Geschäftsbericht 2005 - GBW Gruppe

SIEBEN
JAHRZEHNTE
IMMOBILIEN
KOMPETENZ
GBWAG
.05
GESCHÄFTSBERICHT 2005

Unsere Kennzahlen im Überblick
2001 2002 2003 2004 2005
Wohneinheiten im Bestand 8.378 8.306 8.166 8.328 8.752
Gewerbliche Einheiten im Bestand 25 24 36 36 41
Garagen u. Abstellplätze im Bestand 4.426 4.425 4.631 4.917 5.186
Mitarbeiter (durchschnittlich) 154 152 147 135 131
€ € € € €
Bilanzsumme 304.498.405 320.401.823 357.292.443 356.286.715 393.103.284
Anlagevermögen 254.624.406 255.913.760 286.952.527 320.512.116 362.178.462
Eigenkapital 86.449.719 88.953.134 100.639.125* 96.140.844 100.370.450
Umsatzerlöse aus der
Hausbewirtschaftung 41.760.842 43.546.502 45.536.742 47.023.385 50.225.264
Ergebnis der gewöhnlichen
Geschäftstätigkeit 6.635.391 5.863.649 7.659.919 8.102.097 8.984.639
Jahresüberschuss 4.713.035 4.843.415 5.661.150 6.206.560 6.569.605
Earnings per share 0,73 0,75 0,87 0,95 1,01
Ausschüttung je Stückaktie 0,36 0,36 0,36 0,36 0,40
* inkl. Sonderposten mit Rücklageanteil

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SIEBEN
JAHRZEHNTE
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KOMPETENZ
GESCHÄFTSBERICHT 2005

2
INHALT

Inhalt
4 Rückblick: 70 Jahre GBWAG
16 Bericht des Aufsichtsrates
20 Lagebericht des Vorstandes
34 Jahresabschluss
40 Anhang
INHALT
3

4
70 JAHRE GBWAG

70 Jahre Immobilienkompetenz –
Die GBWAG im Wandel der Zeit
Die Gründungsgeschichte der GBWAG reicht zurück
in das Jahr 1936. Bedingt durch Krieg, Inflation und
die Weltwirtschaftskrise, die das Wirtschaftsleben in
den Industriestaaten lahm legt, herrscht in Deutschland
eine große Arbeitslosigkeit. Die Zahl der jährlichen
Wohnungsbaufertigstellungen geht drastisch
zurück und öffentliche Mittel für den Wohnungsbau
fließen nur spärlich. Dies sowie steigende Bevölkerungszahlen
führen zu erheblichen Engpässen auf
dem Wohnungsmarkt.
Staatliche Förderprogramme wie das 1935 eingerichtete
so genannte Volkswohnungsdarlehen bleiben in
bescheidenem Rahmen und werden vor allem durch
eine auf Reichsebene gegründete Arbeitsgruppe aus
Vertretern der Industrie, der Gemeinden und der gemeinnützigen
Wohnungsunternehmen in Anspruch
genommen. Um von den zu erwartenden Bauvorhaben
nicht ausgeschlossen zu werden, ruft der Reichshandwerksmeister
als oberster Vertreter der Standesorganisation
der Innungen und Handwerksbetriebe in
den Jahren zwischen 1935 bis 1938 insgesamt
16 Wohnungsunternehmen ins Leben.
Eine dieser Gesellschaften ist die Bauträger AG des
Bayerischen Handwerks München, die am 13.Juli 1936
"im Auftrag des Reichsstandes des deutschen Handwerks
durch den Landeshandwerksmeister Bayern in
München im Sitzungssaal der Handwerkskammer
Oberbayern gegründet" wird. Das Grundkapital der
70 JAHRE GBWAG
Gesellschaft beläuft sich auf 100.000 Reichsmark und
wird von zehn Aktionären, überwiegend Mitglieder
der Innungen und Handwerksbetriebe, gezeichnet.
Damit beginnt die wechselvolle Unternehmensgeschichte
der GBWAG, die maßgeblich am Wiederaufbau
der Stadt München beteiligt war und das Stadtbild
im Rahmen zahlreicher Großbauvorhaben und
städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen mitgeprägt
hat. Aber nicht nur in München, sondern auch an
anderen Standorten in ganz Bayern entstehen Eigenheime,
Eigentums- und Mietwohnanlagen der
GBWAG. Das Leistungsspektrum der Gesellschaft
beschränkt sich in den ersten Jahren auf die Errichtung
von Wohnbauten auf eigene und fremde Rechnung,
wird aber schon bald erweitert und umfasst
schließlich neben dem Bau von Mietwohnungen und
Verkaufsbauobjekten die Bewirtschaftung von eigenem
sowie fremdem Mietwohnungsbestand, die Projektentwicklung
und Baubetreuung für Dritte sowie
die Durchführung von Maßnahme- und
Erschließungsträgerschaften.
Vorrangiger Zweck der GBWAG ist satzungsgemäß die
Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum. Die
Orientierung an den Wünschen und Bedürfnissen der
Menschen, denen Wohnraum in erster Linie zu dienen
hat, steht daher an vorderster Stelle. Gleichzeitig hatte
und hat die GBWAG als wirtschaftlich handelndes
Unternehmen stets die Interessen ihrer Anteilseigner
5

Der "Schwarze Freitag"
markiert den Beginn der Weltwirtschaftskrise.
An der New
Yorker Börse brechen die
Aktienkurse mit Verlusten
von bis zu 90% ein.
Wohnungsannoncen aus den
"Münchener Neueste Nachrichten"
vom 13. Juli 1936
München bei Kriegsende
1945
6
70 JAHRE GBWAG
zu wahren, ohne dabei ihr Anliegen, den Unternehmenserfolg
durch hohe Qualität und Zuverlässigkeit
ihrer Produkte und Dienstleistungen sicher zu stellen,
aus den Augen zu verlieren. Zahlreiche Auszeichnungen
für die von ihr errichteten Wohnanlagen - darunter
der Deutsche Architekturpreis, der Ehrenpreis für
guten Wohnbau, der BDA-Preis Bayern oder der Bauherrenpreis
für "Hohe Qualität – Tragbare Kosten" -
belegen, dass die Gesellschaft ihr Vorhaben, auf solider
finanzieller Basis Lebensqualität in Wohnräumen zu
schaffen, konsequent und erfolgreich umgesetzt hat.
Seit ihrer Gründung hat die GBWAG rund 25.000
Wohnungen, Häuser und Gewerbeeinheiten errichtet
und zählt damit zu den bedeutenden Wohnungsunternehmen
in Bayern. Mit Stolz blicken wir heute
zurück auf eine 70-jährige Unternehmensgeschichte,
die eng verknüpft mit dem zeitgeschichtlichen Auf
und Ab unseres Landes die Geschichte des Wohnungsbaus
in Deutschland widerspiegelt.
1936 - 1949
Die Anfangsjahre
Aufgrund intensiver Bautätigkeit in den ersten zwei
Jahren nach Gründung der Gesellschaft wird das
Grundkapital bereits 1938 auf 500.000 Reichsmark
erhöht. 407 Wohnungen sind fertig gestellt , 937 Einheiten
befinden sich im Bau oder sind in Planung. Es
folgt eine weitere Kapitalerhöhung auf 1.500.000
Reichsmark, an der sich mit einem größeren Anteil das
württembergische Handwerk beteiligt, worauf der Firmenname
in Bauträger AG des Bayerisch-Württembergischen
Handwerks geändert wird.
In der Folgezeit gerät die Bautätigkeit ins Stocken.
Rohstoffe wie Zement, Holz und Eisen werden rationiert
und dem Wohnungsbau mehr und mehr zugunsten
"wehrwichtiger" Projekte entzogen. Im Februar
1941 folgt ein allgemeiner Baustopp für alle nicht
"kriegswichtigen" Bauvorhaben. Der Wohnungsbestand
der jungen Bauträger AG stagniert bei 904
Wohnungen in 115 Häusern.
Um seinen Mitgliedern den Zugang zu dringend
benötigten Aufträgen zu ermöglichen, beabsichtigt
der Reichsstand des Deutschen Handwerks die Überführung
der 16 nach 1935 gegründeten Wohnungsunternehmen
in die Gemeinnützigkeit. Im November
1941 beantragt auch die Bauträger AG des Bayerisch-
Württembergischen Handwerks die Gemeinnützigkeit,
was neben der Änderung der Satzung mit einer weiteren
Umfirmierung in Wohnungsgesellschaft des
Bayerisch-Württembergischen Handwerks AG verbunden
ist. Nach langen, über mehrere Jahre andauernden
Verhandlungen sowie einer erneuten Namensänderung
in Gemeinnützige Bayerische Wohnungsgesellschaft
AG gelingt zum 1. Januar 1943 die Anerkennung
als gemeinnütziges Wohnungsunternehmen.
Bei Kriegsende im Mai 1945 sind von den ehemals 904
Wohnungen der Gesellschaft 93 völlig zerstört und
149 zum Teil schwer beschädigt. Hinzukommen Mietausfälle
sowie Schäden durch die vollständige Zerstörung
der Geschäftsräume in München. Insgesamt
belaufen sich die Kriegsschäden auf rund 1,2 Mio.
Reichsmark, was 82 % des Grundkapitals entspricht.
Für Wiederaufbaumaßnahmen wendet die Gesellschaft
110.000 Reichsmark auf und 1947 ist der Wohnungsbestand
bis auf acht Einheiten wieder uneingeschränkt
bewohnbar. Durch die Währungsreform im
Jahr 1948 vermindert sich das Stammkapital der
Gesellschaft von 2,0 Mio. Reichsmark auf 1,4 Mio.
Deutsche Mark (DM).
Bis 1949 entstehen auf Grundstücken, die noch im
Besitz der Gesellschaft waren, 160 neue Wohnungen.
Ausstattung und Grundriss dieser ersten Nachkriegswohnungen
beschränken sich auf das Nötigste. Da
das Geld knapp und die gesetzlichen Grundlagen für
den Wiederaufbau noch fehlen, bleibt die Bautätigkeit
bis 1950 in bescheidenem Rahmen.

Die ersten Geschäftsräume
der GBWAG in der
Theatinerstraße 35
(2.Stock) in München,
Firmensitz von 1936 -1944
Mietwohnanlage Moritzstraße mit
111 Wohneinheiten, Amberg 1940
Mietwohnanlage
Ahornhöhe, Kempten 1938
70 JAHRE GBWAG 7
Mietwohnanlage Schäfflerbachstraße
mit 198 Wohnungen und 10 Gewerbeeinheiten,
Augsburg 1938
1936-1949
Zerstörte Häuserzeilen
in der Theatiner- und Perusastraße
in München bei Kriegsende
Mietwohnanlage
Wittelsbacherstraße, Rosenheim 1949

1953 geht die BMW-Isetta mit
1 Zylinder und 236 ccm in
Serie. Mit 9,5 PS erreicht sie
eine Höchstgeschwindigkeit
von 85 km/h.
1954 – Deutschland wird Fußballweltmeister.
Im ausverkauften
Wankdorfstadion in Bern
besiegt die Elf von Bundestrainer
Sepp Herberger die hochfavorisierte
Nationalmannschaft aus
Ungarn mit 3:2.
Ludwig Erhard wird 1963 als
Nachfolger von Konrad Adenauer
zum Bundeskanzler ernannt.
Wegen der Einführung der sozialen
Marktwirtschaft gilt er als der
Vater des deutschen Wirtschaftswunders.
Nach fünfjähriger Bauzeit wird
1963 das Nationaltheater in
München, 1825 von Karl von
Fischer im klassizistischen Stil
entworfen, wiedereröffnet.
8
70 JAHRE GBWAG
1950-1965
Vom Wiederaufbau zur
Wohlstandsgesellschaft
Mit Inkrafttreten des Ersten Wohnungsbauförderungsgesetzes
im Jahr 1950 beginnt der eigentliche
Wiederaufbau in Deutschland. Die Wohnungsnot zu
dieser Zeit ist aus heutiger Sicht unvorstellbar. 48 Mio.
Menschen in 13 Mio. Haushalten stehen nur 8,6 Mio.
Wohnungen zur Verfügung. Mit Hilfe staatlicher
Wohnungsbauförderung soll der ungeheure Fehlbestand
von 4,5 Mio. Wohnungen innerhalb von 6 Jahren
auf die Hälfte reduziert werden. Zu den bevorzugten
Partnern erklärt das Gesetz die gemeinnützigen
Wohnungsbaugesellschaften, in deren Trägerschaft in
den Folgejahren jede zweite Sozialwohnung entsteht.
Als Anreiz gewährt der Staat den Wohnungsbauträgern
zinssubventionierte Wohnungsbaudarlehen und
Abschreibungsmöglichkeiten im Rahmen des steuerbegünstigten
Wohnungsbaus. Im Gegenzug sind die
öffentlichen Darlehen an Preis- und Belegungsbindungen
gekoppelt. So darf eine Richtsatzmiete von 0,95
bis 1,10 DM/m 2 in Bayern nicht überschritten und die
Wohnungen nur an Mieter mit niedrigen bis mittleren
Einkommen (bis 500 DM) vergeben werden. Die
Wohnflächen sind auf maximal 65 m 2 beschränkt.
Die GBWAG errichtet in den Jahren 1950 bis 1958 insgesamt
4.422 öffentlich geförderte Mietwohnungen
in ganz Bayern, davon 400 als Baubetreuungsmaßnahmen.
Etwa die Hälfte der errichteten eigenen
Wohnungen sind mit so genannten 7c-Darlehen
finanziert, die in dieser Zeit so reichlich fließen, dass
die Gesellschaft zeitweise mit der Auftragsvergabe
nicht nachkommt. Das Unternehmen floriert und
1952 wird erstmals nach Kriegsende aus dem Gewinn
eine Dividende ausgeschüttet.
Nachdem der Wohnungsfehlbestand bis 1956 auf
2,6 Mio. fehlende Wohnungen gesenkt werden konnte,
ändert sich mit dem Zweiten Wohnungsbauförderungsgesetz
die Zielrichtung der staatlichen Förderung.
Neben der Schaffung von Bodenständigkeit und
Heimatgefühl soll die soziale Befriedung unterstützt
werden. Als Folge hiervon werden ab 1956 Eigentumsmaßnahmen
bei der Vergabe öffentlicher Mittel
bevorzugt. Um zu verhindern, dass die steigenden
Zinskosten beim nun geringer geförderten Mietwoh-
nungsbau zu einem Rückgang der Fertigstellungszahlen
führt, ermöglicht das Gesetz den Bauträgern, die
laufenden Kosten auf den Mieter umzulegen. Die
Richtsatzmiete wird durch die Kostenmiete abgelöst.
Die geänderte staatliche Wohnungsbauförderung
wirkt sich unmittelbar auf die Bautätigkeit der
GBWAG aus. Bereits 1959 werden die ersten Eigenheime
in Coburg, Fürstenfeldbruck und Hof als Bauträgermaßnahmen
für die Bayerische Landesbausparkasse
fertig gestellt. Bis 1987 entstehen so über 4.000
Eigenheime und Eigentumswohnungen in ganz
Bayern.
Ende der 50er Jahre hat sich der Wohnungsfehlbestand
auf 1,5 Mio. fehlende Wohnungen verringert.
Die jährliche Fertigungsrate liegt durchschnittlich bei
570.000 Wohneinheiten. Der Staat sieht jetzt den
Zeitpunkt gekommen, sich aus der Förderung des
Wohnungsbaus weitgehend zurück zu ziehen und der
Anteil öffentlicher Darlehen bei der Mietwohnungsbaufinanzierung
sinkt auf etwa 25%.
Für die GBWAG wird die Finanzierung ihrer Bauvorhaben
immer schwieriger und kostspieliger. Die Preise
steigen seit 1958 infolge anhaltender Hochkonjunktur
stetig und die Baukosten verteuern sich zwischen
1950 und 1965 um mehr als das Vierfache. Für
Grundstückspreise am Münchner Stadtrand beträgt
die Steigerungsrate im gleichen Zeitraum 2000 %.
Der Rückgang der öffentlichen Mittel sowie steigende
Grundstücks- und Herstellungskosten erfordern einen
erhöhten Eigenkapitaleinsatz. Die GBWAG erhöht
daher ihr Aktienkapital von vormals 6,5 Mio. DM im
Jahr 1959 auf 13,3 Mio. DM im Jahr 1966. Einen
wesentlichen Anteil an dieser Erhöhung tragen die
Bayerische Gemeindebank Girozentrale (jetzt Bayern-
LB) – sowie ihre Anstalt, die Bayerische Landesbausparkasse
gemeinsam mit verschiedenen Sparkassen,
die damit 54% der Aktien halten, während auf
Handwerker und angeschlossene Organisationen nur
noch 26% des Aktienkapitals entfallen.

