Download als PDF - Berliner MieterGemeinschaft eV
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RECHT UND RECHTSPRECHUNG<br />
Fristlose und ordentliche<br />
Kündigung wegen Zahlungsverzugs<br />
Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis<br />
nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1<br />
Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB wegen<br />
Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und<br />
hilfsweise auch fristgemäß, lässt der nachträgliche<br />
Ausgleich der Rückstände innerhalb<br />
der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die<br />
fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht<br />
dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße<br />
Kündigung.<br />
Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der<br />
Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen<br />
Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt<br />
hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) zu<br />
berücksichtigen.<br />
BGH, Urteil vom 16.02.2005<br />
– VIII ZR 6/04 –<br />
Vermieterin und Mieterin stritten um die<br />
Wirksamkeit einer außerordentlichen fristlosen<br />
Kündigung sowie einer hilfsweise erklärten<br />
ordentlichen (fristgemäßen) Kündigung wegen<br />
Zahlungsverzugs der Mieterin mit mehr <strong>als</strong><br />
zwei Monatsmieten. Mit der im Anschluss an<br />
die Kündigung erhobenen Räumungsklage<br />
verlangte die Vermieterin die Herausgabe der<br />
Wohnung. Das Sozialamt hatte nach Zugang<br />
der außerordentlichen (und hilfsweise ordentlichen)<br />
Kündigung den gesamten Mietrückstand<br />
ausgeglichen. Daraufhin hatte die<br />
Vermieterin beantragt, die Mieterin zur Herausgabe<br />
der Wohnung im Anschluss an den<br />
Ablauf der Kündigungsfrist zu verurteilen.<br />
Das Amtsgericht Schöneberg und das<br />
Landgericht Berlin haben die Klage unter<br />
Hinweis auf den rechtzeitigen Ausgleich der<br />
rückständigen Mieten innerhalb der Schonfrist<br />
des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB abgewiesen. Für<br />
die fristlose Kündigung ergab sich aus dieser<br />
Vorschrift zwingend, dass diese (rückwirkend)<br />
unwirksam geworden war. Das Landgericht<br />
vertrat in seiner Urteilsbegründung die Ansicht,<br />
die Mieterin könne sich auch hinsichtlich der<br />
ordentlichen Kündigung auf diese Zahlung<br />
berufen. Es wäre rechtsmissbräuchlich, wenn<br />
die Mieterin trotz der Zahlung innerhalb der<br />
Schonfrist nicht gegenüber einer fristgemäßen<br />
Kündigung (wegen erheblicher Vertragsverletzungen)<br />
geschützt sei. Die Regelung des<br />
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB solle dem Mieter nicht<br />
nur eine im Verhältnis zur fristlosen Kündigung<br />
längere Kündigungsfrist geben, sondern bei<br />
vollständigem Ausgleich der Mietzinsrückstände<br />
eine Beendigung des Mietverhältnisses<br />
insgesamt verhindern.<br />
Gegen dieses Urteil hat die Vermieterin<br />
Revision beim Bundesgerichtshof eingelegt.<br />
Der Bundesgerichtshof hob das Urteil auf und<br />
verwies die Sache zur Entscheidung zurück an<br />
das Landgericht Berlin. Zur Begründung wies<br />
der Bundesgerichtshof darauf hin, dass –<br />
entgegen der Rechtsauffassung des Landgerichts<br />
Berlin – die nachträgliche Zahlung<br />
sämtlicher Mietrückstände innerhalb der<br />
Schonfrist nicht automatisch zu einer Unwirksamkeit<br />
der auf diese Zahlungsrückstände<br />
gestützten fristgemäßen Kündigung führe.<br />
Habe ein Vermieter dem Mieter wegen<br />
Zahlungsverzugs sowohl fristlos gemäß<br />
§§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3<br />
Nr. 1 BGB <strong>als</strong> auch hilfsweise wegen erheblicher<br />
Vertragsverletzungen gemäß § 573 Abs. 2<br />
Nr. 1 BGB ordentlich gekündigt, so sei in<br />
Rechtsprechung und Literatur bislang streitig<br />
gewesen, ob der Ausgleich der Mietrückstände<br />
auch der Wirksamkeit einer hilfsweise erklärten<br />
ordentlichen Kündigung entgegenstehe. Diese<br />
