OBJEKT HERRENBERG KOCHERSTRASSE 16 - Die EUSA ...

steuerliche grunDlagen
Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung begründet
der Käufer, der die Eigentumswohnung vermietet,
die steuerliche Einkunftsart „Vermietung
und Verpachtung“. Für einen Eigennutzer gelten
andere steuerliche Vorschriften. Die nachfolgende
Darstellung bezieht sich auf den Verkauf an
Kapitalanleger, also an Käufer, die ihre Wohnung
vermieten.
Daher beschränkt sich diese Darstellung auf die
in einem solchen Fall geltenden steuerlichen
Auswirkungen. Die Einkunftsart „Vermietung
und Verpachtung“ wird bei der Ermittlung des
zu versteuernden Einkommens gleichrangig mit
anderen Einkunftsarten behandelt. Verluste bei
„Einkünften aus Vermietung und Verpachtung“
können mit Gewinnen aus anderen Einkunftsarten
verrechnet werden. Hieraus resultiert die
Steuerersparnis beim Kauf einer Eigentumswohnung.
Der Aufwand beim Kauf einer Eigentumswohnung
wird steuerlich aufgeteilt in
• nicht absetzungsfähige Anschaffungskosten
eines Grundstücks,
• sofort abzugsfähige Werbungskosten
• Abschreibung auf die Anschaffungskosten des
Gebäudes.
Zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten
während des Erwerbsjahres zählen grundsätzlich
diejenigen Aufwendungen, die der Finanzierung
und der Vermietung zurechenbar sind, vor allem
Vermittlungsprovisionen, Zwischenfinanzierungszinsen,
das von der Bank einbehaltende
Disagio sowie Aufwendungen für Notar- und
Grundbuchkosten, soweit sie die Darlehenssicherung
betreffen.
Des Weiteren kann der Steuerpflichtige ab Übergang
von Besitz, Nutzen, Gefahren und Lasten
und ab Besitzübergabe im Erwerbsjahr anteilig
den Monaten die Abschreibung auf die Anschaffungskosten
des Gebäudes geltend machen. Die
Bemessungs-grundlage (=Kaufpreis abzüglich
Grundstücksanteil) ist bei diesem Objekt ca. 80%
des Kaufpreises.
Der prozentuale Anteil kann sich jedoch nach
oben oder unten ändern, wenn die Finanzbehörde
bei einer Prüfung einen anderen Wert
ermittelt. Es ist zwar unwahrscheinlich, jedoch
ist dieser Wert nur eine Vorgabe für die keine
Gewähr übernommen werden kann. Dieser
angesetzte Wert erhöht sich noch um die prozentualen,
nicht absetzungsfähigen Anschaffungskosten.
Auf diesen Wert können Sie jährlich die
lineare Abschreibung in Höhe von 2% gemäß §7,
Absatz 4 EStG geltend machen. In Folge dessen
wird der Gebäudeanteil auf 50 Jahre abgeschrieben.
Bei Objekten mit Fertigstellung vor dem
Jahr 1925 erhöht sich der jährliche Abschreibungssatz
auf 2,5%, so dass diese Objekte in 40
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Jahren abgeschrieben werden.
Steuervorteile ergeben sich für den Käufer, der
seine Wohnung vermietet, nicht nur während
des Erwerbsjahres, sondern - wie geschildert -
auch in den Folgejahren. Denn die Ausgaben
für Zinsen und Bewirtschaftungskosten sowie
die Abschreibungen übersteigen bei dem hier
zugrunde liegenden Finanzierungsverhältnis für
die Anfangsjahre die Mieteinnahmen und führen
somit zu einem Überschuss der Werbungskosten
über die Einnahmen.
Dadurch können die Verlustanteile aus Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung im
Vorauszahlungsverfahren nach Eingang des
Antrages auf Herabsetzung von Einkommenssteuervorauszahlungen
vom Wohnsitzfinanzamt
gestundet werden, bis die Überprüfung der
Verluste erfolgt ist.
Bei Lohnsteuerzahlern kann nach Kaufvertragsabschluß
und Zahlung des Kaufpreises eine
Eintragung eines Freibetrages in die Lohnsteuerkarte
gemäß § 39 a Abs. 1 Nr. 5 EStG erreicht
werden.
Wichtig hierbei ist, dass Sie diese Verluste nur
dann steuerlich geltend machen dürfen, wenn
Sie auch die Absicht verfolgen, langfristig einen
Gewinn zu erzielen. Dies können Sie schon
dadurch dokumentieren, dass Sie eine jährliche
Tilgung von z.B. 1% zuzüglich jeweils angesparter
Zinsen bei einer mehrjährigen Zinsfestschreibung
einbauen. Somit ist bereits jetzt
absehbar, dass Sie zu einem späteren überschaubaren
Zeitpunkt einen deutlichen Überschuss
erwirtschaften werden bzw. anstreben.
