Wir entwickeln Werte - Unternehmen-Text

Wir entwickeln
Werte
TAG I Magazin I Jahre
125

Editorial
die TAG Tegernsee Immobilien- und Beteiligungs-
Aktiengesellschaft (nachfolgend TAG genannt) feiert
in diesem Jahr ihren 125. Geburtstag – Anlass genug,
um das Unternehmen umfassend darzustellen. Neben
unseren Geschäftsfeldern und der Unternehmensstrategie
wollen wir dabei über die Stärken der TAG, ihrer
Mitarbeiter und Immobilien berichten. Dabei geht es
nicht nur um den historischen Abriss von den goldenen
Eisenbahnzeiten am Tegernsee bis zum modernen
Immobilienkonzern von heute. Es geht auch um Ideen,
Werte und Projekte – und natürlich um die Menschen,
die unser Unternehmen prägen: unsere Mitarbeiter.
Welches sind die Erfolgsfaktoren eines Immobilien-
Entwicklungsprojektes? Welche Herausforderungen
stellen sich einem Projektplaner? Wie geht das Unternehmen
mit denkmalgeschützten Objekten um?
Darüber hinaus schauen wir über unseren eigenen
Tellerrand – wie werden wir im Jahr 2020 wohnen,
wie sieht die moderne Bürowelt aus und wie werden
sich die Städte in Zukunft entwickeln?
Fragen über Fragen, die wir, soweit möglich, aus unserer
Sicht beantworten.
Wir wünschen viel Spaß bei der Lektüre.
Andreas Ibel Erhard Flint

Editorial 1
Dock 4: Die HafenCity in Hamburg ist eines der
größten europäischen innerstädtischen Bauvorhaben. In
allerbester City-Lage entstehen hochwertige Wohnungen
für Menschen, die kurze Wege in einer der schönsten
Städte der Welt bevorzugen.

2 Inhalt
6
Unternehmensportrait
Immobilien sind unser Geschäft.
Die TAG stellt sich vor:
Wohnen, Gewerbe, Service
4 Grußwort von Dr. Lutz R. Ristow
Aufsichtsratsvorsitzender der TAG
5 Grußwort von Axel Gedaschko Senator
für Stadtentwicklung und Umwelt in Hamburg
6 „Wir entwickeln Werte“ Die TAG verwaltet
und entwickelt Wohn- und Gewerbeimmobilien und bietet
Dienstleistungen rund um die Immobilie an. In welchen
Metropolen Deutschlands wir aktiv sind, erfahren Sie in
unserem Unternehmensportrait.
10 Sozialverträglichkeit und Wertschöpfung
Vorstandsvorsitzender Andreas Ibel im Gespräch über
nachhaltige Wertsteigerung und die Anforderungen des
Kapitalmarkts
12
125 Jahre TAG
Vom Eisenbahnbetrieb am
Tegernsee zum erfolgreichen
Immobilienkonzern
12 Chronik Die Wurzeln der TAG liegen in Süddeutschland
am Tegernsee. Heute ist die TAG als Immobilienkonzern
deutschlandweit aktiv. Eine Zeitreise
16 Einsam wacht Wenn die Touristen weg sind, ist
am Bahnhof Tegernsee tote Hose. Der Einzige, der dann
noch bleibt, ist der Fahrdienstleiter. Beobachtungen von
Pia Dangelmayer
18 Eine Gesellschaft mit Geschichte
Der Bau-Verein zu Hamburg blickt auf über 115 Jahre
Wohnimmobiliengeschichte zurück. Eine Chronik in Bildern
22 Vorstellung des Vorstands
24 „Eine lebendige Stadt“ Der Hamburger Oberbaudirektor
Prof. Jörn Walter im Interview über die „Wachsende
Stadt“ und inhaltliche Ziele des Wohnungsbaus

26 36
Markt und Strategie
Welche Entwicklungen
gibt es im Markt? Welche
Strategien zahlen sich aus?
27 Immobilienmarkt im Aufwind Experten
prophezeien dem deutschen Immobilienmarkt eine positive
Zukunft. Die Voraussetzungen sind gut.
29 Das Phänomen Urbanisierung Immer mehr
Menschen zieht es in die Städte. Die Stadt Hamburg begreift
diese Entwicklung als Chance.
30 Anlageklasse REIT Endlich gibt es REITs auch für
Deutschland. Wo liegen die Chancen?
31 „REITs sind eine Erfolgsstory.“ Henner
Rüschmeier, Analyst bei SES Research GmbH, Hamburg,
über die Erfolgsfaktoren des REITs und das Rendite-Risiko-
Profil im Vergleich zu offenen Immobilienfonds
32 „Stabile Cashflows und gute Renditen“
Der Vorstand der TAG Gewerbeimmobilien-AG Johannes
Zech im Interview über Renditeperspektiven des G-REIT
und den geplanten REIT der TAG
34 Buy, Build & Hold Um im Immobilienmarkt erfolgreich
zu agieren, setzen wir mit unserer Strategie auf die
langfristige Wertsteigerung unserer Portfolios.
36 Asset Management Die TAG Asset Management
GmbH übernimmt die gesamte Verwaltung und
Entwicklung der Wohn- und Gewerbeimmobilien. Aber was
heißt das genau?
37 Immobilien als Investment Internationale
Anleger haben den deutschen Immobilienmarkt entdeckt.
München und Hamburg zählen erstmals zu den Top Ten der
begehrtesten Immobilienstandorte in Europa.
Die Welt der Immobilien
Aktuelle Trends und
Herausforderungen rund
um die Immobilie
39 Wie wird ein Projekt ein Erfolg? Wer
Immobilien erfolgreich entwickeln will, muss viele Faktoren
bedenken.
43 Projekt Stuttgarter Südtor Im Großprojekt
„Südtor“ entstehen in einem innerstädtischen Umfeld neben
Mietwohnungen auch ein Bürogebäude und ein Hotel.
44 Unsere Modellwohnungen Erst Möbel
erwecken eine Wohnung zum Leben. Schauen Sie rein!
46 Wie leben wir 2020? Türöffnen per Fingerabdruck
und ein sich selbst füllender Kühlschrank. Utopie?
Eines ist sicher: Energie sparen ist ein Thema mit Zukunft.
48 Keine Angst vor Denkmalschutz Der
Paradieshof in Hamburg stand kurz vor dem Abriss. Heute
ist er eine markante Immobilie im Portfolio des Bau-Vereins.
49 Unsere Mieter Wie zufrieden sind unsere Mieter?
50 Lebensraum Büro Business-Club mit Coffee-
Lounge statt Arbeitszelle mit Kaffeeecke. Das Büro der
Zukunft ist eine neue Lebenswelt.
53 Facility Management Sie hat immer ein offenes
Ohr und meistert täglich den Spagat zwischen Mieter und
Eigentümer: unsere Hausverwaltung.
54 Vorstellung des Managements
Impressum/Bildnachweis
Inhalt 3

4 Grußwort Dr. Lutz R. Ristow
Sehr geehrte Damen und Herren,
vor 105 Jahren eröffnete Ferdinand von Miller die Bahnstrecke von Gmund
nach Tegernsee, nachdem die Gesellschaft 1882 zum Zwecke der Errichtung
und des Betriebes gegründet worden war. Durch seine Bavaria auf
der Münchener Theresienhöhe, die bis dahin größte von Menschenhand
gegossene Statue, war Ferdinand von Miller zu Weltruhm gelangt und einer
meiner Vorgänger im Amt des Aufsichtsratsvorsitzenden, ebenso wie die
Aufsichtratskollegen Gabriel Sedlmayr und Georg Krauss, die Bayern in aller
Welt bekannt gemacht haben. Die Initialen »G.S.« schmücken noch heute die
Flaschen von Spatenbräu; Lokomotiven von Krauss und später Krauss-Maffei
haben die Welt erschlossen.
Nun ist die gute alte Tegernseebahn selbst ein Exportartikel des Tegernseer
Tals geworden. Als TAG Tegernsee Immobilien- und Beteiligungs-AG ist sie
eine bedeutende Immobilien-Aktiengesellschaft mit starkem Wachstum in
Deutschland. Nicht nur der einzige Börsenwert im Landkreis, sondern auch
bundesweit eine erfolgreiche Immobilien-Aktiengesellschaft mit Zugehörigkeit
zum SDAX. Doch die Eisenbahn und die Gleisstrecke nach Tegernsee
bleiben unsere Wurzel.
Als Grundstücks- und Immobilienbesitzer im Tegernseer Tal investieren wir
in Abstimmung mit den Verantwortlichen vor Ort und zeigen damit unsere
Verbundenheit.
Die Gesellschaft ist heute mit einer starken Eigenkapitalbasis ausgestattet
und wird von engagierten Vorständen und Mitarbeitern geführt.
Gute Voraussetzungen für die Zukunft.
Dr. Lutz R. Ristow
Aufsichtsratsvorsitzender der
TAG Tegernsee Immobilien- und Beteiligungs-AG

Sehr geehrte Damen und Herren,
Metropolregionen sind die Motoren gesellschaftlicher, wirtschaftlicher und
kultureller Entwicklung in der globalisierten Welt. Dort sind die internationalen
Verkehrsknotenpunkte, dort findet der Wissensaustausch zwischen Hochschulen
und Industrie statt. So entstehen Innovationen, Wirtschaftswachstum
und qualifizierte Arbeitsplätze und damit die Voraussetzungen für steigende
Einwohnerzahlen, wie sie Hamburg seit Jahren als sichtbarer Erfolg des Konzepts
der „Wachsenden Stadt“ aufweist.
Hervorragende Standortbedingungen sind gerade für Immobilienunternehmen
besonders wichtig, denn diese Investitionen sind für viele Jahre in den Städten
und Regionen gebunden. Die TAG Tegernsee Immobilien- und Beteiligungs-
Aktiengesellschaft setzt auf die Wachstumsregionen in Deutschland mit ihren
langfristig positiven Perspektiven für den Immobilienmarkt. Über ihre Beteiligungen
ist die TAG sowohl auf dem Wohnungsmarkt als auch auf dem Markt für
Gewerbeimmobilien aktiv, insbesondere in Hamburg mit der Zentrale der TAG
und als Hauptaktionär des Bau-Vereins zu Hamburg. Die eigene Wohnung ist
als Raum um Leben ein wichtiger Bezugspunkt für die Menschen. Vermietung,
Verwaltung, Bestandsentwicklung und Neubau von Wohnungen – durch seine
vielfältigen Aktivitäten ist der Bau-Verein eines der führenden Unternehmen
im Hamburger Wohnimmobilienmarkt. Die langfristig ausgerichtete Strategie
zur Entwicklung des Wohnungsbestandes machen den Bau-Verein und seine
Muttergesellschaft TAG zu verlässlichen Partnern für Mieter und Käufer.
Die Wurzeln der TAG gehen zurück auf die Eisenbahngesellschaft des Tegernseer
Tals. Seit der Gründung hat sich die Gesellschaft zu einem SDAX-notierten
Immobilienkonzern entwickelt, der in 2007 auf eine 125-jährige erfolgreiche
Geschichte zurückblicken kann. Zu diesem großen Jubiläum gratuliere ich
Vorstand und Mitarbeitern der TAG sehr herzlich und wünsche für den weiteren
Unternehmensweg alles Gute!
Axel Gedaschko
Grußwort Axel Gedaschko 5

6 Unternehmensportrait
Leben in urbanen Räumen. Das Gebäude Dock 4
kombiniert Wohnungen und Büroflächen: Wohnen am
Wasser und Arbeiten in der Hamburger Speicherstadt
stellen ein einzigartiges Konzept dar.

Unternehmensportrait
„Wir entwickeln Werte“ heißt der Slogan
der TAG. Und bringt das Unternehmensziel
auf den Punkt: Erfahrene Immobilienexperten
arbeiten zusammen, um den
Wert von Neubauten und Bestandsimmobilien
aktiv nachhaltig zu steigern.
Lebenswege sind selten vorhersehbar
– mit Unternehmensgeschichten verhält es
sich manchmal genauso. Die TAG wurde
1882 im bayerischen Tegernsee als Eisenbahngesellschaft
gegründet – heute ist sie
als Immobilien- und Beteiligungs-Aktiengesellschaft
die Holding eines diversifizierten
Immobilienkonzerns. Der Schienenpark hat
nur noch untergeordnete Bedeutung. Das
Hauptgeschäftsfeld der TAG sind Wohn- und
Gewerbeimmobilien. Die TAG beschäftigt
rund 160 Mitarbeiter an den Standorten
Hamburg, Berlin, München, Leipzig und Tegernsee.
Mit ihren Tätigkeiten deckt sie die
gesamte Wertschöpfungskette im Immobilienbereich
ab; Kerngeschäfte sind neben
der Verwaltung eigener Bestände die Bestandsentwicklung,
der Neubau, das Portfoliomanagement
für Dritte sowie Dienstleistungen
rund um die Immobilie.
Der Fokus der TAG liegt ausschließlich auf
Metropolregionen in Deutschland wie Hamburg,
Berlin, München Leipzig, Köln und Düsseldorf.
Sie zeichnen sich durch ein großes
Wachstumspotenzial sowie langfristig positive
Perspektiven im Vermietungsmarkt aus.
Im Eigenbestand des Unternehmens finden
sich rund 6.000 Einheiten von Wohn- und
Geschäftsimmobilien, rund 1.250 Einheiten
sind im Bau und in der Planung. Die TAG ist
aber nicht nur als Vermieter und Entwickler
aktiv: Für Dritte verwaltet das Unternehmen
derzeit rund 7.200 Einheiten.
Unter ihrem Dach vereint die TAG Unternehmen,
die sich auf einzelne Bereiche speziali-
siert haben und über langjährige Erfahrung in
der Immobilienwirtschaft verfügen.
Bau-Verein zu Hamburg AG
Der ebenfalls börsennotierte Bau-Verein zu
Hamburg AG ist zu 71 Prozent im Besitz
der TAG. In seiner mehr als 115-jährigen
Geschichte sammelte er umfassende Kompetenz
im Bereich Wohnungsbau und -verwaltung.
Seine Aktivitäten beschränken sich
schon lange nicht mehr auf die Hansestadt
im Norden. In Berlin, München und Leipzig
ist der Bau-Verein zu Hamburg ebenfalls
präsent. Zu seinen Aktivitäten zählen Neu-
Standorte
Hamburg
Düsseldorf
Köln Leipzig
Mainz
Stuttgart
Firmensitz und Portfolio
Niederlassung und Portfolio
Portfolio
Berlin
München
Tegernsee
Geschäftsfelder
Unternehmensportrait 7
Wohnen
Die TAG verwaltet und entwickelt insgesamt
6.000 eigene Wohn- und Geschäftsimmobilien.
Außerdem ist sie im Bereich Neubau aktiv: Derzeit
befinden sich 1.450 Einheiten im Bau oder
in der Planung.
Gewerbe
Basis des TAG-Gewerbeimmobilien-Portfolios
sind Bestandsobjekte in Metropolregionen wie
München und Hamburg sowie dem Rhein/Main-
Gebiet. In 2006 und 2007 investierte das Unternehmen
intensiv in den Ausbau des Bestandes.
Asset Management/Service
Die TAG bietet umfassende Serviceleistungen
rund um die Immobilie: Das Unternehmen
deckt von Hausverwaltung, Akquisition, Due
Diligence, Projektentwicklung und -steuerung
bis zur Baubetreuung, zu Controlling und Asset
Management alles ab.

8 Unternehmensportrait
bauprojekte mit Volumina zwischen 20 und
700 Einheiten. Darüber hinaus befasst sich
das Unternehmen mit der renditeorientierten
Entwicklung von Altbaubeständen, darunter
ebenfalls Wohnanlagen mit mehreren hundert
Wohneinheiten.
„Von der Wertschöpfung durch aktive
Bestandsentwicklung profitiert die TAG in
vielfacher Weise.“
Konzernstruktur
TAG Asset Management GmbH
Als Dienstleistungsunternehmen für die Entwicklung
der Bestände agiert die TAG Asset
Management GmbH. Sie ist zu 94 Prozent
Eigentum der TAG. Die Aufgabe der Immobilienexperten
in diesem Unternehmen ist das
wertsteigerungsorientierte Management des
TAG-Portfolios. Außerdem unterstützt das
Unternehmen nationale und internationale
Investoren bei ihren Bauvorhaben. Neben
der Hausverwaltung umfasst die Tätigkeit
alle immobilienrelevanten Leistungen von
Akquisition, Due Diligence, Projektentwicklung
und -steuerung bis zur Baubetreuung,
zu Controlling und Asset Management.
TAG Gewerbeimmobilien-AG
Die Entscheidung zur Bündelung des Gewerbeportfolios
in einer eigenen Gesellschaft
traf das Management der TAG vor allem in
Hinsicht auf die mittlerweile erfolgte Einführung
des G-REITs, der steuerbegünstigten
Immobilien-Anlagemöglichkeit. Mit der
Gründung der TAG Gewerbe AG richtete
sich das Unternehmen den Anforderungen
des Gesetzes entsprechend aus, nachdem
vorläufig lediglich Neubauten und Gewerbeimmobilien
REIT-fähig sind. Vor diesem
Hintergrund sowie wegen der positiven Entwicklung
des Marktes für Gewerbeimmobilien
TAG Immobilien- und Beteiligungs-Aktiengesellschaft
1882 gegründet, ist die TAG die Holding eines traditionsreichen Immobilienkonzerns mit
Niederlassungen in Hamburg, Berlin, Leipzig sowie München: Heute ist sie im SDAX notiert.
90 %
TAG Gewerbeimmobilien-AG
In diesem Jahr bündelt
die TAG das Gewerbeportfolio
in einer eigenen
Gesellschaft, um alle
Vorteile des eingeführten
G-REITs voll ausschöpfen
zu können.
10 %
71 %
Bau-Verein zu
Hamburg AG
Der im Prime Standard
notierte Bau-Verein
verfügt über 115 Jahre
Erfahrung im Bereich
Wohnimmobilien.
94 %
TAG Asset
Management GmbH
Die Tochter bietet das
gesamte Servicespektrum
an und entwickelt
mit langjähriger Erfahrung
und Expertise
unser Portfolio.
investierte das Unternehmen in den Jahren
2006 und 2007 umfassend in den Ausbau
des Gewerbeimmobilienbestandes.
Neben der langjährigen Immobilienkompetenz
ist die Marktkenntnis ein weiterer Erfolgsfaktor
der TAG. Nur wer sich mit den
regionalen Marktgegebenheiten auskennt,
kann Chancen nutzen und Risiken abwägen,
so lautet eine Überzeugung des TAG-
Managements. Folgerichtig unterhält das
Unternehmen Niederlassungen in Hamburg,
Berlin, Leipzig und München. Hier arbeiten
Immobilienspezialisten mit profunden Kenntnissen
des lokalen Marktgeschehens. Das
sichert Wettbewerbsvorteile, etwa wenn
es um die Akquisition von neuen Objekten
geht.
„Regionale Präsenz
ist uns wichtig.“
Die TAG behauptet sich als Aktiengesellschaft
erfolgreich an der Börse. Zum
18. Dezember 2006 wurde sie in den
deutschen SDAX aufgenommen, in dem
50 kleinere deutsche Aktiengesellschaften
enthalten sind. Nach mehreren Kapitalerhöhungen
belief sich das Grundkapital des
Unternehmens im Dezember 2006 auf rund
32,6 Millionen Euro.
Aus Erfahrung klug
Seine Kompetenzen zeigte das Management-Team
der TAG bereits bei der RSE. Der
Werdegang der TAG ist ungewöhnlich, aber
nicht einzigartig. Aus der RSE, der 1898 in
Hamburg gegründeten Rinteln-Stadthagener
Eisenbahn-Aktiengesellschaft, wurde
ebenfalls ein Immobilienunternehmen. Initiator
dieser Entwicklung war der Hamburger
Immobilien-Kaufmann Dr. Lutz R. Ristow,
der 1994 die Mehrheit am börsennotierten
Aktienmantel RSE erwarb. Als CEO machte
er aus der RSE Grundbesitz und Beteiligungs-AG
die erfolgreichste Immobilienaktie
Deutschlands. Ab 1998 wurde Dr. Ristow im
Vorstand unterstützt vom Juristen Andreas
Ibel. Beide konnten sich auf den technischen
Sachverstand von Bauingenieur Erhard Flint
verlassen, der ab 1999 die technische Leitung
des Unternehmens innehatte. Das Führungstrio
sammelte wertvolle Erfahrungen,
die es seit 2001 erfolgreich in den Bau-Verein
und seit 2006 ebenso erfolgreich in die
TAG einbringt. Dr. Lutz Ristow war von 2004
bis Ende 2006 Vorstandsvorsitzender der
TAG und ist heute Vorsitzender des Aufsichtsrates.
Seit Januar 2006 sind Andreas
Ibel und Erhard Flint Vorstandsmitglieder der
TAG, Andreas Ibel übernahm Anfang 2007
den Vorstandsvorsitz des Unternehmens.

