Grundstücksmärkte und Immobilienbewertung - Fachbereich Stadt ...
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A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong><br />
<strong>Immobilienbewertung</strong><br />
SS 2009<br />
Leiter <strong>und</strong> Autor:<br />
A.Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Fachbereich</strong> <strong>Stadt</strong>- <strong>und</strong> Regionalforschung<br />
Technische Universität Wien<br />
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A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
1. Der Immobilienmarkt<br />
I N H A L T E<br />
Das Gut Immobilie<br />
Generelle Eigenschaften von Immobilien<br />
Eigenschaften von unbebauten Immobilien<br />
(Gr<strong>und</strong>stücken)<br />
Eigenschaften von bebauten Immobilien<br />
Anbieter <strong>und</strong> Nachfrager auf dem Immobilienmarkt<br />
Besonderheiten des Immobilienmarktes<br />
2. <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Wertbegriffe<br />
Methoden der <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Praxis der <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Das Zinshaus<br />
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A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
GRUNDSTÜCKSMÄRKTE UND<br />
IMMOBILIENBEWERTUNG<br />
1. Der Immobilienmarkt<br />
1.1. Das Gut Immobilie (Liegenschaft)<br />
Gr<strong>und</strong>sätzlich ist zwischen bebauten <strong>und</strong> unbebauten Liegenschaften<br />
(Immobilien) zu unterscheiden.<br />
Bei bebauten Liegenschaften wird üblicherweise zwischen Wohngebäuden,<br />
Büro- <strong>und</strong> Geschäftsgebäuden, zwischen Gewerbe- <strong>und</strong> Industriegebäuden<br />
sowie land- oder forstwirtschaftlich genutzten Gebäuden unterschieden.<br />
1.2 Generelle Eigenschaften von Immobilien<br />
(1) Heterogenität (hoher Komplexitätsgrad)<br />
Unter heterogenen Gütern sind solche zu verstehen, die in ihren<br />
Eigenschaften nicht gleichartig sind, aber dennoch miteinander<br />
konkurrieren, da sie in gewissem Grade substituierbar sind. Diese Aussage<br />
gilt zum Beispiel für unterschiedliche Automarken, die Differenzierungen<br />
hinsichtlich ihrer Qualität aufweisen, ebenso wie beispielsweise für die<br />
Wechselbeziehungen zwischen Auto- <strong>und</strong> Motorradmärkten, auf denen<br />
dasselbe Bedürfnis (räumliche Fortbewegung) auf verschiedene Art<br />
befriedigt werden kann. Auch das auf Fremdenverkehrsmärkten produzierte<br />
<strong>und</strong> konsumierte Gut „Urlaubsofferte“ ist ein in hohem Maße heterogenes<br />
Gut<br />
Der Komplexitätsgrad einer Immobilie ist höher als der anderer<br />
Konsumgüter. Der vom Konsum ableitbare Nutzen einer Immobilie hängt<br />
von einer Vielzahl von Faktoren ab, so z. B. von der Größe, der<br />
Beschaffenheit <strong>und</strong> der Lage der Immobilie.<br />
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<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Aus der Sicht der Nachfrage kommen zur Gesamtbeurteilung Faktoren wie<br />
Nähe zum Arbeitsplatz <strong>und</strong> Sozialprestige der Gegend hinzu. Die<br />
Gesamtheit der hier angesprochenen objektiven wie subjektiven Kategorien<br />
zur Beurteilung des einzelnen Gutes macht deutlich, dass eine Identität<br />
zwischen zwei angebotenen Immobilien nicht zu erreichen sein wird, im<br />
strengen Sinne also jede Immobilie als gesondertes Gut betrachtet werden<br />
muss. Aus der Heterogenität ergibt sich die Notwendigkeit einer sektoralen<br />
Strukturierung der Immobilienmärkte.<br />
(2) Standortgeb<strong>und</strong>enheit (Immobilität)<br />
Die Immobilie ist bodengeb<strong>und</strong>en. Schon in der Bezeichnung „Immobilie“<br />
ist ihre Immobilität enthalten. Die Standortgeb<strong>und</strong>enheit der Immobilie<br />
bedingt, dass der Nutzen, der von dem Gut ausgeht, u. a. von externen<br />
Faktoren determiniert wird. Solche externen Faktoren sind:<br />
• die Entfernung zu Arbeitsstandorten, Einkaufsmöglichkeiten oder<br />
anderen infrastrukturellen Einrichtungen.<br />
• die Qualität des Umfeldes, die wiederum durch das Sozialklima<br />
zwischen den Nachbarn, die Bebauungsdichte, Immissionsbelastungen<br />
u. ä. geprägt wird.<br />
Diese Faktoren können nur zum Teil durch die Standortentscheidung des<br />
Investors beeinflusst werden, denn einige dieser Faktoren hängen allein von<br />
Entscheidungen der Kommunen ab - hier ist vor allem die Infrastruktur<br />
angesprochen - oder von Entscheidungen der Investoren umliegender<br />
Bausubstanz im gewerb1ichen Bereich oder im Wohnungsbereich, wodurch<br />
die Qualität des Umfeldes weitgehend determiniert wird.<br />
Im Speziellen können folgende Lageeigenschaften unterschieden werden:<br />
Entscheidend ist, welche wirtschaftliche Bedeutung die Region einnimmt, in<br />
der die Immobilie liegt.<br />
Immobilien, die in Städten <strong>und</strong> in infrastrukturell voll aufgeschlossenen<br />
Regionen situiert sind, erzielen höhere Preise als Liegenschaften in<br />
ländlichen <strong>und</strong> weniger erschlossenen Gebieten.<br />
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<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Äußere Verkehrslage<br />
Die Lage zum Verkehrsnetz, zu Orten mit Arbeits- <strong>und</strong><br />
Einkaufsmöglichkeiten sowie weiterführenden Schulen spielt eine besondere<br />
Rolle. Positiv auf den Preis wirken sich Lagen mit geringer Entfernung zu<br />
einer B<strong>und</strong>esstraße, einer Autobahnauffahrt, einem Bahnhof <strong>und</strong><br />
öffentlichen Verkehrsmitteln, die möglichst regelmäßig <strong>und</strong> in dichter Folge<br />
verkehren, aus.<br />
Innere Verkehrslage<br />
Ein Gr<strong>und</strong>stück ist dann als voll aufgeschlossen zu bezeichnen, wenn es an<br />
einer befestigten <strong>und</strong> auch mit schweren Fahrzeugen zu jeder Jahreszeit<br />
befahrbaren Straße liegt. Wenn es an einer Sackgasse gelegen ist, so muss<br />
zumindest ein ausreichender Umkehrplatz vorhanden sein.<br />
Weitere Wert bestimmende Merkmale bilden die Entfernung zur Ortsmitte,<br />
die Lage zur nächsten Haltestelle eines öffentlichen Verkehrsmittels <strong>und</strong> zu<br />
den örtlichen Einkaufszentren zur Deckung des täglichen Bedarfs sowie die<br />
Fußwegentfernung zu Gr<strong>und</strong>schulen <strong>und</strong> die Fahrentfernung zu höheren<br />
Schulen.<br />
Bei gewerblichen Liegenschaften spielen die Anschlussmöglichkeiten an<br />
Straße <strong>und</strong> Schiene, die Lage zu Material- <strong>und</strong> Rohstoffversorgungsgebieten,<br />
zum Arbeitsmarkt <strong>und</strong> zu den Absatzgebieten eine wesentliche<br />
Rolle.<br />
Wohnlage<br />
Als günstig anzusehen sind verkehrsarme, aber leicht erreichbare Gebiete,<br />
landschaftlich reizvolle Lagen, exklusive Wohnlagen in Städten, geringer<br />
Ausländeranteil; Nähe zu Erholungsgebieten <strong>und</strong> Seen, Lagen mit Fernblick<br />
<strong>und</strong> dgl.. Wert mindernd zu beurteilen sind die Nähe zu Industriegebieten<br />
(Immissionsbeeinträchtigungen), sanierungsbedürftigen Baugebieten usw.<br />
Geschäftslage<br />
Für den Liegenschaftswert ist der mögliche Ertrag aus der Bewirtschaftung<br />
des Gr<strong>und</strong>stücks maßgeblich. Zwischen dem Zentrum eines Orts<br />
(Einkaufsstraße, Fußgängerzone) <strong>und</strong> den nahe gelegenen Zonen<br />
(Nebenstraßen) ist ein deutliches Wertgefälle festzustellen. Ecklagen wirken<br />
sich fast immer Wert erhöhend aus. In Fremdenverkehrsgebieten ist<br />
entscheidend, ob eine ein- oder zweisaisonale Nutzung möglich ist.<br />
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<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Klimalage<br />
Sonnenbestrahlte <strong>und</strong> windgeschützte Gr<strong>und</strong>stücke werden für Wohnbauten,<br />
Gastgewerbebetriebe <strong>und</strong> Freizeiteinrichtungen bevorzugt. Nordhanglagen,<br />
Nebelgebiete <strong>und</strong> stark exponierte Lagen (Wind) beeinflussen den Wert<br />
ungünstig.<br />
Lage an Seen<br />
Stark Wert erhöhend ist die Lage unmittelbar am Ufer eines Sees.<br />
Gr<strong>und</strong>stücke, die in der Seeuferschutzzone (meist 500 m Breite, gemessen<br />
vom Seeufer) liegen, dürfen nicht verbaut werden. Für die Verbauung von<br />
Seeufern muss die Naturschutzbewilligung der Naturschutzbehörde<br />
(Bezirkshauptmannschaft) eingeholt werden, die aber nur mehr selten erteilt<br />
wird.<br />
Lage in Gefahrenzonen<br />
Als Gefahrenzonen werden Gebiete bezeichnet, die durch Hochwasser,<br />
Wildwasser, Lawinen, Vermurungen, Steinschlag <strong>und</strong> dgl. gefährdet sind.<br />
In jeder Gemeinde liegt ein Gefahrenzonenplan auf. Die roten Zonen dürfen<br />
nicht bebaut werden. In den gelben Zonen sind eventuelle Wert mindernde<br />
Beeinträchtigungen bei der Bewertung zu berücksichtigen. Insbesondere<br />
wirken sich bauliche Anordnungen zum Schutz vor der Gefahr Kosten<br />
erhöhend aus.<br />
(3) Verkauf <strong>und</strong> Vermietung<br />
Die Immobilie ist ein Hartgut, das gekauft oder gemietet werden kann.<br />
Daraus ergibt sich die Aufsplittung in einen Markt für Eigentum <strong>und</strong> einen<br />
für Mieten bzw. Pacht.<br />
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1.3 Eigenschaften von unbebauten Immobilien<br />
(Gr<strong>und</strong>stücken)<br />
(1) Nicht-Vermehrbarkeit<br />
Wenn man von einigen Sonderfällen (Landgewinnung durch Aufschüttung<br />
bzw. Abdeichung in den Niederlanden oder in den Arabischen Emiraten)<br />
absieht, ist Land nicht physisch vermehrbar. Sehr wohl ist aber die<br />
Herstellung (Produktion) von bebaubarem Land mit den Instrumenten der<br />
Raumplanung eine wesentliche hoheitliche (in Österreich: gemeindliche)<br />
Aufgabe.<br />
Im Flächenwidmungsplan sind die Widmungsarten nach den Gr<strong>und</strong>sätzen<br />
des Raumordnungsgesetzes <strong>und</strong> des Gemeinwohls erfasst <strong>und</strong> dargestellt.<br />
Gr<strong>und</strong>sätzlich sind drei Widmungskategorien von besonderer Bedeutung:<br />
• Bauland<br />
• Grünland<br />
• Verkehrsflächen <strong>und</strong> sonstige Widmungen<br />
Bauland<br />
Feststellung des Entwicklungszustands<br />
Der Ermittlung dieses Werts kommt besondere Bedeutung zu, da das<br />
Bauland jene Kategorie ist, mit der die höchsten Werte erzielt werden. Ob<br />
ein Gr<strong>und</strong>stück Baulandqualität besitzt, hängt von seiner Nutzbarkeit, Lage<br />
<strong>und</strong> Beschaffenheit ab.<br />
Zum Bewertungsstichtag muss festgestellt werden, auf welcher<br />
Entwicklungsstufe sich das zu bewertende Gr<strong>und</strong>stück befindet.<br />
Man unterscheidet im Allgemeinen drei Entwicklungsstufen:<br />
• Die Entwicklung des Grünlands zum Bauerwartungsland.<br />
• Die Entwicklung des Bauerwartungslandes zum Bauaufschließungsgebiet.<br />
• Die Entwicklung des Bauaufschließungsgebiets zum baureifen Land.<br />
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<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Bauerwartungsland<br />
Dieses befindet sich immer im Grünland. Es steht nicht fest, was <strong>und</strong> wann<br />
gebaut werden kann. Die Bebauung wird unter Berücksichtigung einer<br />
geordneten städtebaulichen Entwicklung des Gemeindegebiets in absehbarer<br />
Zeit erwartet oder erhofft (z.B. wenn ein Gr<strong>und</strong>stück innerhalb des<br />
verbauten Gebiets liegt, <strong>und</strong> keine Umstände gegen eine Bebauung<br />
sprechen, so kann mit einer Umwidmung gerechnet werden).<br />
Die Höhe des Werts für Bauerwartungsland hängt davon ab, wie groß die<br />
Chancen für eine Bebauung beurteilt werden.<br />
Im Allgemeinen werden aufgr<strong>und</strong> der Zinsverluste ca. 25 bis 50 % der<br />
Preise für baureifes Land gezahlt.<br />
Sollte die Hoffnung auf eine Umwidmung nur sehr vage sein, so ist der<br />
übliche Grünlandpreis für diese Zone anzusetzen.<br />
Bauaufschließungsgebiet<br />
Das Bauaufschließungsgebiet - oder Bauerweiterungsgebiet - ist bereits als<br />
Bauland gewidmet, die volle Aufschließung ist jedoch noch nicht<br />
durchgeführt.<br />
In der Regel ist das Bauaufschließungsgebiet nicht in die einzelnen<br />
Gr<strong>und</strong>stücke geteilt. Bei der später erfolgenden Teilung sind unter<br />
Umstanden größere Liegenschaftsteile (bis zu 25 %) für die Erschließungsanlagen<br />
an das öffentliche Gut abzutreten.<br />
Für die Bewertung sind die Aufschließungskosten vom ortsüblichen Preis<br />
abzuziehen, jedoch unter Berücksichtigung des Zinsverlustes, der bis zur<br />
Baureifwerdung zu einem späteren Zeitpunkt eintritt.<br />
Es werden im Allgemeinen ca. 50 bis 75 % der Preise für baureifes Land<br />
gezahlt.<br />
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<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Baureifes Land<br />
Als baureifes Land können jene Flächen angesehen werden, die bereits voll<br />
aufgeschlossen sind.<br />
Voll aufgeschlossen ist ein Gr<strong>und</strong>stück mit folgenden Voraussetzungen:<br />
• Zufahrt auf befestigter Straße ist möglich.<br />
• Eventuell vorgeschriebener Gehsteig ist fertig gestellt.<br />
• Wasser-, Strom-, eventuell Gas- <strong>und</strong> Fernheizungsversorgung sind<br />
gesichert.<br />
• Abwasserbeseitigung (Kanalanschluss) ist vorhanden.<br />
• Anliegerbeitrag ist zur Ganze entrichtet.<br />
Bei Bedarf sind Kommunikationsleitungen wie Telefon, Kabelfernsehen<br />
usw. vorhanden. Das baureife Land liegt bei Gemeinden mit einem<br />
Flächenwidmungsplan in jenen Zonen, die als Bauland ausgewiesen sind. In<br />
Gemeinden ohne Flächenwidmungsplan ist dieses innerhalb des zusammenhängend<br />
verbauten Ortsgebiets situiert. Im Allgemeinen ist das baureife<br />
Land bereits in die einzelnen Baugr<strong>und</strong>stücke geteilt. Eine Teilung lässt<br />
allerdings nicht zwingend auf baureifes Land schließen, da auch<br />
Bauaufschließungsgebiete unterteilt sein können.<br />
Bei der Wertermittlung von noch unverbauten Baugr<strong>und</strong>stücken ist auf<br />
folgende Möglichkeiten zu achten:<br />
• Eine Baulandqualifikation ist nachgewiesen bei Vorliegen einer<br />
Bauplatzbewilligung (z.B. in Oberösterreich Voraussetzung für eine<br />
Baubewilligung)<br />
• Baubewilligung oder<br />
• Erklärung als Baugebiet im Flächenwidmungsplan.<br />
Die zuvor genannten Bewilligungen werden auf eine bestimmte Zeit<br />
befristet <strong>und</strong> sind vor Ablauf dieser Frist aufgr<strong>und</strong> neu entstandener<br />
öffentlicher Interessen widerrufbar, sofern noch nicht mit einem Bau<br />
begonnen wurde bzw. in einigen B<strong>und</strong>esländern der Bau noch nicht<br />
vollendet ist.<br />
Die Gültigkeit der Flächenwidmungspläne erstreckt sich zwar über einen<br />
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<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
gewissen Zeitraum, trotzdem sind Umwidmungen mit Widerruf der Bau-<br />
<strong>und</strong> Bauplatzgenehmigung möglich, wenn mit dem Bau noch nicht<br />
begonnen wurde.<br />
Wie Erfahrungen zeigen, ist ein Widerruf oder die Verweigerung einer<br />
neuerlichen Baugenehmigung bei unverbauten Baugr<strong>und</strong>stücken, die abseits<br />
des eigentlichen Baugebiets liegen, durchaus möglich. Der Liegenschaftseigentümer<br />
kann nur für zwischenzeitlich tatsächlich getätigte Ausgaben,<br />
welche im Hinblick auf die erteilte Baubewilligung erfolgten,<br />
Abgeltungsansprüche geltend machen. Eine Wertminderung oder ein<br />
entgehender Gewinn im Verkaufsfalle sind davon ausgeschlossen.<br />
Für den Gutachter ist es daher wichtig zu wissen, ob mit dem Beginn des<br />
Bauvorhabens in nächster Zeit gerechnet werden kann, oder ob die<br />
Liegenschaft trotz vorhandener Baubewilligung noch längere Zeit unverbaut<br />
bleibt.<br />
Neben dieser allgemeinen Eigenschaft der Nichtvermehrbarkeit gibt es noch<br />
eine Reihe von individuellen Merkmalen.<br />
(2) Art der baulichen Nutzung(smöglichkeit)<br />
Der Wert eines Gr<strong>und</strong>stücks wird sehr stark von der baulichen<br />
Nutzungsmöglichkeit beeinflusst.<br />
Das Bauland wird aufgr<strong>und</strong> der Raumordnung z.B. in Oberösterreich in<br />
folgende Widmungskategorien eingeteilt:<br />
Wohngebiete<br />
Wohngebiete sind nur für Wohngebäude mit Nebenanlagen (Garagen,<br />
Gartenhauschen <strong>und</strong> dgl.) vorgesehen: andere Bauten <strong>und</strong> sonstige Anlagen<br />
dürfen nur dann errichtet werden, wenn sie wirtschaftlichen, sozialen oder<br />
kulturellen Bedürfnissen dienen <strong>und</strong> keine Gefahren oder unzumutbare<br />
Belästigungen für die Bewohner mit sich bringen. Unter diesen<br />
Voraussetzungen dürfen auch Fremdenverkehrsgebäude <strong>und</strong> -anlagen<br />
errichtet werden.<br />
Reine Wohngebiete<br />
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<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
In diesen dürfen nur Wohnbauten mit Nebenanlagen <strong>und</strong> sonstige Bauten,<br />
die der Deckung des Bedarfs der Bewohner dienen, errichtet werden.<br />
Dorfgebiete<br />
Für land- <strong>und</strong> forstwirtschaftliche Gebäude sowie Gärtnereibetriebe<br />
vorgesehen. Darüber hinaus dürfen nur solche Gebäude <strong>und</strong> Anlagen<br />
errichtet werden, die auch im Wohngebiet zulässig sind.<br />
Kur- <strong>und</strong> Fremdenverkehrsgebiete<br />
Für Kuranstalten <strong>und</strong> Beherbergungsbetriebe vorgesehen.<br />
Kerngebiete<br />
Für öffentliche Bauten, Verwaltungsgebäude, Gebäude für<br />
Dienstleistungsbetriebe sowie für Versammlungs- <strong>und</strong> Vergnügungsstatten<br />
vorgesehen. Die Bewohner in einem solchen Gebiet dürfen allerdings keiner<br />
erheblichen Belästigung durch die Errichtung eines solchen Gebäudes<br />
ausgesetzt werden.<br />
Gemischte Baugebiete<br />
Für Gebäude, die in Wohngebieten oder in Kerngebieten errichtet werden<br />
dürfen, sowie Betriebe, die die Umgebung nicht wesentlich stören.<br />
Betriebsbaugebiete<br />
In diesen dürfen Betriebe, dazugehörige Verwaltungs- <strong>und</strong><br />
Betriebswohngebäude sowie Lagerplätze errichtet werden, die die<br />
Umgebung nicht erheblich stören <strong>und</strong> nicht gefährden.<br />
Industriegebiete<br />
Für Betriebe mit übermäßiger Beeinträchtigung der Umgebung<br />
(ausgenommen hohe Explosions- <strong>und</strong> Strahlungsgefahr), Betriebe mit<br />
besonderer räumlicher Ausdehnung <strong>und</strong> Betriebswohngebäude.<br />
Geschäftsbautengebiete<br />
In diesen können Großgeschäfte, Warenhäuser <strong>und</strong> Einkaufszentren errichtet<br />
werden.<br />
Zweitwohnungsgebiete<br />
Für Appartementhäuser, Feriendörfer, Wochenendsiedlungen mit<br />
Nebenanlagen sowie zweckentsprechende Betriebe (z.B. Hallenbäder).<br />
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<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
(3) Maß der baulichen Nutzung(s-möglichkeit)<br />
Die Bebauungspläne enthalten im Allgemeinen Festlegungen über das<br />
Maß der zulässigen baulichen Nutzung sowie über die Bauweise<br />
(geschlossene, offene, gekuppelte oder Gruppenbauweise) für das einzelne<br />
Gr<strong>und</strong>stück.<br />
Das Maß der baulichen Nutzung wird im Bebauungsplan durch folgende<br />
Festlegungen bestimmt:<br />
Gr<strong>und</strong>flächenzahl (GRZ)<br />
Die Gr<strong>und</strong>flächenzahl zeigt die bebaubare Fläche im Verhältnis zur<br />
gesamten Gr<strong>und</strong>stücksgröße.<br />
Beispiel:<br />
Gr<strong>und</strong>stücksgröße 1.000 m2<br />
Bebaubare Fläche 500 m2<br />
Verhältnis bebaubare Fläche zu Gr<strong>und</strong>stucksgröße 500: 1.000<br />
daher GRZ 0,5<br />
Geschossflächenzahl (GFZ)<br />
Die Geschossflächenzahl stellt das Verhältnis der Summe der<br />
Bruttogr<strong>und</strong>rissflächen aller Geschosse zur Gr<strong>und</strong>stücksfläche dar. Das<br />
Kellergeschoss bleibt dabei allerdings unberücksichtigt.<br />
Beispiel:<br />
Gr<strong>und</strong>stücksgröße 1000 m2<br />
Gr<strong>und</strong>flächenzahl 0,3 (d.h. es können 300 m2 verbaut werden)<br />
zulässige Geschosszahl 3<br />
Geschossfläche 300 m2 X 3 = 900 m2<br />
Geschossflächenzahl = 0,9<br />
Baumassenzahl (BMZ)<br />
Die Baumassenzahl stellt das Verhältnis des über Niveau zu errichtenden<br />
Bruttorauminhalts zur Fläche des Baugr<strong>und</strong>stücks dar.<br />
Bauklasse<br />
Die Bauklasse regelt die mögliche Gebäudehöhe (z.B. in Wien, NÖ).<br />
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<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Für das B<strong>und</strong>esland Wien sind in der Bauordnung festgelegt:<br />
Bauklasse I mindestens 2,5 m, höchstens 9 m<br />
Bauklasse II mindestens 4,5 m, höchstens 12 m<br />
Bauklasse III mindestens 10,0 m, höchstens 16 m<br />
Bauklasse IV mehr als l6,0 m, höchstens 21 m<br />
Bauklasse V mehr als 21,0 m, höchstens 26 m<br />
Bauklasse VI mehr als 26,0 m<br />
Für die Beurteilung des Bodenwerts muss daher ein überschlägiges<br />
Behauungsprojekt entworfen werden, um hieraus die Ausnutzbarkeit des<br />
Bauplatzes zu erkennen. Der Einfluss des Maßes der baulichen Nutzung auf<br />
den Bodenwert wird in ländlichen Gebieten, in denen kein Baulandmangel<br />
herrscht, weniger stark ausgeprägt sein als in städtischen oder stadtnahen<br />
Bereichen. in denen das Bauland knapp ist.<br />
(4) Anliegerleistungen<br />
Durch die Schaffung eines Bauplatzes erwachsen der Allgemeinheit<br />
Verpflichtungen <strong>und</strong> Lasten, wie z.B. die Straßen- <strong>und</strong> Gehsteigherstellung,<br />
Aufschließungskosten usw., die aber in erster Linie dem Bauwerber zugute<br />
kommen. Alle Bauordnungen enthalten daher einen mehr oder weniger<br />
umfangreichen Katalog von Anliegerleistungen, die anlässlich der Erteilung<br />
der Bauplatzbewilligung bzw. Baubewilligung zu entrichten sind.<br />
In Oberösterreich gibt es z.B. vier Arten von Anliegerleistungen:<br />
Gr<strong>und</strong>abtretung<br />
Bis zur Mitte der vorgesehenen Aufschließungsstraße ist der dafür<br />
erforderliche Gr<strong>und</strong> his zu einer Höchstbreite von 8 m kostenlos an die<br />
Gemeinde abzutreten.<br />
Beitrag zu den Kosten des Gr<strong>und</strong>erwerbs<br />
Wurde von einer Gemeinde der Gr<strong>und</strong> für eine Aufschließungsstraße bereits<br />
gekauft, so muss der Bauplatzwerber einen Kostenersatz leisten, <strong>und</strong> zwar<br />
für eine Straßenbreite, für die er sonst den Gr<strong>und</strong> kostenlos hätte abtreten<br />
müssen.<br />
Beitrag zu den Kosten der Fahrbahn<br />
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<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Dieser Beitrag ist für die Staubfreimachung der Aufschließungsstraße, wobei<br />
für Einfamilienwohnhäuser in der Bauordnung eine Ermäßigung vorgesehen<br />
ist.<br />
Beitrag zu den Kosten des Gehsteigs<br />
Wenn im Zuge der Aufschließungsstraße auch ein Gehsteig vorgesehen ist,<br />
so wird ein Beitrag zu den Herstellungskosten des Gehsteigs vorgeschrieben.<br />
Die Vorschreibung der Anliegerleistungen setzt einen rechtswirksamen<br />
Bebauungsplan voraus <strong>und</strong> wird durch die Gemeinde vorgenommen.<br />
Da die Anliegerleistungen nicht unbeträchtlich sein können, muss bei der<br />
Ermittlung des Bodenwerts stets darauf geachtet werden, oh diese bereits<br />
entrichtet sind.<br />
