Immobilien Report | Oktober 2023

13. Oktober 2023 I AUSGABE NR. 236
Immobilien Report
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Immobilienreport 3
Wird die Zukunft
doch rosig?
Der Immobilienmarkt steht vor
dem Zusammenbruch? Von wegen!
Die Hiobsbotschaften für den Immobilienmarkt
reißen nicht ab. Die Zinsen
steigen, die Finanzierung eines Eigenheims
wird schwerer, den Verkäufern von
Häusern und Wohnungen bleiben die Kunden
weg. Die Folge: Die Preise sinken. Und
das in einer Branche, die über lange Jahre
als unverwüstlich galt. Jetzt allerdings bereits
den Abgesang auf das einst dem Deutschen
liebsten „Betongold“ anzustimmen, ist verfrüht
– so sind sich die meisten Experten am
Markt einig.
„Preise werden
wieder steigen“
„Ich sehe die Preise auch wieder nach
oben gehen. Allerdings ist der Tiefpunkt
noch nicht erreicht“, erklärt Marktforscher
Stephan Kippes vom Immobilienverband
Deutschland (IVD) Süd. Im ersten Quartal dieses
Jahres gab es laut Statistischem Bundesamt
einen Preisrückgang um durchschnittlich
6,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.
Eine Entwicklung, die sich laut Kippes
auch im dritten Quartal fortsetzte, wobei in
München und der Region die Preise nicht
ganz so stark sanken.
Mit einem tatsächlichen Kollaps rechnet
der Marktexperte allerdings nicht. Unterstützung
erhält er vom Vorstandschef der
staatlichen Förderbank KfW, Stefan Wintels.
„Ich glaube, dass die Preise für Wohnimmobilien
in Deutschland im Durchschnitt nicht
signifikant einbrechen werden, weil dafür
die Nachfrage einfach hoch genug ist“, sagte
Wintels der Deutschen Presse-Agentur in
Berlin. „Regional sehen wir allerdings starke
Unterschiede.“ In Metropolen reagierten die
Preise für Wohnimmobilien deutlich weniger
als in unattraktiveren 1b- oder 1c-Lagen.
„Angesichts auch der weiterhin strukturell
hohen Nachfrage sind wir weit von einer
drohenden Krise bei Wohnimmobilien entfernt.“
Wer die Zukunft – in Bezug auf den
IMPRESSUM
Eine Sonderveröffentlichung
des Münchner Merkur und seiner
Heimatzeitungen und der tz
Verlag:
Münchener Zeitungs-Verlag GmbH & Co. KG
Verantwortlich für den Inhalt:
Daniel Schöningh
Redaktion:
Christoph Kastenbauer,
Merkur tz MEDIA
Gestaltung:
Petra Jell, Carina Kessler,
Lisa Jervis, MT Medientech
Anzeigen:
Raphael Karisch, Dirk Scheider
Postanschrift:
Münchener Zeitungs-Verlag GmbH & Co. KG,
Paul-Heyse-Straße 2 bis 4, 80336 München
Auch in schweren Zeiten gibt es im Gebäudesektor
immer noch positive Ausblicke.
Foto: Panthermedia / Peopleimages
Immobilienmarkt – noch einmal in deutlich
rosigeren Farben malt, sind die Experten
des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts
(HWWI). Laut Analyse des HWWI für die
Postbank erwarten die Fachleute mit Blick
nach vorne reale, also inflationsbereinigte,
Preisanstiege bis 2035 – insbesondere in den
größten sieben Metropolen und ihrem Umland,
in vielen weiteren Großstädten sowie in
Landkreisen im Süden und Nordwesten. Mit
sinkenden Preisen rechnen die Fachleute allein
in weiten Teilen Ostdeutschlands.
Tatsächlich kommt es laut Kippes auf die
Region an, wie schnell und stabil sich der
Markt erholen wird. „Mittel- bis langfristig
werden in den beliebten Wohnregionen wieder
die üblichen Faktoren von Angebot und
Nachfrage greifen. Gerade in München und
anderen deutschen Metropolen haben wir
aktuell eine große Angebotsverknappung
bei gleichzeitig hoher Nachfrage. Das wird
diese Entwicklung beschleunigen“
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Kontakt zu Redaktion
und Vermarktung:
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80336 München
Telefon 089/5306-222
www.merkurtz.media
Titelfoto:
PantherMedia / elenathewise
ChrIstoph kastenbauer
EDITORIAL
Liebe Leserin, lieber Leser,
es sind herausfordernde Zeiten
für uns alle: Nach der
Pandemie brach der Krieg
in Osteuropa herein und die
deutsche Wirtschaft erlebte
ein seit langem nicht mehr
dagewesenes Beben. Auch
der Immobiliensektor ist davon
nicht ausgenommen.
Nun sich deshalb von
seinem Traum vom Eigenheim
zu verabschieden,
ist allerdings der falsche
Ansatz. Gerade in turbulenten
Zeiten braucht es Sicherheit
– und sowohl im
Anlagebereich als auch in der
Altersvorsorge ist weiterhin
nichts so sicher wie die eigene
Immobilie.
Wer vor dem vermeintlich
kaum zu schulternden Projekt
der Finanzierung zurückschreckt,
dem sollen die folgenden
Seiten helfen, sich zu
informieren und die Angst zu
nehmen. Neben zahlreichen
Expertenstimmen zu den
aktuellen Entwicklungen am
Wohnungsmarkt, erhalten
Sie eine Anleitung für konkrete
Finanzierungsschritte
und Tipps für die richtige
Wahl des Standorts Ihrer
Wunschimmobilie.
Erfahren Sie alles über
wertbestimmende Faktoren
und mögliche Förderungen,
die Sie aktuell für die Immobilienfinanzierung
verwenden
können. Hilfreiche Tipps
und Hintergrundgeschichten
rund um das Thema Bauen
und Wohnen bieten weitere
interessante Einsichten.
INHALT
Wir wünschen Ihnen viel
Spaß beim Lesen sowie viel
Mut und Freude an zukünftigen
Projekten,
Ihre redaktIon
WOHNBAU-BOOSTER:
Der bayerische Bauminister Christian Bernreiter im Interview 4
MARKT-ANALYSE:
Wo Immobilien in München und im Umland günstiger werden 5
FINANZ-CHECK:
Keine Angst vor der Eigentumsfinanzierung 6
FÖRDERUNGEN:
Staatliche Hilfen im Überblick 8
VERGLEICH:
Ist der Hauskauf heute einfacher als 1980? 9
FINANZIERUNG:
Paare im Vorteil 10
ARBEIT AM EIGENHEIM:
Gefahren der Muskelhypothek 11
ANBAU:
Grundstücke effektiv nutzen 14
IMMOBILIENMESSE:
Münchner Neuauflage nach großem Erfolg 15
KLIMAWANDEL:
Städtebauliche Maßnahmen gegen die Hitze 16
WERTFAKTOR:
Energieeffizienz zahlt sich aus 18
QUALITÄT BEIM BAUEN:
Interview mit Energieexperte Stephan Kupski 19
BAUGRUND:
Analyse hilft, Kosten zu sparen 20
UMFRAGE:
So will man in Deutschland wohnen 21
CHANCE BEIM IMMOBILIENKAUF:
Schnäppchenjäger werden immer mehr fündig 22

4
Immobilienreport
„Der bayerische Wohnbau-Booster wirkt“
INTERVIEW
mit Christian Bernreiter, Staatsminister für Wohnen, Bau und Verkehr
Es sind schwierige Zeiten am Wohnungsmarkt,
das sieht auch der zuständige
bayerische Staatsminister
Christian Bernreiter so. Im Interview
erklärt er, warum der Eigenheimerwerb
sich trotzdem immer noch
lohnt, wie die Staatsregierung in
diesem Bereich unterstützt und warum
gerade der Bund deutlich mehr
tun muss.
ON CHRISTOPH KASTENBAUER
Herr Minister, warum hat der Eigenheimerwerb
– trotz aktueller Krise –
immer noch eine hohe Bedeutung?
Im Gegensatz zu anderen Bundesländern
ist das Wort Eigenheim bei uns
in Bayern kein Schimpfwort. In großen
Ballungsräumen, wie zum Beispiel München,
ist es für private Bauherren allerdings
nahezu unmöglich geworden, ein
Haus zu bauen. Unabhängig von den
Baukosten sind die Grundstückspreise
einfach zu hoch. Auch im ländlichen
Raum ist es inzwischen deutlich schwieriger,
aber es gibt zum Glück noch viele
Menschen, die sich den Traum
vom Eigenheim erfüllen können.
Der große Vorteil des
Eigenheims ist, dass es
eine Sicherheit im Alter
darstellt. Es ist der Alptraum
vieler Menschen,
im Alter aus ihrer gewohnten
Umgebung herausgerissen
zu werden,
weil man sich die Miete
nicht mehr leisten kann. Hier
wollen wir als Staatsregierung
Sicherheit geben und unterstützen Bauherren
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Bauminister
Christian Bernreiter
sieht in Bayern große
Herausforderungen,
aber auch positive
Entwicklungen.
Wie unterstützt die
Bayerische Staatsregierung
private Bauherren?
Wir haben schon im Januar unseren
Wohnbau-Booster Bayern beschlossen.
Der wirkt auch. Neben zahlreichen
Maßnahmen für den geförderten
Mietwohnungsbau, fördern wir auch
Eigenwohnraum. Im Bayerischen Wohnungsbauprogramm
gibt es für den
Bau oder Erwerb einer selbstgenutzten
Immobilie ein sehr günstiges Darlehen,
einen Zuschuss in Höhe von 7 500 Euro
je Kind und bis zu 50 000 Euro für den
Bestandserwerb. Ergänzend haben wir
im Mai das Bayern-Darlehen eingeführt,
das wir im September mit unserem
neuen Baukonjunkturprogramm noch
Foto: StMB / Atelier Krammer
einmal weiterentwickelt haben. Wir
vergünstigen damit die Zinsen bei der
Schaffung von Wohneigentum um drei
Prozentpunkte. Außerdem haben wir
die Einkommensgrenzen in der Wohnraumförderung
um rund 25 Prozent angehoben,
sodass nun rund 60 Prozent
der bayerischen Bevölkerung von einer
Förderung profitieren können. Falls
das Eigenkapital nicht ausreicht, gibt
es auch Staatsbürgschaften für Nachrangdarlehen.
Bauen ist für uns eine Zukunftsfrage
und daher unterstützen wir
private Bauherren hier massiv.
Welche Möglichkeiten gibt es, aus
der aktuellen Krise gestärkt hervorzugehen?