Die „Schwalbenburg“ wurde 1927/28 in
konventioneller Bauweise als „Hamburger Burg“
errichtet. Die aus Backstein bestehende Schmuckfassade
mit den neuen weißen Sprossenfenstern
gibt heute dem Gebäude den unverwechselbaren
eigenen Stil.
Unternehmensportrait 9

10 Interview mit Andreas Ibel
Interview mit Andreas Ibel, Vorstandsvorsitzender der TAG
„Nachhaltige Wertsteigerung
ist ein Faktor für langfristigen
Erfolg.“
Herr Ibel, zeitgemäßes Bauen ist einer der Erfolgsfaktoren für
Ihr Unternehmen. Wie wichtig ist vor diesem Hintergrund das
Firmenjubiläum?
Für jede Firma ist die Besinnung auf die eigenen Wurzeln wichtig.
Sie prägen die eigene Identität und die Wahrnehmung durch
andere. Die TAG hat eine solide Basis: Der Bau-Verein zu Hamburg
Aktien-Gesellschaft, ein zentraler Bestandteil des Konzerns,
verfügt über mehr als 115 Jahre Kompetenz in Wohnimmobilien.
Das Unternehmen wurde gegründet, um in Zeiten der Choleraepidemie
in Hamburg sozialverträglichen Wohnraum zu schaffen.
Zeitgemäßes Bauen bedeutet für uns bis heute, das Leben in urbanen
Räumen zu gestalten und dabei Sozialverträglichkeit und
Wertschöpfung miteinander zu verbinden.
„Unser historischer Hintergrund
trägt sicherlich dazu bei, dass
wir eher langfristig denken.“
Innerhalb der TAG ist die Bauhistorie durch den Wandel vom
Bahnbetreiber zum Immobilienunternehmen deutlich kürzer.
Trotzdem haben wir nicht zuletzt über unsere Liegenschaften
am Tegernsee immer noch Verbindung zu unseren bayerischen
Wurzeln. Auch das ist für uns ein Stück Identität.
Hat die Unternehmensgeschichte auch Einfluss auf die Werte
Ihres Unternehmens?
Unser historischer Hintergrund trägt sicherlich dazu bei, dass wir
eher langfristig denken. Das Unternehmen ist nicht nur auf Gewinnrealisierung,
sondern auch auf nachhaltige Wertsteigerung
ausgerichtet. Eine andere Maßgabe ist, dass Investitionen auch
immer im Einklang mit den Bedürfnissen des Nutzers erfolgen
müssen. Wenn wir Wohnraum für Familien schaffen, machen wir
uns gleichzeitig Gedanken um die Infrastruktur. Das kann man als
ethischen Wert verstehen, ist aber letztlich auch wirtschaftlich eine
Notwendigkeit. In den meisten Fällen sind marktverträgliche Produkte
gleichzeitig sozialverträglich. Denn der Markt wird von den
Bedürfnissen unserer Kunden bestimmt.
Steht ihr regionales Engagement im gleichen Kontext?
Natürlich, davon profitieren alle Seiten. Nehmen Sie das Beispiel
der Kirche St. Katharinen in Hamburg: Wir unterstützen die
Initiative, den Kirchplatz attraktiver zu machen – das wiederum wertet
das Umfeld unseres eigenen Gebäudes in der direkten Nachbarschaft
auf. Ohne die sozialverträgliche Komponente zwischen
Mitarbeiter und Unternehmen sowie zwischen Unternehmen und
Gesellschaft wird jedes Handeln erschwert. Dieses Bewusstsein
ist ein wichtiger Faktor für langfristigen Erfolg.
Was macht das Unternehmen TAG
heute einzigartig?
Im Gegensatz zu vielen Wettbewerbern entwickeln wir unsere
Bestände aktiv, um die Potenziale unserer Objekte bestmöglich
zu nutzen. Als Immobilienunternehmen sind wir klar aufgestellt:
Die neue Struktur des TAG-Konzerns setzt sich aus jeweils einer
Gesellschaft in den Geschäftsfeldern Gewerbeimmobilien,
Wohnimmobilien und Immobilien-Asset-Management zusammen.
Unser Fokus liegt auf den urbanen deutschen Wachstumsmärkten.
Die Objekte, die wir akquirieren, haben erhebliche Wertsteigerungspotenziale.
Die TAG zeichnet sich durch ihre langjährige Marktkenntnis und
ihre auf langfristige Wertsteigerung ausgerichtete Strategie aus. Mit
der Kombination von Bestandsentwicklung und Bestandshaltung
sowie einer breiten Palette an Servicedienstleistungen decken wir
heute die gesamte Wertschöpfungskette im Bereich Immobilien
ab. Die Voraussetzungen für die erfolgreiche Umsetzung unserer
Strategie sind qualifizierte Mitarbeiter, langjährige Erfahrung in
der Immobilienbranche, gewachsene Strukturen und regionale
Präsenz – auch diese Eigenschaften unterscheiden uns von vielen
Konkurrenten.

Die TAG hat mittlerweile einige tausend Wohn- und Gewerbeeinheiten
realisiert. Welche Projekte haben besonders große
Bedeutung?
Alle, bei denen es gelingt, so zu bauen oder zu sanieren, dass sie
vom Markt angenommen werden – und das ist glücklicherweise
fast immer der Fall. Aus einer leeren Wiese wird innerhalb von wenigen
Jahren ein lebendiges Quartier – das ist immer wieder eine
tolle Erfahrung und am Anfang auch für uns als Profis immer wieder
spannend. Besonders herausragend sind sicherlich Projekte
wie das Dock 4 in der Hamburger HafenCity mit seiner zukunftsweisenden
Teilung zwischen Wohnen und Gewerbe. Und natürlich
das Objekt Steckelhörn, ein Gebäude aus den 60er Jahren. Wir
bauen unseren Standort in Hamburg zu einem modernen Bürogebäude
und damit zu einem ansprechenden Arbeitsplatz für
unsere Mitarbeiter um und schaffen darüber hinaus durch die Aufstockung
von vier Geschossen neue, zeitgemäße Büroflächen. In
München-Puchheim haben wir aus einem alten Logistikstandort
ein hochmodernes Logistik- und Bürozentrum entwickelt, ebenfalls
ein sehr gutes Beispiel für eine erfolgreiche Sanierung.
„Ein großes Thema für die
Zukunft ist die demografische
Entwicklung.“
Bauprojekte sind langfristiger Natur, die Börse ist äußerst
ungeduldig. Gibt es Konflikte für ein börsennotiertes Immobilienunternehmen
mit langfristiger Ausrichtung?
Die Anforderungen des Kapitalmarktes mit den langfristigen
Bau- und Bestandsentwicklungsprojekten in Einklang zu bringen,
erfordert oft eine realistische Abwägung der Interessen beider
Bereiche. Die Aufgabe des Managements ist es daher, dem Kapitalmarkt
eine hochkomplexe und differenzierte Tätigkeit von der
Verwaltung über Ankauf, Umbau, Bauabnahme bis hin zur Vermietung
oder zum Verkauf erfolgreich zu vermitteln, und zwar in den
Worten des Kapitalmarktes und nicht in denen des Baumeisters.
Interview mit Andreas Ibel 11
Das ist sicherlich nicht die einzige Herausforderung
für die TAG?
Ein weiteres großes Thema für die Zukunft wird die demografische
Entwicklung in Deutschland sein. Die TAG ist unter anderem
durch die Fokussierung auf Ballungsgebiete gut darauf eingestellt.
Darüber hinaus wird sich der Kreis der Marktteilnehmer wandeln.
„Für ausländische
Investoren werden wir aktiver
Gesprächspartner sein.“
Für ausländische Investoren, die ihre deutschen Bestände veräußern
wollen, werden wir aktiver Gesprächspartner im Hinblick auf
Joint Ventures oder Übernahmen sein. Eine weitere wichtige Aufgabe
ist für uns die Bindung qualifizierter Mitarbeiter an das Unternehmen.
Schon heute bilden wir in großem Umfang selbst aus.
Insbesondere im Bereich Asset Management, zu dem das Servicegeschäft
für Dritte, die Prüfung von Objekten sowie die Projektentwicklung
gehören, zählen wir auf erfahrene Mitarbeiter.
Wo steht die TAG in zehn Jahren?
In zehn Jahren sind wir ein nach wie vor börsennotiertes Unternehmen,
das durch Investitionen in die Bestände über mindestens
das zehnfache Immobilienvolumen von heute verfügt. Die Standorte
in Hamburg, Berlin, München und Leipzig sind durch einen
weiteren Standort im Rheinland ergänzt. Unsere aktuelle Strategie
dagegen wird die gleiche bleiben: Unter der Maßgabe „Buy, Build
& Hold“ mit Fokus auf den deutschen Markt werden wir uns,
auch in schwierigen Zeiten, optimal am Markt positionieren.

12 125 Jahre TAG
125 Jahre TAG
TAG – das Kürzel steht nicht nur für
einen modernen Immobilienkonzern,
sondern auch für ein Stück deutscher
Eisenbahngeschichte. Eine bewegte
Historie von den Wurzeln in Bayern zu
Immobiliengeschäften in den Metropolen
Deutschlands.
1882 Gründung der Eisenbahn Aktiengesellschaft
Schaftlach-Gmund-Tegernsee. König
Ludwig II. beurkundet die Konzession.
1883 Im August startet der Eisenbahnverkehr
auf der Strecke Schaftlach–Gmund.
1902 Der Bahnbetrieb ist erfolgreich, die
Strecke wird im Mai bis Tegernsee verlängert.
1912 Der Sitz der Gesellschaft zieht um
nach Tegernsee.
1942 Aus der „Eisenbahn Aktiengesellschaft
Schaftlach-Gmund-Tegernsee“ wird die „Tegernsee-Bahn
Aktiengesellschaft“ (TAG).
1945 Der Bahnbetrieb wird vorübergehend
eingestellt und 1946 wieder aufgenommen.
1948 Mit der Gründung einer TochtergesellTochtergesellschaft
„Kraftverkehr Tegernsee GmbH“ (KVT)
erfolgt die Trennung des Omnibusbetriebs
von der AG.
1970 Die TAG-Aktie wird in den Freiverkehr
der Bayerischen Börse einbezogen.
1979 Die KVT kauft den Omnibusbetriebshof
in Tegernsee.
1983 Die Konzession für die Tegernsee-
Bahn erhält die neu gegründete Tochtergesellschaft
„Tegernsee-Bahn Betriebs GmbH“
(TBG). Die Konzession läuft bis 1993.
1984 Die Regionalverkehr Oberbayern
GmbH (RVO) übernimmt Rechte und Fahrzeuge
für den Omnibusverkehr und mietet
den Omnibusbetriebshof.

1991 Die TBG-Verkaufsstellen Bahnhof Tegernsee
und Gmund verkaufen als Agenturen
auch die Tickets der Deutschen Bahn.
1994 Die Konzession für die Tegernsee-Bahn
wird bis zum Jahr 2010 verlängert, darüber
hinaus besteht eine neue Konzession für die
Nutzung von Schienenwegen des Bundes.
1996 Im Zuge der Bahnreform und der Regionalisierung
des öffentlichen Personennahverkehrs
schreibt der Freistaat Bayern
das Projekt „Oberlandbahn“, das die Strecke
der TBG von Schaftlach nach Tegernsee
einschließt, zur Neustrukturierung des
Schienen-Personen-Nahverkehrs (SPNV) im
Bayerischen Oberland aus.
1998 Der neue Betreiber, die Bayerische
Oberlandbahn GmbH mit Sitz in Frankfurt,
mietet die Infrastruktur der TAG, 12,4
Kilometer modernisierte Gleisstrecke von
Schaftlach nach Tegernsee, für den Betrieb
der „Oberlandbahn“.
10. September 1998 Aufgrund des Beschlusses
der Hauptversammlung der
Tegernsee -Bahn Aktiengesellschaft lautet
der Firmenname künftig: TAG Tegernseebahn
Immobilien- und Beteiligungs-Aktiengesellschaft.
1999 Die Tegernsee-Bahn Betriebs GmbH
verkauft den gesamten Schienenfuhrpark
und wird Infrastrukturunternehmen.
26. Juli 1999 Die im Freiverkehr an den
Börsen München und Berlin gehandelten
Aktien werden von der historischen Prozentnotiz
auf die übliche Form der Stücknotiz
umgestellt.
2000 Die Verantwortlichen von TAG sowie
Großaktionäre der JUS AG, Berlin, unterzeichnen
einen Letter of Intent mit dem Ziel,
die JUS AG in zwei Schritten (zum 1. Januar
2001 und 31. Dezember 2003) zu erwerben.
125 Jahre TAG 13

14 125 Jahre TAG
24. November 2000 Die TAG-Aktie wird
erstmals im amtlichen Handel an den Börsen
in Frankfurt/Main und München notiert.
Daneben wird das Papier weiterhin im Freiverkehr
an den Börsen in Berlin, Stuttgart,
Düsseldorf und Hamburg sowie im Xetra
gehandelt. Ausgegeben werden 900.000
Papiere zum Nennwert von je einem Euro.
Dezember 2000 Die TAG erwirbt ihre erste
Immobilie in Leipzig. Das Boarding-House im
Waldstraßenviertel besteht aus Apartments
mit ein und zwei Zimmern und wird unter
anderem von den Firmen Siemens und Porsche
genutzt.
20. Februar 2001 Das Unternehmen fi rmiert
als „TAG Tegernsee Immobilien- und Beteiligungs-Aktiengesellschaft“.
Januar 2002 Die Beteiligung der TAG am
Bau-Verein zu Hamburg AG erhöht sich auf
87,9 Prozent.
Februar 2002 Die Beteiligung der TAG an
der JUS AG erhöht sich auf 94 Prozent.
Juni 2002 Die TAG beteiligt sich mit 66,7
Prozent an der Münchner AGP AG zur Entwicklung
der Immobilien im Tegernseer Tal.
Die TAG erhöht ihre Anteile im Februar 2006
auf 94 Prozent.
November 2002 Die TAG gründet mit der
Landesbank Sachsen die REAL Immobilien
GmbH, Geschäftsfeld ist die Revitalisierung
von Gewerbeimmobilien. Im Zuge der strategischen
Neuausrichtung der Landesbank
veräußert die TAG ihre Anteile im Herbst
2006.
Mai 2004 Dr. Lutz R. Ristow, der als CEO
mit der RSE Grundbesitz und Beteiligungs-
AG eine der erfolgreichsten Immobilienaktien
Deutschlands geführt hatte, wird Vorstandsvorsitzender
der TAG. Dr. Ristow ist außerdem
Aktionär der TAG und Aufsichtsratsvorsitzender
des Bau-Vereins zu Hamburg AG.

Januar 2006 Herr Andreas Ibel und Herr
Erhard Flint werden zum 1. Januar 2006 zum
Vorstand der TAG berufen. Sie bekleiden das
Amt in Personalunion mit dem Bau-Verein zu
Hamburg AG.
August 2006 Zur Stärkung des Freefl oats
reduziert die TAG ihre Beteiligung am Bau-
Verein zu Hamburg AG auf 71 Prozent.
Dezember 2006 Die TAG wird in den SDAX
aufgenommen.
27. Dezember 2006 Die JUS AG fi rmiert
neu als TAG Asset Management GmbH. Das
Unternehmen ist für die TAG-Gruppe und für
Dritte als Immobiliendienstleister tätig.
Januar 2007 Dr. Lutz R. Ristow wechselt
als Vorsitzender in den Aufsichtsrat des Unternehmens.
Neuer Vorstandsvorsitzender
wird Andreas Ibel.
Tegernseebahn heute
125 Jahre TAG 15
Als älteste deutsche private Eisenbahngesellschaft ist die TAG
nicht nur Verkehrshistorikern ein Begriff. Die Bahn auf der
12,4 Kilometer langen Gleisstrecke zwischen den Bahnhöfen
Tegernsee und Schaftlach hatte über 100 Jahre lang eine große
Bedeutung in der Region. Schließlich war sie ein gut genutztes
Verkehrsmittel, das das Schienennetz der Bundesbahn mit
dem Fremdenverkehrs- und Erholungsgebiet des Tegernseer
Tals und seinen rund 25.000 Einwohnern verband. Die heutige
Oberlandbahn sichert den Pendlern und Urlaubern die gute
und schnelle Verbindung von und nach München. Betrieben
wird die aus der ehemaligen Tegernseebahn AG ausgegliederte
Eisenbahninfrastruktur von der TAG-Tochter Tegernseebahn-
Betriebsgesellschaft mbH (TBG). Und das wird zunächst auch
so bleiben: Der Schienenweg ist über einen Nutzungsvertrag
bis zum Jahr 2013 an die Bayerische Oberlandbahn GmbH
vermietet. Die Vergütung berechnet sich aus einem fi xen Fahrwegeentgelt
entsprechend dem Verkehrsaufkommen nach
dem Winter- und Sommerfahrplan.
Als der Betrieb im Jahr 1998 nach einer Ausschreibung von
der Bayerischen Oberlandbahn übernommen wurde, musste
sich die Tegernsee-Bahn von ihren Fahrzeugen, aber auch
von den meisten ihrer Mitarbeiter trennen. Heute sorgen noch
elf Angestellte der TBG für die Wartung der Gleise. Aufgabe
des Personals ist neben technischen und Verwaltungsarbeiten
auch die Bedienung des elektronischen Stellwerks, das die
Züge koordiniert. Die verkehren stündlich in jede Richtung.
Zwischendurch werden Fahrkarten verkauft.
Manchmal wird es am Bahnhof Tegernsee nostalgisch: Dann
dampft eine historische Lokomotive auf den 12,4 Schienen-
Kilometern der ehemaligen Tegernsee-Bahn vorbei. Für einen
kurzen Moment ist es fast so wie früher ...