Zur Tilgung ist noch anzumerken, sollte diese
über eine Kapitallebensversicherung vorgenommen
werden, darf dies nur bis zur Höhe
der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der
Immobilie gemäß Kaufpreis geschehen. Etwaige
darüber hinausgehende Fremdmittel (z.B. Disagio,
Erwerbsnebenkosten) sind im Hinblick auf
das Steueränderungsgesetz von 1992 annuitätisch
zu tilgen. Abgeschlossene Lebensversicherungen
dienen in diesem Fall ausschließlich der
Besicherung bzw. Tilgung der Anschaffungs- /
Herstellungskosten der Immobilie. Die Tilgung
erfolgt sodann durch Auszahlung der Lebensversicherung
bei Fälligkeit.
Nach derzeitiger Rechtslage ist es steuerunschädlich,
wenn die Ablauf-leistung aus dem Lebensver-sicherungsvertrag
die Höhe finanzierter Anschaffungs-
bzw. Herstellungskosten übersteigt.
Denkbar ist auch, übersteigende Beträge zur
Tilgung sonstiger Fremdmittel einzusetzen. In
jedem Falle steuerschädlich ist es jedoch, wenn
die übersteigenden Beträge der Besicherung von
Darlehen dienen, die die Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten übersteigen. Abtretungen
oder Verpfändungen gegenüber finanzierenden
Kreditinstituten dürfen also nur bis zur Höhe
von Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
erfolgen. Anstelle jährlicher Tilgungsleistungen
werden somit Versicherungsprämien gezahlt.
Die Höhe der Versicherungsprämien ist
abhängig vom Eintrittsalter des Versicherten,
dem gewählten Lebensversicherungstarif und
der Höhe der Versicherungssumme, die sich an
den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der
Immobilie orientiert. Die Ansprüche auf Ablaufleistung
aus der Lebensversicherung werden
in Höhe fremdfinanzierter Anschaffungs- und
Herstellungskosten an die endfinanzierende
Bank abgetreten.
Ein Veräußerungsgewinn bei Verkauf der
Eigentumswohnung bleibt einkommenssteuerfrei,
wenn nach §23 EStG eine zehnjährige
Spekulationsfrist abgelaufen ist und Ihnen von
Ihrem Finanzamt keine Gewerblichkeit (für
Immobiliengeschäfte) zugrunde gelegt wird.
Dies ist die aktuelle Rechtsgrundlage, jedoch ist
eine Gesetzesänderung geplant. Künftig sollen
20 % des Gewinns versteuert werden und die
Spekulationsfrist fällt weg. Unklar ist, ob die
bereits bis zum Zeitpunkt des Verkaufs geltend
gemachte Abschreibung in Höhe von 2% jährlich
(bei Neubau und Denkmalschutzobjekten kann
diese jährlich auch höher sein) beachtet wird
oder nicht.
Nach dem Grunderwerbssteuergesetz unterliegt
der Kauf einer Eigentumswohnung der Grunderwerbssteuer
mit 3,5%, wird aber in Kürze auf
5% erhöht.
Die Vermögenssteuer gibt es nicht mehr. Bis zu
diesem Zeitpunkt wurde bei der Vermögenssteuerveranlagung
der Grundbesitz mit dem Einheitswert
angesetzt. Dieser lag in der Regel noch
unter dem Verkehrswert. Die mit der Immobilie
zusammenhängenden Darlehensverbindlichkeiten
werden jedoch in voller Höhe (d.h.
mit Nominalwerten) berücksichtigt. Dadurch
entstand steuerlich ein negatives Vermögen. Da
dieses mit dem übrigen steuerpflichtigen Vermögen
verrechnet werden konnte, konnten sich je
nach den individuellen Verhältnissen erhebliche
Steuervorteile ergeben. Ähnliche Vorteile können
sich im Falle der Erbschaftssteuer ergeben.
Für die Schenkungssteuer wurden die Vorteile
durch Erlass vom 10.02.1983 (BStBI 1983/S. 283)
eingeschränkt. Bei der Erbschaftssteuer ist eine
Gesetzesänderung angedacht, jedoch noch nicht
beschlossen. Der Einheitswert, der aktuell bei ca.
60% des Verkehrswertes der Immobilie liegt, soll
angehoben werden. Auskünfte hierüber sollten
Sie sich bei Ihrem Steuerberater einholen.
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