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WOHNEN & ZUKUNFT Nachhaltigkeitswoche in Ihrer Zeitung Leserthema: „Nachhaltige Immobilien“ Nr. 123 | Freitag, 31. Mai 2024 Mehr Homeoffice bedeutet mehr Leerstand bei Büros Zusätzlich sind 11 000 Wohnungen in Metropolen möglich Wie werden wir in Zukunft wohnen? Welche Maßnahmen helfen, bei der Arbeit Ressourcen zu sparen? Welche Jobs sind besonders nachhaltig – und welche helfen dabei, die Energiewende zu verwirklichen? Wie ernähren wir uns umweltbewusst? Wie kann Mobilität auch in Zukunft gelingen und welche Anlagen an den Finanzmärkten sind nachhaltig? Diesen und weiteren Fragen geht die Redaktion im Laufe dieser Woche auf den Grund. Im Rahmen der Nachhaltigkeitswoche werden jeden Tag unterschiedliche Themenbereiche beleuchtet. Heute stehen die Themen Wohnen und Nachhaltigkeit auf unserer Agenda. Die weiteren Themen sind: • Samstag, 1. Juni Mobilität / Netzausbau Der Umbau von leerstehenden Büros könnte den Wohnungsmangel in Metropolen spürbar lindern. Ungenutzte Büroflächen bieten das Potenzial für rund 11 300 Wohnungen in den sieben größten Städten Deutschlands, zeigen neue Berechnungen des Immobilienspezialisten Jones Lang LaSalle (JLL), die der Deutschen Presse-Agentur vorliegen. „Der aktuelle Wohnungsbedarf in den sieben Metropolen könnte mit der Umwandlung von Büros zu rund einem Fünftel gedeckt werden“, erläutert Research-Experte Helge Scheunemann von JLL Deutschland. In manchen Städten lasse sich ein besonders hoher Teil des Bedarfs stillen, etwa in Düsseldorf (57 Prozent), Stuttgart (51), Frankfurt (34) und München immerhin noch 23 Prozent In München könnten 23 Prozent des Wohnungsbedarfs mit einer Umwandlung gedeckt werden. • Montag, 3. Juni Erneuerbare Energien Haben Sie Wünsche und Anregungen? Schreiben Sie uns unter: beilagenredaktion@ merkurtz.media VIEL SPASS BEIM LESEN WÜNSCHT IHRE REDAKTION SONDERVERÖFFENTLICHUNGEN Viel Wohnfläche im Bundesbesitz steht leer In Deutschland stehen insgesamt mehr als 360000 Quadratmeter Wohnraum im Besitz des Bundes leer. Das geht aus einer Antwort des Bundesfinanzministeriums auf eine Anfrage der Linken-Bundestagsabgeordneten Caren Lay hervor, die der Deutschen Presse-Agentur vorliegt. Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) verfügt demnach allein in Berlin über mehr als 18000 Quadratmeter leerstehenden Wohnraum. Zu den Wohnungen zählten nach Angaben des Finanzministeriums etwa solche, die derzeit nach einem Auszug noch nicht vermietet sind, zeitnah wieder vermietet werden könnten, sowie sanierungsbedürftige Wohnungen. In wenigen Fälle seien die Wohnungen dauerhaft nicht nutzbar, da etwa das Planungsrecht fehle. Die Bima gehört dem Bund und ist eine der größten Immoeigentümerinnen Deutschlands. Nach Angaben des Rats der Immobilienweisen fehlen in Deutschland in diesem Jahr 600000 Wohnungen. Von fast sechs Millionen Quadratmetern des Bundes für „Gewerbe und sonstige Liegenschaften“, zu denen Büro-, Lager- und Produktionsflächen zählten, stünden 2,8 Millionen leer, hieß es in der Antwort des Ministeriums. Bei 1,2 Millionen Quadratmetern fehlte das Planungsrecht, bei 638000 seien die Objekte nicht nutzbar und bei 453000 Quadratmetern sei der Verkauf geplant. DPA Auch die Bundesarchitektenkammer dringt darauf, die Chancen von Umwandlungen besser zu nutzen. Doch nicht alle Bürostandorte eignen sich als Wohnviertel und die architektonischen Hürden sind vergleichsweise hoch. Bisher spielten Umwidmungen zu Wohnungen eine vergleichsweise kleine Rolle, so JLL. Eine Ausnahme ist Frankfurt: Dort habe sich in den vergangenen 15 Jahren die Zahl der Büroumbauten mehr als verdoppelt. In Frankfurt am Main seien in den nächsten vier Jahren zudem 1 200 Wohneinheiten aus Büroumwandlungen geplant, sagt Scheunemann. „Hier gibt es viele Flächen in alten Bürotürmen, die sich zur Umwandlung in Wohnungen eignen, da ihre quadratischen Grundrisse einen natürlichen Lichteinfall bieten.