geschäftsbericht 2008 geschäftsbericht - LBBW Immobilien GmbH

GESCHÄFTSBERICHT
2008

Facettenreiche
Fassade:
Ein 99,95 Meter
hohes Hochhaus in
München-Steinhausen
ist die neue Zentrale
des Süddeutschen
Verlags.
Die LBBW Immobilien
realisierte das
Gebäude in
Partnerschaft mit
FOM Real Estate.
Die LBBW Immobilien ist der Immobiliendienstleister
im Konzernverbund der Landesbank Baden-Württemberg (LBBW).
Allein oder mit Partnern tritt die LBBW Immobilien,
die zu den großen Immobilienunternehmen in
Deutschland gehört, im In- und Ausland sowohl als Bestandshalter,
Investor wie auch als Dienstleister auf.
Zu den großen Vorteilen der LBBW Immobilien-Gruppe gehört,
dass die gesamte immobilienwirtschaftliche Leistungspalette
– von der Standortanalyse und Grundstücksbeschaffung,
über Altlastensanierung und Rückbau, Projektentwicklung, Bau,
Projektmanagement und Finanzierungsbeschaffung bis hin
zu Vermarktung, Betrieb und Facility Management – kompetent
aus einer Hand erbracht werden kann.
Für die Arbeitsteilung innerhalb des LBBW-Konzerns gilt,
dass sich die LBBW Immobilien auf alle Immobiliendienstleistungen
konzentriert, während sich die LBBW und ihre anderen Töchter
auf Finanzierungsaktivitäten fokussieren.
LBBW Immobilien GmbH Konzernzahlen auf einen Blick
2008 2007
Bilanzvolumen: 3.421.556 TEUR 3.058.964 TEUR
Eigenkapital: 913.609 TEUR 953.222 TEUR
Rohertrag: 239.212 TEUR 141.155 TEUR
Jahresergebnis vor Steuern nach Anteil Konzernfremder: 160.582 TEUR 67.897 TEUR
Umsatzvolumen: 745.013 TEUR 573.164 TEUR
Neubauverkauf: 276 Einheiten 181 Einheiten
Handel/Privatisierung WE: 1.068 Einheiten 1.507 Einheiten
Immobilienbestand * : 25.117 Einheiten 26.413 Einheiten
Verwaltete Eigentumswohnungen: 18.610 Einheiten 20.191 Einheiten
Mitarbeiter (IFRS-Konsolidierungskreis) ** : 710 639
* Einschließlich angemieteter und treuhänderisch verwalteter Einheiten
** Ohne Mitarbeiter BW-Immobilien GmbH; ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfen

Bericht zur
Geschäftsentwicklung
Jahresabschluss
Geschäftsbericht 2008
LBBW Immobilien-Gruppe
Firmengeschichte
Anschriften
Mitglieder des Aufsichtsrats
Mitglieder der Geschäftsführung
Mitglieder des Beirats
Geschäfts- und Rahmenbedingungen,
Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds
Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien
Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
Kennzahlen
Kapitalflussrechnung
Personal
Umweltbeauftragter
Risikobericht
Prognosebericht
Konzern-Bilanz
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
Aufstellung der erfassten Erträge und Aufwendungen
Anhang
3
4
5
7
7
8
11
21
73
75
92
98
102
104
108
119
122
123
124
1

„Alles was wir
sehen, ist stets
ein subjektiver
Blickwinkel,
nie die objektive
Wahrheit.“
Marc Aurel
LBBW Immobilien-Gruppe
3

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Firmengeschichte und Anschriften
4
1936
1971
1986
1987 - 1990
1995
1997
1999
2000
2003
Gründung der Vorgängergesellschaften
Ba dische Heimstätte
GmbH und Württembergische
Heimstätte GmbH in den damals
selbstständigen Ländern Baden
und Württemberg.
Zu sammenschluss unter dem
Namen LEG Landesentwicklungsgesellschaft
Baden-Württemberg
mbH.
Erwerb von 76,2 Prozent der
Geschäftsanteile der Landsiedlung
Baden-Württemberg GmbH vom
Land Baden-Württemberg
Verschmelzung der Tochtergesellschaften
LSG, GEWO, SfD,
LAWOG mit der LEG.
Firmengeschichte
Übernahme und Verschmelzung
der Wohnbau Württemberg GmbH.
Privatisierung der ehemals
landeseigenen LEG durch Verkauf
an die L-Bank.
Übertragung der LEG an die
durch Fusion aus dem Marktteil
der L-Bank, der Südwest LB und
der Landesgirokasse entstandene
Landesbank Baden-Württemberg
(LBBW).
Erwerb der Kommunalentwicklung
Baden-Württemberg und der
Eisenbahn-Siedlungsgesellschaft
Stuttgart.
Strategische Neuausrichtung
der LEG zum marktorientierten
Immobilien-Dienstleister und
Umbau der Unternehmensstruktur.
Die LEG wird zur Führungsgesellschaft
mit allen Steuerungs- und internen
Dienstleistungsfunktionen.
Die operativen Aufgaben werden
von ergebnisverantwortlichen,
selbstständigen Tochtergesellschaften
wahrgenommen.
Übernahme der Bahnhofplatzgesellschaften
Stuttgart.
Nach dem Ausscheiden der
Wüstenrot-Gruppe (25,1 Prozent)
und der Landesbausparkasse
Baden-Württemberg aus dem
Gesellschafterkreis halten die
LBBW 90 Prozent und die Kreissparkasse
Biberach 10 Prozent
der LEG-Anteile.
Neuordnung der kommunalnahen
Dienstleistungen innerhalb der
LEG-Gruppe. Marktauftritt und
Angebotspalette von Kommunalentwicklung
LEG und Landsiedlung
Baden-Württemberg sind nunmehr
klar abgegrenzt.
Die Weiterentwicklung des
Unternehmens zum Immobilien-
Kompetenzzentrum innerhalb des
LBBW-Konzerns wird durch einen
neuen Namen verdeutlicht.
Vom 1. Januar 2007 an firmiert die
LEG Baden-Württemberg mbH als
LBBW Immobilien GmbH.
Umwandlung der 10-prozentigen
Beteiligung der Kreissparkasse
Biberach in eine stille Beteiligung.
Die LBBW wird damit 100-prozentige
Gesellschafterin der LBBW
Immobilien.
Integration der BW-Immobilien
GmbH, einer hundertprozentigen
Tochtergesellschaft der LBBW, in
die LBBW Immobilien-Gruppe mit
Wirkung zum 31. Dezember 2008.
2004
2005
2007
2008

Sitz der Gesellschaft
Geschäftsstellen
Kathari nenstraße 20
70182 Stutt gart
Telefon: +49 711 2177-0
Telefax: +49 711 2177-300
www.lbbw-immobilien.de
Stiftstraße 5
70173 Stuttgart
Telefon: +49 711 892340-0
Telefax: +49 711 892340-250
Königstraße 4
70173 Stuttgart
Telefon: +49 711 2177-0
Telefax: +49 711 2177-197
Rotebühlplatz 17
70178 Stuttgart
Telefon: +49 711 2177-0
Telefax: +49 711 2177-300
Olgastraße 86
70180 Stuttgart
Telefon: +49 711 6454-0
Telefax: +49 711 6454-100
Ettlinger Straße 1
76137 Karls ruhe
Telefon: +49 721 3713-0
Telefax: +49 721 3713-107
Schwabstraße 68
88046 Fried richshafen
Telefon: +49 7541 7001-0
Telefax: +49 7541 7001-37
Hans-Sachs-Gasse 9
79098 Freiburg im Breisgau
Telefon: +49 761 38376-0
Telefax: +49 761 38376-20
L13, 3-4
68161 Mannheim
Telefon: +49 621 10758-0
Telefax: +49 621 10758-20
Anschriften
LBBW Immobilien Development
GmbH Stuttgart
Sucursala Bucuresti
Hauptsitz
Constantin Coanda 5,
et.1, Ap.6, sect. 1
010645 Bucharest
Romania
Telefon: +40 21 3000782
Telefax: +40 21 3174612
LBBW Immobilien Romania S.R.L.
Constantin Coanda 5,
et.1, Ap.6, sect. 1
010645 Bucharest
Romania
Telefon: +40 21 3000782
Telefax: +40 21 3174612
LBBW Immobilien Development
GmbH Stuttgart
Sucursala Cluj-Napoca
Str. Emil Isaac Nr. 9
400023 Cluj-Napoca
Romania
Telefon: +40 264 402261
Telefax: +40 264 402262
LBBW Immobilien Luxembourg S.A.
74, Rue de Merl
2146 Luxembourg
Luxembourg
Telefon: +352 270 233-1
Telefax: +352 270 233-60
Ausland
5

Die Geschäftsführer
der LBBW
Immobilien (von
links): Achim Kern,
Dr. Frank Blumberg,
Hans Strudel,
Markus Pflitsch,
Ralf P. Nisar
Aufsichtsrat
Mitglieder des Aufsichtsrats
Mitglieder der Geschäftsführung
Dr. Siegfried Jaschinski
Vorsitzender des Vorstands der
Landesbank Baden-Württemberg,
Vorsitzender
Rolf Hartmann *
Zentralbereichsleiter
bei der LBBW Immobilien GmbH
stellv. Vorsitzender
(bis 27.03.2009)
Marcus Borck *
Gewerkschaftssekretär
„ver.di“, Bezirk Stuttgart
(ab 27.03.2009)
Bernd Doll
Oberbürgermeister der Stadt
Bruchsal
(bis 27.03.2009)
Jürgen Dosenbach *
Vorsitzender des
Konzern-Betriebsrats
(ab 27.03.2009)
Lutz Fricke *
Projektleiter bei der
LBBW Immobilien Kommunalentwicklung
GmbH
(bis 27.03.2009)
Heinz Kälberer
Oberbürgermeister a.D. der Stadt
Vaihingen/Enz
Dr. Peter A. Kaemmerer
Mitglied des Vorstands der
Landesbank Baden-Württemberg
(ab 27.03.2009)
Dietmar Miller *
Hausmeister bei der
LBBW Immobilien Management
Wohnen GmbH
(bis 27.03.2009)
Jenny Minieur *
LBBW Immobilien Management
Wohnen GmbH
Immobiliencontrolling
(ab 27.03.2009)
Siegfried Mutter *
Vorsitzender Betriebsrat
BW-Immobilien GmbH
(ab 27.03.2009)
Dr. Ulrich Noll, MdL
Vorsitzender der FDP/DVP-Fraktion
im Landtag von
Baden-Württemberg
Dr. Dieter Salomon
Oberbürgermeister der Stadt
Freiburg im Breisgau
Dr. Heiko Schmid
Landrat des Landkreises Biberach
Dr. Jürgen Schütz
Landrat des Rhein-Neckar-Kreises,
Heidelberg
Präsident des Landkreistages
Baden-Württemberg
Werner Vorderwülbecke *
Stellvertretender Geschäftsführer
„ver.di“, Bezirk Stuttgart
(bis 27.03.2009)
Dr. Bernhard Walter
Mitglied des Vorstands der
Landesbank Baden-Württemberg
* Arbeitnehmervertreter
Hans Strudel
Vorsitzender der Geschäftsführung
(bis 1. Juli 2009)
Markus Pflitsch
Stellvertretender Vorsitzender
der Geschäftsführung
(ab 1. April 2009)
Vorsitzender der Geschäftsführung
(ab 1. Juli 2009)
Dr. Frank Blumberg
Geschäftsführer
Achim Kern
Geschäftsführer
(ab 1. Januar 2009)
Ralf P. Nisar
Geschäftsführer
Geschäftsführung
7

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Mitglieder des Beirats
8
Mitglieder des Beirats
Ernst Pfister, MdL
Wirtschaftsminister des Landes
Baden-Württemberg
(Vorsitzender)
Dr. Wolfgang Schuster
Oberbürgermeister der
Landeshauptstadt Stuttgart
(Stellvertretender Vorsitzender)
Jens Beutel
Oberbürgermeister der
Landeshauptstadt Mainz
Josef Büchelmeier
Oberbürgermeister der Stadt
Friedrichshafen
Heinz Fenrich
Oberbürgermeister der Stadt
Karlsruhe
Stefan Gläser
Geschäftsführendes Vorstandsmitglied
des Städtetages
Baden-Württemberg, Stuttgart
Professor Dr. Hanspeter Gondring
Fachleiter Immobilienwirtschaft
an der Berufsakademie Stuttgart
Jürgen Hägele
Stellvertretender Vorsitzender
des Vorstands der L-Bank Baden-
Württemberg, Karlsruhe
Tilmann Hesselbarth
Verbandsgeschäftsführer
des Sparkassenverbandes
Baden-Württemberg, Stuttgart
Helmut M. Jahn
Landrat des Hohenlohekreises,
Künzelsau
Thomas Knödler
Ministerialdirigent im Finanz-
ministerium Baden-Württemberg,
Stuttgart
Jürgen Kurz
Bürgermeister der Stadt
Niefern-Öschelbronn
Heinz Panter
Vorsitzender des Vorstands
der LBS Landesbausparkasse
Baden-Württemberg, Stuttgart
Hans Otto Streuber
Präsident des Sparkassen- und
Giroverbandes Rheinland-Pfalz,
Mainz
Professor Dr. Thomas Vogel
Rektor der Fachhochschule,
Biberach
Stand: 27.03.2009

Der passende
Rahmen für
urbanes Wohnen:
Eigentumswohnungen
Im Kaisemer
in Stuttgart
9

„Zu überblicken,
was geschehen
kann, erfordert
Verstand, was
geschehen ist,
bloß Sinne.“
Arthur
Schopenhauer
Bericht zur Geschäftsentwicklung
der LBBW Immobilien-Gruppe
Geschäfts- und Rahmenbedingungen
Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds
11

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Geschäfts- und Rahmenbedingungen - Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds
12
Wie für einen
Balkonien-Urlaub
geschaffen:
Eigentumswohnungs-Anlage
Im Kaisemer in
der Stuttgarter
Innenstadt
Die globale Konjunkturentwicklung
im Jahre 2008 wurde von der sich
verschärfenden Finanz- und Immobilienkrise
geprägt. Eine völlig
neue Dimension ergab sich aus der
Insolvenz von Lehman Brothers,
die einen völligen Vertrauensverlust
auslöste und zu massiven
Störungen des Interbankenmarktes
führte. Die realwirtschaftlichen
Folgen sind inzwischen auch
außerhalb der USA deutlich zu
spüren und ließen gegen Jahresende
die weltwirtschaftliche
Aktivität einbrechen. Insgesamt
kühlte sich das Wachstum der
Weltwirtschaft im Jahr 2008 im
Vergleich zum Vorjahr um nahezu
einen Prozentpunkt auf unter drei
Prozent ab. Auch innerhalb der
Europäischen Union hat sich die
wirtschaftliche Dynamik mit einer
Zuwachsrate von 0,9 Prozent gegenüber
2,9 Prozent im Jahr 2007
deutlich abgeschwächt.
Dementsprechend fiel das Wirtschaftswachstum
in Deutschland
im Jahr 2008 nur moderat aus.
Das Bruttoinlandsprodukt stieg
um lediglich 1,3 Prozent gegenüber
einem Plus von 2,5 Prozent
im Vorjahr. Nach einem guten
ersten Quartal, mit einem Anstieg
des Bruttoinlandsprodukts um
1,5 Prozent, wurde die deutsche
Wirtschaft besonders in den letzten
drei Monaten 2008 von den Auswirkungen
der Krise voll erfasst.
So sank nach Schätzung des
Statistischen Bundesamtes das
Bruttoinlandsprodukt in diesem
Zeitraum um etwa zwei Prozent.
Konjunktur bricht
weltweit ein

Südwesten
stark betroffen
Aufgrund der engen Handelsverflechtungen
der betroffenen
Wirtschaftsräume wirkte sich die
Finanzkrise im Jahr 2008 besonders
stark auf den Export aus. Die
Ausfuhren der traditionell exportorientierten
deutschen Wirtschaft
stiegen 2008 nur noch um 3,9
Prozent, nach 7,5 Prozent im Jahr
2007. Erstmals seit fünf Jahren
gingen vom Außenhandel keine
positiven Impulse mehr aus, denn
die Importe nahmen vergleichsweise
deutlich um 5,2 Prozent zu.
Von den einzelnen Wirtschaftssparten
konnte in Deutschland
das Baugewerbe mit einem Plus
von 3,3 Prozent nach 2,6 Prozent
im Jahr 2007 überdurchschnittlich
zulegen. Das produzierende Gewerbe
wuchs dagegen nur noch
um 0,7 Prozent, nach 5,2 Prozent
im Jahr zuvor.
In Baden-Württemberg ergab sich
für das Jahr 2008 nur ein mäßiges
Wirtschaftswachstum von 0,7 Prozent,
nach 3,2 Prozent in 2007.
Damit war der Südwesten wesentlich
stärker von der sich abschwächenden
Konjunktur betroffen als
das übrige Bundesgebiet. Dies
ist in besonderem Maße auf den
Einbruch der Auslandsgeschäfte
zurückzuführen, welche in den vergangenen
Jahren die Eckpfeiler der
Konjunktur in Baden-Württemberg
waren.
13

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Geschäfts- und Rahmenbedingungen - Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds
Geglückte Geburt
eines neuen
Wohngebietes:
Das ParkQuartier
Berg auf dem
Gelände der
ehemaligen
Frauenklinik in
Stuttgart
14

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Geschäfts- und Rahmenbedingungen - Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds
Mit der Natur
verwoben: Eigentumswohnungen
und Reihenhäuser
auf dem Areal
der ehemaligen
Weberei Wendler
am Echazufer in
Pfullingen
16
Krise erreicht den
Arbeitsmarkt
Die Bilanz auf dem Arbeitsmarkt
fällt für 2008 positiv aus. Der
kräftige Beschäftigungsaufbau
infolge der guten Konjunktur
der Vorjahre und ein leicht abnehmendes
Arbeitskräfteangebot
ließen die Arbeitslosigkeit deutlich
unter den Tiefstand von 2001
sinken. Allerdings zeigen aktuelle
Daten, dass sich diese Grundtendenz
nicht mehr fortsetzt und
die Wirtschaftskrise auch den
Arbeitsmarkt erreicht hat.
Im Jahresdurchschnitt 2008
waren in Deutschland 3.268.000
Menschen arbeitslos gemeldet,
508.000 oder 13 Prozent weniger
als im Vorjahr. Die Arbeitslosenquote
betrug 7,8 Prozent und
lag damit um 1,2 Prozentpunkte
niedriger als in 2007.
In Baden-Württemberg waren im
Jahresdurchschnitt 230.000 Menschen
ohne Arbeit. Das bedeutet
gegenüber 2007 einen Rückgang
um 15,9 Prozent. Die Arbeitslosenquote
lag bei 4,1 Prozent und
damit wie in der Vergangenheit
deutlich unter dem Bundesdurchschnitt.

Baubranche wächst
weiter
Nach einer mehrjährigen Schwächephase
konnte die Bauwirtschaft in
den Jahren 2006 und 2007 moderat
zulegen. Dieser Trend setzte
sich auch 2008 mit einem Investitionsanstieg
von 2,7 Prozent fort.
Hierbei entwickelten sich die Bauinvestitionen
in allen Bausparten
positiv. Lediglich das anteilsstärkste
Segment, der Wohnungsbau,
bremste diese Entwicklung. Der
Wohnungsbau war 2007 durch die
Mehrwertsteueranhebung belastet
worden, da zahlreiche Bauprojekte
noch in das Jahr 2006 vorgezogen
worden waren. 2008 setzte sich
diese schwache Entwicklung trotz
des neu geschaffenen Instruments
des „Wohn-Riesters“ fort. Im Jahresdurchschnitt
war daher nur ein
Zuwachs von 0,7 Prozent bei den
Wohnungsbauinvestitionen zu
verzeichnen.
Nachdem es im Bauhauptgewerbe
bereits im Jahr 2007 zu einer
spürbaren Ausweitung gekommen
war, setzte sich dieser Trend auch
2008 mit einer Zuwachsrate von
7,3 Prozent fort. Dies ist besonders
auf einen Anstieg von zehn Prozent
bei den Wirtschaftsbauten zurückzuführen,
da sich der öffentliche
Bau, mit einer Steigerung von fünf
Prozent, und der Wohnungsbau,
mit einem Plus von zwei Prozent,
eher verhalten zulegten.
Das Bauhauptgewerbe in Baden-
Württemberg hat sich in 2008
erneut positiv entwickelt.
Nachdem der Umsatz bereits 2007
im Vergleich zum Vorjahr um
vier Prozent gestiegen war, kam
es 2008 zu einer weiteren deutlichen
Zunahme um 5,8 Prozent.
Maßgeblich getragen wurde diese
Entwicklung vom Wirtschaftshochbau,
dessen Umsatz im Vergleich
zum Vorjahr um 16,2 Prozent nach
oben schnellte. Demgegenüber verzeichnete
der Wohnungsbau einen
Umsatzrückgang von 0,6 Prozent.
17

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Geschäfts- und Rahmenbedingungen - Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds
Wohnen mit
Weitblick:
Eigentumswohnungen
an
der Max-Born-
Straße im Ellental
in Bietigheim-
Bissingen
18

Rote Blüten im
Rotbäumlesfeld:
Eigentumswohnungen
an
der Kastanienallee
in Ludwigsburg
19

„Ferne Berge
sind immer
erhabener
als nahe.“
Jean Paul
Bericht zur Geschäftsentwicklung
der LBBW Immobilien-Gruppe
Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien
21

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien GmbH
22
Integration der
BW-Immobilien GmbH
Die LBBW Immobilien-Gruppe (mit
LBBW Immobilien ist im weiteren
Verlauf des Textes stets die
komplette Unternehmensgruppe
gemeint) gehört als wohnwirtschaftlicher
und gewerblicher
Immobilieninvestor, -entwickler
und -dienstleister zu den nationalen
Marktführern. Kernmärkte
sind Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz
und künftig Sachsen.
Darüber hinaus gehören nationale
und internationale Aktivitäten zur
Unternehmensstrategie.
Der Markteintritt im europäischen
Ausland wird durch investives
Projektentwicklungsgeschäft,
Immobilienhandel sowie vorzugsweise
mit Partnermodellen forciert.
Der Ausbau der LBBW Immobilien
zum Immobilien-Kompetenzzentrum
der LBBW wird vorangetrieben.
Ein wichtiger Schritt zur
weiteren Bündelung von Immobilienaktivitäten
im LBBW-Konzern
ist der Erwerb der BW-Immobilien
GmbH durch die LBBW Immobilien
GmbH zum 31. Dezember 2008.
Schwerpunkte der BW-Immobilien
sind die Bewirtschaftung der
bankeigenen und bankgenutzten
Immobilien sowie das Facility
Management gewerblicher Immobilien
für Dritte. Damit sind nahezu
alle Immobiliendienstleistungen
der LBBW bei der LBBW Immobilien-
Gruppe vereinigt. Insgesamt sind
bei der BW-Immobilien 178 Mitarbeiter
beschäftigt. Die Erstkonsolidierung
der BW-Immobilien findet
bereits zum 31. Dezember 2008
statt. Im Ergebnis der LBBW Immobilien
wird sich die BW-Immobilien
erstmals im Geschäftsjahr 2009
auswirken.
Seit 1. Januar 2008 hat die LBBW
Immobilien eine geänderte Gesellschafterstruktur.
Die Landesbank
Baden-Württemberg (LBBW) hält
nunmehr 100 Prozent der Anteile,
nachdem die Kreissparkasse
Biberach (Sparkassen-Immobilien
BC GmbH) ihren Anteil an die LBBW
Immobilien GmbH veräußert und
sich an dieser still beteiligt hat.
Als klares Bekenntnis zum Standort
Stuttgart plant die LBBW Immobilien
ihre neue Firmenzentrale
am Pariser Platz auf dem Gelände
von Stuttgart 21 zu errichten.
In dem Neubau, der vom Berliner
Architekturbüro Krüger Schuberth
Vandreike realisiert wird, sollen
künftig alle Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter, die derzeit auf fünf
Standorte in Stuttgart verteilt sind,
zusammengeführt werden. Neben
dem Unternehmenssitz der LBBW
Immobilien soll das Gebäude
Einzelhandel und Gastronomie
sowie Wohnungen aufnehmen.
Unter dem Dach der LBBW Immobilien
GmbH, in der die internen
Dienstleistungen wie Human
Resource Management, Informationstechnologie,
Controlling,
Rechnungswesen, Recht, Revision
und Kommunikation/Marketing
angesiedelt sind, gliedern sich die
operativen Gesellschaften der LBBW
Immobilien in drei Geschäftssegmente,
deren Aufgabenspektrum
sich an den Erfordernissen des
Marktes und der Kunden orientiert:
Das Segment Asset Management
bündelt alle Immobilienbestände,
die bestandsbezogenen Dienstleistungsaktivitäten
mit den
Bereichen Mietwohnungen,
Eigentumswohnungen, Mietwohnungsprivatisierung
und
Immobilienhandel sowie Gewerbeimmobilien
und Facility Management.
Asset Management

Zackig: Eigentumswohnungen
an der
Wallensteinstraße
in Stuttgart
23

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien GmbH
Wohnungsprivatisierung
2008
(ohne Handel)
unterteilt nach
Käufern
24
Kapitalanleger
607
Verkäufe insgesamt: 841
Die LBBW Immobilien-Gruppe ist mit
rund 24.000 eigenen Wohnungen
und 1,6 Millionen Quadratmeter
Wohnfläche im Konsolidierungskreis
nach IFRS einer der größten
privaten Wohnungsanbieter in
Baden-Württemberg. Darüber
hinaus werden rund 19.000 weitere
Wohnungen für institutionelle wie
private Eigentümer bewirtschaftet.
Die Bewirtschaftung sowie der Verkauf
von Wohnimmobilien erfolgen
in der LBBW Immobilien Management
Wohnen GmbH, in welcher
die Gebietsverantwortlichkeiten
für den Wohnungsbestand mit
derzeit sechs Regionalstellen klar
festgelegt sind. Für die Gewerbeimmobilien
sind die LBBW Immobilien
Management Gewerbe GmbH und
seit 2009 die BW-Immobilien GmbH
zuständig. Die LBBW Immobilien
Management Gewerbe betreut rund
400.000 Quadratmeter eigene und
fremde Gewerbeimmobilienbestände,
so dass zusammen mit der
BW-Immobilien künftig ein Bestand
in der Größenordnung von rund
1,5 Millionen Quadratmeter bewirtschaftet
wird.
45
Mieter und
Angehörige
Leere
Wohnungen
an Eigennutzer
189
Diese Größenordnung bietet
attraktive Chancen, das Geschäft
mit Dritten auszubauen. Mit der
LBBW Immobilien Gebäude-Service
GmbH wird die Wertschöpfungskette
der Immobilienbewirtschaftung um
Facility Management und Handwerkerleistungen
ergänzt.
Die Bewirtschaftung der Immobilien
im Segment Asset Management ist
auf eine stetige Mietentwicklung
und konstantes Wertwachstum
ausgerichtet. Der Markt wird regelmäßig
beobachtet, um das Angebot
an absehbare quantitative und
qualitative Nachfrageentwicklungen
anpassen zu können.
Die Entscheidungen hierzu
fallen unter den Gesichtspunkten
hoher absoluter Periodenergebnisse
einerseits und konstanter
Wertsteigerungen andererseits.
Kontinuierliche Portfolioanalyse
und -entwicklung verfolgen das
Ziel einer unter Rendite-Risiko-
Aspekten optimierten Portfoliostruktur.
Entsprechend werden bei
den Asset Management-Aktivitäten
wie Mietentwicklung, Investition
und Desinvestition die Gebote
der wirtschaftlichen Transparenz
und der Ertrags- und Wertwirkungen
vor und nach Finanzierung
berücksichtigt. Operativ stehen
Kostenoptimierung und kontinuierliche
Service- und Qualitätsverbesserung
im Vordergrund.
Im Bereich der WEG-Verwaltung
trägt die Strategie Früchte, sich
auf chancenreiche Objekte zu
konzentrieren und unwirtschaftliche
Einheiten abzugeben.
Mit diesen Maßnahmen konnte
sich die LBBW Immobilien 2008 im
schärfer werdenden Wettbewerb
sehr gut behaupten.

Schwerpunkt der gewerblichen
Bestandsbewirtschaftung ist die
Optimierung des Immobilienportfolios
hinsichtlich nachhaltig
gesicherter Erträge und die Nutzung
von Ertragssteigerungspotenzialen.
Die Optimierung des
Immobilienportfolios erfolgt durch
die Konzentration auf Objekte
mit nachhaltiger Entwicklungsperspektive
in den prosperierenden
Wirtschaftsräumen Deutschlands.
Diese Zielsetzung wird durch ein
aktives Immobilien- und Portfoliomanagement
umgesetzt.
Die Kompetenzfelder der LBBW
Immobilien Management Gewerbe
sind das kaufmännische und technische
Immobilienmanagement, die
Bestands- und Projektentwicklung
sowie das Portfoliomanagement.
Der Gewerbeimmobilienbestand
wird unter anderem durch Bestandsverkäufe
und Modernisierungsmaßnahmen
optimiert.
LBBW Immobilien-Gruppe: Bestand an bewirtschafteten
und verwalteten Wohnungen/Gewerbeeinheiten nach IFRS
2008 2007
Eigene Wohnungen/Gewerbeeinheiten 24.093 25.298
Treuhänderische/angemietete Einheiten 1.024 1.115
Summe Wohnungen/Gewerbeeinheiten 25.135 26.413
Verwaltete Einheiten nach WEG 18.610 20.191
Gesamter verwalteter Bestand 43.745 46.604
Mieten LBBW Immobilien-Gruppe in €
(ohne Betriebskosten)
Monatsmieten pro m² (insgesamt) 5,70 5,44
Monatsmieten pro m² (eigene Einheiten) 5,68 5,41
Instandhaltung und Modernisierung
LBBW Immobilien-Gruppe in T€
Werterhalt 18.277 22.566
Wertverbesserung 7.108 9.254
Gesamt 25.385 31.820
Wie aus dem Ei
gepellt:
Umwandlung
eines ehemaligen
Verwaltungsgebäudes
in hochwertige
Eigentumswohnungen
an der Eierstraße
in Stuttgart
25

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien GmbH
26
Development
Das Segment Development bündelt
alle Aktivitäten, die im Zusammenhang
mit der Entwicklung und dem
Verkauf von Grundstücken mit
Wohn- und Gewerbeimmobilien
stehen. Dabei handelt es sich um
ein attraktives Geschäftssegment
mit guten Wachstumsaussichten
und hohem Ertragspotenzial. Zu
den Kernaufgaben dieses Bereiches
gehören größere gewerbliche
Projektentwicklungen in Form von
Projektgesellschaften, bei denen
die dafür verantwortliche LBBW
Immobilien Development GmbH
allein oder als Co-Investor mit
begrenzten Risiken auftritt, sowie
klassische Bauträgermaßnahmen
im Wohnungsbau. Die Tätigkeitsschwerpunkte
liegen in München,
Stuttgart und Frankfurt, weiteren
deutschen Ballungszentren sowie
in Luxemburg und Rumänien. Das
gesamte Projektvolumen beträgt
rund drei Milliarden Euro. Hervorzuheben
ist zudem als aktuelles
Projekt die laufende Entwicklung
des German Centres in Moskau.
Mit Beginn des Jahres 2008 werden
Neugeschäfte mit Eigenkapitalbeteiligungen
in der mit Wirkung
vom 7. Januar 2008 neu gegründeten
LBBW Immobilien Capital GmbH
im Segment Development abgebildet.
Die vor diesem Zeitpunkt
begonnenen Projektentwicklungen
wie das Altstadt-Palais in München
oder das Kröpeliner Tor-Center
in Rostock werden wie im Vorjahr
dem Segment Real Estate Services
zugeordnet. Als kompetenter
Ansprechpartner entwickelt die
LBBW Immobilien Capital bundesweit
gemeinsam mit erfahrenen
Investoren ausgesuchte Projekte,
an denen sie sich im Rahmen von
Objektgesellschaften beteiligt.
Neben der Bereitstellung des
projektnotwendigen Eigenkapitals
übernimmt sie die komplette
Finanzierungsstrukturierung und
Fremdkapitalbeschaffung und entwickelt
die gesellschaftsrechtlichen
und steuerlichen Konzeptionen.
Die LBBW Immobilien Capital hat
sich als Eigenkapitalbeteiligungsgesellschaft
der LBBW Immobilien-
Gruppe im deutschen Markt gut
positioniert und etabliert. Neben
den Eigenkapitalbeteiligungen
bilden die Beratungsleistungen im
Bereich Finanzierungsstrukturierung
das zweite Geschäftsfeld der
LBBW Immobilien Capital.
Des Weiteren berät die LBBW
Immobilien Capital institutionelle
Immobilien-Investoren bei der
Entwicklung und Realisierung
geeigneter Finanzierungskonzepte.
Hierbei erstreckt sich das Leistungsspektrum
von der Beschaffung
und Strukturierung von Eigen- und
Fremdkapital über Finanzierungsmodelle,
die Beratung bei der Sicherheitengestaltung
und die Auswahl
der Bankpartner bis hin zur Analyse
und Entwicklung von Risikostrukturen
mit den Elementen Cash-Flow-
Analyse, Vermietungs- und Vermarktungsanalyse
sowie Exitanalyse.
Ein viertes Standbein ist die Beratung
von Immobilien-Investoren
beim Management ihrer Bestandsimmobilien.
Nach einer ersten
Analyse werden die Grundlagen
für ein effizientes Management
erarbeitet und die zukünftige
Strategie festgelegt. Darüber
hinaus hilft die LBBW Immobilien
Capital Investoren beim Kauf und
Verkauf von Objekten und unterstützt
Immobiliengesellschaften bei
der gesamten Projektabwicklung.
Sie koordiniert externe Berater wie
Makler, Gutachter, Steuerberater
und Rechtsanwälte und begleitet
den Investor bei allen weiterführenden
Verhandlungen, die sich aus
der Transaktion ergeben.

Die Kombination von Wohn- und
Gewerbeimmobilienentwicklung,
verbunden mit einer hohen
Finanzkraft, zeichnet die LBBW
Immobilien-Gruppe als solventen
Partner aus. Da vor allem bei
innerstädtischen Großprojekten
verstärkt Flächen für eine gemischte
Nutzung entwickelt werden,
kann sich die LBBW Immobilien
hier aufgrund ihrer langjährigen
Erfahrungen in verschiedenen
Nutzungssegmenten Vorteile
verschaffen.
Insgesamt sieht die mittelfristige
Planung ein jährliches Investitionsvolumen
von mehr als 500 Mio. EUR
vor. Hierbei stehen Projekte mit
einem Volumen von 15 bis 50 Mio.
EUR im Mittelpunkt. Allerdings ist
es bei einem geeigneten Chance-
Risiko-Profil auch möglich, Projekte
im dreistelligen Millionenbereich
als Entwickler zu realisieren. Vor
dem Hintergrund der aktuellen
Finanzmarktkrise können derartige
Vorhaben jedoch nur angepackt
werden, wenn die Finanzierbarkeit
zweifelsfrei gewährleistet ist.
Neben der Verschlechterung
der Marktbedinungen erfordern
es die allgemein schlechteren
Finanzierungskonditionen und die
gestiegenen Anforderungen der
Banken an die zu stellenden Sicherheiten,
bislang geplante Projektabläufe
kritisch zu prüfen. Die in den
vergangenen Jahren über Baden-
Württemberg hinaus ausgedehnte
Tätigkeit der LBBW Immobilien
Development soll zunächst stabilisiert
werden. Dabei geht die LBBW
Immobilien im Rahmen von Co-
Investments auch strategische
Partnerschaften mit anderen Projektentwicklern
ein. Ziel ist es, sich
als bedeutender Projektentwickler
im In- und Ausland weiter zu etablieren
sowie die bislang erreichte
Position zu sichern. Seit Mitte des
Geschäftsjahres 2006 ist die LBBW
Immobilien auch auf den Märkten
in Luxemburg und Rumänien mit
Projektentwicklungen vertreten.
Diese werden unter dem Dach der
LBBW Immobilien Luxembourg S.A.
ausschließlich in ortsansässigen
Projektgesellschaften realisiert. Das
Investitionsvolumen in Luxemburg
beträgt derzeit etwa 300 Mio. EUR.
Im März 2008 wurde das knapp
18.000 Quadratmeter große Grundstück
der ehemaligen Schneiderei
Flacara im rumänischen Cluj-Napoca
erworben, um darauf gemeinsam
mit dem rumänischen Projektpartner
Dootz Development ein
neues Stadtquartier zu schaffen.
Das Investitionsvolumen beläuft
sich auf rund 150 Mio. EUR.
Die gewerbliche Projektentwicklung
2008 war wie im Vorjahr von der
Strukturierung und Abwicklung des
Orion-Portfolios (Verwaltungsgebäude
für die Deutsche Telekom)
sowie der Hauptverwaltung des
Süddeutschen Verlags geprägt.
So konnte das Bürogebäude der
Deutschen Telekom in Bonn im
dritten Quartal 2008 an einen
Investor übergeben werden. Auch
die Hauptverwaltung des Süddeutschen
Verlages wurde übergeben.
Leuchtendes Beispiel
für attraktive Eigentumswohnungen:
Mehrfamilienhaus am
Glühwürmchenweg
in Stuttgart
27

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien GmbH
28
Real Estate Services
Das Segment Real Estate Services
umfasst neben dem investiven
Eigenkapitalbeteiligungsgeschäft
aus bestehenden Projektentwicklungen
der Jahre vor 2008
alle Immobiliendienstleistungen
mit nicht investivem Charakter.
Vom 1. Januar 2009 an werden
im Segment Real Estate Services
ausschließlich nicht investive Immobiliendienstleistungen
geführt.
Von der Altlastenuntersuchung
bis hin zur Strukturierung von
Zinssicherungsgeschäften bei
Immobilien- oder Projektfinanzierungen
werden alle Dienstleistungen
mit Immobilienbezug
erbracht. In der LBBW Immobilien
Projektmanagement GmbH sind die
Leistungen Generalübernehmeraufgaben
(GÜ-Leistungen), technisches
Projektcontrolling (PC), technisches
Instandhaltungsmanagement (TIM)
und der Einkauf der technischen
Bauleistungen angesiedelt.
Der Teilbereich TIM wurde zum
1. Januar 2009 dem Asset Management
zugeordnet. Das Teilsegment
Real Estate Services Stadtentwicklung
bündelt die kommunalnahen
Dienstleistungen zur Baulandentwicklung
sowie Stadt- und Dorferneuerung
der LBBW Immobilien
Kommunalentwicklung GmbH und
der IRP Immobilien-Gesellschaft
Rheinland-Pfalz mbH. Das Leistungsspektrum
der IRP Immobilien-
Gesellschaft Rheinland-Pfalz erstreckt
sich auf die Durchführung
von Pre-Developmentmaßnahmen
sowie die Stadt- und Dorferneuerung.
Der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit
der LBBW Immobilien
Kommunalentwicklung GmbH
liegt in Baden-Württemberg.
Weitere Projekte werden in Hessen,
Bayern und Luxemburg sowie,
vom Regionalbüro Leipzig aus,
in Sachsen betreut. Die Auftragslage
ist trotz enger kommunaler
Haushaltsspielräume und einem
harten Wettbewerb stabil, weil
insbesondere bei der Entwicklung
von Bauland und Brachflächen
sowie im Stadtumbau und in der
Stadterneuerung innovative Ansätze
zur Entlastung der Kommunen
und zur Kooperation mit privaten
Partnern als besondere Kompetenz
der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung
nachgefragt werden.
Dienstleistungen für komplexe
Konversions- und Entwicklungsvorhaben
im Konzernverbund sichern
die Unternehmensentwicklung
nachhaltig. Ein Beispiel hierfür
ist die langfristige Konversionsmaßnahme
Bahnstadt Heidelberg.
Die Kommunalbau Rheinland-Pfalz
GmbH bietet Projektmanagementleistungen
für alle Maßnahmen
des Hoch- und Tiefbaus. Ihr
Schwerpunkt liegt in Vorhaben
von Landkreisen und Kommunen,
Sparkassen, sonstigen öffentlichrechtlichen
Institutionen sowie
Trägern sozialer und kirchlicher
Aufgaben. Die LBBW Immobilien
Landsiedlung GmbH positioniert
sich als umfassender Dienstleister
in der ländlichen Entwicklung,
der Regionalentwicklung und des
Regionalmanagements sowie in
der Grundstücksentwicklung und
im Grundstücksmanagement.
Beide Gesellschaften werden im
Geschäftsjahr 2008 nicht in
den Konzernabschluss der LBBW
Immobilien-Gruppe einbezogen.

Die LBBW Immobilien Projektmanagement
GmbH nimmt die Rolle
des zentralen Baumanagements
im Konzernverbund wahr. Die
Planungs- und Projektsteuerungskompetenz
wird hauptsächlich für
die Hochbauprojekte des Konzerns
genutzt. Die Palette der baubezogenen
Dienstleistungen reicht
vom Wohnungs- und Gewerbebau
über komplexe Sonderobjekte bis
hin zum Management aufwändiger
Genehmigungs- und Planungsprozesse.
Als Beispiele sind die
Generalübernahme für den dritten
und vierten Bauabschnitt des
Projektes City-Park in Karlsruhe,
für die Projekte Weimarstraße in
Stuttgart sowie Parc Helfent in
Luxemburg zu nennen. Aktuell
bearbeitet die LBBW Immobilien
Projektmanagement 91 Projekte.
Sämtliche Altprojekte Baubetreuung
der LBBW Immobilien GmbH
wurden im Geschäftsjahr 2008
abgeschlossen.
Die bisherige LBBW Immobilien
Capital GmbH wurde mit Wirkung
zum 17. Dezember 2007 in
IMBW Capital & Consulting GmbH
umbenannt. Sie ist nicht mehr am
Markt tätig, sondern wickelt nur
noch bestehende Geschäfte ab.
Das Neugeschäft mit Eigenkapitalbeteiligungen
unternimmt die
mit Wirkung vom 7. Januar 2008
neu gegründete LBBW Immobilien
Capital GmbH, welche dem Segment
Development zugeordnet
ist. Nennenswerte Altprojekte, die
2008 noch im Segment Real Estate
Services geführt wurden, sind
das Altstadt-Palais in München
sowie das Kröpeliner Tor-Center
in Rostock.
Neben den Erträgen aus der
Zwischenanlage liquider Mittel
und aus Wertpapieren werden
im Segment Holding auch die
Konsolidierungspositionen
zwischen den Segmenten sowie
in begrenztem Umfang die Unternehmensfinanzierung
abgebildet.
Ergebniseffekte aus der Aufwands-
und Ertragseliminierung auf
Segmentebene existieren nicht.
Die organisatorische Optimierung
nach Risiko-Rendite-Profilen und
der klar abgegrenzte unternehmerische
Auftrag der einzelnen
Geschäftssegmente gewährleisten
einen fokussierten Marktauftritt
und kurze Entscheidungswege. Die
höhere unternehmerische Verantwortung
der Geschäftsführer der
Tochterunternehmen bietet zudem
ein Höchstmaß an Flexibilität, um
auf veränderte Anforderungen des
Marktes zu reagieren und neue
Geschäftsfelder zu entwickeln.
Außerdem schafft das eingesetzte
Vergütungssystem Anreize und
fördert das unternehmerische
Engagement der Mitarbeiter.
Mit einer attraktiven leistungsorientierten
Komponente richtet
sich das Vergütungssystem an
Unternehmens-, Team- und
persönlichen Zielen aus.
Holding und
Restkonsolidierung
29

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien GmbH
30

Harmonische Hülle
für gute Geschäfte:
Das Bürogebäude
Auron in München
wird nach Feng-
Shui-Richtlinien
realisiert
31

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien GmbH
Schöner Wohnen
wie in Deutschland:
Das Neubaugebiet
Residenz Carteriul
German im
rumänischen Chitila
32

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien GmbH
34

Sicherer Hafen für
Pflegebedürftige:
Das Haus am
Remsufer der
Evangelischen
Heimstiftung in
Remseck
35

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien GmbH
In voller Blüte:
Handelsobjekt
an der Blumenstetterstraße
in
Burladingen
36
Alter Flurname
ohne aktuellen
Bezug:
Handelsobjekt
am Galgenhof in
Schönwald

Wohnen, wo andere
Urlaub machen:
Handelsobjekte
in Hornberg im
Schwarzwald
37

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien GmbH
Neues Kapitel in
der Geschichte
der Ganghofer-
Siedlung:
Musterhaus des
Privatisierungsobjektes
in
Regensburg
38

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien GmbH
In gute Hände
abgegeben:
Schwarzenbach
an der Saale
in Oberfranken
verkauft
25 städtische
Wohnhäuser
an die LBBW
Immobilien
40

Vorzugsweise
in Mieterhände
abzugeben:
Privatisierungsobjekt
in Villingen-
Schwenningen
41

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien GmbH
Orion I:
Der OfficePort
Bonn, Teil des
Orion-Portfolios,
das LBBW Immobilien
und FOM Real
Estate gemeinsam
für die Deutsche
Telekom realisiert
haben.
Das Orion-Portfolio
umfasst insgesamt
sieben Bürogebäude
mit mehr als
100.000 Quadratmeter
Mietfläche in
Bonn, Darmstadt
und Münster.
42

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien GmbH
Orion II:
Bürogebäude
für T-Com
in Darmstadt
44

Orion III:
Flexible Bürowelten
für Telekom-Mitarbeiter
in Münster
45

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien GmbH
46

Ein Hochhaus
nicht nur für die
blauen Stunden:
Die neue Firmenzentrale
des Süddeutschen
Verlags
in München
47

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien GmbH
Hochwertige
Büroflächen in
bester Münchner
Innenstadtlage:
Das Altstadt-Palais
am Karl-Scharnagl-
Ring
48

Hier fällt
Einkaufen leichter:
Haerder-Center
in der Lübecker
Altstadt
49

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien GmbH
Richtfest auf einer
der rechnerisch
schnellsten BaustellenDeutschlands:
In nur neun
Monaten entstand
der Rohbau der
neuen Deutschland-
Zentrale von IBM in
Ehningen
50

Noch ist pfleglicher
Umgang mit
Gläsern nicht
erwünscht:
Richtfest für das
Henriettenstift,
ein Pflegeheim
der Zieglerschen
Anstalten in
Kirchheim/Teck
51

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien GmbH
52
Ortskernsanierung
mit
Hilfe der
LBBW Immobilien
Kommunalentwicklung:
Der neue
Dorfplatz in
Ammerbuch-
Altingen

Repräsentativer
Rahmen für das
historische
Stadttor:
Neu gestalteter
Waltscher Platz
in Neckargemünd
53

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien GmbH
1974 erbaut, 2008
runderneuert: Das
umgebaute Rathaus
von Meßstetten
54

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien GmbH
Planmäßig saniert:
Die Hauptstraße
in Münsingen mit
der historischen
Zehntscheuer
56

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien GmbH
Spitzen-Plätze:
Erfolgreiche Ortskernsanierungen
im badischen
Heddesheim ...
58

... und in Ispringen
bei Pforzheim
59

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien GmbH
Sanierungsträume
werden wahr: Die
Daimler-Geburtsstadt
Schorndorf gibt Gas
bei der Erneuerung
der Weststadt
60

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien GmbH
62

Neuer Rathausplatz
in Gerlingen:
Seit 1982 begleitet
die LBBW ImmobilienKommunalentwicklung
die Stadtkern-
Erneuerung
63

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien GmbH
Verwaltung neu
verpackt:
Rathaus-Neubau
in der Gemeinde
Bempflingen
64

Mehr Platz,
schönerer Vorplatz:
Rathaus-Neubau
im badischen
Rosenberg (Neckar-
Odenwald-Kreis)
65

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien GmbH
Es tut sich was unter
der Teck:
Sanierung des
Gerberviertels in
Kirchheim
66

Kulturdenkmal in
Markgröningen:
Das sanierte
Weingärtnerhaus
an der Ostergasse
67

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien GmbH
Mittelalterlicher
Hochbau
in neuem Glanz:
Das siebenstöckige
Riesenhaus
von 1532
in Bad Wimpfen
68

Generationsübergreifend:
Senioren- und
Jugendhaus in
Titisee-Neustadt
Fein gepflastert:
Platz und Wege
am Fleiner
Kirchberg
69

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien GmbH
Stadtumbau auf
dem Merz-Areal
in Mössingen:
Um Freilegung,
Erschließung
und Verkauf
an Investoren
kümmert sich die
LBBW Immobilien
Kommunalentwicklung
70

Daran haben die
Bagger noch lange
zu knabbern:
Das Konversionsgebiet
der Bad
Kreuznacher
Entwicklungsgesellschaft
umfasst 45 Hektar
71

„Am Himmel
geschehen Zeichen
und Wunder.“
Friedrich
von Schiller
Bericht zur Geschäftsentwicklung
der LBBW Immobilien-Gruppe
Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
73