(5) Größe des Gr<strong>und</strong>stücks<br />
Die Größe eines Gr<strong>und</strong>stücks muss der baulichen Nutzungsmöglichkeit<br />
aufgr<strong>und</strong> des Bebauungsplans entsprechen. Zu kleine oder zu große Flächen<br />
können zu einer Wertminderung führen.<br />
Für Gr<strong>und</strong>stücke, die für Ein- <strong>und</strong> Zweifamilienwohnhäuser in offener<br />
Bauweise vorgesehen sind, betragt die wirtschaftliche Größe 600 bis 1.000<br />
m2. In den Gemeinden werden je nach Struktur <strong>und</strong> Preisniveau<br />
Mindestgrößen für Baugr<strong>und</strong>stücke festgelegt. Für die noch einigermaßen<br />
zweckmäßige Nutzung eines Baugr<strong>und</strong>stücks müssen 400 m2 als Mindestgröße<br />
angesehen werden.<br />
Bei Gr<strong>und</strong>stücken, die für die gewerbliche Nutzung vorgesehen sind, muss<br />
darauf geachtet werden, dass die Fläche auch für erforderliche<br />
Verkehrswege oder Lagerplätze ausreicht.<br />
Zu kleine Gr<strong>und</strong>stücke können meist nur gemeinsam mit dem<br />
Nachbargr<strong>und</strong>stück widmungsgemäß genutzt werden. Bei zu großen<br />
Gr<strong>und</strong>stücken ist zu prüfen, oh eine vernünftige Teilung unter<br />
Berücksichtigung von allfälligen Aufschließungskosten möglich ist.<br />
Im Allgemeinen erzielen kleinere Gr<strong>und</strong>stücke höhere Preise je m2 als große<br />
Flächen; eine Ausnahme bilden Gr<strong>und</strong>stücke in exklusiven Wohnlagen. In<br />
den anderen Fällen kann es notwendig sein, die Fläche in Teilflächen zu<br />
zerlegen <strong>und</strong> unterschiedliche Werte anzusetzen.<br />
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A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
(6) Form des Gr<strong>und</strong>stücks<br />
Neben der Größe hat die Form des Gr<strong>und</strong>stücks einen beträchtlichen<br />
Einfluss auf die Bebauungsmöglichkeiten.<br />
Die ideale Form ist ein Rechteck, bei dem das Verhältnis der Breite zur<br />
Länge in etwa 1:2 beträgt. Unregelmäßige Gr<strong>und</strong>stücksformen, Vielecke,<br />
Dreiecke mit spitzen Winkeln sowie schmale <strong>und</strong> tief geschnittene<br />
Gr<strong>und</strong>stücke führen oft zu einem geringeren Wert. Einen stark<br />
eingeschränkten Käuferkreis haben unselbständige Gr<strong>und</strong>stücksflächen, das<br />
sind kleine <strong>und</strong> ungünstig geschnittene Gr<strong>und</strong>stücke, welche für sich allein<br />
nicht bebaubar sind <strong>und</strong> für welche sich eine sinnvolle Nutzung nur bei<br />
Zusammenlegung mit benachbarten Gr<strong>und</strong>stücken ergibt.<br />
Bei besonders tief geschnittenen Gr<strong>und</strong>stücken sollte eine Zonenbewertung<br />
durchgeführt werden. Dabei wird die Gr<strong>und</strong>stucksfläche nach ihrer Tiefe in<br />
Wertzonen eingeteilt, die sich wie folgt abgrenzen:<br />
Vorderland: bis 40 m Tiefe<br />
Hinterland I: 40 bis 80 m Tiefe<br />
Hinterland II: über 80 m Tiefe, soweit noch baulich nutzbar<br />
In eng verbauten <strong>Stadt</strong>zentren:<br />
Vorderland: bis 25 m<br />
Hinterland I: 25 bis 50 m<br />
Hinterland II: über 50 m<br />
Die Wertansätze für das Hinterland betragen:<br />
Hinterland I: Etwa die Hälfte des Vorderlandpreises.<br />
Hinterland II: Etwa ein Viertel (oder weniger) des Vorderlandpreises.<br />
(7) Niveau des Gr<strong>und</strong>stücks, Boden <strong>und</strong> Untergr<strong>und</strong><br />
Bevorzugt werden Gr<strong>und</strong>stücke mit ebener Lage. Leichte Hanglagen his zu<br />
10 % Neigung sind ebenen Gr<strong>und</strong>stücken gleichzusetzen. Darüber<br />
hinausgehende Hanglagen fuhren zu höheren Baukosten, da besondere<br />
bauliche Maßnahmen, wie die Herstellung eines Planums für die Umgebung<br />
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<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
des Hauses, der Bau von Stützmauern, Treppen <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong>stücksauffahrten,<br />
erforderlich werden. Stärkere Hanglagen senken somit in der Regel den<br />
Liegenschaftswert, eventuell vorhandene Vorteile, wie eine besonders<br />
schöne Aussicht, können sich allerdings ausgleichend auswirken. Südhange<br />
sind attraktiver als Nordhänge.<br />
Die Beschaffenheit des Untergr<strong>und</strong>s hat einen wesentlichen Einfluss auf die<br />
bauliche Nutzungsmöglichkeit des Gr<strong>und</strong>stücks. Ungünstige Bodenverhältnisse<br />
führen zu höheren Baukosten. Höhere F<strong>und</strong>ierungskosten<br />
verursachen aufgeschütteter Boden, steiles Hanggelände, schwerer<br />
Stichboden (weicher, sandiger Lehm oder Ton) <strong>und</strong> Hackboden (fester<br />
Lehm, Ton oder Mergel). Felsboden verteuert die Baukosten besonders, da<br />
Sprengarbeiten notwendig sind. Hochstehendes Gr<strong>und</strong>wasser erfordert<br />
aufwendige Abdichtungen am Kellergeschoss oder sogar den Bau einer<br />
Betonwanne. Eventuell muss auf einen Keller verzichtet werden.<br />
(8) Ver- <strong>und</strong> Entsorgung, Technische Infrastruktur<br />
Trink- <strong>und</strong> Nutzwasserversorgung<br />
Ein Gr<strong>und</strong>stück ist in dieser Hinsicht dann als voll aufgeschlossen zu<br />
bezeichnen, wenn in unmittelbarer Nähe der Anschluss an eine öffentliche<br />
oder genossenschaftliche Wasserversorgungsanlage möglich ist. Bei der<br />
Eigenversorgung aus einer Quelle oder einem Brunnen ist auf eine<br />
einwandfreie Trinkwasserqualität <strong>und</strong> die Ergiebigkeit auch in<br />
Trockenzeiten zu achten.<br />
Ist der Anschluss an das öffentliche Wasserversorgungsnetz nur über eine<br />
weitere Entfernung möglich, so wirken sich die entstehenden Mehrkosten<br />
auf das Gr<strong>und</strong>stück Wert mindernd aus.<br />
Abwasserbeseitigung<br />
In der Regel werden die Abwässer durch den Anschluss an ein öffentliches<br />
Kanalnetz entsorgt. Ist ein öffentlicher Kanal vorhanden, oder wird er<br />
nachträglich errichtet, so wird ein Anschluss meistens zwingend<br />
vorgeschrieben, wobei relativ hohe Anschlusskosten entstehen.<br />
Sollte für ein Gr<strong>und</strong>stuck keine Anschlussmöglichkeit bestehen, so ist zu<br />
prüfen, ob die Entsorgung auf der eigenen Liegenschaft möglich ist. Dabei<br />
werden die Abwässer durch die Klärung in einer eigenen Kläranlage <strong>und</strong><br />
16
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Ableitung der geklärten Abwässer in einen Vorfluter <strong>und</strong> Versickerung oder<br />
durch die Sammlung in dichten Senkgruben <strong>und</strong> Abfuhr der Fäkalien<br />
beseitigt. Die eigene Kläranlage stellt allerdings die teuerste<br />
Abwasserbeseitigung dar.<br />
Energieversorgung<br />
Ein Stromanschluss ist fast für jede bauliche Anlage notwendig. Ist eine<br />
gewerbliche oder industrielle Nutzung vorgesehen, so ist auf die<br />
Möglichkeit eines Kraftstromanschlusses zu achten. Auch bei der Nutzung<br />
für Wohnzwecke muss zumindest ein Kraftstromanschluss, z.B. für<br />
Elektroherd, Sauna usw., vorgesehen sein. Erhebliche Kosten können<br />
dadurch verursacht werden, wenn eine lange Zuleitung oder ein Fall einer<br />
Neubebauung die Errichtung eines Transformators erforderlich sind.<br />
Eine immer größere Rolle spielt die Energieversorgung mit Fernwärme <strong>und</strong><br />
Ferngas. Da diese Energien eine günstige Alternative zum Strom darstellen,<br />
wirkt sich die zusätzliche Versorgung damit werterhöhend aus.<br />
(9) Rechte <strong>und</strong> Lasten<br />
Gr<strong>und</strong>dienstbarkeiten<br />
Bei Gr<strong>und</strong>dienstbarkeiten stehen sich ein dienendes <strong>und</strong> ein herrschendes<br />
Gr<strong>und</strong>stück gegenüber. Die Gr<strong>und</strong>dienstbarkeit ist für das dienende<br />
Gr<strong>und</strong>stück eine Belastung <strong>und</strong> für das herrschende Gr<strong>und</strong>stück ein<br />
Bestandteil. Gr<strong>und</strong>dienstbarkeiten sind unteilbar <strong>und</strong> belasten immer das<br />
ganze Gr<strong>und</strong>stück. Wird ein Gr<strong>und</strong>stück geteilt, so bleibt jeder Teil mit der<br />
Dienstbarkeit belastet.<br />
Gr<strong>und</strong>dienstbarkeiten sind z.B. Hausservitute, Feldservitute (Wegerechte,<br />
Notwegerechte), Wasserrechte (Wasserschöpfrecht, Viehtränke, Wasser - Zu<br />
- <strong>und</strong> Ableitung), Weiderechte, Waldrechte (z.B. Holzbezugsrecht) <strong>und</strong><br />
Leitungsrechte (einem Elektrizitätsversorgungsunternehmen kann das Recht,<br />
eine elektrische Leitung über fremden Gr<strong>und</strong> zu fuhren, zu betreiben <strong>und</strong> zu<br />
erhalten, zwangsweise eingeräumt werden).<br />
Nicht jede Gr<strong>und</strong>dienstbarkeit wirkt sich Wert- erhöhend oder -mindernd<br />
aus, sondern es hängt von der Bedeutung <strong>und</strong> der Größe des Vor- bzw.<br />
Nachteils ab.<br />
17
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Persönliche Dienstbarkeiten<br />
Die persönliche Dienstbarkeit ist an die Person des Berechtigten geb<strong>und</strong>en,<br />
nicht übertragbar <strong>und</strong> nicht vererblich, <strong>und</strong> erlischt mit dessen Tod.<br />
Persönliche Dienstbarkeiten sind z.B. Dienstbarkeit der Wohnung,<br />
Fruchtgenussrecht.<br />
Reallasten<br />
Die Reallast verpflichtet den Eigentümer eines Gr<strong>und</strong>stücks, an den<br />
Berechtigten wiederkehrende Leistungen zu erbringen. Der Eigentümer, der<br />
die Reallast begründet hat, haftet für diese Leistungen nicht nur mit dem<br />
Gr<strong>und</strong>stück, sondern auch mit seinem gesamten Vermögen (z.B. das Recht<br />
auf lebenslangen Unterhalt beim Ausgedinge).<br />
Vorkaufs- <strong>und</strong> Wiederkaufsrechte<br />
Die dinglichen Vorkaufs- <strong>und</strong> Wiederkaufsrechte haben keinen oder wenig<br />
Einfluss auf den Wert des Gr<strong>und</strong>stücks, da der Vorkaufsberechtigte den<br />
gleichen Kaufpreis zahlt wie ein anderer Interessent. Ein Nachteil für das<br />
belastete Gr<strong>und</strong>stück liegt nur dann vor, wenn das Wiederkaufsrecht mit<br />
einem festen Gr<strong>und</strong>stückspreis verb<strong>und</strong>en ist, der unter dem Marktwert liegt.<br />
1.4 Eigenschaften von bebauten Immobilien<br />
Stellvertretend wird hier das Gut Wohnung betrachtet; die meisten der<br />
gemachten Aussagen treffen in ähnlicher Form auch auf Häuser <strong>und</strong><br />
Gewerbeimmobilien (Büros, Geschäfte oder Produktionsstätten) zu.<br />
(1) Unteilbarkeit der Wohnung<br />
Wohnungen sind nicht oder nur bedingt teilbar. In den meisten Füllen ist es<br />
nicht möglich, einen zusätzlichen Raum zu mieten oder einen Raum<br />
abzugeben, es sei denn bei Untervermietung Die Unteilbarkeit der<br />
Wohnungsnachfrage hat somit zur Folge, dass der nachfragende Haushalt<br />
auf Preisveränderungen, die eine gewisse, von dem Haushalt individuell<br />
festgesetzte Obergrenze übersteigen nur reagieren kann, indem er zwischen<br />
2 Wohnungstypen springt, Das impliziert, dass die konventionellen<br />
18
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Konzepte der Preis- <strong>und</strong> Einkommenselastizität der Nachfrage auf den<br />
Wohnungsmarkt kaum anwendbar sind.<br />
(2) Dauerhaftigkeit – Länge des Lebenszyklus<br />
Die Wohnung ist das langlebigste aller lebensnotwendigen Konsumgüter<br />
<strong>und</strong> wird von mehreren Haushalten hintereinander genutzt. Entsprechend der<br />
technischen Qualität des erstellten Baukörpers wird eine bis zu l00-jährige<br />
Nutzungsdauer unterstellt, die oft noch überschritten wird (<strong>und</strong> bei<br />
entsprechender Instandhaltung des Gebäudes auch gesteigert werden kann),<br />
andererseits aber oft deshalb nicht zu erreichen ist, weil sich für das<br />
Nutzungsangebot keine Nachfrage mehr findet. Drei Aspekte verdienen in<br />
diesem Zusammenhang Beachtung:<br />
• Infolge seiner Dauerhaftigkeit bleibt das Gut lange potentiell<br />
marktwirksam. So kann es während seiner Lebensdauer mehrmals am<br />
Markt angeboten werden (Besitzer- oder Mieterwechsel); neben dem<br />
Markt für Neubauten ergibt sich somit auch ein<br />
Gebrauchtwohnungsmarkt. Gr<strong>und</strong>sätzlich ist dies kein Spezifikum des<br />
Wohnungsmarktes. Auch andere Märkte, insbesondere der<br />
Automobilmarkt, kennen derartige Prozesse. Doch während sich an<br />
diesen Märkten die potentielle Marktwirksamkeit auf kurz- bis<br />
mittelfristige Zeiträume erstreckt, ist - bedingt durch die Lebensdauer<br />
des Gutes - am Wohnungsmarkt ein langfristiger Marktbezug<br />
gegeben.<br />
• Die lange physische <strong>und</strong> ökonomische Lebensdauer von Wohnungen<br />
führt dazu, dass die Zu- <strong>und</strong> Abgänge im Gesamtbestand relativ<br />
gering sind. Daher kann sich der Gesamtbestand auch langfristig nur<br />
recht zögernd an Nachfrageveränderungen anpassen, wodurch die<br />
Gebrauchtwohnungsmärkte gegenüber den Neubaumärkten eine<br />
größere Bedeutung erlangen.<br />
• Aus der langfristigen Nutzungsmöglichkeit resultiert in Verbindung<br />
mit den hohen Produktionskosten das Problem eines geringen<br />
Kapitalumschlags. Ist dann in Relation zu den Baukosten das im<br />
Mietwohnungsbau zu erzielende Nutzungsentgelt niedrig, ergibt sich<br />
eine Erhöhung des Investitionsrisikos, denn es ist bei der langen<br />
Lebensdauer des Gutes „Wohnung“ fast unmöglich, das Volumen <strong>und</strong><br />
die zeitliche Verteilung der in Zukunft zu erwartenden Einnahmen<br />
<strong>und</strong> Ausgaben zu projektieren <strong>und</strong> damit den Kapitalwert einer<br />
19
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
solchen Investition zu berechnen. Die Unmöglichkeit, eine<br />
Vorausschätzung der den Wohnungsmarkt beeinflussenden Faktoren<br />
über den gesamten Nutzungszeitraum einer Wohnung zu leisten,<br />
kompliziert die Investitionsentscheidung. Ist aber erst einmal das<br />
Wohnobjekt errichtet, ist es auch bei hohen auf ihm ruhenden<br />
finanziellen Belastungen wirtschaftlich nicht sinnvoll, das Gut<br />
Wohnung aus dem Markt zu nehmen, sollte die Miete alle Kosten<br />
nicht mehr decken. Die Langfristigkeit der Vermarktung macht somit<br />
eine ausschließlich auf Mieteinnahmen ausgerichtete<br />
Investitionsmotivation risikoreich, dem Investor bleibt als alleiniges<br />
Datum eine Garantie der Unsicherheit.<br />
• Soll ein Wohnungsangebot langfristig marktwirksam bleiben, wird der<br />
Investor auf Änderungen der Wohngewohnheiten <strong>und</strong><br />
Wohnansprüche reagieren müssen, wenn er sein Angebot auf<br />
bestimmte Nachfragerkreise ausrichten will. Ebenso wird er auch<br />
ohne derartige Änderungen der Nachfragerichtung für den<br />
technischen Erhalt seines Besitzes durch Maßnahmen der<br />
Instandhaltung <strong>und</strong> Instandsetzung Sorge tragen müssen. Ständige<br />
Reinvestitionserfordernisse ergeben sich somit als dritte Konsequenz<br />
der langen Lebensdauer des Marktgutes.<br />
(3) Lange Produktionsdauer<br />
Der Herstellungsprozess von Wohnungen ist als langwierig zu<br />
charakterisieren: zwischen Investitionsentscheidung <strong>und</strong> Fertigstellung des<br />
Objektes vergehen in der Regel zwei Jahre. Witterungsabhängigkeit des<br />
Bauprozesses <strong>und</strong> die lohnintensive Produktionsweise setzen einem<br />
Bemühen zur Reduzierung dieser Frist durch Rationalisierung enge Grenzen.<br />
Damit wird aber die Anpassung an unterschiedliche Marktlagen erschwert,<br />
denn zwischen dem Erkennen etwa einer Unterversorgung, der Reaktion<br />
hierauf <strong>und</strong> dem Wirksamwerden dieser Reaktion liegt ein Time-lag in der<br />
oben beschriebenen Größenordnung.<br />
Der Einfluss auf die Struktur der Wohnverhältnisse kann aus demselben<br />
Gr<strong>und</strong>e nicht zeitlich unmittelbar gelingen: Denn gemessen am gesamten<br />
Wohnungsbestand macht der jährliche Neuzugang etwa 2 bis 3 v. H. aus.<br />
Lange Produktionsdauer <strong>und</strong> Kapazität der Bauwirtschaft begrenzen damit<br />
den unmittelbaren Einfluss der Neuproduktion auf das Marktgeschehen.<br />
20
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
(4) Hohe Produktionskosten<br />
Aus den hohen Produktionskosten bei der Erstellung von Wohnraum<br />
resultieren Einflüsse, die Unterschiede zwischen wohnlicher Versorgung<br />
<strong>und</strong> Versorgung mit anderen Gütern bedingen. In der Regel ist der Bauherr<br />
nicht in der Lage, das Gut aus vorhandenen Barmitteln zu kaufen; so beträgt<br />
der Preis einer Neubauwohnung gegenwärtig das Acht- bis zehn Fache des<br />
Jahreseinkommens eines Durchschnittsverdieners.<br />
Anmerkung: Durchschnittlicher m2-Preis einer Neubaueigentumswohnung in<br />
Österreich: € 2.000.-; in Wien: € 2.800.-: ergibt bei einer 80m2-Wohnung zwischen €<br />
160.000.- <strong>und</strong> € 225.000.-<br />
Als erste Folge ergibt sich daraus für viele Haushalte die Unmöglichkeit,<br />
eine Wohnung als eigenen Besitz zu erwerben. Darum ist auf dem<br />
Wohnungsmarkt wie in sonst keinem Bereich des privaten Konsums das<br />
Phänomen der Miete verbreitet. Des Weiteren ergibt sich für die Bauherren<br />
die Notwendigkeit, die Herstellungskosten mit langfristig ausgeliehnen<br />
Mitteln kreditieren zu lassen. Die Wohnversorgung gerät hierdurch in eine<br />
starke Abhängigkeit von den Verhältnissen am Kapitalmarkt. Durch die<br />
Verzinsung <strong>und</strong> Tilgung derartiger Kredite entsteht ein hoher, periodisch<br />
anfallender Kostenblock, der in der Miete bzw. in der Belastung (bei<br />
Wohneigentum) seinen Niederschlag findet <strong>und</strong> diese in ihrer absoluten<br />
Höhe weitgehend bestimmt.<br />
Analog zur Unüblichkeit, wegen ihrer Höhe die Kosten eines neu<br />
erworbenen Wohnobjekts auf einmal aus Barmitteln zu begleichen, ergibt<br />
sich für einen Vermieter die Unmöglichkeit, das in ein Objekt investierte<br />
Kapital relativ schnell herauszulösen, da Mietzahlungen in einer derartigen<br />
Höhe nicht zu erwirtschaften sein werden. Damit ergibt sich parallel zur<br />
langen Nutzungsdauer des Gutes eine langfristige Kapitalbindung im Objekt.<br />
Im Mietwohnungsbau stehen den hohen Anfangsinvestitionen Einkünfte<br />
gegenüber, die erst über eine lange Zeitperiode hinweg erwachsen.<br />
Außerdem herrscht beim Anbieter über die Höhe der zu erwartenden<br />
Einkünfte große Unsicherheit, da er nicht in der Lage ist, die langfristige<br />
Entwicklung der Nachfrage nach Wohnungen <strong>und</strong> damit verb<strong>und</strong>ene<br />
Entwicklung der Mietpreise vorherzusehen. Diese Tatsache beeinflusst auch<br />
sein Investitionsverhalten.<br />
21
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
(7) Hohe Transaktionskosten<br />
Beim Kauf/Verkauf einer Immobilie fallen hohe Suchkosten<br />
(Maklerkosten), Verhandlungskosten, Vertragsabschlußkosten <strong>und</strong> andere<br />
Transaktionskosten (Gr<strong>und</strong>erwerbssteuer, etc. ) an<br />
(8) Begrenzte Substitutierbarkeit<br />
Wohnen zählt zu den „basic needs“, den Vitalbedürfnissen des Menschen,<br />
deren Befriedigung zur Sicherung einer biologischen wie auch geistigen<br />
Existenz unerlässlich ist. Hieraus resultiert die Sonderstellung, die die<br />
Nachfrage nach Wohnraum innerhalb der Bedürfnisstruktur eines Haushaltes<br />
besitzt.<br />
Die Nachfrager haben praktisch keine Möglichkeit der Substitution. Es<br />
lassen sich zwar graduelle Unterschiede in Bezug auf Zeitpunkt <strong>und</strong> Qualität<br />
der Bedürfnisbefriedigung feststellen, doch existieren weder Ersatzgüter,<br />
noch ist auf Dauer eine zeitliche Aussetzung des Bedarfs denkbar. Die<br />
Wohnung gehört - zumindest traditionell - zu der Kategorie des starren<br />
Bedarfs eines Haushalts. Dies gilt jedoch nur für den Gr<strong>und</strong>bedarf<br />
Es ist nämlich sinnvoll, den Wohnbedarf <strong>und</strong> die sich daraus ergebende<br />
Wohnungsnachfrage in 2 Komponenten zu zerlegen:<br />
a) den Gr<strong>und</strong>bedarf, der nur auf die lebensnotwendige Versorgung mit<br />
Wohnraum abgestellt ist;<br />
b) den darüber hinausgehenden Bedarf, der durch andere Faktoren, wie z. B.<br />
Geltungsbedarf, Prestigestreben Vermögensanlage etc. ausgelöst wird.<br />
Diesem Sachverhalt entspricht auch die Trennung zwischen normativem <strong>und</strong><br />
subjektivem Bedarf. Der normative Bedarf kann als eine politische<br />
Definition des Gr<strong>und</strong>bedarfs gesehen werden. Indem man als normativen<br />
Bedarf z. B. eine bestimmte m2-Wohnfläche pro Person festsetzt,<br />
operationalisiert man den Begriff des Gr<strong>und</strong>bedarfs. Die Aufteilung der<br />
Nachfrage in zwei Komponenten ist jedoch kein spezifisches<br />
Charakteristikum des Gutes Wohnen, sondern sie gilt für alle langlebigen<br />
Konsumgüter So kann beispielsweise der Gr<strong>und</strong>bedarf an individueller<br />
motorisierter Fortbewegung durch den Erwerb eines Mopeds gedeckt<br />
werden. Zunehmende qualitative Anspruche, z. B. nach Witterungsschutz,<br />
schnellerer <strong>und</strong> sichererer Fortbewegung, aber auch Aspekte demonstrativen<br />
22
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Konsums führen bei vorhandener Kaufkraft zur Nachfrage an anderen<br />
Teilmärkten (Motorrad, Kleinwagen, größeres Automobil). Bei langlebigen<br />
Konsumgütern folgt der Deckung des Gr<strong>und</strong>bedarfs in Abhängigkeit von<br />
individueller Kaufkraft <strong>und</strong> Marktsituation eine qualitative Differenzierung<br />
der Nachfragerichtung.<br />
(9) Mangelnde Marktransparenz<br />
In der Regel ist der Haushalt, der nur selten am Wohnungsmarkt in der Rolle<br />
des Nachfragers aktiv wird, nur unzureichend über das vorhandene Angebot<br />
informiert. Gründe dafür sind der geringe Standardisierungsgrad von<br />
Wohnungen, die räumliche Dispersion des Marktes <strong>und</strong> nicht zuletzt die<br />
Schwierigkeiten <strong>und</strong> Kosten, die bei der Erlangung von Marktinformationen<br />
entstehen. Die Folge ist, dass der Nachfrager bei Markteintritt unrealistische<br />
Vorstellungen vom vorhandenen Wohnungsangebot <strong>und</strong> den herrschenden<br />
Preisen hat, So müssen diese Vorstellungen des Nachfragers in der Folgezeit<br />
einen sukzessiven Anpassungsprozess durchleben, dessen Resultat eine<br />
durch die Angebotsgegebenheiten beschränkte Nachfrage ist. Andererseits<br />
sind auch private Anbieter / Vermieter oft nur unzureichend über<br />
Marktpreise informiert.<br />
Neben diesen allgemeinen Eigenschaften einer Wohnung sind (ähnlich wie<br />
beim unbebauten Gr<strong>und</strong>stück) noch folgende individuelle Merkmale zu<br />
nennen:<br />
(1) Größe der Wohnung<br />
Während bei Wohnungen die Nutzfläche in der Regel einfach zu eruieren<br />
ist, stellt sich diese Aufgaben bei anderen Immobilien oft schwierig dar:<br />
Bruttogeschoßfläche versus Nettogeschoßfläche, inwieweit sind Gänge,<br />
Stiegenhäuser zu berücksichtigen, wie sind Wohnkeller zu bewerten, etc.<br />
Wertaussagen zur Größe einer Wohnung sind vor dem Hintergr<strong>und</strong><br />
bestimmter Moden <strong>und</strong> Trends zu relativieren. Galten Kleinwohnungen (30<br />
– 40 m2) noch vor wenigen Jahren als besonders attraktiv, so sollten derzeit<br />
sogenannte „Singlewohnungen“ zumindest 50 m2 aufweisen. Es gilt aber<br />
nach wie vor, dass größere Wohnungen bezogen auf den m2-Preis billiger<br />
