OBJEKT HERRENBERG KOCHERSTRASSE 16 - Die EUSA ...

Jede Investition enthält Risiken. Eine Investition
in eine Immobilie ist attraktiv wegen ihrer
Aussicht auf Wertbeständigkeit und Sicherheit.
Investoren wählen diesen Weg zur Absicherung
bzw. gegebenenfalls Vermehrung ihres Vermögens.
Der Käufer kauft die Wohnung und das damit
verbundene Sondereigentum in dem zum Zeitpunkt
des Kaufvertragsabschlußes befindlichen
Zustand.
Das Objekt befindet sich in einem altersbedingten
Zustand. Mängel sind dem Verkäufer
nicht bekannt, bzw. wurden die ihm bekannten
Mängel behoben. Jedoch kann der Verkäufer bei
einem Bestandsobjekt nicht ausschließen, dass
im Laufe der Jahre Renovierungsmaßnahmen
notwendig werden. Z.B. können Sie heute einen
Heizungskessel oder eine Therme von einem
Fachbetrieb überprüfen lassen, doch trotzdem
kann dieser Kessel oder diese Therme innerhalb
des darauf folgenden Jahres aufgrund eines
Defektes durch Abnutzung erneuert werden
müssen.
Hierfür kann der Verkäufer keine Gewährleistung
übernehmen. Um diesem etwas vorzubeugen,
wird für später anfallende Kosten im
Rahmen der Instandhaltung eine laufende
Instandhaltungsrücklage gebildet. Die Höhe
dieser Instandhaltungsrücklage wird von der
Eigentümergemeinschaft festgelegt.
Die in den Berechnungen zugrunde gelegte
Instandhaltungsrücklage für die anfängliche
Bewirtschaftungsphase entspricht den Werten,
die bei vergleichbaren Wohnanlagen von den
Eigentümergemeinschaften beschlossen wurden.
Der Käufer tritt ab Übergabe in alle Rechte und
Pflichten der Eigentümergemeinschaft ein.
Ein weiteres Risiko liegt im Finanzierungsbereich.
Alle Einzelheiten diesbezüglich regelt der
mit der finanzierenden Bank abzuschließende
Darlehensvertrag.
Nach den Beleihungsgrundsätzen der Bank wird
die Einzelkreditentscheidung nicht ausschließlich
auf die Werthaltigkeit des Objektes, sondern
auch und insbesondere auf die persönliche
Bonität des Erwerbers und ggfs. auf Zusatzsicherheiten
gestützt. Der Erwerber übernimmt
die persönliche Schuldhaft für das gewährte
Darlehen. In Höhe des bzw. der Darlehen wird
die erworbene Immobilie mit Grundpfandrechten
belegt. Dabei ist zwischen dem sogenannten
Real- und Personalkreditanteil zu unterscheiden.
Eheleute mit gesetzlichem Güterstand müssen
sich grundsätzlich gemeinsam verpflichten und
unterwerfen. Bei vereinbarter Gütertrennung
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risikenhinweis
behält sich die Bank bezüglich der Mitverpflichtung
des Ehegatten die Entscheidung vor.
Es wird vorausgesetzt, dass der Erwerber
über eine einwandfreie Bonität verfügt. Eine
Finanzierungs-zusage wurde dem Erwerber
nicht gemacht. Es obliegt ihm, eine Finanzierung
zu erhalten.
Nach Ablauf der ersten Zinsfestschreibung ist
der Anleger gehalten, entsprechend der dann
gegebenen Situation am Kapitalmarkt neue
Konditionen mit oder ohne Festlegung eines
weiteren Disagios zu vereinbaren.
Selbstverständlich kann auch auf eine Festschreibung
der Zinsen verzichtet werden. In diesem
Fall bleiben dann die Zinsen variabel, entsprechend
dem vorhandenen Zinsgefüge. Wird nach
Ablauf der Zinsfestschreibung kein Disagio
vereinbart, wird sich der in der Berechnung
angesetzte Nominalzinsbetrag entsprechend
den dann gültigen Kapitalmarktverhältnissen
wahrscheinlich erhöhen. Das liegt daran, dass
wir zurzeit ein sehr niedriges Zinsniveau haben
und dieses in 5 oder 10 Jahren, also nach Ablauf
der Zinsfestschreibung, nicht mehr der Fall sein
dürfte.
