Steigende Mieten bei nachlassender Dynamik - DG Hyp

Hintergrund & Analyse
Steigende Mieten bei nachlassender Dynamik
DG HYP-Studie zum gewerblichen Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen
Hamburg. Der deutsche Investmentmarkt zeichnet sich durch
hohe Stabilität aus. Im vergangenen Jahr ist das Transaktionsvolumen
gewerblicher Immobilien in Deutschland gestiegen und hat
sich trotz nachlassender konjunktureller Dynamik in der ersten
Jahreshälfte 2012 auf gutem Niveau konsolidiert. Auch in Nordrhein-Westfalen
haben sich die Gewerbeimmobilienmärkte an den
wichtigsten Standorten gut entwickelt. Durch die hohe Zahl an Einwohnern,
Großstädten und Unternehmen auf relativ engem Raum
ist NRW als Immobilienstandort für Investoren von großem Interesse.
Mit rund 18 Millionen Einwohnern ist Nordrhein-Westfalen
das bevölkerungsreichste Bundesland und mit einem Anteil von
rund 22 Prozent an der gesamten Wirtschaftleistung Deutschlands
die Nummer eins unter den Bundesländern. Der Strukturwandel
ist vielerorts erfolgreich verlaufen, wodurch die Wirtschaft heute
mehr durch Dienstleistungen, Technologiestandorte und Konzernzentralen
als durch das verarbeitende Gewerbe geprägt ist. Zehn
der umsatzstärksten Unternehmen Deutschlands sind in NRW beheimatet.
Chancen und Vielfalt auf engem Raum
Gleichwohl hat der frühere Wachstumsmotor Deutschlands mit
der schwindenden Bedeutung von Kohle und Stahl an Leistungskraft
verloren. Die Wachstumsdynamik ist unterdurchschnittlich,
die Arbeitslosenquote höher als im bundesweiten Vergleich. Dennoch
bietet Nordrhein-Westfalen – neben den bekannten Metropolen
Köln und Düsseldorf – chancenreiche Immobilienstandorte,
wie eine aktuelle Studie der DG HYP ergeben hat. Beispiele sind
das mittelständisch geprägte Münster, die Universitätsstadt Aachen,
der Produktionsstandort Bielefeld, der Technologiestandort
Dortmund mit starkem Einzelhandel, der Logistikstandort Duisburg
sowie die Städte Essen und Bonn, in denen unter anderem
große Konzernzentralen beheimatet sind. Die Studie untersucht
die Entwicklung an den gewerblichen Immobilienmärkten in neun
Großstädten Nordrhein-Westfalens in den Segmenten Wohnen,
Büro und Handel. Neben den beiden Top-Standorten Köln und
Düsseldorf werden die sieben Oberzentren Münster, Bielefeld,
Dortmund, Essen, Duisburg, Aachen und Bonn analysiert.
Wohnungsmarkt: weiterhin hoher Mietzuwachs erwartet
In den neun untersuchten Städten befinden sich rund 27 Prozent
der Wohnungen Nordrhein-Westfalens. Die Voraussetzungen für
den Wohnungsmarkt sind aufgrund der Folgen des Strukturwandels
sehr verschieden. Standorte wie Duisburg und Essen verlieren
kontinuierlich Einwohner, Düsseldorf, Köln und Münster wachsen
hingegen stetig. Das Fertigstellungsniveau zwischen den Standorten
weist große Unterschiede auf. Während in Städten mit rückläufiger
Einwohnerzahl in den vergangenen Jahren weniger gebaut
wurde, war das Fertigstellungsniveau an Standorten mit wachsender
Bevölkerung überdurchschnittlich. Aber auch in diesen Städten
konnte der Wohnungsbedarf zunehmend weniger befriedigt
werden.