sind.<br />
23
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
(2) Baualter <strong>und</strong> Zustand<br />
Während das Baualter bzw. auch die Zeitpunkte von Sanierungen in der<br />
Regel einfach zu erheben sind, wird beim Zustand meistens eine subjektive<br />
Einschätzung abgegeben.<br />
(3) Höhe der Räume <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong>riss<br />
Ähnlich wie das Baualter kann auch die Raumhöhe objektiv gemessen<br />
werden, werden die Einschätzung eines „guten“ bzw. „schlechten“<br />
Gr<strong>und</strong>risses nicht so einfach ist.<br />
(4) Orientierung <strong>und</strong> Stockwerkslage<br />
Die Orientierung nach Himmelsrichtungen sollte sich auf die<br />
Hauptwohnräume beziehen. Neben der Himmelsrichtung sind aber auch<br />
Eigenschaften wie Hoflage oder Aussicht auf stark befahrene Straßen zu<br />
vermerken. Die Stockwerkslage ist mit dem Vorhandensein bzw.<br />
Nichtvorhandensein eines Liftes zu relativieren. Generell wird die<br />
Stockwerkslage gerne als Indikator für „Aussicht“ herangezogen.<br />
(5) Ausstattung<br />
Ohne Anspruch auf Vollständigkeit seien hier genannt: Keller(abteil), Zahl<br />
der Bäder, WCs, Heizungsart, Balkon, Terrasse, Garten, Loggia (Größe),<br />
Anschlüsse für Gas, Telefon, Internet, Kabel-TV.<br />
(6) Möblierung<br />
Häufig werden hier die drei Kategorien „voll“, „teilweise“ (Küche) <strong>und</strong><br />
„nicht“ möbliert herangezogen. Ohne den genauen Zustand der Möbel zu<br />
kennen, sind aber Werturteile generell nicht möglich.<br />
24
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
1.5 Anbieter <strong>und</strong> Nachfrager auf dem<br />
Immobilienmarkt<br />
1.5.1 Anbieter am Immobilienmarkt<br />
Immobilienmärkte zeichnen sich auch dadurch aus, dass sehr<br />
unterschiedliche Personen <strong>und</strong> Personengruppen als Anbieter auftreten.<br />
An erster Stelle sind physische Personen zu nennen, die als private Akteure<br />
auf den verschiedenen Segmenten des Immobilienmarktes agieren. So zum<br />
Beispiel, wenn Baugr<strong>und</strong>stücke, Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen<br />
privat verkauft oder vermietet (verpachtet) werden. Dies kann unmittelbar<br />
oder unter Beiziehung von Vermittlern (Maklern) geschehen.<br />
Die zweite wichtige Gruppe sind gemeinnützige Wohnungsunternehmungen,<br />
die einer sozialen Verpflichtung zur Wohnungsversorgung unterliegen <strong>und</strong><br />
vor allem als Anbieter von Wohnungen auftreten.<br />
Bei freien Wohnungsunternehmen steht hingegen das Gewinnmotiv an erster<br />
Stelle.<br />
Bedeutend sind auch Gebietskörperschaften. Am Bodenmarkt können<br />
Länder sog. Baurechtsgründe (langfristige Verpachtung von Gründen zur<br />
Errichtung von Einfamilienhäusern im Eigentum) oder Gemeinden<br />
unmittelbar Baugründe anbieten. In Österreich <strong>und</strong> hier besonders in Wien<br />
spielt auch der Sektor der Gemeindewohnungen eine herausragende Rolle.<br />
1.5.2. Nachfrager am Immobilienmarkt<br />
Hier ist zu unterscheiden zwischen jener Nachfragergruppe, die auf dem<br />
Immobilienmarkt als „Endverbraucher“ (Endnutzer) auftritt <strong>und</strong> jener<br />
Gruppe, die (vor allem) Baugr<strong>und</strong>stücke zur weiteren Verwertung nachfragt.<br />
Zu Ersteren sind private Haushalte zu zählen, die vor allem Wohnungen<br />
bzw. Familienhäuser nachfragen. Definitionskriterium für Haushalte ist das<br />
gemeinsame Wirtschaften. Ein Haushalt kann auch aus einer Einzelperson<br />
bestehen. Ebenso Endverbraucher sind Betriebe, die unterschiedliche<br />
Gewerbeimmobilien (Büros, Produktionsstätten, etc.) nachfragen.<br />
25
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Auf der anderen Seite sind es vor allem Wohnbaugesellschaften <strong>und</strong><br />
Genossenschaften (sowohl gemeinnützig als auch gewinnorientiert) als auch<br />
Gebietskörperschaften die für ihre Projekte auf dem Gr<strong>und</strong>stücksmarkt tätig<br />
werden.<br />
1.6 Besonderheiten des Immobilienmarktes<br />
Der Begriff Markt wird in der Literatur allgemein umschrieben als das<br />
Zusammentreffen von Angebot <strong>und</strong> Nachfrage.<br />
Diese leerformelhafte Umschreibung des Marktvorganges erfährt durch v.<br />
Stackelberg eine Konkretisierung dahingehend, dass unter Markt die<br />
gedankliche Zusammenfassung aller Kauf- <strong>und</strong> Verkaufsakte eines<br />
bestimmten Gutes innerhalb eines bestimmten Gebietes <strong>und</strong> Zeitraumes<br />
verstanden wird.<br />
Konstitutiv für das Vorhandensein eines Marktes ist demnach das Handeln<br />
von Akteuren in Bezug auf ein bestimmtes Wirtschaftsgut, wobei der<br />
Marktvorgang als Austausch von Leistungen zu charakterisieren ist. Die<br />
räumliche <strong>und</strong> zeitliche Eingrenzung, die v. Stackelberg in seiner Definition<br />
vornimmt, deutet bereits an, dass in der Realität für ein Wirtschaftsgut<br />
verschiedene (räumliche <strong>und</strong> sachliche) Märkte existieren können.<br />
Aus dieser Spezifizierung <strong>und</strong> den diskutierten Eigenschaften ist unmittelbar<br />
ersichtlich, dass es sich bei Immobilien um sehr heterogene Güter handelt,<br />
die sich in ihren Eigenschaften wesentlich voneinander unterscheiden. Es<br />
scheint deshalb auch nicht sinnvoll, "ein typisches Gut Immobilie" zu<br />
definieren, sondern für verschiedene Analysezwecke jeweils bestimmte<br />
Merkmale herauszugreifen, diese in Einzelmodellen zu analysieren <strong>und</strong><br />
später eine Verallgemeinerung oder Synthese anzustreben".<br />
Bevor auf den Boden- <strong>und</strong> den Wohnungsmarkt speziell eingegangen wird,<br />
seien einige generelle Besonderheiten angeführt:<br />
Neben der Unterscheidung objektspezifischer Märkte (Kleingärtenmarkt,<br />
Markt der Dachgeschosswohnungen, etc.) wird bei Immobilienmärkten<br />
häufig auch eine regionale Abgrenzung vorgenommen. Dies ergibt sich u.a.<br />
aus der Lebenssituation der nachfragenden Haushalte, die auf Gr<strong>und</strong> von<br />
26
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Arbeitsplatz, Schule oder Ähnlichem nur in einem bestimmten, räumlich eng<br />
abgegrenzten Segment agieren.<br />
Die Mehrzahl der Immobilienmärkte ist durch eine große Zahl von Nachfragern<br />
gekennzeichnet, die jedoch nur einen verschwindend kleinen Teil an<br />
der Gesamtnachfrage ausmachen. Man spricht von einer atomistischen oder<br />
polypolistischen Nachfragestruktur. Die Nachfrager haben unterschiedliche<br />
Präferenzen, die sich aus ihren individuellen Motiven ableiten lassen <strong>und</strong><br />
sie sind über die Preise <strong>und</strong> die Struktur der angebotenen Immobilien nur<br />
unvollständig informiert. Demnach besitzen die Anbieter quasi ein Monopol<br />
für ihre Offerten, jedoch sind diese Güter so ähnlich, dass die Anbieter in<br />
enger Substitutionskonkurrenz zueinander stehen. Für den Fall, dass auf<br />
diesen Märkten zugleich auch viele Anbieter auftreten, was für<br />
Immobilienmärkte sicherlich zutrifft, haben Chamberlain (1933), Gutenberg<br />
(1965) u.a. das Marktmodell der "Monopolistischen Angebotskonkurrenz"<br />
entwickelt.<br />
Charakteristisch für diese Marktform ist etwa im Gegensatz zum Modell der<br />
"Vollkommenen Konkurrenz", dass der Anbieter nicht die gesamte<br />
Nachfrage verliert, wenn er den Preis für sein Gut anhebt <strong>und</strong> nicht unbegrenzt<br />
Nachfrager hinzugewinnt, wenn er den Preis geringfügig senkt. Sein<br />
Spielraum bei der Preisgestaltung wird umso größer sein, je exklusiver er<br />
das Bild oder Image seines Anbots gestalten kann.<br />
Diese Art von "Non-Price-Competition" spielt auch beim "heterogenen<br />
Oligopol" eine wichtige Rolle. Oligopolistische Angebotskonkurrenz ist<br />
gekennzeichnet durch einige wenige Anbieter, denen eine große Zahl von<br />
Nachfragern gegenübersteht <strong>und</strong> diese Marktform trifft besonders auf den<br />
Wohnungsmarkt mit den gemeinnützigen <strong>und</strong> gewinnorientierten<br />
Wohnbaugesellschaften zu. Typisch für die Strategien der einzelnen<br />
Anbieter ist, dass sie bei der Vermarktung ihres Produktes die erwarteten<br />
Reaktionen der anderen Oligopolisten miteinbeziehen.<br />
Darüber hinaus können am Immobilienmarkt auch noch Beispiele für andere<br />
Marktformen identifiziert werden:<br />
Angebotsmonopol:<br />
Dies trifft beispielsweise auf die Wohnungen der Gemeinde Wien zu.<br />
27
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Exkurs: Preisbildung am Bodenmarkt<br />
Die Bildung <strong>und</strong> Entwicklung der Preise für Gr<strong>und</strong> <strong>und</strong> Boden hat seit<br />
Begründung der Nationalökonomie immer wieder das (oft emotionale)<br />
Interesse einer breiten Öffentlichkeit gef<strong>und</strong>en <strong>und</strong> ist immer stärker zu<br />
einem Kernproblem der Wohnungs- <strong>und</strong> Städtebaupolitik sowie der<br />
Raumordnungspolitik geworden: Das Faktum, dass mit der Verfügung über<br />
Gr<strong>und</strong> <strong>und</strong> Boden Einkommen zu erzielen ist <strong>und</strong> umso eher, je mehr mit<br />
Änderung gesamtwirtschaftlicher Daten Bodenwertsteigerungen einhergehen,<br />
blieb immer Objekt reformerischer <strong>und</strong> vielfach radikaler<br />
Erörterungen.<br />
Da die Begriffe „Bodennutzung“ <strong>und</strong> „Gr<strong>und</strong>rente“ bei der Diskussion um<br />
Fragen des Bodenwertes <strong>und</strong> -preises von zentraler Bedeutung sind, sollen<br />
sie zunächst erläutert werden:<br />
Als Bodennutzung wird die zukünftig realisierbare Verwendung des Bodens<br />
bezeichnet. Hierzu gehört die land- <strong>und</strong> forstwirtschaftliche Nutzung des<br />
Bodens ebenso wie dessen Verwendung als Standort für Wohn- <strong>und</strong><br />
Geschäftsgebäude, Gewerbe-, Dienstleistungs- <strong>und</strong> Industriebetriebe.<br />
Verwaltungsgebäude, Infrastruktureinrichtungen oder für sonstige Zwecke.<br />
Jedes Gr<strong>und</strong>stück der insgesamt nicht vermehrbaren Bodenmenge einer<br />
Volkswirtschaft ist zu einem gegebenen Zeitpunkt einer bestimmten<br />
Bodennutzung gewidmet.<br />
Zwischen Bodennutzung <strong>und</strong> Bodenpreis besteht eine enge Verbindung. Sie<br />
ergibt sich über die Gr<strong>und</strong>rente.<br />
Die Gr<strong>und</strong>rente ist nach heutiger wirtschaftstheoretischer Auffassung der<br />
Preis für die Bodennutzung bzw. das Einkommen, das aus dem produktiven<br />
Einsatz von Bodennutzung für den Bodeneigentümer entsteht. Die<br />
Gr<strong>und</strong>rente hat wie Lohn <strong>und</strong> Zins einen doppelten Aspekt: einerseits ist sie<br />
ein Preis- <strong>und</strong> Kostenfaktor für die Wirtschaftseinheit, welche Bodennutzungen<br />
produktiv verwerten, andererseits ist sie eine Einkommenskategorie<br />
für die Landbesitzer. Zudem ist die Rente in mikroökonischer<br />
Sicht als Regulativ auf dem Gr<strong>und</strong>stücksmarkt anzusehen.<br />
Zur Erklärung der Gr<strong>und</strong>rente sind in der Nationalökonomie verschiedene<br />
Theorien entwickelt worden. Die ersten Erklärungsansatze, die sich auf den<br />
28
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
landwirtschaftlichen Bereich beziehen <strong>und</strong> heute noch als F<strong>und</strong>ament für die<br />
Erklärung der Bodenpreisbildung gelten, stammen von Ricardo <strong>und</strong> von von<br />
Thünen.<br />
Ausgangspunkt bei Ricardo ist die These, dass für die Agrarproduktion<br />
zunächst die qualitativ besten Böden genutzt werden. Wenn die Nachfrage<br />
nach fruchtbarem Boden jedoch größer ist als das Angebot an Boden mit<br />
optimaler Qualität, werden auch die weniger fruchtbaren Böden zur<br />
Agrarproduktion herangezogen. Die auf den Böden verschiedener Güte<br />
geernteten Produkte erzielen am Markt zwar den gleichen Preis, bei<br />
gleichem Einsatz der Produktionsfaktoren Arbeit <strong>und</strong> Kapital ist aber die<br />
quantitative Ausbeute auf den fruchtbareren Böden größer, wodurch letztlich<br />
ein höherer Ertrag bzw. im Vergleich zu den schlechteren Böden eine<br />
Differenzialrente erwirtschaftet wird.<br />
Von Thünen dagegen unterstellt in seiner Theorie vom isolierten Staat das<br />
Vorhandensein einer großen Fläche von Boden mit gleich guter Qualität.<br />
Inmitten dieser Fläche liegt die einzige vorhandene <strong>Stadt</strong>, in der die<br />
erzeugten Agrarprodukte verkauft werden können. Nach von Thünens<br />
Auffassung bestimmt die Höhe des Preises, den das Produkt am Markt<br />
erzielt, zusammen mit den Produktions- <strong>und</strong> den Transportkosten die<br />
Gr<strong>und</strong>rente. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Transportkosten, erstens,<br />
mit der Distanz zwischen Produktionsort <strong>und</strong> Markt proportional ansteigen<br />
<strong>und</strong>, zweitens, je nach Art des Produktes differieren. Entsprechend der Idee<br />
der Gewinnmaximierung wird der Landwirt auf seinem Boden jeweils das<br />
Produkt anbauen, bei dem die Differenz zwischen dem erreichbaren<br />
Marktpreis <strong>und</strong> der Summe aus Produktions- <strong>und</strong> Transportkosten am<br />
größten ist. Aufbauend auf dem Modell von v. Thünen hat Alonso 1964 eine<br />
Theorie der Bodenpreisbildung entwickelt, wobei er auch Wohnbauland <strong>und</strong><br />
Gewerbebauland mit einbezieht. Er unterstellt eine Menge vereinfachender<br />
<strong>und</strong> z. T. unrealistischer Prämissen, wie etwa eine atomistische Konkurrenz<br />
<strong>und</strong> vollkommene Markttransparenz, die eine empirische Überprüfung des<br />
Modells kaum zulassen. Auf der Basis seiner Prämissen entwickelt er auf<br />
der Gr<strong>und</strong>lage der klassischen Theorie des Haushalts <strong>und</strong> der Unternehmung<br />
Gebotspreiskurven für die drei möglichen Arten der Bodennutzung<br />
Gewerbe/Büro, Wohnen <strong>und</strong> Landwirtschaft, wobei das Preisgebot von der<br />
Entfernung des Bodens vom <strong>Stadt</strong>zentrum abhängt. Je nach Bodennutzung<br />
ist diese Entfernung für die Gr<strong>und</strong>rente von unterschiedlicher Bedeutung.<br />
Die Art der Bodennutzung wird in diesem Modell über den Bodenmarkt<br />
29
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
bestimmt, d.h. sie ist davon abhängig, bei welcher Nutzungsart ein Anbieter<br />
für ein gegebenes Gr<strong>und</strong>stück den höchsten Preis erzielen kann.<br />
Bei den empirischen Untersuchungen über die Bodenpreisbildung wird von<br />
der Hypothese ausgegangen dass die Lage des Bodens für den erzielbaren<br />
Preis von entscheidender Bedeutung ist, wobei eine <strong>Stadt</strong> als räumlicher<br />
Bezugspunkt genommen wird. Brigham versuchte, von dieser Hypothese<br />
ausgehend, die Abhängigkeit der Bodenpreise von der Erreichbarkeit der<br />
Arbeitsplätze für die Region Los Angeles zu zeigen. Mills überprüfte anhand<br />
historischen Datenmaterials die Abhängigkeit der Bodenwerte von der<br />
Entfernung zum Zentrum für Chicago. Eine ähnliche Untersuchung führte<br />
Seyfried für die <strong>Stadt</strong> Seattle durch.<br />
Der Gr<strong>und</strong>rente kommt jedoch nicht nur eine preistheoretische Funktion zu.<br />
Sie ist aufgr<strong>und</strong> ihres funktionellen Charakters innerhalb der<br />
Einkommensverteilung auch eine soziale Kategorie. Ein Teil des<br />
Gr<strong>und</strong>renteneinkommens wird von unterschiedlichen Standpunkten aus<br />
gesehen als unverdient erachtet, da mit seiner Erzielung keine produktive<br />
Leistung verb<strong>und</strong>en ist. Die Ausschaltung spekulativer Momente im Prozess<br />
der Bodenpreisbildung <strong>und</strong> die Sicherung einer Entscheidungsbefugnis der<br />
Allgemeinheit in der Frage der Bodennutzung haben schon früh zu einer<br />
Diskussion um Erfassung <strong>und</strong> Besteuerung von Bodenwertsteigerungen<br />
sowie zur radikaleren Forderung nach einer Sozialisierung des Bodens<br />
geführt. Im Folgenden sollen die wesentlichen Argumente pro <strong>und</strong> contra<br />
Erfassung <strong>und</strong> Besteuerung von Bodenwertsteigerungen sowie die<br />
rechtlichen Möglichkeiten zu ihrer Realisierung erörtert werden.<br />
Exkurs: Zu Fragen der Erfassung von Bodenwertsteigerungen <strong>und</strong><br />
Bodenpolitik<br />
Die Idee einer Abschöpfung des Bodenwertzuwachsens beruht auf der<br />
ethischen Vorstellung, dass das gesamte Einkommen durch persönliche<br />
Anstrengungen oder Opfer gerechtfertigt sein müsse. Vor allem seit<br />
Ricardos Gr<strong>und</strong>rententheorie gewann der Gedanke an Bedeutung, die<br />
Gemeinschaft habe ein bevorzugtes oder ausschließliches Recht auf die<br />
Gr<strong>und</strong>rente, da die Gr<strong>und</strong>rente Einkommensquelle ohne Arbeit sei <strong>und</strong> von<br />
der Gemeinschaft geschaffen sei, die wiederum das Entstehen von<br />
Nutzungsansprüchen <strong>und</strong> Lagevorteilen bedinge. Dieser Gedanke hatte<br />
schon früh zu Vorschlagen geführt, die von der speziellen <strong>und</strong> bevorzugten<br />
30
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Besteuerung der Gr<strong>und</strong>rente bzw. Bodenwerte bis zur vollständigen<br />
Sicherung der Gr<strong>und</strong>rente für die Gemeinschaft durch eine<br />
Bodensozialisierung reichten. Stewart Mill, der Ricardos Gr<strong>und</strong>rententheorie<br />
aufnahm, führte den Begriff des “unearned increment“ ein, weil bei<br />
wachsender Bevölkerung <strong>und</strong> zunehmender Nachfrage nach Boden das<br />
Einkommen der Gr<strong>und</strong>eigentümer ohne jegliche Anstrengung steige.<br />
Hinsichtlich der intendierten Form der Überführung der Gr<strong>und</strong>rente an die<br />
Allgemeinheit lassen sich drei Ansätze unterscheiden:<br />
1. Im Interesse einer Steigerung der volkswirtschaftlichen Produktivität wird<br />
eine Bodenübertragung an den Staat verlangt. Eine<br />
Wertsteigerungserfassung wird für ungerecht gehalten, da die Gr<strong>und</strong>rente<br />
ohne Zutun des Eigentümers steigen könne. Es gibt nicht einmal eine<br />
Rechtfertigung dafür, sie durch eine Besteuerung nur zu schmälern.<br />
2. Weiterhin wird die Auffassung vertreten, jede Bodenwertsteigerung bzw.<br />
das damit verb<strong>und</strong>ene Einkommen sei unverdient, weil sie dem<br />
Bodeneigentümer sittlich nicht gebühre.<br />
Wenn er sie beziehe, sei das ethisch nicht einwandfrei, da alle<br />
Nichtbodenbesitzer nur durch Arbeit <strong>und</strong>/oder Kapitaleinsatz Einkommen<br />
beziehen könnten. Darüber hinaus komme sie nur privilegierten Schichten<br />
zugute, da die Mehrzahl der Menschen eben keinen Boden besitzt. Diese<br />
Auffassung wird auch heute noch im Kern von denjenigen vertreten, die<br />
zum Wertsteigerungsproblem Stellung genommen haben oder selbst<br />
Vorschläge zur Besteuerung entwickelt haben. Dabei wird bei der<br />
Besteuerung der Rente auf das arbeitslose Einkommen abgezielt, das nicht<br />
seiner Entstehung nach arbeitslos, sondern arbeitslos bezogen wird.<br />
3. Ein weiterer, aktuell wohl am häufigsten vertretener Standpunkt ist der,<br />
dass sich die Wertsteigerungen des Bodens auf Leistungen oder<br />
Aufwendungen der Allgemeinheit zurückführen lassen. Weil die<br />
Gemeinschaft sozusagen Urheberin der Wertsteigerung sei, habe sie auch<br />
einen Anspruch darauf. Der Steuerung der Bodenpreise kommt in diesen<br />
Konzepten auch eine Steuerungsfunktion für die Bodennutzung zu:<br />
Landschaft, Industrie <strong>und</strong> Wohnsiedlungen sowie der Verkehr sollen in<br />
einem wohl koordinierten Beziehungszusammenhang stehen. Diese Aufgabe<br />
kann aber innerhalb einer marktwirtschaftlichen Ordnung nicht durch den<br />
Markt gelöst werden. Den handelnden Wirtschaftssubjekten fehlt es dazu am<br />
31
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
nötigen Überblick, ebenso wie wirtschaftliches Interesse im Einzelfall nicht<br />
notwendigerweise dem allgemeinen Interesse entspricht.<br />
Mit den Forderungen nach Besteuerung von Bodenwertsteigerungen <strong>und</strong><br />
Sozialisierung des Bodens werden Art. 14 <strong>und</strong> 15 des Gr<strong>und</strong>gesetzes direkt<br />
angesprochen. In Art. 14 Abs. 1 wird das Privateigentum zur<br />
verfassungsrechtlichen Norm <strong>und</strong> damit zum Kern unserer Gesellschafts-<br />
<strong>und</strong> Wirtschaftsordnung überhaupt erhoben. Demgegenüber betont Abs. 2<br />
desselben Artikels die Sozialpflichtigkeit des Eigentums. Art. 14 Abs. 3 <strong>und</strong><br />
Art, 15 ermöglichen in Einzelfällen sogar Enteignungen <strong>und</strong><br />
Vergesellschaftung, allerdings nur unter Zahlung einer angemessenen<br />
Entschädigung. Durch dieses Dilemma, das bei der Rechtsauslegung<br />
zwangsläufig entsteht, wird der Eigentumsbegriff mit einer erheblichen<br />
Unsicherheit belastet.<br />
Abgesehen von der verfassungsrechtlichen Problematik, müssen<br />
bodenpolitische Maßnahmen immer zwei Ziele im Auge haben:<br />
1) Sie müssen die Mobilität des Baubodens erhöhen <strong>und</strong> dampfend auf die<br />
Preiserwartungen einwirken <strong>und</strong><br />
2) sie dürfen die private Investitionsbereitschaft nicht beschränken. Denn die<br />
gewaltigen städtebaulichen Aufgaben der Zukunft lassen sich ohne die<br />
Investitionsbereitschaft privaten Kapitals nicht lösen.<br />
Im Folgenden soll untersucht werden, in weicher Weise die Abschöpfung<br />
unverdienter Wertzuwächse die Erreichung dieser Ziele beeinflusst. Dabei<br />
sollen zwei Formen der Abschöpfung diskutiert werden: der<br />
Planungswertausgleich (Planungswertabgabe) <strong>und</strong> die Bodenwertzuwachssteuer.<br />
Der Planungswertausgleich findet in Deutschland seine konkrete<br />
Realisierung in der Ausgleichsabgabe nach § 41 StBauFG. Damit wird der<br />
Forderung nach der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG)<br />
entsprochen. Man geht dabei von dem Gr<strong>und</strong>gedanken aus, dass ein<br />
Eigentümer für Wertsteigerungen seines Bodens, die sich aus neuen<br />
Planungsfestsetzungen ergeben, einen Ausgleichsbetrag an die öffentliche<br />
Hand entrichten muss, da ihr - <strong>und</strong> damit letztlich der Allgemeinheit - durch<br />
den Ausbau der Infrastruktur enorme Kosten entstanden sind.<br />
32
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Allgemein lassen sich sieben Hauptargumente gegen ein<br />
Abschöpfungssystem in Form einer Bodenwertzuwachssteuer anführen:<br />
1. Die Höhe des unverdienten Einkommens aus Bodenbesitz kann nicht<br />
genau berechnet werden.<br />
2. Bodenwertveränderungen sind weder quantitativ, zeitlich noch<br />
räumlich auf einzelne Ursachen zurückführbar.<br />
3. Wenn der Allgemeinheit das Recht zugestanden wird,<br />
Bodenwertsteigerungen abzuschöpfen, dann muss sie gerechterweise<br />
bei Bodenwertminderungen auch zum Ausgleich herangezogen<br />
werden können.<br />
4. Da die Abgabe elastisch gehandhabt werden muss, kann eine<br />
Stabilisierung der Bodenpreise nicht erwartet werden.<br />
5. Wie das Beispiel der Baulandsteuer gezeigt hat, führt eine<br />
Bodenwertzuwachssteuer nicht zu einer erhöhten Bodenabgabewilligkeit,<br />
sondern wirkt eher in umgekehrter Richtung.<br />
Da eine derartige Abschöpfung das Verhältnis von Angebot <strong>und</strong><br />