Als Modellbauvorhaben
im Rahmen der ersten
deutschen Bauausstellung
1949 in Nürnberg
entstehen an der
Oskar-von-Miller-Straße
zwei Gebäude mit
108 Wohnungen,
Arch. Dr. Friedrich Seegy
Sozialer Wohnungsbau
in Erlangen;
1956 werden an der
Breslauer Straße
100 Wohnungen und
14 Gewerbeeinheiten
fertiggestellt
Anfang der 60er Jahre
entsteht am Hasenbergl
in München ein
neues Stadtquartier
mit rd. 5500 Wohnungen
für 18 000 Menschen.
Die GBWAG ist
mit 1070 Wohnungen
vertreten
Neues Verwaltungsgebäude der
GBWAG in der Clemensstraße in
München, bezogen 1959
1950-1965
Als Bauträgermaßnahmen für die LBS
errichtet die GBWAG 1960-61 erste
Bungalows in Bad Wörishofen
Eigenheimwerbung
der GBWAG
70 JAHRE GBWAG 9
Namensaktie über 1000 DM,
ausgestellt 1961

10
Am 21.Juli 1969 betreten Neil
Armstrong und Buzz Aldrin als
erste Menschen den Mond.
Am 26. August 1972 werden im
Münchner Olympia Stadion die
XX. Olympischen Sommerspiele
eröffnet.
Um den Rückzug Israels aus den
besetzten Gebieten zu erzwingen,
verknappt die OPEC 1973
ihre Ölförderung um 25% und
löst damit die erste weltweite
Ölkrise aus.
Im Mai 1973 wird die als BMW-
Vierzylinder bekannte Hauptverwaltung
des Autoherstellers
eröffnet. Das Bürogebäude gilt
als eines der sehenswerten Beispiele
moderner Architektur in
der Stadt, Arch. Karl Schwanzer.
70 JAHRE GBWAG
1966 - 1979
Boom und Rezession
Die wirtschaftliche Entwicklung in den 70er Jahren
bringt der Wohnungswirtschaft tiefgreifende Veränderungen
und stellt auch die GBWAG vor neue Herausforderungen.
Mit einem Wohnungsbestand in Deutschland von
über 20 Mio. Einheiten sind die quantitativen Zielsetzungen
der 50er Jahre längst erreicht. Erstmals zeigen
sich Vermietungsschwierigkeiten bei den einfach ausgestatteten
Nachkriegswohnungen, die den gestiegenen
Ansprüchen der Konsumenten nicht mehr genügen.
Darüber hinaus zeichnet sich eine kaum noch zu
finanzierende Steigerung der Baukosten ab. Nach
einer kurzen Phase der Stagnation ziehen die Preise
mit wieder einsetzender Konjunktur ab 1969 erneut
und stärker als zuvor an. Wurde eine Wohneinheit
1963 noch mit 47.000 DM Erstellungskosten kalkuliert,
haben sich diese Kosten 1969 mit 80.000 DM
bereits nahezu verdoppelt. Hinzu kommt der stete
Rückgang öffentlicher Fördermittel.
Zwischen 1967 und 1974 legt die GBWAG mit einem
Zertifikatskapital von 24,6 Mio. DM insgesamt
8 geschlossene Immobilienfonds aus der Serie der
Bayernfonds auf. In München, Fürstenfeldbruck,
Rosenheim und Ottobrunn entstehen 842 Mietwohnungen,
die mit Fondskapital, Arbeitgeberdarlehen
und öffentlichen Mitteln finanziert werden. Mit 3.989
fertig gestellten Wohnungen kann die GBWAG in nur
7 Jahren ihre Produktivität nochmals steigern, wobei
der Anteil der Verkaufsbauten erstmals und deutlich
höher ist, als in den Jahren zuvor.
Dem ständig wachsenden Eigenmittelbedarf begegnet
die Gesellschaft mit einer Aufstockung ihres Aktienkapitals,
das zwischen 1967 und 1973 auf 50 Mio. DM
erhöht wird. Das Kapital wird neben dem Wohnungsbau
in den Ankauf von Vorratsgrundstücken investiert,
die bei immer knapper werdendem Bauland der
Absicherung zukünftiger Neubauaktivitäten dienen.
Größere zusammenhängende Grundstücksflächen
sollen darüber hinaus eine Kostensenkung durch
Rationalisierung ermöglichen. Unter dem Motto vom
"Wohnungsbau zum Städtebau" entstehen in Ottobrunn
zwischen 1973 und 1983 auf dem größten
zusammenhängenden Grundstückskomplex der
Gesellschaft 1003 Wohneinheiten. Insgesamt erzielt
die GBWAG mit 1.132 fertig gestellten Wohnungen
im Jahr 1973 das beste Ergebnis ihrer Geschichte.
Wegen des anhaltenden Superbooms geht die Bundesregierung
im Mai 1973 zu einer restriktiven Politik
über. Aus der Drosselung der Konjunktur wird wenige
Monate später, ausgelöst durch die erste weltweite
Ölkrise, der Abrutsch in die Rezession. Im Winter
1973/74 kommt der Verkauf von Wohneigentum fast
völlig zum Erliegen. Bis Ende 1974 bildet sich eine Halde
von 473 fertig gestellten, jedoch nicht verkauften
Wohneinheiten. Darüber hinaus gibt es Vermietungsschwierigkeiten
bei Neubauwohnungen, deren Mieten
zu hoch sind. Angesichts dieser Situation verzichtet
die GBWAG in den folgenden drei Jahren auf die
Durchführung neuer Bauvorhaben und konzentriert
sich ganz auf den Abverkauf der auf Halde liegenden
Verkaufsbauobjekte. Erstmals nach dem Krieg wird
zwischen 1973 und 1975 keine Dividende ausgeschüttet.
Die Mieteinnahmen aus dem Eigenbestand werden in
der Folgezeit zu einem immer wichtigeren Posten auf
der Ertragsseite der Gesellschaft. 1974 hat die
GBWAG insgesamt 13.400 Wohneinheiten, davon
8.269 eigene Mietwohnungen zu verwalten. Bereits
seit 1970 führt die Gesellschaft in größerem Umfang
Wohnungsmodernisierungen durch, die neben einem
Eigenkapitalanteil vor allem mit Arbeitgebermitteln
(Siemens, Oberfinanzdirektion) finanziert werden. Das
Wohnungsmodernisierungsgesetz von 1976 bringt
sodann erstmals zinsgünstige öffentliche Darlehen
und Zuschüsse für die Verbesserung des Wohnungsbestandes
der 50er Jahre. 1978 folgt durch das
Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz die
Förderung von Wärmedämmungsmaßnahmen. Zwischen
1970 und 1986 werden insgesamt 3.708 Wohnungen
mit Heizungs- und Warmwasserversorgung
sowie zusätzlichen Küchen und Bädern ausgestattet.
4286 Wohnungen erhalten Vollwärmeschutz. Das
eingesetzte Kapital beläuft sich auf 160 Mio. DM.
Hiervon hat die GBWAG 55 Mio. DM aus eigenen
Mitteln zu tragen.

Zertifikat Bayerischer
Immobilienfonds Nr.1
Großwohnanlage in Ottobrunn, die
GBWAG ist mit 1.003 WE beteiligt, Bauzeit
1973-83, Arch. Petzold, Buddenberg,
Kochta
Mietwohnanlage des
BIF Nr.1, Fürstenfeldbruck 1967
Eigentumswohnungen
im Olympia-Dorf, Baubetreuung
für die LBS,
München 1972,
Arch. Heinle und Wischer
70 JAHRE GBWAG 11
Eigentumswohnanlagen in Bayreuth und Neu-Ulm -
Ende der 60er Jahre als Bauträgermaßnahmen für die
LBS fertig gestellt. Angesichts unaufhaltsam steigender
Grundstückspreise wird das Eigenheim mehr und mehr
durch die Eigentumswohnung mit geringerem Grundstücksanteil
abgelöst
1966-1979
Mietwohnungen des BIF Nr.6,
Ottobrunn 1973

12
Im März 1982 wird in München
die neue Pinakothek eröffnet.
Das Gebäude wird nach den Plänen
des Architekten Alexander
von Branca errichtet und beherbergt
eine der Hauptgalerien der
bayerischen Staatsgemäldesammlungen.
Am 3. Oktober 1990 endet mit
dem Zusammenschluss von BRD
und DDR die über 40 Jahre
währende Trennung Deutschlands.
Nach einer drei Jahrzehnte dauernden
Planungs- und Bauphase
geht am 11.Mai 1992 der neue
Münchner Großflughafen im
Erdinger Moos in Betrieb.
1994 feiert das Wahrzeichen
der Stadt München, die Frauenkirche
ihren 500. Geburtstag.
70 JAHRE GBWAG
1980 - 1995
Umorientierung und Neubeginn
Die 80er Jahre sind gekennzeichnet von einer weiteren
geschäftspolitischen Umorientierung der GBWAG.
Es gelingt der Gesellschaft sich durch Konzentration
auf Teilmärkte und Ausnutzen von Marktnischen auf
dem uneinheitlich reagierenden Wohnungsmarkt zu
behaupten. Denn obwohl sich Deutschland seit
Anfang 1983 in einer erneuten Aufschwungphase
befindet, nimmt der Wohnungsbau hieran lange Zeit
nicht teil. Rückläufige Fertigstellungszahlen, die 1988
mit rund 209.000 fertig gestellten Wohnungen ihren
Tiefpunkt seit 1949 erreichen, spiegeln die Zurückhaltung
der Investoren, die angesichts hoher Grundstücks-
und Erstellungskosten, stagnierender Neubaumieten
sowie einer staatlichen Fördersystematik, die
vorrangig die Förderung von Wohneigentum zum Ziel
hat, andere Anlagemöglichkeiten suchen. Durch die
wachsende Zahl von Haushalten sowie den stark
zunehmenden Zuzug von Aussiedlern und Asylanten
entsteht demgegenüber vor allem in den Ballungsräumen
ein Nachfrageschub, der bald zu Versorgungsengpässen
führt.
Auch in München kommt es Ende der 70er Jahre im
Mietwohnungsbereich zu einer Unterversorgung. Im
Rahmen eines Wohnraumbeschaffungsprogramms,
das die Landeshauptstadt in der Folgezeit auflegt, soll
zunächst im Münchner Stadtteil Schwabing an der
Berliner Straße ein neues Stadtquartier mit 1.600
Wohnungen entstehen. Die GBWAG erhält den Auftrag
zur Maßnahmeträgerschaft, nachdem ihr technischer
Vorstand Peter Petzold, dessen architektonisches
Konzept im Rahmen verschiedener Bauvorhaben
bereits Beachtung gefunden hat, zusammen mit
den Landschaftsarchitekten Gottfried und Toni Hansjakob
den städtebaulichen Wettbewerb gewinnt.
Ein Jahr später wird an das gleiche Team erneut ein
1. Preis vergeben, diesmal für das fast doppelt so
große städtebauliche Entwicklungsprojekt an der Heidemannstraße,
das Wohn- und Lebensraum für 9.000
Menschen schaffen soll. Auch hier wird die GBWAG
mit der Maßnahmeträgerschaft beauftragt. Die
erfolgreiche Abwicklung dieser Projekte, die sowohl in
städtebaulicher wie architektonischer Hinsicht neue
Wege beschreiten, sichert der GBWAG in den Folgejahren
weitere Aufträge für Maßnahme- und
Erschließungsträgerschaften, darunter im Münchner
Stadtteil Johanneskirchen mit 2.300 Wohneinheiten
sowie am Olympiaberg, wo auf dem Gelände einer
ehemaligen Kaserne 1.200 Wohnungen entstehen
sollen. Gleichzeitig ist die Gesellschaft auch als Bauträger
und im Rahmen von Baubetreuungen an den
Großprojekten beteiligt.
Neben der Übernahme von Maßnahmeträgerschaften,
die zunehmend an Bedeutung gewinnen, ist die
Gesellschaft weiterhin mit der Modernisierung ihres
älteren Wohnungsbestandes beschäftigt und erbringt
für die Stadt Freising städtebauliche Leistungen als
Sanierungsträger. Nachdem auf Grund gestiegener
Kaufkraft und stabiler Preise sowie entsprechender,
staatlicher Förderung das Interesse am Erwerb von
Wohneigentum zunimmt, wendet sich die GBWAG
Mitte der 80er Jahre wieder verstärkt der Errichtung
von Verkaufsbauobjekten zu. Zwischen 1980 und
1995 erstellt die GBWAG insgesamt 3.772 Wohneinheiten.
Einen wesentlichen Einschnitt für die gemeinnützige
Wohnungswirtschaft bringt das Steuerreformgesetz
von 1990, das die gesetzlichen Grundlagen für die
Wohnungsgemeinnützigkeit aufhebt. Am 1.1.1991
entfällt die Gemeinnützigkeit der GBWAG, die von
nun an mit GBWAG Wohnungs-Aktiengesellschaft firmiert.
Die mit dem Status der Gemeinnützigkeit verbundenen
Geschäftsbeschränkungen fallen ersatzlos
weg.

Eigentumswohnanlage Am Westkreuz,
Ravensburger Ring / Tettnanger
Straße, München 1980,
Arch. Peter Petzold mit
Planungsabteilung der GBWAG
Mietwohnanlage Berliner Straße,
München 1990,
Arch. Peter Petzold mit Planungsabteilung
der GBWAG
Eigentumswohnanlage
Stiftsbogen, München 1980/82,
Arch. Peter Petzold mit
Planungsabteilung der GBWAG
Gartenstadt Heidemannstraße,
Mietwohnanlage Werner-
Egk-Bogen, München 1988,
Arch. Prof. Manfred Kovatsch
70 JAHRE GBWAG 13
Eigentumswohnanlage
Georgenstraße, München 1982,
Arch. Peter Petzold mit Planungsabteilung
der GBWAG
1980-1995
Mietwohnanlage
Sprengerinstraße, Puchheim 1992,
Arch. Prof. Manfred Kovatsch

