SWW Geschäftsbericht 2023
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GESCHÄFTSBERICHT // LAGEBERICHT<br />
20<br />
23
© meikefischer.com für Agentur Eselsohr<br />
WOHNEN.<br />
LEBEN.<br />
ZUKUNFT.
3<br />
IM MARATHON DES KLIMASCHUTZES:<br />
EINE REISE DURCH VERANTWORTUNG UND WANDEL.<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong><br />
Mit einem klaren Fokus auf die Zukunft und einem entschlossenen Schritt in Richtung Klimaneutralität<br />
stehen wir vor einer Herausforderung, die nicht nur unsere Unternehmen betrifft, sondern auch<br />
die gesamte Gesellschaft. Die Bundesregierung hat mit dem klaren Ziel der Treibhausgasneutralität<br />
bis 2045 und der Verschärfung mit einem Zeithorizont bis 2040 für ein klimaneutrales Bayern eine<br />
Marschroute gesetzt, die uns zu einem regelrechten Marathonlauf herausfordert.<br />
Doch dieser Lauf ist nicht nur ein Wettstreit gegen die Zeit, sondern auch ein Ringen mit dem ständigen<br />
Wandel technologischer Innovationen. Wie in einem Marathonlauf, wo die Strecke stets neue<br />
Hindernisse bereithält, sehen wir uns einem stetigen Zyklus gegenüber: Wir setzen neue Technologien<br />
in unseren Gebäuden ein, nur um festzustellen, dass sich bereits bessere Alternativen am<br />
Horizont abzeichnen. Ein Teufelskreis, den wir durchbrechen müssen, um unsere Ziele zu erreichen.<br />
Die Entwicklung einer effektiven Klimastrategie ist dabei von entscheidender Bedeutung. Wir stehen<br />
vor der Aufgabe, nicht nur unsere Gebäude zu transformieren, sondern auch die Art und Weise, wie<br />
wir leben und arbeiten. Dabei müssen wir Engpässe überwinden, sei es bei den Handwerkskapazitäten,<br />
den Lieferketten oder der Finanzierung.<br />
Aber auch jenseits der technischen Aspekte liegt eine Herausforderung: Es geht um den Zusammenhalt<br />
in der Gesellschaft und den Schutz unserer Lebensräume. In Zeiten globaler Krisen und<br />
unsicherer Entwicklungen ist es von entscheidender Bedeutung, an unseren Werten festzuhalten.<br />
Denn wie Wilhelm von Humboldt treffend sagte: „Im Grunde sind es doch die Verbindungen mit<br />
Menschen, die dem Leben seinen Wert geben.“<br />
In diesem Bericht möchten wir Ihnen nicht nur Zahlen und Fakten präsentieren, sondern auch<br />
Einblicke in unsere Werte und unser Handeln geben. Denn nur durch gemeinsames Engagement<br />
und ein klares Bekenntnis zu Verantwortung und Nachhaltigkeit können wir die Herausforderungen<br />
unserer Zeit meistern und eine lebenswerte Zukunft für kommende Generationen sichern.<br />
Martin Kaiser, Geschäftsführer<br />
Titelbild: © meikefischer.com für Agentur Eselsohr
4<br />
6GESCHÄFTSBERICHT<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong><br />
16<br />
WIRTSCHAFTS-<br />
BERICHT<br />
12<br />
LAGEBERICHT<br />
INHALT<br />
18<br />
01 SOLIDE<br />
GESCHÄFTSBERICHT 06<br />
Gesellschafter und Stammkapital 06<br />
Aufsichtsrat 08<br />
Geschäftsführung 08<br />
Tätigkeit der Aufsichtsorgane 10<br />
Bericht des Aufsichtsrats 10<br />
Dank 11<br />
LAGEBERICHT FÜR DAS<br />
GESCHÄFTSJAHR <strong>2023</strong> 12<br />
GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS 13<br />
Geschäftsmodell des Unternehmens 13<br />
Ziele und Strategien 14<br />
WIRTSCHAFTSBERICHT 16<br />
Gesamtwirtschaftliche Branchenbezogene<br />
Rahmenbedingungen 16<br />
01 SOLIDE 18<br />
Bestandsbewirtschaftung 20<br />
Neubautätigkeit 22<br />
Instandhaltung und Modernisierung 24<br />
02 INDIVIDUELL 26<br />
Bauträgergeschäft und Verkäufe 28
30<br />
03 ENGAGIERT<br />
26<br />
02 INDIVIDUELL<br />
5<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong><br />
34<br />
04 INNOVATIV<br />
38<br />
05 SERVICE<br />
52<br />
JAHRESABSCHLUSS<br />
03 ENGAGIERT 30<br />
Nachhaltigkeit 32<br />
Spenden 33<br />
04 INNOVATIV 34<br />
Entwicklungen und Planungen 36<br />
05 SERVICE 38<br />
Drittverwaltung /<br />
Sondereigentumsverwaltung 40<br />
Gewerbe 41<br />
Baubetreuung 41<br />
WIRTSCHAFTSBERICHT 42<br />
Ertragslage 42<br />
Finanzlage 43<br />
Vermögenslage 44<br />
Weitere finanzielle und nichtfinanzielle<br />
Leistungsindikatoren 45<br />
Prognose-, Risiko- und Chancenbericht 47<br />
- Prognosebericht 47<br />
- Risikobericht 49<br />
- Chancenbericht 51<br />
JAHRESABSCHLUSS 52<br />
Bilanz zum 31.12.<strong>2023</strong> 52<br />
- Gewinn- und Verlustrechnung 54<br />
- Anhang des Jahresabschlusses 31.12.<strong>2023</strong> 56<br />
- Bestätigungsvermerk des unabhängigen<br />
Abschlussprüfers 68
6<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong><br />
GESCHÄFTSBERICHT<br />
GESELLSCHAFTER UND STAMMKAPITAL<br />
ANTEIL IN PROZENT UND STAMMEINLAGE<br />
Gesellschafter<br />
Euro<br />
1. Landkreis Oberallgäu 7.281.790,00<br />
2. Gemeinde Balderschwang 1.200,00<br />
3. Gemeinde Blaichach 341.360,00<br />
4. Gemeinde Bolsterlang 10.180,00<br />
5. Gemeinde Burgberg 54.850,00<br />
6. Gemeinde Fischen 73.680,00<br />
7. Marktgemeinde Bad Hindelang 227.500,00<br />
8. Stadt Immenstadt 1.339.130,00<br />
9. Gemeinde Missen-Wilhams 6.240,00<br />
10. Gemeinde Obermaiselstein 4.510,00<br />
11. Marktgemeinde Oberstaufen 154.060,00<br />
12. Marktgemeinde Oberstdorf 859.860,00<br />
13. Gemeinde Ofterschwang 22.360,00<br />
14. Gemeinde Rettenberg 37.450,00<br />
15. Stadt Sonthofen 1.517.730,00<br />
16. Marktgemeinde Sulzberg 5.240,00<br />
17. Gemeinde Waltenhofen 8.440,00<br />
18. Marktgemeinde Wertach 13.170,00<br />
19. Sparkasse Allgäu, Kempten 552.614,00<br />
20. Dr. Walter Kopp-Erben, Tiefenbach 760,00<br />
21. Allgäuer Überlandwerk GmbH, Kempten 63.960,00<br />
22. Raiffeisenbank Kempten-Oberallgäu eG, Sonthofen 423.916,00<br />
13.000.000,00<br />
Das Stammkapital insgesamt blieb im Berichtsjahr unverändert.
7<br />
LANDKREIS<br />
OBERALLGÄU<br />
56,02 %<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong><br />
GEMEINDE<br />
WALTENHOFEN<br />
0,06 %<br />
MARKTGEMEINDE<br />
SULZBERG<br />
0,04 %<br />
MARKTGEMEINDE<br />
OBERSTAUFEN<br />
1,19 %<br />
GEMEINDE<br />
MISSEN-WILHAMS<br />
0,05 %<br />
GEMEINDE<br />
BALDERSCHWANG<br />
0,01 %<br />
STADT<br />
IMMENSTADT<br />
10,30 %<br />
GEMEINDE<br />
BLAICHACH<br />
2,63 %<br />
GEMEINDE<br />
OFTERSCHWANG<br />
0,17 %<br />
GEMEINDE<br />
BOLSTERLANG<br />
0,08 %<br />
GEMEINDE<br />
OBERMAISELSTEIN<br />
0,03 %<br />
GEMEINDE<br />
RETTENBERG<br />
0,29 %<br />
GEMEINDE<br />
BURGBERG<br />
0,42 %<br />
STADT<br />
SONTHOFEN<br />
11,67 %<br />
GEMEINDE<br />
FISCHEN<br />
0,57 %<br />
MARKTGEMEINDE<br />
BAD HINDELANG<br />
1,75 %<br />
MARKTGEMEINDE<br />
WERTACH<br />
0,10 %<br />
SPARKASSE ALLGÄU<br />
KEMPTEN<br />
4,25 %<br />
RAIFFEISENBANK<br />
KEMPTEN-OBERALLGÄU EG<br />
SONTHOFEN<br />
3,26 %<br />
ALLGÄUER ÜBERLANDWERK<br />
GMBH<br />
KEMPTEN<br />
0,49 %<br />
DR. WALTER KOPP-ERBEN<br />
TIEFENBACH<br />
0,01 %<br />
MARKTGEMEINDE<br />
OBERSTDORF<br />
6,61 %<br />
© werbe-blank.com
8<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong><br />
AUFSICHTSRAT<br />
Ständiges Mitglied für die Dauer der Amtszeit:<br />
Die Landrätin des Landkreises Oberallgäu:<br />
Baier-Müller Indra<br />
Immenstadt<br />
(Aufsichtsratsvorsitzende seit 30.06.2020 bis 2026)<br />
Wahlmitglieder (seit 30.06.2020 bis 2026):<br />
Wilhelm Christian<br />
Wurmbäck Thomas<br />
Beckel Martin<br />
Beerenwinkel Heinrich<br />
Blaser-Reimund Steffanie<br />
Endreß Christof<br />
Gehring Simon<br />
Huschka Vera<br />
King Klaus<br />
Mies Laurent<br />
Steiger Otto<br />
Paintner Tobias<br />
Ried Alois<br />
Dr. Rödel Sabine<br />
Roth Elfriede<br />
Sentner Nico<br />
Schwarz Heribert<br />
1. Bürgermeister Sonthofen, Kreisrat<br />
(stellv. Aufsichtsratsvorsitzender)<br />
Kreisrat, Immenstadt (Schriftführer)<br />
1. Bürgermeister, Oberstaufen<br />
Vorstand, Sonthofen<br />
Stadträtin, Sonthofen<br />
1. Bürgermeister, Blaichach<br />
Kreisrat, Durach<br />
Kreisrätin, Immenstadt<br />
1. Bürgermeister, Oberstdorf<br />
Kreisrat, Oberstdorf – ausgeschieden am 30.06.<strong>2023</strong><br />
Kreisrat, Blaichach – eingetreten am 01.07.<strong>2023</strong><br />
Kreisrat, Immenstadt<br />
1. Bürgermeister, Ofterschwang<br />
1. Bürgermeisterin, Bad Hindelang<br />
Kreisrätin, Sonthofen<br />
1. Bürgermeister, Immenstadt<br />
Vorstand, Sonthofen<br />
Mitglieder des Prüfungsausschusses:<br />
Baier-Müller Indra<br />
Gehring Simon<br />
Dr. Rödel Sabine<br />
Schwarz Heribert<br />
Wurmbäck Thomas<br />
Landrätin<br />
Kreisrat, Durach<br />
1. Bürgermeisterin, Bad Hindelang<br />
Vorstand, Sonthofen<br />
Kreisrat, Immenstadt<br />
GESCHÄFTSFÜHRUNG<br />
Geschäftsführer:<br />
Kaiser Martin<br />
Prokuristen:<br />
Kracker Tobias<br />
Weizenegger Jörg<br />
Wiggensbach<br />
Ofterschwang<br />
Durach<br />
In der Geschäftsführung<br />
gab es im vergangenen<br />
Jahr keine personellen<br />
Veränderungen.<br />
Handlungsbevollmächtigte:<br />
Islar Martina<br />
Wernick Manuel<br />
Luschtenetz Ramona<br />
Bauereiß Florian<br />
Sonthofen<br />
Sonthofen<br />
Sonthofen<br />
Immenstadt
9<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong>
10<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong><br />
TÄTIGKEIT DER AUFSICHTSORGANE<br />
Der VdW Bayern führte im Auftrag des Aufsichtsrates eine Überwachungsprüfung durch.<br />
Diese Prüfung gab zu Beanstandungen keinen Anlass.<br />
Der Prüfungsbericht wurde dem Prüfungsausschuss und dem Aufsichtsrat zur Kenntnisnahme<br />
und, soweit erforderlich, zur Beschlussfassung vorgelegt.<br />
Die Gesellschafterversammlung am 04.07.<strong>2023</strong> nahm den Bericht über die gesetzliche<br />
Prüfung für das Jahr 2022, den Geschäfts- und Lagebericht 2022 und den Bericht des<br />
Aufsichtsrates sowie den Bericht der Geschäftsführung entgegen. Sie genehmigte den<br />
Jahresabschluss zum 31.12.2022 und beschloss die vorgeschlagene Verteilung des ausgewiesenen<br />
Bilanzgewinns.<br />
Aufsichtsrat und Geschäftsführung<br />
wurde Entlastung erteilt.<br />
BERICHT DES AUFSICHTSRATS<br />
Im Berichtsjahr fanden vier Sitzungen des Aufsichtsrates des <strong>SWW</strong> statt. Der Aufsichtsrat<br />
hat die Geschäftsführung nach den gesetzlichen und vertraglichen Vorschriften überwacht.<br />
Die Geschäftsführung hat den Aufsichtsrat laufend über alle relevanten geschäftspolitischen,<br />
strategischen und wirtschaftlichen Themen mündlich und schriftlich unterrichtet,<br />
insbesondere durch Sachstandsberichte über die laufenden und geplanten Bau- und<br />
Modernisierungsmaßnahmen.<br />
Der Aufsichtsrat fasste Beschlüsse, für die er nach dem Gesellschaftsvertrag zuständig ist.<br />
Der vom Aufsichtsrat eingesetzte Prüfungsausschuss hat den Aufsichtsrat im Berichtsjahr<br />
in seiner Arbeit unterstützt. Schwerpunkt der Arbeit des Aufsichtsrats im Berichtsjahr waren<br />
weiterhin die Überwachung der wirtschaftlichen Entwicklung, die Budgetentwicklung<br />
und die Beratung der Prüfungsberichte. Der Aufsichtsrat hat der SONNTAG GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,<br />
Augsburg, den Auftrag zur Prüfung des Jahresabschlusses<br />
für das Geschäftsjahr <strong>2023</strong> und des Lageberichts für <strong>2023</strong> erteilt. Der von der Geschäftsführung<br />
vorgelegte Jahresabschluss zum 31.12.<strong>2023</strong> wurde von der SONNTAG GmbH<br />
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Augsburg, geprüft. Die Prüfungen haben keine Beanstandungen<br />
ergeben, der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt.<br />
Der Aufsichtsrat hat keine Einwendungen gegen den ihm vorgelegten Jahresabschluss<br />
erhoben.<br />
Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung sowie den Mitarbeiterinnen<br />
und Mitarbeitern des <strong>SWW</strong> für die im Jahr <strong>2023</strong> geleistete Arbeit.<br />
Sonthofen, den 8. April 2024<br />
Indra Baier-Müller, Landrätin<br />
Aufsichtsratsvorsitzende
11<br />
DANK DER AUFSICHTSRATSVORSITZENDEN<br />
Die Herausforderungen in der Baubranche sind enorm. Arbeitskräfte- und Fachkräftegewinnung<br />
sowie -bindung machen sich genauso bemerkbar wie erhöhte Zinsen und<br />
Unsicherheiten hinsichtlich gesetzlicher Rahmenbedingungen und Fördermöglichkeiten<br />
im sozialen Wohnungsbau. Dies bei einer gleichzeitigen Mangellage an bezahlbaren<br />
Wohnungen und vermehrten Migrationsbewegungen erfordert neue, kreative und pragmatische<br />
Ideen.<br />
Diese Aufgaben werden wir in den kommenden Jahren meistern müssen. Mit einem<br />
Unternehmen wie dem <strong>SWW</strong>, das in den vergangenen Jahren viel in die Zukunft und in<br />
nachhaltige Lösungen investiert hat, und einem dynamischen Team, das motiviert an die<br />
Aufgaben herangeht, wird uns dies, davon bin ich überzeugt, gelingen.<br />
Danke an alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die sich in den Dienst der Menschen<br />
stellen und ihnen ein Dach über dem Kopf und damit ein Zuhause geben.<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong><br />
Indra Baier-Müller, Landrätin<br />
Aufsichtsratsvorsitzende<br />
DANK DES GESCHÄFTSFÜHRERS<br />
Die Erfüllung unseres Gesellschaftszwecks bringt vielfältige Herausforderungen mit sich,<br />
die wir nur gemeinsam bewältigen können. Auch im Jahr <strong>2023</strong> ist uns dies erfolgreich<br />
gelungen.<br />
Ich möchte unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern meinen tief empfundenen Dank<br />
aussprechen. Ihr Engagement und ihre hervorragende Arbeit haben maßgeblich zum<br />
Erfolg des Geschäftsjahres <strong>2023</strong> beigetragen.<br />
Ein besonderer Dank geht an die Gesellschafter und den Aufsichtsrat, die die Entwicklung<br />
der Gesellschaft aktiv begleiten und überwachen. Der Aufsichtsrat unter der Führung<br />
von Landrätin Indra Baier-Müller stand der Geschäftsleitung stets unterstützend und<br />
mit wertvollen Ratschlägen zur Seite.<br />
Unsere besondere Anerkennung gilt den Mietern und Eigentümern, die uns oft über viele<br />
Jahre hinweg die Treue gehalten haben. Im Namen des gesamten <strong>SWW</strong>-Teams möchten<br />
wir ihnen dafür herzlich danken.<br />
Ebenso möchten wir unseren Geschäftspartnern, den Behörden und Institutionen, der<br />
Regierung von Schwaben sowie unseren Gesellschaftern für die vertrauensvolle und<br />
erfolgreiche Zusammenarbeit danken.<br />
Sonthofen, den 8. April 2024<br />
Martin Kaiser, Geschäftsführer
LAGEBERICHT<br />
FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR<br />
<strong>2023</strong><br />
20<br />
GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS<br />
WIRTSCHAFTSBERICHT<br />
01 SOLIDE<br />
02 INDIVIDUELL<br />
03 ENGAGIERT<br />
04 INNOVATIV<br />
05 SERVICE<br />
WIRTSCHAFTSBERICHT<br />
23
13<br />
GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS<br />
GESCHÄFTSMODELL DES UNTERNEHMENS<br />
Die SOZIAL-WIRTSCHAFTS-WERK des Landkreises Oberallgäu Wohnungsbau GmbH ist eine<br />
juristische Person des privaten Rechts. Sie wurde am 21.08.1947 gegründet. Geschäftsgebiet<br />
ist der Landkreis Oberallgäu.<br />
Die Gesellschaft besitzt Objekte an den Standorten Sonthofen, Immenstadt, Oberstdorf,<br />
Blaichach, Oberstaufen, Altusried, Bad Hindelang, Fischen, Burgberg, Balderschwang,<br />
Rettenberg, Missen und Waltenhofen.<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Lagebericht<br />
Nach dem Gesellschaftsvertrag in der Fassung vom 15.07.2014 widmet sich die Gesellschaft<br />
der Errichtung, dem Betrieb, der Bewirtschaftung und Verwaltung von Bauten aller Art. Insbesondere<br />
gehört dazu der Bau von preiswertem Wohnraum in Miet- und Eigentumsmaßnahmen.<br />
Die Bewirtschaftung und Entwicklung des eigenen Wohnungsbestandes im Landkreis ist das<br />
Kerngeschäft der Gesellschaft. Geschäftsfelder liegen in der Drittverwaltung für gemeindliche,<br />
kirchliche und private Objekte und der technischen Betreuung für verschiedene Bauvorhaben.<br />
Ferner wurde der Gesellschaft mit Bescheid vom 27.07.1993 die Erlaubnis zur Ausübung eines<br />
Gewerbes nach § 34c Abs. 1 Nr. 3 der Gewerbeordnung erteilt.<br />
Die Gesellschaft ist an folgenden Unternehmen beteiligt:<br />
• <strong>SWW</strong>-Beteiligungs- und Verwaltungs GmbH, Sonthofen<br />
• GOS Grundstücksgesellschaft Oberallgäu-Süd mbH, Sonthofen<br />
• Hausverwaltung Oberallgäu GmbH, Sonthofen<br />
• Grundstücks-Vermietungsgesellschaft Gesundheitszentrum<br />
Waltenhofen GmbH & Co. KG, Sonthofen<br />
• Grundstücks-Vermietungsgesellschaft<br />
Flurstraße GmbH & Co. KG, Sonthofen<br />
<strong>SWW</strong><br />
ÖKONOMIE ÖKOLOGIE SOZIALES
14<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Lagebericht<br />
ZIELE UND STRATEGIEN<br />
Die Geschäftsleitung hat im Jahre 2022 die bisherigen Strategien aus dem Jahr 2010 neu<br />
überarbeitet. Wir haben die gesellschaftlichen Themen, Demografischer Wandel, Digitale<br />
Transformation, Klima und Ressourcen, die Globalisierung und die Auswirkungen der<br />
Inflation neu bewertet.<br />
Unseren nach wie vor unveränderten Gesellschaftszweck bzw. unsere Mission können<br />
wir komprimiert in folgendem Satz zusammenfassen: „Sozial und wirtschaftlich verantwortlich<br />
stellen wir breiten Schichten der Bevölkerung adäquaten Wohnraum nachhaltig<br />
zur Verfügung.“<br />
Ganz konkrete Fragen beschäftigen uns in unseren Maßnahmen. Diese sind immer wieder<br />
neu zu bewerten und auf die Visionen und die Mission abzustimmen.<br />
Unsere Leitfragen für die Strategieentwicklung:<br />
• Wie erhalten wir Grundstücke zum Bauen von bezahlbarem<br />
Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung?<br />
• Wie können wir die gesetzlichen Auflagen (GEG, Statik, Brandschutz,<br />
Stellplätze, Nachbarschaftsrechte usw.) in einen Abwägungsprozess<br />
einbinden, der ein konstruktives und rechtlich sicheres Vorgehen<br />
ermöglicht?<br />
• Wie können wir die Möglichkeiten des Wohnungspaktes Bayern<br />
mit seiner für uns relevanten 3. Säule sozial angemessen in unseren<br />
ländlichen Strukturen umsetzen?<br />
• Wie schaffen wir die Transformation unserer Gebäude zur Klimaneutralität?<br />
Es kristallisiert sich heraus, dass wir kontinuierlich die Maßnahmen auf die Wirksamkeit<br />
auf unsere Visionsfelder und unsere Mission überprüfen müssen. Mit der Änderung des<br />
Klimaschutzgesetzes hat die Bundesregierung die Klimaschutzvorgaben verschärft und<br />
das Ziel der Treibhausgasneutralität bis 2045 verankert. Bereits bis 2030 sollen die Emissionen<br />
um 65 Prozent gegenüber 1990 sinken. Hierzulande gilt eine weitere Verschärfung<br />
mit einem Zeithorizont bis 2040 für ein klimaneutrales Bayern. Hintergrund bildet auch das<br />
überarbeitete Gebäude-Energie-Gesetz (GEG), das zum 01.01.2024 in Kraft getreten ist.<br />
Als Beitrag der Wohnungswirtschaft und hier insbesondere des <strong>SWW</strong> zur CO₂-Reduktion<br />
gilt es, einen Maßnahmenplan für die Bestandsgebäude und im Neubau aufzustellen, um<br />
die Emissionen in den folgenden 20 Jahren wesentlich zu reduzieren.