Nachfrage auf den Baumärkten nicht tangiert, kann sie keine Kosten<br />
senkende Wirkung haben.<br />
6. Auch eine Steigerung des Sozialprodukts kann von der Einführung<br />
einer solchen Steuer nicht erwartet werden.<br />
Will man die Bildung <strong>und</strong> Entwicklung der Bodenpreise unter Wahrung der<br />
privaten Verfügungsmacht so beeinflussen, dass Auswüchse in Form von<br />
übertriebenen Preissteigerungen möglichst gering gehalten werden, so sind<br />
Rahmenbedingungen zu schaffen, die das Geschehen auf dem Bodenmarkt<br />
mit marktwirtschaftlichen Mitteln beeinflussen. Dabei ist zu beachten, dass<br />
es „natürlich ... immer schwer sein (wird), die Waage zwischen<br />
Sozialpflichtigkeit <strong>und</strong> Privateigentum in Einklang zu halten“; ob durch<br />
Eingriffe der öffentlichen Hände mit vorsichtiger Tendenz der<br />
Kommunalisierung auch wirklich etwas Besseres geschaffen wird, ist jedoch<br />
zu bezweifeln. Die Auswahl der zur Beeinflussung des Bodenmarktes<br />
geeigneten Maßnahmen <strong>und</strong> Mittel erfordert die Kenntnis der auf diesem<br />
Markt agierenden Parteien, ihrer Verhaltensweisen <strong>und</strong> die<br />
Berücksichtigung aller die Bodenpreisbildung bestimmenden Faktoren.<br />
33
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
2. <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
2.1 Wertbegriffe<br />
Vor Ermittlung von Immobilienwerten ist die Frage zu stellen, welcher Wert<br />
ermittelt werden soll. Werten ist teleologisch <strong>und</strong> bedarf eines<br />
Wertesystems.<br />
Im Lexikon der Philosophie wird der Wert als Beziehung zwischen einem<br />
Gegenstand <strong>und</strong> einem Maßstab durch einen wertenden Menschen definiert.<br />
Wesentlich sind dabei die Entscheidungsmöglichkeiten, die dem wertenden<br />
Menschen in der jeweiligen Situation zur Verfügung stehen. Bewerten heißt<br />
vergleichen, d.h. ein Bewertungsobjekt wird einem Vergleichsobjekt<br />
gegenübergestellt <strong>und</strong> vom bekannten auf den unbekannten Preis<br />
geschlossen.<br />
Nachstehend werden verschiedene in Österreich gebräuchliche<br />
Wertdefinitionen, wie sie in Gesetzen verankert sind, beschrieben. Im<br />
Vergleich dazu werden der international übliche Verkehrswert <strong>und</strong> die<br />
Definition des fairen Wertes der internationalen Buchführungsstandards<br />
dargestellt.<br />
2.1.1 Verkehrswert<br />
Der Verkehrswert ist in § 2 Abs. 2 <strong>und</strong> 3 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes<br />
(LBG), wie folgt definiert:<br />
Der Verkehrswert ist der Preis, der bei Veräußerung der Sache üblicherweise<br />
im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Die besondere<br />
Vorliebe <strong>und</strong> andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei<br />
der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben.<br />
Der Verkehrswert ist der zentrale Wertbegriff im Rahmen der<br />
österreichischen Wertermittlung. In der ÖNORM B 1802 existiert keine<br />
Definition des Verkehrswertes. Das Ziel der Gr<strong>und</strong>stücksbewertung ist –<br />
von Ausnahmen abgesehen – die Ermittlung des Verkehrswertes.<br />
34
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Es ist daher unter dem Verkehrswert begrifflich jener Wert zu verstehen, der<br />
im allgemeinen Gr<strong>und</strong>stücksverkehr am wahrscheinlichsten zu erzielen ist.<br />
2.1.2 Einheitswert<br />
Der Einheitswert wird auf Basis des Bewertungsgesetzes vom zuständigen<br />
Finanzamt ermittelt. Der Einheitswert dient als Bemessungsgr<strong>und</strong>lage für<br />
verschiedene Steuern, wie z.B. der Gr<strong>und</strong>steuer, der Erbschaftssteuer, etc.<br />
<strong>und</strong> liegt in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert. Eine Relation<br />
zwischen Verkehrswert <strong>und</strong> Einheitswert kann generell nicht festgelegt<br />
werden.<br />
2.1.3 Marktwert<br />
Marktwert ist der in Europa <strong>und</strong> international harmonisierte Wertbegriff für<br />
den aktuellen Wert (Bewertungsstichtag), den eine Immobilie repräsentiert.<br />
Er ist in unterschiedlichen Quellen definiert, wobei jedoch sachlich keine<br />
Unterschiede gegeben sind. Der Marktwert wird für vielfältige<br />
Bewertungszwecke ermittelt, wobei der Begriff in Österreich vorwiegend im<br />
Bankenwesen sowie im Bilanzierungsbereich verwendet wird.<br />
Das internationale Komitee für Bewertungsstandards (IVCS) hat<br />
gemeinsam mit dem Europäischen Dachverband der Immobilienbewerter<br />
(TEGoVA) nachfolgende Definition des Marktwertes festgelegt:<br />
Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie in einem<br />
funktionierenden Immobilienmarkt zum Bewertungsstichtag zwischen einem<br />
verkaufsbereiten Verkäufer <strong>und</strong> einem kaufbereiten Erwerber nach<br />
angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im<br />
gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei<br />
mit Sachkenntnis, Umsicht <strong>und</strong> ohne Zwang handelt. Beim Marktwert<br />
dürfen Steuern <strong>und</strong> Nebenkosten nicht berücksichtigt werden.<br />
Es sei hier angeführt, dass es auch sog. „Non-Market-Values“ gibt<br />
35
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
2.1.5 Beleihungswert<br />
Der Beleihungswert ist ein eigenständig ermittelter Wert <strong>und</strong> nicht mit dem<br />
stichtagsbezogenen Marktwert oder Verkehrswert ident.<br />
Neben den angeführten Wertbegriffen existieren noch weitere national<br />
übliche Wertbegriffe, wie z.B. jener des Versicherungswertes, etc. Auch<br />
international existieren diverse Wertbegriffe die auch im Konnex mit den<br />
regionalen Marktbedingungen des jeweiligen Immobilienmarktes zu<br />
bewerten sind.<br />
2.1.6 Market Value als „Existing Use Value”<br />
Der „Existing Use Value“ ist der beste Preis, zu dem eine Liegenschaftstransaktion<br />
bedingungslos gegen Geldzahlung am Bewertungsstichtag<br />
stattfinden würde unter den Annahmen:<br />
• eines gewillten Verkäufers,<br />
• eines angemessenen Zeitraums vor dem Tag der Bewertung für<br />
Vermarktung, für Übereinkunft über Preis <strong>und</strong> Bedingungen <strong>und</strong> für<br />
den Verkaufsabschluss unter Berücksichtigung der Eigenschaften des<br />
Objektes sowie der Marktsituation,<br />
• dass die Marktsituation, die Marktwerte <strong>und</strong> andere Umstände zu<br />
jedem früheren angenommenen Tag zwischen dem<br />
Bewertungsstichtag <strong>und</strong> dem Tag der angenommenen notariellen<br />
Beurk<strong>und</strong>ung der Transaktion dieselben waren,<br />
• dass weitergehende Offerten durch Kaufinteressenten mit besonderem<br />
Interesse an dem Objekt nicht berücksichtigt werden <strong>und</strong><br />
• dass jede der Parteien nach ordnungsmäßiger Vermarktung<br />
unabhängig, wohlwissend <strong>und</strong> ohne Zwang gehandelt hat,<br />
• dass das Objekt in absehbarer Zukunft lediglich für die bestehende<br />
Nutzung geeignet ist <strong>und</strong><br />
• dass das Objekt zum Verkaufszeitpunkt völlig leer steht <strong>und</strong> als<br />
Einheit verkauft wird.<br />
2.1.7 Market Value als „Alternative Use Value“<br />
36
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Der „Alternative Use Value“ ist der Wert bei Unterstellter bzw. theoretisch<br />
möglicher Umnutzung des Objektes in der Zukunft.<br />
2.2 Methoden der <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Die <strong>Immobilienbewertung</strong>sverfahren in Österreich lassen sich in gesetzlich<br />
festgelegte <strong>und</strong> nicht kodifizierte Verfahren unterteilen.<br />
2.2.1 Liegenschaftsbewertungsgesetz<br />
Angesichts der wirtschaftlichen Bedeutung <strong>und</strong> des großen Anteils am<br />
Volksvermögen, das in Österreich in Immobilien geb<strong>und</strong>en ist, erfährt die<br />
Wertermittlung eher eine stiefmütterliche Behandlung im österreichischen<br />
Recht.<br />
Das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG), BGBl. Nr. 150/1992 ist ein<br />
maßgeblicher Schritt dazu, in Österreich eine eigenständige rechtliche<br />
Gr<strong>und</strong>lage auf dem Gebiet der Liegenschaftsbewertung zu schaffen. Davor<br />
existierten als rechtliche Gr<strong>und</strong>lagen die Liegenschaftsbewertungsrichtlinien<br />
aus dem Jahr 1977 <strong>und</strong> 1982 <strong>und</strong> die Realschätzordnung aus dem Jahr 1897.<br />
Zur Realschätzordnung ist anzuführen, dass diese nur für das<br />
Exekutionsverfahren anzuwenden war, was vielfach verkannt wurde. Gemäß<br />
Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes, durfte die Realschätzordnung bei<br />
der Feststellung des Verkehrswertes bei unentgeltlich erworbenen<br />
Liegenschaften nicht herangezogen werden, da vom Herstellungswert <strong>und</strong><br />
nicht vom Anschaffungswert ausgegangen wurde. Ziel des<br />
Liegenschaftsbewertungsgesetzes ist es, einen rechtlichen Rahmen als<br />
Orientierungs- <strong>und</strong> Entscheidungshilfe, ohne allzu enge Grenzen für die<br />
Tätigkeit des Sachverständigen zu schaffen. Zwingend anzuwenden ist das<br />
Liegenschaftsbewertungsgesetz nur im gerichtlichen Verfahren <strong>und</strong> im<br />
Verwaltungsverfahren mit sukzessiver gerichtlicher Kompetenz<br />
(Enteignung).<br />
Für den Bereich der privaten Wertermittlungen ist das LBG nicht<br />
anzuwenden, daher wurde die ÖNORM B 1802 geschaffen.<br />
37
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
ÖNORM B 1802<br />
Im Zuge der Neubearbeitung der Normenserie B 1801 mussten die<br />
verkehrswertrelevanten Regelungen außer betracht bleiben, daher wurde im<br />
Jahr 1998 eine eigene ÖNORM B 1802 „Gr<strong>und</strong>lagen der<br />
Liegenschaftsbewertung“ geschaffen.<br />
Die ÖNORM B 1802 ist in neun Abschnitte wie folgt gegliedert:<br />
1 Anwendungsbereich<br />
2 Begriffsbestimmungen<br />
3 Allgemeine Gr<strong>und</strong>sätze<br />
4 Einflussgrößen der Wertermittlung<br />
5 Wertermittlungsverfahren<br />
6 Wahl des Wertermittlungsverfahrens<br />
7 Flächen <strong>und</strong> Rauminhalte<br />
8 Bezugsnormen <strong>und</strong> notwendige Rechtsvorschriften<br />
9 Stichwortverzeichnis<br />
Der Anwendungsbereich der ÖNORM B 1802 betrifft die Ermittlung der<br />
Gr<strong>und</strong>lagen des Verkehrswertes von bebauten <strong>und</strong> unbebauten<br />
Gr<strong>und</strong>stücken <strong>und</strong> Liegenschaftsteilen, einschließlich der Bestandteile, wie<br />
z.B. Gebäude, Außenanlagen, Superädifikate <strong>und</strong> Baurechte. Die Inhalte<br />
betreffen die Nachvollziehbarkeit des Verfahrens, des Bef<strong>und</strong>es <strong>und</strong> der<br />
Schlussfolgerung.<br />
Superädifikate oder Überbauten sind selbständige Bauwerke, die auf<br />
fremden Gr<strong>und</strong> in der Absicht aufgeführt werden, dass sie nicht stets<br />
darauf bleiben sollen (§ 435 ABGB). Das Fehlen der Absicht, das Bauwerk<br />
stets auf fremden Gr<strong>und</strong> zu belassen, muss nach außen erkennbar in<br />
Erscheinung treten, <strong>und</strong> zwar entweder durch die Bauweise des Gebäudes<br />
(Markt- <strong>und</strong> Praterhütten, Schrebergartenhäuschen) oder dadurch, dass das<br />
Gebäude auf Gr<strong>und</strong> eines zeitlich begrenzten Benutzungsrechtes errichtet<br />
wird. Superädifikate sind selbst bei fester Bauweise als beweglich<br />
anzusehen. Im Gegensatz zum Baurecht handelt es sich beim Superädifikat<br />
um keinen selbstständigen Bestandteil einer Gr<strong>und</strong>buchseinlage.<br />
Das Baurecht ist das dingliche, veräußerliche <strong>und</strong> vererbliche Recht, auf<br />
oder unter der Bodenfläche eines fremden Gr<strong>und</strong>stücks ein Bauwerk zu<br />
haben. Es besteht unabhängig vom Eigentumsrecht am Gr<strong>und</strong>stück.<br />
38
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Sinn <strong>und</strong> Zweck des Baurechts ist es, dem Eigentümer seine Rechte an der<br />
Liegenschaft zu erhalten <strong>und</strong> künftigen Verwendungen nicht endgültig<br />
vorzugreifen. Es wird dadurch auch vermieden, dass dringend benötigte<br />
Bauflächen ungenutzt bleiben. Zudem erspart sich der Bauberechtigte den<br />
Kaufpreis für den Gr<strong>und</strong>.<br />
Das Bauwerk gehört dem Eigentümer des Bauwerks, der Gr<strong>und</strong> dem<br />
Gr<strong>und</strong>eigentümer. Diese Personen müssen nicht ident sein.<br />
Das Baurecht entsteht durch bücherliche Eintragung im C-Blatt der<br />
belasteten Liegenschaft. Es muss sich auf den ganzen Gr<strong>und</strong>buchskörper<br />
beziehen. Im Anschluss an die belastete Einlage wird eine eigene<br />
Baurechtseinlage eröffnet, die wie ein selbständiger Gr<strong>und</strong>buchskörper zu<br />
behandeln ist. Alle Eintragungen gegen den Bauberechtigten (z.B.<br />
Veräußerung oder Belastung des Baurechts) sind in dieser Einlage zu<br />
vollziehen. Dem Baurechtsinhaber stehen am Bauwerk die Rechte eines<br />
Eigentümers <strong>und</strong> am Gr<strong>und</strong>stück die Rechte eines Nutznießers zu.<br />
Das Baurecht gilt als unbewegliche Sache, ein errichtetes Bauwerk ist Teil<br />
des Baurechtes <strong>und</strong> somit ebenfalls unbeweglich.<br />
Das Baurecht kann nicht auf weniger als 10 <strong>und</strong> nicht auf mehr als 100 Jahre<br />
bestellt werden. Innerhalb des festgelegten Zeitraumes ist seine Beendigung<br />
durch Vereinbarung möglich. Bei Erlöschen des Baurechts fällt das Bauwerk<br />
an den Gr<strong>und</strong>eigentümer, der den Baurechtsinhaber mangels anderer<br />
Vereinbarung für ein Viertel des vorhandenen Bauwertes entschädigen<br />
muss.<br />
2.2.2 Kodifizierte Wertermittlungsverfahren<br />
Gemäß Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) sind Wertermittlungsverfahren<br />
anzuwenden, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft<br />
entsprechen. Als solche Verfahren kommen insbesondere das Vergleichswertverfahren<br />
gemäß § 4 LBG, das Ertragswertverfahren gemäß § 5 LBG<br />
<strong>und</strong> das Sachwertverfahren gemäß § 6 LBG in Frage. Aber auch andere<br />
gesetzliche Regelungen, wie z.B. das Handelsgesetzbuch (HGB), das<br />
39
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Aktiengesetz (AktG), das Bewertungsgesetz <strong>und</strong> das Wohnungseigentumsgesetz<br />
(WEG) enthalten diesbezügliche Vorgaben.<br />
Die im LBG angeführten Wertermittlungsverfahren können entsprechend<br />
dem zeitlichen Ansatz, wie folgt gegliedert werden:<br />
Sachwertverfahren Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren<br />
Vergangenheit<br />
Herstellungswert<br />
Aus Vergangenheit<br />
Vergleichspreise<br />
Möglichst<br />
Verkehrswert<br />
ermittelt aus<br />
Vergleichswert,<br />
Ertragswert,<br />
Sachwert<br />
Wertermittlungsstichtag<br />
Nachstehend werden die drei im Liegenschaftsbewertungsgesetz<br />
angeführten Wertermittlungsverfahren überblicksartig vorgestellt.<br />
2.2.2.1 Vergleichswertverfahren<br />
Im Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert der Liegenschaft durch<br />
den zeitnahen Vergleich mit bereits realisierten <strong>und</strong> unter Marktbedingungen<br />
zustande gekommenen Kaufpreisen vergleichbarer Liegenschaften<br />
abgeleitet. Das Vergleichswertverfahren gilt als das theoretisch geeignetste<br />
Verfahren zur Verkehrswertermittlung.<br />
Die Vergleichbarkeit der Rahmenbedingungen entsprechend der Struktur des<br />
nachstehenden Bildes ist zu prüfen, wobei unterstellt wird, dass auch alle<br />
weichen Faktoren monetär bewertet werden:<br />
40<br />
Zukunft<br />
Zeitachse<br />
Nutzen<br />
Künftig erwartbar
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Voraussetzung für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist die<br />
Verfügbarkeit von zeitnahen Preisen für Vergleichsliegenschaften. Die<br />
Beurteilung der Vergleichbarkeit ist nur gegeben, wenn Eigenschaften bzw.<br />
Faktoren der Wohnimmobilie sowohl für die zu bewertende als auch die<br />
Vergleichsliegenschaft verfügbar sind <strong>und</strong> eine weitgehende<br />
Übereinstimmung festgestellt wird. Übereinstimmung wird hinsichtlich<br />
sachlicher <strong>und</strong> rechtlicher Faktoren aber auch hinsichtlich des<br />
Bewertungsstichtages in bestimmten Umfang gefordert.<br />
Neben den objektiven Zahlen (Größe, Baujahr, etc.) werden auch subjektive<br />
Qualitätsbeurteilungen getroffen, um zu marktgerechten Vergleichswertergebnissen<br />
zu kommen. Auch ist ein Vergleichsobjekt nicht ausreichend,<br />
sondern es werden mehrere gefordert. Zusätzlich zur Vergleichbarkeit der<br />
Gr<strong>und</strong>stücke ist zu prüfen, ob der jeweilige Marktpreis nicht durch<br />
ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bestimmt ist. Die<br />
Heterogenität der Wohnimmobilien bewirkt, dass diese Voraussetzungen<br />
kaum gegeben sind <strong>und</strong> das Verfahren daher fast nur bei unbebauten<br />
Gr<strong>und</strong>stücken, Reihenhäusern <strong>und</strong> Eigentumswohnungen zur Anwendung<br />
kommt.<br />
Da in Österreich im Gegensatz zu Deutschland, keine zentralen<br />
Kaufpreissammlungen (Bodenrichtwertkarten) existieren, ist auch kaum eine<br />
größere Anzahl von Kaufpreisen verfügbar, die für verfeinerte statistische<br />
Verfahren erforderlich wäre.<br />
Da für die Vergleichsliegenschaften am Markt verhandelte Kaufpreise<br />
vorliegen, während für die zu bewertende Liegenschaft ein Wert ermittelt<br />
werden soll, können Abweichungen von ± 15 % auch für gleichartige<br />
Liegenschaften gegeben sein.<br />
Im Rahmen des Vergleichswertverfahrens kann der Wert durch den<br />
unmittelbaren Vergleich mit hinreichend übereinstimmenden Vergleichsliegenschaften<br />
<strong>und</strong> mittelbaren Vergleich, z.B. mit Bodenrichtwerten<br />
ermittelt werden.<br />
41
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
42
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
2.2.2.2 Sachwertverfahren<br />
Der Sachwert ist die technische Wertkomponente <strong>und</strong> besteht aus dem<br />
Bodenwert samt Erschließungskosten, dem Bauwert samt Baunebenkosten<br />
<strong>und</strong> den Kosten der Außenanlagen. Nachstehend wird das Ablaufschema<br />
über die Ermittlung des Verkehrswertes im Sachwertverfahren abgebildet:<br />
Abbildung Schema Sachwertverfahren<br />
Da beim Sachwertverfahren marktferne Werte ermittelt werden, ist der<br />
Anpassungsbedarf, insbesondere in Relation zum Vergleichswertverfahren<br />
verfahrensbedingt ungleich höher. Daher ist das Sachwertverfahren auch für<br />
Ertragsliegenschaften nur bedingt geeignet.<br />
Nachstehend werden wesentliche Komponenten des Sachwertverfahrens, das<br />
sich als substanzorientiertes Verfahren an den Ersatzbeschaffungskosten<br />
43
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
orientiert, erörtert. Der Bodenwert ist abhängig von der Flächenwidmung<br />
(Wohnbaugebiet, Grünland, etc.), der Lage <strong>und</strong> der infrastrukturellen<br />
Erschließung, der Baureifmachung (Wasser-, Gas-, Kanal- <strong>und</strong><br />
Stromanschluss), der Größe des Gr<strong>und</strong>stückes <strong>und</strong> der Gr<strong>und</strong>stücksform<br />
sowie der Bodenbeschaffenheit (Bodenklasse, Gr<strong>und</strong>wasserverhältnisse,<br />
Bodenrelief, Bodenbelastung) <strong>und</strong> einer ev. Bebauung oder Bestockung<br />
(Baumbestand). Der Boden ist ein unbeschränkt nutzbares Gut, sodass keine<br />
Restnutzungsdauer zu berücksichtigen ist.<br />
Unter dem Herstellungswert werden die durchschnittlichen<br />
Herstellungskosten, die aufgewendet hätten werden müssten, wenn das<br />
Gebäude am Bewertungsstichtag errichtet würde. Zu den Herstellungskosten<br />
zählen neben den eigentlichen Baukosten auch die Nebenkosten, wie z.B.<br />
die Planung <strong>und</strong> Bauvorbereitung <strong>und</strong> Finanzierung des Projektes.<br />
Herstellungskosten entstehen sowohl für Gebäude als auch für<br />
Außenanlagen.<br />
Von Wertminderung wegen Baumängeln <strong>und</strong> Schäden spricht man, wenn<br />
die Wohnimmobilie nicht dem Stand der Technik entspricht. Die Ursachen<br />
können einerseits durch Bauschäden die in der Folge zu Folgemängeln<br />
führen oder durch extreme externe Einflüsse bzw. die Nichtdurchführung<br />
der laufenden Instandsetzung.<br />
Unter der Wertminderung infolge Alterung <strong>und</strong> Abnutzung versteht man den<br />
Wertverlust des Gebäudes der durch den üblichen Verschleiß durch laufende<br />
Nutzung entsteht. Hinsichtlich des Alters der Wohnimmobilie wird zwischen<br />
technischer <strong>und</strong> wirtschaftlicher Restnutzungsdauer differenziert.<br />
Abhängig von der Art der Nutzung <strong>und</strong> der Gebäudeart <strong>und</strong> Ausstattung<br />
wurden verschiedene Wertminderungskurven entwickelt. Auch durch<br />
überdurchschnittlich hohe Nutzungskosten <strong>und</strong> besondere Umstände<br />
(verlorener Bauaufwand, schlechte Flächenökonomie) kann eine<br />
Wertminderung auftreten. Auch sonstige Umstände, wie z.B.<br />
Denkmalschutz oder ungeeignete Baustoffe (Asbestzement, etc.) kann eine<br />
Wertminderung bewirkt werden. Außenanlagen werden analog Gebäuden<br />
durch die Herstellungskosten <strong>und</strong> entsprechende Wertminderungen bewertet.<br />
Durch die Summierung von Liegenschaftswert, Gebäudewert <strong>und</strong> Wert der<br />
Außenanlagen wird der Sachwert der Liegenschaft ermittelt.<br />
44
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Bei der Ableitung des Verkehrswertes aus dem Sachwert der Liegenschaft<br />
sind die generelle Marktlage, die Marktbesonderheiten der bewerteten<br />
Immobilie, z.B. Häuser mit Übergröße, der Grad der Zweckgeb<strong>und</strong>enheit,<br />
die Besonderheiten des Standortes für die Nutzung, der Denkmalschutz <strong>und</strong><br />
sonstige marktrelevante Rahmenbedingungen (Leibrenten, Nutzungsrechte,<br />
etc.) zu berücksichtigen.<br />
2.2.2.3 Ertragswertverfahren<br />
Ausgangsüberlegung für die Anwendung des Ertragswertverfahrens zur<br />
Ermittlung des Verkehrswertes ist die Feststellung, dass der Wert eines<br />
Renditeobjektes von den Erträgen der Wohnimmobilie dominiert ist.<br />
Nachstehend wird das Ablaufschema über die Ermittlung des<br />
Verkehrswertes im Ertragswertverfahren abgebildet:<br />
Abbildung Schema Ertragswertverfahren<br />
45
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Das Verfahren ist zweigliedrig, da der Barwert aus den Gebäudeerträgen für<br />
die Restnutzungsdauer der Wohnimmobilie ermittelt wird, während beim<br />
Ertrag aus dem Gr<strong>und</strong>stück von einem ewigen Bestand ausgegangen wird.<br />
Das Ertragswertverfahren, das den Wert aus den Erträgen der<br />
Wohnimmobilie ableitet, wird im Wesentlichen durch die Komponenten<br />
Bodenwert, Reinertrag, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszins <strong>und</strong><br />
Restnutzungsdauer determiniert.<br />
Der Bodenwert wird im Regelfall anhand des Vergleichswertverfahren<br />
ermittelt, unabhängig davon, ob es sich um bebaute oder unbebaute<br />
Gr<strong>und</strong>stücke handelt. Die Vertreter der These vom „gedämpften Bodenwert“<br />
gehen von einem Abschlag für bebaute Liegenschaften aus, da die<br />
Dispositionsfreiheit eingeschränkt ist. Insbesondere gilt dies, wenn das<br />
Ausmaß der tatsächlichen Bebauung hinter der rechtlich zulässigen<br />
