GEWERBEGEBIET JÜMBERGER STRAßE - Samtgemeinde Dörpen

Gemeinde Neubörger 

SAMTGEMEINDE DÖRPEN 

LANDKREIS EMSLAND 

BEGRÜNDUNG ZUM 

BEBAUUNGSPLAN NR. 25 

„GEWERBEGEBIET JÜMBERGER STRAßE“ 

Stand: Entwurf 

(Fassung zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und der Einholung der Stellungnahmen der 

Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB) 

Fassung vom: Januar 2012 

Büro für Landschaftsplanung, Dienstleistung und Projektmanagement 

Dipl.-Ing. Thomas Honnigfort 

Nordring 21 * 49733 Haren (Ems) ** Tel.: 05932 - 50 35 15 * Fax: 05932 - 50 35 16

Dipl.-Ing. Thomas Honnigfort, Haren (Ems) 2011 Seite 2 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 25 

„Gewerbegebiet Jümberger Straße“, Gemeinde Neubörger 

Inhaltsverzeichnis: 

1. ANLAß UND ZIEL DER PLANAUFSTELLUNG ........................................................................... 4 

2. DARSTELLUNG DER DERZEITIGEN NUTZUNGEN ................................................................. 4 

3. DARSTELLUNG DER GEPLANTEN NUTZUNG ......................................................................... 5 

3.1 STÄDTEBAULICHE ZIFFERN UND WERTE............................................................................................. 5 

3.2 BEGRÜNDUNG DER FESTSETZUNGEN UND SONSTIGEN PLANINHALTE DES BEBAUUNGSPLANS ................ 5 

3.2.1 Rechtliche Vorgaben, übergeordnete Planungen ...................................................................... 5 

3.2.2 Art der baulichen Nutzung ....................................................................................................... 5 

3.2.3 Maß der baulichen Nutzung; Bauweise, Baugrenzen ................................................................ 5 

3.2.4 Textliche Festsetzungen ........................................................................................................... 6 

3.2.5 Hinweise .................................................................................................................................. 7 

5. WESENTLICHE AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANES .............................................. 7 

5.1 DIE ALLGEMEINEN ANFORDERUNGEN AN GESUNDE WOHN- UND ARBEITSVERHÄLTNISSE UND DIE 

SICHERHEIT DER WOHN- UND ARBEITSBEVÖLKERUNG ................................................................................... 7 

Immissionen ........................................................................................................................................... 7 

Altlasten ................................................................................................................................................. 9 

5.2 BELANGE DES DENKMALSCHUTZES UND DER DENKMALPFLEGE ..........................................................10 

5.3 ERHALTUNG, ERNEUERUNG UND FORTENTWICKLUNG VORHANDENER ORTSTEILE SOWIE DIE 

GESTALTUNG DES ORTS- UND LANDSCHAFTSBILDES .....................................................................................10 

5.4 BELANGE DER VER- UND ENTSORGUNG ............................................................................................10 

5.5 BERÜCKSICHTIGUNG DER BELANGE DES UMWELTSCHUTZES ..............................................................11 

5.6 BELANGE DER LAND- UND FORSTWIRTSCHAFT ..................................................................................12 

5.7 BELANGE DES VERKEHRS .................................................................................................................12 

5.9 SONSTIGE BELANGE UND HINWEISE ..................................................................................................12 

6. UMWELTBERICHT ................................................................................................................................13 

6.1 Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bauleitplans, einschließl. 

Beschreibung der Festsetzungen mit Angaben über Standorte, Art und Umfang sowie Bedarf an 

Grund und Boden der geplanten Vorhaben .............................................................................................13 

Vorbemerkungen und Planungsvorgaben ............................................................................................................ 13 

Angaben zum Standort und geprüfte Alternativen ............................................................................................... 13 

Art und Umfang des Vorhabens, Festsetzungen .................................................................................................. 14 

6.2 Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des 

Umweltschutzes, die für den Bauleitplan von Bedeutung sind, und der Art, wie diese Ziele und die 

Umweltbelange bei der Aufstellung berücksichtigt wurden .....................................................................14 

Übergeordnete Fachgesetze und Fachplanungen .................................................................................................. 14 

Vom Vorhaben ausgehende Wirkfaktoren ........................................................................................................... 14 

Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden (§§ 3 und 4 BauGB).............................................. 14 

6.3 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen, die in der Umweltprüfung nach § 2 

Abs. 4 Satz 1 BauGB ermittelt wurden ....................................................................................................17 

a) Bestandsaufnahme der einschlägigen Aspekte des derzeitigen Umweltzustands, einschließlich der 

Umweltmerkmale der Gebiete, die voraussichtlich erheblich beeinflusst werden................................................. 17 

Schutzgut Mensch .......................................................................................................................................... 17 

Schutzgut Tiere und Pflanzen ...................................................................................................................... 17 

Schutzgut Boden ............................................................................................................................................ 20 

Schutzgut Wasser ........................................................................................................................................... 20 

Schutzgut Klima / Luft ................................................................................................................................... 21 

Schutzgut Landschaft ..................................................................................................................................... 22 

Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter ....................................................................................................... 22 

Wechselwirkungen zwischen den Belangen des Umweltschutzes .................................................................... 22 

Zusammengefasste Umweltauswirkungen ....................................................................................................... 22 

b) Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung und bei 

Nichtdurchführung der Planung .......................................................................................................................... 23 

Erhebliche Umweltauswirkungen der Planung und erforderliche Maßnahmen................................................. 23 

Schutzgüter .................................................................................................................................................... 23 

Nichtdurchführung der Planung ...................................................................................................................... 27 

c) Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen 

Auswirkungen .................................................................................................................................................... 27 

d) In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten unter Berücksichtigung der Ziele und des 

räumlichen Geltungsbereichs des Bauleitplans.................................................................................................... 27 

B-Plan Jümberger Straße Neubörger Entw Jan 2012.docx



6.4 Beschreibung der wichtigsten Merkmale der verwendeten technischen Verfahren bei der 

Umweltprüfung sowie Hinweise auf Schwierigkeiten, die bei der Zusammenstellung der Angaben 

aufgetreten sind .....................................................................................................................................28 

6.5 Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen 

der Durchführung des Bauleitplans auf die Umwelt................................................................................28 

6.6 Allgemein verständliche Zusammenfassung.................................................................................28 

7. VERFAHREN UND ABWÄGUNG .................................................................................................29 

7.1 AUFSTELLUNGSBESCHLUSS / AUSLEGUNGSBESCHLUß ........................................................................29 

7.2 FRÜHZEITIGE BETEILIGUNG DER ÖFFENTLICHKEIT GEM. § 3 (1) BAUGB .............................................29 

7.3 FRÜHZEITIGE BETEILIGUNG DER BEHÖRDEN UND SONSTIGEN TRÄGERN ÖFFENTLICHER BELANGE 

GEM. § 4 (1) BAUGB....................................................................................................................................29 

8. SCHLUßBEMERKUNG/ABWÄGUNG .........................................................................................31 

Anlagen: 

Anlage 1) Bestandsplan 

Anlage 2) Lärmgutachten Ing.-Büro Jacobs, Papenburg 

Anlage 3) „Immissionsprognose Landwirtschaft zur Bauleitplanung im Bereich Jümberger Straße“ 

Landwirtschaftskammer Niedersachsen (02.07.2010) 

Ergänzung Immissionsprognose Gemeinde Neubörger, Landwirtschaftskammer 

Niedersachsen (27.10.2010) 




ENTWURF DER BEGRÜNDUNG ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. 25 

„GEWERBEGEBIET JÜMBERGER STRAßE“, GEMEINDE NEUBÖRGER 

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1. Anlaß und Ziel der Planaufstellung 

Die Gemeinde Neubörger plant mit dieser Aufstellung des Bebauungsplanes Nr.25 die Sicherstellung 

und Entwicklung eines Gewerbegebietes an der Jümberger Straße in Neubörger. 

Neben den gewerblichen Betrieben und der örtlichen Molkerei ist in Neubörger noch eine intakte, 

moderne Landwirtschaft vorhanden. Bedingt durch den Strukturwandel in der Landwirtschaft wurden in 

den letzten Jahren viele Arbeitsplätze u.a. auch im neuen Gewerbegebiet geschaffen. Die Flächen in 

den bestehenden Gewerbegebieten in Neubörger sind zum größten Teil vergeben. 

An der Jümberger Straße ist die Firma Jürgen Walker ansässig. Diese metallverarbeitende Firma stellt 

Rolltore und Türen her und hat sechs Mitarbeiter. Sie hat sich in der Vergangenheit an diesem Standort 

entwickelt und möchte sich nunmehr etwas weiter ausdehnen. Die jetzt vorgesehene Fläche des 

ortsansässigen Unternehmens Walker soll nunmehr als gewerbliches Bauland entwickelt werden, um 

dessen Arbeitsplätze in der Gemeinde Neubörger zu sichern und zu halten. Eine Nichtdurchführung 

dieser Planung könnte die Abwanderung des Unternehmens nebst den Arbeitsplätzen und den 

Gewerbesteuereinnahmen in andere Gemeinden zur Folge haben. Dieses zu verhindern und den Betrieb 

Walker sowie insbesondere auch die Arbeitsplätze in der Gemeinde Neubörger und der Samtgemeinde 

Dörpen zu sichern und zu halten, ist ein wichtiges städtebauliches Ziel. Die Samtgemeinde Dörpen ist 

dieser Intention mit der 115. Flächennutzungsplanänderung gefolgt. 

Die Gemeinde Neubörger beabsichtigt nunmehr zur Sicherung von Arbeitsplätzen in der Gemeinde und 

um den Abzug eines ortsansässigen Unternehmens zu verhindern, ein neues Gewerbegebiet östlich der 

Jümberger Straße auszuweisen. Die Samtgemeinde Dörpen ist diesem Ansinnen mit der 115. Änderung 

des Flächennutzungsplans gefolgt und hat damit die bauleitplanerischen Voraussetzungen geschaffen. 

Aus diesen Vorgaben heraus und nach intensiven Beratungen zwischen der Gemeinde Neubörger und 

dem Unternehmen hat der Rat der Gemeinde Neubörger am 07.06.2011 den Beschluß zur Aufstellung 

der Bebauungsplanes Nr. 25 „Gewerbegebiet Jümberger Straße“ gefasst. Vorgesehen ist die 

Ausweisung eines Gewerbebetriebes. Die Flächen des Geltungsbereiches werden derzeit schon 

gewerbeähnlich genutzt. 

Gemäß § 8 (2) BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Grundlage 

dieser Planung ist die 115. Änderung des Flächennutzungsplans der Samtgemeinde Dörpen, in der für 

das nunmehr anstehende Plangebiet gewerbliche Bauflächen dargestellt sind. Dem Entwicklungsgebot 

wird daher in der Planung entsprochen. Durch die Planung wird gemäß § 1 (5) BauGB eine nachhaltige 

städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen 

auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem 

Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleistet. 

Gemäß §2a BauGB hat die Gemeinde im Aufstellungsverfahren dem Entwurf des Bauleitplans eine 

Begründung beizufügen. In ihr sind entsprechend dem Stand des Verfahrens die Ziele, Zwecke und 

wesentlichen Auswirkungen des Bauleitplans und in dem Umweltbericht ermittelten und bewerteten 

Belange des Umweltschutzes darzulegen. Der Umweltbericht bildet einen gesonderten Teil der 

Begründung. 

2. Darstellung der derzeitigen Nutzungen 

Bei den durch diese Bebauungsplanung betroffenen rd. 0,45 ha großen Flächen handelt es sich um ein 

mit einem Wohngebäude nebst Nebengebäuden bebautes Grundstück sowie als Lager genutzte 

Freiflächen im nördlichen Teil. Umgeben wird das Plangebiet von landwirtschaftlich ackerbaulich 

genutzten Flächen. Besondere Biotope sind von der Planung nicht betroffen. Einzelheiten können der 

Karte Biotoptypenkartierung entnommen werden. 




3. Darstellung der geplanten Nutzung 

3.1 Städtebauliche Ziffern und Werte 

Die folgenden Werte wurden aus der CAD-Zeichnung ermittelt. 

Zweckbest. m² anteilig % 

1. Geltungsbereich Gesamtfläche 4.528 100% 

2. G - gewerbliche Baufläche 4.528 100,0% 

max. überbaubare Fläche bei GRZ = 0,8 3.622 

3. Versiegelbare Baugebietsfläche gesamt 3.622 

Unversiegelbare Baugebietsfläche insgesamt 906 

3.2 Begründung der Festsetzungen und sonstigen Planinhalte des 

Bebauungsplans 

3.2.1 Rechtliche Vorgaben, übergeordnete Planungen 

Für das anstehende Bauleitplanverfahren sind die Vorgaben des Baugesetzbuches (BauGB) i.d.F. vom 

22.07.2011 zu beachten. Im Landschaftsrahmenplan des Landkreises Emsland sind für den 

Geltungsbereich keine Darstellungen enthalten. Vogelschutzgebiete oder FFH-Gebiete sind in der 

Umgebung nicht vorhanden. Gemäß Regionales Raumordnungsprogramm Landkreis Emsland (RROP 

2010) liegt das Plangebiet in einem Vorbehaltsgebiet für Landwirtschaft (RROP 3.7 02 Satz 2) und 

grenzt an einen regional bedeutsamen Radwanderweg (RROP 3.10 08). 

Die unmittelbar rechtliche Vorgabe für diesen Bebauungsplan wird durch die 115. Änderung des 

Flächennutzungsplans der Samtgemeinde Dörpen gegeben, so dass dem nach § 8 (2) BauGB 

vorgeschriebenen Entwicklungsgebot Rechnung getragen wird. Übergeordnet sind ebenfalls die Ziele 

und Grundsätze der Raumordnung und Landesplanung in der Bauleitplanung zu berücksichtigen, 

wonach gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 4 ROG ländliche Räume unter Berücksichtigung ihrer unterschiedlichen 

wirtschaftlichen und natürlichen Entwicklungspotenziale als Lebens- und Wirtschaftsräume mit 

eigenständiger Bedeutung zu erhalten und zu entwickeln sind. Der Bebauungsplan nimmt diese zuvor 

genannte raumplanerische und ortsplanerische Ausrichtung zum Anlaß, die Planungserfordernisse 

bauleitplanerisch verbindlich abzusichern. 

3.2.2 Art der baulichen Nutzung 

Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes sind Festsetzungen als eingeschränktes Gewerbegebiet 

(GEe) nach §8 BauNVO getroffen worden, um einen bestehenden Betrieb zu sichern und 

Entwicklungsmöglichkeiten zu bieten. Weiterhin sind aus Gründen des Immissionsschutzes 

Emissionskontingente festgelegt worden. Die Festsetzungen für das geplante Gewerbegebiet ergeben 

sich aus den grundsätzlichen und machbaren Planungsvorstellungen unter Berücksichtigung der 

gemeindlichen Belange. 

3.2.3 Maß der baulichen Nutzung; Bauweise, Baugrenzen 

Hier erfolgt eine differenzierte Festsetzung. Es erfolgt die Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ) 

von 0,8. Weiterhin werden aus städtebaulichen Gründen die maximalen Höhen für bauliche Anlagen mit 

20,0 m festgesetzt. Durch die zuvor genannten Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung und zur 

Bauweise wird eine verträgliche Bauweise festgesetzt, die sich in die örtlichen Gegebenheiten einfügen 

kann. Weiterhin soll mit dem festgelegten Maß der baulichen Nutzung einer vollständigen Versiegelung 

der Flächen in diesem Bereich entgegengewirkt und noch Raum für wassertechnische Maßnahmen 

vorgehalten werden. 

Der Bezugspunkt für die festgesetzten Höhen ist die Achse der Fahrbahn vor der jeweiligen 

Gebäudemitte. Die Baugrenzen sind so festgelegt, daß sie einen ausreichenden Abstand zu den 

angrenzenden Nutzungen sichern. 




3.2.4 Textliche Festsetzungen 

Die textlichen Festsetzungen und die Festsetzungen des Bebauungsplanes dienen der Sicherung der 

Rahmenbedingungen dieses Bebauungsplanes, um auftretende Konflikte mit vorhandenen Nutzungen zu 

regeln. 

