Bruchmühler Straße/Gartenstraße - Gemeinde Petershagen ...

Begründung
zum Bebauungsplan
„Bruchmühler Straße/Gartenstraße“
Ortsteil Petershagen
Gemeinde Petershagen/Eggersdorf
Februar 2006

Auftraggeber:
Gemeinde Petershagen/Eggersdorf
Am Markt 8
15345 Petershagen/Eggersdorf
Auftragnehmer:
Stadtplanungskontor Ökoplus Dr. Hartung
Dipl.-Ing. Jürgen Thesing Ingenieurbüro für Umweltschutz
Marienstraße 25 Hildesheimer Straße 14a
10117 Berlin - Mitte 15366 Neuenhagen
Tel.: 030 / 280 45 281 Tel.: 033 42 / 80 525
Fax: 030 / 280 45 282 Fax: 033 42 / 80 525
E-Mail: Thesing@jura-line.de E-Mail: oekoplus.hartung@web.de
2 Begründung_Bek_0602.sxw

Inhalt
Tabellenverzeichnis 5
Abbildungsverzeichnis 5
Verzeichnis der textlichen Festsetzungen 5
1. Grundlagen 7
1.1 Planungsgrundlagen und Verlauf des Planverfahrens 7
1.2 Lage und Geltungsbereich 9
2. Bestand 10
2.1 Nutzung und Bebauung 10
2.2 Verkehr 14
2.3 Ver- und Entsorgung 14
2.4 Soziale Infrastruktur 14
2.5 Denkmalschutz 14
2.6 Altlasten 15
3. Entwicklungsziele und städtebauliches Konzept 16
3.1 Nutzung und Bebauung 23
3.1.1 Art der baulichen Nutzung 23
3.1.2 Maß der baulichen Nutzung 25
3.1.3 Bauweise 33
3.1.4 Überbaubare Grundstücksflächen 33
3.1.5 Stellung und Gestaltung der baulichen Anlagen, Einfriedungen 33
3.2 Eingriffsberechnung 34
3.3 Verkehr und Erschließung 37
3.4 Ver- und Entsorgung 39
3.5 Soziale Infrastruktur 39
3.6 Denkmalschutz 39
3.7 Altlasten, Abfallwirtschaft und Bodenschutz 40
3.8 Wasserflächen 42
3.9 Grünflächen 43
4. Umweltbericht 44
4.1 Einleitung 44
4.1.1 Überblick zur Planung 44
4.1.2 Gesetzliche Ziele des Umweltschutzes und ihre Umsetzung 46
4.2 Bestandsaufnahme und Prognose 52
4.2.1 Schutzgut Mensch 52
4.2.2 Geologie/Böden 52
4.2.3 Gewässer 54
4.2.4 Klima 54
4.2.5 Biotope 55
4.2.6 Fauna 61
Begründung_Bek_0602.sxw 3

4.2.7 Landschaftsbild 62
4.2.8 Eingriffs-/Ausgleichsbilanz 65
4.2.9 Straßenausbaukonzeption 66
4.3 Zusammenfassung 66
4.3.1 Maßnahmen zur Vermeidung und zum Ausgleich 66
4.3.2 Empfehlungen 67
4.3.3 Kurzfassung 67
5. Textliche Inhalte des Bebauungsplans 69
5.1 Textliche Festsetzungen 69
5.2 Hinweise 75
4 Begründung_Bek_0602.sxw

Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Flurstücke und Nutzungen, Grundstücksflächen, Grundflächen der
Haupt- und Nebenanlagen, Zahl der Vollgeschosse 11
Tabelle 2: Baugrundstücksgrößen, überbaubare Grundstücksflächen, Grundflächenzahlen,
zulässige Grundflächen, realisierbare Grundflächen
für Hauptanlagen 26
Tabelle 3: Zulässige Grundflächen für Nebenanlagen 31
Tabelle 4: Eingriffsberechnung für über § 34 BauGB hinausgehende Baurechte
gemäß B-Plan 36
Tabelle 5: Prognostizierte Entwicklung der Bodenversiegelung durch sukzessive
Verfestigung des Erschließungsweges 53
Tabelle 6: Übersicht der Biotoptypen im Plangebiet 55
Tabelle 7: Eingriffs-/Ausgleichsbilanz 65
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Lage des Plangebiets 9
Abbildung 2: Flurstücke und Gebäudebestand 12
Abbildung 3: Überbaubare Grundstücksflächen gemäß § 34 BauGB 13
Abbildung 4: Erschließungs- und Bebauungsvariante 1 18
Abbildung 5: Erschließungs- und Bebauungsvariante 2 19
Abbildung 6: Erschließungs- und Bebauungsvariante 3 20
Abbildung 7: Erschließungs- und Bebauungsvariante 4 21
Abbildung 8: Entwurf 22
Abbildung 9: Lage und Nummerierung bestehender und geplanter Baugrundstücke
27
Verzeichnis der textlichen Festsetzungen
§ 1 - Art der baulichen Nutzung 76
§ 2 - Maß der baulichen Nutzung 77
§ 3 - Bauweise und Stellung der baulichen Anlagen 78
§ 4 - Stellplätze und Garagen 78
§ 5 - Befestigung der Wege, Zufahrten und Stellplätze 78
§ 6 - Gestaltung der baulichen Anlagen 78
§ 7 - Einfriedungen 79
§ 8 - Öffentliche und private Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung 79
§ 9 - Maßnahmen zum Ausgleich 79
§ 10 - Erhalt von Bäumen in den Baugebieten 79
§ 11 - Pflanzliste 81
Begründung_Bek_0602.sxw 5

6 Begründung_Bek_0602.sxw

1. Grundlagen
1.1 Planungsgrundlagen und Verlauf des Planverfahrens
Der Bebauungsplan als verbindlicher Bauleitplan wird gemäß § 1 Abs. 3 Baugesetzbuch
(BauGB) 1 aufgestellt, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung
und Ordnung erforderlich ist. Gemäß § 8 Abs. 1 Satz 1 BauGB enthält der Bebauungsplan
die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung
und ist gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln.
Die Gemeindevertretung der Gemeinde Petershagen/Eggersdorf hat beschlossen,
den Bebauungsplan „Bruchmühler Straße/Gartenstraße“ aufzustellen (Beschluß-Nrn.
89/1999 und 133/2004). Danach werden folgende Planungsziele angestrebt:
� Rechtsverbindliche Umsetzung des Flächennutzungsplanes
� Ausweisung zusätzlicher Baupotenziale bei städtebaulich sinnvoll und ökologisch
vertretbaren Erschließungen - Prüfung der Möglichkeit einer inneren Erschließungsstraße
� Sensible bauliche Verdichtung und Sicherung einer geordneten städtebaulichen
Entwicklung unter besonderer Berücksichtigung der Lage des Plangebiets im
Ortsrandbereich sowie direkter Nachbarschaft zum Landschaftschutzgebiet „Fredersdorfer
Mühlenfließ…“
� Erhalt des Entwässerungsgrabens als wichtiges Element im Biotopverbund Birkenwäldchen-Offenlandschaft
� Integration eines Grünordnungsplanes mit Darstellung der Ziele, Erfordernisse
und Maßnahmen des Natur- und Landschaftsschutzes
� Berücksichtigung der Straßenverkehrskonzeption der Gemeinde.
Die frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde mit dem Vorentwurf
vom 18. Juli bis zum 19. August 2005 in den Diensträumen des Bauamtes
der Gemeindeverwaltung durchgeführt. Parallel unterrichtete die Gemeinde gemäß
§ 4 Abs. 1 BauGB die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren
Aufgabenbereich durch den Bebauungsplan berührt wird und forderte sie zur Äußerung
auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der
Umweltprüfung auf.
Die Untere Naturschutzbehörde hat in Ihrer Stellungnahme zum Vorentwurf darauf
hingewiesen, daß zu den Planungszielen des Bebauungsplans auch die Integration
eines Grünordnungsplans (GOP) gehört, im Vorentwurf aber nicht erkennbar
war, wie und wo der GOP in den Bebauungsplan integriert wurde. Im Rahmen der
Abwägung der zum Vorentwurf eingegangenen Stellungnahmen hat der Bau- und
1 Baugesetzbuch vom 24. Juni 2004 in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September
2004 (BGBl. I S. 2414).
Begründung_Bek_0602.sxw 7

Umweltausschuß darauf hingewiesen, daß es zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses
(1999) noch erforderlich war, parallel zum Bebauungsplan einen GOP zu
erarbeiten, der gemäß gemeinsamer Richtlinie des MUNR und MSWV in den Bebauungsplan
zu integrieren war. Entsprechend wurde dies im Aufstellungsbeschluß berücksichtigt.
Aufgrund der Änderung des BauGB im Jahre 2004 ist zusammen mit
dem Bebauungsplan ein Umweltbericht zu erarbeiten. Eine Pflicht zur Aufstellung
eines GOP besteht nicht. Da durch den Umweltbericht alle wesentlichen Inhalte eines
GOP abgedeckt werden, soll für das Plangebiet kein GOP mehr erarbeitet werden.
Die öffentliche Auslegung des Entwurfs gemäß § 3 Abs. 2 BauGB fand vom 11.
November bis zum 16. Dezember 2005 in den Diensträumen des Bauamtes der Gemeindeverwaltung
statt. Dabei wurden auch die wesentlichen, bereits vorliegenden
umweltbezogenen Stellungnahmen öffentlich ausgelegt. Parallel holte die Gemeinde
gemäß § 4 Abs. 2 BauGB die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange ein, deren Aufgabenbereich durch den Bebauungsplan berührt
wird.
Aus den Stellungnahmen zum Entwurf ergab sich keine Notwendigkeit zur Änderung
von Festsetzungen. Aufgrund der Stellungnahmen wurden jedoch zusätzliche
Hinweise in die Begründung und die Planzeichnung aufgenommen sowie eine Festsetzung
redaktionell ergänzt. In ihrer Sitzung am 9. Februar 2006 wägte die Gemeindevertretung
der Gemeinde Petershagen/Eggersdorf die öffentlichen und privaten
Belange gegeneinander und untereinander gerecht ab und faßte den Satzungsbeschluß
(Beschluß-Nr. 16/06).
8 Begründung_Bek_0602.sxw

1.2 Lage und Geltungsbereich
Das Plangebiet befindet sich im nördlichen Teil des Ortsteils Petershagen und
liegt ca. 1 km vom S-Bahnhof Petershagen-Nord entfernt (Luftlinie). Es wird im Norden
durch die Jahnstraße, im Osten durch die Bruchmühler Straße, im Süden durch
die südliche Grenze der Flurstücke 219 und 220 sowie im Westen durch die Gartenstraße
begrenzt (vgl. Abbildung 1).
Der Geltungsbereich umfaßt in der Flur 1 der Gemarkung Petershagen die Flurstücke
219 bis 221, 223, 233 bis 241, 244 bis 248, 1479 bis 1487 und 1567 bis
1578. Die Größe des Plangebiets beträgt ca. 33.500 m².
Im Norden, Osten, Süden und zum Teil im Westen schließen sich an das Plangebiet
überwiegend mit Einfamilienhäusern bebaute Bereiche an. Im Westen liegt jenseits
der Gartenstraße zudem eine große Freifläche, an die sich das Landschaftsschutzgebiet
„Niederungssystem des Fredersdorfer Mühlenfließes und seiner Vorfluter“
anschließt.
2 © www.stadtplan.net.
Abbildung 1: Lage des Plangebiets 2
Begründung_Bek_0602.sxw 9

2. Bestand
2.1 Nutzung und Bebauung
Das Plangebiet präsentiert sich heute recht heterogen; neben älteren Einfamilienhäusern
finden sich solche, die erst vor wenigen Jahren errichtet wurden, neben
genutzten Wochenendgrundstücken mit gepflegten Gärten liegen solche, die offenbar
schon vor Jahren aufgegeben wurden, und schließlich wird im nordwestlichen
Planbereich ein Acker bewirtschaftet.
Die Lage der vorhandenen Haupt- und Nebenanlagen kann der Abbildung 2 auf
Seite 12 entnommen werden. Die Zahl der Vollgeschosse beträgt eins bis zwei,
wobei nicht für alle Bestandgebäude von außen ermittelbar ist, ob sich im Dachgeschoß
Aufenthaltsräume befinden, die auf mehr als der Hälfte Ihrer Grundfläche eine
lichte Höhe von 2,40 m aufweisen 3 . Eindeutig typisch ist für das Plangebiet der
sog. Anderthalbgeschosser, der gemäß der Brandenburgischen Bauordnung als
Zweigeschosser zu werten ist.
Das Erscheinungsbild des Plangebiets ist wegen der unterschiedlichen Nutzungen
derzeit (noch) uneinheitlich. Aufgrund der im Plangebiet vorhandenen und der
angrenzenden Wohnbebauung ist dennoch eine städtebauliche Ordnung erkennbar.
Insbesondere wegen der neueren Wohnbebauung im Plangebiet ist deutlich die
städtebauliche Entwicklung ablesbar. Die Wochenendnutzungen wurden zum Teil
bereits aufgegeben, teils entsprechende Grundstücke zwischenzeitlich mit Wohnhäusern
bebaut.
Die vorhandenen Flurstücke, deren Größe, Nutzung und ggf. Grundflächen der
Haupt- und Nebenanlagen gibt die Tabelle 1 auf Seite 11 wieder. Die Lage der Flurstücke
und Gebäude ist aus der Abbildung 2 auf Seite 12 ersichtlich.
3 In § 40 Abs. 1 BbgBO heißt es: „Aufenthaltsräume müssen eine für ihre Benutzung ausreichende
Grundfläche und eine lichte Höhe von mindestens 2,40 m haben. Aufenthaltsräume im Dachraum
müssen diese lichte Höhe über mindestens die Hälfte ihrer Grundfläche haben; Raumteile
mit einer lichten Höhe unter 1,50 m bleiben dabei außer Betracht.“
10 Begründung_Bek_0602.sxw

Tabelle 1: Flurstücke und Nutzungen, Grundstücksflächen, Grundflächen der
Haupt- und Nebenanlagen, Zahl der Vollgeschosse
Flurstück(e) Größe der Flurstücke
in m²
Nutzung Grundfläche der
Hauptanlagen
Zahl der Vollgeschosse
Grundfläche der
Nebenanlagen
219 1.804,5 Wohnen 134,1 1 27,0
220 919,2 Wochenendhaus 24,7 1
221 920,6 unbebaut
223, 1576 1.602,0 Wochenendhaus 31,8 1 34,4
233 491,1 Wohnen 79,9 1
234, 237 827,6 Wohnen 134,9 1 13,1
235 1.346,6 Wochenendhaus 14,3 1 23,6
236 959,3 Wochenendhaus 73,0 1 22,9
238 649,7 Wohnen 67,7 1 42,6
239/1 601,1 Wohnen 54,3 1
239/2 498,6 Wohnen 57,7 1 26,9
240 1.100,1 Wochenendhaus 53,2 1 50,8
241 1.098,3 Wochenendhaus 20,6 1 31,3
244/1 574,5 Wohnen 73,0 1 13,8
244/2 523,1 Wochenendhaus 53,2 1
245 1.096,5 unbebaut
246 1.095,5 unbebaut
247 951,8 unbebaut
248 1.578,5 unbebaut
1479 612,1 unbebaut
1480 621,2 unbebaut
1481, 1569, 1571,
8.278,8 Wohnen, Wochenend-
529,7 1 103,0
1573, 1575, 1577
+ 1578
häuser, Graben
1482, 1483 1.373,9 Wochenendhaus 26,5 1 12,6
1484 600,6 Wohnen 137,5 1 6,0
1485 502,7 unbebaut
1486 108,4 unbebaut
1487 720,4 Wohnen 76,4 1 4,3
1567 49,1 unbebaut
1568 11,3 unbebaut
1570 351,7 unbebaut, Graben
1572, 1574 1.644,3 Wochenendhäuser,
Graben
155,5 1 9,6
Summen 33.513,1 1.798,0 421,9
Begründung_Bek_0602.sxw 11

Abbildung 2: Flurstücke und Gebäudebestand
Die Zulässigkeit von Bauvorhaben ist im Plangebiet bisher gemäß § 34 BauGB
zu beurteilen. Nach dessen Absatz 1 ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach
Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die
überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung
gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Entspricht
die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung
(BauNVO) 4 , beurteilt sich die Art der zulässigen Nutzung allein nach §
34 Abs. 2 BauGB.
Zwar ist im Plangebiet „Bruchmühler Straße/Gartenstraße“ die derzeitige Bebauung
recht heterogen, dennoch ist das Gebiet durch die vorhandene Wohnbebauung
eindeutig geprägt. Das Vorbild für die Hauptanlagen bildet gemäß § 34 Abs. 1
4 Baunutzungsverordnung 1990 in der Bekanntmachung der Neufassung vom 23. Januar 1990
(BGBl. I S. 132), zuletzt geändert am 22. April 1993 (BGBl. I S. 466).
12 Begründung_Bek_0602.sxw

BauGB das Flurstück 1484; einschließlich einem Sicherheitszuschlag von 10 % ergibt
sich bei einer Grundfläche von 137,5 m² für die Hauptanlagen eine zulässige
Grundfläche von - abgerundet - 150,00 m². Für die Nebenanlagen ist das Flurstück
238 das Vorbild; wie bei den Hauptanlagen wird ein Sicherheitszuschlag berücksichtigt,
so daß sich aufgrund der vorhandenen Grundflächen der Nebenanlagen
von 94 m² eine zulässige Grundfläche von - abgerundet - 100,00 m² ergibt.
Die überbaubaren Grundstücksflächen gemäß § 34 BauGB sind nur hinsichtlich
des Abstandes zu den öffentlichen Verkehrsflächen - also der vorderen Baugrenze -
eindeutig definierbar, da durch die vorhandene Bebauung eine deutlich erkennbare
Vorgartenzone eingehalten wird. Im Blockinnenbereich wurde aber in der Vergangenheit
sehr uneinheitlich gebaut, so daß dort eine hintere Baugrenze nicht bestimmbar
ist. Entsprechend ist gemäß § 34 BauGB der gesamte Blockinnenbereich
bebaubar (vgl. Abbildung 3).
Abbildung 3: Überbaubare Grundstücksflächen gemäß § 34 BauGB
Begründung_Bek_0602.sxw 13

2.2 Verkehr
Die Erschließung des Plangebiets erfolgt über die angrenzenden Straßen Bruchmühler
Straße, Gartenstraße und Jahnstraße sowie einen Weg von der Gartenstraße
in das Blockinnere (vgl. Abbildung 3 auf Seite 13). Die Bruchmühler Straße dient
dem örtlichen Verkehr, die Garten- und die Jahnstraße dienen ausschließlich dem
Anliegerverkehr. Die Verkehrsbelastung ist auf allen drei Straßen gering bzw. sehr
gering.
Die Garten- und die Jahnstraße weisen unbefestigte Verkehrsflächen auf, Gehund/oder
Radwege sind nicht vorhanden. In der Bruchmühler Straße ist die Fahrbahn
asphaltiert; ein befestigter Gehweg befindet sich auf der südöstlichen Seite
der Straße. Auf der nordwestlichen Seite der Bruchmühler Straße gibt es weder einen
befestigten Gehweg noch einen entsprechenden Radweg.
2.3 Ver- und Entsorgung
Die Möglichkeit zum Anschluß an die zentrale Trinkwasserver- und Abwasserentsorgung
ist im Plangebiet nur teilweise vorhanden. Die Regenentwässerung erfolgt
durch Versickerung auf den Grundstücken; der Versiegelungsgrad ist gering.
Elektrizitätsversorgung und Straßenbeleuchtung sind vorhanden; ebenso die Erdgasversorgung.
Einrichtungen für die Telekommunikation sind vorhanden.
2.4 Soziale Infrastruktur
Im Plangebiet befinden sich keine Einrichtungen der sozialen Infrastruktur.
2.5 Denkmalschutz
Im Plangebiet gibt es keine baulichen Denkmale. Dem Brandenburgischen Landesamt
für Denkmalpflege sind aber im Plangebiet Bodendenkmale bekannt, bzw.
es werden aufgrund der topographischen Situation Bodendenkmale begründet vermutet.
5 Daher werden entsprechende Hinweise in die Planzeichnung aufgenommen.
5 Stellungnahme des Brandenburgischen Landesamtes für Denkmalpflege und Archäologisches
Landesmuseum vom 15. August 2005.
14 Begründung_Bek_0602.sxw