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
74
Konzernergebnis
erreicht neuen
Rekordwert
Das Ergebnis vor Ertragsteuern
und nach Anteil Konzernfremder
liegt im Geschäftsjahr 2008 um
92,7 Mio. EUR über dem Vorjahr.
Dabei konnte der Ergebnisrückgang
im Segment Development vor allem
durch den deutlich höheren Beitrag
im Segment Asset Management
mehr als ausgeglichen werden.
Das Segment Development hat
seine Geschäftstätigkeit 2008 stark
ausgeweitet. Die dafür notwendigen
hohen Anlaufinvestitionen
werden ihre Ergebniswirkung erst
in kommenden Jahren entfalten.
Im Segment Asset Management
führte die turnusmäßige jährliche
Bewertung der Wohnimmobilienbestände
zum Fair Value zu einem
überdurchschnittlichen Ergebnis.
Die überdurchschnittliche Wertentwicklung
ist im Wesentlichen
auf die Beendigung des Kostenmietrechts
in Baden-Württemberg
zurückzuführen.
Insgesamt ergibt sich ein Jahresüberschuss
von 160,6 Mio. EUR
vor Ertragsteuern und nach Anteil
Konzernfremder (Vorjahr: 67,9
Mio. EUR) und von 115,5 Mio. EUR
(Vorjahr: 27,6 Mio. EUR) nach
Ertragsteuern.
Seit dem 1. Januar 2009 besteht mit
der LBBW eine umsatzsteuerliche
Organschaft. Im Vergleich zum
Vorjahr ergaben sich in der Bilanzposition
Eigenkapital Änderungen
durch die zum Jahresbeginn 2008
erworbenen eigenen Anteile von
der Kreissparkasse Biberach. Der
Erwerb eigener Anteile wird nach
IFRS als Abzug vom Eigenkapital
gezeigt, so dass sich das Eigenkapital
bei der LBBW Immobilien
um 120 Mio. EUR vermindert.
Das in derselben Höhe benötigte
stille Beteiligungs- und Fremdkapital
führt im Geschäftsjahr 2008
zu höheren Zinsaufwendungen in
Höhe von 6,5 Mio. EUR auf Ebene
der Holding.
Darüber hinaus haben nach der
überarbeiteten Fassung des IAS 23
Unternehmen nicht mehr die Möglichkeit,
Fremdkapitalkosten, die
direkt dem Erwerb, dem Bau oder
der Herstellung eines qualifizierten
Vermögenswertes zugeordnet
werden können, unmittelbar als
Aufwand zu erfassen. Diese Fremdkapitalkosten
werden ausnahmslos
aktiviert und stellen einen Teil der
Anschaffungs- oder Herstellungskosten
des Vermögenswertes dar.
Nach eingehender Prüfung durch
den Abschlussprüfer können bei
vorzeitiger erstmaliger Anwendung
des überarbeiteten Standards
bereits zum 1. Januar 2008 nur
diejenigen Zinsen für Bauprojekte,
die noch im Jahr 2008 begonnen
wurden, aktiviert werden.
Neben dem Ergebnis vor Ertragsteuern
und nach Anteil Konzernfremder
spiegeln das Bewirtschaftungsergebnis,
das Ergebnis aus
der Bewertung von Investment
Properties zum Fair Value, das
Veräußerungsergebnis und das
Dienstleistungsergebnis den
Erfolg des Unternehmens wider.
Bei diesen Kenngrößen handelt
es sich jeweils um Ergebnisse mit
Deckungsbeitragscharakter, also
vor Personal-, Sach- und Verwaltungsaufwendungen
sowie vor
Finanz- und Beteiligungsergebnis.
Darüber hinaus stellt der Rohertrag
als Summe sämtlicher Ergebnisgrößen
einen Deckungsbeitrag vor
Personal- und Sachaufwendungen
und somit eine bedeutende Erfolgskennzahl
für die operativen
Segmente dar.
Bewertung zum
Fair Value
wirkt sich aus

Einflüsse der
Finanzmarktkrise
Das Ergebnis aus der Vermietung
von als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien (Investment
Properties) und anderen Immobilienbeständen
wird im Bewirtschaftungsergebnis
ausgewiesen. Beim
Ergebnis aus der Bewertung von
Investment Properties zum Fair
Value handelt es sich um Wertsteigerungen,
die aus der Bewertung
der Immobilien zum beizulegenden
Marktwert am Stichtag des Berichtsjahres
im Vergleich zum
Stichtag des Vorjahres resultieren.
Das Veräußerungsergebnis stellt
das Ergebnis aus dem Verkauf von
Investment Properties (Privatisierungsergebnis)
und zum Verkauf
bestimmter Immobilien (Projektentwicklungen,
Immobilienhandel
und Generalübernahme) dar. Die
Ergebnisse aus Baubetreuung und
Beratung sind im Dienstleistungsergebnis
enthalten.
Der Einfluss der momentan vorherrschendenRezessionserscheinungen
auf die Ertragslage der
LBBW Immobilien ist mehrschichtig.
Auf der einen Seite wirken sich die
Finanzmarktkrise und die damit
verbundenen Unsicherheiten
negativ auf die Finanzierung von
Projektentwicklungen aus. Insbesondere
Gewerbebauten werden
aufgrund der Konjunkturschwäche
vermindert nachgefragt. Auf der
anderen Seite können gerade in
Zeiten der Finanzkrise Immobilien
als Alternative zu risikoreichen
Finanzanlagen dienen. Darüber
hinaus führen konjunkturell bedingte
Unsicherheiten zu höherer
Nachfrage nach Mietwohnungen
und erleichtern die Durchsetzung
von Mieterhöhungen bei Bestandsimmobilien
am Markt. Es bleibt
daher Aufgabe der LBBW Immobilien,
die Entwicklungen im Unternehmensumfeld
genau zu beobachten
und in den einzelnen Segmenten
innovative Lösungen und Marktstrategien
zu entwickeln. Mit der
klaren Verantwortungsstruktur
in den drei Kernsegmenten Asset
Management, Development und
Real Estate Services hat die LBBW
Immobilien dafür die Voraussetzungen
geschaffen.
Kennzahlen LBBW Immobilien-Gruppe
in Mio. € bzw. Wohneinheiten 2008 (T€) 2007 (T€) Veränderung
Rohertrag 239 141 + 69 %
Bilanzvolumen 3.422 3.059 + 12 %
Eigenkapital 914 953 - 4 %
Jahresüberschuss vor Ertragsteuern nach Anteil Konzernfremder 161 68 > 100 %
Vertriebsbeginne WE 141 260 - 46 %
Fertigstellungen WE 288 78 > 100 %
Neubauverkauf WE 267 181 + 48 %
Handel/Privatisierung WE 1.068 1.507 - 29 %
Immobilienbestand (eigene Mieteinheiten) 24.093 25.298 - 5 %
Immobilienbestand (angemiet./Treuhand) 1.042 1.115 - 7 %
Verwaltete Eigentumswohnungen/Gewerbeeinheiten 18.610 20.191 - 8 %
Mitarbeiter Stand 31. Dezember * 710 639 +11 %
EK-Quote 26,7 % 31,2 % - 14 %
durchschnittliche EK-Rendite 17,2 % 7,3 % > 100 %
* IFRS-Konsolidierungskreis; ohne 178 Mitarbeiter BW-Immobilien GmbH; ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfen
75

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
76
Asset Management
Deutliche
Ergebnissteigerung
gegenüber Vorjahr
Asset Management LBBW Immobilien-Gruppe
2008 (T€) 2007 (T€) Veränderung
Bewirtschaftungsergebnis 86.248 83.278 + 4 %
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties zum Fair Value 153.037 27.228 > 100 %
Veräußerungsergebnis 11.112 10.660 + 4 %
Dienstleistungsergebnis 4.669 6.415 - 27 %
Rohertrag 214.598 88.824 > 100 %
Ergebnis vor Ertragsteuern nach Anteil Konzernfremder 186.664 61.287 > 100 %
EBIT 229.743 107.198 > 100 %
EK-Rendite 29,7 % 11,6 % > 100 %
Mitarbeiter Stand 31. Dezember* 317 313 + 1 %
* Ohne 178 Mitarbeiter BW-Immobilien GmbH
Das gesamte wohnwirtschaftliche
Bestandsgeschäft der LBBW Immobilien
Management Wohnen mit
den Bestandsgesellschaften LBBW
Immobilien GmbH, Eisenbahn-
Siedlungsgesellschaft Stuttgart,
LBBW Immobilien Wohnungsprivatisierung,
LEG Baden Württemberg-Wohnungsgesellschaft
(KG I), LEG Baden-Württemberg
Wohnungsverwaltungsgesellschaft
(KG II) sowie den immobiliennahen
Dienstleistungsgesellschaften LBBW
Immobilien Gebäude-Service und
LBBW Immobilien Versicherungsvermittlung
ist im Konzernsegment
Asset Management zusammengefasst.
In diesem Segment sind
außerdem die Ergebnisse der Gewerbeimmobilien
der Bahnhofplatz-
Gesellschaft Stuttgart AG (BAG),
Schlossgartenbau-Aktiengesellschaft
(SAG), Industriehof-
Aktiengesellschaft (IAG), der
jeweiligen Tochter-Personengesellschaften,
LBBW Immobilien
Management Gewerbe und das
Ergebnis des LBBW Immobilien
GmbH eigenen Gewerbeimmobilienbestands
enthalten.
Das Ergebnis vor Ertragsteuern
nach Anteil Konzernfremder liegt
im Geschäftjahr 2008 deutlich über
dem hohen Niveau des Vorjahres.
Im Kerngeschäftsfeld Asset Management
Wohnen liegt das Ergebnis
mit 177,5 Mio. EUR insgesamt
deutlich über dem bereits hohen
Niveau des Vorjahres (53,3 Mio. EUR).
Das Veräußerungsergebnis setzt
sich aus den Ergebnisbeiträgen der
Bereiche Immobilienprivatisierung
und Immobilienhandel zusammen.
In der Privatisierung war das Geschäftsjahr
durch mehrere Globalverkäufe
geprägt (etwa 57 Prozent).
Insbesondere in Kornwestheim
konnten mehrere Objekte aus dem
ESG-Bestand privatisiert werden.
Bei der Zahl der Verkäufe konnte
mit 841 Einheiten der Vorjahreswert
von 1.038 Einheiten nicht
erreicht werden. Dagegen liegt der
Bruttomehrerlös je Einheit deutlich
über dem Vorjahresniveau. Dadurch
ergibt sich im Vergleich zum
Vorjahr ein deutlich gestiegener
Ergebnisbeitrag.

Im Immobilienhandel rangieren
sowohl die Zahl der verkauften
Einheiten mit 227 (Vorjahr: 469
Einheiten) wie die Bruttomehrerlöse
unter dem Vorjahresniveau. Dies
ist insbesondere auf den ins Jahr
2007 vorgezogenen Globalverkauf
von Teilen der Ganghofer-Siedlung
in Regensburg zurückzuführen.
Das nach wie vor gute und über Plan
liegende Ergebnis im Geschäftsjahr
2008 resultiert in erster Linie aus
einem weiteren Paketverkauf in
der Ganghofer-Siedlung an eine
lokale Projektentwickler-Erwerbergemeinschaft
und Übergabe der
ersten Tranche aus diesem Vertrag
in 2008. Danneben konnten unter
anderem in den Handelsobjekten
in Berlin, Stuttgart-Stammheim,
Freiburg, Mannheim, Heidelberg
und München (Zaubzer- und
Cosimastraße) mehrere Verkäufe
realisiert werden. Das insgesamt
gute Ergebnis wurde auch nicht
durch eine Anpassung der Einzelwertberichtigung
beim Projekt
München-Cosimastraße, die zu
einer Ergebnisbelastung von
TEUR 428 geführt hat, gefährdet.
Insgesamt liegt das Veräußerungsergebnis
im Teilsegment mit 10,9
Mio. EUR vor allem aufgrund des
höheren Bruttomehrerlöses im
Bereich Privatisierung über dem
Vorjahr (8,0 Mio. EUR).
In der Bewirtschaftung konnten
die Mieterhöhungen den Mietenabgang
durch Privatisierungen
nicht kompensieren. Die Mieterlöse
der Investment Properties liegen in
Höhe von 98,6 Mio. EUR aufgrund
der im Geschäftsjahr 2008 durchgeführten
Privatisierungen unter dem
Vorjahresniveau (100,2 Mio. EUR).
Die Erlösschmälerungen aus Leerstand
liegen mit 3,9 Mio. EUR leicht
unter dem Vorjahreswert. Davon
entfallen rund ein Drittel auf den
marktbedingten Leerstand, der
Rest auf modernisierungs- oder
verkaufsbedingten Leerstand.
Die Mieterlöse der anderen Immobilienbestände
(hauptsächlich
Handelsbestände) bleiben mit
11,7 Mio. EUR vor allem aufgrund
der Paketverkäufe in der Ganghofer-Siedlung
in Regensburg
unter dem Vorjahresniveau von
12,2 Mio. EUR. Die durchschnittliche
Sollmiete konnte insgesamt
von EUR 5,41 auf EUR 5,68 gesteigert
werden. Die Mietrückstände
aus laufenden Mietverhältnissen im
Verhältnis zur Sollmiete konnten
von 1,93 Prozent im Vorjahr auf
1,28 Prozent im Geschäftsjahr
2008 gesenkt werden.
Markantes
Bürogebäude in
Mannheim:
Bestandsimmobilie
an der Augustaanlage
77

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
78
Wertsteigerungen der
Bestandsimmobilien
Hervorzuheben ist, dass mit 140,1
Mio. EUR (Vorjahr: 24,1 Mio. EUR)
ein wesentlicher Ergebnisbeitrag
aus der Wertsteigerung von
Bestandsimmobilien erzielt werden
konnte. Diese positive Entwicklung
beruht auf der Erwartung, dass
die Mieten insbesondere in den Ballungsräumen
steigen werden. Ein
Indikator hierfür ist die Angebotsverknappung
durch die wachsende
Nachfrage nach Objekten mit guter
Infrastrukturversorgung, getrieben
durch ältere Mieterschichten und
steigende Mobilitätskosten.
Darüber hinaus ermöglicht die
Ablösung der Kostenmiete zum
1. Januar 2009 zumindest eine Annäherung
der betroffenen Bestände
an ortsübliche Vergleichsmieten.
Außerdem haben technische
Maßnahmen zur Modernisierung
und zur Aufholung des Instandhaltungsrückstands
zu Werterhöhungen
in einzelnen Objekten
geführt. Nicht zuletzt konnten
im Jahr 2008 zahlreiche Mieterhöhungen
durchgesetzt werden.
Im Teilsegment Gewerbe konnte im
Geschäftsjahr 2008 zu dem bereits
im Besitz befindlichen Grundstück
an der Königstraße in Stuttgart
das in Erbpacht darauf stehende
Hotel am Schlossgarten erworben
werden. Damit verfügt die LBBW
Immobilien über das gesamte
Schlossgartenbau-Areal (Königstraße
1A und B) einschließlich
des Karstadt-Hauses (Königstraße
1C). Der Verkauf der Liegenschaft
Japanpark in Bietigheim-Bissingen
führte im Jahr 2008 zu einem
Bruttomehrerlös in Höhe von
TEUR 134. Eine weitere Portfoliooptimierung
konnte durch die
Veräußerung des Objekts Habermehlstraße
in Pforzheim erreicht
werden.
Das Ergebnis aus der Bewertung
von Investment Properties zum
Fair Value beträgt im Teilsegment
Gewerbe 12,9 Mio. EUR und übertrifft
damit deutlich den Vorjahreswert
von 3,1 Mio. EUR. Ein Grund
für die Steigerung gegenüber 2007
sind größere Umbaumaßnahmen
in 2008, vor allem bei den Objekten
in Mannheim, welche sich
in höheren Wertentwicklungen
niederschlagen. Zum anderen
kann für die Objekte der Bahnhofplatzgesellschaften
von einer
künftig höheren Mietsteigerung
ausgegangen werden.
Die Mieterlöse der Investment Properties
in Höhe von 30,2 Mio. EUR
liegen im Teilsegment Gewerbe
leicht über dem Vorjahresniveau
(29,6 Mio. EUR). Hierbei konnte
der Wegfall von Mieteinnahmen
aufgrund von Verkäufen in den
vergangenen Jahren durch Mieterlöse
aus Zukäufen wie dem Hotel
am Schloßgarten ausgeglichen
werden. Die Erlösschmälerungen
aus Leerstand betragen insgesamt
2,6 Mio. EUR und liegen damit über
dem Vorjahreswert (1,8 Mio. EUR).
Insgesamt waren am Ende des
Jahres 21.718 Quadratmeter nicht
vermietet. Ein wesentlicher Teil
des Leerstands entfällt auf die seit
April 2008 nicht mehr vermietete
Augustaanlage 67 in Mannheim.
Im Geschäftsjahr 2008 sind zur
betriebswirtschaftlichen Optimierung
die Immobilienbestände der
Bahnhofplatzgesellschaften auf
Tochter-Personengesellschaften
übertragen worden.
Mieterhöhungen
durchgesetzt

Natürliche
Entwicklung:
Deutschlands
größtes Bio-Center
belebt das
Mannheimer
Stadthaus N 1
79

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
80
Development
Wohn- und Gewerbebau
durch Anlaufverluste
geprägt
Im Segment Development hat
sich das Ergebnis vor Ertragsteuern
und nach Anteil Konzernfremder
im Vergleich zum Vorjahr
(3,8 Mio. EUR) im Jahr 2008 auf
ein negatives Ergebnis in Höhe
von -26,9 Mio. EUR entwickelt.
Konnte im Vorjahr zumindest
noch im Teilsegement Gewerbe
ein positives Ergebnis erzielt
werden, so führten im Geschäftsjahr
2008 die Bereiche Wohnen
(-10,7 Mio. EUR) wie Gewerbe
(-16,2 Mio. EUR) zu Ergebnisbelastungen.
Dies konnte auch
durch die vorzeitige erstmalige
Anwendung des überarbeiteten
IAS 23, nach dem Fremdkapital-
Development LBBW Immobilien-Gruppe
2008 (T€) 2007 (T€) Veränderung
Bewirtschaftungsergebnis 14.568 9.081 + 60 %
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties zum Fair Value 0 -1.502 > 100 %
Veräußerungsergebnis -67 12.840 < 100 %
Dienstleistungsergebnis 881 1.879 - 53 %
Rohertrag -20.206 9.617 < 100 %
Ergebnis vor Ertragsteuern nach Anteil Konzernfremder -26.869 3.815 < 100 %
EBIT 10.105 18.001 - 44 %
EK-Rendite -8,8 % 1,8 % < 100 %
Mitarbeiter Stand 31. Dezember* 74 40 + 85 %
* IFRS-Konsolidierungskreis
zinsen für qualifizierte Vermögenswerte
zu aktivieren sind, nicht
kompensiert werden. Für alle
Bauprojekte, die vor dem 1. Januar
2008 begonnen wurden, ist auf
eine nachträgliche Zinsaktivierung
verzichtet worden. Die im
Geschäftsjahr 2008 aktivierten
Fremdkapitalzinsen betragen
13,7 Mio. EUR (vor Anteil Konzernfremder)
und betreffen vor allem
die Frankfurter Projekte Bockenheimer
und Eschersheimer Landstraße,
das Haerder-Center
in Lübeck sowie die Münchner
Projektentwicklungen Residenzpost
und Gärtnerplatz.

Fünf-Sterne-
Zugang im
Gewerbe-Portfolio:
Das Hotel am
Schlossgarten in
Stuttgart
81

82
Bremsspuren im
Neubauverkauf
Im klassischen Wohnungsbau
konnten bei der LBBW Immobilien
Development 310 Einheiten
(Vorjahr: 204) übergeben werden.
Nennenswerte Umsatzerlöse
steuerten die beiden Stuttgarter
Projekte Glühwürmchenweg
(2,8 Mio. EUR) und Eierstraße
(3,2 Mio. EUR), Residenz Cartierul
German in Chitila, Rumänien
(11,0 Mio. EUR), sowie vor allem
der Wohnungsbau Haidhausen
in München (37,6 Mio. EUR) bei.
In Haidhausen wurden im
Geschäftsjahr 2008 allein 86 Einheiten
erfolgswirksam übergeben.
Da es sich hierbei um eine Projektgesellschaft
nach SIC-12 handelt,
wird die Hälfte des Ergebnisses
vom Partnerunternehmen vereinnahmt
und beträgt demnach
5,2 Mio. EUR. Darüber hinaus
konnten mit den Stuttgarter
Projekten Wallensteinstraße und
Im Kaisemer Verkaufserlöse in
Höhe von 7,0 Mio. EUR für die
Eisenbahn-Siedlungsgesellschaft
erzielt werden.
Das Projekt ParkQuartier Berg in
Stuttgart konnte bis auf zwei
Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten
komplett verkauft werden.
Das Ergebnis aus der at equity-
Bewertung des Joint Ventures
betrug in 2008 1,9 Mio. EUR und
fällt damit deutlich höher aus als
im Vorjahr (0,8 Mio. EUR). Die Vertriebsaktivitäten
endeten zum Jahresende
2008 mit 267 verkauften
Einheiten (Vorjahr: 181) und mit
einem Volumen von 63,4 Mio. EUR
(Vorjahr: 53,0 Mio. EUR). Verkauft
wurden 20 Eigenheime (Vorjahr:
acht), 32 unbebaute Grundstücke
(Vorjahr: 29) und 215 Eigentumswohnungen
(Vorjahr: 144). Davon
betreffen 62 Einheiten das Projekt
Rue de Beggen in Luxemburg und
58 Einheiten die Residenz Cartierul
German in Chitila, Rumänien.
Das geringe Veräußerungsergebnis
ist unter anderem auf nicht
planungsgemäß verlaufende
Übergaben im Wohnungsbau wie
Karlsruhe-Knielingen oder Quant
und Grünewaldstraße in Stuttgart
zurückzuführen. Der Wegfall jeglicher
staatlichen Förderung und
die unsichere Finanzmarktsituation
bremsen insbesondere im mittleren
Preissegment den Neubauverkauf.
Folgerichtig konzentriert sich die
LBBW Immobilien verstärkt auf das
gehobene Preissegment und auf
Märkte mit hoher Nachfrage wie
etwa München oder Luxemburg.
Zu einer Ergebnisbelastung im
regionalen Bauträgergeschäft
führten im Geschäftsjahr 2008
gebildete Rückstellungen aufgrund
von Baumängeln sowie Einzelwertberichtigungen
auf Wohnbauprojekte
in Höhe von insgesamt
2,3 Mio. EUR.
Stuttgarter
Bestandsimmobilie:
Teil des Schwabenzentrums
an der
Eberhardstraße

Zentrale Lage in
der Stuttgarter
Innenstadt:
Gewerbeimmobile
an der Kronprinzstraße
Die Projektentwicklungen an den
ausländischen Standorten waren im
Geschäftsjahr 2008 noch überwiegend
von Anlaufverlusten geprägt.
Die Ergebnisse der Luxemburger
Projektgesellschaften wirkten sich
im Ergebnis vor allem aufgrund
nicht aktivierungsfähiger Zinsaufwendungen
sowie Vertriebskosten
mit -4,1 Mio. EUR aus. Die Erstkonsolidierung
der rumänischen
Projektgesellschaften Parcul
Banatului und LBBW Immobilien
Romania führte per 31. Dezember
2008 zu einem Verlust in Höhe
von -1,1 Mio. EUR. Niedrige
Verkaufszahlen und Kursverluste
aus Währungsdifferenzen ließen
insbesondere beim Projekt
Residenz Cartierul German in
Rumänien den Ergebnisbeitrag
wesentlich geringer als geplant
ausfallen. Der rumänische Immobilienmarkt
wird derzeit von
großer Verunsicherung und starker
Zurückhaltung bei potenziellen
Erwerbern bestimmt. Jedoch wird
am positiven Gesamtergebnis für
dieses Projekt nach wie vor festgehalten,
wozu auch eine geänderte
Vertriebsstrategie beitragen soll.
Die Planung zur Gestaltung des
neuen Innenstadtquartiers Flacara
in Cluj-Napoca sieht im Vergleich
zu früheren Überlegungen einen
höheren Büro- und geringeren
Wohnungsanteil vor.
Zu einer erheblichen Ergebnisbelastung
führte die Erstkonsolidierung
der LBBW Immobilien Capital
Fischertor GmbH & Co. KG. Da
die ehemaligen MAN-Wohnungen
in Augsburg nicht verlustfrei veräußert
werden können, führten
Wertberichtigungen sowie abgeschriebene
Forderungen zu einem
Verlust in Höhe von -4,3 Mio. EUR.
Der Bau von 44 Wohn- und vier
Gewerbeeinheiten an der Sankt-
Martin-Straße im Münchner Stadtteil
Giesing ist ein Joint-Venture
mit der J.K. Wohnbaugesellschaft
mbH. Die Beteiligungserträge aus
der Projektgesellschaft betragen
in 2008 TEUR 862. Derzeit in der
Planung ist der Umbau des ehemaligen
Heizkraftwerkes an der
Müllerstraße im Gärtnerplatzviertel.
Die ergebniswirksamen Übergaben
des Gebäudeensembles in bester
Münchner Innenstadtlage werden
voraussichtlich bis zum Jahr 2012
erfolgen.
Der Grund für den negativen Ergebnisbeitrag
in der gewerblichen
Projektentwicklung liegt in den
erheblichen Anlaufkosten für die
stark gestiegene Anzahl von Gewerbebauprojekten.
Vor allem nach
IFRS notwendige Rückstellungen
für drohende Verluste aus derivativen
Finanzierungsinstrumenten
führten beim Projekt Prime - Mitten
in München zu einer Ergebnisbelastung
in Höhe von -5,6 Mio. EUR.
Nachdem dort 2008 weitere Grundstücke
arrondiert werden konnten,
beläuft sich das Gesamtvolumen
dieses Projekts derzeit auf etwa
400 Mio. EUR.
Hohe Anlaufkosten
für neue Projekte
83

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
Innenhof-Situation:
Bestandsimmobilie
an der Stephanstraße
in Stuttgart
84
Das Bürogebäude der Deutschen
Telekom in Bonn aus dem Orion-
Portfolio wurde im Geschäftsjahr
2008 erfolgreich an seinen Investor
übergeben.
Ebenfalls im Geschäftsjahr 2008
erfolgte die ergebniswirksame
Übergabe des Verwaltungsgebäudes
des Süddeutschen Verlags in
München. Eine Wertberichtigung
auf Bauvorbereitungskosten für
das Hotel- und Büroprojekt ECCW
in Mannheim führte im Geschäftsjahr
2008 zu einer Ergebnisbelastung
in Höhe von TEUR 983.
Bereits seit Anfang 2007 betreibt
die LBBW Immobilien das Einkaufszentrum
Stachus in München.
Die Umbaumaßnahmen laufen seit
Frühjahr 2008 in vier Abschnitten.
So wird eine komplette Schließung
des Einkaufszentrums während der
Sanierung vermieden. Der Betrieb
wirkt sich aufgrund der monatlichen
Mietüberschüsse mit einem positiven
Ergebnis zum 31. Dezember
2008 aus.
Das German Center in Moskau
wird planmäßig 2010 fertig gestellt
werden. Die Ergebnisbelastung
in 2008 beträgt -2,2 Mio. EUR vor
allem aufgrund nicht aktivierungsfähiger
Fremdkapitalzinsen.
Wegen ihrer starken Expansion ist
die LBBW Immobilien noch nicht
in der Lage, in diesem Bereich
Schwankungen durch revolvierendes
Geschäft auszugleichen.
Die LBBW Immobilien Capital und
die FOM Real Estate GmbH realisieren
gemeinsam die neue IBM
Hauptverwaltung in Ehningen aus
dem so genannten Turtle-Portfolio.
Bereits neun Monate nach dem
ersten Spatenstich im Januar 2008
stand auf dem Unternehmenscampus
der Rohbau. Auf über 12.000
Quadratmetern entstehen dort
hochmoderne Büroarbeitsplätze,
ein Kundenforum sowie ein
Konferenzzentrum. Das neue
Gebäude wird voraussichtlich im
Herbst 2009 bezugsfertig sein.

Real Estate Services LBBW Immobilien-Gruppe
2008 (T€) 2007 (T€) Veränderung
Bewirtschaftungsergebnis 1.130 3.077 - 63 %
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties zum Fair Value 0 0 -
Veräußerungsergebnis 18.890 20.494 - 8 %
Dienstleistungsergebnis 21.363 18.632 + 15 %
Rohertrag 41.321 36.635 + 13 %
Ergebnis vor Ertragsteuern nach Anteil Konzernfremder 11.113 5.365 > 100 %
EBIT 13.850 13.676 + 1 %
EK-Rendite 22,7 % 6,1 % > 100 %
Mitarbeiter Stand 31. Dezember* 200 189 + 6 %
* IFRS-Konsolidierungskreis
Die Ergebnisbelastung aus dem
Turtle-Portfolio beträgt in 2008
-1,7 Mio. EUR und ist auf eine nach
IFRS notwendige Rückstellung für
drohende Verluste aus Derivaten
für einen in 2008 abgeschlossenen
Payer Swap zurückzuführen. Die
LBBW Immobilien hat sich damit
jedoch langfristig einen günstigen
Zins gesichert und bleibt im Grundgeschäft
hinsichtlich des Tilgungsverlaufs
flexibel.
Zu einer weiteren Ergebnisbelastung
in 2008 führte eine Drohverlustrückstellung
in Höhe von
TEUR 900 beim Projekt Weinstraße
in München, da das eingebrachte
Eigenkapital und das gewährte
Gesellschafterdarlehen gegenüber
der Beteiligung CIM Real Estate
GmbH & Co. KG gefährdet sind.
Die erfolgreiche Eröffnung des
Haerder-Centers in Lübeck fand
im Oktober 2008 statt. Zum Ende
des Jahres war das hochmoderne
Einkaufszentrum nahezu komplett
vermietet. Bis zum endgültigen
Verkauf befindet sich das Objekt
in der Zwischenbestandshaltung.
Insofern war die Grundlage für eine
mögliche Teilgewinnrealisierung
(POC) in 2008 noch nicht gegeben.
Das Segment Real Estate Services
hat mit einem Ergebnisbeitrag
von 11,1 Mio. EUR das Vorjahresergebnis
in Höhe von 5,4 Mio.
EUR mehr als verdoppelt. Dabei
übertrafen die Teilsegmente Capital
und Stadtentwicklung deutlich
ihre Vorjahreswerte, während der
Bereich Projektmanagement das
Vorjahresniveau in etwa behaupten
konnte.
Real Estate Services
Ergebnis deutlich über
Vorjahresniveau
85

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
86
Baubetreuung legt zu
Das Ergebnis der LBBW Immobilien
Projektmanagement in Höhe von
1,1 Mio. EUR (Vorjahr 1,2 Mio. EUR)
resultiert im Wesentlichen aus
einem höheren Dienstleistungsergebnis.
Die Erträge aus der Baubetreuung
beruhen vor allem auf den
Projekten Neubau Süddeutscher
Verlag in München, LBBW-Neubau
in Karlsruhe, Verwaltungsgebäude
der Deutschen Telekom in Bonn,
Residenzpost in München, Mitten
in München, Bahnhofsarkaden
in Hildesheim sowie Chitila in
Rumänien. Gleichzeitig ist der
Ergebnisbeitrag aus abgerechneten
Generalübernahme-Maßnahmen
gegenüber dem Vorjahr um
TEUR 722 gestiegen. Beispielhaft
konnten die Weinheimer Straße
in Mannheim, die Riedstraße in
Neu-Ulm, die Sonnenhalde in Ulm
und das Projekt Im Sennteich in
Mannheim abgerechnet werden.
Dagegen konnte eine Reihe von
Generalübernahme-Maßnahmen
etwa in Luxemburg nicht wie
geplant in Angriff genommen
werden. Darüber hinaus schlägt
sich der Aufbau der Standorte
Mainz und Luxemburg in höheren
Personal- sowie Sach- und Verwaltungsaufwendungen
nieder.
Bei den verbliebenen Altprojekten
der LBBW Immobilien GmbH konnte
im Geschäftsjahr 2008 eine Rückstellung
für noch anfallende
Baukosten bei der Medizinischen
Klinik Heidelberg in Höhe von einer
Million Euro aufgelöst werden.
Gleichzeitig musste bei der Strahlenklinik
Freiburg eine zusätzliche
Drohverlustrückstellung in Höhe
von 1,5 Mio. EUR gebildet werden.
Hier besteht das Finanzierungsrisiko
vor allem hinsichtlich eines
möglicherweise höheren Eigenkapitaleinsatzes.
Das Ergebnis der im Segment Real
Estate Services verbliebenen Projekte
der LBBW Immobilien Capital
liegt mit einem Ergebnisbeitrag in
Höhe von 7,9 Mio. EUR um 5,4 Mio.
EUR über dem Vorjahresergebnis.
Insbesondere die im Teilsegment
verbliebenen und abgerechneten
Projekte Altstadt-Palais in München
und Kröpeliner Tor-Center in
Rostock tragen zu dieser Ergebnissteigerung
wesentlich bei.
Das Kröpeliner Tor-Center in
Rostock konnte im März 2008 für
83,0 Mio. EUR an die Deutsche
Gesellschaft für Immobilienfonds
(DEGI) übergeben werden. Der
Ergebnisbeitrag aus der Projektentwicklung
beläuft sich zum Jahresende
demnach auf 1,4 Mio. EUR.
Die Übergabe des Altstadt-Palais
am Karl-Scharnagl-Ring in München
an die Fondgesellschaft UBS
Wealth Management CEPF steuert
ein Ergebnis in Höhe von 8,4 Mio.
EUR bei und enthält die erfolgsabhängige
Verzinsung des gewährten
Gesellschafterdarlehens an die
Projektgesellschaft. Nachdem
bereits im Vorjahr eine Teilgewinnrealisierung
vorgenommen worden
war, übertrifft der gesamte Projektgewinn
in Höhe von 14,0 Mio. EUR
sämtliche Erwartungen. Darüber
hinaus konnten Honorare für konzerninterne
Beratungsmandate in
Höhe von insgesamt 1,4 Mio. EUR
abgerechnet werden. Von 2009 an
sind im Segment Real Estate Services
keine nennenswerten Ergebnisbeiträge
der LBBW Immobilien
Capital mehr zu erwarten.
Übergaben in Rostock
und München

Stadtentwicklung
über Vorjahreswert
Im Geschäftsjahr 2008 konnte
das Ergebnis im Teilsegment
Stadtentwicklung auf 2,1 Mio. EUR
gegenüber 1,6 Mio. EUR im Vorjahr
gesteigert werden. Zu dieser positiven
Entwicklung trug mit einem
Überschuss von 0,7 Mio. EUR vor
allem die Immobilien-Gesellschaft
Rheinland-Pfalz (IRP) bei. Die LBBW
Immobilien Kommunalentwicklung
leistet einen Ergebnisbeitrag von
1,4 Mio. EUR und liegt damit über
dem Vorjahreswert. Wesentliche
Umsatzerlöse aus der Baubetreuung
konnten im Zusammenhang
mit den Projekten Bahnstadt
Heidelberg sowie Entwicklungsgesellschaft
Bad Kreuznach erzielt
werden. Zu einer Ergebnisbelastung
führten Restrukturierungsaufwendungen
des Regionalbüros
in Leipzig. Darüber hinaus sind
im Teilsegment Stadtentwicklung
Erträge aus der Beteiligung
LBBW Immobilien Landsiedlung,
die aufgrund ihrer besonderen
rechtlichen Ausgestaltung nicht in
den Konzernabschluss der LBBW
Immobilien-Gruppe nach IFRS
einbezogen wird, in Höhe von
TEUR 129 enthalten.
Frisch gestrichen
und saniert:
Bestandsobjekte in
(von oben) Plochingen,
Baden-Baden
und Freiburg
87

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
88
Holding/Restkonsolidierung LBBW Immobilien-Gruppe
Die zentralen Dienstleistungen
und Steuerungsfunktionen werden
von der LBBW Immobilien GmbH
wahrgenommen und sind zusammen
mit dem Cash Management
und den Konsolidierungseffekten
zwischen den Segmenten im Segment
Holding/Restkonsolidierung
zusammengefasst.
2008 (T€) 2007 (T€) Veränderung
Bewirtschaftungsergebnis 3.647 2.419 + 51 %
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties zum Fair Value 0 -3 < 100 %
Veräußerungsergebnis 916 1.499 - 39 %
Dienstleistungsergebnis -4.425 -4.368 - 1 %
Rohertrag 3.499 6.078 - 42 %
Ergebnis vor Ertragsteuern nach Anteil Konzernfremder -10.325 -2.570 < 100 %
EBIT -11.217 -8.615 - 30 %
EK-Rendite 20,4 % -2,4 % > 100 %
Mitarbeiter Stand 31. Dezember* 119 97 + 23 %
* IFRS-Konsolidierungskreis
Holding /
Restkonsolidierung
Der Ergebnisbeitrag vor Ertragsteuern
und nach Anteil Konzernfremder
liegt mit -10,3 Mio. EUR
um -7,8 Mio. EUR unter dem
Vorjahresergebnis (-2,6 Mio. EUR).
Im Wesentlichen ist dies auf Fremdkapitalzinsen
in Höhe von 2,0 Mio.
EUR für das Darlehen zur Finanzierung
der von der Kreissparkasse
Biberach erworbenen eigenen
Anteile sowie Aufwendungen in
Höhe von 4,5 Mio. EUR für die
Verzinsung der stillen Einlage
zurückzuführen.

Gesamt LBBW Immobilien-Gruppe
2008 (T€) 2007 (T€) Veränderung
Bewirtschaftungsergebnis 105.594 97.855 + 8 %
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties zum Fair Value 153.037 25.723 > 100 %
Veräußerungsergebnis 30.851 45.494 - 32 %
Dienstleistungsergebnis 22.488 22.559 0 %
Rohertrag 239.212 141.155 + 69 %
Ergebnis vor Ertragsteuern nach Anteil Konzernfremder 160.582 67.897 > 100 %
EBIT 242.481 130.260 + 86 %
EK-Rendite 17,2 % 7,3 % > 100 %
Mitarbeiter Stand 31. Dezember* 710 639 + 11 %
* IFRS-Konsolidierungskreis
Die LBBW
Immobilien-Gruppe
Insgesamt haben sich die Sach-
und Verwaltungsaufwendungen
in der LBBW Immobilien-Gruppe
gegenüber dem Vorjahr um
8,1 Mio. EUR erhöht. Dieser Anstieg
liegt vor allem am Ausbau der Geschäftstätigkeit
bei der investiven
Projektentwicklung.
Die Personalaufwendungen sind
um 8,9 Prozent auf 45,6 Mio. EUR
gestiegen. Dies erklärt sich durch
den Ausbau der Aktivitäten in der
gewerblichen Projektentwicklung
im In- und Ausland, insbesondere
im Segment Development. Unabdingbar
ist daher auch ein entsprechender
Ressourcenaufbau in
den zentralen Stabs- und Servicebereichen.
Die Erhöhung steht im
Einklang mit der im Jahresdurchschnitt
gestiegenen Anzahl von
Mitarbeitern und den tariflichen
Gehaltssteigerungen.
Im Geschäftsjahr 2008 konnten
Finanzerträge von rund 17,5
Mio. EUR erzielt werden (Vorjahr
16,4 Mio. EUR). Im Wesentlichen
stammen diese Erträge aus Festgeldanlagen
sowie aus Gesellschafterdarlehen,
welche an nicht
vollkonsolidierte Gesellschaften
gewährt wurden. Die gesamten
Fremdkapitalzinsen betrugen im
Jahr 2008 113,1 Mio. EUR (Vorjahr
78,7 Mio. EUR). Davon wurden
13,7 Mio. EUR im Rahmen der
erstmaligen Anwendung des überarbeiteten
IAS 23 für qualifizierte
Vermögenswerte aktiviert.
Die restlichen Zinsaufwendungen
setzen sich zum größten Teil aus
Aufwendungen für die Finanzierung
von Objekten (38,2 Mio. EUR)
sowie aus Aufwendungen für die
Finanzierung von Beteiligungen
(14,0 Mio. EUR) zusammen. Darüber
hinaus ergeben die Erträge
aus Derivaten und die Zuführung
zu Rückstellungen für Derivate
saldiert einen negativen Ergebnisbeitrag
in Höhe von -13,5 Mio. EUR
(vor Anteil Konzernfremder).
89

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
90
EBIT
(Earnings Before
Interests and Taxes)
Eigenkapitalrendite
Der EBIT ist neben dem bei der
Segmenterfolgsrechnung verwendeten
Ergebnis vor Ertragsteuern
und nach Anteil Konzernfremder
die zweite wichtige Ergebnisgröße.
Er zeigt das operative Ergebnis
vor Zinsen und Steuern. Im EBIT
werden die Finanzierungskosten
von Objekten und Projekten bereinigt.
Abschreibungen finden in der
Rechnungslegung nach IFRS keine
Anwendung mehr, da der Wert
einer Immobilie im Rahmen einer
Marktwertbetrachtung jeweils neu
ermittelt wird. Im Geschäftsjahr
2008 erhöhte sich der EBIT im
Vergleich zum Vorjahr um
86,2 Prozent auf 242,5 Mio. EUR.
Die Eigenkapitalrendite als eine
zentrale Zielgröße aus Kapitalmarkt-
und Gesellschaftersicht
weist im abgelaufenen Geschäftsjahr,
auf den Gesamtkonzern
bezogen, mit 17,2 Prozent eine
deutliche Steigerung gegenüber
dem Geschäftsjahr 2007 (7,3 Prozent)
auf. Dies ist auf das klar über
Vorjahresniveau liegende Ergebnis
vor Ertragsteuern und nach Anteil
Konzernfremder bei gleichzeitig
gesunkenem Eigenkapital zurückzuführen.
Die Bandbreite in
den operativen Segmenten reicht
dabei von -8,8 Prozent bis zu
29,7 Prozent. Die Gesamt kapitalrendite
liegt mit 8,0 Prozent
(Vorjahr: 4,9 Prozent) ebenfalls
deutlich über der Vorjahres gesamtkapitalrendite.
Aufgrund des im
Vergleich zur Gesamtkapitalrendite
geringeren durch schnittlichen
Fremd kapitalzinses ergibt sich ein
positiver Leverage-Effekt.
Durch die zentrale Planung,
Steuerung und Kontrolle der
Finanzaktivitäten im Rahmen der
operativen Geschäftstätigkeit wird
die Senkung der Kapitalkosten zur
weiteren Effektivitätssteigerung
verfolgt. Der Bereich Corporate
Finance gibt hierzu in Abstimmung
mit der Geschäftsleitung
die Rahmenbedingungen für
das Finanzmanagement vor und
setzt somit die Leitplanken zur
Optimierung der Fremdmittelaufnahmen
und Geldanlagen im
Sinne eines systematischen Aktiv-
Passiv-Managements. Zur weiteren
Verbesserung der Finanzsteuerung
wurde im Herbst 2008 beschlossen,
dass zukünftig auch die aktive
projektbezogene Finanzmittelbeschaffung,
die bisher von einer
hundertprozentigen Tochtergesellschaft
in München geleistet wurde,
zentral von Stuttgart aus gesteuert
und erbracht wird. Diese Maßnahme
soll im Laufe des Jahres 2009
vollständig umgesetzt werden.
Durch ein konzernweites Cash-Pooling
wird die Liquidität der gesamten
Unternehmensgruppe sowie
der einzelnen Konzerngesellschaften
optimal gebündelt.
Darüber hinaus werden die
bestehenden Finanzströme sowohl
konzernbezogen als auch
projektbezogen von den jeweils
operativ zuständigen Einheiten
regelmäßig überwacht und aktualisiert.
Die Liquidität der LBBW
Immobilien-Gruppe ist damit jederzeit
gesichert. Aufgrund des stark
expansiven Geschäftes insbesondere
im Segment Development sind
wesentliche Teile des Eigenkapitals
im operativen Geschäft gebunden.
Finanzsteuerung

Entwicklung des
Kreditportfolios
Zinsbindungen und Fristigkeit der
Kapitalaufnahmen sowie Prolongationen
des bestehenden Darlehensbestandes
werden grundsätzlich
an den geplanten Objekt- und
Projekterfordernissen ausgerichtet.
Fristeninkongruente Finanzierungen,
die beispielsweise dadurch
entstehen können, dass bei einem
größeren Projekt zunächst nur ein
Grundstück erworben und hierfür
nur eine Grundstücksfinanzierung
gesichert wird, werden grundsätzlich
mit der Developmentmaßnahme
fristenkongruent refinanziert.
Aufgrund der Verwerfungen an
den Weltfinanzmärkten resultierte
hieraus zwischenzeitig ein Liquiditätsbedarf,
der jedoch durch Nachfinanzierungen
mit Drittbanken
gesichert werden konnte.
Ein wesentlicher Teil der Bankverbindlichkeiten
in der LBBW
Immobilien-Gruppe ist festverzinslich,
so dass die Auswirkungen von
Zinsschwankungen mittelfristig
abgeschätzt und gesteuert werden
können. Die LBBW Immobilien
nimmt abhängig von den Marktverhältnissen
auch Darlehen mit
einem variablen Zinssatz auf und
wandelt diese zur Reduzierung von
Zinsänderungsrisiken durch gezielte
derivative Finanzinstrumente
(Payer-Swaps, Caps oder Swap-Cap-
Kombinationen) in festverzinsliche
Darlehensverbindlichkeiten um.
Dabei erfolgen ein monatliches
Derivat-Reporting und eine regelmäßige
Bewertung der Zinsposition
des bestehenden Konzern-Darlehensbestandes.
Die gesamten Verbindlichkeiten
haben sich zum 31. Dezember
2008 auf 2.266 Mio. EUR
(Vorjahr: 2.028 Mio. EUR)
erhöht. Die Verbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten
und anderen Kreditgebern
betrugen davon 1.889 Mio. EUR
(Vorjahr: 1.683 Mio. EUR).
Diese höheren Verbindlichkeiten
resultieren zum einen aus einem
Anstieg der langfristigen Verbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten
um 100 Mio. EUR auf 1.592
Mio. EUR (Vorjahr: 1.493 Mio. EUR).
Dieser Anstieg ist unter anderem
auf die Darlehensaufnahme im
Segment Development bei den Projekten
German Center in Moskau,
Turtle-Portfolio, Haerder-Center in
Lübeck und Neubau Bürogebäude
LBBW Immobilien in Stuttgart in
Höhe von insgesamt 190 Mio. EUR
zurückzuführen. Diesen Aufnahmen
stehen unter anderem Tilgungen
in Höhe von 102 Mio. EUR
bei den Projekten Altstadt-Palais
in München und Kröpeliner Tor-
Center in Rostock entgegen.
Zum anderen sind die kurzfristigen
Finanzverbindlichkeiten um 110
Mio. EUR auf 248 Mio. EUR (Vorjahr:
139 Mio. EUR) angestiegen.
In diesem Zusammenhang belaufen
sich im Segment Development die
Betriebsmittelkredite bei den im
Geschäftsjahr 2008 erstmals konsolidierten
Projekten Gärtnerplatz
in München, MAN-Wohnungen in
Augsburg sowie Haerder-Center in
Lübeck auf 68 Mio. EUR.
Von den gesamten Verbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten
und anderen Kreditgebern zum
Bilanzstichtag sind 1.589 Mio. EUR;
84,1 Prozent (Vorjahr: 1.068 Mio.
EUR; 63,5 Prozent) Festzinspositionen.
Vor dem Hintergrund eines
sich verschlechternden Geldmarktniveaus
wurden vermehrt Darlehen
mit langen Laufzeiten vereinbart.
Die Fälligkeiten im Jahr 2009 in
Höhe von 305 Mio. EUR weisen,
einschließlich der Tilgungen von
62 Mio. EUR, eine durchschnittliche
Verzinsung von 3,53 Prozent pro
Jahr auf.
Finanzierungsstruktur
91

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
Kapitalflussrechnung des LBBW Immobilien Konzerns (alle Angaben in Mio. EUR)
2008 2007 Veränderung
Konzernergebnis 116,7 38,0 78,7
Ergebnis aus der Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum Fair Value -153,0 -25,7 -127,3
Abschreibungen auf Sachanlagen 1,4 1,2 0,2
Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte 1,0 0,4 0,6
Abschreibungen auf Finanzanlagen 0,0 0,0 0,0
Zunahme/Abnahme der langfristigen Rückstellungen 10,2 -2,1 12,3
Veränderung positive/negative Marktwerte aus derivaten Finanzinstrumenten 14,0 -1,5 15,5
Veränderung aktive/passive latente Steuern 35,1 10,6 24,5
Sonstige Anpassungen (per Saldo) 65,0 60,0 5,0
Cash Earnings nach DVFA/SG 90,4 80,9 9,5
Zunahme der kurz- und mittelfristigen Rückstellungen 7,3 0,9 6,4
Gewinn aus dem Abgang von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
Zunahme (-) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva,
-8,3 -8,3 0,0
die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind
Zunahme (+) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva,
-279,2 -230,1 -49,1
die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind 66,6 47,1 19,5
Erhaltene Zinsen und Dividenden 9,4 9,7 -0,3
Ertragsteuerzahlungen/Ertragsteuererstattungen -7,8 0,8 -8,6
Aktivierte Zinsen für Vorratsvermögen -13,7 0,0 -13,7
Cash-Flow aus laufender Geschäftstätigkeit -135,3 -99,0 -36,3
Einzahlungen aus Abgängen von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien 52,1 78,8 -26,7
Auszahlungen (-) für Investitionen in als Finanzinvestition gehaltene Immobilien -33,4 -26,7 -6,7
Auszahlungen (-) für Investitionen in das Sachanlagevermögen -16,6 -3,8 -12,8
Einzahlungen aus Abgängen von Sachanlagevermögen 6,4 6,6 -0,2
Auszahlungen (-) für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen -1,6 -1,6 0,0
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens 0,1 0,1 0,0
Auszahlungen (-) für Investitionen in das Finanzanlagevermögen -27,9 -5,7 -22,2
Cash-Flow aus der Investitionstätigkeit -20,9 47,7 -68,6
Auszahlungen (-) an Unternehmenseigner und Minderheitsgesellschafter -2,8 -2,0 -0,8
Auszahlungen (-) an Unternehmenseigner (Erwerb eigener Anteile)
Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzkrediten zur Finanzierung
-120,0 0,0 -120,0
der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 36,3 2,0 34,3
Erwerb von eigenen Anteilen/stillen Einlagen 120,0 0,0 120,0
Erwerb von Beteiligungen 4,5 0,0 4,5
Vorratsvermögen
Auszahlungen (-) aus der Tilgung von Finanzkrediten zur Finanzierung
437,4 521,9 -84,5
der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien -56,1 -43,0 -13,1
des Sachanlagevermögens -0,2 0,0 -0,2
Erwerb von eigenen Anteilen -0,5 0,0 -0,5
Erwerb von Beteiligungen -13,3 -14,7 1,4
Vorratsvermögen
Gezahlte Zinsen für
-237,5 -265,3 27,8
die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien -33,2 -29,2 -4,0
das Sachanlagevermögen -3,1 -2,1 -1,0
den Erwerb von eigenen Anteilen/stillen Einlagen -6,5 0,0 -6,5
den Erwerb von Beteiligungen -8,1 -4,8 -3,3
das Vorratsvermögen -26,8 -34,8 8,0
Cash-Flow aus der Finanzierungstätigkeit 90,1 128,0 -37,9
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds -66,1 76,7 -142,8
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 1) 146,8 70,1 76,7
Finanzmittelfonds am Ende der Periode 1) 1) Ohne Wertpapiere der Liquiditätsreserve (2008: EUR 0,2 Mio; 2007: EUR 8,2 Mio)
80,7 146,8 -66,1
92