1. GEe - eingeschränktes Gewerbegebiet (§8 BauNVO): Innerhalb des eingeschränkten 

Gewerbegebietes nicht zulässig sind: 

Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke 

Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 

Ausnahmsweise können zugelassen werden Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen 

sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm 

gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind. 

Begründung: Mit diesen Festsetzungen werden die Zweckbestimmung sowie die dort zulässigen 

Nutzungsarten festgelegt. Hiermit erfolgt eine präzise Aussage über den angestrebten Gebietscharakter. 

Weiterhin wird dem Entwicklungsziel des Gewerbegebietes und den Vorstellungen der Gemeinde 

Neubörger entsprochen und eine geordnete städtebauliche Entwicklung gewährleistet. Mit den 

Einschränkungen wird der Immissionssituation entsprechend dem Lärmschutzgutachten nachgekommen. 

Unter Vergnügungsstätten sind gewerbliche Nutzungsarten zu verstehen, die sich in unterschiedlicher 

Ausprägung unter Ansprache des Sexual-, Spiel- und / oder des Geselligkeitstriebs einer bestimmten 

gewinnbringenden „Freizeit“-Unterhaltung widmen. Diese sollen nach dem Willen der Gemeinde 

Neubörger ausgeschlossen werden, da sie sich nicht in das städtebauliche Entwicklungsziel und in das 

Siedlungsgefüge einbinden lassen. Die Einschränkungen sichern das Funktionieren des 

Gewerbegebietes und das verträgliche nachbarliche Miteinander. 

2. Höhe baulicher Anlagen: Ausgenommen von der maximalen Höhe der baulichen Anlagen sind 

Schornsteine, Antennen und Förderanlagen. 

Begründung: Im Sinne einer flexiblen Handhabung ist eine Überschreitung der Gebäudehöhe durch 

technische Anlagen ausnahmsweise zulässig. 

2. Bezugspunkt: Der Bezugspunkt für die festgesetzte maximale Höhe der baulichen Anlagen ist die 

Achse der Fahrbahn vor der jeweiligen Gebäudemitte gem. §18 BauNVO. 

Begründung: Durch die Festlegung des Bezugspunktes wird ein einheitliches Ausgangsmaß für die 

Ermittlung der Höhen festgeschrieben, um so einem willkürlich gewählten Höhenbezugspunkt zu 

begegnen. 

3. Versickerung von Oberflächenwasser: Das anfallende Niederschlagswasser aus der 

Dachflächenentwässerung und von den befestigten Flächen auf den Grundstücken ist durch 

geeignete Anlagen (Mulden, Versickerungsbecken) auf den Grundstücken dezentral zu versickern. 

Die Bestimmungen des Niedersächsischen Wassergesetzes sind zu beachten. 

Begründung: Die Festsetzung dient dazu, anfallendes Niederschlagswasser am Entstehungsort zu 

versickern und dem Grundwasser zuzuführen. Somit kann ein Einleiten von Oberflächenwasser in das 

vorhandene Vorflutsystem vermieden und die Grundwasserneubildungsrate erhalten werden. 

4. Emissionskontingente: Zulässig sind Vorhaben (Betriebe und Anlagen) deren Geräusche die in 

der folgenden Tabelle angegebenen Emissionskontingente LEK nach DIN 45691 weder tags (6.00 h 

- 22.00 h) noch nachts (22.00 h - 6.00 h) überschreiten: 

Im baurechtlichen oder immissionsschutzrechtlichen Genehmigungsverfahren ist die 

planungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens (Betrieb oder Anlage) zu prüfen. Die Prüfung der 

Einhaltung erfolgt nach DIN 45691, Abschnitt 5. Für ein Vorhaben ist somit zu überprüfen, ob die 

für das Betriebsgrundstück zugeordneten Emissionskontingente, durch die gemäß TA-Lärm 

berechneten Beurteilungspegel sämtlicher vom Vorhaben ausgehenden Geräusche an den 

benachbarten Immissionsorten eingehalten werden. 




Begründung: Diese Festsetzung ist das Ergebnis der schalltechnischen Untersuchungen und dient dazu, 

Beeinträchtigungen der Nachbarschaft zu vermeiden. Sie sichert das Funktionieren des Miteinander 

leben, arbeiten und wohnen. 

3.2.5 Hinweise 

1. BauNVO: Es gilt die BauNVO in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990. 

3. Sollten bei den geplanten Erd- und Bauarbeiten ur- oder frühgeschichtliche Bodenfunde gemacht 

werden, sind diese unverzüglich einer Denkmalschutzbehörde, der Gemeinde oder einem 

Beauftragten für die archäologische Denkmalpflege anzuzeigen (§ 14 Abs. 1 NDSchG). 

Bodenfunde und FundsteIlen sind bis zum Ablauf von 4 Werktagen nach der Anzeige unverändert 

zu lassen, bzw. für ihren Schutz ist Sorge zu tragen, wenn nicht die Denkmalschutzbehörde vorher 

die Fortsetzung der Arbeiten gestattet. ((§ 14 Abs. 2 NDSchG). Telefon-Nr. der Unteren 

Denkmalschutzbehörde: (05931) 44-1468 oder (05931) 44-1466. 

3. Die im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes liegenden Flächen sind wegen der 

ordnungsgemäßen landwirtschaftlichen Bewirtschaftung der anliegenden Flächen mit daraus 

resultierenden, zeitweise auftretenden Geruchsbelästigungen vorbelastet. 

5. Wesentliche Auswirkungen des Bebauungsplanes 

Die wesentlichen Auswirkungen dieser Planung sollen anhand der in § 1 (5) BauGB genannten Belange 

erläutert werden. Folgende in § 1 (6) BauGB genannten Belange sind von dieser Planung betroffen: 

5.1 Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der 

Wohn- und Arbeitsbevölkerung 

5.2 Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege 

5.3 Erhaltung, Erneuerung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile sowie die Gestaltung des Orts- 

und Landschaftsbildes 

5.4 Belange der Ver- und Entsorgung 

5.5 Berücksichtigung der Belange des Umweltschutzes 

5.6 Belange der Land- und Forstwirtschaft 

5.9 Sonstige Belange und Hinweise 

5.7 Belange des Verkehrs 

Die zuvor genannten Belange werden nachfolgend näher erläutert: 

5.1 Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse 

und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung 

Dem Erfordernis und damit der Sicherung und Entwicklung eines Unternehmensstandortes und von 

Arbeitsplätzen wird mit dieser 115. Änderung des Flächennutzungsplanes Rechnung getragen, da mit 

der Darstellung der Gewerbegebietsflächen die Voraussetzung für die ortsnahe Betriebsentwicklung 

geschaffen wird. 

Wohnbebauung ist im Westen und Norden an der Jümberger Straße vorhanden, für die jedoch unter 

Berücksichtigung der Aussagen und Vorgaben aus der lärmtechnischen Beurteilung keine 

Beeinträchtigungen zu erwarten sind, wenn in der verbindlichen Bauleitplanung Emissionskontingente 

festgesetzt werden. Den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit 

der Wohn- und Arbeitsbevölkerung wird mit dieser Planung Rechnung getragen. 

Immissionen 

Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind auch die Immissionen zu berücksichtigen. Folgende 

Immissionen werden im Folgenden näher betrachtet: 

Landwirtschaftliche Immissionen: 

Die zu einer ordnungsgemäßen Landwirtschaft erforderlichen Bewirtschaftungsmaßnahmen und die 

daraus resultierenden unvermeidlichen Immissionen (wie z.B. Staub, Gerüche, Lärm landwirtschaftlicher 




Maschinen) sind aufgrund des planerischen Gebotes der gegenseitigen Rücksichtnahme hinzunehmen. 

Das Plangebiet ist aufgrund der vorhandenen Nachbarschaft zu landwirtschaftlich genutzten Flächen 

vorbelastet. Daraus ergibt sich ein verminderter Schutzanspruch, der sich somit auf das ortsübliche und 

tolerierbare Maß beschränkt. 

Das neue Baugebiet liegt in der Randlage des Ortskernes von Neubörger. In der weiteren Umgebung 

sind landwirtschaftliche Betriebe mit Tierhaltungsanlagen vorhanden. Zur Beurteilung der 

landwirtschaftlichen Immissionen wurde von der Landwirtschaftskammer Niedersachsen, Fachbereich 

3.12, eine „Immissionsprognose Landwirtschaft zur Bauleitplanung im Bereich Jümberger Straße“ 

(02.07.2010) erstellt. Zusammenfassend wird in dem Gutachten ausgeführt: 

„Die Gemeinde Neubörger beabsichtigt im Rahmen der Bauleitplanung für die städtebauliche Entwicklung Flächen für die 

Gewerbenutzung auszuweisen. Im Umfeld des Plangebietes sind Betriebe mit Tierhaltung und entsprechenden 

Geruchsemissionen ansässig. Aus diesem Grund beauftragte die Gemeinde Neubörger die LWK Niedersachsen mit der 

Erstellung einer Immissionsprognose gemäß der in Niedersachsen anzuwendenden Geruchsimmissions-Richtlinie (GIRL). Mit 

der vorliegenden Beurteilung war zu prüfen, ob unter Berücksichtigung der Tierhaltung der umliegenden Tierhaltungsanlagen 

und der Wirtschaftsdüngerlagerung die geplante städtebauliche Entwicklung aus immissionsschutztachlicher Sicht vertretbar 

ist. Für die Immissionsbewertung wurde das Programm AUSTAL2000G (Benutzeroberfläche "AUSTAL View TG", Version 

6.4.0) herangezogen, bei dem es sich um eine Weiterentwicklung der in Anhang 3 der TA Luft beschriebenen 

Ausbreitungsrechnung AUSTAL2000 handelt. 

Im beurteilten Plangebiet im Bereich der Jümberger Straße 

in der Gemeinde Neubörger werden Häufigkeiten der 

Geruchswahrnehmung an 12 bis 16 % der Jahresstunden 

prognostiziert, wobei die höheren Werte aufgrund der Lage 

und der Nähe zu den Emissionsquellen im Süden des 

Bereiches auftreten. Der zulässige maximale 

Immissionswert (lW) für die Ausweisung von Gewerbe- 

bzw. Industriegebieten beträgt gemäß GIRL 0,15 

(entspricht einer Geruchswahrnehmungshäufigkeit an 15 % 

der Jahresstunden). Dieser Wert wird im südlichen Teil des 

Plangebietes auf einer Fläche von ca. 430 m² 

überschritten, so dass hier erhebliche Belästigungen durch 

Geruchsimmissionen aus der landwirtschaftlichen 

Tierhaltung nicht auszuschließen sind. Flächen mit einer 

höheren als der jeweils zulässigen 

Geruchsstundenhäufigkeit entsprechend der geplanten Nutzungsart sollten von einer Bebauung ausgeschlossen werden. Auf 

die Möglichkeit der Festlegung von Zwischenwerten wurde im Abschnitt 3 hingewiesen.“ 

In einer Ergänzung (27.10.2010) wurden die Entwicklungsmöglichkeiten des Betriebes LW2 mit 

berücksichtigt und Maßnahmen beschrieben: 

„Die Entwicklung des Betriebes LW 2 wurde mit 212 

Mastschweinen im Bereich des vorhandenen 

Gebäudes LW 2.2 berücksichtigt (Abluft 10m über 

Flur). Darüber hinaus wurde die Abdeckung der 

Wirtschaftsdüngerlager WD 1 und WD 2 mit einer 

Strohhäckselschicht als emissionsmindernde 

Maßnahme einbezogen, die mit den Eigentümern 

abzustimmen ist, da sie über die derzeit bestehenden 

Anforderungen hinausgeht. Ohne diese Maßnahme 

liegen die Immissionswerte fast im gesamten 

Plangebiet über 0,15.“ 

Bzgl. der Abdeckung der Wirtschaftsdünger 

wurde zwischenzeitlich eine Vereinbarung mit 

den Eigentümern und Betreibern getroffen. 

Damit ist gewährleistet, daß die 

Immissionswerte unter 0,15 liegen. Einer 

Ausweisung des Gewerbegebietes stehen 

somit keine immissionsrechtlichen Problemstellungen 

mehr entgegen. 




Unter Berücksichtigung der Bestandsituation und vor dem Hintergrund, dass unter Berücksichtigung der 

Abdeckung der Wirtschaftsdünger keine Überschreitungen zu erwarten sind und die Vorbelastung aus 

der umgebenden Landwirtschaft bekannt und akzeptiert ist, kann nach Auffassung der Gemeinde 

Nuebörger den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- 

und Arbeitsbevölkerung mit dieser Planung weiterhin Rechnung getragen werden. 

Lärm: 

Im Zuge der Aufstellung dieser Flächennutzungsplanänderung wurde vom Büro für Lärmschutz Dipl.-Ing. 

Jacobs, Papenburg, ein schalltechnisches Gutachten erstellt. Durch entsprechende Festsetzungen im 

Bebauungsplan kann der Schutz der Bevölkerung vor den von den Gewerbeflächen ausgehenden 

Lärmemissionen gewährleistet werden. Die Erhaltung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse und der 

Schutz der Bevölkerung vor Lärmimmissionen sind durch entsprechende Festsetzungen im 

nachfolgenden Bebauungsplan sicherzustellen. Es sind daher Emissionskontingente gemäß den 

Aussagen des schalltechnischen Gutachtens festzusetzen. Das Gutachten kommt in der 

schalltechnischen Beurteilung zu dem Ergebnis, dass unter Beachtung der Vorgaben für die 

nachfolgende verbindliche Bauleitplanung eine Darstellung und schließlich auch Entwicklung des 

zukünftigen Gewerbegebietes möglich ist. 

Vorbelastung: Die Wehrbereichsverwaltung Nord weist auf Folgendes hin: Das o.g. Plangebiet liegt in 

der Nähe des Schießplatzes Meppen der WTD 91. Bei diesem Platz handelt es sich um eine seit 

Jahrzehnten bestehende Anlage der Landesverteidigung. Auf dem Platz findet regelmäßig tags und 

nachts Erprobungsbetrieb statt. Dabei entstehen Lärmemissionen, die unter besonderen Bedingungen 

Schallpegelspitzenwerte erreichen, die die TA-Lärm und in der VDI-Richtlinie 2058 BI. 1 angegebenen 

Werte überschreiten können. Diese Lärmemissionen sind aus folgenden Gesichtspunkten hinzunehmen: 

Für das Plangebiet besteht eine weitestgehend bestandsgebundene Situation, in der hinsichtlich der 

Nachbarschaft von Wohnen und Erprobungsbetrieb eine ortsübliche Vorbelastung anzuerkennen ist. Art 

und Ausmaß der Lärmemissionen sind bekannt. Die Lärmemissionen haben im Plangebiet die Qualität 

der Herkömmlichkeit und der sozialen Adäquanz erreicht. Die Eigentümer und künftigen Erwerber der 

ausgewiesenen Baugrundstücke werden auf diese Sachlage ausdrücklich hingewiesen. Sie werden 

ferner darauf hingewiesen, dass die WTD 91 keine Einschränkungen des Erprobungsbetriebes 

akzeptieren kann. Die WTD 91 ist auf die Nutzung des Platzes angewiesen und hat keine Möglichkeit, an 

anderem Ort den hier stattfindenden Erprobungsbetrieb durchzuführen. Aktive Schallschutzmaßnahmen 

zur Verringerung der Lärmemissionen sind nicht möglich. Für die in Kenntnis dieses Sachverhaltes 

errichteten baulichen Anlagen können gegen die Bundeswehr keine privat- oder öffentlich-rechtlichen 

nachbarlichen Abwehransprüche auf eine Verringerung der Emissionen oder auf einen Ausgleich für 

passive Schallschutzmaßnahmen geltend gemacht werden. Die Bauherren errichten bauliche Anlagen in 

Kenntnis dieser Sachlage. Sie schützen sich durch eine geeignete Gebäudeanordnung und 

Grundrißgestaltung sowie durch bauliche Schallschutzmaßnahmen soweit technisch möglich gegen die 

Immissionen. 

Schadstoffe: 

Abgase aus Heizungen lassen aufgrund der zulässigen Art der Bebauung und Nutzung sowie der 

gültigen Wärmestandards und moderner Heizungsanlagen keine erhebliche Beeinträchtigung erwarten. 