14
Im April 1999 wird der nach den
Plänen des britischen Architekten
Sir Norman Forster ausgebaute
Reichstag in Berlin wiedereröffnet.
Das bis dahin ungenutze
Gebäude wird zukünftiger
Sitz des Deutschen Bundestages.
Am 12. Februar 1998 öffnet
auf dem Gelände des ehemaligen
Münchner Flughafens die
Neue Messe München ihre
Pforten. Mit einem internationalen
Kongresszentrum und
Hallenflächen auf 140.000 m 2
gilt sie als eines der attraktivsten
Messezentren Europas.
Ab 1.1.2002 wird der € offizielles
Zahlungsmittel innerhalb der
europäischen Währungsgemeinschaft.
Seit Ende 2004 prägen die
HighLight Towers im Norden
Münchens die Skyline der Stadt.
Ihre kühne Form verdanken die
Bürotürme dem international
renommierten Architekten
Helmut Jahn.
70 JAHRE GBWAG
1996 - 2006
Die GBWAG heute
Mitte der 90er Jahre verlangsamt sich das Wirtschaftswachstum
in Deutschland. Der Boom in der Bauwirtschaft,
der zuletzt hauptsächlich auf das Konto der
ostdeutschen Baubranche geht, wird insbesondere im
Wohnungsbau durch einen deutlichen Einbruch
abgelöst. Angebotsüberhänge aus den Vorjahren,
aber auch die Verschlechterung der steuerlichen Rahmenbedingungen
führen zu einer vermehrten Zurückhaltung
der Investoren. Die Zahl der jährlichen Baugenehmigungen
und Baufertigstellungen sinkt und vor
allem die Fertigstellungszahlen im Geschosswohnungsbau
bleiben unter der ermittelten Bedarfszahl
von 300.000 Wohneinheiten pro Jahr zurück – ein
Zustand, der bis heute andauert.
Der Wegfall der Gemeinnützigkeit erfordert von der
GBWAG ein erhebliches Umdenken. Die Generierung
von Erträgen, die bisher nur im engen Rahmen des
satzungsgemäßen Zwecks der Gesellschaft verwendet
werden durften, tritt nun in den Mittelpunkt der
geschäftspolitischen Zielsetzung. Da die Verwaltung
des eigenen Mietwohnungsbestandes wegen des
hohen Anteils an öffentlich geförderten Mietwohnungen
nicht die gewünschten Ertragszuwächse erbringt,
konzentriert sich die Gesellschaft neben dem Bauträgergeschäft
weiter auf die Durchführung von Baubetreuungen
und Maßnahmeträgerschaften. Bedeutende
Erschließungs- und Maßnahmeträgerschaften, die
Ende der 90er Jahre ihren Anfang finden, sind die
städtebauliche Entwicklung des neuen Münchner
Stadtquartiers Messestadt Riem auf dem Gelände des
ehemaligen Flughafens Riem sowie die Erschließung
der Parkstadt Schwabing im Norden Münchens. Beide
Maßnahmen, die insgesamt Wohnraum für über
25.000 Menschen bringen werden, wickelt die
GBWAG durch ihre Tochtergesellschaften MRG Maßnahmeträger
München-Riem GmbH sowie CityTec
Maßnahmeträger GmbH ab.
Zur Steigerung ihrer Effizienz beginnt die Gesellschaft
mit der Implementierung eines Risiko- und Controllingsystems
und installiert zur Optimierung aller qualitätsrelevanten
Arbeitsabläufe ein Qualitätsmanagementsystem,
das in 2001 die Zertifizierung durch den
Tüv nach DIN EN ISO 9001 erhält. Das in die Jahre
gekommene Datenverarbeitungssystem wird gegen
eine moderne, wohnungswirtschaftliche Software auf
SAP-Basis ersetzt.
"Die Zeiten, in denen es ausreichte, Immobilien nur zu
verwalten, sind längst vorbei. Es gilt, mit aktivem
Immobilienmanagement Potenziale auszuschöpfen",
erläutert der Vorstand im Lagebericht des Geschäftsjahres
2000 und beschreibt damit den Prozess der
Neuorientierung, den die Gesellschaft durchläuft. Mit
dem Wechsel in der Vorstandsebene der GBWAG im
Jahr 2004 wird die strategische Neuausrichtung der
Gesellschaft weiter konkretisiert. Die Gesellschaft
zieht sich aus dem Bauträgergeschäft zurück und konzentriert
ihre Aktivitäten auf ihre Kernkompetenz
Immobilienmanagement.
Bedingt durch die seit Mitte der 90er Jahre rückläufige
Neubautätigkeit birgt der deutsche Mietwohnungsmarkt
vor allem in den Ballungsräumen erhebliche
Potentiale. Ziel der Unternehmensstrategie heute ist
es daher, durch geeigneten Zukauf und Neubau an
Rendite starken Standorten für ein deutliches Wachstum
des eigenen Mietwohnungsbestandes zu sorgen
und so die Ertragskraft des Unternehmens zu steigern
und langfristig sicher zu stellen. Dabei wird die Marktstellung
der GBWAG insbesondere an ihren Kernstandorten
weiter ausgebaut. Der Verkauf von Wohnanlagen
an nicht rentierlichen Standorten ermöglicht
zusätzlich eine Stärkung der Erträge und finanziellen
Möglichkeiten. Durch die konsequente Fortführung
der mittel- und langfristigen Unternehmensstrategie,
eine weitere Verstärkung der Managementsysteme
sowie eine streng wirtschaftliche Ausrichtung der
Unternehmung hat die GBWAG die Voraussetzungen
geschaffen, um auf die Herausforderungen, die Wohnungswirtschaft
heute mit sich bringt, angemessen zu
reagieren. Ein seit 10 Jahren stetig gesteigertes Unternehmensergebnis
belegt diese Einschätzung. Der
Umbau von der ehemals gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft
in ein leistungsstarkes und zukunftsorientiertes
Wohnungsunternehmen ist gelungen.

Eigentumswohnanlage,
Carl-Braun-Straße / Schillerstraße,
Prien 1995,
Arch. Raupach und Schurk
Eigentumswohnanlage Urban-
Bruderhofstraße, München 1998,
Arch. Prof. Michael Gaenssler
Im Jahr 2000 zieht die GBWAG
in ihr neues Bürogebäude
in die Dom-Pedro-Straße um,
Arch.Sanierung u. DG
Prof. Herbert Meyer-Sternberg
Eigentums-/Mietwohnanlage
Rothschwaigerstraße,
Fürstenfeldbruck 1998,
Arch. Karl-Heinz Röpke
1996-2006
Messestadt Riem, Kindertagesstätte
Georg-Kerschensteiner-Straße,
München 2000, Arch. Prof. Herbert
Meyer-Sternberg
Erschließungsmaßnahme Parkstadt
Schwabing, Zentraler Park,
München 2002, Landschaftsarch.
Prof. Rainer Schmidt
70 JAHRE GBWAG 15
Eigentums-/Mietwohnanlage
Therese-Studer-Straße, München 2004,
Arch. Prof. Andreas Meck

16
BERICHT DES AUFSICHTSRATES

Bericht des Aufsichtsrates
Tätigkeitsbericht
Der Aufsichtsrat hat im Berichtsjahr die ihm nach
Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen,
den Vorstand überwacht und beratend
begleitet. Dabei informierte der Vorstand den Aufsichtsrat
regelmäßig schriftlich über die Entwicklung
und Lage der Gesellschaft durch Quartalsberichte
(§ 90 Abs.1 Nr.3 Aktiengesetz) und ebenfalls vierteljährlich
erstellte Risikoreports.
Im Berichtszeitraum trat der Aufsichtsrat zu insgesamt
fünf Sitzungen sowie weiteren Ausschusssitzungen
zusammen. Alle wichtigen und genehmigungspflichtigen
Maßnahmen wurden in den Aufsichtsratssitzungen
beraten. Der Aufsichtsrat befasste sich insbesondere
mit genehmigungsbedürftigen Grundstücksgeschäften,
Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen,
Maßnahmeträgerschaften sowie Investitionsplänen,
mit wichtigen Personalangelegenheiten, der Unternehmensstrategie
und den unternehmerischen Planungen
des Vorstandes für die folgenden Jahre.
Zustimmung zum Prüfergebnis der
Deutsche Baurevision AG
Im Berichtsjahr wurden dem Aufsichtsrat der Jahresabschluss,
der Lagebericht, die Prüfungsberichte des
Abschlussprüfers sowie der Gewinnverwendungsvorschlag
des Vorstandes zur Prüfung vorgelegt.
BERICHT DES AUFSICHTSRATES
Die Deutsche Baurevision AG hat den vom Vorstand
aufgestellten Jahresabschluss und den Lagebericht
der GBWAG sowie die Buchführung der Gesellschaft
geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk
versehen.
An der Bilanzaufsichtsratssitzung am 10. März 2006
nahm der Abschlussprüfer teil, berichtete über die
wesentlichen Ergebnisse der Prüfung und beantwortete
die Fragen der Mitglieder des Aufsichtsrates.
Der Aufsichtsrat stimmt dem Prüfungsergebnis der
17
Dr. Peter Kahn,
Vorsitzender
des Aufsichtsrates

18
Mietwohnanlagen
Hamburger Straße und
Kraepelinstraße,
München (v.l.n.r.)
BERICHT DES AUFSICHTSRATES
Deutsche Baurevision AG zu. Nach dem abschließenden
Ergebnis seiner eigenen Prüfung erhebt der Aufsichtsrat
gegen den Jahresabschluss und den Lagebericht
der GBWAG keine Einwendungen. Er billigt den
vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss, der
damit festgestellt ist.
Verwendung des Bilanzgewinns
Mit dem Vorschlag des Vorstandes an die Hauptversammlung
für die Verwendung des Bilanzgewinns
erklärt sich der Aufsichtsrat einverstanden. Der Hauptversammlung
wird dementsprechend vorgeschlagen,
von dem Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2005 in
Höhe von 3.153.025,67 €
■ eine Dividende von 0,40 € je Inhaber-Stückaktie,
d.h. 2.600.000,00 € auszuschütten,
■ 500.000,00 € in andere Gewinnrücklagen einzustellen
und
■ 53.025,67 € auf neue Rechnung vorzutragen.
Bericht über die Beziehungen zu
verbundenen Unternehmen
Der vom Vorstand nach § 312 Aktiengesetz zu erstellende
Bericht über die Beziehungen zu verbundenen
Unternehmen lag dem Aufsichtsrat vor. Die Deutsche
Baurevision AG nahm an den Erörterungen des Aufsichtsrates
über den Bericht über die Beziehungen zu
verbundenen Unternehmen teil und berichtete über
die wesentlichen Ergebnisse ihrer Prüfung.
Der Bericht wurde von der Deutsche Baurevision AG
geprüft und mit dem folgenden Bestätigungsvermerk
gemäß § 313 Abs.3 Satz 2 Aktiengesetz versehen:
"Nach unserer pflichtgemäßen Prüfung und Beurteilung
bestätigen wir, dass die tatsächlichen Angaben
des Berichtes richtig sind und bei den im Bericht aufgeführten
Rechtsgeschäften die Leistung der Gesellschaft
nicht unangemessen hoch war."
Der Aufsichtsrat schließt sich nach Prüfung des Berichts
den Feststellungen im Bestätigungsvermerk an.
Einhaltung der Corporate
Governance-Grundsätze
Nach den Corporate Governance-Grundsätzen der
GBWAG achtet jedes Aufsichtsratsmitglied darauf,
dass ihm für die Wahrnehmung seines Mandats genügend
Zeit zur Verfügung steht. Aufsichtsratsmitglieder,
die dem Vorstand einer börsennotierten Gesellschaft
angehören, sollen insgesamt nicht mehr als
fünf Aufsichtsratsmandate in konzernexternen börsennotierten
Gesellschaften wahrnehmen. Diesen
Vorgaben wurde im Berichtsjahr ausnahmslos entsprochen.

Hat ein Aufsichtsratsmitglied im Berichtsjahr an weniger
als der Hälfte der Aufsichtsratssitzungen teilgenommen,
so ist dies im Bericht des Aufsichtsrates zu
vermerken. Die Anwesenheit der Mitglieder des Aufsichtsrates
in den Aufsichtsratssitzungen betrug im
Berichtsjahr 96%.
Jedes Aufsichtsratsmitglied ist dem Unternehmensinteresse
verpflichtet. Interessenskonflikte, die insbesondere
auf Grund einer Beratung oder Organfunktion
bei Kunden, Lieferanten, Kreditgebern oder
sonstigen Geschäftspartnern entstehen können, sind
dem Aufsichtsrat gegenüber offen zu legen. Entsprechende
Meldungen liegen dem Aufsichtsrat nicht vor.
Die nach Ziffer 7.2.1 der Corporate Governance-
Grundsätze der GBWAG erforderliche Unabhängigkeitserklärung
des Abschlussprüfers wurde vor Unterbreitung
des Wahlvorschlags in der Hauptversammlung
eingeholt. Die von der Deutsche Baurevision AG
abgegebene Erklärung entspricht vollumfänglich den
Vorgaben der Grundsätze. Bedenken gegen die Unabhängigkeit
der Deutsche Baurevision AG bestanden
nicht.
Personalien
BERICHT DES AUFSICHTSRATES 19
Herr Dr. Dietrich Wolf und Frau Rosa Epperson sind
mit Ablauf der Hauptversammlung am 8.Juli 2005 aus
ihrem Amt als Aufsichtsratsmitglieder ausgeschieden.
Der Aufsichtsrat dankt Herrn Dr. Wolf und
Frau Epperson für ihre wertvolle Mitarbeit in diesem
Gremium. Herr Dr. Wolf gehörte dem Aufsichtsrat als
1. Stellvertreter des Aufsichtsratsvorsitzenden seit 1990
an und hat in dieser Funktion die Entwicklung der
GBWAG lange Jahre mitbestimmt und mit großem
Engagement zum Wohle der Gesellschaft gewirkt.
Frau Epperson, die im Jahr 2000 als Arbeitnehmervertreterin
in den Aufsichtsrat gewählt wurde, engagierte
sich mit Nachdruck insbesondere auch für die Belange
der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der GBWAG.
Der Aufsichtsrat dankt allen Beteiligten, insbesondere
dem Vorstand und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern
der GBWAG für ihren engagierten Einsatz,
durch den im Geschäftsjahr 2005 ein erneut verbessertes
Ergebnis erzielt werden konnte.
München, im März 2006
Dr. Peter Kahn
Vorsitzender des Aufsichtsrates
Mietwohnanlage
Planegger Straße,
Germering

20
LAGEBERICHT DES VORSTANDES

Lagebericht des Vorstandes
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Allgemeine Konjunkturdaten
Die konjunkturelle Erholung in Deutschland verlief in
2005 weiterhin schleppend. Nach einem moderaten
Anstieg um 1,6 % im Vorjahr nahm das Bruttoinlandsprodukt
in 2005 lediglich um 1,1 % zu. Geprägt war
die wirtschaftliche Entwicklung auch im Berichtsjahr
von der anhaltend hohen Auslandsnachfrage, die
nach einem leichten Rückgang am Ende des Vorjahres
in 2005 wieder deutlich zugenommen hat.
Die Impulse aus dem Ausland wirkten sich nur
begrenzt auf die Binnenwirtschaft aus. Lediglich im
Bereich der Ausrüstungsinvestitionen war bedingt
durch verbesserte Absatz- und Ertragsaussichten ein
Anstieg zu verzeichnen. Unverändert schwach blieb
demgegenüber der private Konsum. Nahezu gleichbleibende
Realeinkommen sowie hohe Energie- und
Kraftstoffpreise schmälerten die Kaufkraft und ließen
den privaten Konsum in 2005 real sogar um 0,5 %
sinken. Angesichts unsicherer Einkommens- und
Beschäftigungsperspektiven blieb die Sparquote hoch.
Die Mehrheit der Wirtschaftsforschungsinstitute prognostiziert
für 2006 eine Trendwende. Zwar wird konjunkturelles
Zugpferd der Export bleiben. Aber auch
bei der Inlandsnachfrage soll es durch zunehmende
Ausrüstungsinvestitionen zu einem weiteren, insgesamt
moderaten Anstieg kommen. Die Konsumausgaben
werden nach Meinung der Institute ebenfalls
LAGEBERICHT DES VORSTANDES
Margit Dittmann Dr. Hartmut Danz
leicht zunehmen, da der dämpfende Einfluss der
hohen Energiepreise im Jahresverlauf nachlassen und
es zu einer Verbesserung der Beschäftigungsperspektiven
kommen wird. Bedingt durch die avisierte Mehrwertsteueranhebung
in 2007 wird mit einer weiteren
Belebung des privaten Konsums durch Vorzieheffekte
gerechnet.
21

22
Mietwohnanlage
Marktstraße,
Germering
LAGEBERICHT DES VORSTANDES
Bauwirtschaft
Die Baunachfrage entwickelte sich in 2005 weiterhin
rückläufig. Zum Ende des Berichtsjahres war eine
erneute Abnahme der insgesamt getätigten Bauinvestitionen
um 3,6 % zu verzeichnen. Insbesondere beim
Wirtschaftsbau sowie im Bereich der öffentlichen Auftragsvergabe
setzte sich der Abwärtstrend der Vorjahre
unverändert deutlich fort.
Die Entwicklung im Wohnungsbau wurde im Berichtsjahr
gekennzeichnet durch einen Rückgang der Baugenehmigungen
um 15,7 % sowie rückläufige Fertigstellungszahlen
vor allem im Bereich des Eigenheimbaus
(- 11,7 %), da die zusätzliche Nachfrage, die in
den letzten Jahren durch die erwartete und nunmehr
am 1.1.2006 in Kraft getretene Abschaffung der
Eigenheimzulage den Wohnungsbau gestützt hatte,
weitgehend abgearbeitet ist. Das Fertigstellungsvolumen
im Geschosswohnungsbau blieb nach dem
derzeitigen statistischen Zahlenstand auf Vorjahresniveau.
Regionaler Immobilienmarkt
Auch in Bayern ergaben sich im Berichtsjahr im Wohnungsbau
keine wesentlichen Veränderungen zum
Vorjahr. Auf Grund der bis zum November vorliegenden
Meldungen ist davon auszugehen, dass die Fertigstellungszahlen
eher rückläufig ausfallen werden.
Der demgegenüber in München vermeldete Anstieg
an fertig gestellten Wohnungen beruhte wie schon in
2004 auf einem deutlichen Überhang an statistischen
Nachmeldungen aus den vergangenen Jahren.
Bei den Wohnungsmieten zeichnete sich in 2005 bayernweit
eine leichte Trendwende ab. So stabilisierten
sich die Werte im Laufe des Berichtsjahres und wiesen
bis zum Herbst 2005 deutliche Steigerungen bis zu
+ 6,4 % auf. Allerdings war diese Entwicklung vor
allem im Raum Südbayern und hier insbesondere in
den Gemeinden der Region München sowie in bayerischen
Mittelstädten zu beobachten. Demgegenüber
fielen die Mietpreissteigerungen in anderen bayerischen
Großstädten eher gering aus.
In München pendelten sich die Mieten nach deutlichen
Preisrückgängen in den letzten 2 Jahren auf Vorjahresniveau
ein. So wurden im Herbst 2005 für frei
finanzierte Erstbezugswohnungen mit gutem Wohnwert
Mieten von durchschnittlich 11,00 € ermittelt.
Allerdings ist diese Preisentwicklung landesweit nicht
vergleichbar, da sich die Mieten in München seit Jahren
auf hohem Niveau bewegen.
Insgesamt zeigt die Entwicklung des Münchner Wohnungsmarktes
im Berichtsjahr, dass der auch für die
nächsten Jahre vorhergesagte Bedarf an zusätzlichem
Wohnraum in Höhe von jährlich rund 7.000 Wohneinheiten
in 2005 wiederum nicht durch entsprechende
Wohnungsfertigstellungen gedeckt werden konnte.
Zudem wird es infolge eines zunehmenden Wegfalls
von Mietpreisbindungen bei öffentlich gefördertem
Wohnraum im Laufe der nächsten Jahre zu einem
erheblichen Rückgang des Sozialwohnungsbestandes
kommen. Hier bleibt der Appell an die Politik, ihrem
Versorgungsauftrag durch entsprechende Förderung
des Geschosswohnungsbaus Rechnung zu tragen.

