Bruchmühler Straße/Gartenstraße - Gemeinde Petershagen ...
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Begründung<br />
zum Bebauungsplan<br />
„<strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong>/<strong>Gartenstraße</strong>“<br />
Ortsteil <strong>Petershagen</strong><br />
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Petershagen</strong>/Eggersdorf<br />
Februar 2006
Auftraggeber:<br />
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Petershagen</strong>/Eggersdorf<br />
Am Markt 8<br />
15345 <strong>Petershagen</strong>/Eggersdorf<br />
Auftragnehmer:<br />
Stadtplanungskontor Ökoplus Dr. Hartung<br />
Dipl.-Ing. Jürgen Thesing Ingenieurbüro für Umweltschutz<br />
Marienstraße 25 Hildesheimer <strong>Straße</strong> 14a<br />
10117 Berlin - Mitte 15366 Neuenhagen<br />
Tel.: 030 / 280 45 281 Tel.: 033 42 / 80 525<br />
Fax: 030 / 280 45 282 Fax: 033 42 / 80 525<br />
E-Mail: Thesing@jura-line.de E-Mail: oekoplus.hartung@web.de<br />
2 Begründung_Bek_0602.sxw
Inhalt<br />
Tabellenverzeichnis 5<br />
Abbildungsverzeichnis 5<br />
Verzeichnis der textlichen Festsetzungen 5<br />
1. Grundlagen 7<br />
1.1 Planungsgrundlagen und Verlauf des Planverfahrens 7<br />
1.2 Lage und Geltungsbereich 9<br />
2. Bestand 10<br />
2.1 Nutzung und Bebauung 10<br />
2.2 Verkehr 14<br />
2.3 Ver- und Entsorgung 14<br />
2.4 Soziale Infrastruktur 14<br />
2.5 Denkmalschutz 14<br />
2.6 Altlasten 15<br />
3. Entwicklungsziele und städtebauliches Konzept 16<br />
3.1 Nutzung und Bebauung 23<br />
3.1.1 Art der baulichen Nutzung 23<br />
3.1.2 Maß der baulichen Nutzung 25<br />
3.1.3 Bauweise 33<br />
3.1.4 Überbaubare Grundstücksflächen 33<br />
3.1.5 Stellung und Gestaltung der baulichen Anlagen, Einfriedungen 33<br />
3.2 Eingriffsberechnung 34<br />
3.3 Verkehr und Erschließung 37<br />
3.4 Ver- und Entsorgung 39<br />
3.5 Soziale Infrastruktur 39<br />
3.6 Denkmalschutz 39<br />
3.7 Altlasten, Abfallwirtschaft und Bodenschutz 40<br />
3.8 Wasserflächen 42<br />
3.9 Grünflächen 43<br />
4. Umweltbericht 44<br />
4.1 Einleitung 44<br />
4.1.1 Überblick zur Planung 44<br />
4.1.2 Gesetzliche Ziele des Umweltschutzes und ihre Umsetzung 46<br />
4.2 Bestandsaufnahme und Prognose 52<br />
4.2.1 Schutzgut Mensch 52<br />
4.2.2 Geologie/Böden 52<br />
4.2.3 Gewässer 54<br />
4.2.4 Klima 54<br />
4.2.5 Biotope 55<br />
4.2.6 Fauna 61<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 3
4.2.7 Landschaftsbild 62<br />
4.2.8 Eingriffs-/Ausgleichsbilanz 65<br />
4.2.9 <strong>Straße</strong>nausbaukonzeption 66<br />
4.3 Zusammenfassung 66<br />
4.3.1 Maßnahmen zur Vermeidung und zum Ausgleich 66<br />
4.3.2 Empfehlungen 67<br />
4.3.3 Kurzfassung 67<br />
5. Textliche Inhalte des Bebauungsplans 69<br />
5.1 Textliche Festsetzungen 69<br />
5.2 Hinweise 75<br />
4 Begründung_Bek_0602.sxw
Tabellenverzeichnis<br />
Tabelle 1: Flurstücke und Nutzungen, Grundstücksflächen, Grundflächen der<br />
Haupt- und Nebenanlagen, Zahl der Vollgeschosse 11<br />
Tabelle 2: Baugrundstücksgrößen, überbaubare Grundstücksflächen, Grundflächenzahlen,<br />
zulässige Grundflächen, realisierbare Grundflächen<br />
für Hauptanlagen 26<br />
Tabelle 3: Zulässige Grundflächen für Nebenanlagen 31<br />
Tabelle 4: Eingriffsberechnung für über § 34 BauGB hinausgehende Baurechte<br />
gemäß B-Plan 36<br />
Tabelle 5: Prognostizierte Entwicklung der Bodenversiegelung durch sukzessive<br />
Verfestigung des Erschließungsweges 53<br />
Tabelle 6: Übersicht der Biotoptypen im Plangebiet 55<br />
Tabelle 7: Eingriffs-/Ausgleichsbilanz 65<br />
Abbildungsverzeichnis<br />
Abbildung 1: Lage des Plangebiets 9<br />
Abbildung 2: Flurstücke und Gebäudebestand 12<br />
Abbildung 3: Überbaubare Grundstücksflächen gemäß § 34 BauGB 13<br />
Abbildung 4: Erschließungs- und Bebauungsvariante 1 18<br />
Abbildung 5: Erschließungs- und Bebauungsvariante 2 19<br />
Abbildung 6: Erschließungs- und Bebauungsvariante 3 20<br />
Abbildung 7: Erschließungs- und Bebauungsvariante 4 21<br />
Abbildung 8: Entwurf 22<br />
Abbildung 9: Lage und Nummerierung bestehender und geplanter Baugrundstücke<br />
27<br />
Verzeichnis der textlichen Festsetzungen<br />
§ 1 - Art der baulichen Nutzung 76<br />
§ 2 - Maß der baulichen Nutzung 77<br />
§ 3 - Bauweise und Stellung der baulichen Anlagen 78<br />
§ 4 - Stellplätze und Garagen 78<br />
§ 5 - Befestigung der Wege, Zufahrten und Stellplätze 78<br />
§ 6 - Gestaltung der baulichen Anlagen 78<br />
§ 7 - Einfriedungen 79<br />
§ 8 - Öffentliche und private Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung 79<br />
§ 9 - Maßnahmen zum Ausgleich 79<br />
§ 10 - Erhalt von Bäumen in den Baugebieten 79<br />
§ 11 - Pflanzliste 81<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 5
6 Begründung_Bek_0602.sxw
1. Grundlagen<br />
1.1 Planungsgrundlagen und Verlauf des Planverfahrens<br />
Der Bebauungsplan als verbindlicher Bauleitplan wird gemäß § 1 Abs. 3 Baugesetzbuch<br />
(BauGB) 1 aufgestellt, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung<br />
und Ordnung erforderlich ist. Gemäß § 8 Abs. 1 Satz 1 BauGB enthält der Bebauungsplan<br />
die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung<br />
und ist gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln.<br />
Die <strong>Gemeinde</strong>vertretung der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Petershagen</strong>/Eggersdorf hat beschlossen,<br />
den Bebauungsplan „<strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong>/<strong>Gartenstraße</strong>“ aufzustellen (Beschluß-Nrn.<br />
89/1999 und 133/2004). Danach werden folgende Planungsziele angestrebt:<br />
� Rechtsverbindliche Umsetzung des Flächennutzungsplanes<br />
� Ausweisung zusätzlicher Baupotenziale bei städtebaulich sinnvoll und ökologisch<br />
vertretbaren Erschließungen - Prüfung der Möglichkeit einer inneren Erschließungsstraße<br />
� Sensible bauliche Verdichtung und Sicherung einer geordneten städtebaulichen<br />
Entwicklung unter besonderer Berücksichtigung der Lage des Plangebiets im<br />
Ortsrandbereich sowie direkter Nachbarschaft zum Landschaftschutzgebiet „Fredersdorfer<br />
Mühlenfließ…“<br />
� Erhalt des Entwässerungsgrabens als wichtiges Element im Biotopverbund Birkenwäldchen-Offenlandschaft<br />
� Integration eines Grünordnungsplanes mit Darstellung der Ziele, Erfordernisse<br />
und Maßnahmen des Natur- und Landschaftsschutzes<br />
� Berücksichtigung der <strong>Straße</strong>nverkehrskonzeption der <strong>Gemeinde</strong>.<br />
Die frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde mit dem Vorentwurf<br />
vom 18. Juli bis zum 19. August 2005 in den Diensträumen des Bauamtes<br />
der <strong>Gemeinde</strong>verwaltung durchgeführt. Parallel unterrichtete die <strong>Gemeinde</strong> gemäß<br />
§ 4 Abs. 1 BauGB die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren<br />
Aufgabenbereich durch den Bebauungsplan berührt wird und forderte sie zur Äußerung<br />
auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der<br />
Umweltprüfung auf.<br />
Die Untere Naturschutzbehörde hat in Ihrer Stellungnahme zum Vorentwurf darauf<br />
hingewiesen, daß zu den Planungszielen des Bebauungsplans auch die Integration<br />
eines Grünordnungsplans (GOP) gehört, im Vorentwurf aber nicht erkennbar<br />
war, wie und wo der GOP in den Bebauungsplan integriert wurde. Im Rahmen der<br />
Abwägung der zum Vorentwurf eingegangenen Stellungnahmen hat der Bau- und<br />
1 Baugesetzbuch vom 24. Juni 2004 in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September<br />
2004 (BGBl. I S. 2414).<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 7
Umweltausschuß darauf hingewiesen, daß es zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses<br />
(1999) noch erforderlich war, parallel zum Bebauungsplan einen GOP zu<br />
erarbeiten, der gemäß gemeinsamer Richtlinie des MUNR und MSWV in den Bebauungsplan<br />
zu integrieren war. Entsprechend wurde dies im Aufstellungsbeschluß berücksichtigt.<br />
Aufgrund der Änderung des BauGB im Jahre 2004 ist zusammen mit<br />
dem Bebauungsplan ein Umweltbericht zu erarbeiten. Eine Pflicht zur Aufstellung<br />
eines GOP besteht nicht. Da durch den Umweltbericht alle wesentlichen Inhalte eines<br />
GOP abgedeckt werden, soll für das Plangebiet kein GOP mehr erarbeitet werden.<br />
Die öffentliche Auslegung des Entwurfs gemäß § 3 Abs. 2 BauGB fand vom 11.<br />
November bis zum 16. Dezember 2005 in den Diensträumen des Bauamtes der <strong>Gemeinde</strong>verwaltung<br />
statt. Dabei wurden auch die wesentlichen, bereits vorliegenden<br />
umweltbezogenen Stellungnahmen öffentlich ausgelegt. Parallel holte die <strong>Gemeinde</strong><br />
gemäß § 4 Abs. 2 BauGB die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger<br />
öffentlicher Belange ein, deren Aufgabenbereich durch den Bebauungsplan berührt<br />
wird.<br />
Aus den Stellungnahmen zum Entwurf ergab sich keine Notwendigkeit zur Änderung<br />
von Festsetzungen. Aufgrund der Stellungnahmen wurden jedoch zusätzliche<br />
Hinweise in die Begründung und die Planzeichnung aufgenommen sowie eine Festsetzung<br />
redaktionell ergänzt. In ihrer Sitzung am 9. Februar 2006 wägte die <strong>Gemeinde</strong>vertretung<br />
der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Petershagen</strong>/Eggersdorf die öffentlichen und privaten<br />
Belange gegeneinander und untereinander gerecht ab und faßte den Satzungsbeschluß<br />
(Beschluß-Nr. 16/06).<br />
8 Begründung_Bek_0602.sxw
1.2 Lage und Geltungsbereich<br />
Das Plangebiet befindet sich im nördlichen Teil des Ortsteils <strong>Petershagen</strong> und<br />
liegt ca. 1 km vom S-Bahnhof <strong>Petershagen</strong>-Nord entfernt (Luftlinie). Es wird im Norden<br />
durch die Jahnstraße, im Osten durch die <strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong>, im Süden durch<br />
die südliche Grenze der Flurstücke 219 und 220 sowie im Westen durch die <strong>Gartenstraße</strong><br />
begrenzt (vgl. Abbildung 1).<br />
Der Geltungsbereich umfaßt in der Flur 1 der Gemarkung <strong>Petershagen</strong> die Flurstücke<br />
219 bis 221, 223, 233 bis 241, 244 bis 248, 1479 bis 1487 und 1567 bis<br />
1578. Die Größe des Plangebiets beträgt ca. 33.500 m².<br />
Im Norden, Osten, Süden und zum Teil im Westen schließen sich an das Plangebiet<br />
überwiegend mit Einfamilienhäusern bebaute Bereiche an. Im Westen liegt jenseits<br />
der <strong>Gartenstraße</strong> zudem eine große Freifläche, an die sich das Landschaftsschutzgebiet<br />
„Niederungssystem des Fredersdorfer Mühlenfließes und seiner Vorfluter“<br />
anschließt.<br />
2 © www.stadtplan.net.<br />
Abbildung 1: Lage des Plangebiets 2<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 9
2. Bestand<br />
2.1 Nutzung und Bebauung<br />
Das Plangebiet präsentiert sich heute recht heterogen; neben älteren Einfamilienhäusern<br />
finden sich solche, die erst vor wenigen Jahren errichtet wurden, neben<br />
genutzten Wochenendgrundstücken mit gepflegten Gärten liegen solche, die offenbar<br />
schon vor Jahren aufgegeben wurden, und schließlich wird im nordwestlichen<br />
Planbereich ein Acker bewirtschaftet.<br />
Die Lage der vorhandenen Haupt- und Nebenanlagen kann der Abbildung 2 auf<br />
Seite 12 entnommen werden. Die Zahl der Vollgeschosse beträgt eins bis zwei,<br />
wobei nicht für alle Bestandgebäude von außen ermittelbar ist, ob sich im Dachgeschoß<br />
Aufenthaltsräume befinden, die auf mehr als der Hälfte Ihrer Grundfläche eine<br />
lichte Höhe von 2,40 m aufweisen 3 . Eindeutig typisch ist für das Plangebiet der<br />
sog. Anderthalbgeschosser, der gemäß der Brandenburgischen Bauordnung als<br />
Zweigeschosser zu werten ist.<br />
Das Erscheinungsbild des Plangebiets ist wegen der unterschiedlichen Nutzungen<br />
derzeit (noch) uneinheitlich. Aufgrund der im Plangebiet vorhandenen und der<br />
angrenzenden Wohnbebauung ist dennoch eine städtebauliche Ordnung erkennbar.<br />
Insbesondere wegen der neueren Wohnbebauung im Plangebiet ist deutlich die<br />
städtebauliche Entwicklung ablesbar. Die Wochenendnutzungen wurden zum Teil<br />
bereits aufgegeben, teils entsprechende Grundstücke zwischenzeitlich mit Wohnhäusern<br />
bebaut.<br />
Die vorhandenen Flurstücke, deren Größe, Nutzung und ggf. Grundflächen der<br />
Haupt- und Nebenanlagen gibt die Tabelle 1 auf Seite 11 wieder. Die Lage der Flurstücke<br />
und Gebäude ist aus der Abbildung 2 auf Seite 12 ersichtlich.<br />
3 In § 40 Abs. 1 BbgBO heißt es: „Aufenthaltsräume müssen eine für ihre Benutzung ausreichende<br />
Grundfläche und eine lichte Höhe von mindestens 2,40 m haben. Aufenthaltsräume im Dachraum<br />
müssen diese lichte Höhe über mindestens die Hälfte ihrer Grundfläche haben; Raumteile<br />
mit einer lichten Höhe unter 1,50 m bleiben dabei außer Betracht.“<br />
10 Begründung_Bek_0602.sxw
Tabelle 1: Flurstücke und Nutzungen, Grundstücksflächen, Grundflächen der<br />
Haupt- und Nebenanlagen, Zahl der Vollgeschosse<br />
Flurstück(e) Größe der Flurstücke<br />
in m²<br />
Nutzung Grundfläche der<br />
Hauptanlagen<br />
Zahl der Vollgeschosse<br />
Grundfläche der<br />
Nebenanlagen<br />
219 1.804,5 Wohnen 134,1 1 27,0<br />
220 919,2 Wochenendhaus 24,7 1<br />
221 920,6 unbebaut<br />
223, 1576 1.602,0 Wochenendhaus 31,8 1 34,4<br />
233 491,1 Wohnen 79,9 1<br />
234, 237 827,6 Wohnen 134,9 1 13,1<br />
235 1.346,6 Wochenendhaus 14,3 1 23,6<br />
236 959,3 Wochenendhaus 73,0 1 22,9<br />
238 649,7 Wohnen 67,7 1 42,6<br />
239/1 601,1 Wohnen 54,3 1<br />
239/2 498,6 Wohnen 57,7 1 26,9<br />
240 1.100,1 Wochenendhaus 53,2 1 50,8<br />
241 1.098,3 Wochenendhaus 20,6 1 31,3<br />
244/1 574,5 Wohnen 73,0 1 13,8<br />
244/2 523,1 Wochenendhaus 53,2 1<br />
245 1.096,5 unbebaut<br />
246 1.095,5 unbebaut<br />
247 951,8 unbebaut<br />
248 1.578,5 unbebaut<br />
1479 612,1 unbebaut<br />
1480 621,2 unbebaut<br />
1481, 1569, 1571,<br />
8.278,8 Wohnen, Wochenend-<br />
529,7 1 103,0<br />
1573, 1575, 1577<br />
+ 1578<br />
häuser, Graben<br />
1482, 1483 1.373,9 Wochenendhaus 26,5 1 12,6<br />
1484 600,6 Wohnen 137,5 1 6,0<br />
1485 502,7 unbebaut<br />
1486 108,4 unbebaut<br />
1487 720,4 Wohnen 76,4 1 4,3<br />
1567 49,1 unbebaut<br />
1568 11,3 unbebaut<br />
1570 351,7 unbebaut, Graben<br />
1572, 1574 1.644,3 Wochenendhäuser,<br />
Graben<br />
155,5 1 9,6<br />
Summen 33.513,1 1.798,0 421,9<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 11
Abbildung 2: Flurstücke und Gebäudebestand<br />
Die Zulässigkeit von Bauvorhaben ist im Plangebiet bisher gemäß § 34 BauGB<br />
zu beurteilen. Nach dessen Absatz 1 ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach<br />
Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die<br />
überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung<br />
gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse<br />
müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Entspricht<br />
die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung<br />
(BauNVO) 4 , beurteilt sich die Art der zulässigen Nutzung allein nach §<br />
34 Abs. 2 BauGB.<br />
Zwar ist im Plangebiet „<strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong>/<strong>Gartenstraße</strong>“ die derzeitige Bebauung<br />
recht heterogen, dennoch ist das Gebiet durch die vorhandene Wohnbebauung<br />
eindeutig geprägt. Das Vorbild für die Hauptanlagen bildet gemäß § 34 Abs. 1<br />
4 Baunutzungsverordnung 1990 in der Bekanntmachung der Neufassung vom 23. Januar 1990<br />
(BGBl. I S. 132), zuletzt geändert am 22. April 1993 (BGBl. I S. 466).<br />
12 Begründung_Bek_0602.sxw
BauGB das Flurstück 1484; einschließlich einem Sicherheitszuschlag von 10 % ergibt<br />
sich bei einer Grundfläche von 137,5 m² für die Hauptanlagen eine zulässige<br />
Grundfläche von - abgerundet - 150,00 m². Für die Nebenanlagen ist das Flurstück<br />
238 das Vorbild; wie bei den Hauptanlagen wird ein Sicherheitszuschlag berücksichtigt,<br />
so daß sich aufgrund der vorhandenen Grundflächen der Nebenanlagen<br />
von 94 m² eine zulässige Grundfläche von - abgerundet - 100,00 m² ergibt.<br />
Die überbaubaren Grundstücksflächen gemäß § 34 BauGB sind nur hinsichtlich<br />
des Abstandes zu den öffentlichen Verkehrsflächen - also der vorderen Baugrenze -<br />
eindeutig definierbar, da durch die vorhandene Bebauung eine deutlich erkennbare<br />
Vorgartenzone eingehalten wird. Im Blockinnenbereich wurde aber in der Vergangenheit<br />
sehr uneinheitlich gebaut, so daß dort eine hintere Baugrenze nicht bestimmbar<br />
ist. Entsprechend ist gemäß § 34 BauGB der gesamte Blockinnenbereich<br />
bebaubar (vgl. Abbildung 3).<br />
Abbildung 3: Überbaubare Grundstücksflächen gemäß § 34 BauGB<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 13
2.2 Verkehr<br />
Die Erschließung des Plangebiets erfolgt über die angrenzenden <strong>Straße</strong>n <strong>Bruchmühler</strong><br />
<strong>Straße</strong>, <strong>Gartenstraße</strong> und Jahnstraße sowie einen Weg von der <strong>Gartenstraße</strong><br />
in das Blockinnere (vgl. Abbildung 3 auf Seite 13). Die <strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong> dient<br />
dem örtlichen Verkehr, die Garten- und die Jahnstraße dienen ausschließlich dem<br />
Anliegerverkehr. Die Verkehrsbelastung ist auf allen drei <strong>Straße</strong>n gering bzw. sehr<br />
gering.<br />
Die Garten- und die Jahnstraße weisen unbefestigte Verkehrsflächen auf, Gehund/oder<br />
Radwege sind nicht vorhanden. In der <strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong> ist die Fahrbahn<br />
asphaltiert; ein befestigter Gehweg befindet sich auf der südöstlichen Seite<br />
der <strong>Straße</strong>. Auf der nordwestlichen Seite der <strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong> gibt es weder einen<br />
befestigten Gehweg noch einen entsprechenden Radweg.<br />
2.3 Ver- und Entsorgung<br />
Die Möglichkeit zum Anschluß an die zentrale Trinkwasserver- und Abwasserentsorgung<br />
ist im Plangebiet nur teilweise vorhanden. Die Regenentwässerung erfolgt<br />
durch Versickerung auf den Grundstücken; der Versiegelungsgrad ist gering.<br />
Elektrizitätsversorgung und <strong>Straße</strong>nbeleuchtung sind vorhanden; ebenso die Erdgasversorgung.<br />
Einrichtungen für die Telekommunikation sind vorhanden.<br />
2.4 Soziale Infrastruktur<br />
Im Plangebiet befinden sich keine Einrichtungen der sozialen Infrastruktur.<br />
2.5 Denkmalschutz<br />
Im Plangebiet gibt es keine baulichen Denkmale. Dem Brandenburgischen Landesamt<br />
für Denkmalpflege sind aber im Plangebiet Bodendenkmale bekannt, bzw.<br />
es werden aufgrund der topographischen Situation Bodendenkmale begründet vermutet.<br />
5 Daher werden entsprechende Hinweise in die Planzeichnung aufgenommen.<br />
5 Stellungnahme des Brandenburgischen Landesamtes für Denkmalpflege und Archäologisches<br />
Landesmuseum vom 15. August 2005.<br />
14 Begründung_Bek_0602.sxw
2.6 Altlasten<br />
Der Unteren Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde des Umweltamtes Märkisch-Oderland<br />
sind für das Plangebiet keine Altlasten- oder Altlastenverdachtsflächen<br />
bekannt. 6<br />
Ebenso ist dem Zentraldienst der Polizei - Kampfmittelbeseitigungsdienst - für<br />
das Plangebiet keine konkrete Kampfmittelbelastung bekannt. 7<br />
6 Stellungnahme der Unteren Abfallwirtschaftsbehörde vom 22. August 2005.<br />
7 Stellungnahme des Zentraldienstes der Polizei - Kampfmittelbeseitigungsdienst - vom 25. Juli<br />
2005.<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 15