Maßnahmenempfehlungen zur Reduzierung der Schadstoffemissionen sind nicht erforderlich. Die 

hauptsächlich vom Verkehr verursachten Immissionen können die Wohn- als auch die Erholungsfunktion 

aufgrund der Geringfügigkeit nicht erheblich beeinträchtigen. Sie summieren sich zu der bereits 

vorhandenen Vorbelastung aus der Umgebung. 

Altlasten 

Unter Altlasten versteht man Beeinträchtigungen, u.a. chemische Kontaminationen des Untergrundes, 

die eine potentielle Gefahr für Mensch und Umwelt darstellen, aber nicht mehr in Zusammenhang mit 

aktiven Geländenutzungen stehen. Unter dem Begriff Altlasten werden Altablagerungen und Altstandorte 

zusammengefaßt, von denen eine Gefahr für die Schutzgüter der öffentlichen Sicherheit und Ordnung 

ausgeht. Innerhalb des Geltungsbereiches als auch in der Umgebung sind keine Altlasten bekannt. 




5.2 Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege 

Archäologische oder sonstige Denkmale sind innerhalb des Plangebietes als auch in der näheren 

Umgebung nicht bekannt. Eine kulturhistorische Bedeutung der Böden kann ebenfalls nicht festgestellt 

werden. Nach § 1 Abs. 5 Nr. 5 BauGB sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen auch die Belange des 

Denkmalschutzes und der Denkmalpflege zu beachten. Diese sind – da keine denkmalschutzwürdigen 

Bereiche vorhanden sind - jedoch durch die vorliegende Planung nicht betroffen. Bodendenkmale sind 

für den Geltungsbereich und die Umgebung nicht bekannt, so dass keine Konfliktsituation zu 

beschreiben ist. Allgemein gilt: Nach § 1 Abs. 5 Nr. 5 BauGB sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen 

auch die Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege zu beachten. Es wird auf folgendes 

hingewiesen: 




2. Bodenfunde und FundsteIlen sind bis zum Ablauf von 4 Werktagen nach der Anzeige unverändert zu 

lassen, bzw. für ihren Schutz ist Sorge zu tragen, wenn nicht die Denkmalschutzbehörde vorher die 

Fortsetzung der Arbeiten gestattet. ((§ 14 Abs. 2 NDSchG) 

Telefon-Nr. der Unteren Denkmalschutzbehörde: (05931) 44-1468 oder (05931) 44-1466. 

5.3 Erhaltung, Erneuerung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile sowie 

die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes 

Negative Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild sind nicht zu erwarten, da im Zusammenhang 

mit den vorhandenen und geplanten Nutzungen ein geordnetes städtebauliches Bild entsteht. Die 

Einbindung der Bauflächen in das Landschaftsbild wird durch die Freiflächen im Osten sowie die in den 

Randbereichen und der Umgebung vorhandenen Strukturen (Hecken, Waldflächen) sichergestellt. 

5.4 Belange der Ver- und Entsorgung 

Strom, Gas, Trinkwasser, Telekommunikation: Die Versorgung des Plangebietes mit elektrischer Energie 

und Gas erfolgt durch Anschluß an das örtliche Leitungsnetz der Energieversorgung Weser-Ems AG 

(EWE). Die Wasserversorgung erfolgt durch Anschluß an das Versorgungsnetz des Wasserverbandes 

(WBV) „Hümmling“. Die fernmeldetechnische Versorgung erfolgt durch die Deutsche Telekom AG, 

Niederlassung Oldenburg. 

Für den Fall von Anpflanzungsmaßnahmen wird die Abstimmung mit dem jeweils zuständigen 

Versorgungsträger vorgenommen. 

Die Deutsche Telekom Netzproduktion GmbH weist auf folgendes hin: Für den rechtzeitigen Ausbau des 

Telekommunikationsnetzes sowie die Koordinierung mit dem Straßenbau und den Baumaßnahmen der 

anderen Leitungsträger ist es notwendig, dass Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen beim 

zuständigen Ressort Produktion Technische Infrastruktur, Niederlassung Nordwest, 26789 Leer, 

Jahnstraße 5, Tel. (0491) 88 - 74 34, so früh wie möglich, mindestens 6 Wochen vor Baubeginn, 

schriftlich angezeigt werden. 

Die EWE Netzregion Cloppenburg/Emsland weist darauf hin, dass sich im Bereich der vorhandenen 

Bebauung des oben genannten Flächennutzungsplanes Strom- und Gas-Hausanschlussleitungen der 

EWE NETZ GmbH befinden. Weitere Strom-, Telekommunikations- und Gasleitungen befinden sich 

parallel zum Verlauf der vorhandenen Straßenkörper. Bei Arbeiten in Leitungsnähe muss ein Abstand 

eingehalten werden, der eine Schädigung ausschließt. Erdarbeiten sind unbedingt von Hand mit 

äußerster Vorsicht, nach Absprache mit der Bezirksmeisterei Dörpen, Telefonnummer 04963 9084-420, 

durchzuführen. 

Schmutzwasser: Das innerhalb der geplanten Bauflächen anfallende Schmutzwasser wird in einer auf 

dem Grundstück vorhandenen Kleinkläranlage gereinigt. 

Regen-/Oberflächenwasser: Das auf den Grundstücken anfallende Oberflächenwasser soll auf den 

Grundstücksflächen versickert oder in Zisternen (für Grünflächenbewässerung oder als Brauchwasser) 

gesammelt werden. Bezüglich der Versickerung von unbelastetem Oberflächenwasser (Dachflächen) 

wird auf das Arbeitsblatt 138 und die Information „Regenwasserversickerung“ der Abwassertechnischen 

Vereinigung verwiesen (ausreichender Abstand zum Grundwasser etc.). Das obere 




Hauptgrundwasserstockwerk liegt nach Aussagen der Geowissenschaftliche Karte des 

Naturraumpotentials von Niedersachsen und Bremen (-Grundwasser Grundlagen-, Blatt CC3102 Emden, M. 

1:2oo.ooo) bei



Kompensationsdefizit von 3.622 Werteinheiten festgestellt wurde. Dieses Kompensationsdefizit ist 

durch eine Ersatzmaßnahme auszugleichen. 

Ersatzmaßnahmen: Als Ersatzmaßnahme wird eine Teilfläche des Flurstückes Nr. 49/3 der Flur 2, 

Gemarkung Neubörger (Gesamtgröße 8.162 m²) für Naturschutzzwecke umgewandelt. Diese 3.622 m² 

Teilfläche wird zurzeit als Grünland für Pferdehaltung genutzt und soll mit Umsetzung / Genehmigung 

der verbindlichen Bauleitplanung als Ruderalfläche der natürlichen Entwicklung überlassen werden. Sie 

befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Plangebiet (direkt gegenüber westlich der Jümberger Straße). 

Durch die Maßnahme wird die Fläche in der Größe von 3.622 m² von der Wertstufe 2 (Grünland) auf die 

Wertstufe 3 (Ruderalfläche) um dann 3.622 Werteinheiten aufgewertet. 

Lage der Ersatzmaßnahme 

3.622 m² große Teilfläche des Flurstückes Nr. 

49/3 der Flur 2 in der Gemarkung Neubörger 

Fazit: Unter Berücksichtigung der erreichbaren Werteinheiten durch die Ersatzmaßnahmen kann das 

vorgenannte Kompensationsdefizit von 3.622 WE ausgeglichen werden. Die Belange des 

Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege werden hiermit 

ausreichend berücksichtigt. 

5.6 Belange der Land- und Forstwirtschaft 

Die Belange der Landwirtschaft werden nicht nachteilig berührt, da eine ehemals landwirtschaftlich 

genutzte Fläche schon seit mehreren Jahren als Betriebsplatz beansprucht und genutzt wird. Die Fläche 

steht für die Baugebietsentwicklung zur Verfügung. Das Plangebiet befindet sich im östlichen Bereich der 

Gemeinde Neubörger. Landwirtschaftliche Betriebe (Hofstandorte mit Tierhaltung) in der näheren und 

angrenzenden Umgebung sind durch die Planung ausweislich des vorliegenden Immissionsgutachtens 

nicht nachteilig betroffen. 

Die Nutzer des zukünftigen Baugebietes haben zu berücksichtigen, dass die zu einer ordnungsgemäßen 

Landwirtschaft erforderlichen Bewirtschaftungsmaßnahmen und die daraus resultierenden 

unvermeidlichen Immissionen (wie z.B. Staub, Gerüche, Lärm landwirtschaftlicher Maschinen) aufgrund 

des planerischen Gebotes der gegenseitigen Rücksichtnahme hinzunehmen sind. Die 

Gewerbegrundstücke sind aufgrund der vorhandenen Nachbarschaft zu landwirtschaftlich genutzten 

Flächen vorbelastet. Daraus ergibt sich ein verminderter Schutzanspruch, der sich somit auf das 

ortsübliche und tolerierbare Maß beschränkt. 

Belange der Forstwirtschaft: Forstwirtschaftliche Belange sind nicht tangiert, da sich weder im 

Geltungsbereich noch in der Umgebung Waldflächen befinden. 

5.7 Belange des Verkehrs 

Das Plangebiet liegt an der gemeindeeigenen Jümberger Straße, von der die Erschließung des 

Grundstückes schon vorhanden und weiterhin vorgesehen ist. Innere Erschließungsstraßen sind nicht 

erforderlich oder geplant. 

5.9 Sonstige Belange und Hinweise 

Sonstige Belange der Bevölkerung hinsichtlich sozialer und kultureller Bedürfnisse sowie der Kirchen 

sind nicht nachteilig betroffen. Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes werden nicht berührt. 




Gemäß den Aussagen im Regionalen Raumordnungsprogramm Landkreis Emsland (RROP 2010) 

grenzt an einen regional bedeutsamen Radwanderweg (RROP 3.10 08). Dieser wird durch die 

Ausweisung des Gewerbegbietes nicht tangiert oder beeinträchtigt, da er sich außerhalb des 

Geltungsbereiches befindet und von den zu erwartenden Maßnahmen nicht betroffen ist. 

6. Umweltbericht 

6.1 Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bauleitplans, 

einschließl. Beschreibung der Festsetzungen mit Angaben über 

Standorte, Art und Umfang sowie Bedarf an Grund und Boden der 

geplanten Vorhaben 

Vorbemerkungen und Planungsvorgaben 

Die Gemeinde Neubörger plant mit dieser Aufstellung des Bebauungsplanes Nr.25 die Sicherstellung 

und Entwicklung eines Gewerbegebietes an der Jümberger Straße in Neubörger. 




den bestehenden Gewerbegebieten in Neubörger sind zum größten Teil vergeben. 

An der Jümberger Straße ist die Firma Jürgen Walker ansässig. Diese metallverarbeitende Firma stellt 

Rolltore und Türen her und hat sechs Mitarbeiter. Sie hat sich in der Vergangenheit an diesem Standort 

entwickelt und möchte sich nunmehr etwas weiter ausdehnen. Die jetzt vorgesehene Fläche des 

ortsansässigen Unternehmens Walker soll nunmehr als gewerbliches Bauland entwickelt werden, um 

dessen Arbeitsplätze in der Gemeinde Neubörger zu sichern und zu halten. Eine Nichtdurchführung 

dieser Planung könnte die Abwanderung des Unternehmens nebst den Arbeitsplätzen und den 

Gewerbesteuereinnahmen in andere Gemeinden zur Folge haben. Dieses zu verhindern und den Betrieb 

Walker sowie insbesondere auch die Arbeitsplätze in der Gemeinde Neubörger und der Samtgemeinde 

Dörpen zu sichern und zu halten, ist ein wichtiges städtebauliches Ziel. Die Samtgemeinde Dörpen ist 

dieser Intention mit der 115. Flächennutzungsplanänderung gefolgt. 

Die Gemeinde Neubörger beabsichtigt nunmehr zur Sicherung von Arbeitsplätzen in der Gemeinde und 

um den Abzug eines ortsansässigen Unternehmens zu verhindern, ein neues Gewerbegebiet östlich der 

Jümberger Straße auszuweisen. Die Samtgemeinde Dörpen ist diesem Ansinnen mit der 115. Änderung 

des Flächennutzungsplans gefolgt und hat damit die bauleitplanerischen Voraussetzungen geschaffen. 

Aus diesen Vorgaben heraus und nach intensiven Beratungen zwischen der Gemeinde Neubörger und 

dem Unternehmen hat der Rat der Gemeinde Neubörger am 07.06.2011 den Beschluß zur Aufstellung 

der Bebauungsplanes Nr. 25 „Gewerbegebiet Jümberger Straße“ gefasst. Vorgesehen ist die 

Ausweisung eines Gewerbebetriebes. Die Flächen des Geltungsbereiches werden derzeit schon 

gewerbeähnlich genutzt. 

Grundlage dieser Planung ist die 115. Änderung des Flächennutzungsplans der Samtgemeinde Dörpen, 

in der für das nunmehr anstehende Plangebiet gewerbliche Bauflächen dargestellt sind. Dem 

Entwicklungsgebot wird daher in der Planung entsprochen. Durch die Planung wird gemäß § 1 (5) 

BauGB eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und 

umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen 

miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte 

Bodennutzung gewährleistet. 

Angaben zum Standort und geprüfte Alternativen 

Die von dieser Planung betroffene Fläche (Größe des Geltungsbereiches etwa 0,45 ha) soll als 

Gewerbegebiet ausgewiesen werden. Der Geltungsbereich wird derzeit schon als Betriebs- und 

Lagerplatz genutzt. Im Umfeld finden sich die Jümberger Straße, landwirtschaftliche Betriebe und 

weiterhin intensiv genutzte Ackerflächen, so dass insgesamt von einem anthoprogen überformten 

Landschaftsbereich ausgegangen werden kann. 







den bestehenden Gewerbegebieten in Neubörger sind zum größten Teil vergeben. Die Gemeinde 

Neubörger plant zur Sicherung von Arbeitsplätzen in der Gemeinde und um den Abzug eines 

ortsansässigen Unternehmens zu verhindern ein neues Gewerbegebiet an der Jümberger Straße. Die 

Samtgemeinde Dörpen ist dieser Planung aus diesen Vorgaben heraus und nach intensiven Beratungen 

zwischen der Gemeinde Neubörger, der Samtgemeinde Dörpen und dem Unternehmen mit der 115. 

Änderung des Flächennutzungsplans gefolgt und hat damit die bauleitplanerischen Voraussetzungen 

geschaffen. 

Art und Umfang des Vorhabens, Festsetzungen 

Der Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes umfasst eine Fläche von rd. 0,45 ha und soll als 

eingeschränktes Gewerbegebiet (GEe) ausgewiesen werden. Durch diese Ausweisung werden 

Versiegelungen durch Überbauung (Gebäude, Außenanlagen, Verkehrsfläche) bauleitplanerisch 

vorbereitet. Es erfolgt die Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8. Weiterhin werden aus 

städtebaulichen Gründen die maximalen Höhen für bauliche Anlagen mit 20 m festgesetzt. Das 

Plangebiet wird von der angrenzenden Gemeindestraße „Jümberger Straße“ her erschlossen. 

6.2 Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen 

festgelegten Ziele des Umweltschutzes, die für den Bauleitplan von 

Bedeutung sind, und der Art, wie diese Ziele und die Umweltbelange bei 

der Aufstellung berücksichtigt wurden 

Übergeordnete Fachgesetze und Fachplanungen 

Für das anstehende Bauleitplanverfahren ist die Eingriffsregelung des §1a (3) BauGB (i.d.F. vom 

22.07.2011) i.V.m. §18 (1) BNatSchG (Bundesnaturschutzgesetz i.d.F. vom 06.10.2011) zu beachten. 

Der landespflegerische Planungsbeitrag ist in diesem Umweltbericht integriert. 

Im Landschaftsrahmenplan des Landkreises Emsland sind für den Geltungsbereich als auch für die 

angrenzende Umgebung keine Darstellungen enthalten. Vogelschutzgebiete oder FFH-Gebiete sind in 

der Umgebung nicht vorhanden. Gemäß den Aussagen im Regionalen Raumordnungsprogramm 

Landkreis Emsland (RROP 2010) liegt das Plangebiet in einem Vorbehaltsgebiet für Landwirtschaft 

(RROP 3.7 02 Satz 2) und grenzt an einen regional bedeutsamen Radwanderweg (RROP 3.10 08). 