2.6 Altlasten
Der Unteren Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde des Umweltamtes Märkisch-Oderland
sind für das Plangebiet keine Altlasten- oder Altlastenverdachtsflächen
bekannt. 6
Ebenso ist dem Zentraldienst der Polizei - Kampfmittelbeseitigungsdienst - für
das Plangebiet keine konkrete Kampfmittelbelastung bekannt. 7
6 Stellungnahme der Unteren Abfallwirtschaftsbehörde vom 22. August 2005.
7 Stellungnahme des Zentraldienstes der Polizei - Kampfmittelbeseitigungsdienst - vom 25. Juli
2005.
Begründung_Bek_0602.sxw 15

3. Entwicklungsziele und städtebauliches Konzept
Die Hauptziele des Bebauungsplanes sind:
� Festsetzung von Baurechten unter Beachtung einer städtebaulich sinnvollen und
ökologisch vertretbaren Erschließung
� Bauliche Verdichtung und Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung
unter besonderer Berücksichtigung der Lage des Plangebiets im Ortsrandbereich
sowie Nachbarschaft zum Landschaftschutzgebiet „Fredersdorfer Mühlenfließ“
� Erhalt des Entwässerungsgrabens als wichtiges Element im Biotopverbund Birkenwäldchen-Offenlandschaft.
Das städtebauliche Konzept geht - abgesehen von diesen im Aufstellungsbeschluß
benannten Planungszielen - von den raumordnerischen Zielen des Landesentwicklungsplans
und des Regionalplans, von den im Flächennutzungsplan der Gemeinde
festgelegten Entwicklungszielen sowie dem vorhandenen Bestand aus.
Im Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum Brandenburg-
Berlin (LEPeV) 8 ist das Plangebiet als Siedlungsbereich, in der Festlegungskarte des
Regionalplans Oderland-Spree (RegPl) 9 als Allgemeine Siedlungsfläche dargestellt.
Ferner ist die Gemeinde Petershagen/Eggersdorf im regionalen Teilplan der Region
Oderland-Spree „Zentralörtliche Gliederung der Nahbereichsstufe, Selbstversorgerorte,
Ländliche Versorgungsorte“ als Selbstversorgerort eingestuft.
Nach Möglichkeit soll eine Verdichtung innerhalb der bebauten Ortsteile erfolgen
(Z 1.0.1 LEP eV; dies ist beim Plangebiet der Fall; denn es liegt im Ortsteil Petershagen-Nord.
Im Flächennutzungsplan der Gemeinde ist das Plangebiet als Wohnbaufläche
dargestellt. Dem entspricht auf den bebauten Flurstücken derzeit nur ein Teil des
Bestandes, da einige Flurstücke (noch) mit Wochenendhäusern bebaut sind und
entsprechend genutzt werden. Gewerbebetriebe, Läden, Schank- und Speisewirtschaften,
Handwerksbetriebe, Einrichtungen für kirchliche, soziale, gesundheitliche
und sportliche Zwecke etc. sind nicht vorhanden.
Die Entfernungen zum S-Bhf. Petershagen-Nord, zu den Einkaufsmöglichkeiten
für den täglichen Bedarf in der Lessingstraße und der Eggersdorfer Straße, zu einer
Kindertagesstätte in der Lucasstraße und der Schule in der Elbestraße sind mit bis
zu 1 km Luftlinie gering. Daher bietet sich das Plangebiet für eine Verdichtung an.
Das städtebauliche Konzept berücksichtigt, daß sich in den vergangenen Jahrzehnten
entlang der drei das Plangebiet begrenzenden Straßen bereits eine relativ
8 Verordnung über den gemeinsamen Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum
Brandenburg-Berlin vom 2. März 1998 (GVBl. II S. 186).
9 Regionalplan der Region Oderland-Spree (RegPL), Beschluß der Regionalversammlung vom 26.
November 2001.
16 Begründung_Bek_0602.sxw

deutliche Struktur mit Einfamilienhäusern und typischen Grundstücksgrößen ergeben
hat. Diese Struktur soll erhalten und auf den noch unbebauten Parzellen fortgeführt
werden.
Dem relativ einheitlichen Grundstückszuschnitt der mit Einfamilienhäusern bebauten
Flurstücke steht der Blockinnenbereich (einschließlich Grundstücksteilen an
der Gartenstraße und der Bruchmühler Straße) entgegen, der lange Zeit für Wochenendhäuser
und Kleingärten genutzt wurde und zum Teil noch genutzt wird. Im
Rahmen des bisherigen Bebauungsplanverfahrens wurde geprüft, wie dieser Bereich
erschlossen und Baurechte im Sinne einer städtebaulichen Ordnung festgesetzt
werden können.
Ein erster (Vor-) Entwurf aus dem Jahre 1998 10 schlug eine durch den Blockinnenbereich
führende Erschließungsstraße von der Gartenstraße zur Bruchmühler
Straße nebst einem Stichweg nach Süden vor. Dieses Konzept wurde von der Gemeinde
jedoch abgelehnt und daher nicht weiter verfolgt.
10 LBO Plan: Städtebaulicher Entwurf, Bebauungsplan Gartenstraße, Berlin 1998.
Begründung_Bek_0602.sxw 17

Der zweite Vorentwurf aus dem Jahre 1999 11 schlug demgegenüber zwei Stichstraßen
vor, und zwar eine längere mit Wendehammer von der Gartenstraße ausgehend
und eine kürzere ohne Wendehammer entlang des Grabens mit Anbindung an
die Bruchmühler Straße (vgl. Abbildung 4 - nur Darstellung des für die neue Erschließung
bedeutsamen Teilbereichs). Auch dieses Konzept wurde von der Gemeinde
abgelehnt, und zwar insbesondere wegen der teilweise recht kleinen geplanten
Grundstücke (mehrere weisen eine Fläche von unter 500 m² auf), wegen
der insgesamt zu dichten Bebaubarkeit, wegen der nicht ausreichenden Beachtung
des Baumbestands und wegen der fehlenden Wendemöglichkeit an der Stichstraße
entlang des Grabens.
Abbildung 4: Erschließungs- und Bebauungsvariante 1
11 LIBAQ + Vogenauer: Vorentwurf Bebauungsplan Bruchmühler Straße / Gartenstraße, Potsdam
1999.
18 Begründung_Bek_0602.sxw

Nachdem das Planverfahren längere Zeit ruhte, hat die Gemeinde nunmehr beschlossen,
es zu Ende zu führen, und im Zuge dessen weitere Varianten für die Erschließung
und Bebauung geprüft. Die Variante 2 (vgl. Abbildung 5) schlägt die Anbindung
der von der Gartenstraße ausgehenden Erschließungsstraße mit zwei weiteren
Straßen an die Bruchmühler Straße vor. Außerdem wurden die geplanten Baugrundstücke
so bemessen, daß sie eine Mindestgröße von 700 m² haben; viele sind
gemäß dem Vorschlag größer, eines ist jedoch kleiner (660 m²). Auch dieses Konzept
wurde von der Gemeinde abgelehnt, da der Erschließungsaufwand sehr hoch
wäre, da der Baumbestand zum Teil zu wenig beachtet wurde und da das Plangebiet
auch nach diesem Vorschlag insgesamt zu dicht bebaut werden könnte.
Abbildung 5: Erschließungs- und Bebauungsvariante 2
Begründung_Bek_0602.sxw 19

Bei der dritten Variante (vgl. Abbildung 6) wurde die von der Gartenstraße ausgehende
Erschließungsstraße nach Norden verschoben, die Anbindung an die
Bruchmühler Straße aber mit zwei Straßen beibehalten. Durch die Verschiebung
und durch die Einbeziehung der Flurstücke 245 bis 248 in die neue Baugrundstückseinteilung
konnte eine gleichmäßigere Verteilung der Grundstücksgrößen erreicht
werden (überwiegend 700 - 900 m²). Allerdings ist auch bei dieser Variante
der Erschließungsaufwand hoch, wird der Baumbestand teilweise zu wenig beachtet
und würde der Blockinnenbereich verhältnismäßig dicht bebaut werden können.
Daher wurde von der Gemeinde auch dieses Konzept abgelehnt.
Abbildung 6: Erschließungs- und Bebauungsvariante 3
20 Begründung_Bek_0602.sxw

Die vierte Variante (vgl. Abbildung 7) sah eine etwas vereinfachte Erschließung
vor, indem nur eine Straßenanbindung an die Bruchmühler Straße vorgesehen wurde.
Um drei geplante Baugrundstücke erschließen zu können, wurden zwei Brücken
über den Graben vorgeschlagen. Die Grundstücksgrößen lagen im bereist erwähnten
Bereich. Hier wurde wie bei den übrigen Varianten vor allem der immer noch zu
hohe Erschließungsaufwand, die immer noch zu dichte Bebauung und vor allem die
immer noch unzureichende Berücksichtigung des Baumbestands bemängelt, weshalb
auch dieses Konzept von der Gemeinde abgelehnt wurde.
Abbildung 7: Erschließungs- und Bebauungsvariante 4
Für den Entwurf (vgl. Abbildung 8 auf Seite 22) hat daher der Bau- und Umweltausschuß
der Gemeinde entschieden, daß die Erschließungsstraße - in etwa - auf
den heute schon vorhandenen Weg entlang der Flurstücke 245 bis 248 (Acker) verlegt
und keine Anbindung an die Bruchmühler Straße erfolgen soll. Die Erschließung
eines hinteren Baufelds südwestlich des Grabenknicks erfolgt durch eine Stichstraße,
die mit einer Länge von ca. 40 m den Anforderungen der örtlichen Feuerwehr
genügt.
Begründung_Bek_0602.sxw 21

Entlang der das Plangebiet umgebenden Straßen wird „nur“ eine Baureihe vorgesehen.
Im Blockinnern soll „nur“ eine Baureihe entstehen - die vorher diskutierten
Varianten sahen zwei bis drei Baureihen im Blockinnern vor. Einzige Ausnahme bildet
das wegen der Stichstraße bereits erwähnte Baufeld südwestlich des Grabenknicks.
Die Baufelder werden so angeordnet, daß der schützenswerte Baumbestand
weitestgehend erhalten werden kann; einzelne Bäume liegen allerdings in den Baufeldern,
so daß davon auszugehen ist, daß diese im Zuge der Bebauung gefällt werden.
Durch sorgfältige Abstimmung mit dem Grünplaner wurde aber sichergestellt,
daß keine besonders hochwertigen Bäume gefällt werden müssen.
Für Fußgänger ist von der geplanten Erschließungsstraße ein Fußweg durch eine
öffentliche Grünfläche zur Bruchmühler Straße vorgesehen. Dies dient auch dem Erhalt
des dortigen Baumbestands. Beidseitig des Grabens sind Streifen in einer Breite
von 5 m von jeglicher Bebauung freizuhalten, um den Graben pflegen zu können
und eine Durchwegung für Kleintiere sicherzustellen.
Abbildung 8: Entwurf
22 Begründung_Bek_0602.sxw

Die Größe der geplanten Baugrundstücke, die durch die Baufelder und die Erschließung
in einem hohen Maße vorgegeben sind, beträgt überwiegend mehr als
800 m², weshalb das Blockinnere nicht zu dicht bebaut und insbesondere auch bei
der Errichtung von Nebenanlagen auf den Baumbestand Rücksicht genommen werden
kann.
Die zur Erreichung der Ziele getroffenen Festsetzungen werden in den folgenden
Kapiteln erläutert.
3.1 Nutzung und Bebauung
3.1.1 Art der baulichen Nutzung
Der Bebauungsplan ist gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan
zu entwickeln. Im Flächennutzungsplan der Gemeinde Petershagen/Eggersdorf ist
das Plangebiet „Bruchmühler Straße/Gartenstraße“ als Wohnbaufläche dargestellt,
da ein Teil des Bestands zum Zeitpunkt der Aufstellung des Flächennutzungsplans
dem Wohnen diente und die noch unbebauten Grundstücke bzw. die noch für Wochenendhäuser
genutzten Grundstücke künftig dem Wohnen dienen sollen. An diesen
Voraussetzungen hat sich nichts geändert; zu klären war jedoch, ob im Plangebiet
durchgängig reine Wohngebiete gemäß § 3 BauNVO (WR) oder allgemeine
Wohngebiete gemäß § 4 BauNVO (WA) festgesetzt werden sollen oder ob innerhalb
des Plangebiets differenziert werden soll.
Für den Vorentwurf wurde vorgeschlagen, im gesamten Plangebiet allgemeine
Wohngebiete festzusetzen, um aufgrund der Größe der Grundstücke und der zulässigen
Grundflächen, der günstigen Lage des Plangebiets und der Struktur der Bevölkerung
in Petershagen/Eggersdorf neben Wohngebäuden auch der Versorgung des
Gebiets dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende
Handwerksbetriebe allgemein zuzulassen.
Im Zuge der Abwägung der zum Vorentwurf eingegangenen Stellungnahmen im
Bau- und Umweltausschuß der Gemeinde wurde jedoch eingewandt, daß derartige
Nutzungen im Blockinnenbereich zu Störungen durch eine erhöhte Verkehrsbelastung
führen könnten, weil der Blockinnenbereich nur über eine Stichstraße bzw. einen
Stichweg erschlossen wird. Daher sprach sich der Bau- und Umweltausschuß
dafür aus, im Blockinnenbereich reine Wohngebiete (WR) festzusetzen. Dies steht
der Zulassung von Läden und nicht störenden Handwerksbetrieben, die der Deckung
des täglichen Bedarfs der im Gebiet ansässigen Bewohner dienen, nicht entgegen;
denn in einem reinen Wohngebiet können diese ausnahmsweise zugelassen
werden.
Im Einzelnen wird daher festgesetzt:
Begründung_Bek_0602.sxw 23

� Allgemein zulässige Nutzungen in den allgemeinen Wohngebieten (WA)
Da das Plangebiet im Blockrandbereich vorwiegend dem Wohnen im Sinne von §
4 BauNVO dienen soll, werden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 3
BauNVO als allgemein zulässig festgesetzt:
� Wohngebäude,
� die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften
sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
� Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
� Ausnahmsweise zulässige Nutzungen in den allgemeinen Wohngebieten (WA)
Gemäß § 4 Abs. 3 Nrn. 1 und 2 BauNVO wird festgesetzt, daß
� Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
� sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und
� Anlagen für Verwaltungen
nur ausnahmsweise zugelassen werden können.
� Ausschluß zulässiger Nutzungen in den allgemeinen Wohngebieten (WA)
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO wird ferner
festgesetzt, daß
� Gartenbaubetriebe und
� Tankstellen
nicht zulässig sind. Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets bleibt aber
gewahrt.
Die Zulässigkeit derartiger Betriebe muß ausgeschlossen werden, da von diesen
regelmäßig Störungen der mit dem städtebaulichen Konzept angestrebten vorwiegenden
Wohnnutzung ausgehen würden.
� Allgemein zulässige Nutzungen in den reinen Wohngebieten (WR)
Der Blockinnenbereich soll dem Wohnen im Sinne von § 3 BauNVO dienen, weshalb
dort gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 3 BauNVO als allgemein
zulässig nur Wohngebäude festgesetzt werden. Dies schließt gemäß § 3 Abs. 4
BauNVO auch solche Wohngebäude ein, die ganz oder teilweise der Betreuung und
Pflege ihrer Bewohner dienen.
24 Begründung_Bek_0602.sxw

� Ausnahmsweise zulässige Nutzungen in den reinen Wohngebieten (WR)
Gemäß § 3 Abs. 3 Nrn. 1 und 2 BauNVO wird festgesetzt, daß
� Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs
für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes
und
� Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets
dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke
nur ausnahmsweise zugelassen werden können.
3.1.2 Maß der baulichen Nutzung
� Hauptanlagen
Für das Plangebiet wird in Abhängigkeit von der Größe der vorhandenen bzw.
voraussichtlichen Baugrundstücke, die durch die überbaubaren Grundstücksflächen
in einem hohen Maße vorgegeben werden, eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,15
bzw. 0,20 festgesetzt und damit die Errichtung zeitgemäßer Einzel- und Doppelhäuser
ermöglicht.
Je nach Größe der Grundstücke und der Größe der überbaubaren Grundstücksflächen
(Baufelder) wird die realisierbare Grundfläche für die Hauptanlagen durch
die GRZ oder die Baufelder begrenzt. Dies beschränkt somit auch den Eingriff, und
zwar nicht nur hinsichtlich des Grades der Versiegelung, sondern auch in Bezug auf
den Baumbestand, der bei der Festsetzung der Baufelder berücksichtigt wird. Die
Größe der maximal realisierbaren Grundflächen für die Hauptanlagen kann der Tabelle
2 auf Seite 26 entnommen werden.
Für die Berechnung der zulässigen Grundflächen (und damit auch der realisierbaren
Grundflächen) wird zum Teil von geplanten Baugrundstücken ausgegangen, obwohl
die Teilung bzw. Neuordnung der Flurstücke allein der/die Eigentümer vornehmen
kann/können. Insoweit handelt es sich um eine theoretische Betrachtung, die
aber erstens durch die Lage der Baufelder sowie deren Erschließung und damit der
Ausnutzung der gewährten Baurechte begründet ist und die zweitens dazu dient,
die Schlüssigkeit des städtebaulichen Konzepts aufzuzeigen - die Baugrundstücksgrößen
und die Baurechte also in einem sinnvollen Verhältnis stehen. Die Lage und
Nummerierung der bestehenden und der geplanten Baugrundstücke können der Abbildung
9 auf Seite 27 entnommen werden.
Begründung_Bek_0602.sxw 25

Tabelle 2: Baugrundstücksgrößen, überbaubare Grundstücksflächen, Grundflächenzahlen,
zulässige Grundflächen, realisierbare Grundflächen für Hauptanlagen
1 2 3 4 5 6
Flurstück
(ggf. Planung)
Größe des Baugrundstücks
(ggf. Planung)
in m²
überbaubare
Grundstücksfläche
in m²
Grundflächenzahl
(GRZ)
zulässige Grundfläche
in m²
max. realisierbare
Grundfläche für Hauptanlagen
in m²
219-1 704,7 192,3 0,20 140,9 140,9
219-2 1.229,4 276,2 0,15 184,4 184,4
220 919,2 144,0 0,20 183,8 144,0
221 920,6 144,0 0,20 184,1 144,0
233 491,1 167,3 0,20 98,2 98,2
235 1.346,6 685,5 0,15 202,0 202,0
238 649,7 254,8 0,20 129,9 129,9
239/1, 239/2 1.099,7 255,3 0,15 165,0 165,0
240 1.100,1 255,2 0,15 165,0 165,0
241 1.098,3 255,0 0,15 164,7 164,7
244/1, 244/2 1.097,6 255,0 0,15 164,6 164,6
245 1.050,5 255,0 0,15 157,6 157,6
246 1.049,5 255,0 0,15 157,4 157,4
247 911,8 210,0 0,15 136,8 136,8
Neu-16 666,3 317,5 0,20 133,3 133,3
Neu-17 653,3 280,2 0,20 130,7 130,7
1482 671,7 156,0 0,20 134,3 134,3
1483 599,3 209,6 0,20 119,9 119,9
1484 600,6 210,2 0,20 120,1 120,1
1485, 1486 611,0 162,5 0,20 122,2 122,2
1487 720,4 210,2 0,20 144,1 144,1
Neu-1 1.018,1 198,0 0,20 203,6 198,0
Neu-2 1.040,0 234,0 0,20 208,0 208,0
Neu-3 1.110,1 180,0 0,20 222,0 180,0
Neu-4 851,9 138,0 0,20 170,4 138,0
Neu-5 813,4 184,4 0,20 162,7 162,7
Neu-6 811,8 176,7 0,20 162,4 162,4
Neu-7 1.129,4 350,8 0,15 169,4 169,4
Neu-8 844,9 144,0 0,20 169,0 144,0
Neu-9 727,5 133,8 0,20 145,5 133,8
Neu-10 1.589,5 343,0 0,15 238,4 238,4
Neu-11 621,2 78,2 0,15 93,2 78,2
Neu-12 660,0 78,0 0,15 99,0 78,0
Neu-13 757,7 222,9 0,20 151,5 151,5
Neu-14 512,2 225,8 0,20 102,4 102,4
Neu-15 516,5 210,2 0,20 103,3 103,3
Summen 31.195,6 8.048,6 5.539,9 5.307,3
26 Begründung_Bek_0602.sxw