16 125 Jahre TAG
Einsam wacht Wenn die Touristen weg sind, ist am Bahnhof
Tegernsee tote Hose. Der Einzige, der dann noch bleibt, ist
der Fahrdienstleiter.
„Nächster Halt Tegernsee, Endstation, Ausstieg links.“ Das gelbe
Fachwerkgebäude liegt direkt am Ankunftsgleis. Durch eine kleine
Absperrung geht es in die Wartehalle. Die dunkelbraunen Holzbänke
sind leer, kein Mensch ist zu sehen. Nur im Kiosk sind zwei
Reisende, sie kaufen eine Flasche Wasser. „Ding, dong, dong“. Die
Türen des Zuges am Bahngleis schließen sich mit einem Dreiklang,
der an den eines Aufzuges erinnert. Dann ist es ruhig.
„Jetzt ist tote Hose, der Stress geht erst wieder los, wenn der nächste
Zug fährt. Dann muss es plötzlich schnell gehen.“ Wolfgang Immerz
läuft in der Schaltstelle auf und ab. Er ist immerzu unterwegs,
er sitzt nicht gerne. Auch nicht, wenn nichts los ist, „da wird man
nur träge“. Der 48-Jährige ist Fahrdienstleiter bei der Tegernseebahn.
Ein Fahrdienstleiter ist ein Beamter, der innerhalb bestimmter
Streckenabschnitte die Zugfolge in eigener Verantwortung regelt. So
steht es im Duden. Über Fahrdienstleiter an kleinen Endbahnhöfen
steht nichts drin.
Immerz hat pro Stunde nur zwei Züge zu regeln: Die Bahn kommt
um 17 vor in Tegernsee an. Und um 27 nach fährt sie wieder ab.
Dazwischen ist Ruhe auf den Gleisen – und am Schalter. Heute hat
Immerz Spätschicht, 15 Uhr bis 0:45 Uhr. Früh arbeiten ist ihm lieber,
nachmittags kommen immer weniger Fahrgäste.
„Ich bin hier quasi das Mädchen für alles, von der Fahrkarte bis
zur Weiche“, sagt Immerz und lacht verschmitzt. Er ist 1,80 Meter
groß, die braunen Haare sind gescheitelt, er trägt Dienstkleidung:
hellblaues Hemd mit dunkelblauem Pullunder. Immerz holt Informationsbroschüren
zum Wochenendticket aus einem Karton und sortiert
sie in einen Schrank in der hintersten Ecke. Er pfeift leise vor sich
hin. So leise, dass es scheint, als wolle er die Ruhe des Bahnhofs
nicht stören. Früher haben in Tegernsee sechs Eisenbahner gearbeitet.
Es gab noch Güter- und Gepäcktransporte, da war richtig viel
los. Heute arbeiten fünf Fahrdienstleiter hier, alle auf dem gleichen
Posten, im Schichtbetrieb. Immer allein.
Gegenüber vom Schalter, in der großen, weißen Wartehalle, steht
eine dunkle Eckbank mit einem schweren Holztisch. Ein alter Mann
mit weißem Haar und großer Brille hat sich dort hingesetzt. Sein
Gehstock lehnt am Tisch, er blättert in der Bild-Zeitung. Karl ist 77.
Jede Woche kommt er einmal von München nach Tegernsee. „Ich
bin nicht so gut zu Fuß, also mache ich einen Ausflug mit der Bahn.“
Er beißt in eine Banane: Brotzeit in Tegernsee. Außer Karl sitzt nie
jemand in der Wartehalle. Die Reisenden kommen immer erst, kurz
bevor der Zug abfährt.
Immerz kennt Karl vom Sehen. Der alte Mann sitzt öfter in der Wartehalle,
während er die 44 Minuten auf die Rückfahrt wartet. „Ding,

dong, dong.“ Karl ist zurück in den Zug gestiegen. Der Dreiklang
erklingt immer, kurz bevor die Türen schließen, als Warnung. Es ist
das einzige eindringliche Geräusch in der Stille des Bahnhofs. Kurz
vor der Abfahrt, wenn die Reisenden nach und nach in den Zug
steigen, wiederholt er sich im Minutentakt: Zusteigen, Dreiklang,
Türenschließen. Es ist fast ein wenig nervig.
„Grüß Gott, wie komme ich denn von hier nach Magdeburg?“ Immerz
drückt sein Ohr an die kleine ovale Luke im Schalterfenster. „Nach
Magdeburg?“ Er dreht sich zum Computer und tippt die Verbindung
in die Felder ein. „Um wie viel Uhr?“ – „Um zehn rum.“ Die rothaarige
ältere Dame wartet, das Gesicht dicht an der Luke. Der Computer
rechnet lautlos, Immerz bückt sich, holt ein Verbindungsblatt aus
einer Schublade und legt es in den Papiereinzug des Druckers.
Nachmittags sind die meisten Gespräche nur Beratung. Achtzig
Prozent des Umsatzes werden im Frühdienst gemacht.
Der Schalter in Tegernsee hat trotzdem länger geöffnet als jedes
moderne Reisezentrum. Auf einem weißen Zettel an der Glasscheibe
stehen die Öffnungszeiten: Mo.–Fr. 5:10 Uhr –22:20 Uhr, Sa., So.
und Feiertag 6:15 – 22:20. Einen Automaten gibt es nicht.
Zum Glück. Immerz braucht die Kunden, „ohne Kunden, da geht
man ja ein!“. Als Fahrdienstleiter ist er eigentlich für die Signal- und
Weichenstellung zuständig. Bis 1998 musste er dafür noch die großen
schweren Hebel direkt am Bahngleis betätigen. Allerdings fuhren
damals auch noch weniger Züge. Heute ist das Stellwerk elektronisch.
Sechs Mausklicks in der Stunde reichen für die Signale. Noch
mal vier, um die richtige Weiche einzustellen. Fahrdienstleiter ohne
Kundenkontakt, findet Immerz, das sind richtig arme Teufel.
Nach 19 Uhr wird der Kundenkontakt auch in Tegernsee selten.
Wenn zwei Reisende pro Stunde kommen, ist das viel. Immerz läuft
hinter dem Schalter auf und ab. Er ruft in Schaftlach an und meldet
einen kommenden Zug. Schaftlach, das ist drei Bahnhöfe weiter.
Dort sitzt der nächste Fahrdienstleiter. Auf seinem Bahnhof gibt es
nur einen Automaten.
Es ist Februar, Vorsaison, noch kommen die Touristen nur am Wochenende,
wenn das Wetter schön ist. Dann ist der Bahnhof eine
Goldgrube: „Von mir aus könnte jeden Tag Sonntag sein!“, sagt die
Kiosk-Inhaberin Zeynep Erdal und strahlt dabei wie ein erfolgreicher
Bankmanager. Wolfgang Immerz hat nichts gegen die Ruhe des
Abends. „Schnaps ist Schnaps und Dienst ist Dienst“, sagt Immerz.
Er weiß, dass um diese Uhrzeit nichts los ist. Es gibt keine
Überraschungen. Auch wenn die Zeit dann schneller verginge, wie
im Frühdienst.
Seit 125 Jahren gibt es die Tegernseebahn, seit 34 Jahren arbeitet
er dort, seit zehn Jahren ist er jetzt in Tegernsee. In einen größeren
Bahnhof wollte er nie, „auf die Idee wäre ich gar nicht gekommen!“.
Der Job macht ihm Spaß. In Tegernsee ist er sein eigener Chef.
Immerz beugt sich kurz über den Computer: Rot auf schwarz wird
der fahrende Zug angezeigt, leere Strecken sind gelb. Der Zug steht
an der richtigen Stelle, links unten im Bahnhof Tegernsee. Keine
Störung. Alles okay.
Immerz hat sich nun doch hingesetzt. Er schält eine Mandarine.
Zeynep Erdal hat im Kiosk gegenüber schon die Rollläden heruntergelassen;
es ist eben nicht Sonntag heute. Im Fahrdienstleiterraum
summen nur noch die Computer monoton vor sich hin. „Das hier
ist nicht mal die Ruhe vor dem Sturm“, sagt Immerz und schmunzelt.
Am Bahnsteig steht nur eine einzige Frau. Es ist dunkel um
den Bahnhof herum, alles schläft. Einsam wacht Immerz über die
Strecke. Er sehnt sich doch ein wenig nach null Uhr fünfundvierzig.
Noch dreieinhalb Stunden.
125 Jahre TAG 17
Wie Tegernsee zum Zug kam
Der Bürgermeister des Tegernseer
Tals bat Ende des 19. Jahrhunderts
den Prinzen Carl um
seine Zustimmung zum Bau
einer Eisenbahn. Der Prinz von
Bayern, Schlossherr zu Tegernsee,
Onkel des Märchenkönigs
Ludwig II. und Romantiker aus
tiefstem Herzen, sagte Nein. Er
verabscheute das Getöse des
heraufziehenden technischen
Zeitalters.
Aber die Sehnsucht der Menschen
nach einem Bahnanschluss
blieb. Nach einem Sturz
vom Pferd starb der Prinz.
Wenige Tage nach seinem Tod
trat der berühmte Erzgießer
Ferdinand von Miller, Vater
der Münchner „Bavaria“, auf
den Plan. Seine „Eisenbahn-
Aktiengesellschaft Schaftlach-
Gmund“, die spätere Tegernsee-Bahn
Aktiengesellschaft,
schaffte den Durchbruch – so
kam schließlich Tegernsee
1882 zum Zug.

18 125 Jahre TAG
Altes und neues Zeitalter
– Ochsen und Dampflok
Anfang des 20. Jahrhunderts
– nach erfolgreicher Inbetriebnahme
der Bahnstrecke zwischen
Schaftlach, Gmund und
Tegernsee – ereignete sich am
Kaltenbrunner Bahnübergang
ein Unfall, der in der Verkehrsordnung
noch nicht vorgesehen
war: zwei Ostiner Ochsen gegen
die Tegernseer Dampflok!
Der Tagelöhner Hindelang hatte
mit seinem sechs Meter langen
Tafelwagen – bespannt mit zwei
Ochsen, beladen mit Sägemehl
– noch vor dem herannahenden
Personenzug die Gleise
überqueren wollen. Der Zug,
ohne Luftdruckbremse und auf
abschüssiger Trasse, erfasst
das Gefährt. Die Ochsen landen
im Graben und der Wagen
wird zertrümmert. Hindelang
muss sich vor dem Landgericht
München verantworten und
wird mit einer Geldstrafe von
30 Mark belegt. Seine Verteidigung
lautet: „I hab gmoant,
i kimm no nüber!“
Unsere Immobilie in der Rambachstraße in
Hamburg in den 40er Jahren und heute
Eine Gesellschaft mit
Geschichte Die Bau-Verein
zu Hamburg AG verfügt über
mehr als 115 Jahre Wohnimmobilienkompetenz.
1892 Nach dem großen Brand 1842 steht
Hamburg im Zeichen der Industrialisierung.
Die menschenunwürdigen Wohnverhältnisse
müssen verändert werden. Die Idee genossenschaftlicher
Selbsthilfe entsteht und wird von
wohlhabenden Bürgern unterstützt. Die Cholera,
die Hamburg 1892 heimsucht, gibt den
letzten Anstoß zur Gründung des Hamburger
Bau- und Sparvereins als eingetragene Genossenschaft
mit beschränkter Haftung.
1893 Der Bau-Verein zu Hamburg feiert
Richtfest beim ersten Bauprojekt in der Friedensstraße
31/33 in Hamburg-Eilbek.
1903 Die Genossenschaft wird liquidiert,
der Bau-Verein wird Aktiengesellschaft. Am
19. Dezember 1903 erfolgt der Eintrag in
das Handelsregister. Das Unternehmen wird
gemeinnützig.
1935/36 Der Bau-Verein engagiert sich bei
der Sanierung des ehemaligen Gängeviertels.
Hier leben in engen, lichtlosen Hauszeilen
rund um den Großneumarkt 120.000
Menschen. Es entstehen mehr als 150 Wohnungen,
die zu 0,90 Mark pro Quadratmeter
vermietet werden.

Sorgfältig angelegte Innenhöfe mit Grün-
und Spielflächen kennzeichnen schon früh die
Immobilien des Bau-Vereins.
1943 Der Bau-Verein hat bis jetzt 3.667
Wohnungen und 76 Läden in Hamburg
erstellt. Bei den Luftangriffen wird etwa die
Hälfte davon zerstört.
1967 Der Wiederaufbau ist abgeschlossen.
Ein Schwerpunkt der Neubauprojekte des
Bau-Vereins liegt auf Wohnungen für kinderreiche
Familien und alte Menschen.
1979 Auch aufgrund des mangelnden Baugeländes
geht der Bau-Verein zum Kauf von
Wohnanlagen über.
1990 Der Bau-Verein wird durch die Wünsche
AG übernommen. Die Gemeinnützigkeit
wird aufgehoben.
1992 Anlässlich des 100-jährigen Bestehens
der Firma saniert der Bau-Verein den Paradieshof,
das älteste erhaltene Barockgebäude
Hamburgs. Fortan ziert das Gebäude mit
dem Doppelgiebel das Firmenlogo.
1998 Der Bau-Verein AG geht an die Börse,
das ermöglicht neue Perspektiven.
1999 Durch die Neustrukturierung des Unternehmens
wird die Trennung vom Wünsche-
Konzern vollzogen.
2001 Großaktionäre verkaufen einen Großteil
der Aktien an die TAG, sie hält nun 44,4 Prozent.
Andreas Ibel wird im Juni und Erhard
Flint im Oktober zum Vorstand ernannt.
Januar 2002 Die Beteiligung der TAG am
der Bau-Verein zu Hamburg AG erhöht sich
durch ein Umtauschangebot auf 87,9 Prozent.
3. Februar 2006 Die Aktie des Bau-Vereins
zu Hamburg AG wird zum Börsensegment
„Prime Standard“ zugelassen.
August 2006 Zur Stärkung des Freefloats
reduziert die TAG ihre Beteiligung am Bau-
Verein zu Hamburg AG auf 71 Prozent.
125 Jahre TAG 19

20 125 Jahre TAG
Eine Chronik in
Bildern Die HamburgerWohnlandschaft
ist stetig im
Wandel. Der Bau-
Verein begleitet die
„Wachsende Stadt“
schon viele Jahre.

125 Jahre TAG 21

22 Vorstellung des Vorstands
Andreas Ibel
Vorstandsvorsitzender, St. Katharinen, Hamburg
St. Katharinen hat für mich eine ganz besondere Bedeutung.
Im 2. Weltkrieg fast völlig zerstört, wurde die Kirche von 1950
bis 1955 weitgehend originalgetreu wieder aufgebaut. Der Turm
gilt als einer der schönsten Kirchtürme Norddeutschlands und
verleiht Hamburgs Silhouette einen besonderen Akzent. Die
Hauptkirche begleitet von Beginn an das entstehende Quartier
HafenCity als sein geistliches Zentrum und fördert das Zusammenleben
in der neuen Nachbarschaft. Sie lädt die Menschen,
die hier planen, wohnen und arbeiten, in ihre Räume ein, bringt
sie miteinander ins Gespräch und trägt so zur sozialen Stadtteilentwicklung
bei.

Erhard Flint
Vorstand, Dock 4, HafenCity, Hamburg
Die HafenCity schreibt die Identität Hamburgs als maritime
Stadt fort und interpretiert dieses Quartier gleichzeitig völlig
neu. Arbeitsorte und Wohnraum werden ausgewogen errichtet.
Auf diese Weise entsteht eine spannende Mischung aus
Kultur und Freizeit, Einzelhandel und Gastronomie, modernem
innenstädtischen Wohnen und Arbeiten. Dieses Konzept ist in
dieser Form einzigartig und zukunftsweisend. Mit dem Dock 4
gestaltet die TAG das Projekt HafenCity aktiv mit.
Vorstellung des Vorstands 23

24 Interview mit Prof. Jörn Walter
Interview mit Prof. Jörn Walter, Oberbaudirektor in Hamburg
„Wir wollen eine lebendige
Stadt mit attraktiven Standortangeboten
sein.“

Viele Metropolregionen, wie etwa Wien, Barcelona oder
Kopenhagen wollen ihre Attraktivität für die Einwohner und
insbesondere für die Wirtschaft steigern. Was ist das Besondere
an der „Wachsenden Stadt“ Hamburg?
Es ist die Verbindung von quantitativen und qualitativen Wachstumszielen.
Wir wollen ebenso eine lebendige Stadt mit attraktiven
Standortangeboten an die Wirtschaft sein wie eine familienfreundliche,
sozial gerechte und nachhaltige Stadt. Wir richten
unsere Flächenpolitik auf die Innenentwicklung aus, ganz besonders
auf Konversionsflächen und die einzigartigen Wasserrandlagen,
über die Hamburg verfügt.
„Es ist wichtig, den Wohnungsbau
mit inhaltlichen Zielen zu
verbinden, z. B. sozialverträg-
Hamburg verfolgt eine Stadtentwicklungsstrategie mit vielen
kleineren Vorhaben mit differenzierten Wohnformen. Ziel ist
es auch, vor allem mittlere Einkommensgruppen in der Stadt
zu halten. Welche Aspekte sind dabei in Hinsicht auf die Kooperation
mit der privaten Bauwirtschaft besonders wichtig
(Stichwort Wohnungsoffensive)?
Von besonderer Wichtigkeit ist, dass die Stadt ausreichend Flächen
bereithält und die Wohnungswirtschaft sich dann auch verpflichtet,
diese zu bebauen. Weiter, dass wir den Wohnungsbau
mit inhaltlichen Zielen verbinden, z. B. sozialverträglichen Mieten
und Verkaufspreisen, großen Wohnungen für Familien, Energie
sparenden Bauweisen. Eine ausreichende Wohnraumversorgung
kann nur mit der Privatwirtschaft sichergestellt werden, weshalb
wir auf eine enge Kooperation angewiesen sind.
Interview mit Prof. Jörn Walter 25
Die Interessen von Wirtschaft und Stadtentwicklern sind
nicht immer deckungsgleich. Welche Konflikte entstehen
und wie können sie entschärft werden?
Es kann Konflikte zu den geplanten Baudichten, zu denkmalpflegerischen
Fragen, zur Art des Wohnungsangebotes und zur Qualität
der Architektur geben. Gelöst werden können solche Themen
über Verhandlungen im gegenseitigen Respekt der jeweiligen Interessenlagen,
über Fördermittel oder aber gemeinsame Gutachter-
und Wettbewerbsverfahren.
Die „Wachsende Stadt“ und der Bau-Verein zu Hamburg –
ist das eine Allianz mit Perspektive?
Der Bau-Verein ist an vielen Stellen in Neubauprojekten engagiert
und hat damit einen wichtigen Beitrag zum Wohnungsbau
in Hamburg geleistet. Er hat sich großer und neuer Vorhaben
angenommen, so dass er für Hamburg ein wichtiger Partner mit
Perspektiven für die Zukunft bleiben wird.
lichen Mieten.“ „Der Bau-Verein wird für
Hamburg ein wichtiger Partner
für die Zukunft bleiben.“
Ihre Wünsche zum 125. Geburtstag der TAG für die Zukunft?
Ich wünsche der TAG eine wirtschaftlich und gestalterisch engagierte,
mutige und sichere Hand für die Zukunft.
Prof. Jörn Walter Der gebürtige Bremer
studierte Raumplanung in Dortmund.
Nach einem Referendariat in
Düsseldorf war er von 1985 bis 1991
Leiter des Amtes für Stadtentwicklung
und Umwelt in Maintal, von 1991 bis
1999 Leiter des Stadtplanungsamtes
in Dresden. Ende 1998 wurde der
Stadtplaner zum Oberbaudirektor
Hamburgs gewählt und ist damit
unter anderem maßgeblich an der
Planung der HafenCity beteiligt. Er ist
seit 2001 außerdem Ehrenprofessor
der Hochschule für bildende Künste
Hamburg.

