Fokus Immobilienrecht 21-2-2024

Immobilienrecht
Mittwoch, 21. Februar 2024 11
BEZAHLTE SONDERBEILAGE
Viel Lärm um (fast) nichts
Mietpreisbremse.
Vermieter jammern,
Mieter wollen mehr:
Die Mietpreisbremse
ist umstritten. Dabei
könnte sie eventuell
auch gar nicht zum
Einsatz kommen.
VON ANDRÉ EXNER
Entlastungspaket für Mieter: Nachdem
die Mieten in den vergangenen Jahren
im zweistelligen Prozentbereich angezogen
haben, hat sich die Regierung endlich
zur Einführung einer Mietpreisbremse
durchgerungen, die in Form des dritten
mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes
(3. MILG, siehe Kasten) vom Nationalrat
verabschiedet wurde.
Für die Vertreter der Mieter zunächst eine
erfreuliche Maßnahme – allerdings keine Hilfe
für alle, wie Georg Niedermühlbichler, Präsident
der Mietervereinigung Österreichs
(MVÖ) erklärt: „Die Regelung gilt nur im
Richtwert- oder Kategoriemietzins – sowie im
gemeinnützigen Bereich. Für den ungeregelten
privaten Mietsektor, rund 425.000 Haushalte,
bleibt die Regierung jede Lösung schuldig.
Hier wird die Teuerung weiterhin mit
voller Wucht durchschlagen.“
Hoch gedeckelt
Ein berechtigter Kritikpunkt: Auch wenn die
Erhöhung in den vergangenen Jahren bei den
Kategoriemieten im Altbau prozentuell am
höchsten war, werden im ungeregelten privaten
Bereich, also bei Neubauwohnungen, die
höchsten Nettomieten in absoluten Eurobeträgen
verlangt. Und bei einer Monatsmiete
von 400 Euro macht selbst eine Erhöhung um
zehn Prozent weniger aus als eine um fünf
Prozent bei 900 Euro. Damit sind die Mieter
von Neubauwohnungen von jeder Erhöhung
in der Regel am stärksten betroffen.
Was die Mietpreisbremse tatsächlich zum
zahnlosen Gesetz machen dürfte, ist jedoch
nicht das, sondern der auffällig hohe Deckel:
Die Bremse greift ja erst ab fünf Prozent Inflation.
Doch seit der Jahrtausendwende lag
die Inflation nur 2022 und 2023 über diesem
Wert. Entwickelt sich die Wirtschaft in den
kommenden Jahren laut den Prognosen, wird
die Bremse also wahrscheinlich gar nicht zum
Einsatz kommen.
Die Arbeiterkammer (AK) würde daher
lieber einen niedrigeren Deckel sehen. „Eine
dauerhafte Mietenbremse mit maximal zwei
Prozent pro Jahr, auch rückwirkend für 2022
und 2023, ist nötig, bis es zu einer umfassenden
Mietrechtsreform kommt“, sagt AK-
Wien-Präsidentin Renate Anderl. Wobei den
Mietervertretern selbst jene drei, vier Prozent
Mieterhöhung, die bei einem leichten Abflauen
der Inflation bis 2025 laut dem 3. MILG
möglich wären, schon zu hoch wären: „Es ist
ungerecht, die Miete immer wieder um den
Verbraucherpreisindex zu erhöhen“, so Elke
Hanel-Torsch, Vorsitzende der MVÖ Wien.
„Denn auch laufende Kosten wie Verwaltungshonorare,
Versicherungen und Grundsteuer
werden den Mietern über die Betriebskosten
zur Gänze umgehängt“, erklärt
Hanel-Torsch.
Vermieter verärgert
Weniger erfreut zeigen sich über die Mietpreisbremse
dennoch wie erwartet die Vermieter:
Martin Prunbauer, Rechtsanwalt und
Präsident des österreichischen Haus- und
Grundbesitzerbundes (ÖHGB) bezeichnet das
Gesetz als „Sozialhilfe auf Kosten der Eigentümer“.
Denn bereits die coronabedingte
Aussetzung der Indexierung habe die Eigen-
tümer finanziell stark belastet, sagt Prunbauer,
der mit dem ÖHGB rund 30.000 große Vermieter
vertritt. „Nun sollen sich Vermieter
wieder in Verzicht üben“, so Prunbauer.
Bei der Anpassung von Mieten handelt es
sich nicht um „irgendwelche einseitigen Erhöhungen“
der Mietzinse, sondern um gesetzlich
geregelte und einpreisbare Anpassungen
an den Verbraucherpreisindex, weist
der ÖHGB-Präsident hin. Prunbauer stößt
sich auch an der oft gehörten Behauptung,
dass die Mieten Preistreiber der Inflation seien:
„Erstens sind vor allem die Betriebskosten
davongaloppiert, es gab eklatante Erhöhungen
infolge der gestiegenen Energiepreise
und der Gebührenerhöhungen durch
die Gemeinden, wo in der Regel jede Möglichkeit
für eine Valorisierung genutzt wurde.
Zweitens hat selbst das Wirtschaftsforschungsinistitut
Wifo errechnet, dass die Anpassung
der Richtwertmietzinse auf die gesamtösterreichische
Inflation gerade einmal
0,1 Prozentpunkte beträgt.“
Streit dauert an
Das sehen Mietervertreter anders: Die indexbasierten
Mieterhöhungen betragen bei Kategoriemieten
von 2022 bis 2026 – also inklusive
der ab dem kommenden Jahr geltenden Mietpreisbremse
– 34 Prozent, bei Richtwertmieten
24 Prozent und bei den gänzlich ungeregelten,
aber deutlich höheren freien Mieten
29 Prozent und kratzen damit an der
Schmerzgrenze zehntausender Mieter, so die
AK. Die Entspannung dieses Anstiegs durch
das 3. MILG sei mit einigen Prozentpunkten
gering, das Gesetz daher eine „Augenauswischerei“,
meint AK-Wien-Präsidentin Anderl.