Abbildung 9: Lage und Nummerierung bestehender und geplanter Baugrundstücke
� Zahl der Vollgeschosse und Höhe baulicher Anlagen
Ziel des Bebauungsplans ist eine typische Bebauung mit sog. 1½-Geschossern,
wie sie im Bereich des Einfamilien- und Doppelhausbaus seit Jahrhunderten in Brandenburg
gebräuchlich sind. Aufgrund der üblichen und hier festgesetzten Steildachformen
können im Dachraum Aufenthaltsräume entstehen, so daß wegen der Brandenburgischen
Bauordnung (BbgBO) 12 für deren Zulässigkeit die Zahl der Vollgeschosse
mit einem Höchstmaß von zwei festgesetzt werden muß. Denn in § 2 Abs.
4 BbgBO wird bestimmt, daß „Vollgeschosse ... alle oberirdischen Geschosse“
sind, „deren Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche
hinausragt. Geschosse, die ausschließlich der Unterbringung technischer Gebäudeausrüstungen
dienen (Installationsgeschosse) sowie Hohlräume zwischen der
12 Brandenburgische Bauordnung vom 16. Juli 2003 in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.
Juli 2003, GVBl. Bbg I S. 210 ff.
Begründung_Bek_0602.sxw 27

obersten Decke und der Bedachung, in denen Aufenthaltsräume nicht möglich sind,
gelten nicht als Vollgeschosse.“ Ergänzend definiert § 2 Abs. 5 BbgBO, daß „Aufenthaltsräume
... Räume“ sind, „die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von
Menschen bestimmt oder nach Lage und Größe dazu geeignet sind.“ Und schließlich
regelt § 40 Abs. 1 BbgBO, daß „Aufenthaltsräume ... eine für ihre Benutzung
ausreichende Grundfläche und eine lichte Höhe von mindestens 2,40 m haben“
müssen. „Aufenthaltsräume im Dachraum müssen diese lichte Höhe über mindestens
die Hälfte ihrer Grundfläche haben; Raumteile mit einer lichten Höhe unter
1,50 m bleiben dabei außer Betracht. Bei nachträglichem Ausbau von Dachräumen
genügt eine lichte Höhe von 2,30 m.“
Um das städtebauliche Ziel einer Bebauung mit typischen 1½-Geschossern zu
erreichen, wird daher ergänzend zur Zahl der Vollgeschosse zum einen die Firsthöhe
für bauliche Anlagen auf den überbaubaren Grundstücksflächen einheitlich mit 9 m
festgesetzt - zu messen ab dem in der textlichen Festsetzung § 2 Abs. 1 festgesetzten
unteren Bezugspunkt von 53,5 m ü.N.N.
Zum anderen wird die Traufhöhe für bauliche Anlagen auf den überbaubaren
Grundstücksflächen mit einheitlich 3,50 m festgesetzt - ebenso zu messen ab dem
in der textlichen Festsetzung § 2 Abs. 1 festgesetzten unteren Bezugspunkt von
53,5 m ü.N.N. Dadurch können „echte“ Zweigeschosser mit flach geneigtem Dach
vermieden werden, so daß insgesamt eine harmonische Bebauung entstehen kann,
ohne die Vorstellungen der Bauherren über Gebühr einzuengen.
Um sicherzustellen, daß sich bauliche Anlagen, die außerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen errichtet werden, den Anlagen auf den Baufeldern unterordnen,
wird ferner die Firsthöhe von Garagen, überdeckten Stellplätzen, Gewächshäusern
und Nebengebäuden für Abstellräume einheitlich mit 4,50 m festgesetzt - wiederum
zu messen ab dem in der textlichen Festsetzung § 2 Abs. 1 festgesetzten unteren
Bezugspunkt von 53,5 m ü.N.N.
� Nebenanlagen
Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen der Baugrundstücke dürfen
Stellplätze und Garagen sowie Nebenanlagen i.S.v. § 14 BauNVO errichtet werden,
soweit nicht andere Festsetzungen dieses Bebauungsplanes (s.u.) oder landesrechtliche
Vorschriften entgegenstehen. Garagen und Nebengebäude ohne Aufenthaltsräume
mit einer Wandhöhe von nicht mehr als 3 m sind gemäß § 6 Abs. 10 BbgBO
unmittelbar an den Grundstücksgrenzen und ohne Abstandsflächen zulässig. Eine
solche Grenzbebauung darf insgesamt eine Länge von 15 m und entlang einer
Grundstücksgrenze eine Länge von 9 m nicht überschreiten.
Dadurch wäre es möglich, daß es entlang der das Plangebiet umgrenzenden
Straßen zu einer dichten Abfolge von Hauptanlagen und Nebengebäuden käme und
somit der Blick ins Innere des Baublocks nahezu unmöglich würde. Die Folge wäre
der optische Eindruck einer hohen Verdichtung, der jedoch vermieden werden soll,
weshalb festgesetzt wird, daß Nebengebäude ohne Aufenthaltsräume mit einer
28 Begründung_Bek_0602.sxw

Grundfläche von jeweils mehr als 10 m² auf den Baugrundstücken, die von der Gartenstraße,
der Jahnstraße oder der Bruchmühler Straße aus erschlossen werden,
außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen unzulässig sind.
In den Baugebieten sind nur die notwendigen Stellplätze und Garagen zulässig (§
12 Abs. 6 BauNVO). Die Errichtung von Stellplätzen und Garagen ist gemäß der
textlichen Festsetzung § 4 Abs. 2 nur zulässig, wenn zu öffentlichen Verkehrsflächen
mindestens ein Abstand von 5 m eingehalten wird.
Grundsätzlich erachtet die Gemeinde die Errichtung von z.B. Schuppen und Gerätehäuschen
in den Vorgärten als städtebaulich nicht wünschenswert. Derartige
Anlagen können im Grundsatz - ohne Einschränkungen der Funktionalität - neben
oder hinter der Hauptanlage errichtet werden, ohne den Gesamteindruck eines
Grundstücks zu dominieren oder anderweitig negativ zu beeinflussen.
Im Plangebiet mußten jedoch wegen des Baumbestands einige überbaubare
Grundstücksflächen in größerer Entfernung zu den öffentlichen Verkehrsflächen angeordnet
werden. Auf den entsprechenden Grundstücken würde die Nutzbarkeit
deutlich eingeschränkt, wenn Schuppen und dergleichen nur neben oder hinter der
Hauptanlage errichtet werden dürften.
Um dennoch dem Ziel der Gemeinde gerecht zu werden und den Bereich der
Vorgärten von solchen Nebenanlagen frei zu halten, wird in der textlichen Festsetzung
§ 2 Abs. 4 bestimmt, daß Nebenanlagen mit einer Höhe von mehr als 1 m vor
der vorderen Baugrenze nur errichtet werden dürfen, wenn diese mehr als 5 m von
angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen entfernt ist.
Die maximal realisierbaren Grundflächen für Nebenanlagen auf den bestehenden
bzw. geplanten Baugrundstücken gibt die Tabelle 3 auf Seite 31 wieder. Dabei ist
zu beachten, daß sich die geplanten Baugrundstücke aus der Lage und Größe der
Baufelder sowie der Erschließung ergeben. Da die Baugrundstücke aber nicht festgesetzt
werden können, handelt es sich um eine theoretische Betrachtung, die nur
dazu dienen soll, die Schlüssigkeit des städtebaulichen Konzepts aufzuzeigen (vgl.
dazu auch die Hinweise im Abschnitt zu den Hauptanlagen).
Als Lesebeispiel soll das Flurstück 220 dienen:
In der Spalte 2 wird zunächst die zulässige Grundfläche wiedergegeben, die für
Hauptanlagen nicht ausgeschöpft werden kann. Dies ergibt sich aus einem Vergleich
der Spalten 3 (überbaubare Grundstücksfläche) und 5 (zulässige Grundfläche)
der Tabelle 2 auf Seite 26 betreffend der Hauptanlagen. Dabei wird davon
ausgegangen, daß für die Hauptanlagen das Maximum der realisierbaren Grundfläche
angestrebt wird (Spalte 6 in der benannten Tabelle). Ist die zulässige Grundfläche
größer als die überbaubare Grundstücksfläche kann dieser „überschießende“
Teil für die Errichtung von Nebenanlagen verwendet werden - hier also 39,8 m².
Begründung_Bek_0602.sxw 29

Nur der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, daß entsprechend gilt,
daß, wenn die maximal zulässige Grundfläche für Hauptanlagen nicht ausgeschöpft
wird, der nicht in Anspruch genommene Teil für die Errichtung von Nebenanlagen
verwendet werden kann.
Spalte 3 der Tabelle 3 auf Seite 31 (betreffend der Nebenanlagen) entspricht der
textlichen Festsetzung § 2 Abs. 2, wonach die zulässige Grundfläche durch die
Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im
Sinne des § 14 BauNVO und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche,
durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu 50 vom Hundert überschritten
werden darf.
In Spalte 4 findet sich die nach dieser Regelung zulässige Überschreitung der zulässigen
Grundfläche für Nebenanlagen in Quadratmeter - hier 91,9 m². Diese zulässige
Überschreitung für Nebenanlagen wird mit der für Hauptanlagen nicht ausgeschöpften
Grundfläche addiert, so daß sich die Werte in Spalte 5 ergeben. Dieser
Wert aus der Spalte 5 wird nun mit dem Wert aus der Spalte 6 der Tabelle für die
Hauptanlagen (max. realisierbare Grundfläche für Hauptanlagen, s. Seite 26) addiert,
so daß sich die Werte in Spalte 6 der Tabelle für die Nebenanlagen ergeben.
Durch die textliche Festsetzung § 2 Abs. 2 wird die Versiegelung durch bauliche
Anlagen (Haupt- und Nebenanlagen) für das reine Wohngebiet 2 und die allgemeinen
Wohngebiete 6 und 8 aber insgesamt begrenzt. Dadurch soll erreicht werden,
daß der mögliche Eingriff in den Naturhaushalt auf das erforderliche Maß beschränkt
wird. Die Werte für die maximale GRZ von Haupt- und Nebenanlagen in
den Wohngebieten insgesamt gibt die Spalte 7 wieder. Ist dort kein Wert eingetragen,
erfolgt keine Beschränkung. In der Spalte 8 stehen die diesen GRZ-Werten
entsprechenden maximalen Grundflächen - hier 229,8 m².
In der Spalte 9 schließlich finden sich die maximal realisierbaren Grundflächen
für die Nebenanlagen, und zwar unter der Annahme, daß die für Hauptanlagen
möglichen Grundflächen im vollen Umfang auch für Hauptanlagen ausgeschöpft
werden. Diese Werte ergeben sich aus dem Vergleich der Spalten 6 und 8; ist der
Wert in Spalte 6 wegen „fehlender“ Begrenzung genauso groß wie der in Spalte 8,
steht in Spalte 9 der Wert aus Spalte 5. Ist der Wert in Spalte 6 aber größer als der
in Spalte 8, greift die Begrenzungsregel aus der textlichen Festsetzung, so daß sich
der Wert in Spalte 9 aus Spalte 8 abzüglich der maximal realisierbaren Grundfläche
für die Hauptanlagen ergibt (Spalte 6 in der Tabelle für die Hauptanlagen) – im Beispiel
also 85,8 m².
Teilweise sind die realisierbaren Grundflächen für die Nebenanlagen gemäß der
Spalte 9 relativ klein. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, daß diese Werte unter
der Maßgabe stehen, daß die zulässigen Grundflächen für die Hauptanlagen voll
ausgeschöpft werden. Erfolgt dies nicht, steigt automatisch die zulässige Grundfläche
für die Nebenanlagen an.
30 Begründung_Bek_0602.sxw

Tabelle 3: Zulässige Grundflächen für Nebenanlagen
Begründung_Bek_0602.sxw 31

32 Begründung_Bek_0602.sxw

3.1.3 Bauweise
Zur Wahrung und Entwicklung des Gebietscharakters wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr.
2 BauGB i.V.m. § 22 Abs. 1 und 2 BauNVO eine offene Bauweise festgesetzt. Zulässig
sind Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzel- und Doppelhäuser.
3.1.4 Überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden entlang des nördlichen Teils der
Gartenstraße, entlang der Jahnstraße und entlang des nordöstlichen Teils der
Bruchmühler Straße in einem Streifen festgesetzt, da dieser dort durch die vorhandene
Bebauung bereits vorgegeben ist. In den übrigen Teilen des Plangebiets werden
einzelne überbaubare Grundstücksflächen (Baufelder) festgesetzt, da nur so der
umfangreiche Baumbestand berücksichtigt und dauerhaft geschützt werden kann.
Die Größen der überbaubaren Grundstücksflächen können für jedes Baugrundstück
(vorhanden oder geplant) der Tabelle 2 auf Seite 26 entnommen werden.
3.1.5 Stellung und Gestaltung der baulichen Anlagen, Einfriedungen
� Stellung der baulichen Anlagen
Auf der Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB wird für drei Baugrundstücke die
Firstrichtung zeichnerisch festgesetzt, und zwar für die Flurstücke 1482, 1485 und
„Neu-7“ (Teile des bisherigen Flurstücks 1572 und weitere; vgl. Abbildung 9 auf
Seite 27).
Für allen anderen Baugrundstücke wird in § 3 Abs. 2 textlich festgesetzt, daß
Gebäude im Sinne von § 2 Abs. 2 BbgBO 13 zu den öffentlichen Verkehrsflächen,
von denen aus das Baugrundstück erschlossen wird, trauf- oder giebelständig ausgerichtet
sein müssen. Dies entspricht weitestgehend sowohl den vorhandenen Gebäudestellungen
im Plangebiet als auch dem in der Gemeinde Petershagen/Eggersdorf
Üblichen.
� Gestaltung der baulichen Anlagen
Nach § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 81 Abs. 1 und 9 BbgBO können örtliche Bauvorschriften
über die Gestaltung baulicher Anlagen als Festsetzungen in den Bebauungsplan
aufgenommen werden. Da das Plangebiet nicht exponiert ist, ist es ausreichend,
eine Regelung zur Dachneigung zu treffen. Gemäß der textlichen Festset-
13 § 2 Abs. 2 BbgBO lautet: „Gebäude sind selbständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlagen,
die von Menschen betreten werden können und geeignet oder bestimmt sind, dem Schutz von
Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen.“
Begründung_Bek_0602.sxw 33

zung § 6 Abs. 1 sind Dachneigungen zwischen 25 und 50° zulässig. Weitere Festsetzungen
z.B. zur Dachform und den verwendbaren Materialien werden für nicht
erforderlich gehalten. Im Gegenteil würde eine gewisse Vielfalt begrüßt; insbesondere
sei auf die Möglichkeiten zur Nutzung der Solarenergie hingewiesen.
Bei Garagen, überdachten Stellplätzen und Nebenanlagen sind gemäß der textlichen
Festsetzung § 6 Abs. 2 Flachdächer sowie geneigte Dächer mit einer Neigung
bis zu 30° zulässig; Ausnahmen (steilere Dächer) können zugelassen werden.
� Einfriedungen
Für die städtebauliche Ordnung und das Erleben eines Baugebiets sind Einfriedungen
von hoher Bedeutung, weshalb festgesetzt wird, daß blickdichte bauliche
Einfriedungen an den Grundstücksgrenzen unzulässig sind. Ausgenommen sind Sockel
bis zu einer Höhe von 30 cm. Einfriedungen dürfen eine Höhe von 1,50 m
nicht überschreiten.
Außerdem wird zwecks Vermeidung eines Eingriffs in den Lebensraum wild lebender
Kleintiere gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB festgesetzt, daß Zäune und Sockel
mindestens alle 15 m eine Öffnung von mindestens 20 cm Breite und 10 cm
Höhe vorsehen müssen und daß mindestens jeweils eine entsprechende Öffnung an
jeder Seite des Baugrundstücks vorgesehen werden muß, um die Durchlässigkeit
für Kleintiere zu gewährleisten.
Aufgrund des Grabens im Plangebiet und aufgrund des nahe gelegenen Landschaftsschutzgebietes
Fredersdorfer Mühlenfließ ist von einem erhöhten Kleintieraufkommen
auszugehen. Die getroffene Festsetzung wird vor dem Hintergrund,
daß Einfriedungen ohnehin wegen der Bodenfreiheit erforderlicher Türen und Tore
für Kleintiere vielfach keine Hürden darstellen, als ausreichend erachtet. Dabei wird
berücksichtigt, daß die Verkehrsbelastung in der Gartenstraße und der Jahnstraße
äußerst gering ist und daß in allen drei das Plangebiet begrenzenden Straßen breite,
begrünte Seitenstreifen vorhanden sind, die auch dem Schutz von Kleintieren dienen.
3.2 Eingriffsberechnung
Trotz der zum Teil bereits weiter oben, zum Teil im Umweltbericht beschriebenen
Vermeidungsmaßnahmen ist zu prüfen, ob der Bebauungsplan Eingriffe in den
Naturhaushalt ermöglicht. Gemäß § 1a Abs. 3 Satz 1 BauGB ist über die Vermeidung
und den Ausgleich der zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft in
der Bauleitplanung im Rahmen der Abwägung zu entscheiden. Der Ausgleich der zu
erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft erfolgt durch geeignete Festsetzungen
nach § 9 BauGB als Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich.
Eingriffe sind tatsächliche Veränderungen der Gestalt oder Nutzung von Grundflächen
im besiedelten wie unbesiedelten Bereich, die die Leistungsfähigkeit des
Naturhaushaltes, das Landschaftsbild oder den Erholungswert der Landschaft er-
34 Begründung_Bek_0602.sxw

heblich oder nachhaltig beeinträchtigen können. Zu berücksichtigen ist dabei, daß
auf der Ebene des Bebauungsplans eine Verpflichtung zum Ausgleich gemäß § 1a
Abs. 3 Satz 5 BauGB nur für solche Eingriffe besteht, die nicht bereits vor der planerischen
Entscheidung, d.h. vor der Aufstellung des Bebauungsplans, erfolgten
oder nach Maßgabe des § 34 BauGB zulässig gewesen wären. Dies bedeutet, daß
die durch den Bebauungsplan ermöglichten Eingriffe unter Umständen nicht oder
nur teilweise auszugleichen sind. Dies wird bei der strikt grundstücksbezogenen Betrachtung
in der Tabelle 4 auf Seite 36 berücksichtigt.
Dabei ist zu beachten, daß die Berechnung auf der Grundlage angenommener
Grundstücksteilungen erfolgt, die allein den Eigentümern obliegen und nicht festgesetzt
werden können. Die geplanten Grundstücksteilungen ergeben sich aber fast
zwangsläufig aus der Anordnung der Baufelder und der Erschließung und damit
auch die realisierbaren Grundflächen auf der Basis der festgesetzten Grundflächenzahlen.
Wie anhand der Tabelle 4 ersichtlich ist, ergibt sich ein Eingriff nur für wenige
Baugrundstücke. Außerdem zeigt die Tabelle 4, daß durch den Bebauungsplan die
Summe der maximal zulässigen Grundflächen von Haupt- und Nebenanlagen gegenüber
dem nach § 34 BauGB zulässigen Maß sinkt - von 9.000 m² auf ca. 7.850
m². Zugleich kann der Tabelle 4 entnommen werden, daß vor allem das zulässige
Maß für die Nebenanlagen sinkt, und zwar von 3.600 m² auf ca. 2.550 m².
Die Summe des in der Tabelle 4 ausgewiesenen Eingriffs von ca. 194 m² wurde
anhand einer strikt grundstücksbezogenen Betrachtung ermittelt. Entsprechend
konnte das Maß der baulichen Nutzung nach § 34 BauGB, das auf andere Baugrundstücke
entfällt und dort nicht ausgeschöpft wird, nicht den Baugrundstücken
(auf denen dieses Maß überschritten wird) zugeschlagen werden.
Bei der Abwägung der zum Vorentwurf eingegangenen Stellungnahmen berücksichtigte
der Bau- und Umweltausschuß aber, daß durch die Festsetzungen des Bebauungsplans
das insgesamt zulässige Maß für Haupt- und Nebenanlagen um fast
1.150 m² sinkt und daher die Festsetzung von Ausgleichsmaßnahmen für die punktuelle
Überschreitung des bisher zulässigen Maßes nicht gerechtfertigt ist.
Der Vollständigkeit halber wird darauf hingewiesen, daß es durch die Verringerung
der Baurechte nicht zu einem Planungsschaden kommt, da die nach § 34
BauGB seit langem bestehenden Baurechte seit mehr als sieben Jahren nicht in Anspruch
genommen wurden (§ 42 BauGB).
Begründung_Bek_0602.sxw 35

