OBJEKT HERRENBERG KOCHERSTRASSE 16 - Die EUSA ...
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steuerliche grunDlagen<br />
Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung begründet<br />
der Käufer, der die Eigentumswohnung vermietet,<br />
die steuerliche Einkunftsart „Vermietung<br />
und Verpachtung“. Für einen Eigennutzer gelten<br />
andere steuerliche Vorschriften. <strong>Die</strong> nachfolgende<br />
Darstellung bezieht sich auf den Verkauf an<br />
Kapitalanleger, also an Käufer, die ihre Wohnung<br />
vermieten.<br />
Daher beschränkt sich diese Darstellung auf die<br />
in einem solchen Fall geltenden steuerlichen<br />
Auswirkungen. <strong>Die</strong> Einkunftsart „Vermietung<br />
und Verpachtung“ wird bei der Ermittlung des<br />
zu versteuernden Einkommens gleichrangig mit<br />
anderen Einkunftsarten behandelt. Verluste bei<br />
„Einkünften aus Vermietung und Verpachtung“<br />
können mit Gewinnen aus anderen Einkunftsarten<br />
verrechnet werden. Hieraus resultiert die<br />
Steuerersparnis beim Kauf einer Eigentumswohnung.<br />
Der Aufwand beim Kauf einer Eigentumswohnung<br />
wird steuerlich aufgeteilt in<br />
• nicht absetzungsfähige Anschaffungskosten<br />
eines Grundstücks,<br />
• sofort abzugsfähige Werbungskosten<br />
• Abschreibung auf die Anschaffungskosten des<br />
Gebäudes.<br />
Zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten<br />
während des Erwerbsjahres zählen grundsätzlich<br />
diejenigen Aufwendungen, die der Finanzierung<br />
und der Vermietung zurechenbar sind, vor allem<br />
Vermittlungsprovisionen, Zwischenfinanzierungszinsen,<br />
das von der Bank einbehaltende<br />
Disagio sowie Aufwendungen für Notar- und<br />
Grundbuchkosten, soweit sie die Darlehenssicherung<br />
betreffen.<br />
Des Weiteren kann der Steuerpflichtige ab Übergang<br />
von Besitz, Nutzen, Gefahren und Lasten<br />
und ab Besitzübergabe im Erwerbsjahr anteilig<br />
den Monaten die Abschreibung auf die Anschaffungskosten<br />
des Gebäudes geltend machen. <strong>Die</strong><br />
Bemessungs-grundlage (=Kaufpreis abzüglich<br />
Grundstücksanteil) ist bei diesem Objekt ca. 80%<br />
des Kaufpreises.<br />
Der prozentuale Anteil kann sich jedoch nach<br />
oben oder unten ändern, wenn die Finanzbehörde<br />
bei einer Prüfung einen anderen Wert<br />
ermittelt. Es ist zwar unwahrscheinlich, jedoch<br />
ist dieser Wert nur eine Vorgabe für die keine<br />
Gewähr übernommen werden kann. <strong>Die</strong>ser<br />
angesetzte Wert erhöht sich noch um die prozentualen,<br />
nicht absetzungsfähigen Anschaffungskosten.<br />
Auf diesen Wert können Sie jährlich die<br />
lineare Abschreibung in Höhe von 2% gemäß §7,<br />
Absatz 4 EStG geltend machen. In Folge dessen<br />
wird der Gebäudeanteil auf 50 Jahre abgeschrieben.<br />
Bei Objekten mit Fertigstellung vor dem<br />
Jahr 1925 erhöht sich der jährliche Abschreibungssatz<br />
auf 2,5%, so dass diese Objekte in 40<br />
Ihr zuverlässiger Partner für Ihr Eigenheim!<br />
Jahren abgeschrieben werden.<br />
Steuervorteile ergeben sich für den Käufer, der<br />
seine Wohnung vermietet, nicht nur während<br />
des Erwerbsjahres, sondern - wie geschildert -<br />
auch in den Folgejahren. Denn die Ausgaben<br />
für Zinsen und Bewirtschaftungskosten sowie<br />
die Abschreibungen übersteigen bei dem hier<br />
zugrunde liegenden Finanzierungsverhältnis für<br />
die Anfangsjahre die Mieteinnahmen und führen<br />
somit zu einem Überschuss der Werbungskosten<br />
über die Einnahmen.<br />
Dadurch können die Verlustanteile aus Einkünften<br />
aus Vermietung und Verpachtung im<br />
Vorauszahlungsverfahren nach Eingang des<br />
Antrages auf Herabsetzung von Einkommenssteuervorauszahlungen<br />
vom Wohnsitzfinanzamt<br />
gestundet werden, bis die Überprüfung der<br />
Verluste erfolgt ist.<br />
Bei Lohnsteuerzahlern kann nach Kaufvertragsabschluß<br />
und Zahlung des Kaufpreises eine<br />
Eintragung eines Freibetrages in die Lohnsteuerkarte<br />
gemäß § 39 a Abs. 1 Nr. 5 EStG erreicht<br />
werden.<br />
Wichtig hierbei ist, dass Sie diese Verluste nur<br />
dann steuerlich geltend machen dürfen, wenn<br />
Sie auch die Absicht verfolgen, langfristig einen<br />
Gewinn zu erzielen. <strong>Die</strong>s können Sie schon<br />
dadurch dokumentieren, dass Sie eine jährliche<br />
Tilgung von z.B. 1% zuzüglich jeweils angesparter<br />