15<br />
Basis für den Maßnahmenplan bilden unsere vier Normstrategien: Strategie 1: Desinvestition<br />
< 5 Jahre; Strategie 2: Kurzfristig halten 5-10 Jahre; Strategie 3: Mittelfristig halten<br />
10-20 Jahre; Strategie 4: Langfristig halten > 20 Jahre. Im Prognosebericht wird darauf<br />
verwiesen, wie diese Ziele mit dem Bild des Marathonlaufs sehr gut verbunden werden<br />
können. Im vergangenen Jahr haben wir auf einen Teufelskreis hingewiesen, der lautete:<br />
Wir bauen in unseren Neubauten eine neue Technik ein, und sind gleichzeitig darauf<br />
angewiesen, über mindestens drei, besser fünf Jahre ein Monitoring von dem Gebäude<br />
im Zusammenspiel mit dem Nutzerverhalten zu analysieren. In diesem Zeitraum gibt es<br />
aber schon wieder neue Techniken, die eine bessere Klimabilanz versprechen. Das ist<br />
ein „Teufelskreis“.<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Lagebericht<br />
Gleiches gilt für die Maßnahme „Entwicklung einer Klimastrategie“. Wir erkennen, dass<br />
das Ziel der Politik, 2045 oder gar 2035 klimaneutral zu sein, für unsere Unternehmen<br />
eine große Herausforderung darstellt. Es sind vor allem die Engpässe bei den Kapazitäten<br />
der Handwerker, die Störung der Lieferketten und die Herausforderungen bei der<br />
Finanzierung der erforderlichen Maßnahmen, die eine Umsetzung verzögern werden.<br />
Wir werden unabhängig davon, im Rahmen unserer Gebäudestrategien, der Einbindung<br />
der Quartiersentwicklung und den wichtigen Feldern der Lebenszyklusbetrachtung und<br />
Ökobilanz eine Strategie in Zusammenarbeit mit dem Aufsichtsrat entwickeln, die dem<br />
großen Ziel der Klimaneutralität bis 2045 Rechnung tragen wird. Die besondere Herausforderung<br />
des <strong>SWW</strong> ist die Transformation unserer Gebäude. Der quantitativ sehr hohe<br />
Wohnungsbau von 1947 – 1965 von 2.000 Wohneinheiten bringt es mit sich, dass wir bei<br />
den Themen Demografie (barrierefreie Wohnungen), Klima und Ressourcen (Primärenergie<br />
meist noch Gas) und digitale Transformation noch immensen Aufholbedarf im<br />
ländlichen Raum haben. Neben diesen produkt- und marktbezogenen Aspekten ist ein<br />
mindestens gleich wichtiges Ziel die Werte des Unternehmens mit den Mitarbeitern lebendig<br />
zu gestalten. In dem Zitat von Wilhelm von Humboldt „Im Grunde sind es doch<br />
die Verbindungen mit Menschen, die dem Leben seinen Wert geben“ wird die gesamte<br />
Bedeutung von Werten in einem Satz zusammengefasst.<br />
Wir haben in unserem Unternehmen im Sommerforum 2022 und allen weiteren Foren<br />
unseren Verhaltenskodex allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern präsentiert.<br />
„ Wir respektieren die Würde und Autonomie aller Menschen.<br />
Wir tragen mit unserem Handeln Verantwortung für das Unternehmen,<br />
den Zusammenhalt in der Gesellschaft und den Schutz unserer Lebensräume.”<br />
Die Herausforderungen des Überfalls der Ukraine durch Russland und die damit einhergehenden<br />
Probleme der Inflation, der Energieversorgung und Lieferkettenschwierigkeiten,<br />
des Verbreitens von Hass, die Tendenzen mit Fake-News die Gesellschaft zu<br />
spalten waren prägend im Geschäftsjahr <strong>2023</strong>. Das Besinnen auf unsere Werte in diesen<br />
unsicheren Zeiten, und von den Medien als Dauerkrise bezeichnete Jahr, hilft, die unfassbaren<br />
Entwicklungen in der Ukraine, in Israel und in anderen Krisengebieten auf dieser<br />
Erde erträglich zu gestalten.
16<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Lagebericht<br />
WIRTSCHAFTSBERICHT<br />
GESAMTWIRTSCHAFTLICHE<br />
BRANCHENBEZOGENE RAHMENBEDINGUNGEN<br />
GESAMTWIRTSCHAFTLICHE<br />
RAHMENBEDINGUNGEN<br />
Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland<br />
kam im Jahr <strong>2023</strong> in einem nach wie vor krisengeprägten<br />
Umfeld ins Stocken. Zwar hat im Verlauf<br />
des Jahres die Inflation nachgelassen und sich der<br />
Anstieg der Lohneinkommen im Vergleich zum<br />
Vorjahr beschleunigt. Allerdings blieb die Erholung<br />
beim privaten Konsum bislang aus. In realer<br />
Rechnung sind die Einkommen in Deutschland über<br />
längere Zeit zurückgegangen.<br />
Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war<br />
im Jahr <strong>2023</strong> nach ersten Berechnungen des Statistischen<br />
Bundesamtes (Destatis) um 0,3 % niedriger<br />
als im Vorjahr. Im Vergleich zu 2019, dem Jahr vor<br />
Beginn der Corona-Pandemie, war das BIP <strong>2023</strong><br />
um 0,7 % höher.<br />
Die Verbraucherpreise in Deutschland haben sich<br />
im Jahresdurchschnitt <strong>2023</strong> um 5,9 % gegenüber<br />
2022 erhöht. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis)<br />
mitteilt, fiel die Inflationsrate für <strong>2023</strong> damit<br />
geringer aus als im Jahr zuvor.<br />
Die Arbeitslosenquote in Deutschland lag im Jahresdurchschnitt<br />
<strong>2023</strong> bei 5,7 % und ist demnach um<br />
0,4 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Im Jahresdurchschnitt<br />
waren 2,6 Millionen Menschen arbeitslos<br />
gemeldet, rund 191.000 mehr als vor einem Jahr.<br />
Nach einer ersten Schätzung des Statistischen Bundesamtes<br />
(Destatis) stieg die jahresdurchschnittliche<br />
Zahl der Erwerbstätigen im Jahr <strong>2023</strong> gegenüber<br />
dem Vorjahr um 333.000 Personen (+0,7 %).<br />
Die Zahl der Erwerbstätigen erreichte damit einen<br />
neuen historischen Höchststand, nachdem bereits<br />
im Jahr 2022 der vormalige Höchstwert aus dem<br />
Jahr 2019 (45,3 Millionen Personen) um 320.000<br />
oder 0,7 % überschritten worden war. Im Oberallgäu<br />
lag die Arbeitslosigkeit im Dezember <strong>2023</strong> bei<br />
2,8 % (Vj: 2,6 %).<br />
Nach einer Serie von zehn Zinsanhebungen seit<br />
Juli 2022 im Kampf gegen die hohe Inflation hat die<br />
Europäische Zentralbank (EZB) erstmals im Oktober<br />
<strong>2023</strong> pausiert und den Leitzins seitdem unverändert<br />
belassen. Der Refinanzierungssatz für den<br />
Euroraum verharrt aktuell bei 4,5 %. Im Hinblick<br />
auf zukünftige Zinssenkungen äußert sich der EZB-<br />
Rat vorsichtig. Vor dem Hintergrund der anhaltend<br />
erhöhten Inflation soll der Leitzins so lange wie erforderlich<br />
auf ein ausreichend restriktives Niveau<br />
festgelegt werden, um sich dem 2,0 %-Ziel weiter<br />
anzunähern. Experten rechnen mit einer ersten<br />
Leitzinssenkung im Frühsommer 2024.<br />
Wegen des anhaltenden Ukraine-Kriegs können<br />
weiterhin Risiken für die Geschäftsentwicklung und<br />
den zukünftigen Geschäftsverlauf des Unternehmens<br />
nicht ausgeschlossen werden. Zu nennen sind<br />
Risiken aus der Verzögerung bei der Durchführung<br />
von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Baumaßnahmen<br />
verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen<br />
und der Verzögerung von geplanten<br />
Einnahmen. Darüber hinaus ist mit einem Anstieg<br />
der Mietausfälle, mit krisenbedingten Einschränkungen<br />
der eigenen operativen Prozesse sowie ggf.<br />
mit verschlechterten Finanzierungsbedingungen zu<br />
rechnen.<br />
6,26 €/m 2<br />
Durchschnittsmiete<br />
2.596<br />
Wohnungsbewerber<br />
zum 31.12.<strong>2023</strong><br />
+ 63 Bewerber zum Vorjahr
17<br />
BRANCHENSPEZIFISCHE<br />
RAHMENBEDINGUNGEN<br />
Im Jahr <strong>2023</strong> dürften nach letzten Schätzungen des<br />
GdW die Genehmigungen für rund 260.000 neue Wohnungen<br />
auf den Weg gebracht worden sein. Damit<br />
wurden 27 % weniger Wohnungen bewilligt als im<br />
Jahr zuvor. Damit setzt sich der bereits im Vorjahr<br />
begonnene Abwärtstrends im Wohnungsbau (2022:<br />
-7 %) dramatisch verstärkt fort. Aktuell ist die Gemengelage<br />
für den Wohnungsbau äußerst schwierig:<br />
Ein historischer Preisanstieg bei den Bauleistungen<br />
trifft auf deutlich gestiegene Bauzinsen und eine<br />
durch die Haushaltslage bedingte Unklarheit bezüglich<br />
der gültigen Förderkonditionen. Diese schwierigen<br />
Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau<br />
schlugen sich <strong>2023</strong> sowohl bei Genehmigungen von<br />
Ein- und Zweifamilienhäusern als auch im Geschosswohnungsbau<br />
nieder. Dabei ging die Zahl der neu<br />
genehmigten Ein- und Zweifamilienhäuser (-41 %)<br />
noch deutlich stärker zurück als die genehmigten<br />
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (-25 %).<br />
Die Zahl neu genehmigter Eigentumswohnungen<br />
sank dabei ersten Schätzungen des GdW etwas weniger<br />
stark (-22 %) als die Genehmigungen für neue<br />
Mietwohnungen (-27 %). Insgesamt wurden <strong>2023</strong> wohl<br />
rund 64.000 Eigentumswohnungen und 79.000 Mietwohnungen<br />
im Geschosswohnungsbau genehmigt.<br />
Auch bei den Wohnungsfertigstellungen kam es im<br />
Jahr <strong>2023</strong> zu einem deutlichen Rückgang um -14 %<br />
auf voraussichtlich rund 255.000 Wohneinheiten.<br />
Für 2024 zeichnet sich laut GdW keine Umkehr dieses<br />
Negativtrends aus: Für das Jahr 2024 ist auf Grundlage<br />
der Entwicklungen bei den Genehmigungen ein<br />
noch stärkerer Einbruch zu erwarten. Die Fertigstellungen<br />
dürften dann um weitere 18 % auf rund<br />
208.000 neu errichtete Wohnungen einbrechen. Auch<br />
2025 wird sich dieser Trend fortsetzen, wenn auch<br />
deutlich abgeschwächt. Die Fertigstellungen dürften<br />
dann erstmals seit 2011 wieder unterhalb der<br />
200.000-Marke liegen.<br />
„Das ifo Institut rechnet für 2024 mit einer weiteren<br />
Abkühlung der Baukonjunktur. Vor allem im Wohnungsbau<br />
dürfte seiner Einschätzung nach die Auftragslage<br />
angespannt bleiben, da die Baupreise nach<br />
wie vor hoch sind und die Kreditzinsen nur sehr langsam<br />
sinken. Dementsprechend pessimistisch zeigten<br />
sich die befragten Unternehmen des Bauhauptgewerbes<br />
in der ifo Konjunkturumfrage im Januar<br />
2024.“<br />
klar, dass die Bezahlbarkeit von Bauen und Wohnen<br />
nicht alleine steht, sondern nur in Verbindung mit<br />
Klimaschutz und Nachhaltigkeit, Barrierearmut und<br />
Innovation wirksam und zukunftsfähig verfolgt werden<br />
kann.<br />
Im südlichen Oberallgäu ist der Immobilienmarkt<br />
immer noch geprägt von einem hohen Wohnraumbedarf,<br />
insbesondere bei bezahlbaren Wohnungen.<br />
Im Wohnungseigentumssektor ist der Markt am sogenannten<br />
„Peak“ angekommen. Die Verkaufspreise<br />
sind, bedingt durch die hohen Grundstücks- und Herstellungskosten,<br />
sowie die Zinsentwicklung bereits<br />
bei über € 7.000 /m² angelangt. Für Selbstnutzer<br />
sind wir bei breiten Schichten der Bevölkerung trotz<br />
der Erbengeneration an der Obergrenze dessen, was<br />
noch bezahlt werden kann. Für den Kapitalanleger<br />
wird der Mietermarkt, der mehr als € 14/m² zahlen<br />
kann, immer kleiner. Die Rendite beträgt häufig nur<br />
noch weniger als 2 %. Eine Nische für die sogenannten<br />
Schwellenhaushalte stellt unser Reihenhausangebot<br />
dar.<br />
Im Mietsektor schaffen wir mit den Fördersystematiken<br />
der EOF für die Mitte der Bevölkerung Wohnraum.<br />
Die Neubauangebote bringen damit Bewegung<br />
in den Immobilienmarkt.<br />
Zeitgemäß ausgestattete Bestandswohnungen werden<br />
gesteigert angefragt. Einfach ausgestattete<br />
Wohnungen werden aufgrund des Preises weiterhin<br />
nachgefragt. Der Trend zu größerem Wohnraum reduziert<br />
sich, was unmittelbar mit den Kosten korreliert.<br />
Diese Entwicklung müssen wir intensiv beobachten,<br />
da anerkannte Asylbewerber mit dem Zuzug<br />
ihrer Angehörigen sicherlich Bedarf nach größeren<br />
Wohnungen auslösen werden.<br />
Die Gesellschaft vermietet ihre Wohnungen an Personen<br />
aller sozialen Schichten. Zum 31.12.<strong>2023</strong> betrug<br />
die Anzahl der Wohnungsbewerber 2.596. Wir<br />
nehmen einen stetigen Nachfrageüberhang an bezahlbarem<br />
Wohnraum wahr. Aus diesem Grund setzen<br />
wir den Neubau bezahlbarer, bedarfsgerechter<br />
Wohnungen weiter fort. Freifinanzierter Mietwohnungsbau,<br />
mittelbare Belegung und EOF-Förderung<br />
werden weiter ausgeführt.<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Lagebericht<br />
Die Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum zu<br />
schaffen, hat sich jüngst durch Materialknappheit<br />
und Fachkräftemangel noch zugespitzt. Dabei wird<br />
Die durchschnittliche Mietpreisentwicklung <strong>2023</strong><br />
fällt in unserem Unternehmen mit 3,52 % insgesamt<br />
marktüblich aus.
© meikefischer.com für Agentur Eselsohr<br />
Schönes Miteinander<br />
in der Marktwaage in Sonthofen
SOLIDE<br />
Die Schaffung von Wohnraum war im<br />
Jahr unserer Gründung 1947 unser<br />
wichtigster gesellschaftlicher Auftrag –<br />
und ist es bis heute geblieben.<br />
Ob frei finanziert oder öffentlich gefördert,<br />
heute leben 3.767 Haushalte in<br />
einer Wohnung des <strong>SWW</strong>. Im Jahr <strong>2023</strong><br />
haben wir rund 25,7 Mio. € in die Instand-<br />
haltung, Modernisierung und den Neubau<br />
von bezahlbarem Wohnraum investiert.<br />
01
20<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Lagebericht // 01 Solide<br />
BESTANDSBEWIRTSCHAFTUNG<br />
Der <strong>SWW</strong>-Wohnungsbestand verteilt sich auf die einzelnen Gemeinden wie folgt:<br />
Gemeinden<br />
Wirtschaftseinheiten (WIE)<br />
Objekte (OBJ)<br />
Verwaltungseinheiten (VE)<br />
Garagen<br />
Carports<br />
Sonthofen<br />
82<br />
294<br />
1.517<br />
552<br />
16<br />
Immenstadt<br />
74<br />
214<br />
1.187<br />
196<br />
53<br />
Oberstdorf<br />
30<br />
98<br />
406<br />
78<br />
8<br />
Blaichach<br />
22<br />
74<br />
326<br />
70<br />
14<br />
Oberstaufen<br />
12<br />
23<br />
103<br />
2<br />
0<br />
Altusried (Kimratshofen)<br />
1<br />
5<br />
2<br />
3<br />
0<br />
Bad Hindelang<br />
9<br />
23<br />
72<br />
59<br />
3<br />
Fischen<br />
6<br />
15<br />
63<br />
2<br />
23<br />
Burgberg<br />
3<br />
3<br />
13<br />
0<br />
0<br />
Balderschwang<br />
2<br />
3<br />
22<br />
0<br />
0<br />
Rettenberg<br />
3<br />
3<br />
9<br />
0<br />
0<br />
Missen<br />
1<br />
2<br />
6<br />
0<br />
0<br />
Waltenhofen<br />
3<br />
7<br />
41<br />
26<br />
0<br />
Gesamt<br />
248<br />
764<br />
3.767<br />
988<br />
117
21<br />
Die Gesamtwohnfläche des Wohnungsbestandes am<br />
31. Dezember <strong>2023</strong> beläuft sich auf 238.229,95 m²; die<br />
Durchschnittsgröße je Wohnung beträgt rund 63 m².<br />
Die Durchschnittsmiete aller Wohnungen betrug<br />
am 1. Januar <strong>2023</strong> (ohne Betriebskosten) € 6,05/m²<br />
Wohnfläche und Monat; sie hat sich zum 31.12.<strong>2023</strong><br />
auf € 6,26/m² Wohnfläche und Monat erhöht.<br />
Die ebenfalls als Wohnraum ausgewiesenen Asylbewerberheime<br />
mit 5.991,64 m² weisen kurze Nutzungsdauern<br />
auf. Unter Einbezug dieser Objekte läge<br />
die Durchschnittsmiete bei € 6,39/m² Wohnfläche.<br />
Die nicht steuerpflichtigen Mieten erhöhten sich um<br />
Mio. € 0,9 auf Mio. € 19,7.<br />
Grundsätzlich sind Steigerungen auf Neubezüge sowie<br />
auf Mietanpassungen bei Mieterwechsel, wertverbessernde<br />
Sanierungsmaßnahmen und Kostendeckungsmaßnahmen<br />
im nicht preisgebundenen<br />
Wohnraum sowie auf allgemeine Mietanpassungen<br />
gemäß BGB zurückzuführen.<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Lagebericht // 01 Solide<br />
Der gesamte vom <strong>SWW</strong> verwaltete Wohnungs- und Gewerbebestand beträgt zum 31.12.<strong>2023</strong>:<br />
4.272<br />
WOHNUNGEN UND<br />
GEWERBE INSGESAMT<br />
3.767<br />
Mietwohnungen<br />
74<br />
Gewerbeeinheiten<br />
21<br />
Gewerbeeinheiten<br />
für Dritte<br />
410<br />
Mietwohnungen<br />
für Dritte
22<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Lagebericht // 01 Solide<br />
NEUBAUTÄTIGKEIT<br />
© Mathias Struck<br />
Großbaustelle Goethe+, Sonthofen<br />
Lieferkettenschwierigkeiten und Materialverknappung, die 2022 noch zu Verzögerungen im Bauablauf geführt<br />
hatten, spielten <strong>2023</strong> keine wesentliche Rolle mehr. Der Anstieg der Baupreise setzte sich hingegen fort,<br />
wenngleich in abgeschwächter Form.<br />
Vor der Realisierung von neuen Bauvorhaben wurde die Abwägung von Kostenrisiken intensiviert. Bei einigen<br />
Projekten musste der Beginn der Bauarbeiten verschoben oder sogar ausgesetzt werden. Das <strong>SWW</strong> liegt hier<br />
im sich deutschlandweit abzeichnenden Trend mit der Reduzierung von Bauinvestitionen.<br />
Das Quartier Goethestraße in Sonthofen stellt mit 421<br />
Wohnungen in 28 Gebäuden ein Kerngebiet des <strong>SWW</strong><br />
dar. In Anlehnung an die Goethestraße, die sich als<br />
zentrale Achse durch das Wohngebiet zieht, entstand<br />
der Name Goethe+. Es wurde ein Gesamtkonzept entwickelt,<br />
das die Aspekte „Wohnen, soziales Umfeld<br />
und Mobilität“ sowie Nachhaltigkeit berücksichtigt.<br />
Dabei sind neben der Aufwertung der Bestandsgebäude<br />
und der Außenanlagen auch die Schaffung<br />
neuen Wohnraums durch ergänzende Bebauung<br />
vorgesehen. Auf Grundlage des 2018 durch interdisziplinäre<br />
Planungen unter Beteiligung der Bewohner<br />
entwickelten städtebaulichen Rahmenplans wurde<br />
2019 ein Architektenwettbewerb zur Konkretisierung<br />
der baulichen Umsetzung vorgenommen. In der Fortfolge<br />
wurde mit den beauftragten Architekten und<br />
Fachplanern ein Konzept entwickelt, das die Schaffung<br />
von rund 160 neuen Wohnungen in mehreren Bau-<br />
abschnitten vorsieht. Parallel sollen die Außenanlagen<br />
und die Sanierungsstrategien der Bestandsgebäude<br />
entwickelt und realisiert werden. Die Änderung<br />
der Erschließungswege für das Quartier, die<br />
Unterbringung von Stellplätzen sowie die Erneuerung<br />
der technischen Infrastruktur stellen weitere<br />
Herausforderungen dar.<br />
Im ersten Bauabschnitt entstehen 66 öffentlich geförderte<br />
Mietwohnungen sowie ca. 100 Tiefgaragen-<br />
Stellplätze. Der Neubau wird in Holz-Hybrid-Bauweise<br />
realisiert und erreicht den KfW 40-Standard. Die<br />
Fertigstellung und Bezug des ersten Bauabschnitts<br />
mit sechs Teilgebäuden erfolgt schrittweise seit September<br />
<strong>2023</strong>. Die letzten beiden Teilgebäude wurden<br />
Anfang 2024 zur Nutzung übergeben. Parallel zur Erstellung<br />
der Neubauten wurden die angrenzenden<br />
fünf Bestandsgebäude Goethestraße 14-22 generalsaniert.
