SACHWERTANLAGEN / IMMOBILIEN 2024

DEUTSCHLAND - Wohnen I FinanzBusinessMagazin
Wohninvestmentmarkt schrumpft
2023 auf unter 9 Milliarden Euro
Trotz einer aufkommenden Dynamik
zum Jahresende hat sich der Wohninvestmentmarkt
2023 insgesamt
äußerst schwach präsentiert. Mit einem
Transaktionsvolumen* von 8,2 Milliarden
Euro wurde der Vorjahreswert (12,2 Milliarden
Euro) deutlich unterschritten. Im
Vergleich zum Fünfjahresschnitt (24,5
Milliarden Euro) fällt der Rückgang mit 67
Prozent noch kräftiger aus. Die Zahl der
gehandelten Wohneinheiten ist dagegen
von 59.000 auf rund 70.000 Wohnungen
gestiegen.
Einen Aufwärtstrend zeigte das vierte
Quartal: Investments von rund 2,3 Milliarden
Euro bedeuten einen Zuwachs von
61 Prozent im Vergleich zum dritten Quartal
und ein Plus von knapp 16 Prozent im
Vergleich zum Vorjahresquartal. Zwar fällt
auch die Anzahl der Abschlüsse mit 56 höher
aus als in den anderen drei Quartalen
dieses Jahres. Im Vorjahreszeitraum wurden
allerdings 72 Transaktionen gezählt.
Für das Gesamtjahr 2023 ergibt sich eine
Marktaktivität von 193 Abschlüssen (Vorjahr:
373).
„Die Spitzenrenditen sind in den großen
deutschen Immobilienmetropolen 2023
im Schnitt um 73 Basispunkte gestiegen
und liegen nun bei rund 3,7 Prozent. Trotz
der erfolgten Preisanpassung finden nach
wie vor relativ wenige Transaktionen statt.
Wer nicht unter Druck steht, sieht zurzeit
häufig von einem Verkauf ab“, sagt Michael
Bender, Head of Residential JLL Germany.
Daran ändert auch das zuletzt gesunkene
Zinsniveau nur wenig. So lagen die Konditionen
für zehnjährige Hypothekenkredite
nach ihrem Höchststand im Oktober von
etwa 4,25 Prozent zum Jahresende bei
rund 3,45 Prozent. „Ein sinkendes Zinsniveau
und vor allem sinkende Kapitalkosten
verbessern die Erschwinglichkeit für
Kreditnehmer weiter, sodass grundsätzlich
mit einem weiteren Anstieg der Nachfrage
zu rechnen ist. Allerdings mit gebremster
Dynamik, da sich der hemmende Faktor
auf der Finanzierungsseite von den Kapitalkosten
inzwischen in Richtung Verfügbarkeit
verschoben hat und die Zinssenkungen
durch erhöhte Kosten bei den
Banken nicht vollumfänglich bei den Kunden
ankommen“, erläutert Helge Scheunemann,
Head of Research JLL Germany.
So agieren die Kreditgeber bei Neufinanzierungen
restriktiver und konzentrieren
sich beispielsweise verstärkt auf die
Betreuung ihrer Bestandskunden. Zudem
sind sie bei der Qualität der Assets
weiterhin selektiv: Vor allem qualitativ
gute Assets oder Bestandsobjekte mit
ausreichend Eigenkapital und einem belastbaren
Plan zur Transformation unter
Berücksichtigung von ESG-Themen haben
bessere Chancen. Mit der Umsetzung
der Eigenkapitalvorschriften von Basel IV
sind weitere Restriktionen zu erwarten.
„Die Banken sind zurzeit das Zünglein an
der Waage. Sie haben einen wesentlichen
Einfluss darauf, ob Transaktionen zum erfolgreichen
Abschluss geführt werden“,
sagt Scheunemann.
Vier Großdeals und ansonsten
viel Klein-Klein
Geprägt wurde das Transaktionsgeschehen
2023 von Großabschlüssen. So entfielen
allein rund drei Milliarden Euro
oder 37 Prozent des gesamten Investmentvolumens
auf vier Verkäufe von
Vonovia: zwei an CBRE IM und zwei an
Apollo. Während CBRE IM zwei größere
Wohnungsbestände direkt von Vonovia
erwarb, sicherte sich Apollo jeweils Beteiligungen
an Wohnungsportfolios.
Ohne diese Transaktionen betrug die
durchschnittliche Dealgröße lediglich 27
Millionen Euro. Rund die Hälfte der Abschlüsse
entfiel auf das Segment unterhalb
von zehn Millionen Euro. Im Vorjahr waren
es knapp ein Drittel der Transaktionen, die
unter dieser Marke gelegen hatten. Da-
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