Tabelle 4: Eingriffsberechnung für über § 34 BauGB hinausgehende
Baurechte gemäß B-Plan
1 2 3 4 5 6 7 8
Baurecht gemäß B-Plan Baurecht gemäß § 34 BauGB
Flurstück
(Planung)
max. realisierbareGrundfläche
für Hauptanlagen
in m²
max. realisierbareGrundfläche
für Nebenanlagen
in m²
Summe der
max. realisierbarenGrundflächen
für
Haupt- und Nebenanlagen
in m²
max. Grundfläche
für Hauptanlagen
inkl.
Dehnungszuschlag
in m²
max. Grundfläche
für Nebenanlagen
inkl.
Dehnungszuschlag
in m²
Summe der
max. Grundfläche
für HauptundNebenanlagen
in m²
Eingriff
in m²
219-1 140,9 70,5 211,4 150,0 100,0 250,0 0,0
219-2 184,4 92,2 276,6 150,0 100,0 250,0 26,6
220 144,0 85,8 229,8 150,0 100,0 250,0 0,0
221 144,0 86,2 230,2 150,0 100,0 250,0 0,0
233 98,2 49,1 147,3 150,0 100,0 250,0 0,0
235 202,0 101,0 303,0 150,0 100,0 250,0 53,0
238 129,9 65,0 194,9 150,0 100,0 250,0 0,0
239/1, 239/2 165,0 82,5 247,4 150,0 100,0 250,0 0,0
240 165,0 82,5 247,5 150,0 100,0 250,0 0,0
241 164,7 82,4 247,1 150,0 100,0 250,0 0,0
244/1, 244/2 164,6 82,3 247,0 150,0 100,0 250,0 0,0
245 157,6 78,8 236,4 150,0 100,0 250,0 0,0
246 157,4 78,7 236,1 150,0 100,0 250,0 0,0
247 136,8 68,4 205,2 150,0 100,0 250,0 0,0
Neu-16 133,3 66,6 199,9 150,0 100,0 250,0 0,0
Neu-17 130,7 65,3 196,0 150,0 100,0 250,0 0,0
1482 134,3 67,2 201,5 150,0 100,0 250,0 0,0
1483 119,9 59,9 179,8 150,0 100,0 250,0 0,0
1484 120,1 60,1 180,2 150,0 100,0 250,0 0,0
1485, 1486 122,2 61,1 183,3 150,0 100,0 250,0 0,0
1487 144,1 72,0 216,1 150,0 100,0 250,0 0,0
Neu-1 198,0 56,5 254,5 150,0 100,0 250,0 4,5
Neu-2 208,0 52,0 260,0 150,0 100,0 250,0 10,0
Neu-3 180,0 97,5 277,5 150,0 100,0 250,0 27,5
Neu-4 138,0 75,0 213,0 150,0 100,0 250,0 0,0
Neu-5 162,7 40,7 203,4 150,0 100,0 250,0 0,0
Neu-6 162,4 40,6 203,0 150,0 100,0 250,0 0,0
Neu-7 169,4 84,7 254,1 150,0 100,0 250,0 4,1
Neu-8 144,0 67,2 211,2 150,0 100,0 250,0 0,0
Neu-9 133,8 84,5 218,3 150,0 100,0 250,0 0,0
Neu-10 238,4 79,5 317,9 150,0 100,0 250,0 67,9
Neu-11 78,2 61,6 139,8 150,0 100,0 250,0 0,0
Neu-12 78,0 70,5 148,5 150,0 100,0 250,0 0,0
Neu-13 151,5 75,8 227,3 150,0 100,0 250,0 0,0
Neu-14 102,4 51,2 153,7 150,0 100,0 250,0 0,0
Neu-15 103,3 51,7 155,0 150,0 100,0 250,0 0,0
Summen 5.307,3 2.546,4 7.853,7 5.400,0 3.600,0 9.000,0 193,7
36 Begründung_Bek_0602.sxw

3.3 Verkehr und Erschließung
� Öffentliche Straßen
Die Garten- und die Jahnstraße sind unbefestigt, die Bruchmühler Straße weist
eine asphaltierte Fahrbahnfläche und einseitig einen befestigten Gehweg auf. Der
Ausbau aller drei Straßen ist beabsichtigt; wegen fehlender Haushaltsmittel können
aber keine Aussagen darüber getroffen werden, wann dieser Ausbau erfolgen wird.
� Erschließungsstraßen
Zur Erschließung der Baugrundstücke im Blockinnern werden gemäß § 9 Abs. 1
Nr. 11 BauGB zwei Erschließungsstraßen vorgesehen, wobei die nördliche als öffentliche
Verkehrsflächen und die südliche, da sie dem Anschluß nur eines Baugrundstücks
dient, als private Verkehrsflächen festgesetzt werden. Beide Erschließungsstraßen
werden als Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung festgesetzt
- Zweckbestimmung verkehrsberuhigter Bereich -, die entsprechende Beschilderung
ist zu gegebener Zeit mit dem Straßenverkehrsamt des Landkreises abzustimmen.
Durch die nördliche Erschließungsstraße werden acht Baugrundstücke erschlossen,
und sie hat eine Länge von insgesamt ca. 130 m (einschließlich des Stichwegs
am Ende). Daher wird eine Wendefläche vorgesehen, die auch zum Wenden dreiachsiger
Entsorgungsfahrzeuge und Feuerwehrfahrzeuge geeignet ist. Hinsichtlich
der Befestigung der Straße (Breite und Belag) werden keine Festsetzungen getroffen;
dies bleibt der Ausbauplanung vorbehalten. Zum Schutz der Kleintiere siehe jedoch
weiter unten.
Die südliche Erschließungsstraße erschließt, wie bereits erwähnt, nur ein geplantes
Baugrundstück und ist ca. 50 m lang. Da Entsorgungsfahrzeuge am östlichen
Ende dieser Straße nicht wenden können, müssen die Abfallbehälter entweder an
der Gartenstraße abgestellt oder an den Abfuhrtagen dorthin gebracht werden; dies
entspricht dem üblichen Verfahren bei Hinterliegergrundstücken. Den Anforderungen
der Feuerwehr im Sinne des § 5 BbgBO (geradlinige Zufahrt) wird Genüge getan.
Um den Eingriff in den Boden so gering wie möglich zu halten, wird in § 8 Abs.
2 textlich festgesetzt, daß die Befestigung der privaten Verkehrsflächen nur im
wasser- und luftdurchlässigen Aufbau zulässig ist. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit
wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguß,
Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig. Tiefborde zu seitlichen Befestigung
der Fahrbahn sind hingegen zulässig.
Die Untere Wasserbehörde hat in Ihrer Stellungnahme zum Vorentwurf darauf
hingewiesen, daß die südliche Erschließungsstraße im Bereich des 5 m-Streifens
am Graben liegt, innerhalb dessen Vorhaben gemäß § 87 Abs. 1 BbgWG einer wasserrechtlichen
Genehmigung bedürfen. Auf Nachfrage wurde die grundsätzliche Ge-
Begründung_Bek_0602.sxw 37

nehmigungsfähigkeit in Aussicht gestellt, sofern ein Lageplan, ein Querschnitt der
Verkehrsfläche sowie eine kurze Erläuterung zur Genehmigung eingereicht werden.
14 Es wird darauf hingewiesen, daß dem Wasser- und Bodenverband Stöbber-
Erpe als Unterhaltungsverband des Grabens der freie Zutritt zu gewähren ist.
Zur Vermeidung eines Eingriffs in den Lebensraum wild lebender Kleintiere wird
für beide Erschließungsstraßen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB in § 8 Abs. 1 textlich
festgesetzt, daß die Erschließungsstraßen ohne Hochborde und Regeneinläufe
zu errichten sind. Dies soll zum einen die Querung für Kleintiere erleichtern, zum
anderen ein Hereinfallen verhindern. Wegen des Grabens im Plangebiet und wegen
der Nähe zum Fredersdorfer Mühlenfließ ist von einem erhöhten Kleintieraufkommen
auszugehen.
Die Untere Bauaufsichtsbehörde, Bauordnungsamt, hat in ihrer Stellungnahme
zum Entwurf darauf hingewiesen, 15 daß die Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung
uneingeschränkt von Rettungsfahrzeugen benutzt werden können müssen.
Die Gemeinde berücksichtigte bei der Abwägung, daß für die (öffentliche) Erschließungsstraße
im Blockinnern ein Wendehammer vorgesehen ist, der für Rettungsfahrzeuge
ausreichend dimensioniert ist (s.o.). Der (private) Erschließungsstichweg
ist 4 m breit, so daß eine Befahrbarkeit durch Rettungsfahrzeuge gesichert
ist. Die Gemeinde weist darauf hin, daß auf dem zugehörigen Baugrundstück
die Hauptanlage ganz oder teilweise mehr als 50 m von der Gartenstraße entfernt
sein wird, weshalb § 5 Abs. 3 BbgBO zu beachten ist, wonach ggf. auf dem
Grundstück Bewegungsflächen für die Feuerwehr herzustellen sind.
� Wege, Zufahrten und Stellplätze
Um den Eingriff in den Naturhaushalt möglichst gering zu halten, wird für Wege,
Zufahrten und Stellplätze festgesetzt, daß die Befestigung nur in wasser- und luftdurchlässigem
Aufbau zulässig ist. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich
mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguß, Asphaltierungen
und Betonierungen sind unzulässig.
14 Stellungnahmen der Unteren Wasserbehörde vom 29. Juli 2005, vom 5. Oktober 2005 und vom
7. Februar 2006.
15 Stellungnahme der Unteren Bauaufsichtsbehörde, Bauordnungsamt, vom 25. November 2005.
38 Begründung_Bek_0602.sxw

3.4 Ver- und Entsorgung
� Elektroenergieversorgung
Der zuständige Träger öffentlicher Belange hat keine Einwände gegenüber dem
Bebauungsplan geäußert. 16 Er weist aber darauf hin, daß vor der Aufnahme von
Erdarbeiten eine Bestandsplan-Auskunft beim Versorgungsträger eingeholt werden
sollte, um Beschädigungen des Versorgungsnetzes vermeiden zu können.
� Gasenergieversorgung
Der zuständige Träger öffentlicher Belange hat keine Einwände gegen den Bebauungsplan
geäußert. 17
� Trinkwasserver- und Abwasserentsorgung
Das Plangebiet ist gemäß der Stellungnahme des zuständigen Trägers öffentlicher
Belange 18 nur zum Teil an die zentrale Trinkwasserver- und Abwasserentsorgung
angeschlossen. Für den Blockinnenbereich ist ein Erschließungsvertrag abzuschließen.
3.5 Soziale Infrastruktur
Im Plangebiet sind keine Einrichtungen der sozialen Infrastruktur vorhanden, und
es werden auch keine geplant, da die anderorts bestehenden Einrichtungen sowohl
für den bisherigen als auch den künftigen Bedarf genügen.
3.6 Denkmalschutz
Im Plangebiet gibt es keine baulichen Denkmale. Da aber Bodendenkmale gemäß
der Stellungnahme des Brandenburgischen Landesamtes für Denkmalpflege 19 möglich
sind, ist ein entsprechender Hinweis in die Planzeichnung aufzunehmen.
16 Stellungnahme der e.dis AG vom 27. Juli 2005.
17 Stellungnahme der EWE AG vom 25. Juli 2005.
18 Stellungnahme des WSE Wasserverbands Strausberg-Erkner vom 12. August 2005.
19 Stellungnahme des Brandenburgischen Landesamtes für Denkmalpflege und Archäologisches
Landesmuseum vom 15. August 2005.
Begründung_Bek_0602.sxw 39

3.7 Altlasten, Abfallwirtschaft und Bodenschutz
Der Unteren Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde des Umweltamtes Märkisch-Oderland
sind für das Plangebiet keine Altlasten- oder Altlastenverdachtsflächen
bekannt. 20 Sollten dennoch im Zuge von Baumaßnahmen Kontaminationen
und/oder organoleptische Auffälligkeiten (Geruch, Farbe, Aussehen, Form, Konsistenz)
des Bodens sowie Ablagerungen von Abfällen festgestellt werden, ist die Untere
Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde zur Festlegung der weiteren Verfahrensweise
umgehend in Kenntnis zu setzen (§§ 31 und 37 BbgAbfG vom 6. Juni
1997). Ein entsprechender Hinweis wird in die Planzeichnung aufgenommen.
Dem Zentraldienst der Polizei - Kampfmittelbeseitigungsdienst - ist für das Plangebiet
keine konkrete Kampfmittelbelastung bekannt. 21 Sollten dennoch Kampfmittel
gefunden werden, dürfen diese gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 1 Kampfmittelverordnung
für das Land Brandenburg (KampfmV vom 23. November 1998) nicht berührt und
deren Lage nicht verändert werden. Die Fundstelle ist gemäß § 2 KampfmV unverzüglich
der nächsten örtlichen Ordnungsbehörde oder der Polizei anzuzeigen. Ein
entsprechender Hinweis wird in die Planzeichnung aufgenommen.
Die Untere Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde hat zudem im Rahmen
Ihrer Stellungnahme zum Entwurf 22 die Aufnahme der nachstehenden Hinweise gefordert:
� Bei den geplanten Baumaßnahmen anfallender überschüssiger, nicht kontaminierter
Boden und Bauschutt sind dem Baustoffrecycling zuzuführen.
� Die Abfallvermeidung hat nach Maßgabe des § 4 des Kreislaufwirtschafts- und
Abfallgesetzes (KrW-AbfG) vom 27.09.94 (in Kraft seit 07.10.96) Vorrang vor
der Abfallverwertung, die Verwertung Vorrang vor der sonstigen Entsorgung.
� Die anfallenden Abfälle sind nach Art, Zusammensetzung und Menge getrennt
zu erfassen und auf der Grundlage des Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetzes
(KrW-AbfG) vom 27.09.94 ordnungsgemäß zu verwerten bzw . zu entsorgen.
� Abfälle, die keiner Verwertung zugeführt werden können und für die auf der
Grundlage der geltenden Abfallsatzung des Landkreises Märkisch-Oderland eine
Überlassungspflicht zur Entsorgung gegenüber dem Landkreis besteht, sind ab
dem 01.06.2005 ausschließlich in die Abfallumladestation in 15562 Rüdersdorf,
Horst-Wilhelm-Otto-Weg, zu entsorgen.
� Für den Wiedereinbau vorgesehener nicht kontaminierter Erdaushub (Boden) ist
gesondert zu lagern und vor Schadstoffeintrag entsprechend zu schützen.
20 Stellungnahme der Unteren Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde vom 22. August 2005.
21 Stellungnahme des Zentraldienstes der Polizei - Kampfmittelbeseitigungsdienst - vom 25. Juli
2005.
22 Der Unteren Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde vom 14. Dezember 2005.
40 Begründung_Bek_0602.sxw

� Des Weiteren ist sicherzustellen, daß durch den Einsatz von erforderlich werdender
Technik keine wassergefährdenden Stoffe in den Boden und ins Grundwasser
gelangen können. Betankungen sowie erforderlich werdende Reparaturen an
v.g. Technik sind auf dafür vorgesehenen versiegelten Flächen durchzuführen.
� Sollten dennoch durch unsachgemäße Handhabung oder Havarie Leckagen entstehen,
sind diese der Unteren Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde anzuzeigen
und unverzüglich entsprechend den Vorgaben der Umsetzung des Runderlasses
A3/00 des Ministeriums für Landwirtschaft, Umweltschutz und Raumordnung/Allgemeinverfügung
des Landesumweltamtes Brandenburg vom
14.08.2000 (Amtl. Anzeiger Nr. 38 vom 27.09.2000) zu entsorgen.
� Für die geplanten Baumaßnahmen sind grundsätzlich nur nichtkontaminierte Materialien
zu verwenden. Die Anforderungen richten sich nach den BTR RC -
StB/Ausgabe 2002, den Technischen Regeln der LAGA „Anforderungen an die
stoffliche Verwertung von mineralischen Reststoffen/Abfällen“ in der derzeit gültigen
Fassung, dem Bundes-Bodenschutzgesetz vom 17.03.1998 (in Kraft seit
01.03.1999) und auf dessen Grundlage erlassener Verordnungen.
� Für die Verwendung von Recyclingmaterial bei Baumaßnahmen an Straßen und
Wegen sowie für die Entsorgung des bei den geplanten Maßnahmen anfallenden
Straßenaufbruches und Bodens (u.a. Bankett) sind die „Brandenburgischen
Technischen Richtlinien für Herstellung, Prüfung, Auslieferung und Einbau von
Recyclingbaustoffen im Straßenbau von 2004 (BTR RC-StB 04)“ - Gemeinsame
Richtlinie des Ministeriums für Ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz
und des Ministeriums für Infrastruktur und Raumordnung - Runderlaß des
Ministeriums für Infrastruktur und Raumordnung Abt. 5 - Nr. 10/2005 Straßenbau
- Sachgebiet 06.2: Straßen-Baustoff; Qualitätssicherung vom 13.05.2005
sowie die Technischen Regeln der LAGA „Anforderungen an die stoffliche Verwertung
von mineralischen Reststoffen/Abfällen“ in der derzeit gültigen Fassung
maßgebend und einzuhalten.
� Für anfallenden Hausmüll und hausmüllähnlichen Gewerbeabfall besteht auf der
Grundlage der gültigen Satzung über die Abfallentsorgung des Landkreises Märkisch-Oderland
ein Anschluß- und Benutzungszwang an die Abfallentsorgung
des Landkreises. Somit ist der anfallende Hausmüll und hausmüllähnliche Gewerbeabfall
der „Entsorgungspflichtigen Körperschaft“ anzudienen. Für jedes
Grundstück besteht daher ein direkter Anschluß- und Benutzungszwang sowie
das Anschluß- und Benutzungsrecht an die Abfallentsorgung in Form von entsprechenden
Straßen/Zuwegungen. Bei der Planung von Straßen/Zuwegungen
ist zu berücksichtigen, daß die Abfallentsorgung mit 3-achsigen Fahrzeugen erfolgt.
Begründung_Bek_0602.sxw 41

3.8 Wasserflächen
Die Untere Wasserbehörde hat in Ihrer Stellungnahme zum Vorentwurf darauf
hingewiesen, daß die südliche Erschließungsstraße im Bereich des 5 m-Streifens
am Graben liegt, innerhalb dessen Vorhaben gemäß § 87 Abs. 1 BbgWG einer wasserrechtlichen
Genehmigung bedürfen. Auf Nachfrage wurde die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit
in Aussicht gestellt, sofern ein Lageplan, ein Querschnitt der
Verkehrsfläche sowie eine kurze Erläuterung zur Genehmigung eingereicht werden.
23 Es wird darauf hingewiesen, daß dem Wasser- und Bodenverband Stöbber-
Erpe als Unterhaltungsverband des Grabens der freie Zutritt zu gewähren ist.
Da die Erschließung im Gegensatz zum Vorentwurf von 1999 nicht mehr über
öffentliche Straßen entlang des Grabens erfolgen soll, hat der Wasser- und Bodenverband
Stöbber-Erpe in seiner Stellungnahme zum Vorentwurf 2005 darauf hingewiesen,
24 daß eine maschinelle Unterhaltung des Grabens nicht möglich ist und daher
der heutige Status als Handarbeitsstrecke bestehen bleibt.
In seiner Stellungnahme zum Entwurf ergänzte der Wasser- und Bodenverband, 25
daß der Erschließungsstichweg (private Verkehrsfläche) so errichtet werden sollte,
daß er für die maschinelle Unterhaltung genutzt werden kann. Die Gemeinde berücksichtigte
bei der Abwägung, daß es sich um einen privaten Erschließungsstichweg
handelt und die Forderung nicht in eine Festsetzung umgesetzt werden kann,
da der städtebauliche Bezug fehlt (die Grabeninstandhaltung erfolgt derzeit per
Hand und kann auch künftig so erfolgen). Unabhängig davon weist die Gemeinde
darauf hin, daß voraussichtlich der Stichweg als Feuerwehrzufahrt benötigt wird (§
5 Abs. 3 BbgBO), so daß er auch für die maschinelle Unterhaltung geeignet sein
dürfte.
In ihrer Stellungnahme zum Entwurf wandte die Untere Naturschutzbehörde
ein, 26 daß die Angaben zur Fläche des Grabens - zumindest - mißverständlich sind,
da gemäß Tabelle 1 auf Seite 11 eine Fläche von ca. 352 m² angegeben wird, in
der Gegenüberstellung von Bestand und Planung im Abschnitt 4.1.1 Überblick zur
Planung der Bestand aber mit 300 m² und die Planung für den Graben mit 435 m²
benannt werden. Gleichzeitig würde ausgeführt, daß der Graben von der Planung
nicht betroffen sei. Gegen diese Einschätzung sprächen sowohl die unterschiedlichen
Flächenangaben als auch der Umstand, daß ein Erschließungsweg so dicht am
Graben verlaufen soll, daß eine wasserrechtliche Genehmigung erforderlich ist.
Die Gemeinde berücksichtigte bei der Abwägung, daß der Graben in der Vergangenheit
offenbar verlegt wurde, jedenfalls verläuft er nicht innerhalb des für ihn
vorgesehenen Flurstücks 1578, welches eine Größe von fast 300 m² hat. In der
Bestandstabelle auf Seite 11 wurde dies berücksichtigt und bei mehreren Flurstü-
23 Stellungnahmen der Unteren Wasserbehörde vom 29. Juli 2005, vom 5. Oktober 2005 und vom
7. Februar 2006.
24 Stellungnahme des Wasser- und Bodenverbands Stöbber-Erpe vom 8. August 2005.
25 Stellungnahme des Wasser- und Bodenverbands Stöbber-Erpe vom 24. November 2005.
26 Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde vom 16. Dezember 2005.
42 Begründung_Bek_0602.sxw