Die Erhöhung landete jedoch nicht bei
den Vermietern, entgegnet der ÖHGB, sondern
bei anderen – über die rasant steigenden
Betriebskosten. Auch fehle bei der Mietpreisbremse
die Treffsicherheit: „Es werden auch
einkommensstarke Mieter im regulierten Bereich
unterstützt. Das ist nicht angemessen,
zumal 60 Prozent aller Mietverhältnisse dem
MIETE SPAREN
Kein Aprilscherz: Ab 1. April 2025 gilt für alle
mietrechtlichen Kategoriebeträge und Richtwerte
dank des 3. MILG für 2025 und 2026
eine Anhebungsgrenze von jeweils fünf
Prozent, zudem wird für die Anpassung der
Richtwerte im Jahr 2025 nur die Inflation 2024
berücksichtigt, nicht aber 2023. Ab 2027
erfolgt die jährliche Anpassung wieder nach
Maßgabe der durchschnittlichen Inflation der
vorangegangen drei Jahre – sollte diese aber
über fünf Prozent hinausgehen, wird der über
fünf Prozent liegende Teil nur zur Hälfte in
die Erhöhung eingerechnet.
öffentlichen Sektor angehören“, weist Prunbauer
auf eine typisch österreichische Besonderheit
der Mietpreisbremse hin. Eine, die
letztlich sowohl die hitzigen Diskussionen
um das Thema als auch die seltsame Ausgestaltung
des Gesetzes selbst erklärt: Deckelt
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Im Neubau greift
die neue
Mietpreisbremse
ab 2025 nicht. Im
Altbau schon,
aber erst ab fünf
Prozent
Jahresinflation.
[Getty Images/mikeinlondon]
der Staat die Mieten zu niedrig, schneidet er
sich ins eigene Fleisch. Damit wirkt das zahnlose
3. MILG schließlich auch als eine Art Vor-
Wahlgeschenk an die Opposition: Der mit Abstand
größte Wohnungsvermieter Europas ist
die Gemeinde Wien.
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II Mittwoch, 21. Februar 2024
IMMOBILIENRECHT
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Das lange Hoffen auf die Trendwende
Investment. Die Immobilienwirtschaft
hat den
Rückwärtsgang eingelegt.
Steuerliche und rechtliche
Vereinfachungen
könnten das ändern.
VON ANDRÉ EXNER
Baustelle in Wien: Neue Wohnungen werden zur Mangelware. Heuer werden in Österreich um
70 Prozent weniger Wohnungen errichtet als im Boomjahr 2019. [Invester United Benefits]
Die Bauwirtschaft schlägt Alarm: Die
Hauspreise sind 2023 im Jahresvergleich
um zwölf Prozent gefallen, der
bei weitem stärkste Rückgang seit Beginn der
Aufzeichnungen in den 1970er-Jahren – unter
Berücksichtigung der Inflation betrug der
Rückgang knapp 20 Prozent. Die Aktivität im
Immobiliensektor ist so niedrig wie seit der
großen Rezession 2008 nicht mehr: Das Investmentvolumen
hat sich mehr als halbiert,
die Beschäftigung sinkt.
Die Rede ist von Deutschland – aber auch
in Österreich ist es nur mehr eine Frage von
Monaten, bevor solche Horrorzahlen die Runde
machen, warnt die Immobilienbranche
einstimmig. Um die Politik zum Handeln zu
bewegen, haben 18 führende Unternehmen
und Institutionen der Bauwirtschaft und der
Baustoffindustrie von Zementputzhersteller
Baumit über Fensterproduzent Internorm bis
zum Ziegel-Weltmarktführer Wienerberger
die Initiative „Mehr Zuhaus’ in Österreich!“
gegründet und einen Forderungskatalog ausgearbeitet.
Denn es drohen massive Auftragseinbrüche
und eine beispiellose Wohnungsnot,
wie Torsten Kreft, Geschäftsleiter von
hagebau Österreich, warnt: „Die Politik hat
mit zu strengen Kreditvergaberichtlinien,
überbordender Bürokratie und völlig verfehlten
Fördersystemen maßgeblich zu dieser Situation
beigetragen. Das muss jetzt korrigiert
werden, sonst können wir den drohenden
Wohnungsrückstand nicht mehr aufholen.“
Alarmierende Zahlen
In der Tat ist die Prognose alarmierend, so
auch Robert Jägersberger, Bundesinnungsmeister
der Bundesinnung Bau in der Wirtschaftskammer
Österreich. Wurde 2019 noch
der Bau von 69.900 Wohneinheiten im Neubau
bewilligt, hat sich diese Zahl bis 2023 kontinuierlich
in etwa halbiert. Heuer werden
nur mehr rund 30.000 Baubewilligungen erwartet,
nach dem besonders schwachen Jänner
droht jedoch bereits ein Einbruch auf nur
mehr rund 20.000.
„Die Ankündigungen der Bundesregierung
sind grundsätzlich zu begrüßen, denn
sie zeigen zumindest ein Problembewusstsein“,
so der Bundesinnungsmeister. „Allerdings
treffen diese Ideen nicht den Kern des
Problems, nämlich die ausbleibende Baunachfrage.