26 Markt und Strategie
Von Experten werden Milliardengeschäfte für den
deutschen Immobilienmarkt erwartet. Die gute Prognose
stützt sich auf die Tatsache, dass der deutsche Immobilienmarkt
der größte der Welt ist. Der Immobilienmarkt
in Deutschland besteht aus ca. 40 Millionen Wohnungen,
Häusern, Büros und Fabriken.

Markt und Strategie
Der deutsche Immobilienmarkt hat sich
erholt. Die Perspektiven sind so gut
wie die Voraussetzungen: ein großes
Wachstumspotenzial, noch immer vergleichsweise
günstige Preise sowie das
anhaltend niedrige Zinsniveau.
Tendenz steigend – das ist die Richtung,
die Experten dem deutschen Immobilienmarkt
prognostizieren. Der Immobilienindex
des Analyseunternehmens BulwienGesa AG
verzeichnete im Jahr 2006 einen leichten
Anstieg der Mieten und Preise auf dem Immobilienmarkt
von 0,8 Prozent. Gute Aussichten
bestehen sowohl für den Gewerbe-
als auch für den Wohnimmobilienmarkt.
Großstädte attraktiver denn je
Die Großstadt wird als Wohnsitz wieder zunehmend
attraktiv, die Mieten steigen. Wer
im vergangenen Jahr eine Mietwohnung neu
bezogen hat, musste laut Wohn-Preisspiegel
des Immobilienverbands Deutschland (IVD)
2006/2007 durchschnittlich ein Prozent mehr
Miete zahlen als 2005. Besonders begehrt
waren Altbauten in mittleren und großen
Städten mit mehr als 300.000 Einwohnern.
Während die Miete für Altbauwohnungen in
guten Lagen bundesweit um 0,4 Prozent
stieg, verteuerte sie sich in entsprechenden
Großstadtlagen um 2,78 Prozent. Am tiefsten
müssen Münchner Mieter in die Tasche
greifen. Pro Quadratmeter werden für eine
Dreizimmerwohnung mit 70 Quadratmetern
und mittlerem Wohnwert 8,75 Euro fällig.
Für steigende Preise in den Metropolen
spricht die demografische Entwicklung.
Die Bevölkerung insgesamt schrumpft, das
Wachstum beschränkt sich auf die Metropolregionen.
Gleichzeitig werden die Haushalte
kleiner, aber zahlreicher. Der Bedarf
für neue Wohnungen wächst und mit ihm
die Wohnfläche pro Kopf. Derweil bleibt die
Bautätigkeit in Deutschland geringer als die
Nachfrage.
Umfassendes Portfolio überzeugt
Die TAG ist mit ihrem von der Tochter Bau-
Verein zu Hamburg AG gehaltenen Portfolio
an Wohnimmobilien in begehrten Lagen von
Großstädten wie Hamburg, Berlin, München
und Leipzig gut aufgestellt. Entwicklungspotenzial
gibt es ausreichend: 60 Prozent
Marktzyklus im Aufschwung
London (West-End), Oslo
London (Innenstadt)
Moskau
Madrid, Dublin
Barcelona, Paris, Stockholm
Hamburg*, München*, Luxemburg, Lyon
Warschau
Brüssel, Frankfurt, Kopenhagen
Mietwachstum
verlangsamt sich
Mietwachstum
beschleunigt
sich
Düsseldorf*, Helsinki, Edinburgh
Rom, Wien
Athen, Prag, Budapest, Amsterdam, Mailand
Mieten
fallen
Markt und Strategie 27
Mieten erreichen
die Talsohle
Lissabon
Berlin*
* Im Portfolio der TAG.
Quelle: Kepler Equities

28 Markt und Strategie
Neu im Portfolio Gewerbeimmobilien: die
Siemens-Gebäude in Köln (unten) und Berlin
(zweites von unten)
Wohnobjekte in bester Lage: Wedel an der
Au (oben) und die Schwalbenburg (zweites
von oben), beide in Hamburg
aller Wohngebäude in Deutschland sind älter
als 30 Jahre; auch das macht die Bestandsentwicklung
insbesondere in etablierten Lagen
zu einem Wachstumsmarkt, von dem
die TAG nachhaltig profitiert.
Der Markt für Gewerbeimmobilien verzeichnete
im Jahr 2006 neue Rekorde (siehe
auch: Immobilien als Investment). Einen
Grund dafür zeigt der Vergleich mit anderen
europäischen Städten: Während in Metropolen
wie Paris, London oder Madrid der
Immobilienmarkt auf dem Höhepunkt des
Zyklus angelangt ist oder ihn sogar schon
überschritten hat, verzeichnen Statistiker in
Deutschland eine vergleichsweise moderate
Entwicklung.
Index Immobilienmarkt –
die zehn teuersten Städte
(Bundesdurchschnitt = 100)
Rang Stadt Index
1 München 218,6
2 Stuttgart 180,6
3 Frankfurt (Main) 163,4
4 Hamburg 149,7
5 Düsseldorf 136,8
6 Heidelberg 133,9
7 Wiesbaden 128,5
8 Darmstadt 125,1
9 Köln 119,3
10 Freiburg (Breisgau) 116,8
Quelle: BulwienGesa AG 2007
Positive Mietentwicklung bei Gewerbe
Positiv entwickeln sich auch die Preise und
Mieten der Gewerbeimmobilien. Der Immobilienindex
der BulwienGesa AG stieg
erstmals im Jahr 2006 wieder, und zwar
um 1,6 Prozent. Besonders hoch war das
Wachstum bei den Einzelhandelsmieten in
begehrten Lagen, sie legten um 4,3 Prozent
zu. München ist einer der teuersten Standorte
mit einer Spitzenmiete von 29,50 Euro
pro Quadratmeter. Es folgen Hamburg mit
23,50 Euro, Düsseldorf mit 21,50 Euro, Berlin
mit 20,50 Euro und Köln mit 20,45 Euro
pro Quadratmeter.
Die positive Entwicklung des Gewerbeimmobilienmarktes
veranlasste das Management
der TAG erstmals seit Jahren wieder zu
Investitionen in dieses Immobiliensegment.
Neben größeren Akquisitionen in München
und im Rheinland erwarb das Unternehmen
ein großes Portfolio von sechs Gewerbeimmobilien
in Berlin, München, Köln, Fürth
und Mannheim von der Siemens Real Estate
GmbH & Co. OHG. Damit hat sich das
Asset-Volumen der TAG Gewerbeimmobilien
AG auf rund 400 Millionen Euro nahezu
verdoppelt.
Die Analysten der BulwienGesa AG erwarten
vor dem Hintergrund der guten Entwicklung
der allgemeinen Wirtschaft in Deutschland
eine fortgesetzte Erholung des deutschen
Immobilienmarktes. Sowohl für den Markt
der Wohnimmobilien als auch für den gewerblichen
Markt prognostizieren die Experten
weiter steigende Preise, vor allem in den
begehrten Lagen der großen Metropolen.

Vor 35 Jahren wohnten sieben von zehn
Menschen auf dem Land – das hat sich rapide
geändert. Mehr als 3,3 Milliarden Menschen
werden nach Berechnungen der
Deutschen Stiftung Weltbevölkerung (DSW)
und des Bevölkerungsfonds der Vereinten
Nationen UNFPA im Jahr 2008 in den Städten
leben. Das ist ein historischer Rekord.
Nach Prognosen der UNO wird der weltweite
Anteil der städtischen Bevölkerung bis
2030 auf über 60 Prozent steigen. Schon
heute existieren über 130 Städte mit mehr
als drei Millionen Einwohnern. In den Entwicklungsländern
bedeutet das rasante
Wachstum der Städte große Herausforderungen.
Aber die Entwicklung birgt auch
Chancen. Denn auch in der globalisierten
Welt seien die Städte am besten geeignet,
„Arbeitsplätze zu schaffen und Einkommen
für mehr Individuen zu erzeugen“, so der
aktuelle Weltbevölkerungsbericht. Außerdem
böten sie „ihrer ganzen Bevölkerung einen
Zugang zu Infrastruktur und Dienstleistungen
auf Basis relativ günstiger Kosten“. Seit Anbruch
der Industrialisierung habe noch kein
Land echtes Wirtschaftswachstum ohne den
Ausbau seiner Städte erzielt.
Wohnen in der City
Dock 4
Verkauf/im Bau
Ausschreibung/Anhandgabereife
In Deutschland leben bereits 88 Prozent der
Bevölkerung in Städten und Ballungszentren,
die allerdings auch große ländliche Gebiete
Flächenvorbereitung
Anhandgabe/Architektenwettbewerb
Das Phänomen Urbanisierung In
Deutschland liegt der Trend der Landflucht
sogar über dem weltweiten
Durchschnitt. Hamburg begreift die
Entwicklung mit dem Programm „Wachsende
Stadt“ als Chance.
umfassen. Der Trend setzt sich fort, das
Wohnen kehrt zurück in die Stadt; Experten
sprechen von einer „Reurbanisierung“.
Eines der schlagenden Argumente für die
Rückkehr in städtische Räume ist die Zeitersparnis
durch vermiedenen Verkehr. Ein
anderes ist die Lebendigkeit der Städte, in
denen Wohnen, Arbeit, Kultur und Erholung
miteinander verschränkt sind und Perspektiven
für die unterschiedlichsten Lebenssituationen
bieten.
Hamburg – die „Wachsende Stadt“
Ein Beispiel dafür, wie Großstädte diese Entwicklung
aktiv steuern und für sich nutzen
können, ist das Projekt „Wachsende Stadt“
in Hamburg. Ziel ist es, dass sich Hamburg
in der Liga der internationalen Metropolen
behauptet. Die Planer streben ein überdurchschnittliches
Wirtschafts- und Beschäftigungswachstum,
eine steigende Einwohnerzahl
sowie die steigende Lebensqualität
und Zukunftsfähigkeit der Stadt an.
Ein zentraler Baustein ist die HafenCity, das
derzeit größte Stadtentwicklungsprojekt Europas.
Mittlerweile gilt es als Beispielprojekt
für die Entwicklung europäischer Innenstädte.
Kernstück ist die Erweiterung der
Hamburger Innenstadt um gut 40 Prozent.
Mitten in der Stadt, in fußläufiger Entfernung
zum Rathaus, wächst eine fein aus-
Markt und Strategie 29
Modell: M. Korol
Quelle: HafenCity Hamburg GmbH
tarierte Mischung aus Wohnen, Arbeiten,
Freizeit, Einzelhandel und Kultur auf einem
ehemaligen Hafengelände. In dem neuen
Quartier entsteht auf 155 Hektar Raum für
etwa 12.000 Einwohner. Geplant sind 5.000
Wohnungen und 40.000 Arbeitsplätze. Mit
dabei bei dem Startschuss im Jahr 2005:
TAG-Tochter Bau-Verein zu Hamburg realisierte
mit dem Dock 4 ein Wohn- und Geschäftshaus
mit 18 Wohneinheiten sowie
2.500 Quadratmeter Gewerbefläche.
Einzigartig unter den Stadtentwicklungsprojekten
sind unter anderem die zahlreichen
Bezüge von Land- und Wasserflächen. Die
HafenCity wird nicht wie andere Waterfront-
Projekte eingedeicht und damit vom Wasser
abgeschnitten. Stattdessen wird das
gesamte Gebiet auf 7,50 Meter über Normalnull
angehoben und erhält dadurch eine
neue, charakteristische Topografie, die den
Zugang zum Wasser und die hafentypischen
Milieuqualitäten erhält.
Bei einer Bevölkerung in der Kernstadt von
gut 1,7 Millionen und etwa 4,2 Millionen
Einwohnern in der Metropolregion geht von
der HafenCity eine Impulswirkung für die
gesamte Stadt aus, die Hamburg im Wettbewerb
europäischer Metropolen stärkt.

30 Markt und Strategie
Anlageklasse REIT
Endlich gibt es auch in Deutschland
REITs. Sie bergen diverse Chancen für
den Immobilienmarkt, für Anleger und
den Wirtschaftsstandort Deutschland.
Die TAG Gewerbeimmobilien-AG, ein
Tochterunternehmen der TAG, ist ein
aussichtsreicher REIT-Kandidat.
Seit dem 1. Juni 2007 ist es amtlich:
Auch in Deutschland werden Real Investment
Trusts (REITs) die Palette der indirekten
Immobilieninvestments ergänzen. Das
Gesetz tritt rückwirkend zum 1. Januar
2007 in Kraft.
Attraktiv für Anleger
Bei REITs handelt es sich börsennotierte
Kapitalgesellschaften. Ihre Hauptgeschäftsfelder
sind der Kauf, die Entwicklung,
das Management sowie der Verkauf von
Immobilien oder Immobilienbeteiligungen.
Die Gesellschaften haben einen rechtlichen
Sonderstatus und zahlen selbst
keine Körperschaftssteuern. Das macht
sie attraktiv für Anleger: Der Großteil der
Gewinne, die der Kapitalertragssteuer
unterliegen und als Einkünfte aus dem Kapitalvermögen
mit dem individuellen Steuersatz
zu versteuern sind, wird an die Anleger
ausgeschüttet. Letztlich ist der Kauf einer
REIT-Aktie eine direkte Beteiligung an einem
gemanagten Immobilienportfolio.
Bereits zu Beginn der 60er Jahre wurden
in den USA die weltweit ersten REITs
gegründet. Mittlerweile sind knapp 200 solcher
Immobiliengesellschaften mit einer
Marktkapitalisierung von über 250 Milliarden
US-Dollar an den US-Börsen gelistet.
Das Modell wurde erfolgreich in 18 anderen
Ländern übernommen, darunter die Niederlande,
Australien, Japan, Italien und Großbritannien.
Impulse für den Immobilienmarkt
Finanzexperten gehen davon aus, dass die
Einführung der REITs in Deutschland Impulse
für den nationalen Immobilienmarkt
bringen wird. Neben positiven gesamtwirtschaftlichen
Effekten sollte die Einführung
auch zu einer Erhöhung der Liquidität der
Immobilienmärkte führen. Insbesondere
für renditeorientierte Investoren und institutionelle
Anleger erscheint die Einführung
von REITs zur Erweiterung des Anlagespektrums
im Immobilienbereich attraktiv.
Insofern sind REITs als chancenorientierte
Form und zusätzliches Element der Immobilienanlage
eine interessante, sinnvolle und
im internationalen Vergleich durchaus notwendige
Ergänzung.
Darüber hinaus haben Unternehmen die
Möglichkeit, ihre Bilanzen zu optimieren und
sich den Kerngeschäften zu widmen. Für
den Investor bestehen neue, attraktive Anlagemöglichkeiten.
REITs wurden erstmals
in den 1960er Jahren in den USA eingeführt
und bezeichnen in der Regel börsennotierte
Immobilien-Aktiengesellschaften, deren Geschäftszweck
der Bau, Erwerb und das Management
von Immobilien sind. REIT-Kons-
truktionen existieren ebenfalls in Australien,
Japan sowie innerhalb Europas in Belgien
und Frankreich, den Niederlanden und
seit 2007 auch in Großbritannien. Vorteile
dieses indirekten Immobilieninvestments
sind die Befreiung von Körperschafts- und
Gewerbesteuern sowie die durch die Börsennotierung
bedingte hohe Transparenz.
Obwohl das grundlegende Geschäftsfeld
sowohl bei offenen Immobilienfonds
als auch bei REITs übereinstimmend die
Anlage in Immobilienobjekten ist, ergeben
sich bspw. gravierende Unterschiede in der
Bewertung. Während sich der Preis eines
offenen Immobilienfonds aus dem Nettoinventarwert
ergibt, bestimmt sich der Kurs
eines REITs durch Angebot und Nachfrage
an einer Börse und kann somit sowohl
nach oben als auch nach unten von dem
eigentlichen inneren Wert des Immobilienportfolios
abweichen. REITs ergänzen somit
das Spektrum der indirekten Immobilienanlagen,
sind aber auch aus Renditegründen
interessant:
Ausländische REITs haben in den vergangenen
Jahren mit überdurchschnittlichen
Renditen überzeugt. Von 1975 bis 2005 lag
die durchschnittliche jährliche Rendite von
Equity-REITs in den USA bei über 13 Prozent.
Der „Dow Jones Industrials“, der die
Wertentwicklung der Aktien von 30 führen-