23<br />
© meikefischer.com<br />
© BOKEHdesignstudio<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Lagebericht // 01 Solide<br />
© meikefischer.com © meikefischer.com<br />
Großbaustelle Goethe+, Sonthofen<br />
Als eigenständiges Bauwerk wurde die gemeinsame<br />
Tiefgaragenzufahrt für den ersten und zweiten<br />
Bauabschnitt errichtet. Nach Erweiterung der Bundesstraße<br />
durch das Staatliche Bauamt wurde eine<br />
direkte Zufahrt in die <strong>SWW</strong> Tiefgarage möglich.<br />
Die Planung für den zweiten Bauabschnitt konnte bis<br />
zur Bauantragstellung fortgeführt werden. In zentraler<br />
Lage im Quartier sollen ab 2024 weitere 48<br />
geförderte Wohnungen und eine Tiefgarage mit 91<br />
Stellplätzen entstehen. Im Erdgeschoß sind darüber<br />
hinaus Gewerbe und eine Kita geplant. Ab dem<br />
1.Obergeschoss wird das 8-geschossige Gebäude in<br />
Holzkonstruktion und insgesamt in EH 55 Standard<br />
errichtet.<br />
Begleitend zur Erstellung des ersten Bauabschnitts<br />
wurde <strong>2023</strong> der Umbau der Goethestraße zur Spielstraße<br />
mit Erneuerung aller Sparten realisiert. Das<br />
<strong>SWW</strong> trat hierbei als Erschließungsträger für die<br />
Stadt Sonthofen auf.<br />
In der Elsa-Brandström-Straße in Sonthofen errichtete<br />
das <strong>SWW</strong> ein Wohngebäude für bis zu 54<br />
geflüchtete Menschen. Die Belegung erfolgt durch<br />
das Landratsamt und ist Teil der kreiskommunalen<br />
Verpflichtung zur Wohnraumversorgung für Geflüchtete.<br />
Das Gebäude wurde nachhaltig errichtet und<br />
soll zu einem späteren Zeitpunkt in normal genutzte<br />
Wohnungen umgewidmet werden. Entstanden ist<br />
ein optisch ansprechendes und energetisch vorbildliches<br />
Gebäude in Holzbauweise. Die Fertigstellung<br />
und Übergabe zur Nutzung durch das Landratsamt<br />
erfolgte im November <strong>2023</strong>.<br />
© Manfred Köhler<br />
Elsa-Brandström-Straße, Sonthofen
24<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Lagebericht // 01 Solide<br />
INSTANDHALTUNG UND MODERNISIERUNG<br />
© Manfred Köhler<br />
Burgsiedlung, Mietshaus, Sonthofen<br />
Für Instandhaltungen und Modernisierungen sind im<br />
Jahr <strong>2023</strong> einschließlich der Lohnkosten für das eigene<br />
Handwerks- und Verwaltungspersonal Mio. € 9,5<br />
angefallen (Vorjahr Mio. € 8,4).<br />
Dies entspricht einem Bruttoaufwand von rd. € 37 je<br />
m² Nutzfläche (Vorjahr rd. € 33 je m²).<br />
Der von eigenem Handwerkspersonal erledigte Anteil<br />
des Instandhaltungsaufwandes beträgt ca. Mio. € 2,6,<br />
was einem Anteil von ca. 27 % des Gesamtaufwandes<br />
entspricht.<br />
Im Rahmen des Quartierskonzepts Goethe+ wurden<br />
an fünf Bestandsgebäuden mit insgesamt 60 Wohnungen<br />
umfassende Sanierungen vorgenommen, die<br />
<strong>2023</strong> abgeschlossen wurden.<br />
Umfangreiche Dach- und Fassadensanierungen wurden<br />
an einem Gebäude in der Julius-Kunert-Straße<br />
(Immenstadt), an drei weiteren Gebäuden in der<br />
Sudentenstraße/Oberes Feld (Immenstadt), an zwei<br />
Gebäuden in der Burgsiedlung (Sonthofen), an drei<br />
Gebäuden in der Hermann-von-Barth-Straße und<br />
zwei weiteren Gebäuden in der Holzerstraße sowie in<br />
der Oytalstraße (Oberstdorf) vorgenommen.<br />
Im Oberen Feld in Immenstadt konnte bereits 2022<br />
eine Heizzentrale mit dem Anschluss der ersten<br />
beiden Bauabschnitte in der „Südstadt“ in Betrieb<br />
genommen werden. Die Biomasseanlage ermöglicht<br />
den Umstieg von bislang fossilen auf nun erneuerbare<br />
Energien. <strong>2023</strong> wurde dann der dritte Bauabschnitt<br />
realisiert, so dass nun rund 300 Wohnungen<br />
angeschlossen sind.<br />
Für das Wohnquartier Julius-Kunert-Straße in Immenstadt<br />
wurde eine weitere Heizzentrale mit Nahwärmenetz<br />
projektiert. Die Versorgung der rund 100<br />
Wohnungen im Quartier soll mittels Pelletsheizkessel<br />
von Erdgas auf erneuerbare Energien umgestellt<br />
werden. Die Bauarbeiten wurden im Herbst <strong>2023</strong><br />
begonnen. Der Umschluss der Gebäude erfolgt zur<br />
Heizperiode 2024/25.<br />
Für eine Reihe von Heizungsmodernisierungen<br />
wurde der Austausch der Erdgasheizungen durch<br />
Wärmepumpen projektiert. Die Ausführung musste<br />
jedoch aufgrund Liefer- und Ausführungsengpässen<br />
auf 2024 verschoben werden.<br />
Für die Jahre 2024 bis 2026 ist die umfassende Sanierung<br />
des Gebäudes Jahnstraße 33 in Sonthofen mit<br />
63 Wohnungen vorgesehen. Neben der Erneuerung<br />
der Versorgungsstränge und damit verbundenen<br />
Badsanierungen sind weitere bauliche Maßnahmen<br />
geplant, die Komfort und Barrierefreiheit verbessern.<br />
Vorbereitend wurde <strong>2023</strong> bereits die zentrale Heiztechnik<br />
erneuert.
25<br />
© meikefischer.com<br />
Goethe+ Strangsanierung, Sonthofen<br />
© Manfred Köhler<br />
Hermann-von-Barth-Straße, Mietshäuser, Oberstdorf<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Lagebericht // 01 Solide<br />
© Manfred Köhler<br />
© Manfred Köhler<br />
Julius-Kunert-Straße, Mietshäuser, Immenstadt<br />
Sudetenstraße, Mietshäuser, Immenstadt<br />
© Manfred Köhler<br />
© Manfred Köhler<br />
Oberes Feld, Mietshäuser, Immenstadt<br />
Oytalstraße, Mietshäuser, Oberstdorf<br />
© Manfred Köhler<br />
© Manfred Köhler<br />
Oberes Feld, Mietshäuser, Immenstadt<br />
Jahnstraße, Mobilheime als Ersatzunterkünfte, Sonthofen
INDI<br />
Manuel Wernick<br />
verantwortlich für den Verkauf von<br />
Grundstücken, Reihenhäusern und<br />
Eigentumswohnungen des <strong>SWW</strong><br />
© meikefischer.com
VIDUELL<br />
INDIVIDUELL<br />
Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist eine Herzensangelegenheit<br />
vieler Menschen im Oberallgäu. Bei uns unterstützen<br />
Sie Spezialisten bei der Realisierung Ihrer ganz persönlichen<br />
Wohnvorstellung. Wir beraten Sie von Anfang an mit dem Ziel,<br />
die eigenen Wünsche möglichst weit umzusetzen. Von der Auswahl<br />
der Fliesen über die Verteilung der Steckdosen bis zur<br />
Bestimmung der Wandfarbe steht Ihnen unser Team zur Seite.<br />
02
28<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Lagebericht // 02 Individuell<br />
BAUTRÄGERGESCHÄFT UND VERKÄUFE<br />
Im Geschäftsjahr <strong>2023</strong> wurden aus dem Anlagevermögen 8 Wohnungen und 8 Tiefgaragenstellplätze<br />
veräußert.<br />
In Sonthofen konnte ein Grundstück am Dammweg zur Bebauung erworben werden und Baurecht<br />
für drei Reihenhäuser mit Garagen erlangt werden. Nach Abbruch der bestehenden<br />
Bebauung wurde 2022 mit den Bauarbeiten begonnen. Die Fertigstellung und Übergabe der<br />
schlüsselfertigen Wohngebäude erfolgten im Sommer <strong>2023</strong>.<br />
Auf einem Bestandsgrundstück in Immenstadt beabsichtigt das <strong>SWW</strong> die Errichtung von vier<br />
Doppelhaushälften als schlüsselfertige Bauträgermaßnahme. Die Planung und Baugenehmigung<br />
konnten <strong>2023</strong> so weit vorangebracht werden, dass im Sommer 2024 die Bauarbeiten beginnen<br />
können. Die Vermarktung des Projekts soll Anfang 2024 starten.<br />
Weitere Bauträgerprojekte wurden aufgrund der Zinsentwicklung und der Baupreise zurückgestellt.<br />
Siedlerstraße, Doppelhaushälften, Immenstadt<br />
DH 02 DH 01<br />
DH 03
29<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Lagebericht // 02 Individuell<br />
© meikefischer.com<br />
Dammweg, Reihenhäuser, Sonthofen
Indra Baier-Müller<br />
Landrätin und Aufsichtsratsvorsitzende<br />
des <strong>SWW</strong>
ENGAGIERT<br />
Unsere unternehmerische Strategie ist auf Nachhaltigkeit angelegt. Erfolgreiches,<br />
wirtschaftliches Handeln, Verantwortung gegenüber unserer Umwelt und Heimat<br />
sowie die Verpflichtung zu unserem sozialen Auftrag: Das sind die Kernpunkte unserer<br />
Unternehmenskultur und daran lassen wir unsere tägliche Arbeit messen.<br />
03
32<br />
NACHHALTIGKEIT<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // 03 Engagiert<br />
Das <strong>SWW</strong> als regional verankertes und agierendes Unternehmen ist sich seiner Verantwortung bezüglich der<br />
Gesellschaft und Umwelt bewusst. „Wir respektieren die Würde und Autonomie aller Menschen. Wir tragen<br />
mit unserem Handeln Verantwortung für das Unternehmen, den Zusammenhalt in der Gesellschaft und den<br />
Schutz unserer Lebensräume.“ Dieser Leitsatz spiegelt das Ziel der Geschäftsleitung wider, unternehmensumfassend<br />
ethische Normen zu stärken und ein Arbeitsumfeld zu schaffen, das Integrität, Respekt sowie<br />
faires und nachhaltiges Verhalten fördert. Nachhaltigkeit bedeutet dabei zuallererst ein kritisches Denken und<br />
bedingt einen verantwortungsbewussten Umgang mit den Themen Soziales, Ökologie und Ökonomie.<br />
© meikefischer.com<br />
SOZIALES<br />
Für unsere Mieter werden Quartiere entwickelt, die<br />
passende Wohnformen für verschiedene Lebenslagen<br />
zur Verfügung stellen. Durch Gestaltung von<br />
Grün- und Gemeinschaftsflächen wird die Lebensqualität<br />
im Quartier erhöht. Die Sozialverträglichkeit<br />
von Quartieren steigt, da die Wohnungen des <strong>SWW</strong><br />
bewusst und gemischt belegt werden. Das Zusammenleben<br />
von Menschen in unterschiedlichen Lebenslagen,<br />
mit unterschiedlichem Einkommen und<br />
aus verschiedenen Kulturkreisen soll auf diese Weise<br />
gefördert werden.<br />
Für unsere Mitarbeiter werden individuell abgestimmte<br />
Entwicklungsmaßnahmen angeboten, Seminarangebote<br />
können selbst vorgeschlagen und<br />
die Erkenntnisse danach mit den Kollegen bspw.<br />
im Intranet oder durch interne Schulungen geteilt<br />
werden. Ein zentrales Thema ist weiterhin die Vereinbarkeit<br />
von Beruf und Familie. Neben flexiblen<br />
Arbeitszeitmodellen bieten wir ein mobiles Arbeiten<br />
an. Für die Ermöglichung eines flexiblen Arbeitsplatzes<br />
wurde in den letzten Jahren verstärkt in die technische<br />
Ausstattung investiert. Zudem unterstützen<br />
wir den Bereich Gesundheit und Sport. Es werden<br />
regelmäßig Kurse zur Gesundheitsförderung, z.B.<br />
Rückenfit angeboten und wöchentlich ein Obstkorb<br />
bereitgestellt. Unser soziales Handeln wird von den<br />
Werten Vertrauen, Wertschätzung, Tradition und Bescheidenheit<br />
geprägt..<br />
ÖKOLOGIE<br />
Nachhaltigkeit, Verantwortung gegenüber unserer<br />
Natur, Innovation und Sparsamkeit prägen unsere<br />
Überlegungen und Ziele im Bereich Ökologie.<br />
Unsere Gebäude werden ständig so verbessert, damit<br />
der CO2 Verbrauch sinkt. Bei unseren 3.767 Wohn-<br />
einheiten weisen wir CO2-Emissionen in Höhe von<br />
5.180,4 t CO2 äq/a zum Stand 31.12.<strong>2023</strong> aus. Insbesondere<br />
einzelne Gebäude verfügen über einen deutlich<br />
besseren energetischen Standard. Neubauten<br />
erfolgen auf Basis der jeweils gültigen Energieeinsparverordnung<br />
(EnEV). Im Neubau streben wir mit<br />
den Förderbedingungen das EH 40 mit Energieeffizienz<br />
an.<br />
Bei Sanierungen, Modernisierungen und Neubauten<br />
wird stets auf die Auswahl umweltfreundlicher regionaler<br />
Baustoffe geachtet. Es werden beispielsweise<br />
nahezu ausschließlich mineralische Dämmstoffe<br />
eingesetzt. Ziele dabei sind ein gesundes Wohnen,<br />
ressourcenschonendes Bauen sowie eine lange Haltbarkeit<br />
der Gebäude. Auch die umweltfreundliche<br />
Entsorgung am Ende des Gebäude-Lebenszyklus<br />
spielt eine entscheidende Rolle.<br />
Durch ergänzendes und flächensparendes Bauen<br />
wird bei Neubauvorhaben ein möglichst geringer Flächenverbrauch<br />
angestrebt. Gleichzeitig bemühen wir<br />
uns, Grünflächen soweit möglich zu erhalten.<br />
ÖKONOMIE<br />
Das Kerngeschäft des <strong>SWW</strong> ist die Bewirtschaftung,<br />
der Erhalt und somit die Sicherung des eigenen Gebäudebestandes.<br />
Ein zeitgemäßer Bestand bildet die<br />
Grundlage für das Hauptgeschäftsfeld Vermietung.<br />
Unter dem ökonomischen Gesichtspunkt wird deshalb<br />
eine Eigenkapitalrendite von ca. 3 % angestrebt,<br />
um neuen sozialen Wohnraum erstellen zu können.<br />
Neben der Aufgabe der Beschaffung von günstigen<br />
Grundstücken wird hierbei das Verhältnis Mietwohnungsbau<br />
zu Eigentumsbau entsprechend gewichtet.<br />
Sicherheit, Verlässlichkeit und Ordnung, aber auch<br />
der Erfolg stehen hier für uns an erster Stelle.
33<br />
© Feuerwehr Sonthofen<br />
01<br />
© Corbinian Kling<br />
01 Feuerwehr Sonthofen<br />
02 Martin Kaiser und Oliver Kühner<br />
03 Promi Night Charity Curling<br />
04 Oberstdorfer Musiksommer<br />
05 EUREGIO Konzert in Fischen<br />
05 Armutsorientiertes Bauen Indien<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // 03 Engagiert<br />
04<br />
05<br />
© meikefischer.com für Agentur Eselsohr<br />
02<br />
© DESWOS e.V.<br />
06<br />
SPENDEN<br />
03<br />
© Dominik Berchtold<br />
FÜR MENSCHEN IN DER REGION<br />
Mit unseren jährlichen Spenden an verschiedene Organisationen<br />
und Vereine engagieren wir uns für die<br />
Menschen in unserer Region, im Oberallgäu.<br />
Es liegt uns am Herzen, die Menschen direkt dort<br />
zu unterstützen, wo auch wir als <strong>SWW</strong> Wohnraum<br />
anbieten. Im Geschäftsjahr <strong>2023</strong> haben wir beispielsweise<br />
an Organisationen und Vereine aus den<br />
Bereichen Kultur (z.B. Oberstdorfer Musiksommer,<br />
Euregio Musikfestival) und Soziales (z.B. Förderverein<br />
der Albert-Schweitzer-Schule, VdK Sonthofen,<br />
Freiwillige Feuerwehr, Promi Night Charity Curling)<br />
gespendet.<br />
Insgesamt wurde das Engagement regionaler Organisationen<br />
und Vereine vom <strong>SWW</strong> mit einem Betrag<br />
von rund € 33.000 gewürdigt.<br />
FÜR MENSCHEN IN ENTWICKLUNGSLÄNDERN<br />
Die Lebensbedingungen für Menschen in Afrika,<br />
Asien und Lateinamerika verbessern ist eine gesellschaftspolitische<br />
Aufgabe der fachlichen Institutionen<br />
und Unternehmen der reichen Industrieländer.<br />
Die Wohnungsnot in diesen Ländern zu bekämpfen,<br />
sehen wir als eine gesellschaftliche Verpflichtung in<br />
der Wohnungswirtschaft.<br />
Dieser Verantwortung kommen wir über die DESWOS<br />
Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungsund<br />
Siedlungswesen e.V. nach. Sie ist unsere Fachorganisation<br />
für wohnungswirtschaftliche Entwicklungszusammenarbeit.<br />
Bereits seit 2014 unterstützt das <strong>SWW</strong> die Projekte<br />
der DESWOS als Mitglied und Förderer. Denn mit<br />
einem Mitgliedsbeitrag und den Spenden fördern<br />
wir die soziale und wirtschaftliche Entwicklung benachteiligter<br />
Menschen in den Projekten in Afrika,<br />
Asien und Lateinamerika.<br />
Mit unseren Spenden und unserem Mitgliedsbeitrag<br />
fördern wir den Bau von Häusern in Selbsthilfe,<br />
errichten wir Kindergärten und Schulen, schaffen<br />
Arbeitsplätze und vieles mehr..
INNOVATIV<br />
In unserem Geschäftsfeld <strong>SWW</strong> INNOVATIV entwickeln wir die<br />
bauliche Antwort auf die großen Fragestellungen unserer Zeit,<br />
seien es demografische Entwicklungen, Fragen der Inklusion,<br />
Herausforderungen der Migration oder Konzepte für bezahlbaren<br />
Wohnraum. Gleichzeitig erschließen unsere Spezialisten hier neue<br />
Baugebiete und sind die kompetenten Ansprechpartner für unsere<br />
besonderen Immobilien.<br />
04<br />
© meikefischer.com für Agentur Eselsohr
Anni<br />
tobt auf den erneuerten<br />
Spielplätzen des <strong>SWW</strong>
36<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Lagebericht // 04 Innovativ<br />
ENTWICKLUNGEN UND PLANUNGEN<br />
© HOF437.at<br />
In Blaichach wird auf einem innerörtlichen Grundstück ein Gemeinschaftsprojekt<br />
mit der Gemeinde entwickelt. Entstehen soll im Erdgeschoss<br />
eine 5-gruppige Kinderbetreuungseinrichtung mit den<br />
entsprechenden Aufenthalts- und Nebenräumen, sowie Freiflächen.<br />
In den beiden Obergeschossen werden 12 geförderte Wohnungen<br />
(EOF) untergebracht. Das <strong>SWW</strong> fungiert<br />
als Bauträger und wird nach<br />
Fertigstellung die Wohnungen in<br />
den eigenen Bestand übernehmen.<br />
Die Kindertagesstätte geht in das<br />
Eigentum der Gemeinde über. Im<br />
Jahr <strong>2023</strong> konnten die Planungen<br />
bis zur Bauantragsstellung geführt<br />
werden. Der Baubeginn für das Gebäude<br />
ist im Frühjahr 2024, die Fertigstellung<br />
2025 vorgesehen.<br />
Visualisierung Gemeinschaftsprojekt in Blaichach
37<br />
Auf einem bislang gewerblich genutzten Grundstück mit rd. 7.500 m² in Waltenhofen,<br />
Ludwig-Prandtl-Straße, entwickelt das <strong>SWW</strong> Wohnbauflächen. Das bereits 2021 entworfene<br />
bauliche Konzept mit einem Mix aus Mehrfamiliengebäude und Reihenhäusern<br />
wurde gemeinsam mit der Gemeinde weiterentwickelt. Auf Wunsch der Gemeinde soll<br />
auf dem Grundstück auch eine Kinderbetreuungseinrichtung und bezahlbarer, barrierefreier<br />
Wohnraum räumlich integriert werden. 2022 wurde der Auslegungsbeschluss des<br />
Bebauungsplans durch die Gemeinde verabschiedet. Aufgrund von Hinweisen des Wasserwirtschaftsamtes<br />
konnte der Bebauungsplan bislang nicht in Kraft gesetzt werden. Zudem<br />
ist die Vermarktbarkeit der Bauträgermaßnahme durch die aktuelle Marktlage erschwert.<br />
Das <strong>SWW</strong> beabsichtigt auf dem Bestandsgrundstück Siedlerstraße 28, 28 1/2 und 30,<br />
30 1/2 (Immenstadt) den Neubau von Mietwohnungen. Für die bisher vorhandenen Gebäude<br />
ließ sich aufgrund schlechter Bausubstanz eine Modernisierung wirtschaftlich<br />
nicht darstellen. Die Gebäude wurden bereits abgebrochen und die Grundstücke für die<br />
Neubebauung hergerichtet. Geplant sind nun zwei Gebäude mit insgesamt 32 Wohnungen<br />
in Holz-Hybrid-Bauweise mit EH 55 Standard. Die Wohnungen werden mit Hilfe des EOF-<br />
Förderprogramms des Freistaats Bayern errichtet. Der Baubeginn soll in 2024 erfolgen.<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Lagebericht // 04 Innovativ<br />
Das <strong>SWW</strong> besitzt ein Grundstück in exponierter Hanglage oberhalb von Immenstadt in<br />
der Welzereute. Die ursprüngliche Bebauung mit Einfachwohnungen aus den 50er Jahren<br />
ist nicht mehr vorhanden. Das entwickelte bauliche Konzept sieht insbesondere Doppelhäuser<br />
vor, kombiniert mit einem Mehrfamiliengebäude. Der Baubeginn ist aufgrund der<br />
aktuellen Baupreisentwicklung noch nicht terminiert.<br />
Im Jahresverlauf wurden zudem konkrete Planungen für Grundstücke in Blaichach,<br />
Sonthofen und Immenstadt erstellt. Es handelt sich dabei um den Ersatz von Bestandsgebäuden,<br />
deren Erhalt bzw. Sanierung aufgrund des Baualters und minderwertiger<br />
Wohnqualität nicht sinnvoll ist.<br />
Lageplan Mehrfamiliengebäude in Immenstadt
© meikefischer.com für Agentur Eselsohr
05<br />
Ann-Kathrin Ries<br />
Duale Studentin<br />
SERVICE<br />
Mit zahlreichen Dienstleistungsangeboten<br />
rund um Wohnraum und Wohnungsverwaltung<br />
sind wir nicht nur im eigenen Bestand<br />
aktiv, sondern bieten diese auch frei am<br />
Markt an. Ob die Drittverwaltung von Wohnungen<br />
oder Eigentümerverwaltung, Regiebetrieb<br />
und Hausmeisterei: unsere Erfahrung<br />
ist unser großes Plus.