Um diese zu stabilisieren, braucht
es zielgerichtete Maßnahmen.“ Ohne politisches
Gegensteuern seien zehntausende Jobs
in Gefahr, warnt Jägersberger: Inklusive Bau
und Dienstleistern hängt rund jeder zehnte
Job in Österreich an der Immobilienwirtschaft.
Denn die meisten Neubauwohnungen
wurden in den vergangenen Jahren nicht von
Eigennutzern, sondern von institutionellen
und privaten Investoren zur Vermietung gekauft.
Und diese sind aufgrund der gestiegenen
Zinsen vom Markt praktisch verschwunden.
Zahlreiche Bauträger haben bereits fix
geplante Projekte verschoben oder auf unbestimmte
Zeit ausgesetzt – so hat Österreichs
SCHÖNHERR BERÄT
Während Immobilientransaktionen zuletzt rar
waren, sorgte der Verkauf eines großen
Immobiliendienstleisters für Aufsehen: Österreichs
größte private Hausverwaltungsgesellschaft
IMV erwarb im Dezember mit der EHL
Immobilien Management GmbH das Hausverwaltungsgeschäft
der EHL-Gruppe. Die
IMV ist einer der größten privaten Immobilienverwalter
Österreichs mit Standorten in
Wien, Linz, Graz, Klagenfurt und München.
Beim Deal an Bord war die Sozietät Schönherr:
Die führende Full-Service-Wirtschaftsrechtskanzlei
hat die Verkäuferin EHL Immobilien
GmbH begleitet.
größter Bauträger Buwog bereits 2023 alle
Neubauprojekte auf Eis gelegt und wird auch
heuer keinen Spaten setzen.
Bauordnung entrümpeln
Die Flaute am Bau sollte nicht zum Dauerzustand
werden: Die Initiative „Mehr Zuhaus’
in Österreich!“ fordert daher rechtliche Vereinfachungen
wie eine Entrümpelung der
Bauordnung: Die vielen Paragrafen machen
die Entwicklung neuer Projekte zum bürokratischen
Hürdenlauf. So brauche es schnellere
Bauverfahren und Flächenumwidmungen,
ebenso sollte die Aufstockung bestehender
Gebäude erleichtert werden; das würde auch
dem Problem der Bodenversiegelung entgegenwirken.
Weitere Forderungen sind Steuererleichterungen,
das „Comeback“ der Zweckbindung
der Wohnbauförderung inklusive
einer Aufstockung der Mittel um eine halbe
Milliarde Euro – und vor allem, wie inzwischen
von der gesamten Immobilienwirtschaft
gefordert, eine baldige Entschärfung
der strengen Kreditvergaberichtlinien der
KIM-V. „Die Kreditvergaberichtlinien der Finanzmarktaufsicht
gehen an der Einkommensrealität
der österreichischen Familien
und am Wohnungsmarkt vollkommen vorbei“,
findet Georg Bursik, Geschäftsführer
von Baumit Österreich. „Es kann nicht sein,
dass die kleinen Häuslbauer die Rechnung für
Fehler in der Zins- und Förderpolitik und für
Großinsolvenzen bezahlen.“
Kaum Transaktionen
Tatsächlich verzerren die weitreichenden
Folgen von Milliardenpleiten die Zahlen zum
bereits notleidenden Immobilieninvestmentmarkt
sogar zum Besseren. So steckten institutionelle
Anleger im Vorjahr laut Zahlen des
Immobiliendiestleisters CBRE im Vorjahr
zwar rund 2,8 Milliarden Euro in österreichische
Objekte, um die Hälfte weniger als
2022. Bereinigt um große Notverkäufe aus
dem Signa-Portfolio wäre das Volumen aber
weit unter zwei Milliarden Euro geblieben.
Auch heuer fallen die Transaktionen im Vergleich
zum bereits schwachen Vorjahr noch
weiter, wie aktuelle Daten der Grundbuchexperten
von IMMOunited zeigen. Die meisten
Marktteilnehmer warten offenbar auf weitere
Preisrückgänge.
Und diese dürften in der Tat kommen:
CBRE sieht die „Stabilisierung der Preise und
Renditen erst Mitte 2024 erreicht”, wie
Schwarz sagt. „Flexibilität ist im aktuellen
Marktumfeld das Wichtigste“, rät Dieter
Steup, Geschäftsführer des gleichnamigen,
auf große Transaktionen spezialisierten Investmentmaklerunternehmens
in Wien:
„Man sollte den Kopf nicht in den Sand stecken:
Es ist besser, die Chancen zu nutzen
und jetzt zu kaufen, als auf den Tiefpunkt der
Preise zu warten.“ Sein Co-Geschäftsführer
Thomas Morawek würde es besser finden,
wenn nicht alle Marktteilnehmer darauf warten
würden, was der andere tut – und dabei
darauf hoffen, dass der Mitbewerber in
Schieflage gerät und damit die Preise weiter
purzeln: „Wir raten, mit dem Immobilienkauf
nicht zu lange zu warten, sonst sind die attraktivsten
Projekte bereits weg. Auch erwarten
wir, dass in Österreich die Talsohle rascher
durchschritten wird als beispielsweise
in Deutschland.“
Politik ist gefordert
Eine Hoffnung, die sich nur dann erfüllen
dürfte, wenn die Politik die Probleme hierzulande
erkennt, rasch handelt – und trotz vieler
anderweitiger Sorgen, vom Krieg über die
Inflation bis zum Wahlkampf, die von der
Bauwirtschaft geforderten Maßnahmen von
der Steuererleichterung bis zur Mobilisierung
der Mittel für den Wohnbau angeht. „Wohnungsbau
ist unter den gegebenen Rahmenbedingungen
derzeit einfach nicht kostengünstiger
möglich. Die teure Finanzierung
und die wegen der schwachen Konjunktur
unsicheren wirtschaftlichen Perspektiven
machen den Kauf oder auch nur die Miete einer
Wohnung zudem für viele Menschen zu
einer immer größeren Herausforderung“, resümiert
Buwog-CEO Daniel Riedl. „Die Politik
ist dringend gefordert, die Rahmenbedingungen
zu verbessern, um wirksam entgegenzusteuern.“
Besser früher als später: Irgendwann
muss ja doch wieder gebaut werden.