cken vermerkt, daß dort - jeweils ein Teil - des Grabens verläuft. Dazu zählt das
Flurstück 1570 mit der von der Unteren Naturschutzbehörde angegebenen Größe
von rund 352 m². Dies ist aber nicht das Grabenflurstück, außerdem verläuft dort
der Graben nur in einem Teilbereich.
Die Angaben zu Bestand und Planung im Umweltbericht (Abschnitt 4.1.1 Überblick
zur Planung) beziehen sich zum einen auf das Grabenflurstück 1578, zum anderen
auf den als Wasserflächen im B-Plan festgesetzten Bereich. Dieser sieht eine
Regelbreite des Grabens von 3 m vor und geht damit zum Teil ein wenig über den
heutigen Bereich des Grabens mit wechselnden Böschungshöhen und -neigungen
hinaus, um auch in Zukunft die Pflege und Erhaltung des Grabens sicherzustellen.
Die festgesetzten Wasserflächen umfassen 435 m².
Die angesprochene wasserrechtliche Genehmigung bezieht sich nicht auf beabsichtigte
Änderungen am Graben, sondern ist nur wegen des im Wassergesetz geforderten
Pflegestreifens mit einer Breite von 5 m erforderlich. Da in diesem Streifen
der Stichweg zum Flurstück Neu-7 vorgesehen ist, wird die Pflege nicht beeinträchtigt.
3.9 Grünflächen
Es werden zwei öffentliche Grünflächen festgesetzt. Nördlich der Erschließungsstraße
dient eine zwei Meter breite Grünfläche dem Schutz der Ruhebereiche der
sich nördlich anschließenden Baugrundstücke. Durch die Trennung der Baugrundstücke
von der öffentlichen Verkehrsfläche wird auch sichergestellt, daß diese Baugrundstücke
nicht mehrfach erschlossen werden. Die Grünfläche ist mit Sträuchern
gemäß Pflanzliste zu bepflanzen. Diese Pflanzung dient dem Ausgleich des Eingriffs
im Bereich der Verkehrsfläche.
Gegenüber dem Vorentwurf wird aufgrund der Abwägung im Bau- und Umweltausschuß
diese Grünfläche im Bereich des Flurstücks 244/2 nach Osten erweitert.
Damit soll auch dort eine eventuelle Doppelerschließung vermieden werden.
Die zweite Grünfläche dient einerseits einer fußläufigen Verbindung zwischen
der Erschließungsstraße im Blockinnenbereich und der Bruchmühler Straße. Dadurch
wird z.B. der Fußweg zum Bahnhof um ca. 400 m verkürzt. Eine Befestigung
des Weges und damit Versiegelung ist nicht erforderlich, ggf. genügt das Aufbringen
von Rindenmulch. Andererseits dient die Grünfläche der Erhaltung eines wichtigen
Baumbestandes, darunter einer Eiche mit einem Stammumfang von 280 cm.
Da nur ein schmaler Fußweg benötigt wird und da die Grünfläche 6 m breit ist,
wird dieser Bereich den Charakter einer öffentlichen Grünfläche - und nicht einer öffentlichen
Verkehrsfläche - haben.
Begründung_Bek_0602.sxw 43

4. Umweltbericht
4.1 Einleitung
4.1.1 Überblick zur Planung
� Lage des Plangebiets
Das Plangebiet liegt im Nordwesten des Ortsteils Petershagen der Gemeinde Petershagen/Eggersdorf.
Der Geltungsbereich umfaßt eine Fläche von ca. 3,4 ha
(33.500 m²).
� Planungsziele
Der Aufstellungsbeschluß (Beschluß 89/1999 und 133/2004) für den Bebauungsplan
benennt folgende Planungsziele:
� Rechtsverbindliche Umsetzung des Flächennutzungsplanes,
� Ausweisung zusätzlicher Baupotenziale bei städtebaulich sinnvoll und ökologisch
vertretbaren Erschließungen - Prüfung der Möglichkeit einer inneren Erschließungsstraße,
� Sensible bauliche Verdichtung und Sicherung einer geordneten städtebaulichen
Entwicklung unter besonderer Berücksichtigung der Lage des Plangebiets im
Ortsrandbereich sowie direkter Nachbarschaft zum Landschaftschutzgebiet „Fredersdorfer
Mühlenfließ…“,
� Erhalt des Entwässerungsgrabens als wichtiges Element im Biotopverbund Birkenwäldchen-Offenlandschaft,
� Integration eines Grünordnungsplanes mit Darstellung der Ziele, Erfordernisse
und Maßnahmen des Natur- und Landschaftsschutzes,
� Berücksichtigung der Straßenverkehrskonzeption der Gemeinde.
� Bauleitplanung
Der Bebauungsplan ordnet die bauliche Entwicklung im einbezogenen Ortsrandbereich.
Ein Intensivacker, der in die Siedlungsfläche reicht, wird zur Abrundung der
Bebauung an der Jahnstraße einbezogen.
Unter Beachtung der Planungsziele wird aus städtebaulichen Gründen (s.a. § 1
Absätze 5 und 6 BauGB), insbesondere zum Schutz des Orts- und Landschaftsbilds,
bei Einbeziehung des vorhandenen strukturreichen Baumbestands, eine Verortung
und Beschränkung der überbaubaren Grundstücksflächen vorgesehen. Außerdem
wird die Grundflächenzahl mit 0,15 bzw. 0,20 und teils eine Gesamt-Grundflächen-
44 Begründung_Bek_0602.sxw

zahl - unter Berücksichtigung der Überschreitungsmöglichkeit für Nebenanlagen -
festgesetzt, um den Eingriff auf das erforderliche Maß zu beschränken.
Für die Erschließung der im Blockinnenbereich gelegenen Flurstücke wurde nach
Variantendiskussion ein flächensparender Ausbau für die weitere Bearbeitung ausgewählt
und zur Grundlage der Planung.
� Bedarf an Grund und Boden
Bestandsflächen und Entwicklung ohne Planung (gesamt) 33.500 m²
Siedlungsfläche (Wohn- und Wochenendgrundstücke, teilweise aufgelassen) 28.000 m²
davon mit baulichen Anlagen überdeckt 2.500 m²
als Zufahrt für innere Erschließung 500 m²
Intensivacker 4.700 m²
Grabenflurstück 300 m²
Erweiterungsmöglichkeiten der Wohnbebauung gemäß § 34 BauGB auf (bei Einbeziehung
des Intensivackers in die Wohnbaufläche)
9.000 m²
Siedlungsfläche (Wohngrundstücke) 32.200 m²
notwendige Erweiterung der Erschließung auf (geschätzt) 1.000 m²
gesamt: maximal mit baulichen Anlagen überbaubar ca. 10.000 m²
Flächenentwicklung mit Bebauungsplan
Festsetzungen:
Begrenzung der zulässigen Grundflächen (Hauptanlagen) auf 15 bzw. 20 % der Grundstücksfläche,
GRZ 0,15 bzw. 0,20
Begrenzung der Grundflächen (einschließlich Nebenanlagen) teils auf 25 % der Grundstücksfläche,
Gesamt-GRZ 0,25
Planfläche gesamt (A) 33.510 m²
Baugrundstücke 36
Baugrundstücksflächen (B) 31.040 m²
durchschnittliche Grundstücksgröße 870 m²
reale Größenspanne 490 bis 1.590 m²
davon maximal für bauliche Anlagen nutzbar, C+D/A = 26,7 % 7.860 m²
davon maximal für Wohngebäude überbaubar, durchschnittliche GRZ = 0,17 5.310 m²
zusätzlich maximal für Nebenanlagen überbaubar 2.550 m²
Erschließungsstraße und Zufahrt 1.110 m²
Grünflächen (incl. Fußweg) 680 m²
Grabenflurstück 435 m²
Straßenverkehrsfläche (Gartenstraße) 245 m²
Begründung_Bek_0602.sxw 45

4.1.2 Gesetzliche Ziele des Umweltschutzes und ihre Umsetzung
� Anforderungen mit direktem Bezug zum Städtebaurecht
� Städtebaurecht
Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung gewährleisten,
die u.a. die umweltschützenden Anforderungen berücksichtigt (§ 1 Abs. 5 BauGB).
Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen
Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln, auch in Verantwortung
für den allgemeinen Klimaschutz, sowie die städtebauliche Gestalt und das Ortsund
Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln.
In Bezug auf den Umweltschutz sind insbesondere zu berücksichtigen (Auszug §
1 Abs. 6 BauGB):
� die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und
die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung,
� die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der
Landschaftspflege,
� die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge
zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt,
� die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung
und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes,
� umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie
die Bevölkerung insgesamt,
� umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter,
� die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen
und Abwässern,
� die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung
von Energie,
� die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere
des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts,
� die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch
Rechtsverordnung zur Erfüllung von bindenden Beschlüssen der Europäischen
Gemeinschaften festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden.
Ergänzend werden in § 1a BauGB folgende Anforderungen gestellt:
� Mit Grund und Boden soll sparsam und schonend umgegangen werden; dabei
sind zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauli-
46 Begründung_Bek_0602.sxw

che Nutzungen die Möglichkeiten der Entwicklung der Gemeinde insbesondere
durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere Maßnahmen
zur Innenentwicklung zu nutzen sowie Bodenversiegelungen auf das
notwendige Maß zu begrenzen. Landwirtschaftlich, als Wald oder für Wohnzwecke
genutzte Flächen sollen nur im notwendigen Umfang umgenutzt werden.
Diese Grundsätze sind in der Abwägung der Belange zu berücksichtigen.
� Die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen
des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts
in seinen in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe a bezeichneten Bestandteilen
(Eingriffsregelung 27 nach dem Bundesnaturschutzgesetz) sind in der Abwägung
nach § 1 Abs. 7 zu berücksichtigen. Ein Ausgleich ist nicht erforderlich,
soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder
zulässig waren.
� Naturschutzrecht
Unabhängig von sonstigen Regelungen gelten die Grundsätze des Naturschutzes
und der Landschaftspflege, wonach u.a. im besiedelten wie unbesiedelten Bereich
die Natur und Landschaft so zu schützen, zu pflegen, und zu entwickeln sind, daß
die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes, Tiere und Pflanzen, ihre
Lebensstätten und Lebensräume sowie Vielfalt, Eigenart und Schönheit der Landschaft
auf Dauer gesichert sind. Dabei soll jeder dazu beitragen, daß Natur und
Landschaft vor Schäden bewahrt und pfleglich genutzt sowie nachteilige Veränderungen
auf das unvermeidbare Maß beschränkt werden.
Für den besiedelten Bereich wird gefordert, daß ausreichend Freiräume, Grünflächen
und Gehölzgrün zu erhalten oder neu anzulegen und zweckmäßig den Bauflächen
zuzuordnen sind. Noch vorhandene Naturbestände wie naturnahe Wälder,
Bachläufe, Weiher, Hecken, Wegraine und andere Saumbiotope sind zu erhalten
und zu entwickeln (§§ 1 ff BNatSchG, § 1 BbgNatSchG).
Zu den nachteiligen Veränderungen zählen Eingriffe, die als Veränderungen der
Gestalt oder Nutzung von Grundflächen oder Veränderungen des mit dem belebten
Boden in Verbindung stehenden Grundwassers die Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes,
das Landschaftsbild oder den Erholungswert erheblich beeinträchtigen
können.
Eingriffe sind zu unterlassen. Sind Eingriffe nicht zu vermeiden, so soll ihr Umfang
minimiert und der unvermeidbare Eingriff so ausgeglichen werden, daß beein-
27 Definition: Eingriffe in Natur und Landschaft sind Veränderungen der Gestalt oder Nutzung von
Grundflächen oder Veränderungen des mit der belebten Bodenschicht in Verbindung stehenden
Grundwasserspiegels, die die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts oder das
Landschaftsbild erheblich beeinträchtigen können. Eingriffe sind zu unterlassen. Sind Eingriffe
nicht zu vermeiden, so soll ihr Umfang minimiert und der unvermeidbare Eingriff so ausgeglichen
werden, daß beeinträchtigte Funktionen oder das Landschaftsbild (evtl. neu gestaltet) wieder
hergestellt sind oder in gleichwertiger Weise ersetzt sind (Eingriffsregelung). Die Verpflichtungen
regeln sich nach dem Verursacherprinzip. [BNatSchG, BbgNatSchG, Abschnitt 3]
Begründung_Bek_0602.sxw 47

trächtigte Funktionen oder das Landschaftsbild (evtl. neu gestaltet) wieder hergestellt
sind oder in gleichwertiger Weise ersetzt sind (Eingriffsregelung).
Die Verpflichtungen regeln sich nach dem Verursacherprinzip.
Abweichungen sind nur zulässig, wenn Belange im Rang höher und in wichtigem,
vorwiegend öffentlichem Interesse stehen (BNatSchG, Abschnitt 3
BbgNatSchG).
� Anwendung auf den Bebauungsplan
Das Plangebiet ist so vorgeprägt, daß eine Entwicklung der Wohnbebauung auf
den durch Besiedlung bereits genutzten Grundstücken möglich ist. Diese Verdichtung
wird durch die Baurechte nach § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb
der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) ermöglicht.
Um eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und Ordnung zu sichern und
ausdrücklich aufgrund der Anforderungen der vorgenannten Rechtsgrundlagen, sah
sich die Gemeinde dennoch zur Bauleitplanung veranlaßt. Ausschlaggebend für den
Aufstellungsbeschluß waren außerdem (s.a. die oben genannten Planungsziele):
� vielfältige Erholungsnutzungen als Sommersitze und Gärten mit Nutzungsaufgabe,
� komplizierter Flurstückszuschnitt durch Dreiecksform der umfassenden Straßen,
� Erschwerung der Nutzungsänderungen durch den Hochwasserschutzgraben,
� Entwicklung einer 2. Baureihe mit städtebaulichen Spannungen,
� Beachtung des Orts- und Landschaftsbildes am Rande des Landschaftsschutzgebietes
„Fredersdorfer Mühlenfließ und seiner Vorfluter“ und des Wanderweges
an der A.-Hofer-Straße,
� vielfältiger, schützenswerter Baumbestand.
Aufgrund dieser Anforderungen sind die Festsetzung der zulässigen Grundflächen
und vor allem im Blockinnenbereich die Verortung der überbaubaren Grundstücksflächen
wesentliche Planungsinstrumente. Durch die Begrenzung der zulässigen
Grundflächen werden die Baurechte gegenüber dem Maß, daß vor der planerischen
Entscheidung vorhanden war (s.a. oben - Bedarf an Grund und Boden), nicht erhöht,
so daß auch keine zusätzlichen Eingriffe vorbereitet werden (s. dazu § 1a
Abs. 3 Satz 5 BauGB). Die planerische Entscheidung zielt somit vor allem auf die
qualitative Seite der städtebaulichen Entwicklung, d.h. auch auf die Umsetzung der
o.g. gesetzlichen Ziele.
Ergänzend zu den bereits genannten Planungszielen ist hinzuzufügen:
� Schließung von Baulücken im Bebauungszusammenhang durch Umwandlung einer
landwirtschaftlichen Nutzfläche in Wohnbauland (Gartenstraße Ecke Jahnstraße).
48 Begründung_Bek_0602.sxw

Hierzu könnte wie vorstehend argumentiert werden, jedoch bedarf die Entscheidung
über die Anwendung der Eingriffsregelung einer weiteren Betrachtung.
Die vier bisher nicht bebauten, noch landwirtschaftlich genutzten Flurstücke 245
bis 248, sind aufgrund der dominierenden Bebauung gegenüber diesen Flurstücken
unter Anwendung des § 34 BauGB als bebaubar anzusehen. Auch die Darstellungen
des Flächennutzungsplanes beziehen diese Abrundung der Bebauung bereits
mit ein.
Als Belange, die dagegen stehen, sind anzuführen:
� Umwandlung einer zusammenhängenden landwirtschaftlichen Nutzfläche in
Wohnbauland (s. dazu § 1a Abs. 2 BauGB - Abwägung),
� Darstellung im Landschaftsplan als Intensivackerfläche und allgemeine Hinweise
auf Konflikte durch Zersiedelung der Landschaft infolge Ausdehnung des Ortes,
� Verringerung der Retention/Versickerung von Niederschlägen zugunsten des Abflusses
und der Verdunstung (entgegen Leitbild zum Wasserhaushalt der Gemeinde),
� Veränderung des Ortsbildes direkt am Ortsrand durch Ausdehnung der Bebauung.
Das Baurecht ist insofern einschlägig, als daß gemäß § 34 Abs. 1 Satz 2 2.
Halbsatz BauGB ein Vorhaben nur dann zulässig ist, wenn durch das Vorhaben das
Ortsbild nicht beeinträchtigt wird. Unter Beachtung der Intentionen der Planung
(Vermeidung von Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft) und unter Beachtung
der Eingriffsregelung ergibt sich, daß ein Ausgleichserfordernis im Funktionsbereich
Orts-/Landschaftsbild entsteht (s. dazu auch - Bestand, Prognose). Diesem
Ausgleichserfordernis kann durch die Festsetzung von Grünflächen und Gehölzpflanzungen
entsprochen werden.
� Anforderungen mit weitergehendem Bezug zum Umweltschutz
� Immissionsschutzrecht
Nach dem Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen,
Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge (BImSchG)
genehmigungsbedürftige Anlagen sind weder geplant noch werden sie durch die
Bebauungsplanung zugelassen.
Aufgrund der Lage des Plangebiets und seiner Nutzung kann davon ausgegangen
werden, daß die städtebaulichen Orientierungswerte der DIN 18005 für allgemeine
Wohngebiete von tagsüber 55 dB(A) und nachts 40 bzw. 45 dB(A) nicht überschritten
werden. Die vorgesehenen Planstraßen oder die Zunahme des Straßenverkehrs
durch die Erweiterung der Bebauung im Plangebiet (ca. 20 Wohngrundstücke)
verändern diese Ausgangssituation nicht erheblich.
Begründung_Bek_0602.sxw 49