3. Entwicklungsziele und städtebauliches Konzept<br />
Die Hauptziele des Bebauungsplanes sind:<br />
� Festsetzung von Baurechten unter Beachtung einer städtebaulich sinnvollen und<br />
ökologisch vertretbaren Erschließung<br />
� Bauliche Verdichtung und Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung<br />
unter besonderer Berücksichtigung der Lage des Plangebiets im Ortsrandbereich<br />
sowie Nachbarschaft zum Landschaftschutzgebiet „Fredersdorfer Mühlenfließ“<br />
� Erhalt des Entwässerungsgrabens als wichtiges Element im Biotopverbund Birkenwäldchen-Offenlandschaft.<br />
Das städtebauliche Konzept geht - abgesehen von diesen im Aufstellungsbeschluß<br />
benannten Planungszielen - von den raumordnerischen Zielen des Landesentwicklungsplans<br />
und des Regionalplans, von den im Flächennutzungsplan der <strong>Gemeinde</strong><br />
festgelegten Entwicklungszielen sowie dem vorhandenen Bestand aus.<br />
Im Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum Brandenburg-<br />
Berlin (LEPeV) 8 ist das Plangebiet als Siedlungsbereich, in der Festlegungskarte des<br />
Regionalplans Oderland-Spree (RegPl) 9 als Allgemeine Siedlungsfläche dargestellt.<br />
Ferner ist die <strong>Gemeinde</strong> <strong>Petershagen</strong>/Eggersdorf im regionalen Teilplan der Region<br />
Oderland-Spree „Zentralörtliche Gliederung der Nahbereichsstufe, Selbstversorgerorte,<br />
Ländliche Versorgungsorte“ als Selbstversorgerort eingestuft.<br />
Nach Möglichkeit soll eine Verdichtung innerhalb der bebauten Ortsteile erfolgen<br />
(Z 1.0.1 LEP eV; dies ist beim Plangebiet der Fall; denn es liegt im Ortsteil <strong>Petershagen</strong>-Nord.<br />
Im Flächennutzungsplan der <strong>Gemeinde</strong> ist das Plangebiet als Wohnbaufläche<br />
dargestellt. Dem entspricht auf den bebauten Flurstücken derzeit nur ein Teil des<br />
Bestandes, da einige Flurstücke (noch) mit Wochenendhäusern bebaut sind und<br />
entsprechend genutzt werden. Gewerbebetriebe, Läden, Schank- und Speisewirtschaften,<br />
Handwerksbetriebe, Einrichtungen für kirchliche, soziale, gesundheitliche<br />
und sportliche Zwecke etc. sind nicht vorhanden.<br />
Die Entfernungen zum S-Bhf. <strong>Petershagen</strong>-Nord, zu den Einkaufsmöglichkeiten<br />
für den täglichen Bedarf in der Lessingstraße und der Eggersdorfer <strong>Straße</strong>, zu einer<br />
Kindertagesstätte in der Lucasstraße und der Schule in der Elbestraße sind mit bis<br />
zu 1 km Luftlinie gering. Daher bietet sich das Plangebiet für eine Verdichtung an.<br />
Das städtebauliche Konzept berücksichtigt, daß sich in den vergangenen Jahrzehnten<br />
entlang der drei das Plangebiet begrenzenden <strong>Straße</strong>n bereits eine relativ<br />
8 Verordnung über den gemeinsamen Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum<br />
Brandenburg-Berlin vom 2. März 1998 (GVBl. II S. 186).<br />
9 Regionalplan der Region Oderland-Spree (RegPL), Beschluß der Regionalversammlung vom 26.<br />
November 2001.<br />
16 Begründung_Bek_0602.sxw
deutliche Struktur mit Einfamilienhäusern und typischen Grundstücksgrößen ergeben<br />
hat. Diese Struktur soll erhalten und auf den noch unbebauten Parzellen fortgeführt<br />
werden.<br />
Dem relativ einheitlichen Grundstückszuschnitt der mit Einfamilienhäusern bebauten<br />
Flurstücke steht der Blockinnenbereich (einschließlich Grundstücksteilen an<br />
der <strong>Gartenstraße</strong> und der <strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong>) entgegen, der lange Zeit für Wochenendhäuser<br />
und Kleingärten genutzt wurde und zum Teil noch genutzt wird. Im<br />
Rahmen des bisherigen Bebauungsplanverfahrens wurde geprüft, wie dieser Bereich<br />
erschlossen und Baurechte im Sinne einer städtebaulichen Ordnung festgesetzt<br />
werden können.<br />
Ein erster (Vor-) Entwurf aus dem Jahre 1998 10 schlug eine durch den Blockinnenbereich<br />
führende Erschließungsstraße von der <strong>Gartenstraße</strong> zur <strong>Bruchmühler</strong><br />
<strong>Straße</strong> nebst einem Stichweg nach Süden vor. Dieses Konzept wurde von der <strong>Gemeinde</strong><br />
jedoch abgelehnt und daher nicht weiter verfolgt.<br />
10 LBO Plan: Städtebaulicher Entwurf, Bebauungsplan <strong>Gartenstraße</strong>, Berlin 1998.<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 17
Der zweite Vorentwurf aus dem Jahre 1999 11 schlug demgegenüber zwei Stichstraßen<br />
vor, und zwar eine längere mit Wendehammer von der <strong>Gartenstraße</strong> ausgehend<br />
und eine kürzere ohne Wendehammer entlang des Grabens mit Anbindung an<br />
die <strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong> (vgl. Abbildung 4 - nur Darstellung des für die neue Erschließung<br />
bedeutsamen Teilbereichs). Auch dieses Konzept wurde von der <strong>Gemeinde</strong><br />
abgelehnt, und zwar insbesondere wegen der teilweise recht kleinen geplanten<br />
Grundstücke (mehrere weisen eine Fläche von unter 500 m² auf), wegen<br />
der insgesamt zu dichten Bebaubarkeit, wegen der nicht ausreichenden Beachtung<br />
des Baumbestands und wegen der fehlenden Wendemöglichkeit an der Stichstraße<br />
entlang des Grabens.<br />
Abbildung 4: Erschließungs- und Bebauungsvariante 1<br />
11 LIBAQ + Vogenauer: Vorentwurf Bebauungsplan <strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong> / <strong>Gartenstraße</strong>, Potsdam<br />
1999.<br />
18 Begründung_Bek_0602.sxw
Nachdem das Planverfahren längere Zeit ruhte, hat die <strong>Gemeinde</strong> nunmehr beschlossen,<br />
es zu Ende zu führen, und im Zuge dessen weitere Varianten für die Erschließung<br />
und Bebauung geprüft. Die Variante 2 (vgl. Abbildung 5) schlägt die Anbindung<br />
der von der <strong>Gartenstraße</strong> ausgehenden Erschließungsstraße mit zwei weiteren<br />
<strong>Straße</strong>n an die <strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong> vor. Außerdem wurden die geplanten Baugrundstücke<br />
so bemessen, daß sie eine Mindestgröße von 700 m² haben; viele sind<br />
gemäß dem Vorschlag größer, eines ist jedoch kleiner (660 m²). Auch dieses Konzept<br />
wurde von der <strong>Gemeinde</strong> abgelehnt, da der Erschließungsaufwand sehr hoch<br />
wäre, da der Baumbestand zum Teil zu wenig beachtet wurde und da das Plangebiet<br />
auch nach diesem Vorschlag insgesamt zu dicht bebaut werden könnte.<br />
Abbildung 5: Erschließungs- und Bebauungsvariante 2<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 19
Bei der dritten Variante (vgl. Abbildung 6) wurde die von der <strong>Gartenstraße</strong> ausgehende<br />
Erschließungsstraße nach Norden verschoben, die Anbindung an die<br />
<strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong> aber mit zwei <strong>Straße</strong>n beibehalten. Durch die Verschiebung<br />
und durch die Einbeziehung der Flurstücke 245 bis 248 in die neue Baugrundstückseinteilung<br />
konnte eine gleichmäßigere Verteilung der Grundstücksgrößen erreicht<br />
werden (überwiegend 700 - 900 m²). Allerdings ist auch bei dieser Variante<br />
der Erschließungsaufwand hoch, wird der Baumbestand teilweise zu wenig beachtet<br />
und würde der Blockinnenbereich verhältnismäßig dicht bebaut werden können.<br />
Daher wurde von der <strong>Gemeinde</strong> auch dieses Konzept abgelehnt.<br />
Abbildung 6: Erschließungs- und Bebauungsvariante 3<br />
20 Begründung_Bek_0602.sxw
Die vierte Variante (vgl. Abbildung 7) sah eine etwas vereinfachte Erschließung<br />
vor, indem nur eine <strong>Straße</strong>nanbindung an die <strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong> vorgesehen wurde.<br />
Um drei geplante Baugrundstücke erschließen zu können, wurden zwei Brücken<br />
über den Graben vorgeschlagen. Die Grundstücksgrößen lagen im bereist erwähnten<br />
Bereich. Hier wurde wie bei den übrigen Varianten vor allem der immer noch zu<br />
hohe Erschließungsaufwand, die immer noch zu dichte Bebauung und vor allem die<br />
immer noch unzureichende Berücksichtigung des Baumbestands bemängelt, weshalb<br />
auch dieses Konzept von der <strong>Gemeinde</strong> abgelehnt wurde.<br />
Abbildung 7: Erschließungs- und Bebauungsvariante 4<br />
Für den Entwurf (vgl. Abbildung 8 auf Seite 22) hat daher der Bau- und Umweltausschuß<br />
der <strong>Gemeinde</strong> entschieden, daß die Erschließungsstraße - in etwa - auf<br />
den heute schon vorhandenen Weg entlang der Flurstücke 245 bis 248 (Acker) verlegt<br />
und keine Anbindung an die <strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong> erfolgen soll. Die Erschließung<br />
eines hinteren Baufelds südwestlich des Grabenknicks erfolgt durch eine Stichstraße,<br />
die mit einer Länge von ca. 40 m den Anforderungen der örtlichen Feuerwehr<br />
genügt.<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 21
Entlang der das Plangebiet umgebenden <strong>Straße</strong>n wird „nur“ eine Baureihe vorgesehen.<br />
Im Blockinnern soll „nur“ eine Baureihe entstehen - die vorher diskutierten<br />
Varianten sahen zwei bis drei Baureihen im Blockinnern vor. Einzige Ausnahme bildet<br />
das wegen der Stichstraße bereits erwähnte Baufeld südwestlich des Grabenknicks.<br />
Die Baufelder werden so angeordnet, daß der schützenswerte Baumbestand<br />
weitestgehend erhalten werden kann; einzelne Bäume liegen allerdings in den Baufeldern,<br />
so daß davon auszugehen ist, daß diese im Zuge der Bebauung gefällt werden.<br />
Durch sorgfältige Abstimmung mit dem Grünplaner wurde aber sichergestellt,<br />
daß keine besonders hochwertigen Bäume gefällt werden müssen.<br />
Für Fußgänger ist von der geplanten Erschließungsstraße ein Fußweg durch eine<br />
öffentliche Grünfläche zur <strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong> vorgesehen. Dies dient auch dem Erhalt<br />
des dortigen Baumbestands. Beidseitig des Grabens sind Streifen in einer Breite<br />
von 5 m von jeglicher Bebauung freizuhalten, um den Graben pflegen zu können<br />
und eine Durchwegung für Kleintiere sicherzustellen.<br />
Abbildung 8: Entwurf<br />
22 Begründung_Bek_0602.sxw
Die Größe der geplanten Baugrundstücke, die durch die Baufelder und die Erschließung<br />
in einem hohen Maße vorgegeben sind, beträgt überwiegend mehr als<br />
800 m², weshalb das Blockinnere nicht zu dicht bebaut und insbesondere auch bei<br />
der Errichtung von Nebenanlagen auf den Baumbestand Rücksicht genommen werden<br />
kann.<br />
Die zur Erreichung der Ziele getroffenen Festsetzungen werden in den folgenden<br />
Kapiteln erläutert.<br />
3.1 Nutzung und Bebauung<br />
3.1.1 Art der baulichen Nutzung<br />
Der Bebauungsplan ist gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan<br />
zu entwickeln. Im Flächennutzungsplan der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Petershagen</strong>/Eggersdorf ist<br />
das Plangebiet „<strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong>/<strong>Gartenstraße</strong>“ als Wohnbaufläche dargestellt,<br />
da ein Teil des Bestands zum Zeitpunkt der Aufstellung des Flächennutzungsplans<br />
dem Wohnen diente und die noch unbebauten Grundstücke bzw. die noch für Wochenendhäuser<br />
genutzten Grundstücke künftig dem Wohnen dienen sollen. An diesen<br />
Voraussetzungen hat sich nichts geändert; zu klären war jedoch, ob im Plangebiet<br />
durchgängig reine Wohngebiete gemäß § 3 BauNVO (WR) oder allgemeine<br />
Wohngebiete gemäß § 4 BauNVO (WA) festgesetzt werden sollen oder ob innerhalb<br />
des Plangebiets differenziert werden soll.<br />
Für den Vorentwurf wurde vorgeschlagen, im gesamten Plangebiet allgemeine<br />
Wohngebiete festzusetzen, um aufgrund der Größe der Grundstücke und der zulässigen<br />
Grundflächen, der günstigen Lage des Plangebiets und der Struktur der Bevölkerung<br />
in <strong>Petershagen</strong>/Eggersdorf neben Wohngebäuden auch der Versorgung des<br />
Gebiets dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende<br />
Handwerksbetriebe allgemein zuzulassen.<br />
Im Zuge der Abwägung der zum Vorentwurf eingegangenen Stellungnahmen im<br />
Bau- und Umweltausschuß der <strong>Gemeinde</strong> wurde jedoch eingewandt, daß derartige<br />
Nutzungen im Blockinnenbereich zu Störungen durch eine erhöhte Verkehrsbelastung<br />
führen könnten, weil der Blockinnenbereich nur über eine Stichstraße bzw. einen<br />
Stichweg erschlossen wird. Daher sprach sich der Bau- und Umweltausschuß<br />
dafür aus, im Blockinnenbereich reine Wohngebiete (WR) festzusetzen. Dies steht<br />
der Zulassung von Läden und nicht störenden Handwerksbetrieben, die der Deckung<br />
des täglichen Bedarfs der im Gebiet ansässigen Bewohner dienen, nicht entgegen;<br />
denn in einem reinen Wohngebiet können diese ausnahmsweise zugelassen<br />
werden.<br />
Im Einzelnen wird daher festgesetzt:<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 23
� Allgemein zulässige Nutzungen in den allgemeinen Wohngebieten (WA)<br />
Da das Plangebiet im Blockrandbereich vorwiegend dem Wohnen im Sinne von §<br />
4 BauNVO dienen soll, werden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 3<br />
BauNVO als allgemein zulässig festgesetzt:<br />
� Wohngebäude,<br />
� die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften<br />
sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,<br />
� Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.<br />
� Ausnahmsweise zulässige Nutzungen in den allgemeinen Wohngebieten (WA)<br />
Gemäß § 4 Abs. 3 Nrn. 1 und 2 BauNVO wird festgesetzt, daß<br />
� Betriebe des Beherbergungsgewerbes,<br />
� sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und<br />
� Anlagen für Verwaltungen<br />
nur ausnahmsweise zugelassen werden können.<br />
� Ausschluß zulässiger Nutzungen in den allgemeinen Wohngebieten (WA)<br />
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO wird ferner<br />
festgesetzt, daß<br />
� Gartenbaubetriebe und<br />
� Tankstellen<br />
nicht zulässig sind. Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets bleibt aber<br />
gewahrt.<br />
Die Zulässigkeit derartiger Betriebe muß ausgeschlossen werden, da von diesen<br />
regelmäßig Störungen der mit dem städtebaulichen Konzept angestrebten vorwiegenden<br />
Wohnnutzung ausgehen würden.<br />
� Allgemein zulässige Nutzungen in den reinen Wohngebieten (WR)<br />
Der Blockinnenbereich soll dem Wohnen im Sinne von § 3 BauNVO dienen, weshalb<br />
dort gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 3 BauNVO als allgemein<br />
zulässig nur Wohngebäude festgesetzt werden. Dies schließt gemäß § 3 Abs. 4<br />
BauNVO auch solche Wohngebäude ein, die ganz oder teilweise der Betreuung und<br />
Pflege ihrer Bewohner dienen.<br />
24 Begründung_Bek_0602.sxw
� Ausnahmsweise zulässige Nutzungen in den reinen Wohngebieten (WR)<br />
Gemäß § 3 Abs. 3 Nrn. 1 und 2 BauNVO wird festgesetzt, daß<br />
� Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs<br />
für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes<br />
und<br />
� Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets<br />
dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke<br />
nur ausnahmsweise zugelassen werden können.<br />
3.1.2 Maß der baulichen Nutzung<br />
� Hauptanlagen<br />
Für das Plangebiet wird in Abhängigkeit von der Größe der vorhandenen bzw.<br />
voraussichtlichen Baugrundstücke, die durch die überbaubaren Grundstücksflächen<br />
in einem hohen Maße vorgegeben werden, eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,15<br />
bzw. 0,20 festgesetzt und damit die Errichtung zeitgemäßer Einzel- und Doppelhäuser<br />
ermöglicht.<br />
Je nach Größe der Grundstücke und der Größe der überbaubaren Grundstücksflächen<br />
(Baufelder) wird die realisierbare Grundfläche für die Hauptanlagen durch<br />
die GRZ oder die Baufelder begrenzt. Dies beschränkt somit auch den Eingriff, und<br />
zwar nicht nur hinsichtlich des Grades der Versiegelung, sondern auch in Bezug auf<br />
den Baumbestand, der bei der Festsetzung der Baufelder berücksichtigt wird. Die<br />
Größe der maximal realisierbaren Grundflächen für die Hauptanlagen kann der Tabelle<br />
2 auf Seite 26 entnommen werden.<br />
Für die Berechnung der zulässigen Grundflächen (und damit auch der realisierbaren<br />
Grundflächen) wird zum Teil von geplanten Baugrundstücken ausgegangen, obwohl<br />
die Teilung bzw. Neuordnung der Flurstücke allein der/die Eigentümer vornehmen<br />
kann/können. Insoweit handelt es sich um eine theoretische Betrachtung, die<br />
aber erstens durch die Lage der Baufelder sowie deren Erschließung und damit der<br />
Ausnutzung der gewährten Baurechte begründet ist und die zweitens dazu dient,<br />
die Schlüssigkeit des städtebaulichen Konzepts aufzuzeigen - die Baugrundstücksgrößen<br />
und die Baurechte also in einem sinnvollen Verhältnis stehen. Die Lage und<br />
Nummerierung der bestehenden und der geplanten Baugrundstücke können der Abbildung<br />
9 auf Seite 27 entnommen werden.<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 25
Tabelle 2: Baugrundstücksgrößen, überbaubare Grundstücksflächen, Grundflächenzahlen,<br />
zulässige Grundflächen, realisierbare Grundflächen für Hauptanlagen<br />
1 2 3 4 5 6<br />
Flurstück<br />
(ggf. Planung)<br />
Größe des Baugrundstücks<br />
(ggf. Planung)<br />
in m²<br />
überbaubare<br />
Grundstücksfläche<br />
in m²<br />
Grundflächenzahl<br />
(GRZ)<br />
zulässige Grundfläche<br />
in m²<br />
max. realisierbare<br />
Grundfläche für Hauptanlagen<br />
in m²<br />
219-1 704,7 192,3 0,20 140,9 140,9<br />
219-2 1.229,4 276,2 0,15 184,4 184,4<br />
220 919,2 144,0 0,20 183,8 144,0<br />
221 920,6 144,0 0,20 184,1 144,0<br />
233 491,1 167,3 0,20 98,2 98,2<br />
235 1.346,6 685,5 0,15 202,0 202,0<br />
238 649,7 254,8 0,20 129,9 129,9<br />
239/1, 239/2 1.099,7 255,3 0,15 165,0 165,0<br />
240 1.100,1 255,2 0,15 165,0 165,0<br />
241 1.098,3 255,0 0,15 164,7 164,7<br />
244/1, 244/2 1.097,6 255,0 0,15 164,6 164,6<br />
245 1.050,5 255,0 0,15 157,6 157,6<br />
246 1.049,5 255,0 0,15 157,4 157,4<br />
247 911,8 210,0 0,15 136,8 136,8<br />
Neu-16 666,3 317,5 0,20 133,3 133,3<br />
Neu-17 653,3 280,2 0,20 130,7 130,7<br />
1482 671,7 156,0 0,20 134,3 134,3<br />
1483 599,3 209,6 0,20 119,9 119,9<br />
1484 600,6 210,2 0,20 120,1 120,1<br />
1485, 1486 611,0 162,5 0,20 122,2 122,2<br />
1487 720,4 210,2 0,20 144,1 144,1<br />
Neu-1 1.018,1 198,0 0,20 203,6 198,0<br />
Neu-2 1.040,0 234,0 0,20 208,0 208,0<br />
Neu-3 1.110,1 180,0 0,20 222,0 180,0<br />
Neu-4 851,9 138,0 0,20 170,4 138,0<br />
Neu-5 813,4 184,4 0,20 162,7 162,7<br />
Neu-6 811,8 176,7 0,20 162,4 162,4<br />
Neu-7 1.129,4 350,8 0,15 169,4 169,4<br />
Neu-8 844,9 144,0 0,20 169,0 144,0<br />
Neu-9 727,5 133,8 0,20 145,5 133,8<br />
Neu-10 1.589,5 343,0 0,15 238,4 238,4<br />
Neu-11 621,2 78,2 0,15 93,2 78,2<br />
Neu-12 660,0 78,0 0,15 99,0 78,0<br />
Neu-13 757,7 222,9 0,20 151,5 151,5<br />
Neu-14 512,2 225,8 0,20 102,4 102,4<br />
Neu-15 516,5 210,2 0,20 103,3 103,3<br />
Summen 31.195,6 8.048,6 5.539,9 5.307,3<br />
26 Begründung_Bek_0602.sxw
Abbildung 9: Lage und Nummerierung bestehender und geplanter Baugrundstücke<br />
� Zahl der Vollgeschosse und Höhe baulicher Anlagen<br />
Ziel des Bebauungsplans ist eine typische Bebauung mit sog. 1½-Geschossern,<br />
wie sie im Bereich des Einfamilien- und Doppelhausbaus seit Jahrhunderten in Brandenburg<br />
gebräuchlich sind. Aufgrund der üblichen und hier festgesetzten Steildachformen<br />
können im Dachraum Aufenthaltsräume entstehen, so daß wegen der Brandenburgischen<br />
Bauordnung (BbgBO) 12 für deren Zulässigkeit die Zahl der Vollgeschosse<br />