„Im Interesse der Wohnungssuchenden wäre
es zu wünschen, dass die Politik dafür sorgt,
dass dies besser früher als später der Fall sein
wird“, so der Buwog-Chef – auch und gerade
in einem Wahljahr.

Mittwoch, 21. Februar 2024
IMMOBILIENRECHT
Trautes Heim, Kredit allein?
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Im Gespräch. Familienrechtsanwältin Valentina Philadelphy-Steiner über Risiken beim kreditfinanzierten Erwerb
der Ehewohnung und mögliche Lösungswege in der Krise.
III
Valentina Philadelphy-Steiner ist Rechtsanwältin und auf die Bereiche Familienrecht, Immobilienrecht und Nachlassplanung spezialisiert. Das Private Wealth & Family Business Service ihrer Wiener Kanzlei
umfasst u.a. Beratung zur Vermögensaufteilung und -weitergabe bei Trennungen, Todesfällen und Betriebsübergaben. [Jeff Mangione]
INTERVIEW: ANDRÉ EXNER
Nach wie vor steht die Eigentumswohnung
oder das eigene
Haus für viele von uns
ganz oben auf der Liste der erfüllbaren
Träume. Als typischerweise
größte private Investition im Leben
stellt der Kauf oder die Errichtung
des Eigenheimes oftmals ein eheliches
Gemeinschaftsprojekt dar.
Niedrigzinsen
‘‘
und Kreditlaufzeiten
bis ins hohe
Alter lockten
in den vergangenen
Jahren Paare,
für welche der Erwerb
einer Immobilie
sonst unerschwinglich
gewesen wäre,
zur Fremdfinanzierung.
Diese
Generation kennt
praktisch keine Zinsen. Auch Vermögende
nahmen gern günstige
Kredite mit variablem Zinssatz in
Anspruch, um ihr Eigenkapital
währenddessen anderweitig zu
verwenden.
Nun, in Zeiten allgemeiner Teuerung
und steigender Kreditzinsen,
geraten Haushalte in Turbulenzen.
„Die Presse“: Frau Philadelphy-Steiner,
wie nehmen Sie die aktuelle gesamtwirtschaftliche
Situation in Ihrer
familienrechtlichen und immobilienrechtlichen
Beratungspraxis
wahr?
Valentina Philadelphy-Steiner:
Unsere Kanzlei erhält derzeit vermehrt
Anfragen von Paaren, die
sich in finanziellen und persönlichen
Schwierigkeiten befinden.
Der bisherige Lebensstandard, das
Haus oder die Eigentumswohnung,
scheint nicht mehr haltbar. Die Betroffenen
suchen nach Auswegen –
sollen sie das Eigenheim verkaufen
und stattdessen eine Wohnung
mieten? Gibt es eine Möglichkeit
der Umschuldung? Oftmals führt
Die Teuerungen betreffen
auch Scheidungen.
In Zeiten allgemeiner
Teuerung und steigender
Kreditzinsen geraten
Haushalte in Turbulenzen.
der finanzielle Druck zur
Beziehungskrise.
Besonders herausfordernd ist die
Situation bei Trennung und Scheidung.
Hier müssen sich die Ehepartner
auch mit der Frage auseinandersetzen,
wer in der
bisherigen Ehewohnung bleibt und
wer auszieht. Das ist emotional belastend
für die Beteiligten und erfordert
zudem wichtige wirtschaftliche
sowie
rechtliche Klärungen.
Was ist beim Thema
Eigenheim
und Ehescheidung
im Einzelnen
zu beachten?
Nach österreichischem
Recht
sind bei einer
Scheidung alle
Gebrauchsgüter
zwischen den Eheleuten aufzuteilen.
Das betrifft auch Immobilien.
Wenn einer der Ehegatten die bisherige
Ehewohnung übernehmen
soll, stellen sich oft komplexe Berechnungsfragen.
Wer hat welche
Mittel eingebracht, welche Wertsteigerungen
hat das Haus oder die
Wohnung während aufrechter Ehe
erfahren? Kann einer der Partner
den Kredit zur Gänze übernehmen
und auch die laufenden Betriebsund
Erhaltungskosten der Wohnung
künftig allein bestreiten? Verfügt
er oder sie gegebenenfalls über
ausreichend Kapital für eine Ausgleichszahlung
an den ausziehenden
Partner? Sollte den Eheleuten
die Einigung nicht gelingen, droht
am Ende der Notverkauf.
Macht es einen Unterschied, ob nur
einer oder beide Partner im Grundbuch
stehen?
