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RECHT UND RECHTSPRECHUNG Fristlose und ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) zu berücksichtigen. BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04 – Vermieterin und Mieterin stritten um die Wirksamkeit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung sowie einer hilfsweise erklärten ordentlichen (fristgemäßen) Kündigung wegen Zahlungsverzugs der Mieterin mit mehr als zwei Monatsmieten. Mit der im Anschluss an die Kündigung erhobenen Räumungsklage verlangte die Vermieterin die Herausgabe der Wohnung. Das Sozialamt hatte nach Zugang der außerordentlichen (und hilfsweise ordentlichen) Kündigung den gesamten Mietrückstand ausgeglichen. Daraufhin hatte die Vermieterin beantragt, die Mieterin zur Herausgabe der Wohnung im Anschluss an den Ablauf der Kündigungsfrist zu verurteilen. Das Amtsgericht Schöneberg und das Landgericht Berlin haben die Klage unter Hinweis auf den rechtzeitigen Ausgleich der rückständigen Mieten innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB abgewiesen. Für die fristlose Kündigung ergab sich aus dieser Vorschrift zwingend, dass diese (rückwirkend) unwirksam geworden war. Das Landgericht vertrat in seiner Urteilsbegründung die Ansicht, die Mieterin könne sich auch hinsichtlich der ordentlichen Kündigung auf diese Zahlung berufen. Es wäre rechtsmissbräuchlich, wenn die Mieterin trotz der Zahlung innerhalb der Schonfrist nicht gegenüber einer fristgemäßen Kündigung (wegen erheblicher Vertragsverletzungen) geschützt sei. Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB solle dem Mieter nicht nur eine im Verhältnis zur fristlosen Kündigung längere Kündigungsfrist geben, sondern bei vollständigem Ausgleich der Mietzinsrückstände eine Beendigung des Mietverhältnisses insgesamt verhindern. Gegen dieses Urteil hat die Vermieterin Revision beim Bundesgerichtshof eingelegt. Der Bundesgerichtshof hob das Urteil auf und verwies die Sache zur Entscheidung zurück an das Landgericht Berlin. Zur Begründung wies der Bundesgerichtshof darauf hin, dass – entgegen der Rechtsauffassung des Landgerichts Berlin – die nachträgliche Zahlung sämtlicher Mietrückstände innerhalb der Schonfrist nicht automatisch zu einer Unwirksamkeit der auf diese Zahlungsrückstände gestützten fristgemäßen Kündigung führe. Habe ein Vermieter dem Mieter wegen Zahlungsverzugs sowohl fristlos gemäß §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB als auch hilfsweise wegen erheblicher Vertragsverletzungen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ordentlich gekündigt, so sei in Rechtsprechung und Literatur bislang streitig gewesen, ob der Ausgleich der Mietrückstände auch der Wirksamkeit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung entgegenstehe. Diese Frage sei jedoch auf Grund der historischen Entwicklung der Vorschrift und dem Sinn und Zweck der Regelung zu verneinen. Nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Vorschrift des § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB wird lediglich die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund rückwirkend unwirksam, wenn der Mieter den Vermieter innerhalb der Schonfrist vollständig befriedigt. Eine entsprechende Regelung oder Verweisung auf die Bestimmungen über die ordentliche Kündigung ist im Gesetzeswortlaut nicht enthalten. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs spricht bereits die Entstehungsgeschichte des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gegen eine über den Wortlaut hinausgehende Auslegung. Die so genannte Schonfrist-Klausel habe bereits zu einem Zeitpunkt bestanden, zu dem die ordentliche Kündigung des Vermieters an keine Kündigungsgründe gebunden gewesen sei. Erst im Anschluss an das erste Wohnraumkündigungsschutzgesetz vom 25.11.1971 habe der Gesetzgeber die ordentliche Kündigung des Vermieters an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, darunter auch die nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Mieter. Zielsetzung dieser Regelung