mit einem Höchstmaß von zwei festgesetzt werden muß. Denn in § 2 Abs.<br />
4 BbgBO wird bestimmt, daß „Vollgeschosse ... alle oberirdischen Geschosse“<br />
sind, „deren Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche<br />
hinausragt. Geschosse, die ausschließlich der Unterbringung technischer Gebäudeausrüstungen<br />
dienen (Installationsgeschosse) sowie Hohlräume zwischen der<br />
12 Brandenburgische Bauordnung vom 16. Juli 2003 in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.<br />
Juli 2003, GVBl. Bbg I S. 210 ff.<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 27
obersten Decke und der Bedachung, in denen Aufenthaltsräume nicht möglich sind,<br />
gelten nicht als Vollgeschosse.“ Ergänzend definiert § 2 Abs. 5 BbgBO, daß „Aufenthaltsräume<br />
... Räume“ sind, „die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von<br />
Menschen bestimmt oder nach Lage und Größe dazu geeignet sind.“ Und schließlich<br />
regelt § 40 Abs. 1 BbgBO, daß „Aufenthaltsräume ... eine für ihre Benutzung<br />
ausreichende Grundfläche und eine lichte Höhe von mindestens 2,40 m haben“<br />
müssen. „Aufenthaltsräume im Dachraum müssen diese lichte Höhe über mindestens<br />
die Hälfte ihrer Grundfläche haben; Raumteile mit einer lichten Höhe unter<br />
1,50 m bleiben dabei außer Betracht. Bei nachträglichem Ausbau von Dachräumen<br />
genügt eine lichte Höhe von 2,30 m.“<br />
Um das städtebauliche Ziel einer Bebauung mit typischen 1½-Geschossern zu<br />
erreichen, wird daher ergänzend zur Zahl der Vollgeschosse zum einen die Firsthöhe<br />
für bauliche Anlagen auf den überbaubaren Grundstücksflächen einheitlich mit 9 m<br />
festgesetzt - zu messen ab dem in der textlichen Festsetzung § 2 Abs. 1 festgesetzten<br />
unteren Bezugspunkt von 53,5 m ü.N.N.<br />
Zum anderen wird die Traufhöhe für bauliche Anlagen auf den überbaubaren<br />
Grundstücksflächen mit einheitlich 3,50 m festgesetzt - ebenso zu messen ab dem<br />
in der textlichen Festsetzung § 2 Abs. 1 festgesetzten unteren Bezugspunkt von<br />
53,5 m ü.N.N. Dadurch können „echte“ Zweigeschosser mit flach geneigtem Dach<br />
vermieden werden, so daß insgesamt eine harmonische Bebauung entstehen kann,<br />
ohne die Vorstellungen der Bauherren über Gebühr einzuengen.<br />
Um sicherzustellen, daß sich bauliche Anlagen, die außerhalb der überbaubaren<br />
Grundstücksflächen errichtet werden, den Anlagen auf den Baufeldern unterordnen,<br />
wird ferner die Firsthöhe von Garagen, überdeckten Stellplätzen, Gewächshäusern<br />
und Nebengebäuden für Abstellräume einheitlich mit 4,50 m festgesetzt - wiederum<br />
zu messen ab dem in der textlichen Festsetzung § 2 Abs. 1 festgesetzten unteren<br />
Bezugspunkt von 53,5 m ü.N.N.<br />
� Nebenanlagen<br />
Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen der Baugrundstücke dürfen<br />
Stellplätze und Garagen sowie Nebenanlagen i.S.v. § 14 BauNVO errichtet werden,<br />
soweit nicht andere Festsetzungen dieses Bebauungsplanes (s.u.) oder landesrechtliche<br />
Vorschriften entgegenstehen. Garagen und Nebengebäude ohne Aufenthaltsräume<br />
mit einer Wandhöhe von nicht mehr als 3 m sind gemäß § 6 Abs. 10 BbgBO<br />
unmittelbar an den Grundstücksgrenzen und ohne Abstandsflächen zulässig. Eine<br />
solche Grenzbebauung darf insgesamt eine Länge von 15 m und entlang einer<br />
Grundstücksgrenze eine Länge von 9 m nicht überschreiten.<br />
Dadurch wäre es möglich, daß es entlang der das Plangebiet umgrenzenden<br />
<strong>Straße</strong>n zu einer dichten Abfolge von Hauptanlagen und Nebengebäuden käme und<br />
somit der Blick ins Innere des Baublocks nahezu unmöglich würde. Die Folge wäre<br />
der optische Eindruck einer hohen Verdichtung, der jedoch vermieden werden soll,<br />
weshalb festgesetzt wird, daß Nebengebäude ohne Aufenthaltsräume mit einer<br />
28 Begründung_Bek_0602.sxw
Grundfläche von jeweils mehr als 10 m² auf den Baugrundstücken, die von der <strong>Gartenstraße</strong>,<br />
der Jahnstraße oder der <strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong> aus erschlossen werden,<br />
außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen unzulässig sind.<br />
In den Baugebieten sind nur die notwendigen Stellplätze und Garagen zulässig (§<br />
12 Abs. 6 BauNVO). Die Errichtung von Stellplätzen und Garagen ist gemäß der<br />
textlichen Festsetzung § 4 Abs. 2 nur zulässig, wenn zu öffentlichen Verkehrsflächen<br />
mindestens ein Abstand von 5 m eingehalten wird.<br />
Grundsätzlich erachtet die <strong>Gemeinde</strong> die Errichtung von z.B. Schuppen und Gerätehäuschen<br />
in den Vorgärten als städtebaulich nicht wünschenswert. Derartige<br />
Anlagen können im Grundsatz - ohne Einschränkungen der Funktionalität - neben<br />
oder hinter der Hauptanlage errichtet werden, ohne den Gesamteindruck eines<br />
Grundstücks zu dominieren oder anderweitig negativ zu beeinflussen.<br />
Im Plangebiet mußten jedoch wegen des Baumbestands einige überbaubare<br />
Grundstücksflächen in größerer Entfernung zu den öffentlichen Verkehrsflächen angeordnet<br />
werden. Auf den entsprechenden Grundstücken würde die Nutzbarkeit<br />
deutlich eingeschränkt, wenn Schuppen und dergleichen nur neben oder hinter der<br />
Hauptanlage errichtet werden dürften.<br />
Um dennoch dem Ziel der <strong>Gemeinde</strong> gerecht zu werden und den Bereich der<br />
Vorgärten von solchen Nebenanlagen frei zu halten, wird in der textlichen Festsetzung<br />
§ 2 Abs. 4 bestimmt, daß Nebenanlagen mit einer Höhe von mehr als 1 m vor<br />
der vorderen Baugrenze nur errichtet werden dürfen, wenn diese mehr als 5 m von<br />
angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen entfernt ist.<br />
Die maximal realisierbaren Grundflächen für Nebenanlagen auf den bestehenden<br />
bzw. geplanten Baugrundstücken gibt die Tabelle 3 auf Seite 31 wieder. Dabei ist<br />
zu beachten, daß sich die geplanten Baugrundstücke aus der Lage und Größe der<br />
Baufelder sowie der Erschließung ergeben. Da die Baugrundstücke aber nicht festgesetzt<br />
werden können, handelt es sich um eine theoretische Betrachtung, die nur<br />
dazu dienen soll, die Schlüssigkeit des städtebaulichen Konzepts aufzuzeigen (vgl.<br />
dazu auch die Hinweise im Abschnitt zu den Hauptanlagen).<br />
Als Lesebeispiel soll das Flurstück 220 dienen:<br />
In der Spalte 2 wird zunächst die zulässige Grundfläche wiedergegeben, die für<br />
Hauptanlagen nicht ausgeschöpft werden kann. Dies ergibt sich aus einem Vergleich<br />
der Spalten 3 (überbaubare Grundstücksfläche) und 5 (zulässige Grundfläche)<br />
der Tabelle 2 auf Seite 26 betreffend der Hauptanlagen. Dabei wird davon<br />
ausgegangen, daß für die Hauptanlagen das Maximum der realisierbaren Grundfläche<br />
angestrebt wird (Spalte 6 in der benannten Tabelle). Ist die zulässige Grundfläche<br />
größer als die überbaubare Grundstücksfläche kann dieser „überschießende“<br />
Teil für die Errichtung von Nebenanlagen verwendet werden - hier also 39,8 m².<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 29
Nur der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, daß entsprechend gilt,<br />
daß, wenn die maximal zulässige Grundfläche für Hauptanlagen nicht ausgeschöpft<br />
wird, der nicht in Anspruch genommene Teil für die Errichtung von Nebenanlagen<br />
verwendet werden kann.<br />
Spalte 3 der Tabelle 3 auf Seite 31 (betreffend der Nebenanlagen) entspricht der<br />
textlichen Festsetzung § 2 Abs. 2, wonach die zulässige Grundfläche durch die<br />
Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im<br />
Sinne des § 14 BauNVO und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche,<br />
durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu 50 vom Hundert überschritten<br />
werden darf.<br />
In Spalte 4 findet sich die nach dieser Regelung zulässige Überschreitung der zulässigen<br />
Grundfläche für Nebenanlagen in Quadratmeter - hier 91,9 m². Diese zulässige<br />
Überschreitung für Nebenanlagen wird mit der für Hauptanlagen nicht ausgeschöpften<br />
Grundfläche addiert, so daß sich die Werte in Spalte 5 ergeben. Dieser<br />
Wert aus der Spalte 5 wird nun mit dem Wert aus der Spalte 6 der Tabelle für die<br />
Hauptanlagen (max. realisierbare Grundfläche für Hauptanlagen, s. Seite 26) addiert,<br />
so daß sich die Werte in Spalte 6 der Tabelle für die Nebenanlagen ergeben.<br />
Durch die textliche Festsetzung § 2 Abs. 2 wird die Versiegelung durch bauliche<br />
Anlagen (Haupt- und Nebenanlagen) für das reine Wohngebiet 2 und die allgemeinen<br />
Wohngebiete 6 und 8 aber insgesamt begrenzt. Dadurch soll erreicht werden,<br />
daß der mögliche Eingriff in den Naturhaushalt auf das erforderliche Maß beschränkt<br />
wird. Die Werte für die maximale GRZ von Haupt- und Nebenanlagen in<br />
den Wohngebieten insgesamt gibt die Spalte 7 wieder. Ist dort kein Wert eingetragen,<br />
erfolgt keine Beschränkung. In der Spalte 8 stehen die diesen GRZ-Werten<br />
entsprechenden maximalen Grundflächen - hier 229,8 m².<br />
In der Spalte 9 schließlich finden sich die maximal realisierbaren Grundflächen<br />
für die Nebenanlagen, und zwar unter der Annahme, daß die für Hauptanlagen<br />
möglichen Grundflächen im vollen Umfang auch für Hauptanlagen ausgeschöpft<br />
werden. Diese Werte ergeben sich aus dem Vergleich der Spalten 6 und 8; ist der<br />
Wert in Spalte 6 wegen „fehlender“ Begrenzung genauso groß wie der in Spalte 8,<br />
steht in Spalte 9 der Wert aus Spalte 5. Ist der Wert in Spalte 6 aber größer als der<br />
in Spalte 8, greift die Begrenzungsregel aus der textlichen Festsetzung, so daß sich<br />
der Wert in Spalte 9 aus Spalte 8 abzüglich der maximal realisierbaren Grundfläche<br />
für die Hauptanlagen ergibt (Spalte 6 in der Tabelle für die Hauptanlagen) – im Beispiel<br />
also 85,8 m².<br />
Teilweise sind die realisierbaren Grundflächen für die Nebenanlagen gemäß der<br />
Spalte 9 relativ klein. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, daß diese Werte unter<br />
der Maßgabe stehen, daß die zulässigen Grundflächen für die Hauptanlagen voll<br />
ausgeschöpft werden. Erfolgt dies nicht, steigt automatisch die zulässige Grundfläche<br />
für die Nebenanlagen an.<br />
30 Begründung_Bek_0602.sxw
Tabelle 3: Zulässige Grundflächen für Nebenanlagen<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 31
32 Begründung_Bek_0602.sxw
3.1.3 Bauweise<br />
Zur Wahrung und Entwicklung des Gebietscharakters wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr.<br />
2 BauGB i.V.m. § 22 Abs. 1 und 2 BauNVO eine offene Bauweise festgesetzt. Zulässig<br />
sind Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzel- und Doppelhäuser.<br />
3.1.4 Überbaubare Grundstücksflächen<br />
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden entlang des nördlichen Teils der<br />
<strong>Gartenstraße</strong>, entlang der Jahnstraße und entlang des nordöstlichen Teils der<br />
<strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong> in einem Streifen festgesetzt, da dieser dort durch die vorhandene<br />
Bebauung bereits vorgegeben ist. In den übrigen Teilen des Plangebiets werden<br />
einzelne überbaubare Grundstücksflächen (Baufelder) festgesetzt, da nur so der<br />
umfangreiche Baumbestand berücksichtigt und dauerhaft geschützt werden kann.<br />
Die Größen der überbaubaren Grundstücksflächen können für jedes Baugrundstück<br />
(vorhanden oder geplant) der Tabelle 2 auf Seite 26 entnommen werden.<br />
3.1.5 Stellung und Gestaltung der baulichen Anlagen, Einfriedungen<br />
� Stellung der baulichen Anlagen<br />
Auf der Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB wird für drei Baugrundstücke die<br />
Firstrichtung zeichnerisch festgesetzt, und zwar für die Flurstücke 1482, 1485 und<br />
„Neu-7“ (Teile des bisherigen Flurstücks 1572 und weitere; vgl. Abbildung 9 auf<br />
Seite 27).<br />
Für allen anderen Baugrundstücke wird in § 3 Abs. 2 textlich festgesetzt, daß<br />
Gebäude im Sinne von § 2 Abs. 2 BbgBO 13 zu den öffentlichen Verkehrsflächen,<br />
von denen aus das Baugrundstück erschlossen wird, trauf- oder giebelständig ausgerichtet<br />
sein müssen. Dies entspricht weitestgehend sowohl den vorhandenen Gebäudestellungen<br />
im Plangebiet als auch dem in der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Petershagen</strong>/Eggersdorf<br />
Üblichen.<br />
� Gestaltung der baulichen Anlagen<br />
Nach § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 81 Abs. 1 und 9 BbgBO können örtliche Bauvorschriften<br />
über die Gestaltung baulicher Anlagen als Festsetzungen in den Bebauungsplan<br />
aufgenommen werden. Da das Plangebiet nicht exponiert ist, ist es ausreichend,<br />
eine Regelung zur Dachneigung zu treffen. Gemäß der textlichen Festset-<br />
13 § 2 Abs. 2 BbgBO lautet: „Gebäude sind selbständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlagen,<br />
die von Menschen betreten werden können und geeignet oder bestimmt sind, dem Schutz von<br />
Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen.“<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 33
zung § 6 Abs. 1 sind Dachneigungen zwischen 25 und 50° zulässig. Weitere Festsetzungen<br />
z.B. zur Dachform und den verwendbaren Materialien werden für nicht<br />
erforderlich gehalten. Im Gegenteil würde eine gewisse Vielfalt begrüßt; insbesondere<br />
sei auf die Möglichkeiten zur Nutzung der Solarenergie hingewiesen.<br />
Bei Garagen, überdachten Stellplätzen und Nebenanlagen sind gemäß der textlichen<br />
Festsetzung § 6 Abs. 2 Flachdächer sowie geneigte Dächer mit einer Neigung<br />
bis zu 30° zulässig; Ausnahmen (steilere Dächer) können zugelassen werden.<br />
� Einfriedungen<br />
Für die städtebauliche Ordnung und das Erleben eines Baugebiets sind Einfriedungen<br />
von hoher Bedeutung, weshalb festgesetzt wird, daß blickdichte bauliche<br />
Einfriedungen an den Grundstücksgrenzen unzulässig sind. Ausgenommen sind Sockel<br />
bis zu einer Höhe von 30 cm. Einfriedungen dürfen eine Höhe von 1,50 m<br />
nicht überschreiten.<br />
Außerdem wird zwecks Vermeidung eines Eingriffs in den Lebensraum wild lebender<br />
Kleintiere gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB festgesetzt, daß Zäune und Sockel<br />
mindestens alle 15 m eine Öffnung von mindestens 20 cm Breite und 10 cm<br />
Höhe vorsehen müssen und daß mindestens jeweils eine entsprechende Öffnung an<br />
jeder Seite des Baugrundstücks vorgesehen werden muß, um die Durchlässigkeit<br />
für Kleintiere zu gewährleisten.<br />
Aufgrund des Grabens im Plangebiet und aufgrund des nahe gelegenen Landschaftsschutzgebietes<br />
Fredersdorfer Mühlenfließ ist von einem erhöhten Kleintieraufkommen<br />
auszugehen. Die getroffene Festsetzung wird vor dem Hintergrund,<br />
daß Einfriedungen ohnehin wegen der Bodenfreiheit erforderlicher Türen und Tore<br />
für Kleintiere vielfach keine Hürden darstellen, als ausreichend erachtet. Dabei wird<br />
berücksichtigt, daß die Verkehrsbelastung in der <strong>Gartenstraße</strong> und der Jahnstraße<br />
äußerst gering ist und daß in allen drei das Plangebiet begrenzenden <strong>Straße</strong>n breite,<br />
begrünte Seitenstreifen vorhanden sind, die auch dem Schutz von Kleintieren dienen.<br />
3.2 Eingriffsberechnung<br />
Trotz der zum Teil bereits weiter oben, zum Teil im Umweltbericht beschriebenen<br />
Vermeidungsmaßnahmen ist zu prüfen, ob der Bebauungsplan Eingriffe in den<br />
Naturhaushalt ermöglicht. Gemäß § 1a Abs. 3 Satz 1 BauGB ist über die Vermeidung<br />
und den Ausgleich der zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft in<br />
der Bauleitplanung im Rahmen der Abwägung zu entscheiden. Der Ausgleich der zu<br />
erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft erfolgt durch geeignete Festsetzungen<br />
nach § 9 BauGB als Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich.<br />
Eingriffe sind tatsächliche Veränderungen der Gestalt oder Nutzung von Grundflächen<br />
im besiedelten wie unbesiedelten Bereich, die die Leistungsfähigkeit des<br />
Naturhaushaltes, das Landschaftsbild oder den Erholungswert der Landschaft er-<br />
34 Begründung_Bek_0602.sxw
heblich oder nachhaltig beeinträchtigen können. Zu berücksichtigen ist dabei, daß<br />
auf der Ebene des Bebauungsplans eine Verpflichtung zum Ausgleich gemäß § 1a<br />
Abs. 3 Satz 5 BauGB nur für solche Eingriffe besteht, die nicht bereits vor der planerischen<br />
Entscheidung, d.h. vor der Aufstellung des Bebauungsplans, erfolgten<br />
oder nach Maßgabe des § 34 BauGB zulässig gewesen wären. Dies bedeutet, daß<br />
die durch den Bebauungsplan ermöglichten Eingriffe unter Umständen nicht oder<br />
nur teilweise auszugleichen sind. Dies wird bei der strikt grundstücksbezogenen Betrachtung<br />
in der Tabelle 4 auf Seite 36 berücksichtigt.<br />
Dabei ist zu beachten, daß die Berechnung auf der Grundlage angenommener<br />
Grundstücksteilungen erfolgt, die allein den Eigentümern obliegen und nicht festgesetzt<br />
werden können. Die geplanten Grundstücksteilungen ergeben sich aber fast<br />
zwangsläufig aus der Anordnung der Baufelder und der Erschließung und damit<br />
auch die realisierbaren Grundflächen auf der Basis der festgesetzten Grundflächenzahlen.<br />
Wie anhand der Tabelle 4 ersichtlich ist, ergibt sich ein Eingriff nur für wenige<br />
Baugrundstücke. Außerdem zeigt die Tabelle 4, daß durch den Bebauungsplan die<br />
Summe der maximal zulässigen Grundflächen von Haupt- und Nebenanlagen gegenüber<br />
dem nach § 34 BauGB zulässigen Maß sinkt - von 9.000 m² auf ca. 7.850<br />
m². Zugleich kann der Tabelle 4 entnommen werden, daß vor allem das zulässige<br />
Maß für die Nebenanlagen sinkt, und zwar von 3.600 m² auf ca. 2.550 m².<br />
Die Summe des in der Tabelle 4 ausgewiesenen Eingriffs von ca. 194 m² wurde<br />
anhand einer strikt grundstücksbezogenen Betrachtung ermittelt. Entsprechend<br />
konnte das Maß der baulichen Nutzung nach § 34 BauGB, das auf andere Baugrundstücke<br />
entfällt und dort nicht ausgeschöpft wird, nicht den Baugrundstücken<br />
(auf denen dieses Maß überschritten wird) zugeschlagen werden.<br />
Bei der Abwägung der zum Vorentwurf eingegangenen Stellungnahmen berücksichtigte<br />
der Bau- und Umweltausschuß aber, daß durch die Festsetzungen des Bebauungsplans<br />
das insgesamt zulässige Maß für Haupt- und Nebenanlagen um fast<br />
1.150 m² sinkt und daher die Festsetzung von Ausgleichsmaßnahmen für die punktuelle<br />
Überschreitung des bisher zulässigen Maßes nicht gerechtfertigt ist.<br />
Der Vollständigkeit halber wird darauf hingewiesen, daß es durch die Verringerung<br />
der Baurechte nicht zu einem Planungsschaden kommt, da die nach § 34<br />
BauGB seit langem bestehenden Baurechte seit mehr als sieben Jahren nicht in Anspruch<br />
genommen wurden (§ 42 BauGB).<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 35
Tabelle 4: Eingriffsberechnung für über § 34 BauGB hinausgehende<br />
Baurechte gemäß B-Plan<br />
1 2 3 4 5 6 7 8<br />
Baurecht gemäß B-Plan Baurecht gemäß § 34 BauGB<br />
Flurstück<br />
(Planung)<br />
max. realisierbareGrundfläche<br />
für Hauptanlagen<br />
in m²<br />
max. realisierbareGrundfläche<br />
für Nebenanlagen<br />
in m²<br />
Summe der<br />
max. realisierbarenGrundflächen<br />
für<br />
Haupt- und Nebenanlagen<br />
in m²<br />
max. Grundfläche<br />
für Hauptanlagen<br />
inkl.<br />
Dehnungszuschlag<br />
in m²<br />
max. Grundfläche<br />
für Nebenanlagen<br />
inkl.<br />
Dehnungszuschlag<br />
in m²<br />
Summe der<br />
max. Grundfläche<br />