Bei der Vermögensaufteilung
macht es keinen Unterschied. Den
Aufteilungsanspruch hat auch ein
Ehepartner, der nicht im Grundbuch
steht. Zu bedenken ist aber:
Wer als alleiniger Eigentümer im
Grundbuch eingetragen ist, hat es
in der Hand, die Liegenschaft zu
verkaufen oder zu belasten.
Was bedeuten Scheidung und Auszug
eines Partners für den gemeinsamen
Kredit?
Wenn die scheidenden Partner sich
darauf einigen, dass die Familienimmobilie
künftig einem von ihnen
allein gehören soll, verbinden sie
das gewöhnlich mit einer Übereinkunft
über die Schuldentilgung.
Üblicherweise übernimmt derjenige,
der in der Wohnung bleibt, die
komplette Rückzahlung des bislang
gemeinsam bedienten Kredits.
Das setzt eine Änderung der Finanzierungsvereinbarung
voraus, wofür
die Zustimmung der Bank als
Vertragspartnerin des Kreditvertrages
erforderlich ist. Banken haben
in dieser Situation das Interesse,
sich ihren Haftungsfonds zu erhalten,
sprich ihre Position nicht dadurch
zu verschlechtern, dass sie
einen Schuldner mit guter Bonität
aus der Haftung entlassen. In der
Praxis wird die Bank kaum Einwände
haben, wenn beispielsweise die
nur teilzeitbeschäftigte oder einkommenslose
Ehefrau als Mitschuldnerin
des gutverdienenden
Mannes aus dem Kreditvertrag ausscheidet.
Sollten hingegen beide
Ehepartner nahezu gleich hohe
Einkünfte haben, wird die Bank weniger
geneigt sein, einen von ihnen
aus der Haftung zu entlassen, es sei
denn, der verbleibende Schuldner
bringt neue Sicherheiten bei.
Und wenn eine einvernehmliche Änderung
des Kreditvertrags nicht zustande
kommt?
Das Ehegesetz gibt dem Gericht die
Möglichkeit, mit Beschluss festzustellen,
welcher Ehegatte Hauptschuldner
und welcher nur noch
sogenannter Ausfallsbürge sein
soll. Der Ausfallsbürge kann nur
wegen des Betrags belangt werden,
den die Bank nicht in angemessener
Frist vom Hauptschuldner (nötigenfalls
im Exekutionsweg) hereinbringt.
Das darf aber nicht als gänzliche
Entlassung des Schuldners aus dem
Kreditvertrag missverstanden werden.
Schlimmstenfalls muss der
Ausfallsbürge im Verwertungsverfahren
für die aushaftende Restverbindlichkeit
einstehen und an die
Bank zahlen. Er bleibt insoweit dem
Kredit verhaftet. Das bedeutet für
ihn eine schlechtere Bonität, als es
ohne die Ausfallsbürgschaft der
Fall wäre, und somit eine nachteilige
Ausgangsposition für einen
wirtschaftlichen Neustart.
Haben Sie ein Fallbeispiel aus Ihrer
Beratungstätigkeit für uns?
Ein Paar ließ sich scheiden. Die Frau
übernahm das bis dahin gemeinsam
bewohnte Haus, der Mann zog
aus und erhielt eine Ausgleichszahlung.
Die Bank
‘‘
entließ ihn nicht
aus der Ausfallsbürgschaft.
Als
der Mann später
einen Kredit zum
Wohnungskauf
mit seiner neuen
Partnerin aufnehmen
wollte, forderte
die Bank zusätzliche Sicherheiten,
weil der Mann aufgrund der
aufrechten Ausfallsbürgschaft eine
schlechte Bonität habe. Wir empfahlen
der Frau, mit finanzieller
Unterstützung ihrer Eltern eine
Teiltilgung des Kredits vorzunehmen,
was sie tat. Das verringerte
den gesamt aushaftenden Kreditsaldo,
sodass die Bank schließlich
doch einwilligte, den Mann aus der
Haftung zu entlassen.
Gibt es eine Möglichkeit, gegen solche
ungeplante Entwicklungen Vorkehrungen
zu treffen?
Gerade vor dem gemeinsamen Kauf
einer Immobilie sollten Ehepaare
nicht nur in finanziellen, sondern
vor allem auch in juristischen Dingen
professionelle Beratung in Anspruch
nehmen. Rechtsanwältinnen
und Rechtsanwälte können
hinsichtlich möglicher Zukunftsszenarien
– Trennung, Krankheit,
Ableben und so weiter – präventiv
aufklären, die rechtlichen Implikationen
erläutern und passende vertragliche
Gestaltungsmöglichkeiten
aufzeigen.
Insbesondere sollten die Partner
vor der Aufnahme eines Kredits
zum Kauf des Eigenheimes gut
überlegen, ob ihren Bedürfnissen
besser gedient ist, wenn sie gemeinsam
oder doch jeder separat
einen Kredit aufnehmen.
Dazu ein weiteres Beispiel für ein
möglichst zu vermeidendes Szenario:
Ein Ehepaar, beide Partner Mitte
30, mit zwei kleinen Kindern,
baute ein Einfamilienhaus. Der
Mann hatte den dafür benötigten
Kredit formal allein abgeschlossen,
weil die Frau in
Karenz war und
kein eigenes Einkommen
hatte.
Der Mann hatte
der Bank erfolgreich
dargestellt,
dass er den Kredit
allein bedienen
könne. Im Innenverhältnis
hatten die Eheleute
freilich vereinbart, den Kredit gemeinsam
zurückzuzahlen. Die Frau
verstarb bei einem Unfall. Sie hatte
keine Lebensversicherung zur Besicherung
der Kreditrückzahlung abgeschlossen.
