Wirtschaftsfaktor Immobilien - Die Immobilienmärkte aus ...

Wirtschaftsfaktor Immobilien -
Die Immobilienmärkte aus
gesamtwirtschaftlicher Sicht
Dr. Michael Voigtländer, Forschungsstelle Immobilienökonomik
Köln, 3. September 2010

Forschungsstelle Immobilienökonomik
� Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) ist das größte private
Wirtschaftsforschungsinstitut in Deutschland
� Im Jahr 2005 Gründung der Forschungsstelle Immobilienökonomik mit Hilfe externer
Sponsoren
� Ziele:
� Analyse der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienmärkte, insbesondere
im Zusammenspiel mit den Finanzmärkten
� Untersuchung von strukturellen Veränderungen und deren Auswirkungen auf die
Immobilienwirtschaft
� Weitere Informationen: www.immobilienoekonomik.de
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Inhalt
� Hintergrund
� Immobilienbestände und -vermögen
� Die Immobilienwirtschaft
� Immobilienmarkt und Gesamtwirtschaft
� Ausblick
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Gutachten „Die Immobilienmärkte aus gesamtwirtschaftlicher
Perspektive“
� Erstellung durch IW Köln und ZEW/Universität Mannheim
� Auftraggeber: u. a. DV, BSI, gif, ZIA
� Ziele:
� Aktualisierung und Aufarbeitung der verfügbaren Daten
� Bedeutung der Immobilienwirtschaft für die Gesamtwirtschaft herausstellen
� Wechselwirkungen zwischen der Gesamtwirtschaft und den Immobilienmärkten
darstellen
� Besonderheiten des deutschen Marktes im internationalen Vergleich analysieren
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Definition der Immobilienwirtschaft
Quelle: IW Köln/ZEW Mannheim
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Inhalt
� Hintergrund
� Immobilienbestände und -vermögen
� Die Immobilienwirtschaft
� Immobilienmarkt und Gesamtwirtschaft
� Ausblick
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Trend zum Einfamilienhaus
Wohnungsbestand nach Gebäudeart
45.000.000
40.000.000
35.000.000
30.000.000
25.000.000
20.000.000
15.000.000
10.000.000
1994
1996
1998
2000
2002
Quelle: Statistisches Bundesamt, IW Köln
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2004
2006
2008
Wohnungen
insgesamt
Wohnungen in 1-und
2-Familienhäusern
Wohnungen in
Mehrfamilienhäusern

Verlangsamtes Wachstum des Immobilienbestands
Fertigstellung von Wohnungen und Büros (Index: 1994=100)
120
100
80
60
40
20
0
Wohnungsbau
Büro- und Verwaltungsgebäude
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Quelle: Statistisches Bundesamt, IW Köln
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9,3 Billionen Euro Immobilienvermögen
Wert der Immobilien und Grundstücke in Deutschland in Milliarden Euro
4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
4.130
2.804
Quelle: IW Köln/ZEW Mannheim
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2.366
2.409
Wohnbauten Nichtwohnbauten Grundstücke Zum Vergleich: BIP
2009

Ein kleinteiliger Markt
Wohnungsbestand in Deutschland (in 1.000)
Öffentliche Hand (2.326)
Private Wohnungsunternehmen (4.059)
Sonstige gewerbliche Eigentümer (2.312)
Von Wohnungsunternehmen verwaltete Wohnungen (453)
Private Kleineigentümer (14.507)
Selbstnutzer (15.960)
Kommunale Eigentümer (2.120)
Bund/Land (206)
Genossenschaften (2.079)
Übrige, z. B. Kirche (233)
Vermietete 1-2 Familienhäuser (5.421)
Geschosswohnungen (9.086)
1-2 Familienhäuser (12.812)
Geschosswohnungen (3.148)
Quelle: Veser et al. (2007)
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Inhalt
� Hintergrund
� Immobilienbestände und -vermögen
� Die Immobilienwirtschaft
� Immobilienmarkt und Gesamtwirtschaft
� Ausblick
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Wirtschaftsfaktor Immobilie
Entwicklung der Bruttowertschöpfung der Immobilienwirtschaft in Milliarden Euro
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Immobilienwirtschaft gesamt
Anteil der Immobilienwirtschaft an der
gesamten Bruttowertschöpfung
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Quelle: Statistisches Bundesamt, IW Köln; 2008 und 2009 geschätzt
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0,21
0,2
0,19
0,18
0,17
0,16
0,15