Kapitalflussrechnung
Die Cash-Flow Rechnung wurde
nach der indirekten Methode
gemäß DRS 2 aufgestellt.
Im Geschäftsjahr 2008 hat sich
der Finanzmittelfonds um -66 Mio.
EUR auf 81 Mio. EUR (Vorjahr: 147
Mio. EUR) verringert. Der Cash-Flow
aus laufender Geschäftstätigkeit
liegt mit -135 Mio. EUR unter dem
Vorjahresniveau von -99 Mio. EUR.
Dies ist im Bereich der Vorräte im
Wesentlichen auf eine Zunahme
der Grundstücke mit unfertigen
und fertigen Bauten sowie damit
verbunden auf eine Zunahme der
Bauvorbereitungskosten zurückzuführen.
Dem entgegenstehend kam
es im Geschäftsjahr 2008 zu einem
Abbau der Forderungen aus langfristigen
Fertigungsaufträgen, die
im Zusammenhang mit Teilgewinnrealisierungen
nach IFRS stehen.
Neue Teilgewinnrealisierungen wie
zum Beispiel beim Haerder-Center
in Lübeck oder bei Mitten in München
konnten im Jahr 2008 nicht
realisiert werden.
Zu den im Vergleich zum Vorjahr
geringeren Zahlungseingängen aus
dem Abgang von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien aus
Privatisierungsaktivitäten kommen
höhere Auszahlungen aufgrund
von Investitionen in das Finanzanlagevermögen.
Insbesondere
die darin im Geschäftsjahr 2008
erstmals at equity einbezogenen
Gesellschaften Ronndriesch in
Luxemburg und F40 in Frankfurt
finden dort ihren Niederschlag.
Unter Berücksichtigung dieser
Effekte ist der Cash-Flow aus der
Investitionstätigkeit mit -21 Mio.
EUR im Gegensatz zum Vorjahr
(48 Mio. EUR) negativ.
Der Erwerb der eigenen Anteile
führte zu einer Auszahlung in Höhe
von 120 Mio. EUR bei gleichzeitiger
Refinanzierung durch eine stille
Einlage und Fremdkapital. Unter
Berücksichtigung der niedrigeren
Aufnahme von Finanzkrediten
zur Finanzierung von Vorräten
in Höhe von 437 Mio. EUR (Vorjahr:
522 Mio. EUR) bei einer nicht
im gleichen Verhältnis zurück
gegangenen Tilgungsleistung in
Höhe von -238 Mio. EUR (Vorjahr:
-265 Mio. EUR) beläuft sich der
Cash-Flow aus der Finanzierungstätigkeit
auf 90 Mio. EUR und liegt
somit um 38 Mio. EUR unter dem
Vorjahresniveau von 128 Mio. EUR.
Die Bilanzsumme (3.422 Mio. EUR)
hat sich gegenüber dem Vorjahr
(3.059 Mio. EUR) um 363 Mio.
EUR erhöht. Da sich parallel dazu
das Eigenkapital auf 914 Mio. EUR
gegenüber 953 Mio. EUR im Jahr
2007 verringerte, ging die Eigenkapitalquote
von 31,2 Prozent im
Vorjahr auf 26,7 Prozent zurück.
Auf der Aktivseite haben sich im
Geschäftsjahr 2008 die langfristigen
Vermögenswerte auf 1.930 Mio. EUR
gegenüber 2007 (1.886 Mio. EUR)
nur geringfügig erhöht. Auf der
einen Seite haben sich die als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
durch das hohe Ergebnis
aus der Bewertung zum Fair Value
vor allem der Wohnimmobilienbestände
im Segment Asset
Management erhöht. Auf der
anderen Seite haben sich im
Bereich der Forderungen und
sonstigen Vermögensgegenstände
die Forderungen aus langfristigen
Fertigungsaufträgen aufgrund
der schlussgerechneten Projekte
Altstadt-Palais in München und
Kröpeliner Tor-Center in Rostock
im Segment Real Estate Services
reduziert.
Veränderungen
in der Bilanz
93

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
94
Ausschüttung an die
Gesellschafter
Darüber hinaus haben sich die
kurzfristigen Vermögenswerte
von 1.173 Mio. EUR im Vorjahr auf
1.492 Mio. EUR in 2008 erhöht.
Die Erhöhung ist auf die zum
Verkauf bestimmten Grundstücke
und anderen Vorräte im Segment
Development zurückzuführen.
Ursächlich hierfür ist vor allem die
Erstkonsolidierung der Projektgesellschaften
Nagatino Property
S.A.R.L. in Moskau, Gärtnerplatz
in München, Eschersheimer Landstraße
in Frankfurt, Haerder-Center
in Lübeck sowie Parcul Banatului
in Chitila, Rumänien. Im Gegenzug
haben die im Vergleich zum
Vorjahr geringeren Guthaben bei
Kreditinstituten und Wertpapieren
die kurzfristigen Vermögenswerte
vermindert.
Auf der Passivseite hat sich das
Eigenkapital durch die Ausschüttung
aus den Gewinnrücklagen an
den Gesellschafter zunächst um
250 Mio. EUR verringert. Durch die
sofortige Einlage in selber Höhe in
die Kapitalrücklagen führte diese
Transaktion allerdings zu keiner
Schmälerung der Eigenkapitalbasis
(Schütt-aus-hol-zurück-Verfahren).
Der Erwerb der eigenen Anteile von
der Kreissparkasse Biberach wird
nach IFRS als Abzug vom Eigenkapital
gezeigt. Folglich wurden
10 Mio. EUR als eigene Anteile
vom Stammkapital abgesetzt und
110 Mio. EUR aus den Gewinnrücklagen
entnommen.
Durch den Kauf der eigenen Anteile
hat sich das langfristige Fremdkapital
durch die stille Beteiligung
der Kreissparkasse an der LBBW
Immobilien im Bereich der sonstigen
Verbindlichkeiten (80 Mio. EUR)
sowie Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten für das Darlehen
zur Finanzierung der eigenen
Anteile (40 Mio. EUR) erhöht.
Weiterhin haben die Darlehen
zur Finanzierung der Geschäftsbauten
German Centre in Moskau
und Eschersheimer Landstraße in
Frankfurt im Segment Development
zur Erhöhung des langfristigen
Fremdkapitals von 1.609 Mio. EUR
auf 1.854 Mio. EUR in 2008 beigetragen.
Das kurzfristige Fremdkapital
hat sich vor allem aufgrund der
gestiegenen Verbindlichkeiten aus
Betriebsmitteln im Rahmen der
Unternehmensfinanzierung durch
die Ausweitung der Geschäftstätigkeit
sowie die Darlehen zur Finanzierung
der Projekte Gärtnerplatz
in München und MAN-Wohnungen
in Augsburg von 497 Mio. EUR
im Vorjahr auf 654 Mio. EUR erhöht.
Zu dieser Erhöhung haben
ebenfalls die gegenüber 2007
gestiegenen Verbindlichkeiten aus
Ertragsteuern beigetragen.
Die langfristigen Vermögenswerte
sind zu 51,3 Prozent (Deckungsgrad
A; Vorjahr 58,5 Prozent)
durch Eigenkapital gedeckt.
Unter Einbeziehung des langfristigen
Fremdkapitals, welches
im Gegensatz zu den langfristigen
Vermögenswerten gesunken ist,
ergibt sich ein Deckungsgrad von
120,6 Prozent (Deckungsgrad B;
Vorjahr 135,4 Prozent).
Ausweitung der
Geschäftstätigkeit

Nachtragsbericht
Vorgänge von besonderer Bedeutung,
die nach dem Abschluss des
Geschäftsjahres 2008 eingetreten
sind und eine andere Darstellung
der Ertrags-, Finanz- oder Vermögenslage
des Konzerns erfordert
hätten, sind nicht eingetreten.
Renovieren geht
manchmal über
studieren:
Sanierung des
denkmalgeschützten
Verbindungshauses
der Burschenschaft
Derendingia am
Tübinger Schlossberg
als Projektsteuerungs-Auftrag
95

„Aus einem Fenster
lässt sich niemals
die ganze Welt
überblicken.“
Spanisches
Sprichwort
Bericht zur Geschäftsentwicklung
der LBBW Immobilien-Gruppe
Personal, Risikomanagement,
Ausblick
97

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
Zahlen, Fakten,
Häppchen:
Bilanz-Pressekonferenz
2008
Mitarbeiter LBBW Immobilien-Gruppe* (Stand 31.12.2008)
* ohne Auszubildende
98
2008 2007
techn. Angestellte 93 85
kfm. Angestellte 499 441
sonst. Angestellte 5 6
Hausmeister 6 8
Hauswarte 107 99
Gesamt 710 639
Hauswarte (geringfügig Besch.) 223 274
LBBW Immobilien EW-Hauswarte 617 752
Personal

Fragen,
Antworten,
Grüppchen:
Betriebsversammlungen
in Stuttgart
Bei der LBBW
Immobilien stehen
sie in der ersten
Reihe:
Die Riege der
Auszubildenden
99

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
Künftiger
Hauptsitz:
Der Entwurf für
die neue Firmenzentrale
wird der
Presse vorgestellt.
Auf der gegenüberliegenden
Seite
die überarbeitete
Planung.
100

101

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
Tritt auf den Plan,
wenn es um
ökologische
Aspekte geht:
Umweltbeauftragter
Dr. Matthias Link
(links)
102
Umweltbeauftragter
Diskussionen über den Klimawandel
und über den sparsamen
Verbrauch von Ressourcen haben
eine hohe Popularität und verleihen
dem Thema Nachhaltigkeit eine
wachsende Bedeutung.
Neben ökologischen Belangen
schließt nachhaltiges Wirtschaften
jedoch auch ökonomische und
soziale Aspekte ein.
Als zukunftsorientiertes und verantwortungsvolles
Unternehmen
hat die LBBW Immobilien-Gruppe
am 2. Juli 2008 eine Nachhaltigkeitsstrategie
beschlossen.
Festgelegt sind darin unter anderem
ein Mindest-Energiestandard
bei Neubaumaßnahmen, die
Verwendung schadstofffreier
Baumaterialien, Maßnahmen zur
Qualitätssicherung und die Verpflichtung
für Auftragnehmer,
Sozialstandards, Arbeitsrecht,
arbeitsmedizinische Vorgaben
sowie ökologische Standards im
eigenen Unternehmen. Dies gilt
auch, wenn Aufträge an Subunternehmen
vergeben werden.
Aufgabe des Umweltbeauftragten
der LBBW Immobilien-Gruppe,
Dr. Matthias Link, war und ist es,
die unternehmensinternen
Prozesse zur Erarbeitung der
Nachhaltigkeitsstrategie zu steuern
und stetig weiterzuentwickeln.

Schonend sauber
mit Sandstrahl:
Die schnelle
Eingreiftruppe der
LBBW Immobilien
Gebäude-Service
beseitigt mit Hochdruck
Graffiti
103

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
104
Integriert in den
LBBW-Konzern
Die LBBW Immobilien-Gruppe ist
bei ihren Geschäftstätigkeiten
unterschiedlichen Risiken ausgesetzt,
die untrennbar mit dem
unternehmerischen Handeln als
Immobilienkonzern verbunden
sind. Ein regelmäßiger Strategieabgleich
sowie ein zielorientiertes
Controlling gewährleisten, dass
bei unternehmerischen Entscheidungen
Chancen und Risiken in
einem ausgewogenen Verhältnis
zueinander stehen und Risiken
frühzeitig erkannt werden. Primäres
Ziel des Risikomanagements
der LBBW Immobilien-Gruppe ist
daher nicht die Vermeidung aller
Risiken, sondern vielmehr deren
Identifizierung und aktive Steuerung
im Rahmen einer konzernsegment-
und geschäftsfeldbezogenen
Risikostrategie.
Seit dem Geschäftsjahr 2007 ist
die LBBW Immobilien-Gruppe in die
konzernweite Risikosteuerung des
LBBW-Konzerns integriert.
Das Risikomanagementsystem ist
Bestandteil aller Geschäftsprozesse
und der konzernweiten Richtlinien.
Durch die enge Verzahnung mit
den Planungs- und Controllingprozessen
sowie der regelmäßigen
Berichterstattung an Holding-
Geschäftsführung, Gesellschafter
und Aufsichtsrat wird eine kontinuierliche
Bewertung und Beurteilung
der aktuellen Risikosituation
sichergestellt. Für die als wesentlich
identifizierten Risiken der
LBBW Immobilien-Gruppe liegen
spezielle Strategien vor, die gemäß
den Vorschriften der Mindestanforderungen
an das Risikomanagement
jährlich überprüft und
nötigenfalls angepasst werden.
Risikobericht
Die Funktionsfähigkeit des
Risikomanagementsystems wird
von der internen Revision überwacht.
Darüber hinaus wurde der
Wirtschaftsprüfer im Rahmen der
Jahresabschlussprüfung gesondert
beauftragt, das bei der LBBW
Immobilien eingerichtete Risikoüberwachungs-
und -managementsystem
zu prüfen und hierüber
zu berichten. Weiterhin führte die
interne Revision der LBBW im
Geschäftsjahr 2008 eine Prüfung
mit Schwerpunkt Projektentwicklung
durch. Mit der Umsetzung
der Ergebnisse dieser Prüfung, insbesondere
zur Prozessoptimierung
bei der Projektentwicklung, wird im
ersten Halbjahr 2009 begonnen.
Um Marktrisiken frühzeitig erkennen
zu können, werden zentral
und in sämtlichen operativen
Bereichen Marktbeobachtungen
durchgeführt. Untersucht werden
dabei Gesamtwirtschafts-, Branchen-
und Marktsituation. In ihrem
Marktumfeld ist die LBBW Immobilien
vielfältigen steuerlichen,
wettbewerbs- und unternehmensrelevanten
Regelungen und
Gesetzen unterworfen. Durch
rechtliche, steuerliche und technische
Beratung sowie Wettbewerbsbeobachtung
ist die LBBW
Immobilien-Gruppe ausreichend
über eventuell entstehende Risiken
informiert.
Überwachungssystem
überprüft
Team ohne
Torschuss-Panik:
Fußballmannschaft
der LBBW
Immobilien

Speziell abgestimmte
Strategien
Die sich im Segment Asset
Management ergebenden Risiken
sind durch die Immobilien-
Risikostrategie abgedeckt.
In dieser Risikostrategie werden
potenzielle Verluste erfasst, die
aus Marktwertschwankungen des
Immobilienbestands resultieren
können. Zur Überwachung und
Steuerung dieser Risiken werden
verschiedene Frühwarnindikatoren
eingesetzt. Hierzu zählen beispielsweise
Mietprognosen, Leerstandsanalysen,
Überwachung der
Mietvertragslaufzeiten und Kündigungsmöglichkeiten,
Beobachtung
der regionalen Marktentwicklungen
sowie Beobachtungen von An- und
Verkaufsaktivitäten.
Im Portfoliomanagementsystem
der LBBW Immobilien sind sämtliche
Immobilienobjekte der LBBW
Immobilien-Gruppe erfasst. Für
diese werden Handlungsalternativen
ermittelt und bewertet sowie Verkehrswerte
auf Basis der Discounted
Cash-Flow-Methode ermittelt.
Diese Berechnungen dienen als
Grundlage zur Messung der Wertentwicklung
des Bestands und zur
Überprüfung der Werthaltigkeit.
Die potenziellen Risiken in den
Segmenten Development und Real
Estate Services werden durch die
Development-Risikostrategie sowie
die Real Estate Services-Risikostrategie
abgedeckt. Aus der Developmentstrategie
geht hervor, diesen
Segmentbereich in den nächsten
Jahren stärker auszubauen, wobei
nicht nur der deutsche Markt,
sondern zunehmend auch das
europäische Ausland ins Blickfeld
rückt. Angesichts der weltweiten
Finanzkrise wird mit Neuakquisitionen
derzeit jedoch konservativ
umgegangen. Neue Projekte werden
nur begonnen, wenn sich ein
überdurchschnittlicher Chancen-
Risiko-Mix bietet und die Finanzierung
gesichert ist.
Wesentliche Risiken in den Segmenten
Development und Real
Estate Services liegen in der
Überschreitung der budgetierten
Kosten und Termine während der
Bau- beziehungsweise Projektphase
sowie in der Verschlechterung der
Vermarktungssituation. Ein straffes
Projekt-Controlling sowie ein
regelmäßiges Berichtswesen, das
die wichtigsten Steuerungskennziffern
umfasst, gewährleisten die
Reaktionsfähigkeit auf mögliche
eintretende Risiken. Im Segment
Development bilden eine angemessene
Verzinsung des eingesetzten
Kapitals sowie zusätzlich im Bereich
Trägerbau eine Vorverkaufsquote
von mindestens 30 Prozent
die Voraussetzungen für einen Projektstart.
Im Segment Development
geht die LBBW Immobilien-Gruppe
bei größeren gewerblichen Projektentwicklungen
Joint-Ventures mit
ausgesuchten, am Markt
etablierten Projektpartnern ein.
Aus mehreren Altprojekten
bestehen im Segment Real Estate
Services deutliche Vertrags-, Kalkulations-
und Baukostenrisiken.
Nach Überprüfung der zum Teil
geänderten Rahmenbedingungen
wurde aus heutiger Sicht eine
ausreichende Risikovorsorge
getroffen.
Alle Einkaufsaktivitäten und somit
das konzernweite Wissen über Auftragnehmer,
Baustoffe, Fertigungstechniken,
Umweltvorschriften und
gesetzliche Bestimmungen sind im
Technischen Einkauf konzentriert.
Die Vorteile liegen neben den
optimierten Einkaufspreisen, dem
verbesserten Umgang mit Preisänderungsrisiken
und einem fairen
Bieterwettbewerb vor allem in der
schnellen Bearbeitung durch
Rahmenverträge sowie in der
Transparenz der Vergabeverfahren.
Einkaufsaktivitäten
konzentriert
105

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
106
Systematisches
Finanzmanagement
Bei Finanzaktivitäten im Rahmen
der operativen Geschäftstätigkeit
ist die LBBW Immobilien-Gruppe
Marktpreisänderungsrisiken ausgesetzt.
Diese werden durch die
Marktpreis- und Liquiditätsrisikostrategie
des LBBW-Konzerns,
Teilstrategie LBBW Immobilien,
berücksichtigt. Zur Begrenzung
dieser Risiken betreibt die LBBW
Immobilien-Gruppe ein systematisches
Finanzmanagement und
einen aktiven Umgang mit Risiken
aus Zahlungsstromschwankungen.
Zinsänderungsrisiken existieren
aus dem verzinslichen Darlehensbestand
der LBBW Immobilien,
der zur Refinanzierung von Immobilienprojekten
aufgenommen
wird. In der Regel werden zur
Begrenzung dieser Risiken langfristige
Zinsbindungen entsprechend
der Haltedauer der Immobilien
eingegangen. Diese relativ starre
Finanzierungsstruktur erschwert
schnelle Entscheidungen beim
Handel mit Immobilien und Immobilienbeständen.
Daher werden,
um eine flexiblere Gestaltung der
Passivseite zu erreichen, auch variable
Finanzierungen eingegangen,
die jedoch zur Begrenzung und
Vermeidung von Risiken durch entsprechende
Sicherungsgeschäfte
unterlegt sind. Hierzu werden einfache
derivative Finanzinstrumente
wie Plain-Vanilla-Varianten von
Swaps und Caps eingesetzt.
Auch Neugeschäfte und Anschlussfinanzierungen
werden grundsätzlich
fristenkongruent refinanziert.
Zur Flexibilisierung der Mittelaufnahme
und des Tilgungsverlaufs
werden Finanzierungen bei Bedarf
auch variabel verzinslich oder
kurzfristig abgeschlossen. Zur
Begrenzung beziehungsweise zum
Ausschluss von Zinsänderungsrisiken
werden dann ebenfalls
adäquate derivative Finanzinstrumente
wie Plain-Vanilla-Varianten
von Swaps und Caps eingesetzt.
Derivative Finanzinstrumente
werden ausschließlich zu projektbezogenen
Absicherungszwecken
eingegangen und zwar nur dann,
wenn eine adäquate laufende
Bewertung sichergestellt ist.
Rechtliche Risiken betreut eine
zentrale Rechtsabteilung in Zusammenarbeit
mit namhaften Rechtsanwaltskanzleien.
Operationelle Risiken sind die
Gefahr von Verlusten, die in Folge
der Unangemessenheit oder des
Versagens von internen Verfahren
und Systemen, von Menschen
oder in Folge externer Ereignisse
eintreten. Durch die Einbindung
der LBBW Immobilien in die OpRisk-
Strategie des LBBW-Konzerns werden
alle auftretenden Schadensfälle
zusätzlich vollständig und zeitnah
in der zentralen Datenbank ORC
der LBBW erfasst. Dadurch ist die
Transparenz der aktuellen Schadenssituation
der LBBW Immobilien
auch für den Gesellschafter jederzeit
gewährleistet.
Wesentliche Risiken für die LBBW
Immobilien im Bereich der operationellen
Risiken sind derzeit nicht
erkennbar. Insgesamt bewegen
sich die Schadensfälle in einem
kalkulierbaren Rahmen. Zum
31. Dezember 2008 summierten
sich die 13 Risiken mit einem
Bruttoschaden von jeweils mehr
als 1.000 EUR zu einer Gesamtschadenssumme
in Höhe von
1,58 Mio. EUR. Bei der Risikoinventur
2008 wurden 15 Risikoszenarien
identifiziert, welche die
für die LBBW Immobilien wesentlichen
Risiken abdecken. In diesem
Zusammenhang wurden auch
Handlungsstrategien und Maßnahmen
definiert, um das Risiko künftiger
Schadensfälle zu reduzieren
und daraus resultierende Verluste
zu vermeiden. Insgesamt werden
die getroffenen Maßnahmen als
der Risikosituation angemessen
eingeschätzt.
Wesentliche Risiken
nicht erkennbar

Corporate Governance
Wesentliche Risiken für die LBBW
Immobilien-Gruppe in den
Bereichen Informationstechnologie
und Personal sind derzeit nicht
erkennbar. In der Gesamtbetrachtung
lassen sich bestandsgefährdende
Risiken für die LBBW
Immobilien-Gruppe derzeit nicht
erkennen – weder unter Substanz-
noch unter Liquiditätsgesichtspunkten.
Die LBBW Immobilien ist Mitglied
des Vereins Initiative Corporate
Governance der deutschen Immobilienwirtschaft
e.V.. Der Verein
hat sich zum Ziel gesetzt, die
Grundsätze ordnungsmäßiger und
lauterer Geschäftsführung auf die
Immobilienwirtschaft zu übertragen.
Insoweit sind Strukturen
und Prozesse zur Leitung und
Überwachung eines Unternehmens
und seiner geschäftspolitischen
Grundsätze und Leitlinien zu implementieren
sowie ein System für
interne und externe Kontroll- und
Überwachungsmechanismen einzusetzen.
Die LBBW Immobilien hat Mitte
2007 diese Aufgaben im Zentralbereich
Corporate Finance/Compliance
zusammengefasst. Ziel ist es,
durch klare und transparente
Corporate Governance die Verantwortung
gegenüber Gesellschaftern,
Mitarbeitern, Kunden und
Partnern zu stärken und damit
die gesamte Wertschöpfung in
der LBBW Immobilien-Gruppe zu
verbessern.
Im Rahmen einer offenen Informationspolitik
wurde dieses Ziel auch
gegenüber den Geschäftspartnern
in einem Brief vom November 2007
dokumentiert. Die Überarbeitung
der allgemeinen Compliance-
Richtlinien konnte hingegen nicht
wie geplant im Geschäftsjahr 2008
umgesetzt werden. Die Umsetzung
ist unter Einbindung der Mitarbeiter
nunmehr für das Jahr 2009
vorgesehen. Dabei sollen durch
verbindliche Verhaltensgrundsätze
sowie begleitende Verfahren zur
Kontrolle und Durchsetzung dieser
Grundsätze, das Vertrauen und
die Identifikation der Kunden und
Mitarbeiter gefördert und gestärkt
werden.
Mit Stift: Nachwuchswerbung
bei
den Azubi-Tagen in
Stuttgart
107

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
108
Entwicklung der
wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen
Durch die Zuspitzung der Finanzmarktkrise
hat die weltweite
Rezession eine neue Qualität
bekommen. Die Abwärtsdynamik
verstärkte sich in den Industrie-
und Schwellenländern seither
erheblich. Alle Indikatoren deuten
auf einen schweren Einbruch der
Weltkonjunktur im Jahr 2009 hin.
In einer Reihe von Ländern ist
der Abschwung ein Ausdruck der
Korrektur von Ungleichgewichten,
insbesondere von Überbewertungen
am Immobilienmarkt,
die in der Regel geraume Zeit in
Anspruch nehmen und eine konjunkturelle
Erholung verzögern.
Darüber hinaus verschlechtern
die Probleme im Finanzsektor die
Finanzierungsbedingungen für
private sowie industrielle Akteure
und erschweren die Transmission
geldpolitischer Impulse. Nach
milliardenschweren Konjunkturpaketen
zur Rettung angeschlagener
Banken und zur Belebung der
Kreditvergabe wurden in vielen
Ländern zudem Maßnahmenpakete
zur Stützung der Realwirtschaft
beschlossen. International koordinierte
konjunkturelle Maßnahmen
sollen einer lang anhaltenden
Rezession entgegenwirken und
Konsum und Investitionen ankurbeln.
Angesicht der starken
bremsenden Faktoren dürfte die
Weltkonjunktur trotz staatlicher
Maßnahmen voraussichtlich über
das gesamte kommende Jahr 2009
auf Talfahrt bleiben und sich anschließend
nur zögerlich beleben.
Die Europäische Union erlebte Ende
2008 den tiefsten Produktionseinbruch
seit ihrem Bestehen. Im
Euroraum dürfte sich die Rezession
bis weit ins Jahr 2009 hinein fortsetzen
und das Bruttoinlandsprodukt
um mehrere Prozentpunkte
vermindern.
Prognosebericht
Das Ende des weltweiten Investitionsbooms
trifft besonders
die europäischen Investitionsgüterindustrien.
In einer Reihe
von EU-Ländern kommt zum
starken Rückgang der Unternehmensinvestitionen
ein Einbruch
im Wohnungsbau durch kriselnde
Immobilienmärkte hinzu. Dagegen
stützen staatliche Maßnahmen, die
rückläufigen Rohstoffpreise und
der schwache Euro die Konjunktur.
Die deutsche Wirtschaft steht 2009
vor der größten Herausforderung
seit der Wiedervereinigung. Wie
kaum ein anderes Industrieland ist
Deutschland in die internationale
Wirtschaft integriert. Vor allem die
Exporte dürften kräftig zurückgehen.
Negative Rückwirkungen
der weltweiten Rezession und der
internationalen Finanzmarktkrise
treffen Deutschland deshalb in
besonderem Maß. Der private
Konsum kann die Entwicklung zwar
stabilisieren, den dämpfenden Einfluss
der Weltwirtschaft aber nicht
kompensieren. Weitere Wachstumsimpulse
gehen von den bereits
gegen Ende 2008 beschlossenen
Konjunkturpaketen aus. Ohne
diese Maßnahmen wäre im vierten
Quartal 2008 ein deutlich stärkerer
Rückgang der Wirtschaftsleistung
wahrscheinlich gewesen. Das
zweite Konjunkturpaket für das
Jahr 2009 wird ebenfalls dazu
beitragen, dass der Abschwung
abgemildert werden kann. Für das
Gesamtjahr prophezeien die führenden
Wirtschaftsinstitute einen
Rückgang der Wirtschaftsleistung
von 0,8 bis 2,7 Prozent. Mit einer
steigenden Wirtschaftsleistung wird
laut Bundesregierung vom vierten
Quartal 2009 an zu rechnen sein,
wobei einige Chefvolkswirte eine
Erholung sogar erst zur Jahresmitte
2010 erwarten.
Impulse durch
Konjunkturpakete

Investitionsbereitschaft
lässt nach
Aufgrund der Wirtschaftskrise
und der Kosten der Konjunkturpakete
steht Deutschland 2009
vor einer Schuldenexplosion.
Allein der Bund steuert auf eine
Rekordneuverschuldung von mehr
als 40 Milliarden Euro zu. Auch
am Arbeitsmarkt wird sich die
Rezession deutlich negativ bemerkbar
machen. Allerdings wird der
Beschäftigungsabbau 2009 wohl
weniger drastisch ausfallen als
in früheren Abschwungphasen.
Viele Unternehmen reagieren mit
Kurzarbeit auf die nachlassende
Konjunktur, weil sie erwarten, dass
der Rückgang im Auftragseingang
nicht zu lange anhalten wird. Nach
Expertenschätzungen dürften die
Arbeitslosenzahlen im Jahr 2009
um 500.000 bis 750.000 ansteigen.
Durch den Rückgang der Energiepreise
rechnet die Bundesregierung
für das gesamte Jahr 2009 bei den
Verbraucherpreisen lediglich mit
einem minimalen Anstieg um
0,5 Prozent nach 2,6 Prozent in
2008. Der langjährige Wachstumsmotor
Export werde zwischen
drei und neun Prozent absacken,
die Importe um etwa ein bis fünf
Prozent nachgeben.
Aufgrund der Nachfrageschwäche
der global aufgestellten Wirtschaftszweige
herrscht quer über
die Branchen eine große Verunsicherung,
die sich in nachlassender
Investitionsbereitschaft widerspiegelt.
Vor allem bei den Ausrüstungsinvestitionen,
die 2008 um
5,5 Prozent gestiegen sind, geht
die Bundesregierung von einem
Einbruch zwischen neun und zwölf
Prozent aus.
Deutschland droht auch im Jahr
2009 keine platzende Immobilienblase.
Die Aufschwungphase war
weder von einer überhitzten Entwicklung
im Immobilienbereich und
dem Bausektor, noch von einer
starken Expansion der Kreditfinanzierung
und somit des Finanzsektors
getrieben.
Das Baujahr 2009 wird in der
ersten Jahreshälfte im Hochbau
insbesondere dank der Auftragspolster
im Wirtschafts- und
öffentlichen Hochbau noch rege
verlaufen. Die Auftragslage im
Tiefbau lässt demgegenüber
einen weniger günstigen Start
erwarten. Im Jahresverlauf wird
sich im Tiefbaubereich durch die
Maßnahmenpakete für Wachstum
und Beschäftigung eine Besserung
abzeichnen. Die staatlichen Mehrausgaben
werden die Infrastruktur
verbessern und gleichzeitig die
Beschäftigung im Bauhauptgewerbe
aufrechterhalten. Insgesamt
könnte in diesem Bereich am
Jahresende ein zweistelliger
Zuwachs zustande kommen.
Auftragspolster
im Hochbau
EU-weit präsent:
Messeauftritt im
rumänischen Cluj
109

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
110
Asset Management
Fokussierung auf ein
langfristig optimiertes
Halteportfolio
Im Wirtschaftsbau wird die Rezession
im Jahresverlauf zu spüren
sein. Allerdings gibt die Faktenlage
aus der Entwicklung der Baugenehmigungen,
Auftragsbestände und
Auftragseingänge für das nächste
halbe Jahr keine Hinweise auf
dramatische Verluste. Jedoch dürften
einige geplante und bereits
genehmigte Projekte angesichts
der konjunkturellen Unsicherheiten
weit in das Jahr 2009 hinein aufgeschoben
werden. Bei den Wohnungsbauinvestitionen
zeichnet
sich für 2009 eine Stabilisierung
oder geringe Steigerung ab. Die
Umsatzzuwächse werden angesichts
neuerlicher Ausweitungen
bei den Bestandsmaßnahmen und
Rückgängen im Neubau insgesamt
schwach ausfallen.
Das Segment Asset Management
bildet aufgrund des hohen Immobilienbestandes
weiterhin eine
bedeutende und stabile Hauptertragsquelle
der LBBW Immobilien-
Gruppe. Jedoch vermindert sich
mittelfristig der relative Ergebnisanteil
am Gesamtergebnis der
LBBW Immobilien-Gruppe, was
den Umbau der LBBW Immobilien-
Gruppe vom Bestandsunternehmen
hin zum investiven Projektentwickler,
Immobiliendienstleister und
Immobilienhandelshaus widerspiegelt.
Wichtigste Maßnahme im
Segment Asset Management ist es,
die Privatisierungskompetenz der
LBBW Immobilien-Gruppe zu nutzen,
um an attraktiven Standorten
für den Immobilienhandel Wohnungsbestände
zu erwerben und
ertragsorientiert zu vermarkten.
Ziel des Portfoliomanagements ist
es außerdem, Immobilienbestände,
die nicht für die langfristige Bewirtschaftung
vorgesehen sind, gezielt
zu verkaufen. Mit den Erfahrungen
der seit Jahrzehnten praktizierten
Mietwohnungsprivatisierung wird
der Immobilienhandel weiter ausgebaut.
Bis heute wurden über
16.000 Wohnungen sozialverträglich
privatisiert, davon der überwiegende
Teil an Mieter oder deren
Angehörige.
Beim Erwerb von Immobilienobjekten
stehen Handelsbestände im
Vordergrund, bei denen Chancen
und Risiken in einem ausgewogenen
Verhältnis stehen. Trotz der
schwierigen Marktsituation ist es
der LBBW Immobilien-Gruppe im
Ankauf gelungen, den Handelsbestand
um insgesamt 296 neue
Einheiten zu erweitern, die in den
nächsten Jahren die Basis für den
Immobilienhandel bilden. Die Handelsvolumina
im Ankauf sollen in
den kommenden Jahren verstetigt
werden, um das investierte Eigenkapital
unter Risiko- und Renditegesichtspunkten
angemessen zu
verzinsen.
Unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten
kann es sinnvoll sein,
einzelne Projekte übergangsweise
zu vermieten, um die ursprünglich
geplanten Verkaufserlöse zu einem
späteren Zeitpunkt zu generieren.
Dennoch dürften die für 2009 anvisierten
Planergebnisse zumindest
annähernd erreicht werden, da
nach heutigem Kenntnisstand der
2008 abgeschlossene Optionsvertrag
für weitere Tranchen-Verkäufe
in Regensburg von der Projektentwickler-Erwerbergemeinschaft
finanziert werden kann.
Ziel sind stetige
Handelsvolumina

Erste Sahne
dank Beratung
durch die LBBW
Immobilien
Landsiedlung:
Erweiterung des
Kurgestüts
Hoher Odenwald
in Waldbrunn,
die größte
Stutenmilchfarm
Deutschlands
111

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
112
Wohnungsmarkt
trotzt der Krise
Insgesamt rechnet die LBBW Immobilien-Gruppe
damit, dass in den
Folgejahren rund 800 Wohnungen
pro Jahr aus dem Handelsbestand
verkauft werden können. Voraussetzung
hierfür ist jedoch ein
gleich bleibendes Volumen bei den
Ankäufen. Im Gegensatz zu vielen
Wettbewerbern in der Vergangenheit
ist die LBBW Immobilien
jedoch nicht bereit, unrealistische
Preise zu bezahlen, was später zu
Notverkäufen zwingt. Insgesamt
sind die Auswirkungen der Finanzkrise
auf den Immobilienhandel
schwer abzuschätzen. Einerseits
werden zunehmend Objekte von
Finanzinvestoren auf den Markt
kommen, die ihre Bestände nicht
mehr finanzieren können. Zudem
gestaltet sich die Einzelprivatisierung
schwierig, da gerade Schwellenhaushalte
erhebliche Probleme
haben, Kredite zu bekommen.
Andererseits behauptet sich der
deutsche Wohnungsmarkt noch gut
in der Krise und zieht das Interesse
privater Investoren auf sich.
Die LBBW Immobilien-Gruppe
verfolgt die Strategie, den Wohnungsbestand
auf ein langfristiges,
optimiertes Halteportfolio auszurichten.
Dieses Halteportfolio
wird sich durch die Konzentration
auf Objekte mit nachhaltiger Entwicklungsperspektive
in prosperierenden
Wirtschaftsräumen und
den Rückzug aus der Fläche auszeichnen.
Mit diesen Maßnahmen
können nicht nur laufende Erträge
und Wertentwicklung, sondern
auch Ertrags- und Risikostrukturen
optimiert werden.
Durch die jährlichen Wertanpassungen
der Investment Properties
werden im Bereich der Bewirtschaftung
die Wertveränderungen auf
Basis der Portfolioverkaufspreise
ausgewiesen, so dass sich im
Privatisierungsergebnis nur noch
die eventuelle Einzelprivatisierungsmarge,
abzüglich Verkaufsvorbereitungs-
und Vertriebskosten
sowie Verwaltungsaufwand niederschlagen.
Der zwangsläufige Effekt
der strukturellen Änderung soll
durch die Ausweitung des Immobilienhandels
teilweise ausgeglichen
werden.
In der Bewirtschaftung liegt das
Hauptaugenmerk weiter auf der
Wertsteigerung des Wohnungsbestands.
Kurzfristig werden durch
die im vergangenen Geschäftsjahr
realisierte hohe Wertentwicklung
keine nennenswerten Ergebniseffekte
aus der Bewertung zum
Fair Value sowie dem Verkauf von
Investment Properties im Jahr 2009
zu erzielen sein. Erst mit wachsender
Inflation werden wieder deutliche
Wertsteigerungen zu erwarten
sein. Mittelfristig kompensiert der
Zukauf im Handel den Rückgang
der Mieterlöse infolge der Privatisierungen.
Die Privatisierungsbestrebungen
der LBBW Immobilien
werden auch in Zukunft darauf
abzielen, einen ausgewogenen
Wohnungsbestand in baden-württembergischen
Regionen mit Wert-
und Mietentwicklungsperspektive
zu erreichen. Parallel dazu sollen
Bestände in bewirtschaftungsintensiven
Streulagen ohne nachhaltige
Entwicklungsperspektive reduziert
werden. Insgesamt rechnet die
LBBW Immobilien damit, dass im
Jahr 2009 von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien etwa 450
Einheiten veräußert werden.
Ausgewogener
Wohnungsbestand
angestrebt

Neben dem Verkauf einzelner
Objekte im Teilsegment Asset
Management Gewerbe steht die
Modernisierung und Weiterentwicklung
von Gebäuden in Toplagen
künftig im Vordergrund. Aktuelle
Beispiele dafür sind der Umbau
des Stadthauses N1 in Mannheim,
für den die LBBW Immobilien und
die SV-Versicherung zusammen
5,8 Mio. EUR investiert haben,
sowie in Stuttgart die Sanierung
der Klett-Passage, die Umwandlung
der Ambo-Kinos im Hindenburgbau
in Einzelhandelsflächen
und der Umbau der ehemaligen
Verkaufsräume der Firma Martz
an der Lautenschlagerstraße. Das
Ergebnis aus der Bewertung von
Investment Properties kann im
Geschäftsjahr 2009 voraussichtlich
weiter gesteigert werden, da
ein Teil des für 2008 geplanten
Instandhaltungsprogramms erst
2009 umgesetzt wird. So sind größere
Umbaumaßnahmen bei den
Mannheimer Liegenschaften Q5
und Augustaanlage 67 sowie beim
Hindenburgbau in Stuttgart vorgesehen.
Übergeordnetes Ziel ist es,
das Gewerbeimmobilien-Portfolio
in den nächsten Jahren unter IFRS-
Gesichtspunkten so zu optimieren,
dass eine Eigenkapitalrendite von
acht bis zehn Prozent erreicht wird.
Die im Geschäftsjahr 2008 vorgenommene
Übertragung der
Immobilien der Bahnhofplatzgesellschaften
auf Personengesellschaften
ermöglicht es
mittelfristig, die Beteiligungsstruktur
durch Formwechsel der
Personengesellschaften in GmbHs
und anschließende Verschmelzung
der Bahnhofplatz AG und der
Industriehof AG auf die Schlossgartenbau
AG steueroptimiert zu
vereinfachen.
Mit dem zweiten Standbein Development
sollen weitere attraktive
Renditepotenziale erschlossen
werden. Aufgrund der zwei- bis
fünfjährigen Laufzeit der Projekte
erfolgt ein Ertragsbeitrag zeitlich
verzögert. Ziel ist der Aufbau eines
revolvierenden Geschäftsmodells,
das die hohen Vorlaufkosten in
investiven Phasen durch entsprechende
Verkäufe ausgleicht. Noch
belasten Vorlaufkosten das Ergebnis
2008 und zum Teil auch 2009
im Segment Development. Nach
der mittelfristigen Unternehmensplanung
werden diese Effekte vom
Jahr 2010 an abklingen. Allerdings
lassen sich die langfristigen Auswirkungen
der Finanzmarktkrise
auf die Finanzierung von neuen
Projektentwicklungen und die
möglichen Verkaufspreise nur
schwer abschätzen. Daher geht
die LBBW Immobilien in diesem
Geschäftsfeld derzeit nur opportunistisch
vor.
Wie in den vergangenen Jahren
wird die LBBW Immobilien Development
ihre Tätigkeit über
Baden-Württemberg hinaus weiter
ausdehnen. Ziel ist es, sich als
einer der bedeutenden Projektentwickler
im In- und Ausland zu
etablieren und die erreichte
Position auszubauen. Insbesondere
bei den von der LBBW Immobilien
Capital in München betreuten
Projektentwicklungen wird
eine stärkere Diversifizierung
angestrebt, nachdem bisher
überwiegend Partnerprojekte in
Süddeutschland realisiert wurden.
Zwar werden München beziehungsweise
Süddeutschland Kernmarkt
bleiben, darüber hinaus rücken
jedoch die Standorte Hamburg,
Berlin sowie Projekte in Belgien,
Frankreich und Polen ins Blickfeld.
Development
Konsequente
Umsetzung der
Developmentstrategie
113

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
114
Markteinstieg
in Frankfurt
Das Know-how der LBBW Immobilien
aus den Bereichen Projektmanagement,
Projektentwicklung und
Verfahrensmanagement wird auch
in Zukunft, sowohl bei Wohn- wie
Gewerbeimmobilien, zur Realisierung
großvolumiger Investments
genutzt. Somit positioniert sich
die LBBW Immobilien mit nutzerorientierten
und Werte schaffenden
Konzeptionen von Büro- und
Wohnimmobilien im Markt.
Seit vergangenem Jahr ist die LBBW
Immobilien – teils mit Partnern –
verstärkt in Frankfurt als Projektentwickler
tätig. Aktuelle Bauvorhaben
sind dort das Wohn- und
Geschäftshaus Feuerbachstraße 40,
das Bürohochhaus Eschersheimer
Landstraße 14, das Leonhardshaus
am Mainkai sowie Bürogebäude
an der Bockenheimer Landstraße
mit einem Investitionsvolumen
von insgesamt rund 300 Mio. EUR.
Trotz Marktunsicherheiten auf dem
Frankfurter Büroimmobilienmarkt
ist die Übergabe des Westend
Windows an der Bockenheimer
Landstraße für das Jahr 2009 gesichert.
Im Münchner Stadtteil Laim
beginnt im Frühjahr 2009 der Bau
des Bürogebäudes Auron. Im März
2008 hatte die LBBW Immobilien
Capital zusammen mit der Accumulata
Immobilien Development
das Grundstück erworben. Von den
projektierten 38.000 Quadratmeter
sind bereits 40 Prozent an das
Marktforschungsinstitut TNS Infratest
vermietet.
Im Geschäftsjahr 2008 konnte in
Luxemburg eine Beteiligung an der
Projektgesellschaft Ronndriesch
123 S.A. erworben werden. Dort
entsteht, gemeinsam mit einem
Partner, ein Bürogebäude mit etwa
25.000 Quadratmeter Mietfläche
sowie Parkflächen. Die Vertriebsaktivitäten
und die Arbeiten für den
Erdaushub wurden bereits aufgenommen.
Das Investitionsvolumen
beträgt rund 120 Mio. EUR.
Im Wohnungsbereich sollen mittelfristig
bei entsprechender Marktlage
rund 250 Einheiten pro Jahr
gebaut und verkauft werden. Die
LBBW Immobilien Development
vergibt die notwendigen Bauträgermaßnahmen
ausschließlich an den
konzerninternen Dienstleister, die
LBBW Immobilien Projektmanagement.
Dadurch wird die kapitalintensive
Projektentwicklung von der
mitarbeiterintensiven Bausteuerung
getrennt und eine professionelle
Bauabwicklung gewährleistet. Das
Jahr 2009 wird im Wohnungsbau
durch Anlaufverluste geprägt sein,
von 2010 an werden die Ergebnisbeiträge
jedoch ihre Wirkung
entfalten. Zu den Anlaufverlusten
tragen insbesondere die Projekte
Flacara in Rumänien, Gärtnerplatz
in München sowie Neuakquisitionen
in Deutschland und in ausländischen
Märkten bei. Weitere
Luxemburger Projekte werden im
Geschäftsjahr 2009 in den Vertrieb
gehen. Es ist vorgesehen, soweit
nach IFRS möglich, bei diesen
Projekten Teilgewinnrealisierungen
durchzuführen.
Mit Wirkung zum 1. Januar 2009
wurde die LBBW Immobilien
Projektmanagement GmbH vom
Segment Real Estate Services in
das Segment Development eingegliedert.
Dieser Wechsel ermöglicht
eine eindeutigere Aufgabenzuordnung
in der Zusammenarbeit
zwischen technischem Projektmanagement
und Projektentwicklung.
Im Zuge einer klareren Segmentzuordnung
erfolgt die Umgliederung
des Bereiches Technik, Instandhaltung,
Modernisierung (TIM) in
die LBBW Immobilien Management
Wohnen und die LBBW Immobilien
Management Gewerbe. Damit sind
alle Projektentwicklungsaktivitäten,
die Projektsteuerung sowie das
Projektcontrolling in einem
Segment zusammengefasst.
Real Estate Services
Nur noch
nicht investive
Dienstleistungen

Die technische Richtlinienkompetenz
ebenso wie die Vergabe und
der Einkauf von Bauleistungen
über den technischen Einkauf
verbleiben auch nach dieser organisatorischen
Neuordnung bei der
LBBW Immobilien Projektmanagement,
die sich vom Jahr 2009 an
ausschließlich auf den Aufgabenbereich
technisches Projektcontrolling
und auf Dienstleistungen in
Generalübernehmer-Verantwortung
konzentriert. Laufende Generalübernahme-Maßnahmen
werden
noch in der Funktion des Generalübernehmers
gemäß der bisher angewandten
Variante bearbeitet. Die
technischen Betreuungsleistungen
werden dabei im Wesentlichen für
Projekte des Konzernsegments
Development erbracht. Das technische
Projektcontrolling führt die
LBBW Immobilien Projektmanagement
für alle Projekte durch, die in
Partnerschaft mit Dritten realisiert
werden. Die Dienstleistungen in
Generalübernehmer-Verantwortung
werden für alle Projekte erbracht,
die durch die LBBW Immobilien-
Gruppe selbst wie etwa Parc Helfent
in Luxemburg, Karlsruhe City-Park
oder Weimarstraße in Stuttgart realisiert
werden. Als Überwachungsinstrument
dient das technische
Projektcontrolling dazu, die strategischen
und operativen Projektziele,
insbesondere bei Kosten,
Qualität und Terminen, einzuhalten.
Mit dieser Fokussierung zeigt
sich die wichtige Rolle der LBBW
Immobilien Projektmanagement
für die Marktpositionierung und
das Risikomanagement der LBBW
Immobilien-Gruppe.
Hand in Hand:
Baden-WürttembergsMinisterpräsident
Günther
H. Oettinger auf
der Expo Real in
München mit den
LBBW-Immobilien-
Geschäftsführern
Hans Strudel und
Ralf P. Nisar (von
rechts)
115

