OBJEKT HERRENBERG KOCHERSTRASSE 16 - Die EUSA ...

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Jede Investition enthält Risiken. Eine Investition in eine Immobilie ist attraktiv wegen ihrer Aussicht auf Wertbeständigkeit und Sicherheit. Investoren wählen diesen Weg zur Absicherung bzw. gegebenenfalls Vermehrung ihres Vermögens. Der Käufer kauft die Wohnung und das damit verbundene Sondereigentum in dem zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlußes befindlichen Zustand. Das Objekt befindet sich in einem altersbedingten Zustand. Mängel sind dem Verkäufer nicht bekannt, bzw. wurden die ihm bekannten Mängel behoben. Jedoch kann der Verkäufer bei einem Bestandsobjekt nicht ausschließen, dass im Laufe der Jahre Renovierungsmaßnahmen notwendig werden. Z.B. können Sie heute einen Heizungskessel oder eine Therme von einem Fachbetrieb überprüfen lassen, doch trotzdem kann dieser Kessel oder diese Therme innerhalb des darauf folgenden Jahres aufgrund eines Defektes durch Abnutzung erneuert werden müssen. Hierfür kann der Verkäufer keine Gewährleistung übernehmen. Um diesem etwas vorzubeugen, wird für später anfallende Kosten im Rahmen der Instandhaltung eine laufende Instandhaltungsrücklage gebildet. Die Höhe dieser Instandhaltungsrücklage wird von der Eigentümergemeinschaft festgelegt. Die in den Berechnungen zugrunde gelegte Instandhaltungsrücklage für die anfängliche Bewirtschaftungsphase entspricht den Werten, die bei vergleichbaren Wohnanlagen von den Eigentümergemeinschaften beschlossen wurden. Der Käufer tritt ab Übergabe in alle Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft ein. Ein weiteres Risiko liegt im Finanzierungsbereich. Alle Einzelheiten diesbezüglich regelt der mit der finanzierenden Bank abzuschließende Darlehensvertrag. Nach den Beleihungsgrundsätzen der Bank wird die Einzelkreditentscheidung nicht ausschließlich auf die Werthaltigkeit des Objektes, sondern auch und insbesondere auf die persönliche Bonität des Erwerbers und ggfs. auf Zusatzsicherheiten gestützt. Der Erwerber übernimmt die persönliche Schuldhaft für das gewährte Darlehen. In Höhe des bzw. der Darlehen wird die erworbene Immobilie mit Grundpfandrechten belegt. Dabei ist zwischen dem sogenannten Real- und Personalkreditanteil zu unterscheiden. Eheleute mit gesetzlichem Güterstand müssen sich grundsätzlich gemeinsam verpflichten und unterwerfen. Bei vereinbarter Gütertrennung Ihr zuverlässiger Partner für Ihr Eigenheim! risikenhinweis behält sich die Bank bezüglich der Mitverpflichtung des Ehegatten die Entscheidung vor. Es wird vorausgesetzt, dass der Erwerber über eine einwandfreie Bonität verfügt. Eine Finanzierungs-zusage wurde dem Erwerber nicht gemacht. Es obliegt ihm, eine Finanzierung zu erhalten. Nach Ablauf der ersten Zinsfestschreibung ist der Anleger gehalten, entsprechend der dann gegebenen Situation am Kapitalmarkt neue Konditionen mit oder ohne Festlegung eines weiteren Disagios zu vereinbaren. Selbstverständlich kann auch auf eine Festschreibung der Zinsen verzichtet werden. In diesem Fall bleiben dann die Zinsen variabel, entsprechend dem vorhandenen Zinsgefüge. Wird nach Ablauf der Zinsfestschreibung kein Disagio vereinbart, wird sich der in der Berechnung angesetzte Nominalzinsbetrag entsprechend den dann gültigen Kapitalmarktverhältnissen wahrscheinlich erhöhen. Das liegt daran, dass wir zurzeit ein sehr niedriges Zinsniveau haben und dieses in 5 oder 10 Jahren, also nach Ablauf der Zinsfestschreibung, nicht mehr der Fall sein dürfte. Soweit das aufgenommene Darlehen durch den Abschluss einer Kapitallebensversicherung getilgt werden soll, besteht grundsätzlich das Risiko, dass die in der Regel auf der Basis der Ergebnisse der Vergangenheit kalkulierten Beträge nicht bzw. nur teilweise erreicht werden, so dass bei Fälligkeit der ursprünglich kalkulierte Betrag nicht voll zur Auszahlung gelangt. In diesem Fall anfallende, zur vollständigen Tilgung des Darlehens erforderliche Differenzbeträge sind dann zusätzlich vom Erwerber aufzubringen. Nicht exakt prognostiziert werden können naturgemäß auch Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungs- und Renovierungsaufwendungen. Es empfiehlt sich, durch Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage entsprechend Vorsorge zu treffen. Langfristig ist davon auszugehen, dass die Aufwendungen von ca. 10-20% des jeweiligen Mietzinses ausreichend sind. Um vor unliebsamen Überraschungen geschützt zu sein, empfiehlt es sich, die Höhe der Instandhaltungsrücklage dem jeweiligen Alter und Zustand des Gebäudes anzupassen. Spätestens nach fünf Jahren sollte jedoch die Eigentümergemeinschaft, sollten bis dahin noch keine Renovierungen durchgeführte worden sein, eine entsprechende Anpassung beschließen und gegebenenfalls nach zehn Jahren eine