für HauptundNebenanlagen<br />
in m²<br />
Eingriff<br />
in m²<br />
219-1 140,9 70,5 211,4 150,0 100,0 250,0 0,0<br />
219-2 184,4 92,2 276,6 150,0 100,0 250,0 26,6<br />
220 144,0 85,8 229,8 150,0 100,0 250,0 0,0<br />
221 144,0 86,2 230,2 150,0 100,0 250,0 0,0<br />
233 98,2 49,1 147,3 150,0 100,0 250,0 0,0<br />
235 202,0 101,0 303,0 150,0 100,0 250,0 53,0<br />
238 129,9 65,0 194,9 150,0 100,0 250,0 0,0<br />
239/1, 239/2 165,0 82,5 247,4 150,0 100,0 250,0 0,0<br />
240 165,0 82,5 247,5 150,0 100,0 250,0 0,0<br />
241 164,7 82,4 247,1 150,0 100,0 250,0 0,0<br />
244/1, 244/2 164,6 82,3 247,0 150,0 100,0 250,0 0,0<br />
245 157,6 78,8 236,4 150,0 100,0 250,0 0,0<br />
246 157,4 78,7 236,1 150,0 100,0 250,0 0,0<br />
247 136,8 68,4 205,2 150,0 100,0 250,0 0,0<br />
Neu-16 133,3 66,6 199,9 150,0 100,0 250,0 0,0<br />
Neu-17 130,7 65,3 196,0 150,0 100,0 250,0 0,0<br />
1482 134,3 67,2 201,5 150,0 100,0 250,0 0,0<br />
1483 119,9 59,9 179,8 150,0 100,0 250,0 0,0<br />
1484 120,1 60,1 180,2 150,0 100,0 250,0 0,0<br />
1485, 1486 122,2 61,1 183,3 150,0 100,0 250,0 0,0<br />
1487 144,1 72,0 216,1 150,0 100,0 250,0 0,0<br />
Neu-1 198,0 56,5 254,5 150,0 100,0 250,0 4,5<br />
Neu-2 208,0 52,0 260,0 150,0 100,0 250,0 10,0<br />
Neu-3 180,0 97,5 277,5 150,0 100,0 250,0 27,5<br />
Neu-4 138,0 75,0 213,0 150,0 100,0 250,0 0,0<br />
Neu-5 162,7 40,7 203,4 150,0 100,0 250,0 0,0<br />
Neu-6 162,4 40,6 203,0 150,0 100,0 250,0 0,0<br />
Neu-7 169,4 84,7 254,1 150,0 100,0 250,0 4,1<br />
Neu-8 144,0 67,2 211,2 150,0 100,0 250,0 0,0<br />
Neu-9 133,8 84,5 218,3 150,0 100,0 250,0 0,0<br />
Neu-10 238,4 79,5 317,9 150,0 100,0 250,0 67,9<br />
Neu-11 78,2 61,6 139,8 150,0 100,0 250,0 0,0<br />
Neu-12 78,0 70,5 148,5 150,0 100,0 250,0 0,0<br />
Neu-13 151,5 75,8 227,3 150,0 100,0 250,0 0,0<br />
Neu-14 102,4 51,2 153,7 150,0 100,0 250,0 0,0<br />
Neu-15 103,3 51,7 155,0 150,0 100,0 250,0 0,0<br />
Summen 5.307,3 2.546,4 7.853,7 5.400,0 3.600,0 9.000,0 193,7<br />
36 Begründung_Bek_0602.sxw
3.3 Verkehr und Erschließung<br />
� Öffentliche <strong>Straße</strong>n<br />
Die Garten- und die Jahnstraße sind unbefestigt, die <strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong> weist<br />
eine asphaltierte Fahrbahnfläche und einseitig einen befestigten Gehweg auf. Der<br />
Ausbau aller drei <strong>Straße</strong>n ist beabsichtigt; wegen fehlender Haushaltsmittel können<br />
aber keine Aussagen darüber getroffen werden, wann dieser Ausbau erfolgen wird.<br />
� Erschließungsstraßen<br />
Zur Erschließung der Baugrundstücke im Blockinnern werden gemäß § 9 Abs. 1<br />
Nr. 11 BauGB zwei Erschließungsstraßen vorgesehen, wobei die nördliche als öffentliche<br />
Verkehrsflächen und die südliche, da sie dem Anschluß nur eines Baugrundstücks<br />
dient, als private Verkehrsflächen festgesetzt werden. Beide Erschließungsstraßen<br />
werden als Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung festgesetzt<br />
- Zweckbestimmung verkehrsberuhigter Bereich -, die entsprechende Beschilderung<br />
ist zu gegebener Zeit mit dem <strong>Straße</strong>nverkehrsamt des Landkreises abzustimmen.<br />
Durch die nördliche Erschließungsstraße werden acht Baugrundstücke erschlossen,<br />
und sie hat eine Länge von insgesamt ca. 130 m (einschließlich des Stichwegs<br />
am Ende). Daher wird eine Wendefläche vorgesehen, die auch zum Wenden dreiachsiger<br />
Entsorgungsfahrzeuge und Feuerwehrfahrzeuge geeignet ist. Hinsichtlich<br />
der Befestigung der <strong>Straße</strong> (Breite und Belag) werden keine Festsetzungen getroffen;<br />
dies bleibt der Ausbauplanung vorbehalten. Zum Schutz der Kleintiere siehe jedoch<br />
weiter unten.<br />
Die südliche Erschließungsstraße erschließt, wie bereits erwähnt, nur ein geplantes<br />
Baugrundstück und ist ca. 50 m lang. Da Entsorgungsfahrzeuge am östlichen<br />
Ende dieser <strong>Straße</strong> nicht wenden können, müssen die Abfallbehälter entweder an<br />
der <strong>Gartenstraße</strong> abgestellt oder an den Abfuhrtagen dorthin gebracht werden; dies<br />
entspricht dem üblichen Verfahren bei Hinterliegergrundstücken. Den Anforderungen<br />
der Feuerwehr im Sinne des § 5 BbgBO (geradlinige Zufahrt) wird Genüge getan.<br />
Um den Eingriff in den Boden so gering wie möglich zu halten, wird in § 8 Abs.<br />
2 textlich festgesetzt, daß die Befestigung der privaten Verkehrsflächen nur im<br />
wasser- und luftdurchlässigen Aufbau zulässig ist. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit<br />
wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguß,<br />
Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig. Tiefborde zu seitlichen Befestigung<br />
der Fahrbahn sind hingegen zulässig.<br />
Die Untere Wasserbehörde hat in Ihrer Stellungnahme zum Vorentwurf darauf<br />
hingewiesen, daß die südliche Erschließungsstraße im Bereich des 5 m-Streifens<br />
am Graben liegt, innerhalb dessen Vorhaben gemäß § 87 Abs. 1 BbgWG einer wasserrechtlichen<br />
Genehmigung bedürfen. Auf Nachfrage wurde die grundsätzliche Ge-<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 37
nehmigungsfähigkeit in Aussicht gestellt, sofern ein Lageplan, ein Querschnitt der<br />
Verkehrsfläche sowie eine kurze Erläuterung zur Genehmigung eingereicht werden.<br />
14 Es wird darauf hingewiesen, daß dem Wasser- und Bodenverband Stöbber-<br />
Erpe als Unterhaltungsverband des Grabens der freie Zutritt zu gewähren ist.<br />
Zur Vermeidung eines Eingriffs in den Lebensraum wild lebender Kleintiere wird<br />
für beide Erschließungsstraßen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB in § 8 Abs. 1 textlich<br />
festgesetzt, daß die Erschließungsstraßen ohne Hochborde und Regeneinläufe<br />
zu errichten sind. Dies soll zum einen die Querung für Kleintiere erleichtern, zum<br />
anderen ein Hereinfallen verhindern. Wegen des Grabens im Plangebiet und wegen<br />
der Nähe zum Fredersdorfer Mühlenfließ ist von einem erhöhten Kleintieraufkommen<br />
auszugehen.<br />
Die Untere Bauaufsichtsbehörde, Bauordnungsamt, hat in ihrer Stellungnahme<br />
zum Entwurf darauf hingewiesen, 15 daß die Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung<br />
uneingeschränkt von Rettungsfahrzeugen benutzt werden können müssen.<br />
Die <strong>Gemeinde</strong> berücksichtigte bei der Abwägung, daß für die (öffentliche) Erschließungsstraße<br />
im Blockinnern ein Wendehammer vorgesehen ist, der für Rettungsfahrzeuge<br />
ausreichend dimensioniert ist (s.o.). Der (private) Erschließungsstichweg<br />
ist 4 m breit, so daß eine Befahrbarkeit durch Rettungsfahrzeuge gesichert<br />
ist. Die <strong>Gemeinde</strong> weist darauf hin, daß auf dem zugehörigen Baugrundstück<br />
die Hauptanlage ganz oder teilweise mehr als 50 m von der <strong>Gartenstraße</strong> entfernt<br />
sein wird, weshalb § 5 Abs. 3 BbgBO zu beachten ist, wonach ggf. auf dem<br />
Grundstück Bewegungsflächen für die Feuerwehr herzustellen sind.<br />
� Wege, Zufahrten und Stellplätze<br />
Um den Eingriff in den Naturhaushalt möglichst gering zu halten, wird für Wege,<br />
Zufahrten und Stellplätze festgesetzt, daß die Befestigung nur in wasser- und luftdurchlässigem<br />
Aufbau zulässig ist. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich<br />
mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguß, Asphaltierungen<br />
und Betonierungen sind unzulässig.<br />
14 Stellungnahmen der Unteren Wasserbehörde vom 29. Juli 2005, vom 5. Oktober 2005 und vom<br />
7. Februar 2006.<br />
15 Stellungnahme der Unteren Bauaufsichtsbehörde, Bauordnungsamt, vom 25. November 2005.<br />
38 Begründung_Bek_0602.sxw
3.4 Ver- und Entsorgung<br />
� Elektroenergieversorgung<br />
Der zuständige Träger öffentlicher Belange hat keine Einwände gegenüber dem<br />
Bebauungsplan geäußert. 16 Er weist aber darauf hin, daß vor der Aufnahme von<br />
Erdarbeiten eine Bestandsplan-Auskunft beim Versorgungsträger eingeholt werden<br />
sollte, um Beschädigungen des Versorgungsnetzes vermeiden zu können.<br />
� Gasenergieversorgung<br />
Der zuständige Träger öffentlicher Belange hat keine Einwände gegen den Bebauungsplan<br />
geäußert. 17<br />
� Trinkwasserver- und Abwasserentsorgung<br />
Das Plangebiet ist gemäß der Stellungnahme des zuständigen Trägers öffentlicher<br />
Belange 18 nur zum Teil an die zentrale Trinkwasserver- und Abwasserentsorgung<br />
angeschlossen. Für den Blockinnenbereich ist ein Erschließungsvertrag abzuschließen.<br />
3.5 Soziale Infrastruktur<br />
Im Plangebiet sind keine Einrichtungen der sozialen Infrastruktur vorhanden, und<br />
es werden auch keine geplant, da die anderorts bestehenden Einrichtungen sowohl<br />
für den bisherigen als auch den künftigen Bedarf genügen.<br />
3.6 Denkmalschutz<br />
Im Plangebiet gibt es keine baulichen Denkmale. Da aber Bodendenkmale gemäß<br />
der Stellungnahme des Brandenburgischen Landesamtes für Denkmalpflege 19 möglich<br />
sind, ist ein entsprechender Hinweis in die Planzeichnung aufzunehmen.<br />
16 Stellungnahme der e.dis AG vom 27. Juli 2005.<br />
17 Stellungnahme der EWE AG vom 25. Juli 2005.<br />
18 Stellungnahme des WSE Wasserverbands Strausberg-Erkner vom 12. August 2005.<br />
19 Stellungnahme des Brandenburgischen Landesamtes für Denkmalpflege und Archäologisches<br />
Landesmuseum vom 15. August 2005.<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 39
3.7 Altlasten, Abfallwirtschaft und Bodenschutz<br />
Der Unteren Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde des Umweltamtes Märkisch-Oderland<br />
sind für das Plangebiet keine Altlasten- oder Altlastenverdachtsflächen<br />
bekannt. 20 Sollten dennoch im Zuge von Baumaßnahmen Kontaminationen<br />
und/oder organoleptische Auffälligkeiten (Geruch, Farbe, Aussehen, Form, Konsistenz)<br />
des Bodens sowie Ablagerungen von Abfällen festgestellt werden, ist die Untere<br />
Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde zur Festlegung der weiteren Verfahrensweise<br />
umgehend in Kenntnis zu setzen (§§ 31 und 37 BbgAbfG vom 6. Juni<br />
1997). Ein entsprechender Hinweis wird in die Planzeichnung aufgenommen.<br />
Dem Zentraldienst der Polizei - Kampfmittelbeseitigungsdienst - ist für das Plangebiet<br />
keine konkrete Kampfmittelbelastung bekannt. 21 Sollten dennoch Kampfmittel<br />
gefunden werden, dürfen diese gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 1 Kampfmittelverordnung<br />
für das Land Brandenburg (KampfmV vom 23. November 1998) nicht berührt und<br />
deren Lage nicht verändert werden. Die Fundstelle ist gemäß § 2 KampfmV unverzüglich<br />
der nächsten örtlichen Ordnungsbehörde oder der Polizei anzuzeigen. Ein<br />
entsprechender Hinweis wird in die Planzeichnung aufgenommen.<br />
Die Untere Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde hat zudem im Rahmen<br />
Ihrer Stellungnahme zum Entwurf 22 die Aufnahme der nachstehenden Hinweise gefordert:<br />
� Bei den geplanten Baumaßnahmen anfallender überschüssiger, nicht kontaminierter<br />
Boden und Bauschutt sind dem Baustoffrecycling zuzuführen.<br />
� Die Abfallvermeidung hat nach Maßgabe des § 4 des Kreislaufwirtschafts- und<br />
Abfallgesetzes (KrW-AbfG) vom 27.09.94 (in Kraft seit 07.10.96) Vorrang vor<br />
der Abfallverwertung, die Verwertung Vorrang vor der sonstigen Entsorgung.<br />
� Die anfallenden Abfälle sind nach Art, Zusammensetzung und Menge getrennt<br />
zu erfassen und auf der Grundlage des Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetzes<br />
(KrW-AbfG) vom 27.09.94 ordnungsgemäß zu verwerten bzw . zu entsorgen.<br />
� Abfälle, die keiner Verwertung zugeführt werden können und für die auf der<br />
Grundlage der geltenden Abfallsatzung des Landkreises Märkisch-Oderland eine<br />
Überlassungspflicht zur Entsorgung gegenüber dem Landkreis besteht, sind ab<br />
dem 01.06.2005 ausschließlich in die Abfallumladestation in 15562 Rüdersdorf,<br />
Horst-Wilhelm-Otto-Weg, zu entsorgen.<br />
� Für den Wiedereinbau vorgesehener nicht kontaminierter Erdaushub (Boden) ist<br />
gesondert zu lagern und vor Schadstoffeintrag entsprechend zu schützen.<br />
20 Stellungnahme der Unteren Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde vom 22. August 2005.<br />
21 Stellungnahme des Zentraldienstes der Polizei - Kampfmittelbeseitigungsdienst - vom 25. Juli<br />
2005.<br />
22 Der Unteren Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde vom 14. Dezember 2005.<br />
40 Begründung_Bek_0602.sxw
� Des Weiteren ist sicherzustellen, daß durch den Einsatz von erforderlich werdender<br />
Technik keine wassergefährdenden Stoffe in den Boden und ins Grundwasser<br />
gelangen können. Betankungen sowie erforderlich werdende Reparaturen an<br />
v.g. Technik sind auf dafür vorgesehenen versiegelten Flächen durchzuführen.<br />
� Sollten dennoch durch unsachgemäße Handhabung oder Havarie Leckagen entstehen,<br />
sind diese der Unteren Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde anzuzeigen<br />
und unverzüglich entsprechend den Vorgaben der Umsetzung des Runderlasses<br />
A3/00 des Ministeriums für Landwirtschaft, Umweltschutz und Raumordnung/Allgemeinverfügung<br />
des Landesumweltamtes Brandenburg vom<br />
14.08.2000 (Amtl. Anzeiger Nr. 38 vom 27.09.2000) zu entsorgen.<br />
� Für die geplanten Baumaßnahmen sind grundsätzlich nur nichtkontaminierte Materialien<br />
zu verwenden. Die Anforderungen richten sich nach den BTR RC -<br />
StB/Ausgabe 2002, den Technischen Regeln der LAGA „Anforderungen an die<br />
stoffliche Verwertung von mineralischen Reststoffen/Abfällen“ in der derzeit gültigen<br />
Fassung, dem Bundes-Bodenschutzgesetz vom 17.03.1998 (in Kraft seit<br />
01.03.1999) und auf dessen Grundlage erlassener Verordnungen.<br />
� Für die Verwendung von Recyclingmaterial bei Baumaßnahmen an <strong>Straße</strong>n und<br />
Wegen sowie für die Entsorgung des bei den geplanten Maßnahmen anfallenden<br />
<strong>Straße</strong>naufbruches und Bodens (u.a. Bankett) sind die „Brandenburgischen<br />
Technischen Richtlinien für Herstellung, Prüfung, Auslieferung und Einbau von<br />
Recyclingbaustoffen im <strong>Straße</strong>nbau von 2004 (BTR RC-StB 04)“ - Gemeinsame<br />
Richtlinie des Ministeriums für Ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz<br />
und des Ministeriums für Infrastruktur und Raumordnung - Runderlaß des<br />
Ministeriums für Infrastruktur und Raumordnung Abt. 5 - Nr. 10/2005 <strong>Straße</strong>nbau<br />
- Sachgebiet 06.2: <strong>Straße</strong>n-Baustoff; Qualitätssicherung vom 13.05.2005<br />
sowie die Technischen Regeln der LAGA „Anforderungen an die stoffliche Verwertung<br />
von mineralischen Reststoffen/Abfällen“ in der derzeit gültigen Fassung<br />
maßgebend und einzuhalten.<br />
� Für anfallenden Hausmüll und hausmüllähnlichen Gewerbeabfall besteht auf der<br />
Grundlage der gültigen Satzung über die Abfallentsorgung des Landkreises Märkisch-Oderland<br />
ein Anschluß- und Benutzungszwang an die Abfallentsorgung<br />
des Landkreises. Somit ist der anfallende Hausmüll und hausmüllähnliche Gewerbeabfall<br />
der „Entsorgungspflichtigen Körperschaft“ anzudienen. Für jedes<br />
Grundstück besteht daher ein direkter Anschluß- und Benutzungszwang sowie<br />
das Anschluß- und Benutzungsrecht an die Abfallentsorgung in Form von entsprechenden<br />
<strong>Straße</strong>n/Zuwegungen. Bei der Planung von <strong>Straße</strong>n/Zuwegungen<br />
ist zu berücksichtigen, daß die Abfallentsorgung mit 3-achsigen Fahrzeugen erfolgt.<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 41
3.8 Wasserflächen<br />
Die Untere Wasserbehörde hat in Ihrer Stellungnahme zum Vorentwurf darauf<br />
hingewiesen, daß die südliche Erschließungsstraße im Bereich des 5 m-Streifens<br />
am Graben liegt, innerhalb dessen Vorhaben gemäß § 87 Abs. 1 BbgWG einer wasserrechtlichen<br />
Genehmigung bedürfen. Auf Nachfrage wurde die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit<br />
in Aussicht gestellt, sofern ein Lageplan, ein Querschnitt der<br />
Verkehrsfläche sowie eine kurze Erläuterung zur Genehmigung eingereicht werden.<br />
23 Es wird darauf hingewiesen, daß dem Wasser- und Bodenverband Stöbber-<br />
Erpe als Unterhaltungsverband des Grabens der freie Zutritt zu gewähren ist.<br />
Da die Erschließung im Gegensatz zum Vorentwurf von 1999 nicht mehr über<br />
öffentliche <strong>Straße</strong>n entlang des Grabens erfolgen soll, hat der Wasser- und Bodenverband<br />
Stöbber-Erpe in seiner Stellungnahme zum Vorentwurf 2005 darauf hingewiesen,<br />
24 daß eine maschinelle Unterhaltung des Grabens nicht möglich ist und daher<br />
der heutige Status als Handarbeitsstrecke bestehen bleibt.<br />
In seiner Stellungnahme zum Entwurf ergänzte der Wasser- und Bodenverband, 25<br />
daß der Erschließungsstichweg (private Verkehrsfläche) so errichtet werden sollte,<br />
daß er für die maschinelle Unterhaltung genutzt werden kann. Die <strong>Gemeinde</strong> berücksichtigte<br />
bei der Abwägung, daß es sich um einen privaten Erschließungsstichweg<br />
handelt und die Forderung nicht in eine Festsetzung umgesetzt werden kann,<br />
da der städtebauliche Bezug fehlt (die Grabeninstandhaltung erfolgt derzeit per<br />
Hand und kann auch künftig so erfolgen). Unabhängig davon weist die <strong>Gemeinde</strong><br />
darauf hin, daß voraussichtlich der Stichweg als Feuerwehrzufahrt benötigt wird (§<br />
5 Abs. 3 BbgBO), so daß er auch für die maschinelle Unterhaltung geeignet sein<br />
dürfte.<br />
In ihrer Stellungnahme zum Entwurf wandte die Untere Naturschutzbehörde<br />
ein, 26 daß die Angaben zur Fläche des Grabens - zumindest - mißverständlich sind,<br />
da gemäß Tabelle 1 auf Seite 11 eine Fläche von ca. 352 m² angegeben wird, in<br />
der Gegenüberstellung von Bestand und Planung im Abschnitt 4.1.1 Überblick zur<br />
Planung der Bestand aber mit 300 m² und die Planung für den Graben mit 435 m²<br />
benannt werden. Gleichzeitig würde ausgeführt, daß der Graben von der Planung<br />
nicht betroffen sei. Gegen diese Einschätzung sprächen sowohl die unterschiedlichen<br />
Flächenangaben als auch der Umstand, daß ein Erschließungsweg so dicht am<br />
Graben verlaufen soll, daß eine wasserrechtliche Genehmigung erforderlich ist.<br />
Die <strong>Gemeinde</strong> berücksichtigte bei der Abwägung, daß der Graben in der Vergangenheit<br />
offenbar verlegt wurde, jedenfalls verläuft er nicht innerhalb des für ihn<br />
vorgesehenen Flurstücks 1578, welches eine Größe von fast 300 m² hat. In der<br />
Bestandstabelle auf Seite 11 wurde dies berücksichtigt und bei mehreren Flurstü-<br />
23 Stellungnahmen der Unteren Wasserbehörde vom 29. Juli 2005, vom 5. Oktober 2005 und vom<br />
7. Februar 2006.<br />
24 Stellungnahme des Wasser- und Bodenverbands Stöbber-Erpe vom 8. August 2005.<br />
25 Stellungnahme des Wasser- und Bodenverbands Stöbber-Erpe vom 24. November 2005.<br />
26 Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde vom 16. Dezember 2005.<br />
42 Begründung_Bek_0602.sxw
cken vermerkt, daß dort - jeweils ein Teil - des Grabens verläuft. Dazu zählt das<br />
Flurstück 1570 mit der von der Unteren Naturschutzbehörde angegebenen Größe<br />
von rund 352 m². Dies ist aber nicht das Grabenflurstück, außerdem verläuft dort<br />
der Graben nur in einem Teilbereich.<br />
Die Angaben zu Bestand und Planung im Umweltbericht (Abschnitt 4.1.1 Überblick<br />
zur Planung) beziehen sich zum einen auf das Grabenflurstück 1578, zum anderen<br />
auf den als Wasserflächen im B-Plan festgesetzten Bereich. Dieser sieht eine<br />