40<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Lagebericht // 05 Service<br />
DRITTVERWALTUNG /<br />
SONDEREIGENTUMSVERWALTUNG<br />
Altstädten<br />
Gemeinden<br />
4<br />
Mietwohnungen für Dritte<br />
0<br />
Gewerbeeinheiten für Dritte<br />
Bad Hindelang<br />
5<br />
0<br />
Balderschwang<br />
30<br />
4<br />
Blaichach<br />
53<br />
3<br />
Burgberg<br />
4<br />
0<br />
Hinterstein<br />
1<br />
0<br />
Immenstadt<br />
31<br />
0<br />
Immenstadt-Stein<br />
3<br />
0<br />
Kempten<br />
Lindau<br />
Lindenberg<br />
Memhölz<br />
Nesselwang<br />
Obermaiselstein<br />
Oberstaufen<br />
17<br />
6<br />
1<br />
6<br />
8<br />
9<br />
5<br />
0<br />
0<br />
0<br />
0<br />
0<br />
0<br />
0<br />
Für die Stadibau - Gesellschaft für den Staatsbedienstetenwohnungsbau<br />
in Bayern mbH werden 79<br />
Wohnungen und für die Kommunen im Oberallgäu 93<br />
Wohnungen und 9 weitere Sondereinheiten verwaltet.<br />
Neben der Verwaltung von 106 Wohnungen und<br />
5 Sondereinheiten in kirchlichen Dienstgebäuden<br />
werden 132 Wohnungen und 7 Sondereinheiten für<br />
private Eigentümer verwaltet. Insgesamt werden<br />
431 Einheiten für Dritte verwaltet.<br />
Oberstdorf<br />
77<br />
10<br />
Rettenberg<br />
3<br />
0<br />
Schöllang<br />
7<br />
0<br />
Sonthofen<br />
91<br />
3<br />
Thalkirchdorf<br />
4<br />
0<br />
Untermaiselstein<br />
3<br />
0<br />
Waltenhofen<br />
12<br />
0<br />
Wertach<br />
8<br />
1<br />
Wiggensbach<br />
22<br />
0<br />
Gesamt<br />
410<br />
21
41<br />
GEWERBE<br />
Insgesamt werden vom <strong>SWW</strong> 74 Gewerbeeinheiten<br />
verwaltet. Die gesamte Gewerbefläche beträgt per<br />
31. Dezember <strong>2023</strong> 13.133,81 m². Die Gewerbemieten<br />
blieben mit knapp über Mio. € 1,0 nahezu<br />
unverändert. Die durchschnittliche Sollmiete für<br />
die gewerbliche Nutzung beläuft sich am 31.12.<strong>2023</strong><br />
auf € 6,61/m² Nutzfläche/mtl.<br />
Sonthofen<br />
Immenstadt<br />
Oberstdorf<br />
Blaichach<br />
Bad Hindelang<br />
Fischen<br />
Gemeinden<br />
45<br />
12<br />
1<br />
1<br />
10<br />
3<br />
Gewerbe & sonstige<br />
Einheiten<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Lagebericht // 05 Service<br />
Burgberg<br />
1<br />
Rettenberg<br />
1<br />
Gesamt<br />
74<br />
BAUBETREUUNG<br />
Die Kreisspitalstiftung Kempten errichtet auf einem<br />
zentral in Altusried gelegenen Grundstück eine stationäre<br />
Pflegeeinrichtung und Seniorenwohnungen.<br />
Das Raumprogramm wird durch Tagespflegeplätze<br />
und ambulanten Pflegedienst sowie Verwaltungsräume<br />
und Begegnungsräume ergänzt. Das <strong>SWW</strong><br />
betreut im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages<br />
die Planung und Realisierung des Projektes.<br />
2022 erfolgte der Baubeginn und Errichtung des<br />
Rohbaus, <strong>2023</strong> wurden die Ausbauarbeiten fortgeführt.<br />
Die Fertigstellung und Übergabe des Gebäudes<br />
zur Nutzung sind für Frühjahr 2024 vorgesehen.<br />
Die Allgäuer Kraftwerke GmbH, Sonthofen, und das<br />
<strong>SWW</strong> realisieren in einer gemeinsamen Gesellschaft<br />
ein Wohn- und Geschäftshaus in der Flurstraße in<br />
Sonthofen. Das Gebäude umfasst im Erdgeschoss<br />
Gewerbeflächen sowie 27 Wohnungen in den drei<br />
Obergeschossen. Im Untergeschoss ist eine Tiefgarage<br />
mit 29 Stellplätzen vorgesehen. Das <strong>SWW</strong><br />
begleitet das Projekt mit der Aufgabe der Baubetreuung<br />
in der Projektgesellschaft. Mit den Bauarbeiten<br />
wurde 2021 begonnen. Die Fertigstellung<br />
des Holz-Hybrid-Gebäudes mit Übergabe der Wohnungen<br />
und der Gewerbeeinheit an die Käufer erfolgte<br />
bis Ende <strong>2023</strong> (Haus Nord und Gewerbe) bzw.<br />
Anfang 2024 (Haus Süd).<br />
Die Stadt Sonthofen beabsichtigt ein neues Jugendhaus<br />
zu errichten. Im Rahmen eines Geschäftsbesorgungs-<br />
und Generalplanervertrages ist das <strong>SWW</strong><br />
von der Stadt Sonthofen <strong>2023</strong> als Dienstleister für<br />
dieses Projekt beauftragt worden.<br />
Das technische Personal des <strong>SWW</strong> übernahm auch<br />
<strong>2023</strong> Baubetreuungsleistungen für Wohnungseigentümergemeinschaften,<br />
die von der Hausverwaltung<br />
Oberallgäu (HVOA) betreut werden, ebenso<br />
wie vom <strong>SWW</strong> für Dritte verwaltete Gebäude. In<br />
diesem Rahmen wurden Leistungen für Planung,<br />
Ausschreibung und Bauüberwachung von Instandhaltungsarbeiten<br />
an mehreren Gebäuden erbracht.<br />
Die Geschäftsführung des <strong>SWW</strong> ist mit dem<br />
abgelaufenen Geschäftsjahr zufrieden.
42<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Lagebericht // Wirtschaftsbericht<br />
WIRTSCHAFTSBERICHT<br />
ERTRAGSLAGE<br />
Das Jahresergebnis setzt sich wie folgt zusammen:<br />
In T €<br />
Rohertrag<br />
(Vorjahr)<br />
Betriebsergebnis<br />
Hausbewirtschaftung<br />
14.528,4<br />
(13.705,7)<br />
8.544,7<br />
1.978,5<br />
(801,0)<br />
1.961,5<br />
Verkaufstätigkeit<br />
Baubetreuung<br />
168,4<br />
(148,0)<br />
168,4<br />
163,8<br />
(165,3)<br />
154,6<br />
Verwaltungsbetreuung<br />
Summe<br />
16.838,9<br />
(14.820,0)<br />
10.829,2<br />
(Vorjahr)<br />
(7.553,9)<br />
(769,2)<br />
(148,0)<br />
(158,2)<br />
(8.629,3)<br />
Ergebnis vor Steuern<br />
7.475,1<br />
1.960,2<br />
168,4<br />
154,6<br />
9.758,3<br />
(Vorjahr)<br />
(6.684,2)<br />
(767,3)<br />
(148,0)<br />
(158,2)<br />
(7.757,7)<br />
DB I<br />
7.471,8<br />
1.960,2<br />
168,4<br />
154,6<br />
9.755,0<br />
(Vorjahr)<br />
(6.680,9)<br />
(767,3)<br />
(148,0)<br />
(158,2)<br />
(7.754,4)<br />
Umlage OP<br />
3.168,4<br />
210,9<br />
166,4<br />
128,6<br />
3.674,2<br />
(Vorjahr)<br />
(2.741,6)<br />
(320,7)<br />
(132,8)<br />
(174,2)<br />
(3.369,4)<br />
DB II<br />
4.303,4<br />
1.749,4<br />
2,0<br />
26,1<br />
6.080,8<br />
(Vorjahr)<br />
(3.939,3)<br />
(446,5)<br />
(15,2)<br />
(-16,0)<br />
(4.385,0)<br />
Umlage NOP<br />
2.052,0<br />
122,3<br />
4,1<br />
55,7<br />
2.234,1<br />
(Vorjahr)<br />
(1.693,2)<br />
(103,2)<br />
(11,6)<br />
(50,9)<br />
(1.858,8)<br />
DB III<br />
2.251,4<br />
1.627,1<br />
-2,1<br />
-29,7<br />
3.846,7<br />
(Vorjahr)<br />
(2.246,2)<br />
(343,3)<br />
(3,6)<br />
(-66,9)<br />
(2.526,2)<br />
343,3<br />
Jahresüberschuss<br />
2.251,4<br />
1.627,1<br />
-2,1<br />
-29,7<br />
3.846,7<br />
(Vorjahr)<br />
(2.246,2)<br />
(343,3)<br />
(3,6)<br />
(-66,9)<br />
(2.526,2)<br />
Das Jahresergebnis setzt sich wie folgt zusammen:<br />
Die Ertragslage wurde wesentlich durch das Hausbewirtschaftungsergebnis<br />
und die Verkaufstätigkeit<br />
beeinflusst.<br />
In der Hauptsparte Hausbewirtschaftung liegen die<br />
Umsatzerlöse mit T € 27.349,4 um T € 796,6 höher als<br />
im Vorjahr. Die Steigerung ist in erster Linie auf turnusmäßige<br />
Mietanpassungen und die allgemeine Preissteigerung<br />
bei den Betriebskosten zurückzuführen.<br />
In den sonstigen betrieblichen Erträgen wirken im<br />
Berichtsjahr Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen,<br />
speziell für Gewährleistungen aus dem<br />
Bauträgergeschäft und für Heizkosten. Dabei fiel die<br />
Auflösung insgesamt bei T € 760,2 etwas höher als<br />
im Vorjahr mit T € 613,9 aus.<br />
Der sonstige betriebliche Aufwand lag mit T € 1.599,2<br />
(i. Vj. T € 1.979,2) niedriger. Insbesondere entfielen<br />
einmalige Steigerungen des Vorjahres im Bereich
43<br />
Unternehmenswerbung. Angefallene Abbruchkosten<br />
lagen bei T € 78,9 (i. Vj. T € 323,2).<br />
Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und<br />
Leistungen haben sich um T € 5.891,9 auf T € 14.735,6<br />
reduziert. Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen<br />
und Leistungen aus der Hausbewirtschaftung i.<br />
H. v. T € 13.730,2 wurden wie im Vorjahr (T € 13.388,3)<br />
maßgeblich durch die Betriebskosten und die Instandhaltungskosten<br />
geprägt. Die deutliche Reduzierung<br />
der Aufwendungen für bezogene Lieferungen und<br />
Leistungen resultiert aus wesentlich geringeren<br />
Aufwendungen für Verkaufsgrundstücken aus abgeschlossenen<br />
Bauträgerprojekten des Vorjahres<br />
T € 935,3 (i. Vj. T € 7.171,0). Eine geringe Kompensation<br />
fand durch höhere Großinstandhaltungskosten<br />
T € 4.041,2 (i. Vj. T € 3.445,5) statt.<br />
In den Personalkosten i. H. v. T € 5.683,6 (i. Vj. T € 5.107,3)<br />
bilden sich in erster Linie die Lohn- und Gehaltsanpassungen<br />
aus den Tarifrunden und Auszahlungen<br />
im Rahmen der Inflationsprämie ab.<br />
In der Sparte Verkaufstätigkeit (ohne Verkauf von<br />
Bestandsgrundstücken) wurden Umsatzerlöse mit<br />
T € 1.892,6 (i. Vj. T € 13.269,5) realisiert. Im Bereich<br />
Verkauf von Bestandsgrundstücken konnten Umsatzerlöse<br />
i. H. v. T € 972,6 (i. Vj. T € 280,0) verbucht<br />
werden.<br />
Im Geschäftsjahr wurden mit T € 175,1 erneut konstante<br />
Baubetreuungsleistungen, wie im Vorjahr<br />
mit T € 186,4, an Externe verrechnet. Die zur Leistungserstellung<br />
erforderlichen direkten Personalaufwendungen<br />
lagen hingegen bei deutlich höheren<br />
T € 162,4 (i. Vj. T € 129,4).<br />
Das Umsatzvolumen der Verwaltungsbetreuungsleistungen<br />
lag nahezu gleich bei T € 163,8 (i. Vj.<br />
T € 165,3). Dabei lagen die gesamten Personalumlagen<br />
mit T € 184,3 unter denen des Vorjahres mit<br />
T € 225,1.<br />
Die Ertragslage der Gesellschaft ist insgesamt<br />
über alle Geschäftsbereiche zufriedenstellend.<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Lagebericht // Wirtschaftsbericht<br />
FINANZLAGE<br />
Anhand einer Kapitalflussrechnung auf Basis des Jahresabschlusses <strong>2023</strong> stellt sich die finanzielle<br />
Entwicklung für <strong>2023</strong> wie folgt dar:<br />
T €<br />
Finanzmittelbestand am 01.01.<br />
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit<br />
Cashflow aus der Investitionstätigkeit<br />
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit<br />
Finanzmittelbestand am 31.12.<br />
13.879,0<br />
14.426,2<br />
-20.804,1<br />
4.877,7<br />
12.378,8<br />
Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit wurde teilweise durch Mittelzuflüsse aus der laufenden Geschäftstätigkeit<br />
und der Finanzierungstätigkeit kompensiert. In den Finanzmitteln ist per 31.12.<strong>2023</strong> ein Guthaben<br />
in Form von Bausparverträgen i. H. v. T€ 1.082,8 enthalten.<br />
Die Zahlungsbereitschaft war im Berichtszeitraum jederzeit gegeben und ist auch für die geplante Zukunft<br />
gewährleistet.<br />
Die Finanzverhältnisse<br />
der Gesellschaft sind geordnet.
44<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Lagebericht // Wirtschaftsbericht<br />
VERMÖGENSLAGE<br />
Ausgehend vom Jahresabschluss zum 31.12.<strong>2023</strong> ergibt sich folgende Vermögens- und Kapitalstruktur:<br />
Vermögensstruktur<br />
Langfristige Investitionen<br />
Verkaufstätigkeit<br />
Sonstiges kurzfr. Vermögen<br />
Gesamtvermögen<br />
Kapitalstruktur<br />
31.12.<strong>2023</strong> 31.12.2022 Veränderung<br />
T €<br />
167.154,5<br />
250,7<br />
20.802,0<br />
188.207,2<br />
%<br />
88,8<br />
0,1<br />
11,1<br />
100,0<br />
T €<br />
151.003,0<br />
1.024,6<br />
22.931,3<br />
174.958,8<br />
%<br />
86,3<br />
0,6<br />
13,1<br />
100,0<br />
T €<br />
16.151,5<br />
-773,8<br />
-2.129,3<br />
13.248,4<br />
31.12.<strong>2023</strong> 31.12.2022 Veränderung<br />
T €<br />
%<br />
T €<br />
%<br />
T €<br />
%<br />
10,7<br />
-75,5<br />
-9,3<br />
7,6<br />
%<br />
Eigenmittel<br />
80.928,9<br />
43,0<br />
77.200,2<br />
44,1<br />
3.728,8<br />
4,8<br />
Langfristiges Fremdkapital<br />
83.131,6<br />
44,2<br />
78.351,2<br />
44,8<br />
4.780,4<br />
6,1<br />
Kurzfristiges Fremdkapital<br />
24.146,7<br />
12,8<br />
19.407,5<br />
11,1<br />
4.739,2<br />
24,4<br />
Gesamtkapital<br />
188.207,2<br />
100,0<br />
174.958,8<br />
100,0<br />
13.248,4<br />
7,6<br />
Die Bilanzsumme erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um T € 13.248,4.<br />
Auf der Vermögensseite liegen bei den langfristigen<br />
Investitionen im Anlagevermögen die Kostenzugänge<br />
für die Neubau- und Umbaumaßnahmen,<br />
Nachtragskosten für frühere Maßnahmen über den<br />
planmäßigen Abschreibungen und den Buchwertabgängen.<br />
Der Bestand an Verkaufsgrundstücken sank aufgrund<br />
abgeschlossener Bauträgermaßnahmen.<br />
Beim sonstigen kurzfristigen Vermögen wirkt<br />
hauptsächlich ein Rückgang der Forderungen aus<br />
dem Verkauf von Grundstücken des Umlaufvermögens<br />
und ein Rückgang des Bestandes an flüssigen<br />
Mitteln.<br />
Auf der Kapitalseite erhöhten sich die Eigenmittel vor<br />
allem aufgrund des erzielten Jahresüberschusses.<br />
Die langfristigen Fremdmittel erhöhten sich, da die<br />
Neuaufnahmen von Darlehen zur Finanzierung von<br />
Neubautätigkeiten die planmäßige und außerplanmäßige<br />
Tilgung von Darlehen übersteigen.<br />
Das kurzfristige Fremdkapital erhöhte sich im Vergleich<br />
zum Vorjahr hauptsächlich aufgrund der<br />
Zunahme bei Rückstellungen für noch anfallende<br />
Baukosten aus den laufenden Bauprojekten i. H. v.<br />
T€ 4.581,9. Gegenläufige Bewegungen ergaben sich<br />
hauptsächlich aus den erhaltenen Anzahlungen für<br />
Bauprojekte des Umlaufvermögens i. H. v. T€ 978,2.<br />
Das Eigenkapital zum 31. Dezember <strong>2023</strong> beträgt<br />
42,54 % (Vorjahr: 43,56 % der Bilanzsumme. Die<br />
Eigenmittel (einschließlich Rückstellungen für<br />
Bauinstandhaltung und der Rückstellung für Kanalsanierung)<br />
betragen 43,00 % (Vorjahr: 44,12 %) der<br />
Bilanzsumme.<br />
Die Gesellschaft verfügt über eine angemessene<br />
Eigenkapitalausstattung.<br />
Zum 31. Dezember <strong>2023</strong> sind die langfristigen Investitionen<br />
und die größtenteils nicht kurzfristig realisierbaren<br />
Grundstücksvorräte geeignet mit Eigenmitteln<br />
und langfristigem Fremdkapital finanziert.<br />
Durch eine kurzfristige Zwischenfinanzierung eines<br />
größeren Bauprojektes sind bis zur bereits vertraglichen<br />
abgesicherten Umfinanzierung im Jahre 2026<br />
die langfristigen Investitionen i. H. v. T€ 3.094,0 nicht<br />
durch langfristige Mittel abgedeckt.<br />
Die Vermögenslage der Gesellschaft ist geordnet.