sei es gewesen, den Mieter auch gegen eine ordentliche fristgemäße Kündigung durch den Vermieter in gewissem Rahmen zu schützen, nicht dagegen eine Angleichung an die Vorschriften über die fristlose Kündigung zu erreichen. Im Übrigen habe es in der Vergangenheit mehrere Rechtsentscheide gegeben, die die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung trotz Zahlung des Mieters innerhalb der Schonfrist bestätigt hätten. Diese Entscheidungen seien dem Gesetzgeber auch bekannt gewesen. Angesichts der inhaltlich unveränderten Neufassung im Zusammenhang mit der Mietrechtsreform zum 01.09.2001 könne daher nicht von einem erneuten gesetzgeberischen Versehen ausgegangen werden. Der Bundesgerichtshof vertrat die Ansicht, auch die systematische Stellung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB spreche gegen eine erweiterte Auslegung. Sie enthalte eine Ausnahme zu dem in § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB geregelten Grundsatz, dass eine auf den Zahlungsrückstand des Mieters gestützte fristlose Kündigung wirksam sei. Schließlich ergebe sich auch bei einer Betrachtung nach dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung keine andere Wertung. Die Schonfristzahlung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB diene der im allgemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit. Diese Gefahr bestehe bei einer ordentlichen, an die Kosten des § 573 c Abs. 1 BGB gebundenen, Kündigung in geringerem Maß. Dem Mieter verbleibe bei einer fristgemäßen Kündigung ein wesentlich längerer Zeitraum für die Suche von angemessenen Ersatzwohnraum. Darüber hinaus bestünden zwischen den Tatbestandsvoraussetzungen einer fristlosen Kündigung und einer ordentlichen Kündigung gewisse Unterschiede. Während der Mieter bei der fristlosen Kündigung für seine zum Zahlungsverzug führende finanzielle Leistungsfähigkeit immer einzustehen habe, sei eine ordentliche Kündigung nur bei verschuldetem Zahlungsverzug begründet. Der Mieter könne sich somit im Rahmen einer ordentlichen Kündigung beispielsweise auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe berufen. Darüber hinaus könne im Rahmen des Verschuldens die nachträgliche Zahlung des Mieters zu seinen Gunsten berücksichtigt werden, weil sie ein etwaiges Fehlverhalten (soll heißen einem schuldhaften Zahlungsrückstand) in einem milderen Licht erscheinen lasse. 28 ME 310/2005
Der Bundesgerichtshof gelangt in seinem Urteil zu dem Ergebnis, dass die Interessen des Mieters aus diesem Grund hinreichend geschützt seien, ohne dass es eines Rückgriffs auf die Schonfristklausel des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB bedürfe. Den Einwand der Mieterin, dass eine hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung ohnehin unwirksam sei, da sie unter einer Bedingung – nämlich der Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung – erklärt worden sei, ließ der Bundesgerichtshof ebenfalls nicht gelten. Zwar sei eine Kündigung als einseitige Erklärung grundsätzlich bedingungsfeindlich; kündige ein Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands jedoch fristlos und hilfsweise fristgemäß, so sei die ordentliche Kündigung ebenfalls unbedingt erklärt, jedoch mit der Einschränkung, dass ihre Wirksamkeit nachrangig für den Fall der Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung zu prüfen sei. Da das Berufungsgericht auf Grund des von ihm vertretenen rechtlichen Standpunkts keine Feststellungen zur Frage des der Mieterin zuzurechnenden Verschuldens getroffen habe, war das Urteil aufzuheben und an das Landgericht Berlin zurückzuweisen. Veröffentlicht in: Das Grundeigentum (GE) 2005, 429 Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WM) 2005, 250 Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM) 2005, 334 RECHT UND RECHTSPRECHUNG Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel unter Anwendung der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung Die ortsübliche Vergleichsmiete ist in Berlin grundsätzlich nach dem Mietspiegel zu berechnen und nicht