Regelbreite des Grabens von 3 m vor und geht damit zum Teil ein wenig über den<br />
heutigen Bereich des Grabens mit wechselnden Böschungshöhen und -neigungen<br />
hinaus, um auch in Zukunft die Pflege und Erhaltung des Grabens sicherzustellen.<br />
Die festgesetzten Wasserflächen umfassen 435 m².<br />
Die angesprochene wasserrechtliche Genehmigung bezieht sich nicht auf beabsichtigte<br />
Änderungen am Graben, sondern ist nur wegen des im Wassergesetz geforderten<br />
Pflegestreifens mit einer Breite von 5 m erforderlich. Da in diesem Streifen<br />
der Stichweg zum Flurstück Neu-7 vorgesehen ist, wird die Pflege nicht beeinträchtigt.<br />
3.9 Grünflächen<br />
Es werden zwei öffentliche Grünflächen festgesetzt. Nördlich der Erschließungsstraße<br />
dient eine zwei Meter breite Grünfläche dem Schutz der Ruhebereiche der<br />
sich nördlich anschließenden Baugrundstücke. Durch die Trennung der Baugrundstücke<br />
von der öffentlichen Verkehrsfläche wird auch sichergestellt, daß diese Baugrundstücke<br />
nicht mehrfach erschlossen werden. Die Grünfläche ist mit Sträuchern<br />
gemäß Pflanzliste zu bepflanzen. Diese Pflanzung dient dem Ausgleich des Eingriffs<br />
im Bereich der Verkehrsfläche.<br />
Gegenüber dem Vorentwurf wird aufgrund der Abwägung im Bau- und Umweltausschuß<br />
diese Grünfläche im Bereich des Flurstücks 244/2 nach Osten erweitert.<br />
Damit soll auch dort eine eventuelle Doppelerschließung vermieden werden.<br />
Die zweite Grünfläche dient einerseits einer fußläufigen Verbindung zwischen<br />
der Erschließungsstraße im Blockinnenbereich und der <strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong>. Dadurch<br />
wird z.B. der Fußweg zum Bahnhof um ca. 400 m verkürzt. Eine Befestigung<br />
des Weges und damit Versiegelung ist nicht erforderlich, ggf. genügt das Aufbringen<br />
von Rindenmulch. Andererseits dient die Grünfläche der Erhaltung eines wichtigen<br />
Baumbestandes, darunter einer Eiche mit einem Stammumfang von 280 cm.<br />
Da nur ein schmaler Fußweg benötigt wird und da die Grünfläche 6 m breit ist,<br />
wird dieser Bereich den Charakter einer öffentlichen Grünfläche - und nicht einer öffentlichen<br />
Verkehrsfläche - haben.<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 43
4. Umweltbericht<br />
4.1 Einleitung<br />
4.1.1 Überblick zur Planung<br />
� Lage des Plangebiets<br />
Das Plangebiet liegt im Nordwesten des Ortsteils <strong>Petershagen</strong> der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Petershagen</strong>/Eggersdorf.<br />
Der Geltungsbereich umfaßt eine Fläche von ca. 3,4 ha<br />
(33.500 m²).<br />
� Planungsziele<br />
Der Aufstellungsbeschluß (Beschluß 89/1999 und 133/2004) für den Bebauungsplan<br />
benennt folgende Planungsziele:<br />
� Rechtsverbindliche Umsetzung des Flächennutzungsplanes,<br />
� Ausweisung zusätzlicher Baupotenziale bei städtebaulich sinnvoll und ökologisch<br />
vertretbaren Erschließungen - Prüfung der Möglichkeit einer inneren Erschließungsstraße,<br />
� Sensible bauliche Verdichtung und Sicherung einer geordneten städtebaulichen<br />
Entwicklung unter besonderer Berücksichtigung der Lage des Plangebiets im<br />
Ortsrandbereich sowie direkter Nachbarschaft zum Landschaftschutzgebiet „Fredersdorfer<br />
Mühlenfließ…“,<br />
� Erhalt des Entwässerungsgrabens als wichtiges Element im Biotopverbund Birkenwäldchen-Offenlandschaft,<br />
� Integration eines Grünordnungsplanes mit Darstellung der Ziele, Erfordernisse<br />
und Maßnahmen des Natur- und Landschaftsschutzes,<br />
� Berücksichtigung der <strong>Straße</strong>nverkehrskonzeption der <strong>Gemeinde</strong>.<br />
� Bauleitplanung<br />
Der Bebauungsplan ordnet die bauliche Entwicklung im einbezogenen Ortsrandbereich.<br />
Ein Intensivacker, der in die Siedlungsfläche reicht, wird zur Abrundung der<br />
Bebauung an der Jahnstraße einbezogen.<br />
Unter Beachtung der Planungsziele wird aus städtebaulichen Gründen (s.a. § 1<br />
Absätze 5 und 6 BauGB), insbesondere zum Schutz des Orts- und Landschaftsbilds,<br />
bei Einbeziehung des vorhandenen strukturreichen Baumbestands, eine Verortung<br />
und Beschränkung der überbaubaren Grundstücksflächen vorgesehen. Außerdem<br />
wird die Grundflächenzahl mit 0,15 bzw. 0,20 und teils eine Gesamt-Grundflächen-<br />
44 Begründung_Bek_0602.sxw
zahl - unter Berücksichtigung der Überschreitungsmöglichkeit für Nebenanlagen -<br />
festgesetzt, um den Eingriff auf das erforderliche Maß zu beschränken.<br />
Für die Erschließung der im Blockinnenbereich gelegenen Flurstücke wurde nach<br />
Variantendiskussion ein flächensparender Ausbau für die weitere Bearbeitung ausgewählt<br />
und zur Grundlage der Planung.<br />
� Bedarf an Grund und Boden<br />
Bestandsflächen und Entwicklung ohne Planung (gesamt) 33.500 m²<br />
Siedlungsfläche (Wohn- und Wochenendgrundstücke, teilweise aufgelassen) 28.000 m²<br />
davon mit baulichen Anlagen überdeckt 2.500 m²<br />
als Zufahrt für innere Erschließung 500 m²<br />
Intensivacker 4.700 m²<br />
Grabenflurstück 300 m²<br />
Erweiterungsmöglichkeiten der Wohnbebauung gemäß § 34 BauGB auf (bei Einbeziehung<br />
des Intensivackers in die Wohnbaufläche)<br />
9.000 m²<br />
Siedlungsfläche (Wohngrundstücke) 32.200 m²<br />
notwendige Erweiterung der Erschließung auf (geschätzt) 1.000 m²<br />
gesamt: maximal mit baulichen Anlagen überbaubar ca. 10.000 m²<br />
Flächenentwicklung mit Bebauungsplan<br />
Festsetzungen:<br />
Begrenzung der zulässigen Grundflächen (Hauptanlagen) auf 15 bzw. 20 % der Grundstücksfläche,<br />
GRZ 0,15 bzw. 0,20<br />
Begrenzung der Grundflächen (einschließlich Nebenanlagen) teils auf 25 % der Grundstücksfläche,<br />
Gesamt-GRZ 0,25<br />
Planfläche gesamt (A) 33.510 m²<br />
Baugrundstücke 36<br />
Baugrundstücksflächen (B) 31.040 m²<br />
durchschnittliche Grundstücksgröße 870 m²<br />
reale Größenspanne 490 bis 1.590 m²<br />
davon maximal für bauliche Anlagen nutzbar, C+D/A = 26,7 % 7.860 m²<br />
davon maximal für Wohngebäude überbaubar, durchschnittliche GRZ = 0,17 5.310 m²<br />
zusätzlich maximal für Nebenanlagen überbaubar 2.550 m²<br />
Erschließungsstraße und Zufahrt 1.110 m²<br />
Grünflächen (incl. Fußweg) 680 m²<br />
Grabenflurstück 435 m²<br />
<strong>Straße</strong>nverkehrsfläche (<strong>Gartenstraße</strong>) 245 m²<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 45
4.1.2 Gesetzliche Ziele des Umweltschutzes und ihre Umsetzung<br />
� Anforderungen mit direktem Bezug zum Städtebaurecht<br />
� Städtebaurecht<br />
Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung gewährleisten,<br />
die u.a. die umweltschützenden Anforderungen berücksichtigt (§ 1 Abs. 5 BauGB).<br />
Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen<br />
Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln, auch in Verantwortung<br />
für den allgemeinen Klimaschutz, sowie die städtebauliche Gestalt und das Ortsund<br />
Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln.<br />
In Bezug auf den Umweltschutz sind insbesondere zu berücksichtigen (Auszug §<br />
1 Abs. 6 BauGB):<br />
� die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und<br />
die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung,<br />
� die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der<br />
Landschaftspflege,<br />
� die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge<br />
zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt,<br />
� die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung<br />
und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes,<br />
� umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie<br />
die Bevölkerung insgesamt,<br />
� umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter,<br />
� die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen<br />
und Abwässern,<br />
� die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung<br />
von Energie,<br />
� die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere<br />
des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts,<br />
� die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch<br />
Rechtsverordnung zur Erfüllung von bindenden Beschlüssen der Europäischen<br />
Gemeinschaften festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden.<br />
Ergänzend werden in § 1a BauGB folgende Anforderungen gestellt:<br />
� Mit Grund und Boden soll sparsam und schonend umgegangen werden; dabei<br />
sind zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauli-<br />
46 Begründung_Bek_0602.sxw
che Nutzungen die Möglichkeiten der Entwicklung der <strong>Gemeinde</strong> insbesondere<br />
durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere Maßnahmen<br />
zur Innenentwicklung zu nutzen sowie Bodenversiegelungen auf das<br />
notwendige Maß zu begrenzen. Landwirtschaftlich, als Wald oder für Wohnzwecke<br />
genutzte Flächen sollen nur im notwendigen Umfang umgenutzt werden.<br />
Diese Grundsätze sind in der Abwägung der Belange zu berücksichtigen.<br />
� Die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen<br />
des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts<br />
in seinen in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe a bezeichneten Bestandteilen<br />
(Eingriffsregelung 27 nach dem Bundesnaturschutzgesetz) sind in der Abwägung<br />
nach § 1 Abs. 7 zu berücksichtigen. Ein Ausgleich ist nicht erforderlich,<br />
soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder<br />
zulässig waren.<br />
� Naturschutzrecht<br />
Unabhängig von sonstigen Regelungen gelten die Grundsätze des Naturschutzes<br />
und der Landschaftspflege, wonach u.a. im besiedelten wie unbesiedelten Bereich<br />
die Natur und Landschaft so zu schützen, zu pflegen, und zu entwickeln sind, daß<br />
die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes, Tiere und Pflanzen, ihre<br />
Lebensstätten und Lebensräume sowie Vielfalt, Eigenart und Schönheit der Landschaft<br />
auf Dauer gesichert sind. Dabei soll jeder dazu beitragen, daß Natur und<br />
Landschaft vor Schäden bewahrt und pfleglich genutzt sowie nachteilige Veränderungen<br />
auf das unvermeidbare Maß beschränkt werden.<br />
Für den besiedelten Bereich wird gefordert, daß ausreichend Freiräume, Grünflächen<br />
und Gehölzgrün zu erhalten oder neu anzulegen und zweckmäßig den Bauflächen<br />
zuzuordnen sind. Noch vorhandene Naturbestände wie naturnahe Wälder,<br />
Bachläufe, Weiher, Hecken, Wegraine und andere Saumbiotope sind zu erhalten<br />
und zu entwickeln (§§ 1 ff BNatSchG, § 1 BbgNatSchG).<br />
Zu den nachteiligen Veränderungen zählen Eingriffe, die als Veränderungen der<br />
Gestalt oder Nutzung von Grundflächen oder Veränderungen des mit dem belebten<br />
Boden in Verbindung stehenden Grundwassers die Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes,<br />
das Landschaftsbild oder den Erholungswert erheblich beeinträchtigen<br />
können.<br />
Eingriffe sind zu unterlassen. Sind Eingriffe nicht zu vermeiden, so soll ihr Umfang<br />
minimiert und der unvermeidbare Eingriff so ausgeglichen werden, daß beein-<br />
27 Definition: Eingriffe in Natur und Landschaft sind Veränderungen der Gestalt oder Nutzung von<br />
Grundflächen oder Veränderungen des mit der belebten Bodenschicht in Verbindung stehenden<br />
Grundwasserspiegels, die die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts oder das<br />
Landschaftsbild erheblich beeinträchtigen können. Eingriffe sind zu unterlassen. Sind Eingriffe<br />
nicht zu vermeiden, so soll ihr Umfang minimiert und der unvermeidbare Eingriff so ausgeglichen<br />
werden, daß beeinträchtigte Funktionen oder das Landschaftsbild (evtl. neu gestaltet) wieder<br />
hergestellt sind oder in gleichwertiger Weise ersetzt sind (Eingriffsregelung). Die Verpflichtungen<br />
regeln sich nach dem Verursacherprinzip. [BNatSchG, BbgNatSchG, Abschnitt 3]<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 47
trächtigte Funktionen oder das Landschaftsbild (evtl. neu gestaltet) wieder hergestellt<br />
sind oder in gleichwertiger Weise ersetzt sind (Eingriffsregelung).<br />
Die Verpflichtungen regeln sich nach dem Verursacherprinzip.<br />
Abweichungen sind nur zulässig, wenn Belange im Rang höher und in wichtigem,<br />
vorwiegend öffentlichem Interesse stehen (BNatSchG, Abschnitt 3<br />
BbgNatSchG).<br />
� Anwendung auf den Bebauungsplan<br />
Das Plangebiet ist so vorgeprägt, daß eine Entwicklung der Wohnbebauung auf<br />
den durch Besiedlung bereits genutzten Grundstücken möglich ist. Diese Verdichtung<br />
wird durch die Baurechte nach § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb<br />
der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) ermöglicht.<br />
Um eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und Ordnung zu sichern und<br />
ausdrücklich aufgrund der Anforderungen der vorgenannten Rechtsgrundlagen, sah<br />
sich die <strong>Gemeinde</strong> dennoch zur Bauleitplanung veranlaßt. Ausschlaggebend für den<br />
Aufstellungsbeschluß waren außerdem (s.a. die oben genannten Planungsziele):<br />
� vielfältige Erholungsnutzungen als Sommersitze und Gärten mit Nutzungsaufgabe,<br />
� komplizierter Flurstückszuschnitt durch Dreiecksform der umfassenden <strong>Straße</strong>n,<br />
� Erschwerung der Nutzungsänderungen durch den Hochwasserschutzgraben,<br />
� Entwicklung einer 2. Baureihe mit städtebaulichen Spannungen,<br />
� Beachtung des Orts- und Landschaftsbildes am Rande des Landschaftsschutzgebietes<br />
„Fredersdorfer Mühlenfließ und seiner Vorfluter“ und des Wanderweges<br />
an der A.-Hofer-<strong>Straße</strong>,<br />
� vielfältiger, schützenswerter Baumbestand.<br />
Aufgrund dieser Anforderungen sind die Festsetzung der zulässigen Grundflächen<br />
und vor allem im Blockinnenbereich die Verortung der überbaubaren Grundstücksflächen<br />
wesentliche Planungsinstrumente. Durch die Begrenzung der zulässigen<br />
Grundflächen werden die Baurechte gegenüber dem Maß, daß vor der planerischen<br />
Entscheidung vorhanden war (s.a. oben - Bedarf an Grund und Boden), nicht erhöht,<br />
so daß auch keine zusätzlichen Eingriffe vorbereitet werden (s. dazu § 1a<br />
Abs. 3 Satz 5 BauGB). Die planerische Entscheidung zielt somit vor allem auf die<br />
qualitative Seite der städtebaulichen Entwicklung, d.h. auch auf die Umsetzung der<br />
o.g. gesetzlichen Ziele.<br />
Ergänzend zu den bereits genannten Planungszielen ist hinzuzufügen:<br />
� Schließung von Baulücken im Bebauungszusammenhang durch Umwandlung einer<br />
landwirtschaftlichen Nutzfläche in Wohnbauland (<strong>Gartenstraße</strong> Ecke Jahnstraße).<br />
48 Begründung_Bek_0602.sxw
Hierzu könnte wie vorstehend argumentiert werden, jedoch bedarf die Entscheidung<br />
über die Anwendung der Eingriffsregelung einer weiteren Betrachtung.<br />
Die vier bisher nicht bebauten, noch landwirtschaftlich genutzten Flurstücke 245<br />
bis 248, sind aufgrund der dominierenden Bebauung gegenüber diesen Flurstücken<br />
unter Anwendung des § 34 BauGB als bebaubar anzusehen. Auch die Darstellungen<br />
des Flächennutzungsplanes beziehen diese Abrundung der Bebauung bereits<br />
mit ein.<br />
Als Belange, die dagegen stehen, sind anzuführen:<br />
� Umwandlung einer zusammenhängenden landwirtschaftlichen Nutzfläche in<br />
Wohnbauland (s. dazu § 1a Abs. 2 BauGB - Abwägung),<br />
� Darstellung im Landschaftsplan als Intensivackerfläche und allgemeine Hinweise<br />
auf Konflikte durch Zersiedelung der Landschaft infolge Ausdehnung des Ortes,<br />
� Verringerung der Retention/Versickerung von Niederschlägen zugunsten des Abflusses<br />
und der Verdunstung (entgegen Leitbild zum Wasserhaushalt der <strong>Gemeinde</strong>),<br />
� Veränderung des Ortsbildes direkt am Ortsrand durch Ausdehnung der Bebauung.<br />
Das Baurecht ist insofern einschlägig, als daß gemäß § 34 Abs. 1 Satz 2 2.<br />
Halbsatz BauGB ein Vorhaben nur dann zulässig ist, wenn durch das Vorhaben das<br />
Ortsbild nicht beeinträchtigt wird. Unter Beachtung der Intentionen der Planung<br />
(Vermeidung von Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft) und unter Beachtung<br />
der Eingriffsregelung ergibt sich, daß ein Ausgleichserfordernis im Funktionsbereich<br />
Orts-/Landschaftsbild entsteht (s. dazu auch - Bestand, Prognose). Diesem<br />
Ausgleichserfordernis kann durch die Festsetzung von Grünflächen und Gehölzpflanzungen<br />
entsprochen werden.<br />
� Anforderungen mit weitergehendem Bezug zum Umweltschutz<br />
� Immissionsschutzrecht<br />
Nach dem Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen,<br />
Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge (BImSchG)<br />
genehmigungsbedürftige Anlagen sind weder geplant noch werden sie durch die<br />
Bebauungsplanung zugelassen.<br />
Aufgrund der Lage des Plangebiets und seiner Nutzung kann davon ausgegangen<br />
werden, daß die städtebaulichen Orientierungswerte der DIN 18005 für allgemeine<br />
Wohngebiete von tagsüber 55 dB(A) und nachts 40 bzw. 45 dB(A) nicht überschritten<br />
werden. Die vorgesehenen Planstraßen oder die Zunahme des <strong>Straße</strong>nverkehrs<br />
durch die Erweiterung der Bebauung im Plangebiet (ca. 20 Wohngrundstücke)<br />
verändern diese Ausgangssituation nicht erheblich.<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 49
� Abfallrecht<br />
Die Entsorgung der durch die geplanten Nutzungen anfallenden Abfälle ist durch<br />
die vom Landkreis beauftragten Dienstleister gesichert. Die Abfallentsorgungssatzung<br />
trifft dazu verbindliche Regelungen.<br />
� Wasserrecht<br />
Die Bestimmungen des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG) und Brandenburgischen<br />
Wassergesetzes (BbgWG) sind, insbesondere zum Umgang mit wassergefährdenden<br />
Stoffen (Kapitel 3 BbgWG), aufgrund des geringen natürlichen Schutzes des<br />
Grundwassers von Bedeutung. Die Planungen sehen keine Nutzungen vor, von denen<br />
eine besondere Gefährdung der Gewässer ausgeht.<br />
Das Plangebiet wird von einem Oberflächengewässer II. Ordnung (Vorfluter als<br />
Hochwasserschutzgraben) durchquert. Die Errichtung baulicher Anlagen mit einem<br />
Abstand von weniger als 5 m zum Graben ist - abgesehen von einem Erschließungsstichweg<br />
- nicht vorgesehen (Genehmigungspflicht nach § 87 BbgWG). Ausnahmen<br />
dazu sind mit der unteren Wasserbehörde bzw. dem Wasser- und Bodenverband<br />
Stöbber-Erpe zu regeln.<br />
Der Forderung nach Versickerung von anfallendem Niederschlagswasser auf den<br />
jeweiligen Grundstücken kann entsprochen werden. Aus diesem Grunde, infolge der<br />
begrenzten Grundflächen und der Nähe zum Mühlenfließ (geringere Bedeutung des<br />
Grundwasseranreicherungsgebietes) besteht kein Konflikt mit den Anforderungen<br />
zur Bewirtschaftung des Grundwassers (§ 54 BbgWG).<br />
Für die Wahrnehmung zur Trinkwasserversorgung und Schmutzwasserbeseitigung<br />
ist die <strong>Gemeinde</strong> <strong>Petershagen</strong>/Eggersdorf dem Zweckverband „Wasserverband<br />
Strausberg-Erkner” beigetreten, der diese Pflichten als Körperschaft öffentlichen<br />
Rechts im Verbandsgebiet wahrnimmt.<br />
� Fachplanerische Ziele des Umweltschutzes<br />
� Förmlicher Gebietsschutz nach Naturschutzrecht<br />
Das Plangebiet liegt in etwa 300 m Entfernung östlich vom Landschaftsschutzgebiet<br />
„Niederungssystem des Fredersdorfer Mühlenfließes und seiner Vorfluter”,<br />
das westlich der Andreas-Hofer-<strong>Straße</strong> beginnt (Rechtsverordnung zum LSG vom<br />
16.11.2004). Die Schutzziele des LSG sind:<br />
� Erhalt, Entwicklung bzw. Wiederherstellung der Vielfalt, Eigenart und Schönheit<br />