Bebauung zurückbleibt.<br />
Bei der Ermittlung des Gebäudewertes wird vom Rohertrag auf den<br />
Reinertrag der Wohnimmobilie geschlossen.<br />
Der Jahresrohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung <strong>und</strong><br />
zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Gr<strong>und</strong>stück,<br />
wie insbesondere Mieten <strong>und</strong> Pachten in einem Jahr. Die Höhe der Erträge<br />
ist maßgeblich davon abhängig, ob die Wohnimmobilie unter das<br />
Mietrechtsgesetz fällt oder nach den bestandsrechtlichen Bestimmungen des<br />
Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches behandelt wird. Die tatsächlichen<br />
Erträge des Wohnobjektes dürfen nicht ungeprüft in die Bewertung<br />
übernommen werden, sondern nur wenn die Nachhaltigkeit überprüft <strong>und</strong><br />
festgestellt wurde.<br />
Werden die Bewirtschaftungskosten, die je nach Rechtsgr<strong>und</strong>lage<br />
unterschiedlich gegliedert werden, vom Jahresrohertrag abgezogen ergibt<br />
sich der Jahresreinertrag. Beispielsweise werden die Nutzungskosten nach<br />
ÖNORM B 1801-2, wie folgt gegliedert:<br />
46
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
• KAPITALKOSTEN<br />
• Fremdmittel<br />
• Eigenleistungen<br />
• ABSCHREIBUNGEN<br />
• Ordentliche Abschreibungen<br />
• Außerordentliche Abschreibungen<br />
• STEUERN UND ABGABEN<br />
• Steuern<br />
• Abgaben<br />
• VERWALTUNGSKOSTEN<br />
• Eigenleistungen<br />
• Fremdleistungen<br />
• BETRIEBSKOSTEN<br />
• Ver- <strong>und</strong> Entsorgung<br />
• Aufsichtsdienste<br />
• Technische Dienstleistungen<br />
• Objektreinigung<br />
• Sonstige Dienstleistungen<br />
• ERHALTUNGSKOSTEN<br />
• Instandhaltungskosten<br />
• Instandsetzungskosten<br />
• Restaurierungskosten<br />
• SONSTIGE KOSTEN<br />
Vom Jahresreinertrag werden auch das Mietausfallwagnis <strong>und</strong> die<br />
Verzinsung des Bodenwertes abgezogen. Dadurch wird der Reinertrag der<br />
baulichen Anlage ermittelt. Die Bodenwertverzinsung wird abgezogen, da<br />
diese bei den Einnahmen des Jahresrohertrages bereits berücksichtigt ist.<br />
Dieser Reinertrag der baulichen Anlage wird mit dem Vervielfältiger<br />
multipliziert. Der Vervielfältiger richtet sich nach dem Liegenschaftszinssatz<br />
<strong>und</strong> der Restnutzungsdauer. Im verwendeten Zinssatz sollten die<br />
allgemeinen Risiken, wie z.B. durch Konjunkturschwankungen,<br />
branchenbedingte Probleme, Umweltprobleme <strong>und</strong> das spezielle Risiko<br />
durch die besondere Lage <strong>und</strong> Situation der bewerteten Liegenschaft <strong>und</strong> die<br />
geringe Mobilität bzw. Verwendungsänderung berücksichtigt werden. Die<br />
Bedeutung der Einflussfaktoren zeigt sich durch die Bandbreite beim<br />
47
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
empfohlenen Liegenschaftszinssatz, zwischen 2,0 <strong>und</strong> 5,5% für<br />
Wohnliegenschaften. Durch die Multiplikation von Reinertrag der baulichen<br />
Anlage mit dem Vervielfältiger ergibt sich der Gebäudeertrag. Wird die<br />
Wertminderung durch Schäden <strong>und</strong> Mängel abgezogen, ergibt sich der<br />
Bauwert der Gebäude.<br />
Durch die Addition von Bodenwert mit dem Bauwert der Gebäude <strong>und</strong> dem<br />
Bauwert der Außenanlagen ergibt sich der Ertragswert der Liegenschaft.<br />
2.2.2.4 Kritik <strong>und</strong> Verbesserungsansätze<br />
Die Verfahren der konventionellen Wertermittlung sind aufgr<strong>und</strong> des<br />
dynamischen Wandels der Nachfrage, höheren Risiken, zunehmendem<br />
Wettbewerb <strong>und</strong> komplexen Interdependenzen zwischen den<br />
Wohnungsmarktakteuren zunehmend problematisch.<br />
Das Vergleichswertverfahren scheint aufgr<strong>und</strong> des Marktbezuges zur<br />
Ermittlung des Verkehrswertes auf den ersten Blick gut geeignet, als Mangel<br />
in der zugr<strong>und</strong>e liegenden Theorie ist anzuführen, dass die auf dem Markt<br />
erzielten Verkaufspreise mit einem Wert verglichen werden. Dies ist<br />
unbedenklich, solange der Preis nicht durch besondere Umstände beeinflusst<br />
wurde, die der Definition des Verkehrswertes widersprechen. Operativ<br />
wären für die Anwendung des Vergleichswertverfahren eine entsprechende<br />
Anzahl von Vergleichspreisen, qualitative Informationen zu diesen<br />
Vergleichspreisen <strong>und</strong> Umrechnungskoeffizienten erforderlich, sodass deren<br />
Affinität zur bewertenden Wohnimmobilie überprüft werden kann.<br />
Aufgr<strong>und</strong> fehlender diesbezüglich zugänglicher Datenbanken in Österreich,<br />
der Heterogenität von Wohnimmobilien <strong>und</strong> des dynamischen Wandels im<br />
Zeitablauf sind diese Anforderungen nur selten im erforderlichen Umfang<br />
gegeben.<br />
Die theoretische Eignung des Vergleichswertverfahren erscheint unstrittig,<br />
die praktische Umsetzung scheitert jedoch in Österreich vielfach an der<br />
Operationalisierung mangels entsprechender Vergleichspreise sowie<br />
Informationen zur Qualität der Vergleichsimmobilien, wobei insbesondere<br />
die Umrechnungen <strong>und</strong> Anpassungen durch Vergleichsrechnungen zwischen<br />
48
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Wertermittlungsgr<strong>und</strong>stück <strong>und</strong> Vergleichsgr<strong>und</strong>stücken teilweise<br />
problematisch sind.<br />
Das Sachwertverfahren basiert auf substanzorientierten Ansätzen, die auf<br />
den Kosten für das Gr<strong>und</strong>stück <strong>und</strong> das Gebäude aufbauen. Der<br />
Substanzwert wird nach mathematisch mehr oder weniger exakten<br />
Verfahren errechnet, die daher zusätzlich erforderliche Marktanpassung<br />
stellt einen Verfahrensbruch <strong>und</strong> den größten Schwachpunkt des Verfahrens<br />
dar. Die Marktanpassung ist systematisch schwer nachvollziehbar<br />
darzustellen, außer der Verkehrswert wäre bekannt. Es wird daher eine<br />
mangelnde Marktnähe des Sachwertverfahrens konstatiert.<br />
Ein weiterer Schwachpunkt des Sachwertverfahrens liegt in der Vergangenheitsorientierung,<br />
da historische Herstellungskosten <strong>und</strong> problematisch zu<br />
belegende Wertminderungsansätze zum Sachwert führen. Das<br />
Entwertungsproblem kann durch die Gleichstellung vom Alter der<br />
Wohnimmobilie <strong>und</strong> Entwertung nicht abschließend gelöst werden, da der<br />
Wert primär mit dem Nutzen <strong>und</strong> nicht mit dem Alter der Wohnimmobilie<br />
korreliert. Die nutzerseitigen Anforderungen unterliegen einem Wandel, der<br />
durch die Wohnung im Zeitablauf besser oder schlechter erfüllt wird,<br />
andererseits werden Verbesserungen bzw. immobilienseitige Anpassungen<br />
(Renovierung) nicht laufend sondern periodisch umgesetzt. Das<br />
Sachwertverfahren berücksichtigt primär die Sichtweise des Anbieters einer<br />
Immobilie, die Sicht des Nachfragers <strong>und</strong> somit des Nutzens bleibt<br />
weitgehend - außer dem Aspekt der Marktanpassung - unbeleuchtet. Auch<br />
wenn davon ausgegangen wird, dass der Sachwert korrekt <strong>und</strong> nachvollziehbar<br />
ermittelt wird, stellt sich die Frage, inwieweit die auf den<br />
Bewertungsstichtag ab geminderten Herstellungskosten dem Verkehrswert<br />
entsprechen. Dies hat dazu geführt, dass einzelne Autoren den Sachwert aus<br />
der Bewertung verbannen, andere den Substanzwert als Synonym für<br />
künftiges Leistungspotential (um)definieren.<br />
Zusammenfassend sind die mangelnde Marktorientierung <strong>und</strong> die<br />
unzureichende Berücksichtigung der Nachfrageaspekte zentrale Mängel des<br />
Sachwertverfahrens.<br />
Das Ertragswertverfahren basiert auf der Annahme, dass der Wert einer<br />
unter Renditeaspekte erworbenen Wohnimmobilie von den Erträgen, die<br />
49
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
sich aufgr<strong>und</strong> der zukünftigen Nutzenpotentiale erzielen lassen, determiniert<br />
wird.<br />
Der nachhaltige Jahresreinertrag <strong>und</strong> Zinssatz sind die dominanten Faktoren<br />
für die Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren, wobei relativ<br />
geringfügige Änderungen dieser Indikatoren, erhebliche ergebnisrelevante<br />
Auswirkungen haben. Als zentrale Nachteile des Ertragswertverfahren sind<br />
die impliziten Ansätze zu nennen, beispielsweise sollen durch den Zinssatz<br />
verschiedenste Aspekte, wie z.B. die Nachfrageentwicklung, die sich<br />
ändernden Marktrahmenbedingungen, etc. abgedeckt werden, wobei in<br />
Österreich keine Gutachterausschüsse existieren, die Zinssätze festlegen.<br />
Auch die häufig getroffene Annahme, dass der Bewirtschaftungsaufwand<br />
einem Prozentsatz des Mietertrages entspricht, ist abzulehnen, da diese<br />
Kosten mit den Herstellungskosten korrelieren <strong>und</strong> nicht mit den<br />
Mietkosten. Ein weiterer Nachteil des Ertragswertverfahrens liegt in der<br />
einseitigen Fokussierung auf die Ziele des Wohnungsmarktanbieters.<br />
Im Hinblick auf die Lebenszyklusbetrachtung von Wohnimmobilien ist den<br />
Nutzenaspekten, d.h. der Erfüllung der sich ändernden Nutzenanforderungen<br />
<strong>und</strong> der Höhe der investorunabhängigen Nutzenkosten (zweite Miete) eine<br />
hohe Bedeutung für den Wert beizumessen.<br />
Generell werden gegenüber dem Kapitalwertkonzept nachstehende<br />
Vorbehalte angeführt:<br />
• Die in Zukunft anfallenden <strong>und</strong> abzuzinsenden Finanzströme<br />
(nachhaltiger Reinertrag) sind nicht bekannt <strong>und</strong> nur grob vorhersehbar<br />
• Der Zeithorizont (wirtschaftliche Restnutzungsdauer), bis zu dem<br />
Vorausschätzungen erfolgen sollen, ist unbestimmt<br />
• Der Zinssatz, mit dem die Abzinsung erfolgen soll, kann insbesondere<br />
im Hinblick auf die zu berücksichtigende Risikoprämie nur vage<br />
geschätzt werden<br />
• Die Verwendung konstanter Wachstumsraten ist fragwürdig <strong>und</strong> geht am<br />
Problem der sich dynamisch entwickelnden Ökonomie vorbei<br />
Auch tragen die vielfältigen Interdependenzen <strong>und</strong> Synergien zwischen den<br />
einzelnen Stakeholdern <strong>und</strong> die Unvollkommenheit des Marktes zur<br />
Komplexitätssteigerung bei.<br />
50
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Als Nachteil aller drei konventionellen Wertermittlungsverfahren ist<br />
deren mangelnde theoretische F<strong>und</strong>ierung, die vergangenheitsbezogene<br />
Betrachtung, die implizitern Ansätze <strong>und</strong> die fehlende ganzheitliche<br />
Ausrichtung <strong>und</strong> die unzureichende Berücksichtigung der zukünftigen<br />
Einflussnahme durch die verschiedenen Wohnungsmarktakteure auf den<br />
Verkehrswert anzuführen. Insbesondere wird die Bedeutung der<br />
Vergangenheitsdaten von Ökonomen für den Marktwert gering eingeschätzt.<br />
Die vorstehenden Ausführungen zeigen auch die Bedeutung der<br />
Zweckbezogenheit von Gutachten, z.B. ist für renditeorientierte Sichtweisen<br />
das Ertragswertverfahren, für substanzorientierte Sichtweisen, wie z.B. die<br />
Wiederherstellungskosten im Versicherungsfall das Sachwertverfahren die<br />
eher geeignete Methode.<br />
Der Gr<strong>und</strong>stücksmarkt wird nicht von Juristen, Ingenieuren <strong>und</strong><br />
Betriebswirten, sondern überwiegend normalen Verkäufern <strong>und</strong> Käufern<br />
gestaltet, es ist daher notwenig, den Markt für Wohnimmobilien laufend zu<br />
beobachten. Es ist ein Übergewicht juristischer <strong>und</strong> formaler Bezüge<br />
gegenüber marktwirtschaftlichen Denkweisen festzustellen. Faktisch<br />
überwiegt die Orientierung an formalen Verfahrenabläufen<br />
(Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren, etc.) gegenüber ökonomischen<br />
Marktbetrachtungen durch die Sachverständigen. Dies scheint eher durch<br />
den Usus <strong>und</strong> die Ausbildung der Gutachter bedingt, als durch die<br />
legistischen Gr<strong>und</strong>lagen in Österreich, da das LBG die Anwendung von<br />
Wertermittlungsverfahren vorschreibt, die dem Stand der Wissenschaft<br />
entsprechen <strong>und</strong> nur demonstrativ die drei Verfahren anführt.<br />
Ausgehend von den gutspezifischen Besonderheiten, den psychologischen<br />
<strong>und</strong> soziologischen Aspekten, dem Stakeholderkonzept <strong>und</strong> den Problemen<br />
der konventionellen Wertermittlungsverfahren, wird daher im nächsten<br />
Kapitel ein ganzheitlich ausgerichtetes, zukunftsorientiertes<br />
Immobilienwertmodell entwickelt, dass die Einflussmöglichkeiten der<br />
Wohnungsmarktakteure auf die Wertentwicklung von Wohnimmobilien<br />
explizit berücksichtigt. Ziel ist die Darstellung der wesentlichen Faktoren<br />
<strong>und</strong> Eingangsparameter für die Wertentwicklung von Wohnimmobilien.<br />
51
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
2.2.2 Nicht kodifzierte Verfahren<br />
2.2.2.1 Discounted Cashflow (DCF) (nach Ross-Brachmann)<br />
Die so genannte DCF-Methode ist ein international weit verbreitetes<br />
Verfahren, das insbesondere in den angelsächsischen Ländern eine hohe<br />
Verbreitung genießt.<br />
Es handelt sich um ein so genanntes „Barwertverfahren“: Aus dem<br />
Eigentum an einer Immobilie resultieren jährliche Einnahmen <strong>und</strong><br />
Ausgaben, deren Saldo als Cash-Flow bezeichnet wird. Über einen frei<br />
gewählten Beobachtungszeitraum (in der Regel zwischen 8 <strong>und</strong> 15 Jahren<br />
wird der jährliche Cash-Flow aus der zu bewertenden Immobilie ermittelt,<br />
auf den Bewertungsstichtag abdiskontiert <strong>und</strong> die Summe der einzelnen<br />
Barwerte ermittelt.<br />
Zum Ablauf des Betrachtungszeitraums wird der Restwert der Immobilie<br />
geschätzt <strong>und</strong> der Verkaufserlös (Bruttoverkaufserlös abzüglich<br />
Verkaufsnebenkosten) ebenfalls auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Zur<br />
Schätzung des Bruttoverkaufserlöses wird regelmäßig auf den<br />
Rohertragsvervielfältiger zurückgegriffen; da dieser allerdings für einen<br />
Schätzhorizont von 8 bis 15 Jahren kaum gesichert abgeleitet werden kann,<br />
wird er in der Regel in Orientierung an den Vervielfältiger in Ansatz<br />
gebracht, der zum Bewertungszeitpunkt als angemessen <strong>und</strong> marktkonform<br />
angesehen wird, d.h. er wird in gleicher Höhe oder geringfügig (bis zu einer<br />
Jahresrohmiete) niedriger gewählt.<br />
Anwendungsbereiche des DCF-Verfahrens<br />
Das DCF-Verfahren wird in der Praxis nicht nur als Bewertungsverfahren<br />
sondern auch zur Analyse von Investitionsentscheidungen eingesetzt:<br />
Während zu Bewertungszwecken lediglich objektive Größen Eingang finden<br />
dürfen, können zur Beurteilung <strong>und</strong> Analyse von Investitionsentscheidungen<br />
spezifische Besonderheiten des betreffenden Investments/Investors<br />
berücksichtigt werden; dies sind u. a. Finanzierungskonditionen, steuerliche<br />
Effekte <strong>und</strong> subjektive Präferenzen des Investors.<br />
Diese unterschiedliche Ausrichtung des Verfahrens findet auch im<br />
anzuwendenden Zinssatz ihren Niederschlag:<br />
52
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
• Bei Einsatz des Verfahrens zu Bewertungszwecken ist der interne<br />
Zinssatz zu ermitteln; es handelt sich wie beim klassischen<br />
Ertragswertverfahren um den Zinssatz, der bei der Anwendung zum<br />
Verkehrswert führt; er ist dementsprechend aus dem Marktgeschehen<br />
abzuleiten; man spricht vom I.R.R.-Verfahren (Internal rate of<br />
Return).<br />
• Bei der Verwendung des Verfahrens zur Beurteilung <strong>und</strong> Analyse von<br />
Investitionsentscheidungen kommt ein investitionsorientierter<br />
Zinssatz zur Anwendung (Net Present Value Methode); er leitet sich –<br />
je nach Ausgangslage – aus der Verzinsung der Alternativinvestition,<br />
der Finanzierung der geplanten Investition oder anderen subjektiven<br />
Kriterien ab.<br />
Zum Einsatz zu Bewertungszwecken eignet sich jedoch nur das auf Basis<br />
objektiver Größen durchgeführte DCF-Verfahren.<br />
DCF-Verfahren versus Ertragswertverfahren<br />
Der Vergleich zwischen DCF-Verfahren <strong>und</strong> Ertragswertverfahren hat sich<br />
in den letzten Jahren zu einem „Methodenstreit“ entwickelt: Insbesondere<br />
die nicht sachgerechte Behauptung, dass die Ertragswertermittlung nur<br />
Vergangenheitsgrößen berücksichtigt <strong>und</strong> damit als „veraltet“ beurteilt wird,<br />
wohingegen in die DCF-Methode durchaus auch Zukunftserwartungen <strong>und</strong><br />
Prognosen einfließen können <strong>und</strong> ihm das Image des dynamischen<br />
zukunftsorientierten Prognoseverfahren zugesprochen wird, ist dieser<br />
Diskussion sicherlich nicht förderlich.<br />
Bei sachlicher Betrachtung muss letztendlich festgestellt werden, dass das<br />
Ergebnis jedes der beiden Verfahren weniger von seiner Methode, als<br />
vielmehr von den jeweiligen Eingangsgrößen <strong>und</strong> der Bewertungskompetenz<br />
seines Anwenders abhängig ist.<br />
Auch die sachgerechte Anwendung des Ertragswertverfahren stellt<br />
ausschließlich auf die zukünftigen Erträge ab <strong>und</strong> sieht zudem die<br />
Möglichkeit vor, Besonderheiten hinsichtlich der Zahlungsströme zu<br />
berücksichtigen; allerdings müssen diese auf dem Weg von<br />
Sonderrechnungen in das Verfahren eingeführt werden. Dies gilt auf der<br />
53
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Einnahmenseite für Ausgangssituationen wie die Vermietung ober- bzw.<br />
unterhalb des Marktniveaus, Staffelmietvereinbarungen, Leerstände <strong>und</strong><br />
mietfreie Zeiten sowie auf der Ausgabenseite für die differenzierte<br />
Behandlung von fixen <strong>und</strong> inflationsabhängigen Kosten sowie für die<br />
zeitgerechte Berücksichtigung von größeren Instandhaltungsmaßnahmen.<br />
Das auf Gr<strong>und</strong> seiner Berechnungsmethodik primär dynamisch ausgelegte<br />
DCF-Verfahren hat allerdings ohne Zweifel folgende Vorteile:<br />
Es ermöglicht eine differenzierte Darstellung der Entwicklung von einzelnen<br />
Einnahme- <strong>und</strong> Ausgabeströmen, d.h. besondere vertragliche<br />
Vereinbarungen <strong>und</strong> die Konsequenzen unterschiedlicher Mietverhältnisse<br />
können besser dargestellt werden.<br />
Auf Gr<strong>und</strong> der periodenweisen Aufführung der Einnahmen <strong>und</strong> Ausgaben<br />
ist insgesamt eine transparentere Darstellung möglich; aperiodisch<br />
auftretende Kosten können besser in die Berechnungen eingeführt werden;<br />
z.B. Revitalisierungs- <strong>und</strong> Modernisierungskosten.<br />
Dem stehen jedoch auch Risiken <strong>und</strong> Nachteile gegenüber:<br />
Die differenzierten Darstellungsmöglichkeiten verleiten zu Scheingenauigkeiten;<br />
nicht in allen Bewertungsfällen ist es erforderlich – die<br />
Möglichkeiten der Methode auszureizen oder überzustrapazieren; es handelt<br />
sich letztendlich um eine Schätzung. Gr<strong>und</strong>sätzlich gilt, dass das Ergebnis<br />
jeder Berechnung nur so gut ist wie seine Eingangsgrößen.<br />
Die Wahl des angemessenen/sachgerechten Zinssatzes ist das zentrale<br />
Problem des DCF-Verfahrens; hierzu sind Informationen über den Cash-<br />
Flow von Vergleichsobjekten sowie interne Zinssätze bei Veräußerungen<br />
erforderlich. Die differenzierte Rechenmethodik des DCF-Verfahrens, die<br />
die Besonderheiten des Einzelobjektes herausstellt, wird bei Rückrechnung<br />
kaum zu einer ausreichenden Anzahl von Vergleichsobjekten für eine<br />
gesicherte Ableitung des internen Zinssatzes führen. Für den<br />
Liegenschaftszins beim Ertragswertverfahren stehen demgegenüber –<br />
zumindest derzeit noch – deutlich mehr Kaufpreisauswertungen zur<br />
Verfügung.<br />
54
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Die Methodik der pauschalen Schätzung des Verkaufserlöses der Immobilie<br />
nach Ablauf der Betrachtungszeit (8 – 15 Jahre) wird der Bedeutung dieser<br />
Wertkomponente innerhalb der Gesamtrechnung nicht gerecht: Bei einem<br />
Bürogebäude mit einer Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren ist der<br />
Beobachtungszeitraum der ersten 10 Jahre nur in einer Größenordnung<br />
zwischen 40 <strong>und</strong> 50 % für den gesamtwert der Immobilie Wert bildend; der<br />
verbleibende Teil von über 50 % wird durch den diskontierten Verkaufserlös<br />
gebildet.<br />
Ausblick<br />
In der Praxis findet das DCF-Verfahren derzeit noch überwiegend zur<br />
Vorbereitung <strong>und</strong> Analyse von Investitionsentscheidungen Anwendung. Zu<br />
seiner Anwendung als alleinigem Bewertungsverfahren fehlt es sowohl an<br />
einer qualifizierten Auswertung von aus dem Marktgeschehen abgeleitetem<br />
methodengerechten Zinssätzen (Internal Rate of Return) sowie dem<br />
einzelnen Sachverständigen am „Gefühl für eben diesen Zinssatz“, der<br />
keinen Bezug zum bekannten Liegenschaftszinssatz hat. Die<br />
finanzmathematische Methodik hingegen ist – insbesondere mit Hilfe<br />
entsprechender EDV-Programme – leicht erlern- <strong>und</strong> beherrschbar.<br />
Für das DCF-Verfahren sprechen nicht nur die oben aufgezeigten Vorteile<br />
bei der Darstellung <strong>und</strong> Berechnung komplexer Zahlungsströme, sondern<br />
auch die Harmonisierungsbestrebungen im Europäischen Raum hinsichtlich<br />
der Bewertungsverfahren. Dabei steht zu erwarten, dass die weit verbreiteten<br />
angelsächsischen Bewertungsverfahren zunehmend Bedeutung erlangen <strong>und</strong><br />
mittelfristig zumindest gleichwertig neben den österreichischen <strong>und</strong><br />
deutschen Verfahren Akzeptanz <strong>und</strong> Anwendung finden.<br />
2.2.2.2 Residualwertverfahren (nach Ross-Brachmann)<br />
Diese Verfahren kann zur Bewertung von Gr<strong>und</strong>stücken herangezogen<br />
werden <strong>und</strong> zwar für den Bodenwert bebauter Gr<strong>und</strong>stücke mit<br />
untergeordneter bzw. minderwertiger Bebauung bzw. für unbebaute<br />
Gr<strong>und</strong>stücke, die auf Gr<strong>und</strong> ihrer planungsrechtlichen Prämissen <strong>und</strong> der<br />
Rahmenbedingungen des Marktes zu einer kurzfristigen Bebauung geeignet<br />
sind.<br />
55
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Das Verfahren unterstellt eine fiktive, wirtschaftlich sinnvolle Bebauung des<br />
bereffenden Gr<strong>und</strong>stücks, ermittelt dessen möglichen Veräußerungserlös<br />
nach Fertigstellung <strong>und</strong> bringt hiervon alle im Zusammenhang mit der<br />
Bebauung, Vermarktung <strong>und</strong> Finanzierung anfallenden Kosten inkl. Eines<br />
angemessenen Unternehmergewinns in Abzug; zudem werden die<br />
Erwerbsneben- <strong>und</strong> Vorhaltekosten des Gr<strong>und</strong>stücks berücksichtigt. Als<br />
Ergebnis von Erlös <strong>und</strong> Kosten ergibt sich der aus der Sicht eines Investors<br />
für das unbebaute Gr<strong>und</strong>stück maximal zahlbare Kaufpreis.<br />
Schwächen des Verfahrens<br />
Die Eingangsgrößen sind schwierig zu ermitteln. Die Ermittlung des<br />
Verkaufserlöses nach Fertigstellung der geplanten Baumaßnahme basiert auf<br />
Prognosen der nachhaltigen Mieten zum Zeitpunkt der Fertigstellung; aus<br />
diesem langen Prognosehorizont resultieren erhebliche Risiken, z.B. die<br />
Gefahr sich verändernder Marktbedingungen. Auch die Überschreitung von<br />