weitere Erhöhung der Instandhaltungsrücklage vornehmen. Ein weiteres Risiko einer Anlage in Immobilien liegt in der dauerhaften Vermietbarkeit. Die Wohnungen sind z.Zt. alle vermietet. Aufgrund der innerstädtischen Lage ist unserer Meinung nach eine gute Vermietbarkeit gegeben. Freigewordene Wohnungen sind innerhalb einer akzeptablen Zeit neu vermietet worden. Die Entwicklung des Mietzinses hängt im Wesentlichen von der Nachfrage in der Zukunft ab. Diese kann naturgemäß nicht exakt vorher-gesehen werden. Der Erwerber trägt das Mietrisiko (Leerstand, Mietausfall und Nebenkosten, die vom Mieter zu tragen sind). Gleichwohl ist ein Mietausfall - z.B. bei Insolvenz des Mieters - niemals völlig auszuschließen. Um hier gezielt vorzubeugen, empfehlen wir Ihnen, die beauftragte Hausverwaltungsgesellschaft - gegen eine monatliche Gebühr - auch mit der Sondereigentumsverwaltung zu betrauen. Diese wird für Sie nicht nur das sehr aufwendige Umlagenverfahren für Ihre Wohnung übernehmen, sondern im Rahmen ihrer Aufgaben u.a. darauf achten, dass an solvente Mieter vermietet wird und deren Mietzahlung regelmäßig erfolgt sowie darauf, dass bei Einzug eines Mieters eine Kaution hinterlegt wird. Grundsätzlich soll eine Immobilieninvestition als langfristiges Engagement betrachtet werden. Der Preis im Falle einer Veräußerung richtet sich ebenso wie beim Kauf nach Angebot und Nachfrage. Eine Veräußerung, insbesondere eine kurzfristige, kann wirtschaftlich nachteilig sein und darüber hinaus die Anerkennung negativer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Frage stellen. Die Wertermittlung von derartigen Immobilien kann – insbesondere bei kurzfristiger Veräußerung - nicht exakt prognostiziert werden. Erhaltungsumlagen, Mietausfälle, etwaige Neuvermietung unter der Höhe der bisherigen Miete können zu erhöhten, insbesondere für Erwerber mit niedrigen Einkommen evtl. nicht mehr tragbaren Belastungen führen. Die bisherige Entwicklung des Immobilienmarktes hat offenbart, dass auf der einen Seite in bestimmten Regionen Preisrückgänge zu verzeichnen waren, andererseits bei bedarfsgerechten Objekten an guten Standorten Wertsteigerungen erzielt werden konnten, die den altersbedingten Wertverzehr kompensiert und ggfs. auch übertroffen haben. Entscheidende Bedeutung für die Entwicklung des Marktwertes der Immobilien in der Zukunft haben darüber hinaus laufende Werterhaltungsmaßnahmen und die Ertragskraft (d.h. die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen) des Objektes. Seite 16 von 18
ihre prODuktpartner infOrmatiOnen zum Objekt: hausverwaltung: Wird noch bekannt gegeben Alle Angaben, Darstellungen und Berechnungen im Prospekt wurden mit Sorgfalt zusammengestellt und auf ihre Richtigkeit zum Datum der Herausgabe überprüft. Die Angaben beruhen auf den Aussagen und Angaben des Verkäufers. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit kann keine Gewähr übernommen werden. Änderungen sind nicht vorgesehen, bleiben aber vorbehalten. Sie können auf Grund von Irrtümern, Auslassungen u.ä. oder durch künftige wirtschaftliche Entwicklungen oder Änderungen von Gesetzen, Rechtsprechung oder Verwaltungspraxis erforderlich werden und berühren die Wirksamkeit eines Kaufes nicht. Für das Erreichen der persönlichen und steuerlichen Ziele des Käufers kann Naheliegenderweise keine Gewähr übernommen werden. Von Ihr zuverlässiger Partner für Ihr Eigenheim! angabenvOrbehalt diesem Prospekt abweichende Angaben oder Zusagen bedürfen der ausdrücklichen schriftlichen Zu-stimmung des Prospektherausgebers. Der Prospekt ist nur in vollständigem Originalzustand gültig, da ansonsten Angaben aus den Zusammenhängen gerissen sein könnten und ein falscher Eindruck entstehen kann. Dieser Prospekt besteht aus insgesamt 18 Seiten (incl. Deckblatt). Es wird auch keine Haftung für Druckfehler übernommen. Eine gesamtschuldnerische Haftung der Vertragspartner des Käufers für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Prospektangaben ist ausgeschlossen. Etwaige Schadensersatzansprüche, auch aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis der Vertragsanbahnung, unterliegen einer Verjäh- rungsfrist von sechs Monaten seit Kenntnis der Schadensursache, längstens aber verjähren sie mit Ablauf des dritten Kalenderjahres nach ihrer Entstehung, soweit die abzuschließenden Verträge eine andere Verjährungsfrist nicht vorsehen. Die zukünftigen Vertragspartner des Käufers haften für die ihnen zuzurechnenden Prospektangaben nur im Rahmen und nach Maßgabe der für den einzelnen Käufer geschlossenen Verträge. Im Übrigen ist die Haftung auf Fälle vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Pflichtverletzung bei Ersatz nur des unmittelbaren Schadens beschränkt. Stand: 16.08.2011 Seite 17 von 18
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