der Landschaft im Gebiet der betroffenen Gemarkungen,<br />
� Erhalt, Wiederherstellung und Entwicklung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts<br />
im betroffenen Gebiet,<br />
� Sicherung des Gebiets als Erholungsraum und seiner Einbindung in ein Netz<br />
stadt- bzw. ortsnaher Erholungsräume für eine ökologisch verträgliche Erho-<br />
50 Begründung_Bek_0602.sxw
lungsnutzung, insbesondere durch<br />
� Erhalt, Wiederherstellung und Entwicklung der Einsehbarkeit und der Erlebbarkeit<br />
der Niederungen von den das Schutzgebiet seitlich begrenzenden und<br />
querenden öffentlichen Wegen, <strong>Gemeinde</strong>-, Kreis- und Landesstraßen sowie<br />
Eisenbahntrassen,<br />
� Erhalt, Wiederherstellung und Entwicklung der strukturellen Vielfalt des Gebiets,<br />
� Erhalt, Wiederherstellung und Entwicklung der Parkanlagen, parkähnlichen<br />
Flächen und der Forsten,<br />
� Unterbindung lärmintensiver Freizeitnutzungsarten.<br />
Die Belange der Schutzgebiete werden durch die Planung insofern berührt, als<br />
daß ein Teil des Plangebietes durch die Ortsrandlage am mittleren, westlich nicht<br />
bebauten Abschnitt der <strong>Gartenstraße</strong> zum Landschaftsbild dieses weit gefaßten Erholungsraumes<br />
beiträgt.<br />
Das in das Landschaftsschutzgebiet eingebettete Naturschutzgebiet „Fredersdorfer<br />
Mühlenfließ, Breites Luch, Langes Luch” (FFH-Geb. Nr. DE 3448-302) verläuft<br />
westlich in etwa 500 m Entfernung parallel zum Mühlenfließ. Aufgrund dieser Entfernung<br />
und der Art des Bebauungsplans kann eine Beeinträchtigung dieses „Natura<br />
2000”-Gebiets des europäischen ökologischen Netzwerks ausgeschlossen werden<br />
(s.a. Verwaltungsvorschrift Brandenburg zur Verträglichkeitsuntersuchung nach<br />
FFH-Richtlinie).<br />
� Vorbereitende Bauleitplanung<br />
Der Flächennutzungsplan der <strong>Gemeinde</strong> vom 2. Juni 1997 stellt das Plangebiet<br />
einheitlich als Wohngebiet dar.<br />
Der Landschaftsplan von 1994 weist direkt für das Plangebiet keine besonderen<br />
Konflikte oder Entwicklungsmaßnahmen aus. Die landwirtschaftlich genutzte Fläche<br />
wird als Intensivacker ausgeschieden, wenngleich eine bauliche Auffüllung nicht als<br />
besonderer Konflikt herausgestellt wird. Ein Konflikt, der auch das Plangebiet erfaßt,<br />
wird allgemein für den Ortsbereich westlich der <strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong> in Bezug<br />
auf die Zersiedelung der Landschaft durch die Ausdehnung des Ortes benannt.<br />
Für die angrenzende <strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong> wird die Nachpflanzung von Bäumen in<br />
der vorhandenen lückigen Allee empfohlen.<br />
Auf die Darstellungen des Landschaftsplanes wird im Einzelnen im Kapitel „Bestandsaufnahme”<br />
eingegangen.<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 51
4.2 Bestandsaufnahme und Prognose<br />
Die nachfolgenden Angaben zur Bestandsaufnahme geben die Darstellungen des<br />
Landschaftsplans wieder. Damit wird den Intentionen des Gesetzgebers entsprochen.<br />
28 Die Wiedergabe wird auf die für die Planung wesentlichen Aussagen beschränkt.<br />
Wo zur Prognose erforderlich, erfolgen auch Ergänzungen des Landschaftsplans<br />
mit detaillierteren Aussagen zum Gebiet des Bebauungsplans. Die<br />
Feststellungen werden getrennt nach den Schutzgütern aufgeführt:<br />
4.2.1 Schutzgut Mensch<br />
Das Plangebiet wird überwiegend als Wohngebiet genutzt, eine verbliebene<br />
Restfläche als Intensivacker. Erschließung und technische Infrastruktur sind vorhanden.<br />
Die nicht ausgebauten <strong>Straße</strong>n können bei trockener Witterung und unangemessener<br />
Fahrweise zu Staubbelästigungen führen. Für heute mittlerweile sehr seltene<br />
Fälle hohen Niederschlagswasseranfalls mit starkem Grundwasseranstieg sichert<br />
ein schmaler naturferner Hochwasserschutzgraben die Bewohnbarkeit des Gebiets.<br />
Die Vorflut erfolgt zum Fredersdorfer Mühlenfließ westlich des Plangebiets.<br />
Für den Wirkungsbereich Immissionen wird eingeschätzt, daß bei Belastungen<br />
durch Luftschadstoffe oder Lärm keine Beeinträchtigungen vorliegen.<br />
Der öffentliche Personennahverkehr bedient eine Bushaltestelle an der <strong>Bruchmühler</strong><br />
<strong>Straße</strong>. Der S-Bahnhof <strong>Petershagen</strong>/Nord ist in ca. 15 min fußläufig zu erreichen.<br />
Für die Erholung sind die Freiflächen am Ortsrand in Richtung Mühlenfließ<br />
wohngebietsnah gelegen und gut geeignet.<br />
Mit der Planung treten in diesen Wirkungsbereichen keine für Wohngebiete unzulässige<br />
Beeinträchtigungen auf. Die städtebauliche Planung trägt dazu bei, Konflikte<br />
zu vermeiden, die sich aus Unzulänglichkeiten baulicher Entwicklungen ergeben<br />
könnten. Hierzu sind auch die an den Ortsteil angepaßte, geringe bauliche Verdichtung<br />
mit sparsamer Erschließung und die Erhaltung eines ausgeprägten Siedlungsgrüns<br />
zu zählen. Bei fortgeschrittener baulicher Nutzung des Gebiets ist die Oberflächenbefestigung<br />
der <strong>Straße</strong>n erforderlich (s.u. Abschnitt <strong>Straße</strong>nausbaukonzept).<br />
4.2.2 Geologie/Böden<br />
<strong>Gemeinde</strong>- und Plangebiet gehören zu Jungmoränenlandschaften, die während<br />
der Weichseleiszeit durch eine Haupteisrandlage des Frankfurter Stadiums mit<br />
Überschüttung durch den Strausberger Sander geformt wurden. Vorherrschende<br />
Bodenform im konkreten Landschaftsraum ist die anhydromorphe Sand-Braunerde<br />
mit geringer Nährkraftstufe.<br />
28 § 1 Abs. 6 BauGB: Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen: ...<br />
7. die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege,<br />
insbesondere ... Buchstabe g: die Darstellungen von Landschaftsplänen …; bzw. § 2 Abs. 4:<br />
Liegen Landschaftspläne … vor, sind deren Bestandsaufnahmen und Bewertungen in der Umweltprüfung<br />
heranzuziehen.<br />
52 Begründung_Bek_0602.sxw
Die Pedosphäre ist im Plangebiet durch intensive Nutzung gestört und anthropogen<br />
überformt. Auch auf den unbebauten Flächen, einschließlich der Ackerfläche,<br />
sind Böden intensiv bearbeitet/gepflegt und allgemein Bewirtschaftungen erkennbar.<br />
Durch langjährige Gartennutzungen sind Hortisolböden entstanden. Dennoch<br />
sind wichtige Bodenfunktionen durch den bisher geringen Überbauungsgrad von ca.<br />
10 % erhalten.<br />
Die mit der Planung vorgesehene Wohnbebauung führt aufgrund der Festsetzungen<br />
zu den zulässigen Grundflächen nicht zu erheblichen Veränderungen dieser Situation<br />
und nachteiligen Auswirkungen im Ortsbereich.<br />
Es entsteht im Vergleich zur prognostizierten Entwicklung aus dem Bestand gemäß<br />
§ 34 BauGB kein zusätzlicher Bedarf an Bauflächen (s.o. Bedarf an Grund und<br />
Boden). Der Bebauungsplan zielt vor allem auf eine planvolle Zuordnung der Bauflächen<br />
und auf eine Berücksichtigung der Naturausstattung (Bäume). Insofern werden<br />
Bodenflächen und Bodenfunktionen geschont und unnötige Eingriffe vermieden.<br />
� Festsetzungen des Bebauungsplans:<br />
Die gewählten planerischen Mittel sind die Verortung der überbaubaren Grundstücksflächen<br />
und die Beschränkung auf ein aus dem Bestand abgeleitetes und dem<br />
Siedlungcharakter angepaßtes Maß der Nutzung (GRZ).<br />
Für die nördliche Erschließungsstraße mit Wendehammer wird trotz flächensparendem<br />
Ausbau eine zusätzliche Versiegelung von ca. 120 m² Boden angerechnet.<br />
Obwohl davon auszugehen ist, daß im Zuge der Bebauung der anliegenden Grundstücke<br />
auf der Grundlage der vorhandenen Baurechte ein ähnlicher <strong>Straße</strong>nausbau<br />
erfolgen würde, wurde für die geplante Erschließungsstraße mit Wendehammer ein<br />
Zuschlag von etwa 120 m² Fläche ermittelt. Die zugrunde liegenden Annahmen<br />
sind nachfolgend aufgelistet.<br />
Tabelle 5: Prognostizierte Entwicklung der Bodenversiegelung durch sukzessive<br />
Verfestigung des Erschließungsweges<br />
Nr. Art der Entwicklung Versiegelungsflächen zu Nr. 1 Nr. 3 zu 2<br />
1 unverändert/Bestand 250 m²<br />
2 aus Bestand � nach § 34 568 m² + 318 m²<br />
3 Bebauungsplan 687 m² + 437 m² + 119 m²<br />
� Festsetzung des des Bebauungsplans:<br />
Der damit verbundene Eingriff ist ausgleichspflichtig und wird durch eine Heckenpflanzung<br />
auf der nördlich angrenzenden Grünfläche ausgeglichen.<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 53
Fazit: Der Bebauungsplan setzt keine Baurechte fest, die zu einer Versiegelung über<br />
das bereits nach § 34 BauGB zulässige Maß hinausgehen. Durch eine städtebaulich<br />
geordnete Entwicklung unter besonderer Berücksichtigung der Ortsrandlage<br />
und der Erfordernisse des Naturschutzes (Planungsziele) werden die<br />
potenziellen Eingriffe in das Schutzgut Boden vermindert. Der Ausgleich für<br />
die Herstellung einer Erschließungsstraße erfolgt durch die Pflanzung einer<br />
straßenbegleitenden Hecke.<br />
4.2.3 Gewässer<br />
Das Plangebiet wird von einem Oberflächengewässer II. Ordnung (Hochwasserschutzgraben)<br />
durchquert. Seine Anlage geht mindestens auf das 19. Jahrhundert<br />
zurück, vermutlich um die Wiesen-/Weidennutzung zu ermöglichen. In den zurückliegenden<br />
Jahren, auch infolge der generellen Tendenz sinkender Stände des oberflächennahen<br />
Grundwassers, ist er trocken geblieben.<br />
Das obere ungespannte Grundwasser ist nach den Kartenangaben im Bereich<br />
von 2 bis 5 m unter der Geländeoberfläche anzutreffen (s.a. Hydrogeologische Karte<br />
der DDR 1:50.000, Berlin 1984).<br />
Der natürliche Schutz des Grundwassers vor einsickernden Schadstoffen ist im<br />
sandigen Lockergestein gering.<br />
Der oberste geschützte Grundwasserleiter liegt nach Kartenwerk in einem Tiefenhorizont<br />
von 10 bis 20 m u.G.<br />
Das Plangebiet liegt nicht in Trinkwasserschutzgebieten.<br />
Die in der Planung dargestellte behutsame bauliche Verdichtung am Ortsrand<br />
wird nachteilige Veränderungen des Wasserhaushalts in unerheblichem Maße verursachen.<br />
Der Oberflächenabfluß wird sich nicht spürbar erhöhen, da gemäß Wassergesetz<br />
anfallendes Niederschlagswasser auf den Grundstücken im anstehenden aufnahmefähigen<br />
Untergrund zu versickern ist. Die Festsetzungen der Planung regeln<br />
den gebotenen sparsamen Umgang mit Bodenversiegelungen. Aus diesem Grunde<br />
und infolge der begrenzten Grundflächen erreicht die Beeinträchtigung der Grundwasserneubildung<br />
durch Umwandlung der Ackerfläche keine abwägungsrelevante<br />
Bedeutung.<br />
4.2.4 Klima<br />
Großräumlich liegt die Region im Bereich des Mecklenburgisch-Brandenburgischen<br />
Übergangsklimas mit den binnenklimatischen Einflüssen des südmärkischen<br />
Klimabereichs (geringere Niederschläge - bei 550 mm, größere Temperaturschwankungen<br />
(Mittel: Jan. -1°/Juli 18°), geringere Luftfeuchtigkeit und Bewölkung gegenüber<br />
subatlantischem Bereich). Die subatlantische Klimatönung beeinflußt den<br />
Raum jedoch noch mit austauschreichen Wetterlagen und vorherrschend westlichen<br />
Winden.<br />
54 Begründung_Bek_0602.sxw
Kleinklimatisch wird das Siedlungsgebiet durch verschiedene Einflußfaktoren bestimmt.<br />
So wirken die Ortsrandlage mit Frischluftversorgung ausgedehnter Grünlandflächen,<br />
die geringe vorhandene Versiegelung und ein kleinklimawirksamer Vegetations-<br />
und Gehölzbestand begünstigend. Die in austauscharmen Hochsommerwetterlagen<br />
allgemein auftretenden erhöhten Belastungen können durch die genannten<br />
Standortfaktoren gemildert werden. Es kann von einer Standortgunst bioklimatischer<br />
Verhältnisse (Luftfeuchte, Temperatur) ausgegangen werden.<br />
Durch die mit der Planung beabsichtigte behutsame bauliche Entwicklung, bei<br />
Schonung von Gehölzflächen, Böden und Biotopen, können erhebliche Beeinträchtigungen<br />
in diesem Schutzgutbereich vermieden werden. Die Umwandlung der<br />
Acker- in Wohnbaufläche ist dabei nicht abwägungserheblich.<br />
4.2.5 Biotope<br />
Das Plangebiet wird durch den Biotoptyp „Einzelhaussiedlung“ geprägt. Auch<br />
der Landschaftsplan weist dies so aus. Dort wird das floristische und Vegetationspotenzial<br />
des Gebiets als mittel eingestuft, d.h. die Biotoptypen sind ungefährdet<br />
bis schwach gefährdet und aus weit verbreiteten, naturraumspezifischen Arten aufgebaut.<br />
Die im Maßstab des Bebauungslans kartierten Biotopstrukturen ergeben sich wie<br />
folgt (s.a. Bestandskarte/Anlage):<br />
Tabelle 6: Übersicht der Biotoptypen im Plangebiet<br />
Biotopkürzel Biotopcode Biotoptyp Fläche<br />
Tm²<br />
nach Landschaftsplan<br />
OSR 12260 Einzel-/Reihenhausbebauung 28,5<br />
LI 09130 Intensivacker 4,7<br />
FG 01130 Graben 0,3<br />
im Maßstab des Bebauungsplanes<br />
OSRZ 12261 Einzelhausbebauung mit Ziergarten 10<br />
PXG 102502 Wochenendbebauung mit Bäumen 18<br />
Begleitbiotop<br />
BEGHM<br />
0715312 Baumgruppe überwiegend heimisch u. mittl. Alter 0,7<br />
LI 09134 Sandacker intensiv genutzt 4,7<br />
FGOUT 0113332 Graben naturfern trockengefallen unbeschattet 0,3<br />
OVWO 12651 Weg unbefestigt 0,5<br />
Nachbarbiotope (außerhalb im Seitenraum <strong>Gartenstraße</strong>)<br />
RSBXG 032492 Ruderalflur mehrjährig, mit Gehölzen 0,3<br />
Schutzstatus<br />
k<br />
e<br />
i<br />
n<br />
e<br />
r<br />
Bbg<br />
NatSchG<br />
Gefährdung<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 55<br />
k<br />
e<br />
i<br />
n<br />
e<br />
Liste<br />
Bbg
Kurzbeschreibung<br />
Einzelhausbebauung OSR<br />
Vor allem im Nordosten des Plangebiets an der <strong>Bruchmühler</strong>- und Jahnstraße<br />
und im Süden an der <strong>Gartenstraße</strong> befinden sich ältere und neue Einzelhäuser mit<br />
Ziergärten. Die Vegetation wird bestimmt von typisch Ziergarten/Park-geprägten<br />
Baumarten in einer Mischung heimischer, überkommener Laubbäume wie Birken,<br />
Weiden, Eichen und Kiefer unter Hinzunahme beliebter Nadelbäume wie Fichten,<br />
Lärchen, Zierkiefern, Douglasien. Übernommen aus älteren Gartennutzungen wurden<br />
auch Obstbäume, vorwiegend ältere halb- bis hochstämmige Apfelbäume, auch<br />
Nussbäume. Die Bäume und weitere, vor allem nichtheimische Sträucher stocken<br />
auf Rasen oder sonstigen Nutz- und Gartenflächen.<br />
Wochenendhausbebauung PXG<br />
Die Wochenendgrundstücke sind unterschiedlich ausgestattet, zumeist mit Bungalows,<br />
Lauben, Schuppen, offenen Unterständen (PKW), Zufahrten. Die Grundstücke<br />
stellen sich als parkähnlich gestaltete Ziergärten dar, auf denen ein ausgeprägter<br />
Bestand von ca. 300 Bäumen mittleren Alters (Stammumfang > 60 cm in 1,3<br />
m Höhe) auf Rasenflächen stockt. Durch die Nutzungs- und Grundstücksabgrenzungen<br />
mit zahlreichen Hecken und Blumenbeeten ergibt sich insgesamt eine strukturreiche<br />
Gliederung dieses Bereichs.<br />
Die fortgeschrittene Auflassung der Grundstücke fördert das Aufkommen von<br />
Spontanvegetation, Hochstaudenfluren und Pioniergehölzen.<br />
Baumschicht: Bemerkenswert ist der hohe Bestand an heimischen Laubarten<br />
(Anteil ca. 40 %), wie Sand-Birken und Schwarz-Erlen, auch Stiel-Eichen sind vorhanden.<br />
Es stocken Zitter-Pappel und Silber-Weide, vereinzelt Spitz-Ahorn. Flatter-<br />
Ulme. Etwa die Hälfte der Bäume sind die in Siedlungen häufigen Koniferen, vorwiegend<br />
der Arten Gemeine Fichte, Wald-Kiefer, Europ. Lärche, häufig auch<br />
Schwarz-Kiefer und Douglasie, sowie Weymouths Kiefer und Stech-Fichte. Auf den<br />
offeneren Gartenflächen sind auch ältere Obstbäume anzutreffen, deren Anteil etwa<br />
10 % am Baumbestand beträgt, vorherrschend Apfelbäume, aber auch Kirschbaumarten<br />
und vereinzelt Nussbäume.<br />
Strauch- (vielfach als Hecken) und Krautschicht zeigen die typischen Arten der<br />
Ziergärten, z.B.: Liguster, Lebensbaum, Berberitze, Wacholder, Flieder, Schneebeere,<br />
Zierrosen, Hainbuche, Feldahorn, Holunder. Auf den brach gefallenen Flächen<br />
kommen die Pionierarten Zitter-Pappel und Sand-Birke, aber auch Spitz-Ahorn oder<br />
Holunder auf. Die Krautschicht dominieren stickstoffliebende Arten wie Große<br />
Brennnessel, Gottvergess, Echter Beifuß, Große Klette, Kanad. Goldrute, Gemeine<br />
Kuhblume.<br />
Begleitbiotop Baumgruppe BEGHM: Im mittleren Teil, von einer älteren markanten<br />
Stiel-Eiche (Stammumfang 280 cm) an der <strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong> nach Westen<br />
56 Begründung_Bek_0602.sxw
eichend, ist unter Nutzungsbrache eine Gehölzgruppe heimischer Laubbaumarten<br />
aufgewachsen. Im Oberstand stocken Stiel-Eichen, Sand-Birken, Schwarz-Erlen,<br />
Spitz-Ahorn, Zitter-Pappeln; im Unterstand ihre Verjüngungsstadien, zu denen sich<br />
die Gemeine Hasel, Spätblühende Traubenkirsche, Robinie, Holunder und Schneebeere<br />
gesellen. In der Krautschicht sind zu finden: Knäuelgras, Weidelgras, Großes<br />
Schöllkraut, Vogelmiere, Gewöhnlicher Löwenzahn, Wald-Vergissmeinnicht, Taumel-Kälberkopf,<br />
Schwarzer Gottvergess, Springkraut..<br />
Fazit: In der über Jahrzehnte dauernden Erholungsnutzung der als Wochenendgrundstücke<br />
parzellierten Flächen am Ortsrand haben sich strukturreiche<br />
Siedlungsbiotope entwickelt. Als Besonderheit ist der artenreiche Baumbestand<br />
mit heimischen und standortgerechten Laubgehölzen anzusehen, der<br />
im Wert an sich und in Nah- und Fernwirkung für die Biotope, das Mikroklima,<br />
die Erholungsnutzung und das Ortsbild aufwertend einwirkt. In der Entwicklung<br />
dieses Bereichs zu Wohnbauflächen ist zur Vermeidung von Beeinträchtigungen<br />
der Umweltschutzgüter die Erhaltung wertvoller Bestände an<br />
diesen Gehölzen unverzichtbar.<br />
Intensivacker LI<br />
Die Ackerfläche wurde bis an die Flurstücksgrenzen mit Getreide bestellt. Die<br />
Flora an den Flurstücksgrenzen geht in den <strong>Straße</strong>nseitenraum der Nachbarbiotope<br />
über. Es sind die Arten der unten aufgeführten Ruderalflur anzutreffen.<br />
Graben FGOUT<br />
Der Graben ist eine naturferne, steilböschige, bis zu 1 m Sohltiefe ausgebaute<br />
Hochwasserschutzanlage. Grabenflurstück und Anlage sind etwa 2 bis 3 m breit.<br />
Wasserführung wurde seit mehreren Jahren nicht mehr beobachtet. Die Unterhaltung<br />
obliegt dem zuständigen Wasser- und Bodenverband. Aufgrund der örtlichen<br />
Verhältnisse ist dafür der Einsatz von Technik nur eingeschränkt möglich und Handarbeit<br />
erforderlich.<br />
Im Biotopverbund kann der Graben als linienhaftes Verbindungselement für die<br />
Ausbreitung wildlebender Tiere dienen. Infolge gänzlich fehlender Wasserführung,<br />
naturferner Anlage und fehlender Pufferstreifen kann diese Funktion nur als untergeordnet<br />
wirksam gelten.<br />
Der Graben wird von der Planung nicht berührt, Einleitungen in den Graben sind<br />
nicht vorgesehen.<br />
Fahrweg OVWOP<br />
Die Nutzung des Fahrweges durch Begehen und Befahren führt zur Bodenverdichtung<br />
und Artverschiebung der Bodenvegetation zu Trittgesellschaften. Die Fahrspuren<br />
sind je nach Nutzungsintensität der Wochenendgrundstücke mehr oder we-<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 57
niger vegetationsfrei. Folgende Arten kennzeichnen den Bestand:<br />
Agropyron repens Ackerquecke<br />
Artemesia vulgaris Gemeiner Beifuß<br />
Dactylus glomerata Knäuelgras<br />
Lolium perenne Englisches Weidelgras<br />
Leontodon autumnalis Herbst-Löwenzahn<br />
Plantago major Breit-Wegerich<br />
Plantago lanceolata Spitz-Wegerich<br />
Poa annua Einjähriges Rispengras<br />
Poa trivialis Gemeines Rispengras<br />