Die Baubranche steht aktuell vor
großen Herausforderungen: Inflation,
gestiegene Material- und Energiekosten,
unterbrochene Lieferketten und
Fachkräftemangel sind nur einige davon.
Dazu kommen hausgemachte Probleme
des Bundes, wie die Streichung
von KfW-Fördermitteln. Aktuell sehe ich
leider nicht, dass der Bund aus solchen
Fehlern lernt. Die Ergebnisse des Baugipfels
im Bundeskanzleramt im September
lassen noch deutlich Luft nach
oben. Der Bund muss mehr tun. Wir
brauchen Sonderabschreibung auch auf
Grundstückskosten. Ich vermisse außerdem
Sonderabschreibungen für selbstgenutztes
Eigentum, eine deutliche
Aufstockung der KfW-Mittel und einen
Ersatz für den entfallenen Paragraph 13b
des Baugesetzbuches, der besonders
für Bauherren in kleinen Gemeinden
im ländlichen Raum wichtig ist. Es ist
mehr als fraglich, ob das Ergebnis des
Baugipfels ausreicht, um bei der verfehlten
Baupolitik der Ampelregierung das
Ruder herumzureißen. Die gesetzgeberischen
Maßnahmen müssen auf jeden
Fall schnellstens umgesetzt werden, um
Wirkung zu entfalten.
Was sehen Sie aktuell an positiven
Entwicklungen?
Was mir Mut macht, ist die Entwicklung
des staatlichen Wohnungsbaus
in Bayern. Trotz der aktuell schlechten
Rahmenbedingungen wird alleine
die BayernHeim bis Ende des Jahres
6 800 Wohnungen in Bestand, Bau
oder Planung haben. Gemeinsam mit
der Stadibau und dem Siedlungswerk
Nürnberg werden es bis Ende des Jahres
25 800 Wohnungen sein. Das gibt
der Baubranche Aufträge und der so
geschaffene Wohnraum nimmt Druck
vom Wohnungsmarkt. Auch bei den
sozial geförderten Wohnungen melden
unsere Bewilligungsstellen, dass
die Nachfrage trotz der schwierigen
Lage sehr gut ist. Mittlerweile interessieren
sich auch viele, die bislang
ausschließlich freifinanziert gebaut
haben, für unsere Förderprogramme
in der Mietwohnraumförderung. Das
zeigt, dass wir mit den Maßnahmen im
Wohnbau-Booster genau ins Schwarze
getroffen haben.
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Immobilienreport 5
Eigenheimerwerb in München und Umland
Wo Immobilien aktuell besonders günstig sind – und wo sie teuer bleiben
Eine positive Folge der aktuell eher
als negativ bewerteten Situation
im Gebäudesektor sind die sinkenden
Preise. Und auch wenn diese
längst nicht so stark zurückgehen, um
die aktuell ebenfalls deutlich gestiegene
Zinsen im Rahmen der finanziellen
Gesamtbelastung auszugleichen,
lohnt sich auf jeden Fall ein Blick auf
den Münchner Markt und den des angrenzenden
Umlands.
Preissenkungen
setzen sich fort
Laut Analyse des Marktforschungsinstituts
des Immobilienverbands
Deutschland (IVD) Süd setzte der
Preisrückgang in München bereits im
Herbst vergangenen Jahres ein und
damit früher als in allen anderen bayerischen
Großstädten. Die ersten Preisabschläge
lagen zunächst in einer sehr
geringen Spanne zwischen 0,4 und
1,2 Prozent. Im Frühjahr 2023 folgte
noch einmal ein deutlich stärkerer
Preisrückgang mit Nachlässen zwischen
fünf und 10,1 Prozent. Laut IVD
dürfte sich dieser Trend auch in den
kommenden Monaten fortsetzen.
Die Chance auf ein günstigeres
Objekt für potenzielle Eigenheimkäufer
wachsen also auch in der Landeshauptstadt.
Da die Preise in München
allerdings immer noch deutlich höher
als die in vielen Regionen des Umlands
sind, lohnt sich für Bauwillige
auch der Blick ein Stück weit
hinaus aus der Stadt.
IVD-Marktforscher Stephan
Kippes beschreibt hier ein Muster,
an dem sich Kaufinteressenten
orientieren können: „Je weiter
man sich aus dem Münchner
Stadtgebiet bewegt, desto
günstiger wird es in der Regel.“
So lag der Kaufpreis für ein
freistehendes Einfamilienhaus im
Die
Immobilienpreise
in Tutzing
am Starnberger See
sind durchschnittlich
höher als in
München.
Frühjahr 2023 in Dorfen bei 38 Prozent,
in Markt Indersdorf bei 34 Prozent
und in Petershausen sogar nur
bei 23 Prozent des Münchner Niveaus.
Auch in der Stadt Geretsried
wurden lediglich 41 Prozent
des Preisniveaus
der Landeshauptstadt
erzielt.
Foto: IMAGO / imagebroker
Eigentumswohnungen in Unterhaching
Im Süden von München
wird es deutlich teurer
Doch Kaufinteressenten sollten
sich nicht zu früh freuen.
Denn gerade im Münchner
Umland gibt es laut Marktforscher
Kippes eine entscheidende Ausnahme
der Regel: „Landschaftlich besonders
reizvolle Teile des Umlands,
wie sie vor allem im Süden der Landeshauptstadt
zu finden sind, brechen
aus diesem Muster aus.“ So musste
man laut IVD-Analyse für ein freistehendes
Einfamilienhaus in Starnberg
beziehungsweise in Pöcking im Frühjahr
2023 96 beziehungsweise 94 Prozent
des Münchner Kaufpreises aufbringen.
Das Preisniveau in Tutzing am
Starnberger See lag in diesem Marktsegment
mit 107 Prozent sogar über
dem in der Landeshauptstadt.
Christoph Kastenbauer
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6
Immobilienreport
Keine Angst vor dem Eigentumserwerb
Wie Finanzierung funktioniert und warum es einfacher ist, als man denkt
ie Immobilienpreise besonders
in München und der Region
sind hoch und eine Finanzierung
scheint für viele oft in weiter Ferne.
Auch schreckt Bauwillige häufig der
Gang zur Bank ab, da Konditionen und
Fachbegriffe schwer verständlich sowie
der Prozess der Finanzierung auf manche
wie das berühmte Buch mit sieben
Siegeln wirkt. Tatsächlich ist die Finanzierung
der eigenen vier Wände – wenn
man sich ein wenig damit auseinandersetzt
– in der Regel nicht schwieriger als
Mieten: mit dem Unterschied, dass am
Ende die eigenen vier Wände und eine
bedeutende finanzielle Absicherung für
das Alter auf einen warten.
SOLLZINSSATZ
Der Sollzinssatz ist der Zinssatz,
den ein Kreditinstitut für einen
Kredit oder ein Darlehen verlangt.
Dieser kann entweder
fest oder variabel sein. Bei einem
festen Sollzinssatz bleibt
der Zinssatz über die gesamte
Laufzeit des Kredits oder Darlehens
unverändert. Bei einem
variablen Sollzinssatz kann der
Zinssatz je nach Entwicklung
der Marktzinsen steigen oder
fallen. Eine lange Sollzinsbindung
lohnt sich, wenn die
Bauzinsen niedrig sind, aber
bald steigen werden. Bei hohen
Bauzinsen und sinkendem
Zinsniveau sollte besser eine
kurze Zinsbindung gewählt
werden.
Der sogenannte Vervielfältiger ist dabei
eine wichtige Kenngröße, um zu
ermitteln, ob für einen persönlich die
Finanzierung eines Eigenheims in Frage
kommt. Dieser beschreibt die Zahl
der Jahresnettokaltmieten, die man
braucht, um die Immobilie abzubezahlen.
Ein Wert zwischen 20 und 30 Jahren
ist dabei durchaus normal.
FÄLLIGKEITSDARLEHEN
Bei einem Fälligkeitsdarlehen zahlt der Schuldner während der Laufzeit
nur die Zinsen – und begleicht nach Ablauf die Schuld auf einmal.
Diese Art eines sogenannten endfälligen Darlehens gilt als einer der
teuersten Kreditarten überhaupt, da die Schuld eben nicht in Form
einer Tilgung in monatlichen oder jährlichen Raten abbezahlt wird.
Sinn macht das Darlehen deshalb nur dann, wenn man am Ende des
vereinbarten Finanzierungszeitraums den Eingang eines garantierten
Geldbetrags in entsprechender Höhe erwartet – wie zum Beispiel in
Form eines auslaufenden Bausparvertrags oder einer zur Ausschüttung
kommenden Lebensversicherung.
Die Finanzierung der eigenen vier Wände lohnt sich – und ist in vielen Fällen durchaus zu stemmen. Foto: Panthermedia / sdecoret
Finanzierung funktioniert
wie Miete zahlen
Wie der Wert es bereits andeutet: Die
Finanzierung wird wie die Bezahlung einer
Miete gesehen, die ja beim Wohnen
grundsätzlich anfällt. Kommt der Bauwillige
im Vorfeld des Projekts gemeinsam
mit dem Finanzdienstleister zu dem
Ergebnis, das die aktuelle tatsächliche
Miete gleich oder sogar weniger als die
im Rahmen des Kredits zu bezahlenden
Raten sind, lohnt sich ein Kauf in jedem
Fall. Das sieht etwa auch Eva Grunwald,
Leiterin des Immobiliengeschäfts der
Postbank, so: „Wer die Chance hat, eine
Eigentumswohnung nach seinen Wünschen
zu erwerben, bei der die finanzielle
monatliche Belastung im Verhältnis
zur Mietbelastung nicht teurer kommt,
der sollte den Erwerb unbedingt in Erwägung
ziehen.“ Denn, was man laut
der Expertin unbedingt berücksichtigen
müsse: Immobilienbesitzer betreiben zugleich
Vermögensaufbau.
Die Höhe der zu zahlenden Jahresraten
im Rahmen des Eigentumserwerbs
bezeichnet man als Annuität. Diese
setzt sich aus den Zinsen des Kredits
und den Tilgungsraten zusammen. Tilgung
bedeutet hier nichts anderes als
die konkrete Abbezahlung des Darlehens.
Die Annuität bleibt in der Regel
immer gleich, somit steigt im Laufe der
Zeit der Anteil der Tilgung, da sich der
Anteil der Zinszahlungen aufgrund des
stetig schrumpfenden Referenzbetrages
verringert. Einfach gesagt: Je mehr man
abbezahlt, desto weniger Zinszahlungen
muss man leisten, desto schneller kann
man den Gesamtbetrag abbezahlen (s.
auch Kästen mit Begriffserklärungen).
