Geschäftsbericht 2005 - GBW Gruppe
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Am 21.Juli 1969 betreten Neil<br />
Armstrong und Buzz Aldrin als<br />
erste Menschen den Mond.<br />
Am 26. August 1972 werden im<br />
Münchner Olympia Stadion die<br />
XX. Olympischen Sommerspiele<br />
eröffnet.<br />
Um den Rückzug Israels aus den<br />
besetzten Gebieten zu erzwingen,<br />
verknappt die OPEC 1973<br />
ihre Ölförderung um 25% und<br />
löst damit die erste weltweite<br />
Ölkrise aus.<br />
Im Mai 1973 wird die als BMW-<br />
Vierzylinder bekannte Hauptverwaltung<br />
des Autoherstellers<br />
eröffnet. Das Bürogebäude gilt<br />
als eines der sehenswerten Beispiele<br />
moderner Architektur in<br />
der Stadt, Arch. Karl Schwanzer.<br />
70 JAHRE <strong>GBW</strong>AG<br />
1966 - 1979<br />
Boom und Rezession<br />
Die wirtschaftliche Entwicklung in den 70er Jahren<br />
bringt der Wohnungswirtschaft tiefgreifende Veränderungen<br />
und stellt auch die <strong>GBW</strong>AG vor neue Herausforderungen.<br />
Mit einem Wohnungsbestand in Deutschland von<br />
über 20 Mio. Einheiten sind die quantitativen Zielsetzungen<br />
der 50er Jahre längst erreicht. Erstmals zeigen<br />
sich Vermietungsschwierigkeiten bei den einfach ausgestatteten<br />
Nachkriegswohnungen, die den gestiegenen<br />
Ansprüchen der Konsumenten nicht mehr genügen.<br />
Darüber hinaus zeichnet sich eine kaum noch zu<br />
finanzierende Steigerung der Baukosten ab. Nach<br />
einer kurzen Phase der Stagnation ziehen die Preise<br />
mit wieder einsetzender Konjunktur ab 1969 erneut<br />
und stärker als zuvor an. Wurde eine Wohneinheit<br />
1963 noch mit 47.000 DM Erstellungskosten kalkuliert,<br />
haben sich diese Kosten 1969 mit 80.000 DM<br />
bereits nahezu verdoppelt. Hinzu kommt der stete<br />
Rückgang öffentlicher Fördermittel.<br />
Zwischen 1967 und 1974 legt die <strong>GBW</strong>AG mit einem<br />
Zertifikatskapital von 24,6 Mio. DM insgesamt<br />
8 geschlossene Immobilienfonds aus der Serie der<br />
Bayernfonds auf. In München, Fürstenfeldbruck,<br />
Rosenheim und Ottobrunn entstehen 842 Mietwohnungen,<br />
die mit Fondskapital, Arbeitgeberdarlehen<br />
und öffentlichen Mitteln finanziert werden. Mit 3.989<br />
fertig gestellten Wohnungen kann die <strong>GBW</strong>AG in nur<br />
7 Jahren ihre Produktivität nochmals steigern, wobei<br />
der Anteil der Verkaufsbauten erstmals und deutlich<br />
höher ist, als in den Jahren zuvor.<br />
Dem ständig wachsenden Eigenmittelbedarf begegnet<br />
die Gesellschaft mit einer Aufstockung ihres Aktienkapitals,<br />
das zwischen 1967 und 1973 auf 50 Mio. DM<br />
erhöht wird. Das Kapital wird neben dem Wohnungsbau<br />
in den Ankauf von Vorratsgrundstücken investiert,<br />
die bei immer knapper werdendem Bauland der<br />
Absicherung zukünftiger Neubauaktivitäten dienen.<br />
Größere zusammenhängende Grundstücksflächen<br />
sollen darüber hinaus eine Kostensenkung durch<br />
Rationalisierung ermöglichen. Unter dem Motto vom<br />
"Wohnungsbau zum Städtebau" entstehen in Ottobrunn<br />
zwischen 1973 und 1983 auf dem größten<br />
zusammenhängenden Grundstückskomplex der<br />
Gesellschaft 1003 Wohneinheiten. Insgesamt erzielt<br />
die <strong>GBW</strong>AG mit 1.132 fertig gestellten Wohnungen<br />
im Jahr 1973 das beste Ergebnis ihrer Geschichte.<br />
Wegen des anhaltenden Superbooms geht die Bundesregierung<br />
im Mai 1973 zu einer restriktiven Politik<br />
über. Aus der Drosselung der Konjunktur wird wenige<br />
Monate später, ausgelöst durch die erste weltweite<br />
Ölkrise, der Abrutsch in die Rezession. Im Winter<br />
1973/74 kommt der Verkauf von Wohneigentum fast<br />
völlig zum Erliegen. Bis Ende 1974 bildet sich eine Halde<br />
von 473 fertig gestellten, jedoch nicht verkauften<br />
Wohneinheiten. Darüber hinaus gibt es Vermietungsschwierigkeiten<br />
bei Neubauwohnungen, deren Mieten<br />
zu hoch sind. Angesichts dieser Situation verzichtet<br />
die <strong>GBW</strong>AG in den folgenden drei Jahren auf die<br />
Durchführung neuer Bauvorhaben und konzentriert<br />
sich ganz auf den Abverkauf der auf Halde liegenden<br />
Verkaufsbauobjekte. Erstmals nach dem Krieg wird<br />
zwischen 1973 und 1975 keine Dividende ausgeschüttet.<br />
Die Mieteinnahmen aus dem Eigenbestand werden in<br />
der Folgezeit zu einem immer wichtigeren Posten auf<br />
der Ertragsseite der Gesellschaft. 1974 hat die<br />
<strong>GBW</strong>AG insgesamt 13.400 Wohneinheiten, davon<br />
8.269 eigene Mietwohnungen zu verwalten. Bereits<br />
seit 1970 führt die Gesellschaft in größerem Umfang<br />
Wohnungsmodernisierungen durch, die neben einem<br />
Eigenkapitalanteil vor allem mit Arbeitgebermitteln<br />
(Siemens, Oberfinanzdirektion) finanziert werden. Das<br />
Wohnungsmodernisierungsgesetz von 1976 bringt<br />
sodann erstmals zinsgünstige öffentliche Darlehen<br />
und Zuschüsse für die Verbesserung des Wohnungsbestandes<br />
der 50er Jahre. 1978 folgt durch das<br />
Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz die<br />
Förderung von Wärmedämmungsmaßnahmen. Zwischen<br />
1970 und 1986 werden insgesamt 3.708 Wohnungen<br />
mit Heizungs- und Warmwasserversorgung<br />
sowie zusätzlichen Küchen und Bädern ausgestattet.<br />
4286 Wohnungen erhalten Vollwärmeschutz. Das<br />
eingesetzte Kapital beläuft sich auf 160 Mio. DM.<br />
Hiervon hat die <strong>GBW</strong>AG 55 Mio. DM aus eigenen<br />
Mitteln zu tragen.