den amerikanischen Industrieunternehmen
abbildet, legte im selben Zeitraum um
knapp 9 Prozent jährlich zu.
Bestens aufgestellt
Die TAG hat bereits im vergangenen Jahr
die Konzernstruktur auf die Einführung
der G-REITs ausgerichtet. REIT-fähig
sind in Deutschland Gewerbeimmobilien
und Wohnimmobilienneubauten (Fertigstellung
nach dem 31. Dezember 2006),
vorläufig aber keine Bestandswohnimmobilien.
Deshalb gründete die TAG die
TAG Gewerbeimmobilien-AG, in der das
Gewerbeportfolio gebündelt ist. Für den
Fall, dass auch Bestandswohnimmobilien
für den G-REIT zugelassen werden, ist die
TAG mit dem börsennotierten Bau-Verein
zu Hamburg AG ebenfalls als potenzieller
REIT-Kandidat gerüstet.
„REITs sind
eine weltweite
Erfolgsstory.“
Was verbirgt sich hinter REITs und
was macht sie so interessant?
Mit der Einführung der REITs wird in
Deutschland eine neue Assetklasse
etabliert. Real Estate Investment Trusts
(REITs) sind steuerbegünstigte Kapitalgesellschaften,
die ihre Einnahmen
primär aus Immobilien erzielen. Mit der
Verbreitung in über 20 Ländern sind
REITs eine weltweite Erfolgsstory, die auf
folgenden Faktoren basiert:
Stabilität: Da REITs den Großteil ihrer
Einnahmen aus langfristig vereinbarten
Mieterträgen erzielen, weisen die Cashflows
eine hohe Planbarkeit auf, was
durch die hohe Ausschüttungsquote zu
stabilen Dividenden führt.
Diversifizierung: Erfahrungsgemäß korreliert
die Wertentwicklung von Aktien
und Immobilien nur geringfügig miteinander.
Mit REITs können die Portfolios
besser diversifiziert werden.
Transparenz und Liquidität: REITs sind
in Deutschland von der Körperschafts-
und Gewerbesteuer befreit. Sie müssen
mindestens 90 Prozent der erzielten Gewinne
an ihre Anteilseigner ausschütten.
Da die Besteuerung auf Aktionärsebene
stattfindet, liegt eine hohe Steuertransparenz
vor. Zudem weisen REITs als
börsennotierte Unternehmen eine hohe
Transparenz auf. Die REIT-Aktien können
jederzeit zum Marktpreis über die
Börse veräußert werden.
Wie schätzen Sie den Markt für
REITs ein?
Wir gehen insbesondere aufgrund der
steuerlichen Vorteile des REITs von einer
erfolgreichen Einführung in Deutschland
aus. Bei einem Gewerbeimmobilienbestand
in Deutschland von rund 1,3 Billionen
Euro wird das Investitionspotenzial
auf etwa 900 Milliarden Euro geschätzt.
Wir gehen davon aus, dass die Marktkapitalisierung
von German REITs (G-REITs)
in fünf Jahren fünf bis zehn Prozent des
Investitionspotenzials, also 45 bis 90 Milliarden
Euro, betragen könnte.
Die 30 DAX-Unternehmen halten insgesamt
ein Immobilienvermögen von
rund 170 Milliarden Euro. Die weltweite
Marktkapitalisierung von REITs beträgt
derzeit über 550 Milliarden Euro.
Mittel- bis langfristig halten wir auch die
Einbeziehung von Wohnimmobilien in
die REIT-Gesetzgebung für nicht unwahrscheinlich.
Welches Rendite-Risiko-Profil haben
REITs im Vergleich zu offenen Immobilienfonds?
Ein wesentlicher Vorteil des REITs ist
insbesondere in der Börsennotierung zu
sehen. Die Investition in einen REIT ist
durch die Handelbarkeit deutlich liquider
als die in einen Immobilienfonds und die
Preisbildung erfolgt wesentlich transparenter.
Markt und Strategie 31
Unsere Gewerbeimmobilie in der Planckstraße, Hamburg, ist für
Werbeagenturen ein begehrter Standort.
Henner Rüschmeier,
SES Research GmbH,
Hamburg
REITs weisen zudem im Vergleich zu
offenen Immobilienfonds ein deutlich
höheres Renditepotenzial auf. Bei offenen
Immobilienfonds lag die durchschnittliche
Rendite in den letzten
15 Jahren bei vier bis fünf Prozent pro
Jahr. US-REITs warfen in diesem Zeitraum
eine jährliche Rendite von 14 Prozent
ab. Von 1975 bis 2005 waren es
bei börsennotierten US-REITs 13 Prozent
pro Jahr. Für den G-REIT halten
wir eine jährliche Rendite von sieben bis
zehn Prozent für realistisch. Die höhere
Renditeerwartung im Vergleich zu offenen
Immobilienfonds geht natürlich
mit einem höheren Risiko einher. Bei
US-REITs lag die jährliche Schwankungsbreite
in den letzten 15 Jahren im Durchschnitt
bei 13 Prozent. Bei offenen Immobilienfonds
lag die Schwankungsbreite
bei rund 1,5 Prozent.

32 Markt und Strategie
Johannes Zech
Vorstand der TAG Gewerbeimmobilien-AG,
Berlin
„Wir erwarten stabile Cashflows, gute
Renditen und sehen Potenzial für weitere
Wertsteigerungen.“
Herr Zech, die Einführung von REITs
in Deutschland wurde lange diskutiert
und gelobt, als sie endlich in ein
Gesetz gegossen wurde. Jetzt ist es
vergleichsweise still geworden. Wurde
der G-REIT im Vorfeld überschätzt?
Die Bedeutung des G-REITs selbst wurde
nicht überschätzt. Hier und dort gab es
zu hohe Erwartungen bezüglich des REITfähigen
Immobilienvermögens und vor
allem bezüglich der Möglichkeiten, dieses
kurzfristig in einen REIT einzubringen.
Die gesetzlichen Rahmenbedingungen
stehen nunmehr fest und es gilt nun den
G-REIT in die Praxis umzusetzen. Wir
sind bereits als Vor-REIT registriert und
haben nun bis 2008 Zeit, den REIT-Status
zu erlangen. Wir haben allerdings nicht
vor, diese Frist auszuschöpfen.
Welche Perspektive bietet der G-REIT
für die TAG?
Die bisherige Holdingstruktur der TAG
wird weiter ergänzt. Durch die Beteiligung
der TAG am G-REIT wird die Attraktivität
der TAG-Aktie erhöht, da der
REIT eindeutige Vorteile gegenüber anderen
Anlageformen bietet: zum einen
die Verlagerung der Besteuerung von
der Unternehmensebene auf die Ebene
der Anleger, zum anderen durch die
Möglichkeit der steuerlich begünstigten
Einbringung von Immobilien in den REIT.
Durch die Exit Tax hat die REIT-Gesellschaft
einen Vorteil in der Akquisition
gegenüber Gesellschaften ohne REIT-
Status. Von diesen Vorteilen profitieren
durch ihre indirekte Beteiligung am
TAG-REIT letztlich auch die Aktionäre
der TAG.
Das Vertrauen der deutschen Anleger
in Immobilienfonds wurde in den vergangenen
Jahren oft erschüttert. Hilft
der REIT, es wiederherzustellen?
Der REIT wird dem institutionellen wie
dem individuellen Anleger helfen, wieder
vertrauensvoll in Immobilien zu investieren.
Keine andere Assetklasse im Bereich
der indirekten Immobilienanlage ist transparenter
und liquider handelbar. Diese
Transparenz in der Zusammensetzung
des REITs sowie die vom Gesetzgeber
definierten Parameter fördern das Vertrauen.
Die Möglichkeit Anteile schnell zu
kaufen und zu verkaufen sowie die hohe
Ausschüttungsrate von 90 Prozent des
ausschüttungsfähigen Gewinns erhöhen
nochmals die Attraktivität der REITs.
Welches sind die Zielgruppen für
einen TAG-G-REIT?
Mit dem TAG-G-REIT werden wir institutionellen
und individuellen Anlegern, die
Wert auf eine berechenbare Anlagestrategie
und eine mittel- bis langfristige Wertentwicklung
ihrer Immobilienanlage legen,
eine in Deutschland neuartige Investitionsmöglichkeit
bieten. Dieses Angebot zielt
sowohl auf die Investoren der TAG wie
auch auf neue Investorenkreise, die wir
hierdurch zu erschließen suchen.
Wie lautet Ihre Prognose für die Entwicklung
des TAG-G-REITs?
Der TAG-G-REIT hat ein übersichtliches
und attraktives Portfolio, bestehend aus
Büroimmobilien, die sich vorwiegend in
den Ballungszentren Deutschlands befinden.
Der G-REIT besitzt für die nächsten
Jahre gute und nachhaltige Entwicklungsmöglichkeiten,
die uns positiv stimmen.
Wir erwarten stabile Cashflows,
gute Renditen und sehen Potenzial für
weitere Wertsteigerungen.

Exit Tax –
Wettbewerbsvorteile
nutzen
Die Exit Tax beruht zunächst auf der
Überlegung des Gesetzgebers, das in
Immobilienvermögen gebundene Kapital
deutscher Unternehmen zu reduzieren,
damit diese es in ihrem jeweiligen Kerngeschäft
einsetzen können. Die Immobilie
und das Asset Management werden an
Spezialisten in den REITs ausgelagert.
Hierzu hat der Gesetzgeber eine steuerliche
Vergünstigung für den Verkauf
von Immobilien initiiert, die so genannte
Exit Tax. Nach Nr. 70 § 3 EStG wird eine
bis zum 31. Dezember 2009 befristete
Begünstigung bei der Besteuerung des
Veräußerungsgewinns von 50 Prozent
gewährt. Um von diesem Vorteil zu profitieren,
muss der Veräußerer seine Immobilien
allerdings an einen REIT bzw. einen
Vor-REIT verkaufen.
Markt und Strategie 33
Durch diese Regelung wird insbesondere
das Sale-and-lease-back-Geschäft forciert.
Neben den bekannten Vorteilen dieser
Modelle kann sich nun ein erheblicher
steuerlicher Vorteil für den Veräußerer ergeben,
von dem indirekt natürlich auch der
REIT als Erwerber profitiert, da er in der
Lage ist, auf Basis einer vergleichbaren
Kalkulation einen höheren Kaufpreis zu
zahlen. Der TAG ist es als einem der ersten
deutschen Vor-REITs gelungen, diesen
Wettbewerbsvorteil bei der Akquisition des
Siemens-Portfolios zu nutzen.

34 Markt und Strategie
Unsere Wertschöpfungskette
Die „Buy, Build & Hold“-Strategie Die
Strategie der TAG verfolgt ein Ziel: die
langfristige Wertsteigerung des Portfolios.
Darauf ist die gesamte Wertschöpfungskette
des Konzerns und seiner Tochterunternehmen
konsequent ausgerichtet.
So funktioniert die Wertsteigerung bei
Immobilien in der Praxis: Ausschlaggebend
für den Kauf von Objekten („Buy“) sind neben
dem Ergebnis sorgfältiger Due Diligence
die „drei L“: nämlich Lage, Lage und nochmals
Lage. Optimale Ankaufobjekte sind
kleine und mittlere Portfolios in den deutschen
Metropolen. Ein weiteres wichtiges
Kriterium ist das Entwicklungspotenzial
(„Build“) des Objekts: Durch Sanierung und
Modernisierung, aber auch durch Schaffung
neuer Wohnflächen werden die Immobilien
aufgewertet. Dachausbau, der Anbau von
Balkonen sowie der Neubau von Einheiten
auf dem gekauften Gelände sind dabei die
Optionen. Nach der Entwicklung geht das
Objekt in die langfristige Bestandshaltung
(„Hold“) über. Fortan ist es die Aufgabe, das
vorhandene Mietsteigerungspotenzial zu
nutzen und die Betriebskosten zu optimieren.
Wachsende Bedeutung für die Strategie der
TAG hat der Bereich Service. Die TAG Asset
Management GmbH, ein Tochterunternehmen
der TAG, übernimmt dabei Immobiliendienstleistungen
für die eigene Gruppe,
aber auch für Investoren aus dem In- und
Ausland. Zu den Leistungen gehören Haus-
Buy Build Hold Service
Deutsche Metropolen mit
langfristiger Wachstumsperspektive
Gute Wohnlagen
Attraktive Mietrenditen mit
hohen Cashflows
Fokus auf kleine bis mittlere
Immobilienportfolios
Detaillierte Due Diligence durch
kompetente Mitarbeiter
Modernisierung und Instandsetzung
Schaffung zusätzlicher Flächen
durch Ausbau und Aufstockung
An- und Neubau
Verbesserung des Umfelds
Aktive Wertschöpfung durch
Bestandsentwicklungsmaßnahmen
Langfristige Bestandshaltung
Mietsteigerungspotenzial nutzen
Optimierung der Betriebskosten
In Berlin-Tempelhof wurde im Dezember
2006 mit der „Bärenparksiedlung“ ein denkmalgeschütztes
Wohnensemble erworben. Die
attraktiven Wohnhäuser aus dem vergangenen
Jahrhundert bieten ein viel versprechendes
Wertschöpfungspotenzial.
Immobiliendienstleistungen
für die Gruppe und für Dritte
Öffentlichkeitsarbeit
Hausverwaltung
Due Diligence
Projektsteuerung
Baubetreuung
Controlling
Finanzbuchhaltung
Asset Management
IT

Eine unserer Wohnimmobilien in der
Mühlenstraße in Berlin während und nach der
Bestandsentwicklung
verwaltung, Due Diligence, Projektsteuerung,
Baubetreuung, Controlling, Finanzbuchhaltung,
Öffentlichkeitsarbeit und Akquisitionen.
Dieser Bereich hat innerhalb des Immobilienkonzerns
einen großen Stellenwert, da die
Serviceleistungen regelmäßige Einnahmen
ohne die in der Immobilienwirtschaft sonst
übliche große Kapitalbindung ermöglichen.
Langfristige Perspektive
Gegenüber der kurzfristigen Gewinnmaximierung
hat die „Buy, Build & Hold“-Strategie
einen deutlichen Vorteil: Sie ermöglicht die
optimale Anpassung der Einkaufspolitik an
die zyklischen Veränderungen des Marktes.
Die verschiedenen Töchter der Holding
Die Entwicklung der Bärenparksiedlung in Berlin
Der Bau-Verein zu Hamburg erwarb das denkmalgeschützte
Wohnensemble mit 885 Wohnungen im Dezember 2006. Nicht
nur die Lage in unmittelbarer Nähe diverser Unternehmen und
damit Arbeitgeber der potenziellen Mieter macht die Anlage aus
den 30er Jahren attraktiv. Bemerkenswert ist auch die innere
Parkanlage, die als Gartendenkmal heute besonderen Schutz
genießt. Die Anlage aus den 30er Jahren mit drei- und viergeschossigen
Satteldachhäusern und 48.000 Quadratmetern
Wohnfläche bietet großes Wertsteigerungspotenzial. Dachgeschosse
können auf insgesamt 9.000 Quadratmetern ausgebaut
werden. Bis 2015 ist die umfassende Modernisierung, Sanierung
und Entwicklung der Anlage vorgesehen.
Dabei werden zunächst einzelne Wohnungen instand gesetzt
und modernisiert, um die vorhandenen Leerstände abzubauen.
Danach steht die Vollmodernisierung einzelner Häuser auf dem
Programm. Mit dem Ziel, neue Mieterschichten wie etwa Familien
sowie Singles und Paare mit höherem Einkommen anzuziehen,
wird auch durch die Zusammenlegung der Wohnungen bedarfsgerechter
Wohnraum geschaffen. Das dritte Vorhaben besteht in
decken mit ihren Geschäftsbereichen die
gesamte Wertschöpfungskette im Bereich
Immobilien von Bestandshaltung über Bestandsentwicklung
zu umfassenden Serviceangeboten
für Investoren ab, was für
zusätzliche Unabhängigkeit von Schwankungen
im Immobilienmarkt sorgt. Die zentrale
Maßnahme zur strategischen Ausrichtung
entsprechend „Buy, Build & Hold“ ist
der Aufbau eines langfristig ausgerichteten
Bestandsportfolios mit stabilem Cashflow
und hohen Renditen. Im Jahr 2006 führte die
TAG umfassende Kapitalmaßnahmen durch
– sie wurden für umfangreiche Investitionen
in den Wohn- und Gewerbebestand des
Konzerns genutzt.
Buy, Build & Hold in der Praxis
Markt und Strategie 35
dem Ausbau der Dachfläche. Auf 9.000 Quadratmetern entstehen
hier hochwertige Wohnungen von 80 bis 90 Quadratmetern
mit Gauben und Dachterrassen. Moderne Küchen und Bäder,
sanierte Treppenhäuser und erneuerte Fassaden steigern den
Wohnwert der gesamten Anlage, eine neue Heizungsanlage
inklusive der Warmwasserversorgung und ein Elektronetz bieten
zeitgemäßen technischen Standard.
Meilensteine bis 2010
Im ersten Bauabschnitt bis zum Jahr 2010 werden zunächst 200
Wohnungen instand gesetzt und rund 20 Häuser modernisiert
mit dem entsprechenden Ausbau der Dachgeschosse.
Das Projekt Bärenparksiedlung macht die Arbeitsteilung innerhalb
des TAG-Konzerns deutlich: Der Bau-Verein zu Hamburg
AG erwarb das Objekt, entwickelt wird es von den Immobilienspezialisten
der TAG Asset Management GmbH. Herr Tobias
Behr vertritt die Asset Management GmbH als kompetenter
Immobilienspezialist in der Niederlassung Berlin, die technische
Projektsteuerung liegt bei Herrn André Kirsten von der B.u.P
Projektmanagement GmbH in Leipzig.

36 Markt und Strategie
Tobias Behr, Asset Manager, Berlin
Architekt Dipl.-Ing. Lutz Schilbach,
Projektmanager, Leipzig
Das Asset Management der TAG ist
das wertorientierte Management von
eigenen und fremden Liegenschaften
und Portfolios. Die TAG Asset Management
GmbH deckt den gesamten
Immobiliendienstleistungsprozess ab.
Die Aktivitäten im Bereich Dienstleistungen
bündelt die TAG in ihrer Tochter TAG
Asset Management GmbH. Das Unternehmen
deckt alle immobilienrelevanten Leistungen
von Akquisition, Due Diligence,
Projektentwicklung und -steuerung bis zur
Baubetreuung, zu Controlling, Öffentlich-
„Unsere Präsenz vor Ort und
lokale Marktkenntnis zeichnen
uns aus.“ Tobias Behr
keitsarbeit und Asset Management ab. Sie
beschäftigt erfahrenes Fachpersonal und
nutzt ihr umfassendes und langjähriges
Know-how im Bereich Bestandsentwicklung
sowie die regionale Präsenz an den Märkten
mit Wachstumstrend. Vor diesem Hintergrund
ist es gelungen, den Bereich Service
deutlich auszubauen.
Die TAG Asset Management GmbH unterstützt
nationale und internationale Investoren
in ihren Bauvorhaben, wie beispielsweise den
internationalen Investor Conwert Immobilien
Invest AG, Wien. Das Joint Venture sieht das
Portfoliomanagement, die Entwicklung und
Verwaltung der Immobilienbestände, das
Controlling und die Finanzbuchhaltung in
Deutschland durch die TAG Asset Management
GmbH vor.
Mit dem Ausbau des umfassenden Dienstleistungsangebots
rund um die Immobilie
vergrößert die TAG die nicht kapitalgebundenen
Ertragsmöglichkeiten mit sicherem
Planungshorizont. Gemeinsam mit dem
Engagement in den Bereichen Wohn- und
Gewerbeimmobilien deckt das Unternehmen
damit die gesamte Wertschöpfungskette bei
Immobilien ab.
„Expertise und Vielseitigkeit
zählen zu
unseren Stärken.“
Lutz Schilbach
Die Dienstleistungen der TAG Asset
Management GmbH werden auch innerhalb
der Konzerngruppe genutzt, vor allem bei
der Akquisition, aber auch in den Bereichen
Öffentlichkeitsarbeit, IT und Controlling.