� Abfallrecht
Die Entsorgung der durch die geplanten Nutzungen anfallenden Abfälle ist durch
die vom Landkreis beauftragten Dienstleister gesichert. Die Abfallentsorgungssatzung
trifft dazu verbindliche Regelungen.
� Wasserrecht
Die Bestimmungen des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG) und Brandenburgischen
Wassergesetzes (BbgWG) sind, insbesondere zum Umgang mit wassergefährdenden
Stoffen (Kapitel 3 BbgWG), aufgrund des geringen natürlichen Schutzes des
Grundwassers von Bedeutung. Die Planungen sehen keine Nutzungen vor, von denen
eine besondere Gefährdung der Gewässer ausgeht.
Das Plangebiet wird von einem Oberflächengewässer II. Ordnung (Vorfluter als
Hochwasserschutzgraben) durchquert. Die Errichtung baulicher Anlagen mit einem
Abstand von weniger als 5 m zum Graben ist - abgesehen von einem Erschließungsstichweg
- nicht vorgesehen (Genehmigungspflicht nach § 87 BbgWG). Ausnahmen
dazu sind mit der unteren Wasserbehörde bzw. dem Wasser- und Bodenverband
Stöbber-Erpe zu regeln.
Der Forderung nach Versickerung von anfallendem Niederschlagswasser auf den
jeweiligen Grundstücken kann entsprochen werden. Aus diesem Grunde, infolge der
begrenzten Grundflächen und der Nähe zum Mühlenfließ (geringere Bedeutung des
Grundwasseranreicherungsgebietes) besteht kein Konflikt mit den Anforderungen
zur Bewirtschaftung des Grundwassers (§ 54 BbgWG).
Für die Wahrnehmung zur Trinkwasserversorgung und Schmutzwasserbeseitigung
ist die Gemeinde Petershagen/Eggersdorf dem Zweckverband „Wasserverband
Strausberg-Erkner” beigetreten, der diese Pflichten als Körperschaft öffentlichen
Rechts im Verbandsgebiet wahrnimmt.
� Fachplanerische Ziele des Umweltschutzes
� Förmlicher Gebietsschutz nach Naturschutzrecht
Das Plangebiet liegt in etwa 300 m Entfernung östlich vom Landschaftsschutzgebiet
„Niederungssystem des Fredersdorfer Mühlenfließes und seiner Vorfluter”,
das westlich der Andreas-Hofer-Straße beginnt (Rechtsverordnung zum LSG vom
16.11.2004). Die Schutzziele des LSG sind:
� Erhalt, Entwicklung bzw. Wiederherstellung der Vielfalt, Eigenart und Schönheit
der Landschaft im Gebiet der betroffenen Gemarkungen,
� Erhalt, Wiederherstellung und Entwicklung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts
im betroffenen Gebiet,
� Sicherung des Gebiets als Erholungsraum und seiner Einbindung in ein Netz
stadt- bzw. ortsnaher Erholungsräume für eine ökologisch verträgliche Erho-
50 Begründung_Bek_0602.sxw

lungsnutzung, insbesondere durch
� Erhalt, Wiederherstellung und Entwicklung der Einsehbarkeit und der Erlebbarkeit
der Niederungen von den das Schutzgebiet seitlich begrenzenden und
querenden öffentlichen Wegen, Gemeinde-, Kreis- und Landesstraßen sowie
Eisenbahntrassen,
� Erhalt, Wiederherstellung und Entwicklung der strukturellen Vielfalt des Gebiets,
� Erhalt, Wiederherstellung und Entwicklung der Parkanlagen, parkähnlichen
Flächen und der Forsten,
� Unterbindung lärmintensiver Freizeitnutzungsarten.
Die Belange der Schutzgebiete werden durch die Planung insofern berührt, als
daß ein Teil des Plangebietes durch die Ortsrandlage am mittleren, westlich nicht
bebauten Abschnitt der Gartenstraße zum Landschaftsbild dieses weit gefaßten Erholungsraumes
beiträgt.
Das in das Landschaftsschutzgebiet eingebettete Naturschutzgebiet „Fredersdorfer
Mühlenfließ, Breites Luch, Langes Luch” (FFH-Geb. Nr. DE 3448-302) verläuft
westlich in etwa 500 m Entfernung parallel zum Mühlenfließ. Aufgrund dieser Entfernung
und der Art des Bebauungsplans kann eine Beeinträchtigung dieses „Natura
2000”-Gebiets des europäischen ökologischen Netzwerks ausgeschlossen werden
(s.a. Verwaltungsvorschrift Brandenburg zur Verträglichkeitsuntersuchung nach
FFH-Richtlinie).
� Vorbereitende Bauleitplanung
Der Flächennutzungsplan der Gemeinde vom 2. Juni 1997 stellt das Plangebiet
einheitlich als Wohngebiet dar.
Der Landschaftsplan von 1994 weist direkt für das Plangebiet keine besonderen
Konflikte oder Entwicklungsmaßnahmen aus. Die landwirtschaftlich genutzte Fläche
wird als Intensivacker ausgeschieden, wenngleich eine bauliche Auffüllung nicht als
besonderer Konflikt herausgestellt wird. Ein Konflikt, der auch das Plangebiet erfaßt,
wird allgemein für den Ortsbereich westlich der Bruchmühler Straße in Bezug
auf die Zersiedelung der Landschaft durch die Ausdehnung des Ortes benannt.
Für die angrenzende Bruchmühler Straße wird die Nachpflanzung von Bäumen in
der vorhandenen lückigen Allee empfohlen.
Auf die Darstellungen des Landschaftsplanes wird im Einzelnen im Kapitel „Bestandsaufnahme”
eingegangen.
Begründung_Bek_0602.sxw 51

4.2 Bestandsaufnahme und Prognose
Die nachfolgenden Angaben zur Bestandsaufnahme geben die Darstellungen des
Landschaftsplans wieder. Damit wird den Intentionen des Gesetzgebers entsprochen.
28 Die Wiedergabe wird auf die für die Planung wesentlichen Aussagen beschränkt.
Wo zur Prognose erforderlich, erfolgen auch Ergänzungen des Landschaftsplans
mit detaillierteren Aussagen zum Gebiet des Bebauungsplans. Die
Feststellungen werden getrennt nach den Schutzgütern aufgeführt:
4.2.1 Schutzgut Mensch
Das Plangebiet wird überwiegend als Wohngebiet genutzt, eine verbliebene
Restfläche als Intensivacker. Erschließung und technische Infrastruktur sind vorhanden.
Die nicht ausgebauten Straßen können bei trockener Witterung und unangemessener
Fahrweise zu Staubbelästigungen führen. Für heute mittlerweile sehr seltene
Fälle hohen Niederschlagswasseranfalls mit starkem Grundwasseranstieg sichert
ein schmaler naturferner Hochwasserschutzgraben die Bewohnbarkeit des Gebiets.
Die Vorflut erfolgt zum Fredersdorfer Mühlenfließ westlich des Plangebiets.
Für den Wirkungsbereich Immissionen wird eingeschätzt, daß bei Belastungen
durch Luftschadstoffe oder Lärm keine Beeinträchtigungen vorliegen.
Der öffentliche Personennahverkehr bedient eine Bushaltestelle an der Bruchmühler
Straße. Der S-Bahnhof Petershagen/Nord ist in ca. 15 min fußläufig zu erreichen.
Für die Erholung sind die Freiflächen am Ortsrand in Richtung Mühlenfließ
wohngebietsnah gelegen und gut geeignet.
Mit der Planung treten in diesen Wirkungsbereichen keine für Wohngebiete unzulässige
Beeinträchtigungen auf. Die städtebauliche Planung trägt dazu bei, Konflikte
zu vermeiden, die sich aus Unzulänglichkeiten baulicher Entwicklungen ergeben
könnten. Hierzu sind auch die an den Ortsteil angepaßte, geringe bauliche Verdichtung
mit sparsamer Erschließung und die Erhaltung eines ausgeprägten Siedlungsgrüns
zu zählen. Bei fortgeschrittener baulicher Nutzung des Gebiets ist die Oberflächenbefestigung
der Straßen erforderlich (s.u. Abschnitt Straßenausbaukonzept).
4.2.2 Geologie/Böden
Gemeinde- und Plangebiet gehören zu Jungmoränenlandschaften, die während
der Weichseleiszeit durch eine Haupteisrandlage des Frankfurter Stadiums mit
Überschüttung durch den Strausberger Sander geformt wurden. Vorherrschende
Bodenform im konkreten Landschaftsraum ist die anhydromorphe Sand-Braunerde
mit geringer Nährkraftstufe.
28 § 1 Abs. 6 BauGB: Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen: ...
7. die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege,
insbesondere ... Buchstabe g: die Darstellungen von Landschaftsplänen …; bzw. § 2 Abs. 4:
Liegen Landschaftspläne … vor, sind deren Bestandsaufnahmen und Bewertungen in der Umweltprüfung
heranzuziehen.
52 Begründung_Bek_0602.sxw

Die Pedosphäre ist im Plangebiet durch intensive Nutzung gestört und anthropogen
überformt. Auch auf den unbebauten Flächen, einschließlich der Ackerfläche,
sind Böden intensiv bearbeitet/gepflegt und allgemein Bewirtschaftungen erkennbar.
Durch langjährige Gartennutzungen sind Hortisolböden entstanden. Dennoch
sind wichtige Bodenfunktionen durch den bisher geringen Überbauungsgrad von ca.
10 % erhalten.
Die mit der Planung vorgesehene Wohnbebauung führt aufgrund der Festsetzungen
zu den zulässigen Grundflächen nicht zu erheblichen Veränderungen dieser Situation
und nachteiligen Auswirkungen im Ortsbereich.
Es entsteht im Vergleich zur prognostizierten Entwicklung aus dem Bestand gemäß
§ 34 BauGB kein zusätzlicher Bedarf an Bauflächen (s.o. Bedarf an Grund und
Boden). Der Bebauungsplan zielt vor allem auf eine planvolle Zuordnung der Bauflächen
und auf eine Berücksichtigung der Naturausstattung (Bäume). Insofern werden
Bodenflächen und Bodenfunktionen geschont und unnötige Eingriffe vermieden.
� Festsetzungen des Bebauungsplans:
Die gewählten planerischen Mittel sind die Verortung der überbaubaren Grundstücksflächen
und die Beschränkung auf ein aus dem Bestand abgeleitetes und dem
Siedlungcharakter angepaßtes Maß der Nutzung (GRZ).
Für die nördliche Erschließungsstraße mit Wendehammer wird trotz flächensparendem
Ausbau eine zusätzliche Versiegelung von ca. 120 m² Boden angerechnet.
Obwohl davon auszugehen ist, daß im Zuge der Bebauung der anliegenden Grundstücke
auf der Grundlage der vorhandenen Baurechte ein ähnlicher Straßenausbau
erfolgen würde, wurde für die geplante Erschließungsstraße mit Wendehammer ein
Zuschlag von etwa 120 m² Fläche ermittelt. Die zugrunde liegenden Annahmen
sind nachfolgend aufgelistet.
Tabelle 5: Prognostizierte Entwicklung der Bodenversiegelung durch sukzessive
Verfestigung des Erschließungsweges
Nr. Art der Entwicklung Versiegelungsflächen zu Nr. 1 Nr. 3 zu 2
1 unverändert/Bestand 250 m²
2 aus Bestand � nach § 34 568 m² + 318 m²
3 Bebauungsplan 687 m² + 437 m² + 119 m²
� Festsetzung des des Bebauungsplans:
Der damit verbundene Eingriff ist ausgleichspflichtig und wird durch eine Heckenpflanzung
auf der nördlich angrenzenden Grünfläche ausgeglichen.
Begründung_Bek_0602.sxw 53

Fazit: Der Bebauungsplan setzt keine Baurechte fest, die zu einer Versiegelung über
das bereits nach § 34 BauGB zulässige Maß hinausgehen. Durch eine städtebaulich
geordnete Entwicklung unter besonderer Berücksichtigung der Ortsrandlage
und der Erfordernisse des Naturschutzes (Planungsziele) werden die
potenziellen Eingriffe in das Schutzgut Boden vermindert. Der Ausgleich für
die Herstellung einer Erschließungsstraße erfolgt durch die Pflanzung einer
straßenbegleitenden Hecke.
4.2.3 Gewässer
Das Plangebiet wird von einem Oberflächengewässer II. Ordnung (Hochwasserschutzgraben)
durchquert. Seine Anlage geht mindestens auf das 19. Jahrhundert
zurück, vermutlich um die Wiesen-/Weidennutzung zu ermöglichen. In den zurückliegenden
Jahren, auch infolge der generellen Tendenz sinkender Stände des oberflächennahen
Grundwassers, ist er trocken geblieben.
Das obere ungespannte Grundwasser ist nach den Kartenangaben im Bereich
von 2 bis 5 m unter der Geländeoberfläche anzutreffen (s.a. Hydrogeologische Karte
der DDR 1:50.000, Berlin 1984).
Der natürliche Schutz des Grundwassers vor einsickernden Schadstoffen ist im
sandigen Lockergestein gering.
Der oberste geschützte Grundwasserleiter liegt nach Kartenwerk in einem Tiefenhorizont
von 10 bis 20 m u.G.
Das Plangebiet liegt nicht in Trinkwasserschutzgebieten.
Die in der Planung dargestellte behutsame bauliche Verdichtung am Ortsrand
wird nachteilige Veränderungen des Wasserhaushalts in unerheblichem Maße verursachen.
Der Oberflächenabfluß wird sich nicht spürbar erhöhen, da gemäß Wassergesetz
anfallendes Niederschlagswasser auf den Grundstücken im anstehenden aufnahmefähigen
Untergrund zu versickern ist. Die Festsetzungen der Planung regeln
den gebotenen sparsamen Umgang mit Bodenversiegelungen. Aus diesem Grunde
und infolge der begrenzten Grundflächen erreicht die Beeinträchtigung der Grundwasserneubildung
durch Umwandlung der Ackerfläche keine abwägungsrelevante
Bedeutung.
4.2.4 Klima
Großräumlich liegt die Region im Bereich des Mecklenburgisch-Brandenburgischen
Übergangsklimas mit den binnenklimatischen Einflüssen des südmärkischen
Klimabereichs (geringere Niederschläge - bei 550 mm, größere Temperaturschwankungen
(Mittel: Jan. -1°/Juli 18°), geringere Luftfeuchtigkeit und Bewölkung gegenüber
subatlantischem Bereich). Die subatlantische Klimatönung beeinflußt den
Raum jedoch noch mit austauschreichen Wetterlagen und vorherrschend westlichen
Winden.
54 Begründung_Bek_0602.sxw

Kleinklimatisch wird das Siedlungsgebiet durch verschiedene Einflußfaktoren bestimmt.
So wirken die Ortsrandlage mit Frischluftversorgung ausgedehnter Grünlandflächen,
die geringe vorhandene Versiegelung und ein kleinklimawirksamer Vegetations-
und Gehölzbestand begünstigend. Die in austauscharmen Hochsommerwetterlagen
allgemein auftretenden erhöhten Belastungen können durch die genannten
Standortfaktoren gemildert werden. Es kann von einer Standortgunst bioklimatischer
Verhältnisse (Luftfeuchte, Temperatur) ausgegangen werden.
Durch die mit der Planung beabsichtigte behutsame bauliche Entwicklung, bei
Schonung von Gehölzflächen, Böden und Biotopen, können erhebliche Beeinträchtigungen
in diesem Schutzgutbereich vermieden werden. Die Umwandlung der
Acker- in Wohnbaufläche ist dabei nicht abwägungserheblich.
4.2.5 Biotope
Das Plangebiet wird durch den Biotoptyp „Einzelhaussiedlung“ geprägt. Auch
der Landschaftsplan weist dies so aus. Dort wird das floristische und Vegetationspotenzial
des Gebiets als mittel eingestuft, d.h. die Biotoptypen sind ungefährdet
bis schwach gefährdet und aus weit verbreiteten, naturraumspezifischen Arten aufgebaut.
Die im Maßstab des Bebauungslans kartierten Biotopstrukturen ergeben sich wie
folgt (s.a. Bestandskarte/Anlage):
Tabelle 6: Übersicht der Biotoptypen im Plangebiet
Biotopkürzel Biotopcode Biotoptyp Fläche
Tm²
nach Landschaftsplan
OSR 12260 Einzel-/Reihenhausbebauung 28,5
LI 09130 Intensivacker 4,7
FG 01130 Graben 0,3
im Maßstab des Bebauungsplanes
OSRZ 12261 Einzelhausbebauung mit Ziergarten 10
PXG 102502 Wochenendbebauung mit Bäumen 18
Begleitbiotop
BEGHM
0715312 Baumgruppe überwiegend heimisch u. mittl. Alter 0,7
LI 09134 Sandacker intensiv genutzt 4,7
FGOUT 0113332 Graben naturfern trockengefallen unbeschattet 0,3
OVWO 12651 Weg unbefestigt 0,5
Nachbarbiotope (außerhalb im Seitenraum Gartenstraße)
RSBXG 032492 Ruderalflur mehrjährig, mit Gehölzen 0,3
Schutzstatus
k
e
i
n
e
r
Bbg
NatSchG
Gefährdung
Begründung_Bek_0602.sxw 55
k
e
i
n
e
Liste
Bbg

Kurzbeschreibung
Einzelhausbebauung OSR
Vor allem im Nordosten des Plangebiets an der Bruchmühler- und Jahnstraße
und im Süden an der Gartenstraße befinden sich ältere und neue Einzelhäuser mit
Ziergärten. Die Vegetation wird bestimmt von typisch Ziergarten/Park-geprägten
Baumarten in einer Mischung heimischer, überkommener Laubbäume wie Birken,
Weiden, Eichen und Kiefer unter Hinzunahme beliebter Nadelbäume wie Fichten,
Lärchen, Zierkiefern, Douglasien. Übernommen aus älteren Gartennutzungen wurden
auch Obstbäume, vorwiegend ältere halb- bis hochstämmige Apfelbäume, auch
Nussbäume. Die Bäume und weitere, vor allem nichtheimische Sträucher stocken
auf Rasen oder sonstigen Nutz- und Gartenflächen.
Wochenendhausbebauung PXG
Die Wochenendgrundstücke sind unterschiedlich ausgestattet, zumeist mit Bungalows,
Lauben, Schuppen, offenen Unterständen (PKW), Zufahrten. Die Grundstücke
stellen sich als parkähnlich gestaltete Ziergärten dar, auf denen ein ausgeprägter
Bestand von ca. 300 Bäumen mittleren Alters (Stammumfang > 60 cm in 1,3
m Höhe) auf Rasenflächen stockt. Durch die Nutzungs- und Grundstücksabgrenzungen
mit zahlreichen Hecken und Blumenbeeten ergibt sich insgesamt eine strukturreiche
Gliederung dieses Bereichs.
Die fortgeschrittene Auflassung der Grundstücke fördert das Aufkommen von
Spontanvegetation, Hochstaudenfluren und Pioniergehölzen.
Baumschicht: Bemerkenswert ist der hohe Bestand an heimischen Laubarten
(Anteil ca. 40 %), wie Sand-Birken und Schwarz-Erlen, auch Stiel-Eichen sind vorhanden.
Es stocken Zitter-Pappel und Silber-Weide, vereinzelt Spitz-Ahorn. Flatter-
Ulme. Etwa die Hälfte der Bäume sind die in Siedlungen häufigen Koniferen, vorwiegend
der Arten Gemeine Fichte, Wald-Kiefer, Europ. Lärche, häufig auch
Schwarz-Kiefer und Douglasie, sowie Weymouths Kiefer und Stech-Fichte. Auf den
offeneren Gartenflächen sind auch ältere Obstbäume anzutreffen, deren Anteil etwa
10 % am Baumbestand beträgt, vorherrschend Apfelbäume, aber auch Kirschbaumarten
und vereinzelt Nussbäume.
Strauch- (vielfach als Hecken) und Krautschicht zeigen die typischen Arten der
Ziergärten, z.B.: Liguster, Lebensbaum, Berberitze, Wacholder, Flieder, Schneebeere,
Zierrosen, Hainbuche, Feldahorn, Holunder. Auf den brach gefallenen Flächen
kommen die Pionierarten Zitter-Pappel und Sand-Birke, aber auch Spitz-Ahorn oder
Holunder auf. Die Krautschicht dominieren stickstoffliebende Arten wie Große
Brennnessel, Gottvergess, Echter Beifuß, Große Klette, Kanad. Goldrute, Gemeine
Kuhblume.
Begleitbiotop Baumgruppe BEGHM: Im mittleren Teil, von einer älteren markanten
Stiel-Eiche (Stammumfang 280 cm) an der Bruchmühler Straße nach Westen
56 Begründung_Bek_0602.sxw

eichend, ist unter Nutzungsbrache eine Gehölzgruppe heimischer Laubbaumarten
aufgewachsen. Im Oberstand stocken Stiel-Eichen, Sand-Birken, Schwarz-Erlen,
Spitz-Ahorn, Zitter-Pappeln; im Unterstand ihre Verjüngungsstadien, zu denen sich
die Gemeine Hasel, Spätblühende Traubenkirsche, Robinie, Holunder und Schneebeere
gesellen. In der Krautschicht sind zu finden: Knäuelgras, Weidelgras, Großes
Schöllkraut, Vogelmiere, Gewöhnlicher Löwenzahn, Wald-Vergissmeinnicht, Taumel-Kälberkopf,
Schwarzer Gottvergess, Springkraut..
Fazit: In der über Jahrzehnte dauernden Erholungsnutzung der als Wochenendgrundstücke
parzellierten Flächen am Ortsrand haben sich strukturreiche
Siedlungsbiotope entwickelt. Als Besonderheit ist der artenreiche Baumbestand
mit heimischen und standortgerechten Laubgehölzen anzusehen, der
im Wert an sich und in Nah- und Fernwirkung für die Biotope, das Mikroklima,
die Erholungsnutzung und das Ortsbild aufwertend einwirkt. In der Entwicklung
dieses Bereichs zu Wohnbauflächen ist zur Vermeidung von Beeinträchtigungen
der Umweltschutzgüter die Erhaltung wertvoller Bestände an
diesen Gehölzen unverzichtbar.
Intensivacker LI
Die Ackerfläche wurde bis an die Flurstücksgrenzen mit Getreide bestellt. Die
Flora an den Flurstücksgrenzen geht in den Straßenseitenraum der Nachbarbiotope
über. Es sind die Arten der unten aufgeführten Ruderalflur anzutreffen.
Graben FGOUT
Der Graben ist eine naturferne, steilböschige, bis zu 1 m Sohltiefe ausgebaute
Hochwasserschutzanlage. Grabenflurstück und Anlage sind etwa 2 bis 3 m breit.
Wasserführung wurde seit mehreren Jahren nicht mehr beobachtet. Die Unterhaltung
obliegt dem zuständigen Wasser- und Bodenverband. Aufgrund der örtlichen
Verhältnisse ist dafür der Einsatz von Technik nur eingeschränkt möglich und Handarbeit
erforderlich.
Im Biotopverbund kann der Graben als linienhaftes Verbindungselement für die
Ausbreitung wildlebender Tiere dienen. Infolge gänzlich fehlender Wasserführung,
naturferner Anlage und fehlender Pufferstreifen kann diese Funktion nur als untergeordnet
wirksam gelten.
Der Graben wird von der Planung nicht berührt, Einleitungen in den Graben sind
nicht vorgesehen.
Fahrweg OVWOP
Die Nutzung des Fahrweges durch Begehen und Befahren führt zur Bodenverdichtung
und Artverschiebung der Bodenvegetation zu Trittgesellschaften. Die Fahrspuren
sind je nach Nutzungsintensität der Wochenendgrundstücke mehr oder we-
Begründung_Bek_0602.sxw 57