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
116
Synergien bei der
Stadtentwicklung
Trotz guter Fortschritte bei der
Abwicklung von Altprojekten der
LBBW Immobilien GmbH durch die
LBBW Immobilien Projektmanagement
GmbH wird die Kapitalbindung
aus diesen Altprojekten die
Eigenkapitalrendite im Segment
Real Estate Services auch in den
nächsten Jahren belasten. Allerdings
wird für die kommenden Geschäftsjahre
angestrebt, die eigens
gebildeten Vorsorgepositionen so
wenig wie möglich in Anspruch zu
nehmen. Aufgrund der expansiven
Geschäftspolitik im Segment Asset
Management Bereich Immobilienhandel
und im Segment Development
wird das Geschäftsvolumen
im Bereich Projektmanagement
entsprechend ansteigen. Der Jahresüberschuss
vor Steuern und
nach Anteil Konzernfremder wird
bis zum Jahr 2013 auf 1,6 Mio. EUR
wachsen.
Nachdem neue Projekte der LBBW
Immobilien Capital GmbH seit
1. Januar 2008 ausschließlich im
Bereich Development abgebildet
werden und alte Projekte im Jahr
2008 weitgehend abgerechnet worden
sind, verbleiben im Segment
Real Estate Services die nichtinvestiven
Immobiliendienstleistungen
auf dem Feld der Kommunal- und
Stadtentwicklung.
Im Teilsegment Stadtentwicklung
wird die LBBW Immobilien
Kommunalentwicklung ihre gute
Marktposition durch konsequente
Qualitätssicherung ausbauen und
ihre Wettbewerbsfähigkeit durch
weitere Produktivitätssteigerungen
sichern. Die LBBW Immobilien
Kommunalentwicklung wird weiter
konsequent auf Ertragsorientierung
ausgerichtet. Synergien durch eine
Vertiefung der Wertschöpfungskette
im Konzern zeichnen sich in
aktuellen Projektentwicklungen ab.
Beispielhaft ist das Projekt Bahnstadt
Heidelberg zu nennen, für
das sich die Sparkasse Heidelberg,
die stadteigene Gesellschaft für
Grund- und Hausbesitz Heidelberg
und die LBBW Immobilien GmbH zu
einem Konsortium als EGH – Entwicklungsgesellschaft
Heidelberg
zusammengeschlossen haben. Die
EGH hat 60 Hektar Land erworben,
auf denen in den nächsten 15
bis 20 Jahren 2.500 Wohnungen
für 5.000 Einwohner, 7.500 Arbeitsplätze,
Handelsflächen und
ein Campus II mit Forschung und
wissenschaftsnaher Produktion
entstehen werden.
Der Integrationsprozess und die
Neustrukturierung der 2006 erworbenen
IRP Immobilien-Gesellschaft
Rheinland-Pfalz sind weitgehend
abgeschlossen. Die IRP wird nach
IFRS voll in den Konzernabschluss
der LBBW Immobilien-Gruppe einbezogen.
Die Marktkenntnisse und
Netzwerke dieser Rheinland-Pfälzischen
Gesellschaft ermöglichen
es, zusammen mit der Kompetenz
und den Erfahrungen der Schwestergesellschaften
innerhalb der
LBBW Immobilien-Gruppe, das
große Potenzial unterschiedlicher
Entwicklungsmaßnahmen in Rheinland-Pfalz
und den angrenzenden
Märkten erfolgreich zu nutzen und
Synergien innerhalb der operativen
Gesellschaften der LBBW Immobilien-Gruppe
zu realisieren.
Im Finanzierungsbereich wird nach
dem außergewöhnlichen Jahr 2008
mit einer Normalisierung nicht nur
der Refinanzierungsmärkte, sondern
auch der Zinsstrukturkurve
bei weiter leicht sinkenden Zinsen
im kurzfristigen Bereich und leicht
steigenden Zinsen im langfristigen
Bereich gerechnet. Neben den aktuell
hohen Spreads, bedingt durch
die Fundingaufschläge der Banken,
dürften insbesondere die Margen
spürbar steigen.
Finanzmanagement

Anzunehmen ist außerdem, dass
die Banken deutlich restriktivere
Vorgaben bei der Kreditvergabe
machen werden, insbesondere was
die Unterlegung der Projekte mit
Eigenkapital oder die Übernahme
weiterer Risiken durch die Projektgesellschafter
betrifft. Dies alles
wird spürbare Auswirkungen auf
die Ertragsituation im Konzern
haben.
Deshalb werden in Übereinstimmung
mit der Markteinschätzung
des LBBW-Research langfristige
Investments frühzeitig zinsgesichert.
Der Abschluss von neuen
Zinsderivaten erfolgt nur dann,
wenn der darin liegende Vorteil
die gegenwärtig deutlich höheren
Kosten aufwiegt.
Die oben genannten Einflüsse
werden dazu führen, dass sich das
Ergebnis im Finanzierungsbereich
deutlich negativ entwickelt. Durch
die Allokation in tendenziell höher
rentierliche Immobilienprojekte
wird sich das Finanzmanagement
auf die Liquiditätssteuerung der
einzelnen Objekte fokussieren und
somit kurz- bis mittelfristig vorhandene
Liquidität vornehmlich unter
Risikogesichtspunkten optimiert
anlegen. Die Projektrefinanzierung
bleibt stark geprägt von den erschwerten
Bedingungen aufgrund
der Verwerfungen an den Finanzmärkten.
Stuttgart, 4. März 2009
LBBW Immobilien GmbH
Nach der Umfirmierung der LEG
zur LBBW Immobilien GmbH
zum 1. Januar 2008 und der im
LBBW-Konzern erfolgten Neuausrichtung
als strategische
Beteiligung, wurde mit Wirkung
zum 31. Dezember 2008 die
BW-Immobilien GmbH, eine weitere
hundertprozentige Tochtergesellschaft
der LBBW, in die LBBW
Immobilien-Gruppe integriert.
Die BW-Immobilien bewirtschaftet
derzeit den gesamten Immobilienbestand
der LBBW wie auch
erhebliche Bestände für Dritte. Mit
dieser Eingliederung ist der Ausbau
der LBBW Immobilien-Gruppe zum
modernen und marktorientierten
Immobilien-Kompetenzzentrum
der LBBW-Gruppe einen weiteren
Schritt voran gekommen. In diesem
Zusammenhang wurde die
LBBW Immobilien-Gruppe in die
konzernweite Risikosteuerung der
LBBW-Gruppe integriert. Die LBBW
Immobilien-Gruppe liefert seit Jahren
einen stabilen Ergebnisbeitrag
für die LBBW-Gruppe. Das mittel-
und langfristige Ziel einer am
Risikoprofil der Geschäftssegmente
orientierten Rendite zwischen zehn
und fünfzehn Prozent auf das Eigenkapital
im Neugeschäft verfolgt die
LBBW Immobilien mit eindeutigen
Vorgaben für das kapitalbindende
Kerngeschäft zusammen mit einer
klaren Profilierung der Dienstleistungen.
Dies ist Voraussetzung,
um die Wettbewerbsfähigkeit
und den Unternehmenswert zu
erhöhen.
Strudel Dr. Blumberg Kern Nisar
Positionierung
innerhalb der
LBBW-Gruppe
117

„Wo viel
Schatten ist,
muss viel Licht
verborgen sein.“
Laotse
Jahresabschluss 2008
LBBW Immobilien Konzern
Bilanz
Gewinn- und Verlustrechnung
Anhang
119

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Bilanz
120
Konzern-Bilanz zum 31. Dezember 2008
A K T I V A Anhang 31.12.2008 31.12.2007
EUR TEUR
A. Langfristige Vermögenswerte
I. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 8.1 1.734.319.871,43 1.591.728
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 1.295.576.977,27 1.186.623
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 364.196.057,51 331.039
3. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 70.011.341,48 69.463
4. Bauten auf fremden Grundstücken 4.535.495,17 4.603
II. Sachanlagen 8.3 35.038.347,17 26.269
1. Verwaltungsgebäude 4.390.221,97 4.476
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 4.085.516,59 3.452
3. Anlagen im Bau 5.965.375,81 1.308
4. Bauvorbereitungskosten 20.597.232,80 17.033
III. Immaterielle Vermögenswerte 8.2 2.355.128,85 1.759
IV. Finanzanlagen/Finanzielle Vermögenswerte 8.4 10.728.448,05 8.992
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 3.237.657,01 3.314
2. Beteiligungen 7.490.791,04 5.673
3. Sonstige Ausleihungen 0,00 5
V. Anteile an at equity bewerteten Unternehmen 8.5 30.268.750,32 4.220
VI. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 8.5 71.892.216,68 182.618
1. Forderungen aus langfristigen Fertigungsaufträgen 11.382.854,44 133.345
2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken mit Kaufpreisstundung 10.993.057,04 11.306
3. Langfristige Forderungen aus Darlehen 49.516.305,20 37.967
VII. Positive Marktwerte aus derivativen Finanzinstrumenten 9.3 866.838,90 5.568
VIII. Latente Steueransprüche 9.4 43.976.810,12 63.234
IX. Aktive Rechnungsabgrenzung 8.9 449.186,28 1.285
Summe langfristige Vermögenswerte 1.929.895.597,80 1.885.673
B. Kurzfristige Vermögenswerte
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 8.6 1.244.960.083,48 840.472
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 291.996.984,42 335.618
2. Unfertige Erschließungsmaßnahmen 192.027.562,10 152.088
3. Bauvorbereitungskosten 143.524.854,55 30.163
4. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten 346.232.975,18 101.924
5. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten 247.831.742,73 218.288
6. Geleistete Anzahlungen 23.345.964,50 2.391
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 8.5 163.318.619,73 177.769
1. Forderungen aus Vermietung 9.814.154,63 6.560
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 22.965.326,92 55.143
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 3.275.096,94 3.232
4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 60.310.685,83 46.228
5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 4.044.834,75 1.258
6. Forderungen gegen assoziierte Unternehmen/Gemeinschaftsunternehmen 5.741.879,82 833
7. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 110.810,52 270
8. Forderungen gegen Gesellschafter 718.404,44 863
9. Sonstige Vermögensgegenstände 56.337.425,88 63.382
III. Forderungen aus Ertragsteuern 9.4 2.472.638,83 0
IV. Wertpapiere 8.7 203.630,01 8.241
V. Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente 8.8 80.705.459,45 146.808
Summe kurzfristige Vermögenswerte 1.491.660.431,50 1.173.290
Bilanzsumme 3.421.556.029,30 3.058.964
Aus rechentechnischen Gründen können zum 31.12.2007 Rundungsdifferenzen in Höhe von +/- einer Einheit auftreten.

P A S S I V A Anhang 31.12.2008 31.12.2007
EUR TEUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 9.1 90.000.000,00 100.000
1. Gezeichnetes Kapital 100.000.000,00
2. Eigene Anteile -10.000.000,00
II. Kapitalrücklage 9.1 441.081.618,30 301.082
III. Gewinnrücklagen 9.1 204.211.645,73 428.349
1. Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 3.623.525,56 3.624
2. Bauerneuerungsrücklage 12.250.971,76 12.251
3. Andere Gewinnrücklagen 188.337.148,41 412.474
IV. Neubewertungsrücklage 9.1 -75.533,22 1.252
V. Währungsrücklage 9.1 -630.830,09 0
VI. Konzernbilanzgewinn 9.1 205.148.048,46 131.973
VII. Anteile in Fremdbesitz 9.1 -26.125.666,08 -9.434
Summe Eigenkapital 913.609.283,10 953.222
B. Langfristiges Fremdkapital
I. Finanzverbindlichkeiten 9.2 1.641.185.298,26 1.544.765
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1.592.410.293,48 1.492.482
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 48.775.004,78 52.283
II. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten 9.7 84.496.000,00 0
III. Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern 9.4 29.449.917,89 0
IV. Pensionsrückstellungen 9.5 20.708.844,00 14.899
V. Sonstige Rückstellungen 9.6 25.927.492,39 22.447
VI. Negative Marktwerte aus derivativen Finanzinstrumenten 9.3 21.283.552,55 12.001
VII. Latente Steuerverbindlichkeiten 9.4 30.469.188,33 14.584
Summe langfristiges Fremdkapital 1.853.520.293,42 1.608.696
C. Kurzfristiges Fremdkapital
I. Finanzverbindlichkeiten 9.2 248.125.174,61 138.500
II. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten 9.7 376.623.387,33 344.648
1. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen 114.422.292,49 114.036
2. Verbindlichkeiten aus Vermietung 3.491.341,52 2.173
3. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 0,00 0
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 44.119.524,88 21.025
5. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 16.206.760,73 1.231
6. Verbindlichkeiten gegenüber assoziierten Unternehmen/Gemeinschaftsunternehmen 162.131,22 197
7. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 4.516.356,58 342
8. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 5.500.000,00 36
9. Sonstige Verbindlichkeiten 188.204.979,91 205.608
III. Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern 9.4 6.472.919,94 2.549
IV. Sonstige kurzfristige Rückstellungen 9.6 13.935.212,21 8.525
V. Passive Rechnungsabgrenzung 9.8 9.269.758,69 2.823
Summe kurzfristiges Fremdkapital 654.426.452,78 497.045
Bilanzsumme 3.421.556.029,30 3.058.964
Aus rechentechnischen Gründen können zum 31.12.2007 Rundungsdifferenzen in Höhe von +/- einer Einheit auftreten.
121

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Bilanz
122
Konzern Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008
Anhang 2008 2007
EUR TEUR
1. Bewirtschaftungsergebnis 7.1 105.593.792,26 97.855
a) Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 83.252.540,21 90.914
b) Andere Immobilienbestände 22.341.252,05 6.941
2. Ergebnis aus der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum Fair Value 7.2 153.037.393,47 25.723
3. Veräußerungsergebnis 7.3 30.851.432,68 45.494
a) Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 8.276.556,30 8.282
b) Aus zum Verkauf bestimmten Grundstücken und anderen Vorräten 22.574.876,38 37.212
4. Dienstleistungsergebnis 7.4 22.488.095,89 22.559
a) Umsatzerlöse 29.559.273,22 24.805
b) Betriebliche Aufwendungen zur Erzielung von Dienstleistungserlösen -7.071.177,33 -2.246
5. Sonstiges betriebliches Ergebnis 7.5 6.707.166,86 10.435
a) Sonstige betriebliche Erträge 16.746.890,73 18.872
b) Sonstige betriebliche Aufwendungen -10.039.723,87 -8.437
6. Finanzerträge 7.6 17.491.812,92 16.368
a) Erträge aus Wertpapieren, Derivaten und Ausleihungen des Finanzvermögens 9.535.736,04 10.720
b) Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 7.956.076,88 5.648
7. Finanzaufwendungen 7.7 -99.390.469,15 -78.732
a) Abschreibungen auf Wertpapiere, Derivate und Finanzanlagen -75.477,26 -2.653
b) Zinsen und ähnliche Aufwendungen -99.314.991,89 -76.079
8. Ergebnis aus at equity Bewertung 7.8 2.208.341,65 821
9. Beteiligungsergebnis 7.9 224.224,16 632
Rohertrag 239.211.790,74 141.155
10. Personalaufwand 7.10 -45.569.636,85 -41.856
11. Sach- und Verwaltungsaufwand 7.11 -29.021.019,12 -20.966
12. Garantiedividende 7.13 -2.848.960,08 -2.020
Ergebnis vor Ertragsteuern 161.772.174,69 76.313
13. Ertragsteuern 7.12 -45.069.580,16 -40.329
Konzernergebnis 116.702.594,53 35.984
14. Anteil Konzernfremder am Konzernergebnis 9.1 -1.189.852,03 -8.416
Anteil des Anteilseigners des Mutterunternehmens am Ergebnis 115.512.742,50 27.568
15. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr 89.635.305,96 104.405
Konzernbilanzgewinn 205.148.048,46 131.973
Aus rechentechnischen Gründen können zum 31.12.2007 Rundungsdifferenzen in Höhe von +/- einer Einheit auftreten.

Aufstellung der erfassten Erträge und Aufwendungen
Gewinnrücklage
Versicherungsmath. Gewinne/Verluste
Direkt im Eigenkapital erfasste Ergebnisse
Gewinne/Verluste aus Neubewertung AfS
im EK erfasste Änderungen
in GuV übernommen
Währungsrücklage
Im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen
Konzernjahresüberschuss
Erfasste Erträge und Aufwendungen
2008 2007
TEUR TEUR
Fremde Fremde
Anteilseigner Gesellschafter Gesamt Anteilseigner Gesellschafter Gesamt
299 0 299 896 0 896
-1.328 0 -1.328 -231 0 -231
1.338 0 1.338 547 0 547
-631 0 -631
-322 0 -322 1.212 0 1.212
115.513 1.190 116.703 27.568 8.416 35.984
115.191 1.190 116.381 28.780 8.416 37.196
123

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
1. Allgemeine Informationen
Die LBBW Immobilien GmbH mit Sitz in der Katharinenstraße 20,
70182 Stuttgart, ist im Handelsregister beim Registergericht des
Amtsgerichts Stuttgart unter der HRB 12431 eingetragen.
124
LBBW Immobilien Konzern Anhang
Die LBBW Immobilien-Gruppe, im Folgenden LBBW Immobilien genannt,
ist der Immobiliendienstleister im Konzernverbund der Landesbank
Baden-Württemberg (LBBW). Allein oder mit Partnern tritt die LBBW Immobilien,
die zu den großen Immobilienunternehmen in Deutschland gehört,
im In- und Ausland sowohl als Bestandshalter, als Investor wie auch als
Dienstleister auf.
Zu den großen Vorteilen der LBBW Immobilien gehört, dass die gesamte
immobilienwirtschaftliche Leistungspalette – von der Standortanalyse und
Grundstücksbeschaffung, über Altlastensanierung und Rückbau, Projektentwicklung,
Bau, Projektmanagement und Finanzierungsbeschaffung bis
hin zu Vermarktung, Betrieb und Facility Management – kompetent aus
einer Hand erbracht werden kann.
Für die Arbeitsteilung innerhalb des LBBW-Konzerns gilt, dass sich die
LBBW Immobilien auf alle Immobiliendienstleistungen konzentriert,
während sich die LBBW und ihre Leasingtöchter auf die Finanzierungsaktivitäten
fokussieren.
Die Jahresabschlüsse der konsolidierten und at equity bewerteten
Unternehmen sind auf den Stichtag des Jahresabschlusses zum
31. Dezember 2008 der LBBW Immobilien GmbH aufgestellt.
Der Abschluss wird am 27. März 2009 vom Aufsichtsrat zur Kenntnis
genommen und von der Geschäftsführung am 31. März 2009 zur
Veröffentlichung freigegeben.
2. Grundlage der Abschlusserstellung
2.1 Gesetzliche Vorschriften
Die Aufstellung des Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2008
erfolgte freiwillig und in Übereinstimmung mit den International
Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der Europäischen Union
anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden
handelsrechtlichen Vorschriften. Die IFRS umfassen die vom
International Accounting Standards Board (IASB) herausgegebenen IFRS,
die International Accounting Standards (IAS) sowie die Interpretationen
des International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC)
und des Standing Interpretations Committee (SIC).
Es werden alle zum Bilanzstichtag gültigen und in der Europäischen Union
verpflichtend anzuwendenden Standards, Interpretationen und Auslegungen
uneingeschränkt berücksichtigt. Dadurch wird ein Bild vermittelt,
das den tatsächlichen Verhältnissen der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
entspricht. Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden,
soweit nicht nachfolgend dargestellt, ergaben sich nicht.
Die folgenden Standards sind vom Geschäftsjahr 2008 an verpflichtend
anzuwenden. Für die LBBW Immobilien waren diese Standards in 2008
jedoch nicht relevant.
Standard Bezeichnung gültig ab
IFRIC 12 Service concession arrangements
Dienstleistungskonzessionsvereinbarungen
1. Januar 2008
IFRIC 13 Customer loyalty programmes
Kundenbindungsprogramme 1. Juli 2008
IFRIC 14/ The limit on a defined benefit asset,
IAS 19 minimum funding requirements and their
interaction
Die Begrenzung eines leistungsorientierten
Vermögenswertes, Mindestfinanzierungsvorschriften
und ihre Wechselwirkung 1. Januar 2008
IFRIC 16 Hedges of a net investment in a foreign
operation
Absicherung einer Nettoinvestition in
einen ausländischen Geschäftsbetrieb 1. Oktober 2008
IAS 39/ Reclassification of assets
IFRS 7 Umklassifizierungen von
Finanzinstrumenten
Die folgenden Standards sind erst nach dem 01. Januar 2009 oder später
verpflichtend anzuwenden. Die LBBW Immobilien hat im Geschäftsjahr
2008 die Vorschriften IAS 23 Revised und IFRS 8 vorzeitig angewendet.
Standard Bezeichnung gültig ab
IAS 1 Presentation of financial statement
revised Darstellung des Abschlusses
(überarbeitet) 1. Januar 2009
IAS 23 Borrowing costs
revised Fremdkapitalkosten (überarbeitet) 1. Januar 2009
IAS 27 Consolidated and separate financial
amendment statements
Konzern- und separate Abschlüsse
nach IFRS 1. Juli 2009
IAS 23 and Puttable financial instruments and
IAS1 obligations arising on liquidation
amendment Kündbare Finanzinstrumente und bei
Liquidation entstehende Verpflichtungen 1. Januar 2009
IAS 39 Financial instruments: Recognition and
measurement – Amendments for eligible
hedged items
Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung –
Änderungen für hedgefähige Posten 1. Juli 2009

IFRS 1 and Cost of an investment on first-time
IAS 27 adoption
amendment Die Anwendung der Anschaffungskostenmethode
nach IAS 27 bei erstmaliger
Anwendung der IFRS 1. Januar 2009
IFRS 2 Vesting conditions and cancellations
amendment Bilanzierung aktienbasierter
Vergütungsinstrumente Leistungsübertragung
und Auflösung 1. Januar 2009
IFRS 3 Business combinations and
amendment consequential amendments
Unternehmenszusammenschlüsse und
daraus folgende Änderungen 1. Juli 2009
IFRS 8 Operating segments
Geschäftsbereiche 1. Januar 2009
IFRIC 15 Agreements for the construction of
real estate
Vereinbarungen über die Errichtung von
Immobilien 1. Januar 2009
IFRIC 17 Distribution of non-cash assets to owners
Sachausschüttungen an Eigentümer 1. Januar 2009
2.2 Allgemeine Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
Der Euro ist die funktionale Währung und stellt die Konzernberichtswährung
dar. Alle Beträge werden in Tausend Euro (TEUR) kaufmännisch
gerundet angegeben, soweit nichts anderes vermerkt ist.
Alle Vorjahreszahlen werden in Klammern angegeben.
Der Bilanzausweis orientiert sich an der Fristigkeit der entsprechenden
Vermögenswerte und Schulden. Diese werden in langfristig – bei Fälligkeit
über einem Jahr – und kurzfristig aufgegliedert. Pensionsrückstellungen
und latente Steuern werden generell als langfristig, Wertpapiere generell
als kurzfristig ausgewiesen.
Die Gewinn- und Verlustrechnung ist im Gesamtkostenverfahren dargestellt.
Die Kapitalflussrechnung wurde unter Anwendung der indirekten
Methode erstellt.
Die Segmentberichterstattung erfolgt freiwillig nach IFRS 8.
Die Segmente wurden entsprechend der internen Steuerung bestimmt.
Die nachfolgend dargestellten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
wurden für die im vorliegenden Konzernjahresabschluss enthaltenen
Perioden konsistent angewendet.
Im Konzernabschluss müssen in begrenztem Umfang Annahmen
getroffen und Schätzungen vorgenommen werden, die Auswirkungen
auf Höhe und Ausweis der bilanzierten Vermögenswerte und Schulden,
Erträge und Aufwendungen sowie Eventualverbindlichkeiten haben.
3. Konsolidierungsgrundsätze und Konsolidierungskreis
3.1 Konsolidierungsgrundsätze
Tochterunternehmen
Tochterunternehmen sind gemäß IAS 27 alle Unternehmen, über deren
Finanz- und Geschäftspolitik der Konzern die Kontrolle hat. In der
Regel besteht die Kontrolle bei einem Stimmrechtsanteil von mehr als
50 Prozent. Bei der Beurteilung, ob Kontrolle vorliegt, werden potenzielle
Stimmrechte berücksichtigt, die aktuell ausübbar oder umwandelbar sind.
Alle wesentlichen Tochterunternehmen sind in den Konzernabschluss
einbezogen.
Nach IAS 27 in Verbindung mit SIC-12 sind auch Zweckgesellschaften in
den Konzernabschluss einzubeziehen, die wirtschaftlich betrachtet vom
Unternehmen beherrscht werden.
Tochterunternehmen werden von dem Zeitpunkt an konsolidiert, an
dem die Kontrolle auf das Mutterunternehmen übergegangen ist. Die
Einbeziehung in den Konzernabschluss endet, sobald die Beherrschung
durch das Mutterunternehmen nicht mehr besteht.
Alle neu gegründeten verbundenen Unternehmen und Unternehmenszusammenschlüsse
werden nach der Erwerbsmethode bilanziert.
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt danach durch Verrechnung der
Anschaffungskosten der Anteile mit dem anteiligen neu bewerteten
Eigenkapital der Tochterunternehmen. Identifizierbare Vermögenswerte,
Schulden und Eventualverbindlichkeiten der Tochterunternehmen werden
bei der Erstkonsolidierung mit ihrem beizulegenden Zeitwert bewertet.
Die aufgedeckten stillen Reserven und Lasten werden bei der Folgekonsolidierung
entsprechend den korrespondierenden Vermögenswerten
und Schulden fortgeführt.
Konzerninterne Gewinne und Verluste, Umsätze, Aufwendungen und
Erträge sowie die zwischen Konzernunternehmen bestehenden
Forderungen und Verbindlichkeiten werden eliminiert. Auf temporäre
Unterschiede aus der Konsolidierung werden die nach IAS 12 erforderlichen
Steuerabgrenzungen vorgenommen. In der LBBW Immobilien-
Gruppe werden Lieferungen und Leistungen grundsätzlich zu
marktüblichen Bedingungen erbracht.
Konzernfremde Anteile anderer Gesellschafter am Konzerneigenkapital
und am Konzernergebnis werden in der Konzernbilanz unter der Position
Anteile im Fremdbesitz ausgewiesen. Minderheitenanteile stellen damit
den Anteil des Ergebnisses und des Nettovermögens dar, der nicht dem
Konzern zuzurechnen ist. Bei der Berechnung des auf die Minderheiten
entfallenden Konzernergebnisses werden auch erfolgswirksame Konsolidierungsbuchungen
berücksichtigt.
Assoziierte Unternehmen
Nach der Equity-Methode werden solche Beteiligungen bewertet, bei denen
das Mutterunternehmen einen maßgeblichen Einfluss ausübt. Ein maßgeblicher
Einfluss wird bei einem Anteilsbesitz von 20 bis 50 Prozent vermutet.
125

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Die Anteile von Beteiligungen, die nach der Equity-Methode bewertet
werden, werden zunächst mit den Anschaffungskosten bilanziert und
danach entsprechend dem Anteil am neubewerteten Eigenkapital des
Beteiligungsunternehmens berichtigt. Die Differenz zwischen diesem
Wert und dem Kaufpreis wird als Goodwill oder Badwill ausgewiesen.
Gewinne und Verluste aus Transaktionen zwischen Konzernunternehmen
und assoziierten Unternehmen werden entsprechend dem Anteil des
Konzerns an den assoziierten Unternehmen eliminiert.
Die Jahresabschlüsse der assoziierten Unternehmen werden nach den
konzerneinheitlichen Bilanzierungsvorgaben erstellt.
Gemeinschaftsunternehmen – Joint Ventures
Gemeinschaftsunternehmen sind dadurch gekennzeichnet, dass sie mit
einem oder mehreren konzernfremden Partnerunternehmen gemeinsam
geführt werden können. Die LBBW Immobilien bezieht Gemeinschaftsunternehmen
nach der Equity-Methode ein.
Die Jahresabschlüsse der Gemeinschaftsunternehmen werden nach den
konzerneinheitlichen Bilanzierungsvorgaben erstellt.
3.2 Konsolidierungskreis
Der Konsolidierungskreis umfasst neben der LBBW Immobilien GmbH
86 vollkonsolidierte Gesellschaften. At equity bewertet wurden zwölf
assoziierte Unternehmen und neun Gemeinschaftsunternehmen.
Eine vollständige Aufstellung der Konzernunternehmen (einbezogene
sowie auf Grund untergeordneter Bedeutung nicht einbezogene Unternehmen)
ist am Ende des Anhangs in Form der Anteilsbesitzliste beigefügt.
Die folgenden Gesellschaften wurden in 2008 zusätzlich in den
Konzernabschluss als Tochterunternehmen oder SIC-12 Gesellschaft
vollkonsolidiert einbezogen:
- LEG Projektgesellschaft 1 GmbH & Co. KG
- LEG Projektgesellschaft 2 GmbH & Co. KG
- LEG Verwaltungsgesellschaft 2 mbH
- LEG Projektgesellschaft 4 GmbH & Co. KG
- Gewerbepark Königstraße Kaiserslautern GmbH
- LBBW Immobilien Capital GmbH
- Bahnhofplatz Objekt-GmbH & Co. KG
- Erste Industriehof Objekt-GmbH & Co. KG
- Zweite Industriehof Objekt-GmbH & Co. KG
- Dritte Industriehof Objekt-GmbH & Co. KG
- Vierte Industriehof Objekt-GmbH & Co. KG
- Fünfte Industriehof Objekt-GmbH & Co. KG
126
2008 2007
Anzahl der vollkonsolidierten Unternehmen 86 58
Anzahl der nach der Equity-Methode
bewerteten Beteiligungen 21 12
Summe der Gesellschaften 107 70
- Sechste Industriehof Objekt-GmbH & Co. KG
- Schlossgartenbau Objekt-GmbH & Co. KG
- Verwaltungsgesellschaft Pflegeheim Hilzingen GmbH
- KURIMA Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH
- MANUKA Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH
- LBBW Immobilien Capital Fischertor GmbH & Co. KG
- Projekt 20 Verwaltungs GmbH
- SGB-Hotel GmbH & Co. KG
- SG Management GmbH
- Employrion Komplementär GmbH
- Employrion Immobilien GmbH & Co. KG
- LBBW Immobilien Romania S.R.L.
- Nagatino Property S.A.R.L.
- Flantir Properties Limited
- aiP Gärtnerplatz GmbH & Co. KG
- Grundstücksgesellschaft Einkaufszentrum Haerder-Center Lübeck
mbH & Co. KG
- BW-Immobilien GmbH
- Parcul Banatuli SRL
In 2008 wird die Turtle Hannover-City GmbH & Co. KG aufgrund einer
Verschmelzung mit der Turtle Portfolio GmbH & Co. KG nicht mehr
einbezogen. Die Altstadt-Palais Immobilien GmbH & Co. KG wird nicht
mehr vollkonsolidiert. Das Projekt wurde abgeschlossen und das
Gesellschafterdarlehen zurückgezahlt. Die Voraussetzungen für eine
SIC-12 Gesellschaft sind damit entfallen und die Gesellschaft wird nicht
mehr als solche eingestuft.
Die folgenden Gesellschaften wurden in 2008 zusätzlich als assoziiertes
Unternehmen beziehungsweise als Gemeinschaftsunternehmen nach der
Equity-Methode bewertet:
- F 40 GmbH
- VVS II Verwaltungs-GmbH
- VVS III Verwaltungs-GmbH
- Bauland Kruft Süd GmbH
- VVS II GmbH & Co. KG
- VVS III GmbH & Co. KG
- SGB-Hotel-Verwaltung GmbH
- J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co.
Objekt Albert-Roßhaupter-Str. 39 KG
- J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Hohenwaldeck KG
- EGH Entwicklungsgesellschaft Heidelberg GmbH & Co. KG
- EGH Projektgesellschaft Heidelberg GmbH
- Ronndriesch 123 S.A.
Die folgenden drei Gesellschaften wurden in 2007 at equity einbezogen.
In 2008 werden Sie aufgrund eines Anteilsverkaufs jedoch nur noch
als Beteiligung eingestuft und nicht mehr in den Konzernabschluss
einbezogen:
- TC Bonn Objektgesellschaft mbH & Co. KG
- TC Objekt Bonn Vermögensverwaltungs-GmbH
- TC Objekt Bonn Beteiligungs-GmbH

Ferner sind im Geschäftsjahr 2008 folgende Umfirmierungen
vorgenommen worden:
- LBBW Immobilien Capital GmbH in IMBW Capital & Consulting GmbH
- LEG Verwaltungsgesellschaft 1 mbH in LOOP GmbH
- Deukalion Einhunderteinunddreißigste
Vermögensverwaltungs-GmbH in VVS III Verwaltungs-GmbH
- PATRIZIA Projekt 370 GmbH in F 40 GmbH
- Galatea Einhundertvierundzwanzigste
Vermögensverwaltungs-GmbH in VVS II Verwaltungs-GmbH
Nach dem 31. Dezember 2008 sind bereits folgende Umfirmierungen
vorgenommen worden:
- Entwicklungsgesellschaft Hauptstraße mbH & Co. KG
in Hauptstraße Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG
- Entwicklungsgesellschaft Filderbahnstraße mbH & Co. KG
in Filderbahnstraße Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG
Unternehmenszusammenschlüsse gemäß IFRS 3 gab es im Geschäftsjahr
2008 mit den folgenden drei Gesellschaften:
SG Management GmbH, Employrion Immobilien GmbH & Co. KG und
Flantir Properties Limited.
4. Wertminderungen von Vermögenswerten (Impairment)
Die immateriellen Vermögenswerte und Sachanlagen werden auf Wertminderungsbedarf
geprüft, wenn entsprechende Ereignisse oder
Änderungen der Umstände anzeigen, dass der Buchwert nicht mehr
erzielbar erscheint. Ein Wertminderungsverlust wird in der Höhe des den
erzielbaren Betrag übersteigenden Buchwertes erfasst. Der erzielbare
Betrag ist der höhere Betrag aus dem beizulegenden Zeitwert des
Vermögenswertes abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert.
Sofern objektive Hinweise bestehen, dass die fälligen Forderungsbeträge
nicht vollständig einbringlich sind, werden diese mit dem niedrigeren
realisierbaren Betrag angesetzt. Ob Wertberichtigungen auf ausstehende
Forderungen gebildet werden, hängt von der Altersstruktur der Forderungen
ab. Im Mietwohnungsbereich wird darüber hinaus unterschieden,
ob die Forderungen aus laufenden oder gekündigten Mietverträgen
stammen. Die pauschalen Wertberichtigungsquoten sind abhängig vom
Alter des ausstehenden Forderungsbetrags. Der Betrag der Wertminderung
wird erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung als
betriebliche Aufwendung erfasst. Sofern eine Forderung uneinbringlich
geworden ist, wird sie gegen das Wertminderungskonto für Forderungen
aus Lieferungen und Leistungen ausgebucht. Nachträgliche Zahlungseingänge
auf vormals ausgebuchte Beträge werden erfolgswirksam in
den sonstigen betrieblichen Erträgen erfasst.
Finanzanlagen werden, wenn entsprechende Anhaltspunkte vorliegen,
auf Wertminderungsbedarf geprüft und auf außerplanmäßigen
Abschreibungsbedarf untersucht.
5. Fremdwährungsumrechnung
Die funktionale Währung der LBBW Immobilien GmbH und die Berichtswährung
des Konzernabschlusses ist der Euro.
Geschäfte in Fremdwährungen werden in den Einzelabschlüssen der in
den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften mit den Kursen zum
Zeitpunkt der Geschäftsvorfälle umgerechnet. An jedem Bilanzstichtag
sind monetäre Posten in Fremdwährung mit dem gültigen Stichtagskurs
Gesellschaft Erwerbs- Anteile Stimm- Anschaffungs- Ergebnis Umsätze Ergebnis
zeitpunkt in % rechte wert seit im GJ im GJ
in % Erwerb 2008 2008
TEUR TEUR TEUR TEUR
SG Management GmbH 25.08.2008 100% 100% 24.969 312 1.703 561
Employrion Immobilien GmbH & Co. KG 11.08.2008 35% 50% 4 -77 0 -106
Flantir Properties Limited 30.09.2008 100% 100% 33.371 0 0 0
umzurechnen. Nichtmonetäre Posten in Fremdwährung, die zum beizulegenden
Zeitwert bewertet werden, sind mit den Kursen umzurechnen,
die zum Zeitpunkt der Bewertung mit dem beizulegenden Zeitwert
Gültigkeit hatten. Zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertete
nichtmonetäre Posten werden mit dem Wechselkurs zum Zeitpunkt der
erstmaligen bilanziellen Erfassung umgerechnet. Umrechnungsdifferenzen
werden ergebniswirksam in der Periode erfasst, in der sie auftreten.
Der Einzelabschluss jedes Konzernunternehmens wird in der Währung
des primären Wirtschaftsraumes, in dem das Unternehmen tätig ist
(seiner funktionalen Währung) aufgestellt. Für Zwecke der Aufstellung
des Konzernabschlusses sind die Vermögenswerte und Verbindlichkeiten
sowie Erträge und Aufwendungen des Unternehmens in Euro umzurechnen,
wobei die am Bilanzstichtag gültigen Wechselkurse herangezogen
werden. Nach der modifizierten Stichtagskursmethode werden Eigenkapitalpositionen
zu historischen Kursen, Vermögenswerte und Verbindlichkeiten
zum Stichtagskurs umgerechnet. Erträge und Aufwendungen
werden zum Durchschnittskurs der Periode umgerechnet. Resultierende
Umrechnungsdifferenzen werden gesondert im Eigenkapital, in der
Rücklage aus Währungsumrechnung, ausgewiesen.
127

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Fremdwährungsumrechnung wird bei der LBBW Immobilien lediglich bei
einer Tochtergesellschaft, der Parcul Banatului S.R.L. angewandt.
Der Nettoverlust aus der Fremdwährungsumrechnung für das Geschäftsjahr
betrug TEUR 1.797.
Umrechnungsdifferenzen aus Umrechnung der funktionalen Währung
ausländischer Geschäftsbetriebe in die Berichtswährung des Konzerns sind
mit TEUR 631 in der Rücklage aus Fremdwährungsumrechnung erfasst.
6. Spezifische Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
6.1 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien umfassen Wohn- und
Gewerbeimmobilien sowie Erbbaurechte, die zur Erzielung langfristiger
Mieteinnahmen und/oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten
werden und nicht vom Konzern selbst genutzt werden.
Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden nach IAS 40
zum Zeitpunkt des Zugangs zunächst mit den Anschaffungs- beziehungsweise
Herstellungskosten bilanziert. Die Folgebewertung erfolgt zum
beizulegenden Zeitwert (Fair Value). Änderungen des Fair Values werden
in der Gewinn- und Verlustrechnung in einem separaten Posten erfasst.
Die Fair Values der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden
durch die LBBW Immobilien mit Hilfe eines standardisierten Bewertungstools
im Discounted Cash-Flow (DCF)-Verfahren ermittelt. Nach der DCF-
Methode werden künftig erwartete Zahlungsmittelüberschüsse eines
Bewertungsobjekts auf den Bewertungsstichtag abgezinst.
Als Bewertungsobjekt dient das Objekt als selbstständige, strategische
Geschäftseinheit. Ein Objekt ist bewertungstechnisch ein Gebäude
(ein Dach, eventuell mehrere Hauseingänge).
Für die Ermittlung der erwarteten Zahlungsmittelüberschüsse pro
Bewertungsobjekt wird die Bewirtschaftungsperspektive unterstellt.
In einem Detailplanungszeitraum von zehn Jahren werden die Zahlungsmittelüberschüsse
als Saldo aus Einzahlungen und Auszahlungen im
Zusammenhang mit der Objektbewirtschaftung ermittelt. Für das Ende
des Detailplanungszeitraums wird ein Restwert des Bewertungsobjekts
prognostiziert, indem die Zahlungsmittelüberschüsse des zehnten
Jahres als ewige Rente kapitalisiert werden.
Bei Wohnimmobilien werden zur Prognose der künftigen Einnahmen im
Detailplanungszeitraum das Mietpotenzial und –risiko des einzelnen
Bewertungsobjekts sowohl unter finanzwirtschaftlichen und marktbezogenen
Aspekten als auch nach technischen Merkmalen der Ausstattung
und des Erhaltungszustands analysiert. Die Marktmiete wird mit zwei
Prozent pro Jahr dynamisiert. Bei frei finanzierten und nicht marktgerecht
vermieteten Objekten wird im Detailplanungszeitraum eine Annäherung
128
an die Marktmiete im Rahmen der mietrechtlichen Regelungen bei
gleichzeitigem Abbau des Instandhaltungsrückstands modelliert.
Bei Förderobjekten werden innerhalb der Restriktionen des jeweiligen
Förderwegs die Mietentwicklungen simuliert. Dabei wurde die Ablösung
des Kostenmietrechts in Baden-Württemberg durch kommunale Satzungen
berücksichtigt. Vorteile aus der geförderten Finanzierung werden nicht
im Fair Value des Bewertungsobjekts abgebildet.
Bei Gewerbeimmobilien wird zur Prognose der künftigen Einnahmen im
Detailplanungszeitraum die vertraglich vereinbarte Sollmiete oder nach
Vertragsauslauf die objektspezifische Marktmiete mit einer Dynamisierung
zwischen einem und 1,6 Prozent in den ersten fünf Jahren sowie zwischen
einem und 1,75 Prozent für die folgenden Jahre zugrunde gelegt
(Vorjahr: zwischen einem und 1,5 Prozent).
Die Ausgaben für Verwaltung werden zu marktüblichen Sätzen normiert.
Leerstands- und Mietausfallkosten werden bei den Wohnimmobilien
mit 2,5 Prozent der Sollmiete des Objekts angenommen. Bei den
Gewerbeimmobilien werden die Mietausfallkosten mit einem Prozent
der Sollmieten angenommen. Davon müssen voraussichtlich zwei Drittel
als Forderungsausfall angenommen werden, während ein Drittel durch
gezielte Einschaltung von Rechtsanwälten eingetrieben werden soll.
Die Leerstandskosten im Gewerbebereich werden mit fünf bis sieben
Prozent der Sollmiete des Objekts angenommen. Instandhaltungsaufwendungen
werden objektkonkret unter Beachtung von objekttechnischer
Ausstattung und Baualtersklasse nach den normierten
Sätzen der II. Berechnungsverordnung geplant. Die Erbbauzinsen
werden im Planungszeitraum nach den Bestimmungen des einzelnen
Erbbaurechtsvertrags entwickelt. Der Instandhaltungsrückstand wird
objektkonkret erhoben und zu durchschnittlichen gewerkespezifischen
Ausschreibungsergebnissen bewertet. Bei Wohnimmobilien werden
einzelne privatisierte Wohnungen methodisch insofern abweichend
behandelt, als dort kein Instandhaltungsrückstand erfasst wird.
Die Zahlungsmittelüberschüsse jeder Periode werden unter Anwendung
eines marktgerechten, objektspezifischen Diskontierungssatzes auf den
Bewertungsstichtag abgezinst. Der Diskontierungszinssatz setzt sich aus
einem Basiszinssatz in Höhe von fünf Prozent (Gewerbeimmobilien)
beziehungsweise sechs Prozent (Wohnimmobilien) zusammen und
wird um objektspezifische Zu- oder Abschläge bereinigt. In den Zu- und
Abschlägen werden sowohl Risiken der aktuellen und zukünftigen
Marktsituation als auch spezifische Objektrisiken aus Zustand, Baujahr,
Mikrolage, Größe, Preisbindung sowie Erbbaurechtsverträgen erfasst.
Die Diskontierungssätze für den Wohnimmobilienbestand bewegten
sich 2008 in einer Bandbreite von 2,5 bis 9,8 Prozent, wobei der weit
überwiegende Teil (97,87 Prozent) der Bewertungsobjekte Diskontierungszinssätze
zwischen fünf und sieben Prozent aufweist; zwei Objekte
liegen über sieben Prozent, 41 Objekte liegen unter fünf Prozent. Für den
Gewerbeimmobilienbestand wird eine Risikomatrix auf Basis der Merkmale
Objekt und Markt verwendet, aus der sich Diskontierungssätze in einer
Bandbreite von 4,2 bis 8,2 Prozent ergeben.
In Einzelfällen wie der eingeschränkten Drittverwendung bei Objekten,
die speziell für Bildungseinrichtungen vorgesehen sind, liegt die Bandbreite
zwischen neun und 9,6 Prozent.