Das Jahresergebnis im Überblick
Im Mittelpunkt der Geschäftstätigkeit stand in 2005 die
Konzentration der eigenen Ressourcen auf das aktive
Immobilienmanagement. Ziel unserer mittel- und langfristigen
Unternehmensstrategie ist es, durch geeigneten
Zukauf und Neubau eine Erweiterung und Verjüngung
unseres Immobilienbestandes an unseren
Kernstandorten zu erreichen. Um unseren Wachstumszielen
Rechnung tragen zu können, wurde die Investitionstätigkeit
intensiviert sowohl durch Zukauf von
Mietwohnanlagen wie auch durch Erwerb von Grundstücken
für den Bau weiterer Bestandswohnungen.
Das Jahresergebnis 2005 war im Wesentlichen geprägt
durch den Anstieg der Sollmietenerlöse, die bedingt
durch im Vorjahr erfolgte Zukäufe und Neuvermietungen
aus fertiggestellten Bestandswohnungen
um rund 9,3 % auf 36,8 Mio. € (Vorjahr 33,7 Mio. €)
gesteigert werden konnten. Weitere wesentliche Einflussgrößen
waren neben der Steigerung der Umsatzerlöse
aus Hausbewirtschaftung geringere Umsatzerlöse
aus dem Verkauf verbliebener Verkaufsbauobjekte
im Bauträgergeschäft in Höhe von 8,5 Mio. € (Vorjahr
37,5 Mio. €). Im Zuge der Portfoliobereinigung
haben wir unsere Mietwohnanlagen in Amberg veräußert
und die erzielten Verkaufserlöse in den Erwerb
von Mietwohnanlagen in München und Umland reinvestiert.
Insgesamt wurde ein Ergebnis der gewöhnlichen
Geschäftstätigkeit von 9,0 Mio. € (Vorjahr
8.1 Mio. €) und ein Jahresüberschuss in Höhe von
6,6 Mio. € (Vorjahr 6,2 Mio. €) erzielt.
Ergebnis der Leistungsbereiche
Immobilienmanagement
Das Spartenergebnis des Leistungsbereichs Immobilienmanagement
verbesserte sich deutlich von 3,9 Mio. €
im Vorjahr auf 9,6 Mio. € im Berichtsjahr, was vor allem
auf den Anstieg der Sollmieten zurückzuführen ist.
Vermietung
Zum Bilanzstichtag waren rund 68 % (Vorjahr 65 %)
unseres gesamten Mietwohnungsbestandes frei finanziert.
Soweit im Rahmen der gesetzlichen Regelungen
möglich, führten wir konsequent Mieterhöhungen
durch. Im Bereich des öffentlich geförderten Mietwohnungsbestandes
bleibt unser Handlungsspielraum im
Hinblick auf Mietsteigerungsmöglichkeiten wegen der
bestehenden Mietpreisbindungen eingeschränkt.
LAGEBERICHT DES VORSTANDES 23
Bis zum 31.12.2005 konnte die Durchschnittskaltmiete
bezogen auf den Gesamtbestand um rund 7,6 % auf
5,70 €/m 2 Wohnfläche (Vorjahr 5,27 €/m 2 Wohnfläche)
gesteigert werden. Die durchschnittliche Kaltmiete
der frei finanzierten Mietwohnungen stieg um
rund 5,6 % von 5,71 €/m 2 Wohnfläche im Vorjahr auf
6,05 €/m 2 Wohnfläche im Berichtsjahr an.
Wohneinheiten eigener Bestand
8.378
8.306
8.166
2001 2002 2003 2004 2005
Wohnfläche eigener Bestand (m 2 )
512.006
509.300 506.140
8.328
517.904
8.752
546.419
2001 2002 2003 2004 2005
Der Anstieg der Durchschnittsmieten resultierte neben
der Ausschöpfung der Mieterhöhungspotentiale aus
den in 2004 und 2005 durch Neubau und Zukauf hinzugekommenen
frei finanzierten wie auch einkommensorientiert
geförderten Bestandsmietwohnungen in München,
Garmisch und Neubiberg, die das Durchschnittsmietniveau
insgesamt deutlich anheben konnten.
Die Heizkosten stiegen von 0,59 €/m 2 Wohnfläche im
Vorjahr auf 0,95 €/m 2 Wohnfläche im Berichtsjahr
deutlich an. Die sonstigen Betriebskosten erhöhten
sich im Berichtsjahr auf 1,58 €/m 2 Wohnfläche (Vorjahr
1,52 €/m 2 Wohnfläche).
Zum Bilanzstichtag gehörten 8.752 Mietwohnungen
(Vorjahr 8.328), 5.186 Garagen und Abstellplätze
sowie 41 gewerbliche Einheiten zum eigenen Immobilienbestand
der Gesellschaft. Damit erhöhte sich der
Bestand an Mietwohnungen um 424 Einheiten. Die
Leerstandsquote lag im Berichtsjahr mit 1,22 % auf
weiterhin niedrigem Niveau.

24
Mietwohnanlage
Cosimastraße,
München
Mietwohnanlage
Kraepelinstraße,
München
LAGEBERICHT DES VORSTANDES
Leerstand
(in% des Gesamtwohnungsbestandes)
1,6
1,3
0,5
2001 2002 2003 2004 2005
Modernisierungsmaßnahmen
Zur Wertsteigerung unseres Mietwohnungsbestandes
und insbesondere vor dem Hintergrund, dass derzeit
rund 77 % unserer Wohnungen älter als 30 Jahre sind,
haben wir im Berichtsjahr wiederum hohe Beträge in
Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
sowie aktivierungspflichtige Großmodernisierungen
investiert. Ziel dieser Maßnahmen ist es, die Qualität
unseres Immobilienportfolios zu erhalten, um so eine
langfristige Wertsicherung zu erreichen.
In München wurde u.a. mit der Sanierung und Modernisierung
von 30 bzw. 34 Wohnungen unserer frei
finanzierten Mietwohnanlagen in der Kraepelin- und
in der Morawitzkystraße begonnen. Die Wohnanlagen
wurden zusätzlich durch Dachgeschossausbau,
Aufzugsanbau und Errichtung einer Tiefgarage aufgewertet.
Die Maßnahme in der Kraepelinstraße konnte
im Berichtsjahr abgeschlossen werden. Die Modernisierung
der Wohnanlage in der Morawitzkystraße
wird in 2006 fertig gestellt.
Die im Berichtsjahr für Modernisierungsmaßnahmen
und Instandhaltungen insgesamt getätigten Investitionen
beliefen sich auf 9,3 Mio. €, was 18,63 €/m 2
Wohnfläche entspricht. (Vorjahr 7,2 Mio. €, d.h.
13,95 €/m 2 Wohnfläche). Die Finanzierung erfolgte
aus Überschüssen des Immobilienmanagements sowie
durch geeignete Fremdmittel.
1,0
Durchschnittliche Netto-Kaltmiete (€/m 2 )
4,76
4,89
5,14
5,27
1,2
5,70
2001 2002 2003 2004 2005

Neubaumaßnahmen für das Anlagevermögen
Die Erstvermietung unserer in 2004 und 2005 bezugsfertiggestellten
Mietwohnanlagen entwickelte sich im
Berichtsjahr erfreulich. Die Zahl der Neuvermietungen
konnte im Vergleich zum Vorjahr erneut gesteigert
werden. Folgende 178 Mietwohnungen konnten im
Berichtsjahr fertig gestellt und zur Vermietung frei
gegeben werden:
■ München Milbertshofen, Hamburger- und Riesenfeldstraße:
47 von insgesamt 77 frei finanzierten Mietwohnungen,
die Maßnahme ist damit abgeschlossen
■ Garmisch-Partenkirchen, Birktalstraße:
24 frei finanzierte Mietwohnungen des 2. Bauabschnitts
■ München Oberföhring, Cosimastraße:
107 einkommensorientiert geförderte Mietwohnungen
Der Großteil der frei finanzierten Mietwohnungen in
München und Garmisch wurde im Berichtsjahr vermietet.
Ebenso wurde die Belegung der neuen Sozialwohnungen
in der Cosimastraße vollständig abgeschlossen.
Gesamtaufwendungen für Instandhaltung,
Modernisierung, aktivierungspflichtige
Sanierungen (Mio.€)
11,6
11,8
6,7
2001 2002 2003 2004 2005
Aufwendungen für Instandhaltung, Modernisierung,
aktivierungspflichtige Sanierungen (€/m 2 Wohnfl.)
22,8
23,1
13,3
7,2
8328 14,0
9,3
18,6
2001 2002 2003 2004 2005
LAGEBERICHT DES VORSTANDES
Im Bau befanden sich im Berichtsjahr folgende Neubaumaßnahmen:
■ München Maxvorstadt, Arnulfstraße:
106 einkommensorientiert geförderte Mietwohnungen
mit 102 Tiefgaragen-Stellplätzen, Fertigstellung
voraussichtlich Mitte 2006
■ München Parkstadt Schwabing, Marianne-Brandt-
Straße:
33 einkommensorientiert geförderte Mietwohnungen
mit Tiefgarage, Fertigstellung voraussichtlich
Ende 2006
■ Garmisch-Partenkirchen, Fichtackerstraße:
3 frei finanzierte Reihenhäuser des 3. Bauabschnitts,
Fertigstellung voraussichtlich Juni 2006
■ München Parkstadt Schwabing, Lilly-Reich-Straße:
45 frei finanzierte Mietwohnungen mit Tiefgaragen-Stellplätzen,
Fertigstellung voraussichtlich
Anfang 2007
In Planung bzw. Bauvorbereitung waren folgende
Projekte:
■ München Schwabing West, Ackermannbogen
Südost ( Nähe Schwere-Reiter-Straße ):
104 einkommensorientiert geförderte Mietwohnungen
mit Tiefgaragen-Stellplätzen, Beginn voraussichtlich
Frühjahr 2006
■ München Nymphenburg Süd, südlich vom Hirschgarten:
90 einkommensorientiert geförderte Mietwohnungen
mit Tiefgaragen-Stellplätzen, Beginn voraussichtlich
Frühjahr 2006
25
Mietwohnanlage
Hamburger Straße,
München

26
Mietwohnanlage
Helmholtz-/ Marlene-
Dietrich-Straße,
München
LAGEBERICHT DES VORSTANDES
Verwaltung von Wohnungseigentum und
Miethausbesitz Dritter
Im Rahmen der verwaltungsmäßigen Betreuung von
Wohnungseigentum und Miethausbesitz Dritter verwalteten
wir zum Bilanzstichtag 136 Mietwohnungen
sowie 113 Garagen. Die Bestandszahlen blieben
damit zum Vorjahr unverändert.
Verwaltung von Treuhandvermögen
Als Treuhänderin der Bayerische Immobilienfonds
Nrn. 1 bis 6 und 10 oblag uns die Bewirtschaftung von
747 Mietwohnungen einschließlich 347 Garagen- und
292 Stell- bzw. 8 Motorradplätzen.
Die Wohnanlagen befinden sich in München, Rosenheim,
Fürstenfeldbruck und Ottobrunn. Die Vermietung
der überwiegend öffentlich geförderten Wohnungen
verlief problemlos. Bei den Fonds Nrn. 2 bis 6
und 10 läuft die Belegungs- und Mietpreisbindung in
einem Zeitraum Ende 2005 bis 2007 aus. Erste Mieterhöhungen
können bei den betreffenden Wohnungen
ab Frühjahr 2006 wirksam durchgeführt werden.
Zur Sicherung der langfristigen Vermietbarkeit werden
hier in den nächsten Jahren allerdings auch hohe
Instandhaltungsaufwendungen erforderlich sein, die
kaum Ausschüttungen zulassen.
Portfoliomanagement
Im Berichtsjahr konnte die GBWAG am Kernstandort
München Mietwohnanlagen mit insgesamt 581 Wohnungen
und 7 Gewerbeeinheiten erwerben. Darunter
waren 293 größtenteils öffentlich geförderte Wohnungen
der Stadt Germering, die mit Mieterschutzklauseln
übernommen wurden. Zur Portfoliooptimierung
veräußerten wir in Amberg Mietwohnanlagen
mit 317 Wohnungen und 5 Gewerbeeinheiten sowie
weitere 15 Bestandswohnungen aus Streubesitz.
Der Leistungsbereich Portfoliomanagement weist zum
Bilanzstichtag ein positives Nettoergebnis von 395 T€
(Vorjahr 581 T€) aus. Darin enthalten sind die Verkaufserlöse
aus der Veräußerung von Streubesitz.
Die aus dem Verkauf unseres Wohnungsbestandes in
Amberg erzielten Erlöse wurden in den Erwerb von
Mietwohnanlagen in München und Umland reinvestiert.
Entstandene Buchgewinne wurden ergebnisneutral
auf diese Neuinvestitionen übertragen.
Projektentwicklung und
Baumanagement
Die Vermarktung der noch vorhandenen Verkaufsbauten
verlief planmäßig. Die restlichen Eigentumswohnungen
des 2. Bauabschnitts sowie die im 3. Bauabschnitt
errichteten Reihenhäuser unserer Verkaufsbaumaßnahme
in Neuried konnten im Berichtsjahr
vollständig veräußert werden. Im Frühjahr 2005 wurde
mit dem 3. Bauabschnitt des Verkaufsbaus in
Starnberg am Georgenbach begonnen. Die Bezugsfertigstellung
ist für April 2006 vorgesehen. Von 27
Eigentumswohnungen konnten bisher 20 Einheiten
verkauft sowie eine Gewerbefläche langfristig vermietet
werden. Durch den Rückzug der Gesellschaft aus
dem Bauträgergeschäft lag der Schwerpunkt im Segment
Bau- und Verkaufstätigkeit auf der Fertigstellung
und Vermarktung der verbliebenen Bauträgerobjekte.
Dem gemäß fielen die Umsatzerlöse mit
Mio. 8,5 € im Berichtsjahr erwartungsgemäß geringer
aus als im Vorjahr.
Bedingt durch angemessene Risikovorsorge für den
Projektnachlauf schließt das Segmentsergebnis mit
einem negativen Deckungsbeitrag von - 456 T€.