45<br />
WEITERE FINANZIELLE UND NICHTFINANZIELLE<br />
LEISTUNGSINDIKATOREN<br />
Die im Folgenden genannten Leistungsindikatoren<br />
werden im Rahmen des Risikomanagements laufend<br />
mit Einschätzung und wo möglich auch mit entsprechenden<br />
Kennzahlen halbjährlich nachverfolgt und<br />
dokumentiert.<br />
GESAMTKAPITALRENTABILITÄT<br />
Die Gesamtkapitalrentabilität liegt im Geschäftsjahr<br />
mit 2,53 % (i. Vj. 1,93 %) im Vergleich zu geplanten<br />
1,37 % deutlich über Plan. Ursächlich waren hier<br />
mehrere Effekte, sowohl auf der Kapital- als auch<br />
auf der Ergebnisseite. So führten höhere Fremdkapitalaufnahmen<br />
zu einer gestiegenen Bilanzsumme<br />
und zu einem höheren Zinsaufwand. Ein höherer<br />
Personalaufwand und gleichzeitig angestiegene Abschreibungen<br />
belasteten das Ergebnis. Größere Verschiebungen<br />
bei den Abbruchkosten von <strong>2023</strong> nach<br />
2024 wirkten positiv auf das Ergebnis innerhalb der<br />
sonstigen betriebliche Aufwendungen. In den sonstigen<br />
betrieblichen Erträgen löste die Auflösung<br />
von Rückstellungen von Gewährleistungen und Betriebskosten<br />
ebenfalls Ergebnisverbesserungen aus.<br />
Weitere positive Ergebniseffekte ergaben sich durch<br />
höher realisierte Mietanpassungen und durch die<br />
Hebung von stillen Reserven aus einem Verkauf von<br />
Wohnungen des Anlagevermögens. Das Unternehmen<br />
arbeitet durch Ertrags- und Aufwandssteuerung<br />
kontinuierlich daran, eine Gesamtkapitalrentabilität<br />
größer 2 % zu realisieren. Wir erwarten aufgrund<br />
weiterhin hohem Großinstandhaltungsaufwand in<br />
2024 eine Gesamtkapitalrentabilität i. H. v. 0,99 %.<br />
FINANZIERUNGSSTRUKTUR<br />
Die Fremdkapitalquote liegt im Berichtsjahr bei<br />
57,5 % (i. Vj. 56,4 %). Im Berichtsjahr stieg der Anteil<br />
an Fremdfinanzierungen vor allem durch die laufenden<br />
Großprojekte an. Fremdkapitalanteile jenseits<br />
der 70 % verfolgen wir kritisch, da sich Zinssatzänderungen<br />
dann stärker auf das Jahresergebnis auswirken<br />
können. Dieses Ziel wurde im Geschäftsjahr<br />
<strong>2023</strong> erreicht. In diesem Zusammenhang achten wir<br />
grundsätzlich auch auf langfristige Finanzierungen<br />
für langfristig gebundene Mittel. Für 2024 planen wir<br />
trotz größerer Neubauinvestitionen für unseren Wohnungsbestand<br />
mit konstanten Fremdfinanzierungen<br />
und einer Quote von rund 60 %.<br />
MIETPOTENTIALAUSSCHÖPFUNG<br />
Aufgrund der hohen Inflation, den gestiegenen Instandhaltungs-<br />
und Bewirtschaftungskosten sowie<br />
steigenden Zinskosten, aber auch um in einen klimaneutralen<br />
Wohnungsbestand investieren zu können,<br />
sind Mietpreissteigerungen zwingend notwendig.<br />
Als Anbieter von preiswertem Wohnraum lag unser<br />
Zielbereich bei 80-90%. Abhängig von der Entwicklung<br />
der Mietspiegelspannen wird es künftig auch<br />
zu Ausschöpfungen oberhalb dieses Zielbereiches<br />
kommen.<br />
INSTANDHALTUNGSKOSTEN<br />
Um unseren Wohnungsbestand attraktiv zu halten,<br />
investieren wir in den Erhalt unserer Wirtschaftseinheiten.<br />
Dabei haben wir eine Untergrenze der<br />
Instandhaltungsaufwendungen pro m² und Jahr mit<br />
€ 21 festgelegt. Im Berichtszeitraum lagen wir mit<br />
€ 36,74/m² (i. Vj. € 33,22/m²) deutlich über diesem<br />
Wert. Für 2024 sind weitere Maßnahmen auf diesem<br />
bzw. noch höheren Niveau geplant, die dazu führen,<br />
dass wir deutlich über dem Mindestzielwert liegen<br />
werden.<br />
PERSONAL<br />
Die Bezahlung der Betriebsangehörigen erfolgt<br />
nach dem Manteltarif- bzw. Vergütungstarifvertrag<br />
für Arbeitnehmer in der Wohnungswirtschaft. Für<br />
die nebenberuflich tätigen Hausmeister gelten freie<br />
Vereinbarungen.<br />
Neben der tariflichen Bezahlung werden vom Unternehmen<br />
weitere soziale Leistungen gewährt, und<br />
zwar eine zusätzliche Altersversorgung und eine<br />
Beihilfe-Krankenversicherung.<br />
Altersstruktur der <strong>SWW</strong>-Belegschaft:<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Lagebericht // Wirtschaftsbericht
46<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Lagebericht // Wirtschaftsbericht<br />
ALTERSSTRUKTUR DER <strong>SWW</strong>-BELEGSCHAFT<br />
bis 20<br />
21 – 30<br />
31 – 40<br />
41 – 50<br />
51 – 60<br />
über 60<br />
insgesamt<br />
gewerbliche Arbeitnehmer<br />
hauptberuflich<br />
0<br />
1<br />
5<br />
3<br />
11<br />
1<br />
21<br />
nebenberuflich<br />
teilzeit<br />
0<br />
0<br />
0<br />
2<br />
2<br />
8<br />
12<br />
angestellte Arbeitnehmer<br />
hauptberuflich<br />
1<br />
9<br />
12<br />
12<br />
8<br />
2<br />
44<br />
nebenberuflich<br />
teilzeit<br />
0<br />
1<br />
3<br />
1<br />
9<br />
0<br />
14<br />
insgesamt<br />
Freiwerdende Stellen werden immer auf die Notwendigkeit der Wiederbesetzung hin überprüft. Stellenneubesetzungen<br />
werden grundsätzlich zuerst intern ausgeschrieben. In allen Fällen konnten Arbeitsplätze mit<br />
qualifiziertem Personal neu besetzt werden. Gleichwohl beobachten wir die Entwicklungen am Arbeitsmarkt<br />
wachsam und passen auch unsere Rahmenbedingungen an, um weitere Attraktivitätsanreize für Fachpersonal<br />
zu schaffen. Unsere Mitarbeiter nehmen regelmäßig an Fort- und Weiterbildungslehrgängen sowie<br />
berufsbezogenen Seminaren teil. Das Unternehmen bildet zur Deckung des Personalbedarfs kontinuierlich<br />
selbst aus. Grundsätzlich streben wir eine ausgewogene Altersstruktur an. Diese soll dem Unternehmen<br />
eine gesunde Mischung aus Dynamik, Innovation, Beständigkeit und Erfahrung gewährleisten. Dieses Ziel<br />
sehen wir mit der aktuellen Verteilung erreicht.<br />
1<br />
11<br />
20<br />
18<br />
30<br />
11<br />
91<br />
Mieterwechsel<br />
241<br />
WEITERE KENNZAHLEN<br />
ERLÖSSCHMÄLERUNGEN, LEERSTÄNDE UND<br />
FORDERUNGSAUSFÄLLE<br />
Die Erlösschmälerungen auf Vermietungserlöse<br />
betrugen 0,3 % (Vorjahr 0,4 %). Im Wesentlichen<br />
sind diese Schmälerungen auf unterschiedlichste<br />
Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen,<br />
sowie Leerstände zurückzuführen.<br />
Zum 31. Dezember <strong>2023</strong> waren 15 Wohnungsleerstände<br />
(Vorjahr 11) zu verzeichnen.<br />
Die leerstehenden Wohnungen betreffen die, die am<br />
Stichtag tatsächlich noch zur Weitervermietung vorgesehen<br />
sind. Eine Angabe der Anzahl zum Abriss<br />
und aufgrund unwirtschaftlichen Renovierungsbedarfes<br />
leerstehender Wohnungen entfällt.<br />
Die Mietausfälle belaufen sich auf 0,4 % der Sollmieten<br />
und Umlageerträge (Vorjahr 0,7 %).<br />
6,40%<br />
Fluktuation<br />
Im Jahr <strong>2023</strong> sind 5 Räumungsklagen (Vorjahr 0)<br />
bei Gericht eingereicht worden. Von diesen Klagen<br />
führten 0 (Vorjahr 0) zu Zwangsräumungen. Es wurden<br />
3 (Vorjahr 11) Mahnbescheide erstellt.<br />
Der Forderungsausfall bei den Mietern beträgt im<br />
Geschäftsjahr <strong>2023</strong> T€ 51,2 (Vorjahr T€ 46,5).<br />
MIETERWECHSEL<br />
Im Jahr <strong>2023</strong> haben 241 Mieterwechsel (Vorjahr 266)<br />
stattgefunden. Bei einem Wohnungsbestand per<br />
31. Dezember <strong>2023</strong> von 3.767 Wohneinheiten ergibt<br />
dies eine Fluktuationsrate von 6,40 % (Vorjahr<br />
7,10 %). Hauptgründe für den Wohnungswechsel<br />
sind im Wesentlichen wie in den Vorjahren das Alter<br />
der Bewohner sowie berufliche und persönliche<br />
Veränderungen der Mieter.
47<br />
PROGNOSE-, RISIKO- UND CHANCENBERICHT<br />
PROGNOSEBERICHT<br />
Wir werden unseren soliden Mietwohnungsneubau<br />
in Verbindung mit Eigentumswohnungsbau stetig<br />
beibehalten. Schwierigkeiten bereiten uns hierbei<br />
immer wieder die Grundstücksfrage sowie die Erlangung<br />
des Baurechts. Erschwerend kamen im<br />
Jahre <strong>2023</strong> die nochmals gestiegene Baupreisentwicklung<br />
und die Zinssteigerungen hinzu. Die Zinslage<br />
beruhigte sich in <strong>2023</strong> auf einem Niveau von ca.<br />
4% im Bereich des Fremdkapitalzinses, die Baupreise<br />
machten nur eine leichte Seitwärtsbewegung, sodass<br />
der Neubau eine Herkulesaufgabe bleibt.<br />
Die Aufgabe, den Dreiklang Soziales - Ökologie – Ökonomie<br />
in Einklang zu bringen, ist dabei eine Herausforderung,<br />
die immer wieder von einem Abwägungsprozess<br />
begleitet wird.<br />
Im Rahmen der Zusammenführung unserer Gebäude-<br />
und Klimastrategie können wir feststellen, dass<br />
wir vor grundsätzlichen Systemfragen stehen. Wir<br />
sehen, wie schwierig das alles mit der Klimaneutralität<br />
werden wird. Welches der Nachhaltigkeitsszenarien<br />
wird sich durchsetzen? Pragmatisch betrachtet<br />
ist die Bewahrung der Schöpfung bzw. der Erhalt unserer<br />
Lebensgrundlagen das Wichtigste! – Ökologie -<br />
Aber wer ist bereit, die Verantwortung für den nächsten<br />
wichtigen Nachhaltigkeitsaspekt – Soziales – zu<br />
übernehmen? Wir haben z.B. aktuell keine Wohnungen<br />
im niedrigen Preissegment, die wir nach den Vorgaben<br />
des GEG für den Personenkreis anbieten können,<br />
d.h. Mieten zwischen € 3,80/m² und € 5,20/m².<br />
Sollen wir die Menschen auf die Straße setzen, weil<br />
wir modernisieren oder abreißen müssen? Wohl nicht<br />
– das würde nicht unserem Leitbild und unserer Mission<br />
entsprechen. Und die Ökonomie wirkt natürlich<br />
– siehe oben – immer mit. Unser Unternehmen wäre<br />
nicht mehr handlungsfähig, d.h. insolvent, wenn wir<br />
die aktuellen gesetzlichen Vorgaben bis zum Jahre<br />
2045 realisieren müssten. Das wird und kann nicht die<br />
Absicht der politisch Verantwortlichen sein.<br />
Also was tun? Was könnte eine Lösung darstellen?<br />
In der aktuellen Diskussion zwischen Konservativen<br />
und Ökofreaks, von der Regierung bis zu den Umweltverbänden,<br />
ist ein Spruch überall zu hören: „Der<br />
Weg der Klimaneutralität ist kein Sprint, sondern ein<br />
Marathonlauf.“<br />
Dieses Bild kann eine Lösung darstellen, so fern wie<br />
oben beschrieben, pragmatisch das Überleben der<br />
Menschheit als wichtigster Aspekt der Nachhaltigkeit<br />
anerkannt wird. Wir beim <strong>SWW</strong> tun das!<br />
Was braucht ein Marathon? Er braucht Training und<br />
braucht eine Laufstrecke. Viele Jogger die zum Läufer<br />
werden, erkennen bald, dass das Training und<br />
eigene Lebensbedingungen bald wichtiger werden<br />
als der Wettkampf. Aber trotzdem braucht es eine<br />
Laufstrecke. Ich zitiere hier gerne aus Denkanstöße<br />
<strong>2023</strong> – Bernhard Pötter, Seite 53 ff. „Wo genau<br />
ist das Ziel? Und über welche Wege kommen wir da<br />
hin? Diese Navigation ist die Aufgabe der Politik. Die<br />
Regierungen im Bund, den Ländern und den Kommunen<br />
und die jeweiligen Parlamente müssen ihre<br />
eigenen Beschlüsse, von denen es mehr als genug<br />
gibt, mit Leben füllen. All die Klimaschutzgesetze<br />
von Bund und Ländern, die völkerrechtlichen Verträge,<br />
EU-Normen, Ressortpläne, Kabinettsbeschlüsse,<br />
Selbstverpflichtungen, Sonntagsreden und Klimanotstandarderklärungen<br />
haben eigentlich nur ein Ziel:<br />
die bisherigen Anstrengungen zum Klimaschutz zu<br />
bündeln, sie zu erhöhen und sie ernsthaft umzusetzen.<br />
Es bedarf keiner neuen Pläne mehr. Im Gegenteil:<br />
Es sollte ein Gesetz gegen weitere Beschlüsse<br />
zum Klimaschutz geben. Mit der Entscheidung zu<br />
Klimaneutralität ist alles gesagt“.<br />
Der Marathonläufer braucht Verpflegung und Energie.<br />
Für uns bedeutet das, wir arbeiten intensiv an<br />
unserer Klima- und Gebäudestrategie weiter. Wir<br />
sind mit unserem Wissen (Mitarbeiter) und unseren<br />
Daten bereits sehr gut aufgestellt, um mit kleinen und<br />
größeren Maßnahmen das Ziel im Auge zu behalten.<br />
Um die Etappenziele und das große Ziel nicht aus den<br />
Augen zu verlieren, braucht es eine gute Organisation.<br />
Mit unserer Mission, Vision, strategischen Eckpfeilern<br />
und Maßnahmen sind die Grundlagen vorhanden, die<br />
wir halbjährlich mit unserem erweiterten Strategieteam<br />
diskutieren und mögliche Anpassungen vornehmen<br />
können. Wir haben es uns zur Aufgabe gemacht,<br />
bei jeder Maßnahme ans Klima zu denken.<br />
Unsere Aufsichtsgremien – Aufsichtsrat und Gesellschafter<br />
– nehmen einen wichtigen Part ein: Sie können<br />
uns „anfeuern“. Das Beraten und Überwachen<br />
als Unterstützung zu erleben, stärkt alle und bringt<br />
uns gemeinsam dem Ziel näher.<br />
Und wenn dann nichts mehr geht, die Luft ausgeht,<br />
alles weh tut, die Lust weg ist? Dann heißt es: die Zähne<br />
zusammenbeißen. Alle Läufer wissen: die größte<br />
Gefahr lauert auf dem Sofa. Lassen wir es nicht so<br />
weit kommen, weil wir wissen, dass die Gewohnheit<br />
und die Routine die größten Hemmschuhe auf diesem<br />
Wettlauf in die Zukunft sind.<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Lagebericht // Wirtschaftsbericht
48<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Lagebericht // Wirtschaftsbericht<br />
Ich wünsche allen Mitarbeitenden, meinen Nachfolgern<br />
und der ganzen Menschheit, dass wir uns<br />
diesem Bild des Marathonlaufs stellen. Denn das Ziel<br />
der Klimaneutralität ist es wert.<br />
Neben dem Bild des Marathonlaufs bleibt der Blick<br />
auf unsere Kunden von höchster Bedeutung. Wie<br />
schaffen wir es, den Zusammenhalt in der Gesellschaft<br />
mit unseren Quartiersideen zu unterstützen?<br />
Zuvorderst gilt es, die Interessen aktueller und zukünftiger<br />
Mieterinnen und Mieter zu erkennen und<br />
Lösungsvorschläge anzubieten. Der Quartiersgedanke<br />
unterstützt uns hierbei stark. Unsere Visionen<br />
und Ziele zum Thema Quartier basieren auf dem<br />
Ziel, einen lebendigen sozialen Raum, mit starkem<br />
bürgerschaftlichen Engagement zu schaffen, mit<br />
dem sich die dort lebenden Menschen identifizieren<br />
können. Daher ist es von zentraler Bedeutung den<br />
sozialen Zusammenhalt im Quartier zu organisieren.<br />
Von besonderer Bedeutung ist hierbei für uns das<br />
Vier-Säulen-Modell der Unterstützung, das auf den<br />
folgenden Stufen basiert:<br />
1. Selbsthilfe<br />
2. Nachbarschaftshilfe<br />
3. Semi-Professionelle Hilfe<br />
4. Professionelle Hilfe<br />
Die Unterstützung innerhalb dieses Modells funktioniert<br />
am besten, wenn Nahversorgung, Verkehrs- und<br />
Mobilitätsfragen, Gesundheitsvorsorge und das Bedürfnis<br />
nach Sicherheit im Quartier geklärt sind bzw.<br />
entwickelt werden.<br />
dargestellten Kreisläufe mit konkreten Entscheidungen<br />
für die Menschen, für das Klima und für die<br />
Finanzen voranzubringen.<br />
NACHBAR-<br />
SCHAFT<br />
VERSORGUNG<br />
SOZIALES<br />
STRASSE<br />
ÖKONOMIE<br />
NEUBAU<br />
ÖKOLOGIE<br />
FREIFLÄCHEN<br />
BESTAND<br />
Und wer soll das alles machen? Allenthalben ist das<br />
Thema Fachkräftemangel auf der Top-Agenda. Ja, es<br />
ist einfach klar, wenn mehr Menschen in einem Jahr<br />
aus dem Berufsleben ausscheiden als nachkommen,<br />
habe wir zu wenig Menschen, die die bisherige Arbeit<br />
erledigen können. Wir setzen mit unserer Strategie<br />
„Mitarbeiter binden – Mitarbeiter finden“ auf die<br />
sinnstiftenden Inhalte unseres Wirkens. Verbunden<br />
mit einem sehr flexiblen und familienfreundlichen<br />
Arbeitsmodell, guter Bezahlung und wertschätzendem<br />
menschlichen Verhalten. Trotzdem wissen wir,<br />
dass auch uns der Fachkräftemangel betreffen kann.<br />
Im Neubau wägen wir intensiv die Vor- und Nachteile<br />
von ökologischen Vorgaben ab. Nicht jede Vorgabe<br />
des Gesetzgebers oder der Lobbyvertreter ist<br />
für alle Menschen, die zukünftig in den Wohnungen<br />
leben werden, von Vorteil (z.B. zentrale Be- und Entlüftungsanlage).<br />
Die Lebenszyklusbetrachtung und<br />
die Ökobilanzen von Baustoffen nehmen einen immer<br />
wichtigeren Platz bei den baukonstruktions- und gebäudetechnischen<br />
Entscheidungen ein. Wir wissen<br />
um die Bedeutung des Klimaschutzes. Wir wissen<br />
auch, dass wir durch unsere Neubaumaßnahmen, die<br />
aktuell im Schnitt ca. 40 Wohnungen pro Jahr umfassen,<br />
lediglich 1% unseres Wohnungsbestandes pro<br />
Jahr erneuern. Unser Ziel ist der Neubau von rund<br />
60 Wohnungen pro Jahr. Unsere Anstrengungen in<br />
Bezug auf die Klimaziele müssen deshalb im gleichen<br />
Maße im Wohnungsbestand erfolgen. Hier schlummert<br />
vor allem ein ökonomisches Risiko. Deshalb ist<br />
es so immens wichtig, die im folgenden Schaubild<br />
Unser nachhaltiges Handeln in ökonomischen, ökologischen<br />
und sozialen Themen prägt unser Tun seit<br />
1947. Mit einem Rund-um-Service bieten wir unseren<br />
Kunden eine bestmögliche Dienstleistung. Die aktuelle<br />
Nachfragesituation nach bezahlbaren, individuellen<br />
und innovativen Wohnungs- und Gewerbebauten<br />
lassen eine positive Geschäftsentwicklung erwarten.<br />
An Instandhaltungs- und Modernisierungskosten<br />
sind 6,4 Mio. € ohne Leistungen des eigenen Personals<br />
eingeplant.<br />
Unsere Aktivitäten mit unseren Tochtergesellschaften,<br />
die insbesondere im sozialen und kommunalen<br />
Bereich investieren, bringen für die heimische Bauwirtschaft<br />
eine positive Auftragslage. Bei all diesen<br />
Investitionen ist insbesondere darauf zu achten, dass<br />
wir die Einnahmenseite von unserem Kerngeschäft,<br />
der Vermietung von Wohnraum, nicht vernachlässigen.<br />
Diese oben angeführten Investitionen können
49<br />
Da unser Wohnungsbestand sich insgesamt in einem<br />
guten Zustand befindet, wir bei der Summe der Innur<br />
getragen werden, wenn es uns gelingt, die Balance<br />
von Investition und Refinanzierung zu finden.<br />
Durch zielorientierte und marktgerechte Angebote in<br />
den Bereichen „Mietwohnungen“ und „Eigentumsobjekte“<br />
wird – auch im Hinblick auf den demografischen<br />
Wandel – davon ausgegangen, dass die mit den<br />
Gremien abgestimmten Planziele erreicht werden.<br />
Die Mobilitätsstrategie, den Platzbedarf des ruhenden<br />
Verkehrs durch innovative Lösungsansätze (Carsharing,<br />
ÖPNV, Share-Place, usw.) zu reduzieren, wird<br />
ein weiterer wichtiger Baustein unserer Handlungen<br />
werden müssen.<br />
RISIKOBERICHT<br />
Im zentralen Geschäftsfeld „Immobilienmanagement<br />
eigener Objekte“ wird von einem nachhaltigen Anstieg<br />
der Umsatzerlöse von ca. 3 bis 6 % p.a. für die<br />
nächsten Jahre ausgegangen.<br />
Die Angebote im Bauträgerbereich werden aufgrund<br />
des Einbruchs des Käufermarktes nur mit großer Vorsicht<br />
realisierbar sein. Sofern sich bei den Baupreisen<br />
und den Zinsen keine Verbesserungen ergeben, werden<br />
wir nur ausschließlich an den Marktgegebenheiten<br />
neue Bauträgermaßnahmen anbieten.<br />
In Abhängigkeit der tatsächlich erforderlichen Instandhaltungs-<br />
und Investitionsaufwendungen können<br />
sich Abweichungen zur Planung ergeben.<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Lagebericht // Wirtschaftsbericht<br />
RISIKOMANAGEMENTSYSTEM<br />
Das angewandte Risikomanagement wird regelmäßig<br />
überprüft und fortgeschrieben. Das Risikomanagement<br />
umfasst alle wesentlichen Bereiche des Unternehmens.<br />
Aus den ermittelten Kennzahlen wird das<br />
unternehmerische Risiko kontrolliert und gesteuert.<br />
RISIKEN<br />
MARKTRISIKO<br />
Die Gesellschaft sieht sich im Oberallgäuer Wohnungsmarkt<br />
vermehrten Herausforderungen gegenüber.<br />
Die im Rahmen der Hausbewirtschaftung erzielten<br />
Überschüsse müssen sowohl ausreichen den<br />
Wohnungsbestand zu erhalten und zu verbessern als<br />
auch neue Investitionen zu tätigen. Die Erwartungshaltung<br />
an uns als soziales Wohnungsbauunternehmen<br />
ist, dass wir preiswerten Wohnraum anbieten,<br />
gleichzeitig aber diesen kontinuierlich in einem<br />
guten Zustand erhalten. Vor dem Hintergrund der<br />
anhaltend starken Verteuerung der Bauleistungen<br />
wird es zunehmend schwieriger in ausreichendem<br />
Maße freie Mittel zu generieren, um auch neue Investitionen<br />
tätigen zu können. Weiter belastet wird<br />
diese Entwicklung durch die Teuerungsentwicklung<br />
bei den Grundstückspreisen, den langanhaltenden<br />
hohen Baukosten und die gestiegenen Zinsen. Die<br />
bedauerlicherweise immer wieder feststellbare<br />
Änderung von politischen Rahmenbedingungen<br />
(KfW-Mittel, neue nicht durchdachte gesetzliche<br />
Änderungen usw.) erschweren den so wichtigen<br />
Grundsatz „Planbarkeit“ für eine verlässliche Unternehmenspolitik<br />
und -führung.<br />
standhaltungsaufwendungen im Berichtsjahr noch<br />
deutlich über dem Werteverzehr durch die Abschreibungen<br />
liegen, sind Vermarktungsrisiken im<br />
Bestand eher gering. Die Herausforderungen liegen<br />
in der Transformation der Gebäude bezogen auf den<br />
demografischen Wandel (Barrierefreiheit), den energetischen<br />
Anforderungen und gesetzlichen Vorgaben<br />
sowie der Digitalisierung des Gebäudebestandes.<br />
Das Risiko schätzen wir hoch ein.<br />
RISIKEN MIT WESENTLICHEM EINFLUSS AUF DIE<br />
VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE<br />
Das geplante Jahresergebnis könnte nicht erreicht<br />
werden, wenn die Instandhaltungsbudgets nicht eingehalten<br />
werden können oder wenn die Annahmen<br />
über die Mietentwicklung oder über die Entwicklung<br />
der Refinanzierungskosten nicht eintreten.<br />
Derzeit stufen wir das Risiko als gering ein.<br />
RISIKEN AUS DEM UKRAINE-KRIEG<br />
Risiken können durch die zwischenzeitlich zwar gesunkene,<br />
aber immer noch über der Zielmarke von<br />