Mindestens 20 Prozent
Eigenkapital
Eine bedeutende Komponente bei
der Immobilienfinanzierung ist zudem
das Eigenkapital. Je mehr Bauwillige
aus ihrem selbst Erspartem (oder anderen
Formen des eigenen Vermögens) in
das Projekt mitbringen, desto leichter
wird die Finanzierung. Experten empfehlen
hier einen Mindestanteil von
20 Prozent des zu zahlenden Kaufpreises.
Je höher der Anteil des Eigenkapitals
ausfällt, desto geringer sind Vervielfältiger
und die monatliche Belastung.
Natürlich hat der Bauwillige aber auch
die Möglichkeit, die Annuität höher
als nötig anzusetzen, um die Immobilie
so deutlich schneller abzubezahlen.
In Absprache mit dem jeweiligen Finanzdienstleister
ist dies in der Regel
möglich.
Eine weiterer Faktor, um sich die Finanzierung
zu erleichtern, sind staatliche
Förderungen (s. auch Artikel Seite
8). Hier ist oftmals mehr möglich, als viele
Bauwillige denken, von zinsverbilligten
Krediten bis hin zu konkreten (wenn
auch oft kleineren) Fördersummen.
SONDERTILGUNG
Als Sondertilgung bezeichnet
man die Möglichkeit zur Tilgung
(der konkreten Abbezahlung
des Kredits), die über
die im Kreditvertrag vorher
vereinbarten Leistungsraten
hinausgeht. Werden Sondertilgungen
vertraglich vereinbart,
besteht die Möglichkeit kalenderjährlich
bis zu einem vereinbarten
Betrag zusätzliche
Tilgungen zu leisten.
Wer all diese Komponenten berücksichtigt,
ist bei seinem Finanzierungsvorhaben
bereits auf einem guten Weg.
Zusätzlich kann natürlich immer der professionelle
Rat eines Experten eingeholt
werden. Grundsätzlich ist es für potenzielle
Bauherren wichtig, alle Möglichkeiten
auszuloten, bevor sie sich von der
scheinbar nicht zu schulternden Größe
eines Immobilienerwerbs einschüchtern
lassen. Das bekräftigt auch Miriam
Mohr vom Finanzierungsvermittler
Interhyp: „Oft ist mehr möglich, als viele
Menschen denken. Wichtig ist: Raus
aus der Starre und den ersten Schritt
machen.“
Christoph Kastenbauer

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8
Immobilienreport
Neues Maßnahmenpaket in der Übersicht
Bundesregierung will Bausektor gezielt aus der Krise führen
ie Bundesregierung beschloss auf
dem Wohnbaugipfel Ende September
ein umfangreiches Maßnahmenpaket
mit 14 Punkten, um den
Wohnbausektor aus der Krise zu führen.
Im Zuge dessen werden auch Menschen,
die sich ein Eigenheim finanzieren
wollen, deutlich mehr gefördert. Hier die
wichtigsten Punkte in der Übersicht:
• Mehr Förderung
Das Förderprogramm „Wohneigentum
für Familien“, das es über die staatliche
Kreditanstalt für Wiederaufbau
(KfW) schon bisher gibt, wird dafür besser
ausgestattet (s. Artikel unten).
• „Jung kauft alt“
Ebenfalls über das KfW-Förderprogramm
laufen soll die Initiative „Jung
kauft Alt“. Darüber sollen in den kommenden
beiden Jahren Anreize geschaffen
werden für den Kauf von
sanierungsbedürftigen Bestandsgebäuden,
die dann energieeffizient umgebaut
werden.
Die Bundesregierung (hier Kanzler Olaf Scholz und Bauministerin Klara Geywitz) will die Bauindustrie mit gezielten Maßnahmen ankurbeln.
Foto: Kay Nietfeld / dpa
• Von der Gewerbe- zur Wohnimmobile
Seit der Corona-Pandemie stehen
viele Gewerbeimmobilien in innenstädtischer
Bestlage leer. Hier sieht die
Bundesregierung Potenzial für 235 000
neue Wohneinheiten. Deshalb will die
Ampel-Koalition in den kommenden
zwei Jahren ein zusätzliches KfW-Förderprogramm
in Höhe von 480 Millionen
Euro auflegen.
• Geringere Grunderwerbsteuer
Damit mehr Menschen selbst in ihrer
gekauften Immobilie wohnen kön-
nen, schlägt die Bundesregierung eine
„flexiblere Gestaltung“ der Grunderwerbsteuer
vor, etwa durch höhere
Freibeträge. Der Haken: Nicht die Bundesregierung
bestimmt die Ausgestaltung
und Höhe der Grunderwerbsteuer,
sondern die Länder. Und die lehnen
die vorgeschlagenen Änderungen bisher
mehrheitlich ab.
• Einfachere Planungs- und Genehmigungsverfahren
Die Planung und Genehmigung von
Bauvorhaben dauert viel zu lange, da
sind sich fast alle Fachleute einig. Auch
die Bundesregierung sieht hier einen
wichtigen Hebel. Daher befassen sich
gleich fünf der im Papier aufgeführten
14 Punkte mit einer Erleichterung oder
Vereinfachung von Planungs- und Genehmigungsverfahren.
• Leichtere Abschreibung
Die Bundesregierung plant die
leichte Abschreibung von Immobilieninvestitionen.
Jährlich sechs Prozent
sollen die Bauherren steuerlich geltend
machen können. Dabei gibt es
zwei Bedingungen: Das Gebäude muss
„Wohnzwecken dienen“ wie es in dem
Papier heißt. Und der Baubeginn muss
zwischen dem 30. September 2023
und dem 1. Oktober 2029 liegen.
• Mehr Geld für Sozialwohnungen
Außerdem will der Bund den Ländern
bis 2027 mehr als 15 Milliarden Euro
für den Bau günstiger Sozialwohnungen
zur Verfügung stellen. Zusammen
mit den Mitteln der Länder stünden
so etwa 45 Milliarden Euro zur Verfügung.
Ck
Viele Deutsche mit Bau- und Sanierungsplänen
unterschätzen den Faktor
Förderung, so eine Umfrage der
BHW-Bausparkasse. Dabei ist der staatliche
Zuschuss häufig entscheidend für
die Verwirklichung von Bauvorhaben.
Darlehen aus den KfW-Programmen,
BAFA-Zulagen, Förderungen
vom Bundesland, Steuervergünstigungen
– die Anzahl der Fördertöpfe
unterschiedlicher Institutionen ist
groß und lohnenswert. Dennoch erstaunlich
ist, dass viele Deutsche die
Hilfen nicht einplanen. Nur 27 Prozent
der Erwerberfamilien und Sanierungswilligen
halten die Programme
für eine wichtige Sparstrategie, so das
Ergebnis der BHW-Erhebung.
Finanzierungshilfe für das
Wunschprojekt
Sicher – wer Geld für neue Fenster
oder gar einen Altbaukauf auf der
hohen Kante hat, kann auf Anschub
verzichten. „Für alle anderen, vor allem
junge Familien oder Haushalte mit
mittleren Einkommen, ermöglichen
oft erst Zuschüsse und Fördermittel
Förderungen nicht entgehen lassen
Mit einem Netz aus Förderungen kann man die Immobilienfinanzierung leichter stemmen.
Foto: Panthermedia / sdecoret
das Wunschprojekt“, sagt Thomas
Mau, Experte von BHW. „Sie helfen,
den regelmäßigen Abtrag und die Gesamtkosten
im Rahmen zu halten.“
Gerade nach dem Wohnbaugipfel
Ende September will die Bundesregierung
in Sachen privater Neubauförderung
wieder mehr Fahrt aufnehmen.
So wird das Förderprogramm
„Wohneigentum für Familien“, das es
über die öffentlich-rechtliche Kreditanstalt
für Wiederaufbau (KfW) schon
bisher gibt, besser ausgestattet. Dazu
werden die bisherigen Kredithöchstbeträge
um 30000 Euro angehoben.
Auch werden die Einkommensgrenzen
für zinsgünstige Baukredite von
einem maximal zu versteuerndem
Jahreseinkommen von 60000 auf
90000 Euro angehoben.
Ebenfalls über das KfW-Förderprogramm
soll die Initiative „Jung kauft
Alt“ laufen. Mit diesem will die Bundesregierung
in den kommenden
beiden Jahren gerade für junge Familien
Anreize für den Kauf von sanierungsbedürftigen
Bestandsgebäuden
schaffen, die dann mithilfe staatlicher
Zuschüsse energieeffizient umgebaut
werden können.
Und die Hilfe durch den Staat fängt
bei den bundeseigenen Institutionen
KfW und BAFA erst an. „Häufig kann
man staatliche Mittel mit Geldern vom
Bundesland oder der Kommune kombinieren“,
sagt Mau. Experten an den
Tisch zu holen, hilft oft bei der Kalkulation.
Auch der gute Rat wird dabei
gefördert. Bis zu 80 Prozent des Honorars
für einen zertifizierten Sachverständigen
trägt das BAFA. Ck / Bhw

Immobilienreport 9
Ist der Hauskauf heute einfacher als 1980?
Vergleich mit der Vergangenheit erstaunt, ist aber umstritten
Miese Stimmung gleich miese
Situation? Die Baubranche
vermeldet gravierende Nachfragerückgänge,
da immer weniger
Menschen sich heutzutage noch ein
Eigenheim leisten können. Doch ist
es tatsächlich eine Frage des Könnens
oder am Ende nur eine des Wollens?
Daten der Organisation für wirtschaftliche
Zusammenarbeit und Entwicklung
(OECD) weisen eher auf letzteres hin.
Sie zeigen, dass es heute sogar leichter
ist, an ein eigenes Haus zu kommen als
in den 1980er-Jahren. Der Erschwinglichkeitsindex,
den die OECD auf Basis
von Immobilienpreisen und Einkommen
berechnet hat, sinkt seit einigen Jahren.
Niedrigere Zinsen
als vor 40 Jahren
Zwar haben laut der OECD-Analyse
die Immobilienpreise seit 1980 um
160 Prozent zugelegt. Rechnet man
allerdings die Inflation mit ein, sind die
realen Hauspreise nur um 15,5 Prozent
gestiegen. Im gleichen Zeitraum haben
die verfügbaren Realeinkommen jedoch
um 41 Prozent zugenommen. Ein weiterer
Faktor sind die Bauzinsen. Zwar
sind diese aktuell aufgrund von Inflation
und allgemeiner Krisenlage um zuvor
Neben dem oft schwer zu ertragenden Style der 1980er-Jahre soll auch der Hauskauf schwerer
zu stemmen gewesen sein als heutzutage. Foto: Panthermedia / VitalikRadko
nahe Null auf um die vier Prozent hochgeschnellt.