Immobilien als Investment
Internationale Anleger haben den deutschen Immobilienmarkt
entdeckt. Im Jahr 2006 waren deutsche Gewerbeimmobilien
so gefragt wie nie zuvor. Das Investitionsvolumen
in Deutschland betrug nach Berechnungen des Beratungsunternehmens
Jones Lang LaSalle 49,5 Milliarden Euro,
141 Prozent mehr als 2005. Gleichzeitig stieg der vom
Bankhaus Ellwanger & Geiger berechnete Aktienindex für
deutsche Immobiliengesellschaften Dimax um 46,3 Prozent.
Zum Vergleich: Der DAX legte im gleichen Zeitraum 20 Prozent
zu. Begehrt waren die deutschen Papiere vor allem
bei Anlegern aus den USA und Großbritannien. München
und Hamburg errangen nach den Ergebnissen der Marktanalyse
Emerging Trends in Real Estate Europe 2007 der
Beratungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers erstmals
Plätze unter den Top Ten der begehrtesten Immobilienstandorte
Europas. Der Trend schwächte sich Ende des
ersten Quartals 2007 leicht ab – dennoch konnte bis zum
Juni 2007 ein deutlich über dem des Vorjahrs gelegenes
Niveau gehalten werden.
Immobilien- und Anlageexperten sind sich darüber einig,
dass es sich bei dem Boom von deutschen „Betonpapieren“
nicht um ein kurzfristiges Strohfeuer handelt. Das globale
Wachstum sowie die anhaltend starke Konjunktur in
Deutschland sind günstige Rahmenbedingungen. Zurück-
Unser Asset Management
Angebot von Immobilienbeständen
Bewertung und Analyse durch die
TAG Asset Management GmbH
Kauf von Immobilienbeständen
Wertschöpfung
Modernisierung und Instandsetzung
Ausbau und Aufstockung
Anbau und Neubau
Bau von Tiefgaragen
Verbesserung des Umfelds
Veräußerung an Mieter, Selbstnutzer
und Kapitalanleger
Zusätzlicher Mietbestand mit
höherem Immobilienwert
Kaufmännische und technische
Verwaltung des eigenen Bestandes
Bewertung der Immobilie durch
externe Gutachter
gehende Leerstände, Mieten im Aufwärtstrend sowie steigende
Preise sind gute Argumente, um weiter ausländische
Investoren in den deutschen Immobilienmarkt zu locken,
zumal Immobilienaktien wegen ihrer konstanten Wertentwicklung
als solides Investment für jedes Portfolio gelten.
Die rückwirkend zum 1. Januar 2007 eingeführten REITs
dürften den deutschen Immobilienmarkt in den Augen der
Anleger aus dem In- und Ausland noch attraktiver machen.
Deutsche REITs stellen für institutionelle Investoren aus dem
Ausland, wie zum Beispiel große Versicherungen und Pensionsfonds,
eine zusätzliche Attraktion dar. Deren Investitionen
wiederum erhöhen das Kapitalangebot und die Liquidität
auf dem deutschen Immobilienmarkt, der nach Volumen in
Europa mit Abstand die Nummer eins ist.
Experten rechnen mit bis zu 30 zusätzlichen Börsengängen
in Deutschland in den ersten drei Jahren nach Einführung
der REITs. Da dadurch ein vollkommen neues Kapitalmarktsegment
entsteht, ergeben sich auch für verwandte
Branchen und Berufe wie Analysten, Asset Manager oder
Immobiliengutachter neue Wachstumschancen.
Experten beziffern das Marktpotenzial von REITs in Deutschland
bis zum Jahr 2010 auf 50 bis 75 Milliarden Euro.
Von der Wertschöpfung durch aktive
Bestandsentwicklung profitiert die TAG
in vielfacher Weise.
Veräußerungserlöse/
Hohe Rendite
Mieterlöse/Langfristig
sichere Einnahmen
Markt und Strategie 37

38 Die Welt der Immobilien
Offene Fläche, viel Licht und innovative
Raumkonzepte sind Markenzeichen moderner
Raumgestaltung.

Die Welt
der Immobilien
Vom Projekt zum Erfolg? Die gute
Lage des Grundstücks ist eine Voraussetzung
für ein erfolgreiches Immobilienprojekt,
die gute Mischung von Grundrissen
und Zielgruppen eine andere.
Ein brachliegendes Eisenbahngelände
wird zu einem belebten Quartier. Aus einer
Wohnanlage mit Sanierungsstau, deren beste
Jahre schon längst hinter ihr liegen, wird
wieder ein attraktiver Standort, der neue
Mieter und Eigentümer anzieht. Meistens
braucht es zu Beginn eines solchen Projektes
schon großes Imaginationsvermögen,
um sich vorzustellen, wie sich ein Objekt
innerhalb weniger Jahre entwickeln kann.
Das geht erfahrenen Immobilienentwicklern
selten anders als den Laien, die oftmals
staunend das rege Treiben auf einer Großbaustelle
beobachten.
Die TAG realisiert Bauprojekte in Größen zwischen
24 (wie beispielsweise in Börnsen am
östlichen Stadtrand Hamburgs) und mehr als
750 Einheiten, wie sie beim Neubauprojekt
„Alte Wöhr“ am Stadtpark in Hamburg geplant
sind. Die TAG projektiert reine Wohnprojekte,
baut und entwickelt aber auch
Gewerbeimmobilien oder Mischformen von
beiden. Ein aktuelles Beispiel dafür ist das
Großprojekt im Süden Stuttgarts. Hier entstehen
neben 100 Mietwohnungen ein repräsentatives
Bürogebäude sowie ein Hotel
mit 150 bis 180 Zimmern.
Lage, Lage, Lage
„Das wichtigste und erste Kriterium für das
Gelingen eines Projektes sind die drei L:
Lage, Lage, Lage“, erklärt der Bauingenieur
Erhard Flint, Vorstand der TAG und damit für
die Wohnimmobilien im Konzern zuständig.
Der Grund dafür leuchtet ein: „Die Kosten
für Planung, Genehmigungen und Bau sind
im Wesentlichen an jedem Ort gleich. Lediglich
der Preis des Grundstückes ist je
nach Lage eine variable Größe.“ Wer den
Erwerb von günstigen Standorten in vergleichsweise
schlechten Lagen vorzieht,
ist möglicherweise nicht in der Lage, die
Baukosten so zu senken, dass die fertigen
Die Welt der Immobilien 39
Die wichtigsten Maßnahmen bei der
Entwicklung von Bestandsimmobilien
Nachverdichtung, beispielsweise durch Bebauung freier Flächen
Ausbau von Dachgeschossen und Aufstockungsmaßnahmen schaffen
hochwertigen Wohnraum
Balkonanbau erhöht den Wohnwert und generiert zusätzlich vermietbare Flächen
Neue, größere und damit zeitgemäße Grundrisse durch Zusammenlegung
kleinerer Einheiten
Sanierung der Gemeinschaftsflächen
Neue Bäder und Bodenbeläge für modernes, zeitgemäßes Wohnen
Aufwertung des gesamten Wohnumfeldes durch Infrastrukturmaßnahmen

40 Die Welt der Immobilien
Unsere Wohnanlage in Berlin-Zehlendorf,
vor und nach unserer Sanierungsmaßnahme
Due Diligence Drum prüfe ... Wie groß ist ein Objekt?
Welche baurechtlichen Rahmenbedingungen existieren?
Gibt es Entwicklungspotenzial? Wie ist es um die Infrastruktur
bestellt? Ist Mietsteigerungspotenzial vorhanden?
Das sind einige der wichtigen Fragen, die es im Rahmen der
Due Diligence, das heißt der Prüfung eines Akquise-Objektes
mit „gebotener Sorgfalt“, zu beantworten gilt. „Grundsätzlich hat
jeder Altbau Potenzial“, sagt Erhard Flint. Doch erst, wenn das
Baurecht Anbauten oder Aufstockungen zulässt, handelt es sich
um ein interessantes Objekt. Manchmal zeigen sich die Behörden
auch kompromissbereit. Im Falle der denkmalgeschützten
Bärenparksiedlung in Berlin wurden erst nach entsprechenden
Verhandlungen Dachgauben und -terrassen genehmigt. Optimal
für die Bestandsentwicklung ist die Bündelung mehrerer Objekte,
denn sie bieten vielfältige Optionen: von der einfachen Renovierung
über die Zusammenlegung mehrerer Einheiten bis zur
Aufstockung und Nachverdichtung, um auf dem gleichen Boden
mehr Wohnfläche zu schaffen. Wichtig ist auch die Anbindung,
zum Beispiel Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten oder
Sportvereine. Fehlt es an der Nahversorgung, lässt sich unter
Umständen Abhilfe schaffen, etwa indem auf dem eigenen Grundstück
ein Markt eröffnet wird.
Für die technischen Aspekte im Rahmen der Due Diligence ist
Dietmar Busse, Prokurist bei der TAG Asset Management GmbH,
mit seinem Team zuständig. Wie alt ist das Objekt? Welche Risiken
in Form von Altlasten, beispielsweise mit Asbest verkleidete
Leitungen, gibt es? Welche Chancen stehen dem gegenüber?
Die Beurteilung von Alter, Größe und Zustand führt zur Bewertung
eines Objekts. Jüngster Coup von Busse und seinen Kollegen:
Das Siemens-Gewerbeportfolio im Wert von 180 Millionen Euro
mit Liegenschaften in Berlin, München, Köln, Fürth sowie Mannheim.
Für die Due Diligence braucht es viel mehr als technischen und
kaufmännischen Sachverstand. „Die besondere Herausforderung
ist es, an die wirklich interessanten Informationen zu kommen“,
erzählt Busse. „Das erfährt man nur in informellen Gesprächen
von Techniker zu Techniker, zum Beispiel mit dem Hausmeister.
Eine Hälfte der Arbeit betrifft Zahlen und Bilanzen, die andere
Hälfte besteht aus menschlichem Einfühlungsvermögen und
Fingerspitzengefühl.“

Objekte nachgefragt werden. Während sich
in schlechten Lagen jede Planung der Maßgabe
„möglichst günstig“ unterordnen muss,
ist bei begehrteren Objekten eine größere
Vielfalt an Ausstattungen möglich, „und das
wiederum verringert das Vertriebsrisiko“, so
Flint. Dabei macht es keinen Unterschied,
ob Mietwohnungen geplant sind oder die
Einheiten verkauft werden sollen. „Mieter
sind fast so anspruchsvoll wie Eigentümer“,
so Flint.
Eine Frage des Teamworks
Eine große Bedeutung hat auch die gute
Zusammenarbeit mit den Behörden und
Politikern. „Wir müssen Überzeugungsarbeit
leisten. Das ist nicht immer leicht, weil für die
Entscheider wirtschaftliche Argumente oft
nicht erste Priorität haben“, so Flint. In den
meisten Fällen allerdings gäbe es eine gute
Kooperation mit den Stadtplanungs- und
Genehmigungsämtern. „Die weisen auf ihre
Belange hin, zeigen sich aber auch durchaus
kompromissbereit und sind dabei behilflich,
Wege zu finden“, so die Erfahrung des Bauingenieurs.
Für den Bauingenieur und Projektentwickler
beim Bau-Verein zu Hamburg AG, Tobias
Heeschen, ist es immer wieder eine besondere
Herausforderung, „in einem bestimmten
wirtschaftlichen Rahmen ein Projekt zu entwickeln,
das wirklich in die Landschaft passt
und nicht den eigenen Geschmack, sondern
den der Zielgruppe trifft“. Er vermeidet Einheitsplanungen
nach „Schema x“. Auch das
ist ein Grund, weshalb er mit unterschiedlichen
Architekturbüros zusammenarbeitet.
Der Mix macht’s
Ziel ist es immer, für die gute Mischung zu
sorgen: Ein Mix von Wohnungen mit unterschiedlichen
Grundrissen spricht im Idealfall
möglichst zahlreiche Zielgruppen an.
Einfache Geschosswohnungen, größere
Maisonettewohnungen oder hochwertige
Dachwohnungen mit Terrassen locken unterschiedliche
Käufer oder Mieter. Doch nicht
nur in Hinblick auf die Vertriebsoptimierung
ist es wichtig, dass die Mischung stimmt.
„Dadurch wird ein Quartier lebendig“, ergänzt
Flint, der dabei nicht nur die Neubauprojekte,
sondern auch die Bestandsentwicklungen im
Auge hat. „Wir brauchen möglichst verschiedene
Alters- und Einkommensstrukturen. Im
besten Falle ist auch die Nutzung gemischt,
so dass Gewerbeflächen neben Wohneinheiten
bestehen. Wenn das gelingt, lässt
auch die positive gewerbliche Entwicklung
nicht auf sich warten.“ Und das wiederum
belebt das Straßenbild, so dass wieder neue
Interessenten angezogen werden.
Bei dem innovativen Neubauprojekt Alte Wöhr am Stadtpark in
Hamburg entstehen auf dem Gesamtareal (gelb markiert) 750 Wohneinheiten
und ca. 14.000 Quadratmeter Gewerbeflächen. Der Bau-Verein
hat Anfang 2007 vier Areale erworben (rot markiert). Dort entstehen
315 Wohneinheiten.
Die Welt der Immobilien 41
Besser im Team
Für jedes Bauvorhaben wird ein eigenes
Planungsteam geschaffen. Das besteht
aus Vermesser, Baugrundgutachter,
Architekt, Statiker sowie Haustechnikplaner.
Unter Umständen werden noch
Sondergutachten, wie etwa für Brandschutz,
fällig. Dafür gibt es Extra-Fachleute.
Bei dem Projekt HafenCity waren
Lärmschutz-Experten mit an Bord – wegen
des Lärms, den die Hafenarbeiter
verursachten. Beim Projekt Alte Wöhr in
Hamburg geht es im ersten Abschnitt
um 164 Wohnungen. Das Team dafür
besteht aus 14 Mitarbeitern, die Leitung
erfolgt durch Projektentwickler
der TAG.

42 Die Welt der Immobilien
Traumprojekt HafenCity
Tobias Heeschen
Projektentwickler bei der Bau-Verein zu Hamburg AG
Gibt es für Projektentwickler so etwas wie ein Traumprojekt?
Das gibt es schon. Für mich war das sicherlich die Hafen-
City. Dort haben wir mit dem Dock 4 ein Wohn- und Geschäftshaus
mit 18 Einheiten und 2.500 Quadratmetern
Gewerbe gebaut.
Das ist für Ihre Verhältnisse nicht sehr groß!
Nicht groß, dafür aber sehr besonders. Immerhin waren wir
mit dabei, als der Startschuss für die HafenCity als Stadtentwicklungsprojekt
mit weltweiter Dimension am Sandtorkai
begann. Schon die Planungsphase war spannend. Da
ging es etwa darum, wie man z. B. ein Grundstück in der
Freihandelszone bildet. Und dann die Lage: die historische
Speicherstadt im Rücken, direkt am Wasser, dabei ragen
die Gebäude über das Sandtorbecken hinaus. Da entsteht
ein komplett neuer Stadtteil in unmittelbarer Innenstadtnähe.
Das ist schon faszinierend.
Also lieber klein und fein als groß und imposant?
Nein, so kann man das nicht sagen. Das Projekt Alte Wöhr
am Stadtpark in Hamburg mit mehr als 750 Wohneinheiten
und 14.000 Quadratmetern Gewerbefläche ist auch ein
Traumprojekt für mich.
Was würden Sie noch gerne planen?
Die Wohnungen bei der in Hamburg entstehenden Elbphilharmonie,
da würde ich gerne mitmachen.
Dock 4
Das Prinzip der guten Mischung ist erfolgreich,
das zeigen die Erfahrungen des Unternehmens,
beispielsweise in Zehlendorf. In dem
Berliner Stadtteil wurden zwei Wohnanlagen
mit je rund 640 Einheiten entwickelt. Der Bau-
Verein erwarb das Ensemble und ließ Fassaden,
Dächer, Fenster und Türen erneuern.
Durch Aufstockung von Dachgeschossen
und Anbauten wurde die Fläche um fast 50
Prozent vergrößert. Attraktive Dachgeschosswohnungen
und durch Zusammenlegung
mehrerer Einheiten vergrößerte Wohnungen
zogen eine neue Klientel an, die heute in
Nachbarschaft zu den alten Mietern wohnt.
Insgesamt profitierte die gesamte Anlage, sie
ist heute eine nachgefragte Wohngegend.
Durch Entwicklungsmaßnahmen nachhaltig
aufgewertet wurde auch die Lenbach-
Siedlung in Ottobrunn bei München. Bereits
1996 erwarb der Bau-Verein zu Hamburg die
Anlage, die sich in einem sozial schwachen
Umfeld befand. Nach einer zehnjährigen Entwicklung
des Projekts ist Ottobrunn heute
eine bevorzugte Wohnlage.
Verantwortung übernehmen
Wohnraum zu entwickeln bedeutet für Erhard
Flint auch, Verantwortung gegenüber dem
Bestand zu übernehmen. „Mit dem Kauf ist
es nicht getan, wir müssen uns aktiv um die
Substanz kümmern. Allerdings ist das auch
in unserem eigenen Interesse: Nur wenn wir
aktiv werden, bekommen wir die Mieter, die
bereit sind, einen höheren Preis zu zahlen.
Und die helfen wiederum mit, dass das Umfeld
attraktiv bleibt. Das ist ein Kreislauf, den
wir einmal anstoßen müssen.“