Der Kapitalisierungszinssatz zur Ermittlung der ewigen Rente wird aus
dem Diskontierungszinssatz abgeleitet, indem die wesentlichen nach
Ablauf des Detailplanungszeitraums fort bestehenden bewertungsrelevanten
Kriterien, wie zum Beispiel Förderart, Langfristpotenzial des
Makrostandortes und Drittverwendungsfähigkeit bei generalvermieteten
Objekten mittels Zu- und Abschlägen erfasst werden.
Zur Plausibilisierung der ermittelten Werte dienen Vergleichswerte der
Maklerverbände und Erfahrungswerte aus eigenen Verkäufen.
Transaktionskosten des Verkäufers oder Käufers werden im Fair Value
nicht berücksichtigt.
Die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte der als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien wurde in den Vorjahren durch akkreditierte
unabhängige Gutachter plausibilisiert. In 2008 fand eine Plausibilisierung
der Marktmieten durch Jones Lang LaSalle statt. Auf Basis der von uns
verwendeten Marktmieten erfolgte eine Erhebung von Vergleichsmieten.
Hierbei kam die Immobiliendatenbank der IDN Immobiliendaten GmbH
zum Einsatz, in der Angebotsmieten aus ganz Deutschland gesammelt
werden.
Bei den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien liegen keine
IAS 23 relevanten Sachverhalte vor.
6.2 Immaterielle Vermögensgegenstände
Immaterielle Vermögensgegenstände mit einer begrenzten Nutzungsdauer
werden bei Zugang mit Anschaffungskosten bewertet und soweit
abnutzbar über die voraussichtliche Nutzungsdauer aufwandswirksam
abgeschrieben. Die Anschaffungskosten enthalten die Ausgaben,
die direkt dem Erwerb zurechenbar sind.
Bei allen immateriellen Vermögensgegenständen erfolgt die Abschreibung
linear, wobei grundsätzlich eine Nutzungsdauer von drei Jahren und ein
Abschreibungssatz von 33 1/3 Prozent angenommen werden. Es erfolgt
eine Prüfung auf mögliche Wertminderung, sofern ein Anhaltspunkt
dafür vorliegt, dass der immaterielle Vermögenswert wertgemindert sein
könnte. Die erwartete Nutzungsdauer wird am Ende jedes Geschäftsjahres
überprüft und gegebenenfalls angepasst. Vorgenommene Abschreibungen
werden im Sach- und Verwaltungsaufwand erfolgswirksam erfasst.
Selbst erstellte immaterielle Vermögenswerte sind nicht vorhanden.
6.3 Sachanlagen
Die Sachanlagen sind zu fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten
angesetzt. Die Anschaffungskosten enthalten die Ausgaben,
die direkt dem Erwerb zurechenbar sind. Hierzu gehören auch die
geschätzten Kosten für den Abbruch, den Rückbau sowie für die Wiedernutzbarmachung
von Flächen. Die Herstellungskosten umfassen alle dem
Herstellungskosten-Prozess direkt zurechenbaren Kosten sowie Teile der
zuordenbaren, fertigungsbezogenen Gemeinkosten. Die Voraussetzungen
zur Anwendung von IAS 23 revised liegen nicht vor.
Bei den nachträglichen Anschaffungs- und Herstellungskosten besteht
kein abweichender Ansatz gegenüber dem HGB. Es wird angenommen,
dass die lineare AfA den tatsächlichen Nutzungsverschleiß widerspiegelt.
Bei allen Sachanlagen erfolgt die Abschreibung linear, wobei grundsätzlich
folgende Nutzungsdauern angenommen werden:
- Geschäftsbauten -> 50 Jahre
- Maschinen und Anlagen -> 7 bis 12 Jahre
- Kraftfahrzeuge -> 5 bis 6 Jahre
- Betriebs- und Geschäftsausstattung -> 3 bis 13 Jahre
Eine Sachanlage wird bei Abgang ausgebucht. Die aus der Ausbuchung
des Vermögenswertes resultierenden Gewinne und Verluste werden als
Differenz zwischen den Nettoveräußerungserlösen und dem Buchwert
ermittelt und in der Periode, in der der Posten ausgebucht wird,
erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Betriebs- und Geschäftsausstattung sowie technische Anlagen und
Maschinen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich
der kumulierten Abschreibungen und erfassten Wertminderungsaufwendungen
ausgewiesen.
Anlagen im Bau werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten
abzüglich erfasster Wertminderungsaufwendungen bilanziert.
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten enthalten Entgelte für
Fremdleistungen.
Die Sachanlagen werden Impairment-Tests unterzogen. Es wurden keine
Wertminderungen festgestellt.
6.4 Finanzielle Vermögenswerte
Die finanziellen Vermögenswerte des Konzerns umfassen Finanzanlagen,
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände, Wertpapiere, Derivate
sowie Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente.
Die finanziellen Vermögenswerte werden in folgende Kategorien unterteilt:
- Darlehen und Forderungen (LaR)
- Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte (afs)
- Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (fair value) bewertete
finanzielle Vermögenswerte
Die Klassifizierung ist abhängig von dem jeweils bei Erwerb beabsichtigten
Verwendungszweck. Das Management bestimmt die Klassifizierung der
finanziellen Vermögenswerte beim erstmaligen Ansatz und überprüft die
Klassifizierung zu jedem Stichtag.
Darlehen und Forderungen sind nicht derivative finanzielle Vermögenswerte
mit fixen oder bestimmbaren Zahlungen, die nicht an einem aktiven
Markt notiert sind. Sie entstehen, wenn der Konzern Geld, Güter oder
Dienstleistungen einem Schuldner bereitstellt ohne jegliche Absicht, die
Forderungen zu handeln. Sie gehören zu den kurzfristigen Vermögenswerten
mit Ausnahme solcher, die erst zwölf Monate nach Bilanzstichtag
fällig werden. Letztere werden als langfristige Vermögenswerte ausge-
129

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
wiesen. Darlehen und Forderungen werden anfänglich zum beizulegenden
Zeitwert unter Berücksichtigung von Transaktionskosten und an den
Folgestichtagen zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind in der Regel
kurzfristig (Restlaufzeit unter einem Jahr) und unverzinslich. Daher
entsprechen die fortgeführten Anschaffungskosten und der beizulegende
Zeitwert dem Nominalbetrag abzüglich Wertminderungen. Ausleihungen
und Forderungen werden in der Bilanz nach Restlaufzeiten gegliedert
unter den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen
Forderungen ausgewiesen.
Kundenforderungen aus zum Bilanzstichtag noch nicht abgeschlossenen
Fertigungsaufträgen sind mit ihren Herstellungskosten zuzüglich eines
ihrem Fertigstellungsgrad entsprechenden Gewinnaufschlags aktiviert,
soweit das Ergebnis des Fertigungsauftrages verlässlich geschätzt werden
kann. Diese Forderungen werden den langfristigen Vermögenswerten
zugeordnet.
Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte sind nicht
derivative finanzielle Vermögenswerte, die entweder dieser Kategorie
zugeordnet wurden oder zu keiner der anderen dargestellten Kategorien
gehören. Sie umfassen Wertpapiere und Finanzanlagen und sind den
kurzfristigen Vermögenswerten zugeordnet, sofern das Management nicht
die Absicht hat, sie innerhalb von zwölf Monaten nach dem Bilanzstichtag
zu veräußern.
Marktübliche Käufe und Verkäufe von Wertpapieren und Finanzanlagen
werden zum Handelstag angesetzt, dem Tag, an dem sich der Konzern
zum Kauf oder Verkauf des Vermögenswertes verpflichtet.
Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte werden
anfänglich zu ihrem beizulegenden Zeitwert angesetzt. Die Folgebewertung
erfolgt grundsätzlich zu beizulegenden Zeitwerten.
Die beizulegenden Zeitwerte notierter Anteile bemessen sich nach dem
aktuellen Angebotspreis. Finanzanlagen, für die kein auf einem aktiven
Markt notierter Preis vorliegt und deren beizulegender Zeitwert nicht
verlässlich ermittelt werden kann, werden aus Wesentlichkeitsgründen
mit den Anschaffungskosten unter Abzug von Wertminderungen bewertet.
Wenn für Wertpapiere kein aktiver Markt besteht oder es sich um nicht
notierte Vermögenswerte handelt, werden die beizulegenden Zeitwerte
durch die Depotbank oder den Vermögensverwalter mittels geeigneter
Bewertungsmethoden ermittelt und der LBBW Immobilien zur Verfügung
gestellt. Die Bewertungsmethoden umfassen Bezugnahmen auf kürzlich
stattgefundene Transaktionen zwischen unabhängigen Geschäftspartnern
sowie die Verwendung aktueller Marktpreise anderer Vermögenswerte,
die im Wesentlichen dem betrachteten Vermögenswert ähnlich sind.
Änderungen der beizulegenden Zeitwerte werden erfolgsneutral im
Eigenkapital erfasst.
Die Unterschiedsbeträge zwischen Auszahlungs- und Rückzahlungsbetrag
wurden aus Wesentlichkeitsgründen nicht unter Anwendung der
Effektivzinsmethode verteilt und erfolgswirksam vereinnahmt, sondern
im Rahmen der Marktwertänderungen ebenfalls erfolgsneutral erfasst.
Werden Wertpapiere, die als zur Veräußerung verfügbar klassifiziert
wurden, verkauft oder liegen objektive Hinweise für eine Wertminderung
130
vor, so werden die zuvor im Eigenkapital erfassten kumulierten Wertänderungen
des beizulegenden Zeitwerts erfolgswirksam in der Gewinn-
und Verlustrechnung als Gewinne/Verluste aus Wertpapieren unter den
Finanzerträgen oder -aufwendungen erfasst.
Dividenden auf zur Veräußerung verfügbare Eigenkapitalinstrumente
werden erfolgswirksam im Posten Zinsen und ähnliche Erträge erfasst.
Zu jedem Bilanzstichtag wird überprüft, ob objektive Hinweise für die
Wertminderung eines finanziellen Vermögenswertes oder einer Gruppe
finanzieller Vermögenswerte vorliegen.
Wann eine Wertschwankung eine dauerhafte Wertminderung darstellt,
wird individuell vom Risikomanagement oder von der Geschäftsführung
festgelegt.
Im Falle von Eigenkapitalinstrumenten, die als zur Veräußerung verfügbare
finanzielle Vermögenswerte klassifiziert sind, wird ein wesentlicher
oder andauernder Rückgang des beizulegenden Zeitwerts unter die
Anschaffungskosten als Indikator für eine Wertminderung gesehen.
Der kumulierte Verlust – gemessen als Differenz zwischen den Anschaffungskosten
und dem aktuellen beizulegenden Zeitwert, abzüglich davor
erfasster Wertminderungsverluste – wird aus dem Eigenkapital ausgebucht
und in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Einmal in der Gewinn-
und Verlustrechnung erfasste Wertminderungsverluste von Eigenkapitalinstrumenten
werden nicht ergebniswirksam rückgängig gemacht.
Die Kategorie erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (fair
value) bewertete finanzielle Vermögenswerte umfasst ausschließlich
derivative Finanzinstrumente. Andere finanzielle Vermögenswerte, die
zu Handelszwecken gehalten werden (held for trading) oder dieser
Kategorie gesondert zugeordnet wurden (Designierung), bestehen nicht.
Entsprechend ihrer Finanzpolitik hält oder begibt die LBBW Immobilien
keine derivativen Finanzinstrumente zu Handelszwecken, sondern setzt
derivative Finanzinstrumente in Form von Zinsswaps und Zinsoptionen
(Caps) lediglich zur Begrenzung von Zinsänderungsrisiken sowie zur
Zinskostenoptimierung von bestehenden Finanzierungen im operativen
Immobiliengeschäft ein. Die Sicherungsgeschäfte erfüllen die Voraussetzungen
des IAS 39.88 zur Bilanzierung als Hedge Accounting, werden
aber aufgrund von Konzernvorgaben als Handelsderivate bilanziert.
Zur Absicherung von Währungsrisiken in Rubel hat die LBBW Immobilien
ein Devisentermingeschäft und einen Devisenswap abgeschlossen.
Derivative Finanzinstrumente werden am Tag des Vertragsabschlusses
(Handelstag) erfasst und bei Einbuchung sowie in der Folge mit ihrem
beizulegenden Zeitwert (Marktwert) bewertet und je nach Vorliegen
eines positiven oder negativen Marktwertes entsprechend aktiviert oder
passiviert. Transaktionskosten werden zum Erwerbszeitpunkt unmittelbar
erfolgswirksam erfasst.
Erworbene Zinsoptionen werden erstmalig in Höhe der gezahlten Optionsprämie
und nachfolgend mit ihrem beizulegenden Zeitwert aktiviert.
Die Bewertung erfolgt auf Grundlage einer „mark-to-market“-Betrachtung,
die von der LBBW und anderen Kreditinstituten erhoben und zur Verfügung
gestellt wird. Der Marktwert von Zinsswaps bestimmt sich durch
Abzinsung der erwarteten künftigen Zahlungsströme über die Restlaufzeit

des Kontrakts auf Basis aktueller Marktzinsen oder Zinsstrukturkurven.
Der Marktwert der Zinsoptionen wird mithilfe gängiger Optionspreismodelle
berechnet.
6.5 Fertigungsaufträge
Ein Fertigungsauftrag ist nach IAS 11 als ein Vertrag über die kundenspezifische
Fertigung eines Vermögenswertes definiert.
Der Konzern weist Fertigungsaufträge im Rahmen der Generalübernahmen
und unfertigen Leistungen aus noch nicht abgerechneten Betreuungs- und
Sanierungsleistungen mit pauschaler Honorarvereinbarung aus.
Ist das Ergebnis eines Fertigungsauftrages verlässlich zu schätzen und
ist es wahrscheinlich, dass der Auftrag profitabel sein wird, werden die
Auftragserlöse über die Dauer des Auftrages erfasst. Die Erlösrealisierung
bei Generalübernahmen erfolgt nach Leistungsfortschritt am Bilanzstichtag
(percentage of completion method) als Teil der entstandenen
Auftragskosten für die geleistete Arbeit im Verhältnis zu den erwarteten
Auftragskosten. Die Erlösrealisierung bei den unfertigen Leistungen
aus noch nicht abgerechneten Betreuungs- und Sanierungsleistungen
mit pauschaler Honorarvereinbarung erfolgt auf der Basis der bisher
erbrachten Leistungen im Verhältnis zur vereinbarten Gesamtleistung.
Veränderungen in der vertraglichen Arbeit, den Ansprüchen und den
Leistungsprämien sind in dem Ausmaß enthalten, in dem sie mit dem
Kunden vereinbart wurden.
Sofern das Ergebnis aus einem Fertigungsauftrag nicht verlässlich
ermittelt werden kann, werden die Auftragserlöse nur in dem Maße
erfasst, in dem die angefallenen Auftragskosten wahrscheinlich
erstattungsfähig sind. Auftragskosten werden in der Periode, in der
sie entstehen, als Aufwand erfasst.
Ist es wahrscheinlich, dass die gesamten Auftragskosten die gesamten
Auftragserlöse übersteigen werden, wird der erwartete Verlust sofort als
Aufwand erfasst.
Der Konzern weist alle laufenden Fertigungsaufträge mit aktivischem
Saldo gegenüber Kunden, bei denen die angefallenen Kosten zuzüglich
der erfassten Gewinne (oder abzüglich der erfassten Verluste) die Summe
der Teilrechnungen übersteigen, als Vermögenswert aus. Teilrechnungen,
die von Kunden noch nicht bezahlt wurden, werden unter den Forderungen
aus Lieferungen und Leistungen ausgewiesen.
Laufende Fertigungsaufträge mit passivischem Saldo gegenüber Kunden,
bei denen die Summe der Teilrechnungen die angefallenen Kosten
zuzüglich der erfassten Gewinne (oder abzüglich der erfassten Verluste)
übersteigt, werden als Verbindlichkeiten ausgewiesen.
6.6 Vorräte
Unter den Vorräten werden diejenigen als kurzfristig bilanzierte Vermögenswerte
ausgewiesen, die zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen
Geschäftstätigkeit gehalten werden.
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke mit und ohne Bauten werden mit
dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten der
bezogenen Lieferungen und Leistungen und Nettoveräußerungserlösen
angesetzt. Der Ansatz von Bauvorbereitungskosten erfolgt mit dem
niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und
aktuellem Bodenrichtwert. Die Anschaffungskosten umfassen die direkt
zurechenbaren Erwerbs- und Bereitstellungskosten. Die Herstellungskosten
umfassen alle direkt zurechenbaren Kosten sowie Fertigungs-
und Materialgemeinkosten. Der Nettoveräußerungserlös ist der geschätzte
Veräußerungserlös abzüglich der geschätzten Kosten für die Fertigstellung
und der bis zum Verkauf anfallenden Kosten.
Bei der Bewertung der zum Verkauf bestimmten Grundstücke mit
unfertigen Bauten und den unfertigen Erschließungsmaßnahmen mit
eigenem Risiko werden die erwarteten Verkaufserlöse den geschätzten
Baukosten, Vorhaltezinsen und Vertriebskosten gegenübergestellt.
Wenn die geplanten Verkaufserlöse die ermittelten Kosten nicht decken,
wird eine Abwertung vorgenommen. Bei der Bewertung von Grundstücken
mit fertigen Bauten werden den geplanten Verkaufserlösen die anteiligen
Baukosten und der geschätzte Modernisierungs-/Instandhaltungsaufwand
sowie Vertriebskosten gegenübergestellt.
Die Bewertung der Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte ohne
Bauten ergibt sich in der Regel aus der Gegenüberstellung des Buchwertes
und des sich aus der Bodenrichtwertkarte ergebenden Wertes. Übersteigt
der Buchwert den aus der Bodenrichtwertkarte ermittelten Wert, wird
abgewertet.
Erstmalig werden bei gewerblichen Projektentwicklungen die in 2008
angefallenen Fremdkapitalkosten, die dem Grundstückserwerb oder der
Bauerstellung im Herstellungszeitraum zugerechnet werden können,
gem. IAS 23 (EU-Verordnung Nr. 1126/2008) aktiviert. Für die gewerbliche
Projektentwicklung werden direkt zuordenbare Darlehen aufgenommen,
deren Zinssatz direkt für die Aktivierung unterlegt werden kann.
Die Aktivierung von Fremdkapitalkosten ist nur möglich bei qualifizierten
Vermögenswerten (qualifying asset), für die ein beträchtlicher Zeitraum
erforderlich ist, um sie in einen beabsichtigten gebrauchs- oder verkaufsfähigen
Zustand zu versetzen. Um als aktivierungsfähig zu gelten, müssen
die Ausgaben für den Vermögenswert tatsächlich anfallen, den Fremdkapitalkosten
muss ein tatsächlicher Liquiditätsabfluss zugrunde liegen
und die erforderlichen Arbeiten, um den Vermögenswert für seinen
beabsichtigten Gebrauch oder Verkauf herzurichten, müssen bereits
begonnen haben.
6.7 Verbindlichkeiten
Die finanziellen Verbindlichkeiten des Konzerns umfassen kurz- und
langfristige Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus Lieferung
und Leistung und sonstige Verbindlichkeiten sowie derivative Finanzinstrumente
mit negativen Marktwerten.
Die Verbindlichkeiten werden in folgende Kategorien unterteilt:
- Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (fair value) bewertete
finanzielle Verbindlichkeiten
- Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten
Die Klassifizierung ist abhängig von der Art der Verbindlichkeit.
131

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Die Kategorie erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (fair value)
bewertete finanzielle Verbindlichkeiten umfasst ausschließlich derivative
Finanzinstrumente. Sie werden mit ihrem beizulegenden Zeitwert
(Marktwert) angesetzt. Marktwertänderungen werden erfolgswirksam in
der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Unter die Kategorie sonstige finanzielle Verbindlichkeiten fallen alle
anderen Verbindlichkeiten. Diese umfassen die kurz- und langfristigen
Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistung
und sonstige Verbindlichkeiten. Sie werden in der Bilanz ebenfalls nach
Restlaufzeiten gegliedert.
Die Finanzverbindlichkeiten werden bei ihrem erstmaligen Ansatz mit
ihrem beizulegenden Zeitwert unter Berücksichtigung von Transaktionskosten
angesetzt. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten
Anschaffungskosten, wobei bei Darlehensverbindlichkeiten jede Differenz
zwischen dem Auszahlungsbetrag und dem Rückzahlungsbetrag über die
Laufzeit des Darlehensvertrages unter Anwendung der zinsproportionalen
Methode erfolgswirksam erfasst wird. Der beizulegende Zeitwert finanzieller
Verbindlichkeiten wird durch die Abzinsung der zukünftigen vertraglich
vereinbarten Zahlungsströme mit dem gegenwärtigen Marktzinssatz,
der dem Konzern für vergleichbare Finanzinstrumente gewährt würde,
ermittelt.
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen
Verbindlichkeiten sind in der Regel kurzfristig (Restlaufzeit unter einem
Jahr) und unverzinslich. Sie werden bei ihrem erstmaligen Ansatz mit
ihrem beizulegenden Zeitwert unter Berücksichtigung von Transaktionskosten
angesetzt. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten
Anschaffungskosten. Daher entsprechen die fortgeführten Anschaffungskosten
und der beizulegende Zeitwert dem Nominalbetrag oder dem
Rückzahlungsbetrag der Verbindlichkeiten.
6.8 Langfristige Versorgungsleistungen
Pensionsrückstellungen
Die Bewertung der Pensionsrückstellungen erfolgt nach dem in IAS 19
vorgeschriebenen versicherungsmathematischen Anwartschaftsbarwertverfahren
(Projected-Unit-Credit-Method) für leistungsorientierte Altersversorgungspläne
durch externe Versicherungsmathematiker.
Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste werden im Jahr
ihres Entstehens ergebnisneutral mit dem Eigenkapital verrechnet und
in der Eigenkapitalveränderungsrechnung sowie in der Aufstellung der
erfassten Aufwendungen und Erträge ausgewiesen (SORIE – Statement of
Recognised Income and Expense). Die Rückstellung entspricht damit der
tatsächlichen Verpflichtung zum jeweiligen Bilanzstichtag.
Pensionsrückstellungen werden für Verpflichtungen aus Anwartschaften
und aus laufenden Leistungen an berechtigte aktive und ehemalige
Mitarbeiter sowie deren Hinterbliebene gebildet und stellen langfristige
Schulden dar. Die betriebliche Altersversorgung beruht auf leistungsorientierten
Versorgungszusagen, bei denen im Wesentlichen die
jeweilige Dauer der Unternehmenszugehörigkeit und die versorgungs-
132
relevanten Bezüge maßgeblich sind. Die Höhe der Pensionsverpflichtungen
hängt zudem von langfristigen Trendannahmen wie Gehalts- und Rententrend
oder Sterblichkeit ab. Diese versicherungsmathematischen Risiken
werden im Wesentlichen vom Unternehmen getragen.
Bei den zum Konsolidierungskreis gehörenden Gesellschaften basiert die
Grund- und Zusatzversorgung auf verschiedenen Rechtsgrundlagen:
- Eisenbahn-Siedlungsgesellschaft Stuttgart gGmbH:
Betriebsvereinbarung zwischen ESG und ihrem Betriebsrat
- Bahnhofplatzgesellschaften:
Ordnung für die Zusatzversorgung der Angestellten und Arbeiter
der Stadt Stuttgart (Zusatzversorgungsordnung)
- Übrige zum Konsolidierungskreis gehörende Gesellschaften:
Besoldungsrecht für Versorgungsempfänger des Landes
Baden-Württemberg
Bei diesen leistungsorientierten Versorgungsplänen handelt es sich um
Endgehaltspläne.
Die Mittelaufbringung erfolgt ausschließlich durch die jeweilige
Gesellschaft.
Andere langfristig fällige Leistungen an Arbeitnehmer
Im Konzern der LBBW Immobilien GmbH bestehen sowohl arbeitgeber-
als auch arbeitnehmerfinanzierte Altersversorgungssysteme. Abhängig
vom jeweiligen Arbeitgeber besteht eine Versicherung über die VBL
(Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder) oder die VBLU
(Versorgungsverband bundes- und landesgeförderter Unternehmen e. V.).
a) Altersvorsorge in der VBL
Die VBL ist ein umlagefinanziertes Versorgungssystem. Die Versorgungsansprüche
ergeben sich aus einem Versorgungspunktemodell.
Die jährlichen Versorgungspunkte werden aus dem Verhältnis zwischen
dem individuellen zusatzversorgungspflichtigen Jahresentgelt und einem
versicherungsmathematisch festgelegten Referenzentgelt unter Berücksichtigung
eines Altersfaktors ermittelt. Bei Eintritt des Versicherungsfalles
wird die Summe der Versorgungspunkte wie im Vorjahr mit einem Messbetrag
von 0,4 Prozent des monatlichen Referenzentgelts multipliziert.
Insoweit ermitteln sich die Ansprüche nach einer ähnlichen Systematik
wie in der gesetzlichen Rentenversicherung.
b) Altersvorsorge in der VBLU
Die VBLU ist eine Direktversicherung. Es besteht ein Gruppenversicherungsvertrag
zwischen ihr und einem Versicherungskonsortium, im vorliegenden
Fall mit der Allianz Lebensversicherungs-AG.
Die Beiträge zählen, entsprechend der VBL, zum steuer- und sozialversicherungspflichtigen
Einkommen und werden unter teilweiser Nutzung
der Pauschalversteuerungsmöglichkeit abgerechnet.
Die Erhöhung der Rente wird einmal jährlich durch die VBLU mitgeteilt.
Die langfristig fälligen Leistungen an Arbeitnehmer stellen laufenden
Aufwand dar. Die Umlageverpflichtung endet, sobald ein Arbeitnehmer
ausscheidet.

Es bestehen keine Leistungen an Arbeitnehmer und Personen in
Schlüsselpositionen im Zusammenhang mit der Beendigung ihrer
Arbeitsverhältnisse.
6.9 Sonstige Rückstellungen
Rückstellungen stellen Schulden dar, die bezüglich ihrer Höhe oder ihrer
Fälligkeit ungewiss sind. Die Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten und
übrige Verpflichtungen werden gebildet, wenn der Konzern gegenwärtig
eine rechtliche oder faktische Außenverpflichtung hat und es wahrscheinlich
ist, dass die Begleichung der Verpflichtung zu einem Nutzenabfluss
führen wird und die Höhe der Rückstellung verlässlich bestimmbar ist.
Die Bewertung der sonstigen Rückstellungen erfolgt nach IAS 37 sowie
nach IAS 19 mit der bestmöglichen Schätzung des Verpflichtungsumfanges.
Dieser Betrag ist für Einzelrisiken der jeweils wahrscheinlichste
Wert. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr
werden im Wesentlichen mit einem risiko- und fristadäquaten Zinssatz
abgezinst.
6.10 Leasing
Leasingverhältnisse, bei denen ein wesentlicher Anteil des Nutzens und
der Risiken aus dem Eigentum am Leasingobjekt beim Leasinggeber
verbleibt, werden als operatives Leasingverhältnis klassifiziert. Unter
einem Operate-Leasing erhaltene oder geleistete Zahlungen werden
linear über die Dauer des Leasingverhältnisses in der Gewinn- und
Verlustrechnung erfasst.
Leasingverträge, bei denen der Leasingnehmer die wesentlichen Risiken
und den Nutzen aus dem Leasingobjekt trägt, werden als Finanzierungsleasing
(Finance-Leasing) klassifiziert. Vermögenswerte aus Finanzierungsleasing,
bei denen der Konzern Leasingnehmer ist, werden zu
Beginn des Leasingverhältnisses mit dem beizulegenden Zeitwert des
Leasingobjekts oder dem niedrigeren Barwert der Mindestleasingzahlungen
aktiviert. Jede Leasingrate wird in einen Zins- und einen Tilgungsanteil
aufgeteilt, sodass die Leasingverbindlichkeit konstant verzinst wird.
Die Leasingverbindlichkeit wird unter den sonstigen Verbindlichkeiten
passiviert. Der Zinsanteil der Leasingrate wird im Finanzaufwand erfasst.
Das unter einem Finanzierungsleasing gehaltene Sachanlagevermögen
wird über die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Vermögenswertes oder
die kürzere Laufzeit des Leasingverhältnisses abgeschrieben.
Wenn Vermögenswerte in einem Finanzierungsleasing vermietet werden,
wird der Barwert der Mindestleasingzahlungen als Leasingforderung angesetzt
und der Leasinggegenstand als Abgang erfasst. Der Unterschiedsbetrag
zwischen Bruttoforderung und Barwert der Forderung wird über
die Laufzeit des Leasingvertrags im Finanzergebnis erfasst. Zinserträge
werden über die Laufzeit des Leasingverhältnisses anhand der Annuitätenmethode
erfasst, aus der sich eine konstante jährliche Rendite ableitet.
Buchgewinne als Differenz zwischen dem Barwert der Mindestleasingzahlungen
und den Restbuchwerten der Leasingobjekte werden erfolgswirksam
in den sonstigen betrieblichen Erträgen erfasst, wenn es sich bei
den abgeschlossenen Leasingverträgen um Hersteller- oder Händlerleasing
handelt.
6.11 Ertragsrealisierung
Die Umsatzerlöse der LBBW Immobilien umfassen:
- Erlöse aus der Bewirtschaftung
(Mieterlöse, Erlösschmälerung, Erlöse aus Abrechnung von Heiz- und
Betriebskosten, sonstige Erträge)
- Erlöse aus der Veräußerung
(Anlagenverkauf; Abgang von Grundstücken und Erbbaurechten;
Verkauf unbebauter Grundstücke, Projektentwicklung und Immobilien-
handel; Erlöse aus unfertigen Erschließungsmaßnahmen, Bauleistungen
(GÜ) und aktivierte Eigenleistungen)
- Erlöse aus der Erbringung von Dienstleistungen
(Baubetreuung, Wohnungsverwaltung für Dritte, Erträge aus Geschäfts-
besorgung, Projektbegleitung, Automatenprovision, weiterbelastete
Regiekosten, Beratungshonorare, Provisionen aus Versicherungsvermittlung)
Die Mieterlöse aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und
anderen Immobilienbeständen werden nach dem Realisationsprinzip
erfasst.
Die Erträge aus Veräußerungsgeschäften werden realisiert, wenn die
folgenden Kriterien erfüllt sind:
- Alle maßgeblichen Chancen und Risiken, die mit dem Eigentum
verbunden sind, wurden auf den Käufer übertragen
- Dem Konzern verbleibt über die verkauften Güter keine
Einflussnahmemöglichkeit und keine tatsächliche Verfügungsmacht
- Die Höhe der Erlöse kann verlässlich bestimmt werden
- Dem Unternehmen wird mit hinreichender Wahrscheinlichkeit der
wirtschaftliche Nutzen aus dem Verkauf zufließen
- Die im Zusammenhang mit dem Verkauf angefallenen oder noch
anfallenden Kosten können verlässlich bestimmt werden
Umsatzerlöse aus Dienstleistungs-Projekten, die unter IAS 11 fallen,
werden nach der Percentage-of-Completion-Methode, nach Maßgabe
des Fertigstellungsgrades des Geschäfts am Bilanzstichtag, erfasst.
Alle anderen Umsatzerlöse aus Dienstleistungen werden nach dem
Realisationsprinzip erfasst.
6.12 Steuern
Ertragsteuern
Die Bilanzierung und Bewertung von Ertragsteuern erfolgt gemäß IAS 12.
Laufende Ertragsteuerverpflichtungen oder -ansprüche werden mit den
aktuellen Steuersätzen berechnet und mit dem erwarteten Zahlungs- oder
Erstattungsbetrag angesetzt.
Latente Ertragsteueransprüche und -verpflichtungen werden auf temporäre
Differenzen gebildet. Die Ermittlung der zu versteuernden temporären
Differenzen erfolgt durch den Vergleich der IFRS-Buchwerte und
Steuerwerte von Vermögenswerten und Schulden (bereinigt um permanente
Differenzen). Der Steuerwert ergibt sich nach den steuerlichen
Vorschriften des jeweiligen Landes, in dem die Besteuerung des Sachver-
133

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
halts erfolgen wird. Latente Ertragsteueransprüche und -verpflichtungen
werden auf Grundlage des Steuersatzes berechnet, der für den Zeitpunkt
ihrer Auflösung zu erwarten ist. Für temporäre Differenzen, die bei ihrer
Auflösung zu Steuerbelastungen führen, werden passive latente Steuern
angesetzt. Sind bei Auflösung von temporären Differenzen Steuerentlastungen
zu erwarten und ist deren Nutzung wahrscheinlich, erfolgt
der Ansatz aktiver latenter Steuern. Latente Steuern auf erfolgsneutral
entstandenen temporären Differenzen werden ebenfalls erfolgsneutral
in der Neubewertungsrücklage erfasst. Für steuerliche Verlustvorträge
werden aktive latente Steuern angesetzt, wenn deren zukünftige Nutzbarkeit
wahrscheinlich ist. Verlustvorträge in Deutschland sind unbeschränkt
vortragsfähig. Ausländische Verlustvorträge, die nicht unbeschränkt
vortragsfähig sind, werden entsprechend ihrer Fristigkeit ausgewiesen.
Die Werthaltigkeit aktiver latenter Steuern aus temporären Differenzen
und Verlustvorträgen wird im LBBW Immobilien-Konzern zu jedem Bilanzstichtag
überprüft.
Eine Saldierung aktiver und passiver latenter Steuern wird gemäß
IAS 12.74 vorgenommen.
Wesentliche Unterschiede zwischen HGB und IFRS
Latente Ertragsteueransprüche und -verpflichtungen
Nach § 274 bzw. § 306 HGB werden latente Steuern nur auf Unterschiede
zwischen dem handels- und steuerrechtlichen Ergebnis, die sich in den
Folgejahren wieder ausgleichen, gebildet (sogenanntes Timing-Konzept).
Nach HGB besteht für aktive latente Steuern nach § 306 HGB ein Ansatzgebot.
Für Verlustvorträge gilt hingegen ein Ansatzverbot. Eine Verrechnung
aktiver und passiver latenter Steuern ist nach HGB zulässig.
IAS 12 (rev. 2000) legt dagegen das bilanzbezogene Temporary-Konzept
zugrunde. Nach diesem sind alle Unterschiede (Temporary Differences)
zwischen den steuerlichen Wertansätzen (Tax Base) und den Wertansätzen
im IFRS-Abschluss, die künftig zu einer steuerlichen Be- oder Entlastung
führen, in die Ermittlung der latenten Steuern einzubeziehen.
Latente Steuern sind nach IFRS unabhängig davon zu bilden, ob die
unterschiedlichen Wertansätze im IFRS-Abschluss und in der Steuerbilanz
das Ergebnis beeinflusst haben. Die Berechnung der latenten Steuern
erfolgt nach der Liability-Methode mit den zukünftig anzuwendenden
landesspezifischen Steuersätzen.
Eine Aufrechnung von latenten Steueransprüchen mit latenten Steuerverpflichtungen
ist nach IFRS nur zulässig, wenn rechtlich durchsetzbare
Aufrechnungsmöglichkeiten bestehen und die Kriterien gem. IAS 12.74
erfüllt sind.
Daneben sieht IAS 12 eine Aktivierungspflicht für latente Steuern auf
steuerliche Verlustvorträge vor, sofern deren Nutzung in Folgejahren
wahrscheinlich erscheint. Ausnahmen für die Bildung von latenten Steuern
nach IFRS sind permanente Differenzen, nicht ausgeschüttete Gewinne
einzelner Konzerngesellschaften, der Goodwill aus der Kapitalkonsolidierung
sowie Differenzen aus dem erstmaligen Ansatz von Vermögenswerten
und Verpflichtungen.
134
Latente Steueransprüche sind getrennt von anderen Vermögenswerten
sowie von der tatsächlichen Steuererstattung auszuweisen. Entgegen
§ 274 Abs. 2 HGB (Ansatzwahlrecht) gilt nach IFRS eine Ansatzpflicht
für latente Steuern.
7. Erläuterungen zur Konzerngewinn- und -verlustrechnung
7.1 Bewirtschaftungsergebnis
Das Bewirtschaftungsergebnis ist in die Bereiche als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien und andere Immobilienbestände aufgeteilt.
a) Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Investment Properties)
Die Umsatzerlöse der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
enthalten Mieterlöse, Erlösschmälerungen, Erlöse aus der Abrechnung von
Heiz- und Betriebskosten und sonstige Erträge aus als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien.
Die betrieblichen Aufwendungen zur Erzielung von Bewirtschaftungserlösen
enthalten nicht umlegbare Heiz- und Betriebskosten, sonstigen
Aufwand aus der Hausbewirtschaftung, Instandhaltungs-/Modernisierungskosten,
Erbbauzinsaufwand und Aufwendungen für Rückstellungen
und Wertberichtigungen der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien.
2008 2007
TEUR TEUR
Bewirtschaftungsergebnis aus als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien 83.253 90.914
Umsatzerlöse 125.039 135.778
Mieterlöse 128.941 141.224
Erlösschmälerungen -6.580 -6.142
Erlöse Abrechnung Heiz- und Betriebskosten 1.213 -372
Sonstige Erträge 1.465 1.068
Betriebl. Aufw. zur Erzielung v. Bew. Erlösen -41.787 -44.864
Nicht umlegbare Heiz- und Betriebskosten -3.552 -2.156
Sonstiger Aufwand Hausbewirtschaftung -1.714 -1.689
Instandhaltungskosten -31.139 -36.562
Erbbauzinsen -1.679 -1.420
Aufw. für Rückstellungen u. Wertberichtungen -3.702 -3.038
b) Andere Immobilienbestände
Die Umsatzerlöse der anderen Immobilienbestände bestehen aus Mieterlösen,
Erlösschmälerungen, Erlösen aus der Abrechnung von Heiz- und
Betriebskosten und aus sonstigen Erträgen anderer Immobilienbestände.

Die betrieblichen Aufwendungen zur Erzielung von Bewirtschaftungserlösen
enthalten nicht umlegbare Heiz- und Betriebskosten, sonstigen
Aufwand aus der Hausbewirtschaftung, Instandhaltungskosten und
Aufwendungen für Rückstellungen und Wertberichtigungen anderer
Immobilienbestände.
2008 2007
TEUR TEUR
Bewirtschaftungsergebnis aus anderen
Immobilienbeständen 22.341 6.941
Umsatzerlöse 29.178 13.456
Mieterlöse 31.442 14.573
Erlösschmälerungen -2.299 -1.229
Erlöse Abrechnung Heiz- und Betriebskosten 35 113
Betriebl. Aufw. zur Erzielung v. Bew. Erlösen -6.837 -6.515
Nicht umlegbare Heiz- und Betriebskosten -5.056 -3.952
Sonstiger Aufwand Hausbewirtschaftung -624 -2.031
Instandhaltungskosten -1.130 -532
Aufw. für Rückstellungen u. Wertberichtungen -28 0
7.2 Ergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien (Investment Properties) zum Fair Value
Das Ergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien zum Fair Value besteht aus dem Nettoergebnis aus Fair-Value-
Anpassungen und Abschreibungen auf Geschäfts- und andere Bauten.
2008 2007
TEUR TEUR
Nettoergebnis aus Fair-Value-Anpassung von
als Finanzanlagen gehaltenen Immobilien 153.037 25.723
davon Wohngebäude 140.142 22.615
davon Gewerbebauten 12.896 3.108
7.3 Veräußerungsergebnis
Das Veräußerungsergebnis ist in das Ergebnis aus dem Verkauf der
als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und aus zum Verkauf
bestimmten Grundstücken und anderen Vorräten aufgeteilt.
2008 2007
TEUR TEUR
Veräußerungsergebnis 30.851 45.494
a) Aus als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien
Umsatzerlöse aus zur Finanzanlage
8.277 8.282
gehaltenen Immobilien
Aufwendungen zur Veräußerung von
54.678 82.804
zur Finanzanlage gehaltenen Immobilien
b) Aus zum Verkauf bestimmter
-46.401 -74.522
Grundstücke und anderer Vorräte
Umsatzerlöse aus zum Verkauf
22.575 37.212
bestimmter Grundstücke und anderer Vorräte
Aufwendungen zur Erzielung von
506.558 316.322
Veräußerungsergebnissen -483.983 -279.110
a) Veräußerungsergebnis aus als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien
Die Umsatzerlöse aus der Veräußerung von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien beziehen sich auf die Verkaufserlöse aus dem
Abgang von Wohn- und Geschäftsbauten sowie aus dem Abgang von
Erbbaurechten.
Die Aufwendungen aus der Veräußerung von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien setzen sich zusammen aus den Restbuchwerten
und aus den Verkaufskosten aus der Veräußerung von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien.
b) Aus zum Verkauf bestimmter Grundstücke und andere Vorräte
Die Umsatzerlöse aus dem Verkauf von zum Verkauf bestimmten Grundstücken
und anderen Vorräten setzen sich zusammen aus den Erlösen aus
dem Verkauf unbebauter Grundstücke, den Erlösen aus dem Verkauf von
Grundstücken mit Bauten, den Erlösen aus unfertigen Erschließungsmaßnahmen
und Erlösen aus Bauleistungen (GÜ).
Die Aufwendungen zur Erzielung von Veräußerungserlösen enthalten
Buchwerte, Verkaufskosten und sonstige Kosten unbebauter Grundstücke,
Buchwerte, Verkaufskosten und sonstige Kosten der Grundstücke
mit Bauten, Aufwendungen für Rückstellungen und Wertberichtigungen
der Grundstücke mit Bauten, Buchwerte aus unfertigen Erschließungsmaßnahmen,
Buchwerte aus Bauleistungen (GÜ) und Aufwendungen für
Rückstellungen.
135

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
7.4 Dienstleistungsergebnis
Das Dienstleistungsergebnis ist unterteilt in Umsatzerlöse aus
Dienstleistungen und in betriebliche Aufwendungen zur Erzielung von
Dienstleistungserlösen.
a) Umsatzerlöse aus Dienstleistungen
Die Umsatzerlöse aus Dienstleistungen enthalten die Baubetreuung, die
Wohnungsverwaltung für Dritte, die Geschäftsbesorgung, die Beratung
und sonstige Leistungen.
b) Betriebliche Aufwendungen zur Erzielung von Dienstleistungserlösen
Die betrieblichen Aufwendungen zur Erzielung von Dienstleistungserlösen
setzen sich zusammen aus den Aufwendungen aus der Baubetreuung
und den Aufwendungen für Rückstellungen und Wertberichtigungen von
Dienstleistungen.
136
2008 2007
TEUR TEUR
Dienstleistungsergebnis 22.488 22.559
Umsatzerlöse 29.559 24.805
aus Baubetreuung 19.395 15.825
aus Wohnungsverwaltung für Dritte 3.997 5.459
aus Geschäftsbesorgung 3.720 1.921
aus Automatenprovision 48 13
aus an Eigentümer weiterbelasteten
Regiekosten 407 234
aus Beratungshonoraren 1.421 894
aus Provisionen aus
Versicherungsvermittlung 571 457
Betriebliche Aufwendungen zur Erzielung
von Dienstleistungsergebnissen -7.071 -2.246
7.5 Sonstiges betriebliches Ergebnis
Das sonstige betriebliche Ergebnis besteht aus den sonstigen
betrieblichen Erträgen und den sonstigen betrieblichen
Aufwendungen.
a) Sonstige betriebliche Erträge
In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind Kostenerstattungen, Erträge
aus dem Verkauf von Software, Nutzungsgebühren für den Betrieb von
Kabelanschlüssen, Erträge aus dem Abgang immaterieller VG und BGA,
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen, Eingänge auf abgeschriebene
Forderungen aus Vermietung und Erstattung von Aufwendungen
früherer Jahre sowie außerordentliche Erträge enthalten.
b) Sonstige betriebliche Aufwendungen
In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind Abschreibungen auf
Bauvorbereitung, Zuführung zu Rückstellungen für Prozessrisiken, übrige
Kosten, Verluste aus dem Abgang von BGA, Aufwendungen für frühere
Jahre und außerordentliche Aufwendungen enthalten.
7.6 Finanzerträge
2008 2007
TEUR TEUR
Sonstiges betriebliches Ergebnis 6.707 10.435
Sonstige betriebliche Erträge 16.747 18.872
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen 7.697 5.051
Außerordentliche Erträge 20 0
Sonstige Erträge Vorjahre 2.390 1.753
Sonstige übrige Erträge 6.639 12.068
Sonstige betriebliche Aufwendungen -10.040 -8.437
Sonstige übrige Aufwendungen -10.032 -7.392
Außerordentliche Aufwendungen -8 -1.045
Die Finanzerträge setzen sich aus den Erträgen aus Wertpapieren,
Derivaten und Ausleihungen sowie den sonstigen Zinsen und ähnlichen
Erträgen zusammen.
2008 2007
TEUR TEUR
Finanzerträge 17.492 16.368
Erträge aus Wertpapieren, Derivaten,
und Ausleihungen des Finanzvermögens 9.536 10.720
Erträge aus Wertpapieren 1.427 4.492
Erträge aus Derivaten 8.109 6.228
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 7.956 5.648

Die Zinserträge aus Darlehen und Forderungen betragen im Berichtsjahr
TEUR 4.277 (TEUR 4.179). Aus Wertpapieren sind Zinserträge in Höhe von
TEUR 11 (TEUR 416) entstanden.
7.7 Finanzaufwendungen
Die Finanzaufwendungen setzen sich aus den Abschreibungen auf
Wertpapiere und Finanzanlagen sowie aus Zinsen und ähnlichen
Aufwendungen zusammen.
Die gesamten Zinsaufwendungen für sonstige Verbindlichkeiten
betragen im Berichtsjahr TEUR 97.645 (TEUR 76.020).
Nettogewinne oder -verluste aus Derivaten:
2008 2007
TEUR TEUR
Finanzaufwendungen -99.391 -78.732
Abschreibungen auf Finanzanlagen
und Wertpapiere -76 -2.653
Zinsen und ähnliche Aufwendungen -99.315 -76.079
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
Zuführungen zu Rückstellungen
-77.666 -70.887
für drohende Verluste aus Derivaten -21.649 -5.192
2008 2007
TEUR TEUR
Erträge aus Fair Value-Änderungen Derivate 7.666 3.526
Erhaltene Ausgleichszahlungen aus Derivaten 4.111 1.053
Aufwendungen aus FV-Änderungen Derivate -21.649 -1.536
Geleistete Ausgleichszahlungen aus Derivaten -1.670 -59
Nettoergebnis gebucht -11.542 2.984
Nettogewinne oder -verluste aus Wertpapieren (AFS):
7.8 Ergebnis aus den at equity Bewertungen assoziierter Unternehmen
Das Ergebnis aus der at equity Bewertung von assoziierten Unternehmen
und Gemeinschaftsunternehmen enthält Erträge aus deren Abgang,
Ergebnisse aus Beteiligungen an und Verlustübernahmen von assoziierten
Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen.
Im Wesentlichen handelt es sich um Beteiligungserträge
(ARGE ParkQuartier Berg TEUR 1.859).
7.9 Beteiligungsergebnis
2008 2007
TEUR TEUR
Erfolgswirksame Erfassung von
Fair Value-Änderungen aufgrund von:
Erträgen aus d. Abgang von Wertpapieren 1.413 3.832
Aufwend. aus d. Abgang von Wertpapieren - -2.653
Zinserträgen aus Wertpapieren (AFS) 11 416
Dividenden aus Wertpapieren (AFS) 3 243
Kosten des Geldverkehrs - -189
Erfolgsneutrale Erfassung von
Fair Value-Änderungen aufgrund von:
1.427 1.649
Veränderung der Neubewertungsrücklage -1.328 316
Nettoergebnis 99 1.965
2008 2007
TEUR TEUR
Ergebnis aus at equity Bewertungen
von assoziierten
Unternehmen/Gemeinschaftsunternehmen 2.208 821
Das Beteiligungsergebnis enthält Erträge aus dem Abgang von
Beteiligungen, Erträge aus Beteiligungen sowie Erträge aus Anteilen
verbundener Unternehmen.
2008 2007
TEUR TEUR
Beteiligungsergebnis 224 632
Erträge aus dem Abgang von Beteiligungen 84 15
Erträge aus Beteiligungen 18 617
Erträge aus Anteilen an verb. Unternehmen 122 0
137

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
7.10 Personalaufwand
Der Personalaufwand gliedert sich in Löhne und Gehälter und in soziale
Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung.
7.11 Sach- und Verwaltungsaufwand
Die Sach- und Verwaltungsaufwendungen enthalten im Wesentlichen
die Aufwendungen für Prüfungs- und Beratungshonorare, Kosten der
Datenverarbeitung und die Raumkosten.
Die übrigen Aufwendungen bestehen insbesondere aus Kosten des
Geldverkehrs in Höhe von TEUR 2.789 (TEUR 247), davon TEUR 1.814
für Kursverluste auf Währungsdifferenzen. Des Weiteren sind in den
übrigen Aufwendungen Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte
(Software) in Höhe von TEUR 947 (TEUR 389) und Abschreibungen
auf Geschäftsbauten (eigengenutzt) in Höhe von TEUR 335 (TEUR 86)
enthalten. Von den Prüfungs- und Beratungsaufwendungen in der
138
2008 2007
TEUR TEUR
Personalaufwand -45.570 -41.856
Löhne und Gehälter -37.316 -34.284
Soziale Abgaben und Aufwendungen
für die Altersvorsorge -8.254 -7.572
2008 2007
TEUR TEUR
Sach- und Verwaltungsaufwand -29.021 -20.965
Prüfungs- und Beratungskosten -4.029 -3.367
Kosten der Datenverarbeitung -3.147 -2.384
Raumkosten -2.910 -2.363
Kosten der Werbung -2.138 -2.140
Reise- und Fahrtkosten -1.526 -1.203
Abschreibungen auf BGA -1.084 -1.074
Aufwendungen für die Belegschaft -1.387 -1.062
Gerichts-, Anwalts- u. Notariatskosten -1.144 -881
Aufwendungen für die Inanspruchnahme
von Diensten Dritter -1.065 -816
Kraftfahrzeugkosten -1.109 -707
Telefon- und Portokosten -712 -663
Andere Aufwendungen für die Verwaltung -631 -639
Maschinenpflege und -reparatur -435 -511
Übrige -7.703 -3.155
Berichtsperiode entfallen auf den Konzernabschlussprüfer PricewaterhouseCoopers
Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
TEUR 563 für Prüfungsleistungen (TEUR 499). Davon sind TEUR 478
für Jahresabschlussprüfung und TEUR 85 sonstige Bestätigungsleistungen
angefallen.
7.12 Ertragsteuern
Die Ertragsteueraufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:
2008 2007
TEUR TEUR
Laufender Ertragsteueraufwand 7.661 2.954
Ergebnis aus Ertragsteuern aus früheren Jahren 5.343 26.828
(davon Minderung tatsächlicher Ertragsteuer-
aufwendungen wegen Nutzung von bislang
nicht aktivierten Verlustvorträgen und
13.004 29.782
Steuergutschriften) (0) (0)
(davon Minderung tatsächlicher Ertragsteuer-
aufwendungen wegen bisher nicht
berücksichtigter temporärer Unterschiede
früherer Perioden) (0) (0)
Ergebnis aus latenten Ertragsteuern 32.066 10.547
(davon latenter Ertragsteueraufwand/-ertrag
wegen Veränderung temporärer Unter-
schiedsbeträge) (15.547) (1.028)
(davon latenter Steueraufwand/-ertrag aus
Steuersatzänderungen) (34.145) (20.034)
(davon Minderung latenter Ertragsteuer-
aufwendungen wegen bisher nicht
berücksichtigter temporärer Unterschiede
früherer Perioden) (0) (0)
(davon latenter Steueraufwand/-ertrag
wegen Änderung der Wertberichtigungen) (0) (0)
Ertragsteuern 45.070 40.329
Der Ertragsteueraufwand aus früheren Jahren betrifft die Anpassung der
Steuerverpflichtungen für 2006 und 2007.

Die erfolgswirksamen Veränderungen der temporären Unterschiede sind
wie folgt den Bilanzposten zugeordnet:
Aktivpositionen
2008 2007
TEUR TEUR
Forderungen (inkl. Risikovorsorge) 2.988 11.034
Positive Marktwerte aus derivativen
Sicherungsinstrumenten 1.111 -717
Finanzanlagen
Zur Veräußerung bestimmte langfristige
5.556 -4.419
Vermögenswerte/Veräußerungsgruppen 0 0
Immaterielle Vermögenswerte
Sachanlagen/als Finanzinvestition
-49 49
gehaltene Immobilien -22.544 -3.945
Sonstige Aktiva 11.549 -2.565
Passivpositionen
-1.389 -563
Verbindlichkeiten
Negative Marktwerte aus derivativen
-14.113 -1.722
Sicherungsinstrumenten 2.463 -30
Rückstellungen 179 -593
Sonstige Passiva -2.687 1.879
Steuerliche Verlustvorträge 17.233 12.217
3.075 11.751
Folgende Überleitungsrechnung stellt den Zusammenhang zwischen
ausgewiesenen und rechnerischen Ertragsteuern dar:
2008 2007
TEUR TEUR
Konzernergebnis vor Steuern
und vor Garantiedividende 164.621 78.333
Anzuwendender Steuersatz 30,36 % 38,92 %
Rechnerische Ertragsteuer 49.979 30.487
Steuereffekte:
Aus abweichenden Steuersätzen bei
erfolgswirksamen Steuerabgrenzungen
Aus im Geschäftsjahr erfassten Steuern aus
-8.178 -99
Vorjahren 4.903 28.530
Aus Steuersatzänderungen
Aus Körperschaftsteuer-
1.162 4.367
erhöhungen/-minderungen
Aus nicht anrechenbaren Ertragsteuern
679 1.061
(Quellensteuern und ausländische Steuern) 0 50
Aus nicht abziehbaren Betriebsausgaben 295 3.317
Aus steuerfreien Erträgen -2.185 -15.392
Aus permanenten Steuereffekten
Aus mit abweichenden Steuersätzen
1.083 10.340
besteuerten Einkünften 0 0
Aus vorgenommenen Wertkorrekturen 1.614 -8.839
Aus Bemessungsgrundlagen-Transfers -7.691 -9.959
Aus sonstigen Unterschieden 3.409 -3.534
Ertragsteueraufwand 45.070 40.329
Der für die Überleitung anzuwendende Steuersatz ergibt sich zum
einen aus dem in Deutschland zum Stichtag geltenden Körperschaftssteuersatz
von 15 Prozent (25 Prozent) zuzüglich dem Solidaritätszuschlag
in Höhe von 5,5 Prozent (5,5 Prozent) und dem vom jeweiligen
Hebesatz abhängigen Gewerbesteuersatz, Durchschnitt: 14,54 Prozent
(Vorjahr: 17,04 Prozent).
Der daraus resultierende inländische Ertragsteuersatz beträgt
30,36 Prozent (Vorjahr: 38,92 Prozent).
139

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Für folgende Verlustvorträge wurden keine latenten Steuern angesetzt:
Aktive latente Steuern bilden die potenziellen Ertragsteuerentlastungen
aus zeitlich begrenzten Unterschieden zwischen den Wertansätzen
der Vermögenswerte und Verbindlichkeiten in der Konzernbilanz nach
IAS/IFRS und den Steuerbilanzwerten ab.
Aktive Steuerabgrenzungen wurden im Zusammenhang mit folgenden
Posten erfasst:
Aktivposten
Latente Ertragsteuerverpflichtungen stellen die potenziellen Ertragsteuerbelastungen
aus temporären Differenzen zwischen den Wertansätzen
von Vermögenswerten und Verpflichtungen in der Bilanz nach IFRS und
der Steuerbilanz dar.
140
2008 2007
TEUR TEUR
Nicht angesetzte Verlustvorträge zum
Berichtsstichtag 233 233
(davon unverfallbar) (233) (233)
2008 2007
TEUR TEUR
Forderungen (inkl. Risikovorsorge) 17.441 2.315
Positive Marktwerte aus derivativen
Sicherungsinstrumenten 0 0
Finanzanlagen
Zur Veräußerung bestimmte langfristige
7.790 2.424
Vermögenswerte/Veräußerungsgruppen 0 0
Immaterielle Vermögenswerte
Sachanlagen/als Finanzinvestition gehaltene
0 49
Immobilien 35.926 78.706
Sonstige Aktiva
Passivposten
13.395 864
Verbindlichkeiten
Negative Marktwerte aus derivativen
171 100
Sicherungsinstrumenten 5.407 2.944
Rückstellungen 5.677 5.632
Sonstige Passiva 910 2.341
Steuerliche Verlustvorträge 51.046 33.367
Saldierung mit passiven latenten Steuern -93.786 -65.508
43.977 63.234
Passive latente Steuern wurden im Zusammenhang mit folgenden
Bilanzposten erfasst.
Aktivposten
7.13 Garantiedividende
2008 2007
TEUR TEUR
Forderungen (inkl. Risikovorsorge) 16.873 6.013
Positive Marktwerte aus derivativen
Sicherungsinstrumenten 39 1.126
Finanzanlagen
Zur Veräußerung bestimmte langfristige
314 1.087
Vermögenswerte/Veräußerungsgruppen 0 0
Immaterielle Vermögenswerte
Sachanlagen/als Finanzinvestition gehaltene
3.337 1
Immobilien 78.136 65.478
Sonstige Aktiva
Passivposten
4.307 2.861
Verbindlichkeiten
Negative Marktwerte aus derivativen
18.158 1.700
Sicherungsinstrumenten 0 0
Rückstellungen 1.157 935
Sonstige Passiva 1.934 891
Saldierung mit aktiven latenten Steuern -93.786 -65.508
Gesamt 30.469 14.584
Im Berichtsjahr wurden Garantiedividenden in Höhe von TEUR 2.489
(TEUR 2.020) an Minderheitengesellschafter der Eisenbahn-Siedlungsgesellschaft
Stuttgart gGmbH, der Bahnhofplatz-Gesellschaft Stuttgart AG,
der Industriehof-Aktiengesellschaft und der Schlossgartenbau-Aktiengesellschaft
berücksichtigt.