Infolge der tragischen
Ereignisse musste der Ehemann
fortan sowohl die Rückzahlungsraten
des Kredits als auch die Lebenshaltungskosten
der Familie eigenständig
tragen.
Ehepartner, die nicht im
Grundbuch stehen, haben
dennoch Anspruch
auf Aufteilung.
INFORMATION
Diese Seite wurde finanziert von
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GmbH.

IV Mittwoch, 21. Februar 2024
IMMOBILIENRECHT
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Bestellerprinzip. Die Neuregelung kann zu rechtlichen Problemen führen – sowohl bei durch Makler vermittelten
Objekten als auch bei Wohnungen, die über Social-Media-Plattformen angeboten werden.
Unangenehmer Rechtsstreit auf Bestellung
VON ANDRÉ EXNER
Die Befürchtungen der Immobilienwirtschaft
sind
eingetreten: Zwar müssen
Wohnungsmieter dank des Bestellerprinzips
seit Juli 2023 keine Maklergebühren
mehr bezahlen – doch
das Angebot ist spürbar zurückgegangen.
Laut Zahlen des unabhängigen
Maklerverbands Immobilienring
stehen ausgerechnet auf dem
angespannten Wohnungsmarkt der
Bundeshauptstadt weniger Mietwohnungen
bereit, sagt Immobilienring-Präsident
Georg Spiegelfeld:
„Seit Einführung des Bestellerprinzips
hat sich das Angebot
auf Plattformen von Wohnungen
bis 1000 Euro Monatsmiete um 50
Prozent reduziert, bei Wohnungen
im Preisbereich von 1000 bis 1500
Euro Miete um 25 Prozent.“ Erst bei
Luxusmietwohnungen im Preisbereich
jenseits von 1500 Euro Monatsmiete
ist das Angebot weiterhin
stabil.
Viele, die in Österreich eine
Wohnung mieten, kommen aus
dem Ausland. Das Informationsdefizit
ist hoch, wie die D.A.S. Rechtsschutzversicherung
hinweist – daher
versuchen laut Marktteilnehmern,
einige „schwarze Schafe“ die
Mieter mit windigen Tricks oder
unerlaubten Ablösen doch zur Kassa
zu bitten. Allerdings: Bei Wohnungsmietverträgen
hat der erste
Auftraggeber für die gesamte Vermittlerprovision
aufzukommen.
Bei Verstößen drohen Verwaltungsstrafen
von bis zu 3600 Euro oder
sogar der Verlust der Maklerzulassung,
wie das Unternehmen hinweist.
Denn Provisionen gibt es nur
mehr bei der Vermittlung von Im-
Den Makler bezahlt in der Regel der Vermieter. Das ist für Mieter nicht immer ideal. [Getty Images/Pavel Iarunichev]
mobilieneigentum. Nur mehr eine
einzige Ausnahme vom Bestellerprinzip
lässt der Gesetzgeber zu.
Bei der Vermittlung von durch
Dienstgeber angemieteten Dienstwohnungen
darf die Maklerprovision
weiterhin verlangt werden,
wenn sie damit Dienstnehmern eine
Dienst-, Natural- oder Werkwohnung
zur Verfügung stellen.
Informationsmangel droht
Aufgrund des neuen Bestellerprinzips
trägt bei der Vermittlung von
Mietwohnungen jene Vertragspartei
die Maklerprovision, die den
Makler erstmals beauftragt. Immobilienmakler
können mit Wohnungssuchenden
daher nur dann
rechtlich eine Provision vereinbaren,
wenn diese als erste Auftraggeber
bei der Vermittlung eines
Wohnungsmietvertrags tätig geworden
sind. „Jedoch nur dann,
wenn Vermieter oder Verwalter weder
am Unternehmen des Immobilienmaklers
beteiligt sind noch
maßgeblichen Einfluss darauf nehmen
können“, konkretisiert Ingo
Kaufmann, Mitglied des Vorstands
der D.A.S. Rechtsschutzversicherung.
Wer zahlt, schafft an: Weil den
Makler seit dem Sommer 2023 der
Vermieter bezahlt, darf er die Mieter
nicht nur im Regen stehen lassen,
sondern muss das rechtlich betrachtet
sogar tun. Da üblicher-
weise der Vermieter als Erstauftraggeber
den Maklervertrag abschließt,
werden Makler voraussichtlich
keinen provisionsfreien
Vertrag mehr mit Mietern eingehen.
„Die bisher gängige Praxis der
RECHT FÜR VERMIETER
Mit dem Handbuch „Rechtsberater
für Vermieterinnen und
Vermieter” hat der Linde Verlag,
führend in den Bereichen Steuern,
Wirtschaft und Recht, ein heuer in
vierter Auflage aktualisiertes Werk
im Angebot, das auch das Thema
Mietvertrag ausführlich behandelt.
Doppelmaklertätigkeit gilt nur
mehr bei Eigentum. Das führt zu einem
Entfallen von Informationspflichten
der Makler gegenüber potenziellen
Mietern“, sagt
Kaufmann – daher bietet es sich für
Mieter an, einen Rechtsexperten zu
Rate zu ziehen und den Mietvertrag
von diesem prüfen zu lassen.
Fake-Angebote nehmen zu
Spiegelfeld findet zwar, dass Berichte
über „schwarze Schafe“
meistens ins Reich der Fabeln gehören:
„Wir screenen laufend die Inserate
auf Einhaltung des Bestellerprinzips.
Unsere Mitglieder wie
auch die meisten anderen Immobilienmakler:innen
arbeiten gesetzeskonform“,
sagt der Immobilienring-Präsident.