So soll das Stuttgarter „Südtor“ nach der
Fertigstellung im Winter 2009/2010 aussehen.
Quartier Stuttgarter „Südtor“ Es entstehen
in einem vitalen städtischen Umfeld
neben 85 Mietwohnungen moderne,
flexible Büroflächen, großflächige
Einzelhandelsflächen und ein Hotel mit
ca. 180 Zimmern.
Das Großprojekt „Südtor“ ist mit einem
Investitionsvolumen von rund 65 Mio. Euro
ein von der TAG projektiertes innerstädtisches
Quartier mit vielfältigen Nutzungen.
Das Objekt
Das Projekt in der Innenstadt am „Südtor“
wird alle Nutzungen so miteinander verbinden,
dass daraus ein lebendiges Miteinander
entsteht. Der Erfolg des Konzeptes der TAG
beruht auf einer optimalen Abstimmung der
Nutzungen untereinander und einer flexiblen,
aber dabei auch nutzerspezifischen, bedarfsgerechten
Planung aller Gebäudeteile.
Das auf einer Grundstücksfläche von insgesamt
6.750 Quadratmetern geplante Bauvorhaben
wird über etwa 5.000 Quadratmeter
Bürofläche und 2.900 Quadratmeter Einzelhandelsflächen
verfügen sowie ein Hotel
der Kategorie 3–4 Sterne beherbergen. Die
ca. 85 freifinanzierten, gehobenen Mietwohnungen
entstehen auf einer Wohnfläche von
6.900 Quadratmetern.
Das Stuttgarter Südtor wird unterschiedlichen
Bevölkerungsgruppen – Familien,
Singles, Paaren und Senioren – urbanes
Wohnen im Zentrum Stuttgarts bieten. Entsprechend
angepasst sind die angebotenen
Wohnungen: Sie zeichnen sich durch
individuelle Grundrisse mit Dachterrasse,
großzügigen Balkonen oder Privatgärten,
einer Rarität in der Innenstadt, aus.
Diese Wohneinheiten werden dem Trend
gerecht, dass zunehmend wieder junge Familien
in der Stadt wohnen wollen. Die Dachgeschosswohnungen
sind mit drei bis fünf
Zimmern auf einer Ebene angelegt. Große
Dachterrassen mit 20 bis 30 Quadratmetern
machen diese Wohnungen, welche auch als
großzügige Loftwohnungen ausgestattet
werden können, besonders attraktiv. Das
Konzept sieht darüber hinaus in den übrigen
Geschossen barrierefreie Wohnungen
mit zwei bis drei Zimmern für Singles und
Paare vor. Durch die bewusste Anordnung
der Baukörper wird ein großzügiger und
ansprechender Innenhof entstehen, der im
Zentrum der Anlage einen grünen Ort der
Ruhe schafft. Die geplanten Einzelhandelsflächen
im Quartier werden den Mietern,
Mitarbeitern der Büros und Hotelgästen ermöglichen,
Produkte des täglichen Bedarfs
direkt im Quartier einzukaufen. Der Baubeginn
des Quartiers ist für das Frühjahr 2008
vorgesehen. Fertig gestellt werden soll die
Anlage im Winter 2009/2010.
Die Lage
Das erste und wichtigste Kriterium für den
Erfolg eines Projekts ist die Lage: Das Quartier
im Stuttgarter Süden zeichnet sich besonders
durch seine zentrale innerstädtische
Lage und die räumliche Nähe zu den beliebten
Wohnquartieren Heusteigviertel und
Lehenviertel aus.
Am nahe gelegenen Marienplatz und an der
Böblinger Straße – und damit in unmittelbarer
Nähe zur Anlage – befinden sich zahlreiche
weitere Einkaufsmöglichkeiten. Die Haupteinkaufsstraße
Stuttgarts, die Königstraße,
und damit das Zentrum Stuttgarts ist zu Fuß
in etwa 10 Gehminuten zu erreichen. Die U1
und die U14 sowie die Zahnradbahn nach
Degerloch haben ihren Haltepunkt am Marienplatz.
Von dort erreicht man in ca. 3 Minuten
das Stadtzentrum. Die neue Messe
und der Flughafen sind in 12 Kilometern
oder ca. 15 Fahrminuten erreichbar. In ca.
10 Kilometern ist man vom Südtor aus am
Autobahnkreuz Stuttgart und damit am Autobahnkreuz
der A 8 (Stuttgart–München)
und der A 81 (Singen–Würzburg).
Die Potenziale
Die Welt der Immobilien 43
Zur Sicherung der langfristigen Werthaltigkeit
des Objekts ist das Konzept für die Gebäude
möglichst flexibel und zeitlos, gleichzeitig aber
auch wertbeständig ausgerichtet. Die Verwendung
qualitativ hochwertiger und nachhaltiger
Baustoffe vermeidet die kostspielige Wartung
und Instandsetzung der Materialien.
Das Objekt „Südtor“ eignet sich durch seine
hervorragende Lage und das Mischkonzept
aus Hotel, Wohn- und Büroimmobilien ideal
als kompaktes und lebendiges Stadtquartier.
Diese Merkmale sowie die begrenzten
Baulandreserven im Stuttgarter Innenstadtbereich
garantieren ein langfristiges Wertsteigerungspotenzial
des Objekts in einer
prosperierenden Stadt.
Die von der TAG in Auftrag gegebenen
Marktstudien über die Positionierung und
Erfolgsaussichten des geplanten Hotels
lassen auch für die Zukunft Wertsteigerungschancen
erwarten. Neben den steigenden
Übernachtungszahlen (von 2.500
Tausend Übernachtungen pro Jahr auf ca.
3.000 Tausend Übernachtungen pro Jahr)
wird insbesondere die besondere Lage unseres
Standortes als Potenzial angesehen.
Auch die fußläufige Nähe zu den Versicherungen
mit ihren ca. 20.000 Arbeitsplätzen
sowie die Nähe zur Messe, welche trotz der
Innenstadtlage gegeben ist, überzeugen.

44 Die Welt der Immobilien
Wohnst du
noch ...? Erst mit
Möbelstücken wird
eine Wohnung zum
Leben erweckt.
Unsere Modellwohnungen
geben
einen Eindruck, wie
das neue Zuhause
aussehen kann.
Unser Wohnprojekt
Quartier 208 in der
Behrenstraße, Berlin,
verbindet alle Vorteile
einer zentralen Lage
mit modernem Wohnkomfort.

Hochwertige Materialien und sinnvolle Raumaufteilung
kennzeichnen unsere Wohnungen in der
der Auguste-Viktoria-Straße, Berlin.
Die Welt der Immobilien 45

46 Die Welt der Immobilien
Unsere Immobilie in der Planckstraße,
Hamburg, erfüllt die Anforderungen an moderne
Büroflächen.
Kochen, arbeiten, duschen, schlafen auf
gut sechs Quadratmetern: der Wohnwürfel.
Studentenbude der Zukunft?
Wie leben wir 2020? Wie leben wir
morgen? Kommunikationstechnologien,
demografische und ökologische Entwicklungen
verändern die Wohnwelten
der Menschen.
Die Bevölkerung in Deutschland nimmt
ab – und trotzdem steigt die Zahl der Haushalte
noch um etwa drei Prozent an, das
bedeutet einen Zuwachs von über einer Million
Wohneinheiten im Jahr 2020. Singles
und Paare ohne Kinder setzen sich durch:
Der Anteil der kleinen Haushalte steigt auf
über 75 Prozent, Haushalte mit drei und vier
Personen werden zunehmend zur Seltenheit.
Das berechnete das Bundesamt für Bauwesen
und Raumordnung in der aktuellen
Raumordnungs- und Wohnungsprognose.
Entsprechend werden hierzulande bis 2020
noch 3,4 Millionen Neubauwohnungen benötigt,
pro Jahr im Schnitt knapp 226.000
Wohnungen. Der Raum für den Einzelnen
wird dabei immer größer: Einer Prognose
des Statistischen Bundesamtes zufolge wird
die Wohnfläche pro Kopf im Jahr 2020 bei
54 Quadratmetern liegen. In der ersten Hälfte
der Neunziger betrug sie noch 40 Quadratmeter.
Das entspricht einem Anstieg von
35 Prozent.
Wunderwelt Technologie
Unser heutiger Lebensstil wird sich auch
durch Mikroelektronik und Internet weiter
verändern. Neue Technologien stellen vielfältige
Kommunikationsdienste bereit, elektronisches
Hausmanagement über ein einziges
Gerät wird zur Selbstverständlichkeit werden.
Türöffnen per Fingerabdruck statt mit
dem Schlüssel, eine Waschmaschine, die
per Handy den Schleudergang ankündigt,
und der Kühlschrank, der sich per Internet-
bestellung beim nächsten Supermarkt selbst
darum kümmert, dass er stets schön gefüllt
ist. Wer in modernen Bürobauten arbeitet,
bekommt schon heute einen kleinen Vorgeschmack:
Hier reguliert moderne Gebäudetechnik
den Energieverbrauch, dosiert Licht
und Lüftung, übernimmt den Brandschutz,
kontrolliert den Hauseingang und steuert die
Alarmanlage.
Mehr Effizienz
Umfassende Veränderungen stehen uns
auch in Sachen Energieeffizienz und Umweltverträglichkeit
ins Haus. Ein Vorbild sind
die so genannten Passivhäuser, die bereits
heute zahlreich in Schweden, Österreich,
Frankreich und der Schweiz gebaut werden.
Eine perfekte Wärmedämmung, passive
Sonnenenergienutzung und Lüftung
mit Wärmerückgewinnung sind die Vorzüge
der Häuser, die ganz ohne herkömmlichen
Heizkessel auskommen und auch bei winterlicher
Kälte innen noch angenehme Temperaturen
verbreiten. Zunehmend durchsetzen
werden sich Alternativen für die mit fossilen
Brennstoffen betriebenen Gas- und Ölheizkessel,
wie moderne Holzheizungen und
Wärmepumpen. Geringe Heizkosten und
niedriger Schadstoffausstoß entlasten nicht
nur die Umwelt, sondern auch den Geldbeutel.
Schon heute gehören in Neubauten
teilweise automatische Lüftungsanlagen
zum Standard. Sie ersetzen das Lüften per
Hand, sorgen für gute Raumluftqualität und
können durch Wärmerückgewinnung viel
Heizluftenergie sparen.

Zukunftsmotto „Energie sparen“
Allein in den vergangenen drei Jahren haben
nach Berechnungen der LBS 30 Prozent der
Eigenheimbesitzer ihre Heizungs- und Warmwasseranlage
an moderne Standards angepasst,
rund zwanzig Prozent Fenster erneuert
oder das Dach gedämmt. Bei den geplanten
Energiesparmaßnahmen liegt die Solaranlage
mit elf Prozent bereits auf Platz zwei.
Experten gehen davon aus, dass im Jahr
2020 Neubauten standardmäßig mit Sonnenkollektoren
und Solarzellen ausgestattet
sein werden. Im holländischen Amersfoort ist
das bereits Realität: Der Stadtteil Nieuwland
ist mit rund 5.000 Einwohnern die weltweit
größte Solarsiedlung. Sonnenenergie kann
übrigens auch zur Raumheizung verwendet
werden. Die in Österreich entwickelte solare
Fassadendämmung besteht aus Zellulosewaben
hinter Glas. Bereits normales Tageslicht
begünstigt die Entstehung einer warmen
Temperaturzone im Winter.
Energie sparende Innovationen betreffen
auch einzelne Bauteile, wie etwa die Fenster.
Moderne Wärmedämm- und Schallschutzfenster
halten nicht nur Kälte und übermäßige
Hitze, sondern auch Straßenlärm
draußen. Spezielle Schutzplatten und Abschirmputze
bieten Schutz vor elektromagnetischer
Strahlung, die sie zu 99 Prozent
refl ektieren.
EG
Diele/Flur 6,0 m 2
Gäste-WC 2,3 m 2
Küche 8,4 m 2
Esszimmer 34,2 m 2
Freisitz 0,6 m 2
Energie standards
OG
Flur 5,2 m 2
Kind 1 11,3 m 2
Kind 2 12,0 m 2
Schlafen 16,5 m 2
Bad 7,7 m 2
Modernes Bauen ist auch immer Energie
sparendes Bauen. Dabei genügt es nicht,
die Energiesparverordnung einzuhalten,
gefragt sind bei Neubauten mindestens
die Standards KfW 60 oder KfW 40 (siehe
Kasten) und damit die Unterschreitung
der geltenden Aufl agen aus dem Jahr
2002. Die Energie sparende Bauweise
und ein optimierter Energieverbrauch
sind auch für modernisierte Altbauten
unerlässlich. Moderne Heizungsanlagen
sind ein Muss, zunehmend werden auch
beim Altbau moderne Lüftungstechnologien
eingesetzt.
Die Welt der Immobilien 47
Beispielhafter Grundriss des Reihenhaus typs 1, Dalbek-Hof aus unserem Portfolio
DG
Studio 31,5 m 2
Dachterrasse 2,7 m 2
Modern und zeitlos Energiestandards
und Raumbedarf haben
sich gewandelt.
Aber nicht nur der Energiestandard, auch
die Grundrisse haben sich mit der Zeit
verändert. Zimmer, die kleiner sind als
zehn Quadratmeter, werden heute selten
gebaut, und wenn, dann gelten sie
als halbes Zimmer. Selbst Kinderzimmer
werden heute mit einer Fläche von etwa
elf Quadratmetern geplant, ein Elternschlafzimmer
verfügt in der Regel über
16 Quadratmeter. Die Zeiten der „guten
Stube“ sind endgültig vorbei, vor allem
bei Familien setzt sich das Konzept des
„offenen Wohnens“ mit großen Räumen,
die von allen Familienmitgliedern genutzt
werden, durch. Herausforderung der Planer
ist es, sich diesen Trends zu stellen
und dennoch zeitlos zu bauen.
KfW 40 Der Jahres-Primärenergiebedarf für Warmwasser und Heizung liegt bei
weniger als 40 kWh pro Quadratmeter im Jahr. Der Flächenbezugswert ist die
Gebäudenutzfl äche. Bei KfW-40-Häusern muss der so genannte spezifi sche Transmissionswärmeverlust
immer mindestens 45 Prozent unter dem in der Energieeinsparverordnung
(EnEV) angegebenen Höchstwert liegen.
KfW 60 Der Jahres-Primärenergiebedarf für Warmwasser und Heizung liegt bei weniger
als 60 kWh pro Quadratmeter im Jahr. Der spezifi sche Transmissionswärme verlust
muss künftig – unabhängig von der Wahl der Heizungsanlage – immer mindestens
30 Prozent unter dem in der Energieeinsparverordnung (EnEV) angegebenen Höchstwert
liegen.

48 Die Welt der Immobilien
Rettungsaktion Paradieshof Das älteste Barockmietshaus
Hamburgs prägt den Bau-Verein zu Hamburg – schließlich
ist der markante Doppelgiebel des Paradieshofs am Alten
Steinweg Bestandteil des Unternehmenslogos.
Fast wäre das historische Baudenkmal den Abrissbirnen zum
Opfer gefallen, zuletzt hatte im Jahr 1984 die SAGA als Verwalterin
der städtischen Immobilie den Abbruchantrag gestellt. So
weit kam es glücklicherweise nicht – 1989 engagierte sich der
Bau-Verein als erhaltungswilliger Investor. Es brauchte noch den
Einsatz von Konservatoren und Studenten der Kunstgeschichte,
die sich auch vor einer kurzfristigen Besetzung des Gebäudes
nicht scheuten, um das Bauwerk endgültig zu retten. Rund fünf
Millionen Mark investierte der Bau-Verein zu Hamburg 1992,
anlässlich des 100-jährigen Bestehen der Firma, in das 1762
errichtete Backsteingebäude. Es entstanden acht Wohnungen,
zwei Büros, zwei Läden und ein Bierkeller.
Keine Angst vor Denkmalschutz
Häufig schrecken Investoren vor dem Kauf von Gebäuden zurück,
die unter Denkmalschutz stehen. Grund sind die damit verbundenen
behördlichen Auflagen. Nicht so die TAG. Die Bärenparksiedlung
in Berlin zum Beispiel steht nicht nur unter Denkmalschutz,
sondern wurde darüber hinaus auch zum Gartendenkmal erklärt.
Auch die beiden Wohnanlagen in Zehlendorf genießen Ensembleschutz.
Dieser soll sicherstellen, dass historisch gewachsene
Ortsteile und Platzgestaltungen in ihrer ursprünglichen Struktur
und Gruppierung erhalten bleiben. In Zusammenarbeit mit den
örtlichen Behörden gelingt es oftmals, Lösungen zu finden, die
den Ansprüchen aller Parteien gerecht werden.

„Das alte Barockhaus in der Hamburger
Neustadt ist praktisch das Wahrzeichen
des Bau-Vereins. Hier – im so genannten
Paradieshof – hat seit 1992 die Paradies-
Optik ihren Sitz. Unser Stadtteil hat sich
zu einem angesagten Viertel mit Ateliers,
jungen Designern und vielen Restaurants
entwickelt. Wenn das Wetter schön ist,
sitzen bei uns alle draußen im Innenhof.
Dank der großen Wiese und den Bäumen
hat man fast das Gefühl in der Natur zu
sein, dabei ist die Hamburger Innenstadt
direkt um die Ecke.“
Günther Harries, seit 1992 Mieter des
Bau-Vereins, Alter Steinweg, Hamburg
Unsere Mieter Wie zufrieden
sind unsere Mieter?
Wir haben nachgefragt.
„Wir sind gerade aus dem Schanzenviertel nach Ottensen
gezogen. Ich habe mich sehr gefreut, dass ich mit diesem
Umzug nicht gleichzeitig auch meinen Vermieter wechseln
musste. Denn ich fühle mich durch den Bau-Verein sehr gut
betreut. Irgendwie gelingt es den Mitarbeitern immer, die
richtige Mischung an Mietern zu fi nden. Meine kleine Tochter
und ich fühlen uns auch in unserer neuen Wohnung wieder
sehr wohl: Die Gegend ist ruhig, vor dem Haus gibt es einen
Spielplatz und die Kita ist nah.“
Alexandra Hachmeister, seit 2003 Mieterin des Bau-Vereins,
Holstentwiete, Hamburg
Die Welt der Immobilien 49
„Wir „Wir wohnen bereits seit Ende Ende der 70er Jahre Jahre in der der Schwalben burg. Was
ich hier besonders schätze, ist die die zentrale und trotzdem so ruhige Lage: Ich
bin in 12 Minuten in der Hamburger Innenstadt, in 10 Minuten an meinem
Arbeits platz und in nur wenigen Minuten im Stadtpark. Außerdem haben
sich sich über die vielen Jahre hinweg in unserem Haus sehr gute nachbarschaftliche
Beziehungen entwickelt. Der eine gießt gießt die Blumen, der andere
hütet hütet die Katze und alle achten auf die älteren Leute unter unter uns.“
Karin Karin Meininger, Meininger, seit 1982 Mieterin des Bau-Vereins, Schwalbenburg, Hamburg