Aber: „Verglichen mit den
1980er-Jahren ist das heutige Zinsniveau
nach wie vor relativ niedrig. Zu dieser
Zeit waren Bauzinsen um die zehn
Prozent oder darüber keine Seltenheit“,
erklärt Jörg Utecht vom Finanzierungsvermittler
Interhyp.
Doch was sind dann die Gründe für
die Misere im Gebäudesektor, während
in den 1980er-Jahren die Nachfrage
nach Immobilien konstant nach oben
ging? Marktforscher Stephan Kippes
vom Immobilienverband Deutschland
(IVD) Süd sieht hier vor allem die aktuelle
Stimmung im Land verantwortlich.
„In den 80ern ging es aufwärts, die
Leute hatten Vertrauen in die Zukunft
und wollten in diese auch investieren.“
Genau dieses Vertrauen fehle jetzt im
Angesicht von immer neuen Katastrophenmeldungen.
Was damit eng zusammenhängt:
Die Bereitschaft, für den Traum des Eigenheims
auch Opfer zu bringen. „Die
Leute waren damals oft heroisch in ihrem
Konsumverzicht. Da wurde lieber
nicht in den Urlaub gefahren oder auf
ein neues Auto verzichtet, anstatt die
Finanzierung der eigenen vier Wände
zu gefährden“, erklärt Kippes. Diese
Opferbereitschaft sei heute in der Bevölkerung
noch nicht angekommen,
die Gewöhnung an die neue schwierige
Ausgangslage mit den höheren Bauzinsen
noch nicht abgeschlossen.
Doch auch an der repräsentativen
Aussagekraft der Studie regen sich bei
dem Marktforscher Zweifel. So beruhen
die Zahlen der OECD allein auf Durchschnittswerten
– Unterschiede etwa
zwischen dem oft günstigeren Land und
eher teuren Metropolen sind hier nicht
eingepreist. „In München, Berlin oder
Hamburg haben die Preise in den vergangenen
Jahrzehnten deutlich mehr
angezogen“, sagt Kippes. Die neuen
Bundesländer – mit heute vielerorts sehr
günstigem Bauland – verwässerten die
Ergebnisse zusätzlich. Sie kamen bekanntlich
erst 1990 hinzu.
Christoph Kastenbauer
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10
Immobilienreport
Paare im Vorteil?
Für die Immobilienfinanzierung zu zweit gibt es Vorteile – aber auch Risiken
om Ehegattensplitting über
die Schenkungs- bis zur Erbschaftssteuer:
Eine Ehe oder
eingetragene Lebenspartnerschaft
bringt viele finanzielle Vorteile mit
sich. Beim Abschluss eines Immobilienkredits
ist es allerdings egal, ob
das gemeinsam finanzierende
Paar einen formalen
Bund eingegangen
ist oder nicht. Vorteile
bringt es in
jedem Fall mit sich.
Gemeinsam
stärker: Paare
haben es bei der
Immobilienfinanzierung
oft
leichter.
„Banken machen
hinsichtlich der
Bonität der Kreditnehmer
keinen Unterschied,
ob sie verheiratet
sind, in einer
Liebesbeziehung leben, verwandt
oder einfach nur befreundet
sind. Entscheidend ist, auf wie viele
Kreditnehmer sich das finanzielle Risiko
verteilt und ob sie das Darlehen
verlässlich zurückzahlen können“,
sagt Christian Heikamp von der
Postbank.
Zwei Einkommen
erleichtern Kreditantrag
Der wichtigste Vorteil, wenn man
als Paar das Projekt Haus- oder Wohnungskauf
angeht: die finanzielle
Belastung wird von zwei Personen
getragen. Zudem werden zwei Einkommen
bei der Prüfung des Kreditantrags
berücksichtigt. „Je nach
Foto: Stockfoto shock / Panthermedia
individueller Situation der Antragsteller
können sich die Konditionen
verbessern und der bonitätsabhängige
Zins sinken. Und unter Umständen
kann sogar die Genehmigung
des Kreditantrags davon abhängen,
ob ein zweiter Kreditnehmer oder
eine zweite Kreditnehmerin mit einem
belastbaren Einkommen unterschreibt“,
erläutert der Postbank-
Experte.
Volle Haftung
für den Einzelnen
Immobilienkäufer sollten sich gut
überlegen, mit wem sie eine Unterschrift
unter einen gemeinsamen
Kreditvertrag setzen, da beide gesamtschuldnerisch
haften. Selbst
bei Eheleuten kann ein gemeinsam
aufgenommener Kredit nach hinten
losgehen. Denn Garantien für eine
erfolgreiche Ehe gibt es nicht und
wenn nach der Scheidung einer der
Vertragspartner seine Verpflichtungen
nicht mehr erfüllt und die Kreditraten
nicht mehr bedient, kann
die Bank vom zweiten Kreditnehmer
verlangen, die restlichen Schulden
in voller Höhe zu begleichen. „Man
haftet also nicht nur für seinen Teil
des Darlehens, sondern für die gesamte
Summe“, erläutert Heikamp.
Was demnach als Paar zu Beginn der
Finanzierung scheinbar einfacher
losging, kann sich letztendlich auch
ins Gegenteil verkehren. Bhw
Aktuell wollen verschiedene Anbieter
am leicht brüchig gewordenen Markt
Eigentümern Gewissheit über den
Wert ihrer Immobilie gewähren – in
unsicheren Zeiten, in denen das Haus
oder die Wohnung nicht mehr zu jedem
Preis einen Käufer finden. Wer
hier privatwirtschaftlichen Plattformen
nicht vertraut, kann hier seit einigen
Wochen auf einen neuen, wissenschaftlich
ausgewerteten Datenschatz
zugreifen. Ein Team um den Ökonomen
Moritz Schularick von der Universität
Bonn erarbeitete einen neuen
Immobilienpreisindex, den German
Real Estate Index, kurz Greix. Dieser ist
kostenlos und für jeden abrufbar.
Daten von
1,7 Millionen Verkäufen
Für insgesamt 18 Städte in Deutschland
werteten die Wissenschaftler
alle verfügbaren Daten über Immobilienverkäufe
aus, teilweise bis in die
1960er Jahre zurück. Dafür erfassten
sie rund eine Million Transaktionen
erstmals digital, hinzukamen die Daten,
die bereits digital vorlagen. Daraus
filterten Schularick und sein Team alle
Geschäfte aus, die nicht zu marktüblichen
Konditionen getätigt wurden,
etwa Schenkungen, Verkäufe zwischen
Wie viel ist die eigene Immobilie wert?
Die Preisentwicklung am Immobilienmarkt zu jeder Zeit abrufbar? Der Index „Greifex“ will
das leisten. Foto: Panthermedia / denisismagilov
Verwandten oder Zwangsversteigerungen.
Übrig blieben Datensätze zu
knapp 1,7 Millionen Immobilienverkäufen.
Bei der Berechnung des Index
wurde dann auch noch die Inflation
berücksichtigt.
Die gesammelten Daten stammen
von Notaren aus ganz Deutschland.
Jeder Immobilienkauf muss von einem
Notar beurkundet werden. Der wiederum
ist verpflichtet, den Vertrag an den
lokal ansässigen sogenannten Gutachterausschuss
zu schicken, wo die
sogenannte Kaufpreissammlung geführt
wird. Auch das Statistische Bundesamt
veröffentlicht schließlich diese
Zahlen. Den Unterschied beim Greix
ist die wissenschaftliche Aufbereitung,
die soweit geht, dass Eigentümer und
potenzielle Käufer die Preisentwicklungen
von Immobilien sogar in ihren
Stadtteilen nachvollziehen können. So
haben sich laut Index beispielsweise in
Berlin vor allem zentrale Lagen extrem
verteuert, während etwa in Spandau
die Preise in den vergangen Jahren sogar
tendenziell zurückgingen. Auch in
München kommt es auf die Lage an:
Hier besteht bei Eigentumswohnungen
zwischen Moosach und Maxvorstadt
ein gewaltiger Wertunterschied
(8 500 Euro zu 13 500 pro Quadratmeter).
Wie repräsentativ der Greix allerdings
tatsächlich ist, darüber gehen
die Meinungen auseinander. Marktforscher
Stephan Kippes vom Immobilienverband
Deutschland Süd warnt vor
zu viel Euphorie: „Man muss hier noch
abwarten, wie zuverlässig die gesammelten
Daten auch die Wirklichkeit
abbilden.“ Der Zeitfaktor etwa spiele
hier eine zentrale Rolle, Preisentwicklungen
über Jahre könnten nicht den
Kaufpreis von heute exakt bestimmen.
Zudem müsse man jede Immobilie immer
einzeln bewerten. „Meiner Meinung
nach ist nur ein Preis belastbar:
Der, der durch einen professionellen
Sachverständigen abgegeben wurde.“
Ck

Immobilienreport 11
Selber machen – und scheitern?
Eigenleistungen am Bau sollten wohlüberlegt sein
Eigenleistungen am Bau boomen,
das hat eine Umfrage der BHW-Bausparkasse
unter rund 2000 Personen
ab 18 Jahren ergeben. Vor allem die
Gruppe der 50- bis 59-Jährigen ist hier
mit 59 Prozent stark an einer aktiven
Mitarbeit interessiert. Und es lohnt sich
auch finanziell. Banken lassen sich häufig
darauf ein, die sogenannte „Muskelhypothek“
anzuerkennen und bei
verpflichtender Mitarbeit des Bauherren
den Finanzierungsbeitrag zu senken – in
Zeiten hoher Bauzinsen kann sich dies
durchaus lohnen. Allerdings gilt der
Schritt wohlüberlegt zu sein, sonst droht
am Ende ein schlimmes Erwachen.
Gefahr der Überschätzung
Erstmal geht es natürlich um das Können.
„Häuslebauer dürfen sich nicht überschätzen.
Wer selbst baut, der braucht
Know-how und sehr viel Zeit,“ konstatiert
Diplom-Ingenieur Raik Säbisch
vom Verband Privater Bauherren (VPB)
aus Leipzig.
