Jahresbericht 2023 von Wohnbaugenossenschaften Zürich
Im Schwerpunkt-Teil des Jahresberichts 2023 von Wohnbaugenossenschaften Zürich, dem Verband der gemeinnützigen Bauträger im Kanton Zürich, kommen vor allem die Agglomeration und die Gemeinden auf dem Land zu Wort. Wie gehen sie mit den Anforderungen, die das Bevölkerungswachstum an sie stellt, um? Im Schwerpunkt-Teil des Jahresberichts 2023 von Wohnbaugenossenschaften Zürich, dem Verband der gemeinnützigen Bauträger im Kanton Zürich, kommen vor allem die Agglomeration und die Gemeinden auf dem Land zu Wort. Wie gehen sie mit den Anforderungen, die das Bevölkerungswachstum an sie stellt, um?
STALLIKON: GEMEINNÜTZIGER WOHNRAUM INKLUSIVE DORFPLATZ Die Gemeinde Stallikon plant, ihre Grundstücke im Dorfzentrum zu entwickeln und preisgünstiges, generationendurchmischtes Wohnen zu ermöglichen. Nach einer Ausschreibung durch Wohnbaugenossenschaften Zürich im Februar 2020 erhielt die Genossenschaft Hofgarten (geho) den Zuschlag für das Projekt, das etwa 40 Familienwohn ungen und 15 Alterswohnungen umfasst. Visualisierung der Idee für den Dorfplatz Stallikon – domimages.ch Die Gemeinde und die geho haben mit Inputs aus der Bevölkerung eine gemeinsame Vision einer genossenschaftlichen Siedlung in Stallikon erarbeitet, samt Aufwertung des Dorfzentrums und einem Dorfplatz. Um die Projektziele von höchster Qualität zu erreichen, schrieb die geho im Mai 2022 einen zweistufigen, anonymen Wettbewerb aus. In der ersten Stufe, welche zusammen mit der Gemeinde Stallikon ausgelobt wurde, erarbeiteten die Teilnehmenden ein städtebauliches Konzept für ein attraktives Dorfzentrum, das der Gemeinde als Grundlage zur Erstellung eines Leitbildes dient. Die Betrachtungen gingen weit über die eigentlichen Grundstücke hinaus, um aufzuzeigen, wie die Attraktivität des Dorfzentrums gesamthaft gestärkt werden kann. In der zweiten Stufe wurden auf der konsolidierten städtebaulichen Ausgangslage Projektvorschläge für den Perimeter der Genossenschaft Hofgarten weiterbearbeitet. Die Vielfalt an Lösungsansätzen und der transparente Jurierungsprozess ermöglichten es den Auftraggebenden, ihre Bedürfnisse, Anforderungen und Visionen genau herauszufiltern. So brachte das Verfahren Ende Juni 2023 ein Siegerprojekt hervor, welches die Fach- und Sachjury auf allen Ebenen überzeugen konnte. Auf Grund der errechneten, noch zu hohen Erstellungskosten und der daraus resultierenden Kostenmiete wurde nochmals eine spezifische Markt- und Standortanalyse in Auftrag gegeben, um Stallikon hinsichtlich Bevölkerungsentwicklung, Marktmieten etc. genau zu untersuchen. Zusammen mit externen, im Genossenschaftswesen tätigen Beratenden ist die geho zum Ergebnis gekommen, dass die Kostenmiete unterhalb der Marktmiete in Stallikon bleiben muss, um Leerstand zu vermeiden. Dies ist gemäss der heutigen Abwägung aller Risiken und Unsicherheiten gegeben. Um diese Kostensicherheit so früh wie möglich zu erlangen, wird das Architekturteam noch vor Beginn des Vorprojekts mit einer Studie beauftragt, in welcher alle möglichen Kosteneinspar-Potenziale aufge zeigt werden. Diese werden in gemeinsamer Arbeit mit der Baukommission gewichtet, mit der ursprünglichen Bestellung abgeglichen und diese allenfalls angepasst. 14 «Mit dem Ziel einer neuen Genossenschaftssiedlung in und für Stallikon vor Augen freuen wir uns sehr auf die kommenden Entwicklungen.» Eva-Maria Nufer, Vorstandsmitglied geho Die nächsten Schritte: Für jenen Teil des Projekts, der sich in der öffentlichen Zone befindet, wird ein Baurechtsvertrag ausgearbeitet, für jenen in der Kernzone ein Kaufvertrag. Voraussetzungen für den Abschluss der beiden Verträge sind ein rechtskräftiger Gestaltungsplan, die Zustimmung der Generalversammlung der geho und die Zustimmung der Gemeindeversammlung Stallikon.