Allerdings würden
immer mehr Mietwohnungen ganz
legal „unter der Hand“ vermietet:
Die Angebote über Facebook haben
zugenommen, Facebookgruppen,
wo Wohnungen angeboten und gesucht
werden, vergrößern sich laufend.
Die Mietangebote stammen
von Vormietern oder Eigentümern,
die sich in den vergangenen Jahren
Wohnungen als private Anlage gekauft
haben. „Wir beobachten bei
unserem laufenden Screening sehr
oft überhöhte Preise bei Wohnungen,
die dem MRG unterliegen, aber
auch Miethöhen, die in keiner Relation
zum Standard des Angebots
stehen“, warnt er: „Vorsicht vor
Fake-Angeboten ist auf jeden Fall
angebracht.“ Denn auch hier könnte
die „beratungsfreie“ Unterschrift
unter dem Mietvertrag zwar Geld
durch die fehlende Maklerprovision
sparen, aber auch unerwünschte
rechtliche Folgen haben – für Mieter
wie für Vermieter.
Die EU steigert das Tempo bei
Renovierungen
Energieeffizienz. Die EU plant eine Sanierungsoffensive. Um die Sanierungsquote
nachhaltig zu steigern, braucht es jedoch auch rechtliche Schritte.
©iStock
WISSEN
MACHT
ERFOLG
IHR WEITERBILDUNGSPARTNER
IM IMMOBILIENRECHT
Tagung Wohn- &Immobilienrecht 11052
Inkl. Expertendiskussion zur neuen Wiener Bauordnung
22.-23.05.24, Wien und online
Moderation: FH-Doz. Univ.-Lektor Mag. Kothbauer
Miet- &Wohnungseigentumsrecht 11075
für Fortgeschrittene &Spezialisten
08.-10.07.24, Pörtschach am Wörthersee
mit Univ.-Prof. Mag. Dr. Vonkilch
Judikatur-Update zum Wohnrecht 11079
06.06.24, Wien und online
mit Univ.-Prof. Mag. Dr. Vonkilch
Jetzt anmelden
unter ars.at
VON ANDRÉ EXNER
Die Energiewende gewinnt an
Fahrt: Bis 2050 soll die EU klimaneutral
werden, vor allem beim
Energiefresser Immobilien ist das
Einsparungspotenzial in Sachen
CO2 enorm. Weil der Neubau in Sachen
Energieverbrauch nur die
Spitze des Eisbergs darstellt – und
sowieso nur mehr mit umweltfreundlichen
Energiesystemen errichtet
werden darf –, liegt der Fokus
daher auf Sanierungen.
Ehrgeizige Sanierungsziele
Die Sanierungsziele aus Brüssel
sind ehrgeizig: Bis zum Jahr 2030 ist
EU-weit die Renovierung von 16
Prozent der Gebäude mit der
schlechtesten Energieeffizienz vorgesehen
und bis 2033 26 Prozent.
Ausreden gelten nicht, denn den
Regierungen der EU-Mitgliedsländer
sind die Hände gebunden. So
müssen die jeweiligen nationalen
Maßnahmen sicherstellen, dass der
durchschnittliche Primärenergieverbrauch
um mindestens 55 Prozent
bei den schlechtesten Gebäuden
gesenkt wird.
Um diese Ziele zu erreichen,
braucht es auch in Österreich eine
deutliche Steigerung der Sanierungsquote,
die in den vergangenen
Jahren stets unter der Zwei-
Prozent-Marke blieb. Dafür braucht
es klare Regeln, damit die einzelnen
Mieter und Wohnungseigentümer
die Umstellung der Heizung auf ein
zentrales klimafreundliches System
akzeptieren können. „Wenn
das gelingt, würde ein Ruck durch
die Immobilienwirtschaft gehen“,
sagt Susanne Formanek, Vorstand
und kaufmännische Projektleiterin
von Renowave.at, dem österreichischen
Innovationslabor für klimaneutrale
Gebäude- und Quartierssanierungen.
„Die Sanierung
und Heizungsumstellung sehr vieler
älterer Bauten von Gemeinden,
Gemeinnützigen, Privaten und Eigentumsbauten
scheitert vielfach
am Widerstand von Einzelpersonen.“
Deshalb sei es notwendig,
dass auch die Kostentragung rechtlich
eindeutig geregelt wird. Dafür
seien die Lebensbedingungen einkommensschwacher
Bewohner sowie
die Minderheitenrechte und
der Schutz der Eigentumsrechte zu
berücksichtigen.
Rechtliche Eingriffe
Bereits dafür braucht es Eingriffe in
das bestehende Miet- und Wohnrecht.
Doch das ist erst der Anfang:
Renowave rät generell, notwendige
Maßnahmen, um Gebäude „enkelfit“
zu machen – also zu dekarbonisieren
–, wohnrechtlich als Erhaltung
und nicht länger als Verbesserung
einzustufen. „Mit einer
solchen kleinen Änderung könnten
einige Knoten im Miet- und Wohnungseigentumsrecht
gelöst werden“,
so Formanek. Entscheidend
ist zudem die Leistbarkeit: Die EU-
Ziele können selbst nach den notwendigen
rechtlichen Änderungen
erst dann erfüllt werden, wenn die
Zinsen wieder sinken.