“ Doch auch anderswo gebe es ungenutztes Potenzial. „Das Thema hat an Fahrt aufgenommen.“ Anteil des Wohnungsbedarfs, der durch Umbau von Büros gedeckt werden könnte. Foto: picture alliance / dpa / dpa Grafik Auch im schönen München gibt es einiges an leerstehenden Büroflächen. Diese können jedoch nicht ohne Weiteres in Wohnraum umgewandelt werden. Foto: Imago / Westend 61 Büros in der Krise, Wohnungen sind begehrt Denn mit dem Trend zum Homeoffice stehen viele Büroflächen leer, Unternehmen trennen sich von Flächen. JLL zufolge summierte sich der Büroleerstand in den sieben Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf Ende 2023 auf rund 5,64 Millionen Quadratmeter, davon 2,68 Millionen abseits gefragter A-Lagen, wo eine Wiedervermietung relativ leicht ist. Auf der anderen Seite ist der Wohnungsmangel in Deutschland groß. Nach Einschätzung des Zentralen Immobilienverbands (ZIA) fehlen dieses Jahr 600000 Wohnungen, 2027 könnten es 830000 sein. Wegen der gestiegenen Zinsen und Baukosten steckt der Wohnungsbau in der Krise. Warum also werden nicht mehr leere Büros in Wohnungen umgewandelt? „Bürostandorte sind nicht gleich Wohnstandorte“, erklärt Experte Scheunemann. Nötig sei etwa die Anbindung an Schulen, Nahverkehr, Kindergärten, Geschäfte und Parks. Außerdem sind Umwidmungen wegen der gestiegenen Baukosten teuer und aufwendig. So gibt es eine Reihe architektonischer Hürden wie die Deckenhöhe und geeignete Grundrisse, sagt Scheunemann. Oft sei mangelnder Lichteinfall bei großen, tiefen Flächen ein Problem, oder die Frage, ob an der Fassade Balkone angebracht werden könnten. Kosten- und Umweltvorteile – aber viele praktische Hürden Dafür locken einige Vorteile: So liegen die Kosten für die Umnutzung von Büros zu Wohnraum in den Metropolen nach früheren Angaben von JLL rund 50 Prozent niedriger als im Neubau. Zudem seien die CO 2 -Emissionen bei Sanierungen deutlich geringer – denn der Rohbau oder die Gebäudehülle stünden ja schon. Und neue Flächen würden auch nicht gebraucht. Auch die Bundesregierung sieht das Potenzial. Über das Programm „Gewerbe zu Wohnen“ sollen Kauf und Umbau von Gewerbegebäuden zu Wohnungen mit 120 Millionen Euro bezuschusst werden. „Wir haben heutzutage sehr viele leerstehende Büros, sehr viele leere Ladenlokale, und das ist ein gutes Potenzial, was man auch ohne Nachverdichtung von zusätzlicher Fläche geben kann“, sagte Bauministerin Klara Geywitz (SPD) kürzlich. Andrea Gebhard, Präsidentin der Bundesarchitektenkammer, mahnt angesichts der Krise im Wohnbau, alle Potenziale auszuschöpfen – seien es Aufstockungen, Nachverdichtungen oder eben der Umbau von Büros, alten Fabriken oder Handelsimmobilien. „Es geht um die gemischte Stadt, viele Ansätze sind da.“ Auch unter Bauherren tue sich etwas. „Manche hatten Pläne für Gewerbeobjekte und kommen jetzt auf uns zu und wollen Teile davon in Wohnungen umwandeln.“ Fehlende Anreize für Eigentümer Doch die Architektur von Büros unterscheide sich komplett von jener für Wohnungen, sagt Gebhard. „Während Büros großflächig geplant sind, sind Wohnungen kleinteilig gedacht.“ Bei einer Umwandlung müssten je getrennte Zugänge, Sanitäranlagen und Belüftungen geschaffen werden. Grundsätzlich gelte: Je größer und tiefer die Grundfläche, desto schwieriger werde der Lichteinfall. Manchen Eigentümern fehle zudem der Anreiz zum Umbau: „Büromieten sind im Schnitt deutlich höher als Wohnungsmieten, zumindest in guten Lagen.“ Und einige Firmen gäben ihre Büros nicht auf, weil sie die Belegschaft wieder mehr vor Ort sehen wollten. Besonders aufwendig werde es, wenn Gewerbegebiete im Speckgürtel umgestaltet werden sollten. In Vierteln abseits der Zentren und nahe der Autobahn sei das Leben unattraktiv. „Wohnen ist Heimat.“ ALEXANDER STURM , DPA