HIER HABEN EINE GENOSSENSCHAFT, EINE FAMILIE UND EINE GEMEINDE EIN GEMEINSAMES ZIEL In Elsau bei Winterthur ist das Baugesuch für eine ökologische, gemeinschaftliche Siedlung mit 192 Wohnungen eingereicht. Ermöglicht von einer ortsansässigen Familie, werden die «Riethöfe» heute von der Bahoge geprägt. Dass die Zürcher Genossenschaft Bahoge in der ländlichen Gemeinde eine Siedlung errichten kann, geht auf die Familie Schuppisser und deren Kiko AG zurück. Die Eigentümerin des Areals Rietwisen suchte einen gemeinnützigen Partner und verzichtete auf den maximalen Ertrag. Im Zentrum standen vielmehr immaterielle Werte: gemeinschaftsförderndes, wirtschaftliches Bauen nach ökologischen Kriterien. Als Dritte im Bund fördert die Gemeinde das Projekt mit einer Parzelle im Baurecht. Gehöft als Vorbild Nach dem Landhandel richteten die Bauträger einen Wettbewerb aus, den das Büro Staufer & Hasler gewann. Es liess sich vom landwirtschaftlichen Gehöft inspirieren, mit Haupthaus, Stallung und Remise. Das Herzstück der Siedlung bildet nun ein Zentralhaus, verbunden mit einem grossen Werkhof. Die Siedlung wird mit 192 Wohnungen – 154 davon gehören der Bahoge – einen breiten Mix für alle Generationen bereitstellen. Die Spanne reicht von 2 bis 5 Zimmern, auf 1 oder 2 Geschossen, in einer knappen und in einer grosszügigeren Variante. Zumietbar sind Separatzimmer sowie Hobby- und Bastelräume. Zudem stehen Waschküchen und Trocknungsräume, Kinderwagenräume, Velo parkierungen und mehrere Gemeinschaftsräume allen Bewohner:innen zur Verfügung. Gestaltungsplan in 24 Monaten Für das Areal war ein privater Gestaltungsplan vorgegeben. Im Oktober 2021 eingereicht, erfuhr er einige Änderungen, bis er zwei Jahre später in Kraft trat. Es mussten mehr Parkplätze geplant werden, die Gebäudefront war zu redimensionieren, und es waren vertiefte Abklärungen zum Hochwasserschutz nötig. «Bei all diesen Anpassungen konnten wir die Qualitäten des ursprünglichen Vorschlags bewahren», betont Bahoge-Präsidentin Bruna Campanello. Visualisierung mit Werkhof und Haupthaus mit Lichtkamin im Hintergrund © Staufer & Hasler Architekten AG Gegen Ende 2023 reichte die Bahoge das Baugesuch ein. Bei Baubeginn ist eine Info-Veranstaltung für die Bevölkerung geplant. Eingeladen werden auch die rund 400 Interessierten, die sich auf der Projektwebsite riethoefe.ch registriert haben. «Die frühzeitige und transparente Kommunikation ist für die Bahoge sehr wichtig», sagt Bruna Campanello. ELSAU Bevölkerungszahl (2023) 3699 Bevölkerungszunahme 5 Jahre 2.3 % Bevölkerung Anteil 0-19 Jahre 21.4 % Bevölkerung Anteil 20-64 Jahre 58.3 % Bevölkerung Anteil 65+ Jahre 20.3 % Wohnungsbestand 1662 Anteil gemeinnützige Wohnungen 9.3 % Verkäufe MFH (2022) 10 Verkäufe unbebautes Land (2022) 13 Bauzone nicht überbaut 11.3 ha Baulandpreis 573 CHF/m 2 Steuerfuss (ohne Kirchen, 2023) 120 Fahrzeit nach Zürich 46.0 min 15
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GEMEINNÜTZIGER<br />
WOHNRAUM<br />
INKLUSIVE<br />
DORFPLATZ<br />
Die Gemeinde Stallikon plant, ihre Grundstücke<br />
im Dorfzentrum zu entwickeln und<br />
preisgünstiges, generationendurchmischtes<br />
Wohnen zu ermöglichen. Nach einer Ausschreibung<br />
durch <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong><br />
<strong>Zürich</strong> im Februar 2020 erhielt die Genossenschaft<br />