8. Erläuterungen zur Konzernbilanz – Aktiva
8.1 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Investment Properties)
Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien des Konzerns wurden zum
Bewertungsstichtag 30. September 2008 mit Hilfe eines Bewertungstools
der innosys Aktiengesellschaft, Essen, bewertet und die Bestände zum
31. Dezember 2008 fortgeschrieben. Die Annahmen zur ortsüblichen
Vergleichsmiete wurden vom Markt abgeleitet und 2008 von Jones Lang
LaSalle in Bezug auf die Immobilienbestände im Bereich Wohnen plausibilisiert.
Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Wohn- und Gewerbeimmobilien)
entwickelten sich in der Berichtsperiode wie folgt:
Das Portfolio enthält zwei konsolidierte geschlossene Wohnimmobilienfonds
mit Fair Values in Höhe von insgesamt 350,3 Mio. EUR.
Diese Wohnungsbestände sind bis zum Dezember 2014 bzw. bis zum
Dezember 2016 nicht veräußerbar.
Vertragliche Verpflichtungen zum Kauf, zur Herstellung oder Instandhaltung
von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien bestehen nicht.
Es wurde berücksichtigt, dass Baden-Württemberg zum 1. Januar 2009 das
Kostenmietrecht abgeschafft hat. Danach kann eine Mietentwicklung bis zu
90 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete umgesetzt werden.
Im Jahr 2008 haben sich Anpassungen bei der Bewertung der Grundstücke
mit Wohnbauten ergeben. So wurde bis 2007 eine jährliche Entwicklung
des Mietniveaus von ca. 1,5 Prozent vorausgesetzt. Aktuell deutet die
insbesondere in Ballungsräumen zunehmende Angebotsverknappung
auf eine zukünftig steiler wachsende Mietentwicklung hin. Daher wurde
der Index zur jährlichen Erhöhung der Marktmiete von 1,5 auf zwei Prozent
angehoben.
Eine überdurchschnittliche Mikrolage wird im Wertermittlungsverfahren
über einen Abschlag auf den Diskontierungszinssatz berücksichtigt.
Dieser wurde von 0,1 auf 0,2 Prozent angehoben, da das unmittelbare
Umfeld einer Wohnung immer mehr an Bedeutung gewinnt.
Die Zugänge bei den Grundstücken mit Geschäfts- und anderen Bauten
betreffen im Wesentlichen den Erwerb der SG Management GmbH in
Höhe von TEUR 25.533.
Aufgrund dieser Entwicklungen erfolgte bei den als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien insgesamt eine Aufwertung in Höhe von
TEUR 181.869 (TEUR 89.276) sowie eine Abwertung in Höhe von
TEUR 28.832 (TEUR 63.553).
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, bei denen der Fair Value
nicht verlässlich ermittelt werden kann, sind im Fair Value zum
31. Dezember 2008 nicht enthalten.
Stand Zugänge Abgänge Um- Auf- Ab- Stand
01.01.2008 buchung wertung wertung 31.12.2008
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Grundstücke mit Wohnbauten 1.186.623 542 39.486 7.757 155.759 15.618 1.295.577
Grundstücke mit Geschäfts- u. anderen Bauten 331.039 25.821 4.753 677 24.277 12.865 364.196
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 69.463 0 1.129 183 1.562 68 70.011
Bauten auf fremden Grundstücken 4.603 0 57 0 271 281 4.536
Summe der als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien 1.591.728 26.363 45.425 8.617 181.869 28.832 1.734.320
141

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
8.2 Immaterielle Vermögenswerte
In den immateriellen Vermögenswerten, die sämtlich mit einer begrenzten
Nutzungsdauer ausgestattet sind, werden zum Geschäftsjahresende im
Wesentlichen entgeltlich erworbene Software und Lizenzen in Höhe von
TEUR 1.249 (TEUR 1.052) und für den SAP Releasewechsel geleistete
Anzahlungen in Höhe von TEUR 642 (TEUR 644) ausgewiesen.
8.3 Sachanlagen
Die eigen genutzten Gebäude und Grundstücke betreffen im
Wesentlichen das Bürogebäude in der Katharinenstraße 20/22 in
Stuttgart mit einem Buchwert von TEUR 4.390 (TEUR 4.476).
Die Betriebs- und Geschäftsausstattungen in Höhe von TEUR 3.688
(TEUR 3.129) betreffen im Wesentlichen EDV-Anlagen im Wert von
142
AHK Zugang Abgang Änderung AHK
GJ-Beginn Konsolidierungskreis GJ-Ende
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Konzess. gewerbl. Schutzrechte u.ä.
Rechte u. Werte sowie Lizenzen 6.982 1.116 0 495 8.593
Summe immaterielle Vermögenswerte 6.982 1.116 0 495 8.593
Abschr. Abschr. Abschr. Abschr. Buchwert
GJ-Beginn des Jahres Abgang GJ-Ende 31.12.2008
in TEUR in TEUR in TEUR in TEUR in TEUR
Konzess. gewerbl. Schutzrechte u.ä.
Rechte u. Werte sowie Lizenzen -5.223 -1.015 0 -6.238 2.355
Summe immaterielle Vermögenswerte -5.223 -1.015 0 -6.238 2.355
TEUR 656 (TEUR 670). Die planmäßigen Abschreibungen betragen
TEUR 1.256.
Die Anlagen im Bau haben sich im Laufe des Geschäftsjahres von
TEUR 1.308 auf TEUR 5.965 erhöht. Dabei handelt es sich um Kosten
für das Einkaufszentrum Stachus in München.
AHK Zugang Abgang Änderung AHK
GJ-Beginn Konsolidierungskreis GJ-Ende
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
1. Verwaltungsgebäude 11.053 0 0 0 11.053
2. and. Anlagen, Betriebs- u. Geschäftsausst. 12.181 1.738 -2.378 2.588 14.129
(Betriebs- und Geschäftsausstattung) 11.614 1.456 -2.330 2.588 13.328
(BGA/Finance Lease) 566 283 -48 0 801
3. Anlagen im Bau 1.429 4.907 0 0 6.336
4. Bauvorbereitungskosten 17.662 7.376 -3.812 0 21.226
Summe Sachanlagen 42.325 14.021 -6.190 2.588 52.744

8.4 Finanzanlagen
Der Ausweis bei den Anteilen an verbundenen Unternehmen betrifft im
Wesentlichen die LBBW Immobilien Landsiedlung GmbH mit TEUR 2.653
(TEUR 2.653). Die Landsiedlung wird aufgrund der fehlenden Stimmrechtsmehrheit
nicht konsolidiert. Des Weiteren sind in diesem Posten
die Anteile an der Kommunalbau Rheinland-Pfalz GmbH mit TEUR 413
(TEUR 413) enthalten. Diese Gesellschaft wird aus Gründen der Wesentlichkeit
nicht konsolidiert. Die übrigen Anteile an verbundenen Unternehmen
betreffen im Wesentlichen die nicht in den Konzernabschluss
einbezogenen Vorratsgesellschaften.
Durch die Einbeziehung in den Konsolidierungskreis ergibt sich im
Wesentlichen ein Abgang bezüglich der Gesellschaften LEG Verwaltungsgesellschaft
2 mbH, Gewerbepark Königstraße Kaiserslautern GmbH,
LEG Projektgesellschaft 4 GmbH & Co. KG (Eschersheimer Landstraße 14),
LEG Verwaltungsgesellschaft 2 mbH und aiP Gärtnerplatz GmbH & Co. KG
in Höhe von TEUR -107.
Innerhalb der Beteiligungen handelt es sich bei den konsolidierungsbedingten
Veränderungen im Wesentlichen um den Zugang der Cäcilienpark
GbR im Rahmen des Erwerbs der BW-Immobilien GmbH in Höhe von
TEUR 2.227. Des Weiteren wurde die Gesellschaft F 40 GmbH erstmalig
Abschr. Abschr. Abschr. Abschr. Buchwert
GJ-Beginn des Jahres Abgang GJ-Ende 31.12.2008
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
1. Verwaltungsgebäude -6.577 -86 0 -6.633 4.390
2. And. Anlagen, Betriebs- u. Geschäftsausst. -8.729 -1.441 126 -10.043 4.086
(Betriebs- und Geschäftsausstattung) -8.485 -1.256 101 -9.640 3.688
(BGA/Finance Lease) -243 -185 25 -403 398
1)
3. Anlagen im Bau -121 -250 0 -371 5.965
4. Bauvorbereitungskosten -629 0 0 -629 20.597
Summe Sachanlagen -16.056 -1.777 126 -17.706 35.038
1) Impairment
als at equity einbezogen. Damit erfolgte ein Abgang bei den Beteiligungen
in Höhe von TEUR 5.012.
Bei den Zugängen der Beteiligungen handelt es sich im Wesentlichen um
die Einlage bei der L-Immobilien GmbH in Höhe von TEUR 5.000.
Bei den Anteilen der at equity einbezogenen Unternehmen haben sich im
Geschäftsjahr die Anschaffungskosten an der Beteiligung F 40 GmbH durch
Einzahlung in die Kapitalrücklage um TEUR 2.000 auf TEUR 7.012 erhöht.
Im vergangenen Geschäftsjahr wurden im Wesentlichen folgende
Gesellschaften erworben:
EGH Projektgesellschaft Heidelberg GmbH TEUR 9; EGH Entwicklungsgesellschaft
Heidelberg GmbH & Co. KG TEUR 1.667; SGB-Hotel-Verwaltung
GmbH TEUR 13; Ronndriesch 123 S.A. TEUR 16.512.
Die Beteiligungen an assoziierten Unternehmen, die at equity
einbezogen werden, betreffen im Wesentlichen folgende Gesellschaften:
TCD LEG/FOM GbR; Entwicklungsgesellschaft Hauptstraße mbH & Co.
KG; Verwaltungsgesellschaft Hauptstraße mbH; Entwicklungsgesellschaft
Filderbahnstraße mbH & Co. KG; Verwaltungsgesellschaft Filderbahnstraße
mbH; ARGE ParkQuartier Berg GbR; Bad Kreuznacher Entwicklungsgesellschaft
mbH; F 40 GmbH (ehemals: PATRIZIA Projekt 370 GmbH); VVS II
Verwaltungs-GmbH; VVS III Verwaltungs-GmbH; Bauland Kruft Süd GmbH;
VVS II GmbH & Co. KG; VVS III GmbH & Co. KG; SGB-Hotel-Verwaltung
GmbH
AHK Zugang Abgang Änderung AHK
GJ-Beginn Konsolidierungskreis GJ-Ende
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 3.314 54 -23 -107 3.238
2. Beteiligungen 6.008 5.041 -49 -3.173 7.827
3. Sonstige Ausleihungen 5 0 -5 0 0
Summe Finanzanlagen 9.327 5.095 -77 -3.280 11.065
143

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Nachstehend findet sich eine Zusammenfassung von Finanzinformationen
zu den assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen des
Konzerns:
144
AHK Zugang Abgang Änderung Buchwert
GJ-Beginn Konsolidierungskreis 31.12.2008
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Anteile an at equity bewerteten Unternehmen 4.220 20.606 -13 5.456 30.269
31.12.2008 31.12.2007
TEUR TEUR
Vermögenswerte gesamt 197.448 206.209
Schulden gesamt 173.607 203.361
Nettoreinvermögen 23.841 2.848
Konzernanteil am Nettoreinvermögen
der assoziierten
Unternehmen/Gemeinschaftsunternehmen 5.827 1.278
31.12.2008 31.12.2007
TEUR TEUR
Umsatzerlöse gesamt 14.761 24.401
Periodenergebnis gesamt 2.328 -2.911
Konzernanteil am Periodenergebnis
der assoziierten
Unternehmen/Gemeinschaftsunternehmen 1.356 -1.200
Abschr. Abschr. Abschr. Abschr. Buchwert
GJ-Beginn des Jahres Abgang GJ-Ende 31.12.2008
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 0 0 0 0 3.238
2. Beteiligungen -336 0 0 -336 7.491
3. Sonstige Ausleihungen 0 0 0 0 0
Summe Finanzanlagen -336 0 0 -336 10.729

8.5 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Die beizulegenden Zeitwerte der Forderungen und sonstigen
Vermögensgegenstände entsprechen annähernd den Nominalwerten
der Forderungen, da diese unverzinslich und in der Regel kurzfristig
mit einer Restlaufzeit von weniger als einem Jahr sind.
Die beizulegenden Zeitwerte der langfristigen Forderungen und
sonstigen Vermögensgegenstände werden grundsätzlich mit Hilfe
eines Discounted Cash-Flow (DCF)-Verfahrens ermittelt.
Aus Gründen der Wesentlichkeit wurde auf die gesonderte Ermittlung
der beizulegenden Zeitwerte der Forderungen und sonstigen
Vermögenswerte verzichtet.
31.12.2008
Buchwert Wert- Forderungen RLZ 1 J RLZ
Berichtigung brutto < 1 Jahr < RLZ < 5 J > 5 Jahre
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Forderungen aus langfristigen Fertigungsaufträgen 11.383 11.383 11.383
Forderungen aus Verkauf Grundstücke mit Kaufpreisstundung 10.993 -280 11.273 10.993
Langfristige Forderungen Darlehen 49.516 49.516 49.516
Forderungen langfristig 71.892 -280 72.172 71.892
Forderungen aus Vermietung 9.814 -4.116 13.930 9.814
Forderungen aus Grundstücksverkäufen 22.965 -1.888 24.853 22.965
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 3.275 -345 3.620 3.275
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 60.311 -205 60.516 60.311
Forderungen gegen verbundene Unternehmen 4.045 4.045 4.045
Forderungen gegen assoziierte
Unternehmen/Gemeinschaftsunternehmen
Forderungen gegen Unternehmen,
5.742 5.742 5.742
mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 111 111 111
Forderungen gegen Gesellschafter 718 718 718
Sonstige Vermögensgegenstände 56.337 -6.686 63.023 56.337
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände kurzfristig 163.318 -13.240 176.559 163.319
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 235.210 -13.520 248.731 163.319 71.892
145

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Die langfristigen Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände
TEUR 71.892 (TEUR 182.618) sowie die kurzfristigen Forderungen und
sonstigen Vermögensgegenstände TEUR 163.319 (TEUR 177.769) sind der
Kategorie Darlehen und Forderungen (LAR) zugeordnet.
Die Entwicklung der Wertberichtigungen stellt sich 2008 wie folgt dar:
146
31.12.2007
Buchwert Wert- Forderungen RLZ 1 J RLZ
Berichtigung brutto < 1 Jahr < RLZ < 5 J > 5 Jahre
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Forderungen aus langfristigen Fertigungsaufträgen 133.345 133.345 133.345
Forderungen aus Verkauf Grundstücke mit Kaufpreisstundung 11.306 -202 11.508 11.306
Langfristige Forderungen Darlehen 37.967 37.967 37.967
Forderungen langfristig 182.618 -202 182.820 182.618
Forderungen aus Vermietung 6.559 -3.614 10.173 6.559
Forderungen aus Grundstücksverkäufen 55.143 -758 55.901 55.143
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 3.232 -276 3.508 3.232
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 46.228 -207 46.435 46.228
Forderungen gegen verbundene Unternehmen 1.258 1.258 1.258
Forderungen gegen assoziierte
Unternehmen/Gemeinschaftsunternehmen
Forderungen gegen Unternehmen,
833 833 833
mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 270 270 270
Forderungen gegen Gesellschafter 863 863 863
Sonstige Vermögensgegenstände 63.382 63.382 63.382
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände kurzfristig 177.769 -4.855 182.624 177.769
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 360.388 -5.057 365.445 177.769 182.618
Anfangs- Verbrauch Zugänge aus Zuführungen Auflösungen Risikovorsorge
bestand Veränderungen des gesamt
Konsolidierungskreises
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Forderungen aus Vermietung 3.614 893 3.122 1.727 4.116
Forderungen aus Grundstücksverkäufen
mit Kaufpreisstundung (langfristig)
Forderungen aus Grundstücksverkäufen
202 82 4 280
(kurzfristig) 758 42 70 1.341 239 1.888
Forderungen aus Betreuungstätigkeit
Forderungen aus anderen
276 -2 68 345
Lieferungen und Leistungen 207 2 205
Sonstige Vermögensgegenstände 6.686 6.686
Summe Wertberichtigungen 5.057 935 70 11.299 1.970 13.520

Die Entwicklung der Wertberichtigungen stellt sich 2007 wie folgt dar:
Forderungen, die der Einzelwertberichtigung unterliegen:
Zinserträge auf wertberichtigte Forderungen liegen nicht vor.
Forderungen aus langfristigen Fertigungsaufträgen
Die Fertigungsaufträge mit aktivischem Saldo gegenüber Kunden
betragen TEUR 11.383 (TEUR 133.345). Die Auftragserlöse belaufen sich
auf TEUR 218.006 (TEUR 190.685). Der Saldo der angefallenen Auftragskosten
und ausgewiesenen Gewinne abzüglich ausgewiesener Verluste
beträgt TEUR 217.039 (TEUR 167.165). Die erhaltenen Anzahlungen
belaufen sich auf TEUR 1.193 (TEUR 654).
Anfangs- Verbrauch Zuführungen Auflösungen Risikovorsorge
bestand gesamt
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Forderungen aus Vermietung 3.231 1.037 2.488 1.068 3.614
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken
mit Kaufpreisstundung/
Forderungen aus Grundstücksverkäufen 496 476 12 960
Forderungen aus Betreuungstätigkeit
Forderungen aus anderen
4.094 4.201 822 439 276
Lieferungen und Leistungen 207 207
Summe Wertberichtigungen 8.028 5.238 3.786 1.519 5.057
31.12.2008
TEUR
Forderungen aus Vermietung 9.349
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 3.433
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 24.904
Sonstige Forderungen 22.136
Summe Forderungen,
die der Einzelwertberichtigung unterliegen 59.822
147

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Nettogewinne oder -verluste aus Darlehen und Forderungen (LAR)
148
31.12.2008 31.12.2007
TEUR TEUR
Zinserträge 5.103 3.599
Forderungen aus Vermietung 58 351
Forderungen aus Grundstücksverkäufen 603 457
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 207 280
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen
Forderungen gegen verbundene Unternehmen 1.091 874
Forderungen gegen assoziierte Unternehmen 1.650 180
Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 1.305 1.415
Forderungen gegen Gesellschafter
Kurzfristige Ausleihungen
Sonstige Vermögensgegenstände 189 42
Erträge aus Auflösung von Wertberichtigungen 1.591 1.519
Forderungen aus Vermietung 1.348 1.068
Forderungen aus Grundstücksverkäufen 243 12
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 439
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen
Forderungen gegen verbundene Unternehmen
Forderungen gegen assoziierte Unternehmen
Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
Forderungen gegen Gesellschafter
Kurzfristige Ausleihungen
Sonstige Vermögensgegenstände
Aufwendungen aus Bildung von Wertberichtigungen 11.668 3.861
Forderungen aus Vermietung 3.491 2.563
Forderungen aus Grundstücksverkäufen 1.423 180
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 68 1.118
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen
Forderungen gegen verbundene Unternehmen
Forderungen gegen assoziierte Unternehmen
Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
Forderungen gegen Gesellschafter
Kurzfristige Ausleihungen
Sonstige Vermögensgegenstände 6.686
Nettoergebnis -4.974 1.257

Gesamtzinserträge und -zinsaufwendungen von LAR-FIs
(berechnet nach der zinsproportionalen Methode)
Es erfolgte keine Anwendung der Effektivzinsmethode, vielmehr wurde
eine in SAP automatisch zinsproportionale Methode durchgeführt.
8.6 Vorräte
31.12.2008 31.12.2007
TEUR TEUR
Zinserträge aus Auflösung Agio/Disagio 0 0
Zinsaufwendungen aus Auflösung Agio/Disagio 220.089 0
Zinsergebnis aus Anwendung
zinsproportionaler Methode 220.089 0
31.12.2008 31.12.2007
TEUR TEUR
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
ohne Bauten 291.997 335.618
Unfertige Erschließungsmaßnahmen 192.028 152.088
Bauvorbereitungskosten
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
143.525 30.163
mit unfertigen Bauten
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
346.233 101.924
mit fertigen Bauten 247.832 218.288
Geleistete Anzahlungen 23.346 2.391
Gesamt 1.244.961 840.472
Bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten ohne Bauten
handelt es sich im Wesentlichen um noch nicht in die Bebauung
übergeführte Grundstücke in Deutschland, Luxemburg und Rumänien.
Die Grundstücke mit unfertigen Bauten enthalten 499 Wohneinheiten
und acht Gewerbeeinheiten aus dem Segment Development (im Vorjahr:
345 Wohneinheiten aus dem Segment Development und zwei Gewerbeeinheiten
aus dem Segment Real Estate).
In den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit fertigen
Bauten sind 1.306 Wohneinheiten und acht Gewerbeeinheiten (im Vorjahr:
1.190 Wohneinheiten und elf Gewerbeeinheiten) mit einem Buchwert von
TEUR 111.630 (TEUR 113.714) aus dem Segment Asset Management
sowie 565 Wohneinheiten und 40 gewerbliche Einheiten (im Vorjahr:
37 Wohneinheiten und sieben gewerbliche Einheiten aus dem Segment
Real Estate) mit einem Buchwert von TEUR 136.201 (TEUR 97.806) aus
dem Segment Development enthalten.
Bei den geleisteten Anzahlungen mit einem Buchwert in Höhe von
TEUR 23.346 (TEUR 2.391) handelt es sich um Grundstückskäufe,
deren Besitzübergang noch nicht erfolgt ist.
Die Summe der aufwandswirksam erfassten Anschaffungs- und
Herstellungskosten der Vorräte umfasst Abschreibungen auf den
Nettoveräußerungswert in Höhe von TEUR 841 (TEUR 778).
Die Realisierung von Vorräten in Höhe von TEUR 902.068 wird
erwartungsgemäß länger als zwölf Monate dauern. Der Buchwert
der Vorräte, der als Sicherheit für Verbindlichkeiten verpfändet ist,
beträgt TEUR 330.979.
Insgesamt wurden nach IAS 23 Fremdkapitalkosten in Höhe von
TEUR 13.669 aktiviert. Der Finanzierungskostensatz, der bei der
Bestimmung der aktivierbaren Fremdkapitalkosten zugrunde gelegt
worden ist, ist individuell und liegt zwischen 4,342 und 7,750 Prozent.
8.7 Wertpapiere
Börsennotierte Wertpapiere
Die Wertpapiere sind der Kategorie zur Veräußerung verfügbare
finanzielle Vermögenswerte (afs) zugeordnet.
8.8 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
Hier werden Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten der
LBBW Immobilien ausgewiesen.
Der Kassenbestand beträgt insgesamt TEUR 13 (TEUR 11).
Die Guthaben bei Kreditinstituten zum Bilanzstichtag betragen
TEUR 80.693 (TEUR 146.797). Darin enthalten sind TEUR 22.825
(TEUR 102.216) Guthaben auf Kontokorrentkonten bei verbundenen
Unternehmen. Der Bestand an Guthaben auf Festgeldkonten zum
Bilanzstichtag beträgt TEUR 42.880 (TEUR 76.677). Dabei werden
TEUR 31.475 (TEUR 51.320) auf Festgeldkonten bei verbundenen
Unternehmen unterhalten.
Von den Guthaben auf Festgeldkonten sind TEUR 19.609 als Sicherheiten
in Verbindlichkeiten verpfändet.
8.9 Aktive Rechnungsabgrenzung
2008 2007
(Zeitwert) (Zeitwert)
TEUR TEUR
Anleihen und Schuldverschreibungen 204 321
Aktien - -
Investmentanteile - 7.920
Andere nicht verzinsliche Wertpapiere - -
31.12.2008 31.12.2007
TEUR TEUR
Aktive Rechnungsabgrenzung 449 1.285
(langfristig) (449) (1.285)
(kurzfristig) 0 0
Die aktive Rechnungsabgrenzung enthält Ausgaben, die erst in den
folgenden Geschäftsjahren als Aufwand zu verrechnen sind.
149

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
9. Erläuterungen zur Konzernbilanz - Passiva
9.1 Eigenkapital
Konzerneigenkapitalspiegel 31.12.2008:
Vortrag Einbuchung Kapital Entnahme Umbuchungen Veränderung der
JÜ aus GuV lfd. GJ innerhalb des EK Neubewertungsrücklage
TEUR TEUR TEUR TEUR
Eigenkapital 953.222 116.703 2.849 0 -1.328
I. Gezeichnetes Kapital 100.000
II. Kapitalrücklage 301.082 250.000
III. Gewinnrücklagen 428.349 -220.464
1. Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 3.624
2. Bauerneuerungsrücklage 12.251
3. Andere Gewinnrücklagen 428.967 -220.464
4. Rücklagen aus Unterschiedsbetrag -16.493
IV. Neubewertungsrücklage 1.252 -1.328
Davon aus Wertpapieren afs 1.802 -1.911
Davon latente Steuer Wertp. afs
V. Währungsrücklage
Davon Währungsrücklage
Davon latente Steuer auf Währungsrücklage
-550 583
VI. Bilanzgewinn 131.973 115.513 2.849 -20.070
VII. Anteile in Fremdbesitz -9.434 1.190 -9.466
Konzerneigenkapitalspiegel 31.12.2007:
Vortrag Einbuchung Kapital Entnahme Umbuchungen Veränderung der
JÜ aus GuV lfd. GJ innerhalb des EK Neubewertungsrücklage
TEUR TEUR TEUR TEUR
Eigenkapital 917.253 35.984 2.020 316
I. Gezeichnetes Kapital 100.000
II. Kapitalrücklage 301.082
III. Gewinnrücklagen 448.902 -19.700
1. Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 3.624
2. Bauerneuerungsrücklage 12.251
3. Andere Gewinnrücklagen 447.773 -19.700
4. Rücklagen aus Unterschiedsbetrag -14.746
IV. Neubewertungsrücklage 937 316
Davon aus Wertpapieren afs 1.821 -19
Davon latente Steuer Wertp. afs 885 -335
V. Bilanzgewinn 78.447 27.568 2.020 19.700
VI. Anteile in Fremdbesitz -12.114 8.416
150

Sonstige Veränderungen Anteile Fremder Endbestand
Veränderungen durch KK am Kapital
TEUR TEUR TEUR TEUR
-127.977 -24.161 913.609
-10.000 90.000
-110.000 441.082
-11.682 -3.972 204.212
3.624
12.251
299 8.009 216.811
-11.981 -28.473
-76
-109
33
-631 -631
-928 -928
297 297
-8.276 -19.559 8.416 205.148
-8.416 -26.126
Sonstige Veränderungen Anteile Fremder Endbestand
Veränderungen durch KK am Kapital
TEUR TEUR TEUR TEUR
9.175 -1.749 -5.736 953.222
100.000
301.082
896 -1.749 428.349
3.624
12.251
896 -2 428.967
-1.747 -16.493
1.252
1.802
550
8.280 131.973
-5.736 -9.434
Erläuterungen:
III. 3. Andere Gewinnrücklagen TEUR 299
davon versicherungsmathematische
Gewinne/Verluste TEUR 928
davon latente Steuern auf
versicherungsmathemat.
Gewinne und Verluste (dbo) TEUR -630
VI. Unterschiedsbetrag aus der
Folgekonsolidierung von neu in
den Konzernabschluß
aufgenommenen Unternehmen TEUR -8.276
III. 4. Rücklagen aus Unterschiedsbetrag
aus der Verrechnung bei Erst-
und Folgekonsolidierung TEUR -11.981
davon BW-Immobilien GmbH TEUR -10.701
davon Bahnhofplatzgesellschaften TEUR -765
davon Gewerbepark Königstraße
Kaiserslautern GmbH TEUR -433
davon Gewerbepark Königstraße
Kaiserslautern GmbH TEUR -82
Erläuterungen:
III. 3. Andere Gewinnrücklagen TEUR 896
davon versicherungsmathematische
Gewinne/Verluste TEUR 1.239
davon latente Steuern auf
versicherungsmathemat.
Gewinne und Verluste (dbo) TEUR -343
V. Unterschiedsbetrag aus der
Folgekonsolidierung aus den
in 2006 neu in den Konzernabschluß
aufgenommenen
Unternehmen TEUR 8.280
151

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
9.2 Finanzverbindlichkeiten
Die Finanzverbindlichkeiten lauten ausschließlich auf Euro.
Fremdwährungsverbindlichkeiten aus Finanzierung bestehen derzeit
nicht. Die Finanzverbindlichkeiten sind der Kategorie ‚Sonstige finanzielle
Verbindlichkeiten‘ zugeordnet.
Die beizulegenden Zeitwerte der Finanzverbindlichkeiten basieren
auf diskontierten Cash-Flows, die auf Basis der Zinsstrukturkurve/Swapkurve
sowie risikoadäquaten Credit Spreads zum Bilanzstichtag ermittelt
wurden. Der beizulegende Zeitwert für Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten beträgt TEUR 1.889.310.
152
Die Finanzverbindlichkeiten sind teilweise besichert durch:
9.3 Derivative Finanzinstrumente
31.12.2008
Buchwert
TEUR
Grundpfandrechte 1.113.807
davon auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 829.894
davon auf sonstige Immobilien
Buchwert (31.12.2008):
Gesamt RLZ < 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J RLZ > 5 Jahre
TEUR TEUR TEUR TEUR
Langfristige Finanzverbindlichkeiten 1.641.185 176.254 275.614 1.189.317
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten langfristig 1.592.410 174.251 267.406 1.150.753
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 48.775 2.003 8.208 38.564
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 248.125 248.125
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten kurzfristig 248.125 248.125
Gesamt 1.889.310 424.379 275.614 1.189.317
Buchwert (31.12.2007):
Gesamt RLZ < 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J RLZ > 5 Jahre
TEUR TEUR TEUR TEUR
Langfristige Finanzverbindlichkeiten 1.544.765 15.501 340.764 1.188.500
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten langfristig 1.492.482 13.484 332.524 1.146.474
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 52.283 2.017 8.240 42.026
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 138.500 138.500
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten kurzfristig 138.500 138.500
Gesamt 1.683.265 154.001 340.764 1.188.500
(zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Vorräte) 281.265
davon auf Sachanlagen 2.648
Forderungsabtretungen 447.219
Verpfändete Festgelder 19.609
Die auf der Passivseite ausgewiesenen derivativen Finanzinstrumente mit
negativen Marktwerten TEUR 21.284 (TEUR 12.002) sowie die auf der
Aktivseite ausgewiesenen derivativen Finanzinstrumente mit positiven
Marktwerten TEUR 867 (TEUR 5.567) sind der Kategorie ‚Erfolgswirksam
zum beizulegenden Zeitwert (fair value) bewertete Vermögenswerte/
Verbindlichkeiten‘ zugeordnet.

Zum Bilanzstichtag bestanden folgende Derivate:
Buchwert für jede Kategorie von finanziellen
Vermögenswerten/Verbindlichkeiten:
Aktiva
Die Aktiva sind der Kategorie ‚Erfolgswirksam zum beizulegenden
Zeitwert (fair value) bewertete finanzielle Vermögenswerte‘ und die
Passiva der Kategorie ‚Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert
(fair value) bewertete finanzielle Verbindlichkeiten‘ zugeordnet.
31.12.2008 31.12.2007
Nominalvolumen Marktwert Nominalvolumen Marktwert
TEUR TEUR TEUR TEUR
Zinsswaps 150.631 1.989
Forward-Zinsswaps 55.287 986
Zinsoptionen (Caps) 175.680 867 196.820 2.592
Forward-Zinsoptionen
Devisentermingeschäft
Devisen-Swap
Passiva
Zinsswaps 355.149 -15.486 86.000 -12.002
Forward-Zinsswaps
Zinsoptionen (Caps)
Forward-Zinsoptionen
58.300 -4.266
Devisentermingeschäft 9.349 -1.156
Devisen-Swap 3.012 -376
Summe: 601.491 -20.417 488.738 -6.435
153

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Laufzeiten der derivativen Finanzinstrumente
Aktiva
Fair Value Volumina (Brutto) zum 31.12.2008
154
31.12.2008 31.12.2007
Nominalvolumen Nominalvolumen
< 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J RLZ > 5 Jahre < 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J RLZ > 5 Jahre
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Zinsswaps 105.000 27.425 18.206
Forward-Zinsswaps 55.287
Zinsoptionen (Caps) 0 171.940 3.740 10.500 122.500 63.820
Forward-Zinsoptionen
Devisentermingeschäft
Devisen-Swap
Passiva
Zinsswaps 27.000 218.265 109.884 86.000
Forward-Zinsswaps
Zinsoptionen (Caps)
Forward-Zinsoptionen
0 10.000 48.300
Devisentermingeschäft 9.349
Devisen-Swap 3.012
Summe: 39.361 400.205 161.924 115.500 149.925 223.313
Summe Derivate alle Laufzeiten: 601.491 488.738
Quotierte Marktpreise Bewertungsmethode Bewertungsmethode
am Markt beobachtbare nicht am Markt beobachtbare
Parameter Parameter
TEUR % TEUR % TEUR %
Positive Marktwerte aus derivativen
Sicherungsinstrumenten
Handelsaktiva
Der Fair-Value-Option zugeordnete
0 0,0 867 100,0 0 0,0
finanzielle Vermögenswerte 0 0,0 0 0,0 0 0,0
Summe der Aktiva
Negative Marktwerte aus derivativen
Sicherungsinstrumenten
0 0,0 867 100,0 0 0,0
Handelspassiva
Der Fair-Value-Option zugeordnete
0 0,0 -21.284 100,0 0 0,0
finanzielle Verbindlichkeiten 0 0,0 0 0,0 0 0,0
Summe der Passiva 0 0,0 -21.284 100,0 0 0,0

Fair Value Volumina Transaktionen mit Gesellschaft LBBW zum 31.12.2008:
9.4 Steueransprüche und –verbindlichkeiten
Ertragsteueransprüche
31.12.2008 31.12.2007
TEUR TEUR
Laufende Ertragsteueransprüche 2.472 3.881
(davon Inland) (2.472) (3.881)
(davon Ausland) (0) (0)
Latente Ertragsteueransprüche 43.977 63.234
Ertragsteueransprüche 46.449 67.115
Quotierte Marktpreise Bewertungsmethode Bewertungsmethode
am Markt beobachtbare nicht am Markt beobachtbare
Parameter Parameter
TEUR % TEUR % TEUR %
Positive Marktwerte aus derivativen
Sicherungsinstrumenten
Handelsaktiva
Der Fair-Value-Option zugeordnete
0 0,0 789 100,0 0 0,0
finanzielle Vermögenswerte 0 0,0 0 0,0 0 0,0
Summe der Aktiva
Negative Marktwerte aus derivativen
Sicherungsinstrumenten
0 0,0 789 100,0 0 0,0
Handelspassiva
Der Fair-Value-Option zugeordnete
0 0,0 -20.911 100,0 0 0,0
finanzielle Verbindlichkeiten 0 0,0 0 0,0 0 0,0
Summe der Passiva 0 0,0 -20.911 100,0 0 0,0
Die laufenden Ertragssteueransprüche in Höhe von TEUR 3.881 wurden in 2007 unter den Forderungen und
sonstigen Vermögensgegenständen (Position A.VI) ausgewiesen; für das Jahr 2008 wurde entsprechend in eine
gesonderte Position umgegliedert.
Ertragsteuerverpflichtungen
Die Ertragsteuerverpflichtungen enthalten zum Bilanzstichtag fällige,
aber noch nicht entrichtete Steuerzahlungen für Ertragsteuern aus der
laufenden Periode und früheren Perioden.
31.12.2008 31.12.2007
TEUR TEUR
Laufende Ertragsteuerverpflichtungen 35.923 30.467
(davon langfristige laufende
Ertragsteuerverpflichtungen) (29.450) (27.910)
(davon kurzfristige laufende
Ertragsteuerverpflichtungen) (6.473) (2.557)
Latente Ertragsteuerverpflichtungen 30.469 14.584
Ertragsteuerverpflichtungen 66.392 45.051
Die laufenden Ertragssteuerverpflichtungen in Höhe von TEUR 30.467 wurden in 2007 unter den sonstigen
Verbindlichkeiten (Position C.II.9) ausgewiesen; für das Jahr 2008 wurde entsprechend in eine gesonderte
Position umgegliedert (siehe auch Hinweise in Kapitel 9.7 Verbindlichkeiten).
155

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
9.5 Pensionsrückstellungen
Die Berechnung basiert auf versicherungsmathematischen Gutachten
unter Berücksichtigung biometrischer Rechnungsgrundlagen. Bei diesem
Verfahren werden nicht nur die am Bilanzstichtag bekannten Renten und
156
erworbenen Anwartschaften, sondern auch künftig zu erwartende
Steigerungen von Renten und Gehältern bei vorsichtiger Einschätzung
der relevanten Einflussgrößen berücksichtigt.
Die folgenden versicherungsmathematischen Annahmen wurden getroffen:
LBBW Eisenbahn- LBBW LBBW LBBW LBBW Bahnhofplatz-
Immobilien Siedlungs- Immobilien Immobilien Immobilien Immobilien gesellschaft
GmbH Gesellsch. Kommunal- Gebäude- Management Management AG
gGmbH entwicklung Service Wohnen Gewerbe
GmbH GmbH GmbH GmbH
Rechnungszinsfuß p.a. 6,25 % 6,25 % 6,25 % 6,25 % 6,25 % 6,25 % 6,25 %
Einkommenstrend p.a. 2,50 % - 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % -
Karrieretrend p.a.
Steigerung d. BMG
in der gesetzlichen
0,50 % - 0,50 % 0,50 % 0,50 % -
Rentenversicherung p.a.
Steigerung lfd. wertgesicherter
Renten gem.
Zusatzversorgungsordnung
2,25 % - - 2,25 % 2,25 % 2,25 % -
(nach Einkommenstrend p.a.)
Steigerung lfd. Sozial-
1,25 % - - - - 1,25 % 1,25 %
versicherungsrenten p.a. 2,25 % 2,25 % 2,25 % - 2,25 % - -
Inflationsrate p.a. 2,50 % 2,50 % - 2,50 % 2,50 % - -
Fluktuationsrate
Rententrend gemäß
3,00 % - - 3,00 % 3,00 % 3,00 % -
Beamtenversorgung - 2,50 % 2,50 % - - - -
Vergleichswerte Vorjahr:
Rechnungszinsfuß p.a. 5,25 %
Gehalts- u. Karrieretrend p. a. 2,25 % zzgl. 0,50 %
Steigerung der Beitragsbemessungsgrenze in der gesetzlichen Rentenversicherung p. a. 2,00 %
Steigerung laufender wertgesicherter Renten p. a. 1,25 %
Steigerung laufender Sozialversicherungsrenten p. a. 2,00 %
Steigerung der gemäß Zusatzverordnung wertgesicherten laufenden Renten p. a. 2,25 %
Inflationsrate 2,00 %
Fluktuationsrate 2,50 %
Hinsichtlich der Lebenserwartung der Anspruchsberechtigten wurden die
Richttafeln 2005 G nach Dr. Klaus Heubeck angewandt.
2007

Schloss- Industriehof LBBW BW-
gartenbau AG Immobilien Immobilien
AG Projekt- GmbH
management
GmbH
6,25 % 6,25 % 6,25 % 5,75 %
- 2,50 % 2,50 % -
- 0,50 % 0,50 % -
- - 2,25 % -
1,25 % 1,25 % 1,25 % -
- - 2,25 % -
- 2,50 % 2,50 % -
- 3,00 % 3,00 % -
- 2,50 % - -
Die Änderung des Barwertes der leistungsorientierten Verpflichtungen
(Defined Benefit Obligation – DBO; entspricht Bilanzansatz) stellt sich wie
folgt dar:
31.12.2008 31.12.2007
TEUR TEUR
DBO 01.01. 14.899 16.215
Laufender Dienstzeitaufwand
(Current Service Cost) 250 301
Zinsaufwand (Interest Cost) 754 705
Gezahlte Leistungen (Pension Payments)
Versicherungsmathematische Gewinne
-1.085 -1.083
(Actuarial gains) -928 -1.239
Sonstige Abgänge (Others)
Sonstige Zugänge
- -
(BW-Immobilien GmbH per 31.12.) 6.819 -
DBO 31.12. 20.709 14.899
Der laufende Dienstzeitaufwand wurde als Zuführung, die geleisteten
Anzahlungen wurden als Verbrauch von Pensionsrückstellungen und der
Zinsaufwand wurde auf einem Zinsaufwandskonto in der Gewinn- und
Verlustrechnung erfasst. Der versicherungsmathematische Gewinn in Höhe
von TEUR 928 wurde erfolgsneutral über das Eigenkapital verrechnet.
Zum 31. Dezember 2008 wurde die BW-Immobilien GmbH in den
Konsolidierungskreis der LBBW Immobilien als vollkonsolidiertes
Tochterunternehmen aufgenommen. Daraus resultierte im Rahmen der
Pensionsrückstellungen ein Zugang in Höhe von TEUR 6.819.
157

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
9.6 Sonstige Rückstellungen
Die sonstigen Rückstellungen haben sich 2008 wie folgt entwickelt:
Die Rückstellungen für drohende Verluste aus Mietverhältnissen betreffen
mit TEUR 13.512 (TEUR 12.588) im Wesentlichen Rückstellungen, die
aufgrund der Vereinbarungen in den Bewirtschaftungsverträgen Facility-
Management mit der LEG Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH & Co.
KG und der LEG Wohnungsgesellschaft mbH & Co. KG gebildet wurden.
Diese garantieren den Gesellschaften die Erzielung eines Mindestbewirtschaftungsergebnisses.
Die Rückstellungen wurden auf Basis der
langfristigen Wirtschaftspläne sowie der erwarteten durchschnittlichen
Bewirtschaftungskosten pro Einheit ermittelt. Bei der Rückstellungsbemessung
wurde eine Abzinsung von 4,5 Prozent p.a. vorgenommen.
Des Weiteren bestehen sie mit TEUR 585 (TEUR 604) aus Rückstellungen
für Objekte, bei denen die Mieten wegen des Einsatzes von Fördermitteln
gebunden sind und die Kosten dadurch nicht gedeckt werden.
Die während dem Mietbindungszeitraum bestehende Unterdeckung
wurde auf Basis einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ermittelt und auf den
Bilanzstichtag mit 4,5 Prozent abgezinst. Hinzu kommen Rückstellungen
in Höhe von TEUR 2.835 (TEUR 2.835) für das 2004 übergebene Objekt
Office Center Möhringen, die aufgrund der seitens der LBBW Immobilien
im Kaufvertrag eingeräumten Mietgarantie über zehn Jahre gebildet wurden.
Die bestehenden Mietverträge laufen 27 Monate vor Ende der Garantiezeit
aus. Die daraus entstehenden Risiken eines Mietausfalls wurden mit einer
Eintrittswahrscheinlichkeit, die im Berichtsjahr 40 Prozent beträgt, durch
die gebildete Risikovorsorge berücksichtigt.
158
Anfangs- Zuführungen Inanspruch- Auflösungen Veränderungen Endbestand
bestand nahme Konsolidierungskreis
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Langfristige sonstige Rückstellungen 22.447 5.517 256 744 -1.037 25.927
RSt. für Rentenverpflichtungen 64 0 10 54 52 52
RSt. für drohende Verluste aus Mietverhältnissen 16.027 1.187 69 263 50 16.932
RSt. für drohende Verluste aus Lieferungen u. Leist. 5.578 2.428 162 0 0 7.844
RSt. für drohende Verluste aus Betreuung 707 764 15 422 0 1.034
RSt. für Risiken aus Zwischenvermietung 72 1.138 0 5 -1.139 66
Kurzfristige sonstige Rückstellungen 6.650 *
7.849 1.402 1.983 2.821 13.935
RSt. für Altersteilzeit 1.255 355 425 325 2.227 3.087
RSt. für Jubiläumszahlungen 253 0 20 233 223 223
RSt. für Abfindungen 631 105 168 207 0 361
RSt. für Baudelkredere 28 0 0 0 0 28
RSt. für zu behebende Baumängel 1.469 3.849 162 316 94 4.934
RSt. für Prozessrisiken 502 363 167 99 0 599
RSt. für Sonstiges 2.512 3.177 460 803 277 4.703
* Die im Vorjahr in den sonstigen Rückstellungen ausgewiesenen Urlaubsrückstellungen wurden 2008
in die Accruals/sonstige Verbindlichkeiten umgegliedert.
Die Rückstellungen für drohende Verluste aus Lieferungen und Leistungen
betreffen im Wesentlichen mit TEUR 7.065 (TEUR 5.547) Rückstellungen
aus Finanzierungsrisiken und Zwischenfinanzierungszinsen für die
Medizinische Klinik Heidelberg und Strahlenklinik Freiburg.
Die Rückstellungen für Sonstiges betreffen im Wesentlichen mit
TEUR 1.434 (TEUR 0) Rückstellungen für voraussichtliche Verlustübernahmen
von Projektgesellschaften, mit TEUR 799 (TEUR 0) Rückstellungen
für Veräußerungsverluste aus Grundstücksgeschäften, mit TEUR 687
(TEUR 537) Rückstellungen für Gewährleistungsansprüche und Baumängel
und mit TEUR 327 (TEUR 0) Rückstellungen für einen anhängigen Rechtsstreit
mit einem ehemaligen Generalunternehmer.
9.7 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige
Verbindlichkeiten
Die beizulegenden Zeitwerte der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen und sonstigen Verbindlichkeiten entsprechen annähernd den
Nominalwerten der Forderungen, da diese unverzinslich und in der Regel
kurzfristig mit Restlaufzeiten von weniger als einem Jahr sind.
Aus Gründen der Wesentlichkeit wurde auf die gesonderte Ermittlung
der beizulegenden Zeitwerte der kurzfristigen Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen und sonstigen Verbindlichkeiten verzichtet.
Die Verbindlichkeiten sind der Kategorie ‚Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten‘
zugeordnet.