Beteiligungen
CityTec Maßnahmeträger GmbH
Unsere Tochtergesellschaft CityTec Maßnahmeträger
GmbH hat mit der GBWAG einen Gewinnabführungsvertrag
vereinbart, der seit dem 1.1.2004 wirksam ist.
Die Gesellschaft schloss das Berichtsjahr mit einem
positiven Ergebnis von 86 T€ ab.
Seit 1999 führt die CityTec Maßnahmeträger GmbH
die Erschließung des Stadtquartiers Parkstadt Schwabing
durch. Der Erschließungsauftrag beinhaltet die
Planung und Herstellung der Straßen, Wege und
öffentlichen Grünanlagen.
Abnahme und Übergabe der öffentlichen Grünanlagen
erfolgte bereits im Vorjahr. Hiervon ausgenommen
war das Grundstück für den Grünzug Nord, das
derzeit von der Landeshauptstadt München noch
genutzt und erst nach Beendigung des Maßnahmeträgervertrages
geräumt wird.
Die Fertigstellung der Straßen und Wege sowie die
Umbauarbeiten an den Bestandsstraßen wurden planmäßig
fortgeführt. Weitere Abschnitte des Straßenund
Wegenetzes sind im Berichtsjahr fertig gestellt,
abgenommen und an die Landeshauptstadt übergeben
worden. Alle Arbeiten lagen im Zeit- und Kostenplan.
Der regulär Ende 2005 auslaufende Maßnahmeträgervertrag
wurde von den Grundstückseigentümern
bis Ende 2006 verlängert.
Die Erschließungsmaßnahme Ackermannbogen Nord-
Ost wurde im Berichtsjahr komplett fertig gestellt.
Noch ausstehende Restarbeiten konnten abgeschlossen
und die Schlussabrechnung mit den Baubeteilig-
LAGEBERICHT DES VORSTANDES
ten durchgeführt werden. Die Abrechnung mit der
Landeshauptstadt steht noch aus.
Der Erschließungsauftrag für das Areal Ackermannbogen
Süd-Ost umfasst die Planung und Herstellung
der öffentlichen Straßen, Wege und Grünanlagen. Die
öffentlichen Straßenflächen sind als befahrbare Tragschicht
hergestellt. Der Endausbau mit Gehwegen,
Straßenbegleitgrün und Parkbuchten erfolgt mit der
Fertigstellung des Hochbaus. Die Herstellung der
öffentlichen Grünflächen beginnt im Herbst 2006.
MRG Maßnahmeträger
München-Riem GmbH
Mit notariellem Kaufvertrag vom 11.01.2006 hat die
GBWAG rückwirkend zum 1.1.2006 den 50%igen Geschäftsanteil
der gewerbegrund Projektentwicklungsgesellschaft
mbH, München an der MRG Maßnahmeträger
München-Riem GmbH erworben. Die MRG ist
nunmehr ein 100%iges Tochterunternehmen der
GBWAG. Aus diesem Grund legte Dr. Hartmut Danz
sein Amt als technischer Geschäftsführer, das er seit
Gründung der Gesellschaft neben seiner Tätigkeit als
Vorstand der GBWAG innehatte, nieder und nimmt
zukünftig die Gesellschafterfunktion der GBWAG im
Riembeirat wahr. Die MRG schließt das Berichtsjahr mit
einem positiven Ergebnis von voraussichtlich 225 T€ ab.
Seit Aufnahme ihrer Tätigkeit im August 1994 bis
zum Bilanzstichtag hat die MRG Aufträge im Wert
von 334,8 Mio. € (Vorjahr: 312,5 Mio. €) brutto vergeben
und Bau- und Planungsleistungen von insgesamt
304,6 Mio. € (Vorjahr: 260,6 Mio. €) erbracht, davon
44,0 Mio. € (Vorjahr: 41,0 Mio. €) im Geschäftsjahr
2005.
27
Parkstadt Schwabing,
Zentraler Park, München
und Kindertagesstätte,
Messestadt Riem,
München (v.l.n.r.)

28
Grundschule und
Förderzentrum
Messestadt Riem,
München
LAGEBERICHT DES VORSTANDES
Die Planungs- und Bauleistungen für Erschließungsmaßnahmen
und Infrastruktureinrichtungen der
Messestadt Riem wie auch der private Wohnungsbau
wurden im Berichtsjahr planmäßig fortgeführt. Im
2. Bauabschnitt Wohnen konnten weitere Wohnbauten
durch private Bauträger fertig gestellt und
bezogen werden. Im gewerblichen Bereich setzte
sich die Stagnation der Baunachfrage auf Grund der
anhaltend kritischen Marktsituation für Büroimmobilien
weiter fort.
Die eigene Planungs- und Bautätigkeit war im Wesentlichen
bestimmt durch die bauliche Fertigstellung des
Riemer Parks im Rahmen der Vorbereitung der Bundesgartenschau
sowie durch die Fertigstellung der Schulbaumaßnahmen
im 2. Bauabschnitt Wohnen.
Im August konnte die Grundschule an der Astrid-
Lindgren-Straße einschließlich Sporthalle, zum
Jahresende auch das Sozialpädagogische Förderzentrum
München Ost und die zugehörigen Tagesstät-
ten an die Landeshauptstadt übergeben werden.
Die Bauarbeiten der Kindertagesstätten 1 und 2 im
2. Bauabschnitt Wohnen wurden planmäßig begonnen.
Die Planungen für die Straßen und Plätze im
2. Bauabschnitt Wohnen wurden fortgeführt. Die
Bebauungsplanung für den 3. Bauabschnitt Wohnen
konnte abgeschlossen werden. Die Erschließungsplanung
wurde aufgenommen und die Errichtung der
Baustraßen unmittelbar nach Freigabe der BUGA -
Parkplätze begonnen.
Auf Grund der schlechten konjunkturellen Lage wurden
die Arbeiten auch im Berichtsjahr wiederum
durch Insolvenzen ausführender Firmen, insbesondere
bei dem Schulzentrum Ost 2. Abschnitt verzögert. Der
ursprüngliche Inbetriebnahmetermin wird sich
dadurch voraussichtlich um ca. 6-7 Monate ins Frühjahr
2007 verschieben.
Im Berichtsjahr konnte mit der Landeshauptstadt
München mit Billigung der Regierung von Oberbayern
eine Vergleichsvereinbarung getroffen werden, die
eine seit Jahren andauernde Auseinandersetzung um
die Angemessenheit der Vergütung abschloss.
Auf Grund der neuen Vergütungsvereinbarung, die
auch dem abnehmenden Leistungsumfang Rechnung
trägt, sind ab dem 2. Quartal 2006 die Personalkapazitäten
entsprechend anzupassen.
TGBW Grundstücksentwicklungsgesellschaft
Jägerndorfer Zeile/Gräfenberger
Weg bR
Zweck der Gesellschaft ist die Bebauung des Grundstücks
Jägerndorfer Zeile 21 - 25/Gräfenberger
Weg 7-9 mit 18 Doppelhaushälften und Veräußerung
der Gebäude. Die Doppelhäuser wurden bis zum Jahr
2002 fertiggestellt und an die Käufer übergeben. Derzeit
ist die Gesellschaft noch mit der Abwicklung von
Gewährleistungsmängeln befasst.
TGBW Grundstücksentwicklungsgesellschaft
Dahlemer Weg bR
Der Zweck der TGBW Grundstücksentwicklungsgesellschaft
Dahlemer Weg bR, d.h. die Bebauung des
Grundstücks Dahlemer Weg 83-85 mit 10 Doppelhaushälften
und Veräußerung der Gebäude ist
erfüllt.
Die letzten Gewährleistungsfristen liefen im Berichtsjahr
aus. Gemäß Beschluss vom 9.12./29.12.2005
wurde die Gesellschaft zum 31.12.2005 aufgelöst.
DTG Wohnpark Schlachtensee GmbH
Gesellschaftszweck der DTG Schlachtensee GmbH
war der Erwerb und die Bebauung eines Grundstücks
in Berlin-Schlachtensee an der Breisgauer Str. Wegen
fehlenden Baurechts ist die Gesellschaft vom Grundstückskaufvertrag
zurückgetreten. Mit Gesellschafterbeschluss
vom 27.05.2003 wurde die Liquidation der
Gesellschaft beschlossen und nach Abwicklung der
Liquidation am 29.11.2005 die Löschung aus dem
Handelsregister beantragt.

Supportbereiche
Controlling und Reporting
Auch im Berichtsjahr haben wir unsere Planungsinstrumente
weiter verbessert und durch monatliche
Controlling-Reports verstärkt. Der Controlling-Report
wurde neu konzipiert und durch die Verfügbarkeit
sämtlicher Unternehmensdaten aus unserem SAPbasierten
IT-System DKB@win sukzessive optimiert.
Ein monatlicher Soll-Ist-Abgleich zu den Unternehmenszielen
ermöglicht eine rechtzeitige Steuerung
der Ertrags- und Kostenziele.
Zur besseren Integration der im Unternehmen laufenden
Planungsprozesse wurde ein Projekt aufgesetzt, das die
Erhöhung der Datenqualität und die Vernetzung von
Detailplänen in Gesamtpläne sicher stellen wird.
Im Rahmen der Personalkostenplanung haben wir ein
an die Lohn – und Gehaltsabrechnung angekoppeltes
Budgetmodul erworben, das die Abbildung unterschiedlicher
Planungsszenarien ermöglicht und damit
die Planung der Personalkosten detaillierter und transparenter
gestaltet.
Risikomanagement
Seit Einführung unseres Risikomanagementsystems
werden sämtliche Geschäftsfelder der Gesellschaft im
Sinne eines Frühwarnsystems regelmäßig auf mögliche
Risiken untersucht und die ermittelten Ergebnisse
in vierteljährlichen Risikoreports dokumentiert. Da sich
mögliche Risikofelder sowie die Definition möglicher
Risiken durch die Neuausrichtung der Unternehmensstrategie
künftig weiter verändern werden, steht die
ständige Weiterentwicklung geeigneter Risikofrühwarninstrumente
im Vordergrund der Aktivitäten.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr konnten keine
wesentlichen Risiken identifiziert werden. Auch unter
Berücksichtigung der Kumulation von Einzelrisiken
ließen die Kennzahlen zur Unternehmensleistung im
Berichtsjahr keine wesentlichen Risiken erkennen, die
die wirtschaftliche Situation des Unternehmens nachhaltig
beeinträchtigen könnten.
Qualitätsmanagement
Im Rahmen der ständigen Optimierung und Weiterentwicklung
unseres Qualitätsmanagementsystems haben
wir auch im Berichtsjahr weitere Anpassungen und
Änderungen in der Ablauforganisation umgesetzt.
Im Oktober 2005 fand zur Kontrolle des kontinuierlichen
Verbesserungsprozesses ein turnusmäßiges
Überwachungsaudit durch den TÜV statt. Die in 2004
für weitere 3 Jahre erteilte Zertifizierung nach ISO
9001:2000 wurde ohne Beanstandungen bestätigt.
IT / Organisation
Das seit Anfang 2004 eingesetzte wohnungswirtschaftliche
Datenverarbeitungssystem DKB@win läuft
inzwischen stabil. Mögliche Fehlerquellen sowie notwendiger
Änderungs – und Verbesserungsbedarf
konnten im Berichtsjahr weiter sukzessive behoben
bzw. berücksichtigt und umgesetzt werden. Im Herbst
2005 wurde im Rahmen einer Aktualisierung unseres
Internetauftritts im Bereich Vermietung die Anbindung
an das Internetportal Immobilienscout 24 erfolgreich
durchgeführt.
Sozialreport
LAGEBERICHT DES VORSTANDES
Sämtliche Mitarbeiter, die im Berichtsjahr in den Ruhestand
traten, wurden durch neue Mitarbeiter ersetzt.
Die Fluktuationsrate war insgesamt niedrig. Mitarbeitern,
die nach der Elternzeit an ihren Arbeitsplatz
zurückkehrten, konnten geeignete Teilzeitangebote
unterbreitet werden. Schließlich haben wir im Berichtsjahr
6 Auszubildenden den Abschluss zum Kaufmann
der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft ermöglicht.
29
Mietwohnanlage
Eschenstraße,
Germering

30
Mietwohnanlage
Annelies-Kupper-Allee,
München
LAGEBERICHT DES VORSTANDES
Vermögens-, Finanz-
und Ertragslage
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der GBWAG
ist geordnet.
Die Bilanzsumme stieg gegenüber dem Vorjahr um
rd. 10,3 % bzw. 36,8 Mio. € von 356,3 Mio. € auf
393,1 Mio. €. Dies ist vor allem in der regen Investitionstätigkeit
begründet. Im Zuge der Portfoliobereinigung
wurden im Berichtsjahr 581 Wohnungen in
München und Germering hinzuerworben, während
332 Wohneinheiten, -überwiegend am Standort
Amberg- veräußert wurden.
Das Anlagevermögen, die wichtigste Position der
Aktivseite, macht inzwischen rd. 92,2 % der Bilanzsumme
aus (Vorjahr 90,0 %) aus und spiegelt die
Anlageintensität der Gesellschaft wider.
Der Anteil des Umlaufvermögens am Gesamtvermögen
reduzierte sich demgegenüber durch Abverkauf
der Bauträgerobjekte von 10,0 % auf 7,8 %.
Die Finanzierung der Investitionen erfolgte durch
geeignete Eigen- und Fremdmittel.
Durch die weitere Fremdfinanzierung der Grundstückskäufe
für den einkommensorientiert geförderten
Mietwohnungsbau sowie die intensive Bautätigkeit
im Anlagevermögen verringerte sich die Eigenmittelquote
von 26,4 % im Vorjahr auf 25,5 % im
Berichtsjahr.
Die Zahlungsbereitschaft war jederzeit gegeben.
Der Jahresüberschuss konnte gegenüber dem Vorjahr
erneut verbessert werden. Mit 6,6 Mio. € liegt der
Überschuss des abgelaufenen Geschäftsjahrs rd. 6 %
über dem Vorjahreswert von 6,2 Mio. €.
Die Steigerung der Sollmieten, die erzielten Erlöse aus
Portfoliobereinigungen sowie ein konsequentes
Kostenmanagement - gerade auch im Sachkostenbereich
- trugen erheblich zu diesem guten Geschäftsergebnis
bei und konnten die erhöhten Abschreibungen
und Zinsen überkompensieren. Dies erlaubt weiterhin
eine positive Entwicklung der Gesellschaft.
Das erfreuliche Gesamtergebnis ermöglicht es Vorstand
und Aufsichtsrat, für das abgelaufene
Geschäftsjahr eine von 0,36 € auf 0,40 € je Inhaberstückaktie
erhöhte Dividende vorzuschlagen. Dies entspricht
einer Ausschüttung von 7,81 % auf das
gezeichnete Kapital. Das Ergebnis je Aktie beläuft sich
im abgelaufenen Geschäftsjahr auf 1,01 € (Vorjahr
0,96 €).
Beziehungen zu verbundenen
Unternehmen
Über die Beziehungen unserer Gesellschaft im Geschäftsjahr
2005 zu verbundenen Unternehmen haben
wir einen gesonderten Bericht erstellt, der die nachstehende
Erklärung gemäß § 312 Aktiengesetz enthält:
"Wir erklären, dass die GBWAG bei den in diesem
Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften im Geschäftsjahr
2005 nach den Umständen, die uns im Zeitpunkt
bekannt waren, in dem diese Rechtsgeschäfte vorgenommen
wurden, eine angemessene Gegenleistung
erhalten hat. Berichtspflichtige Maßnahmen haben
nicht vorgelegen."