Wer nur denkt, er habe handwerkliche
Fähigkeiten oder sich gar nur mit
YouTube-Videos durchhangeln möchte,
kann so schnell in eine Zeit- und Kostenfalle
tappen. Generell gilt laut VPB
die Faustregel: Laien benötigen am Bau
Wer beim Bau seines Hauses selbst Hand anlegen will, sollte gut vorbereitet sein. Sonst droht
Ungemach. Foto: vonschonertagen/Panthermedia
mindestens ein Drittel mehr Zeit als
Profis. Um überhaupt im Rahmen der
Muskelhypothek nennenswert Geld zu
sparen, veranschlagt Säbisch um die
knapp 500 Stunden für die wackeren
Heimwerker. Runtergebrochen auf eine
40-Stunden-Woche bedeutet das: zwölf
Wochen oder ein Vierteljahr. Und wenn
am Ende eine mangelhafte Arbeit hohe
Schäden am Bau verursacht, gibt es
nach Erfahrungen von Diplom-Bauingenieur
Volker Wittmann vom VPB
Regensburg stets Ärger bei der Frage:
Wer muss dafür aufkommen? „Die Baufirma
fühlt sich nicht zuständig, denn sie
hat ja mit den Eigenleistungen nichts
zu tun.“ Heimwerker ohne Ausbildung
sollten sich laut VPB deshalb vor allem
an einfache Arbeiten halten, etwa den
Garten selbst anlegen, Wände streichen
oder den Boden verlegen. Bereits
hier kann man mehrere Tausend Euro
einsparen. Grundsätzlich gilt es, die Eigenleistungen
in enger Absprache mit
der Baufirma exakt in den Bauablauf
zu integrieren. Tut man dies nicht, sind
weitreichende Folgeschäden nicht ausgeschlossen.
Ein Beispiel ist hier etwa
ein in Eigenregie geplanter Ausbau des
Dachs. Nach Erfahrungen des Bauherrenverbands
ist bei vielen der Schreck
groß, wenn sie beim ersten Gang durch
den kahlen Dachraum Schimmel im Gebälk
entdecken. „Das ist leider ein typischer
Schaden, der entsteht, wenn die
Schnittstelle zwischen zwei Gewerken
nicht sorgfältig geplant wird“, erklärt
Wittmann.
Unverzichtbar ist deshalb auch eine
Versicherung der eigenen Arbeiten, die
in der Regel nicht unter den Versicherungsschutz
der Baufirma fallen. Das
gilt auch für mögliche Unfälle auf der
Baustelle. Generell rät Ingenieur und
Architekt Bernhard Riedl vom VPB in
München, bei der Muskelhypothek die
eigenen Kräfte nicht über Gebühr zu
strapazieren: „Nicht umsonst heißt es
am Ende oft: Haus fertig – Ehe kaputt.“
Christoph Kastenbauer

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14
Immobilienreport
Mut zur Lücke
In Zeiten von zu wenig und zu teurem Baugrund gilt es, kreativ zu werden
ttraktive Grundstücke sind besonders
in den deutschen Ballungszentren
Mangelware und
dementsprechend teuer. Der Kauf von
Grund und Boden wird auch im Angesicht
hoher Bauzinsen gerade für die
Mittelschicht häufig schwer zu schultern.
Hier gilt es kreativ zu werden, um
noch ein schönes Plätzchen für sich
und die Seinen zu ergattern. Ein neuer
Trend ist hier so einfach wie genial: Der
Mut zur Lücke.
Möglichkeit
der Verpachtung
Wohngebiete in und um den Metropolen
wie Berlin, Hamburg, Köln
oder München wirken oft dicht besiedelt
– dennoch finden sich bei genauem
Hinsehen Baulücken, die man
eventuell kostengünstig nutzen kann.
Hinter alten Villen verbergen sich beispielsweise
häufig riesige Gärten, in
dem ein kleiner Zusatzbau nicht weiter
stören würde. Für den Eigentümer
dieser Grundstücke besteht auch die
Möglichkeit, einen kleinen Teil seines
Grundstücks zu verpachten und
somit einer anderen Partei den Hausbau
zu deutlich weniger Kosten zu
ermöglichen.
Mitspielen muss hier natürlich die jeweilige
Stadt- oder Gemeindeverwaltung.
Jede Form der Nachverdichtung
benötigt den behördlichen Segen. So
führen beispielswiese manche Städte
ein Baulückenkataster. In diesem
werden unbebaute Grundstücke bis
Visualisierung zur Veranschaulichung
Visualisierung zur Veranschaulichung
In großen Gärten findet sich oft noch Platz für ein kleines Haus. Foto: Jonas Bischofberger
etwa 2 000 Quadratmeter erfasst, die
planerisch für den Wohnungsbau vorgesehen
oder geeignet sind. Dieses ist
in der Regel auf Nachfrage einsehbar.
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Am ehesten Erfolg hat man beim
Gang zur Behörde natürlich, wenn Eltern
oder nahe Verwandte einen direkten
Anbau auf ihrem Grundstück gutheißen.
Hier gilt es, darauf zu achten,
das Grundstück nicht zu überfrachten,
also zu hoch oder zu nah an die
Grundstücksgrenze zu bauen, da so
eine Genehmigung unwahrscheinlich
wird. In vielen Fällen ist ein kleiner Anbau
aber kein Problem, der etwa mit
zwei Etagen und einer zum Wohnen
geeigneten Unterkellerung durchaus
auch für eine Familie genug Platz bieten
kann. „Wel che Art von Er wei terung
den grö ß ten Nut zen hat, hängt
von der Grund stücks grö ße, bau rechtli
chen Vor schrif ten und der Sta tik ab“,
erklärt Ste fa nie Bin der von der BHW-
Bau spar kas se.
Kleinsthaus als
kreative Alternative
Wer besonders kreativ werden will –
und es besonders günstig haben möchte
– kann auch auf die immer populärer
werdende Bewegung des Tiny Houses
zurückgreifen. Ein solches Kleinsthaus
(circa 30 Quadratmeter Wohnfläche)
kostet aus der Fabrik, je nach
Ausstattung, zwischen 30000 und
50000 Euro, ist transportabel und
häufig leichter zu genehmigen. Ein
Beispiel sind hier Felicia Rief und Jonas
Bischofberger, die ihre kleines Eigenheim
in Pullach bei München in der
Idylle eines großen Gartens geparkt
und das entsprechende Areal vom
Eigentümer des dortigen Einfamilienhauses
gepachtet haben. Eine
Win-Win-Situation, wie Rief erklärt:
„Der Eigentümer hat seine Ruhe, weil
das Tiny House ja getrennt in einem eigenen
Bereich des Grundstücks steht.
Und der im Tiny House hat einen schönen
Platz, wo er nur eine kleine Pacht
zahlt.“
Christoph Kastenbauer

Immobilienreport 15
Immobilienmesse geht dieses Jahr
in die zweite Runde
Neuauflage aufgrund des großen Andrangs im vergangenen Frühjahr
Wer im März dieses Jahres als
Aussteller oder Besucher auf
der Münchner Immobilienmesse
zu Gast war, der konnte es mit
eigenen Augen sehen: Weder mangelte
es der Verbrauchermesse für Wohnimmobilien
an Angebot noch an Nachfrage.
Florian Forster, Veranstalter und
Geschäftsführer der acm medien und
messen GmbH, beschloss bereits zu diesem
Zeitpunkt, im Herbst eine zweite
Münchner Immobilienmesse durchzuführen.
An der lebhaften Nachfrage nach
Wohnraum in München und Umgebung
hat sich nichts geändert, erklärt
der Veranstalter. Immobilieneigentum
sei nach wie vor eines der beliebtesten
und wertvollsten
Anlagen. Und das hat laut
Forster einen Grund: In
Zeiten gestiegener Zinsen
und hoher Inflation
besinnen sich viele
Menschen auf solide und
nachhaltige Werte, die
von Dauer sind.
Fragen, wie sich eine solche
Investition vor dem aktuellen
Hintergrund stemmen lässt, sind
allerdings durchaus angebracht. „Unsicherheiten
gibt es sowohl unter den
Verbrauchern wie auch unter den Anbietern“,
so Forster. „Doch was nachweislich
funktioniert und viele Zweifel
Auf
der Münchner
Immobilienmesse
erhält man
Antworten auf die
wichtigsten Fragen
rund um den
Eigenheimerwerb.
Wohnung steht nach
Scheidung Eigentümer zu
zerstreut, ist der direkte
Austausch vor Ort, denn
so können Kunden und Anbieter
ins Gespräch kommen
und Zweifel zerstreut werden. Dafür
ist ein Immobilien-Marktplatz wie
die Münchner Immobilienmesse ideal
geeignet.“
Die Verbraucher erhalten dabei auf
der Messe nicht nur ein umfangreiches
Immobilienangebot, sondern auch
Antworten auf viele Fragen rund um
Finanzierungs- und Förderungsmöglichkeiten,
den energetischen Richtlinien sowie
dem aktuellen Zinsniveau. Viele Experten
auf der Messe raten dabei trotz
schwieriger Zeiten, die von Kurseinbrüchen
an der Börse und angespannten
Kapitalmärkten gekennzeichnet sind, zu
dem Erwerb von Wohneigentum. Das
Alle Infos für Besucher
sowie für Unternehmen
zu den noch verfügbaren
Ausstellungsflächen unter
www.mim.de
Foto: Stefan Hilmer
nachhaltige Wertobjekt Eigenheim biete
laut Forster für die Zukunft Sicherheit
und Beständigkeit.
MtM
Gehört einem Ehepartner
die eheliche Wohnung, steht
ihm diese im Fall einer Scheidung
zu. Anders können die
Dinge liegen, wenn für den
Ehepartner und die Kinder,
die dort leben, durch einen
erzwungenen Auszug eine
unbillige Härte vorläge. Auf
eine entsprechende Entscheidung
des Oberlandesgerichts
Frankfurt/Main (Az: 6 UF
87/22) weist die Arbeitsgemeinschaft
Familienrecht des
Deutschen Anwaltvereins
(DAV) hin.
Trotz Kinder keine
Überlassung
Im konkreten Fall blieb eine
Frau nach der Trennung mit
den drei Kindern in der ehelichen
Wohnung. Bei der handelte
es sich allerdings um
eine Eigentumswohnung, die
dem Mann allein gehört. Der
forderte die Wohnung für
sich – und hatte vor Gericht
Erfolg. Grundsätzlich seien
die Eigentumsverhältnisse zu
beachten. Nur im Härtefall
könne der eine Ehepartner
vom anderen, dem die Wohnung
gehört, die Überlassung
verlangen, so das Gericht.
Für eine unbillige Härte
gelten hohe Anforderungen:
So sei die Zuweisung der
Wohnung an den anderen
Ehepartner nur zulässig, um
eine unerträgliche Belastung
abzuwenden. Das sei etwa
der Fall, wenn der Expartner
für sich und die Kinder keine
Wohnung finden könne.
Zwar behauptete die Frau,
es sei für sie und die Kinder
unmöglich, eine Ersatzwohnung
zu finden. Doch habe
sie laut Einschätzung der
Richter keine Anstrengungen
unternommen, eine Wohnung
zu finden. Anders als
das Jugendamt meinte das
Gericht, dies wäre ihr in den
zwei Jahren nach der Trennung
zumutbar gewesen.