Vom Vorhaben ausgehende Wirkfaktoren 

Bei der vorgesehenen Planung handelt es sich um zukünftige Wohnbauflächen. Betriebsbedingte 

Emissionen von Schadstoffen oder der Umgang mit wassergefährdenden Stoffen in größerem Umfang 

sind daher im Planungsgebiet ausgeschlossen. Im Folgenden werden bau- und anlagebedingte sowie 

betriebsbedingte Wirkfaktoren unterschieden. 

Baubedingte Wirkungen: 

ß Beeinträchtigung/Zerstörung von Böden durch Aushub und Bodenverdichtung 

ß Lärm- und Abgasemissionen durch Baumaschinen während der Bauphase 

Anlagebedingte Wirkungen: 

ß Verlust von Boden und Bodenfunktionen durch Versiegelung 

ß erhöhter Abfluss von Niederschlagswasser 

ß Überbauung durch Gebäude, Nebenanlagen etc. 

ß Veränderung des Landschaftsbildes 

Betriebsbedingte Wirkungen: 

ß Erhöhung des Verkehrsaufkommens 

Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden (§§ 3 und 4 BauGB) 

Im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung wurde den Bürgern und Bürgerinnen der Gemeinde 

Neubörger am 31.10.2011 Gelegenheit gegeben, sich die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung 

erläutern zu lassen. Es waren keine Personen erschienen. Anregungen oder Hinweise wurden nicht 

abgegeben. 

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung 

berührt werden kann, sind frühzeitig zu unterrichten und zur Äußerung auch im Hinblick auf den 

erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach §2 Abs. 4 aufzufordern. Dies 

erfolgte mit Schreiben der Gemeinde Neubörger vom 18.10.2011. In diesem 




Behördenbeteiligungsverfahren (Scoping) wurden erste Stellungnahmen zum Bebauungsplanentwurf 

eingereicht, die wie folgt berücksichtigt werden können: 

EWE AG Netzregion Cloppenburg/Emsland: Im Geltungsbereich des oben genannten Bebauungsplanes 

befinden sich Gas- und Stromhausanschlussleitungen. Weitere Gas-, Strom- und Telekommunikationsleitungen 

der EWE NETZ GmbH befinden sich im Verlauf der vorhandenen Straßenkörper. Die betroffenen Leitungen 

müssen in ihrem Bestand erhalten bleiben. Bei Arbeiten im Bereich unserer Leitungen muss ein Abstand 

eingehalten werden, der eine Schädigung ausschließt. In Leitungsnähe sind die Erdarbeiten unbedingt von Hand 

mit äußerster Vorsicht, nach Absprache mit unserer Bezirksmeisterei in Dörpen, Tel. 04963 9084-420, 

durchzuführen. Vorausgesetzt, unsere Versorgungsleitungen werden berücksichtigt, bestehen keine Bedenken 

gegen den Bebauungsplan Nr. 25 "Gewerbegebiet Jümberger Straße" der Gemeinde Neubörger. Die Erschließung 

des Baugebietes mit Versorgungseinrichtungen der EWE NETZ GmbH erfolgt gemäß Konzessionsvertrag. Fragen 

hierzu richten Sie bitte an Herrn Langen von der Abteilung Netzbau in Haselünne. Sie erreichen ihn unter der 

Telefonnummer 05961 501-282. Für den sicheren Betrieb und die Unterhaltung der erforderlichen 

Versorgungsleitungen bitten wir Sie, entlang der geplanten Verkehrswege an der Straßenseite mit der 

überwiegenden Bebauung Versorgungstrassen ohne schwere Oberflächenbefestigung vorzusehen. Zusätzlich ist 

darauf zu achten, dass uns ausreichend Zeit zwischen dem Bau der Kanalisation und dem Erstellen der 

Fahrbahndecke eingeräumt wird, um unsere Versorgungsleitungen zu verlegen. Falls für die 

Oberflächenentwässerung Rigolen eingebaut werden sollen, ist eine gesonderte Absprache für die Planung 

unserer Versorgungstrassen notwendig. Für die Festlegung von Baumstandorten weisen wir auf das "Merkblatt 

über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen" hin. Mit diesem Schreiben erhalten Sie 

unsere Bestandspläne im Maßstab 1: 1000. 

Hierzu wird seitens der Gemeinde Neubörger ausgeführt: Der Hinweis wird in die Begründung 

aufgenommen. 

Deutsche Telekom Netzproduktion GmbH: … durch die o. a. Planung werden die Belange der Deutschen 

Telekom AG zur Zeit nicht berührt. Bei Planungsänderungen bitten wir uns erneut zu beteiligen. Wir weisen auf 

folgendes hin: Für den rechtzeitigen Ausbau des Telekommunikationsnetzes sowie die Koordinierung mit dem 

Straßenbau und den Baumaßnahmen der anderen Leitungsträger ist es notwendig, dass Beginn und Ablauf der 

Erschließungsmaßnahmen beim zuständigen Ressort Produktion Technische Infrastruktur, Niederlassung 

Nordwest, 26789 Leer, Jahnstraße 5, Tel. (0491) 88- 74 34, so früh wie möglich, mindestens 6 Wochen vor 

Baubeginn, schriftlich angezeigt werden. 

Hierzu wird seitens der Gemeinde Neubörger ausgeführt: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und 

in die Begründung aufgenommen. 

Landkreis Emsland – Raumordnung: 

Gemäß Regionales Raumordnungsprogramm Landkreis Emsland (RROP 2010) liegt das Plangebiet in einem 

Vorbehaltsgebiet für Landwirtschaft (RROP 3.7 02 Satz 2) und grenzt an einen regional bedeutsamen 

Radwanderweg (RROP 3.10 08). Lt. RROP 2.1 01 Satz 1 soll bei allen Planungen einer bedarfsgerechten 

Siedlungsentwicklung ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Siedlungs- und Freiraumstrukturen angestrebt 

werden. Darüber hinaus sind vor der Inanspruchnahme neuer Siedlungsflächen flächensparende Alternativen zu 

prüfen (RROP 2.1 03 Satz 2). Sofern im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung sichergestellt wird, dass der 

Radwanderweg in seiner Funktion nicht wesentlich beeinträchtigt wird (z.B. durch entsprechende Einpflanzungen), 

bestehen keine raumordnerischen Bedenken gegen das Vorhaben, zumal das betroffene Plangebiet bereits als 

Betriebs- und Lagerplatz genutzt wird. 

Hierzu wird seitens der Gemeinde Neubörger ausgeführt: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Der 

regional bedeutsame Radwanderweg liegt außerhalb des Geltungsbereiches und wird von den Maßnahmen 

nicht tangiert oder beeinträchtigt 

Landkreis Emsland – Naturschutz und Forsten: Das Plangebiet befindet sich an einer locker bebauten Straße 

im Gemeindegebiet der Gemeinde Neubörger. Die lockere Bebauung wird dabei vornehmlich von 

landwirtschaftlichen Betrieben bzw. Gebäuden bestimmt. Nach Osten öffnet sich die freie und offene Landschaft, 

die von einer intensiven landwirtschaftlichen Nutzung geprägt wird. Nach Norden und Süden fällt der Blick 

ebenfalls auf eine Landschaft, die intensiv landwirtschaftlich genutzt wird. Im Westen liegt der Ortskern der 

Gemeinde Neubörger. Empfindliche Ökosysteme, sensible oder schutzwürdige Bereiche (z. B. 

Magerrasenstandorte) oder Gebiete mit einem Schutzstatus (z. B. Natura 2000- Gebiete, NSG, LSG) sind nicht 

vorhanden. Im Sinne der Vermeidung und Minimierung von Eingriffen in den Naturhaushalt und das 

Landschaftsbild gilt es, gem. § 13 BNatSchG die Bauleitplanungen an die örtlichen Gegebenheiten anzupassen, 

um vorhandene Grünstrukturen wie Waldflächen, Baumreihen oder -gruppen, Gehölzinseln, Feldhecken, 

Staudenfluren, Ruderalflächen und Gewässer, aber auch Geländeerhebungen, Geländekanten ,-abbrüche oder - 




senken zu schützen und dauerhaft zu erhalten. Gleiches gilt für Landschaftselemente, die einen kulturhistorischen 

oder anderen Hintergrund erkennen lassen, wie Hohlwege, markante Einzelbäume (z. B. Gerichts- oder 

Versammlungseichen), Alleen, Eschböden oder Findlinge in exponierter Lage. Für die o. g. Bauleitplanung ist eine 

Umweltplanung einschließlich einer Vorprüfung des Einzelfalls durchzuführen. Die entsprechenden Daten, 

Erhebungen und Untersuchungen sind beizubringen. Aufgrund der Lage, der Größe und der Beschaffenheit des 

Plangebiets kann sich die Umweltplanung auf die Mindestanforderungen beschränken. Als Mindestanforderung 

sind die Abarbeitung der einzelnen Schutzgüter und eine Bestandsaufnahme der im Plangebiet und unmittelbar an 

das Plangebiet angrenzenden Biotoptypen (Schutzgut Arten- und Lebensgemeinschaften) zu betrachten. Aus der 

zu erarbeitenden Eingriffsbilanzierung ist die Lage, die Art und der Umfang der Kompensationsmaßnahmen, die 

spätestens auf der Ebene der verbindlichen Bauleitplanung konkret und detailliert in Wort und Bild darzustellen 

sind, abzuleiten. Die Kompensationsmaßnahmen haben sich dabei an der Beeinträchtigung und Zerstörung der 

vorhandenen Biotoptypen zu orientieren. Die Durchführung einer speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (saP) 

ist nicht erforderlich. 

Hierzu wird seitens der Gemeinde Neubörger ausgeführt: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Es 

liegt eine relativ aktuelle Biotopkartierung vor, auf der weiter aufgebaut wird. Gemäß UVPG (Gesetz über die 

Umweltverträglichkeitsprüfung, 11.08.2010) § 17 „Aufstellung von Bauleitplänen“ Abs. 1 kann eine 

Vorprüfung des Einzelfalles entfallen: „Werden Bebauungspläne im Sinne des § 2 Absatz 3 Nummer 3, 

insbesondere bei Vorhaben nach den Nummern 18.1 bis 18.9 der Anlage 1, aufgestellt, geändert oder 

ergänzt, wird die Umweltverträglichkeitsprüfung einschließlich der Vorprüfung des Einzelfalls nach § 2 

Absatz 1 Satz 1 bis 3 sowie den §§ 3 bis 3f im Aufstellungsverfahren als Umweltprüfung nach den 

Vorschriften des Baugesetzbuchs durchgeführt. Abweichend von Satz 1 entfällt eine nach diesem Gesetz 

vorgeschriebene Vorprüfung des Einzelfalls, wenn für den aufzustellenden Bebauungsplan eine 

Umweltprüfung nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs, die zugleich den Anforderungen einer 

Umweltverträglichkeitsprüfung entspricht, durchgeführt wird.“ Handlungsbedarf fürt eine Vorpr+fung des 

Einzelfalls besteht daher nicht. 

Landkreis Emsland – Wasser und Bodenschutz, Abfallwirtschaft: 

Die Einflüsse auf den Wasserhaushalt (Grundwasserneubildungsrate, Vergrößerung und Beschleunigung des 

Wasserabflusses, Auswirkung auf die Wasserqualität, etc.) sind auf Grundlage wasserwirtschaftlicher 

Voruntersuchungen zum Bebauungsplan in der Umweltprüfung zu bewerten. Im Zuge der Bauleitplanung ist ein 

schlüssiges Konzept zur Beseitigung des Oberflächenwassers aufzuzeigen. Eventuell erforderliche 

wasserrechtliche Erlaubnisse oder Genehmigungen oder die Änderung bestehender, sind bei der unteren 

Wasserbehörde parallel zum Bauleitverfahren zu beantragen. 

Hinweise: Die Belange der Ver- und Entsorgung können auf Grundlage der eingereichten Unterlagen nicht beurteilt 

werden. Zur Reduzierung der Abflüsse sollten Flächen so wenig wie möglich versiegelt und die Verwendung von 

durchlässigen Befestigungen angestrebt werden. 


beachtet. Bei dem Betrieb Walker, der innerhalb des Plangebietes angesiedelt ist, handelt es sich um ein 

Unternehmen, welches vorgefertigte Formteile zwischenlagert, um sie dann später bei Kunden einzubauen. 

Es werden keine wassergefährdenden Stoffe gehandelt oder gelagert. Die derzeitige Entwässerung wird über 

im Boden verlegte Drainageleitungen sichergestellt. Das oberste Grundwasserstockwerk liegt nach 

Kartenlage etwa 3 m unter Geländeoberkante, so dass eine Versickerung an dieser Stelle möglich ist. Bei den 

Böden handelt es sich um den Bodentyp Gley-Podsol mit dem Profiltyp Sand aus glazifluviatilen 

Ablagerungen, die ausreichende Versickerungseigenschaften aufweisen. Die Behandlung des anfallenden 

Regenwassers (speichern, versickern o.a.) ist im Zuge des jeweiligen Baugenehmigungsverfahrens auf dem 

Grundstück nachzuweisen. 

Kreisverband der Wasser- und Bodenverbände: von den geplanten Maßnahmen der o. a. B-Planes werden 

Belange des Kreisverbandes nicht direkt berührt. Seitens des Verbandes bestehen daher keine Bedenken. Um 

eine weitere Beteiligung am Verfahren wird gebeten, da die Belange des Verbandes, im Rahmen der ggfls. 

erforderlichen Kompensationsmaßnahmen, noch geprüft werden müssen. 

Hierzu wird seitens der Gemeinde Neubörger ausgeführt: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Die 

Kompensationsmaßnahme wird auf dem Bebauungsplan mit dargestellt, so dass dann die Belange des 

Verbandes geprüft werden können. 

Landwirtschaftskammer Niedersachsen: Bezüglich des o. g. Vorhabens verweisen wir auf das 

Geruchsgutachten der Landwirtschaftskammer Niedersachsen vom 02.07.2011 und der Ergänzung zum Gutachten 

vom 24.11.2011. Der zulässige maximale Immissionswert (lW) für die Ausweisung von Gewerbe- und 

Industriegebieten beträgt gemäß GIRL 0,15 (entspricht einer Geruchswahrnehmungshäufigkeit an 15 % der 




Jahresstunden). Unter der Voraussetzung, dass die in der Ergänzung zum Geruchsgutachten beschriebenen 

immissionsmindernden Maßnahmen eingehalten werden, bestehen aus landwirtschaftlicher Sicht keine Bedenken. 

Hierzu wird seitens der Gemeinde Neubörger ausgeführt: Die Maßgaben aus der Ergänzung zum 

Geruchsgutachten werden beachtet. Die Betreiber des Wirtschaftsdüngerlagers werden eine 

Strohhäckselschicht als Abdeckung aufbringen, so dass die Immissionswerte eingehalten werden können. 

Bzgl. dieser Abdeckung der Wirtschaftsdünger wurde zwischenzeitlich eine Vereinbarung mit den 

Eigentümern und Betreibern des Wirtschaftsdüngerlagers getroffen. Damit ist gewährleistet, dass die 

Immissionswerte unter 0,15 liegen. Einer Ausweisung des Gewerbegebietes stehen somit keine 

immissionsrechtlichen Problem-stellungen mehr entgegen. 

Weitere abwägungsrelevante Hinweise, Bedenken oder Anregungen wurden nicht geäußert; Anregungen 

hinsichtlich des Untersuchungsumfanges des Umweltberichtes wurden nicht gegeben. 