2% liegende Inflation und Materialknappheit entstehen.<br />
Es besteht ein erhöhtes Zahlungsausfallrisiko<br />
bei Miet- und Betriebskostenforderungen. Darüber<br />
hinaus belastet eine Geldentwertung auch die Möglichkeiten<br />
für zukünftige Mieterhöhungen. Im Bausektor<br />
können Materialknappheiten zu terminlichen<br />
Verzögerungen und zu erhöhten Baupreisen führen.<br />
Insgesamt werden die Risiken daraus als moderat<br />
eingeschätzt.<br />
Die Geschäftsführung beobachtet laufend die weitere<br />
Entwicklung zur Identifikation der damit verbundenen<br />
Risiken und reagiert bedarfsweise unter<br />
Zugrundelegung des Risikomanagementsystems
50<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Lagebericht // Wirtschaftsbericht<br />
des Unternehmens mit angemessenen Maßnahmen<br />
zum Umgang mit den identifizierten Risiken. Davon<br />
umfasst sind auch Maßnahmen zur Anpassung von<br />
operativen Geschäftsprozessen unter Nutzung neuer<br />
technologischer Möglichkeiten.<br />
Das Risiko wird derzeit als gering eingeschätzt.<br />
BAUWIRTSCHAFT<br />
Die Handwerkerkapazitäten in der Region sind weitgehend<br />
ausgelastet. Bedingt durch Fachkräftemangel<br />
arbeiten viele Betriebe an der Auslastungsgrenze.<br />
Probleme bei Termineinhaltung und Zuverlässigkeit<br />
traten bisher in Einzelfällen auf. Die Auftragsbücher<br />
bei den Handwerksbetrieben sind gut gefüllt. Im<br />
Jahr 2024 wird mit weiteren Baupreissteigerungen<br />
gerechnet, mit der Hoffnung auf eine Abschwächung<br />
gegenüber dem Jahre <strong>2023</strong>. In einzelnen Gewerken<br />
spielen Material- und Lohnpreissteigerungen eine<br />
große Rolle. In Kombination von Fachkräftemangel<br />
und Auslastung können sich bei einigen Gewerken<br />
überproportionale Preissteigerungen ergeben. Teilweise<br />
kommt es zu Anbieterengpässen und Lieferschwierigkeiten.<br />
Wir rechnen auch in Zukunft mit<br />
stärker anziehenden Baupreisen, die sich aus verschärften<br />
Umweltauflagen und Krisenszenarien, wie<br />
den Krieg von Russland gegen die Ukraine, ergeben.<br />
Ein hohes Risiko sehen wir in der Entwicklung der<br />
Arbeitszeitmodelle unserer Handwerker. Viele bieten<br />
ihren Mitarbeitern die 4-Tage-Woche an. D.h. eines<br />
der Projektziele – Zeit – tritt mehr in den Vordergrund.<br />
Zukünftige Bauprojekte können sich dadurch<br />
um 20% zeitlich nach hinten verschieben. Was wiederum<br />
mehr Liquidität seitens der Bauherrschaft<br />
voraussetzt, oder nochmal ein Verteuerungsfaktor<br />
hinzukommt, wenn dafür Fremdkapital aufgenommen<br />
werden muss.<br />
Bei Sanierungen und Modernisierungen wirken<br />
sich die daraus resultierenden Investitionskostenmehrungen<br />
auf die Mieten aus. Das frühere günstige<br />
Zinsniveau fällt weg. Die Verbindung von hohen<br />
Baukosten und relativ hohen Zinsen (im Verhältnis<br />
zu Inflation erträgliche Zinsen) stellt eine immense<br />
Herausforderung dar, was die Baukonjunktur negativ<br />
beeinträchtigen wird. Das gleiche Szenario wie im<br />
Neubau bzgl. der Arbeitszeitmodelle wird es auch bei<br />
Sanierungen und Modernisierungen geben.<br />
Weitere Risiken für die Wohnungswirtschaft bestehen<br />
durch die Belastungen, die sich durch weitergehende<br />
Anforderungen an das energetische und umweltschonende<br />
Bauen z.B. durch das neu beschlossene<br />
GEG (Gebäude Energie Gesetz). Wir sollten in unserem<br />
Handeln den Zielkonflikt zwischen Ökologie und<br />
Ökonomie in der Gewichtung näher zur Ökologie<br />
bringen. Die Herausforderung sehen wir in der Aufgabe,<br />
die Kommunalgremien unter anderem davon<br />
zu begeistern, dass der Verbrauch von Flächen nur<br />
dadurch eingedämmt werden kann, wenn diese es<br />
zulassen, in ihren Gemeinden und Städten höhere<br />
Gebäude zuzulassen. Ein lebens- und liebenswertes<br />
Oberallgäu wird nur zu erhalten sein, wenn die<br />
Lebensgrundlagen, wie gute Luft, saubere Böden<br />
und ressourcenschonender Energieverbrauch aufrechterhalten<br />
werden. Ein weiteres Risiko besteht bei<br />
uns als ehemaliges gemeinnütziges Wohnungsunternehmen<br />
mit dem Namen „Sozial-Wirtschafts-Werk“.<br />
Es wird unterstellt, dass Investitionen nicht refinanziert<br />
werden müssen bzw. nichts kosten dürfen.<br />
Das Risiko wird als hoch eingeschätzt.<br />
RISIKOBERICHTERSTATTUNG ÜBER DIE<br />
VERWENDUNG VON FINANZINSTRUMENTEN<br />
Die originären Finanzinstrumente auf der Aktivseite<br />
der Bilanz umfassen im Wesentlichen kurzfristige<br />
Forderungen und flüssige Mittel. Soweit bei den Vermögenswerten<br />
Ausfallrisiken erkennbar sind, werden<br />
diese durch Wertberichtigungen berücksichtigt.<br />
Durch Streuung der angelegten Finanzmittel auf<br />
Geschäftsbanken und Sparkassen werden die verschiedenen<br />
Sicherungssysteme voll genutzt.<br />
Auf der Passivseite der Bilanz bestehen originäre<br />
Finanzinstrumente insbesondere in Form von Bankverbindlichkeiten,<br />
die ausschließlich Objektfinanzierungen<br />
betreffen. Wesentliche Risiken ergeben sich<br />
bezüglich der Bankverbindlichkeiten insbesondere<br />
aus Finanzierungsrisiken (Zinsanpassungsrisiken,<br />
Liquiditätsrisiken). Aufgrund festverzinslicher Darlehen<br />
ist die Gesellschaft jedoch keinem Zinsänderungsrisiko<br />
ausgesetzt. Die Entwicklung der Zinsen<br />
wird laufend überwacht und bei anstehenden Zinsanpassungen<br />
rechtzeitig eine Verlängerung bzw. ein<br />
Neuabschluss angestrebt, um die Zinsanpassungsrisiken<br />
so gering wie möglich zu halten. Zur Vermeidung<br />
eines sogenannten „Klumpenrisikos“ verteilen<br />
sich die Darlehensverbindlichkeiten der Gesellschaft<br />
auf verschiedene Darlehensgeber mit unterschiedlichen<br />
Laufzeiten.<br />
Zur Sicherung können auch Forwarddarlehen in Anspruch<br />
genommen werden.
51<br />
Rein spekulative Finanzinstrumente werden nicht<br />
eingesetzt. Die Entwicklung auf den Finanzmärkten<br />
wird im Rahmen unseres Risikomanagementsystems<br />
äußerst aufmerksam verfolgt, um Risiken möglichst<br />
frühzeitig zu erkennen und diesen somit rechtzeitig<br />
begegnen zu können.<br />
Das Risiko wird als gering eingeschätzt.<br />
CHANCENBERICHT<br />
Es besteht weiterhin regelmäßig ein hoher Nachfrageüberhang<br />
an Interessenten, die bei <strong>SWW</strong> gerne<br />
bezahlbaren Wohnraum mieten wollen. So waren<br />
zum 31.12.<strong>2023</strong> 2.596 Wohnungsbewerber gemeldet.<br />
Diesem anhaltenden hohen Nachfragevolumen<br />
tragen wir mit zahlreichen aktuell laufenden und in<br />
den nächsten Jahren geplanten Neubauprojekten<br />
vor allem im Zentralbereich Sonthofen und Immenstadt<br />
Rechnung. Aufgrund des hohen Freizeitwertes<br />
im Oberallgäu, der touristischen Anziehungskraft<br />
und der Änderung des Arbeitsmobilitätsverhaltens<br />
sehen wir gute Chancen, den zusätzlich geschaffenen<br />
Wohnraum zu den geplanten Preisen vollständig<br />
vermieten zu können. Vermehrte Möglichkeiten des<br />
mobilen Arbeitens können eventuell bisher berufliche<br />
Abwanderungsbewegungen, die in der Vergangenheit<br />
hauptsächlich in Richtung der nähergelegenen<br />
Metropolen München, Stuttgart und Augsburg<br />
stattgefunden haben, verlangsamen. Dabei kann<br />
gleichzeitig auch der Wohnflächenbedarf steigen,<br />
wenn zusätzliche Arbeitszimmer in der Wohnung<br />
nachgefragt werden.<br />
Unsere zum Verkauf bestimmten Baumaßnahmen<br />
lassen sich derzeit nur unter größten Anstrengungen<br />
veräußern. Hier wird ähnlich dem Bild des Marathonlaufs<br />
vom Prognosebericht agiert werden müssen.<br />
Unser Produkt Reihenhaus ist weiterhin stark nachgefragt.<br />
Sobald die Rahmenbedingungen auf dem<br />
Eigentumswohnungsmarkt in die positive Richtung<br />
zeigen, werden wir auf den vorhandenen Grundstücken<br />
des <strong>SWW</strong> sofort wieder Angebote schaffen.<br />
Nicht zuletzt durch diese zusätzlichen Einnahmen<br />
können wir langfristige Investitionen in preiswerten<br />
Wohnraum tätigen bzw. realisieren.<br />
ZUSAMMENFASSENDE DARSTELLUNG<br />
DER RISIKOLAGE<br />
Es bestehen keine Rechtsstreitigkeiten, die wesentlichen<br />
Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage<br />
haben.<br />
Weder für <strong>2023</strong> noch für die überschaubare Zukunft<br />
waren bzw. sind für das Unternehmen derzeit existenzgefährdende<br />
Risiken erkennbar.<br />
Verbindung mit anderen, sozialen Dienstleistern. Aufgrund<br />
der demografischen Entwicklung sehen wir<br />
insbesondere eine steigende Nachfrage nach mobilen<br />
Pflege- und Unterstützungsdienstleistungen zur Bewältigung<br />
des Alltags für ältere und pflegebedürftige<br />
Menschen. Es wird vermehrt die Unterstützung von<br />
Nachbarschaften erforderlich werden. Die personelle<br />
Begleitung wird durch das <strong>SWW</strong> erfolgen müssen.<br />
VERWENDUNG VON FINANZINSTRUMENTEN<br />
Es werden zukünftig langfristige Zinssicherungsinstrumente<br />
in Form von Forward-Darlehen für aktuell<br />
geplante Großbauprojekte mit einer Laufzeit bis zur<br />
Endtilgung eingesetzt. Damit wurden langfristige,<br />
sichere und, gemessen am bisherigen Festzinsgefüge,<br />
günstige Finanzierungsbasen geschaffen. Die<br />
Gesellschaft hat sich damit für die entsprechenden<br />
Vorhaben von der zukünftigen Zinsentwicklung weitgehend<br />
unabhängig gemacht. Rein spekulative Finanzinstrumente<br />
werden nicht eingesetzt. Bezüglich<br />
der Entwicklung auf den Finanzmärkten verweisen<br />
wir auf unser Risikomanagement. Dort werden die<br />
Trends aufmerksam verfolgt, um Risiken möglichst<br />
frühzeitig zu erkennen und diesen somit rechtzeitig<br />
begegnen zu können.<br />
Sonthofen, den 8. April 2024<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Lagebericht // Wirtschaftsbericht<br />
Neue Geschäftsfelder ergeben sich bei der Umsetzung<br />
des nachhaltigen Wirtschaftens, besonders in<br />
Martin Kaiser<br />
Geschäftsführer
52 JAHRESABSCHLUSS<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Jahresabschluss<br />
BILANZ ZUM 31.12.<strong>2023</strong><br />
AKTIVA<br />
A. ANLAGEVERMÖGEN<br />
I. Immaterielle Vermögensgegenstände<br />
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbl. Schutzrechte u. ä.<br />
Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten<br />
II. Sachanlagen<br />
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten<br />
2. Grundstücke und grundstücksgl. Rechte mit Geschäfts- u. anderen Bauten<br />
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten<br />
4. Bauten auf fremden Grundstücken<br />
5. Technische Anlagen und Maschinen<br />
6. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung<br />
7. Anlagen im Bau<br />
8. Bauvorbereitungskosten<br />
9. Geleistete Anzahlungen<br />
III. Finanzanlagen<br />
1. Anteile an verbundenen Unternehmen<br />
2. Beteiligungen<br />
B. UMLAUFVERMÖGEN<br />
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte<br />
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten<br />
2. Bauvorbereitungskosten<br />
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten<br />
4. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten<br />
5. Unfertige Leistungen<br />
6. Andere Vorräte<br />
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände<br />
1. Forderungen aus Vermietung<br />
2. Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken<br />
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit<br />
4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen<br />
5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen<br />
6. Sonstige Vermögensgegenstände<br />
III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten u. Bausparguthaben<br />
1. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten<br />
2. Bausparguthaben<br />
31.12.<strong>2023</strong> € 31.12.2022 €<br />
18.462,94<br />
7.634,63<br />
131.669.093,55 115.431.044,59<br />
10.552.061,62 10.999.647,43<br />
3.147.362,46 2.206.451,09<br />
16.566,11<br />
20.008,55<br />
139.908,13<br />
63.675,35<br />
715.434,68<br />
544.279,03<br />
15.387.344,28 18.074.009,50<br />
3.012.735,74 1.682.048,43<br />
521.291,64<br />
0,00<br />
165.161.798,21 149.021.163,97<br />
1.237.200,00 1.237.200,00<br />
737.021,19<br />
737.021,19<br />
1.974.221,19 1.974.221,19<br />
21.130,34<br />
21.130,34<br />
53.518,68<br />
0,00<br />
0,00<br />
827.343,42<br />
176.088,94<br />
176.088,94<br />
7.200.000,00 7.191.750,00<br />
168.950,57<br />
209.438,15<br />
7.619.688,53 8.425.750,85<br />
101.776,20<br />
87.590,73<br />
15.638,00<br />
506.640,50<br />
330.759,67<br />
601.349,84<br />
319.948,16<br />
71.558,93<br />
4.103,44<br />
2.318,92<br />
229.800,26<br />
324.547,93<br />
1.002.025,73 1.594.006,85<br />
11.296.036,79 12.804.134,10<br />
1.082.803,14 1.074.889,28<br />
12.378.839,93 13.879.023,38<br />
C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN<br />
BILANZSUMME<br />
52.169,67<br />
188.207.206,20<br />
163.914.094,23<br />
57.047,75<br />
174.958.848,62
53<br />
PASSIVA<br />
A. EIGENKAPITAL<br />
I. Gezeichnetes Kapital<br />
II. Gewinnrücklagen<br />
1. Satzungsmäßige Rücklage<br />
2. Bauerneuerungsrücklage<br />
3. Andere Gewinnrücklagen<br />
III. Bilanzgewinn<br />
31.12.<strong>2023</strong> € 31.12.2022 €<br />
13.000.000,00 13.000.000,00<br />
5.093.958,46 4.709.287,93<br />
400.000,00<br />
400.000,00<br />
58.101.667,94 55.828.072,42<br />
63.595.626,40 60.937.360,35<br />
3.462.034,75 2.273.595,52<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Jahresabschluss<br />
B. RÜCKSTELLUNGEN<br />
1. Steuerrückstellungen<br />
2. Rückstellungen für Bauinstandhaltung<br />
3. Sonstige Rückstellungen<br />
C. VERBINDLICHKEITEN<br />
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten<br />
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern<br />
3. Erhaltene Anzahlungen<br />
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen<br />
5. Sonstige Verbindlichkeiten<br />
- davon aus Steuern € 77.267,22 (€ 46.503,28)<br />
- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit € 5.800,50 (€ 5.519,61)<br />
28.263,00<br />
871.286,88<br />
10.923.171,18<br />
11.822.721,06<br />
85.124.111,41<br />
1.588.536,34<br />
8.025.462,29<br />
1.299.732,70<br />
288.981,25<br />
96.326.823,99<br />
1.586,01<br />
989.205,40<br />
5.412.622,36<br />
6.403.413,77<br />
80.145.592,90<br />
1.689.340,93<br />
8.711.566,38<br />
1.578.031,58<br />
219.747,19<br />
92.344.278,98<br />
D. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN<br />
BILANZSUMME<br />
0,00<br />
188.207.206,20<br />
200,00<br />
174.958.848,62
54<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Jahresabschluss<br />
GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG<br />
für das Geschäftsjahr vom 01.01.bis zum 31.12. <strong>2023</strong><br />
1. Umsatzerlöse<br />
a) aus der Hausbewirtschaftung<br />
b) aus Verkauf von Grundstücken<br />
c) aus Betreuungstätigkeit<br />
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen<br />
<strong>2023</strong> € 2022 €<br />
27.286.789,19 26.512.897,19<br />
3.248.793,72 13.626.487,91<br />
375.686,70<br />
387.765,59<br />
319.155,07<br />
182.236,90<br />
2. Verminderung (im Vj. Erhöhung) des Bestands an zum<br />
Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen Bauten<br />
sowie unfertigen Leistungen<br />
3. Andere aktivierte Eigenleistungen<br />
4. Sonstige betriebliche Erträge<br />
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen<br />
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung<br />
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke<br />
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen<br />
6. Personalaufwand<br />
a) Löhne und Gehälter<br />
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersvorsorgung<br />
und für Unterstützung<br />
- davon für Altersversorgung € -299.450,93 (€ -294.709,08)<br />
31.230.424,68<br />
-710.786,38<br />
314.613,12<br />
930.723,71<br />
-13.730.187,78<br />
-935.343,43<br />
-69.091,52<br />
-14.734.622,73<br />
-4.493.195,60<br />
-1.190.396,75<br />
-5.683.592,35<br />
40.709.387,59<br />
-5.763.579,14<br />
297.168,46<br />
807.285,33<br />
-13.388.340,98<br />
-7.171.025,80<br />
-67.169,56<br />
-20.626.536,34<br />
-4.013.724,77<br />
-1.093.624,14<br />
-5.107.348,91<br />
7. Abschreibungen<br />
auf immaterielle Vermögensgegenstände<br />
des Anlagevermögens und Sachanlagen<br />
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen<br />
9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge<br />
10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen<br />
11. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag<br />
12. Ergebnis nach Steuern<br />
-4.967.859,94<br />
-1.599.205,85<br />
202.408,55<br />
-1.076.307,75<br />
-43.313,42<br />
3.862.481,64<br />
-4.948.189,82<br />
-1.979.240,77<br />
16.498,61<br />
-872.705,98<br />
853,15<br />
2.533.592,18<br />
13. Sonstige Steuern<br />
14. Jahresüberschuss<br />
-15.776,36<br />
3.846.705,28<br />
-7.374,94<br />
2.526.217,24<br />
15. Einstellungen in satzungsmäßige Rücklagen<br />
-384.670,53<br />
-252.621,72<br />
16. BILANZGEWINN<br />
3.462.034,75<br />
2.273.595,52
© meikefischer.com<br />
Martin Kaiser<br />
Geschäftsführer des <strong>SWW</strong>
56<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Jahresabschluss<br />
ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES<br />
A. ALLGEMEINE ANGABEN<br />
Die Gesellschaft mit Sitz in der Grüntenstraße 43a,<br />
87527 Sonthofen, Deutschland, ist im Handelsregister<br />
beim Registergericht des Amtsgerichts Kempten<br />
(Allgäu) unter der Registernummer HRB 1024 eingetragen.<br />
Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und<br />
Verlustrechnung entspricht den §§ 266, 275 HGB<br />
i.V.m. Bestimmungen der Verordnung über Formblätter<br />
für die Gliederung des Jahresabschlusses<br />
von Wohnungsunternehmen. Für die Gewinn- und<br />
31. Dezember <strong>2023</strong><br />
Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren<br />
angewendet.<br />
Die Gesellschaft ist zum Abschlussstichtag als mittelgroße<br />
Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 HGB<br />
einzustufen.<br />
Aufgrund der Bestimmungen im Gesellschaftsvertrag<br />
sowie gemäß Art. 94 Abs. 1 Nr. 2 der BayGO und<br />
Art. 82 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BayLKrO ist der Jahresabschluss<br />
nach den für große Kapitalgesellschaften<br />
geltenden Vorschriften des HGB aufgestellt.<br />
B. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BILANZIERUNGS-<br />
UND BEWERTUNGSMETHODEN<br />
Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und<br />
Verlustrechnung wurden – unverändert gegenüber<br />
dem Vorjahr – folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden<br />
angewandt:<br />
Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände<br />
werden zu Anschaffungskosten<br />
angesetzt. Die Abschreibungssätze basieren auf Nutzungsdauern<br />
von 3 bis 5 Jahren; die Abschreibungen<br />
erfolgen linear.<br />
Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungsbzw.<br />
Herstellungskosten angesetzt und – soweit abnutzbar<br />
– abzüglich planmäßiger Abschreibungen<br />
bewertet. Bei voraussichtlich dauerhafter Wertminderung<br />
wird auf den niedrigeren beizulegenden Wert<br />
abgeschrieben.<br />
Neben den Fremdkosten wurden eigene Architektenund<br />
Bauleiterkosten aktiviert.<br />
Die für die Modernisierung von Gebäuden anfallenden<br />
Kosten werden aktiviert, soweit sie zu einer<br />
über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden<br />
wesentlichen Verbesserung der Gebäude führen.<br />
Die Neuzugänge des Sachanlagevermögens werden<br />
zeitanteilig abgeschrieben.<br />
Wohngebäude bis 1989 und ab 2000 bezogen sowie<br />
1996/97 erworben, werden linear mit 2 % abgeschrieben.<br />
Wohngebäude ab 1990 bezogen, 1991 bezogen und<br />
Bauantrag vor 1.1.1996 gestellt sowie in den Jahren<br />
1998–1999 bezogen, werden degressiv mit 1,25 % bis<br />
2,4 % (gestaffelt) abgeschrieben.<br />
Die ab 2006 durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen<br />
werden seit dem Jahr 2008 über 30 Jahre<br />
ab Beginn der Modernisierung abgeschrieben (bei<br />
einer Restnutzungsdauer vor Modernisierung bis<br />
zu 30 Jahre), sofern die Restnutzungsdauer vor Modernisierung<br />
mehr als 30 Jahre beträgt, werden die<br />
Modernisierungskosten auf die Restnutzungsdauer<br />
verteilt.<br />
Bei den in 2010 durchgeführten Maßnahmen Heinrich-Gyr-Straße<br />
3, 5 sowie 7, 9 wurde ab 2011 die<br />
Restnutzungsdauer neu festgelegt (40 Jahre nach<br />
erfolgter Modernisierung).<br />
Garagen und TG-Stellplätze werden zu Anschaffungs-<br />
bzw. Herstellungskosten angesetzt, vermindert<br />
um lineare Abschreibung (3,03 % – 5 %).<br />
Die Geschäfts- und anderen Bauten werden grundsätzlich<br />
linear mit 2 % – 20 %, die Bauten auf fremden<br />
Grundstücken linear mit 5 % und die Außenanlagen<br />
linear mit 7 % abgeschrieben. Das Verwaltungsgebäude<br />
wird seit 2008 mit 4 % abgeschrieben (voraussichtliche<br />
Nutzungsdauer 25 Jahre).<br />
Die unbebauten Grundstücke im Anlagevermögen<br />
sind zu Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren<br />
beizulegenden Wert bewertet.<br />
Maschinen werden linear mit 10 % und die Betriebsund<br />
Geschäftsausstattung (einschließlich der Ausstattung<br />
für Gaststätten und Pflegeeinrichtungen)<br />
linear mit 6,67 % – 33,33 % abgeschrieben.<br />
Die Photovoltaikanlage wird linear mit 5 % - 6,67%<br />
abgeschrieben.