Auch sei ihre Befürchtung
eher abstrakt, dass ein Umzug
die Kinder durch Verlust
sozialer Bindungen in Schule,
Freundeskreis und Verein
destabilisieren könne. Dpa

16
Immobilienreport
Der Plan von einer abgekühlten Stadt
Städtebauliche Maßnahmen sollen das urbane Leben im Sommer erträglicher machen
s wird heiß in Deutschland: Gerade
in Städten sind mittlerweile im
Sommer Hitzewellen mit Temperaturen
von an die 40 Grad über mehrere
Tage und Wochen mittlerweile keine
Seltenheit mehr. Der Grund: Besonders
in stark bebauten Regionen heizt sich
die versiegelte Fläche durch die Sonneneinstrahlung
enorm auf, die Hitze
kommt demnach im Lauf eines heißen
Sommertages ebenso aus der Luft wie
aus dem Boden. Die Folge: Die Gefahr
von Gesundheitsschädigungen wie
Hitzschlag und ernsten Kreislaufstörungen
steigt noch einmal drastisch an.
4 500 hitzebedingte
Todesfälle
Im vergangenen Jahr gab es in
Deutschland Schätzungen zufolge
etwa 4 500 hitzebedingte Todesfälle.
Für die kommenden Jahre will die Bundesregierung
vor allem in deutschen
Großstädten für mehr Hitzschutz sorgen.
Reichlich spät, sagen gerade viele
Vertreter aus dem Gesundheitsbereich,
sind doch Hitzeschutzpläne in anderen
europäischen Ländern wie etwa Frankreich
bereits seit Jahren politischer
Standard.
Der Plan soll nach dem Vorbild Frankreichs
unterschiedliche Schweregrade
einer Hitzewelle festlegen und die konkreten
Maßnahmen je nach Temperatur
staffeln. Besser geschützt werden
müssten nicht nur ältere Menschen,
sondern auch Schwangere, Menschen
Es wird heiß in deutschen Großstädten. Foto: Panthermedia / h9images
mit chronischen Erkrankungen und
Obdachlose, erklärt Bundesgesundheitsminister
Karl Lauterbach. Konkret
gehe es im Hitzeschutzplan auch um
die frühzeitige Warnung vor Hitzewellen.
Das solle mit dem Deutschen Wetterdienst
zusammen organisiert werden.
Kurzfristige Maßnahmen dürften
aber gerade im „Glutofen“ Großstadt
nicht weit genug gehen – das betont
etwa Professor Stephan Pauleit von der
Technischen Universität München (TU).
Der Experte in Sachen Landschaftsentwicklung
fordert mehr Tempo bei
konkreten Baumaßnahmen. Denn
städtebaulicher Hitzeschutz beinhalte
vor allem zwei Komponenten: Erstens
die Vergrößerung der Grünflächen und
hier vor allem des Baumbestandes, um
durch natürliche Verschattung den Asphalt
und die Bürger darauf abzukühlen.
Zweitens über unbebaute Flächen
sogenannte „Frischluftschneisen“ offen
zu halten, sodass auch an heißen,
windstillen Tagen ein reger Luftaustausch
gewährleistet bleibt.
Geparkte Autos nehmen
gigantische Fläche ein
Das Problem bei diesen Plänen: Flächen
sind äußerst knapp – besonders
in Großstädten. Um hier abseits der
Bebauung neue Flächen zu schaffen,
müsse man laut Professor Werner Lang,
der an der TU München den Lehrstuhl
für energieeffizientes und nachhaltiges
Planen und Bauen innehat, auch an die
Autos ran. Denn geparkte Pkws nehmen
in Metropolen eine gigantische
Fläche ein, die auch für Grünflächen
genutzt werden könnte. Die Vision der
Münchner Künstlerin Gretta Louw hilft
bei der Veranschaulichung: „Stell dir
vor, jedes geparkt Auto ist ein Baum.“
Christoph kastenbauer
Jedem sein Stück Sonnenenergie
Wer heute noch Thesen anhängt, erneuerbare
Energien seien „ineffektiv“
und könnten einem Hochindustrieland
nicht den nötigen Strom liefern, der
orientiere sich an den Fakten: Im Juni
dieses Jahres wurden in Deutschland
in der Spitze so viel Solarenergie eingespeist
wie nie. Mit 8,9 Terawattstunden
trugen Solaranlagen einen Anteil
von 30 Prozent zur Nettostromerzeugung
bei. Der Anteil der Erneuerbaren
Energien lag im Juni bei insgesamt 68
Prozent (Quelle: Fraunhofer Institut für
Solare Energiesysteme). Zahlen, die allerdings
immer noch einen Anfang beschreiben.
Solarzellen, die mittlerweile
über 20 Prozent der Sonnenenergie in
Strom umwandeln können, wären in
entsprechend großflächiger Ausbreitung
auch im privaten Bereich in Zukunft
wohl durchaus in der Lage, den
kompletten Energiebedarf hierzulande
zu decken.
Selbst die Kraft der
Sonne anzapfen
Genau in diese Richtung will auch die
Bundesregierung. Das enorme Potenzial
privater Hausdächer, die sich meist
problemlos und ohne weiteren Platzverbrauch
mit Photovoltaikanlagen
ausstatten lassen, soll nun noch einmal
In Zukunft will man Mietern vermehrt die Produktion von Sonnenenergie in die eigene
Hand geben, etwa über sogenannte Balkonkraftwerke. Foto: IMAGO/Westend61
deutlich erweitert werden. Helfen soll
eine neue Gesetzesnovelle, die das
Bundeskabinett Mitte August verabschiedete.
Dieses „Solarpaket“ soll
es Millionen Haushalten erleichtern,
selbst die Kraft der Sonne anzuzapfen.
Im Wesentlichen geht es um drei Bereiche:
Wohnungen, Dächer, freie Flächen.
Für Wohnungen gibt es schon
jetzt sogenannte Balkonkraftwerke, die
auch Mieter nutzen können. Sie lassen
sich zum Beispiel an Balkongittern anbringen
und über die Steckdose mit
dem Stromnetz verbinden. Bisher aber
mussten sie aufwendig angemeldet
werden und erforderten einen Stromzähler,
der auch den eingespeisten
Strom abrechnen konnte. Beides wird
vereinfacht. Auf deutschen Dächern
wiederum soll es leichter werden, mit
Sonnenstrom auch Mehrfamilienhäuser
zu versorgen.
Grundsätzlich geht es in der neuen
Gesetzesnovelle darum, vermehrt
auch Mieter an den wirkungsvollen
Prozessen der Solarenergiewende
partizipieren zu lassen – und das
nicht nur über die zuvor beschriebenen
Kleinstanalagen. In Form einer
„Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung“
sollen Mieter und Vermieter
in Zukunft einen Vertrag abschließen
können, über den der Mieter
sich – gegen Bezahlung – einen bestimmten
Anteil des Solarstroms
vom Dach sichert. Für den restlichen
Strom, wenn das Dach mal nichts
liefert, sollen Mieter normale Stromverträge
abschließen. 80000 Gebäude,
so schätzt die Bundesregierung,
könnten von dieser Variante
Gebrauch machen.
Der dritte Punkt bei der geplanten
Gesetzesänderung ist dabei durchaus
umstritten: So will die Bundesregierung
die Errichtung von
Solarparks auf Flächen, die für die
Landwirtschaft vorgesehen sind, erleichtern.
Am Ende liegt der Fokus
aber auf den ohnehin freien Hausdächern
– egal, ob Mieter oder Eigentümer
darunter wohnen. Gibt
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18
Immobilienreport
Das extra Plus an Wert
Energieeffizienz zahlt sich aus – auch und vor allem im Freistaat
roß ist aktuell die Kritik an den
vermeintlich zu strengen Vorgaben
für die Energieeffizienz von
Gebäuden: Neubauten würden zu sehr
verteuert, Bauwillige abschreckt und die
Bauwirtschaft noch mehr in die Krise
gestürzt. Die andere Seite wird hier jedoch
oft weniger betrachtet: Eine hohe
Energieeffizienz bedeutet auch einen
höheren Wert der Immobilie.
Im höheren Preissegment
zu finden
„Die Vorteile energieeffizienter Gebäude
liegen auf der Hand – Eigentümer
sparen Heizkosten, müssen in
naher Zukunft nicht mehr zwingend sanieren
und können mit einem anhaltend
hohen Wert ihrer Immobilie rechnen“,
sagt Manuel Beermann, verantwortlich
für das Immobiliengeschäft der Postbank.
Dass Energieeffizienz für Häuser
und Wohnungen immer wichtiger
werden, um weiter attraktive Preise am
Markt abrufen zu können, belegt auch
eine Studie des hamburgischen Weltwirtschafsinstitut
(HWWI). Dieses untersuchte
die Immobilienangebote in den
400 Landkreisen und kreisfreien Städten
Deutschlands. Das Ergebnis: Häuser und
Wohnungen mit höheren Energiestandards,
die entsprechend länger nicht
saniert werden müssen, waren in der
Regel immer im höheren Preissegment
zu finden.
Das gilt auch und vor allem für die Metropolen:
In Frankfurt am Main beträgt
Höhere Energiestandards der Immobilie machen diese am Markt wertvoller.
Foto: AndreyPopov / Panthermedia
laut HWWI die Preisdifferenz zwischen
Angeboten mit und ohne Sanierungspflicht
bis 2033 durchschnittlich beachtliche
1 510 Euro. Die zweithöchste Preisdifferenz
zwischen Angeboten mit und
ohne Sanierungspflicht bis 2033 besteht
in Hamburg. In der Hansestadt zahlen
Immobilienkäufer durchschnittlich
entsprechend 1 392 Euro mehr – dicht
gefolgt von München mit einem Mehrpreis
von 1 385 Euro pro Quadratmeter.
Im deutschlandweiten Vergleich zeigt
sich eines: Bayern steht im Bereich
Energieeffizienz durchschnittlich mit
am besten da. So liegt etwa im Landkreis
Ebersberg die Quote von nicht
sanierungsbedürftigen Effizienzklassen
von Häusern und Wohnungen bei
49, 7 Prozent – in vielen Regionen
Deutschlands liegt sie gerade bei
etwa 30 Prozent. Insgesamt liegen die
Top-10-Regionen mit nicht sanierungsbedürftigen
Energieeffizienzklassen
ausschließlich in Bayern und in ostdeutschen
Bundesländern. In deutlichen
Preissteigerungen schlägt sich dies allerdings
hauptsächlich in Bayern nieder,
der Grund: Zur guten Energieeffizienz
gesellt sich im Freistaat in vielen Fällen
der Preisfaktor „Lage“, während in
Ostdeutschland die Immobilienpreise
durchschnittlich deutlich niedriger angesiedelt
sind.