Insgesamt gesehen hat das Mietniveau in den vergangenen 20 Jahren
an keinem der untersuchten Standorte stärker als das allgemei-
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ne Preisniveau zugenommen. Starke Anstiege waren erst in den
Jahren von 2006 bis 2011 vor allem in Düsseldorf zu verzeichnen,
wo sich die gegensätzliche Entwicklung einer steigenden Bevölkerungszahl
und des niedrigen Wohnungsbaus besonders stark auswirkte.
Vor diesem Hintergrund hat die Wohnungsnachfrage und
damit die Mieten auch im nur wenige Kilometer entfernt liegenden
Duisburg spürbar zugenommen. In Bonn, Aachen, Düsseldorf und
Münster dürfte der Mietanstieg erhöht wahrgenommen worden
sein, da die Mieten in diesen Städten zwischenzeitlich gesunken
waren. Für den Wohnungserstbezug muss derzeit durchschnittlich
eine Miete von knapp neun Euro gezahlt werden. In Top-Lagen
sind es elf Euro bei einer Bandbreite von 8,5 bis 14,5 Euro. Für das
Gesamtjahr 2012 ist von einem Mietzuwachs um durchschnittlich
zwei Prozent auszugehen.
Nachfrage nach Büroflächen nimmt zu
Durch die hohe Konzentration der Büroflächen an den untersuchten
Standorten deckt der aktuelle Marktbericht der DG HYP fast 45
Prozent der gesamten Bürofläche in Nordrhein-Westfalen ab. Bedingt
durch ihre unterschiedliche Historie weisen die betrachteten
Büromärkte große strukturelle Unterschiede auf. So verfügen die
Verwaltungshochburgen Bonn und Düsseldorf über dreimal so viel
Quadratmeter Bürofläche je Einwohner wie die industriell geprägten
Städte Duisburg, Bielefeld und Dortmund. Die Ruhrgebietsstadt
Essen hat in Anbetracht der dort ansässigen Unternehmenszentralen
einen aus relativer Sicht größeren Büromarkt als ihre
ehemals auch auf Stahl und Kohle ausgerichteten Nachbarn. In
Aachen, Köln und Münster ist die relative Büromarktgröße eher
durchschnittlich.
Die unterschiedliche wirtschaftliche Entwicklung und die generelle
Ausrichtung als Industrie- oder als Verwaltungsstandort wirken
sich auch auf die Leerstandsquote aus. An den beiden Top-Standorten
Köln und Düsseldorf ist diese mit fast neun beziehungsweise
mehr als elf Prozent deutlich höher als in den sieben Oberzentren,
deren Leerstandsquote sich zwischen drei und sechs Prozent bewegt.
Durch die relativ niedrige Bestandsausweitung in den vergangenen
Jahren bei gleichzeitigem Anstieg der Bürobeschäftigten
hat sich das Angebot an attraktiven Büroflächen insgesamt reduziert.
Zudem wurden infolge der Finanzmarktkrise weniger Büroneubauprojekte
begonnen. Dadurch wird der Leerstand an allen
Standorten in diesem Jahr nur leicht zurückgehen.
2010 sanken die Spitzenmieten an den neun untersuchten Standorten,
während sie im vergangenen Jahr stagnierten. Für 2012 ist wieder
von einer Steigerung auszugehen. Die Spitzenmiete der beiden
Top-Standorte Köln und Düsseldorf liegt bei 20 beziehungsweise
22 Euro pro Quadratmeter. Sechs von sieben Oberzentren weisen
eine Spitzenmiete von 12 bis 13 Euro pro Quadratmeter auf. Der
Durchschnittswert liegt bei einem Quadratmeterpreis von 16 Euro.
Grund für die wieder steigenden Mietpreise ist die gute Beschäftigungslage,
die seit 2006 an allen Standorten stärker als die Bürofläche
gewachsen ist und so für eine entsprechend steigende Nachfrage
nach Büroflächen sorgt. Für 2012 ist mit einem Mietanstieg von
durchschnittlich 1,5 Prozent zu rechnen.