niger vegetationsfrei. Folgende Arten kennzeichnen den Bestand:
Agropyron repens Ackerquecke
Artemesia vulgaris Gemeiner Beifuß
Dactylus glomerata Knäuelgras
Lolium perenne Englisches Weidelgras
Leontodon autumnalis Herbst-Löwenzahn
Plantago major Breit-Wegerich
Plantago lanceolata Spitz-Wegerich
Poa annua Einjähriges Rispengras
Poa trivialis Gemeines Rispengras
Polygonum aviculare Vogel-Knöterich
Taraxacum officinal Gemeine Kuhblume
Trifolium arvense Acker-Klee
Trifolium repens Weißklee
Tripleurospermum inodorum Falsche Kamille
Der Biotoptyp ist häufig und reproduzierbar.
Ruderalflur RSBXG
Als Nachbarbiotop (vorwiegend außerhalb des Plangebiets), im Übergang vom
Acker zum Straßenseitenraum, ist eine artenarme Ruderalflur verblieben, deren
Existenz durch eine Baumgruppe Fortbestand erhält. Durch Befahrung von der Straße
und Nährstoffeintrag vom Acker sind ausdauernde und störungstolerante Arten
vertreten. Insofern finden sich zahlreiche o.g. Arten des Fahrweges wieder, außerdem
sind vertreten:
Arrhenatherum elatius Glatthafer
Achillea millefolium Schafgarbe
Berteroa incana Graukresse
Conyza canadensis Kanadisches Berufskraut
Crepis capillaris Kleinköpfiger Pippau
Lamium purpureum Rote Taubnessel
Matricaria discoidea Strahlenlose Kamille
Senecio vulgaris Gemeines Kreuzkraut
Tanacetum vulgare Rainfarn
Trifolium pratense Rot-Klee
Urtica doica Große Brennnessel
Die Arten sind häufig. Der Biotoptyp wird im Siedlungsraum oft durch Pflege verdrängt
und wird auch an der Gartenstraße, mit der Umwandlung der Ackerfläche in
Wohnbauland, keinen Fortbestand haben. Die Baumgruppe selbst ist zu erhalten.
Schlußfolgerungen
Aus der Sicht des Biotopschutzes sind die gesetzlichen Anforderungen des Bauund
Naturschutzrechtes maßgeblich. Gesetzlich geschützte oder gefährdete Biotope
befinden sich nicht im Plangebiet. Es sind die allgemeinen Ziele, Grundsätze und all-
58 Begründung_Bek_0602.sxw

gemeinen Pflichten des Naturschutzes anzuwenden. Diese Rechtsbestimmungen
sind insofern einschlägig, da die Siedlungsbiotope im Plangebiet vor allem durch
den vielfältigen Baumbestand geprägt werden und die städtebaulichen Anforderungen
(s.a. § 1 BauGB) diesem Wertmaßstab folgen.
Das Plangebiet wird von etwa 350 Stück nach BaumSchS 2003 geschützten
Bäumen bestanden (Stammumfang ≥ 40 gemessen in 1 m Höhe). Insbesondere
auf den größtenteils aufgelassenen Wochenendgrundstücken stockt ein erhaltenswerter
Bestand an heimischen Laubbäumen, der als erheblicher städtebaulicher
Aspekt in die Bauleitplanung einzubeziehen ist.
Die Planung geht auf diese Anforderungen ein:
� Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen zum Zwecke des Biotopschutzes
(Landschaftsbildes) und zum Schutz erhaltenswerter Baumbestände,
� Festsetzung zulässiger Grundflächen durch GRZ.
� Festsetzungen des Bebauungsplans:
� Festsetzung zur Erhaltung von Bäumen ab einem mittleren Baumalter (40 cm
Stammumfang),
� Festsetzung von Ersatzpflanzungen bei unumgänglichen Baumfällungen.
Die getroffenen Festsetzungen sind geeignet, die bedeutenden Baumbestände zu
erhalten und nachhaltig zu entwickeln. Im Ergebnis wird erreicht, daß bei Ausschöpfung
der geplanten Baupotenziale die Zahl unumgänglicher Fällungen geschützter
Bäume auf ca. 75 Stück beschränkt wird (davon 28 Laubbäume vor allem
Birken und 47 Nadelbäume vorwiegend Fichtenarten und Kiefernarten).
Die Angaben zu den Baumfällungen erfassen die Verwirklichung von Bauvorhaben
mit Ausdehnung der ausgewiesenen Baufelder. Eine Präzisierung ist möglich,
wenn Größe und Anordnung des konkreten Baukörpers im vorgegebenen Baufeld
und seine Ausrichtung nach der Belichtung, evtl. Kellerausbau, Zufahrt, Stellflächen,
Garagen, Nebenanlagen und letztlich bautechnologische Anforderungen im
Baugenehmigungsverfahren vorliegen. Das Genehmigungsverfahren für unvermeidbare
Baumfällungen regelt sich nach den Festsetzungen des Bebauungsplans. Die
Baumstandorte, einschl. abgängiger und zu pflanzender Bäume, sind im Lageplan
zum bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren darzustellen, eine Einflußnahme auf
das Vorhaben zur Vermeidung von Baumfällungen sieht das Verfahren vor. Sollten
erforderliche Ersatzpflanzungen aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht
auf dem jeweiligen Eingriffsgrundstück erfolgen können, sind die Ersatzpflanzungen
auf von der Gemeinde bereitgestellten Flächen durchzuführen. Diese stehen im ausreichenden
Umfang zur Verfügung.
Begründung_Bek_0602.sxw 59

Das Bauplanungsamt wandte in seiner Stellungnahme zum Entwurf ein, 29 daß
für die textliche Festsetzung § 10 - Erhalt von Bäumen in den Baugebieten - der bodenrechtliche
Bezug fehle. Zwar könnte auch ohne bodenrechtlichem Bezug auf der
Grundlage eines Grünordnungsplanes eine Festsetzung zum Erhalt der Bäume getroffen
werden (§ 7 Abs. 5 BbgNatSchG i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB), doch liegt für
das Plangebiet kein Grünordnungsplan vor.
Die Gemeinde berücksichtigte bei der Abwägung, daß die textliche Festsetzung
§ 10 gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB (Bindung für die Erhaltung von Bäumen) getroffen
wurde, und zwar aus den städtebaulichen Gründen des Erhalts des Landschaftsbildes
und der Vermeidung von Eingriffen. Diese städtebaulichen Gründe
stellen den bodenrechtlichen Bezug dar.
Ferner beachtete die Gemeinde bei der Abwägung, daß in das durch einen teilweise
dichten Baumbestand geprägte Plangebiet die überbaubaren Grundstücksflächen
so eingefügt wurden, daß für die Bebauung - im Vergleich zum Baurecht nach
§ 34 BauGB - nur wenige Bäume gefällt werden müssen. Die übrigen Bäume müssen
erhalten werden, um das Landschaftsbild wahren zu können.
Würde der Erhalt nicht festgesetzt, müßte von einem erhöhten Eingriff im Moment
der planerischen Entscheidung (Satzungsbeschluß) ausgegangen werden. D.h.
es müßten Ausgleichsmaßnahmen festgesetzt werden, die aber nicht erforderlich
wären, wenn der Baumbestand erhalten bliebe.
Die getroffene Festsetzung beachtet insbesondere § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB (Berücksichtigung
der Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege)
und § 1a Abs. 3 Satz 1 BauGB (Vermeidung und Ausgleich voraussichtlich
erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes). Bei der Abwägung
berücksichtigte die Gemeinde die öffentlichen und die privaten Belange, indem einerseits
eine Bebauung ermöglicht wird, andererseits der Eingriff in das Landschaftsbild
durch die getroffene Festsetzung begrenzt wird.
Die Festsetzung wird (redaktionell) zur Verdeutlichung um die von der Gemeinde
für die Ausgleichsmaßnahmen bereitgestellten Flächen ergänzt. Außerdem wird
ebenso zur Verdeutlichung eine Zuordnung zwischen Eingriffsgrundstücken und den
von der Gemeinde bereitgestellten Flächen vorgenommen. Die Kostenerstattung
von ggf. erforderlich werdenden Ersatzpflanzungen auf den von der Gemeinde bereitgestellten
Flächen erfolgt gemäß § 135 a BauGB.
29 Stellungnahme des Bauplanungsamtes vom 14. Dezember 2005.
60 Begründung_Bek_0602.sxw

4.2.6 Fauna
Da die Planung den besiedelten Bereich erfaßt, sind die Biotope von mittelmäßiger
Bedeutung für das Artenpotenzial. Dies trifft auch für den Intensivacker zu. Die
faunistische Biotopbewertung weist nach Landschaftsplan für die kartierten Biotope
folgende Wertstufen aus (1 = gering, 2 = mittel, 3= hoch, 4 = sehr hoch)
Kartiereinheit Säugetiere Vögel Kriechtiere Lurche gesamt
Einzel- u. Kleinsiedlung 3 1 2 1 2
Intensivacker 2 2 2 1 2
Gräben, unbeschattet 1 2 3 3 2
Aufgrund des strukturierten Plangebiets, vor allem im Biotop ´Wochenendhausbebauung
PXG´, kann von einem günstigen Effekt der faunistischen Besiedlung
ausgegangen werden. Die anzutreffenden Arten sind die typischen Vertreter des
Landschaftsraums. Das Beispiel der Vogelarten (Nahrungsgäste und Brutvögel) bestätigt
diese Annahme.
Buntspecht und in der näheren Umgebung:
Blaumeise Mäusebussard
Kohlmeise Kiebitz
Ringeltaube Mönchsgrasmücke
Amsel Feldlerche
Rotkehlchen Hausrotschwanz
Nachtigall Feldsperling
Elster Kolkrabe
Eichelhäher Nebelkrähe
Kleiber Bachstelze
Star Mauersegler
Grünfink
Haussperling
Die Avifauna stellt sich als Gemeinschaft gegenüber dem in den Siedlungen vorhandenen
Nutzungsdruck toleranter Arten dar. Es sind die häufigen und angepassten
Vögel der Ortschaften vertreten.
Ausgehend von feuchten Senken in der weiteren Umgebung, können die Gartenflächen
auch für Amphibien Teillebensräume bieten. Für Fledermäuse sind Übergangsbereiche
von Offenlandschaften zu Gehölzen und Siedlungen mit dem Nebeneinander
von Nahrungs- und Quartierangeboten attraktiv.
Die Umwandlung des Intensivackers in Siedlung kann zu stärkerer faunistischer
Besetzung führen.
Begründung_Bek_0602.sxw 61

Die Planung sichert mit geringem Landschaftsverbrauch und Tendenzen zu größeren
Grundstücken und Gehölzbeständen weiterhin abwechslungsreiche Habitatangebote.
Die geplanten größeren Grundstücke führen zu extensiver Gartenbewirtschaftung
und größeren Nischenangeboten für Tiere. Erhebliche Beeinträchtigungen
sind nicht zu erkennen. Um vermeidbare Beeinträchtigungen auszuschließen und die
faunistische Besiedlung zu fördern, ermöglicht die Planung die Umsetzung folgender
faunistischer Empfehlungen:
� Erhaltung möglichst vieler Altholzbestände und Vegetationsstrukturen,
� Nisthilfen für Höhlen- und Halbhöhlenbrüter sowie Fledermäuse,
� Einhaltung von Grundsätzen für eine naturnahe Gartengestaltung,
� Hochwasserschutzgraben als Verbindungselement der Landschaftsräume erhalten,
� ausreichende begrünte Seitenräume an den relativ breiten Straßenflurstücken erhalten.
� Festsetzungen des Bebauungsplans:
� Erhaltung der Ausbreitungswege durch Vermeidung undurchlässiger Einfriedungen.
Die Untere Naturschutzbehörde wandte in ihrer Stellungnahme zum Entwurf
ein, 30 daß ein Teil der im Umweltbericht genannten Maßnahmen lediglich als Empfehlung
bezeichnet wird (s.o.) und nicht in die textlichen Festsetzungen aufgenommen
wurde. Die obigen Empfehlungen seien für die Bauherren unbestimmt und nur
stichwortartig aufgelistet; sie würden ohne Erläuterungen und ohne eindeutige Formulierungen
die Bauherren voraussichtlich nicht erreichen.
Die Gemeinde berücksichtigte bei der Abwägung, daß alle Maßnahmen mit bodenrechtlichem
Bezug in die Festsetzungen aufgenommen wurden. Maßnahmen
wie „Nistkästen“ und „naturnahe Gartengestaltung“ können aber - in diesem Bebauungsplan
- wegen des fehlenden bodenrechtlichen Bezugs (Vermeidungs- oder
Ausgleichserfordernis) nicht festgesetzt werden.
4.2.7 Landschaftsbild
Das landschaftsplanerische Ziel besteht in der Erhaltung von Vielfalt, Eigenart
und Schönheit des Landschaftsbildes sowie der Erhaltung und Sicherung von Naturräumen
für die landschaftsbezogene Erholung (Landschaftsplan). Planerische Hinweise
ergeben sich auch aus den Schutzgebietszielen (s.o.).
Die Siedlungsfläche ist inhomogen gestaltet. Nebeneinander bestehen z.B.
Stadtvillen an der Bruchmühler Straße, Einzelhäuser in Nutz- und Ziergärten, ge-
30 Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde vom 16. Dezember 2005.
62 Begründung_Bek_0602.sxw

werblich geprägte Grundstücke, Wochenendhäuser auf großen parkähnlichen
Grundstücken und Baumgruppen. Im weiteren Verlauf der Gartenstraße und im Umfeld
kommen deutliche Zersiedlungserscheinungen hinzu. Ein ländliches Gepräge erhält
das Gebiet zudem durch die unversiegelte Garten- und Jahnstraße mit unregelmäßigem
Seitenraum. Beide Straßen führen auf offenes Wiesenland, daß den Blick
auf die weite Niederung des Mühlenfließes freigibt.
Mit diesen Merkmalen erhält auch das Plangebiet seine spezifische Eigenart.
Wander- und Radwanderwege in der Gemeinde tangieren hier den Ortsbereich. Insofern
ist es für Erholungsnutzungen gut geeignet.
Die Planung verfolgt hier das Ziel, die städtebauliche Entwicklung nachhaltig zu
ordnen. Insofern trägt sie auch zur Sicherung und Aufwertung des Ortsbildes bei.
Dabei ist der Ortsrandsituation Rechnung zu tragen. Dies auch, weil das Plangebiet
im Bereich der Gartenstraße, von der Ecke Jahnstraße bis zum Graben, vom westlich
verlaufenden überörtlichen Wanderweg am LSG Fredersdorfer Mühlenfließ (Andreas-Hofer-Straße)
einzusehen ist.
Die getroffenen Festsetzungen des Plans zur Verminderung der Eingriffe in den
Umweltschutzgütern, hier insbesondere zur Erhaltung des Baumbestandes, sind besonders
geeignet, auch im Schutzgut 'Landschaftsbild' erhebliche Beeinträchtigungen
zu verhindern.
Besondere Anforderungen ergeben sich allerdings in Bezug auf die Einfügung der
Wohngrundstücke auf der umzuwandelnden restlichen Ackerfläche. Im Gegensatz
zu den übrigen Grundstücken stocken hier keinerlei Gehölze, so daß Festsetzungen
erforderlich werden, gemäß derer auf jedem Baugrundstück ein Baum nach Pflanzliste
zu setzen ist; bei Grundstücksgrößen über 800 m² wird, auch im Vergleich
zum übrigen Plangebiet, die Pflanzung von mindesten 2 Bäumen erforderlich. Weitere
Pflanzungen bleiben den Gestaltungsabsichten der jeweiligen Eigentümer vorbehalten.
Im Wirkungsbereich Landschaftsbild werden demzufolge folgende planerische
Festsetzungen wirksam:
� Erhaltung der das Ortsbild und die Fernsicht prägenden Baumgruppen im Plangebiet
� Zweireihige Heckenpflanzung auf der die nördliche Planstraße begleitenden
Grünfläche auf 120 m Länge
� Festsetzungen des BP:
� Pflanzung von je 2 Bäumen gemäß Pflanzliste auf den Grundstücken 245 bis
248.
Es sollte durch die Gemeinde darauf Einfluß genommen werden, daß in dem außerhalb
des Plangebietes angrenzenden Straßenseitenraum der Baumbestand erhal-
Begründung_Bek_0602.sxw 63

ten und durch Pflanzungen ergänzt wird:
� Erhaltung der Baumgruppe Ecke Jahn-/Gartenstraße vor den Flurstücken 247
und 248,
� Pflanzung von Straßenbäumen im Seitenraum der Jahnstraße und der Gartenstraße
im Abschnitt des umzuwandelnden Intensivackers,
� schrittweise Nachpflanzungen an den übrigen, das Plangebiet umfassenden Straßen.
Die Untere Naturschutzbehörde hat in ihrer Stellungnahme zum Entwurf darauf
hingewiesen, 31 daß die Empfehlungen zum Baumerhalt und zu Neupflanzungen in
den angrenzenden Straßen nicht ausreichend und in diesem Fall auch unsinnig seien,
da die den Plan aufstellende Gemeinde diese an sich selbst richten würde. Da
die Maßnahmen für das Schutzgut Landschaftsbild und die Eingriffs-/Ausgleichsbilanz
wesentlich sind, sei eine rechtliche Absicherung erforderlich.
Die Gemeinde berücksichtigte bei der Abwägung, daß die textliche Festsetzung
§ 10 - Erhalt von Bäumen in den Baugebieten - um die Benennung der von der Gemeinde
bereitgestellten Flächen (Seitenräume der Gartenstraße, Jahnstraße und
Bruchmühler Straße) ergänzt und diese Flächen den Baugrundstücken zugeordnet
werden. Insoweit erfolgt eine rechtliche Sicherung der bisherigen Empfehlung.
Die Empfehlung zum Erhalt der Baumgruppe Ecke Jahn-/Gartenstraße kann nicht
festgesetzt werden, da sich diese Baumgruppe außerhalb des Plangebiets befindet.
Die Gemeinde bindet sich aber durch die Aufnahme dieser Empfehlung in die Begründung
beim Satzungsbeschluß (Billigung der Begründung) selbst.
31 Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde vom 16. Dezember 2005.
64 Begründung_Bek_0602.sxw

4.2.8 Eingriffs-/Ausgleichsbilanz
Tabelle 7: Eingriffs-/Ausgleichsbilanz
Begründung_Bek_0602.sxw 65

4.2.9 Straßenausbaukonzeption
Die gemeindliche Straßenausbaukonzeption (Stand 30. März 2001) sieht für die
das Gebiet umfassenden Straßen folgende Entwicklung vor:
Bruchmühler Straße Gartenstraße Jahnstraße
Kategorie Überörtliche Straße Anliegerstraße Anliegerstraße
ÖPNV Bus
Höchstgeschwindigkeit in km/h 50 30 (Zone) 30 (Zone)
Breite in m 18 15 (unregelmäßig) 15
Ausbaubreite in m 5,5 4 4,75
Fußwege (Bürgersteige) einseitig Ost
Ausbauart Asphalt Tragschicht/
Bodenverfestigung
Tragschicht/
Bodenverfestigung
Die konzipierte Entwicklung harmoniert mit den Bebauungsabsichten nach B-
Plan. Sie gewährleistet auch den Bestandsschutz des vorhandenen Straßenbegleitgrüns
bzw. seine geplante Entwicklung.
4.3 Zusammenfassung
4.3.1 Maßnahmen zur Vermeidung und zum Ausgleich
Folgende Festsetzungen des Bebauungsplanes sind geeignet, zur Vermeidung
und zum Ausgleich von Beeinträchtigungen des Naturhaushaltes und Landschaftsbildes
beizutragen:
� Begrenzung der zulässigen Grundflächen für Hauptanlagen auf 15 bzw. 20 %
der Grundstücksflächen (GRZ 0,15 bzw. 0,2),
� Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen zum Teil als Einzelbaufelder
zum Schutz des Baumbestandes,
� Festsetzung einer Heckenpflanzung (120 m²) zum Ausgleich für Straßenbau
(analog: Anlegen einer Grünfläche nördlich der Planstraße und Bepflanzung mit
Sträuchern),
� Festsetzung einer Grünfläche zum Schutz wertvollen Baumbestandes,
� Schutz von Bäumen ab 40 cm Stammumfang,
� Ersatzpflanzungen bei unumgänglichen Baumentnahmen,
� Einhaltung eines Abstandes baulicher Anlagen zum Graben von 5 m (Ausnahme
Zufahrt zu einem Hinterliegergrundstück),
66 Begründung_Bek_0602.sxw