6.3 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen, die in der 

Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 Satz 1 BauGB ermittelt wurden 

a) Bestandsaufnahme der einschlägigen Aspekte des derzeitigen Umweltzustands, 

einschließlich der Umweltmerkmale der Gebiete, die voraussichtlich erheblich 

beeinflusst werden 

Schutzgut Mensch 

Der Mensch kann in vielerlei Hinsicht von UVP-pflichtigen Vorhaben unmittelbar oder mittelbar 

beeinträchtigt werden, wobei sich Überschneidungen mit den übrigen zu behandelnden Schutzgütern 

ergeben. Im Rahmen der UVP relevant sind allein solche Auswirkungen, die sich auf die Gesundheit und 

das Wohlbefinden des Menschen beziehen, nicht jedoch solche, die wirtschaftliche oder sonstige 

materielle Grundlagen betreffen (auch wenn dies durchaus Konsequenzen für Gesundheit und 

Wohlbefinden haben kann). Gesundheit und Wohlbefinden sind dabei an die im Plangebiet und den von 

ihm beeinflussten benachbarten Gebieten bestehenden und geplanten Funktionen gekoppelt, die im 

Folgenden betrachtet werden. 

In der näheren Umgebung befinden sich Wohnhäuser an der Jümberger Straße, die im planerischen 

Außenbereich liegen. Funktionale Verbindungen insbesondere hinsichtlich der Naherholung bestehen zur 

freien Landschaft in der Umgebung. 

Vorbelastungen und Empfindlichkeit: Vorbelastungen bestehen in erster Linie durch die 

landwirtschaftliche Nutzung in der nahen Umgebung (z.B. Gerüche, Stäube) sowie durch den Verkehr 

auf den angrenzenden Straßen. Diese Lärm- und nur zeitweise auftretenden Geruchsemissionen aus der 

ordnungsgemäßen landwirtschaftlichen Bodennutzung spielen jedoch nur eine sehr geringe Rolle, da es 

sich hier um einen noch ländlich/dörflich geprägten Bereich handelt und diese Vorbelastungen allgemein 

bekannt und akzeptiert werden. 

Schutzgut Tiere und Pflanzen 

Die Flächen des Geltungsbereiches werden außer der vorhandenen Bebauung landwirtschaftlich als 

Ackerfläche genutzt. In den Randbereichen befindet sich ein Graben sowie mittig auf der Fläche 

Ruderalfluren und Gebüsche (Biotopkürzel nach O. v. Drachenfels; vgl. Bestandsplan i. d. Anlage) 

Innerhalb des Geltungsbereiches: 

O Bebaute Bereiche: Lagerfläche und Wohngebäude mit Nebengebäuden, gewerbeähnliche 

Nutzung (=OGG) mit neuzeitlichen Anpflanzungen 




Foto oben und unten: Blickrichtung von der Jümberger Straße nach Nordost auf das Betriebsgelände der Fa.Walker 

Blick auf das Betriebsgelände, Blickrichtung Südost. 




Luftbild (Quelle: GoogleEarth) mit Blick auf das Plangebiet und die Umgebung 

Einschätzung aus faunistischer Sicht: 

Der Landschaftsrahmenplan beinhaltet keinerlei Aussagen bzgl. einer besonderen Bedeutung der 

Geltungsbereichsflächen bzw. angrenzender Flächen für die Fauna. Des Weiteren enthalten auch die 

Karten des Niedersächsischen Landesamtes für Ökologie (NLÖ) keine Angaben bzgl. avifaunistisch 

wertvoller Bereiche (weder Brut- noch Gastvögel). Auf Ackerflächen können nach dem Umpflügen und 

beim Aufwachsen, dieses z.T. chemisch artenarm gehaltenen Bereiches kaum Insekten der Krautschicht 

leben. Dieser Biotoptyp bietet lediglich eine untergeordnete Habitatsfunktion für eine geringe Zahl 

angepaßter bzw. unempfindlicher Arten. Einen etwas strukturreicheren Lebensraum für die Tierwelt 

bieten die Strauchhecken. Sie bieten einer größeren Zahl angepaßter und unempfindlicher Arten 

Lebensraum gegenüber dem Habitat eines Ackers. Ruderalfluren an Acker- und Straßenrändern sind bei 

artenreicher Ausprägung, größerer Flächenausdehnung und fehlenden bzw. geringen anthropogenen 

Einflüssen, wichtige Lebens- und Teillebensräume für zahlreiche Insekten und Kleinsäuger. 

Ruderalfluren können aufgrund des anthropogenen Einflusses und der relativ häufigen Mahd sowie der 

geringen Breite nur bedingt derartige Funktionen erfüllt werden. Negative Einflüsse entstehen zudem 

auch durch die Abdrift von Pestiziden und Düngemitteln, die auf angrenzenden Ackerflächen eingesetzt 

werden. Eine Bedeutung für die heimische Fauna kann nicht herausgestellt werden. 

Bei den vorhandenen, neuzeitlichen und artenarmen Anpflanzungen im Bereich des Plangebietes kann 

keine Besonderheit für die Natur und die lokale Fauna erkannt werden. Die nicht bebauten Bereiche 

werden als Lagerfläche genutzt. Insgesamt handelt es sich um einen Bereich, der deutlich überformt ist 

und für Natur und Landschaft keine besondere Bedeutung hat. 

Vorbelastungen und Empfindlichkeit: Da es sich bei den vorhandenen Flächen um anthoprogen 

beeinflusste und/oder deutlich überformte Biotope handelt, kann dies nicht als Vorbelastung gewertet 

werden. Es besteht jedoch insgesamt eine Empfindlichkeit gegenüber einer intensiveren Nutzung 

(Versiegelung). Im Plangebiet führen aufgrund der intensiven Nutzung Eingriffe in die Pflanzenwelt und 

Lebensräume von Tieren nicht zu erheblichen und nachhaltigen Beeinträchtigungen. Das Plangebiet 

befindet sich in einer Landschaft, die nach Osten und Süden als landwirtschaftlich intensiv genutzte 

Kulturlandschaft angesprochen werden kann. Empfindliche Ökosysteme, sensible oder schutzwürdige 

Bereiche und Gebiete mit einem Schutzstatus sind von der Bauleitplanung nicht betroffen. Eine spezielle 

artenschutzrechtliche Prüfung (saP) wird daher für nicht erforderlich gehalten, da aus 

naturschutzfachlicher Sicht unempfindliche Flächen von der Bauleitplanung betroffen sind. 




Schutzgut Boden 

Der Boden hat vielfältige Aufgaben im Naturhaushalt. Er bildet den Lebensraum für Bodenorganismen 

sowie die Schutzschicht und den natürlichen Filter für Grundwasservorkommen. Weiterhin stellt er die 

Trägersubstanz und Nährstoffreservoir für Pflanzen dar und kommt als Lagerstätte für Bodenschätze in 

Frage. Weiterhin gibt der Boden Zeugnis natur- und kulturhistorischer Entwicklungen. Die natürliche 

Bodenfruchtbarkeit ist Lebensgrundlage für Flora und Fauna und Basis für Nahrungs- und 

Nutzpflanzenproduktion. Die nachfolgenden Aussagen zu den Bodenverhältnissen der Geltungsbereiche 

stützen sich auf Angaben aus der Digitalen Bodenkarte des Niedersächsischen Landesamtes für 

Bodenforschung (NLfB, Hannover 1997). 

ca. Lage Geltungsbereich 

Im Geltungsbereich handelt es sich um den Bodentyp Gley-Podsol mit dem Profiltyp Sand aus 

glazifluviatilen Ablagerungen. Das physikalisch-chemische Filtervermögen ist als gering zu bezeichnen. 

Das Nitratrückhaltevermögen als gering bis sehr gering. Die mittlere Durchlüftung ist hoch bis sehr hoch. 

Die Nitratauswaschungsgefahr und die Erosionsempfindlichkeit ist hoch. Die Versauerungsgefahr ist als 

mittel zu bezeichnen. Das landwirtschaftliche Ertragspotential – bezogen auf dt/ha Wintergerste – ist bei 

den Flächen des Geltungsbereichs für Acker- als auch Grünlandnutzung als mittel zu bezeichnen. Aus 

Sicht der o.g. Eigenschaften und Empfindlichkeiten sowie den Vorbelastungen (intensive 

landwirtschaftliche Nutzung) ist der Boden des Geltungsbereichs dieses Bebauungsplanes im 

unbebauten Zustand von allgemeiner Bedeutung. 

Vorbelastungen und Empfindlichkeit: U.a. aufgrund der weitestgehenden Überformung des Bodens durch 

landwirtschaftliche Nutzung liegt hier eine geringe Wertigkeit des Bodens hinsichtlich der Belange von 

Natur und Landschaft vor. Die überwiegend anthropogene Entstehung oder zumindest Überprägung der 

Böden, insbesondere die teilweise Verdichtung sowie die landwirtschaftliche Nutzung (Düngung, 

Pflanzenschutzmitteleinsatz etc.) sind als deutliche Vorbelastung zu werten. Eine Empfindlichkeit besteht 

dennoch gegenüber einer Versiegelung von Flächen. Vorbelastungen der Böden im 

Untersuchungsgebiet, die über die Beeinflussung der Böden durch das übliche Maß der intensiven 

Landbewirtschaftung hinausgehen, sind nicht bekannt. 

Bodenkontaminationen/Altablagerungen: Aufgrund der Lage in der Region ist davon auszugehen, dass 

keine Altablagerungen oder Verdachtsmomente hinsichtlich Bodenkontamination vorliegen. 

Schutzgut Wasser 

a) Grundwasser 

Der Geltungsbereich liegt nicht innerhalb eines als Vorranggebiet für Trinkwassergewinnung festgelegten 

Bereiches. Im gesamten Geltungsbereich liegen laut Geowissenschaftliche Karte des 

Naturraumpotentials von Niedersachsen und Bremen (-Grundwasser Grundlagen-, Blatt CC3102 Emden, 

M. 1:2oo.ooo) hinsichtlich der Grundwasserleiter gute Entnahmebedingungen vor (Lockergestein, 

Gesamt-Transmissivität 20 - 100 m²/h). Innerhalb des Geltungsbereiches liegen mögliche 

Vorbelastungen des Grundwassers vor allen durch Auswirkungen der intensiven Landwirtschaft 




(Düngung, Gülleeintrag), Schadstoffeinträge durch Niederschläge („Saurer Regen“) und 

Straßenabwässer (Spritzwasser) vor. 

Das obere Hauptgrundwasserstockwerk liegt etwa bei 7,5 – 10,0 mNN und damit bei einer Geländehöhe 

von um 13 mNN mindestens bei 3 m unter GOK. Die Grundwasserneubildungsrate erreicht im 

langjährigen Mittel mittlere Werte (251 - 300 mm/a). (vgl. auch http://nibis.lbeg.de) 

Die Gefährdungseinschätzung des Grundwassers im oberen Hauptgrundwasserstockwerk orientiert sich 

auf der relevanten, filtrierenden Bodenschicht (mechanische und physikalisch-chemische Filterung) an 

dem Flurabstand und der Beschaffenheit der Grundwasserüberdeckung. Innerhalb des 

Geltungsbereiches des vorliegenden Bebauungsplanes ist die Empfindlichkeit des Grundwassers als 

relativ hoch einzustufen. 

Da die natürlichen Wasserverhältnisse durch die landwirtschaftliche Nutzung weitgehend überformt sind, 

ist der Eingriff hinsichtlich der Grundwassersituation als nicht erheblich einzustufen. Aufgrund der 

möglichen Versiegelungen ist eine Reduzierung der Oberflächenversickerung als erhebliche Auswirkung 

zu beurteilen. Einschränkend ist anzuführen, daß sich die Erheblichkeit deutlich reduziert, wenn das 

anfallende Oberflächenwasser auf den einzelnen Grundstücken versickert oder als Brauchwasser 

aufgefangen. 

b) Oberflächengewässer 

Oberflächengewässer sind innerhalb des Plangebietes nicht vorhanden. Da keine Oberflächengewässer 

im Gebiet vorhanden sind wird auf die weitere Diskussion Vorbelastungen und Empfindlichkeit 

verzichtet. 

Schutzgut Klima / Luft 

Großklimatisch gesehen befindet sich der Geltungsbereich innerhalb der maritim-subkontinentalen 

Flachlandregion. Der mittlere Jahresniederschlag beträgt ca. 650-700 mm. Die klimatische Wasserbilanz 

weist einen hohen Wasserüberschuß von 200-300 mm/Jahr auf bei mittlerem bis sehr hohem Defizit im 

Sommerhalbjahr (



Versiegelungen, Verkehrsemissionen, Heizungsanlagen) sind aufgrund der geringen Größe des 

Geltungsbereiches nicht zu erwarten. 

Schutzgut Landschaft 

Das Landschaftsbild des Geltungsbereichs und der Umgebung wird durch den Lagerplatz nebst 

aufstehenden Gebäuden, der vorhandenen Bebauung an der Jümberger Straße sowie von der 

umgebenden Nutzung (Ackerbau, Straßen) geprägt. Insgesamt gesehen ist das Landschaftsbild des 

Plangebietes und der Umgebung deutlich anthoprogen überformt und geprägt. Da hier wertgebende 

Faktoren (keine ausgesprochen naturbetonten Biotoptypen) für das Landschaftsbild als auch im 

Planbereich weitestgehend fehlen, kann bzgl. Vielfalt, Eigenart und Schönheit keine besondere 

Bedeutung herausgestellt werden. Insgesamt betrachtet ist das Landschaftsbild dieses 

Untersuchungsgebietes von allgemeiner Bedeutung, da die naturraumtypische Vielfalt, Eigenart und 

Schönheit weitestgehend überformt ist. 

Vorbelastungen und Empfindlichkeit: Die Vorbelastung des Landschaftsbildes wird durch die Struktur des 

aktuellen Nutzungsmusters bestimmt. Die Einschätzung erfolgt anhand subjektiver Erfahrungswerte und 

eigener Einschätzungen als Annahme. Als Vorbelastungen können angeführt werden: Emissionen von 

den vorhandenen Verkehrswegen sowie ein sich veränderndes Landschaftsbild entsprechend der 

angebauten Kultur und den Vegetationsstadien auf den landwirtschaftlichen Nutzflächen in der 

Umgebung. Ausschlaggebend für die Ermittlung der Empfindlichkeit/Gefährdung des Landschaftsbildes 

sind die Faktoren Naturnähe, Vielfalt und Eigenart der Landschaftselemente des Raumes. Neben dem 

visuellen Erleben der Landschaft sind auch die möglichen akustischen und riechbaren Belastungen in die 

Überlegungen einzubeziehen. Dem Bereich "Landschaftsbild" kann man folgende Empfindlichkeits- bzw. 

Gefährdungsmerkmale zuordnen: Lärm - Zerschneidung - Versiegelung - Flächenverlust - Einfluß 

wahrnehmbarer gasförmiger Emissionen. Die Klassifikation der Empfindlichkeits- bzw. 

Gefährdungsmerkmale wird auf die speziellen Gegebenheiten des Untersuchungsraumes abgestellt. 

Sehr hohe Empfindlichkeit/Gefährdung: Einzelgehöfte/Siedlungen, Wohnbereiche 

mittlere Empfindlichkeit/Gefährdung: Grünländereien (intensiv genutzt) 

geringe Empfindlichkeit/Gefährdung: Ackerflächen (intensiv genutzt); Vorflutsysteme 

Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter 

In den vorliegenden Informationen sind für den Betrachtungsraum keine Kulturdenkmäler, d.h. Bau- und 

Bodendenkmäler rechtsverbindlich ausgewiesen. Archäologisch wertvolle Fundstellen oder 

kulturhistorisch wertvolle Böden sind nach vorliegenden Informationen ebenfalls nicht vorhanden. Eine 

Bewertung und Ermittlung der Vorbelastungen ist somit nicht erforderlich. 

Wechselwirkungen zwischen den Belangen des Umweltschutzes 

Die nach den Vorgaben des BauGB zu betrachtenden Schutzgüter beeinflussen sich gegenseitig in 

unterschiedlichem Maße. Dabei sind Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern sowie 

Wechselwirkungen aus Verlagerungseffekten und komplexe Wirkungszusammenhänge unter den 

Schutzgütern zu betrachten. Die aus methodischen Gründen auf Teilsegmente des Naturhaushalts, die 

sogenannten Schutzgüter, bezogenen Auswirkungen betreffen also ein stark vernetztes komplexes 

Wirkungsgefüge. 