Bayern in Sachen
Energieeffizienz ganz vorne
Ein Blick auf die deutschen Großstädte
mit mehr als 100 000 Einwohner zeigt
ebenso, dass Bayern mit dem höchsten
Anteil an energieeffizienten Wohnungen
in Bayern ganz vorne mit dabei ist.
In Erlangen etwa liegt die Quote der
energieeffizienten Häuser und Wohnungen
bei 46,2 Prozent. So sind Immobilien
im Freistaat immer noch von großer
Wertstabilität – und das eben nicht
nur wegen des Standorts, sondern auch
wegen der qualitativ hochwertigen Ausstattung
im Bereich der Energieeffizienz.
Preise hängen immer mehr
von der Qualität ab
Wie wichtig mittlerweile dieser Bereich
ist – auch vor dem Hintergrund
sinkender Preise – erklärt auch Professor
Stephan Kippes, Marktforscher vom Immobilienverband
Deutschland Süd: „Inwieweit
es zu Preisabschlägen kommt,
hängt stark von der Lage und zunehmend
von der Qualität der zum Verkauf
stehenden Objekte ab. Die deutlich angezogene
Inflation mit in der Folge spürbaren
Energiepreisanstiegen haben die
Energieeffizienz einer Immobilie immer
mehr in den Fokus gerückt.“
Christoph Kastenbauer
INTERIOR W ORKSHOPS
er kennt es nicht: Wir betreten unser Zuhause und
etwas fühlt sich an diesem Ort, der eigentlich unser
W sicherer Hafen sein sollte, nicht ganz richtig an. Die
Proportionen stimmen nicht überein, die Möblierung scheint aus
dem Gleichgewicht geraten zu sein oder das Lichtdesign lässt
den Raumausschnitt kalt und ungemütlich wirken. In speziell
entworfenen Interior Workshops lernen wir gemeinsam, wie Ihr
Euer Zuhause schöner gestalten könnt.
Beim Planen eines Umbaus ist es wichtig, eine klare Vision dafür
zu haben, was genau verbessert werden soll. Ein einzelnes
Zimmer? Der gesamte Grundriss? In unseren Workshops gehen
wir auch darauf ein, wie das optimale Lichtdesign für jeden
Raum aussieht. Beleuchtung spielt eine wesentliche Rolle bei
der Schaffung von Stimmung und Atmosphäre in einem Raum.
Es geht darum zu verstehen, wo natürliche Lichtquellen platziert
sind und wo zusätzliches Licht benötigt wird.
Die Anordnung der Möbel nach den Dimensionen des Raumes
ist ein weiterer Schlüssel zum Erfolg. Hierbei lernt Ihr die
Proportion des Raumes richtig zu erkennen um jede Ecke optimal
nutzbar zu machen. Wir zeigen Euch außerdem Wege auf, ein
passendes Farbkonzept zu erstellen. Farben haben die Macht,
die Stimmung im Raum stark zu beeinflussen und sollten daher
sorgfältig ausgewählt werden.
Gerade in der Küche ist eine gute Planung von besonderer
Bedeutung. Wir teilen unsere Expertise mit Euch, damit Ihr lernt,
Eure Küche richtig zu planen -für höchste Funktionalität und
gleichzeitig attraktives Design.
Ein Moodboard kann dabei helfen, die stimmige Designlinie
zu finden. Gemeinsam experimentieren wir mit verschiedenen
Materialien, Texturen und Farben um verschiedene Stile und
Trends erkunden zu können.
Und natürlich darf auch das Kinderzimmer nicht fehlen! In
unseren Workshops zeigen wir euch kreative Wege auf, wie ihr
das Kinderzimmer optimal planen könnt –für eine inspirierende
Umgebung zum Spielen und Lernen.
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Immobilienreport 19
„Dauerhaft ist nachhaltig“
INTERVIEW
mit Ingenieur und Energieexperte Sebastian Kupski
Dem Gebäudesektor stehen viele
Veränderungen bevor: Häuser sollen
in Zukunft energieeffizienter
sein und ihre Bewohner umfassend
vor veränderten klimatischen
Bedingungen schützen. Wie der
Weg dorthin aussehen könnte, erklärt
Sebastian Kupski, Stadtplaner
im Bereich Umweltmeteorologie
und Geschäftsführer des Instituts für
Klima- und Energiekonzepte.
VON CHRISTOPH KASTENBAUER
Herr Kupski, wie können Städte
und Gebäude in Zukunft konzipiert
werden, um gegen die Herausforderung
des Klimawandels gewappnet
zu sein?
Klimaangepasstes Bauen betrifft unterschiedliche
Parameter, wir müssen
uns zukünftig stärker mit Stürmen,
großer Hitze, Starkregen, Hagel auseinandersetzen.
Klar, es gibt technische
Entwicklungen, etwa sogenannte
Cool Colours, die Hitzeeinstrahlung
reflektieren. Die naturbasierten Lösungen,
wie der Baum, der Schatten
spendet und für Verdunstungskühle
sorgt, funktionieren oft allerdings
am besten. Die andere Sache, die viel
wichtiger ist als nur auf modernste
Baukonzepte zu setzen: Wenn ich
baue, muss ich mich mit den lokalen
Gegebenheiten auseinandersetzen.
Bin ich etwa beim Thema Starkregen
überhaupt gefährdet, habe ich einen
Bach in der Nähe, der möglicherweise
anschwellen kann, ist alles um mich
herum versiegelt, sodass Starkregen
im Extremfall zu Überflutungen führen
könnte?
Sie plädieren also für mehr Planung
und weniger Hightech?
Wenn wir an die Herausforderungen
des Klimawandels denken, ist es
besser, suffizienter zu werden, also
mehr auf Lowtech überzugehen.
Bestes Beispiel ist da die
vollflächige Glasfassade.
Technisch ist das möglich,
aber im Sommer kommt
durch die Fassade die
Hitze und ich muss drinnen
wieder die Klimaanlage
laufen lassen, um
einigermaßen erträglich
wohnen zu können. Das
ist das Problem bei Planung,
die einen hohen Technisierungsgrad
erfordert, um ihre Funktion zu
erfüllen. Wir müssen erstmal schauen,
wo sind unsere Probleme, und wie
kann ich vielleicht das Gebäude daraufhin
auch mit einfacheren Mitteln
gestalten.
Was ist denn dann konkret ihre
Ideallösung für ein Gebäude der
Zukunft?
Insgesamt müssen die Materialien
robust sein. Man muss Gebäudeteile
„Wir müssen
die Langlebigkeit
bestehender
Infrastruktur
verlängern.“
auch reparieren können, sie müssen
widerstandsfähig, wertbeständig und
dauerhaft sein, erst dann schaffe ich
es, langfristig energieeffizient zu sein.
Wir wissen nicht, wo es hingeht, wie
es in 20, 30 Jahren aussieht.
Wie können Bauten möglichst
nachhaltig gebaut werden, um
den hohen CO 2
-Ausstoß des Gebäudesektors
zu senken?
Die Herstellung der Materialien wie
Beton fördert durch den benötigten
Energieeinsatz zur Herstellung
zwangsläufig einen
hohen CO 2
-Ausstoß, das
wollen wir vermeiden.
Dann ist Recyceln natürlich
ein Thema, aber wir
müssen hier noch darüber
hinaus denken. Denn
die größte Menge an CO 2
kann dann eingespart werden,
wenn wir die Lebensdauer
bestehender Infrastruktur
verlängern. Heißt: Je dauerhafter und
qualitativ hochwertiger wir unsere
Gebäude konstruieren, desto nachhaltiger
und energieeffizienter ist es
für den gesamten Sektor.
Aktuell wird diskutiert, ob die
hohen Standards an die Energieeffizienz
von Häusern das Bauen
zu teuer machen. Wie ist hier Ihre
Einschätzung?
Die Kostensteigerung hat sich durch
verschiedene Faktoren ergeben, die
nicht allein dem Energiespargedanken
anzulasten sind. Ich habe hier
eine klare Meinung: Wir sind schon
in der Klimakatastrophe, wir müssen
hier investieren, das ist unumgänglich.
Wenn Sie ein Gebäude aber heute so
konzipieren, dass Sie es im Sommer
bei steigenden Temperaturen ohne
Klimaanlage betreiben können, dann
haben Sie wieder Kosten gespart –
und nicht zuletzt der Umwelt etwas
Gutes getan.
Sebastian Kupski
sieht im qualitativen Bauen
den Schlüssel für mehr Nachhaltigkeit.
Foto: UVP
RAUMSHAKER ® –
INNENARCHITEKTUR
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Grundrissoptimierung –erst der Wirbel bringt die Ordnung
Wenn Innenarchitektur gelingen soll, muss bereits bei der Basis
die Weiche richtig gestellt werden. Hier steht der Grundriss im
Mittelpunkt der Aufmerksamkeit, sowohl bei Nutzer als auch beim
Planungsexperten. Kerndesign.Studio, international prämiertes
Innenarchitekturbüro, hat die innovative Methode raumSHAKER ®
entwickelt, mit der jeder Grundriss passgenau auf Wünsche und
Anforderungen der Raumnutzer erstellt wird.
Qualität versus Möglichkeit –wenn nur 3%optimal sind
„Die Überprüfung von über 1000 Grundrissen aus Wohnungsund
Gewerbebau hat ergeben, dass 97 % der Planunterlagen
sehr großes Optimierungspotential für die Nutzung bzw. Betrieb
der Fläche aufwies“ berichtet Innenarchitekt Norbert Kern aus
seiner über 35-jährigen Planungspraxis. Dabei ist der Unterschied
zwischen privatem Wohnen oder gewerblichem Betrieb, Neubau
oder Umbau kaum wahrnehmbar. Bei den immer weiter steigenden
Immobilienpreisen will jeder Quadratmeter sinnvoll genutzt sein.
Zudem steigt der Anspruch an Raumqualität überproportional, der
verfügbare Platz allerdings schrumpft.
Privat oder gewerblich –welche Kriterien entscheiden
Während bei gewerblichen Immobilien der renditeträchtige Betrieb der
Fläche im absoluten Vordergrund steht und alle Bemühungen darauf
abzielen, einerseits Design, andererseits Funktion sinnvoll aufeinander
abzustimmen, steht bei privaten Kunden die Individualität als erstes
Topic auf der Agenda erfolgreicher Zusammenarbeit.