Polygonum aviculare Vogel-Knöterich<br />
Taraxacum officinal Gemeine Kuhblume<br />
Trifolium arvense Acker-Klee<br />
Trifolium repens Weißklee<br />
Tripleurospermum inodorum Falsche Kamille<br />
Der Biotoptyp ist häufig und reproduzierbar.<br />
Ruderalflur RSBXG<br />
Als Nachbarbiotop (vorwiegend außerhalb des Plangebiets), im Übergang vom<br />
Acker zum <strong>Straße</strong>nseitenraum, ist eine artenarme Ruderalflur verblieben, deren<br />
Existenz durch eine Baumgruppe Fortbestand erhält. Durch Befahrung von der <strong>Straße</strong><br />
und Nährstoffeintrag vom Acker sind ausdauernde und störungstolerante Arten<br />
vertreten. Insofern finden sich zahlreiche o.g. Arten des Fahrweges wieder, außerdem<br />
sind vertreten:<br />
Arrhenatherum elatius Glatthafer<br />
Achillea millefolium Schafgarbe<br />
Berteroa incana Graukresse<br />
Conyza canadensis Kanadisches Berufskraut<br />
Crepis capillaris Kleinköpfiger Pippau<br />
Lamium purpureum Rote Taubnessel<br />
Matricaria discoidea Strahlenlose Kamille<br />
Senecio vulgaris Gemeines Kreuzkraut<br />
Tanacetum vulgare Rainfarn<br />
Trifolium pratense Rot-Klee<br />
Urtica doica Große Brennnessel<br />
Die Arten sind häufig. Der Biotoptyp wird im Siedlungsraum oft durch Pflege verdrängt<br />
und wird auch an der <strong>Gartenstraße</strong>, mit der Umwandlung der Ackerfläche in<br />
Wohnbauland, keinen Fortbestand haben. Die Baumgruppe selbst ist zu erhalten.<br />
Schlußfolgerungen<br />
Aus der Sicht des Biotopschutzes sind die gesetzlichen Anforderungen des Bauund<br />
Naturschutzrechtes maßgeblich. Gesetzlich geschützte oder gefährdete Biotope<br />
befinden sich nicht im Plangebiet. Es sind die allgemeinen Ziele, Grundsätze und all-<br />
58 Begründung_Bek_0602.sxw
gemeinen Pflichten des Naturschutzes anzuwenden. Diese Rechtsbestimmungen<br />
sind insofern einschlägig, da die Siedlungsbiotope im Plangebiet vor allem durch<br />
den vielfältigen Baumbestand geprägt werden und die städtebaulichen Anforderungen<br />
(s.a. § 1 BauGB) diesem Wertmaßstab folgen.<br />
Das Plangebiet wird von etwa 350 Stück nach BaumSchS 2003 geschützten<br />
Bäumen bestanden (Stammumfang ≥ 40 gemessen in 1 m Höhe). Insbesondere<br />
auf den größtenteils aufgelassenen Wochenendgrundstücken stockt ein erhaltenswerter<br />
Bestand an heimischen Laubbäumen, der als erheblicher städtebaulicher<br />
Aspekt in die Bauleitplanung einzubeziehen ist.<br />
Die Planung geht auf diese Anforderungen ein:<br />
� Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen zum Zwecke des Biotopschutzes<br />
(Landschaftsbildes) und zum Schutz erhaltenswerter Baumbestände,<br />
� Festsetzung zulässiger Grundflächen durch GRZ.<br />
� Festsetzungen des Bebauungsplans:<br />
� Festsetzung zur Erhaltung von Bäumen ab einem mittleren Baumalter (40 cm<br />
Stammumfang),<br />
� Festsetzung von Ersatzpflanzungen bei unumgänglichen Baumfällungen.<br />
Die getroffenen Festsetzungen sind geeignet, die bedeutenden Baumbestände zu<br />
erhalten und nachhaltig zu entwickeln. Im Ergebnis wird erreicht, daß bei Ausschöpfung<br />
der geplanten Baupotenziale die Zahl unumgänglicher Fällungen geschützter<br />
Bäume auf ca. 75 Stück beschränkt wird (davon 28 Laubbäume vor allem<br />
Birken und 47 Nadelbäume vorwiegend Fichtenarten und Kiefernarten).<br />
Die Angaben zu den Baumfällungen erfassen die Verwirklichung von Bauvorhaben<br />
mit Ausdehnung der ausgewiesenen Baufelder. Eine Präzisierung ist möglich,<br />
wenn Größe und Anordnung des konkreten Baukörpers im vorgegebenen Baufeld<br />
und seine Ausrichtung nach der Belichtung, evtl. Kellerausbau, Zufahrt, Stellflächen,<br />
Garagen, Nebenanlagen und letztlich bautechnologische Anforderungen im<br />
Baugenehmigungsverfahren vorliegen. Das Genehmigungsverfahren für unvermeidbare<br />
Baumfällungen regelt sich nach den Festsetzungen des Bebauungsplans. Die<br />
Baumstandorte, einschl. abgängiger und zu pflanzender Bäume, sind im Lageplan<br />
zum bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren darzustellen, eine Einflußnahme auf<br />
das Vorhaben zur Vermeidung von Baumfällungen sieht das Verfahren vor. Sollten<br />
erforderliche Ersatzpflanzungen aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht<br />
auf dem jeweiligen Eingriffsgrundstück erfolgen können, sind die Ersatzpflanzungen<br />
auf von der <strong>Gemeinde</strong> bereitgestellten Flächen durchzuführen. Diese stehen im ausreichenden<br />
Umfang zur Verfügung.<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 59
Das Bauplanungsamt wandte in seiner Stellungnahme zum Entwurf ein, 29 daß<br />
für die textliche Festsetzung § 10 - Erhalt von Bäumen in den Baugebieten - der bodenrechtliche<br />
Bezug fehle. Zwar könnte auch ohne bodenrechtlichem Bezug auf der<br />
Grundlage eines Grünordnungsplanes eine Festsetzung zum Erhalt der Bäume getroffen<br />
werden (§ 7 Abs. 5 BbgNatSchG i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB), doch liegt für<br />
das Plangebiet kein Grünordnungsplan vor.<br />
Die <strong>Gemeinde</strong> berücksichtigte bei der Abwägung, daß die textliche Festsetzung<br />
§ 10 gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB (Bindung für die Erhaltung von Bäumen) getroffen<br />
wurde, und zwar aus den städtebaulichen Gründen des Erhalts des Landschaftsbildes<br />
und der Vermeidung von Eingriffen. Diese städtebaulichen Gründe<br />
stellen den bodenrechtlichen Bezug dar.<br />
Ferner beachtete die <strong>Gemeinde</strong> bei der Abwägung, daß in das durch einen teilweise<br />
dichten Baumbestand geprägte Plangebiet die überbaubaren Grundstücksflächen<br />
so eingefügt wurden, daß für die Bebauung - im Vergleich zum Baurecht nach<br />
§ 34 BauGB - nur wenige Bäume gefällt werden müssen. Die übrigen Bäume müssen<br />
erhalten werden, um das Landschaftsbild wahren zu können.<br />
Würde der Erhalt nicht festgesetzt, müßte von einem erhöhten Eingriff im Moment<br />
der planerischen Entscheidung (Satzungsbeschluß) ausgegangen werden. D.h.<br />
es müßten Ausgleichsmaßnahmen festgesetzt werden, die aber nicht erforderlich<br />
wären, wenn der Baumbestand erhalten bliebe.<br />
Die getroffene Festsetzung beachtet insbesondere § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB (Berücksichtigung<br />
der Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege)<br />
und § 1a Abs. 3 Satz 1 BauGB (Vermeidung und Ausgleich voraussichtlich<br />
erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes). Bei der Abwägung<br />
berücksichtigte die <strong>Gemeinde</strong> die öffentlichen und die privaten Belange, indem einerseits<br />
eine Bebauung ermöglicht wird, andererseits der Eingriff in das Landschaftsbild<br />
durch die getroffene Festsetzung begrenzt wird.<br />
Die Festsetzung wird (redaktionell) zur Verdeutlichung um die von der <strong>Gemeinde</strong><br />
für die Ausgleichsmaßnahmen bereitgestellten Flächen ergänzt. Außerdem wird<br />
ebenso zur Verdeutlichung eine Zuordnung zwischen Eingriffsgrundstücken und den<br />
von der <strong>Gemeinde</strong> bereitgestellten Flächen vorgenommen. Die Kostenerstattung<br />
von ggf. erforderlich werdenden Ersatzpflanzungen auf den von der <strong>Gemeinde</strong> bereitgestellten<br />
Flächen erfolgt gemäß § 135 a BauGB.<br />
29 Stellungnahme des Bauplanungsamtes vom 14. Dezember 2005.<br />
60 Begründung_Bek_0602.sxw
4.2.6 Fauna<br />
Da die Planung den besiedelten Bereich erfaßt, sind die Biotope von mittelmäßiger<br />
Bedeutung für das Artenpotenzial. Dies trifft auch für den Intensivacker zu. Die<br />
faunistische Biotopbewertung weist nach Landschaftsplan für die kartierten Biotope<br />
folgende Wertstufen aus (1 = gering, 2 = mittel, 3= hoch, 4 = sehr hoch)<br />
Kartiereinheit Säugetiere Vögel Kriechtiere Lurche gesamt<br />
Einzel- u. Kleinsiedlung 3 1 2 1 2<br />
Intensivacker 2 2 2 1 2<br />
Gräben, unbeschattet 1 2 3 3 2<br />
Aufgrund des strukturierten Plangebiets, vor allem im Biotop ´Wochenendhausbebauung<br />
PXG´, kann von einem günstigen Effekt der faunistischen Besiedlung<br />
ausgegangen werden. Die anzutreffenden Arten sind die typischen Vertreter des<br />
Landschaftsraums. Das Beispiel der Vogelarten (Nahrungsgäste und Brutvögel) bestätigt<br />
diese Annahme.<br />
Buntspecht und in der näheren Umgebung:<br />
Blaumeise Mäusebussard<br />
Kohlmeise Kiebitz<br />
Ringeltaube Mönchsgrasmücke<br />
Amsel Feldlerche<br />
Rotkehlchen Hausrotschwanz<br />
Nachtigall Feldsperling<br />
Elster Kolkrabe<br />
Eichelhäher Nebelkrähe<br />
Kleiber Bachstelze<br />
Star Mauersegler<br />
Grünfink<br />
Haussperling<br />
Die Avifauna stellt sich als Gemeinschaft gegenüber dem in den Siedlungen vorhandenen<br />
Nutzungsdruck toleranter Arten dar. Es sind die häufigen und angepassten<br />
Vögel der Ortschaften vertreten.<br />
Ausgehend von feuchten Senken in der weiteren Umgebung, können die Gartenflächen<br />
auch für Amphibien Teillebensräume bieten. Für Fledermäuse sind Übergangsbereiche<br />
von Offenlandschaften zu Gehölzen und Siedlungen mit dem Nebeneinander<br />
von Nahrungs- und Quartierangeboten attraktiv.<br />
Die Umwandlung des Intensivackers in Siedlung kann zu stärkerer faunistischer<br />
Besetzung führen.<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 61
Die Planung sichert mit geringem Landschaftsverbrauch und Tendenzen zu größeren<br />
Grundstücken und Gehölzbeständen weiterhin abwechslungsreiche Habitatangebote.<br />
Die geplanten größeren Grundstücke führen zu extensiver Gartenbewirtschaftung<br />
und größeren Nischenangeboten für Tiere. Erhebliche Beeinträchtigungen<br />
sind nicht zu erkennen. Um vermeidbare Beeinträchtigungen auszuschließen und die<br />
faunistische Besiedlung zu fördern, ermöglicht die Planung die Umsetzung folgender<br />
faunistischer Empfehlungen:<br />
� Erhaltung möglichst vieler Altholzbestände und Vegetationsstrukturen,<br />
� Nisthilfen für Höhlen- und Halbhöhlenbrüter sowie Fledermäuse,<br />
� Einhaltung von Grundsätzen für eine naturnahe Gartengestaltung,<br />
� Hochwasserschutzgraben als Verbindungselement der Landschaftsräume erhalten,<br />
� ausreichende begrünte Seitenräume an den relativ breiten <strong>Straße</strong>nflurstücken erhalten.<br />
� Festsetzungen des Bebauungsplans:<br />
� Erhaltung der Ausbreitungswege durch Vermeidung undurchlässiger Einfriedungen.<br />
Die Untere Naturschutzbehörde wandte in ihrer Stellungnahme zum Entwurf<br />
ein, 30 daß ein Teil der im Umweltbericht genannten Maßnahmen lediglich als Empfehlung<br />
bezeichnet wird (s.o.) und nicht in die textlichen Festsetzungen aufgenommen<br />
wurde. Die obigen Empfehlungen seien für die Bauherren unbestimmt und nur<br />
stichwortartig aufgelistet; sie würden ohne Erläuterungen und ohne eindeutige Formulierungen<br />
die Bauherren voraussichtlich nicht erreichen.<br />
Die <strong>Gemeinde</strong> berücksichtigte bei der Abwägung, daß alle Maßnahmen mit bodenrechtlichem<br />
Bezug in die Festsetzungen aufgenommen wurden. Maßnahmen<br />
wie „Nistkästen“ und „naturnahe Gartengestaltung“ können aber - in diesem Bebauungsplan<br />
- wegen des fehlenden bodenrechtlichen Bezugs (Vermeidungs- oder<br />
Ausgleichserfordernis) nicht festgesetzt werden.<br />
4.2.7 Landschaftsbild<br />
Das landschaftsplanerische Ziel besteht in der Erhaltung von Vielfalt, Eigenart<br />
und Schönheit des Landschaftsbildes sowie der Erhaltung und Sicherung von Naturräumen<br />
für die landschaftsbezogene Erholung (Landschaftsplan). Planerische Hinweise<br />
ergeben sich auch aus den Schutzgebietszielen (s.o.).<br />
Die Siedlungsfläche ist inhomogen gestaltet. Nebeneinander bestehen z.B.<br />
Stadtvillen an der <strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong>, Einzelhäuser in Nutz- und Ziergärten, ge-<br />
30 Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde vom 16. Dezember 2005.<br />
62 Begründung_Bek_0602.sxw
werblich geprägte Grundstücke, Wochenendhäuser auf großen parkähnlichen<br />
Grundstücken und Baumgruppen. Im weiteren Verlauf der <strong>Gartenstraße</strong> und im Umfeld<br />
kommen deutliche Zersiedlungserscheinungen hinzu. Ein ländliches Gepräge erhält<br />
das Gebiet zudem durch die unversiegelte Garten- und Jahnstraße mit unregelmäßigem<br />
Seitenraum. Beide <strong>Straße</strong>n führen auf offenes Wiesenland, daß den Blick<br />
auf die weite Niederung des Mühlenfließes freigibt.<br />
Mit diesen Merkmalen erhält auch das Plangebiet seine spezifische Eigenart.<br />
Wander- und Radwanderwege in der <strong>Gemeinde</strong> tangieren hier den Ortsbereich. Insofern<br />
ist es für Erholungsnutzungen gut geeignet.<br />
Die Planung verfolgt hier das Ziel, die städtebauliche Entwicklung nachhaltig zu<br />
ordnen. Insofern trägt sie auch zur Sicherung und Aufwertung des Ortsbildes bei.<br />
Dabei ist der Ortsrandsituation Rechnung zu tragen. Dies auch, weil das Plangebiet<br />
im Bereich der <strong>Gartenstraße</strong>, von der Ecke Jahnstraße bis zum Graben, vom westlich<br />
verlaufenden überörtlichen Wanderweg am LSG Fredersdorfer Mühlenfließ (Andreas-Hofer-<strong>Straße</strong>)<br />
einzusehen ist.<br />
Die getroffenen Festsetzungen des Plans zur Verminderung der Eingriffe in den<br />
Umweltschutzgütern, hier insbesondere zur Erhaltung des Baumbestandes, sind besonders<br />
geeignet, auch im Schutzgut 'Landschaftsbild' erhebliche Beeinträchtigungen<br />
zu verhindern.<br />
Besondere Anforderungen ergeben sich allerdings in Bezug auf die Einfügung der<br />
Wohngrundstücke auf der umzuwandelnden restlichen Ackerfläche. Im Gegensatz<br />
zu den übrigen Grundstücken stocken hier keinerlei Gehölze, so daß Festsetzungen<br />
erforderlich werden, gemäß derer auf jedem Baugrundstück ein Baum nach Pflanzliste<br />
zu setzen ist; bei Grundstücksgrößen über 800 m² wird, auch im Vergleich<br />
zum übrigen Plangebiet, die Pflanzung von mindesten 2 Bäumen erforderlich. Weitere<br />
Pflanzungen bleiben den Gestaltungsabsichten der jeweiligen Eigentümer vorbehalten.<br />
Im Wirkungsbereich Landschaftsbild werden demzufolge folgende planerische<br />
Festsetzungen wirksam:<br />
� Erhaltung der das Ortsbild und die Fernsicht prägenden Baumgruppen im Plangebiet<br />
� Zweireihige Heckenpflanzung auf der die nördliche Planstraße begleitenden<br />
Grünfläche auf 120 m Länge<br />
� Festsetzungen des BP:<br />
� Pflanzung von je 2 Bäumen gemäß Pflanzliste auf den Grundstücken 245 bis<br />
248.<br />
Es sollte durch die <strong>Gemeinde</strong> darauf Einfluß genommen werden, daß in dem außerhalb<br />
des Plangebietes angrenzenden <strong>Straße</strong>nseitenraum der Baumbestand erhal-<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 63
ten und durch Pflanzungen ergänzt wird:<br />
� Erhaltung der Baumgruppe Ecke Jahn-/<strong>Gartenstraße</strong> vor den Flurstücken 247<br />
und 248,<br />
� Pflanzung von <strong>Straße</strong>nbäumen im Seitenraum der Jahnstraße und der <strong>Gartenstraße</strong><br />
im Abschnitt des umzuwandelnden Intensivackers,<br />
� schrittweise Nachpflanzungen an den übrigen, das Plangebiet umfassenden <strong>Straße</strong>n.<br />
Die Untere Naturschutzbehörde hat in ihrer Stellungnahme zum Entwurf darauf<br />
hingewiesen, 31 daß die Empfehlungen zum Baumerhalt und zu Neupflanzungen in<br />
den angrenzenden <strong>Straße</strong>n nicht ausreichend und in diesem Fall auch unsinnig seien,<br />
da die den Plan aufstellende <strong>Gemeinde</strong> diese an sich selbst richten würde. Da<br />
die Maßnahmen für das Schutzgut Landschaftsbild und die Eingriffs-/Ausgleichsbilanz<br />
wesentlich sind, sei eine rechtliche Absicherung erforderlich.<br />
Die <strong>Gemeinde</strong> berücksichtigte bei der Abwägung, daß die textliche Festsetzung<br />
§ 10 - Erhalt von Bäumen in den Baugebieten - um die Benennung der von der <strong>Gemeinde</strong><br />
bereitgestellten Flächen (Seitenräume der <strong>Gartenstraße</strong>, Jahnstraße und<br />
<strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong>) ergänzt und diese Flächen den Baugrundstücken zugeordnet<br />
werden. Insoweit erfolgt eine rechtliche Sicherung der bisherigen Empfehlung.<br />
Die Empfehlung zum Erhalt der Baumgruppe Ecke Jahn-/<strong>Gartenstraße</strong> kann nicht<br />
festgesetzt werden, da sich diese Baumgruppe außerhalb des Plangebiets befindet.<br />
Die <strong>Gemeinde</strong> bindet sich aber durch die Aufnahme dieser Empfehlung in die Begründung<br />
beim Satzungsbeschluß (Billigung der Begründung) selbst.<br />
31 Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde vom 16. Dezember 2005.<br />
64 Begründung_Bek_0602.sxw
4.2.8 Eingriffs-/Ausgleichsbilanz<br />
Tabelle 7: Eingriffs-/Ausgleichsbilanz<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 65
4.2.9 <strong>Straße</strong>nausbaukonzeption<br />
Die gemeindliche <strong>Straße</strong>nausbaukonzeption (Stand 30. März 2001) sieht für die<br />
das Gebiet umfassenden <strong>Straße</strong>n folgende Entwicklung vor:<br />
<strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong> <strong>Gartenstraße</strong> Jahnstraße<br />
Kategorie Überörtliche <strong>Straße</strong> Anliegerstraße Anliegerstraße<br />
ÖPNV Bus<br />
Höchstgeschwindigkeit in km/h 50 30 (Zone) 30 (Zone)<br />
Breite in m 18 15 (unregelmäßig) 15<br />
Ausbaubreite in m 5,5 4 4,75<br />
Fußwege (Bürgersteige) einseitig Ost<br />
Ausbauart Asphalt Tragschicht/<br />
Bodenverfestigung<br />
Tragschicht/<br />
Bodenverfestigung<br />
Die konzipierte Entwicklung harmoniert mit den Bebauungsabsichten nach B-<br />
Plan. Sie gewährleistet auch den Bestandsschutz des vorhandenen <strong>Straße</strong>nbegleitgrüns<br />
bzw. seine geplante Entwicklung.<br />
4.3 Zusammenfassung<br />
4.3.1 Maßnahmen zur Vermeidung und zum Ausgleich<br />
Folgende Festsetzungen des Bebauungsplanes sind geeignet, zur Vermeidung<br />
und zum Ausgleich von Beeinträchtigungen des Naturhaushaltes und Landschaftsbildes<br />
beizutragen:<br />
� Begrenzung der zulässigen Grundflächen für Hauptanlagen auf 15 bzw. 20 %<br />
der Grundstücksflächen (GRZ 0,15 bzw. 0,2),<br />
� Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen zum Teil als Einzelbaufelder<br />
zum Schutz des Baumbestandes,<br />
� Festsetzung einer Heckenpflanzung (120 m²) zum Ausgleich für <strong>Straße</strong>nbau<br />
(analog: Anlegen einer Grünfläche nördlich der Planstraße und Bepflanzung mit<br />
Sträuchern),<br />
� Festsetzung einer Grünfläche zum Schutz wertvollen Baumbestandes,<br />
� Schutz von Bäumen ab 40 cm Stammumfang,<br />
� Ersatzpflanzungen bei unumgänglichen Baumentnahmen,<br />
� Einhaltung eines Abstandes baulicher Anlagen zum Graben von 5 m (Ausnahme<br />
Zufahrt zu einem Hinterliegergrundstück),<br />
66 Begründung_Bek_0602.sxw
� Errichtung von für Kleintiere durchlässigen Einfriedungen durch entsprechende<br />
Öffnungen am Boden,<br />
� Pflanzung von je 2 Bäumen nach Pflanzliste auf den Grundstücken 245 bis 248.<br />
4.3.2 Empfehlungen<br />
In Ergänzung zur Planung und zwecks Aufwertung des Ortsbildes ist die Gestaltung<br />
der das Plangebiet umgebenden <strong>Straße</strong>n, die nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplans<br />
liegen, zu empfehlen. Dies betrifft insbesondere:<br />
� vollständige Erhaltung der Baumgruppe Ecke Jahn-/<strong>Gartenstraße</strong> vor den Flurstücken<br />
247 und 248,<br />
� Pflanzung von <strong>Straße</strong>nbäumen in den Seitenräumen der Jahnstraße und der <strong>Gartenstraße</strong><br />