Soweit das aufgenommene Darlehen durch
den Abschluss einer Kapitallebensversicherung
getilgt werden soll, besteht grundsätzlich das
Risiko, dass die in der Regel auf der Basis der Ergebnisse
der Vergangenheit kalkulierten Beträge
nicht bzw. nur teilweise erreicht werden, so dass
bei Fälligkeit der ursprünglich kalkulierte Betrag
nicht voll zur Auszahlung gelangt. In diesem Fall
anfallende, zur vollständigen Tilgung des Darlehens
erforderliche Differenzbeträge sind dann
zusätzlich vom Erwerber aufzubringen.
Nicht exakt prognostiziert werden können naturgemäß
auch Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungs-
und Renovierungsaufwendungen. Es
empfiehlt sich, durch Bildung einer angemessenen
Instandhaltungsrücklage entsprechend
Vorsorge zu treffen. Langfristig ist davon auszugehen,
dass die Aufwendungen von ca. 10-20%
des jeweiligen Mietzinses ausreichend sind.
Um vor unliebsamen Überraschungen geschützt
zu sein, empfiehlt es sich, die Höhe
der Instandhaltungsrücklage dem jeweiligen
Alter und Zustand des Gebäudes anzupassen.
Spätestens nach fünf Jahren sollte jedoch die
Eigentümergemeinschaft, sollten bis dahin noch
keine Renovierungen durchgeführte worden
sein, eine entsprechende Anpassung beschließen
und gegebenenfalls nach zehn Jahren eine
weitere Erhöhung der Instandhaltungsrücklage
vornehmen.
Ein weiteres Risiko einer Anlage in Immobilien
liegt in der dauerhaften Vermietbarkeit. Die
Wohnungen sind z.Zt. alle vermietet. Aufgrund
der innerstädtischen Lage ist unserer Meinung
nach eine gute Vermietbarkeit gegeben.
Freigewordene Wohnungen sind innerhalb einer
akzeptablen Zeit neu vermietet worden.
Die Entwicklung des Mietzinses hängt im Wesentlichen
von der Nachfrage in der Zukunft ab.
Diese kann naturgemäß nicht exakt vorher-gesehen
werden. Der Erwerber trägt das Mietrisiko
(Leerstand, Mietausfall und Nebenkosten, die
vom Mieter zu tragen sind). Gleichwohl ist ein
Mietausfall - z.B. bei Insolvenz des Mieters -
niemals völlig auszuschließen.
Um hier gezielt vorzubeugen, empfehlen wir Ihnen,
die beauftragte Hausverwaltungsgesellschaft
- gegen eine monatliche Gebühr - auch mit
der Sondereigentumsverwaltung zu betrauen.
Diese wird für Sie nicht nur das sehr aufwendige
Umlagenverfahren für Ihre Wohnung übernehmen,
sondern im Rahmen ihrer Aufgaben u.a.
darauf achten, dass an solvente Mieter vermietet
wird und deren Mietzahlung regelmäßig erfolgt
sowie darauf, dass bei Einzug eines Mieters eine
Kaution hinterlegt wird.
Grundsätzlich soll eine Immobilieninvestition
als langfristiges Engagement betrachtet werden.
Der Preis im Falle einer Veräußerung richtet
sich ebenso wie beim Kauf nach Angebot und
Nachfrage. Eine Veräußerung, insbesondere eine
kurzfristige, kann wirtschaftlich nachteilig sein
und darüber hinaus die Anerkennung negativer
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in
Frage stellen. Die Wertermittlung von derartigen
Immobilien kann – insbesondere bei kurzfristiger
Veräußerung - nicht exakt prognostiziert
werden. Erhaltungsumlagen, Mietausfälle, etwaige
Neuvermietung unter der Höhe der bisherigen
Miete können zu erhöhten, insbesondere für
Erwerber mit niedrigen Einkommen evtl. nicht
mehr tragbaren Belastungen führen.
Die bisherige Entwicklung des Immobilienmarktes
hat offenbart, dass auf der einen Seite
in bestimmten Regionen Preisrückgänge zu
verzeichnen waren, andererseits bei bedarfsgerechten
Objekten an guten Standorten Wertsteigerungen
erzielt werden konnten, die den
altersbedingten Wertverzehr kompensiert und
ggfs. auch übertroffen haben.
Entscheidende Bedeutung für die Entwicklung
des Marktwertes der Immobilien in der Zukunft
haben darüber hinaus laufende Werterhaltungsmaßnahmen
und die Ertragskraft (d.h. die nachhaltig
erzielbaren Mieteinnahmen) des Objektes.
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