Buchwert (31.12.2008):
Gesamt RLZ < 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J RLZ > 5 Jahre
TEUR TEUR TEUR TEUR
Langfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
und sonstige Verbindlichkeiten 84.496 0 0 84.496
Sonstige Verbindlichkeiten
Kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
84.496 0 0 84.496
und sonstige Verbindlichkeiten 376.623 347.173 0 29.450
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen 114.422 114.422 0 0
Verbindlichkeiten aus Vermietung 3.491 3.491 0 0
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 0 0 0 0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 44.120 44.120 0 0
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
Verbindlichkeiten gegenüber assoziierten
16.207 16.207 0 0
Unternehmen/Gemeinschaftsunternehmen
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen,
162 162 0 0
mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 4.516 4.516 0 0
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 5.500 5.500 0 0
Sonstige Verbindlichkeiten 188.205 158.755 0 29.450
Gesamt 461.119 347.173 0 113.946
Gemäß dem Jahressteuergesetz 2008 wurde das zum 31. Dezember 2006
festgestellte EK 02 in Höhe von 1.236 Mio. EUR der 3-prozentigen
pauschalen Abgeltungssteuer unterworfen. Daraus ergibt sich bei einer
5,5-prozentigen Abzinsung eine Verbindlichkeit zum 31. Dezember 2008
in Höhe von TEUR 29.450.
In den langfristigen sonstigen Verbindlichkeiten ist die stille Einlage
in Höhe von TEUR 84.496 nebst Zinsen enthalten.
159

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
9.8 Passive Rechnungsabgrenzung
160
31.12.2008 31.12.2007
TEUR TEUR
Passive Rechnungsabgrenzung 9.270 2.823
(langfristig) 0 0
(kurzfristig) (9.270) (2.823)
10. Leasing
10.1 Operate-Leasing
Buchwert (31.12.2007):
Gesamt RLZ < 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J RLZ > 5 Jahre
TEUR TEUR TEUR TEUR
Langfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
und sonstige Verbindlichkeiten
Kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
0 0 0 0
und sonstige Verbindlichkeiten 344.647 321.675 0 22.972
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen 114.035 114.035 0 0
Verbindlichkeiten aus Vermietung 2.173 2.173 0 0
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 0 0 0 0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 21.025 21.025 0 0
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
Verbindlichkeiten gegenüber assoziierten
1.231 1.231 0 0
Unternehmen/Gemeinschaftsunternehmen
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen,
197 197 0 0
mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 342 342 0 0
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 36 36 0 0
Sonstige Verbindlichkeiten 205.608 182.636 0 22.972
Gesamt 344.647 321.675 0 22.972
Die laufenden Ertragssteuerverpflichtungen in Höhe von TEUR 30.467 wurden in 2007 unter den sonstigen
Verbindlichkeiten (Position C.II.9) ausgewiesen; für das Jahr 2008 wurde entsprechend in eine gesonderte
Position umgegliedert (siehe auch Hinweise in Kapitel 9.4 Steueransprüche und -verbindlichkeiten.
Mietverträge über Immobilien sind ausschließlich dem Operate-Leasing
zuzuordnen, wobei die LBBW Immobilien hier sowohl als Leasingnehmer
wie auch Leasinggeber auftritt.
LBBW Immobilien als Leasinggeber
Im Rahmen von Operate-Leasing waren als Finanzinvestition gehaltene
Immobilien im Buchwert von TEUR 1.734.320 (TEUR 1.591.728) vermietet.
Die Mindestleasingzahlungen enthalten die Sollmieten bis zum vereinbarten
Vertragsende oder bis zum frühestmöglichen Kündigungstermin des
Leasingnehmers (Mieters), unabhängig davon, ob eine Kündigung oder
Nichtinanspruchnahme einer Verlängerungsoption tatsächlich erwartet
wird.
Bei den im Wohnungsbereich abgeschlossenen Mietverträgen handelt
es sich um unbefristete Verträge, die inhaltlich auf der Grundlage der
gesetzlichen Regelungen, laut Mietrecht im BGB, beruhen. Diesbezüglich
werden bei den Mieterhöhungen regelmäßig die mietrechtlichen Spielräume,
gedeckelt durch die ortsübliche Vergleichsmiete, angewandt.

Im Gewerbebereich werden Mietverträge mit fester Laufzeit abgeschlossen,
teilweise mit Verlängerungsoption, teilweise gehen die Mietverträge nach
der Festlaufzeit in ein unbefristetes Mietverhältnis über, welches dann mit
einer vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist beendet werden kann.
Ganz vereinzelt wurden auch unbefristete Mietverträge abgeschlossen.
Die Mietverhältnisse werden meist mit einer Festmiete abgeschlossen,
wenn möglich mit einer Wertsicherungsklausel, die sich am Verbraucherpreisindex
für Deutschland orientiert. In diesem Fall können die Mieten
in regelmäßigen Abständen im vertraglichen Rahmen der Veränderung
des Index angepasst werden. Vereinzelt gibt es auch Staffel- oder Umsatzmieten.
Kaufoptionen der Mieter für die Objekte sind im Gewerbebereich
vertraglich nicht vereinbart.
Für vier Objekte in Ulm hat das Land Baden-Württemberg ein ständiges
Ankaufrecht.
Aus bestehenden Operate-Leasing-Verhältnissen wird die LBBW Immobilien
in den Folgeperioden noch Mindestleasingzahlungen erwarten:
2008 2008 2007 2007
Wohnen Gewerbe Wohnen Gewerbe
TEUR TEUR TEUR TEUR
Bis 1 Jahr 25.977 29.017 3.201 17.390
1 bis 5 Jahre - 74.075 17.394 89.627
Über 5 Jahre - 230.879 4.552 56.827
Im Geschäftsjahr 2008 wurden Mietzahlungen von TEUR 115.980
(TEUR 54.262) in den Umsatzerlösen erfasst.
LBBW Immobilien als Leasingnehmer
Der Gesamtaufwand für Operate-Leasing als Leasingnehmer betrug
TEUR 1.795 (TEUR 615).
Die Operate-Leasing-Vereinbarungen beziehen sich auf gemietete
Immobilien an verschiedenen Standorten.
Aus bestehenden Operate-Leasing-Verhältnissen werden in den
Folgeperioden Mindestleasingzahlungen in Höhe von TEUR 14.459
(TEUR 11.962) fällig.
Der Gesamtaufwand für Operate-Leasing als Leasingnehmer für
gemietete Fahrzeuge betrug TEUR 841 (TEUR 433).
Folgende Mindestleasingzahlungen werden in den Folgejahren fällig:
2008 2007
Barwerte Barwerte
TEUR TEUR
Bis 1 Jahr 870 265
1 bis 5 Jahre 2.717 2.204
Über 5 Jahre - -
10.2 Finance-Leasing
Der Gesamtaufwand für Finance-Leasing als Leasingnehmer betrug
für Leasingraten TEUR 195 und der Zinsaufwand TEUR 16.
Die Finance-Leasing-Vereinbarungen beziehen sich auf gemietete
Kopierer und Kaffeeautomaten.
Die Verpflichtungen aus Finanzierungs-Leasingverhältnissen werden
wie folgt fällig:
2009-2012 2008
Mindestleasingzahlungen Barwerte
TEUR TEUR
Bis 1 Jahr 29 29
1 bis 5 Jahre 397 373
161

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
11. Segmentberichterstattung
Die LBBW Immobilien gehört als wohnwirtschaftlicher und gewerblicher
Immobilieninvestor, -entwickler und -dienstleister zu den nationalen
Marktführern. Kernmärkte sind Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und
künftig Sachsen, darüber hinaus gehören nationale und internationale
Aktivitäten zur Unternehmensstrategie. Der Markteintritt im europäischen
Ausland wird durch investives Projektentwicklungsgeschäft, Immobilienhandel
sowie vorzugsweise mit Partnermodellen forciert.
Der Ausbau der LBBW Immobilien zum Immobilien-Kompetenzzentrum
der LBBW wird vorangetrieben. Ein wichtiger Schritt zur weiteren
Bündelung von Immobilienaktivitäten im LBBW-Konzern ist der Erwerb
der BW-Immobilien GmbH durch die LBBW Immobilien GmbH zum
31. Dezember 2008. Schwerpunkte der BW-Immobilien sind die
Bewirtschaftung der bankeigenen und bankgenutzten Immobilien
sowie das Facillity Management gewerblicher Immobilien für Dritte.
Damit sind nahezu alle Immobiliendienstleistungen der LBBW bei der
LBBW Immobilien-Gruppe vereinigt. Insgesamt sind bei der BW-Immobilien
über 178 Mitarbeiter beschäftigt. Die Erstkonsolidierung der BW-Immobilien
findet bereits zum 31. Dezember 2008 statt. Im Ergebnis der LBBW
Immobilien wird sich die BW-Immobilien erstmals im Geschäftsjahr 2009
auswirken.
Seit 1. Januar 2008 hat die LBBW Immobilien eine geänderte Gesellschafterstruktur.
Die Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) hält nunmehr
100 Prozent der Anteile, nachdem die Kreissparkasse Biberach (Sparkassen-Immobilien
BC GmbH) ihren Anteil an die LBBW Immobilien GmbH
veräußert und sich an dieser still beteiligt hat.
Als klares Bekenntnis zum Standort Stuttgart errichtet die LBBW Immobilien
ihre neue Firmenzentrale am Pariser Platz auf dem Gelände von
Stuttgart 21. In dem Neubau, der vom Berliner Architekturbüro Krüger
Schuberth Vandreike realisiert wird, sollen künftig alle Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter, die derzeit auf fünf Standorte in Stuttgart verteilt sind,
zusammengeführt werden. Neben dem Unternehmenssitz der LBBW
Immobilien soll das Gebäude Einzelhandel und Gastronomie sowie
Wohnungen aufnehmen. Der Baubeginn ist im Lauf des Geschäftsjahres
2009 geplant.
Unter dem Dach der LBBW Immobilien GmbH, in der die internen Dienstleistungen
wie Human Resource Management, Informationstechnologie,
Controlling, Rechnungswesen und Kommunikation/Marketing angesiedelt
sind, gliedern sich die operativen Gesellschaften der LBBW Immobilien
in drei Geschäftssegmente, deren Aufgabenspektrum sich an den
Erfordernissen des Marktes und der Kunden orientiert:
Asset Management
Das Segment Asset Management bündelt alle Immobilienbestände,
die bestandsbezogenen Dienstleistungsaktivitäten mit den Bereichen
Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, Mietwohnungsprivatisierung und
Immobilienhandel sowie Gewerbeimmobilien und Facility Management.
162
Die LBBW Immobilien-Gruppe ist mit rund 24.000 eigenen Wohnungen
und 1,6 Millionen Quadratmeter Wohnfläche im Konsolidierungskreis nach
IFRS einer der größten privaten Wohnungsanbieter in Baden-Württemberg.
Darüber hinaus werden rund 19.000 weitere Wohnungen für institutionelle
wie private Eigentümer bewirtschaftet. Die Bewirtschaftung sowie der Verkauf
von Wohnimmobilien erfolgen in der LBBW Immobilien Management
Wohnen GmbH, in welcher die Gebietsverantwortlichkeiten für den Wohnungsbestand
mit derzeit sechs Regionalstellen klar festgelegt sind. Für
die Gewerbeimmobilien sind die LBBW Immobilien Management Gewerbe
GmbH und neuerdings die BW-Immobilien GmbH zuständig. Die LBBW
Immobilien Management Gewerbe betreut rund 400.000 Quadratmeter
eigene und fremde Gewerbeimmobilienbestände, so dass zusammen mit
der BW-Immobilien künftig ein Bestand in der Größenordnung von rund
1,5 Millionen Quadratmeter bewirtschaftet wird. Diese Größenordnung
bietet attraktive Chancen, das Geschäft mit Dritten auszubauen. Mit der
LBBW Immobilien Gebäude-Service GmbH wird die Wertschöpfungskette
der Immobilienbewirtschaftung um Facility Management und Handwerkerleistungen
ergänzt.
Die Bewirtschaftung der Immobilien im Segment Asset Management
ist auf eine stetige Mietentwicklung und konstantes Wertwachstum
ausgerichtet. Der Markt wird regelmäßig beobachtet, um das Angebot
an absehbare quantitative und qualitative Nachfrageentwicklungen
anpassen zu können. Die Entscheidungen hierzu fallen unter den
Gesichtspunkten hoher absoluter Periodenergebnisse einerseits und
konstanter Wertsteigerungen andererseits. Kontinuierliche Portfolioanalyse
und -entwicklung verfolgen das Ziel einer unter Rendite-Risiko-
Aspekten optimierten Portfoliostruktur. Entsprechend werden bei den
Asset-Management-Aktivitäten wie Mietentwicklung, Investition und
Desinvestition die Gebote der wirtschaftlichen Transparenz und der
Ertrags- und Wertwirkungen vor und nach Finanzierung berücksichtigt.
Operativ stehen Kostenoptimierung und kontinuierliche Service-
und Qualitätsverbesserung im Vordergrund.
Im Bereich der WEG-Verwaltung trägt die Strategie Früchte, sich auf
chancenreiche Objekte zu konzentrieren und unwirtschaftliche Einheiten
abzugeben. Mit diesen Maßnahmen konnte sich die LBBW Immobilien
2008 im schärfer werdenden Wettbewerb sehr gut behaupten.
Schwerpunkt der gewerblichen Bestandsbewirtschaftung ist die Optimierung
des Immobilienportfolios hinsichtlich nachhaltig gesicherter Erträge
und die Nutzung von Ertragssteigerungspotenzialen. Die Optimierung
des Immobilienportfolios erfolgt durch die Konzentration auf Objekte mit
nachhaltiger Entwicklungsperspektive in den prosperierenden Wirtschaftsräumen
Deutschlands. Diese Zielsetzung wird durch ein aktives Immobilien-
und Portfoliomanagement umgesetzt. Die Kompetenzfelder der LBBW
Immobilien Management Gewerbe sind das kaufmännische und technische
Immobilienmanagement, die Bestands- und Projektentwicklung sowie
das Portfoliomanagement. Der Gewerbeimmobilienbestand wird unter
anderem durch Bestandsverkäufe und Modernisierungsmaßnahmen
optimiert.

Development
Das Segment Development bündelt alle Aktivitäten, die im Zusammenhang
mit der Entwicklung und dem Verkauf von Grundstücken mit
Wohn- und Gewerbeimmobilien stehen. Dabei handelt es sich um ein
attraktives Geschäftssegment mit guten Wachstumsaussichten und hohem
Ertragspotenzial. Zu den Kernaufgaben dieses Bereiches gehören größere
gewerbliche Projektentwicklungen in Form von Projektgesellschaften,
bei denen die dafür verantwortliche LBBW Immobilien Development
GmbH allein oder als Co-Investor mit begrenzten Risiken auftritt, sowie
klassische Bauträgermaßnahmen im Wohnungsbau. Die Tätigkeitsschwerpunkte
liegen in München, Stuttgart und Frankfurt, weiteren deutschen
Ballungszentren sowie in Luxemburg und Rumänien. Das gesamte
Projektvolumen beträgt rund drei Milliarden Euro. Hervorzuheben ist
zudem als aktuelles Projekt die laufende Entwicklung des German
Centers in Moskau.
Mit Beginn des Jahres 2008 werden Neugeschäfte mit Eigenkapitalbeteiligungen
in der mit Wirkung vom 7. Januar 2008 neu gegründeten
LBBW Immobilien Capital GmbH im Segment Development abgebildet.
Die vor diesem Zeitpunkt begonnenen Projektentwicklungen wie das
Altstadt-Palais in München oder das Kröpeliner-Tor-Center in Rostock
werden wie im Vorjahr dem Segment Real Estate Services zugeordnet.
Als kompetenter Ansprechpartner entwickelt die LBBW Immobilien Capital
bundesweit gemeinsam mit erfahrenen Investoren ausgesuchte Projekte,
an denen sie sich im Rahmen von Objektgesellschaften beteiligt. Neben
der Bereitstellung des projektnotwendigen Eigenkapitals übernimmt
sie auch die komplette Finanzierungsstrukturierung und Fremdkapitalbeschaffung
und entwickelt die gesellschaftsrechtlichen und steuerlichen
Konzeptionen. Die LBBW Immobilien Capital hat sich als Eigenkapitalbeteiligungsgesellschaft
der LBBW Immobilien-Gruppe im deutschen
Markt gut positioniert und etabliert. Neben den Eigenkapitalbeteiligungen
bilden die Beratungsleistungen im Bereich Finanzierungsstrukturierung
das zweite Geschäftsfeld der LBBW Immobilien Capital.
Des Weiteren berät die LBBW Immobilien Capital institutionelle Immobilien-Investoren
bei der Entwicklung und Realisierung geeigneter
Finanzierungskonzepte. Hierbei erstreckt sich das Leistungsspektrum
von der Beschaffung und Strukturierung von Eigen- und Fremdkapital
über Finanzierungsmodelle, die Beratung bei der Sicherheitengestaltung
und die Auswahl der Bankpartner bis hin zur Analyse und Entwicklung
von Risikostrukturen mit den Elementen Cash-Flow-Analyse, Vermietungs-
und Vermarktungsanalyse sowie Exitanalyse.
Ein viertes Standbein ist die Beratung von Immobilien-Investoren beim
Management ihrer Bestandsimmobilien. Nach einer ersten Analyse
werden die Grundlagen für ein effizientes Management erarbeitet und
die zukünftige Strategie festgelegt. Darüber hinaus hilft die LBBW
Immobilien Capital Investoren beim Kauf und Verkauf von Objekten
und unterstützt Immobiliengesellschaften bei der gesamten Projektabwicklung.
Sie koordiniert externe Berater wie Makler, Gutachter,
Steuerberater und Rechtsanwälte und begleitet den Investor bei allen
weiterführenden Verhandlungen, die sich aus der Transaktion ergeben.
Die Kombination von Wohn- und Gewerbeimmobilienentwicklung, verbunden
mit einer hohen Finanzkraft, zeichnet die LBBW Immobilien-Gruppe als
solventen Partner aus. Da vor allem bei innerstädtischen Großprojekten
verstärkt Flächen für eine gemischte Nutzung entwickelt werden, kann
sich die LBBW Immobilien hier aufgrund ihrer langjährigen Erfahrungen in
verschiedenen Nutzungssegmenten Vorteile verschaffen.
Insgesamt sieht die mittelfristige Planung ein jährliches Investitionsvolumen
von mehr als 500 Mio. EUR vor. Hierbei stehen Projekte mit
einem Volumen von 15 bis 50 Mio. EUR im Mittelpunkt. Allerdings ist
es bei einem geeigneten Chance-Risiko-Profil auch möglich, Projekte im
dreistelligen Millionenbereich als Entwickler zu realisieren. Vor dem Hintergrund
der aktuellen Finanzmarktkrise können derartige Vorhaben jedoch
nur angepackt werden, wenn die Finanzierbarkeit zweifelsfrei gewährleistet
ist. Die allgemein schlechteren Finanzierungskonditionen und die
gestiegenen Anforderungen der Banken an die zu stellenden Sicherheiten
neben der Verschlechterung der Marktbedingungen erfordern es, bislang
geplante Projektabläufe kritisch zu prüfen. Die in den vergangenen
Jahren über Baden-Württemberg hinaus ausgedehnte Tätigkeit der LBBW
Immobilien Development soll zunächst stabilisiert werden. Dabei geht
die LBBW Immobilien im Rahmen von Co-Investments auch strategische
Partnerschaften mit anderen Projektentwicklern ein. Ziel ist es, sich als
bedeutender Projektentwickler im In- und Ausland zu etablieren und
die bislang erreichte Position zu sichern. Seit Mitte des Geschäftsjahres
2006 ist die LBBW Immobilien auch auf den Märkten in Luxemburg und
Rumänien mit Projektentwicklungen vertreten. Diese werden unter dem
Dach der LBBW Immobilien Luxembourg S.A. ausschließlich in ortsansässigen
Projektgesellschaften realisiert. Das Investitionsvolumen in
Luxemburg beträgt derzeit etwa 300 Mio. EUR. Im März 2008 wurde
das knapp 18.000 Quadratmeter große Grundstück der ehemaligen
Schneiderei Flacara im rumänischen Cluj-Napoca erworben, um darauf
gemeinsam mit dem rumänischen Projektpartner Dootz Development
ein neues Stadtquartier zu schaffen. Das Investitionsvolumen beläuft
sich auf circa 150 Mio. EUR.
Die gewerbliche Projektentwicklung 2008 war wie im Vorjahr von der
Strukturierung und Abwicklung des Orion-Portfolios (Verwaltungsgebäude
für die Deutsche Telekom) sowie der Hauptverwaltung des
Süddeutschen Verlags geprägt. So konnte das Bürogebäude der
Deutschen Telekom in Bonn im dritten Quartal 2008 an einen Investor
übergeben werden. Auch die Hauptverwaltung des Süddeutschen
Verlages wurde übergeben.
163

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Real Estate Services
Das Segment Real Estate Services umfasst neben dem investiven
Eigenkapitalbeteiligungsgeschäft aus bestehenden Projektentwicklungen
alle Immobiliendienstleistungen mit nicht investivem Charakter. Vom
1. Januar 2009 an werden im Segment Real Estate Services ausschließlich
nicht investive Immobiliendienstleistungen geführt. Von der Altlastenuntersuchung
bis hin zur Strukturierung von Zinssicherungsgeschäften
bei Immobilien- oder Projektfinanzierungen werden alle Dienstleistungen
mit Immobilienbezug erbracht. In der LBBW Immobilien Projektmanagement
sind die Leistungen Projektsteuerung, Verfahrensmanagement und
der Einkauf von Bauleistungen angesiedelt. Das Teilsegment Real Estate
Services Stadtentwicklung bündelt die kommunalnahen Dienstleistungen
zur Baulandentwicklung sowie Stadt- und Dorferneuerung der LBBW
Immobilien Kommunalentwicklung und der IRP Immobilien-Gesellschaft
Rheinland-Pfalz mbH. Das Leistungsspektrum der IRP Immobilien-
Gesellschaft Rheinland-Pfalz erstreckt sich auf die Durchführung von
Pre-Developmentmaßnahmen sowie die Stadt- und Dorferneuerung.
Der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung
GmbH liegt in Baden-Württemberg. Weitere Projekte werden
in Hessen, Bayern und Luxemburg sowie, vom Regionalbüro Leipzig aus,
in Sachsen betreut. Die Auftragslage ist trotz enger kommunaler Haushaltsspielräume
und einem harten Wettbewerb stabil, weil insbesondere
bei der Entwicklung von Bauland und Brachflächen sowie im Stadtumbau
und in der Stadterneuerung innovative Ansätze zur Entlastung der
Kommunen und zur Kooperation mit privaten Partnern als besondere
Kompetenz der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung nachgefragt
werden. Dienstleistungen für komplexe Konversions- und Entwicklungsvorhaben
im Konzernverbund sichern die Unternehmensentwicklung
nachhaltig. Ein Beispiel hierfür ist die langfristige Konversionsmaßnahme
Bahnstadt Heidelberg.
Die LBBW Immobilien Projektmanagement GmbH nimmt die Rolle des
zentralen Baumanagements im Konzernverbund wahr. Die Planungs- und
Projektsteuerungskompetenz wird hauptsächlich für die Hochbauprojekte
des Konzerns genutzt. Die Palette der baubezogenen Dienstleistungen
reicht vom Wohnungs- und Gewerbebau über komplexe Sonderobjekte
bis hin zum Management aufwändiger Genehmigungs- und Planungsprozesse.
Als Beispiele sind die Generalübernahme für den dritten und
vierten Bauabschnitt des Projektes City-Park in Karlsruhe, für die Projekte
Weimarstraße in Stuttgart sowie Parc Helfent in Luxemburg zu nennen.
Aktuell bearbeitet die LBBW Immobilien Projektmanagement 91 Projekte.
Sämtliche Altprojekte Baubetreuung der LBBW Immobilien GmbH wurden
im Geschäftsjahr 2008 abgeschlossen.
Die bisherige LBBW Immobilien Capital GmbH wurde mit Wirkung zum
17. Dezember 2007 in IMBW Capital & Consulting GmbH umbenannt.
Sie ist nicht mehr am Markt tätig, sondern wickelt nur noch bestehende
Geschäfte ab. Das Neugeschäft mit Eigenkapitalbeteiligungen unternimmt
die mit Wirkung vom 7. Januar 2008 neu gegründete LBBW Immobilien
Capital GmbH, welche dem Segment Development zugeordnet ist.
Nennenswerte Altprojekte, die 2008 noch im Segment Real Estate Services
geführt wurden, sind das Altstadt-Palais in München sowie das Kröpeliner-
Tor-Center in Rostock.
164
Holding und Restkonsolidierung
Neben den Erträgen aus der Zwischenanlage liquider Mittel und aus Wertpapieren
werden im Segment Holding auch die Konsolidierungspositionen
zwischen den Segmenten sowie in begrenztem Umfang die Unternehmensfinanzierung
abgebildet. Ergebniseffekte aus der Aufwands- und
Ertragseliminierung auf Segmentebene existieren nicht.
Die organisatorische Optimierung nach Risiko-Rendite-Profilen und der
klar abgegrenzte unternehmerische Auftrag der einzelnen Geschäftssegmente
gewährleisten einen fokussierten Marktauftritt und kurze
Entscheidungswege. Die höhere unternehmerische Verantwortung der
Geschäftsführer der Tochterunternehmen bietet zudem ein Höchstmaß
an Flexibilität, um auf veränderte Anforderungen des Marktes zu
reagieren und neue Geschäftsfelder zu entwickeln. Außerdem schafft das
eingesetzte Vergütungssystem Anreize und fördert das unternehmerische
Engagement der Mitarbeiter. Mit einer attraktiven leistungsorientierten
Komponente richtet sich das Vergütungssystem an Unternehmens-,
Team- und persönlichen Zielen aus.

Ballungsräume:
Impressionen aus
Bestandsobjekten
der Bahnhofplatz-
Gesellschaften
165

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Das Segmentergebnis der LBBW Immobilien zum 31.12.2008
stellt sich wie folgt dar:
166
Konzern Asset Development Real Estate Holding/Rest-
Management Services konsolidierung
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Rohertrag 239.212 214.598 -20.206 41.321 3.499
1. Bewirtschaftungsergebnis 105.594 86.248 14.568 1.130 3.647
a) Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 83.253 79.904 -210 0 3.559
b) Andere Immobilienbestände 22.341 6.345 14.778 1.130 89
2. Ergebnis aus der Bewertung der als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien zum Fair Value 153.037 153.037 0 0 0
3. Veräußerungsergebnis 30.851 11.112 -67 18.890 916
a) Aus als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 8.277 8.173 104 0 0
b) Aus zum Verkauf bestimmter Grundstücke
und anderer Vorräte 22.575 2.939 -170 18.890 916
4. Dienstleistungsergebnis 22.488 4.669 881 21.363 -4.425
a) Umsatzerlöse 29.559 5.517 4.243 24.360 -4.562
b) Betriebliche Aufwendungen
zur Erzielung von Dienstleistungserlösen 7.071 848 3.362 2.997 -137
5. Sonstiges betriebliches Ergebnis 6.707 2.616 -922 2.545 2.468
a) Sonstige betriebliche Erträge 16.747 5.122 2.650 5.535 3.440
b) Sonstige betriebliche Aufwendungen 10.040 2.506 3.572 2.990 972
6. Finanzerträge 17.492 12.092 2.225 1.162 2.013
a) Erträge aus Wertpapieren, Derivaten
und Ausleihungen des Finanzvermögens 9.536 8.109 0 0 1.427
b) Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 7.956 3.984 2.225 1.162 586
7. Finanzaufwendungen 99.390 55.171 39.199 3.899 1.121
a) Abschreibungen auf Wertpapiere und Finanzanlagen 75 0 0 0 75
b) Zinsen und ähnliche Aufwendungen 99.315 55.171 39.199 3.899 1.046
8. Ergebnis aus der at equity Bewertung 2.208 0 2.208 0 0
9. Beteiligungsergebnis 224 -6 100 129 1
10. Personalaufwand 45.570 16.907 3.806 15.375 9.481
11. Sach- und Verwaltungsaufwand 29.021 8.178 8.486 8.081 4.275
12. Garantiedividende 2.849 2.849 0 0 0
Ergebnis vor Ertragsteuern 161.772 186.664 -32.498 17.864 -10.257
13. Ertragsteuern 45.070 2.080 1.894 965 40.131
Konzernergebnis 116.703 184.584 -34.392 16.599 -50.388
14. Anteil Konzernfremder am Konzernergebnis 1.190 0 -5.629 6.751 68
15. Anteil des Anteilseigners des Mutterunternehmens
am Ergebnis 115.513 184.584 -28.763 10.148 -50.456

Das Segmentergebnis der LBBW Immobilien zum 31.12.2007
stellt sich wie folgt dar:
Konzern Asset Development Real Estate Holding/Rest-
Management Services konsolidierung
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Rohertrag 141.155 88.824 9.617 36.635 6.078
1. Bewirtschaftungsergebnis 97.855 83.278 9.081 3.077 2.419
a) Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 90.913 76.671 8.890 2.933 2.419
b) Andere Immobilienbestände 6.941 6.607 190 144 0
2. Ergebnis aus der Bewertung der als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien zum Fair Value 25.723 27.228 -1.502 0 -3
3. Veräußerungsergebnis 45.494 10.660 12.840 20.494 1.499
a) Aus als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 8.282 8.198 84 0 0
b) Aus zum Verkauf bestimmter Grundstücke
und anderer Vorräte 37.212 2.462 12.756 20.494 1.499
4. Dienstleistungsergebnis 22.559 6.415 1.879 18.632 -4.368
a) Umsatzerlöse 24.805 6.476 3.213 20.241 -5.125
b) Betriebliche Aufwendungen
zur Erzielung von Dienstleistungserlösen 2.246 61 1.334 1.609 -757
5. Sonstiges betriebliches Ergebnis 10.435 6.891 669 2.391 485
a) Sonstige betriebliche Erträge 18.872 9.196 4.946 3.740 991
b) Sonstige betriebliche Aufwendungen 8.437 2.305 4.277 1.349 506
6. Finanzerträge 16.368 6.742 2.414 1.396 5.815
a) Erträge aus Wertpapieren, Derivaten
und Ausleihungen des Finanzvermögens 10.720 4.253 823 0 5.644
b) Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 5.648 2.489 1.591 1.396 171
7. Finanzaufwendungen 78.732 52.653 16.600 9.708 -230
a) Abschreibungen auf Wertpapiere und Finanzanlagen 2.653 0 0 0 2.653
b) Zinsen und ähnliche Aufwendungen 76.079 52.653 16.600 9.708 -2.882
8. Ergebnis at equity Bewertungen 821 0 821 0 0
9. Beteiligungsergebnis 632 263 17 353 0
10. Personalaufwand 41.856 16.464 2.358 15.041 7.994
11. Sach- und Verwaltungsaufwand 20.965 9.053 4.521 6.611 780
12. Garantiedividende 2.020 2.020 0 0 0
Ergebnis vor Ertragsteuern 76.313 61.287 2.739 14.983 -2.697
13. Ertragsteuern 40.329 0 0 0 40.329
Konzernergebnis 35.984 61.287 2.739 14.983 -43.026
14. Anteil Konzernfremder am Konzernergebnis -8.416 0 1.076 -9.618 127
15. Anteil des Anteilseigners des Mutterunternehmens
am Ergebnis 27.568 61.287 3.815 5.365 -42.899
167

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Die Segmentbilanz der LBBW Immobilien zum 31.12.2008
stellt sich wie folgt dar:
168
Konzern Asset Development Real Estate Holding/Rest-
Management Services konsolidierung
A K T I V A TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
A. Langfristige Vermögenswerte
I. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 1.734.320 1.729.603 4.717 0 0
1. Grundst.u.grundst.gl. Rechte mit Wohnbauten 1.295.577 1.295.577 0 0 0
2. Grdst.u.grdst.gl.Rechte m Gesch.- u.a.Bauten 364.196 364.196 0 0 0
3. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 70.011 65.294 4.717 0 0
4. Bauten auf fremden Grundstücken 4.535 4.535 0 0 0
II. Sachanlagen 35.038 431 26.789 233 7.585
III. Immaterielle Vermögenswerte 2.355 1 453 10 1.891
IV. Finanzanlagen 10.728 2.227 5.244 3.116 142
V. Anteile an at equity bewert. assoz.Untern. 30.269 0 28.568 1.688 13
VI. Forderungen u. sonst. Vermögensgegenstände 71.892 0 37.944 33.939 9
1. Forderungen a. langfr. Fertigungsauftr. 11.383 0 -441 11.824 0
2. Forderungen aus Verkauf Grd.Kaufpreisst. 10.993 0 10.984 0 9
3. Langfristige Forderungen aus Darlehen 49.516 0 27.401 22.115 0
VII. Positive Marktwerte aus derivativen Finanzinstrumenten 867 867 0 0 0
VIII. Latente Steueransprüche 43.977 0 0 0 43.977
IX. Aktive Rechnungsabgrenzung 449 272 103 41 34
Summe langfristige Vermögenswerte 1.929.896 1.733.401 103.818 39.026 53.651
B. Kurzfristige Vermögenswerte
I. Zum Verkauf bestimmte Grundst. u.a.Vorräte 1.244.960 123.548 919.839 201.572 0
1. Grundst. u. grundst.gl. Rechte ohne Bauten 291.997 0 284.598 7.399 0
2. Unfertige Erschließungsmaßnahmen 192.028 0 1.307 190.721 0
3. Bauvorbereitungskosten 143.525 0 143.525 0 0
4. Grdst.u.grundst.gl.Rechte m.unfert. Bauten 346.233 11.918 334.315 0 0
5. Grdst.u.grundst.gl.Rechte mit fert. Bauten 247.832 111.631 136.201 0 0
6. Geleistete Anzahlungen 23.346 0 19.893 3.452 0
II. Forderungen u. sonst. Vermögensgegenstände 163.318 25.722 106.069 23.782 7.745
1. Forderungen aus Vermietung 9.814 8.366 1.445 4 -1
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 22.965 3.352 14.914 4.701 -1
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 3.275 156 76 3.052 -9
4. Forderungen aus a. Lieferungen und Leistg. 60.311 0 52.517 7.700 93
5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 4.045 2.197 1.729 0 119
6. Ford. geg. assoziierte U./Gemeinschaftsunternehmen 5.742 0 5.742 0 0
7. Ford.geg.U., mit denen Bet.verh. besteht 111 0 110 0 0
8. Forderungen gegen Gesellschafter 718 16 482 221 0
9. Sonstige Vermögensgegenstände 56.337 11.635 29.054 8.104 7.544
III. Forderungen aus Ertragsteuern 2.473 614 22 25 1.811
IV. Wertpapiere 204 0 0 0 204
V. Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquival. 80.705 13.471 13.601 17.931 35.702
Summe kurzfristige Vermögenswerte 1.491.660 163.356 1.039.532 243.310 45.462
Bilanzsumme 3.421.556 1.896.756 1.143.350 282.336 99.113

Konzern Asset Development Real Estate Holding/Rest-
Management Services konsolidierung
P A S S I V A TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
A. Eigenkapital
Summe Eigenkapital 913.609 715.313 394.495 -8.417 -187.782
B. Langfristiges Fremdkapital
I. Finanzverbindlichkeiten 1.641.185 1.001.959 481.535 115.563 42.128
II. Verbindlichk. aus L.u.L. und sonst.Verbindl. 84.496 0 0 0 84.496
III. Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern 29.450 1 0 1 29.448
IV. Pensionsrückstellungen 20.709 12.016 0 2.559 6.134
V. Sonstige Rückstellungen 25.927 17.750 48 8.129 0
VI. Negative Marktwerte aus derivativen Finanzinstrumenten 21.284 7.535 13.647 0 102
VII. Latente Steuerverbindlichkeiten 30.469 0 0 0 30.469
Summe langfristiges Fremdkapital 1.853.520 1.039.261 495.230 126.252 192.776
C. Kurzfristiges Fremdkapital
I. Finanzverbindlichkeiten 248.125 0 141.756 38.888 67.482
II. Verbindlich. a.L.u.L. und sonst.Verbindl. 376.623 127.452 104.640 118.863 25.669
1. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen 114.422 11.546 16.494 86.382 0
2. Verbindlichkeiten aus Vermietung 3.491 3.434 50 0 7
3. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 0 0 0 0 0
4. Verbindl. a. Lieferungen u. Leistungen 44.120 1.848 25.619 15.998 654
5. Verbindlichkeiten ggü. verb. Unternehmen 16.207 136 67 345 15.658
6. Verbindl.ggü.assoz.U./Gemeinschaftsunternehmen 162 0 162 0 0
7. Verbindl.ggü.U.,mit denen Bet.verh.besteht 4.516 15 4.176 0 326
8. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 5.500 0 5.500 0 0
9. Sonstige Verbindlichkeiten 188.205 110.472 52.572 16.137 9.024
III. Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern 6.473 1.523 3.767 1.143 39
IV. Sonstige kurzfristige Rückstellungen 13.935 4.289 3.452 5.607 587
V. Passive Rechnungsabgrenzung 9.270 8.917 10 0 343
Summe kurzfristiges Fremdkapital 654.426 142.182 253.625 164.501 94.119
Bilanzsumme 3.421.556 1.896.756 1.143.350 282.336 99.113
169

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Die Segmentbilanz der LBBW Immobilien zum 31.12.2007
stellt sich wie folgt dar:
170
Konzern Asset Development Real Estate Holding/Rest-
Management Services konsolidierung
A K T I V A TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
A. Langfristige Vermögenswerte
I. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 1.591.728 1.586.061 5.663 0 4
1. Grundst.u.grundst.gl. Rechte mit Wohnbauten 1.186.623 1.186.618 0 0 4
2. Grdst.u.grdst.gl.Rechte m Gesch.- u.a.Bauten 331.039 331.039 0 0 0
3. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 69.463 63.801 5.663 0 0
4. Bauten auf fremden Grundstücken 4.603 4.603 0 0 0
II. Sachanlagen 26.269 682 18.309 202 7.076
III. Immaterielle Vermögenswerte 1.759 26 28 10 1.695
IV. Finanzanlagen 8.992 0 5.261 3.606 126
V. Anteile an at equity bewert. assoz.Untern. 4.220 0 4.220 0 0
VI. Forderungen u. sonst. Vermögensgegenstände 182.618 0 3.107 179.511 0
1. Forderungen a. langfr. Fertigungsauftr. 133.345 0 -11.517 144.861 0
2. Forderungen aus Verkauf Grd.Kaufpreisst. 11.306 0 11.306 0 0
3. Langfristige Forderungen aus Darlehen 37.967 0 3.317 34.650 0
VII. Positive Marktwerte aus derivativen Finanzinstrumenten 5.567 4.744 823 0 0
VIII. Latente Steueransprüche 63.234 0 0 0 63.234
IX. Aktive Rechnungsabgrenzung 1.285 458 114 681 31
Summe langfristige Vermögenswerte 1.885.673 1.591.972 37.524 184.010 72.167
B. Kurzfristige Vermögenswerte
I. Zum Verkauf bestimmte Grundst. u.a.Vorräte 840.472 123.860 442.644 273.968 0
1. Grundst. u. grundst.gl. Rechte ohne Bauten 335.618 0 335.618 0 0
2. Unfertige Erschließungsmaßnahmen 152.088 0 343 151.746 0
3. Bauvorbereitungskosten 30.163 0 30.163 0 0
4. Grdst.u.grundst.gl.Rechte m.unfert. Bauten 101.925 3.478 64.608 33.839 0
5. Grdst.u.grundst.gl.Rechte mit fert. Bauten 218.288 120.382 9.523 88.383 0
6. Geleistete Anzahlungen 2.391 0 2.391 0 0
II. Forderungen u. sonst. Vermögensgegenstände 177.769 55.693 55.108 56.231 10.737
1. Forderungen aus Vermietung 6.560 6.976 -253 -168 5
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 55.143 32.504 3.915 18.724 0
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 3.232 289 1.236 1.707 0
4. Forderungen aus a. Lieferungen und Leistg. 46.228 -74 16.848 29.453 0
5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 1.258 0 445 1.217 -403
6. Ford. geg. assoziierte U./Gemeinschaftsunternehmen 833 0 833 0 0
7. Ford.geg.U., mit denen Bet.verh. besteht 270 0 267 13 -9
8. Forderungen gegen Gesellschafter 863 337 0 377 149
9. Sonstige Vermögensgegenstände 63.382 15.660 31.818 4.908 10.996
III. Forderungen aus Ertragsteuern 0 0 0 0 0
IV. Wertpapiere 8.241 0 0 0 8.241
V. Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquival. 146.808 0 45.163 7.142 94.503
Summe kurzfristige Vermögenswerte 1.173.290 179.552 542.915 337.341 113.482
Bilanzsumme 3.058.964 1.771.524 580.440 521.351 185.649

Konzern Asset Development Real Estate Holding/Rest-
Management Services konsolidierung
P A S S I V A TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
A. Eigenkapital
Summe Eigenkapital 953.222 543.775 216.459 106.491 86.497
B. Langfristiges Fremdkapital
I. Finanzverbindlichkeiten 1.544.765 1.034.564 214.420 293.768 2.013
II. Verbindlichk. aus L.u.L.u.sonst.Verbindl. 0 0 0 0 0
III. Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern 0 0 0 0 0
IV. Pensionsrückstellungen 14.899 5.706 0 2.591 6.602
V. Sonstige Rückstellungen 22.447 16.098 64 6.285 0
VI. Derivative Finanzinstrumente 12.002 12.002 0 0 0
VII. Latente Steuerverbindlichkeiten 14.584 0 0 0 14.584
Summe langfristiges Fremdkapital 1.608.696 1.068.370 214.484 302.643 23.199
C. Kurzfristiges Fremdkapital
I. Finanzverbindlichkeiten 138.500 0 94.811 19.624 24.065
II. Verbindlich. a.L.u.L.und sonst.Verbindl. 344.648 153.457 51.460 89.932 49.799
1. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen 114.035 37.211 15.872 60.953 0
2. Verbindlichkeiten aus Vermietung 2.173 2.161 13 0 0
3. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 0 0 0 0 0
4. Verbindl. a. Lieferungen u. Leistungen 21.025 1.190 6.912 12.514 409
5. Verbindlichkeiten ggü. verb. Unternehmen 1.231 0 1.441 21 -231
6. Verbindl.ggü.assoz.U./Gemeinschaftsunternehmen 197 0 170 0 27
7. Verbindl.ggü.U.,mit denen Bet.verh.besteht 342 15 0 328 0
8. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 36 36 13 0 -13
9. Sonstige Verbindlichkeiten 205.608 112.845 27.039 16.117 49.607
III. Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern 2.549 355 1.966 3 224
IV. Sonstige kurzfristige Rückstellungen 8.525 3.194 1.250 2.656 1.424
V. Passive Rechnungsabgrenzung 2.823 2.373 791 0 440
Summe kurzfristiges Fremdkapital 497.045 159.379 149.497 112.216 75.953
Bilanzsumme 3.058.964 1.771.524 580.440 521.351 185.649
171

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
12. Finanzrisikomanagement
Bei Finanzaktivitäten im Rahmen der operativen Geschäftstätigkeit ist die
LBBW Immobilien Marktpreisänderungsrisiken ausgesetzt. Zur Begrenzung
dieser Risiken betreibt die LBBW Immobilien ein systematisches Finanzmanagement
und einen aktiven Umgang mit Risiken aus Zahlungsstromschwankungen.
Unter anderem werden als derivative Finanzinstrumente
Zins-Swaps und Zins-Caps eingesetzt.
Seit dem Beginn des Geschäftsjahrs 2007 ist die LBBW Immobilien in die
konzernweite Risikosteuerung des LBBW-Konzerns integriert.
Die Funktionsfähigkeit des Risikomanagementsystems wird von der
internen Revision überwacht. Darüber hinaus wurde der Wirtschaftprüfer
im Rahmen der Jahresabschlussprüfung gesondert beauftragt, das
bei der LBBW Immobilien eingereichte Risikoüberwachungs- und
-managementsystem zu prüfen und hierüber zu berichten.
a) Liquiditätsrisiko
Durch die zentrale Planung, Steuerung und Kontrolle der Finanzaktivitäten
im Rahmen der operativen Geschäftstätigkeit wird die Senkung der Kapitalkosten
zur weiteren Effektivitätssteigerung verfolgt. Der Bereich Corporate
Finance gibt hierzu in Abstimmung mit der Geschäftsleitung die Rahmenbedingungen
für das Finanzmanagement vor und somit die Leitplanken
zur Optimierung der Fremdmittelaufnahmen und Geldanlagen im Sinne
eines systematischen Aktiv-Passiv-Managements.
Durch ein konzernweites Cash-Pooling erfolgt die optimale Bündelung
der Liquidität der gesamten Unternehmensgruppe sowie der einzelnen
Konzerngesellschaften. Die Liquidität der LBBW Immobilien ist damit
jederzeit gesichert.
b) Marktrisiko
Um Marktrisiken erkennen zu können, werden zentral und in sämtlichen
operativen Bereichen Marktbeobachtungen durchgeführt. Untersucht
werden Gesamtwirtschafts-, Branchen- und Marktsituation.
Für die sich im Segment Asset Management ergebenden Risiken wurde
eine Immobilien-Risikostrategie entwickelt. In dieser Risikostrategie
werden potenzielle Verluste erfasst, die aus Marktwertschwankungen
des Immobilienbestands resultieren können. Zur Überwachung und
Steuerung dieser Risiken werden verschiedene Frühwarnindikatoren
eingesetzt. Hierzu zählen beispielsweise Mietprognosen, Leerstandsanalysen,
Überwachung der Mietvertragslaufzeiten und Kündigungsmöglichkeiten,
Beobachtung der regionalen Marktentwicklungen sowie
Beobachtungen von An- und Verkaufsaktivitäten.
Im Portfoliomanagementsystem der LBBW Immobilien sind sämtliche
Immobilienobjekte der LBBW Immobilien-Gruppe erfasst. Für diese
werden Handlungsalternativen ermittelt und bewertet sowie Verkehrswerte
(auf Basis der Discounted Cash-Flow Methode) berechnet.
Auf der Grundlage dieser Berechnungen kann die Wertentwicklung
des Bestands gemessen und die Werthaltigkeit überprüft werden.
172
Für Risiken in den Segmenten Development und Real Estate Services wurden
die Development-Risikostrategie sowie die Real Estate Services-Risikostrategie
entwickelt. Aus der Developmentstrategie geht hervor, diesen
Segmentbereich in den nächsten Jahren stärker auszubauen, wobei nicht
nur der deutsche Markt, sondern zunehmend auch das europäische
Ausland ins Blickfeld rückt. Wesentliche Risiken in den Segmenten
Development und Real Estate Services liegen in der Überschreitung der
budgetierten Kosten und Termine während der Bau- beziehungsweise
Projektphase sowie in der Verschlechterung der Vermarktungssituation.
Ein straffes Projekt-Controlling sowie ein regelmäßiges Berichtswesen,
das die wichtigsten Steuerungskennziffern umfasst, gewährleisten die
Reaktionsfähigkeit auf mögliche eintretende Risiken. Im Segment
Development bilden eine angemessene Verzinsung des eingesetzten
Kapitals sowie zusätzlich im Bereich Trägerbau eine Vorverkaufsquote
von mindestens 30 Prozent die Voraussetzungen für einen Projektstart.
Im Segment Development geht die LBBW Immobilien-Gruppe bei größeren
gewerblichen Projektentwicklungen Joint-Ventures mit ausgesuchten,
am Markt etablierten Projektpartnern ein.
Aus mehreren Altprojekten bestehen im Segment Real Estate Services
deutliche Vertrags-, Kalkulations- und Baukostenrisiken. Nach Überprüfung
der zum Teil geänderten Rahmenbedingungen wurde aus heutiger
Sicht eine ausreichende Risikovorsorge getroffen.
Alle Einkaufsaktivitäten und somit das konzernweite Wissen über Auftragnehmer,
Baustoffe, Fertigungstechniken, Umweltvorschriften und
gesetzliche Bestimmungen sind im Technischen Einkauf konzentriert.
Die Vorteile daraus liegen neben den optimierten Einkaufspreisen, dem
verbesserten Umgang mit Preisänderungsrisiken und einem fairen Bieterwettbewerb
vor allem in der schnellen Bearbeitung durch Rahmenverträge
sowie in der Transparenz der Vergabeverfahren.
c) Zinsrisiko
Zinsänderungsrisiken treten durch marktbedingte Schwankungen der
Zinssätze auf. Die Zinsbindungen und Fristigkeiten der Kapitalaufnahmen
sowie Prolongationen des bestehenden Darlehensbestandes werden
grundsätzlich an den geplanten Objekt- und Projekterfordernissen ausgerichtet.
Ein wesentlicher Teil der Bankverbindlichkeiten in der LBBW
Immobilien ist festverzinslich, so dass die Auswirkungen von Zinsschwankungen
mittelfristig abgeschätzt und gesteuert werden können.
Die LBBW Immobilien wandelt vermehrt auch Zinsänderungsrisiken
durch gezielte derivative Finanzinstrumente wie Payer-Swaps oder Caps
in festverzinsliche Darlehensverbindlichkeiten um. Dabei erfolgen ein
monatliches Derivate-Reporting und eine regelmäßige Bewertung der
Zinspositionen des bestehenden Konzern-Darlehensbestandes.