Aktienkursentwicklung
Die Aktien der GBWAG werden im Freiverkehr an der
Bayerischen Börse in München, der Baden-Württembergischen
Wertpapierbörse Stuttgart sowie an der
Börse Berlin und seit Februar 2005 auch an der Börse
in Hamburg gehandelt.
Die positive Kursentwicklung der Aktie setzte sich
auch im Berichtsjahr fort. Folgende Anfangs- und Endkurse
wurden notiert:
■ München: 39,00 €/50,00 € (+ 28,2 %)
■ Stuttgart: 38,50 €/50,00 € (+ 29,9 %)
■ Berlin: 38,22 €/48,51 € (+ 26,9 %)
■ Hamburg: 42,50 €/49,00 € (+ 15,3 %)
LAGEBERICHT DES VORSTANDES
Bei 6.500.000 auf den Inhaber lautenden Stückaktien
ergab sich zum 31.12.2005 an der Börse München
eine Börsenkapitalisierung von 325,0 Mio. € (Vorjahr
253,5 Mio. €).
Die Entwicklung der Aktie liegt seit Anfang 2002 weit
über dem Verlauf des DIMAX und konnte seit Beginn
der Indexierung bis zum Ende des Berichtsjahrs um
28,2 %-Punkte zulegen.
Demgegenüber gab der DIMAX im gleichen Zeitraum
um 15,3 %-Punkte nach. Die GBWAG - Aktie konnte
sich damit im Branchenvergleich nach wie vor gut
behaupten.
31

32
Mietwohnanlage
Maria-Ivogün-Allee,
München
LAGEBERICHT DES VORSTANDES
Wechsel der
Mehrheitsaktionärin
Anfang Dezember 2005 hat die DKB Immobilien
Aktiengesellschaft Berlin das bisher von der BLB-
Beteiligungsgesellschaft Jota mbH & Co KG Nr. 5
gehaltene Aktienpaket erworben. Die neue Mehrheitsaktionärin
ist ein Tochterunternehmen der Deutschen
Kreditbank Aktiengesellschaft Berlin, deren
Aktien wiederum zu 100 % von der Bayerischen
Landesbank gehalten werden.
Ziel der Transaktion ist nach Mitteilung des Vorstandes
der Bayerischen Landesbank, durch Bündelung und
Konzentration der Immobilienbestände im Konzern
eine deutlich verbesserte Marktposition zu erreichen.
Die DKB Immobilien Aktiengesellschaft steuert innerhalb
der DKB-Gruppe deren wohnungswirtschaftliche
Geschäftsaktivitäten und verwaltet nach eigener Angabe
als Holding zahlreiche weitere Wohnungsunternehmen
mit einem Wohnungsbestand von über 54.000
Wohnungen. Mit Blick auf den bayerischen Wohnungsmarkt
soll die Marktstellung der GBWAG deutlich ausgebaut
und durch entsprechende Zukäufe von Wohnungsbeständen
gestärkt werden.
Corporate Governance -
Grundsätze
Durch die Aufstellung eigener unternehmensspezifischer
Corporate Governance -Grundsätze, die weitgehend
auf den Bestimmungen des Deutschen Corporate
Governance Kodex basieren, wollen Aufsichtsrat
und Vorstand dazu beitragen, die Unternehmensverfassung
und Unternehmensführung transparenter zu
machen, Aktionärsinteressen in gebotener Weise zu
berücksichtigen sowie die Unabhängigkeit von Aufsichtsräten
und Abschlussprüfern zu gewährleisten.
Die Corporate Governance - Grundsätze der GBWAG,
im Internet veröffentlicht unter www.gbwag.de, werden
regelmäßig auf der Grundlage neuer Erfahrungen
und gesetzlicher Vorgaben vor dem Hintergrund
unternehmensspezifischer Besonderheiten überprüft,
bei Bedarf angepasst und weiterentwickelt. Der deutsche
Corporate Governance Kodex in der jeweils aktuellen
Fassung wird hierbei berücksichtigt.
Aufsichtsrat und Vorstand der GBWAG erklären, dass
im abgelaufenen Geschäftsjahr 2005 den im Rahmen
einer freiwilligen Selbstverpflichtung auferlegten eigenen
Corporate Governance - Grundsätzen entsprochen
wurde und zukünftig entsprechen wird.

Ausblick
Das Jahresergebnis 2006 wird geprägt sein durch
Wachstum aus Bestandsausweitungen sowie die
Redimensionierung des Bauträgergeschäfts, aus dem
wir im kommenden Geschäftsjahr letztmalig Erträge
erwarten. Vorrangiges Ziel bleibt die Steigerung der
Unternehmensergebnisse.
Wir werden dem gemäß unsere Investitionstätigkeit
weiter intensivieren und durch Portfoliobereinigungen
eine Stärkung der Erträge und finanziellen Möglichkeiten
anstreben. Dabei werden wir unsere Marktposition,
insbesondere auch an unseren Kernstandorten
weiter ausbauen. Unser Ziel ist es, uns nicht nur auf
den Neubau geförderter, sondern auch frei finanzierter
Mietwohnanlagen zu konzentrieren und gleichzeitig
durch geeignete Bestandszukäufe eine Erweiterung
und Verjüngung unseres Eigenbestandes und
damit eine Steigerung der Ertragskraft des Unternehmens
herbeizuführen. Tätigkeitsschwerpunkte werden
hierbei die Akquisition neuer Grundstücksflächen
sowie rentierlicher Bestandsportfolios sein.
Daher werden wir unseren Finanzmitteleinsatz optimieren
und uns verstärkt mit der zielgerichteten
Budgetierung der Eigenmittel befassen. Um unsere
Wachstumsziele qualitätsvoll erreichen zu können,
gehen wir von einer angemessenen Erhöhung der
Personal- und Sachkosten aus.
Insgesamt haben wir uns für das kommende
Geschäftsjahr ehrgeizige Ziele gesetzt. Wir sind zuversichtlich,
auch in 2006 wieder ein gutes Unternehmensergebnis
zu erreichen.
München, im Januar 2006
Vorstand
LAGEBERICHT DES VORSTANDES
Dr. Hartmut Danz Margit Dittmann
33
Mietwohnanlage
Lothstraße,
München

34
JAHRESABSCHLUSS

Jahresabschluss 2005
JAHRESABSCHLUSS
35

36
JAHRESABSCHLUSS
Bilanz zum 31. Dezember 2005
Aktiva 31.12.2005 31.12.2004
€ T€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Lizenzen und Software 189.659,12 287
189.659,12 287
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten 331.666.444,47 282.365
2. Grundstücke mit Geschäfts- u. anderen Bauten 7.875.325,79 7.241
3. Grundstücke ohne Bauten 4.358.449,61 2.961
4. Technische Anlagen und Maschinen 16.147,74 15
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 476.771,47 494
6. Anlagen im Bau 15.151.683,87 21.077
7. Bauvorbereitungskosten 1.056.313,53 1.113
8. Geleistete Anzahlungen 0,00 3.431
360.601.136,48 318.697
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 1.294.438,95 100
2. Beteiligungen 0,00 1.318
3. Wertpapiere des Anlagevermögens 62.633,26 63
4. Sonstige Ausleihungen 22.590,86 40
5. Andere Finanzanlagen 8.003,39 8
1.387.666,46 1.529
B. Umlaufvermögen
362.178.462,06 320.513
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke
und andere Vorräte
1. Grundstücke ohne Bauten 1.128.060,76 3.010
2. Bauvorbereitungskosten 62.296,62 131
3. Grundstücke mit unfertigen Bauten 4.817.964,03 0
4. Grundstücke mit fertigen Bauten 967.166,03 7.821
5. Unfertige Leistungen 13.755.850,11 12.371
6. Andere Vorräte 174.254,54 158
20.905.592,09 23.491
II. Forderungen u. sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung 856.279,90 1.026
2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 242.926,45 1.429
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 10.825,09 48
4. Forderungen aus anderen Lieferungen
und Leistungen 1.081,88 51
5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 330.297,77 563
6. Forderungen gegen Unternehmen, mit
denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 0,00 35
7. Sonstige Vermögensgegenstände 1.109.594,53 2.358
2.551.005,62 5.510
III. Flüssige Mittel
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 7.338.321,93 6.664
30.794.919,64 35.666
C. Rechnungsabgrenzungsposten
Disagio 129.902,80 109
Bilanzsumme 393.103.284,50 356.287

JAHRESABSCHLUSS
Passiva 31.12.2005 31.12.2004
€ T€
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 33.280.000,00 33.280
II. Kapitalrücklagen 3.073.234,90 3.073
III. Gewinnrücklagen
1. Gesetzliche Rücklage 6.136.955,71 5.808
2. Bauerneuerungsrücklage 1.526.490,38 1.527
3. Andere Gewinnrücklagen 53.200.743,98 49.480
60.864.190,07 56.815
IV. Bilanzgewinn 3.153.025,67 2.973
100.370.450,64 96.141
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen 19.209.036,00 17.602
2. Steuerrückstellungen 208.700,00 0
3. Sonstige Rückstellungen 18.784.545,31 20.573
38.202.281,31 38.175
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 198.258.226,98 164.217
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen
Kreditgebern 34.802.311,61 38.083
3. Erhaltene Anzahlungen 18.986.299,07 14.261
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 281.494,44 664
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen 267.289,21 1.582
6. Sonstige Verbindlichkeiten 1.752.613,74 3.141
davon aus Steuern: 1.533.858,39 €
(Vj.: 1.318 T€)
254.348.235,05 221.948
D. Rechnungsabgrenzungsposten 182.317,50 23
Bilanzsumme 393.103.284,50 356.287
37

38
JAHRESABSCHLUSS
Gewinn- und Verlustrechnung
vom 1. Januar bis 31. Dezember 2005
01.01. – 31.12.2005 01.01. – 31.12.2004
€ T€
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 50.225.264,23 47.023
b) aus dem Verkauf von Grundstücken 8.529.137,00 37.512
c) aus Betreuungstätigkeit 381.840,17 416
d) aus anderen Lieferungen u. Leistungen 196.243,50 232
59.332.484,90 85.183
2. Verminderung des Bestandes an zum
Verkauf bestimmten Grundstücken mit
fertigen und unfertigen Bauten sowie
unfertigen Leistungen -719.550,61 -10.412
3. Andere aktivierte Eigenleistungen 121.329,32 110
4. Sonstige betriebliche Erträge 7.540.964,05 3.667
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen
und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung -22.268.968,38 -23.591
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke -6.685.686,45 -22.113
c) Aufwendungen für andere Lieferungen
und Leistungen -234.136,41 -118
-29.188.791,24 -45.822
6. Rohergebnis 37.086.436,42 32.726
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter -5.904.314,70 -5.768
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen
für Altersversorgung und für Unterstützung
davon für Altersversorgung:
3.149.909,98 € (Vj.: 1.774 T€) -4.170.225,91 -2.763
-10.074.540,61 -8.531
8. Abschreibungen
a) Abschreibungen auf immaterielle
Vermögensgegenstände des Anlagevermögens
und Sachanlagen -8.227.242,77 -6.298
b) Abschreibungen auf Vermögensgegenstände
des Umlaufvermögens, soweit diese die in
der Kapitalgesellschaft üblichen Abschreibungen
überschreiten -230.080,35 -110
-8.457.323,12 -6.408
9. Sonstige betriebliche Aufwendungen -2.867.776,20 -3.894
Übertrag 15.686.796,49 13.893

JAHRESABSCHLUSS
39
01.01. – 31.12.2005 01.01. – 31.12.2004
€ T€
Übertrag 15.686.796,49 13.893
10. Erträge aus Beteiligungen
davon aus verbundenen Unternehmen:
15.000,00 € (Vj.: 15 T€) 155.000,00 15
11. Erträge aus anderen Wertpapieren und
Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 3.182,01 4
12. Erträge aus Gewinnabführungsverträgen 85.517,33 120
13. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
davon aus verbundenen Unternehmen:
9.316,14 € (Vj.: 38 T€) 208.490,06 199
14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen
davon an verbundene Unternehmen:
1.646.139,94 € (Vj.: 5.670 T€) -7.154.346,12 -6.129
15. Finanzergebnis -6.702.156,72 -5.791
16. Ergebnis der gewöhnlichen
Geschäftstätigkeit 8.984.639,77 8.102
17. Steuern vom Einkommen -1.296.609,22 -1.063
19. Sonstige Steuern -1.118.424,63 -832
19. Jahresüberschuss 6.569.605,92 6.207
20. Gewinnvortrag 32.519,75 24
21. Einstellungen in Gewinnrücklagen
a) in die gesetzliche Rücklage -328.500,00 -310
b) in andere Gewinnrücklagen -3.120.600,00 -2.948
22. Bilanzgewinn 3.153.025,67 2.973

40
ANHANG

Anhang 2005
1 Allgemeine Angaben
Der Jahresabschluss der GBWAG Bayerische Wohnungs-Aktiengesellschaft
(kurz GBWAG) ist nach den
Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) und des
Aktiengesetzes (AktG) aufgestellt.
Der Jahresabschluss ist unter teilweiser Verwendung
des Jahresergebnisses nach § 268 Abs. 1 HGB aufgestellt
und wird in Euro erstellt.
2 Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden
Die Gliederung des Jahresabschlusses folgt der Formblattverordnung
für Wohnungsunternehmen in der
Fassung vom 6. März 1987.
2.1 Anlagevermögen
Die Grundstücke mit Wohn- und Geschäftsbauten
sind mit ihren um planmäßige und außerplanmäßige
Abschreibungen verminderten Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten bewertet. Die planmäßigen
Abschreibungen der Wohnbauten erfolgen mit einem
Abschreibungssatz von 1,5 bzw. 2,0 Prozent;
Geschäftsbauten werden mit Sätzen zwischen 2,0
und 3,0 Prozent jährlich abgeschrieben. Gebäude auf
Grundstücken mit Erbbaurechten werden über die
Laufzeit des Erbbaurechts abgeschrieben, Außenanlagen
linear über 10 Jahre. Außerplanmäßige Abschreibungen
werden auf den niedrigeren beizulegenden
ANHANG
Wert vorgenommen, wenn und soweit voraussichtlich
dauernde Wertminderungen vorliegen.
Werden Großmodernisierungen durchgeführt, die zu
einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden
wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen
sowie eine Anhebung der Mieten im Rahmen der
gesetzlichen Bestimmungen ermöglichen, so werden
diese Maßnahmen mit ihren Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
aktiviert.
41
Mietwohnanlage
Hanauer Straße,
München

42
Mietwohnanlage
Richard-Wagner-Straße,
Germering
Mietwohnanlage
Annelies-Kupper-Straße,
München
ANHANG
Die Grundstücke ohne Bauten, die Bauvorbereitungskosten
und die Anlagen im Bau sind zu Anschaffungsbzw.
Herstellungskosten bewertet. In die Herstellungskosten
sind neben den Einzelkosten auch angemessene
Teile der Gemeinkosten für technische und
kaufmännische Eigenleistungen am Bau einbezogen.
Kosten der allgemeinen Verwaltung werden nicht
aktiviert; Finanzierungskosten sind ebenfalls nicht
angesetzt.
Die Anschaffungskosten des beweglichen Anlagevermögens
- einschließlich Mietereinbauten - werden
linear über einen Zeitraum von 3 bis 10 Jahren abgeschrieben.
Geringwertige Wirtschaftsgüter werden
sofort abgeschrieben und im Anlagengitter als
Abgang ausgewiesen.
Die Finanzanlagen sind mit Ausnahme der sonstigen
Ausleihungen zu Anschaffungskosten bilanziert; letztere
sind mit dem um planmäßige Tilgungen verminderten
Ausgabebetrag angesetzt.
2.2 Umlaufvermögen
Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke ohne Bauten,
Grundstücke mit unfertigen und fertigen Bauten,
unfertigen Leistungen, Bauvorbereitungskosten sowie
Vorräte sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskos-

ten oder ihrem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.
Die Herstellungskosten werden dabei nach der
gleichen Methode wie im Anlagevermögen ermittelt.
Die unfertigen Leistungen enthalten im Wesentlichen
noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten.
Forderungen, sonstige Vermögensgegenstände sowie
flüssige Mittel sind grundsätzlich – mit Ausnahme des
nach versicherungsmathematischen Methoden
berechneten Aktivwertes von Rückdeckungsversicherungen
- zum Nennwert aktiviert. Erkennbaren Ausfallrisiken
wurde durch Wertberichtigungen Rechnung
getragen.
2.3 Rückstellungen
Bei der Bemessung der Rückstellungen ist allen ungewissen
Verbindlichkeiten und erkennbaren Risiken
angemessen und ausreichend Rechnung getragen
worden.
Die Rückstellungen für Pensionen wurden nach versicherungsmathematischen
Grundsätzen unter Verwendung
der Richttafeln 2005G von Dr. Klaus Heubeck
bemessen. Zur Anpassung an die Kapitalmarktgegebenheiten
wurde ein Kapitalisierungszinssatz von 5 %
verwendet (Vorjahr: 6 %).
Die sonstigen Rückstellungen enthalten im Wesentlichen
unterlassene Aufwendungen für Instandhaltungen,
noch anfallende Baukosten und Gewährleistungen,
Haftungsrisiken sowie ungewisse Verbindlichkeiten.
2.4 Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten sind mit ihren Rückzahlungsbeträgen
passiviert.
3 Angaben zur Bilanz
3.1 Anlagevermögen
Die Gliederung und Entwicklung des Anlagevermögens
ist im Anlagengitter dargestellt.
Die Anteile an verbundenen Unternehmen betreffen
die 100-prozentige Beteiligung an der City Tec Maßnahmeträger
GmbH, den Anteil in Höhe von 62,43
Prozent am Bayerischen Immobilienfonds Nr. 6 sowie
den 50-Prozent-Anteil an der MRG Maßnahmeträger
München-Riem GmbH.
Unter Beteiligungen erfolgte der Ausweis der DTG
Wohnpark Schlachtensee GmbH i. L., an der die
GBWAG zu 40 Prozent beteiligt war. Diese Gesellschaft
wurde im Geschäftsjahr aufgelöst.
ANHANG 43
Grundschule und
Förderzentrum
Messestadt Riem,
München (links)
Kindertagesstätte
Messestadt Riem,
München

