Classic Value - Hesse Newman

Pressespiegel
Geschlossene Immobilienfonds:
„Wohlfühlen heißt bleiben“
Hesse-Neman-Capital-Vorstand Marc Drießen über die Deutsche Bahn als Mieter,
die Abstinenz bei Projektentwicklungen und seine Konzepte für 2011.
DAS INVESTMENT.com: Ihr erster Classic-Value-Fonds investiert
in die Deutsche-Bahn-Zentrale in Frankfurt. Wie sind Sie an
das Objekt gekommen?
Marc Drießen: Wie bei vielen Investitionen ging es auch hier
über ein Beziehungsnetzwerk. Die Herausforderung lag dabei
nicht darin, die Immobilie als zu kaufendes Objekt am Markt zu
finden, sondern Mietverträge, Finanzierung und Kaufpreis so zu
verhandeln, dass ein gutes Produkt für die Anleger daraus werden
konnte. Allein die von uns gesicherte Fremdfinanzierung
ermöglicht über die Fondslaufzeit einen Mehrertrag von rund
10 Prozent bezogen auf das Eigenkapital gegenüber heutigen
Finanzierungen.
DAS INVESTMENT.com: Ein großes Objekt, ein großer Mieter -
man erinnert sich noch gut an die Telekom-Immobilien-Welle bei
geschlossenen Fonds. Wie sicher ist, dass die Deutsche Bahn
auch am Ende der Fondslaufzeit noch Mieter ist?
Marc Drießen: Mit den Telekom-Immobilien hat diese Immobilie
nichts gemein. Denn bei der Telekom war es meist so, dass der
Einkaufsfaktor zwar optisch günstig war, die Miete der Immobilie
jedoch regelmäßig deutlich oberhalb der Marktmiete lag.
Ferner waren die Immobilien häufig an Standorten, wo es außer
der Telekom kaum weitere potenzielle Mieter gab. Bei unserem
Fonds ist das Gegenteil der Fall. Unser Mieter ist mit dem
Standort eng verknüpft und verfolgt hier langfristige Perspektiven.
Zudem ist Frankfurt ein Top-Immobilienstandort, die zukunftsfähigste
Stadt Deutschlands und die Nummer eins im
Berenberg-HWWI-Städteranking. Hier sitzen über 56.000
verschiedene Unternehmen und damit über 56.000 verschiedene
potenzielle Mieter für den Fall, dass die Bahn, was
unwahrscheinlich ist, den Mietvertrag in zehn Jahren nicht
verlängern will.
DAS INVESTMENT.com: Welche Pläne verfolgt die Bahn denn
in Frankfurt?
Marc Drießen: Für die Deutsche Bahn AG ist Frankfurt nach
Berlin wichtigster Standort. Und das Entscheidende: Derzeit
hat die Bahn 14.000 Mitarbeiter an über 30 Adressen in Frankfurt.
Im Rahmen eines Effizienzprogramms werden diese auf
drei konzentriert: Der Silver Tower der als ehemaliges Dresdner
Bank-Gebäude bekannt ist, die Gallus-Anlage in der Nähe
des Hauptbahnhofs und das Fondsobjekt in der Stephensonstraße
1 werden zukünftig die drei Standorte des Konzerns
am Main sein.
DAS INVESTMENT.com: Gibt es dazu definitive Äußerungen?
Marc Drießen: Ja. Auf einer unserer Vortragsveranstaltungen
Ende November hat der Bahnchef Dr. Rüdiger Grube genau
diese Konzentrationsstrategie dargestellt und vor allem die Verbundenheit
der Bahn mit unserem Objekt unterstrichen. Die
Bahn fühlt sich wohl in dem Gebäude. Und Wohlfühlen heißt
lange bleiben – und damit gesicherte Mieteinnahmen. Dies dürfte
nicht zuletzt daran liegen, dass die Deutsche Bahn AG an
allen anderen Standorten in der Frankfurter Innenstadt mehr als
ein Drittel höhere Mietkosten hat als im Fondsobjekt. Die Immobilie
ist substanziell unterhalb des Marktniveaus vermietet.
DAS INVESTMENT: Was meinen Sie - wird der Rummel um
Stuttgart 21 der Deutschen Bahn nachhaltig schaden?
Marc Drießen: Das ist eher unwahrscheinlich. Bei Stuttgart 21
ging es ja nicht allein um das Bahn-Projekt als solches, das hat
jetzt auch der Schlichterspruch gezeigt. Das Ganze hatte vor
allem doch eine politische Dimension. Stuttgart 21 wurde von
den Parteien genutzt, um kurz vor der Landtagswahl Wähler zu
gewinnen. Und durch die Geschehnisse an den ersten Protesttagen
hat der Widerstand eine Dynamik gewonnen, die nicht
am Projekt an sich lag. Der Umgang mit dem Protest hat mehr
Menschen wütend und zu Anhängern der Gegenbewegung
gemacht, als das Projekt selber. Die Bahn ist Deutschlands
wichtigstes Logistikunternehmen. Bei 2 Milliarden Personenbeförderungen
jährlich wird deutlich, dass sich in Deutschland
ohne die Bahn wenig bewegt. In meiner Wahrnehmung hat sich
die Bahn in den letzten 10 Jahren erheblich weiterentwickelt
und die Qualität ist besser als das Image. Für mich gibt es in
Sachen Umweltfreundlichkeit, Pünktlichkeit und Komfort keine
Alternative auf Strecken bis 400 km.
DAS INVESTMENT.com: Zurück zur Immobilie. Der Wettbewerb
um sogenannte Core-Objekte ist nach Einschätzung der Marktbeobachter
groß. Sehen Sie für Ihr Emissionshaus - und auch
für den gesamten Markt der geschlossenen Fonds - Schwierigkeiten,
weitere ähnliche Objekte wie das Frankfurter Gebäude
der DB an den Markt zu bringen?
Marc Drießen: Das sehe ich nicht so. Richtig ist, dass aktuelle
Transaktionen meistens Core-Objekte betreffen. Allerdings sind
viele Wettbewerber im Ankauf weggefallen. Offene Fonds finden
wir derzeit eher auf der Verkäuferseite, und auch die Nachfrage
ausländischer Investoren ist lange noch nicht auf Vorkrisenniveau.
Wir planen für das nächste Jahr derzeit mindestens drei
Quelle: Quelle: Das Investment online, 6.12.2010 >>