WOHNEN & ZUKUNFT Leserthema: „Nachhaltige Immobilien“ Nr. 123 | Freitag, 31. Mai 2024 Ein Innenhof (fast) wie mitten in der Natur: „Biophilic Design“ nützt nicht nur der Umwelt, sondern steigert auch das Wohlbefinden des Menschen. Fotos: FidCap Gruppe München (est. 2012) Visionäres Bauen im Sinne der Zukunft In München entsteht der erste energieautarker Bürokomplex in Holzbauweise Der Gebäudesektor gehört deutschlandweit in Bezug auf seine CO 2 -Bilanz zu den größten Umweltsünden – bis zu einem Drittel des klimaschädlichen Gases entstammt dem Bau, dem Betreiben und dem Abriss von Gebäuden. Dabei gibt es zahlreiche Methoden, diese CO 2 -Belastung effektiv zu reduzieren: In München entsteht aktuell ein Projekt, das mehrere dieser Methoden auf sich vereinigt: Mit dem „M-Plaza“ entsteht auf einer Fläche von über 40 000 Quadratmetern ein Bürokomplex in nachhaltiger Holzbauweise – mit Holz aus regionalen Wäldern – auf einem Skelett aus recyceltem und mit Ökostrom hergestelltem Stahl. Mit eigenen Geothermie- und Solaranlagen ist das Gebäude zudem nahezu energieautark – und am Ende der Bilanz sogar klimaneutral. Modernste Gebäudetechnologie sorgt zudem dafür, dass nur die Energie verbraucht wird, die der Mitarbeiter an seinem Arbeitsplatz tatsächlich benötigt. Dass diese Projekt gerade in München realisiert wird, ist kein Zufall. Die Stadt hat im Zuge einer zunehmenden Verkehrsüberlastung ökologische Themen ganz oben auf ihre Agenda gesetzt. Eines davon ist die Klimaneutralität, die bis 2035 erreicht werden Der Bürokomplex M-Plaza soll neue nachhaltige Standards setzen. soll. Dieses angestrebte Klimaziel erfüllt das Gebäudeprojekt planerisch schon heute. Das M-Plaza könnte laut den Projektentwicklern sogar fast als Effizienzhaus 30 durchgehen, sofern es diesen sehr hohen Nachhaltigkeitsstandard geben würde. Auch bei modernen Holzbauprojekten voranzugehen, hat München mittlerweile verinnerlicht: Auf dem Gelände der Technischen Universität in Bestlage in der Maxvorstadt soll beispielsweise eine 22 Meter hohe, fast komplett aus Holz bestehende Kindertagesstätte entstehen. Arbeit trifft Auszeit Die Fertigstellung des M-Plaza München ist für 2025 geplant. Auf sieben Etagen mit insgesamt 33 000 Quadratmetern Mietfläche sollen Büros und Komplementärnutzungen entstehen. Komplett leitungs- und installationsfreie Holzoberflächen, Holz- und Glasfassaden, zahlreiche begrünte Bereiche sowie eine weitläufige Dachterrasse mit circa 2 000 Quadratmetern stellen Mensch und Natur in den Mittelpunkt. Hinter dem Architekturkonzept steht das sogenannte „Biophilic Design“, welches die Natur wieder stärker in die Gebäudeplanung miteinbeziehen will. Studien konnten nachweisen, dass dieses Konzept zusammen mit geringen CO 2 -Mengen und optimalen Temperaturen am Arbeitsplatz die Produktivität sowie das Wohlbefinden der Mitarbeiters steigert. So werden im M-Plaza auf jedem der rund 4 500 Quadratmetern großen Geschosse üppige grüne Bereiche und vollautomatische, unsichtbare Klimasysteme realisiert, die ideale CO 2 -Mengen und Temperaturen am Arbeitsplatz gewährleisten. Bäume wachsen aus dem hellen, bepflanzten Innenhof bis ins zweite Obergeschoss, durch die Gestaltung der Fassade entstehen kleine Gartennischen und ermöglichen eine natürliche Beleuchtung der Flächen. Die weitläufige Dachterrasse mit einem üppigen Garten bietet eine ansprechende Aussicht zum Entspannen. Das Büro für mehr Natur Das Büroprojekt will dabei nicht nur als Einzelgebäude wirken. Auf dem Areal der ehemaligen Siemenswerke-Grundstücke war bisher Beton – nach Standard der 1960er und 1970er-Jahre – Trumpf. Doch der Standort Sendling ist mittlerweile auch als Wohngebiet populär und begehrt – und die Umgestaltung hin zu einem deutlich lebenswerteren Umfeld im vollen Gange. Auch mit dem M-Park will die Landeshauptstadt deshalb hier eine Öffnung hin zu mehr Grün anstoßen. Ein Novum in diesem Zusammenhang: Nach Fertigstellung können alle Münchner, insbesondere Anwohner, die Park- und Grünflächen des Areals von über 30 000 Quadratmetern nutzen. CHRISTOPH KASTENBAUER Pflegeimmobilien als nachhaltige Investments Laut Verbraucherzentrale möchten immer mehr Menschen mit ihrem Geld nicht nur eine angemessene Rendite erzielen, sondern auch einen positiven Beitrag für den Klimaschutz oder soziale beziehungsweise ethisch-ökologische Belange leisten. Von Sparprodukten über Investmentfonds und Aktien bis hin zu Anleihen und Direktinvestments – mittlerweile sind dafür in allen Anlageklassen Varianten zu finden, die diesen Wünschen entsprechen. Dennoch gibt es keine einheitliche Definition für nachhaltige Geldanlagen. Investoren sollten sich deshalb darüber im Klaren sein, was sie selbst unter dem Begriff „Nachhaltigkeit“ verstehen, und prüfen, ob ein konkretes Anlageprodukt ihren Erwartungen entspricht. Der altersgerechte Wohnungsbau ist so ein Schlüsselthema, das die drängendsten gesellschaftlichen und ökologischen Fragen der Zukunft aufnimmt. In einer beständig alternden deutschen Gesellschaft sind laut Statistischem Bundesamt schon heute rund fünf Millionen Menschen auf Pflege angewiesen. Bis 2055 soll die Anzahl um 1,8 Millionen ansteigen. Experten des RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung und des Institute for Health Care Business rechnen bis 2040 mit einem Investitionsbedarf zwischen 80 und 125 Milliarden Euro bei Pflegeimmobilienneubauten und -revitalisierungen. Diese Zahlen verdeutlichen die Herausforderungen und Marktpotenziale gleichermaßen. „Wer über eine sinnstiftende Investition nachdenkt, sollte sich deshalb auch über Pflegeimmobilien informieren, die ähnlich einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage erworben werden können. Sie bieten für Investorinnen und Investoren profitable Anlageoptionen, die gleichzeitig dringend benötigte Pflegeplätze für die alternde Gesellschaft schaffen“, sagt Sandro Pawils, Chief Sales Officer der Carestone Gruppe. Klimafreundliches Bauen ist alternativlos Die Notwendigkeit von mehr Pflegeplätzen ist also unbestritten groß, bedeutet aber jenseits aller Marktherausforderungen nicht, dass altersgerechter Wohnraum ohne Weiteres entwickelt und gebaut werden kann. Seniorenwohn- und Pflegeimmobilien sollen in der Mitte der Gesellschaft und an die Bedürfnisse der Bewohner angepasst entstehen. Hinzu kommt der unabdingliche Aspekt des nachhaltigen Bauens. Der Gebäudesektor ist hierzulande einer der größten Treiber von CO 2 -Emissionen. „Wir sind davon überzeugt, dass nur nachhaltige Immobilien markt- und zukunftsfähig sind”, sagt Pawils. So macht die von Carestone und IPSOS durchgeführte Studie „Urbanes Leben im Alter“ deutlich: Für eine große Mehrheit der befragten Senioren ist Nachhaltigkeit alternativlos. Sie wollen in Gebäuden leben, die entsprechenden Standards folgen. „Und auch für private Investorinnen und Investoren spielt sie eine immer bedeutendere Rolle“, ergänzt Pawils. Doppelt ins Alter investieren – sinnstiftend und nachhaltig Konsequentes Ziel bei der Projektierung und Realisierung der Pflegeimmobilien ist es, eine über Jahrzehnte anhaltende Wertstabilität für alle Akteure und Partner zu schaffen. Durch langfristige Pachtverträge – oft über 20 Jahre und mehr – mit renommierten Betreibern werden Pflege- und Arbeitsplätze langfristig gesichert und geschaffen. „Gleichzeitig erhalten Investorinnen und Investoren über diesen Zeitraum planbare sowie stabile Mieteinnahmen. Mit dem Kauf einer Pflegeimmobilie investieren Anleger also nicht nur in ihre Altersvorsorge. Sie investieren direkt darüber in die Schaffung von dringend benötigtem altersgerechtem Wohnraum, also absolut sinnstiftend und – abhängig von der Immobilienausführung – auch ökologisch nachhaltig“, erklärt Pawils. MTM
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