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STEUERN
Ist die Bauherrschaft
mehrwertsteuerpflichtig?
Nach wie vor herrscht in der Schweiz eine rege Bautätigkeit. Immer häufiger
werden Stockwerkeigentumswohnungen oder Gesamtüberbauungen realisiert.
Die Bauarbeiten werden in der Regel durch Handwerksfirmen unter der Leitung
von Architektinnen und Architekten oder einer Generalunternehmung ausgeführt.
Oft ist sich die Bauherrschaft nicht bewusst, dass dies zu einer Registrierungspflicht
bei der Mehrwertsteuer (MWST) führen kann.
Armin Suppiger
Bei der Realisation von Neubauten sind im
Normalfall die beauftragten Handwerksfirmen
für die Abrechnung der MWST verantwortlich.
Wenn Wohnungen nach der
Fertigstellung verkauft werden, handelt es
sich gemäss MWST-Gesetz um einen von
der Steuer ausgenommenen Tatbestand.
Der erzielte Verkaufsumsatz ist somit nicht
MWST-pflichtig.
Verkauf vor Baubeginn
Aber Achtung! Wenn eine Wohnung oder
eine Liegenschaft vor Baubeginn («Spatenstich»)
beurkundet wird, ändert sich
die Situation. Die Bauherrschaft tritt dann
gemäss der geltenden MWST-Gesetzgebung
als Unternehmen auf und muss
diesen Verkauf mit der MWST zum Normalsatz
von aktuell 8.1 Prozent abrechnen.
Dabei ausgenommen bleibt der Boden, der
gesondert ausgewiesen und nicht mit der
MWST abgerechnet werden muss.
Überbauung
Werden verschiedene Wohnungen verkauft,
muss jeder Kaufvertrag gesondert
betrachtet werden. Verkäufe, welche nach
Baubeginn beurkundet werden, bleiben von
der MWST ausgenommen. Dies bedeutet,
dass auf den Baukosten von abrechnungspflichtigen
Verkäufen die Vorsteuern
zurückgefordert werden können, während
auf den anderen nichtpflichtigen Verkäufen
keine Vorsteuerberechtigung besteht. Die
Rechnungen der Handwerksfirmen sind
dementsprechend aufzuschlüsseln und
sind – möglichst den vorliegenden Gegebenheiten
entsprechend – vorsteuerberechtigt
oder nicht.
Nicht für Wohnzwecke
Interessant kann diese MWST-Abrechnungspflicht
sein, wenn es sich nicht um
Liegenschaften zu Wohnzwecken handelt.
Werden Gebäude oder Gebäudeteile
für eine steuerpflichtige Tätigkeit genutzt,
besteht das Recht auf eine Vorsteuerrückforderung
und die Baukosten reduzieren
sich um den MWST-Betrag.
Option
Werden Neu- oder Umbauten realisiert,
besteht zudem die Möglichkeit der freiwilligen
Unter stellung (Option), die bei der Realisation
von gewerblich genutzten Liegenschaften
unbedingt geprüft werden muss.
Fazit
Es ist unerlässlich, vor der Umsetzung eines
Neubaus oder umfangreicher Umbauten
eine Überprüfung der Mehrwertsteuerabrechnungspflicht
oder die Möglichkeit der
freiwilligen Unterstellung durchzuführen.
Dies ermöglicht eine genaue Kalkulation
der Mehrwertsteuerbelastung und bietet
die Chance, diese gegebenenfalls zu
minimieren.
Armin Suppiger
dipl. Experte in Rechnungslegung
und Controlling, MWST-Experte FH,
VATAR AG, Luzern, Vorstandsmitglied veb.ch
armin.suppiger@veb.ch
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