Im Plangebiet führt die zukünftig geplante mögliche Überbauung und Versiegelung von Boden durch 

Gebäude und Bewegungsräume (Fahrwege, Lagerflächen usw.) zwangsläufig zu einem Verlust der 

Funktionen dieser Böden, wozu auch die Speicherung von Niederschlagswasser zählt. Hierdurch erhöht 

sich der Oberflächenwasserabfluß, während die Versickerung unterbunden wird. Aufgrund der 

derzeitigen Bodennutzung einerseits (bestehende Lager- und Verkehrsflächen, Überbauung) und der 

möglichen Neuversiegelung sind die Umweltfolgen der möglichen Wechselwirkungen als gering zu 

beurteilen. Eine Verstärkung der erheblichen Umweltauswirkungen durch sich negativ verstärkende 

Wechselwirkungen ist im Plangebiet nicht zu erwarten. 

Zusammengefasste Umweltauswirkungen 

Bei der vorgesehenen Bebauung handelt es sich um eine zukünftige gewerbliche Bebauung. Die 

Umweltwirkungen liegen vor allem in dem Verlust von Boden und Bodenfunktionen durch Versiegelung 

und damit verbunden einem erhöhten Oberflächenwasserabfluß und einer verringerten 

Grundwasserneubildungsrate. Aufgrund der möglichen Bebauung ist eine neue Prägung des 




Landschaftsbildes und damit neue Wechselwirkungen zwischen Siedlung und Landschaft zu erwarten. 

Die nachfolgende Tabelle verdeutlicht die Umweltauswirkungen: 

Schutzgut Beurteilung der Umweltauswirkungen Erheblichkeit 

Mensch ß Immissionsbelastung durch Verkehrslärm ► 

ß Verlust und Neugliederung des Raumes ► 

Pflanzen und Tiere 

ß Verlust von Teillebensräumen und Möglichkeit zur Errichtung von 

► 

Potentialen für neue Lebensräume durch Grüngestaltung 

Boden ß Beeinträchtigung der Bodenfunktion (Grundwasser, Regenwasserretention) ▲ 

ß Verlust von Bodenfunktionen (Versiegelung, Bodenbewegung, Verdichtung) ▲ 

Wasser ß Reduzierung der Grundwasserneubildungsrate ▲ 

ß Beschleunigung des Wasserabflusses ▲ 

ß Verlust von Oberflächenwasserretention ▲ 

Klima/Luft ß Veränderung des lokalen Kleinklimas durch Versiegelung und Bebauung ► 

Landschaft ß Neustrukturierung des Landschaftsbildes mit Chancen zur Aufwertung ► 

▲▲sehr erheblich, ▲erheblich, ►weniger erheblich, ▼nicht erheblich 

b) Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung 

und bei Nichtdurchführung der Planung 

Im Zuge der Realisierung der Planung werden derzeit schon als Lagerflächen genutzte und tw. mit 

baulichen Anlagen bestandene Flächen in Richtung gewerbliche Bebauung umgewandelt. Durch die 

Planung kommt es im Bereich der Bau- und Verkehrsflächen zu Bodenversiegelungen mit 

einhergehender Verringerung der Grundwasserneubildungsrate und Verlust der Bodenfunktionen. 

Bedeutende Biotopstrukturen sind von der Planung nicht betroffen. 

Erhebliche Umweltauswirkungen der Planung und erforderliche Maßnahmen 

Im Umweltbericht sind sowohl die Auswirkungen innerhalb des eigentlichen Plangebietes wie auch 

mögliche Fernwirkungen zu untersuchen. Eine sachgerechte Ermittlung und Bewertung der 

Auswirkungen sowie die Konfliktbewältigung erfordern eine Gesamtbetrachtung, in die die in der 

verbindlichen Bauleitplanung festzusetzenden Planungsinhalte mit den jeweiligen Strukturdaten zur 

baulichen Entwicklung einfließen. Da diese aufgrund der geplanten Nutzungsart (Gewerbegebiet) 

ersichtlich sind, werden sie nachfolgend für die Bewertung und die Abhandlung der Eingriffsregelung 

zugrunde gelegt. 

Aufgrund der genannten Beeinträchtigungen innerhalb des Geltungsbereiches sind folgende 

Auswirkungen zu erwarten: 

Für das Schutzgut Boden: Verlust von Bodenfruchtbarkeit durch die Versiegelungs- und Verdichtungsmaßnahmen. 

Für das Schutzgut Wasser: Erhöhung des Oberflächenabflusses, Verringerung der Grundwasserneubildungsrate, unwesentlich 

erhöhte Schadstoffbelastungen. 

Für das Schutzgut Klima/Luft: In Teilbereichen mikroklimatische Veränderungen (höhere Durchschnittstemperaturen), 

unwesentlich erhöhte Schadstoffbelastungen. 

Für das Schutzgut Arten und Lebensgemeinschaften: Erhöhtes Störpotential durch Kfz-Verkehr, Gewerbelärm, Bebauung. 

Schutzgüter 

Mensch 

Beschreibung und Bewertung der Auswirkungen 

Da die Betroffenheit des Menschen, seiner Gesundheit und seines Wohlbefindens im Plangebiet an die 

„Aktivitäten“ Arbeiten und Wohnen geknüpft ist, müssen insbesondere die Wirkfaktoren Lärm und 

Schadstoffimmissionen betrachtet werden. Daneben spielt aber auch die Zugänglichkeit potentieller 

Erholungsräume eine Rolle, während die visuellen Beeinträchtigungen in Kapitel „Landschaft“ 

abgehandelt werden. 

Landwirtschaftliche Immissionen: 

Die zu einer ordnungsgemäßen Landwirtschaft erforderlichen Bewirtschaftungsmaßnahmen und die 

daraus resultierenden unvermeidlichen Immissionen (wie z.B. Staub, Gerüche, Lärm landwirtschaftlicher 




Maschinen) sind aufgrund des planerischen Gebotes der gegenseitigen Rücksichtnahme hinzunehmen. 

Das Plangebiet ist aufgrund der vorhandenen Nachbarschaft zu landwirtschaftlich genutzten Flächen 

vorbelastet. Daraus ergibt sich ein verminderter Schutzanspruch, der sich somit auf das ortsübliche und 

tolerierbare Maß beschränkt. 

Das neue Baugebiet liegt in der Randlage des Ortskernes von Neubörger. In der weiteren Umgebung 

sind landwirtschaftliche Betriebe mit Tierhaltungsanlagen vorhanden. Zur Beurteilung der 

landwirtschaftlichen Immissionen wurde von der Landwirtschaftskammer Niedersachsen, Fachbereich 

3.12, eine „Immissionsprognose Landwirtschaft zur Bauleitplanung im Bereich Jümberger Straße“ 

(02.07.2010) erstellt. Zusammenfassend wird in dem Gutachten ausgeführt: 

„Die Gemeinde Neubörger beabsichtigt im Rahmen der Bauleitplanung für die städtebauliche Entwicklung Flächen für die 

Gewerbenutzung auszuweisen. Im Umfeld des Plangebietes sind Betriebe mit Tierhaltung und entsprechenden 

Geruchsemissionen ansässig. Aus diesem Grund beauftragte die Gemeinde Neubörger die LWK Niedersachsen mit der 

Erstellung einer Immissionsprognose gemäß der in Niedersachsen anzuwendenden Geruchsimmissions-Richtlinie (GIRL). Mit 

der vorliegenden Beurteilung war zu prüfen, ob unter Berücksichtigung der Tierhaltung der umliegenden Tierhaltungsanlagen 

und der Wirtschaftsdüngerlagerung die geplante städtebauliche Entwicklung aus immissionsschutztachlicher Sicht vertretbar 

ist. Für die Immissionsbewertung wurde das Programm AUSTAL2000G (Benutzeroberfläche "AUSTAL View TG", Version 

6.4.0) herangezogen, bei dem es sich um eine Weiterentwicklung der in Anhang 3 der TA Luft beschriebenen 

Ausbreitungsrechnung AUSTAL2000 handelt. 

Im beurteilten Plangebiet im Bereich der Jümberger 

Straße in der Gemeinde Neubörger werden Häufigkeiten 

der Geruchswahrnehmung an 12 bis 16 % der 

Jahresstunden prognostiziert, wobei die höheren Werte 

aufgrund der Lage und der Nähe zu den Emissionsquellen 

im Süden des Bereiches auftreten. Der zulässige 

maximale Immissionswert (lW) für die Ausweisung von 

Gewerbe- bzw. Industriegebieten beträgt gemäß GIRL 

0,15 (entspricht einer Geruchswahrnehmungshäufigkeit an 

15 % der Jahresstunden). Dieser Wert wird im südlichen 

Teil des Plangebietes auf einer Fläche von ca. 430 m² 

überschritten, so dass hier erhebliche Belästigungen durch 

Geruchsimmissionen aus der landwirtschaftlichen 

Tierhaltung nicht auszuschließen sind. Flächen mit einer 

höheren als der jeweils zulässigen 

Geruchsstundenhäufigkeit entsprechend der geplanten Nutzungsart sollten von einer Bebauung ausgeschlossen werden. Auf 

die Möglichkeit der Festlegung von Zwischenwerten wurde im Abschnitt 3 hingewiesen.“ 

In einer Ergänzung (27.10.2010) wurden die Entwicklungsmöglichkeiten des Betriebes LW2 mit 

berücksichtigt und Maßnahmen beschrieben: 

„Die Entwicklung des Betriebes LW 2 wurde mit 212 

Mastschweinen im Bereich des vorhandenen Gebäudes LW 2.2 

berücksichtigt (Abluft 10m über Flur). Darüber hinaus wurde die 

Abdeckung der Wirtschaftsdüngerlager WD 1 und WD 2 mit 

einer Strohhäckselschicht als emissionsmindernde Maßnahme 

einbezogen, die mit den Eigentümern abzustimmen ist, da sie 

über die derzeit bestehenden Anforderungen hinausgeht. Ohne 

diese Maßnahme liegen die Immissionswerte fast im gesamten 

Plangebiet über 0,15.“ 

Bzgl. der Abdeckung der Wirtschaftsdünger wurde 

zwischenzeitlich eine Vereinbarung mit den 

Eigentümern und Betreibern getroffen. Damit ist 

gewährleistet, daß die Immissionswerte unter 0,15 

liegen. Einer Ausweisung des Gewerbegebietes stehen 

somit keine immissionsrechtlichen Problem-stellungen 

mehr entgegen. 

Unter Berücksichtigung der Bestandsituation und vor dem Hintergrund, dass unter Berücksichtigung der 

Abdeckung der Wirtschaftsdünger keine Überschreitungen zu erwarten sind und die Vorbelastung aus 

der umgebenden Landwirtschaft bekannt und akzeptiert ist, kann nach Auffassung der Samtgemeinde 




Dörpen den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- 

und Arbeitsbevölkerung mit dieser Planung weiterhin Rechnung getragen werden. 

Lärm: 

Im Zuge der Aufstellung dieser Flächennutzungsplanänderung wurde vom Büro für Lärmschutz Dipl.-Ing. 

Jacobs, Papenburg, ein schalltechnisches Gutachten erstellt. Durch entsprechende Festsetzungen im 

Bebauungsplan kann der Schutz der Bevölkerung vor den von den Gewerbeflächen ausgehenden 

Lärmemissionen gewährleistet werden. Die Erhaltung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse und der 

Schutz der Bevölkerung vor Lärmimmissionen sind durch entsprechende Festsetzungen im 

nachfolgenden Bebauungsplan sicherzustellen. Es sind daher Emissionskontingente gemäß den 

Aussagen des schalltechnischen Gutachtens festzusetzen. Das Gutachten kommt in der 

schalltechnischen Beurteilung zu dem Ergebnis, dass unter Beachtung der Vorgaben für die 

nachfolgende verbindliche Bauleitplanung eine Darstellung und schließlich auch Entwicklung des 

zukünftigen Gewerbegebietes möglich ist. 

Vorbelastung: Die Wehrbereichsverwaltung Nord weist auf Folgendes hin: Das o.g. Plangebiet liegt in 

der Nähe des Schießplatzes Meppen der WTD 91. Bei diesem Platz handelt es sich um eine seit 

Jahrzehnten bestehende Anlage der Landesverteidigung. Auf dem Platz findet regelmäßig tags und 

nachts Erprobungsbetrieb statt. Dabei entstehen Lärmemissionen, die unter besonderen Bedingungen 

Schallpegelspitzenwerte erreichen, die die TA-Lärm und in der VDI-Richtlinie 2058 BI. 1 angegebenen 

Werte überschreiten können. Diese Lärmemissionen sind aus folgenden Gesichtspunkten hinzunehmen: 

Für das Plangebiet besteht eine weitestgehend bestandsgebundene Situation, in der hinsichtlich der 

Nachbarschaft von Wohnen und Erprobungsbetrieb eine ortsübliche Vorbelastung anzuerkennen ist. Art 

und Ausmaß der Lärmemissionen sind bekannt. Die Lärmemissionen haben im Plangebiet die Qualität 

der Herkömmlichkeit und der sozialen Adäquanz erreicht. Die Eigentümer und künftigen Erwerber der 

ausgewiesenen Baugrundstücke werden auf diese Sachlage ausdrücklich hingewiesen. Sie werden 

ferner darauf hingewiesen, dass die WTD 91 keine Einschränkungen des Erprobungsbetriebes 

akzeptieren kann. Die WTD 91 ist auf die Nutzung des Platzes angewiesen und hat keine Möglichkeit, an 

anderem Ort den hier stattfindenden Erprobungsbetrieb durchzuführen. Aktive Schallschutzmaßnahmen 

zur Verringerung der Lärmemissionen sind nicht möglich. Für die in Kenntnis dieses Sachverhaltes 

errichteten baulichen Anlagen können gegen die Bundeswehr keine privat- oder öffentlich-rechtlichen 

nachbarlichen Abwehransprüche auf eine Verringerung der Emissionen oder auf einen Ausgleich für 

passive Schallschutzmaßnahmen geltend gemacht werden. Die Bauherren errichten bauliche Anlagen in 

Kenntnis dieser Sachlage. Sie schützen sich durch eine geeignete Gebäudeanordnung und 

Grundrißgestaltung sowie durch bauliche Schallschutzmaßnahmen soweit technisch möglich gegen die 

Immissionen. 

Schadstoffe: 

Abgase aus Heizungen lassen aufgrund der zulässigen Art der Bebauung und Nutzung sowie der 

gültigen Wärmestandards und moderner Heizungsanlagen keine erhebliche Beeinträchtigung erwarten. 

Maßnahmenempfehlungen zur Reduzierung der Schadstoffemissionen sind nicht erforderlich. Die 

hauptsächlich vom Verkehr verursachten Immissionen können die Wohn- als auch die Erholungsfunktion 

aufgrund der Geringfügigkeit nicht erheblich beeinträchtigen. Sie summieren sich zu der bereits 

vorhandenen Vorbelastung aus der Umgebung. 

Altlasten: Unter Altlasten versteht man Beeinträchtigungen, u.a. chemische Kontaminationen des 

Untergrundes, die eine potentielle Gefahr für Mensch und Umwelt darstellen, aber nicht mehr in 

Zusammenhang mit aktiven Geländenutzungen stehen. Unter dem Begriff Altlasten werden 

Altablagerungen und Altstandorte zusammengefaßt, von denen eine Gefahr für die Schutzgüter der 

öffentlichen Sicherheit und Ordnung ausgeht. Innerhalb des Geltungsbereiches als auch in der 

Umgebung sind keine Altlasten bekannt. 

Tiere und Pflanzen 

Als Eingriffe, die zu erheblichen und nachhaltigen Beeinträchtigungen des Schutzgutes Tiere und 

Pflanzen führen können, sind der Verlust und die Überprägung früher einmal landwirtschaftlich genutzter 

Flächen durch Bebauung und Versiegelung zu bewerten. Durch das geplante Gewerbegebiet werden 

aufgrund des aktuellen Bestandes keine Wechselwirkungen unterbrochen bzw. beeinträchtigt. 

Gefährdete Arten wurden nicht festgestellt. Vorranggebiete für Natur- und Landschaft (geschützte bzw. 

schutzwürdige Bereiche) kommen innerhalb dieser Geltungsbereichsflächen sowie in den angrenzenden 

Bereichen nicht vor, so dass auch kein Risikopotential zu beschreiben ist. Auf den beschriebenen 




Geltungsbereichsflächen können aufgrund der intensiven Nutzung nur sehr bedingt Insekten der 

Krautschicht leben. Dieser Biotoptyp bietet lediglich eine deutlich untergeordnete Habitatsfunktion für 

eine geringe Zahl angepaßter bzw. unempfindlicher Arten. 