Hofgarten (geho) den Zuschlag für<br />
das Projekt, das etwa 40 Familienwohn ungen<br />
und 15 Alterswohnungen umfasst.<br />
Visualisierung der Idee für den Dorfplatz Stallikon – domimages.ch<br />
Die Gemeinde und die geho haben mit Inputs<br />
aus der Bevölkerung eine gemeinsame Vision<br />
einer genossenschaftlichen Siedlung in Stallikon<br />
erarbeitet, samt Aufwertung des Dorfzentrums und<br />
einem Dorfplatz. Um die Projektziele <strong>von</strong> höchster<br />
Qualität zu erreichen, schrieb die geho im Mai<br />
2022 einen zweistufigen, anonymen Wettbewerb<br />
aus. In der ersten Stufe, welche zusammen mit der<br />
Gemeinde Stallikon ausgelobt wurde, erarbeiteten<br />
die Teilnehmenden ein städtebauliches Konzept<br />
für ein attraktives Dorfzentrum, das der Gemeinde<br />
als Grundlage zur Erstellung eines Leitbildes dient.<br />
Die Betrachtungen gingen weit über die eigentlichen<br />
Grundstücke hinaus, um aufzuzeigen, wie<br />
die Attraktivität des Dorfzentrums gesamthaft<br />
gestärkt werden kann.<br />
In der zweiten Stufe wurden auf der konsolidierten<br />
städtebaulichen Ausgangslage Projektvorschläge<br />
für den Perimeter der Genossenschaft Hofgarten<br />
weiterbearbeitet. Die Vielfalt an Lösungsansätzen<br />
und der transparente Jurierungsprozess ermöglichten<br />
es den Auftraggebenden, ihre Bedürfnisse,<br />
Anforderungen und Visionen genau herauszufiltern.<br />
So brachte das Verfahren Ende Juni <strong>2023</strong> ein<br />
Siegerprojekt hervor, welches die Fach- und Sachjury<br />
auf allen Ebenen überzeugen konnte.<br />
Auf Grund der errechneten, noch zu hohen Erstellungskosten<br />
und der daraus resultierenden Kostenmiete<br />
wurde nochmals eine spezifische Markt- und<br />
Standortanalyse in Auftrag gegeben, um Stallikon<br />
hinsichtlich Bevölkerungsentwicklung, Marktmieten<br />
etc. genau zu untersuchen. Zusammen mit externen,<br />
im Genossenschaftswesen tätigen Beratenden<br />
ist die geho zum Ergebnis gekommen, dass die<br />
Kostenmiete unterhalb der Marktmiete in Stallikon<br />
bleiben muss, um Leerstand zu vermeiden. Dies<br />
ist gemäss der heutigen Abwägung aller Risiken<br />
und Unsicherheiten gegeben. Um diese Kostensicherheit<br />
so früh wie möglich zu erlangen, wird<br />
das Architekturteam noch vor Beginn des Vorprojekts<br />
mit einer Studie beauftragt, in welcher alle<br />
möglichen Kosteneinspar-Potenziale aufge zeigt<br />
werden. Diese werden in gemeinsamer Arbeit mit<br />
der Baukommission gewichtet, mit der ursprünglichen<br />
Bestellung abgeglichen und diese allenfalls<br />
angepasst.<br />
14<br />
«Mit dem Ziel einer neuen<br />
Genossenschaftssiedlung in und<br />
für Stallikon vor Augen freuen<br />
wir uns sehr auf die kommenden<br />
Entwicklungen.»<br />
Eva-Maria Nufer, Vorstandsmitglied geho<br />
Die nächsten Schritte: Für jenen Teil des Projekts,<br />
der sich in der öffentlichen Zone befindet, wird<br />
ein Baurechtsvertrag ausgearbeitet, für jenen in<br />
der Kernzone ein Kaufvertrag.<br />
Voraussetzungen für den Abschluss der beiden<br />
Verträge sind ein rechtskräftiger Gestaltungsplan,<br />
die Zustimmung der Generalversammlung der<br />
geho und die Zustimmung der Gemeindeversammlung<br />
Stallikon.
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