Frage sei jedoch auf Grund der historischen<br />
Entwicklung der Vorschrift und dem Sinn und<br />
Zweck der Regelung zu verneinen.<br />
Nach dem ausdrücklichen Wortlaut der<br />
Vorschrift des § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB wird<br />
lediglich die außerordentliche Kündigung aus<br />
wichtigem Grund rückwirkend unwirksam,<br />
wenn der Mieter den Vermieter innerhalb der<br />
Schonfrist vollständig befriedigt. Eine entsprechende<br />
Regelung oder Verweisung auf die<br />
Bestimmungen über die ordentliche Kündigung<br />
ist im Gesetzeswortlaut nicht enthalten.<br />
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs spricht<br />
bereits die Entstehungsgeschichte des<br />
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gegen eine über den<br />
Wortlaut hinausgehende Auslegung. Die so<br />
genannte Schonfrist-Klausel habe bereits zu<br />
einem Zeitpunkt bestanden, zu dem die ordentliche<br />
Kündigung des Vermieters an keine<br />
Kündigungsgründe gebunden gewesen sei.<br />
Erst im Anschluss an das erste Wohnraumkündigungsschutzgesetz<br />
vom 25.11.1971<br />
habe der Gesetzgeber die ordentliche<br />
Kündigung des Vermieters an bestimmte<br />
Voraussetzungen geknüpft, darunter auch die<br />
nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung<br />
vertraglicher Pflichten durch den Mieter.<br />
Zielsetzung dieser Regelung sei es gewesen,<br />
den Mieter auch gegen eine ordentliche<br />
fristgemäße Kündigung durch den Vermieter in<br />
gewissem Rahmen zu schützen, nicht dagegen<br />
eine Angleichung an die Vorschriften über die<br />
fristlose Kündigung zu erreichen. Im Übrigen<br />
habe es in der Vergangenheit mehrere Rechtsentscheide<br />
gegeben, die die Wirksamkeit einer<br />
ordentlichen Kündigung trotz Zahlung des<br />
Mieters innerhalb der Schonfrist bestätigt<br />
hätten. Diese Entscheidungen seien dem<br />
Gesetzgeber auch bekannt gewesen. Angesichts<br />
der inhaltlich unveränderten Neufassung<br />
im Zusammenhang mit der Mietrechtsreform<br />
zum 01.09.2001 könne daher nicht von einem<br />
erneuten gesetzgeberischen Versehen ausgegangen<br />
werden.<br />
Der Bundesgerichtshof vertrat die Ansicht,<br />
auch die systematische Stellung des<br />
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB spreche gegen eine<br />
erweiterte Auslegung. Sie enthalte eine<br />
Ausnahme zu dem in § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB<br />
geregelten Grundsatz, dass eine auf den<br />
Zahlungsrückstand des Mieters gestützte<br />
fristlose Kündigung wirksam sei.<br />
Schließlich ergebe sich auch bei einer Betrachtung<br />
nach dem Sinn und Zweck der<br />
gesetzlichen Regelung keine andere Wertung.<br />
Die Schonfristzahlung des § 569 Abs. 3 Nr. 2<br />
BGB diene der im allgemeinen Interesse<br />
liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit.<br />
Diese Gefahr bestehe bei einer ordentlichen, an<br />
die Kosten des § 573 c Abs. 1 BGB gebundenen,<br />
Kündigung in geringerem Maß. Dem Mieter<br />
verbleibe bei einer fristgemäßen Kündigung ein<br />
wesentlich längerer Zeitraum für die Suche von<br />
angemessenen Ersatzwohnraum.<br />
Darüber hinaus bestünden zwischen den<br />
Tatbestandsvoraussetzungen einer fristlosen<br />
Kündigung und einer ordentlichen Kündigung<br />
gewisse Unterschiede. Während der Mieter bei<br />
der fristlosen Kündigung für seine zum<br />
Zahlungsverzug führende finanzielle Leistungsfähigkeit<br />
immer einzustehen habe, sei<br />
eine ordentliche Kündigung nur bei verschuldetem<br />
Zahlungsverzug begründet. Der<br />
Mieter könne sich somit im Rahmen einer<br />
ordentlichen Kündigung beispielsweise auf<br />
unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe<br />
berufen. Darüber hinaus könne im Rahmen des<br />
Verschuldens die nachträgliche Zahlung des<br />
Mieters zu seinen Gunsten berücksichtigt<br />
werden, weil sie ein etwaiges Fehlverhalten<br />
(soll heißen einem schuldhaften Zahlungsrückstand)<br />
in einem milderen Licht erscheinen<br />
lasse.<br />
28 ME 310/2005