57<br />
Wirtschaftsgüter bis € 250,00 werden als sofort abzugsfähige<br />
Betriebsausgabe verbucht. Geringwertige<br />
Wirtschaftsgüter von 250,01 bis 800,00 € werden im<br />
Zugangsjahr voll abgeschrieben.<br />
Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten bewertet<br />
bzw. mit dem niedrigeren beizulegenden Zeitwert.<br />
Das Umlaufvermögen wurde unter Beachtung des<br />
strengen Niederstwertprinzips zu Anschaffungsbzw.<br />
Herstellungskosten bewertet.<br />
Neben Fremdkosten wurden bei Grundstücken mit<br />
unfertigen Bauten auch eigene Architekten- und Bauleiterkosten<br />
aktiviert.<br />
Die unfertigen Leistungen sind in Höhe der voraussichtlich<br />
abrechenbaren Kosten angesetzt. Die Bewertung<br />
der unter anderen Vorräten ausgewiesenen<br />
Heizölbestände erfolgte zu Anschaffungskosten nach<br />
der Fifo-Methode. Der Bestand an Holzpellets wurde<br />
ebenfalls nach der Fifo-Methode bewertet.<br />
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände<br />
sind zu Nominalwerten abzüglich Einzelwert- und<br />
Pauschalwertberichtigungen angesetzt. Die Forderungen<br />
aus Vermietung enthalten zum 31.12.<strong>2023</strong><br />
einen Korrektur-/Wertberichtigungsposten mit<br />
€ 23.755,03 (Vorjahr € 44.862,03). Sämtliche Forderungen<br />
und sonstige Vermögensgegenstände haben<br />
eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.<br />
Aus unterschiedlichen Wertansätzen beim Grundvermögen<br />
und bei den Rückstellungen in der Handels-<br />
und der Steuerbilanz resultieren ausschließlich<br />
aktive Differenzen. Weiterhin bestehen steuerliche<br />
Verlustvorträge.<br />
Im Einklang mit § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB wird die<br />
sich dadurch insgesamt ergebende Steuerentlastung<br />
nicht als aktive latente Steuer angesetzt.<br />
Aufgrund bestehender steuerlicher Verlustvorträge<br />
ist, in Abhängigkeit der Höhe des Jahresüberschusses,<br />
eine geringere steuerliche Belastung zu erwarten.<br />
Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe des<br />
nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung voraussichtlich<br />
notwendigen Erfüllungsbetrages. Die<br />
erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen<br />
wurden bei der Bewertung berücksichtigt. Rückstellungen<br />
mit einer Restlaufzeit von mehr als einem<br />
Jahr werden nach Maßgabe der Rückstellungsabzinsungsverordnung<br />
mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden<br />
Zinssatz abgezinst.<br />
Die nach § 249 Abs. 2 HGB i.d.F. vor dem BilMoG gebildeten<br />
Rückstellungen für Bauinstandhaltungen bzw.<br />
für Kanalsanierung wurden zum Umstellungszeitpunkt<br />
1.1.2010 gem. Art. 67 Abs. 3 Satz 1 EGHGB teilweise<br />
beibehalten; sie werden zukünftig verbraucht.<br />
Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem<br />
Jahr wurden mit den von der Bundesbank veröffentlichten<br />
Abzinsungssätzen (Aufbewahrung von<br />
Geschäftsunterlagen 0,99 % bis 1,51 %, Gewährleistungsverpflichtungen<br />
0,99 % bis 1,18 %) abgezinst.<br />
Bei der Rückstellung für die Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen<br />
wurden Preissteigerungen von<br />
+3,7 % berücksichtigt.<br />
Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag<br />
bewertet.<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Jahresabschluss<br />
C. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND<br />
ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG<br />
I. BILANZ<br />
1. ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS<br />
Die Entwicklung des Anlagevermögens wird als<br />
Anlage zum Anhang dargestellt.<br />
2. VERBUNDENE UNTERNEHMEN<br />
UND BETEILIGUNGEN<br />
Die Anteile an verbundenen Unternehmen betreffen<br />
den 100 %igen Anteilsbesitz an der <strong>SWW</strong>-Beteiligungs-<br />
und Verwaltungs GmbH mit Sitz in Sonthofen.<br />
Die Gesellschaft wurde 2010 mit einem Stammkapital<br />
von € 50.000,00 gegründet. Die Gesellschaft weist<br />
zum 31.12.<strong>2023</strong> im Jahresabschluss ein Eigenkapital<br />
von € 95.957,21 (i. Vj. € 88.578,69) aus und hat im Jahr<br />
<strong>2023</strong> einen Jahresüberschuss von € 7.378,52 (i. Vj. €<br />
9.479,15) erzielt.<br />
Am 27.06.2018 wurde mit Unterzeichnung des Gesellschaftsvertrages<br />
die Grundstücks-Vermietungs-
58<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Jahresabschluss<br />
gesellschaft Gesundheitszentrum Waltenhofen<br />
GmbH & Co. KG, Sonthofen, gegründet. Gegenstand<br />
der Gesellschaft ist der Erwerb von Grundstücken<br />
und das Errichten lassen eines Gesundheitszentrums<br />
nebst sonstigen medizinnahen Einrichtungen<br />
sowie die anschließende Vermietung des Gebäudes<br />
in Waltenhofen. An dieser Gesellschaft hält<br />
das <strong>SWW</strong> 50 % der Geschäftsanteile von insgesamt<br />
€ 30.000,00 als Kommanditist. Die restlichen Anteile<br />
werden zu gleichen Teilen von 3 weiteren Kommanditisten<br />
gehalten. Insgesamt existieren 120<br />
Stimmrechtsanteile, von denen 110 auf die Gesellschafter<br />
(davon 50 Stimmen auf <strong>SWW</strong>) und weitere<br />
10 auf die <strong>SWW</strong>-Beteiligungs- und Verwaltungs<br />
GmbH, als persönlich haftende Gesellschafterin<br />
(Komplementärin), ohne Einlage und Beteiligungsverhältnis,<br />
entfallen. Die GmbH & Co. KG weist<br />
zum 31.12.<strong>2023</strong> ein Eigenkapital von € 1.107.812,83<br />
(i. Vj € 1.107.632,35) aus und hat im Jahr <strong>2023</strong> einen<br />
Jahresüberschuss i. H. v. € 180,48 (i. Vj. Jahresüberschuss<br />
€ 12.160,00) realisiert.<br />
Mit dem Joint-Venture-Vertrag vom 01.07.2021 wurde<br />
zwischen der Allgäuer Kraftwerke GmbH (AKW) und<br />
dem <strong>SWW</strong> die Grundstücks-Vermietungsgesellschaft<br />
Flurstraße GmbH & Co. KG gegründet. Zweck der Gesellschaft<br />
ist der Erwerb und die Verwaltung eigener<br />
Grundstücke sowie deren anschließende Bebauung.<br />
Dies umfasst insbesondere die Bebauung von in der<br />
Flur- und Sudetenstraße gelegener Grundstücke mit<br />
einem Wohn- und Geschäftshaus inkl. Tiefgaragenstellplätzen<br />
und sonstigen Stellplätzen. An dieser<br />
Gesellschaft halten beide Partner Geschäftsanteile<br />
von jeweils 50 % als Kommanditisten. Das Festkapital<br />
beträgt in Summe € 20.000,00. Beide Gesellschafter<br />
haben jeweils durch Einlage weitere € 597.200,00 in<br />
Form von Grundstücken bzw. in Form einer Bareinlage<br />
geleistet. Als Komplementär fungiert die <strong>SWW</strong><br />
Beteiligungs- und Verwaltungs GmbH, Sonthofen, die<br />
selbst keine Einlage leistet und am Vermögen der<br />
Gesellschaft nicht beteiligt ist. Die GmbH & Co. KG<br />
weist zum 31.12.<strong>2023</strong> ein Eigenkapital von<br />
€ 1.049.163,25 aus (i. Vj € 1.087.075,52) und hat im<br />
Jahr <strong>2023</strong> einen Jahresfehlbetrag von € -37.912,27<br />
erzielt (i. Vj. Jahresfehlbetrag € 107.898,57).<br />
Die Gesellschaft gründete zusammen mit der Sozialbau<br />
Kempten, Wohnungs- und Städtebau- ges. mbH<br />
eine Projektgesellschaft unter dem Namen Stiftsstadt-Wohnen<br />
GbR, Kempten. Zweck dieser Gesellschaft<br />
war die zur Verfügungstellung von 76 Wohnungen<br />
im Kauf- und Mietmarkt. An dieser Gesellschaft<br />
war das <strong>SWW</strong> mit einem 25 %igen Anteil beteiligt, die<br />
Sozialbau Kempten mit 75 %. Alle erstellten Wohneinheiten<br />
wurden verkauft. Im Jahr 2017 wurden sämtliche<br />
Einlagen zurückbezahlt. Seither entspricht die<br />
Gesellschaftereinlage € 0. Mit einem Beschluss aus<br />
2020 erfolgte nach vollständiger und erfolgreicher<br />
Verwirklichung des Gesellschaftszweckes die Auflösung<br />
der Gesellschaft zum 21.12.2020. Die Rechtsnachfolge<br />
der aufgelösten GbR übernimmt die Sozialbau<br />
Kempten. Für Gewährleistungsverpflichtungen<br />
sind Rückstellungen i. H. v. € 897.364,94 gebildet, die<br />
noch bis 2024 bestehen. Sofern Inanspruchnahmen<br />
die gebildeten Rückstellungen übersteigen, tragen<br />
die ehemaligen Gesellschafter diese basierend auf<br />
den vertraglichen Anteilen aus dem Gesellschaftsvertrag.<br />
Spätere Auflösungen fließen den Vertragsparteien<br />
entsprechend anteilig zu.<br />
Durch Unternehmenskauf wurden zum 01.01.2015<br />
100 % der Anteile an der Hausverwaltung Oberallgäu<br />
GmbH mit Sitz in Sonthofen erworben. Gegenstand<br />
der Gesellschaft ist das Verwalten von Wohneigentum<br />
und Gewerbeeinheiten nach dem WEG-Gesetz<br />
sowie die Teileigentumsverwaltung. Zum 01.01.2016<br />
traten durch Erwerb von Geschäftsanteilen die Raiffeisenbank<br />
Kempten-Oberallgäu eG und die Sparkasse<br />
Allgäu als zusätzliche Gesellschafter bei. Die<br />
drei Gesellschafter halten zum Stichtag 31.12.<strong>2023</strong><br />
unverändert jeweils 1/3 der Geschäftsanteile. Die<br />
GmbH weist zum 31.12.<strong>2023</strong> ein Eigenkapital von<br />
€ 213.585,95 aus (i. Vj € 184.679,07) und hat im<br />
Jahr <strong>2023</strong> einen Jahresüberschuss von € 28.906,88<br />
erzielt (i. Vj. Jahresüberschuss € 62.210,43).<br />
An der GOS Grundstücksgesellschaft Oberallgäu-Süd<br />
mbH mit Sitz in Sonthofen, ist das <strong>SWW</strong> mit 17,5 %<br />
beteiligt. Das Eigenkapital der Gesellschaft betrug<br />
zum 31.12.2022 € 1.870.145,42 (i. Vj. € 1.698,514,78).<br />
Der Jahresüberschuss lag im Geschäftsjahr 2022 bei<br />
€ 171.630,64 (i. Vj. € 15.110,59). Für <strong>2023</strong> liegt der<br />
Jahresabschluss zum Zeitpunkt der Abschlusserstellung<br />
bei <strong>SWW</strong> noch nicht vor.<br />
Die Anteile an verbundenen Unternehmen belaufen<br />
sich zum 31.12.<strong>2023</strong> auf € 1.237.200,00.<br />
3. UNFERTIGE LEISTUNGEN<br />
In der Position „unfertige Leistungen“ sind € 7.200.000<br />
(Vorjahr € 7.185.000) noch nicht abgerechnete Betriebskosten<br />
enthalten.
59<br />
4. FORDERUNGEN GEGEN GESELLSCHAFTER<br />
Die Guthaben bei Kreditinstituten enthalten in folgender Höhe Forderungen gegen Gesellschafter:<br />
BANKGUTHABEN Geschäftsjahr Vorjahr<br />
Sparkasse Allgäu 2.259.875,39 7.579.162,85<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Jahresabschluss<br />
Raiffeisenbank Kempten-Oberallgäu eG<br />
100.541,47 99.999,00<br />
2.360.416,86 7.679.161,85<br />
in Euro<br />
5. EIGENKAPITAL<br />
Im vergangenen Geschäftsjahr veräußerte der Gesellschafter Allgäuer Anzeigeblatt seine Anteile an<br />
der Gesellschaft i. H. v. 0,01 % des Gezeichneten Kapitals an den Landkreis Oberallgäu.<br />
Rücklagenspiegel<br />
Bestand am Ende<br />
des Vorjahres in €<br />
Einstellung aus dem<br />
Bilanzgewinn<br />
des Vorjahres in €<br />
Einstellung aus dem<br />
Jahresüberschuss<br />
des Geschäftsjahres in €<br />
Bestand am Ende des<br />
Geschäftsjahres in €<br />
Satzungsmäßige Rücklage<br />
Bauerneuerungsrücklage<br />
Andere Gewinnrücklagen<br />
4.709.287,93<br />
400.000,00<br />
55.828.072,42 2.273.595,52<br />
384.670,53 5.093.958,46<br />
400.000,00<br />
58.101.667,94<br />
Die satzungsmäßige Rücklage wird gem. § 20 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrags dotiert.<br />
Die Dotierung der Bauerneuerungsrücklage erfolgte gem. § 20 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrags.