kalkulierten Baukosten gehört zu den regelmäßig auftretenden<br />
„Phänomenen“ bei der Realisierung von Immobilienprojekten.<br />
Die Methode ist sehr fehleranfällig, d.h. geringe Abweichungen bei den<br />
Eingangsgrößen führen zu großen Veränderungen beim Ergebnis. Da<br />
insbesondere die beiden Parameter „Verkaufserlös“ <strong>und</strong> „Herstellkosten“<br />
jeweils regelmäßig eine hohe absolute Wertgröße haben, wirken sich bereits<br />
geringe Veränderungen/Fehler bei deren Kalkulation überproportional stark<br />
auf das vergleichsweise kleine Residuum (Bodenwert) aus.<br />
2.2.2.2 Modell der Hedonischen Preise<br />
Die Beobachtung lehrt, dass auf dem städtischen Bodenmarkt bestimmte<br />
Gr<strong>und</strong>stücke mit sehr unterschiedlicher Ausprägung ihrer Eigenschaften<br />
gleiche Preise, hingegen bestimmte Gr<strong>und</strong>stücke, in denen einzelne<br />
Eigenschaften gleich ausgeprägt sind, sehr verschiedene Preise erzielen<br />
können. Diese Beobachtung deutet darauf, dass städtische Gr<strong>und</strong>stücke nicht<br />
nur in der Dimension Menge oder Größe (nach Flächeneinheiten) zu<br />
bewerten sind, sondern dass ihr Wert vieldimensional gemessen werden<br />
muss.<br />
56
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Unter diesem Aspekt gilt für Gr<strong>und</strong>stücke im Besonderen die Feststellung<br />
von K. LANCASTER, wonach nicht Güter an sich, sondern die Ausprägung<br />
ihrer Eigenschaften den Bezug zum individuellen Nutzen, zu den<br />
Präferenzen <strong>und</strong> konsumtechnologischen Bedingungen ihrer Nutzer<br />
herstellen. Danach stellt sich die methodische Frage, wie die Preisbildung<br />
auf dem Gr<strong>und</strong>stücksmarkt mit Hilfe des konsumtechnologischen Ansatzes<br />
von K. LANCASTER modelliert werden kann. Jedenfalls kommen die<br />
Gr<strong>und</strong>stückspreise nicht wie auf Märkten für homogene Güter zustande,<br />
indem sich die nachgefragte Menge beim sogenannten Gleichgewichtspreis<br />
mit der Angebotsmenge deckt. Vielmehr gilt für städtische Gr<strong>und</strong>stücke (im<br />
Sinne von W. ALONSO), dass einerseits dem Nachfrager <strong>und</strong> Nutzer bei<br />
derselben Zahlungsbereitschaft Gr<strong>und</strong>stücke mit sehr unterschiedlichem<br />
Eigenschaftenprofil zur Wahl stehen können, dass andererseits jedoch auch<br />
für den Anbieter eines Gr<strong>und</strong>stücks Nachfrager bzw. Nutzer mit sehr<br />
verschiedenen Präferenzen <strong>und</strong> nutzungstechnologischen Vorstellungen<br />
gleichwertige Vertragspartner für eine Transaktion sein können. Nimmt man<br />
an, dass sich auf dem städtischen Bodenmarkt jedes Gr<strong>und</strong>stück von jedem<br />
anderen in seinem Eigenschaftenprofil unterscheidet, dann entspricht jedem<br />
Gr<strong>und</strong>stück eine eigene Nachfragermenge, während sich zugleich jeder<br />
Nachfrager ein eigenes Sortiment verschiedener ihn interessierenden Gr<strong>und</strong>stücke<br />
schafft. Dabei bezieht sich die Preisforderung des<br />
Gr<strong>und</strong>stücksanbieters auf Nachfrager bzw. Nutzer mit verschiedenen<br />
Konsum- bzw. Produktionstechnologien <strong>und</strong> Präferenzen; die Bereitschaft<br />
der Nachfrager, das betreffende Gr<strong>und</strong>stück zu einem bestimmten Preis zu<br />
erwerben, beruht hingegen auf dem Vergleich verschiedener Gr<strong>und</strong>stücke,<br />
die in gleicher Weise für beabsichtige Nutzungstechnologien geeignet sind<br />
bzw. den besonderen Präferenzen dieses potentiellen Nutzers entsprechen.<br />
Den städtischen Gr<strong>und</strong>stücksmarkt kennzeichnet es danach, dass die<br />
Nachfrager <strong>und</strong> Nutzer nicht die gewünschten Eigenschaften der sie<br />
interessierenden Gr<strong>und</strong>stücke getrennt kaufen <strong>und</strong> nach ihren Präferenzen<br />
<strong>und</strong> nutzungstechnologischen Erfordernissen beliebig bündeln können,<br />
sondern dass sie das aktuell immer sehr beschränkte Angebot von<br />
Gr<strong>und</strong>stücken darauf überprüfen müssen, in welchem der<br />
gr<strong>und</strong>stücksspezifischen Eigenschaftenbündel sie ihre nutzungstechnologischen<br />
Vorstellungen <strong>und</strong> Präferenzen am besten verwirklichen<br />
können. Bei ihrer Kaufentscheidung müssen dann die Nachfrager in der<br />
Regel notwendigerweise in Kauf nehmen, dass in dem Eigenschaftsprofil<br />
des erworbenen Gr<strong>und</strong>stücks ein Teil ihrer nutzungstechnologisch begründet<br />
57
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
gewünschten Eigenschaftsausprägungen nicht, hingegen andere unter<br />
Umständen nutzungstechnologisch schädliche Eigenschaftsausprägungen<br />
unerwünscht enthalten sind.<br />
Unter diesem Aspekt können die Eigenschaften von städtischen<br />
Gr<strong>und</strong>stücken als nachgeordnete Güter (<strong>und</strong> Übel), die einzelnen<br />
Eigenschaftsausprägungen als Gut- <strong>und</strong> Übelmengen, angesehen werden.<br />
Innerhalb jedes einzelnen Gr<strong>und</strong>stücks (als "Güterbündel") sind Güter <strong>und</strong><br />
Übel gekoppelt.<br />
Mit solcherart begrifflichen Vorverständnis hat S. ROSEN (aufbauend auf<br />
A. COURT, K. LANCASTER <strong>und</strong> W. ALONSO) für analoge<br />
Anwendungen das "Modell der Hedonischen Preise" für die marktliche<br />
"implizit-Bewertung" der Eigenschaften von Gütern entwickelt. Mit der<br />
Methode der hedonischen("Liebhaber"-)Preise ergibt sich der Gr<strong>und</strong>stückspreis<br />
als Summe aus den implizit-bewerteten Einzelpreisen für die im<br />
Gr<strong>und</strong>stück gekoppelten Güter <strong>und</strong> Übel (=Eigenschaften in ihren<br />
Ausprägungen).<br />
Auf die Frage, wie hedonische Preise aus den Ausprägungen der<br />
zugeordneten Gr<strong>und</strong>stückseigenschaften abgeleitet werden können, gibt die<br />
umfangreiche Literatur (vgl. u.a. J. ROTHENBERG, G.C. GALSTER, R.V.<br />
BUTLER <strong>und</strong> J. PITKIN) keine eindeutige Auskunft. Im allgemeinen wird<br />
die These vertreten, dass der hedonische Preis für eine Guteigenschaft nicht<br />
linear mit deren Ausprägungsmenge zunimmt (Bei negativen Eigenschaften<br />
sollte der hedonische Preis in entsprechender Weise mit deren<br />
Ausprägungsmengen abnehmen). In der empirischen Analyse können<br />
Preisfunktionen für die im einzelnen Gut "Gr<strong>und</strong>stück" gebündelten<br />
Eigenschaften (nach üblichen statistischen Verfahren) nur mit den<br />
durchschnittlichen Ausprägungsmengen der Eigenschaften zu einzelnen<br />
Gr<strong>und</strong>stücken - <strong>und</strong> nicht marginal (wie auf homogenen Märkten für das von<br />
verschiedenen Anbietern zuletzt produzierte Gut) ermittelt werden.<br />
Aus diesem methodischen Problem folgt, dass entweder die Funktion der<br />
hedonischen Preise für die Ausprägungen der einzelnen Gr<strong>und</strong>stückseigenschaften<br />
oder die Funktion, mit der aus den einzelnen hedonischen<br />
Preisen der Gesamtpreis für Gr<strong>und</strong>stücke gebildet wird, nicht-linear sind.<br />
58
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Im Sinne des Modells von S. ROSEN werden im Folgenden die hedonischen<br />
Preise für die Eigenschaften eines Gr<strong>und</strong>stücks formalisiert:<br />
Es wird davon ausgegangen, dass ein Haushalt aus seinem Einkommen E für<br />
ein Gr<strong>und</strong>stück einen bestimmten Geldbetrag zu zahlen bereit ist. Dafür<br />
stehen ihm unterschiedliche Gr<strong>und</strong>stücke G mit den Eigenschaften g 1, g 2, g 3,<br />
...., g n zur Wahl.<br />
G = (g 1, g 2 ... g n)<br />
Aus jeder der Gr<strong>und</strong>stückseigenschaften gi zieht der Haushalt seinen Nutzen<br />
oder Schaden. Die Bereitschaft ϕ, für ein bestimmtes Gr<strong>und</strong>stück G einen<br />
Preis zu zahlen, ergibt sich aus dem Haushaltseinkommen y <strong>und</strong> aus den<br />
Präferenzen für die einzelnen Gr<strong>und</strong>stückseigenschaften.<br />
ϕ = ϕ(g 1, g 2 ... g n; y; α)<br />
wobei α den Vektor der eigenschaftenspezifischen Präferenzen<br />
kennzeichnet. Man kann (im Sinne von S. ROSEN u.a.) unterstellen, dass<br />
die Ausprägungen der einzelnen Gr<strong>und</strong>stückseigenschaften analog wie die<br />
Mengen einzelner Güter behandelt werden können <strong>und</strong> damit die<br />
entsprechenden Nutzenfunktionen konkav sind. Dann wird die<br />
Zahlungsbereitschaft für das Gr<strong>und</strong>stück (als "Bündel von Eigenschaften")<br />
mit der Ausprägung jeder einzelnen positiven Eigenschaft zu-, jeder<br />
einzelnen negativen Eigenschaft abnehmen; die Veränderung ist allerdings<br />
degressiv. Die partielle Ableitung der Zahlungsbereitschaft für ein<br />
Gr<strong>und</strong>stück i nach der Ausprägung einer bestimmten Gr<strong>und</strong>stückseigenschaft<br />
δϕ/δg i offenbart die Zahlungsbereitschaft des Haushalts für die<br />
Eigenschaft gi. S. ROSEN nimmt an, dass die marginale Zahlungsbereitschaft<br />
der Nachfrager für eine Eigenschaft mit deren zunehmender<br />
Ausprägungsmenge, wenn positiv, abnimmt.<br />
Symmetrisch zur Zahlungsbereitschaft der Nachfrage der Haushalte kann im<br />
Prinzip die Preiserwartung der Anbieter von Gr<strong>und</strong>stücken beschrieben<br />
werden. Dabei ist ϕ der Preis, den ein Besitzer beim Verkauf seines<br />
Gr<strong>und</strong>stücks erwartet. Indem die Besitzer in der Regel ihr Gr<strong>und</strong>stück<br />
entweder selbst nutzen oder von Fremden nutzen lassen, ziehen sie aus der<br />
aktuellen Nutzung ihren Ertrag x <strong>und</strong> bewerten diesen nutzungstechno-<br />
59
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
logisch mit eigenen Präferenzen ß. An diesen Werten orientieren die<br />
Anbieter von Gr<strong>und</strong>stücken ihre Minimalforderung an Verkaufspreisen.<br />
ψ = ψ (g 1,g 2 ... g m, x, ß),<br />
wobei ß den Vektor der eigenschaftenspezifischen Präferenzen des Besitzers<br />
bzw. des Vornutzers des Gr<strong>und</strong>stücks ausdrückt. Man kann im Sinne von S.<br />
ROSEN u.a. unterstellen, dass die Nutzen- bzw. Ertragsfunktion der<br />
Anbieter von Gr<strong>und</strong>stücken konvex ist, so dass auch die Preiserwartung ψ<br />
der Gr<strong>und</strong>stücksanbieter mit der Ausprägungsmenge einer jeden positiven<br />
Gr<strong>und</strong>stückseigenschaft zunimmt. Der Marktpreis für das Gr<strong>und</strong>stück i<br />
ergibt sich dann nach den klassischen Kriterien, wenn die Zahlungsbereitschaft<br />
seines Nachfragers <strong>und</strong> die Preisforderung seines Anbieters<br />
identisch sind.<br />
(ψ i = ψ i)<br />
Das hier beschriebene Modell für die marktliche implizit-Bewertung von<br />
Gütern liefert in dieser Forschungsarbeit die Erklärung dafür, dass virtuelle<br />
Preise für Gr<strong>und</strong>stücke geschätzt werden können, deren Eigenschaften zwar<br />
unmittelbar bekannt, deren hedonische Preise hingegen aus Funktionen<br />
übernommen werden, die aus zuvor bekannten Gr<strong>und</strong>stückspreisen geschätzt<br />
worden sind.<br />
60
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Die Modelle GPSIM <strong>und</strong> ÖGRUSIM<br />
Univ. Prof.<br />
Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
TU Wien<br />
Univ. Prof.<br />
Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
TU Wien<br />
Bewertung von Immobilieneigenschaften mit Hedonischen<br />
Preisen<br />
Methoden<br />
Logarithmische Regressionsanalyse<br />
Ln (P) = C + α 1E 1 + α 2E 2 + … + α nE n<br />
P = EXP (C + α 1E 1 + α 2E 2 + … + α nE n )<br />
P … Preis des Gutes<br />
E i … Eigenschaften<br />
α i … zu schätzende Parameter (Preise der Eigenschaften)<br />
C … Modellkonstante<br />
Preis des Gutes:<br />
Produkt der Preise der Eigenschaften<br />
(Auf- bzw. Abschläge)<br />
Bewertung von Immobilieneigenschaften mit Hedonischen<br />
Preisen<br />
Beispiel<br />
P = EXP (9,869 + 0.13 * BAD + 0.954 * LNM2 + 0.0076 * SOZ)<br />
Was bedeuten die Parameter:<br />
0.13 (BAD): EXP (0.13) = 1.1388: eine Wohnung mit Bad ist um ca. 14<br />
% teurer als eine Wohnung ohne Bad<br />
0.0076 (SOZ): EXP (0.0076 *10) = 1.079: Ein um 10% höherer<br />
Akademikeranteil in der Umgebung erhöht den Preis um ca. 8 %<br />
61<br />
6<br />
7
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Univ. Prof.<br />
Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
TU Wien<br />
Bewertung von Immobilieneigenschaften mit Hedonischen<br />
Preisen<br />
Simulation<br />
P = EXP (9,869 + 0.13 * BAD + 0.954 * LNM2 + 0.0076 * SOZ)<br />
(1) 80 m2, Badezimmer, 40 % Akademikeranteil in Umgebung)<br />
P (geschätzt): EXP(9,869 + 0.13 + 4.382 * 0.954 + 0.304) =<br />
EXP(14.4834) = 1.950.117 ATS = € 141.720<br />
(2) 40 m2, kein Badezimmer, 5% Akademikeranteil<br />
P (geschätzt): EXP (9,869 + 3.6889 * 0.954 + 0.038) =<br />
EXP (13.4262) = 677.531 ATS = € 49.238<br />
Univ. Prof.<br />
Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
TU Wien<br />
Bewertung von Immobilieneigenschaften mit Hedonischen<br />
Preisen<br />
GPSIM – Analyse <strong>und</strong> Simulation Wiener Immobilien<br />
(räumliche Bezugseinheit: Baublock)<br />
Arten von Immobilien<br />
• Eigentumswohnungen (neu <strong>und</strong> gebraucht)<br />
• Mietwohnungen (vermietete Eigentumswohnungen): freie Mieten <strong>und</strong><br />
Richtwertmieten<br />
• Mietbüros<br />
• Ein- <strong>und</strong> Zweifamilienhäuser (Preise <strong>und</strong> Mieten)<br />
• Baugründe (nach Bauklassen bzw. erzielbarer Nutzfläche)<br />
62<br />
8<br />
9
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Univ. Prof.<br />
Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
TU Wien<br />
Bewertung von Immobilieneigenschaften mit<br />
Hedonischen Preisen<br />
Datenbasis<br />
• Geschäftsfälle der Austria Immobilienbörse (A!B), vormals W!B<br />
• Kaufpreissammlung der MA 69<br />
• Zahl der Beobachtungen: ca. 50.000.-<br />
• Zeitperiode: 1986 – 2006<br />
• Ca. 1 Drittel effektive Transaktionen, ca. 2 Drittel Angebotspreise<br />
Univ. Prof.<br />
Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
TU Wien<br />
Bewertung von Immobilieneigenschaften mit Hedonischen<br />
Preisen<br />
• Ausstattungsvariable<br />
Erklärende Variable<br />
• Adresse/Baublockcode<br />
• Zeitpunkt des Anbots bzw. der Transaktion<br />
• Preis/Miete<br />
• Betriebskosten / Mehrwertsteuer<br />
• Nutzfläche / Gr<strong>und</strong>stücksfläche<br />
• Zustand<br />
• Baujahr<br />
• Stockwerkslage<br />
• Verfügbarkeit von Strom, Gas, Wasser, Kanal, Telefon, Kabel-TV<br />
• Zahl <strong>und</strong> Größe der Räume, Badezimmer, Balkone, Terrassen, Garagen<br />
• Heizungsart<br />
• Möblierung<br />
63<br />
10<br />
11
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Univ. Prof.<br />
Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
TU Wien<br />
Bewertung von Immobilieneigenschaften mit Hedonischen<br />
Preisen<br />
(2) Lagevariable<br />
Erklärende Variable<br />
• Naturraum: Höhenlage, Hangneigung, Nähe zu Parkanlagen,<br />
Wasserflächen, Weingärten, Wiesen <strong>und</strong> Wäldern<br />
• Infrastruktur: Erreichbarkeit des <strong>Stadt</strong>zentrums im öffentlichen <strong>und</strong> im<br />
Individualverkehr, Nähe zu Haltestellen des öffentlichen Verkehrs,<br />
Nahversorgungsqualität<br />
• Soziales Milieu: Anteil der Akademiker, der Pensionisten oder von<br />
Gastarbeitern in der Nachbarschaft<br />
• Ökologie: Belastungen durch Lärm oder Staub, Parkplatzsituation,<br />
Verbauungsdichte<br />
• <strong>Stadt</strong>gestalt: Lage in Schutzzonen, Nähe zu Denkmälern <strong>und</strong><br />
Monumenten<br />
Univ. Prof.<br />
Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
TU Wien<br />
Bewertung von Immobilieneigenschaften mit Hedonischen<br />
Preisen<br />
Modellergebnisse<br />
Baualter <strong>und</strong> Zustand der Wohnung<br />
Hier ist angeführt, um wieviel Prozent sich eine sonst gleichgelegene <strong>und</strong> gleichausgestattete<br />
gebrauchte Eigentumswohnung von einer Referenzkategorie = 100% (hier: sehr gut<br />
ausgestattete Wohnung; Baujahr vor 1919) unterscheidet.<br />
BJ: vor 1919; Zustand: gut: 76%<br />
BJ: vor 1919; Zustand: durchschnittlich/mäßig: 69%<br />
BJ: 1919-1940; Zustand: sehr gut: 92%<br />
BJ: 1919-1940; Zustand: gut: 81%<br />
BJ: 1919-1940; Zustand: durchschnittlich/mäßig: 71%<br />
BJ: 1946-1960; Zustand: sehr gut: 95%<br />
BJ: 1946-1960; Zustand: gut: 81%<br />
BJ: 1946-1960; Zustand: durchschnittlich/mäßig: 76%<br />
BJ: 1961-1970; Zustand: sehr gut: 91%<br />
BJ: 1961-1970; Zustand: gut: 82%<br />
BJ: 1961-1970; Zustand: durchschnittlich/mäßig: 77%<br />
BJ: 1971-1975; Zustand: sehr gut: 94%<br />
BJ: 1971-1975; Zustand: gut: 88%<br />
BJ: 1971-1975; Zustand: durchschnittlich/mäßig: 79%<br />
BJ: 1976-1980: (Zustand: sehr gut): 96%<br />
BJ: 1981-1985: (Zustand: sehr gut): 102%<br />
BJ: 1986-1990: (Zustand: sehr gut): 107%<br />
BJ: 1991 <strong>und</strong> später: (Zustand: sehr gut): 117%<br />
64<br />
12<br />
13
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Univ. Prof.<br />
Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
TU Wien<br />
Bewertung von Immobilieneigenschaften mit Hedonischen<br />
Preisen<br />
Vorhandensein von Garage <strong>und</strong> Balkon<br />
Balkon vorhanden: 103%<br />
Garage/Autoabstellplatz vorhanden (nicht die Kosten): 104%<br />
Badezimmer vorhanden: 114%<br />
Univ. Prof.<br />
Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
TU Wien<br />
Bewertung von Immobilieneigenschaften mit Hedonischen<br />
Preisen<br />
Lage der Wohnung im Haus / Vorhandensein von Lift <strong>und</strong>/oder<br />
Terrasse<br />
Hier ist angeführt, um wieviel Prozent sich eine sonst gleichgelegene <strong>und</strong> gleichausgestattete<br />
gebrauchte Eigentumswohnung von einer Referenzkategorie=100% (hier: Erdgeschoßwohnung<br />
ohne Terrasse) unterscheidet.<br />
Erdgeschoß / Terrasse /Eigengarten: 115%<br />
1/2 Stock / keine Terrasse: 101%<br />
1/2 Stock / Terrasse: 103%<br />
3/4 Stock / kein Lift / keine Terrasse: 90%<br />
3/4 Stock / kein Lift / Terrasse: 93%<br />
3/4 Stock / Lift / keine Terrasse: 105%<br />
3/4 Stock / Lift / Terrasse: 117%<br />
5/6 Stock / kein Lift / keine Terrasse: 71%<br />
5/6 Stock / kein Lift / Terrasse: 95%<br />
5/6 Stock / Lift / keine Terrasse: 108%<br />
5/6 Stock / Lift / Terrasse: 121%<br />
höher / kein Lift / keine Terrasse: 58%<br />
höher / kein Lift / Terrasse: 99%<br />
höher / Lift / keine Terrasse: 108%<br />
höher / Lift / Terrasse: 124%<br />
65<br />
14<br />
15
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Univ. Prof.<br />
Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
TU Wien<br />
Bewertung von Immobilieneigenschaften mit Hedonischen<br />
Preisen<br />
Lagefaktoren<br />
Geben an, um wie viel Prozent eine gebrauchte Eigentumswohnung, bei der ein Lagefaktor<br />
seine maximale Ausprägung hat, teurer ist als eine sonst gleiche Wohnung, bei der dieser<br />
Lagefaktor seine minimale Ausprägung hat<br />
Beispiel:<br />
Lagefaktor: Soziales Milieu (Anteil der Akademiker <strong>und</strong> Maturanten in der Nachbarschaft): 56 %.<br />
Bedeutet, dass eine Wohnung um 56 % teurer ist, wenn in ihrer Nachbarschaft 60%<br />
(=Maximum) Akademiker <strong>und</strong> Maturanten wohnen, als eine sonst gleiche Wohnung, wo in der<br />
Umgebung nur 0,6 % (=Minimum) Akademiker <strong>und</strong> Maturanten wohnen.<br />
Soziales Milieu (Akademikeranteil) 56 %<br />
Industrie <strong>und</strong> Gewerbe in der Nachbarschaft: -4 %<br />
Verkehrslärm -7,5 %<br />
Aufwand bei der Suche von Parkplätzen -6 %<br />
Erreichbarkeit des <strong>Stadt</strong>zentrums (mix aus IV <strong>und</strong> ÖV) 13 %<br />
Höhenlage <strong>und</strong> Hangneigung (Fernsicht/Aussicht) 10 %<br />
Dichte Verbauung in der Nachbarschaft -17 %<br />
Univ. Prof.<br />
Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
TU Wien<br />
Bewertung von Immobilieneigenschaften mit Hedonischen<br />
Preisen<br />
Lagefaktoren<br />
Nähe zu Parks 6 %<br />
Nähe zu Weingärten, Wälder <strong>und</strong> Wiesen 20 %<br />
Nähe zu Wasserflächen 2 %<br />
Nähe zu Kleingärten, Friedhöfen <strong>und</strong> sonstigen Grünflächen 12 %<br />
Nähe zu Schutzzonen <strong>und</strong> denkmalgeschützten Gebäuden 14 %<br />
Nähe zu kulturellen Einrichtungen 2 %<br />
66<br />
16<br />
17
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Univ. Prof.<br />
Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
TU Wien<br />
Bewertung von Immobilieneigenschaften mit Hedonischen<br />
Preisen<br />
Ein konkretes Beispiel<br />
Eigentumswohnung: 1230 Maurer Lange Gasse<br />
Baujahr: 2000<br />
Zustand: sehr gut<br />
Größe: 87,67 m2 davon 7,43 m2 Loggia<br />
Badezimmer, Kellerabteil, kein Garagen/Autoabstellplatz<br />
im 2. Stock gelegen<br />
Ergebnis:<br />
Baulicher Wert pro m2 : € 1.382.-<br />
Gr<strong>und</strong>anteil pro m2: € 544.-<br />
Gesamtwert pro m2 Nutzfläche: € 1.926.-<br />
Gesamtwert des Objektes: € 168.852.-<br />
Univ. Prof.<br />
Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
TU Wien<br />
Bewertung von Immobilieneigenschaften mit Hedonischen<br />
Preisen<br />
Anwendungen<br />
Immobilienindizes<br />
Aus dem Modell können unmittelbar Indizes abgeleitet werden, die die<br />
zeitliche Entwicklung einzelner Immobilienkategorien widerspiegeln.<br />
Inzwischen liegen für die meisten Immobilienkategorien quartalsweise<br />
Indizes vor, die getrennt für Wien <strong>und</strong> das restliche Österreich berechnet<br />
werden. Die Ermittlung wird von der Österreichischen Nationalbank<br />
mitfinanziert.<br />
http://www.srf.tuwien.ac.at/feil/immo.htm<br />
67<br />
18<br />
24
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
2.3 Praxis der <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
2.3.1 Verkehrswertermittlung unbebauter<br />
Gr<strong>und</strong>stücke<br />
Für die Ermittlung des Verkehrswerts eines unbebauten Gr<strong>und</strong>stücks eignet<br />
sich am besten das Vergleichswertverfahren.<br />
Folgende Punkte sollten besonders beachtet werden:<br />
• Es muss eine ausreichende Zahl geeigneter Vergleichsgr<strong>und</strong>stücke<br />
vorhanden sein.<br />
• Nicht jeder Kaufpreis ist für einen Preisvergleich geeignet, z.B.<br />
Liebhaberpreise, Gefälligkeitspreise unter Verwandten <strong>und</strong> Fre<strong>und</strong>en,<br />
Kaufpreise in Zwangsversteigerungs- oder Konkursverfahren.<br />
• Die Vergleichsgründstucke müssen bei den maßgeblichen<br />
Wertfaktoren, wie Lage, Bodenbeschaffenheit, Größe, Gestaltung,<br />
Erschließungsgrad, Art <strong>und</strong> Maß der zulässigen Nutzung, vergleichbar<br />
sein.<br />
• Unterschiede in den maßgeblichen Wertfaktoren zwischen den<br />
Vergleichsgr<strong>und</strong>stücken <strong>und</strong> dem zu bewertenden Gr<strong>und</strong>stück müssen<br />
durch Zu- oder Abschläge angemessen ausgeglichen werden.<br />
• Die Kaufpreise der Vergleichsgr<strong>und</strong>stücke sollten um den<br />
Bewertungsstichtag zustande gekommen, aber zumindest nicht älter<br />
als 4 Jahre sein. Preisänderungen, die bis zum Bewertungsstichtag<br />
eingetreten sind, müssen durch angemessene Zu- <strong>und</strong> Abschläge<br />
berücksichtigt werden.<br />
Vergleichspreise können mit Hilfe der Urk<strong>und</strong>ensammlung des Gr<strong>und</strong>buchs,<br />
Auskünften von allgemein beeideten <strong>und</strong> gerichtlich zertifizierten<br />