Herausragende Bedeutung der Immobilienwirtschaft
Bruttowertschöpfung im Jahr 2007 in Milliarden Euro
600
500
400
300
200
100
0
Gastgewerbe
37,04
Maschinenbau
81,75
Fahrzeugbau
87,82
Gesundheits- und Sozialwesen
152,85
Immobilienwirtschaft i. e. S.
Quelle: Statistisches Bundesamt, IW Köln
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158
Einzel- und Großhandel
219,26
Immobilienwirtschaft
404,12
Verarbeitendes Gewerbe
514,63

Knapp 4 Mio. Menschen leben von der Immobilienwirtschaft
Erwerbstätige und SVP-Beschäftigte in 1.000
Verarbeitendes Gewerbe
Einzel- und Großhandel
Gesundheits- und Sozialwesen
Immobilienwirtschaft
Gastgewerbe
Maschinenbau
Fahrzeugbau
Immobilienwirtschaft i. e. S.
389
462
1.086
1.109
982
985
1.481
1.823
3.709
4.136
Quelle: Statistisches Bundesamt
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3.109
3.828
5.178
5.929
7.226
7.543
SVP-Beschäftigte
Erwerbstätige
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000

Strukturmerkmale der Branchen Vermittlung & Verwaltung
(2007)
Vermittler
� 63,9 Prozent Einzelunternehmen
� 19,8 Prozent erzielen mehr als 250.000
Euro Umsatz
� 10,3 Mrd. Umsatz
� 42.430 Erwerbstätige
� 68,7 Prozent
sozialversicherungspflichtige
Beschäftigte
Verwalter
� 50,0 Prozent Einzelunternehmen
� 20,7 Prozent erzielen mehr als 250.000
Euro Umsatz
� 17,4 Mrd. Umsatz
� 112.409 Erwerbstätige
� 85,7 Prozent
sozialversicherungspflichtige
Beschäftigte
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Zahl der Verwalter steigt
Anzahl der Unternehmen nach der Umsatzsteuerstatistik
29000
27000
25000
23000
21000
19000
17000
15000
Vermittler
Verwalter
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Quelle: Statistisches Bundesamt
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Umsatzentwicklung der Vermittler und Verwalter
Umsätze in Milliarden Euro
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
Vermittler
Verwalter
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Quelle: Statistisches Bundesamt
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Gewinnsprung bei großen Verwaltern
Entwicklung des durchschnittlichen Ebitda pro Unternehmen (Ebitda250= Umsatz >
250.000 Euro)
1200
1000
800
600
400
200
0
2003 2004 2005 2006 2007
EBITDA (Verwaltung)
EBITDA250 (Verwaltung)
EBITDA (Vermittlung)
EBITDA250 (Vermittlung)
Quelle: Statistisches Bundesamt, IW Köln
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Inhalt
� Hintergrund
� Immobilienbestände und -vermögen
� Die Immobilienwirtschaft
� Immobilienmarkt und Gesamtwirtschaft
� Ausblick
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Der deutsche Büroimmobilienzyklus ist flach
Total Return von Büroimmobilienanlagen 1981 bis 2009 in Prozent im Ländervergleich
40
30
20
10
0
-10
-20
-30
Frankreich Niederlande
Vereinigtes Königreich Schweden
Deutschland
1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007
Quelle: IPD
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Deutscher Wohnimmobilienmarkt ist langfristig stabil
Standardabweichung der Hauspreisveränderungen in Prozentpunkten
4,5
4
3,5
3
2,5
2
1,5
1
0,5
0
0,95
1,54
1,95
2,09
2,55
Quelle: OECD, IW Köln
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2,68
DEU FRA SWE CHE NLD GBR DNK FIN ESP IRE ITA
2,70
2,84
2,86
3,48
3,93