Zinsen bei einer mehrjährigen Zinsfestschreibung<br />
einbauen. Somit ist bereits jetzt<br />
absehbar, dass Sie zu einem späteren überschaubaren<br />
Zeitpunkt einen deutlichen Überschuss<br />
erwirtschaften werden bzw. anstreben.<br />
Zur Tilgung ist noch anzumerken, sollte diese<br />
über eine Kapitallebensversicherung vorgenommen<br />
werden, darf dies nur bis zur Höhe<br />
der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der<br />
Immobilie gemäß Kaufpreis geschehen. Etwaige<br />
darüber hinausgehende Fremdmittel (z.B. Disagio,<br />
Erwerbsnebenkosten) sind im Hinblick auf<br />
das Steueränderungsgesetz von 1992 annuitätisch<br />
zu tilgen. Abgeschlossene Lebensversicherungen<br />
dienen in diesem Fall ausschließlich der<br />
Besicherung bzw. Tilgung der Anschaffungs- /<br />
Herstellungskosten der Immobilie. <strong>Die</strong> Tilgung<br />
erfolgt sodann durch Auszahlung der Lebensversicherung<br />
bei Fälligkeit.<br />
Nach derzeitiger Rechtslage ist es steuerunschädlich,<br />
wenn die Ablauf-leistung aus dem Lebensver-sicherungsvertrag<br />
die Höhe finanzierter Anschaffungs-<br />
bzw. Herstellungskosten übersteigt.<br />
Denkbar ist auch, übersteigende Beträge zur<br />
Tilgung sonstiger Fremdmittel einzusetzen. In<br />
jedem Falle steuerschädlich ist es jedoch, wenn<br />
die übersteigenden Beträge der Besicherung von<br />
Darlehen dienen, die die Anschaffungs- bzw.<br />
Herstellungskosten übersteigen. Abtretungen<br />
oder Verpfändungen gegenüber finanzierenden<br />
Kreditinstituten dürfen also nur bis zur Höhe<br />
von Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten<br />
erfolgen. Anstelle jährlicher Tilgungsleistungen<br />
werden somit Versicherungsprämien gezahlt.<br />
<strong>Die</strong> Höhe der Versicherungsprämien ist<br />
abhängig vom Eintrittsalter des Versicherten,<br />
dem gewählten Lebensversicherungstarif und<br />
der Höhe der Versicherungssumme, die sich an<br />
den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der<br />
Immobilie orientiert. <strong>Die</strong> Ansprüche auf Ablaufleistung<br />
aus der Lebensversicherung werden<br />
in Höhe fremdfinanzierter Anschaffungs- und<br />
Herstellungskosten an die endfinanzierende<br />
Bank abgetreten.<br />
Ein Veräußerungsgewinn bei Verkauf der<br />
Eigentumswohnung bleibt einkommenssteuerfrei,<br />
wenn nach §23 EStG eine zehnjährige<br />
Spekulationsfrist abgelaufen ist und Ihnen von<br />
Ihrem Finanzamt keine Gewerblichkeit (für<br />
Immobiliengeschäfte) zugrunde gelegt wird.<br />
<strong>Die</strong>s ist die aktuelle Rechtsgrundlage, jedoch ist<br />
eine Gesetzesänderung geplant. Künftig sollen<br />
20 % des Gewinns versteuert werden und die<br />
Spekulationsfrist fällt weg. Unklar ist, ob die<br />
bereits bis zum Zeitpunkt des Verkaufs geltend<br />
gemachte Abschreibung in Höhe von 2% jährlich<br />
(bei Neubau und Denkmalschutzobjekten kann<br />
diese jährlich auch höher sein) beachtet wird<br />
oder nicht.<br />
Nach dem Grunderwerbssteuergesetz unterliegt<br />
der Kauf einer Eigentumswohnung der Grunderwerbssteuer<br />
mit 3,5%, wird aber in Kürze auf<br />
5% erhöht.<br />
<strong>Die</strong> Vermögenssteuer gibt es nicht mehr. Bis zu<br />
diesem Zeitpunkt wurde bei der Vermögenssteuerveranlagung<br />
der Grundbesitz mit dem Einheitswert<br />
angesetzt. <strong>Die</strong>ser lag in der Regel noch<br />
unter dem Verkehrswert. <strong>Die</strong> mit der Immobilie<br />
zusammenhängenden Darlehensverbindlichkeiten<br />
werden jedoch in voller Höhe (d.h.<br />
mit Nominalwerten) berücksichtigt. Dadurch<br />
entstand steuerlich ein negatives Vermögen. Da<br />
dieses mit dem übrigen steuerpflichtigen Vermögen<br />
verrechnet werden konnte, konnten sich je<br />
nach den individuellen Verhältnissen erhebliche<br />
Steuervorteile ergeben. Ähnliche Vorteile können<br />
sich im Falle der Erbschaftssteuer ergeben.<br />
Für die Schenkungssteuer wurden die Vorteile<br />
durch Erlass vom 10.02.1983 (BStBI 1983/S. 283)<br />
eingeschränkt. Bei der Erbschaftssteuer ist eine<br />
Gesetzesänderung angedacht, jedoch noch nicht<br />
beschlossen. Der Einheitswert, der aktuell bei ca.<br />
60% des Verkehrswertes der Immobilie liegt, soll<br />
angehoben werden. Auskünfte hierüber sollten<br />
Sie sich bei Ihrem Steuerberater einholen.<br />
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