Sachverständigen <strong>und</strong> Realitätenbüros sowie Hinweisen von zuständigen<br />
Gemeindeämtern erhoben werden.<br />
Mit den bereits erhobenen Gr<strong>und</strong>preisen sollte eine eigene Gr<strong>und</strong>-<br />
/Kaufpreissammlung angelegt werden, auf die man immer wieder<br />
zurückgreifen kann.<br />
68
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Grünland<br />
Für die Verkehrswertermittlung sind vor allem die land- <strong>und</strong><br />
forstwirtschaftlich genutzten Flächen von Bedeutung.<br />
Als grobe Richtwerte können gelten:<br />
für Wiesenflächen: 2 – 3 €<br />
für Ackerflächen: 3 – 5 €<br />
für Waldflächen (je nach Entwicklung): 2 – 5 €<br />
für Weingärten: 6 – 10 €<br />
im städtischen Bereich werden (unbebaubare) Gartenflächen ca. ein Drittel<br />
des Baulandpreises bezahlt.<br />
2.3.2 Ermittlung des Bodenwertes bebauter<br />
Gr<strong>und</strong>stücke<br />
Die Ermittlung des Bodenwerts bebauter Gr<strong>und</strong>stucke stellt sich schwieriger<br />
dar als bei unbebauten, da verlässliche <strong>und</strong> marktkonforme Wertermittlungsmethoden<br />
nur bedingt zur Verfügung stehen. Vor allem die vorhandene<br />
Bebauung wirft besondere Bewertungsprobleme auf.<br />
In der Frage, ob die vorhandene Bebauung den Bodenwert beeinflusst oder<br />
nicht, stehen zwei Meinungen gegenüber.<br />
Einige Experten vertreten die Auffassung, dass der Umstand der Bebauung<br />
bei der Bewertung des Gr<strong>und</strong> <strong>und</strong> Bodens außer Acht zu lassen <strong>und</strong> der<br />
Bodenwert eines bebauten Gr<strong>und</strong>stucks so zu behandeln sei, als ob dieses<br />
unbebaut wäre.<br />
Dem steht die Meinung gegenüber, dass eine vom Maß der zulässigen<br />
baulichen Nutzung abweichende tatsächliche Bebauung unter bestimmten<br />
Voraussetzungen den Bodenwert des Gr<strong>und</strong>stücks durchaus beeinflussen<br />
kann. Allerdings führt nicht jede Minderausnutzung gegenüber der<br />
69
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
zulässigen Bebauung zu einer Wertminderung des Gr<strong>und</strong> <strong>und</strong> Bodens. Eine<br />
Minderausnutzung wirkt sich dann nicht auf den Bodenwert aus, wenn das<br />
Maß der zulässigen baulichen Nutzung durch Aufstockung oder Anbau<br />
ausgeschöpft werden kann. In diesen Fällen ist der volle Bodenwert<br />
vergleichbarer unbebauter Gr<strong>und</strong>stücke anzusetzen.<br />
Wenn das Maß der zulässigen baulichen Nutzung nicht ausgeschöpft werden<br />
kann, z.B. bei nichtaufstockbaren Gebäuden, ist der Bodenwert durch die<br />
tatsächliche Bebauung gemindert. Die Wertminderung richtet sich nach dem<br />
Minderertrag <strong>und</strong> der Restnutzungsdauer des Gebäudes. Erfahrungsgemäß<br />
nehmen die erzielbaren Erträge in den oberen Geschossen eines Gebäudes<br />
ab, vor allem dann, wenn die unteren Geschosse gewerblich genutzt werden.<br />
Die Dauer der Minderausnutzung richtet sich im Allgemeinen nach der<br />
Restnutzungsdauer des Gebäudes. Bei einer langen Restnutzungsdauer wird<br />
der Bodenwert stärker gemindert als bei einer geringeren Nutzungsdauer.<br />
Mit zunehmendem Alter des Gebäudes steigt der reduzierte Bodenwert his<br />
zur Höhe eines vergleichbaren unbebauten Gr<strong>und</strong>stücks. Es kann davon<br />
ausgegangen werden, dass Gebäude mit einer Restnutzungsdauer von<br />
weniger als 20 Jahren keine Bodenwertminderung verursachen. Eine Rolle<br />
spielt auch die Objektgröße, da eingeschossige Gebäude meistens mit einem<br />
geringeren Kostenaufwand abgebrochen werden können als<br />
mehrgeschossige Objekte.<br />
Das Ausmaß der Wertkorrektur bei einer Minderausnutzung gegenüber der<br />
zulässigen baulichen Nutzung ergibt sich nach folgender Formel:<br />
(Ertragsminderung x Restnutzungsdauer) / 100<br />
Beispiel:<br />
Aufgr<strong>und</strong> des Bebauungsplans sind drei Geschosse zulässig. Das<br />
Gr<strong>und</strong>stück ist allerdings nur mit einem zweigeschossigen Gebäude verbaut,<br />
welches aus bautechnischen Gründen nicht aufgestockt werden kann.<br />
Der Minderertrag gegenüber der zulässigen Bebauung beträgt daher 33%.<br />
Restnutzungsdauer des Gebäudes 50 Jahre<br />
Berechnung:<br />
(33 x 50) /100 = 16,5<br />
70
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Der Bodenwert ist somit um den Abschlag wegen Minderausnutzung in<br />
Höhe von 16,5 % zu reduzieren.<br />
2.3.3 Ermittlung des Verkehrswerts bebauter<br />
Liegenschaften im Sachwertverfahren<br />
Der Liegenschaftswert setzt sich im Sachwertverfahren aus folgenden drei<br />
Komponenten zusammen:<br />
• Bodenwert<br />
• Bauwert des/der Gebäude(s)<br />
• Bauwert der Außenanlagen<br />
Bodenwert<br />
Der Bodenwert wird im Vergleichswertverfahren ermittelt. Eventuell muss<br />
ein Abschlag wegen Minderausnutzung berücksichtigt werden.<br />
Bauwert des Gebäudes<br />
Der Bauwert des Gebäudes wird nach dem bereits dargestellten Schema<br />
ermittelt<br />
Herstellungswert<br />
Der Herstellungswert oder Neubauwert ist auf Preisbasis zum<br />
Bewertungsstichtag zu ermitteln Es sind dabei nicht jene anzusetzen, die für<br />
die Errichtung der baulichen Anlagen seinerzeit aufgewendet wurden,<br />
sondern ein fiktiver Kostenbetrag der für die Neuerrichtung der baulichen<br />
Anlagen zum Bewertungsstichtag aufgewendet werden musste (Normalherstellungswert).<br />
Eine gewählte Berechnungseinheit wird mit den Richtwerten<br />
für die jeweilige Berechnungsfläche vervielfacht.<br />
Die Berechnungseinheiten sind vorzugsweise für:<br />
Wohn-, Geschäfts-, Büro- u. gewerblich genutzte Bauten: m 3 Bruttorauminhalt<br />
Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser: m 2 Wohnnutzfläche<br />
Industriegebäude, Hallen: m2 Bruttogr<strong>und</strong>rissfläche<br />
71
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Bruttogr<strong>und</strong>rissfläche<br />
Die Bruttogr<strong>und</strong>rissfläche ist die Summe aller Gr<strong>und</strong>rissflächen in einer<br />
Gr<strong>und</strong>rissebene (z.B. Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss,<br />
Dachgeschoss) <strong>und</strong> wird in m2 angegeben.<br />
Zu unterscheiden sind Gr<strong>und</strong>rissflächen<br />
• allseitig umschlossener (umbauter) Räume<br />
• die nicht allseitig in voller Hohe umschlossen, jedoch überdeckt sind,<br />
z.B. Flächen von Loggien, vorkragenden Bauteilen <strong>und</strong> aufgelösten<br />
Geschossen<br />
• die weder allseitig umschlossen noch überdeckt sind, z.B. Flächen von<br />
Balkonen oder Dachterrassen<br />
• von ausgebauten <strong>und</strong> nichtausgebauten Dachgeschossen<br />
Die Bruttogr<strong>und</strong>rissfläche ist nach den äußeren Begrenzungen (inklusive<br />
Wandaußenverputz oder Wandaußenverkleidung) des Geschosses zu<br />
berechnen. Die Maße können dem Gr<strong>und</strong>riss der amtlich bewilligten<br />
Baupläne entnommen werden (die Gr<strong>und</strong>risse der Pläne stellen den Schnitt<br />
in 1 m Höhe dar).<br />
Nicht zur Bruttogr<strong>und</strong>rissfläche zählen die nichtnutzbaren Gr<strong>und</strong>rissflächen<br />
von Hohlräumen zwischen der Geländeoberfläche <strong>und</strong> der<br />
Unterkonstruktion baulicher Anlagen, die nichtnutzbaren Zwischenräume<br />
bei Kaltdächern oder Dachräumen sowie nichtnutzbare Flachdächer.<br />
Die Bruttogr<strong>und</strong>rissfläche wird vor allem für die Bewertung von<br />
Hallenbauten verwendet. Bei mehrgeschossigen Objekten mit gleichem<br />
Gr<strong>und</strong>riss der einzelnen Geschosse kann die Bruttogr<strong>und</strong>rissfläche des<br />
Erdgeschosses mit der Geschossanzahl multipliziert werden. Sind die<br />
Ausmaße der einzelnen Geschosse unterschiedlich, müssen die Bruttogr<strong>und</strong>rissflächen<br />
der einzelnen Geschosse ermittelt <strong>und</strong> zusammengezählt werden.<br />
Bruttorauminhalt<br />
Der Bruttorauminhalt ist in m 3 anzugeben.<br />
Der Bruttorauminhalt eines Gebäudes wird umschlossen:<br />
72
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Seitlich:<br />
Von den Außenflächen (Oberflächen des Wandaußenverputzes oder der<br />
Wandaußenverkleidung) der Umfassungsmauern<br />
Unten:<br />
Unterkante der Trag- <strong>und</strong> Fußbodenkonstruktion des untersten Geschosses<br />
Oben:<br />
Bei nichtausgebautem Dachgeschoss von der Oberfläche des<br />
Dachgeschoßfußbodens, bei ausgebautem Dachgeschoss von den<br />
Außenflächen der umschließenden Wände <strong>und</strong> Decken.<br />
Nicht zum Bruttorauminhalt eines Gebäudes zählen:<br />
Dachaufbauten <strong>und</strong> -vorsprünge, Balkone <strong>und</strong> Terrassen, Vordächer,<br />
Vorlegestufen <strong>und</strong> Freitreppen, Licht- <strong>und</strong> Luftschächte, freistehende oder<br />
angebaute Rauch- <strong>und</strong> Abgasfänge, Rauchkanäle (Füchse), F<strong>und</strong>amente aller<br />
Art (ausgenommen F<strong>und</strong>amentplatten), Vorkehrungen gegen drückendes<br />
Wasser sowie mit einem Gebäude baulich nicht verb<strong>und</strong>ene unterirdische<br />
Bauten (z.B. außerhalb des Gebäudes befindliche Tiefgaragen, Schutzräume,<br />
Fußgängertunnel).<br />
Zur Ermittlung des Bruttorauminhalts werden die Bruttogr<strong>und</strong>rissflächen mit<br />
den aus den Bauplänen zu entnehmenden zugehörigen Geschosshöhen<br />
multipliziert.<br />
Die Geschosshöhe ist der Abstand zwischen der Oberfläche des Fußbodens<br />
<strong>und</strong> der Oberfläche des darüber liegenden Fußbodens. Bei Flachdächern<br />
ohne Dachraum wird die Höhe his zur Außenfläche des Daches genommen.<br />
Beim untersten Geschoss ist zur vorne definierten Höhe die Dicke der<br />
gesamten Trag- <strong>und</strong> Fußbodenkonstruktion (aber ohne F<strong>und</strong>amente,<br />
ausgenommen F<strong>und</strong>amentplatten) hinzuzurechnen.<br />
Wenn kein Bauplan vorliegt <strong>und</strong> die Geschosshöhe geschätzt werden muss,<br />
so sind bei Gebäuden jüngeren Baujahrs eine Höhe von 2,8 his 3 m, <strong>und</strong> bei<br />
Altbauten 4 m anzusetzen. Man kann auch die lichte Höhe der Räume<br />
ausmessen <strong>und</strong> für Massivdecken 30 cm <strong>und</strong> für Tramdecken 40 cm<br />
dazurechnen.<br />
Für die Bewertung müssen die Bruttorauminhalte von Gebäudeteilen, die<br />
73
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
sich in Konstruktion <strong>und</strong> Ausstattung wesentlich von den übrigen<br />
Bauwerksteilen unterscheiden getrennt ermittelt werden.<br />
Nettogr<strong>und</strong>rissfläche<br />
Die Nettogr<strong>und</strong>rissfläche ist die Summe aller nutzbaren Gr<strong>und</strong>rissflächen<br />
zwischen den Oberflächen der Wände in einer Gr<strong>und</strong>rissebene. Die<br />
Nettogr<strong>und</strong>rissfläche wird aus den lichten Fertigmaßen errechnet.<br />
Zu den Nettogr<strong>und</strong>rissflachen zählen auch die Gr<strong>und</strong>rissflächen:<br />
• von Aufzugschachten, begehbaren Schächten, betriebstechnischen<br />
Anlagen oder betrieblichen Einbauten<br />
• von mobilen Wandelementen <strong>und</strong> Einbaukästen<br />
• freistehender Rohre, Leitungen <strong>und</strong> dgl.<br />
• von Wandöffnungen, sofern deren lichte Höhe mindestens 2 m beträgt<br />
(aber nicht die Gr<strong>und</strong>rissflächen von Türöffnungen).<br />
Nicht zu den Nettogr<strong>und</strong>rissflächen zählen die Gr<strong>und</strong>rissflächen von Zähler-<br />
, Fenster- <strong>und</strong> Parapetnischen sowie anderen Wandnischen, sofern deren<br />
Höhe 2 m unterschreitet.<br />
Die Nettogr<strong>und</strong>rissflache wird eingeteilt in:<br />
• Nutzfläche: Jener Teil der Fläche, der aufgr<strong>und</strong> der<br />
Zweckbestimmung des Gebäudes genutzt wird (z.B. Wohnnutzfläche,<br />
betrieblich genutzte Fläche)<br />
• Ver- <strong>und</strong> Entsorgungsfläche: Diese Fläche ist für die Unterbringung<br />
der allgemein benötigten haustechnischen Einrichtungen bestimmt.<br />
Dazu<br />
gehören Anlagen für Wasser- <strong>und</strong> Energieversorgung, Heizung,<br />
Lüftung, Klimatisierung, Beleuchtung, Abwasserbeseitigung,<br />
Abfallbeseitigung, Aufzugs- <strong>und</strong> Fördertechnik sowie sonstige<br />
Betriebstechnik.<br />
• Verkehrsfläche: Teil der Nettogr<strong>und</strong>rissfläche, der allgemein<br />
zugänglich ist <strong>und</strong> welcher der Benützung baulicher Anlagen dient<br />
(z.B. Eingangshalle, Gänge, Stiegenlaufe, Aufzugsschächte,<br />
Fahrtreppen usw.)<br />
74
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Wohnnutzfläche<br />
Unter Wohnnutzflache versteht man die anrechenbare Nettogr<strong>und</strong>rissfläche<br />
der Räume von Wohnungen.<br />
Zur Wohnnutzfläche gehören nicht die Nettogr<strong>und</strong>rissflächen von:<br />
• Geschäftsräumen <strong>und</strong> gewerblich genutzten Räumen<br />
• Wirtschaftsräumen wie Futterküchen, Vorratsräume, Backstuben,<br />
Räucherkammern, Ställe, Scheunen, Abstellraume <strong>und</strong> ähnliche<br />
Räume<br />
• Zubehörräumen wie Keller, Waschküche, Abstellräume außerhalb der<br />
Wohnung, Dachböden, Trockenräume, Schuppen, Garagen usw.<br />
• Die Nettogr<strong>und</strong>rissfläche von Balkonen, (Dach)-Terrassen <strong>und</strong><br />
gedeckten Freisitzen sollte bei der Bewertung mit einem Richtpreis<br />
von r<strong>und</strong> einem Drittel bis einem Viertel des Preises für die<br />
Wohnnutzfläche angesetzt werden.<br />
Die Berechnung dieser Flächenart ist für die Bewertung von<br />
Eigentumswohnungen <strong>und</strong> für die Ertragswertermittlung bei<br />
Mehrparteienwohnhäusern, in welchen Räume entweder freistehen oder<br />
durch die Liegenschaftseigentümer genutzt werden, während der Rest<br />
vermietet ist, von Bedeutung.<br />
Die Wohnnutzfläche kann mit Hilfe der Gr<strong>und</strong>risspläne ermittelt werden <strong>und</strong><br />
zwar werden die Wohnnutzflächen der einzelnen Räume zusammen gezählt.<br />
Wenn Kaufverträge von Eigentumswohnungen oder Mietverträge zur<br />
Verfügung stehen, so kann die Wohnnutzfläche meistens aus diesen<br />
entnommen werden.<br />
Ermittlung der Richtpreise<br />
Die Richtpreistabellen enthalten durchschnittliche Erfahrungswerte von<br />
Herstellungskosten für Objekte mit einer bestimmten Nutzung<br />
(Einfamilienwohnhaus, Eigentumswohnung, gewerblich <strong>und</strong> industriell<br />
genutzte Gebäude usw.), Bauweise (Reihen-, Gruppenbauweise,<br />
Einzelgebäude, ein- oder mehrgeschossige Bauweise), Bauart (Konstruktion<br />
<strong>und</strong> verwendete Baustoffe) sowie Ausstattung (einfache, gute, luxuriöse).<br />
Entscheidend für die Richtwerte ist auch die Region, in der sich die<br />
75
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Liegenschaft befindet. In Gebieten, wo die Gebäude mit erheblichen<br />
Eigenleistungen gebaut werden (z.B. in ländlichen Gemeinden), fallen die<br />
Richtpreise niedriger aus.<br />
Zu beachten ist, dass bei gewerblich <strong>und</strong> industriell genutzten Objekten die<br />
Umsatzsteuer nicht zu berücksichtigen ist, bei privat genutzten<br />
Liegenschaften muss sie jedoch in den ermittelten Wert einbezogen werden.<br />
Die Richtwerte werden in Euro pro m3 Bruttorauminhalt bzw. pro m2<br />
Wohn-/Sonstige Nutzfläche oder Bruttogr<strong>und</strong>rissfläche angegeben. Sind<br />
Gebäudeteile oder Geschosse sehr unterschiedlich ausgestattet, so sind die<br />
Herstellungskosten dafür getrennt unter Ansatz der zutreffenden Preise zu<br />
ermitteln.<br />
76
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
77
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Wertminderung wegen Alters<br />
Technische Lebensdauer<br />
Die technische Lebensdauer wird von der Qualität des Baumaterials<br />
bestimmt. Die Obergrenze der Gesamtlebensdauer hängt von der<br />
Haltbarkeitsgrenze der tragenden Bauteile ab.<br />
Ein Gebäude besteht aus Teilen, die nur einmal hergestellt werden (z.B.<br />
Außenwände, Decken, Treppen) <strong>und</strong> solchen, deren technische Lebensdauer<br />
geringer ist <strong>und</strong> die daher periodisch erneuert werden müssen (z.B.<br />
Dachrinnen, Rohrleitungen, Heizungsanlagen).<br />
Neben der Qualität des Baumaterials sind auch die durchgeführten<br />
Instandhaltungsarbeiten entscheidend, da bei deren Unterlassen die<br />
tragenden Teile ungehindert Witterungseinflüssen ausgesetzt sein können<br />
<strong>und</strong> daher erheblich schneller altern (z.B. schadhaftes Dach).<br />
Wirtschaftliche Nutzungsdauer<br />
Unter der wirtschaftlichen Nutzungsdauer versteht man die Zeitspanne, in<br />
der ein Gebäude zu den jeweils herrschenden wirtschaftlichen Bedingungen<br />
entsprechend seiner Zweckbestimmung allgemein wirtschaftlich nutzbar ist.<br />
Gründe für eine Verkürzung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer sind vor<br />
allem:<br />
• Modernen Bedürfnissen nicht entsprechender, unwirtschaftlicher<br />
Aufbau (z.B. Gr<strong>und</strong>riss, Geschosshöhe, Raumtiefe, Konstruktion<br />
usw.).<br />
• Zeitbedingte oder persönliche Baugestaltung, die modernen<br />
Anforderungen nicht entspricht.<br />
• Zurückbleiben hinter den allgemeinen Anforderungen an ges<strong>und</strong>e<br />
Wohn- <strong>und</strong> Arbeitsverhältnisse.<br />
• Technische <strong>und</strong> wirtschaftliche Entwicklung von Branchen (z.B.<br />
Tankstellen, Kinos).<br />
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer ist in der Regel kürzer als die technische<br />
Lebensdauer.<br />
78
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Gewöhnliche Lebensdauer<br />
Diese hängt im Wesentlichen von der Bauart (Konstruktion <strong>und</strong> verwendete<br />
Baustoffe), der Bauweise (Massivbau, Fertigteilbau) <strong>und</strong> Nutzung ab. Die<br />
gewöhnliche Lebensdauer berücksichtigt damit in angemessener Weise<br />
sowohl die technische Lebensdauer als auch die wirtschaftliche<br />
Nutzungsdauer.<br />
Der Berechnung der Alterswertminderungsquote können folgende<br />
Erfahrungswerte über die gewöhnliche Gebäudelebensdauer zugr<strong>und</strong>e gelegt<br />
werden:<br />
Gebäudeart Gewöhnliche<br />
Lebensdauer<br />
in Jahren<br />
Einfamilienhäuser<br />
Bauausführung<br />
<strong>und</strong> Wohngebäude in normaler 80<br />
Einfamilienhäuser<br />
Bauausführung<br />
<strong>und</strong> Wohngebäude in einfacher 60-80<br />
Fertighäuser auf Holzbasis 40-60<br />
Büro- <strong>und</strong> Verwaltungsgebäude 40-80<br />
Geschäfts- Kaufhäuser 40-60<br />
Supermärkte 20-40<br />
Hallen, Fabriksgebäude 30-50<br />
Betriebsgebäude (Industrie) 10-30<br />
Schuppen 20-30<br />
Verkürzung oder Verlängerung der gewöhnlichen Lebensdauer<br />
Zu einer Verkürzung der Lebensdauer führen nicht behebbare Baumängel<br />
(z.B. F<strong>und</strong>ierungsmängel) <strong>und</strong> - Schäden sowie Schäden, die nur mit<br />
unverhältnismäßig hohen Kosten behoben werden können.<br />
Eine Verlängerung der Restlebensdauer tritt dann ein, wenn das Gebäude in<br />
seinen wichtigsten Bauteilen wie Mauern Decken, Treppen, Dach erneuert<br />
oder verbessert worden ist. Bauliche Maßnahmen an nicht tragenden Teilen<br />
(z.B. Neugestaltung der Fassade) oder normaler Instandhaltungsaufwand<br />
führen zu keiner Verlängerung der Lebensdauer.<br />
79
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Die wirtschaftliche <strong>und</strong> technische Entwicklung kann dazu führen, dass sich<br />
ein Gebäude wirtschaftlich schneller abnutzt. als man aufgr<strong>und</strong> seines Alters<br />
annehmen würde. Die wirtschaftliche Überalterung tritt besonders bei alten<br />
Einfamilienwohnhäusern älteren Hotelgebäuden <strong>und</strong> Warenhäusern sowie<br />
Gewerbe- <strong>und</strong> Industrieobjekten, die den heutigen betriebswirtschaftlichen<br />
<strong>und</strong> technischen Anforderungen nicht mehr genügen, auf.<br />
Wichtig ist, dass sich die Verwendung des Gebäudes gegenüber der<br />
gewöhnlichen Lebensdauer für jeden Eigentümer verkürzt, d.h. dass auch<br />
bei einer anderweitigen Nutzung die volle wirtschaftliche Verwertbarkeit<br />
verloren geht.<br />
Bei den oben genannten Fällen ist es zweckmäßig die voraussichtlich noch<br />
verbleibende Restlebensdauer zu schätzen, sodass man zusammen mit den<br />
seit dem Baujahr vergangenen Jahren die gewöhnliche Gebäudelebensdauer<br />
erhält.<br />
Beispiel:<br />
Gewöhnliche Lebensdauer: 80 Jahre<br />
Alter des Gebäudes: 40 Jahre<br />
Wirtschaftliche Nutzbarkeit: nur noch 10 Jahre<br />
Die tatsächliche gewöhnliche Lebensdauer beträgt somit:<br />
Alter: 40 Jahre<br />
+ Restlebensdauer 10 Jahre<br />
Somit 50 Jahre<br />
Alterswertminderung von Ein-, Um- <strong>und</strong> Aufbauten<br />
Gr<strong>und</strong>sätzlich muss die Alterswertminderung für jedes Gebäude getrennt<br />
berechnet werden. Ein-, Um- <strong>und</strong> Aufbauten teilen allerdings das Schicksal<br />
des Hauptgebäudes. Für die Berechnung der Wertminderung wird das Alter<br />
jenes Teils (Altbau oder Neubau) zugr<strong>und</strong>e gelegt, der überwiegt. Nur wenn<br />
ein Erweiterungsbau nach Größe <strong>und</strong> Bauart eigenständig genutzt werden<br />
kann, wird die Wertminderung wegen Alters getrennt ermittelt.<br />
80
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Vertragliche Nutzungsdauer<br />
Bei Baurechten <strong>und</strong> Superädifikaten richtet sich die gewöhnliche<br />
Gebäudelebensdauer nach der Vertragslaufzeit.<br />
Berechnung der Alterswertminderung<br />
Die Wertminderung wegen Alters wird vom eventuell um die<br />
Wertminderung wegen Baumängel <strong>und</strong> Bauschäden gekürzten<br />
Herstellungswert berechnet. Damit soll die Wertminderung erfasst werden,<br />
die sich dadurch ergibt, dass das Gebäude altert <strong>und</strong> abgenutzt wird.<br />
Zur Ermittlung werden das derzeitige Alter des Gebäudes <strong>und</strong> die zu<br />
erwartende gewöhnliche Lebensdauer benötigt.<br />
Für die Alterswertminderung sind verschiedene Formen entwickelt worden,<br />
<strong>und</strong> zwar:<br />
Lineare Wertminderung wegen Alters<br />
Diese Alterswertminderungsform kommt im Allgemeinen in Betracht bei<br />
Gebäuden mit aufwendiger Innenausstattung (z.B. Einfamilienwohnhäuser),<br />
bei Fabrik- <strong>und</strong> Werkstättengebäuden, die einem verstärkten Verschleiß<br />
unterliegen <strong>und</strong> bei Gebäuden, die nachlässig oder gar nicht baulich instand<br />
gehalten werden.<br />
Die Formel zur Berechnung der Wertminderung in % lautet:<br />
(Gebäudelebensalter / gewöhnliche Lebensdauer) x 100<br />
Progressive Wertminderung wegen Alters (nach Ross)<br />
Im Gegensatz zur linearen Abschreibung weist diese Form eine leichte<br />
Progression auf. Sie kann bei Wohn- <strong>und</strong> Geschäftshäusern (Büro-,<br />
Verwaltungsgebäuden, Ladengeschäften, Warenhäusern usw.) mit einfacher<br />
bis normaler Ausstattung <strong>und</strong> guter baulicher Instandhaltung angewendet<br />
werden.<br />
81
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Die Formel zur Berechnung der Wertminderung in % lautet:<br />
⎡ ⎛<br />
⎢1<br />
⎜<br />
x<br />
⎢2<br />
⎜<br />
⎢⎣<br />
⎝<br />
2<br />
Gebäudelebensalter<br />
gewöhnlicheLebensdauer<br />
Parabolische Wertminderung wegen Alters<br />
2<br />
82<br />
+<br />
Gebäudelebensalter<br />
gewöhnlicheLebensdauer<br />
⎞⎤<br />
⎟⎥<br />
⎟ x100<br />