44
ANHANG
Entwicklung des Anlagevermögens
per 31.12.2005
Immaterielle
Vermögensgegenstände
Anschaffungs-/Herstellungskosten
Stand Zugänge Abgänge Umbuchungen Stand
01.01.2005 (+ / ./.) 31.12.2005
€ € € € €
Lizenzen und Software 1.212.944,18 18.231,66 0,00 0,00 1.231.175,84
Sachanlagen
1.212.944,18 18.231,66 0,00 0,00 1.231.175,84
Grundstücke und
grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten 392.110.582,02 41.163.542,52 10.496.790,49 21.064.328,86 443.841.662,91
Grundstücke mit Geschäftsund
anderen Bauten 8.138.373,74 798.610,17 0,00 0,00 8.936.983,91
Grundstücke ohne Bauten 2.961.104,06 2.094.595,12 0,00 -697.249,57 4.358.449,61
Technische Anlagen
und Maschinen 355.150,54 3.847,80 0,00 0,00 358.998,34
Betriebs- und
Geschäftsausstattung 3.341.949,07 144.311,00 166.948,88 0,00 3.319.311,19
Anlagen im Bau 21.076.782,19 11.412.000,40 0,00 -16.323.565,72 16.165.216,87
Bauvorbereitungskosten 1.226.017,28 556.591,48 0,00 -612.940,43 1.169.668,33
Geleistete Anzahlungen 3.430.573,14 0,00 0,00 -3.430.573,14 0,00
Finanzanlagen
432.640.532,04 56.173.498,49 10.663.739,37 0,00 478.150.291,16
Anteile an verbundenen
Unternehmen 100.000,00 0,00 0,00 1.194.438,95 1.294.438,95
Beteiligungen 1.318.344,67 0,00 123.905,72 -1.194.438,95 0,00
Wertpapiere des
Anlagevermögens 62.633,26 0,00 0,00 0,00 62.633,26
Sonstige Ausleihungen 39.545,96 0,00 16.955,10 0,00 22.590,86
Andere Finanzanlagen 8.028,69 0,00 25,30 0,00 8.003,39
1.528.552,58 0,00 140.886,12 0,00 1.387.666,46
Anlagevermögen insg. 435.382.028,80 56.191.730,15 10.804.625,49 0,00 480.769.133,46

ANHANG
45
Abschreibungen Buchwert Buchwert
Stand Zugänge Abgänge Stand Stand Stand
01.01.2005 31.12.2005 31.12.2005 31.12.2004
€ € € € € €
926.217,97 115.298,75 0,00 1.041.516,72 189.659,12 286.726,21
926.217,97 115.298,75 0,00 1.041.516,72 189.659,12 286.726,21
109.745.641,09 6.772.414,88 4.342.837,53 112.175.218,44 331.666.444,47 282.364.940,93
896.990,73 164.667,39 0,00 1.061.658,12 7.875.325,79 7.241.383,01
0,00 0,00 0,00 0,00 4.358.449,61 2.961.104,06
340.020,41 2.830,19 0,00 342.850,60 16.147,74 15.130,13
2.847.687,09 158.498,56 163.645,93 2.842.539,72 476.771,47 494.261,98
0,00 1.013.533,00 0,00 1.013.533,00 15.151.683,87 21.076.782,19
113.354,80 0,00 0,00 113.354,80 1.056.313,53 1.112.662,48
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.430.573,14
113.943.694,12 8.111.944,02 4.506.483,46 117.549.154,68 360.601.136,48 318.696.837,92
0,00 0,00 0,00 0,00 1.294.438,95 100.000,00
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.318.344,67
0,00 0,00 0,00 0,00 62.633,26 62.633,26
0,00 0,00 0,00 0,00 22.590,86 39.545,96
0,00 0,00 0,00 0,00 8.003,39 8.028,69
0,00 0,00 0,00 0,00 1.387.666,46 1.528.552,58
114.869.912,09 8.227.242,77 4.506.483,46 118.590.671,40 362.178.462,06 320.512.116,71

46
Mietwohnanlage
Cosimastraße,
München (links)
Mietwohnanlage
Eschenstraße,
München (rechts)
ANHANG
3.2 Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und
andere Vorräte
Die unfertigen Leistungen enthalten im Wesentlichen
noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten in
Höhe von 13.675 T€ (Vj. 12.371 T€).
Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen
betreffen den Liefer- und Leistungsverkehr mit einer
Tochtergesellschaft.
Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten im
Wesentlichen die Forderung aus dem Verkauf eines
Anteils an einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts und
Rückkaufswerte aus Lebensversicherungen; 453 T€
(Vj. 1.617 T€) betreffen verbundene Unternehmen.
Die flüssigen Mittel der GBWAG entfallen mit
7.315 T€ (Vj. 6.639 T€) auf Guthaben bei verbundenen
Unternehmen.
3.3 Eigenkapital
Das Grundkapital in Höhe von 33.280 T€ ist auf
6.500.000 Stückaktien aufgeteilt.
In dem Posten Bilanzgewinn ist ein Gewinnvortrag
von 33 T€ enthalten.
Unser Jahresabschluss wird in den Konzernabschluss
der Bayerischen Landesbank, München einbezogen,
welche den Konzernabschluss für den größten Konsolidierungskreis
aufstellt. Der Konzernabschluss kann
in der Geschäftsstelle der Bayerischen Landesbank in
München eingesehen werden.
Der Konzernabschluss für den kleinsten Konsolidierungskreis
wird von der Deutsche Kreditbank
Aktiengesellschaft, Berlin aufgestellt. Der Konzernabschluss
kann am Geschäftssitz der Deutsche Kreditbank
Aktiengesellschaft in Berlin eingesehen werden.
Forderungen und sonstige 31.12.2005 davon Vorjahr davon
Vermögensgegenstände Restlaufzeit Restlaufzeit
T € > 1 Jahr T € > 1 Jahr
Forderungen aus Vermietung 856 - 1.026 -
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 243 - 1.429 -
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 11 - 48 -
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 1 - 51 -
Forderungen gegen verbundene Unternehmen 330 - 563 -
Forderungen gegen Unternehmen, mit denen
ein Beteiligungsverhältnis besteht 0 - 35 -
Sonstige Vermögensgegenstände 1.110 477 2.358 506
2.551 477 5.510 506

3.4 Rückstellungen
Die Anpassung des Kapitalisierungszinssatzes an die
Kapitalmarktgegebenheiten bei der Berechnung der
Pensionsrückstellungen führte zu einem um 1.745 T€
höheren Ansatz als bei Anwendung der steuerlichen
Vorschriften.
In Ausübung der Bilanzierungswahlrechte des
§ 249 Abs. 1 Satz 3, Abs. 2 HGB sind 10.819 T€
(Vj. 11.163 T€) zurückgestellt.
31.12.2005 Vorjahr
T€ T€
Pensionen 19.209 17.602
Instandhaltungsmaßnahmen 11.119 11.463
Noch anfallende Baukosten, Gewährleistungen, Einzelrisiken 4.651 5.360
Risikovorsorge 1.178 1.352
Personalverpflichtungen 731 592
Jahresabschluss, Hauptversammlung/Veröffentlichung, Steuerberatung 598 564
Ausstehende Rechnungen 508 1.242
Steuerrückstellungen 209 0
3.5 Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten
38.203 38.175
31.12.2005 davon mit einer Restlaufzeit Vorjahr
< 1 Jahr 1 – 5 Jahre > 5 Jahre < 1 Jahr
T€ T€ T€ T€ T€
gegenüber Kreditinstituten 198.258 14.261 29.784 154.213 24.210
gegenüber anderen Kreditgebern 34.802 738 2.696 31.368 853
aus erhaltenen Anzahlungen 18.986 18.986 0 0 14.261
aus Vermietung 281 281 0 0 664
aus Lieferungen und Leistungen 267 238 29 0 1.537
Sonstige Verbindlichkeiten 1.753 1.753 0 0 3.141
Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
entfallen 196.332 T€ (Vj. 161.423 T€) auf verbundene
Unternehmen.
254.347 36.257 32.509 185.581 44.666
ANHANG 47
Mietwohnanlage
Richard-Wagner-Straße,
Germering

48
Mietwohnanlage
Markt Straße,
Germering
ANHANG
Durch Grundschulden 31.12.2005
sind gesichert: T €
Verbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten 198.258
Verbindlichkeiten gegenüber
anderen Kreditgebern 34.802
233.060
Auf verbundene Unter- 31.12.2005 Vorjahr
nehmen entfallen aus: T € T €
Erhaltenen Anzahlungen
Verbindlichkeiten
4 0
aus Vermietungen 3 0
7 0
Von den Sonstigen Verbindlichkeiten entfallen 1.534
T€ (Vj. 1.318 T€) auf Steuern.
3.6 Sonstige finanzielle Verpflichtungen
und Haftungsverhältnisse
Für die CityTec Maßnahmeträger GmbH haftet die
GBWAG gegenüber den Vertragspartnern auf Erfüllung
aller Ansprüche aus dem Maßnahmeträgervertrag.
Auf Grund ihrer Stellung als Gesellschafterin ist
sie verpflichtet, ihren Einfluss dahingehend geltend zu
machen, dass der Maßnahmeträgervertrag ordnungsgemäß
erfüllt wird. Mit Wirkung des Geschäftsjahres
2004 besteht ein Ergebnisabführungsvertrag.
Innerhalb der nächsten fünf Jahre plant die GBWAG,
über die im Abschluss berücksichtigten Beträge hinaus,
rd. 65 Mio. € Instandhaltungs- und Modernisierungsausgaben
für den Immobilienbestand.
Mit der DKB IT-Services GmbH besteht eine Vereinbarung
zur Software-Überlassung und Netzanbindung.
Daraus resultieren voraussichtlich sonstige finanzielle
Verpflichtungen in Höhe von insgesamt 1,2 Mio. €.
Die GBWAG hat darüber hinaus zahlreiche Wartungsverträge,
Gerätemietverträge und Leasingverträge
abgeschlossen. Daraus resultieren künftige sonstige
finanzielle Verpflichtungen in Höhe von insgesamt
0,8 Mio.€.
Soweit Gemeinschaftsobjekte über BGB-Gesellschaften
abgewickelt werden, steht die GBWAG in der persönlichen
Haftung.
Eventualverbindlichkeiten bestehen im Rahmen der
treuhänderischen Verwaltung von Mietkautionen und
von sieben geschlossenen Immobilienfonds (Bayerische
Immobilienfonds Nr. 1-6 und 10 (8)). Das Treuhandvermögen
und die Treuhandverpflichtungen
belaufen sich auf:
Treuhandvermögen 31.12.2005 Vorjahr
T € T €
Bayerische
Immobilienfonds
Grundstücke mit
Wohnbauten 13.424 13.479
Sonstige Posten 3.369 3.286
Mietkautionen 4.240 3.575
21.033 20.340
Treuhand- 31.12.2005 Vorjahr
verpflichtungen T € T €
Bayerische
Immobilienfonds
Zertifikatskapital 5.078 5.106
Objektfinanzierungsmittel*
8.273 8.330
Sonstige Posten 3.442 3.329
Mietkautionen 4.240 3.575
21.033 20.340
* zugleich persönliche Schuld des Fondstreuhänders
Die Mietkautionen wurden auf einem Treuhandkonto
bei einem verbundenen Unternehmen angelegt. Von
den Objektfinanzierungsmitteln betreffen 1.633 T€
verbundene Unternehmen.

4 Angaben zur Gewinn-
und Verlustrechnung
4.1 Aktivierte Eigenleistungen
Die aktivierten Eigenleistungen betreffen eigene
Architekten- und Ingenieurleistungen.
4.2 Sonstige betriebliche Erträge
2005 Vorjahr
T € T €
Auflösung von Rückstellungen 2.323 1.015
Vergütung für die Übernahme
von Sozialbindungen 1.700 0
Anlagenabgänge 1.235 933
Sonstige Erstattungen/
Entschädigungen 671 606
Erträge aus Vermögenszuwachs
BIFs 490 323
Auflösung von
Wertberichtigungen (EWB/PWB) 265 0
Erträge aus Tochter-/
Beteiligungsgesellschaften 207 294
Schadensersatz 160 0
Skontoerträge 151 280
Erträge aus abgeschriebenen
Mietforderungen 105 10
Übrige Erträge 234 206
7.541 3.667
ANHANG 49
4.3 Abschreibungen
Die Position enthält neben den planmäßigen Abschreibungen
noch außerplanmäßige Abschreibungen auf
den niedrigeren beizulegenden Wert in Höhe von rd.
1.873 T€ (Vj. 0 T€) im Anlagevermögen bzw. 230 T€
(Vj. 110 T€) im Umlaufvermögen.
4.4 Sonstige betriebliche Aufwendungen
2005 Vorjahr
T € T €
Sächliche Verwaltungskosten 850 644
Abschreibungen/Wertberichtigungen
auf Forderungen 551 479
Rechts-, Beratungs-
und Revisionskosten 332 727
EDV-Kosten 331 462
Zuführungen zu Rückstellungen 171 884
Interne und externe Kosten
des Jahresabschlusses und
Steuerberatung 168 385
Übrige 465 313
2.868 3.894
Mietwohnanlage
Kraepelinstraße,
München

50
Mietwohnanlage
Hamburger Straße,
München
ANHANG
5 Sonstige Angaben
5.1 Angaben zu Gesellschaftern
(§ 160 Nr. 8 AktG)
Mit Datum vom 12.12.2005 wurden folgende Mitteilungen
gemacht:
Die BLB-Beteiligungsgesellschaft Jota mbH & Co.KG
Nr. 5 teilte uns gemäß § 20 Abs. 5 AktG Folgendes
mit:
"Hiermit teilen wir Ihnen gemäß § 20 Abs. 5 AktG
mit, dass wir die Beteiligung an Ihrer Gesellschaft
zur Gänze an die DKB Immobilien Aktiengesellschaft
verkauft haben, wobei die Beteiligung mit
Wirkung zum 09. Dezember 2005 auf die DKB
Immobilien Aktiengesellschaft übergegangen ist.
Somit gehört uns weder eine Mehrheitsbeteiligung
an Ihrer Gesellschaft noch mehr als der vierte Teil
der Aktien Ihrer Gesellschaft mehr."
Die BLB Beteiligungs-Verwaltungsgesellschaft
Jota mbH Nr. 5 teilte uns gemäß § 20 Abs. 5 AktG
Folgendes mit:
"Hiermit teilen wir Ihnen gemäß § 20 Abs. 5 AktG
mit, dass die von uns abhängige BLB-Beteiligungsgesellschaft
Jota mbH & Co.KG Nr. 5 ihre Beteiligung an
Ihrer Gesellschaft zur Gänze an die DKB Immobilien
Aktiengesellschaft verkauft hat, wobei die Beteiligung
mit Wirkung zum 09. Dezember 2005 auf die
DKB Immobilien Aktiengesellschaft übergegangen ist.
Somit ist uns keine Beteiligung der BLB-Beteiligungsgesellschaft
Jota mbH & Co.KG Nr. 5 gemäß § 20
Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 16 Abs. 4 AktG bzw. gemäß
§ 16 Abs. 4 AktG mehr zuzurechnen, so dass uns
weder eine Mehrheitsbeteiligung an Ihrer Gesellschaft
noch mehr als der vierte Teil der Aktien Ihrer
Gesellschaft mehr gehört."
Die Monachia Treuhand-Gesellschaft mbH teilte uns
gemäß § 20 Abs. 5 AktG Folgendes mit:
"Hiermit teilen wir Ihnen gemäß § 20 Abs. 5 AktG
mit, dass die (von der BLB-Beteiligungsverwaltungsgesellschaft
Jota mbH Nr. 5 abhängige ) BLB-Beteiligungsgesellschaft
Jota mbH & Co.KG Nr. 5 ihre
Beteiligung an Ihrer Gesellschaft zur Gänze an die
DKB Immobilien Aktiengesellschaft verkauft hat,
wobei die Beteiligung mit Wirkung zum 9. Dezember
2005 auf die DKB Immobilien Aktiengesellschaft
übergegangen ist.
Somit ist uns auch keine Beteiligung der BLB-Beteiligungsgesellschaft
Jota mbH & Co.KG Nr. 5 (über
die von uns abhängige BLB-Beteiligungsverwaltungsgesellschaft
Jota mbH Nr. 5) mehr gemäß
§ 20 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 16 Abs. 4 AktG bzw.
gemäß § 16 Abs. 4 AktG zuzurechnen, so dass uns
weder eine Mehrheitsbeteiligung an Ihrer Gesellschaft
noch mehr als der vierte Teil der Aktien Ihrer
Gesellschaft mehr gehört."
Die DKB Immobilien Aktiengesellschaft teilte uns
gemäß § 20 Abs. 1, 3 und 4 AktG Folgendes mit:
"Hiermit teilen wir Ihnen gemäß § 20 Abs. 1, 3 und
4 AktG mit, dass wir von der BLB-Beteiligungsgesellschaft
Jota mbH & Co.KG Nr. 5 deren Beteiligung
an Ihrer Gesellschaft zur Gänze gekauft
haben, wobei die Beteiligung mit Wirkung zum
9. Dezember 2005 auf uns übergegangen ist. Somit
gehört uns mehr als der vierte Teil der Aktien Ihrer
Gesellschaft und eine Mehrheitsbeteiligung an Ihrer
Gesellschaft, und zwar jeweils ohne Hinzurechnung
von Aktien nach § 20 Abs. 2 AktG."