Fünf wichtige Punkte der Grundrissoptimierung
bei Neu- und Umbau
1. Den Raum/Räume verstehen lernen,
Ausrichtung, Lage des Gebäudes etc.
2. Organisation –Anordnung der Raumabfolge
3. Flexibilität zählt, Nutzung und Veränderung der Räume schaffen
4. Licht –gute Beleuchtung mit Tages- und Kunstlicht gestalten
5. Zukünftige Anpassungen mit einplanen –
der Grundriss „wächst mit“

20
Immobilienreport
Gegen unliebsame Überraschungen
Baugrundgutachten können helfen, Kosten beim Neubau erheblich zu reduzieren
raucht es einen Keller oder
braucht es ihn nicht? Wer ein
Haus baut, kommt um diese Frage
nicht herum. Denn der zusätzliche
Stau- oder Wohnraum ist in jedem Fall
praktisch. Doch die Unterkellerung
des Hauses kostet andererseits auch
mehrere Zehntausend Euro.
Wer sich dafür entscheidet,
sollte an einer entscheidenden
Stelle aber nicht
sparen: der Voruntersuchung
des Bodens.
Darauf weist der Verband
privater Bauherren
(VPB) hin.
Denn beim Ausheben
der Baugrube kann es ohne
das sogenannte Baugrundgutachten
zu unliebsamen Überraschungen
kommen. Felsiger Untergrund,
hochstehendes Grundwasser oder
verbuddelte Schadstoffe sind laut dem
Bauherrenverband nur einige der Faktoren,
die das Ausheben der Baugrube
und die Entsorgung des Materials
erheblich verteuern können. Außerdem
kann ohne genaue Kenntnisse
über die Bodenbeschaffenheit eine
möglicherweise bereits aufgestellte
Planung überholt sein. Darum rät der
Verband dazu, ein solches Gutachten
Zu Beginn
des Bauvorhabens
sollte man
den Boden
überprüfen.
in Auftrag zu geben, noch lange bevor
der erste Spatenstich für den Bodenaushub
erfolgt. Erstellt wird dieses laut
VPB von einem Sachverständigen für
Geotechnik. Für die Untersuchung eines
Einfamilienhaus-Grundstücks soll-
Foto: Jan Woitas/dpa
ten Eigentümerinnen und Eigentümer
etwa 1 500 bis 2 500 Euro einplanen.
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Immobilienreport 21
Drei Zimmer, Balkon, Bad mit Fenster
Umfrage: So will man in Deutschland am liebsten wohnen
Eigenes Haus auf dem Land? Loft in
der Innenstadt? Nichts von beidem:
Eine Dreizimmerwohnung im Erdgeschoss,
mit einer Fläche von 61 bis
90 Quadratmetern, Balkon und einem
Bad mit Fenster und Dusche – das ist
laut einer repräsentativen YouGov-Umfrage
die ideale Wohnung für die meisten
in Deutschland lebenden Menschen.
Mehr als die Hälfte, nämlich 54 Prozent
der Befragten wollen am liebsten
zur Miete wohnen, während 41 Prozent
eine Eigentumswohnung bevorzugen.
Ebenfalls 41 Prozent ziehen zudem
Wohnungen im Erdgeschoss oder Hochparterre
vor, 21 Prozent würden gerne
im ersten Obergeschoss leben, während
sieben Prozent das Dachgeschoss am attraktivsten
finden. Bei der Altersgruppe
55 Jahre und älter sind ebenerdige
Wohnungen besonders beliebt (50 Prozent),
während in der Gruppe der 18-
bis 24-Jährigen nur 27 Prozent Parterre
favorisieren.
Ein Drittel der Befragten (34 Prozent)
gibt an, dass die ideale Wohnung drei
Zimmer haben sollte, 25 Prozent wünschen
sich vier Zimmer, und 18 Prozent
würden noch größere Wohnungen mit
mehr als vier Zimmern wählen. Kleinere
Wohnungen sind weniger gefragt:
Einzimmerwohnungen werden nur von
Mietwohnung mit drei Zimmern im Erdgeschoss inklusive Balkon: Das sind laut Umfrage die
begehrtesten Wohnungen. Foto: Daniel Bockwoldt/dpa
vier Prozent der Befragten gewünscht,
während 17 Prozent eine klassische
Zweiraumwohnung wählten.
Und die Größe? Die meisten Befragten
(33 Prozent) finden eine Wohnfläche
zwischen 61 und 90 Quadratmetern
ideal, während weitere 26 Prozent eine
Fläche von 91 bis 120 Quadratmetern
bevorzugen. Kleiner ist nicht so nachgefragt:
Wohnungen mit bis zu 30 Quadratmetern
sind nur für zwei Prozent der
Befragten am attraktivsten. Ein weiteres
Ergebnis der Umfrage: Es zieht nicht
die meisten Menschen in die Städte.
23 Prozent der Befragten wünschen
eine Wohnung in einem Dorf oder in
naturnaher Umgebung. Besonders ältere
Befragte ziehen diese ländliche Lage
vor. Insgesamt erfreut sich das Wohnen
im ländlichen Raum großer Beliebtheit.
Elf Prozent bevorzugen eine Kleinstadt
mit weniger als 20000 Einwohnern, und
13 Prozent ziehen den Stadtrand einer
Kleinstadt mit 20000 bis 100000 Einwohnern
vor. Städtisch wollen etwas
weniger Menschen wohnen. Mittelstädte
(20000 bis 100000 Einwohner)
mögen 19 Prozent, und 16 Prozent leben
am liebsten im Zentrum einer Großstadt
mit mehr als 100000 Einwohnern.
In der Altersgruppe der 18- bis 24-Jährigen
sind Mittelstädte am beliebtesten
(25 Prozent), gefolgt vom Zentrum einer
Großstadt (20 Prozent).
Jeweils rund die Hälfte der Befragten
wünscht sich einen Balkon (53 Prozent)
bzw. einen Garten (49 Prozent). In Bezug
auf die Bad-Ausstattung gibt es
klare Präferenzen: 75 Prozent der Befragten
bevorzugen ein Bad mit Fenster,
74 Prozent möchten eine Dusche, und
59 Prozent wünschen sich eine eigene
Badewanne. Zwei von drei Befragten
(66 Prozent) möchten außerdem ein eigenes
Kellerabteil, während ein Aufzug
nur für 25 Prozent wichtig ist. Dpa
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22
Immobilienreport
Immobilienkauf mit Spürsinn
Schnäppchenjäger werden immer mehr fündig
ngesichts gestiegener Zinsen
fürs Bauen sinkt die allgemeine
Nachfrage nach Immobilien.
Das wiederum lässt vielerorts die
Preise sinken. Kaufwillige sollten den
Markt genau beobachten und ihre
Chancen nutzen.
Um 6,8 Prozent sind die Immobilienpreise
im ersten Quartal des
laufenden Jahres durchschnittlich
gefallen. In den sieben größten Metropolen
des Landes von Berlin bis
München, wo die Preise seit Jahren
rasant gestiegen waren, haben sie
sogar um über zehn Prozent nachgegeben.
Gestärkte
Verhandlungsposition
Können sich Interessierte also jetzt
aufmachen zur großen Schnäppchenjagd?
„Das kann man nicht so
pauschal sagen, die lokalen Immobilienmärkte
sind zu unterschiedlich“,
erklärt Thomas Mau von der
BHW-Bauparkasse. Wo keine
Interessenten mehr
Schlange stehen, sei die
Verhandlungsposition
gegenüber Verkaufenden
allerdings gestärkt.
„Menschen mit
Wunsch nach Wohneigentum
haben derzeit
bessere Möglichkeiten.
Sie sollten aber über Eigenkapital
von mindestens 20 Prozent
verfügen“, so Mau.
Die Preise für Häuser und Wohnungen
in guten Lagen stagnieren
auf hohem Niveau. Indes können
Kaufwillige in Randlagen und mittelgroßen
Großstädten wie Hannover
oder Dresden preiswertere Objekte
finden. Auch die Anzahl der Zwangsversteigerungen
ist im ersten Halbjahr
2023 auf knapp 6 400 Immobilien
mit einem Gesamtwert von fast
zwei Milliarden Euro gewachsen. Im
Vergleichszeitraum 2022 waren es
Aktuell kann
man bei Immobilien
mit guten
Einstiegspreisen
rechnen.
6 248 Objekte für rund 1,7 Milliarden
Euro.
Altbauten mit Homeoffice-Potenzial
können ein „Schnäppchen“
sein – wenn man bereit ist für ein Sanierungsprojekt.
Die Preise sind jenseits
der Städte oft besonders stark
gesunken, weil die Wärmewende
einen Umbau der betagten Häuser
notwendig macht. „Die Energiebilanz
hat sich neben der Lage zu einem
entscheidenden Wertkriterium
von Immobilien gemausert“, sagt der
Experte von BHW. Und wann ist eine
Foto: Sopotniccy/Panthermedia
Immobilie nun günstig? Einen Anhaltspunkt
gibt das Kaufpreis-Miete-Verhältnis.
Es vergleicht, wie lange
Kaufwillige brauchen würden, um
dieselbe Immobilie mit einer durchschnittlich
erzielbaren Miete abzuzahlen.
Bhw
Guter Deal bei Zwangsversteigerung
Immobilien, die unter den Hammer
kommen, können mitunter
echte Schnäppchen sein. Doch
das ist längst nicht immer so.
Deswegen sollten sich Bieter
sehr sorgfältig auf eine Zwangsversteigerung
vorbereiten, rät
der Verband Privater Bauherren
(VPB). Nur so könnten Interessenten
wirklich einschätzen, was
finanziell auf sie zukommt.
Zur Vorbereitung gehört laut
VPB die Prüfung aller Unterlagen,
die das Gericht zur Verfügung
stellt. Mit einem Blick
ins Grundbuch und ins Baulastenverzeichnis
könnten Bieter
zudem herausfinden, welche
Schulden, Wohnrechte oder Ab-
Immer eine gute Idee: eine Besichtigung, bevor man bei einer Zwangsversteigerung mitbietet.
Foto: Christin Klose/dpa
standsflächen von Nachbarhäusern
auf der Immobilie liegen.
Wann immer es möglich ist,
sollte das Wunschgebäude auch
von innen und außen besichtigt
werden. Wer selbst wenig Ahnung
von der Materie hat, kann
zu diesem Termin auch einen
unabhängigen Sachverständigen
mitnehmen.
Ist das Gebäude selbst gar
nicht interessant, weil es einem
Neubau weichen soll, sollten
sich Interessenten unbedingt in
den geltenden Bebauungsplan
einlesen. Nur so lasse sich prüfen,
ob das Traumhaus auf dem
Grundstück überhaupt zulassungsfähig
wäre.
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