⎟⎥<br />
⎠⎥⎦<br />
Diese weist eine bedeutend stärkere Progression auf. Sie eignet sich für<br />
Gebäude mit geringwertiger Innenausstattung <strong>und</strong> mittlerer Beanspruchung<br />
(Lagergebäude, nicht stark beanspruchte Gebäude der Industrie,<br />
landwirtschaftliche Gebäude), die sich, gemessen an ihrem Alter in einem<br />
guten baulichen Zustand befinden<br />
Die Formel zur Berechnung der Wertminderung in % lautet:<br />
⎡⎛<br />
⎢⎜<br />
⎢⎜<br />
⎜<br />
⎢⎣<br />
⎝<br />
2<br />
Gebäudelebensalter<br />
gewöhnlicheLebensdauer<br />
2<br />
⎞⎤<br />
⎟⎥<br />
⎟ x100<br />
⎟⎥<br />
⎠⎥⎦<br />
Kurven der verschiedenen Wertminderungstabellen<br />
A Lineare Wertminderung wegen Alters<br />
B Progressive Wertminderung wegen Alters (nach Ross)<br />
C Parabolische Wertminderung wegen Alters
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
I<br />
Für die Berechnung der Alterswertminderung werden vor allem die lineare<br />
<strong>und</strong> die progressive Wertminderung herangezogen.<br />
Begrenzung der Alterswertminderung<br />
Bei älteren Gebäuden, die ihrem Alter entsprechend genutzt werden <strong>und</strong><br />
weder baufällig noch abbruchreif sind, werden in der Regel noch mindestens<br />
30 % des Herstellungswerts bei einem Verkauf erzielbar sein.<br />
Abschläge wegen besonderer wertbeeinflussender Umstände<br />
Der Gebäudesachwert ist eventuell um besondere wertbeeinflussende<br />
Umstände zu korrigieren.<br />
Ungünstige Lageverhältnisse<br />
Die Lage eines Gr<strong>und</strong>stücks wirkt sich zwar in erster Linie auf den<br />
Bodenwert aus, kann aber auch den Wert des Gebäudes beeinflussen; z.B.<br />
Einfamilienwohnhaus in unmittelbarer Nähe einer Fabrik.<br />
Beeinträchtigung durch Immissionen<br />
Besonders negativ können sich Verkehrs- <strong>und</strong> Industrieimmissionen wie<br />
Lärm, Rauch, Staub, Gerüche, Erschütterungen usw., auswirken.<br />
Beeinträchtigungen durch Lärm ergeben sich vor allem durch die Nähe zu<br />
Hauptverkehrsstraßen, Flugplätzen, größeren Bahnhöfen usw.<br />
Industriebetriebe führen des öfteren zu Belästigungen durch Rauch, Staub<br />
<strong>und</strong> Geruch. Belästigungen durch Erschütterungen treten in der Nähe von<br />
Presswerken <strong>und</strong> Steinbrüchen auf.<br />
Unorganischer Aufbau der Gebäude<br />
Dies kommt vor allem bei Fabriksliegenschaften vor.<br />
83
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Der unorganische Aufbau entsteht z.B. wenn ein Unternehmen expandiert<br />
<strong>und</strong> die notwendigen Erweiterungsbauten ohne gründliche Planung<br />
durchgeführt werden.<br />
Mit Hilfe des Lageplans kann geprüft werden, welche Wege die Werkstoffe<br />
bei ihrer Verarbeitung zurücklegen. Zur Bemessung des Abschlags kann der<br />
Prozentsatz herangezogen werden, um den die tatsächlichen<br />
Produktionskosten von den Produktionskosten eines Normalbetriebs<br />
abweichen.<br />
Verlorener Bauaufwand<br />
Diesem Abschlag liegt die Überlegung zugr<strong>und</strong>e, dass bei einem eventuellen<br />
Verkauf ein Teil der tatsächlichen Baukosten dadurch verloren geht, dass<br />
dem Käufer eines Gebäudes dieses nach seinem Sinn etwas anders gebaut<br />
hätte <strong>und</strong> somit das vom Verkäufer errichtete Hans den geschmacklichen<br />
<strong>und</strong> bautechnischen Vorstellungen des nachfolgenden Käufers nicht zur<br />
Gänze entspricht. Auch besonders luxuriöse <strong>und</strong> extrem moderne<br />
Bauausführungen werden von den Kaufern nicht voll honoriert.<br />
Der Abschlag wird vorn Gebäudesachwert, berichtigt um die Abschläge<br />
wegen besonderer Wert beeinflussender Umstände, berechnet. In vielen<br />
Fallen können etwa 10 % angesetzt werden.<br />
Bauwert der Außenanlagen<br />
Zu den Außenanlagen zählen Einfriedungen, Gartentore, Platzbefestigungen,<br />
Stützmauern, Schwimmbecken, Tennisplätze usw. Daneben gehören auch<br />
außerhalb des Gebäudes gelegene Versorgungs- <strong>und</strong> Abwasseranlagen dazu.<br />
Bei der Bewertung geht man vom Herstellungswert aus <strong>und</strong> berichtigt diesen<br />
um<br />
• die Wertminderung wegen baulicher Mängel <strong>und</strong> Schäden,<br />
• die Wertminderung wegen Alters<br />
• <strong>und</strong> Minderungen wegen besonderer Umstände.<br />
Bei kleineren Außenanlagen empfiehlt sich der Ansatz eines<br />
Pauschalbetrags.<br />
84
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Durchschnittlich betragen die Außenanlagen in Prozent der<br />
Gebäudeherstellungskosten bei<br />
• einfachen Anlagen 2 - 4 %<br />
• durchschnittlichen Anlagen 5 - 7 %<br />
• aufwändigen Anlagen 8 - 12 %<br />
Bei aufwändigen Anlagen ist zu prüfen, ob diese überhaupt werterhöhend<br />
sind <strong>und</strong> von einem Käufer honoriert werden.<br />
Der Sachwert einer bebauten Liegenschaft stimmt nicht in jedem Fall mit<br />
dem Verkehrswert überein. Für die Kaufpreise sind vor allem Angebot <strong>und</strong><br />
Nachfrage am Realitätenmarkt entscheidend. Außerdem hängt der<br />
Verkehrswert von der Art <strong>und</strong> Größe sowie der Marktgängigkeit der<br />
Liegenschaft ab.<br />
Abschläge zur Anpassung an den Verkehrswert<br />
Berücksichtigung der Marktlage<br />
Bei Ein- <strong>und</strong> Zweifamilienwohnhäusern mit einem Sachwert von derzeit bis<br />
zu € 230.000.- entsprechen die Sachwerte etwa denen der Kaufpreise. Liegt<br />
der Sachwert einer solchen Liegenschaft darüber, so empfiehlt sich ein<br />
Abschlag in Höhe von 10 bis 20 %. Dabei spielt eine Rolle, dass Liegenschaftskäufe<br />
in der Regel fremdfinanziert werden <strong>und</strong> die Finanzierung den<br />
jeweiligen Einkommensverhältnissen des Käufers angepasst werden muss.<br />
Bei Verkäufen von teuren Liegenschaften nimmt die Zahl der<br />
Kaufinteressenten stark ab, da der Kreis, der bereit ist, hohe Mittel für das<br />
Wohnen einzusetzen, eher dahin tendiert, sich ein Haus nach eigenen <strong>und</strong><br />
individuellen Vorstellungen neu zu bauen.<br />
Auch bei gewerblich <strong>und</strong> industriell genutzten Liegenschaften ist der<br />
Interessentenkreis oft eingeschränkt.<br />
Ungünstige Objektgröße<br />
Große Ein- <strong>und</strong> Zweifamilienwohnhäuser eventuell mit einem Schwimmbad<br />
85
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
im Gebäude, verursachen hohe Betriebs- <strong>und</strong> Instandhaltungskosten, die<br />
einen Interessenten vom möglichen Kauf abhalten können.<br />
Große, unbebaute Baugr<strong>und</strong>stücke, die nicht teilbar sind, erreichen nicht<br />
immer den ortsüblichen m2-Preis.<br />
Industrieliegenschaften, deren Gebäude im Verhältnis zu der<br />
Gr<strong>und</strong>stücksfläche überdimensioniert sind <strong>und</strong> keine Anbaumöglichkeit<br />
bieten, sowie betrieblich genutzte Gr<strong>und</strong>stücke, die zu klein oder übergroß<br />
sind, werden in der Regel unter dem Sachwert gehandelt.<br />
Starke Zweckgeb<strong>und</strong>enheit<br />
Dieser Abschlag kommt in der Regel nur bei gewerblich <strong>und</strong> industriell<br />
genutzten Liegenschaften vor. Besonders problematisch sind<br />
Industriebauten, die für einen bestimmten Zweck errichtet wurden <strong>und</strong> eine<br />
andere Verwendungsmöglichkeit ohne Vornahme größerer Umbauten<br />
ausschließen.<br />
Ungünstiger Standort<br />
Bei Wohnhäusern wirkt sich die Nähe zu stark befahrenen Straßen usw.<br />
sowie größere Entfernungen zu Versorgungseinrichtungen wertmindernd aus<br />
(z.B. Luxusvilla in einer abgelegenen ländlichen Gemeinde).<br />
Bei Industrieliegenschaften wirken sich vor allem eine fehlende Infrastruktur<br />
oder eventuelle Beschrankungen hinsichtlich Geruchs- <strong>und</strong><br />
Lärmbelästigungen durch die Nähe zu Wohngebieten negativ auf den<br />
Verkehrswert aus.<br />
Denkmalschutz<br />
Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz, so darf dieses nicht abgerissen<br />
werden. Darüber hinaus dürfen keine baulichen Veränderungen<br />
vorgenommen werden, die den denkmalgeschützten Charakter<br />
beeinträchtigen würden. Der Eigentümer ist also gehindert, den Gr<strong>und</strong> <strong>und</strong><br />
Boden anderweitig auszunutzen, sodass allenfalls ein Abschlag bis zu 15 %<br />
gerechtfertigt erscheint.<br />
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<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
2.3.5 Ermittlung des Verkehrswerts bebauter<br />
Liegenschaften im Ertragswertverfahren<br />
Der Liegenschaftswert setzt sich im Ertragswertverfahren aus folgenden<br />
drei Teilen zusammen:<br />
• Bodenwert<br />
• Wert des/der Gebäude(s) (Gebäudeertragswert)<br />
• Wert der Außenanlagen (meistens im Gebäudeertragswert<br />
berücksichtigt)<br />
Bodenwert<br />
Der Bodenwert wird üblicherweise mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens<br />
ermittelt. Eventuell ist der Abschlag für Minderausnutzung zu<br />
berücksichtigen.<br />
Wert des Gebäudes<br />
Der Algorithmus zur Ermittlung des Gebäudewertes folgt dem eingangs<br />
beschriebenen Ablaufschema<br />
Rohertrag<br />
Der Rohertrag kann aus Mietaufstellungen <strong>und</strong> Mietzinsabrechnungen<br />
entnommen werden.<br />
Neben der eigentlichen Miete oder Pacht sind im Rohertrag auch sonstige<br />
Kosten, wie Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungsbeiträge,<br />
enthalten, die für den Vermieter nur Durchlaufcharakter haben <strong>und</strong> vom<br />
Mieter zu tragen sind. Es ist jedoch zu prüfen, ob diese Kosten auch wirklich<br />
im Rohertrag enthalten sind, oder ob diese direkt vom Mieter oder Pächter<br />
getragen werden. In einem solchen Fall dürfen diese Kosten beim Abzug der<br />
Bewirtschaftungskosten nicht mehr berücksichtigt werden. Es ist darauf zu<br />
achten, dass die eigentlichen Miet- oder Pachterträge auf Dauer nachhaltig<br />
erzielt werden können, d.h. die Mieten müssen dem ortsüblichen Niveau<br />
entsprechen. Anhaltspunkte können dabei Mietenspiegel geben. Auskünfte<br />
kann man auch bei Realitätenmaklern <strong>und</strong> -büros einholen.<br />
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<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Für leer stehende <strong>und</strong> eigen genutzte Räume ist ebenfalls eine Miete<br />
anzusetzen. Werden für Räumlichkeiten keine oder nur geringe Mieten (z.B.<br />
bei Verwandten, Arbeitnehmern) verrechnet, so sind diese zu korrigieren.<br />
Bei überhöhten Mieten (z.B. Gastarbeiterwohnstätten) darf nur das<br />
ortsübliche Niveau berücksichtigt werden.<br />
Bewirtschaftungskosten<br />
Zu den Bewirtschaftungskosten zählen:<br />
• Abschreibung der baulichen Anlagen<br />
• Verwaltungskosten<br />
• Betriebskosten<br />
• Instandhaltungskosten<br />
• Mietausfallwagnis<br />
Abschreibung der baulichen Anlagen<br />
Die Abschreibung entfällt beim Ertragswertverfahren als Unkostenfaktor, da<br />
sie im Vervielfältiger berücksichtigt wird (als Erneuerungsrucklage).<br />
Verwaltungskosten<br />
In den Verwaltungskosten sind die Kosten für Personal <strong>und</strong> Einrichtungen<br />
enthalten, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung <strong>und</strong> Bewirtschaftung der<br />
Liegenschaft notwendig sind. Diese Kosten können auch in den<br />
Betriebskosten enthalten sein.<br />
Zu den bei der Verwaltung anfallenden Leistungen zählen:<br />
• Vermietung<br />
• Mietbuchhaltung, Überwachung des Mieteingangs, Mahnwesen<br />
• Abrechnung von Nebenkosten, Betriebskosten, Steuern <strong>und</strong> Abgaben<br />
• Mietanpassung <strong>und</strong> - Änderung<br />
• Planung, Beauftragung Überwachung <strong>und</strong> Abrechnung von<br />
Instandhaltungs-, Wartungs- <strong>und</strong> Pflegearbeiten<br />
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A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
• Rechnungsprüfung and Zahlungsverkehr<br />
• Erstellung des Jahresabschlusses<br />
• Bearbeitung von Versicherungsfällen<br />
• Organisation <strong>und</strong> Personalangelegenheiten<br />
Die Verwaltungskosten betragen durchschnittlich 3 - 8 % des Rohertrags;<br />
bei nur einem oder wenigen gewerblichen Großmietern kann dieser Satz auf<br />
1 - 2 % des Rohertrags sinken.<br />
Betriebskosten<br />
Die Betriebskosten sind jene Kosten, die durch den laufenden Gebrauch der<br />
Liegenschaft entstehen and vom Benutzer zu tragen sind.<br />
Hierzu zählen die Kosten für:<br />
• Wasserversorgung<br />
• Abwasserbeseitigung<br />
• Rauchfangkehrung<br />
• Müllabfuhr<br />
• Allgemeinbeleuchtung (Stiegenhaus)<br />
• Versicherung gegen Brandschaden, Haftpflicht usw.<br />
• Hausbesorger<br />
• Hausreinigung<br />
• Aufzug <strong>und</strong> technische Einrichtungen<br />
• Beheizung, Belüftung, Klimatisierung<br />
• Pflege der Außenanlagen<br />
• Warmwasserversorgung<br />
• Schädlingsbekämpfung<br />
Es ist darauf zu achten, dass nur jene Betriebskosten angesetzt werden, die<br />
aus dem Rohertrag gedeckt werden. Betriebskosten die direkt vom Mieter<br />
oder Pächter getragen werden, sind nicht zu berücksichtigen.<br />
Instandhaltungskosten<br />
Die Instandhaltungskosten sind Kosten, die durch Hintanhaltung oder<br />
Beseitigung von baulichen Schäden aus Abnutzung, Alterung <strong>und</strong><br />
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A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Witterungseinflüssen entstehen. Sie dienen somit zur Aufrechterhaltung des<br />
bestimmungsmäßigen Gebrauchs der Gebäude während der Nutzungsdauer.<br />
Die Instandhaltungskosten werden üblicherweise vom Eigentümer getragen.<br />
Zu beachten ist, dass nicht die tatsächlichen Kosten des maßgebenden<br />
Jahres berücksichtigt werden, da besonders hohe oder niedrige Kosten den<br />
Wert in einem ungerechtfertigten Ausmaß beeinflussen würden. Auch ein<br />
Kostendurchschnitt der letzten Jahre ist in der Regel nicht brauchbar.<br />
Die jährlichen Instandhaltungskosten werden daher in % der<br />
Herstellungskosten am Bewertungsstichtag berechnet. Je nach Art der<br />
Bauausführung <strong>und</strong> des -zustands betragen die Instandhaltungssätze:<br />
Wohnhäuser: 0,5 bis 1,5 % der Herstellungskosten<br />
Geschäftshäuser: 0,5 bis 2 % der Herstellungskosten<br />
sehr alte, vielfach bereits unter Denkmalschutz stehende Objekte:<br />
durchschnittlich 4 % der Herstellungskosten<br />
Mietausfallwagnis<br />
Das Mietausfallwagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung, die durch<br />
uneinbringliche Miet- <strong>und</strong> Pachtruckstände oder Leerstehen zwischen zwei<br />
Mietverträgen entsteht. Es dient auch zur Deckung der Kosten einer<br />
Rechtsverfolgung auf Zahlung, Kündigung eines Mietverhältnisses oder<br />
Räumung. Bei gewerblich genutzten Räumen ist das Risiko größer, da diese<br />
oft schwieriger zu vermieten sind.<br />
Das Mietausfallwagnis wird mit einem Prozentsatz des Rohertrags<br />
berechnet. Die Sätze betragen bei:<br />
Wohnobjekten: 2 %<br />
Büros <strong>und</strong> Praxen: 2,5 %<br />
gewerblich genutzten Objekten: 2,5 bis 4 %<br />
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<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Verzinsung des Bodenwerts<br />
Berechnung<br />
Der Gr<strong>und</strong>stücksreinertrag (Jahresrohertrag minus Bewirtschaftungskosten)<br />
ist in einen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts <strong>und</strong> in einen<br />
Gebäudeertragsanteil zu teilen.<br />
Der Gr<strong>und</strong> <strong>und</strong> Boden ist zeitlich unbegrenzt, d.h. ewig nutzbar, sodass sich<br />
der Verzinsungsbetrag als Jahreswert einer ewigen Rente errechnet.<br />
Die Formel lautet:<br />
Verzinsung des Bodenwerts = ( Bodenwert x Kapitalisierungszinssatz) / 100<br />
Der Verzinsungsbetrag des Bodenwerts hat für die Berechnung des<br />
Bodenwerts selbst keine Bedeutung <strong>und</strong> dient lediglich der Ermittlung des<br />
auf die baulichen Anlagen entfallenden Reinertragsanteils.<br />
Maßgebender Zinssatz<br />
Es wird gr<strong>und</strong>satz1ich derselbe Zinssatz herangezogen, wie bei der<br />
Kapitalisierung des Gebäudeertragsanteils, da die Kapitalverzinsung des<br />
Gr<strong>und</strong> <strong>und</strong> Bodens ebenso wie die des Gebäudes von der Nutzung des<br />
Gr<strong>und</strong>stücks abhängt. Der Gr<strong>und</strong> <strong>und</strong> Boden teilt das Schicksal des<br />
Gebäudes, solange dieses steht.<br />
Übergroße Gr<strong>und</strong>stücksflächen<br />
Wenn eine Liegenschaft Gr<strong>und</strong>stücksflächen aufweist, die zur<br />
wirtschaftlichen Nutzung der baulichen Anlagen nicht unbedingt<br />
erforderlich sind <strong>und</strong> selbständig verwertet werden könnten, so sind diese<br />
Flächen für die Verzinsung des Bodenwerts nicht heranzuziehen Solche<br />
Flächen sind z.B. Gr<strong>und</strong>stücksreserven für die Erweiterung von Gewerbe-<br />
<strong>und</strong> Industrieliegenschaften.<br />
Es ist allerdings darauf zu achten, dass für die Ermittlung des Bodenwerts im<br />
Rahmen des stets die gesamte Liegenschaftsfläche (inklusive<br />
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A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Gr<strong>und</strong>stücksreserven) anzusetzen ist, auch wenn für die Verzinsung des<br />
Bodenwerts nur eine Teilfläche berücksichtigt wird.<br />
Vervielfältiger<br />
Ermittlung des Vervielfältigers<br />
Der Reinertrag der baulichen Anlagen stellt einen Jahresbetrag einer<br />
Zeitrente dar. Der Gebäudeertragswert wird als Barwert einer jährlich<br />
nachschüssig zu zahlenden Rente errechnet. Dabei wird unterstellt, dass der<br />
auf die baulichen Anlagen entfallende Reinertrag während der<br />
Restnutzungsdauer unverändert bleibt.<br />
Mieten werden im Aligemeinen monatlich im Voraus bezahlt, sodass man<br />
annehmen könnte, dass für die Ermittlung des Gebäudeertragswerts der<br />
Barwert einer monatlich vorschüssig zahlbaren Zeitrente heranzuziehen<br />
wäre. Dabei ist aber zu bedenken, dass nicht der monatlich vereinnahmte<br />
Rohertrag identisch mit einer Rentenrate ist, sondern der sich ergebende<br />
Reinertrag einer Jahresabschlussrechnung. Somit ist es durchaus<br />
sachgerecht, den jährlichen Reinertrag mit der Rate einer jährlich<br />
nachschüssig zu zahlenden Zeitrente gleichzusetzen.<br />
Im Reinertrag der baulichen Anlagen sollen sowohl der jährliche<br />
Abschreibungsbetrag ( = Erneuerungsrücklage) für den Gebäudezeitwert als<br />
auch die Verzinsung des Gebäudezeitwerts Deckung finden. Die verzinst<br />
anzulegende Erneuerungsrücklage ist so zu bemessen, dass zu jedem<br />
Bewertungsstichtag der jeweilige Bauwert des Gebäudes bis zum Ende der<br />
Nutzungsdauer angespart werden kann. Zu Beginn der Restnutzungsdauer ist<br />
der Betrag für die Erneuerungsrücklage noch gering, da aufgr<strong>und</strong> des noch<br />
großen Gebäudezeitwerts der Reinertrag noch fast in voller Höhe für die<br />
Verzinsung benötigt wird. Mit fortschreitendem Alter des Gebäudes wird<br />
durch die Abnutzung der Zeitwert <strong>und</strong> damit auch der Verzinsungsbetrag<br />
geringer. Die jährlichen Rücklagenbeträge werden dagegen mit<br />
abnehmender Restnutzungsdauer des Gebäudes größer. Der Reinertrag der<br />
baulichen Anlagen verlagert sich somit allmählich von den<br />
Verzinsungsbeträgen des Gebäudekapitals auf die Rücklagenbeträge für den<br />
anzusammelnden Gebäudezeitwert.<br />
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A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Der zu verwendende Vervielfältiger richtet sich nach<br />
• dem Kapitalisierungszinssatz <strong>und</strong><br />
• der Restnutzungsdauer des Gebäudes<br />
Es ist zu beachten, dass nur die Restnutzungsdauer <strong>und</strong> nicht die<br />
Gesamtnutzungsdauer den Vervielfältiger beeinflusst.<br />
Die Formel für den Vervielfältiger lautet:<br />
V<br />
=<br />
q<br />
n<br />
q<br />
n<br />
−1<br />
x(<br />
q −1)<br />
Kapitalisierungszinssatz<br />
Allgemeines<br />
Die Höhe des Kapitalisierungszinssatzes ist für die Berechnung des<br />
Gebäudeertragswerts von besonderer Bedeutung. Nach den Regeln der<br />
Rentenrechnung ergibt sich, je niedriger die Verzinsung desto höher der<br />
Vervielfältiger <strong>und</strong> damit der Wert des Gebäudes <strong>und</strong> je höher die<br />
Verzinsung, desto niedriger der Vervielfältiger <strong>und</strong> damit der Wert des<br />
Gebäudes. Mit abnehmender Restnutzungsdauer nimmt allerdings die<br />
Auswirkung der Höhe des Zinssatzes ab.<br />
Ein Kriterium für die Wahl des Kapitalisierungszinssatzes ist das Risiko,<br />
welchem der Ertrag aus dem Realbesitz unterworfen ist.<br />
Einfamilienwohnhäuser sowie land- <strong>und</strong> forstwirtschaftliche Liegenschaften<br />
unterliegen einem geringeren Risiko als gewerbliche oder industriell<br />
genutzte Objekte.<br />
Wie im Bankgeschäft gilt der Gr<strong>und</strong>satz:<br />
Geringes Risiko: kleine Verzinsung<br />
Großes Risiko: hohe Verzinsung<br />
Im Allgemeinen wird man mit folgenden Zinssätzen zu zutreffenden<br />
Liegenschaftswerten kommen:<br />
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A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Einfamilienwohnhäuser: 2,5 – 3,5 %<br />
Zweifamilienwohnhäuser: 3,5 – 4 %<br />
Mietwohnhäuser: 2,5 – 4 %<br />
Wohn – <strong>und</strong> Geschäftshäuser: 5 – 5,5 %<br />
Büro – <strong>und</strong> Geschäftshäuser: 5,5 – 6 %<br />
Kaufhäuser, Einkaufszentren, SB-Märkte 6 – 6,5 %<br />
Industriegr<strong>und</strong>stücke 6 – 7 %<br />
Touristische Liegenschaften 8 – 12 %<br />
Land- <strong>und</strong> forstwirtschaftliche Liegenschaften 2,5 – 3,5 %<br />
Die angegebenen Werte differieren noch wesentlich nach ihrer Lage, wobei<br />
es bei sehr guten Lagen (Wiener Innenstadt) zu Reduktionen <strong>und</strong> bei sehr<br />
schlechten Lagen (Peripherie) zu Aufschlägen kommt.<br />
So empfiehlt der Hauptverband der Sachverständigen:<br />
Liegenschaftsart Lage:<br />
hochwertig<br />
Lage: sehr<br />
gut<br />
94<br />
Lage: gut Lage: mäßig<br />
Wohnhäuser 2,5 – 4 % 2,5 – 4,5 % 3,0 – 5,0 % 3,5 – 5,5 %<br />
Bürohäuser 3,5 – 5,5 % 4,0 – 6,0 % 4,5 – 6,5 % 5,0 – 7,0 %<br />
Geschäftshäuser 4,0 – 6,0 % 4,5 – 6,5 % 5,0 – 7,0 % 5,5 – 7,5 %<br />
EKZ,<br />
Supermarkt<br />
4,5 – 7,5 % 5,0 – 8,0 % 5,5 – 8,5 % 6,0 – 9,0 %<br />
Gewerbe 5,5 – 8,5 % 6,0 – 9,0 % 6,5 – 9,5 % 7,0 – 10,0 %<br />
Industrie 5,5 – 9,5 % 6,0 – 10,0 % 6,5 – 10,5 % 7,0 – 11,0 %<br />
Land- <strong>und</strong> 2,5 – 3,5 % 2,5 – 3,5 % 2,5 – 3,5 % 2,5 – 3,5 %<br />
Forstwirtschft<br />
http://www.meingr<strong>und</strong>stueck.at/
A. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
<strong>Gr<strong>und</strong>stücksmärkte</strong> <strong>und</strong> <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
L I T E R A T U R<br />
Kranewitter, Heimo (2002); Liegenschaftsbewertung, 4.Auflage; Wien<br />
Heuer, Jürgen (1985); Lehrbuch der Wohnungswirtschaft; 2. Auflage;<br />
Frankfurt am Main<br />
Holzner, Peter <strong>und</strong> Renner, Ulrich; (2005); Ross-Brachmann: Ermittlung<br />
des Verkehrswertes von Gr<strong>und</strong>stücken <strong>und</strong> des Wertes baulicher Anlagen;<br />
29. Auflage; Isernhagen<br />
Bienert, Sven <strong>und</strong> Funk, Margret (Hrsg.) (2007); <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Österreich; Edition ÖVI Immobilienakademie, Wien<br />
95