� Errichtung von für Kleintiere durchlässigen Einfriedungen durch entsprechende
Öffnungen am Boden,
� Pflanzung von je 2 Bäumen nach Pflanzliste auf den Grundstücken 245 bis 248.
4.3.2 Empfehlungen
In Ergänzung zur Planung und zwecks Aufwertung des Ortsbildes ist die Gestaltung
der das Plangebiet umgebenden Straßen, die nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplans
liegen, zu empfehlen. Dies betrifft insbesondere:
� vollständige Erhaltung der Baumgruppe Ecke Jahn-/Gartenstraße vor den Flurstücken
247 und 248,
� Pflanzung von Straßenbäumen in den Seitenräumen der Jahnstraße und der Gartenstraße
im Bereich des umzuwandelnden Intensivackers,
� Nachpflanzung von Bäumen in der lückigen Allee an der Bruchmühler Straße.
Die Vorschläge der Straßenausbaukonzeption der Gemeinde entsprechen den
Anforderungen, die sich mit dem Bebauungsplan ergeben.
4.3.3 Kurzfassung
Der Bebauungsplan „Bruchmühler Straße/Gartenstraße” ordnet die bauliche Entwicklung
im einbezogenen Ortsrandbereich. Ein Intensivacker an der Jahnstraße,
der in die Siedlungsfläche hineinreicht, wird zur Abrundung der Bebauung einbezogen.
Der Bebauungsplan setzt die Darstellungen des rechtskräftigen Flächennutzungsplans
und die Planungsziele des Aufstellungsbeschlusses der Gemeinde um.
Wesentliches Planungsinstrument ist die Begrenzung der zulässigen Grundflächen
und die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen - teils als Einzelbaufelder.
Dies ermöglicht, nach dem Vorbild der Umgebung, einerseits eine aufgelockerte
Bebauung am Ortsrand beizubehalten und fortzuführen sowie andererseits
Bäume und Baumgruppen zu erhalten und den Bauflächen zuzuordnen. Somit entstehen
insgesamt 36 Baugrundstücke mit Flächen zwischen 500 m² und 1.100 m²,
mit Ausnahmen von Extremen im Bestand. Über die bestehenden Baurechte nach §
34 BauGB hinaus werden keine erheblichen zusätzlichen Flächen überbaut, so daß
sich hieraus kein Ausgleichserfordernis ableiten lässt.
Die unumgängliche Fällung von Bäumen kann auf ca. 75, entsprechend ca. 20
% des geschützten Baumbestandes des Plangebiets, beschränkt werden. Der übrige
Baumbestand, der vor allem durch einen besonderen Anteil heimischer Laubbäume
gekennzeichnet ist, wird durch Festsetzungen geschützt, so daß Beeinträchtigungen
wichtiger Naturhaushaltsfunktionen im Ortsbereich vermieden werden.
Nach umfangreicher Variantendiskussion wurde eine flächensparende Erschließung
der nicht an vorhandene, öffentliche Straßen grenzenden Grundstücke im In-
Begründung_Bek_0602.sxw 67

neren des Plangebiets ausgewählt. Hieraus ergibt sich ein Ausgleichserfordernis,
das durch eine Strauchpflanzung auf einer Länge von ca. 120 m erfüllt wird.
Die Abrundung der Bebauung durch Inanspruchnahme einer Ackerfläche erfordert
besondere Festsetzungen, um nachteilige Veränderungen des Landschaftsbildes
auszugleichen. Für die dort ausgewiesenen Baugrundstücke wurden Pflanzfestsetzungen
getroffen.
Gehölzarten für Ausgleichs- und Ersatzpflanzungen sind an eine Pflanzliste gebunden.
68 Begründung_Bek_0602.sxw

5. Textliche Inhalte des Bebauungsplans
Aufgrund der §§ 9 und 10 des Baugesetzbuchs (BauGB) vom 24. Juni 2004 in
der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt
geändert durch Art. 21 des Gesetzes vom 21. Juni 2005 (BGBl. I S. 1818),
in Verbindung mit der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung
- BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar
1990 (BGBl. I S. 132), geändert durch Einigungsvertrag vom 31. August
1990 (BGBl. II S. 889, 1124) und Art. 3 Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz
vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466), und der Verordnung über die Ausarbeitung
der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung
- PlanzV 90) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58) sowie aufgrund
des § 9 Absatz 4 BauGB in Verbindung mit § 81 Absätze 1 und 9 der Brandenburgischen
Bauordnung vom 16. Juli 2003 in der Fassung der Bekanntmachung vom
21. Juli 2003 (GVBl. Bbg I S. 210), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes
vom 19. Dezember 2005 (GVBl. Bbg I S. 267), hat die Gemeindevertretung der Gemeinde
Petershagen/Eggersdorf in ihrer Sitzung am 9. Februar 2006 den Bebauungsplan
„Bruchmühler Straße/Gartenstraße“, OT Petershagen, für das Gebiet zwischen
der Gartenstraße, der Jahnstraße und der Bruchmühler Straße, als Satzung
beschlossen.
5.1 Textliche Festsetzungen
§ 1 - Art der baulichen Nutzung
Abs. 1: Die Baugebiete im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes werden als
reine und allgemeine Wohngebiete festgesetzt.
Abs. 2: In den reinen Wohngebieten sind allgemein zulässig:
� Wohngebäude.
Hierzu gehören auch solche, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege
ihrer Bewohner dienen.
Abs. 3: Ausnahmsweise können in den reinen Wohngebieten zugelassen werden:
� Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen
Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
� Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets
dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche
Zwecke.
Begründung_Bek_0602.sxw 69

Abs. 4: In den allgemeinen Wohngebieten sind allgemein zulässig:
� Wohngebäude,
� die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften
sowie nicht störenden Handwerksbetriebe und
� Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
Abs. 5: Ausnahmsweise können in den allgemeinen Wohngebieten zugelassen
werden:
� Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
� sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und
� Anlagen für Verwaltungen.
Abs. 6: In den allgemeinen Wohngebieten sind nicht zulässig:
� Gartenbaubetriebe und
� Tankstellen.
§ 2 - Maß der baulichen Nutzung
Abs. 1: Die Zahl der Vollgeschosse wird mit zwei als Höchstmaß festgesetzt.
Die Firsthöhe wird für bauliche Anlagen auf den überbaubaren Grundstücksflächen
mit 9,00 m als Höchstmaß festgesetzt. Die Traufhöhe wird für bauliche Anlagen
auf den überbaubaren Grundstücksflächen mit 3,50 m als Höchstmaß festgesetzt.
Für bauliche Anlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen wird die
Firsthöhe mit 4,50 m als Höchstmaß festgesetzt. Der untere Bezugspunkt für die
Ermittlung der festgesetzten First- und Traufhöhen ist 53,5 m ü.N.N.
Abs. 2: Auf den Baugrundstücken darf nach § 19 Abs. 4 BauNVO die zulässige
Grundfläche durch die Grundflächen von
� Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten,
� Nebenanlagen i.S.v. § 14 BauNVO und
� baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück
lediglich unterbaut wird,
bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, jedoch in dem Gebiet WA 6
höchstens bis zu einer Grundflächenzahl von 0,20 und in den Gebieten WR 2 und
WA 8 höchstens bis zu einer Grundflächenzahl von 0,25.
Abs. 3: Auf den Baugrundstücken, die von der Gartenstraße, der Jahnstraße
oder der Bruchmühler Straße erschlossen werden, sind Gebäude als Nebenanlagen
i.S.v. § 14 BauNVO außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen nur bis zu einer
Grundfläche von jeweils 10 m² zulässig.
70 Begründung_Bek_0602.sxw

Abs. 4: In den Baugebieten dürfen die nicht überbaubaren Grundstücksflächen
im Bereich von der Grundstücksgrenze entlang öffentlicher Verkehrsflächen bis zur
vorderen Baugrenze oder, wenn die vordere Baugrenze mehr als 5 m von der
Grundstücksgrenze entlang öffentlicher Verkehrsflächen entfernt ist, bis zu einer
Tiefe von 5 m - gemessen von der Grundstücksgrenze entlang öffentlicher Verkehrsflächen
- nicht mit Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO überbaut werden.
Dies gilt nicht für Einfriedungen, Wege und Zufahrten, bauliche Anlagen bis zu
einer Höhe von 1,0 m sowie bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche,
durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird.
§ 3 - Bauweise und Stellung der baulichen Anlagen
Abs.1: In der offenen Bauweise sind nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig.
Abs.2: Soweit zeichnerisch nicht festgesetzt, sind Gebäude zu den öffentlichen
Verkehrsflächen, von denen aus sie erschlossen werden, giebel- oder traufständig
auszurichten.
§ 4 - Stellplätze und Garagen
Abs. 1: In den Baugebieten sind nur die notwendigen Stellplätze und Garagen
zulässig.
Abs. 2: Stellplätze und Garagen sind nur in einer Entfernung von mindestens 5
m - gemessen von der Grundstücksgrenze entlang öffentlicher Verkehrsflächen -
zulässig.
§ 5 - Befestigung der Wege, Zufahrten und Stellplätze
In den Baugebieten ist die Befestigung der Wege, Zufahrten und Stellplätze nur
in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau zulässig. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit
wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguß,
Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig.
§ 6 - Gestaltung der baulichen Anlagen
Abs. 1: Für Hauptanlagen sind alle geneigten Dachformen zulässig. Die Dachneigung
muß zwischen 25 und 50° betragen.
Abs. 2: Bei Garagen, überdachten Stellplätzen und Nebenanlagen sind Flachdächer
sowie geneigte Dächer mit einer Neigung bis zu 30° zulässig; Ausnahmen
können zugelassen werden.
Begründung_Bek_0602.sxw 71

§ 7 - Einfriedungen
Abs. 1: Blickdichte bauliche Einfriedungen sind unzulässig; ausgenommen sind
Sockel bis zu einer Höhe von maximal 0,30 m.
Abs. 2: Die Höhe der Einfriedungen darf 1,50 m nicht übersteigen.
Abs. 3: Auf den Baugrundstücken müssen Zäune und Sockel an jeder Grundstücksgrenze
am Boden mindestens eine Öffnung von mindestens 0,20 m Breite
und mindestens 0,10 m Höhe aufweisen. Zäune und Sockel mit einer Länge von
mehr als 15 m an einer Grunstücksgrenze müssen mindestens alle 15 m am Boden
eine Öffnung von mindestens 0,20 m Breite und mindestens 0,10 m Höhe aufweisen.
§ 8 - Öffentliche und private Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung
Abs. 1: Die Fahrbahnen der öffentlichen und privaten Verkehrsflächen besonderer
Zweckbestimmung sind ohne Hochborde und Regeneinläufe herzustellen.
Abs. 2: Die Befestigung der privaten Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung
ist nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau zulässig. Auch Wasser- und
Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguß,
Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig. Tiefborde zur seitlichen
Befestigung der Fahrbahn sind zulässig.
§ 9 - Maßnahmen zum Ausgleich
Abs. 1: Die„Fläche zum Anpflanzen von Sträuchern“ ist in zwei Reihen mit einem
Pflanzabstand von 1,5 m mit standortgerechten Sträuchern gemäß Pflanzliste
in der Qualität zweimal verpflanzt ohne Ballen, 40-100 cm, mehrtriebig, zu bepflanzen
und dauerhaft zu erhalten.
Abs. 2: Auf den Flurstücken 245 bis 248 sind je Flurstück zwei Großbäume gemäß
Pflanzliste in der Qualität Stammumfang STU 12-14, dreimal verpflanzt, zu
pflanzen und dauerhaft zu erhalten.
§ 10 - Erhalt von Bäumen in den Baugebieten
Abs. 1: In den Baugebieten sind
� Einzelbäume, deren Stammumfang in einer Höhe von 100 cm über dem Erdboden
mindestens 40 cm beträgt, und
� mehrstämmige Bäume, bei denen wenigstens zwei Stämme in einer Höhe von
100 cm über dem Erdboden einen Stammumfang von jeweils mindestens 30
cm aufweisen,
zu erhalten.
72 Begründung_Bek_0602.sxw

Abs. 2: Die Fällung eines zu erhaltenden Baumes ist ausnahmsweise zulässig,
wenn
� eine zulässige Nutzung sonst auf dem Baugrundstück nicht verwirklicht werden
kann,
� ein zu erhaltender Baum nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften entfernt
werden muß,
� ein zu erhaltender Baum krank ist und die Erhaltung auch mit zumutbarem
Aufwand nicht möglich ist,
� von einem zu erhaltenden Baum Gefahren für Personen oder Sachen von bedeutendem
Wert ausgehen (entsprechend § 6 Abs. 3 Nr. 3 der Satzung zum
Schutz, zur Pflege und Entwicklung des Baumbestandes der Gemeinde Petershagen/Eggersdorf
- Baumschutzsatzung - vom 10. November 2005) und
die Gefahren nicht auf andere Weise mit zumutbarem Aufwand beseitigt werden
können,
� ein zu erhaltender Baum den Lichteinfall auf Fenster so beeinträchtigt, daß
dahinter liegende Wohnräume während des Tages nur mit künstlichem Licht
benutzt werden können, diese Wohnräume aber ohne Einwirkung des zu erhaltenden
Baumes ohne künstliches Licht im Rahmen der gewöhnlichen
Zweckbestimmung nutzbar wären und Abhilfe nicht durch Veränderung des
Aufbaus des zu erhaltenden Baumes geschaffen werden kann,
und wenn
� Ersatzpflanzungen gemäß Abs. 3 durchgeführt werden.
Abs. 3: Beträgt der Stammumfang eines zu fällenden Baumes in einer Höhe von
100 cm über dem Erdboden bis zu 80 cm ist als Ersatz ein Baum gemäß Pflanzliste
mit einer Mindestgröße von STU 12-14, dreimal verpflanzt, zu pflanzen und dauerhaft
zu erhalten. Beträgt der Stammumfang eines zu fällenden Baumes in einer Höhe
von 100 cm über dem Erdboden mehr als 80 cm, ist für jeden weiteren angefangenen
halben Meter Stammumfang ein zusätzlicher Baum gemäß Pflanzliste mit einer
Mindestgröße von STU 12-14, dreimal verpflanzt, zu pflanzen und dauerhaft zu
erhalten.
Abs. 4: Ist eine Ersatzpflanzung auf dem Baugrundstück aus rechtlichen oder
tatsächlichen Gründen nicht möglich, hat die Ersatzpflanzung auf den von der Gemeinde
bereitgestellten Flächen zu erfolgen. Den Baugrundstücken, auf denen Ersatzpflanzungen
nicht möglich sind, werden die von der Gemeinde bereitgestellten
Flächen in der Gartenstraße, der Jahnstraße und der Bruchmühler Straße zugeordnet.
Begründung_Bek_0602.sxw 73

§ 11 - Pflanzliste
Die nachfolgende Pflanzliste ist Gegenstand der textlichen Festsetzungen dieses
Bebauungsplans:
Pflanzliste
Großbäume Acer platanoides
Alnus glutinosa
Betula pendula
Fraxinus excelsior
Prunus avium
Quercus robur
Tilia cordata
Ulmus laevis
Mittelgroße und Kleinbäume Acer campestre
Carpinus betulus
Crataegus monogyna
Sorbus aucuparia
Spitz-Ahorn
Schwarz-Erle
Sand-Birke
Gemeine Esche
Vogel-Kirsche
Stiel-Eiche
Winter-Linde
Flatter-Ulme
Feld-Ahorn
Hain-Buche
Eingriffliger Weißdorn
Gem. Eberesche
Obstbäume heimische Lokal-Hoch-/Dreiviertelstammsorten (Baumschulsorten
mit nachgewiesener Vitalität und Lebenserwartung)
Äpfel (Sämlingsunterlage: Malus x domestica), z.B. Apfel aus Lunow
/ Bittenfelder / Gravensteiner / Kaiser Wilhelm / Klarapfel / Prinzenapfel
/ Rene / Schöner von Boskopp / Teser Star
Birnen (Sämlingsunterlage: Pyrus communis), z.B. Bunte Julibirne /
Elsa / Giffards Butterbirne / Gute Luise / Pastorenbirne / Williams
Christ
Kirschen (Sämlingsunterlage: Prunus avium), z.B. Herz- u. Knorpelkirschen
/ Amarellen / Glaskirschen / Sauerkirschen (Prunus mahaleb)
Pflaumen (Prunus domestica, Pr. cerasifera), z.B. Hauszwetschensorten
/ Cacaks / Opal / Sanctus Hubertus / Stanley
Walnuß (Juglans regia)
Hecken-Sträucher Acer campestre
Carpinus betulus
Quercus petrea
Quercus robur
Feldahorn
Hainbuche
Trauben-Eiche
Stiel-Eiche
74 Begründung_Bek_0602.sxw

5.2 Hinweise
1. Anzeige-, Erlaubnis- und Dokumentationspflichten bei der Entdeckung von Bodendenkmalen
Erdarbeiten sind gemäß §§ 2, 9 und 19 des Brandenburgisches Denkmalschutzgesetzes
(BbgDSchG vom 24. Mai 2004, GVBl. I S. 215) zwei Wochen vorher
der unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises anzuzeigen. Die Entdeckung
von Bodendenkmalen ist nach § 11 BbgDSchG unverzüglich der Denkmalfachbehörde
oder der unteren Denkmalschutzbehörde anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet
sind der Entdecker, der Verfügungsberechtigte des Grundstücks sowie
der Leiter der Arbeiten, bei denen ein Bodendenkmal entdeckt worden ist. Alle
Veränderungen, Maßnahmen und Teilzerstörungen an Bodendenkmalen sind gemäß
§ 9 BbgDSchG erlaubnis- und dokumentationspflichtig. Im Gebiet des Bebauungsplans
muß aufgrund der Lage mit Bodendenkmalen gerechnet werden.
2. Altlasten
Der Unteren Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde des Umweltamtes Märkisch-Oderland
sind für das Plangebiet keine Altlasten- oder Altlastenverdachtsflächen
bekannt. Sollten dennoch im Zuge von Baumaßnahmen Kontaminationen
und/oder organoleptische Auffälligkeiten (Geruch, Farbe, Aussehen, Form, Konsistenz)
des Bodens sowie Ablagerungen von Abfällen festgestellt werden, ist
die Untere Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde zur Festlegung der weiteren
Verfahrensweise umgehend in Kenntnis zu setzen (§§ 31 und 37 BbgAbfG
vom 6. Juni 1997).
3. Kampfmittel
Dem Zentraldienst der Polizei - Kampfmittelbeseitigungsdienst - ist für das Plangebiet
keine konkrete Kampfmittelbelastung bekannt. Sollten dennoch Kampfmittel
gefunden werden, dürfen diese gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 1 Kampfmittelverordnung
für das Land Brandenburg (KampfmV vom 23. November 1998) nicht
berührt und deren Lage nicht verändert werden. Die Fundstelle ist gemäß § 2
KampfmV unverzüglich der nächsten örtlichen Ordnungsbehörde oder der Polizei
anzuzeigen.
4. Abfallentsorgung
Für das durch die private Verkehrsfläche (Erschließungsstichweg) erschlossene
Baugrundstück besteht keine direkte Anschlußmöglichkeit an die Abfallentsorgung.
Die Abfallbehälter sind an der Gartenstraße abzustellen oder an den Abfuhrtagen
dorthin zu bringen. Wenn die Abfallbehälter an der Gartenstraße abgestellt
werden sollen, ist dies wegen der Instandhaltung des Grabens mit dem
Wasser- und Bodenverband Stöbber-Erpe abzustimmen.
Begründung_Bek_0602.sxw 75

5. Private Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - Erschließungsstichweg
Die Erschließungsstichweg bedarf wegen der Lage am Graben der wasserrechtlichen
Genehmigung gemäß § 87 Abs. 1 Brandenburgisches Wassergesetz
(BbgWG) vom 8. Dezember 2004 (GVBl. I/05, S. 50). Die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit
wurde in Aussicht gestellt, sofern ein Lageplan, ein Querschnitt
der Verkehrsfläche sowie eine kurze Erläuterung zur Genehmigung eingereicht
werden. Es wird darauf hingewiesen, daß dem Wasser- und Bodenverband
Stöbber-Erpe als Unterhaltungsverband des Grabens der freie Zutritt zu gewähren
ist.
76 Begründung_Bek_0602.sxw