13. Sonstige Erläuterungen
13.1 Schätzungen und Ermessensentscheidungen
Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses nach IFRS werden in verschiedenen
Positionen Annahmen getroffen und Schätzungen vorgenommen,
die sich auf Höhe und Ausweis der bilanzierten Vermögenswerte und
Schulden, der Erträge und Aufwendungen auswirken. Die tatsächlichen
Beträge können von den getroffenen Annahmen und Schätzungen abweichen.
Schätzungen und Annahmen werden vorgenommen bei der
Ermittlung von Nutzungsdauern, der Ermittlung von Diskontierungszinssätzen,
der Beurteilung der Notwendigkeit sowie der Höhe einer
außerplanmäßigen Abschreibung oder Wertberichtigung. Insbesondere
betrifft dies die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, zum Verkauf
bestimmte Grundstücke und andere Vorräte und Forderungen, Ansatz und
Bemessung von Rückstellungen, Ermittlung der Realisierbarkeit aktiver
latenter Steuern und Barwertberechnung der Mindestleasingzahlungen im
Rahmen von Finanzierungsleasing.
Hauptanwendungsbereiche für Annahmen und Schätzungen liegen bei
der Schätzung der Mietentwicklung für als Finanzinvestition gehaltene
Immobilien, der Ermittlung abgezinster Cash-Flows im Rahmen von
Impairmenttests, der Bildung von Rückstellungen für Rechtsverfahren,
Pensionen und anderen Leistungszusagen und der zukünftigen Nutzbarkeit
steuerlicher Verlustvorträge. Die zukünftigen tatsächlichen Werte
können von den Schätzungen abweichen.
Für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien erfolgt die Bewertung unter
Anwendung der DCF-Methode, bei der zukünftige Cash-Flows auf den
Bilanzstichtag abgezinst werden. Diese Schätzungen enthalten Annahmen
über die Zukunft. Die so ermittelten Zeitwerte werden für die Beurteilung
eines außerplanmäßigen Abschreibungsbedarfs herangezogen.
Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses ist nicht von
einer wesentlichen Änderung der zu Grunde gelegten Annahmen und
Schätzungen auszugehen, so dass aus gegenwärtiger Sicht keine
wesentliche Anpassung der Buchwerte der angesetzten Vermögenswerte
und Schulden im Geschäftsjahr 2009 zu erwarten ist.
13.2 Haftungsverhältnisse und Eventualschulden
13.2.1 Bürgschaften, Cost-Overrun-Garantien und sonstige Garantien
und Verpflichtungen
31.12.2008 31.12.2007
TEUR TEUR
Kaufpreisbürgschaften
Mietwohnungsprivatisierung 0 171
Kaufpreisbürgschaften Trägerbau
Vermietungs- und Verwaltungsgesellschaft
4.874 3.920
Sendlinger Straße GmbH & Co. KG
J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co.
0 24.000
Objekt Maistraße KG 3.500 3.500
HPK Hirschgarten 1 GmbH & Co. KG
Grundstücksgesellschaft Einkaufszentrum
0 1.000
Haerder-Center Lübeck mbH & Co. KG 2.000 2.000
aiP Gärtnerplatz GmbH & Co. KG
Grundstücksgesellschaft Einkaufszentrum
0 3.000
Kröpeliner-Tor-Center Rostock mbH & Co. KG 7.400 9.000
Parcul Banatului S.R.L.
Entwicklungsgesellschaft
4.000 4.000
Grunewaldstraße 61-62 mbH & Co. KG 500 0
Turtle Portfolio GmbH & Co. KG 4.700 0
Einkaufszentrum Stachus München GmbH
JK Wohnbau GmbH & Co. KG
26.000 0
Objekt Waltherstrasse KG
Projektgesellschaft
2.000 0
Bockenheimer Landstr. 33-35 GmbH & Co. KG
Entwicklungsgesellschaft
1.500 0
Grunewaldstrasse 61-62 mbH & Co. KG 350 0
56.824 50.591
In den TEUR 56.824 sind am Bilanzstichtag Bürgschaften in Höhe von
TEUR 38.074 (TEUR 50.591) enthalten.
Die Kaufpreisbürgschaften Trägerbau in Höhe von TEUR 4.874
(TEUR 3.920) dienen für die Erwerber zur Sicherung des Kaufpreises.
Die Bürgschaften werden bis zum Anlegen der Grundbücher ausgegeben.
Danach werden diese zurückgefordert.
Die DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH (Gläubigerin)
hat mit der Grundstücksgesellschaft Einkaufszentrum Kröpeliner-Tor-
Center Rostock mbH & Co. KG (Hauptschuldnerin) am 4. Mai 2007
einen Grundstückskaufvertrag geschlossen. Zur Absicherung der
173

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Verpflichtungen der Hauptschuldnerin ist die Hauptschuldnerin verpflichtet,
der Gläubigerin Sicherheit in Gestalt einer auf erstes Anfordern zahlbaren
schriftlichen, unbefristeten, unwiderruflichen Bürgschaft zu leisten.
Dies vorausgeschickt übernimmt die LBBW Immobilien GmbH hiermit
gesamtschuldnerisch für die vorgenannten (Zahlungs-)Ansprüche der
Gläubigerin aus dem Kaufvertrag vom 4. Mai 2007 die unbefristete,
unwiderrufliche und unbedingte selbstschuldnerische Bürgschaft auf
erstes Anfordern bis zum Höchstbetrag von TEUR 2.000 (TEUR 2.000).
Zur Sicherung der bankmäßigen Ansprüche verbürgt sich die LBBW Immobilien
GmbH gegenüber der Landesbank Baden-Württemberg ohne zeitliche
Beschränkung als Selbstschuldner für die Entwicklungsgesellschaft
Grunewaldstraße 61-62 GmbH & Co. KG bis zum Betrag von TEUR 500
(TEUR 0).
Zur Sicherung aller Ansprüche verbürgt sich die LBBW Immobilien GmbH
gegenüber der Kreissparkasse Böblingen ohne zeitliche Beschränkung als
Selbstschuldner für die Turtle Portfolio GmbH & Co. KG bis zum Betrag
von TEUR 4.700 (TEUR 0).
Zur Sicherung aller Ansprüche verbürgt sich die LBBW Immobilien Development
Beteiligungen GmbH gegenüber der Landesbank Baden-Württemberg
ohne zeitliche Beschränkung als Selbstschuldner für die Einkaufszentrum
Stachus München GmbH bis zum Betrag von TEUR 26.000 (TEUR 0).
Insgesamt bestanden am Bilanzstichtag Cost-Overrun-Garantien in
Höhe von TEUR 9.000.
Die Aareal Bank AG hat der J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt
Maistraße KG (Begünstigte) Kredite zur Mitfinanzierung des Projektes
in 80337 München, Maistraße 41-47 zur Verfügung gestellt. Die der
Begünstigten von der IMBW Capital & Consulting GmbH als Liquiditätshilfe
zur Verfügung zu stellenden Mittel sind auf TEUR 3.500 (TEUR 3.500)
begrenzt.
Die HSH Nordbank AG hat der Grundstücksgesellschaft Einkaufszentrum
Haerder-Center Lübeck mbH & Co. KG einen Kredit zum Zwecke der
Mitfinanzierung der Gesamtinvestitionskosten für das fertig gestellte
Einkaufszentrum Haerder-Center in Lübeck zugesagt. Dies vorausgeschickt,
übernimmt die LBBW Immobilien GmbH gegenüber der Bank
die Garantie, bei jeweiliger Fälligkeit alle im Zusammenhang mit dem
vorgenannten Kreditvertrag stehenden Ansprüche der Bank auf Rückzahlung
bis zu einem Betrag von TEUR 2.000 (TEUR 2.000) zu erfüllen.
Die Aareal Bank AG hat der JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Waltherstraße
KG (Begünstigte) Kredite zur Mitfinanzierung des Projektes in
80337 München, Waltherstraße 7, 7a zur Verfügung gestellt. Die IMBW
Capital & Consulting GmbH verpflichtet sich gegenüber der Begünstigten,
dieser während der Laufzeit der Kreditverhältnisse mit dem Kreditgeber
auf erstes Anfordern als Kredit jeweils Mittel bis zu einem Gesamtbetrag
in Höhe von TEUR 2.000 (TEUR 0) zur Verfügung zu stellen.
Die Landesbank Baden-Württemberg hat der Projektgesellschaft Bockenheimer
Landstr. 33-35 GmbH & Co. KG einen Kreditrahmenvertrag
zugesagt. Die IMBW Capital & Consulting GmbH verpflichtet sich gegenüber
der Bank, dem Kreditnehmer bis zur vollständigen und vorbehalt-
174
losen Rückführung des zugesagten Rahmenkreditvertrages Mittel in Höhe
von bis zu TEUR 1.500 (TEUR 0) zur Verfügung zu stellen.
Insgesamt bestanden am Bilanzstichtag sonstige Garantien und
Verpflichtungen in Höhe von TEUR 9.750.
Die Landesbank Baden-Württemberg hat der Grundstücksgesellschaft
Einkaufszentrum Kröpeliner-Tor-Center Rostock mbH & Co. KG Kredite
zum Zwecke der Mitfinanzierung der Gesamtinvestitionen für das fertig
gestellte und verkaufte Einkaufszentrum Kröpeliner-Tor-Center in Rostock
gegeben. Die IMBW Capital & Consulting GmbH übernimmt gegenüber der
Bank die Garantie, bei jeweiliger Fälligkeit alle im Zusammenhang mit den
Kreditverträgen stehenden Ansprüche der Bank auf Rückzahlung bis zu
einem Betrag von TEUR 5.400 (TEUR 7.000) zu erfüllen.
Die Entwicklungsgesellschaft Grunewaldstraße 61-62 GmbH & Co. KG hat
in Berlin, Grunewaldstraße 61-62, ein Grundstück gekauft und wird dort
ein Büro- und Geschäftshaus errichten. Die Landesbank Baden-Württemberg
hat der Gesellschaft zur Mitfinanzierung einen Rahmenkreditvertrag
zur Verfügung gestellt. Sofern das Büro- und Geschäftshaus nicht zu
einem Mindestverkaufspreis an einen nach Wertung der Bank akzeptablen
Käufer verkauft wurde, ist die Abgabe einer zeitlich unbefristeten Kapitaldienstgarantie
in Höhe von TEUR 350 (TEUR 0) durch die LBBW Immobilien
GmbH erforderlich.
Die LBBW Immobilien Development GmbH übernimmt für die Parcul
Banatului S.R.L. gegenüber der S.C. Heberger Constructii S.R.L. eine
Fertigstellungsgarantie in Höhe von TEUR 4.000 (TEUR 4.000).
13.2.2 Patronatserklärungen
Die LBBW Immobilien GmbH trägt durch Patronatserklärungen für die in
der Aufstellung des Anteilsbesitzes gekennzeichneten Unternehmen (2)
unabhängig von der Anteilsquote dafür Sorge, dass diese ihre Verbindlichkeiten
erfüllen können.
Am Bilanzstichtag bestehen folgende aus der Bilanz nicht ersichtliche
Patronatserklärungen:
31.12.2008 31.12.2007
TEUR TEUR
LEG Baden-Württemberg Wohnungsverwaltungsgesellschaft
mbH & Co. KG
LEG Baden-Württemberg Wohnungsgesellschaft
63.119 95.312
mbH & Co. KG 31.266 100.411
aiP Isarauen GmbH & Co. KG 2.845 2.845
LBBW Immobilien Wohnungsprivatisierung GmbH 30.453 34.391
LOOP GmbH 18.500 18.500
146.183 251.459

Die LBBW Immobilien GmbH hat zugunsten der LEG Baden-Württemberg
Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG in Höhe von
TEUR 63.119 (TEUR 95.312) und der LEG Baden-Württemberg Wohnungsgesellschaft
mbH & Co. KG in Höhe von TEUR 31.266 (TEUR 100.411)
Patronatserklärungen abgegeben. Die LBBW Immobilien GmbH übernimmt
hiermit die Verpflichtung, sicherzustellen, dass die Kommanditgesellschaften
in der Weise geleitet und finanziell ausgestattet werden,
dass sie stets in der Lage sind, allen ihren Verbindlichkeiten fristgemäß
nachzukommen. Dies gilt für die Zeit, in der die Kommanditgesellschaften
ihre im Rahmen von Grundstückserwerben übernommenen Kredite nicht
vollständig zurückgezahlt haben.
Darüber hinaus verpflichtet sich die LBBW Immobilien GmbH in der
Patronatserklärung vom 20. September 2006, im Bedarfsfall alle Verpflichtungen
der aiP Isarauen GmbH & Co. KG im Rahmen des Bauprojekts
Thalkirchen, München, bis zu einem Betrag in Höhe von TEUR 2.845
(TEUR 2.845) zu übernehmen.
Die LBBW Immobilien GmbH hat zugunsten der LBBW Immobilien
Wohnungsprivatisierung GmbH eine uneingeschränkte Patronatserklärung
gegenüber der Landesbank Baden-Württemberg abgegeben.
Am 31.12.2008 betrug die uneingeschränkte Verpflichtung TEUR 30.453
(TEUR 34.391).
Die LBBW Immobilien GmbH übernimmt gegenüber der Bank die uneingeschränkte
Verpflichtung, sicherzustellen, dass die LOOP GmbH in der
Zeit, in der sie ihren Kredit in Höhe von TEUR 18.500 (TEUR 18.500)
einschließlich Zinsen und Kosten nicht vollständig zurückgezahlt hat, in
der Weise geleitet und finanziell ausgestattet wird, dass sie stets in der
Lage ist, allen ihren Verbindlichkeiten fristgemäß nachzukommen, und
dass der Bank die an diese gezahlten Beträge unter allen Umständen
endgültig verbleiben.
13.3 Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Das Treuhandvermögen in Höhe von TEUR 56.234 (TEUR 60.883) und
die in gleicher Höhe bestehenden Treuhandverbindlichkeiten betreffen
Bankguthaben und -verbindlichkeiten sowie Grundvermögen aus
Sanierungsträgerschaften in Höhe von TEUR 43.769 (TEUR 48.587)
und Mietkautionen in Höhe von TEUR 12.465 (TEUR 12.296).
Am Bilanzstichtag bestehen folgende aus der Bilanz nicht ersichtliche
sonstige finanzielle Verpflichtungen:
Sonstige finanzielle Verpflichtungen:
31.12.2008 31.12.2007
TEUR TEUR
Aus Kauf von unbebauten Grundstücken 3.700 20.007
Aus im Bau befindlichen Maßnahmen 118.500 100.626
Eigenkapitalnachschussverpflichtung 16.000 16.000
Sonstige finanzielle Verpflichtungen aus im Bau befindlichen Maßnahmen
(Differenz zwischen der gesamten Auftragssumme und den bereits
bezahlten Abschlagszahlungen) sind Verpflichtungen aus Projekten
gegenüber Dritten.
Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen aus im Bau befindlichen
Maßnahmen betreffen geplante Baukosten für Projektentwicklungen.
Die Werte basieren auf den Werten der Wirtschaftlichkeitsberechnungen
zu Beginn der Projekte und werden gemäß Projektverlauf regelmäßig
angepasst.
Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen aus Mietverträgen bestehen
für Gebäude in München, Mainz, Freiburg, Mannheim, Stuttgart,
Karlsruhe und Luxemburg. Die Mietverträge haben unterschiedlich
lange Laufzeiten. Aus den Mietverträgen ergeben sich für die Geschäftsjahre
2009 bis 2016 sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von
TEUR 14.459.
Verpflichtungen aus Leasingverträgen bestehen für Leasinggeräte
(Kopierer und Kaffeeautomaten) und Leasingfahrzeuge.
Die Leasingverträge haben unterschiedlich lange Laufzeiten. Aus den
Leasingverträgen ergeben sich für die Geschäftsjahre 2009 bis 2012
sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von TEUR 2.184.
13.4 Eventualforderungen
Zum Bilanzstichtag lagen keine Eventualforderungen vor.
13.5 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
TEUR Laufzeit
Verpflichtungen aus Mietverträgen 14.459 bis 2016
Verpflichtungen aus Leasingverträgen 2.184 bis 2012
16.643
Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Abschluss des
Geschäftsjahres 2008 eingetreten sind und eine andere Darstellung
der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns erfordert hätten,
sind nicht eingetreten.
175

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
13.6 Beziehungen zu nahe stehenden Unternehmen und Personen
Als nahe stehende Personen werden die Geschäftsführung und der Aufsichtsrat
sowie deren enge Familienmitglieder angesehen. Nahe stehende
Unternehmen sind die Tochtergesellschaften der LBBW Immobilien GmbH
und die Landesbank Baden-Württemberg als Mutterunternehmen.
Nachstehend werden die Vergütungen nahe stehender Personen
aufgezeigt:
Mit der Geschäftsführung und dem Aufsichtsrat sowie deren nahen
Angehörigen wurden nur in unwesentlichem Umfang Geschäfte
abgeschlossen. Diese erfolgten zu marktüblichen Bedingungen.
13.7 Leistungen an Arbeitnehmer
Die LBBW Immobilien GmbH ist Mitglied bei der Versorgungsanstalt des
Bundes und der Länder (VBL). Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sind
gemäß tariflicher und individualvertraglicher Vereinbarung bei der VBL
für eine zusätzliche Alters- und Hinterbliebenenversorgung versichert.
Die aktuelle Satzung vom 01. Januar 1967, letztmalig geändert am
19. September 2002 und mit Wirkung vom 1. Januar 2003 in Kraft
getreten, findet auf die Versicherungsverhältnisse Anwendung.
Die der Beitragsbemessung zugrunde liegende Lohn- und Gehaltssumme
belief sich 2008 auf TEUR 17.565. Bei der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung
GmbH besteht bei einer weiteren Versorgungsanstalt (ZVK)
eine Mitgliedschaft, die der Beitragsbemessung zugrunde liegende Lohn-
und Gehaltssumme belief sich 2008 auf TEUR 4.910.
Die zu erwartenden Zusatzversorgungsleistungen an die Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter werden von den Zusatzversorgungsanstalten getragen.
Weitere Kosten sind vom Arbeitgeber zurzeit nicht zu entrichten.
Eventuelle Umlageverpflichtungen sind nach allgemeiner Bilanzierungspraxis
nicht bilanziert.
a) Altersvorsorge in der VBL
Die Mitarbeiter leisten wie im Vorjahr eine Eigenbeteiligung von 1,41 Prozent
des versorgungspflichtigen Einkommens. Die von der LBBW Immo-
176
31.12.2008 31.12.2007
TEUR TEUR
Kurzfristig fällige Leistungen an Arbeitnehmer 1.531 1.367
Leistungen nach Beendigung des
Arbeitsverhältnisses 0 0
Andere langfristig fällige Leistungen
Leistungen aus Anlass der Beendigung
30 25
des Arbeitsverhältnisses 0 0
Aktienbasierte Vergütungen 0 0
1.561 1.392
bilien an die VBL zu leistende Umlage von 6,45 Prozent (Vorjahr 6,45
Prozent) des versorgungspflichtigen Einkommens ist im Personalaufwand
enthalten.
Die Umlagen zählen zum steuer- und sozialversicherungspflichtigen Einkommen
und werden unter teilweiser Nutzung der Pauschalversteuerungsmöglichkeit
abgerechnet. Über die Umlage hinaus trägt der Arbeitgeber
einen Sanierungsbeitrag für Verpflichtungen des Umlagesystems der VBL,
der hauptsächlich aus der Zeit der großen Satzungsreform 2001/2002
resultiert. Dieser beträgt für das Geschäftsjahr 2008 11,89 Prozent
(Vorjahr 13,17 Prozent) und erhöht sich 2009 auf 11,99 Prozent, wobei
in den Tochterunternehmen (LBBW Immobilien Management Wohnen
GmbH, LBBW Immobilien Management Gewerbe GmbH, LBBW Immobilien
Projektmanagement GmbH und LBBW Immobilien Development GmbH) das
Sanierungsgeld 2006, 2007 und 2008 null Prozent beträgt.
b) Altersvorsorge in der VBLU
Der von der LBBW Immobilien zu leistende Beitrag an die VBLU beträgt wie
im Vorjahr 5,6 Prozent des versorgungspflichtigen Einkommens. Dieser
ist im Personalaufwand enthalten. Der zu leistende Beitrag des Arbeitnehmers
beträgt 2,3 Prozent (Vorjahr 2,3 Prozent) des versorgungspflichtigen
Einkommens.
13.8 Durchschnittliche Zahl der Arbeitnehmer
Die Zahl der im Jahresdurchschnitt beschäftigten Mitarbeiter
betrug:
31.12.2008 31.12.2007
TEUR TEUR
Mitarbeiter 678 558
Leitende Angestellte 32 33
Ohne die am 31. Dezember 2008 in den Konsolidierungskreis aufgenommene
BW-Immobilien GmbH betrug die Zahl der im Jahresdurchschnitt
beschäftigten Mitarbeiter und leitenden Angestellten 657.
In den Personalaufwendungen sind diese Mitarbeiter nicht enthalten.
13.9 Vergütung für die Organe der Muttergesellschaft
710 591
Auszubildende 18 17
Geringfügig Beschäftigte 254 292
272 309
Die Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung der LBBW Immobilien
GmbH betragen im Berichtszeitraum TEUR 1.253 (TEUR 1.105).
Die Gesamtbezüge früherer Geschäftsführer und deren Angehörige
belaufen sich auf TEUR 487 (TEUR 487). Die Pensionsrückstellungen für
Geschäftsführer betragen TEUR 1.199 (TEUR 424).
Pensionsrückstellungen für frühere Geschäftsführer und deren Angehörige
sind in Höhe von TEUR 6.468 (TEUR 6.101) gebildet. Die Bezüge der Aufsichtsräte
der LBBW Immobilien GmbH betragen TEUR 45 (TEUR 42).
Die Bezüge für die Mitglieder des Beirats der LBBW Immobilien GmbH
betragen TEUR 29 (TEUR 32).

13.10 Erklärung Corporate Governance für Schlossgartenbau AG
Die Schlossgartenbau-Aktiengesellschaft, Stuttgart, ist ein börsennotiertes
Unternehmen. Dieses hat die nach § 161 AktG vorgeschriebene
Erklärung (Entsprechenserklärung zum Corporate Governance Kodex)
abgegeben und den Aktionären auf ihrer Homepage zugänglich gemacht
(www.bahnhofplatzgesellschaften.de -> Schlossgartenbau-AG -> Entsprechenserklärung).
Die Entsprechenserklärung enthält folgenden Wortlaut:
„Vorstand und Aufsichtsrat der Schlossgartenbau-Aktiengesellschaft sind
der Überzeugung, dass Leitung und Überwachung des Unternehmens – wie
vom Aktiengesetz vorgeschrieben – einer ordnungsgemäßen Unternehmensführung
entsprechen. Deshalb erklären Vorstand und Aufsichtsrat der
Schlossgartenbau-Aktiengesellschaft gemäß § 161 AktG, dass die Empfehlungen
der Regierungskommission Deutscher Corporate Governance
Kodex nicht angewendet wurden bzw. werden.“
13.12 Mitglieder des Aufsichtsrats und der Geschäftsführung
Mitglieder des Aufsichtsrats
Dr. Siegfried Jaschinski
Vorsitzender des Vorstands der Landesbank Baden-Württemberg,
Vorsitzender
Rolf Hartmann *
Zentralbereichsleiter bei der LBBW Immobilien GmbH
Stellv. Vorsitzender
(bis 27.03.2009)
Marcus Borck *
Gewerkschaftssekretär „ver.di“, Bezirk Stuttgart
(ab 27.03.2009)
Bernd Doll
Oberbürgermeister der Stadt Bruchsal
(bis 27.03.2009)
Jürgen Dosenbach *
Vorsitzender des Konzern-Betriebsrats
(ab 27.03.2009)
Lutz Fricke *
Projektleiter bei der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH
(bis 27.03.2009)
Heinz Kälberer
Oberbürgermeister a.D. der Stadt Vaihingen/Enz
Dr. Peter A. Kaemmerer
Mitglied des Vorstands der Landesbank Baden-Württemberg
(ab 27.03.2009)
Dietmar Miller *
Hausmeister bei der LBBW Immobilien Management Wohnen GmbH
(bis 27.03.2009)
Jenny Minieur *
Immobiliencontrolling bei der LBBW Immobilien Management Wohnen GmbH
(ab 27.03.2009)
Siegfried Mutter *
Vorsitzender Betriebsrat BW-Immobilien GmbH
(ab 27.03.2009)
Dr. Ulrich Noll, MdL
Vorsitzender der FDP/DVP-Fraktion im Landtag von Baden-Württemberg
Dr. Dieter Salomon
Oberbürgermeister der Stadt Freiburg im Breisgau
Dr. Heiko Schmid
Landrat des Landkreises Biberach
Dr. Jürgen Schütz
Landrat des Rhein-Neckar-Kreises, Heidelberg
Präsident des Landkreistages Baden-Württemberg
Werner Vorderwülbecke *
Stellvertretender Geschäftsführer „ver.di“, Bezirk Stuttgart
(bis 27.03.2009)
Dr. Bernhard Walter
Mitglied des Vorstands der Landesbank Baden-Württemberg
* Arbeitnehmervertreter
Mitglieder der Geschäftsführung
Hans Strudel
Vorsitzender der Geschäftsführung
(bis 1. Juli 2009)
Markus Pflitsch
Stellvertretender Vorsitzender der Geschäftsführung
(ab 1. April 2009)
Vorsitzender der Geschäftsführung
(ab 1. Juli 2009)
Dr. Frank Blumberg
Geschäftsführer
Achim Kern
Geschäftsführer
(ab 1. Januar 2009)
Ralf P. Nisar
Geschäftsführer
177

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
13.12 Anteilsbesitzliste der LBBW Immobilien GmbH (Stand: 31.12.2008)
Lfd. Nr Name/Ort Kapitalanteil Eigenkapital Ergebnis
I. In den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen
% TEUR TEUR
1.1 Voll konsolidierte Tochterunternehmen
1 Bahnhofplatz Objekt-GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 88,32 13.442 0
2 Bahnhofplatz Objektverwaltungs-GmbH, Stuttgart 1) 88,32 23 -2
3 Bahnhofplatz-Gesellschaft Stuttgart AG, Stuttgart 3) 88,32 4.452 0
4 Blauenberg S.A., Luxemburg 1) 100,00 3.964 -29
5 BW-Immobilien GmbH, Stuttgart 100,00 2.362 -838
6 Château de Beggen Participations S.A., Luxemburg 1) 100,00 -623 -212
7 Château de Beggen S.A., Luxemburg 1) 100,00 15.501 -230
8 CTG S.A., Luxemburg 1) 5) 50,00 2.529 -525
9 Dritte Industriehof Objekt-GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 88,60 702 0
10 Einkaufszentrum Stachus München GmbH, Stuttgart 1) 2) 3) 100,00 25 0
11 Eisenbahn-Siedlungsgesellschaft Stuttgart gGmbH, Stuttgart 94,87 11.000 0
12 Employrion Komplementär GmbH, Weil 1) 5) 35,00 25 0
13 Erste IMBW Capital & Consulting Komplementär GmbH, Weil 1) 5) 40,00 27 1
14 Erste Industriehof Objekt-GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 88,60 450 0
15 EuroCityCenterWest GmbH & Co. KG, Mannheim 100,00 -4.181 0
16 EuroCityCenterWest Verwaltungs-GmbH, Mannheim 94,80 34 0
17 Flantir Properties Limited, Limassol, Zypern 1) 80,00 2 0
18 FOM/LEG Verwaltungs GmbH, Heidelberg 1) 5) 50,00 25 3
19 Fünfte Industriehof Objekt-GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 88,60 634 0
20 Gewerbepark Königstraße Kaiserslautern GmbH, Stuttgart 1) 100,00 -389 19
21 HIRP Housing Initiative Rheinland-Pfalz Management- und Entwicklungsgesellschaft mbH, Mainz 1) 41,08 100 0
22 IMBW Capital & Consulting GmbH, Stuttgart 3) 6) [ehemals: LBBW Immobilien Capital GmbH]
100,00 250 0
23 Industriehof Objektverwaltungs-GmbH, Stuttgart 1) 88,60 23 -1
24 Industriehof-Aktiengesellschaft, Stuttgart 3) 88,60 23.282 0
25 IRP Immobilien-Gesellschaft Rheinland-Pfalz mbH, Mainz 51,41 1.475 598
26 KURIMA Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH, Stuttgart 100,00 24 -1
27 LBBW Immobilien Capital Fischertor GmbH & Co. KG, München 1) 93,98 -4.521 -4.335
28 LBBW Immobilien Capital GmbH, München 100,00 97 -3
29 LBBW Immobilien Development Beteiligungen GmbH, Stuttgart 3) 7) 100,00 25 0
30 LBBW Immobilien Development GmbH, Stuttgart 3) 6) 94,90 5.000 0
31 LBBW Immobilien Gebäude-Service GmbH, Stuttgart 3) 7) 100,00 51 0
32 LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH, Stuttgart 3) 81,62 2.017 0
33 LBBW Immobilien Luxembourg S.A., Luxemburg 1) 100,00 -5.067 -4.865
178

Lfd. Nr Name/Ort Kapitalanteil Eigenkapital Ergebnis
% TEUR TEUR
34 LBBW Immobilien Management Gewerbe GmbH, Stuttgart 3) 6) 94,90 3.304 0
35 LBBW Immobilien Management Wohnen GmbH, Stuttgart 3) 6) 100,00 2.500 0
36 LBBW Immobilien Projektmanagement GmbH, Stuttgart 3) 6) 100,00 3.500 0
37 LBBW Immobilien Romania S.R.L., Bukarest, Rumänien 1) 99,95 -1.510 -1.508
38 LBBW Immobilien Versicherungsvermittlung GmbH, Stuttgart 3) 7) 100,00 25 0
39 LBBW Immobilien Wohnungsprivatisierung GmbH, Stuttgart 3) 7) 94,90 263 0
40 LEG Baden-Württemberg Verwaltungs-GmbH, Stuttgart 100,00 20 -1
41 LEG City-Park Südost Verwaltungs GmbH, Stuttgart 100,00 15 -2
42 LEG Projektgesellschaft 1 GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 100,00 -7 0
43 LEG Projektgesellschaft 2 GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 100,00 -153 0
44 LEG Projektgesellschaft 4 GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 100,00 281 0
45 LEG Verwaltungsgesellschaft 2 mbH, Stuttgart 1) 100,00 26 3
46 Leonhardshaus GmbH, Kronberg i. T. 1) 50,00 -333 -258
47 LOOP GmbH, Stuttgart 1) 2) 100,00 -1.535 -936
[ehemals: LEG Verwaltungsgesellschaft 1 mbH]
48 MANUKA Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH, Stuttgart 100,00 25 -1
49 Nagatino Property S.à.r.l., Luxemburg 1) 80,00 -2.769 -2.781
50 Parc Helfent Participations S.A., Kockelscheuer, Luxemburg 1) 100,00 299 -37
51 Parc Helfent S.A., Luxemburg 1) 100,00 24.255 -992
52 Projekt 20 Verwaltungs GmbH, München 1) 93,98 25 0
53 Projektgesellschaft Bockenheimer Landstraße 33 - 35 GmbH & Co. KG, Kronberg i.T. 1) 94,00 -6.169 0
54 Schlossgartenbau Objekt-GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 87,77 18.549 0
55 Schlossgartenbau Objektverwaltungs-GmbH, Stuttgart 1) 87,77 -3 -28
56 Schlossgartenbau-Aktiengesellschaft, Stuttgart 3) 87,77 6.592 0
57 Schockenried GmbH & Co. KG, Stuttgart 100,00 -2.967 0
58 Schockenriedverwaltungs GmbH, Stuttgart 94,80 24 1
59 Sechste Industriehof Objekt-GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 88,60 308 0
60 SG Management GmbH, Stuttgart 1) 87,77 17.169 561
61 SGB - Hotel GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 87,77 9 -1
62 Turtle Beteiligungs-Ehningen II GmbH, Frankfurt a. M. 1) 5) 49,00 25 1
63 Turtle Beteiligungs-Hannover-City GmbH, Frankfurt a. M. 1) 5) 49,00 23 -1
64 Turtle Beteiligungs-Portfolio GmbH, Frankfurt a. M. 1) 5) 49,00 23 -1
65 Turtle Ehningen II GmbH & Co. KG, Frankfurt a. M. 1) 5) 49,00 -20 0
66 Turtle Portfolio GmbH & Co. KG, Frankfurt a. M. 1) 5) 49,00 -5.353 0
67 Turtle 1. Verwaltungs-GmbH, Frankfurt a. M. 1) 5) 49,00 27 1
68 Vermietungs- und Verwaltungsgesellschaft Sendlinger Straße mbH, Stuttgart 1) 5) 47,44 30 1
69 Verwaltungsgesellschaft Pflegeheim Hilzingen GmbH, Stuttgart 1) 100,00 17 -8
179

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Lfd. Nr Name/Ort Kapitalanteil Eigenkapital Ergebnis
180
% TEUR TEUR
70 Vierte Industriehof Objekt-GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 88,60 1.177 0
71 Wohnbauverwaltungsgesellschaft Haidhausen mbH, Grünwald 1) 5) 47,45 31 0
72 Zweite IMBW Capital & Consulting Komplementär GmbH, München 100,00 27 1
73 Zweite Industriehof Objekt-GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 88,60 19.826 0
1.2 Voll konsolidierte Tochterunternehmen (SIC 12)
74 aiP Gärtnerplatz GmbH & Co. KG, Oberhaching 1) 45,00 -4.758 -2.947
75 CTG Participations S.A., Luxemburg 1) 50,00 -632 -288
76 Employrion Immobilien GmbH & Co. KG, Weil (Ortsteil Schwabhausen) 1) 35,00 -105 0
77 Erste IMBW Capital & Consulting Objektgesellschaft mbH & Co. KG, Weil 40,00 -9.976 0
78 FOM/LEG Generalübernehmer GmbH & Co. KG, Heidelberg 1) 2) 50,00 -451 0
79 Grundstücksgesellschaft Einkaufszentrum Haerder-Center Lübeck mbH & Co. KG, Berlin 50,00 -2.514 -1.586
80 Grundstücksgesellschaft Einkaufszentrum Kröpeliner-Tor-Center Rostock mbH & Co. KG, Rostock 1) 39,94 -73 8.151
81 LEG Baden-Württemberg Wohnungsgesellschaft mbH & Co. KG, Stuttgart 2) 5,50 27.132 0
82 LEG Baden-Württemberg Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG, Stuttgart 2) 5,86 21.798 0
83 Parcul Banatului S.R.L, Bukarest, Rumänien 1) 47,45 -5.469 -1.543
84 Turtle Vermögensverwaltungs-GmbH & Co. KG, Frankfurt a. M. 49,00 -45 0
85 Vermietungs- und Verwaltungsgesellschaft Sendlinger Straße GmbH & CO. KG, Stuttgart 1) 47,44 -13.294 0
86 Wohnbau Haidhausen GmbH & Co. KG, Grünwald 1) 2) 47,45 8.211 0
2. Gemeinschaftsunternehmen
87 ARGE ParkQuartier Berg, Stuttgart 50,00 7.982 0
88 Bad Kreuznacher Entwicklungsgesellschaft mbH (BKEG), Bad Kreuznach 50,00 -2.806 -885
89 Entwicklungsgesellschaft Filderbahnstraße mbH & Co. KG, Stuttgart 1) [in 2009 umbenannt in: Filderbahnstraße Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG]
47,45 1.615 0
90 Entwicklungsgesellschaft Hauptstraße mbH & Co. KG, Stuttgart 1) [in 2009 umbenannt in: Hauptstraße Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG]
47,45 1.575 0
91 F 40 GmbH, Stuttgart 1) [ehemals: PATRIZIA Projekt 370 GmbH]
50,00 11.575 -2.904
92 Ronndriesch 123 S.A., Luxemburg, Luxemburg 1) 50,00 2.223 2.417
93 TCD LEG/FOM GbR, Stuttgart 50,00 176 8
94 Verwaltungsgesellschaft Filderbahnstraße mbH, Stuttgart 1) 0,00 24 -1
95 Verwaltungsgesellschaft Hauptstraße mbH, Stuttgart 1) 0,00 23 0
3. Assoziierte Unternehmen
96 Bauland Kruft Süd GmbH, Mainz 1) 26,22 -537 -292
97 EGH Entwicklungsgesellschaft Heidelberg GmbH & Co. KG, Heidelberg 1) 33,33 -875 -875

Lfd. Nr Name/Ort Kapitalanteil Eigenkapital Ergebnis
% TEUR TEUR
98 EGH Projektgesellschaft Heidelberg GmbH, Heidelberg 1) 33,33 k.A. k.A.
99 J. K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Albert-Roßhaupter-Straße 39 KG, München 1) 4) 25,00 -613 -597
100 J. K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Giesing-Süd KG, München 1) 4) 17,00 190 1.308
101 J. K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Hohenwaldeck KG, München 1) 40,00 -8.616 -6.999
102 J. K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Maistraße KG, München 1) 4) 25,00 -5.560 -995
103 SGB - Hotel - Verwaltung GmbH, Stuttgart 1) 43,89 24 -1
104 VVS II GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 45,03 -248 0
105 VVS II Verwaltungs-GmbH, Stuttgart 1) 47,45 27 2
[ehemals: Galatea Einhundertvierundzwanzigste Vermögensverwaltungs-GmbH]
106 VVS III GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 45,03 -306 0
107 VVS III Verwaltungs-GmbH, Stuttgart 1) 47,45 26 1
[ehemals: Deukalion Einhunderteinunddreißigste Vermögensverwaltungs-GmbH]
II. Nicht in den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen
1.1 Nicht einbezogene Tochterunternehmen
108 aiP Gärtnerplatz Verwaltungs GmbH, Oberhaching 1) 4) 5) 45,00 22 -1
109 aiP Hirschgarten 1 Verwaltungs GmbH, Oberhaching 1) 4) 5) 45,00 27 0
110 aiP Isarauen Verwaltungs GmbH, Oberhaching 1) 4) 5) 45,00 24 1
111 Bahnhof Münster Entwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG, Ettlingen 1) 51,00 k.A. k.A.
112 Bahnhof Münster Komplementär GmbH, Ettlingen 1) 51,00 k.A. k.A.
113 Gesellschaft zur Verwaltung von Gemeinschaftsanlagen mbH i.L., Stuttgart 4) 100,00 14 0
114 Grensstraat LR Development S.P.R.L., Brüssel, Belgien 1) 5) 50,00 k.A. k.A.
115 Grunewaldstraße 61 - 62 GmbH, Berlin 1) 5) 39,98 k.A. k.A.
116 Haerder-Center Lübeck Verwaltungsgesellschaft mbH, Berlin 1) 4) 5) 50,00 25 1
117 Kommunalbau Rheinland-Pfalz GmbH, Mainz 4) 51,40 606 -678
118 Kröpeliner-Tor-Center Rostock Vermietungsgesellschaft mbH, Berlin 1) 4) 83,40 -23 334
119 Kröpeliner-Tor-Center Rostock Verwaltungsgesellschaft mbH, Berlin 1) 4) 5) 39,94 14 0
120 LEG Osiris 4 GmbH, Stuttgart 1) 100,00 23 0
121 LEG Osiris 5 GmbH, Stuttgart 1) 100,00 23 0
122 LEG Projektgesellschaft 3 GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 100,00 -7 0
123 LEG Projektgesellschaft 5 GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 100,00 -6 0
124 LEG Verwaltungsgesellschaft 3 mbH, Stuttgart 1) 100,00 27 0
125 LEG Verwaltungsgesellschaft 4 mbH, Stuttgart 1) 100,00 26 0
126 LEG Verwaltungsgesellschaft 5 mbH, Stuttgart 1) 100,00 26 0
127 Zweite Karl-Scharnagl-Ring Immobilien Verwaltung GmbH, München 1) 4) 100,00 27 1
181

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Lfd. Nr Name/Ort Kapitalanteil Eigenkapital Ergebnis
1.2. Nicht einbezogene Tochterunternehmen (SIC 12)
182
% TEUR TEUR
128 aiP Isarauen GmbH & Co. KG, Oberhaching 1) 4) 45,00 -116 -87
129 Alpha Real Estate (Luxembourg) S.à.r.l., Luxemburg 1) 50,00 k.A. k.A.
130 Entwicklungsgesellschaft Grunewaldstraße 61 - 62 mbH & Co. KG, Berlin 1) 4) 39,98 1 -2
131 Hirschgarten GÜ GmbH & Co. KG, Oberhaching 1) 4) 45,00 -93 -77
2. Nicht einbezogene Gemeinschaftsunternehmen
132 Residenzpost Planen + Bauen GmbH & Co. KG, München 50,00 k.A. k.A.
133 Residenzpost Planen + Bauen Verwaltung GmbH, München 50,00 k.A. k.A.
3. Nicht einbezogene assoziierte Unternehmen
134 Altstadt-Palais Immobilien GmbH & Co. KG, Weil 1) 4) 40,00 -4.618 -3.091
135 Altstadt-Palais Verwaltung GmbH 4) 5) 0,00 26 1
136 JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Waltherstraße KG, München 1) 25,00 k.A. k.A.
137 TC Objekt Bonn Beteiligungs-GmbH, Heidelberg 1) 23,73 24 0
138 TC Objekt Darmstadt Beteiligungs-GmbH, Heidelberg 1) 23,73 24 0
139 TC Objekt Münster Nord Beteiligungs-GmbH, Heidelberg 1) 23,73 24 0
140 TC Objekt Münster Süd Beteiligungs-GmbH, Heidelberg 1) 23,73 24 0
141 Waltherstraße Komplementär GmbH, München 1) 0,00 k.A. k.A.
4. Nicht einbezogene Beteiligungen mit einem Anteil am Kapital von 20% und mehr
142 LBBW Immobilien Landsiedlung GmbH, Stuttgart 4) 82,75 62.881 -860
Die mit k.A. gekennzeichneten Gesellschaften wurden erst 2008 gegründet und haben noch keinen geprüften Jahresabschluss.
Fußnoten:
1) Mittelbar gehalten.
2) Es besteht eine Patronatserklärung.
3) Mit der Gesellschaft besteht ein Ergebnisabführungsvertrag.
4) Es liegen Daten nur zum 31.12.2007 vor.
5) Tochterunternehmen einer SIC-12 Gesellschaft
6) Verzicht auf Erstellung des Anhangs, des Lagesberichts,
der Offenlegung und der Prüfung gemäß § 264 Abs. 3 HGB
7) Verzicht auf Erstellung des Anhangs, des Lagesberichts
und der Offenlegung gemäß § 264 Abs. 3 HGB
Stuttgart, den 4. März 2009
LBBW Immobilien GmbH
Strudel Dr. Blumberg Kern Nisar

Einblick in die
schöne neue
Büro-Welt:
Architekten-Vision
des künftigen
Hauptsitzes der
LBBW Immobilien
183

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Bestätigungsvermerk
des Abschlussprüfers
184
Wir haben den von der LBBW Immobilien
GmbH, Stuttgart, aufgestellten
Konzernabschluss – bestehend aus
Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung,
Aufstellung der erfassten
Erträge und Aufwendungen, Kapitalflussrechnung
und Anhang – sowie
den Konzernlagebericht für das
Geschäftsjahr vom 1. Januar bis
31. Dezember 2008 geprüft. Die
Aufstellung von Konzernabschluss
und Konzernlagebericht nach den
IFRS, wie sie in der EU anzuwenden
sind, und den ergänzend nach
§ 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden
handelsrechtlichen Vorschriften liegt
in der Verantwortung der Geschäftsführer
der Gesellschaft. Unsere
Aufgabe ist es, auf der Grundlage
der von uns durchgeführten Prüfung
eine Beurteilung über den Konzernabschluss
und den Konzernlagebericht
abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung
nach § 317 HGB
unter Beachtung der vom Institut
der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten
deutschen Grundsätze
ordnungsmäßiger Abschlussprüfung
vorgenommen. Danach ist die
Prüfung so zu planen und durchzuführen,
dass Unrichtigkeiten
und Verstöße, die sich auf die Darstellung
des durch den Konzernabschluss
unter Beachtung der
anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften
und durch den Konzernlagebericht
vermittelten Bildes der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
wesentlich auswirken, mit hinreichender
Sicherheit erkannt werden.
Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen
werden die Kenntnisse
über die Geschäftstätigkeit und über
das wirtschaftliche und rechtliche
Umfeld des Konzerns sowie die
Erwartungen über mögliche Fehler
berücksichtigt. Im Rahmen der
Prüfung werden die Wirksamkeit
des rechnungslegungsbezogenen
internen Kontrollsystems sowie
Nachweise für die Angaben im
Konzernabschluss und Konzernlagebericht
überwiegend auf der
Basis von Stichproben beurteilt.

Die Prüfung umfasst die Beurteilung
der Jahresabschlüsse der in den
Konzernabschluss einbezogenen
Unternehmen, der Abgrenzung
des Konsolidierungskreises, der
angewandten Bilanzierungs- und
Konsolidierungsgrundsätze und
der wesentlichen Einschätzungen
der Geschäftsführer sowie die
Würdigung der Gesamtdarstellung
des Konzernabschlusses und des
Konzernlageberichts. Wir sind der
Auffassung, dass unsere Prüfung
eine hinreichend sichere Grundlage
für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen
Einwendungen geführt.
Stuttgart, den 4. März 2009
PricewaterhouseCoopers
Aktiengesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Nach unserer Beurteilung aufgrund
der bei der Prüfung gewonnenen
Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss
den IFRS, wie sie in
der EU anzuwenden sind, und den
ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB
anzuwendenden handelsrechtlichen
Vorschriften und vermittelt unter
Beachtung dieser Vorschriften ein
den tatsächlichen Verhältnissen
entsprechendes Bild der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage des
Konzerns. Der Konzernlagebericht
steht in Einklang mit dem Konzernabschluss,
vermittelt insgesamt ein
zutreffendes Bild von der Lage des
Konzerns und stellt die Chancen
und Risiken der zukünftigen
Entwicklung zutreffend dar.
Knüdeler ppa. Wacker
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
185

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2008 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
186
Information
durch die
Geschäftsführung
Drei Sitzungen
des Aufsichtsrats
Bericht des Aufsichtsrats
Der Aufsichtsrat der LBBW Immobilien
GmbH hat im Geschäftsjahr
2008 die ihm nach Gesetz und
Gesellschaftsvertrag obliegenden
Aufgaben wahrgenommen und die
Geschäftsführung laufend überwacht.
Er hat sich von der Geschäftsführung
regelmäßig, zeitnah
und umfassend über die beabsichtigte
Geschäftspolitik, Fragen der
Unternehmensplanung, über die
Lage und Entwicklung der Gesellschaft
und des Konzerns sowie
über bedeutsame Geschäftsvorfälle
schriftlich und mündlich unterrichten
lassen und mit der Geschäftsführung
hierüber beraten.
Sitzungen des Aufsichtsrats fanden
am 7. März, 1. Juli und am
27. Oktober 2008 statt. Die Geschäftsführung
unterrichtete den
Aufsichtsrat in seinen drei ordentlichen
Sitzungen über die Lage und
Entwicklung der Gesellschaft durch
schriftliche und mündliche Berichte
sowie ausführliche Erläuterungen.
Über die Aufsichtsratssitzungen
hinaus berichtete die Geschäftsführung
dem Aufsichtsrat und den
Gesellschaftern regelmäßig schriftlich
über die Geschäftslage.
Der Aufsichtsrat hat sich dabei von
der Ordnungsmäßigkeit der
Geschäftsführung überzeugt.
Der Aufsichtsrat hat sich mit der
Überwachung der laufenden
Geschäfte der Gesellschaft und
der Vorbereitung der für die Gesellschafterversammlung
anstehenden
Beschlüsse beschäftigt.
Dr. Heiko Schmid wurde zum
1. Januar 2008 neu in den Aufsichtsrat
berufen. Darüber hinaus
gab es im Geschäftsjahr 2008
keine weiteren Veränderungen in
der Besetzung des Aufsichtsrates.
Die Geschäftsführung hat dem
Aufsichtsrat den Jahresabschluss
und den Lagebericht der LBBW
Immobilien GmbH, den Konzernabschluss
und den Konzernlagebericht
sowie den Prüfungsbericht
der LBBW Immobilien GmbH der
PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft,Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
Stuttgart, vorgelegt.
Der Abschlussprüfer hat den
Jahresabschluss 2008 uneingeschränkt
bestätigt.
Wirtschaftsplan und
mittelfristige Planung
Veränderungen
im Aufsichtsrat
Prüfungsbericht 2008

Der Aufsichtsrat hat von dem Der Aufsichtsrat dankt der Ge-
Jahresabschluss 2008 Ergebnis der Prüfung Kenntnis schäftsführung und allen Mitarbei- Dank an die Mitarbeiter
genommen. Er hat den vorgelegten terinnen und Mitarbeitern für ihr
Jahresabschluss, den Lagebericht, großes Engagement und ihre hohe
den Konzernlagebericht und den Einsatzbereitschaft, was sich nicht
Gewinnverwendungsvorschlag zuletzt in dem außerordentlich gu-
geprüft und empfiehlt der Gesellten Ergebnis des Geschäftsjahres
schafterversammlung die Feststellung
des Jahresabschlusses.
2008 niederschlug.
Stuttgart, den 27. März 2009
Der Vorsitzende des Aufsichtsrats
Dr. Siegfried Jaschinski
187

Herausgeber:
LBBW Immobilien GmbH
Redaktion:
Dr. Brigitte Reibenspies
Bericht zur Geschäftsentwicklung
der LBBW Immobilien-Gruppe:
Christina Flaig, Mario Hanika,
Marco Köngeter, Kai Schaible,
Michael Soukup
Jahresabschluss/Anhang:
Andreas Garlt, Günter Rogge
Fotos:
Susanne M. K. Baur,
Dan Blanaru (Rumänien),
Manuel Frauendorf,
Siegfried Gragnato,
Ingo Fischer, Manfred Grohe,
Thomas Hörner, Susanne Kern,
Franziska Kraufmann,
Leif Piechowski,
LBBW Immobilien Archiv
Konzeption, Gestaltung,
Satz und Reproduktion:
Hasenmaile Unternehmenspräsentation,
Rutesheim
Druck:
Schwäbische Druckerei, Stuttgart

Asset Management
Wohnen
LBBW Immobilien
Management
Wohnen GmbH
LBBW Immobilien
Gebäude–Service
GmbH
Bestandsgesellschaften z.B.:
Eisenbahn-
Siedlungsgesellschaft
Stuttgart gGmbH
LBBW Immobilien
Wohnungsprivatisierung GmbH
Die Konzernstruktur d
LBBW Immobilien
Asset Management
Gewerbe
BW-Immobilien GmbH
LBBW Immobilien
Management
Gewerbe GmbH
Bestandsgesellschaften z.B.:
Bahnhofplatz-Gesellschaft
Stuttgart AG
Industriehof AG
Schlossgartenbau AG

der LBBW Immobilien
n GmbH, Stuttgart
Development Real Estate Services
LBBW Immobilien
Development GmbH
LBBW Immobilien
Capital GmbH
LBBW Immobilien
Projektmanagement GmbH
Auslands- und
Objekt-Gesellschaften
IRP
Immobilien-Gesellschaft
Rheinland-Pfalz mbH
LBBW Immobilien
Kommunalentwicklung GmbH
Kommunalbau
Rheinland-Pfalz GmbH
LBBW Immobilien
Landsiedlung GmbH
Stand: 02. 03. 2009

Konzernstruktur

LBBW Immobilien GmbH
Katharinenstraße 20 | 70182 Stuttgart
www.lbbw-immobilien.de