SWW_Geschaeftsbericht_2023 Online ES

45
WEITERE FINANZIELLE UND NICHTFINANZIELLE
LEISTUNGSINDIKATOREN
Die im Folgenden genannten Leistungsindikatoren
werden im Rahmen des Risikomanagements laufend
mit Einschätzung und wo möglich auch mit entsprechenden
Kennzahlen halbjährlich nachverfolgt und
dokumentiert.
GESAMTKAPITALRENTABILITÄT
Die Gesamtkapitalrentabilität liegt im Geschäftsjahr
mit 2,53 % (i. Vj. 1,93 %) im Vergleich zu geplanten
1,37 % deutlich über Plan. Ursächlich waren hier
mehrere Effekte, sowohl auf der Kapital- als auch
auf der Ergebnisseite. So führten höhere Fremdkapitalaufnahmen
zu einer gestiegenen Bilanzsumme
und zu einem höheren Zinsaufwand. Ein höherer
Personalaufwand und gleichzeitig angestiegene Abschreibungen
belasteten das Ergebnis. Größere Verschiebungen
bei den Abbruchkosten von 2023 nach
2024 wirkten positiv auf das Ergebnis innerhalb der
sonstigen betriebliche Aufwendungen. In den sonstigen
betrieblichen Erträgen löste die Auflösung
von Rückstellungen von Gewährleistungen und Betriebskosten
ebenfalls Ergebnisverbesserungen aus.
Weitere positive Ergebniseffekte ergaben sich durch
höher realisierte Mietanpassungen und durch die
Hebung von stillen Reserven aus einem Verkauf von
Wohnungen des Anlagevermögens. Das Unternehmen
arbeitet durch Ertrags- und Aufwandssteuerung
kontinuierlich daran, eine Gesamtkapitalrentabilität
größer 2 % zu realisieren. Wir erwarten aufgrund
weiterhin hohem Großinstandhaltungsaufwand in
2024 eine Gesamtkapitalrentabilität i. H. v. 0,99 %.
FINANZIERUNGSSTRUKTUR
Die Fremdkapitalquote liegt im Berichtsjahr bei
57,5 % (i. Vj. 56,4 %). Im Berichtsjahr stieg der Anteil
an Fremdfinanzierungen vor allem durch die laufenden
Großprojekte an. Fremdkapitalanteile jenseits
der 70 % verfolgen wir kritisch, da sich Zinssatzänderungen
dann stärker auf das Jahresergebnis auswirken
können. Dieses Ziel wurde im Geschäftsjahr
2023 erreicht. In diesem Zusammenhang achten wir
grundsätzlich auch auf langfristige Finanzierungen
für langfristig gebundene Mittel. Für 2024 planen wir
trotz größerer Neubauinvestitionen für unseren Wohnungsbestand
mit konstanten Fremdfinanzierungen
und einer Quote von rund 60 %.
MIETPOTENTIALAUSSCHÖPFUNG
Aufgrund der hohen Inflation, den gestiegenen Instandhaltungs-
und Bewirtschaftungskosten sowie
steigenden Zinskosten, aber auch um in einen klimaneutralen
Wohnungsbestand investieren zu können,
sind Mietpreissteigerungen zwingend notwendig.
Als Anbieter von preiswertem Wohnraum lag unser
Zielbereich bei 80-90%. Abhängig von der Entwicklung
der Mietspiegelspannen wird es künftig auch
zu Ausschöpfungen oberhalb dieses Zielbereiches
kommen.
INSTANDHALTUNGSKOSTEN
Um unseren Wohnungsbestand attraktiv zu halten,
investieren wir in den Erhalt unserer Wirtschaftseinheiten.
Dabei haben wir eine Untergrenze der
Instandhaltungsaufwendungen pro m² und Jahr mit
€ 21 festgelegt. Im Berichtszeitraum lagen wir mit
€ 36,74/m² (i. Vj. € 33,22/m²) deutlich über diesem
Wert. Für 2024 sind weitere Maßnahmen auf diesem
bzw. noch höheren Niveau geplant, die dazu führen,
dass wir deutlich über dem Mindestzielwert liegen
werden.
PERSONAL
Die Bezahlung der Betriebsangehörigen erfolgt
nach dem Manteltarif- bzw. Vergütungstarifvertrag
für Arbeitnehmer in der Wohnungswirtschaft. Für
die nebenberuflich tätigen Hausmeister gelten freie
Vereinbarungen.
Neben der tariflichen Bezahlung werden vom Unternehmen
weitere soziale Leistungen gewährt, und
zwar eine zusätzliche Altersversorgung und eine
Beihilfe-Krankenversicherung.
Altersstruktur der SWW-Belegschaft:
SWW Geschäftsbericht 2023 // Lagebericht // Wirtschaftsbericht