50 Die Welt der Immobilien
Das Pegasus Business Center in Unterschleißheim bei München
ist eine optimale Kombination aus Individualität und Wirtschaftlichkeit.
Der Bürokomplex überzeugt durch perfekte Raumaufteilung, hohe
Bauqualität und sorgfältig angelegte Grünbereiche.
Kombibüro
Das klassische Kombibüro verbindet
die Vorteile eines Zellenbüros mit denen
eines Großraumbüros. So wird der
Grundriss in zwei Zonen aufgeteilt.
Die üblicherweise an den Fassaden liegenden
Einzelzellen sind dabei in ihrer
Größe auf einen Einzelarbeitsplatz reduziert.
Je nach Konzept variieren die Größen
zwischen 5 und 8 Quadratmetern.
Damit ist es dem Mitarbeiter möglich,
konzentrierte Tätigkeiten, ähnlich wie in
einem Einzelbüro, in dieser Zelle auszuüben.
Alle Akten, Regale und gemeinschaftliche
Arbeitsmittel wie Kopierer, Drucker
etc. sind in einer Mittelzone angeordnet.
Diese dient auch als interne Begegnungsfläche
mit kleineren, internen
Konferenzbereichen sowie für die
Servicebereiche wie WC-Anlagen und
Teeküchen.
Durch die klare Zonierung der Grundrisse,
insbesondere in den Bereichen
der Gebäudeinstallation und damit die
Grundbedürfnisse eines Büronutzers
betreffend – Daten, Licht, Luft, Wärme,
Kälte –, sind variable Raumaufteilungen
schnell und problemlos zu realisieren.
Problematisch sind in jüngster Zeit insbesondere
die schlechte Belichtung der
Innenzonen durch die tiefen Gebäudegrundrisse
und die geringe Aufenthaltsqualität
im „Bauch der Immobilie“.
Lebensraum Büro Ade, Yucca-Palme,
adios, grün-braune Teppichwelt, auf
Nimmerwiedersehen, Kaffeeecke mit
der glucksenden Kaffeemaschine. Willkommen,
Business-Club mit Coffee-
Lounge und Workstations. Das Büro der
Zukunft ist eine neue Lebenswelt.
Hochgerechnet 80.000 Stunden seines
Lebens verbringt der Büromensch durchschnittlich
an seinem Arbeitsplatz – das sind
fast zehn komplette Lebensjahre. Die direkte
Umgebung und das entsprechende Wohlbefinden
des Mitarbeiters hat maßgeblich
Einfluss auf seine Kreativität, Motivation,
Leistung und Gesundheit. Doch das ist nur
ein guter Grund, sich Gedanken über ein
professionelles Bürokonzept zu machen. Ein
anderer ist die Effizienz: Die Bürofläche ist
nach dem Personal der größte Kostenblock
in einem Unternehmen. Jeder Quadratmeter
ist teuer – und dabei ist das durchschnittliche
Büro gerade mal zu 19 Prozent ausgelastet.
„New Work“ heißt das Schlagwort für Konzepte,
die sich zukunftsweisend mit diesen
und anderen Aspekten der Arbeitswelt befassen.
Merkmale dieser neuen Arbeitskultur
sind beispielsweise das Desk-Sharing, bei
dem sich mehrere Mitarbeiter einen Arbeitsplatz
teilen, oder auch „Free addressable
Workstations“, bei dem die Arbeitsplätze
je nach Verfügbarkeit zugewiesen werden.
Wichtiger Bestandteil sind größere Gemeinschaftsflächen,
sie sollen eine kommunikative
Atmosphäre fördern. Der große
Besprechungstisch mit den darum gruppierten
Bürostühlen macht dabei bequemen
Club-Sesseln und kleinen Beistelltischchen
Platz.
Das Forschungsinstitut Fraunhofer Gesellschaft
entwickelte entsprechend den
Erkenntnissen der Kreativitätsforschung
ein zukunftsfähiges Büro. Im „OFFICE 21
Interactive Creativity Landscape“ wurde
eine uneinheitliche, in drei Zonen unterteilte
Umgebung geschaffen. Die Aktionszone im
Eingangsbereich bietet Strukturen für die
informelle Kommunikation. Darauf folgt die
Interaktionszone; sie ist möbliert mit einer
Synthese aus herkömmlichem Schreibtisch
und Computerarbeitsplatz. Diese Arbeitsstationen
und ein versenkbarer Konferenztisch
bieten für jede Arbeitssituation
das gewünschte Umfeld. Eine Sitz-/Liege-
Landschaft für Kreativmeetings soll für geistig
stimulierende Atmosphäre sorgen. Die
Rückzugszone schließlich ist ein kokonar-

tiger Raum, der durch individuell steuerbare
Farb- und Lichtverhältnisse, digitale Projektionen,
Sauerstoffdusche und spezielle Klimatechnik
die unbewusste Lösungssuche
unterstützen soll.
Der Entwurf scheint visionär. Doch schon
heute machen zahlreiche Unternehmen gute
Erfahrungen mit vergleichbaren Konzepten,
die auf unterschiedlichen Zonen basieren.
Die Light-Version ist das bereits heute verbreitete
Kombibüro: Jeder Mitarbeiter hat
seinen eigenen kleinen Raum, daneben gibt
es aber Bereiche, die gemeinschaftlich als
Kommunikationsräume genutzt werden. Dabei,
das betonen Büroplaner, braucht jede
Firma ihre maßgeschneiderte Lösung.
Unerlässlich ist es, die Mitarbeiter auf dem
Weg von der „Old Work“ zur „New Work“
mitzunehmen. Für das Unternehmen entsteht
mit dem individuellen Büro gleichzeitig
ein sichtbares Aushängeschild, das viel über
das Wesen der Firma aussagt. Auf diese
Weise merken auch Bewerber schnell, ob
sie zum Unternehmen passen.
Future Work
Die Welt ist im Umbruch – das Büro auch.
Von den historischen Nomaden lernen
(nomad offices) bis zu den futuristischen
Weltallbildern der Satellitenbüros. Überall
greifen neuzeitliche Begriffe nach der Gunst
der Mieter. Ob Business-Club, Hotelling,
Desk-Sharing oder Free addressable
Workstations: Alle haben nur das eine im
Sinn – die elektronische Erreichbarkeit in
der Welt der Netze sicherzustellen. Die
Qualität eines Arbeitsplatzes bemisst sich
dabei zum einen immer weniger über die
Lage in einer Stadt, einem Ortsteil, einer
Straße oder einem Geschoss, sondern
immer mehr über seine Anbindung an die
Datennetze der Unternehmen, der Kunden
– des Marktes an sich.
Die Welt der Immobilien 51
Moderne Büroplanung Wenn Büroräume
entworfen werden, gilt es,
viele Ansprüche zu erfüllen.
Moderne Unternehmen planen effizient. Effizient in ihrer Personalstruktur und zunehmend
auch im zweitgrößten Fixkostenblock – den Büro- und Produktionsflächen.
Während sich bei den Produktionsflächen die Nutzung der Immobilie – 24 Stunden
am Tag und 365 Tage im Jahr – durch die hohen Investitionskosten der Produktionslinien
bereits zwangsläufig durchgesetzt hat, stehen Büroimmobilien immer noch
die meiste Zeit leer.
Der Schichtbetrieb im Büro, die Belegung gleicher Flächen durch mehrere
Unternehmen, all dies findet – noch – nicht statt. Gleichwohl setzen aktuelle, moderne
Bürokonzepte an diesem Punkt an.
Verwaiste, großzügig bemessene Konferenzräume stehen tagelang leer, müssen
aber erstellt, beheizt und belüftet werden. Der Staub auf den festen Arbeitsplätzen
der Außendienstmitarbeiter muss wöchentlich mehrmals beseitigt werden, ohne
dass dieser Platz benutzt wurde. Durch die Konzentration auf das Wesentliche und
die Schaffung neuer, flexibler Arbeitswelten lassen sich die Raumkosten erheblich
reduzieren. Daneben bieten diese kompakten Arbeitswelten durch die offenen Bürostrukturen
verbesserte Kommunikationsmöglichkeiten und kürzere Wege.
Die am Arbeitsmarkt bereits eingeforderte Flexibilität, welche durch die Globalisierung
weiter forciert wird, gewinnt nun auch Einfluss auf die lange Zeit von tradierten
Vorstellungen geprägte Gestaltung der Lebenswelt Büro.
Daneben fließen auch Softfacts zunehmend in die Planung ein. Von der Wirkung
von Farben, lange Zeit vernachlässigt, über die Materialanmutung von Oberflächen
bis zu zonierten und motivierend eingesetzten, unterschiedlichen Lichtstimmungen
reichen die Planungsinstrumente moderner Architekten und Fachplaner.
Diese Wandelung des klassischen Zellenbüros mit dem Charme einer Gefängniszelle
hin zur Lebenswelt Büro, die ähnlich akzentuiert und aufmerksam geplant sein sollte
wie unsere eigene Wohnung, ist nicht nur ein Trend. Sie spiegelt vielmehr die Anforderungen
an unser heutiges Arbeitsumfeld wider. Ideen und Konzepte brauchen
kreative Räume zur Entfaltung ihrer Potenziale. Wir sorgen dafür, dass die Ideen
unserer Mieter sich entfalten können.
Zum anderen aber auch immer mehr an
den Faktoren, die für eine Lebens(um)welt
Büro entscheidend sind: Kreativität und
Flexibilität, Team und Gruppe, Konzentration
und Entspannung, Image des
Unternehmens und Selbstdefinition des
Mitarbeiters.
Welches der Konzepte sich durchsetzt,
wird regional sehr unterschiedlich sein. Der
sich durch die elektronischen Medien und
deren Vernetzung abzeichnende Effekt des
Cocooning des Individuums kann durch
diese aktuellen, modernen Bürokonzepte
vermieden werden. Eine Aufgabe, der sich
immer mehr Unternehmen stellen.

52 Die Welt der Immobilien
„Gut gerüstet für alle Möglichkeiten.“
Christian Ruhdorfer
Niederlassungsleiter der TAG in München
Herr Ruhdorfer, Büros werden zunehmend individuell geplant
– die Spannbreite reicht von der herkömmlichen Zellenstruktur
bis zum Business-Club. Wie stellen Sie sich als Bauträger
darauf ein?
Optimalerweise finden wir den Mieter, bevor die Entwicklungs-
oder Baumaßnahme abgeschlossen ist, so dass wir seine Wün-
sche bei der Gebäudekonzeption oder im individuellen Ausbau
der Flächen berücksichtigen können. Wenn uns das nicht gelingt,
schaffen wir bewusst einen möglichst nutzungsneutralen Raum.
Da gibt es internationale und nationale Erfahrungswerte: Bestimmte
Rastermaße lassen eine besonders hohe Variabilität in
den Raumzuschnitten zu. Wir bauen unsere Gebäude bewusst
möglichst zeitlos, denn die Trends der internationalen Architekturszene
sind meist kurzlebiger als die Nutzungszeiträume unserer
Immobilien.
Wie modern muss denn die Ausstattung eines Büros sein?
Da sind die Ansprüche in den vergangenen Jahren deutlich ge-
stiegen. Gefragt sind hohe Flexibilität und Variabilität sowie
beispielsweise intelligente Klimakonzepte. So vermeiden wir bei
unseren Planungen die in der Vergangenheit beliebte Vollverglasung
der Bürogebäude, da sich diese Gebäude im Sommer leicht
aufheizen. Um eine möglichst große Behaglichkeit für die Mieter
zu erzielen, setzen wir Teilklimaanlagen ein, die die Temperatur im
Gebäudeinneren gegenüber der Außenluft um ca. 6 bis 7 Grad
absenken. Daneben haben sich auch die Anforderungen an die
Datennetze in den Mietflächen, aber auch an die Vernetzung des
Gebäudes, ich nenne hier das Stichwort Bus-Systeme, vervielfacht.
Das Vorhalten von Funktionen und Funktionalitäten für zukünftige
Anforderungen nimmt immer mehr Raum bei der Projektentwicklung
ein.
Dabei ergänzen sich Ökologie und Ökonomie?
Genau. Das moderne Büro ist natürlich nicht nur hinsichtlich des
Wärme- und Schallschutzes auf dem neuesten Stand. Vielmehr
ist es eine Vielzahl von Einzelmaßnahmen, die ein erfolgreiches
Gebäudekonzept ausmachen. So ist beispielsweise auch das Beleuchtungskonzept
zunehmend Energie sparend ausgerichtet. Die
herkömmliche Deckenbeleuchtung wird dabei durch eine Einzelplatzbeleuchtung
ersetzt, die auch für die Menschen angenehmer
ist. Moderne Büroleuchten sind Standleuchten als Deckenfluter
mit einem Anteil von auf die Schreibtischfläche gerichtetem,
direktem Licht, die darüber hinaus über einen Annährungssensor
verfügen und die im Raum vorhandene Lichtstärke messen. Sie
gehen automatisch an, wenn Menschen in der Nähe sind oder
die Umgebung zu dunkel wird. Verlässt der Mitarbeiter den Raum,
schalten sie sich auch selbst wieder ab.
In der jüngsten Vergangenheit beobachten wir verstärkt den
Trend, Gebäude auch einem Öko-Audit zu unterziehen. In
unseren neueren Projekten haben wir diese Entwicklung bereits
berücksichtigt.
Was muss ein Büroplaner noch beachten?
Einige Punkte sind so naheliegend – und trotzdem werden sie oft
übersehen. Zwei Punkte als Beispiel: Die Adressenbildung eines
Gebäudes muss zum Beispiel ganz eindeutig sein. Nichts ist
schlimmer als herumirrende Besucher oder Kunden, die den Eingang
zu einem Gebäude nicht finden. Wichtig ist auch die Stellplatzsituation.
Parkplätze sind sowohl in der Erstellung als auch
in der Miete teuer. Zwischenzeitlich gibt es aber auch hier bereits
intelligente Nutzungssysteme, die den tatsächlichen Bedarf und
die täglichen Nutzungsprofile genau berechnen können.

Facility Management Mietern, Eigentümern
und Wohneigentümergemeinschaften
bietet die Hausverwaltung der
TAG umfassenden Service.
Wer mit Häusern zu tun hat, muss auch
mit den Menschen, die dort wohnen und
arbeiten, umgehen. „Wir brauchen nicht nur
kaufmännisches Know-how und technischen
Sachverstand, sondern auch oft genug
psychologisches Einfühlungsvermögen“,
erklärt Karin Tarantino, Geschäftsführerin der
Bau-Verein zu Hamburg Hausverwaltungsgesellschaft
mbH. Rund 50 Mitarbeiter der
TAG-Tochter kümmern sich um den Immobilienbestand
des Konzerns in Hamburg, Leipzig,
Berlin und München. Darüber hinaus
verwalten sie auch Immobilien für die Kunden
des Konzerns und für Wohnungseigentümergemeinschaften,
meist in Mehrfamilienhäusern,
die in Eigentum umgewandelt
wurden. Insgesamt betreut die Hausverwaltung
15.000 Wohneinheiten.
Immer ein offenes Ohr
Tarantino und ihre Kollegen rechnen Strom
und Wasser ab, kümmern sich um die Gartenpflege
und laufende Instandsetzungen,
führen Mieterhöhungen durch und vermieten
leer stehende Wohnungen. „Unsere Aufgabe
ist es, Mieter wie Eigentümer zufrieden zu
stellen“, so Tarantino. Und das ist manchmal
gar nicht so einfach: Für die Mieter ist die
Hausverwaltung die erste Adresse, wenn
sie sich beeinträchtigt fühlen – ganz gleich,
ob es um ein schmutziges Treppenhaus, um
Baumaßnahmen oder einen lauten Nachbarn
geht. Immer ein offenes Ohr und eine
freundliche Antwort parat haben, lautet
hier die Devise. Für den Eigentümer stehen
dagegen die Zahlen eher im Vordergrund:
Geringere Betriebskosten bei höherer Miete
und möglichst wenig Leerstand sind ihm
besonders wichtig. Da sind manchmal gute
Argumente gefragt, um eine fällige Investition
durchzusetzen.
Leistungen, die Tarantino mit ihrem Team
gerne erfüllt: „Unser Anspruch ist es, unseren
unterschiedlichen Kunden und Partnern
umfassenden Service nach Maß zu
bieten. Dabei legen wir besonders viel Wert
auf eine vertrauensvolle Beziehung.“
Für die Zukunft ist viel geplant: Die Optimierung
der Bestände in Hinsicht auf niedrigere
Bewirtschaftungskosten sowie die Einführung
einer leistungsstärkeren EDV-Software
stehen auf der Agenda und die neuen Ankäufe
der TAG bedeuten wieder jede Menge
neue Aufgaben und Herausforderungen.
Die Welt der Immobilien 53
Herr Reimers betreut seit mehreren
Jahren Immobilien der TAG.
Hier ist er unterwegs im Innenhof
der Schwalbenburg in Hamburg.

54 Vorstellung des Managements
Kirsten Schleicher
Generalbevollmächtigte, Dammtor-Bahnhof, Hamburg
„Hamburg-Dammtor“ ist kein Bahnhof wie jeder andere. Das Jugendstilgebäude
wurde mit viel Liebe zum Detail restauriert. Einerseits ist der
Bahnhof eine Art Denkmal der Stadt Hamburg, andererseits aber sehr
modern und zeitgemäß – kürzlich ist er sogar zum besten Großstadtbahnhof
gekürt worden.
Peter Losen
Niederlassungsleiter Berlin, Auguste-Viktoria-Straße, Berlin
Die Revitalisierung eines wunderschönen Altbaus ist immer wieder ein Erlebnis.
Nach jahrelangem Schattendasein im Berliner Stadtbild erstrahlt nun die Auguste-
Viktoria-Straße 62 im neuen/alten Glanz.

Dr. Harboe Vaagt
Jurist, Speicherstadt, Hamburg
Der größte Lagerhauskomplex der Welt verbindet für mich Industriearchitektur und Hafenromantik auf einmalige Weise. Die
Speicherstadt prägt das Antlitz Hamburgs auf außergewöhnliche Art. Sie ist nicht nur aus historischer Sicht eines der spannendsten
Stadtviertel Hamburgs. Auch wenn es für Besucher auf den ersten Blick so scheinen mag: Die Zeit ist hier nicht
stehen geblieben. Das Viertel ist nach wie vor ein wirtschaftliches und kulturelles Zentrum der Stadt.
Karin Tarantino
Geschäftsführerin der Bau-Verein zu Hamburg
Hausverwaltungsgesellschaft mbH, Planten un Blomen, Hamburg
Hamburg ist die grünste Stadt Deutschlands, voll mit Alleen, Parks und
Wäldern. Überall findet man grüne Oasen. Für mich ist das ein wichtiges
Stück Lebensqualität. Planten un Blomen ist deshalb als eine der schönsten
Parkanlagen im Herzen Hamburgs ein Paradebeispiel für intelligente
Stadtplanung.
Vorstellung des Managements 55

56 Vorstellung des Managements
Christian Ruhdorfer
U3
Niederlassungsleiter München, Olympiastadion, München
Mit dem Englischen Garten oder dem jährlichen Oktoberfest hat
München zahlreiche traditionelle Aspekte, die nicht nur Münchner
schätzen. Das Olympiastadion brachte die Welt nach München,
es ist das gebaute Zeichen für eine moderne, weltoffene Stadt. Die
Geburtsstunde des Mottos mit „Laptop und Lederhose“.
Johannes Zech
Vorstand der TAG Gewerbeimmobilien-AG, Siemens-Gebäude, Berlin
Der Industrie-Baustil des Siemens-Gebäudes in Berlin spricht mich als
Architekten besonders an. Darüber hinaus ist es Teil einer der wichtigsten
Akquisitionen der TAG. Die Transaktion habe ich betreut – bei derart umfangreichen
Projekten ist es nicht selten, dass man zu den Gebäuden eine
Beziehung aufbaut.

Impressum
Konzeption und Design
Kirchhoff Consult AG, Hamburg
Druck
Peschke Druck, München
Bildnachweis
Getty images (7, unten)
Markus Altmann (9, 10, 11, 22, 23, 24, 32, 36, 42, 54, 55, 56 unten)
Krauss-Maffei Werksarchiv (12, rechts)
Adalbert Boemmel & Sohn (13, links)
Seehotel zur Post (13, rechts)
Uwe Bacher (16)
Bavaria Luftbild GmbH (34)
Christoph Vohler Photographie (52, 54 oben)
TAG Tegernsee Immobilien- und Beteiligungs-AG (alle weiteren Aufnahmen)
Veröffentlichung
September 2007

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