Die Deutsche Kreditbank Aktiengesellschaft teilte uns
gemäß § 20 Abs. 1, 3 und 4 AktG Folgendes mit:
"Die DKB Immobilien AG, mit Sitz in Berlin ist von
uns abhängig. Da uns somit die von ihr an Ihrer
Gesellschaft erworbene Beteiligung gemäß § 20
Abs. 1, Satz 2 AktG in Verbindung mit § 16 Abs. 4
AktG beziehungsweise gemäß § 16 Abs. 4 AktG
zuzurechnen ist, gehört uns seit dem 9. Dezember
2005 mittelbar mehr als der vierte Teil der Aktien
Ihrer Gesellschaft und eine Mehrheitsbeteiligung an
Ihrer Gesellschaft, und zwar jeweils ohne Hinzurechnung
von Aktien nach § 20 Abs. 2 AktG."
Die Bayerische Landesbank teilte uns gemäß § 20
Abs. 1 und 4 AktG Folgendes mit:
"Die DKB Immobilien Aktiengesellschaft sowie ihre
Muttergesellschaft, die Deutsche Kreditbank AG,
sind von uns abhängig. Da uns somit die von der
DKB Immobilien Aktiengesellschaft an Ihrer Gesellschaft
erworbene Beteiligung gemäß § 20 Abs. 1
Satz 2 AktG i.V.m. § 16 Abs. 4 AktG bzw. gemäß
§ 16 Abs. 4 AktG zuzurechnen ist, gehört uns seit
dem 09. Dezember 2005 mittelbar mehr als der
vierte Teil der Aktien Ihrer Gesellschaft und eine
Mehrheitsbeteiligung an Ihrer Gesellschaft ( und
zwar jeweils ohne Hinzurechnung von Aktien nach
§ 20 Abs. 2 AktG)."
Diese Mitteilungen wurden am 19.12.2005 im elektronischen
Bundesanzeiger veröffentlicht.
5.2 Beeinflussung des Jahresergebnisses
durch steuerrechtliche Vorschriften (§ 285 Nr.
5 HGB)
Aus dem Verkauf von Wohnanlagen in Amberg wurde
im Geschäftsjahr ein Veräußerungsgewinn in Höhe
von 6.968 T€ erzielt, der noch in 2005 gemäß § 6 b
EStG, §§ 254, 279 Abs. 2 HGB von den Anschaffungskosten
für Neuinvestitionen in München abgesetzt
wurde.
Dies führte im Geschäftsjahr zu geringeren Abschreibungen
von 12 T€. Künftig sind p.a. 139 T€ geringere
Abschreibungen zu verzeichnen. Aus der in 2004
durchgeführten Übertragung eines Sonderpostens mit
Rücklageanteil resultiert eine jährlich um 167 T€ niedrigere
Abschreibung.
5.3 Beteiligungen (§ 285 Nr. 11 HGB)
Die GBWAG ist an folgenden Unternehmen mit mehr
als 20 Prozent beteiligt:
ANHANG 51
Kapitalanteil Eigenkapital Jahresergebnis
2005
Firma in % T € T €
CityTec Maßnahme-
träger GmbH, München 100,00 128 0
Bayerischer Immobilienfonds
Nr. 6, München 62,43 1.898 58
MRG Maßnahmeträger
München-Riem GmbH,
München *) 50,00 642 258
TGBW Grundstücksentwicklungsgesellschaft
Jägerndorfer Zeile/
Gräfen-berger Weg bR,
Berlin 50,00 48 -4
*) Vorjahreswerte
5.4 Mitarbeiterzahl
(§§ 285 Nr. 7, 267 Abs. 5 HGB)
Daneben wurden durchschnittlich sechs Auszubildende
beschäftigt.
2005 Vorjahr
Angestellte 69 69
Hausmeister 57 61
Hilfskräfte 5 5
131 135

52
Mietwohnanlage
Marktstraße,
Germering
ANHANG
5.5 Gesellschaftsorgane - Vorstand
und Aufsichtsrat (§ 285 Nr. 9, 10 HGB)
Die Bezüge der Vorstandsmitglieder beliefen sich auf
219 T€ bzw. 175 T€. Die Vergütungen des Aufsichtsrats
betrugen 83 T€.
Ehemalige Mitglieder des Vorstands erhielten Bezüge
in Höhe von 315 T€. Die Rückstellungen für Pensionszusagen
an diesen Personenkreis betrugen am Bilanzstichtag
3.626 T€.
Mitglieder des Vorstandes:
Dr. Ing. Hartmut Danz
Architekt
Margit Dittmann
Diplom-Kaufmann
Mitglieder des Aufsichtsrats:
Dr. Peter Kahn,
Vorsitzender des Aufsichtsrats,
Stellvertretender Vorsitzender des Vorstandes der
Bayerische Landesbank i.R.
Dr. Rudolf Hanisch,
1. Stellvertreter des Vorsitzenden des Aufsichtsrats,
Stellvertretender Vorsitzender des Vorstandes der
Bayerischen Landesbank
Dr. Dietrich Wolf
(1. Stellvertreter des Vorsitzenden des Aufsichtsrats
bis 8. 7. 2005)
Günther Troppmann,
2. Stellvertreter des Vorsitzenden des Aufsichtsrats,
Vorsitzender des Vorstandes der DKB Deutsche
Kreditbank AG
Dieter Burgmer,
Mitglied des Vorstandes der Bayerischen Landesbank
Thomas Dovern *
Architekt
Rosa Epperson*
(bis 8. 7. 2005)
Rudolf Faltermeier,
Vizepräsident des Sparkassenverbandes Bayern
Theo Harnischmacher,
Stellvertretender Vorsitzender des Vorstandes der
Bayerischer Landesbank
(seit 8. 7. 2005)
Thorsten Kropp *
Immobilienfachwirt
(seit 8. 7. 2005)
Hannelore Panitz *
Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
* Die Arbeitnehmervertreterinnen und Arbeitnehmervertreter werden
von den wahlberechtigten Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern
der Gesellschaft gewählt.

5.6 Kapitalflussrechnung (§ 297 Abs. 1 HGB)
Die finanzielle Entwicklung der Gesellschaft einschließlich der Cash-Flow-Ermittlung stellt sich anhand einer Kapitalflussrechnung
bei indirekter Ermittlung des Mittelzuflusses/-abflusses wie folgt dar:
5.6. Kapitalflussrechnung 2005 Vorjahr
T€ T€
Jahresergebnis 6.570 6.207
Abschreibungen auf Anlagevermögen
Aufwendungen aus der Übertragung von Veräußerungsgewinnen
8.227 6.298
gemäß § 6b EStG 6.968 0
Zunahme/ Abnahme (-) der langfristigen Rückstellungen 1.607 128
Cash Earnings nach DVFA/SG 23.372 12.633
Zunahme/ Abnahme (-) der kurz- und mittelfristigen Rückstellungen -1.579 7.560
Gewinn aus dem Abgang von Anlagevermögen -8.199 -933
Zunahme (-)/ Abnahme der Verkaufsgrundstücke und anderer Vorräte 2.585 13.277
Zunahme/ Abnahme (-) der erhaltenen Anzahlungen
Zunahme (-)/ Abnahme der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- und Finanzierungstätigkeit
4.725 -4.678
zuzuordnen sind
Zunahme/ Abnahme (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- und Finanzierungstätigkeit
3.062 19.660
zuzuordnen sind -2.813 -14.026
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Einzahlungen aus Abgängen von
21.153 33.493
Sachanlagen 14.104 1.768
Finanzanlagen
Auszahlungen für Investitionen in
18 237
Sachanlagen -61.450 -49.273
immaterielle Anlagen -18 -5
Finanzanlagen 0 -18
Cashflow aus Investitionstätigkeit -47.346 -47.291
Auszahlungen an Unternehmenseigner -2.340 -2.340
Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten 58.811 45.847
Auszahlungen für die Tilgung von Krediten -29.604 -31.338
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 26.867 12.169
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds 674 -1.629
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 6.664 8.293
Finanzmittelfonds am Ende der Periode (Flüssige Mittel) 7.338 6.664
ANHANG 53
Mietwohnanlage
Hanauer Straße,
München

54
Grundschule und
Förderzentrum
Messestadt Riem,
München
ANHANG
5.7 Eigenkapitalspiegel (§ 297 Abs. 1 HGB)
Das Eigenkapital setzt sich wie folgt zusammen:
Gezeichnetes Kapital- Gesetzliche Bau- Andere Bilanz- Summe
Kapital rücklagen Rücklage erneuerungs- Gewinn- gewinn
rücklage rücklagen
T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€
01.01.2005
Rücklageneinstellung
33.280 3.073 5.809 1.527 49.480 2.972 96.141
per HV-Beschluss 600 -600 0
Ausschüttung -2.340 -2.340
Jahresüberschuss 6.570 6.570
Rücklageneinstellung 328 3.121 -3.449 0
31.12.2005 33.280 3.073 6.137 1.527 53.201 3.153 100.371
6 Erweiterung des Anhangs
6.1 Ergebnis der Leistungsbereiche
Die Leistungsbereiche der Gesellschaft erbringen unter
Einbeziehung der Verrechnung von Verwaltungskosten
zusammengefasst die im Folgenden dargestellten
Netto-Ergebnisse.
2005 Vorjahr
T€ T€
Immobilienmanagement 9.637 3.851
Portfoliomanagement 395 581
Bau- und Verkaufstätigkeit
Ergebnis der betrieblichen
-456 4.274
Leistungsbereiche 9.576 8.706
Finanzergebnis 266 259
Neutrales Ergebnis -1.975 -1.695
Ergebnis vor Ertragssteuern 7.867 7.270
Ertragssteuer -1.297 -1.063
Jahresüberschuss 6.570 6.207
6.2 Ergebnisverwendungsvorschlag
Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Hauptversammlung
folgende Verwendung des Bilanzgewinnes
vor:
München, 31. Januar 2006
DER VORSTAND
Dr. Hartmut Danz Margit Dittmann
2005
T€
Ausschüttung einer Dividende von
€ 0,40 je Inhaber-Stückaktie. 2.600
Zuführung zu anderen
Gewinnrücklagen 500
Gewinnvortrag 53
Bilanzgewinn 3.153

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus
Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang –
unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht
der GBWAG Bayerische Wohnungs-Aktiengesellschaft,
München, für das Geschäftsjahr vom
1. Januar bis 31. Dezember 2005 geprüft. Die Buchführung
und die Aufstellung von Jahresabschluss und
Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen
Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen
der Satzung liegen in der Verantwortung des Vorstands
der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der
Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine
Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung
der Buchführung und über den Lagebericht
abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung gemäß
§ 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer
festgestellten deutschen Grundsätze
ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen.
Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen,
dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich
auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss
unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten
Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit
erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen
werden die Kenntnisse über die
Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und
rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen
über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen
der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen
internen Kontrollsystems
sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung,
Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der
Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst
die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze
und der wesentlichen Einschätzungen des
Vorstands sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung
des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir
sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend
sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
BESTÄTIGUNGSVERMERK
55
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung
gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss
der GBWAG Bayerische Wohnungs-Aktiengesellschaft,
München, den gesetzlichen Vorschriften
und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung
und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung ein den tatsächlichen
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht
steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt
insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage
der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken
der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
München, den 31. Januar 2006
Deutsche Baurevision
Aktiengesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Dr. Plendl Klinger
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer

56
Mietwohnanlage
Kraepelinstraße,
München
AKTIE
Angaben zur Aktie
Grundkapital
33.280.000 €
Einteilung
6.500.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien
Rechnerischer Nennwert
5,12 €
Stimmrecht
1 Stimme je Aktie
Wertpapierkennnummer
586320
Börsenkürzel
GWB
Börsenplätze/Freiverkehr
Berlin, Hamburg, München, Stuttgart
Geschäftsjahr
Kalenderjahr
Hauptversammlung
7.7.2006
25.4.2007

Architekten
Mietwohnanlage
Helmholtz- /
Marlene-Dietrich-Straße
Prof. Dr. Rudolf Hierl
Architekt BDA, München
realgrün Landschaftsarchitekten
Klaus - D. Neumann BDLA DWB
Mietwohnanlage
Hamburger- / Riesenfeldstraße
Prof. Herbert Meyer-Sternberg
Architekt BDA, München
Dipl.-Ing. Hubert Wendler
Landschaftsarchitekt BDLA, München
Eigentums- / Mietwohnanlage
Cosimastraße
Maier Neuberger
Partner-Architekten, München
terra.nova
Büro für Landschaftsarchitektur
Eigentumswohnanlage
Am Georgenbach, Starnberg
Architekten
Schindhelm-Winter, München
Dipl.-Ing. (FH) Fritz Erhard
Landschaftsarchitekt BDLA, Pöcking
Mietwohnanlage
Kraepelinstraße
. stölzel . stolzenberg . architektur
Alexander Stolzenberg und Peter Stölzel
Grundschule Astrid-Lindgren-Straße
und
Sozialpädagogisches Förderzentrum
München Ost mit Kindertagesstätten
Dipl.-Ing. Jan Spreen
Architekt BDA, München
Dipl.-Ing. Michael Heintze,
Landschaftsarchitekt BDLA, Konstanz
Eck-Fehmi-Zett
Architekten BDA, Landshut
Lohrer.Hochrein
Landschaftsarchitekten BDLA, München
Impressum
Herausgeber
GBWAG Bayerische
Wohnungs-Aktiengesellschaft
Dom-Pedro-Straße 19
80637 München
www.gbwag.de
Ansprechpartnerin
Dagmar Petry
Referentin für Öffentlichkeitsarbeit
Telefon 089/30617-354
Telefax 089/30617-355
info@gbwag.de
Gesamtherstellung und Gestaltung
designconcept.krön KG
82178 Puchheim b. München
Bilder
Roland Weegen,
Michael Heinrich, (Architektur)
München
Lisa Bahnmüller, (Personen)
Geretsried

GBWAG
GBWAG
Bayerische Wohnungs-
Aktiengesellschaft
Dom-Pedro-Straße 19
80637 München
www.gbwag.de