Eingriffsbilanzierung: 

Durch die Bauleitplanung werden früher einmal landwirtschaftlich genutzte Flächen in gewerbliche 

Baufläche mit entsprechendem Versiegelungsgrad umgewandelt. Aufgrund der vorgesehenen Nutzung 

wird für das geplante Gewerbegebiet von einer Grundflächenzahl GRZ von 0,8 (Versiegelungsgrad) 

ausgegangen. Somit können die nachfolgenden städtebaulichen Daten zugrunde gelegt werden: 

Zweckbest. m² anteilig % 

1. Geltungsbereich Gesamtfläche 4.528 100% 

2. G - gewerbliche Baufläche 4.528 100,0% 

max. überbaubare Fläche bei GRZ = 0,8 3.622 

3. Versiegelbare Baugebietsfläche gesamt 3.622 

Unversiegelbare Baugebietsfläche insgesamt 906 

Bei dem Plangebiet handelt es sich um Bereiche von untergeordneter Bedeutung. Das Umfeld stellt sich 

in erster Linie als landwirtschaftliche Ackerflächen (intensiv genutzt), Straße sowie vorhandener 

Bebauung dar. Diese Bereiche sind ebenso wie die Wechselbeziehungen durch die bestehende 

Nutzungsstruktur und die daraus ableitbare Vorbelastung innerhalb des Geltungsbereiches nur von 

untergeordneter Bedeutung, so dass auf eine eingehende Betrachtung verzichtet werden kann. Bei der 

Bestandsermittlung wird von der ehemaligen Nutzung ausgegangen und somit eine landwirtschaftlich 

genutzte Ackerfläche zugrunde gelegt. Diese wird im Bestand mit dem Faktor 1 bewertet. Die 

Gegenüberstellung des Eingriffssachverhaltes und der Planungsanalyse orientiert sich an der 

„Arbeitshilfe zur Ermittlung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen in der Bauleitplanung“ (2008). Somit 

ergibt sich folgende Bilanzierung des Bestandes (Kürzelverwendung nach DRACHENFELS): 

Bestand: Fläche (m²) Wertfaktor Flächenwert 

innerhalb des Geltungsbereichs: 

A - Ackerfläche 4.528 1 4.528 

SUMME 4.528 4.528 

Außerhalb des Geltungsbereichs angrenzend: 

Angrenzend: Wohngebäude, Ackerflächen, Straße 

SUMME 4.528 

Dieser Bestandsermittlung wird die Analyse des Planungssachverhaltes gegenübergestellt. Dabei 

werden die versiegelbaren Flächen mit dem Wertfaktor 0, die unversiegelbaren Bereiche mit dem WF 

1,0 bewertet. Die Planung kann demnach wie folgt bewertet werden: 

Planung/Kompensation: Fläche (m²) Wertfaktor Flächenwert 

gesamt versiegelbare Bauflächen gesamt 3.622 0 0 

unversiegelte Flächen gesamt 906 1 906 

SUMME 4.528 906 

Durch den Vergleich des IST-Zustandes mit der Planung ergibt sich folgende Bilanzierung des 

Flächenwertes: 

Flächenwert Eingriffsbilanzierung 4.528 

Flächenwert Kompensation 906 

Differenz -3.622 

Durch den Vergleich des Eingriffsflächenwertes mit dem Flächenwert der Maßnahmenplanung ergibt 

sich ein rechnerisches Defizit von 3.622 Werteinheiten, so dass eine Ersatzmaßnahme erforderlich wird. 

Boden 

Durch die Planung ergeben sich Auswirkungen hinsichtlich des Bodenverlustes durch bauliche Anlagen. 

Unvermeidbar sind Versiegelungen durch Gebäude und versiegelte Freiflächen innerhalb des 

Baugebietes. Außerdem kann es während der Bauphase zu Bodenverdichtung und ggf. 




Schadstoffeinträgen durch Baumaschinen kommen. Eine Überbauung und damit einhergehende 

Bodenversiegelung ist an dieser Stelle jedoch unvermeidbar, da keine Standortalternativen möglich sind. 

Wasser 

Auf die Umweltauswirkungen für das Schutzgut Wasser hat der Bebauungsplan insofern reagiert, als das 

als unbelastet geltende und nicht als Brauchwasser genutzte Dachflächenwasser auf dem Grundstück 

oberflächig oder unterirdisch zu versickern ist. Der Versiegelungsgrad und der Hinweis, daß das 

anfallende Regenwasser auf den jeweiligen Grundstücken zu belassen ist, lassen den Bauherren 

ausreichend Spielraum und Gestaltungsmöglichkeiten, um den Anforderungen gerecht werden zu 

können. Durch die voraussichtliche Bebauungsdichte und die potentielle Möglichkeit der 

Rigolenversickerung wird die Fähigkeit zur Versickerung des Oberflächenwassers zumindest teilweise 

erhalten. Durch die o.g. Vorschrift kann eine Oberflächenwasserversickerung auf den Grundstücken, 

also am Ort der Entstehung erreicht werden. 

Kultur- und sonstige Sachgüter 

Archäologische oder sonstige Denkmale sind innerhalb des Plangebietes als auch in der näheren 

Umgebung nicht bekannt. Eine kulturhistorische Bedeutung der Böden kann ebenfalls nicht festgestellt 

werden. Nach § 1 Abs. 5 Nr. 5 BauGB sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen auch die Belange des 

Denkmalschutzes und der Denkmalpflege zu beachten. Diese sind – da keine denkmalschutzwürdigen 

Bereiche vorhanden sind - jedoch durch die vorliegende Planung nicht betroffen. Bodendenkmale sind 

für den Geltungsbereich und die Umgebung nicht bekannt, so dass keine Konfliktsituation zu 

beschreiben ist. Allgemein gilt: Nach § 1 Abs. 5 Nr. 5 BauGB sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen 

auch die Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege zu beachten. Es wird auf folgendes 

hingewiesen: 




2. Bodenfunde und FundsteIlen sind bis zum Ablauf von 4 Werktagen nach der Anzeige unverändert zu 

lassen, bzw. für ihren Schutz ist Sorge zu tragen, wenn nicht die Denkmalschutzbehörde vorher die 

Fortsetzung der Arbeiten gestattet. ((§ 14 Abs. 2 NDSchG) 

Telefon-Nr. der Unteren Denkmalschutzbehörde: (05931) 44-1468 oder (05931) 44-1466. 

Nichtdurchführung der Planung 

Ohne diese Gebietsentwicklung würde der gewerbliche Standort der Fa.Walker in Frage gestellt und eine 

Abwanderung in andere Gemeinden in die Diskussion der Betriebserweiterung einbezogen werden. Dies 

würde sich neben dem Verlust von Arbeitsplätzen in der Gemeinde Neubörger auch auf die finanziellen 

Gestaltungsmöglichkeiten der Gemeinde auswirken und die Handlungsfähigkeit einschränken. Dies 

würde dem Allgemeinwohl abträglich sein. Die Entwicklung wird auf eine reine Bestandssicherung 

beschränkt, die eine zukünftige Entwicklung der Gemeinde und die Sicherung sowie den Ausbau von 

Arbeitsplätzen in Frage stellt. 

c) Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der 

nachteiligen Auswirkungen 

Durch die Umwandlung in Gewerbebaufläche werden keine bedeutsamen Biotopstrukturen entfernt oder 

gefährdet. Aufgrund der umgebenden Nutzungsstruktur sind Beeinträchtigungen hinsichtlich 

Wechselwirkungen nicht zu erwarten. Für die verbindliche Bauleitplanung wird zur Verbesserung der 

landschaftlichen Einbindung des Baugebietes eine abschirmende Anpflanzung empfohlen. 

Dem zukünftigen Bauherrn wird weiterhin empfohlen, die Grundstücksgrenzen mit Heckenanpflanzungen 

(Laubholzhecken) zu versehen und falls erforderlich eine Kleintiergerechte Einzäunung vorzunehmen. 

Zur weiteren ökologischen Aufwertung des Plangebiets wird weiterhin die Anlage von extensiven 

Dachbegrünungen (z. B. auf Hallen, Nebengebäuden etc.) sowie Fassadenbegrünung (an großflächigen 

Mauern, an Nebenanlagen etc.) angeregt. Für die Fassadenbegrünung können Waldrebe (Clematis 

spec.), Efeu (Hedera spec.), Hopfen (Humulus lupulus), Kletterhortensie (Hydrangea spec.) oder Weinrebe 

(Vitis vinitera u. ssp.) verwandt werden. Weiterhin wird angeregt, das als unbelastet geltende und nicht als 

Brauchwasser genutzte Regenwasser auf dem jeweiligen Grundstück oberflächig oder unterirdisch zu 

versickern. 

d) In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten unter Berücksichtigung 

der Ziele und des räumlichen Geltungsbereichs des Bauleitplans 




Mit dieser Bauleitplanung soll die planerische Möglichkeit geschaffen werden, ein neues Gewerbegebiet 

zu erschließen und damit einem Betrieb die Weiterentwicklung zu ermöglichen. Da die Flächen zur 

Verfügung stehen, ist es aus städtebaulichen Gründen sinnvoll, hier eine begrenzte gewerbliche 

Erweiterungsplanung in Neubörger zu ermöglichen. 

Auf Grund der vorhandenen Infrastruktur (Anbindung an vorhandene Straße sowie an bestehende Ver- 

und Entsorgungseinrichtungen) und der aus gemeindlicher Sicht wichtigen Sicherung des 

Betriebsstandortes und der Arbeitsplätze wurde dieser Standort als geeignet angesehen. Alternative und 

möglicherweise besser geeignete Standorte sind hierfür nicht erkennbar. 

6.4 Beschreibung der wichtigsten Merkmale der verwendeten technischen 

Verfahren bei der Umweltprüfung sowie Hinweise auf Schwierigkeiten, 

die bei der Zusammenstellung der Angaben aufgetreten sind 

Zur Ermittlung des Bestandes wurde eine Bestandserhebung durchgeführt und die Biotoptypen 

entsprechend dem „Kartierschlüssel für Biotoptypen in Niedersachsen“ (O.v.Drachenfels, 

Niedersächsisches Landesamt für Ökologie, Stand März 2004) aufgenommen. Zusätzlich wurden der 

Landschaftsrahmenplan des Landkreises Emsland bei der Ermittlung der Bestandssituation und der 

vorgesehenen Entwicklungsziele berücksichtigt. Die Eingriffsregelung zur Beurteilung der Planung aus 

der Sicht von Natur und Landschaft wurde in diesen Umweltbericht integriert. Die Eingriffsbilanzierung 

orientiert sich an der „Arbeitshilfe zur Ermittlung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen in der 

Bauleitplanung“ (Niedersächsischer Städtetag 2008). Es wurde ein Gutachten zur Ermittlung der 

Immissionssituation Lärm als auch der Gerüche erstellt. Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der 

Unterlage ergaben sich in erster Linie aufgrund der Tatsache, dass in diesem Stadium der 

Bauleitplanung viele bautechnische Frage (Wahl des Bauverfahrens, Bedarf und Lage von 

Baustelleneinrichtungsflächen, Erschließung der Baufläche etc.) nicht erörtert werden können, so dass 

hier ein Informationsdefizit vorliegt. Insbesondere die baubedingten Beeinträchtigungen des Vorhabens 

konnten daher nur sehr vage abgeschätzt werden. Weitere technische Verfahren liegen zum jetzigen 

Zeitpunkt nicht vor. 

6.5 Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der 

erheblichen Auswirkungen der Durchführung des Bauleitplans auf die 

Umwelt 

Die erforderlichen Kompensationsmaßnahmen werden direkt gegenüber dem Plangebiet umgesetzt. Die 

Gemeinde Neubörger prüft nach Inkrafttreten des nachfolgenden Bebauungsplanes in regelmäßigen 

Abständen, ob und in welchem Umfang die Entwicklungsziele erreicht sind. Ggf. werden gemeinsam 

ergänzende Maßnahmen festgelegt, um die Entwicklungsziele zu erreichen. 

6.6 Allgemein verständliche Zusammenfassung 

Der vorliegende Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes ist das Ergebnis eingehender Prüfungen und 

dient dem Erhalt und der Sicherung von Arbeitsplätzen sowie eines Betriebsstandortes in der Gemeinde 

Neubörger. Die Planung sieht ein Gewerbegebiet vor. Die bisher als Fläche für die Landwirtschaft 

dargestellten Bereiche werden somit überplant. Das Plangebiet wird über die angrenzende Jümberger 

Straße an das vorhandene öffentliche Verkehrsnetz angebunden. 

Als voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen im Sinne des § 2 Abs. 4 BauGB, die mit der 

Bauleitplanung vorbereitet werden, sind der Verlust von Boden und Bodenfunktionen durch 

Versiegelung, damit verbunden ein erhöhter Oberflächenwasserabfluss und eine verringerte 

Grundwasserneubildungsrate sowie die Veränderung der Lebensräume von Tieren und Pflanzen zu 

nennen. Die Eingriffe in Natur und Landschaft werden unter Berücksichtigung von anerkannten 

Beurteilungsmaßstäben bewertet. Dabei wurde die ehemalige Nutzung als landwirtschaftliche Fläche 

zugrunde gelegt. Maßnahmen zur Vermeidung, zur Minimierung und zum Ausgleich (sind im 

nachfolgenden Bebauungsplan detailliert festzulegen) werden im Umweltbericht angesprochen. Die 

Empfehlungen reichen von der Minimierung der Bodenversiegelung bis zur Festsetzung von 

Ausgleichsmaßnahmen. Die Belastung durch landwirtschaftliche Immissionen ist nach dem Grundsatz 

situationsbestimmter Planung als Vorbelastung am Rande einer dörflichen / ländlichen Ortslage als 

„hinzunehmen“ zu beurteilen. Ausweislich durchgeführter Begutachtungen sind hinsichtlich der Lärm- 




und Geruchssituation keine Restriktionen abzuleiten, die die Ausweisung des geplanten 

Gewerbegebietes beeinträchtigen würden. Die Beeinträchtigung der Lebensräume für Tiere und Pflanzen 

ist minimal, da schon jetzt die Flächen deutlich überformt sind und als betriebliche Flächen mitgenutzt 

werden. 

Zusammenfassend ist festzustellen, dass unter Berücksichtigung der Maßnahmen zur Vermeidung, 

Minimierung und zum Ausgleich der erheblichen Umweltauswirkungen durch die Baugebietsentwicklung 

keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen zu erwarten sind. 

7. Verfahren und Abwägung 

7.1 Aufstellungsbeschluss / Auslegungsbeschluß 

Der Rat der Gemeinde Neubörger hat am 07.06.2011 beschlossen, den Bebauungsplan Nr. 25 

„Gewerbegebiet Jümberger Straße" aufzustellen. 

Der Rat der Gemeinde Neubörger hat am 14.12.2011 beschlossen, den Bebauungsplan Nr. 25 

„Gewerbegebiet Jümberger Straße" auszulegen. 

7.2 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (1) BauGB 

Im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung wurde den Bürgern und Bürgerinnen der Gemeinde 

Neubörger am 31.10.2011 Gelegenheit gegeben, sich die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung 

erläutern zu lassen. Es waren keine Personen erschienen. Anregungen oder Hinweise wurden nicht 

abgegeben. 