60<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Jahresabschluss<br />
6. SONSTIGE RÜCKSTELLUNGEN<br />
Rückstellung für unterlassene Instandh. 3 Monate<br />
Rückstellung für Prozesskosten<br />
Geschäftsjahr<br />
168.010,05<br />
17.000,00<br />
Vorjahr<br />
99.601,47<br />
10.000,00<br />
in Euro<br />
Rückstellungen für Prozessrisiken<br />
15.000,00<br />
104.214,62<br />
Rückstellungen für Miet- und Räumungsklagen<br />
30.000,00<br />
0,00<br />
Rückstellung für Gewährleistungsverpflichtung<br />
789.241,36<br />
1.013.318,04<br />
Rückstellung für eigene Kosten BK-Abrechnung<br />
35.000,00<br />
34.000,00<br />
Rückstellung für Betriebskosten<br />
390.150,00<br />
449.500,00<br />
Rückstellung für Heizkosten<br />
350.000,00<br />
400.000,00<br />
Rückstellungen für CO2-Ausgleich Vermieter<br />
23.000,00<br />
0,00<br />
Rückstellungen für Kosten aus WEG Abrechnung<br />
117.250,00<br />
165.950,00<br />
Rückstellung für Hydraulischer Abgleich<br />
1.100.875,00<br />
0,00<br />
Rückstellung für Prüfungskosten<br />
21.000,00<br />
23.000,00<br />
Rückstellung für Veröffentlichung<br />
12.000,00<br />
12.500,00<br />
Rückstellung für Steuerberatungskosten<br />
20.230,00<br />
20.230,00<br />
Rückstellung für eigene Jahresabschlusskosten<br />
53.000,00<br />
48.500,00<br />
Rückstellung für Urlaub<br />
38.550,99<br />
37.159,76<br />
Rückstellung für Überstunden<br />
39.560,72<br />
21.308,00<br />
Rückstellung für Aufbewahrungskosten<br />
34.584,03<br />
40.706,96<br />
Rückstellungen für Tantiemen<br />
34.000,00<br />
34.000,00<br />
Rückstellung für noch anf. Baukosten<br />
7.083.836,47<br />
2.501.927,83<br />
Rückstellung für n. anf. Rechnungen<br />
550.882,56<br />
396.705,68<br />
10.923.171,18<br />
5.412.622,36
61<br />
7. VERBINDLICHKEITEN<br />
Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:<br />
Verbindlichkeiten<br />
gegenüber<br />
Kreditinstituten<br />
85.124.111,41<br />
42.975.928,79<br />
bis zu 1 Jahr zwischen 1<br />
und 5 Jahre<br />
3.480.171,83<br />
davon<br />
Restlaufzeit<br />
27.945.946,05<br />
über 5 Jahre gesichert Art der<br />
Sicherung<br />
53.697.993,53<br />
83.729.400,90<br />
Verbindlichkeiten insgesamt ggb. Gesellschaftern<br />
Grundpfandrecht<br />
in Euro<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Jahresabschluss<br />
(Vorjahr)<br />
80.145.592,90<br />
42.003.848,41<br />
3.382.902,38<br />
27.877.533,34<br />
48.885.157,18<br />
-<br />
1.237.463,76<br />
offene Zession<br />
Bürgschaft<br />
Verbindlichkeiten<br />
gegenüber anderen<br />
Kreditgebern<br />
1.588.536,34<br />
1.431.132,56<br />
100.919,46<br />
343.701,89<br />
1.143.914,99<br />
157.381,82<br />
Grundpfandrecht<br />
(Vorjahr)<br />
1.689.340,93<br />
1.527.132,98<br />
100.826,50<br />
369.599,64<br />
1.218.914,79<br />
Erhaltene<br />
Anzahlungen<br />
8.025.462,29<br />
8.025.462,29<br />
(Vorjahr)<br />
8.711.566,38<br />
8.711.566,38<br />
Verbindlichkeiten<br />
aus Lieferungen<br />
und Leistungen<br />
1.299.732,70<br />
1.299.732,70<br />
(Vorjahr)<br />
1.578.031,58<br />
1.578.031,58<br />
Sonstige<br />
Verbindlichkeiten<br />
288.981,25<br />
288.981,25<br />
(Vorjahr)<br />
219.747,19<br />
219.747,19<br />
Gesamtbetrag<br />
96.326.823,99<br />
44.407.061,35<br />
13.195.267,53<br />
28.289.647,94<br />
54.841.908,52<br />
85.124.246,48<br />
(Vorjahr)<br />
92.344.278,98<br />
43.530.981,39<br />
13.993.074,03<br />
28.247.132,98<br />
50.104.071,97<br />
8. VERBINDLICHKEITEN GEGENÜBER GESELLSCHAFTERN<br />
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten enthalten in folgender Höhe Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern:<br />
Sparkasse Allgäu<br />
Geschäftsjahr<br />
23.898.871,77<br />
Vorjahr<br />
25.092.130,93<br />
in Euro<br />
Raiffeisenbank Kempten-Oberallgäu eG<br />
19.077.057,02<br />
16.911.717,48<br />
Summe<br />
42.975.928,79<br />
42.003.848,41
62<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Jahresabschluss<br />
II. GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG<br />
Umsatzerlöse Geschäftsjahr Vorjahr<br />
a / aus der Hausbewirtschaftung<br />
b / aus Verkauf von Grundstücken<br />
c / aus Betreuungstätigkeit<br />
d / anderen Lieferungen und Leistungen<br />
27.286.789,19<br />
3.248.793,72<br />
375.686,70<br />
319.155,07<br />
26.512.897,19<br />
13.626.487,91<br />
387.765,59<br />
182.236,90<br />
in Euro<br />
Summe<br />
31.230.424,68<br />
40.709.387,59<br />
1. Von den Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung entfallen auf Betriebskosten und<br />
Heizkosten aus 2022 T € 6.593,0 (Vorjahr T € 6.845,4).<br />
In den Umsatzerlösen aus Verkauf von Grundstücken sind <strong>2023</strong> Erlöse mit T € 1.892,7<br />
(i. Vj. T € 13.269,5) aus dem Verkauf von Objekten aus dem im Umlaufvermögen abgebildeten<br />
Bauträgergeschäft enthalten. Aus bereits abgeschlossenen Projekten sind<br />
Erlösschmälerungen i. H. v. T € 3,3 (i. Vj. T € 0) enthalten. Darüber hinaus werden aus<br />
diversen Verkäufen von Wohnungen des Anlagevermögens T € 1.359,5 (i. Vj. T € 357,0)<br />
ausgewiesen.<br />
2. Im Posten „Sonstige betriebliche Erträge“ sind mit T € 760,2 (Vorjahr T € 613,9) periodenfremde<br />
Rückstellungsauflösungen enthalten. Daneben sind periodenfremde<br />
Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen in Höhe von T € 35,6 (i. Vj. T € 13,9),<br />
aus dem Eingang abgeschriebener Forderungen in Höhe von T € 7,4 (i. Vj. T € 41,8)<br />
sowie übrige periodenfremde Erträge in Höhe von T € 38,4 (i. Vj. 49,9) in den sonstigen<br />
betrieblichen Erträgen enthalten.<br />
3. In den Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung sind Erbbauzinsen i. H. v. T € 86,7<br />
(Vorjahr T € 81,6) und Pachtaufwendungen mit T € 166,6 (Vorjahr T € 192,9) enthalten.<br />
4. Die Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke mit T € 935,3 (Vorjahr T € 7.171,0)<br />
enthalten Buchwertabgänge aus dem Verkauf von Anlagevermögen i. H. v. T € 293,3<br />
(Vorjahr T € 27,9).<br />
5. Im Posten „Sonstige betriebliche Aufwendungen“ sind Aufwendungen für frühere Jahre<br />
T € 6,4 (Vorjahr T € 62,4) sowie T € 65,7 (Vorjahr T € 82,1) Abschreibungen und Wertberichtigungen<br />
(einzeln und pauschal) auf Forderungen enthalten.<br />
+ -
63<br />
Zinserträge<br />
Zinsaufwendungen<br />
6. Aus der Auf- bzw. Abzinsung von langfristigen Rückstellungen ergaben sich<br />
folgende Beträge:<br />
Geschäftsjahr<br />
Vorjahr<br />
5.603,05 1.369,01<br />
6.752,56 3.612,40<br />
in Euro<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Jahresabschluss<br />
7. Vom Jahresüberschuss werden T € 384,7 (Vorjahr T € 252,6) der satzungsmäßigen<br />
Rücklage gem. § 20 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrags zugeführt.<br />
8. Die Geschäftsführung schlägt vor, den Bilanzgewinn i. H. v. T € 3.462,0 (Vorjahr<br />
T € 2.273,6) auf neue Rechnung vorzutragen und den freien Rücklagen zuzuführen.<br />
D. SONSTIGE ANGABEN<br />
1. Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen:<br />
aus Erbbaurechtsverträgen<br />
nach derzeitigem Verbraucherindex<br />
aus Leasingverträgen/Mietverträgen<br />
Bürogeräte/Softwarelizenzen/KFZ<br />
5.478,6 T €<br />
76,0 T €
64<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Jahresabschluss<br />
2. Die Gesellschaft haftet mit einer Patronatserklärung für die Grundstücksvermietungsgesellschaft<br />
Flurstraße GmbH & Co. KG i. H. v. T € 2.000,0. Mit einer Inanspruchnahme<br />
ist nicht zu rechnen.<br />
3. Gegenüber der <strong>SWW</strong> Beteiligungs- und Verwaltungs GmbH besteht darüber hinaus<br />
eine Patronatserklärung im Rahmen der Komplementärhaftung für die Grundstücks-Vermietungsgesellschaft<br />
Gesundheitszentrum Waltenhofen GmbH & Co.<br />
KG i. H. v. T € 2.500,0. Mit einer Inanspruchnahme ist nicht zu rechnen.<br />
4. Für den Abschlussprüfer wurden für das Geschäftsjahr <strong>2023</strong> € 22.610,00 als Honorar<br />
für Abschlussprüfungsleistungen sowie € 2.618,00 für andere Bestätigungsleistungen<br />
als Aufwand erfasst.<br />
5. Die Zahl der beschäftigten Arbeitnehmer betrug am 31.12.<strong>2023</strong>:<br />
Vollzeit Teilzeit Alterszeit Elternzeit<br />
kaufmännische Mitarbeiter<br />
32<br />
12<br />
0<br />
3<br />
technische Mitarbeiter<br />
8<br />
2<br />
0<br />
1<br />
Mitarbeiter im Regiebetrieb,<br />
Hauswarte usw.<br />
21<br />
12<br />
0<br />
0<br />
61<br />
26<br />
0<br />
4<br />
4<br />
AZUBIS<br />
<strong>2023</strong><br />
Des Weiteren wurden im Jahr<br />
<strong>2023</strong> durchschnittlich<br />
4 Auszubildende beschäftigt.<br />
6. GESAMTBEZÜGE:<br />
des Aufsichtsrates (Entschädigungen, Sitzungsgelder) € 44.308,00<br />
Bezüglich der Bezüge des Geschäftsführers wird auf die Angabe der Gesamtbezüge<br />
gemäß § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.
65<br />
7. MITGLIEDER DER GESCHÄFTSFÜHRUNG (ZU- UND VORNAME):<br />
Kaiser Martin<br />
Geschäftsführer<br />
8. MITGLIEDER DES AUFSICHTSRATES (ZU- UND VORNAME):<br />
Ständiges Mitglied für die Dauer der Amtszeit:<br />
Die Landrätin des Landkreises Oberallgäu:<br />
Baier-Müller Indra<br />
Wahlmitglieder (seit 30.06.2020 bis 2026):<br />
Immenstadt<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Jahresabschluss<br />
Wilhelm Christian<br />
Wurmbäck Thomas<br />
Beckel Martin<br />
Beerenwinkel Heinrich<br />
Blaser-Reimund Steffanie<br />
Endreß Christof<br />
Gehring Simon<br />
Huschka Vera<br />
King Klaus<br />
Mies Laurent<br />
Steiger Otto<br />
Paintner Tobias<br />
Ried Alois<br />
Dr. Rödel Sabine<br />
Roth Elfriede<br />
Sentner Nico<br />
Schwarz Heribert<br />
1. Bürgermeister Sonthofen, Kreisrat<br />
(stellv. Aufsichtsratsvorsitzender)<br />
Kreisrat, Immenstadt (Schriftführer)<br />
1. Bürgermeister, Oberstaufen<br />
Vorstand, Sonthofen<br />
Stadträtin, Sonthofen<br />
1. Bürgermeister, Blaichach<br />
Kreisrat, Durach<br />
Kreisrätin, Immenstadt<br />
1. Bürgermeister, Oberstdorf<br />
Kreisrat, Oberstdorf – ausgeschieden am 30.06.<strong>2023</strong><br />
Kreisrat, Blaichach – eingetreten am 01.07.<strong>2023</strong><br />
Kreisrat, Immenstadt<br />
1. Bürgermeister, Ofterschwang<br />
1. Bürgermeisterin, Bad Hindelang<br />
Kreisrätin, Sonthofen<br />
1. Bürgermeister, Immenstadt<br />
Vorstand, Sonthofen<br />
Mitglieder des Prüfungsausschusses:<br />
Baier-Müller Indra<br />
Gehring Simon<br />
Dr. Rödel Sabine<br />
Schwarz Heribert<br />
Wurmbäck Thomas<br />
Landrätin<br />
Kreisrat, Durach<br />
1. Bürgermeisterin, Bad Hindelang<br />
Vorstand, Sonthofen<br />
Kreisrat, Immenstadt<br />
Sonthofen, den 8. April 2024<br />
SOZIAL-WIRTSCHAFTS-WERK<br />
des Landkreises Oberallgäu<br />
Wohnungsbau GmbH<br />
Die Geschäftsführung<br />
Martin Kaiser
66<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Jahresabschluss<br />
ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS<br />
IMMATERIELLE<br />
VERMÖGENSGEGENSTÄNDE<br />
SACHANLAGEN<br />
Stand 01.01. Zugang Abgang Umbuchung Stand 31.12.<br />
918.340,99<br />
Anschaffungs- und Herstellungskosten<br />
21.184,91<br />
-625.369,78<br />
0,00<br />
314.156,12<br />
Grundstücke und grundstücksgleiche<br />
Rechte mit Wohnbauten<br />
224.127.307,58<br />
803.758,78<br />
-1.294.553,67<br />
20.050.982,25<br />
243.687.494,94<br />
Grundstücke und grundstücksgleiche<br />
Rechte mit Geschäfts- u. anderen Bauten<br />
16.454.210,05<br />
-267,64<br />
0,00<br />
0,00<br />
16.453.942,41<br />
Grundstücke und grundstücksgleiche<br />
Rechte ohne Bauten<br />
2.443.129,16<br />
690.170,30<br />
0,00<br />
250.741,07<br />
3.384.040,53<br />
Bauten auf fremden Grundstücken<br />
172.855,66<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
172.855,66<br />
Technische Anlagen und Maschinen<br />
203.650,28<br />
31.826,07<br />
0,00<br />
54.000,00<br />
289.476,35<br />
Andere Anlagen, Betriebsund<br />
Geschäftsausstattung<br />
2.841.553,92<br />
375.216,37<br />
-107.371,79<br />
0,00<br />
3.109.398,50<br />
Anlagen im Bau<br />
20.653.988,94<br />
17.367.519,28<br />
0,00<br />
-20.054.184,50<br />
17.967.323,72<br />
Bauvorbereitungskosten<br />
1.682.048,43<br />
1.381.485,06<br />
0,00<br />
-50.797,75<br />
3.012.735,74<br />
Geleistete Anzahlungen<br />
0,00<br />
772.032,71<br />
0,00<br />
-250.741,07<br />
521.291,64<br />
268.578.744,02<br />
21.421.740,93<br />
-1.401.925,46<br />
0,00<br />
288.598.559,49<br />
FINANZANLAGEN<br />
Anteile an verbundenen Unternehmen<br />
1.237.200,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
1.237.200,00<br />
Beteiligungen<br />
737.021,19<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
737.021,19<br />
1.974.221,19<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
1.974.221,19<br />
271.471.306,20<br />
21.442.925,84<br />
-2.027.295,24<br />
0,00<br />
290.886.936,80
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Jahresabschluss<br />
67<br />
Stand 01.01. 31.12.<strong>2023</strong><br />
Zugang<br />
Berichtsjahr<br />
31.12.2022<br />
Abgang Umbuchung Stand 31.12.<br />
910.706,36<br />
108.696.262,99<br />
5.454.562,62<br />
236.678,07<br />
152.847,11<br />
139.974,93<br />
2.297.274,89<br />
2.579.979,44<br />
0,00<br />
0,00<br />
119.557.580,05<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
120.468.286,41<br />
-625.367,78<br />
-1.001.221,86<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
-77.102,25<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
-1.078.324,11<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
-1.703.691,89<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
295.693,18<br />
112.018.401,39<br />
5.901.880,79<br />
236.678,07<br />
156.289,55<br />
149.568,22<br />
2.393.963,82<br />
2.579.979,44<br />
0,00<br />
0,00<br />
123.436.761,28<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
123.732.454,46<br />
in Euro<br />
Abschreibungen (kumuliert)<br />
Buchwert<br />
10.354,60<br />
4.323.360,26<br />
447.318,17<br />
0,00<br />
3.442,44<br />
9.593,29<br />
173.791,18<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
4.957.505,34<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
4.967.859,94<br />
18.462,94<br />
131.669.093,55<br />
10.552.061,62<br />
3.147.362,46<br />
16.566,11<br />
139.908,13<br />
715.434,68<br />
15.387.344,28<br />
3.012.735,74<br />
521.291,64<br />
165.161.798,21<br />
1.237.200,00<br />
737.021,19<br />
1.974.221,19<br />
167.154.482,34<br />
7.634,63<br />
115.431.044,59<br />
10.999.647,43<br />
2.206.451,09<br />
20.008,55<br />
63.675,35<br />
544.279,03<br />
18.074.009,50<br />
1.682.048,43<br />
0,00<br />
149.021.163,97<br />
1.237.200,00<br />
737.021,19<br />
1.974.221,19<br />
151.003.019,79
68<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Jahresabschluss<br />
BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN<br />
ABSCHLUSSPRÜFERS<br />
An die SOZIAL-WIRTSCHAFTS-WERK des Landkreises Oberallgäu Wohnungsbau-Gesellschaft<br />
mit beschränkter Haftung, Sonthofen<br />
PRÜFUNGSURTEILE<br />
Wir haben den Jahresabschluss der SOZIAL-WIRT-<br />
SCHAFTS-WERK des Landkreises Oberallgäu Wohnungsbau-Gesellschaft<br />
mit beschränkter Haftung,<br />
Sonthofen, – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember<br />
<strong>2023</strong> und der Gewinn- und Verlustrechnung<br />
für das Geschäftsjahr vom 1. Januar <strong>2023</strong> bis zum<br />
31. Dezember <strong>2023</strong> sowie dem Anhang, einschließlich<br />
der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden<br />
– geprüft. Darüber hinaus haben<br />
wir den Lagebericht der SOZIAL-WIRTSCHAFTS-<br />
WERK des Landkreises Oberallgäu Wohnungsbau-<br />
Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Sonthofen,<br />
für das Geschäftsjahr vom 1. Januar <strong>2023</strong> bis zum<br />
31. Dezember <strong>2023</strong> geprüft.<br />
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der<br />
Prüfung gewonnenen Erkenntnisse<br />
• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen<br />
wesentlichen Belangen den deutschen, für<br />
Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen<br />
Vorschriften und vermittelt unter Beachtung<br />
der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger<br />
Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen<br />
entsprechendes Bild der Vermögens- und<br />
Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember<br />
<strong>2023</strong> sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr<br />
vom 1. Januar <strong>2023</strong> bis zum 31. Dezember<br />
<strong>2023</strong> und<br />
• vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt<br />
ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft.<br />
In allen wesentlichen Belangen steht<br />
dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss,<br />
entspricht den deutschen gesetzlichen<br />
Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken<br />
der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.<br />
Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass<br />
unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die<br />
Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des<br />
Lageberichts geführt hat.<br />
GRUNDLAGE FÜR DIE PRÜFUNGSURTEILE<br />
Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses<br />
und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317<br />
HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer<br />
(IDW) festgestellten deutschen Grundsätze<br />
ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt.<br />
Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften<br />
und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung<br />
des Abschlussprüfers für die Prüfung des<br />
Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres<br />
Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben.<br />
Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung<br />
mit den deutschen handelsrechtlichen<br />
und berufsrechtlichen Vorschriften und haben<br />
unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung<br />
mit diesen Anforderungen erfüllt.<br />
Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten<br />
Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind,<br />
um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum<br />
Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.<br />
VERANTWORTUNG DER GESETZLICHEN<br />
VERTRETER UND DES AUFSICHTSRATS FÜR DEN<br />
JAHRESABSCHLUSS UND DEN LAGEBERICHT<br />
Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die<br />
Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen,<br />
für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen<br />
Vorschriften in allen wesentlichen<br />
Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss<br />
unter Beachtung der deutschen Grundsätze<br />
ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen<br />
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-,<br />
Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.<br />
Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich<br />
für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung<br />
mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger<br />
Buchführung als notwendig bestimmt haben,<br />
um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu<br />
ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen<br />
Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen<br />
(d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen)<br />
oder Irrtümern ist.
69<br />
Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind<br />
die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich,<br />
die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der<br />
Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren<br />
haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang<br />
mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit,<br />
sofern einschlägig, anzugeben. Darüber<br />
hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der<br />
Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der<br />
Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren,<br />
sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche<br />
Gegebenheiten entgegenstehen.<br />
Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich<br />
für die Aufstellung des Lageberichts, der<br />
insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der<br />
Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen<br />
Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang<br />
steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht<br />
und die Chancen und Risiken der zukünftigen<br />
Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die<br />
gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen<br />
und Maßnahmen (Systeme), die sie als<br />
notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines<br />
Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden<br />
deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen<br />
und um ausreichende geeignete Nachweise<br />
für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu<br />
können.<br />
Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung<br />
des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft<br />
zur Aufstellung des Jahresabschlusses und<br />
des Lageberichts.<br />
VERANTWORTUNG DES ABSCHLUSSPRÜFERS<br />
FÜR DIE PRÜFUNG DES JAHRESABSCHLUSSES<br />
UND DES LAGEBERICHTS<br />
Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit<br />
darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als<br />
Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen<br />
aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern<br />
ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein<br />
zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft<br />
vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen<br />
mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der<br />
Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang<br />
steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften<br />
entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen<br />
Entwicklung zutreffend darstellt, sowie<br />
einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere<br />
Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht<br />
beinhaltet.<br />
Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit,<br />
aber keine Garantie dafür, dass eine in<br />
Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung<br />
der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten<br />
deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger<br />
Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine<br />
wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt.<br />
Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen<br />
oder Irrtümern resultieren und werden als<br />
wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet<br />
werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt<br />
die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses<br />
und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen<br />
Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.<br />
Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes<br />
Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.<br />
Darüber hinaus<br />
• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher<br />
falscher Darstellungen im Jahresabschluss<br />
und im Lagebericht aufgrund von dolosen<br />
Handlungen oder Irrtümern, planen und führen<br />
Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken<br />
durch sowie erlangen Prüfungsnachweise,<br />
die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage<br />
für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das<br />
Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende<br />
wesentliche falsche Darstellungen nicht<br />
aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass<br />
aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche<br />
Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose<br />
Handlungen kollusives Zusammenwirken,<br />
Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten,<br />
irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen<br />
interner Kontrollen beinhalten können.<br />
• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die<br />
Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen<br />
Kontrollsystem und den für die Prüfung des<br />
Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen,<br />
um Prüfungshandlungen zu planen, die<br />
unter den gegebenen Umständen angemessen<br />
sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil<br />
zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft<br />
abzugeben.<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Jahresabschluss
70<br />
<strong>SWW</strong> <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2023</strong> // Jahresabschluss<br />
• beurteilen wir die Angemessenheit der von den<br />
gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden<br />
sowie die Vertretbarkeit<br />
der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten<br />
geschätzten Werte und damit zusammenhängenden<br />
Angaben.<br />
• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit<br />
des von den gesetzlichen Vertretern<br />
angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der<br />
Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf<br />
der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise,<br />
ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang<br />
mit Ereignissen oder Gegebenheiten<br />
besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit<br />
der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit<br />
aufwerfen können. Falls wir<br />
zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche<br />
Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im<br />
Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben<br />
im Jahresabschluss und im Lagebericht<br />
aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben<br />
unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil<br />
zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen<br />
auf der Grundlage der bis zum Datum<br />
unseres Bestätigungsvermerks erlangten<br />
Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder<br />
Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass<br />
die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht<br />
mehr fortführen kann.<br />
• beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des<br />
Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der<br />
Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde<br />
liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse<br />
so darstellt, dass der Jahresabschluss unter<br />
Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger<br />
Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen<br />
entsprechendes Bild der Vermögens-,<br />
Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.<br />
• beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit<br />
dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung<br />
und das von ihm vermittelte Bild von der<br />
Lage der Gesellschaft.<br />
• führen wir Prüfungshandlungen zu den von den<br />
gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten<br />
Angaben im Lagebericht durch.<br />
Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise<br />
vollziehen wir dabei insbesondere<br />
die den zukunftsorientierten Angaben von den<br />
gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen<br />
Annahmen nach und beurteilen die<br />
sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten<br />
Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges<br />
Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten<br />
Angaben sowie zu den zugrunde liegenden<br />
Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches<br />
unvermeidbares Risiko, dass künftige<br />
Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten<br />
Angaben abweichen.<br />
Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die<br />
Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer<br />
Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.<br />
Augsburg, den 8. April 2024<br />
SONNTAG GmbH<br />
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft<br />
gez. Kanus<br />
Wirtschaftsprüfer<br />
gez. ppa. Egger<br />
Wirtschaftsprüferin
Literaturquelle: Nelte, Isabella (Hrsg.) (2022): Denkanstöße <strong>2023</strong>: aus Gesellschaft, Philosophie und Wissenschaft. München, Piper.<br />
Fotografen: © Manfred Köhler, © Mathias Struck, © meikefischer.com, © meikefischer.com für Agentur Eselsohr, © Corbinian Kling,<br />
© Dominik Berchtold, ©DESWOS e.V., © Landratsamt Oberallgäu, © <strong>SWW</strong>
20<br />
23<br />
<strong>SWW</strong> OBERALLGÄU<br />
Wohnungsbau GmbH<br />
Grüntenstraße 43 a<br />
87527 Sonthofen<br />
Tel. 08321 / 6615-0<br />
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