nach einem Gutachten. Innerhalb der vom Mietspiegel ausgewiesenen Spannen ist die Einordnung der für die jeweilige Wohnung maßgeblichen ortsüblichen Miete anhand der Orientierungshilfe zum Mietspiegel vorzunehmen. LG Berlin, Urteil vom 11.05.2004 – 63 S 48/04 – Vermieterin und Mieterin stritten um die Berechtigung einer Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Das Amtsgericht hatte die Klage der Vermieterin zurückgewiesen, weil die nach dem Berliner Mietspiegel 2003 ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete bereits überschritten sei. Die Vermieterin begründete die Berufung unter anderem mit einem vorgelegten Privatgutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Es wies in seinem Urteil darauf hin, dass zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2003 anzuwenden sei und nicht das vorgelegte Privatgutachten. Unbeachtlich war nach Ansicht des Landgerichts, dass die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2003 als solche nicht der Qualifikationswirkung unterliege. Sie unterliege der freien Beweiswürdigung des Gerichts insoweit, als bei Vorliegen positiver oder negativer Merkmale der Einfluss auf die jeweilige Spanne des qualifizierten Mietspiegels indiziert werde. Die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel stelle daher (auch durch vorangehende Mietspiegel geprägte) Erfahrungsgrundsätze und damit eine sachgemäße Differenzierung der Spanneneinordnung dar. Diese Erfahrungsgrundsätze können im Rahmen der freien Beweiswürdigung gemäß § 286 ZPO zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Wenn somit das Vorliegen wohnwerterhöhender oder wohnwertvermindernder Merkmale bewiesen sei, sei die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Spanne des Mietspiegels durch Einordnung in die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zu ermitteln. Die Berufung wurde daher zurückgewiesen. Das Landgericht hat die Revision gegen das Urteil zugelassen (BGH – VIII ZR 249/04 –). Ebenso: LG Berlin, Urteil vom 10.09.2004 – 63 S 148/04 – (Revision beim BGH nicht zugelassen). Mitgeteilt von Rechtsanwältin Doris Grunow-Strempel Anmerkung: Der Bundesgerichtshof hat in einem anderen Fall (– VIII ZR 110/04 –, s.u.) die Revision des Vermieters gegen ein Urteil der 67. ZK des Landgerichts Berlin zurückgewiesen. (Die oben genannte Rechtsansicht der 63. ZK des Landgerichts Berlin wurde somit durch den BGH bestätigt.) Der BGH hat in seiner Urteilsbegründung darauf hingewiesen, dass das Landgericht zu Recht die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2003 im Rahmen des § 287 ZPO als Grundlage für eine eigene Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete genommen hat. Nicht zugestimmt hatte es der Rechtsauffassung des Vermieters, nach der ein Mieterhöhungsverlangen bereits deshalb ausreichend begründet sein soll, weil sich die verlangte Miete überhaupt innerhalb der Spanne des einschlägigen Mietspiegelfelds bewege. Zwar treffe es zu, dass die ortsübliche Vergleichsmiete kein punktgenauer Wert sei, sondern sich innerhalb einer Spanne bewege – gleichwohl sei die Feststellung einer konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete in jedem Mieterhöhungsverfahren erforderlich. Die ortsübliche Vergleichsmiete könne nicht automatisch der jeweils höchste Wert der Mietspiegelspanne sein, weil ansonsten die Ausweisung von Spannen überhaupt keine Bedeutung mehr hätte. Bei der Ermittlung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete ist es nach Ansicht des BGH nicht zu beanstanden, wenn das Gericht auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der Spanne verzichtet. Ein solches Vorgehen wäre mit erheblichen Schwierigkeiten und einem Kostenaufwand verbunden, der in keinem Verhältnis zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung stehe. Da im vorliegenden Fall zusätzlich zu dem qualifizierten Mietspiegel eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung stehe, die von den an der Erstellung ME 310/2005 29
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