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GENOSSENSCHAFTSBLATT 4 | 2012

Einzelhandel profitiert von rückläufiger Arbeitslosigkeit
Die in der DG HYP-Studie abgedeckte Handelsfläche umfasst 24
Prozent der nordrhein-westfälischen Verkaufsfläche. Die rückläufige
Arbeitslosigkeit wirkt sich insgesamt auf die Kauflaune der Bevölkerung
aus und sorgt für gute Rahmenbedingungen für den Einzelhandel.
Das insbesondere im Zentrum dicht besiedelte
Nordrhein-Westfalen bietet den dortigen Einzelhandelsstandorten
große Chancen, stellt die Städte aber zugleich vor große Herausforderungen.
Während Standorte mit hoher Einzelhandelsattraktivität
wie Köln, Düsseldorf und Dortmund profitieren, müssen weniger
attraktive Standorte Einbußen erleiden.
Die hohe Konkurrenzsituation wird durch die niedrigen Zentralitätskennziffern
einiger Standorte deutlich. Dies betrifft insbesondere
die Städte im Ruhrgebiet. Aber auch Bonn muss durch den
Top-Standort Köln mit hoher Konkurrenz leben. Die südlichste
Stadt in dieser Studie verfügt zum Ausgleich über eine überdurchschnittlich
hohe Kaufkraft der Bevölkerung. Mit hohen Werten für
die Kaufkraft und die Zentralität sind die Voraussetzungen für den
Einzelhandel in Düsseldorf, Köln und Münster besonders günstig.
Die schwächste Kombination weist Duisburg auf.
Hohe Flächenausweitung in Aachen, Münster und Duisburg
Die Ausstattung der Standorte mit Einzelhandelsflächen je Einwohner
ist vergleichsweise homogen, wenngleich sich die Größe
der Handelsflächen in den vergangenen zehn Jahren sehr unterschiedlich
entwickelt hat. Die stärkste Flächenausweitung ist in Aa-
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GENOSSENSCHAFTSBLATT 4 | 2012
Hintergrund & Analyse
chen, Münster und Duisburg zu verzeichnen. In Köln hat sich der
Bestand der Handelsfläche nur marginal erweitert. Der allgemeine
Trend eines sinkenden Einzelhandelsumsatzes je Quadratmeter ist
auch im gesamten Bundesland Nordrhein-Westfalen zu beobachten,
da sich die Handelsfläche hier schneller ausweitet, als der Einzelhandelsumsatz
zunimmt. So sind die Verkaufsflächen zwischen
2001 und 2011 an den untersuchten Standorten um rund 21 Prozent
gestiegen, während der preisbereinigte Einzelhandelsumsatz
nur um gut drei Prozent zugelegt hat. In Köln und Bielefeld hat sich
die Flächenproduktivität am besten entwickelt.
Leichtes Plus für die Spitzenmiete erwartet
Vor diesem Hintergrund der insgesamt günstigen Rahmenbedingungen
im deutschen Einzelhandel ist für das laufende Jahr durchschnittlich
eine positive Mietentwicklung zu erwarten. Diese fällt
jedoch schwächer als im Vorjahr aus, da die Mieten an einigen
Standorten – wie etwa in Dortmund und Münster – schon ein hohes
Niveau erreicht haben. Das unangefochtene Einzelhandelszentrum
ihrer Region stellen Aachen, Bielefeld und Münster dar. Die Unterschiede
in der Spitzenmiete sind insgesamt groß und reichen von
80 Euro in Duisburg bis zu 225 Euro in Köln. Im Durchschnitt liegt
die Spitzenmiete bei 160 Euro. Für 2012 ist mit einem Plus von 1,3
Prozent zu rechnen.
Matthias Weimer-Osterloh, Leiter Immobilienzentrum Düsseldorf
bei der DG HYP
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