im Bereich des umzuwandelnden Intensivackers,<br />
� Nachpflanzung von Bäumen in der lückigen Allee an der <strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong>.<br />
Die Vorschläge der <strong>Straße</strong>nausbaukonzeption der <strong>Gemeinde</strong> entsprechen den<br />
Anforderungen, die sich mit dem Bebauungsplan ergeben.<br />
4.3.3 Kurzfassung<br />
Der Bebauungsplan „<strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong>/<strong>Gartenstraße</strong>” ordnet die bauliche Entwicklung<br />
im einbezogenen Ortsrandbereich. Ein Intensivacker an der Jahnstraße,<br />
der in die Siedlungsfläche hineinreicht, wird zur Abrundung der Bebauung einbezogen.<br />
Der Bebauungsplan setzt die Darstellungen des rechtskräftigen Flächennutzungsplans<br />
und die Planungsziele des Aufstellungsbeschlusses der <strong>Gemeinde</strong> um.<br />
Wesentliches Planungsinstrument ist die Begrenzung der zulässigen Grundflächen<br />
und die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen - teils als Einzelbaufelder.<br />
Dies ermöglicht, nach dem Vorbild der Umgebung, einerseits eine aufgelockerte<br />
Bebauung am Ortsrand beizubehalten und fortzuführen sowie andererseits<br />
Bäume und Baumgruppen zu erhalten und den Bauflächen zuzuordnen. Somit entstehen<br />
insgesamt 36 Baugrundstücke mit Flächen zwischen 500 m² und 1.100 m²,<br />
mit Ausnahmen von Extremen im Bestand. Über die bestehenden Baurechte nach §<br />
34 BauGB hinaus werden keine erheblichen zusätzlichen Flächen überbaut, so daß<br />
sich hieraus kein Ausgleichserfordernis ableiten lässt.<br />
Die unumgängliche Fällung von Bäumen kann auf ca. 75, entsprechend ca. 20<br />
% des geschützten Baumbestandes des Plangebiets, beschränkt werden. Der übrige<br />
Baumbestand, der vor allem durch einen besonderen Anteil heimischer Laubbäume<br />
gekennzeichnet ist, wird durch Festsetzungen geschützt, so daß Beeinträchtigungen<br />
wichtiger Naturhaushaltsfunktionen im Ortsbereich vermieden werden.<br />
Nach umfangreicher Variantendiskussion wurde eine flächensparende Erschließung<br />
der nicht an vorhandene, öffentliche <strong>Straße</strong>n grenzenden Grundstücke im In-<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 67
neren des Plangebiets ausgewählt. Hieraus ergibt sich ein Ausgleichserfordernis,<br />
das durch eine Strauchpflanzung auf einer Länge von ca. 120 m erfüllt wird.<br />
Die Abrundung der Bebauung durch Inanspruchnahme einer Ackerfläche erfordert<br />
besondere Festsetzungen, um nachteilige Veränderungen des Landschaftsbildes<br />
auszugleichen. Für die dort ausgewiesenen Baugrundstücke wurden Pflanzfestsetzungen<br />
getroffen.<br />
Gehölzarten für Ausgleichs- und Ersatzpflanzungen sind an eine Pflanzliste gebunden.<br />
68 Begründung_Bek_0602.sxw
5. Textliche Inhalte des Bebauungsplans<br />
Aufgrund der §§ 9 und 10 des Baugesetzbuchs (BauGB) vom 24. Juni 2004 in<br />
der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt<br />
geändert durch Art. 21 des Gesetzes vom 21. Juni 2005 (BGBl. I S. 1818),<br />
in Verbindung mit der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung<br />
- BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar<br />
1990 (BGBl. I S. 132), geändert durch Einigungsvertrag vom 31. August<br />
1990 (BGBl. II S. 889, 1124) und Art. 3 Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz<br />
vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466), und der Verordnung über die Ausarbeitung<br />
der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung<br />
- PlanzV 90) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58) sowie aufgrund<br />
des § 9 Absatz 4 BauGB in Verbindung mit § 81 Absätze 1 und 9 der Brandenburgischen<br />
Bauordnung vom 16. Juli 2003 in der Fassung der Bekanntmachung vom<br />
21. Juli 2003 (GVBl. Bbg I S. 210), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes<br />
vom 19. Dezember 2005 (GVBl. Bbg I S. 267), hat die <strong>Gemeinde</strong>vertretung der <strong>Gemeinde</strong><br />
<strong>Petershagen</strong>/Eggersdorf in ihrer Sitzung am 9. Februar 2006 den Bebauungsplan<br />
„<strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong>/<strong>Gartenstraße</strong>“, OT <strong>Petershagen</strong>, für das Gebiet zwischen<br />
der <strong>Gartenstraße</strong>, der Jahnstraße und der <strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong>, als Satzung<br />
beschlossen.<br />
5.1 Textliche Festsetzungen<br />
§ 1 - Art der baulichen Nutzung<br />
Abs. 1: Die Baugebiete im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes werden als<br />
reine und allgemeine Wohngebiete festgesetzt.<br />
Abs. 2: In den reinen Wohngebieten sind allgemein zulässig:<br />
� Wohngebäude.<br />
Hierzu gehören auch solche, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege<br />
ihrer Bewohner dienen.<br />
Abs. 3: Ausnahmsweise können in den reinen Wohngebieten zugelassen werden:<br />
� Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen<br />
Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes,<br />
� Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets<br />
dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche<br />
Zwecke.<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 69
Abs. 4: In den allgemeinen Wohngebieten sind allgemein zulässig:<br />
� Wohngebäude,<br />
� die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften<br />
sowie nicht störenden Handwerksbetriebe und<br />
� Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.<br />
Abs. 5: Ausnahmsweise können in den allgemeinen Wohngebieten zugelassen<br />
werden:<br />
� Betriebe des Beherbergungsgewerbes,<br />
� sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und<br />
� Anlagen für Verwaltungen.<br />
Abs. 6: In den allgemeinen Wohngebieten sind nicht zulässig:<br />
� Gartenbaubetriebe und<br />
� Tankstellen.<br />
§ 2 - Maß der baulichen Nutzung<br />
Abs. 1: Die Zahl der Vollgeschosse wird mit zwei als Höchstmaß festgesetzt.<br />
Die Firsthöhe wird für bauliche Anlagen auf den überbaubaren Grundstücksflächen<br />
mit 9,00 m als Höchstmaß festgesetzt. Die Traufhöhe wird für bauliche Anlagen<br />
auf den überbaubaren Grundstücksflächen mit 3,50 m als Höchstmaß festgesetzt.<br />
Für bauliche Anlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen wird die<br />
Firsthöhe mit 4,50 m als Höchstmaß festgesetzt. Der untere Bezugspunkt für die<br />
Ermittlung der festgesetzten First- und Traufhöhen ist 53,5 m ü.N.N.<br />
Abs. 2: Auf den Baugrundstücken darf nach § 19 Abs. 4 BauNVO die zulässige<br />
Grundfläche durch die Grundflächen von<br />
� Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten,<br />
� Nebenanlagen i.S.v. § 14 BauNVO und<br />
� baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück<br />
lediglich unterbaut wird,<br />
bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, jedoch in dem Gebiet WA 6<br />
höchstens bis zu einer Grundflächenzahl von 0,20 und in den Gebieten WR 2 und<br />
WA 8 höchstens bis zu einer Grundflächenzahl von 0,25.<br />
Abs. 3: Auf den Baugrundstücken, die von der <strong>Gartenstraße</strong>, der Jahnstraße<br />
oder der <strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong> erschlossen werden, sind Gebäude als Nebenanlagen<br />
i.S.v. § 14 BauNVO außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen nur bis zu einer<br />
Grundfläche von jeweils 10 m² zulässig.<br />
70 Begründung_Bek_0602.sxw
Abs. 4: In den Baugebieten dürfen die nicht überbaubaren Grundstücksflächen<br />
im Bereich von der Grundstücksgrenze entlang öffentlicher Verkehrsflächen bis zur<br />
vorderen Baugrenze oder, wenn die vordere Baugrenze mehr als 5 m von der<br />
Grundstücksgrenze entlang öffentlicher Verkehrsflächen entfernt ist, bis zu einer<br />
Tiefe von 5 m - gemessen von der Grundstücksgrenze entlang öffentlicher Verkehrsflächen<br />
- nicht mit Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO überbaut werden.<br />
Dies gilt nicht für Einfriedungen, Wege und Zufahrten, bauliche Anlagen bis zu<br />
einer Höhe von 1,0 m sowie bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche,<br />
durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird.<br />
§ 3 - Bauweise und Stellung der baulichen Anlagen<br />
Abs.1: In der offenen Bauweise sind nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig.<br />
Abs.2: Soweit zeichnerisch nicht festgesetzt, sind Gebäude zu den öffentlichen<br />
Verkehrsflächen, von denen aus sie erschlossen werden, giebel- oder traufständig<br />
auszurichten.<br />
§ 4 - Stellplätze und Garagen<br />
Abs. 1: In den Baugebieten sind nur die notwendigen Stellplätze und Garagen<br />
zulässig.<br />
Abs. 2: Stellplätze und Garagen sind nur in einer Entfernung von mindestens 5<br />
m - gemessen von der Grundstücksgrenze entlang öffentlicher Verkehrsflächen -<br />
zulässig.<br />
§ 5 - Befestigung der Wege, Zufahrten und Stellplätze<br />
In den Baugebieten ist die Befestigung der Wege, Zufahrten und Stellplätze nur<br />
in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau zulässig. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit<br />
wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguß,<br />
Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig.<br />
§ 6 - Gestaltung der baulichen Anlagen<br />
Abs. 1: Für Hauptanlagen sind alle geneigten Dachformen zulässig. Die Dachneigung<br />
muß zwischen 25 und 50° betragen.<br />
Abs. 2: Bei Garagen, überdachten Stellplätzen und Nebenanlagen sind Flachdächer<br />
sowie geneigte Dächer mit einer Neigung bis zu 30° zulässig; Ausnahmen<br />
können zugelassen werden.<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 71
§ 7 - Einfriedungen<br />
Abs. 1: Blickdichte bauliche Einfriedungen sind unzulässig; ausgenommen sind<br />
Sockel bis zu einer Höhe von maximal 0,30 m.<br />
Abs. 2: Die Höhe der Einfriedungen darf 1,50 m nicht übersteigen.<br />
Abs. 3: Auf den Baugrundstücken müssen Zäune und Sockel an jeder Grundstücksgrenze<br />
am Boden mindestens eine Öffnung von mindestens 0,20 m Breite<br />
und mindestens 0,10 m Höhe aufweisen. Zäune und Sockel mit einer Länge von<br />
mehr als 15 m an einer Grunstücksgrenze müssen mindestens alle 15 m am Boden<br />
eine Öffnung von mindestens 0,20 m Breite und mindestens 0,10 m Höhe aufweisen.<br />
§ 8 - Öffentliche und private Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung<br />
Abs. 1: Die Fahrbahnen der öffentlichen und privaten Verkehrsflächen besonderer<br />
Zweckbestimmung sind ohne Hochborde und Regeneinläufe herzustellen.<br />
Abs. 2: Die Befestigung der privaten Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung<br />
ist nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau zulässig. Auch Wasser- und<br />
Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguß,<br />
Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig. Tiefborde zur seitlichen<br />
Befestigung der Fahrbahn sind zulässig.<br />
§ 9 - Maßnahmen zum Ausgleich<br />
Abs. 1: Die„Fläche zum Anpflanzen von Sträuchern“ ist in zwei Reihen mit einem<br />
Pflanzabstand von 1,5 m mit standortgerechten Sträuchern gemäß Pflanzliste<br />
in der Qualität zweimal verpflanzt ohne Ballen, 40-100 cm, mehrtriebig, zu bepflanzen<br />
und dauerhaft zu erhalten.<br />
Abs. 2: Auf den Flurstücken 245 bis 248 sind je Flurstück zwei Großbäume gemäß<br />
Pflanzliste in der Qualität Stammumfang STU 12-14, dreimal verpflanzt, zu<br />
pflanzen und dauerhaft zu erhalten.<br />
§ 10 - Erhalt von Bäumen in den Baugebieten<br />
Abs. 1: In den Baugebieten sind<br />
� Einzelbäume, deren Stammumfang in einer Höhe von 100 cm über dem Erdboden<br />
mindestens 40 cm beträgt, und<br />
� mehrstämmige Bäume, bei denen wenigstens zwei Stämme in einer Höhe von<br />
100 cm über dem Erdboden einen Stammumfang von jeweils mindestens 30<br />
cm aufweisen,<br />
zu erhalten.<br />
72 Begründung_Bek_0602.sxw
Abs. 2: Die Fällung eines zu erhaltenden Baumes ist ausnahmsweise zulässig,<br />
wenn<br />
� eine zulässige Nutzung sonst auf dem Baugrundstück nicht verwirklicht werden<br />
kann,<br />
� ein zu erhaltender Baum nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften entfernt<br />
werden muß,<br />
� ein zu erhaltender Baum krank ist und die Erhaltung auch mit zumutbarem<br />
Aufwand nicht möglich ist,<br />
� von einem zu erhaltenden Baum Gefahren für Personen oder Sachen von bedeutendem<br />
Wert ausgehen (entsprechend § 6 Abs. 3 Nr. 3 der Satzung zum<br />
Schutz, zur Pflege und Entwicklung des Baumbestandes der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Petershagen</strong>/Eggersdorf<br />
- Baumschutzsatzung - vom 10. November 2005) und<br />
die Gefahren nicht auf andere Weise mit zumutbarem Aufwand beseitigt werden<br />
können,<br />
� ein zu erhaltender Baum den Lichteinfall auf Fenster so beeinträchtigt, daß<br />
dahinter liegende Wohnräume während des Tages nur mit künstlichem Licht<br />
benutzt werden können, diese Wohnräume aber ohne Einwirkung des zu erhaltenden<br />
Baumes ohne künstliches Licht im Rahmen der gewöhnlichen<br />
Zweckbestimmung nutzbar wären und Abhilfe nicht durch Veränderung des<br />
Aufbaus des zu erhaltenden Baumes geschaffen werden kann,<br />
und wenn<br />
� Ersatzpflanzungen gemäß Abs. 3 durchgeführt werden.<br />
Abs. 3: Beträgt der Stammumfang eines zu fällenden Baumes in einer Höhe von<br />
100 cm über dem Erdboden bis zu 80 cm ist als Ersatz ein Baum gemäß Pflanzliste<br />
mit einer Mindestgröße von STU 12-14, dreimal verpflanzt, zu pflanzen und dauerhaft<br />
zu erhalten. Beträgt der Stammumfang eines zu fällenden Baumes in einer Höhe<br />
von 100 cm über dem Erdboden mehr als 80 cm, ist für jeden weiteren angefangenen<br />
halben Meter Stammumfang ein zusätzlicher Baum gemäß Pflanzliste mit einer<br />
Mindestgröße von STU 12-14, dreimal verpflanzt, zu pflanzen und dauerhaft zu<br />
erhalten.<br />
Abs. 4: Ist eine Ersatzpflanzung auf dem Baugrundstück aus rechtlichen oder<br />
tatsächlichen Gründen nicht möglich, hat die Ersatzpflanzung auf den von der <strong>Gemeinde</strong><br />
bereitgestellten Flächen zu erfolgen. Den Baugrundstücken, auf denen Ersatzpflanzungen<br />
nicht möglich sind, werden die von der <strong>Gemeinde</strong> bereitgestellten<br />
Flächen in der <strong>Gartenstraße</strong>, der Jahnstraße und der <strong>Bruchmühler</strong> <strong>Straße</strong> zugeordnet.<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 73
§ 11 - Pflanzliste<br />
Die nachfolgende Pflanzliste ist Gegenstand der textlichen Festsetzungen dieses<br />
Bebauungsplans:<br />
Pflanzliste<br />
Großbäume Acer platanoides<br />
Alnus glutinosa<br />
Betula pendula<br />
Fraxinus excelsior<br />
Prunus avium<br />
Quercus robur<br />
Tilia cordata<br />
Ulmus laevis<br />
Mittelgroße und Kleinbäume Acer campestre<br />
Carpinus betulus<br />
Crataegus monogyna<br />
Sorbus aucuparia<br />
Spitz-Ahorn<br />
Schwarz-Erle<br />
Sand-Birke<br />
Gemeine Esche<br />
Vogel-Kirsche<br />
Stiel-Eiche<br />
Winter-Linde<br />
Flatter-Ulme<br />
Feld-Ahorn<br />
Hain-Buche<br />
Eingriffliger Weißdorn<br />
Gem. Eberesche<br />
Obstbäume heimische Lokal-Hoch-/Dreiviertelstammsorten (Baumschulsorten<br />
mit nachgewiesener Vitalität und Lebenserwartung)<br />
Äpfel (Sämlingsunterlage: Malus x domestica), z.B. Apfel aus Lunow<br />
/ Bittenfelder / Gravensteiner / Kaiser Wilhelm / Klarapfel / Prinzenapfel<br />
/ Rene / Schöner von Boskopp / Teser Star<br />
Birnen (Sämlingsunterlage: Pyrus communis), z.B. Bunte Julibirne /<br />
Elsa / Giffards Butterbirne / Gute Luise / Pastorenbirne / Williams<br />
Christ<br />
Kirschen (Sämlingsunterlage: Prunus avium), z.B. Herz- u. Knorpelkirschen<br />
/ Amarellen / Glaskirschen / Sauerkirschen (Prunus mahaleb)<br />
Pflaumen (Prunus domestica, Pr. cerasifera), z.B. Hauszwetschensorten<br />
/ Cacaks / Opal / Sanctus Hubertus / Stanley<br />
Walnuß (Juglans regia)<br />
Hecken-Sträucher Acer campestre<br />
Carpinus betulus<br />
Quercus petrea<br />
Quercus robur<br />
Feldahorn<br />
Hainbuche<br />
Trauben-Eiche<br />
Stiel-Eiche<br />
74 Begründung_Bek_0602.sxw
5.2 Hinweise<br />
1. Anzeige-, Erlaubnis- und Dokumentationspflichten bei der Entdeckung von Bodendenkmalen<br />
Erdarbeiten sind gemäß §§ 2, 9 und 19 des Brandenburgisches Denkmalschutzgesetzes<br />
(BbgDSchG vom 24. Mai 2004, GVBl. I S. 215) zwei Wochen vorher<br />
der unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises anzuzeigen. Die Entdeckung<br />
von Bodendenkmalen ist nach § 11 BbgDSchG unverzüglich der Denkmalfachbehörde<br />
oder der unteren Denkmalschutzbehörde anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet<br />
sind der Entdecker, der Verfügungsberechtigte des Grundstücks sowie<br />
der Leiter der Arbeiten, bei denen ein Bodendenkmal entdeckt worden ist. Alle<br />
Veränderungen, Maßnahmen und Teilzerstörungen an Bodendenkmalen sind gemäß<br />
§ 9 BbgDSchG erlaubnis- und dokumentationspflichtig. Im Gebiet des Bebauungsplans<br />
muß aufgrund der Lage mit Bodendenkmalen gerechnet werden.<br />
2. Altlasten<br />
Der Unteren Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde des Umweltamtes Märkisch-Oderland<br />
sind für das Plangebiet keine Altlasten- oder Altlastenverdachtsflächen<br />
bekannt. Sollten dennoch im Zuge von Baumaßnahmen Kontaminationen<br />
und/oder organoleptische Auffälligkeiten (Geruch, Farbe, Aussehen, Form, Konsistenz)<br />
des Bodens sowie Ablagerungen von Abfällen festgestellt werden, ist<br />
die Untere Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde zur Festlegung der weiteren<br />
Verfahrensweise umgehend in Kenntnis zu setzen (§§ 31 und 37 BbgAbfG<br />
vom 6. Juni 1997).<br />
3. Kampfmittel<br />
Dem Zentraldienst der Polizei - Kampfmittelbeseitigungsdienst - ist für das Plangebiet<br />
keine konkrete Kampfmittelbelastung bekannt. Sollten dennoch Kampfmittel<br />
gefunden werden, dürfen diese gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 1 Kampfmittelverordnung<br />
für das Land Brandenburg (KampfmV vom 23. November 1998) nicht<br />
berührt und deren Lage nicht verändert werden. Die Fundstelle ist gemäß § 2<br />
KampfmV unverzüglich der nächsten örtlichen Ordnungsbehörde oder der Polizei<br />
anzuzeigen.<br />
4. Abfallentsorgung<br />
Für das durch die private Verkehrsfläche (Erschließungsstichweg) erschlossene<br />
Baugrundstück besteht keine direkte Anschlußmöglichkeit an die Abfallentsorgung.<br />
Die Abfallbehälter sind an der <strong>Gartenstraße</strong> abzustellen oder an den Abfuhrtagen<br />
dorthin zu bringen. Wenn die Abfallbehälter an der <strong>Gartenstraße</strong> abgestellt<br />
werden sollen, ist dies wegen der Instandhaltung des Grabens mit dem<br />
Wasser- und Bodenverband Stöbber-Erpe abzustimmen.<br />
Begründung_Bek_0602.sxw 75
5. Private Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - Erschließungsstichweg<br />
Die Erschließungsstichweg bedarf wegen der Lage am Graben der wasserrechtlichen<br />
Genehmigung gemäß § 87 Abs. 1 Brandenburgisches Wassergesetz<br />
(BbgWG) vom 8. Dezember 2004 (GVBl. I/05, S. 50). Die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit<br />
wurde in Aussicht gestellt, sofern ein Lageplan, ein Querschnitt<br />
der Verkehrsfläche sowie eine kurze Erläuterung zur Genehmigung eingereicht<br />
werden. Es wird darauf hingewiesen, daß dem Wasser- und Bodenverband<br />
Stöbber-Erpe als Unterhaltungsverband des Grabens der freie Zutritt zu gewähren<br />
ist.<br />
76 Begründung_Bek_0602.sxw