7.3 Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher 

Belange gem. § 4 (1) BauGB 

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung 

berührt werden kann, sind frühzeitig zu unterrichten und zur Äußerung auch im Hinblick auf den 

erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach §2 Abs. 4 aufzufordern. Dies 

erfolgte mit Schreiben der Gemeinde Neubörger vom 18.10.2011. In diesem 

Behördenbeteiligungsverfahren (Scoping) wurden erste Stellungnahmen zum Bebauungsplanentwurf 

eingereicht, die wie folgt berücksichtigt werden können: 

EWE AG Netzregion Cloppenburg/Emsland: Im Geltungsbereich des oben genannten Bebauungsplanes 

befinden sich Gas- und Stromhausanschlussleitungen. Weitere Gas-, Strom- und Telekommunikationsleitungen 

der EWE NETZ GmbH befinden sich im Verlauf der vorhandenen Straßenkörper. Die betroffenen Leitungen 

müssen in ihrem Bestand erhalten bleiben. Bei Arbeiten im Bereich unserer Leitungen muss ein Abstand 

eingehalten werden, der eine Schädigung ausschließt. In Leitungsnähe sind die Erdarbeiten unbedingt von Hand 

mit äußerster Vorsicht, nach Absprache mit unserer Bezirksmeisterei in Dörpen, Tel. 04963 9084-420, 

durchzuführen. Vorausgesetzt, unsere Versorgungsleitungen werden berücksichtigt, bestehen keine Bedenken 

gegen den Bebauungsplan Nr. 25 "Gewerbegebiet Jümberger Straße" der Gemeinde Neubörger. Die Erschließung 

des Baugebietes mit Versorgungseinrichtungen der EWE NETZ GmbH erfolgt gemäß Konzessionsvertrag. Fragen 

hierzu richten Sie bitte an Herrn Langen von der Abteilung Netzbau in Haselünne. Sie erreichen ihn unter der 

Telefonnummer 05961 501-282. Für den sicheren Betrieb und die Unterhaltung der erforderlichen 

Versorgungsleitungen bitten wir Sie, entlang der geplanten Verkehrswege an der Straßenseite mit der 

überwiegenden Bebauung Versorgungstrassen ohne schwere Oberflächenbefestigung vorzusehen. Zusätzlich ist 

darauf zu achten, dass uns ausreichend Zeit zwischen dem Bau der Kanalisation und dem Erstellen der 

Fahrbahndecke eingeräumt wird, um unsere Versorgungsleitungen zu verlegen. Falls für die 

Oberflächenentwässerung Rigolen eingebaut werden sollen, ist eine gesonderte Absprache für die Planung 

unserer Versorgungstrassen notwendig. Für die Festlegung von Baumstandorten weisen wir auf das "Merkblatt 

über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen" hin. Mit diesem Schreiben erhalten Sie 

unsere Bestandspläne im Maßstab 1: 1000. 

Hierzu wird seitens der Gemeinde Neubörger ausgeführt: Der Hinweis wird in die Begründung 

aufgenommen. 




Deutsche Telekom Netzproduktion GmbH: … durch die o. a. Planung werden die Belange der Deutschen 

Telekom AG zur Zeit nicht berührt. Bei Planungsänderungen bitten wir uns erneut zu beteiligen. Wir weisen auf 

folgendes hin: Für den rechtzeitigen Ausbau des Telekommunikationsnetzes sowie die Koordinierung mit dem 

Straßenbau und den Baumaßnahmen der anderen Leitungsträger ist es notwendig, dass Beginn und Ablauf der 

Erschließungsmaßnahmen beim zuständigen Ressort Produktion Technische Infrastruktur, Niederlassung 

Nordwest, 26789 Leer, Jahnstraße 5, Tel. (0491) 88- 74 34, so früh wie möglich, mindestens 6 Wochen vor 

Baubeginn, schriftlich angezeigt werden. 


in die Begründung aufgenommen. 

Landkreis Emsland – Raumordnung: 

Gemäß Regionales Raumordnungsprogramm Landkreis Emsland (RROP 2010) liegt das Plangebiet in einem 

Vorbehaltsgebiet für Landwirtschaft (RROP 3.7 02 Satz 2) und grenzt an einen regional bedeutsamen 

Radwanderweg (RROP 3.10 08). Lt. RROP 2.1 01 Satz 1 soll bei allen Planungen einer bedarfsgerechten 

Siedlungsentwicklung ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Siedlungs- und Freiraumstrukturen angestrebt 

werden. Darüber hinaus sind vor der Inanspruchnahme neuer Siedlungsflächen flächensparende Alternativen zu 

prüfen (RROP 2.1 03 Satz 2). Sofern im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung sichergestellt wird, dass der 

Radwanderweg in seiner Funktion nicht wesentlich beeinträchtigt wird (z.B. durch entsprechende Einpflanzungen), 

bestehen keine raumordnerischen Bedenken gegen das Vorhaben, zumal das betroffene Plangebiet bereits als 

Betriebs- und Lagerplatz genutzt wird. 

Hierzu wird seitens der Gemeinde Neubörger ausgeführt: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Der 

regional bedeutsame Radwanderweg liegt außerhalb des Geltungsbereiches und wird von den Maßnahmen 

nicht tangiert oder beeinträchtigt 

Landkreis Emsland – Naturschutz und Forsten: Das Plangebiet befindet sich an einer locker bebauten Straße 

im Gemeindegebiet der Gemeinde Neubörger. Die lockere Bebauung wird dabei vornehmlich von 

landwirtschaftlichen Betrieben bzw. Gebäuden bestimmt. Nach Osten öffnet sich die freie und offene Landschaft, 

die von einer intensiven landwirtschaftlichen Nutzung geprägt wird. Nach Norden und Süden fällt der Blick 

ebenfalls auf eine Landschaft, die intensiv landwirtschaftlich genutzt wird. Im Westen liegt der Ortskern der 

Gemeinde Neubörger. Empfindliche Ökosysteme, sensible oder schutzwürdige Bereiche (z. B. 

Magerrasenstandorte) oder Gebiete mit einem Schutzstatus (z. B. Natura 2000- Gebiete, NSG, LSG) sind nicht 

vorhanden. Im Sinne der Vermeidung und Minimierung von Eingriffen in den Naturhaushalt und das 

Landschaftsbild gilt es, gem. § 13 BNatSchG die Bauleitplanungen an die örtlichen Gegebenheiten anzupassen, 

um vorhandene Grünstrukturen wie Waldflächen, Baumreihen oder -gruppen, Gehölzinseln, Feldhecken, 

Staudenfluren, Ruderalflächen und Gewässer, aber auch Geländeerhebungen, Geländekanten ,-abbrüche oder - 

senken zu schützen und dauerhaft zu erhalten. Gleiches gilt für Landschaftselemente, die einen kulturhistorischen 

oder anderen Hintergrund erkennen lassen, wie Hohlwege, markante Einzelbäume (z. B. Gerichts- oder 

Versammlungseichen), Alleen, Eschböden oder Findlinge in exponierter Lage. Für die o. g. Bauleitplanung ist eine 

Umweltplanung einschließlich einer Vorprüfung des Einzelfalls durchzuführen. Die entsprechenden Daten, 

Erhebungen und Untersuchungen sind beizubringen. Aufgrund der Lage, der Größe und der Beschaffenheit des 

Plangebiets kann sich die Umweltplanung auf die Mindestanforderungen beschränken. Als Mindestanforderung 

sind die Abarbeitung der einzelnen Schutzgüter und eine Bestandsaufnahme der im Plangebiet und unmittelbar an 

das Plangebiet angrenzenden Biotoptypen (Schutzgut Arten- und Lebensgemeinschaften) zu betrachten. Aus der 

zu erarbeitenden Eingriffsbilanzierung ist die Lage, die Art und der Umfang der Kompensationsmaßnahmen, die 

spätestens auf der Ebene der verbindlichen Bauleitplanung konkret und detailliert in Wort und Bild darzustellen 

sind, abzuleiten. Die Kompensationsmaßnahmen haben sich dabei an der Beeinträchtigung und Zerstörung der 

vorhandenen Biotoptypen zu orientieren. Die Durchführung einer speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (saP) 

ist nicht erforderlich. 

Hierzu wird seitens der Gemeinde Neubörger ausgeführt: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Es 

liegt eine relativ aktuelle Biotopkartierung vor, auf der weiter aufgebaut wird. Gemäß UVPG (Gesetz über die 

Umweltverträglichkeitsprüfung, 11.08.2010) § 17 „Aufstellung von Bauleitplänen“ Abs. 1 kann eine 

Vorprüfung des Einzelfalles entfallen: „Werden Bebauungspläne im Sinne des § 2 Absatz 3 Nummer 3, 

insbesondere bei Vorhaben nach den Nummern 18.1 bis 18.9 der Anlage 1, aufgestellt, geändert oder 

ergänzt, wird die Umweltverträglichkeitsprüfung einschließlich der Vorprüfung des Einzelfalls nach § 2 

Absatz 1 Satz 1 bis 3 sowie den §§ 3 bis 3f im Aufstellungsverfahren als Umweltprüfung nach den 

Vorschriften des Baugesetzbuchs durchgeführt. Abweichend von Satz 1 entfällt eine nach diesem Gesetz 

vorgeschriebene Vorprüfung des Einzelfalls, wenn für den aufzustellenden Bebauungsplan eine 

Umweltprüfung nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs, die zugleich den Anforderungen einer 

Umweltverträglichkeitsprüfung entspricht, durchgeführt wird.“ Handlungsbedarf fürt eine Vorpr+fung des 

Einzelfalls besteht daher nicht. 




Landkreis Emsland – Wasser und Bodenschutz, Abfallwirtschaft: 

Die Einflüsse auf den Wasserhaushalt (Grundwasserneubildungsrate, Vergrößerung und Beschleunigung des 

Wasserabflusses, Auswirkung auf die Wasserqualität, etc.) sind auf Grundlage wasserwirtschaftlicher 

Voruntersuchungen zum Bebauungsplan in der Umweltprüfung zu bewerten. Im Zuge der Bauleitplanung ist ein 

schlüssiges Konzept zur Beseitigung des Oberflächenwassers aufzuzeigen. Eventuell erforderliche 

wasserrechtliche Erlaubnisse oder Genehmigungen oder die Änderung bestehender, sind bei der unteren 

Wasserbehörde parallel zum Bauleitverfahren zu beantragen. 

Hinweise: Die Belange der Ver- und Entsorgung können auf Grundlage der eingereichten Unterlagen nicht beurteilt 

werden. Zur Reduzierung der Abflüsse sollten Flächen so wenig wie möglich versiegelt und die Verwendung von 

durchlässigen Befestigungen angestrebt werden. 


beachtet. Bei dem Betrieb Walker, der innerhalb des Plangebietes angesiedelt ist, handelt es sich um ein 

Unternehmen, welches vorgefertigte Formteile zwischenlagert, um sie dann später bei Kunden einzubauen. 

Es werden keine wassergefährdenden Stoffe gehandelt oder gelagert. Die derzeitige Entwässerung wird über 

im Boden verlegte Drainageleitungen sichergestellt. Das oberste Grundwasserstockwerk liegt nach 

Kartenlage etwa 3 m unter Geländeoberkante, so dass eine Versickerung an dieser Stelle möglich ist. Bei den 

Böden handelt es sich um den Bodentyp Gley-Podsol mit dem Profiltyp Sand aus glazifluviatilen 

Ablagerungen, die ausreichende Versickerungseigenschaften aufweisen. Die Behandlung des anfallenden 

Regenwassers (speichern, versickern o.a.) ist im Zuge des jeweiligen Baugenehmigungsverfahrens auf dem 

Grundstück nachzuweisen. 

Kreisverband der Wasser- und Bodenverbände: von den geplanten Maßnahmen der o. a. B-Planes werden 

Belange des Kreisverbandes nicht direkt berührt. Seitens des Verbandes bestehen daher keine Bedenken. Um 

eine weitere Beteiligung am Verfahren wird gebeten, da die Belange des Verbandes, im Rahmen der ggfls. 

erforderlichen Kompensationsmaßnahmen, noch geprüft werden müssen. 

Hierzu wird seitens der Gemeinde Neubörger ausgeführt: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Die 

Kompensationsmaßnahme wird auf dem Bebauungsplan mit dargestellt, so dass dann die Belange des 

Verbandes geprüft werden können. 

Landwirtschaftskammer Niedersachsen: Bezüglich des o. g. Vorhabens verweisen wir auf das 

Geruchsgutachten der Landwirtschaftskammer Niedersachsen vom 02.07.2011 und der Ergänzung zum Gutachten 

vom 24.11.2011. Der zulässige maximale Immissionswert (lW) für die Ausweisung von Gewerbe- und 

Industriegebieten beträgt gemäß GIRL 0,15 (entspricht einer Geruchswahrnehmungshäufigkeit an 15 % der 

Jahresstunden). Unter der Voraussetzung, dass die in der Ergänzung zum Geruchsgutachten beschriebenen 

immissionsmindernden Maßnahmen eingehalten werden, bestehen aus landwirtschaftlicher Sicht keine Bedenken. 

Hierzu wird seitens der Gemeinde Neubörger ausgeführt: Die Maßgaben aus der Ergänzung zum 

Geruchsgutachten werden beachtet. Die Betreiber des Wirtschaftsdüngerlagers werden eine 

Strohhäckselschicht als Abdeckung aufbringen, so dass die Immissionswerte eingehalten werden können. 

Bzgl. dieser Abdeckung der Wirtschaftsdünger wurde zwischenzeitlich eine Vereinbarung mit den 

Eigentümern und Betreibern des Wirtschaftsdüngerlagers getroffen. Damit ist gewährleistet, dass die 

Immissionswerte unter 0,15 liegen. Einer Ausweisung des Gewerbegebietes stehen somit keine 

immissionsrechtlichen Problem-stellungen mehr entgegen. 

Weitere abwägungsrelevante Hinweise, Bedenken oder Anregungen wurden nicht geäußert; Anregungen 

hinsichtlich des Untersuchungsumfanges des Umweltberichtes wurden nicht gegeben. 

8. Schlußbemerkung/Abwägung 

Die Gemeinde Neubörger als Träger der Planungshoheit sichert mit der bauleitplanerischen 

Erschließung in dem von diesem Plan erfaßten Bereich eine geordnete städtebauliche Nutzung und 

Entwicklung. Insbesondere sind dabei sowohl die privaten als auch die öffentlichen Belange 

berücksichtigt. 

Dem Gebot, den § 1 Abs. 5 BauGB bei der Aufstellung der Bauleitpläne zu berücksichtigen, wird durch 

die vorgenommenen Darstellungen ausreichend Rechnung getragen. Insbesondere den allgemeinen 

Anforderungen an die Belange gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse, die Gestaltung des Orts- und 




Landschaftsbildes, die Belange der Ver- und Entsorgung, Belange des Umweltschutzes, einschließlich 

des Naturschutzes und der Landschaftspflege und die Belange der Landwirtschaft wurde besondere 

Beachtung geschenkt. Die Ergebnisse der durchgeführten Untersuchungen zur Geruchssituation und zu 

lärmtechnischen Auswirkungen wurden bei der Aufstellung des Bebauungsplanes berücksichtigt. 

Die Kompensation des Eingriffes erfolgt auf einer 3.622 m² großen Teilfläche des Flurstückes Nr. 49/3 

der Flur 2 in der Gemarkung Neubörger. Die Fläche befindet sich gegenüber dem Plangebiet westlich 

der Jümberger Straße. Erhebliche negative Auswirkungen lassen sich in allen Bereichen nicht erkennen, 

so dass diese Bauleitplanung aus Sicht der Gemeinde Neubörger vollzugsfähig ist. 




Bearbeitet: 

Haren (Ems), den ________________ 

(Honnigfort) 

Büro für Landschaftsplanung, Dienstleistung und Projektmanagement 

Dipl.-Ing. Thomas Honnigfort * Nordring 21 * 49733 Haren (Ems) 

Tel.: 05932 - 50 35 15 * Fax: 05932 - 50 35 16 

e-mail: Thomas.Honnigfort@honnigfort.de 

Dieser Entwurf der Begründung hat in der Zeit vom _______ bis ________ gem. § 4 (2) BauGB 

zusammen mit dem Bebauungsplan Nr. 25 „Gewerbegebiet Jümberger Straße“ öffentlich 

ausgelegen. 

Neubörger, den _______________ 

_______________________________ 

Schmitz 

- Bürgermeister - 

Diese Begründung des Bebauungsplanes Nr. 25 „Gewerbegebiet Jümberger Straße“ hat dem 

Gemeinderat beim Satzungsbeschluß in seiner Sitzung am ____________ vorgelegen. 

Neubörger, den _______________ 

_______________________________ 

Schmitz 

- Bürgermeister -

GEWERBEGEBIET JÜMBERGER STRAßE - Samtgemeinde Dörpen

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