Deutsche Wohnimmobilien sind wenig zinsreagibel
Infolge einer überraschenden Zinssenkung steigen die Wohnimmobilienpreise nach zwei
Jahren um insgesamt … Prozentpunkte
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
Finnland
8,3
Australien
7,8
Vereinigtes Königreich
7,5
Spanien
2,4
2,9
USA
Dänemark
4,4 4,4
Niederlande
Frankreich
1,6 1,3
Quelle: Jäger und Voigtländer, 2006
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Japan
Deutschland
0,2

In Deutschland dominieren Festzinskredite
Anteil der Hypothekendarlehen mit einer Zinsbindung von 5 Jahren und mehr in Prozent
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Schweden
2,0 2,4 3,0 5,0 5,0
Spanien
Finnland
Italien
Vereinigtes Königreich
Deutschland
Quelle: BIS
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70
Niederlande
74 75 75
Belgien
Dänemark
Frankreich
80

Lange Zinsbindungen in der deutschen Immobilienwirtschaft
Gastgewerbe
Beteiligungsgesellschaften
Handel; Instandhltg./Reparatur
KFZ
Baugewerbe
Fahrzeugbau; Maschinenbau
Gewerbeimmobilienunternehmen
Wohnungsunternehmen
weniger als 1 Jahr 1 bis 5 Jahre mehr als 5 Jahre
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Quelle: Deutsche Bundesbank
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Unterschiede zwischen dem deutschen und dem USamerikanischen
Immobilienfinanzierungssystem
Deutschland
� Dominanz des Festzinses (

Weitere Gründe für die große Stabilität des Marktes
� Polyzentrische Wirtschaftsstruktur erlaubt einen Standortwettbewerb
� Kommunen konkurrieren mit dem Instrument der Baulandausweisung um
Haushalte und Unternehmen
� Hohe Wohnimmobilienpreise sind kein politisches Ziel
� Medien berichten nur wenig über Immobilienpreisentwicklungen
� Die Immobilienmärkte sind sehr kleinteilig
� Drei Viertel der Wohnungen befinden sich in der Hand von privaten Haushalten
� Im Gegensatz zu institutionellen Anlegern gibt es bei privaten Anlegern kein
Herdenverhalten
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Inhalt
� Hintergrund
� Immobilienbestände und -vermögen
� Die Immobilienwirtschaft
� Immobilienmarkt und Gesamtwirtschaft
� Ausblick
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Ein wichtiger Markt
� Die Immobilienwirtschaft zählt zu den größten Branchen in Deutschland
� Die Entwicklung der Preise ist entscheidend für das Vermögen der Haushalte
� Der deutsche Markt hat sich als krisenfest erwiesen
� Das internationale Interesse an deutschen Immobilien wird wieder zunehmen
� Die Politik ist gefordert, verlässliche Rahmenbedingungen zu schaffen
� Beim Klimaschutz muss das Ordnungsrecht durch Anreize ersetzt werden
� Zur Vermeidung künftigen Leerstands muss das Planungsrecht an die
demografische Entwicklung angepasst werden
� Der Staat und die Immobilienwirtschaft sind gefordert, die Transparenz des
Immobilienmarktes zu erhöhen
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Kontakt:
Dr. Michael Voigtländer
Forschungsstelle Immobilienökonomik
Tel.: 0221-4981 741
Email: voigtlaender@iwkoeln.de
www.immobilienoekonomik.de