Konnte vor einem Jahr eine größere
Sanierung noch um 1,5 Prozent
finanziert werden, ist der Zinssatz
heute etwa dreimal so hoch. Hätte
man vor zwei Jahren für eine umfassende
Sanierung 100.000 Euro
auf 20 Jahre finanziert, wäre sich
das mit einer monatlichen Rate unter
500 Euro ausgegangen – heute
ist das Doppelte fällig. Bis Finanzierungen
wieder günstiger werden,
sind daher Förderungen umso
wichtiger. Einfach das Geld vom
Staat zu holen und „loszusanieren“,
geht jedoch höchstens bei
Einfamilienhäusern in Einzellage:
Sobald mehrere Parteien involviert
sind, ist eine rechtliche Vorprüfung
der Vorhaben ratsam.
NEUER FÖRDERRECHNER
Bis zu 27.500 Euro Förderung gibt
es für die Heizungsumrüstung, in
besonderen Fällen sogar noch
mehr, und der Staat übernimmt
bis zu 100 Prozent der Kosten für
private Sanierungsprojekte. Berechnen
lässt sich die genaue
Summe mit Hilfe des Pelletheizungen-Herstellers
ÖkoFEN
unter www.foerderrechner.at.

Mittwoch, 21. Februar 2024
IMMOBILIENRECHT
Das Ende der unbefristeten Mietverträge?
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Im Gespräch. Brauneis Rechtsanwälte berät bei Real Estate, Corporate & Commercial und Litigation. Philipp
Sebesta und Georg Steindl-Tomschizek aus dem Immobilienteam über die neueste Judikatur im Mietrecht.
V
INTERVIEW: ANDRÉ EXNER
Die Presse: In letzter Zeit versetzten
zwei Entscheidungen des Obersten
Gerichtshofs (OGH) die Rechtswelt
in Aufruhr. Worum geht es konkret?
Philipp Sebesta: Im vergangenen
Jahr traf der OGH zwei richtungsweisende
Entscheidungen zu Wertsicherungsklauseln
in Verbrauchermietverträgen,
die aus
verschiedenen Gesichtspunkten
die bekannte Mietvertragspraxis
auf den Kopf stellen. Im Kern geht
es um zwei Klauseln, die der OGH
als kritisch hervorgehoben hat: In
seiner Entscheidung zu 2 Ob 36/23t
erachtete der OGH eine sogenannte
„Index-Ersatz-Klausel“ für unklar
im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes
(KSchG). Die überprüfte
Klausel sah vor, dass, sollte der Verbraucherpreisindex
(VPI) einmal
nicht mehr verlautbart werden, ein
Index, „der diesem Index am meisten
entspricht“, als Grundlage für
die Wertsicherung dienen soll. Laut
OGH bleibt es durch diese Bestimmung
unklar, welcher Wertmesser
für die Preisanpassung bei Wegfall
des VPI maßgeblich sein soll. Die
Klausel müsse daher im Sinne des
KSchG unangewendet bleiben.
Georg Steindl-Tomschizek: In einem
Beisatz sprach der OGH bereits
in dieser Entscheidung aus, dass
Wertsicherungsklauseln, die nicht
im Einzelnen ausverhandelt wurden,
in Mietverträgen im Sinne des
KSchG ferner unzulässig sind,
wenn bei kundenfeindlichster Auslegung
der Klausel schon innerhalb
der ersten zwei Monate nach Vertragsschluss
eine Entgeltänderung
eintreten könnte. Die zweite Entscheidung
(8 Ob 37/23h) bestätigte
die bereits in der oben zitierten Entscheidung
getätigte Aussage des
OGH betreffend die Unzulässigkeit
einer Wertsicherungsklausel, wenn
eine Anhebung des Hauptmietzinses
innerhalb der ersten zwei Monate
nach Vertragsabschluss nicht
ausgeschlossen ist.
Welche Folgen haben diese Entscheidungen
für die bestehenden
Wertsicherungsklauseln in laufenden
Mietverträgen?
Steindl-Tomschizek: Alledem ist
vorauszuschicken, dass die beiden
angesprochenen OGH-Entscheidungen
in Verbandsprozessen ergangen
sind, in denen die Beurteilung
der Klauseln immer in der
„kundenfeindlichsten Auslegung“
zu erfolgen hat, demgegenüber im
Einzelfall die allgemeinen Auslegungsregeln
des ABGB (§§ 914, 915
ABGB) zur Vertragsauslegung heranzuziehen
sind. Beide Entscheidungen
sind im Zusammenspiel
mit der EuGH-Judikatur zur Klausel-Richtlinie
brisant, als demnach
argumentiert werden könnte, dass
nicht nur der überschießende und
eigentlich strittige Teil der betroffenen
Klauseln wegfällt, sondern die
gesamte Klausel zu entfallen hat.
Im Ergebnis bliebe der Vertrag ohne
Wertsicherungsklausel aufrecht.
Sebesta: Diese drohende Folge
führte in der Branche unweigerlich
zu großer Aufregung, weil Vermieter
sich dadurch mit der Situation
konfrontiert sähen, dass sie teilweise
vor Mietverträgen stehen, deren
Hauptmietzinse nun aufgrund der
Entscheidungen nicht mehr wertgesichert
wären. Besonders gravierend
ist diese Folge bei unbefristeten
und im Anwendungsbereich
des MRG kaum auflösbaren Mietverträgen.
Ohne vertragliche Wertsicherung
müsste damit über die
Vertragslaufzeit stets jener Hauptmietzins
vorgeschrieben werden,
der bei Anmietung ursprünglich
vereinbart wurde. Dadurch drohen
Georg Steindl-Tomschizek (steindl-tomschizek@brauneis.law, l.) und Philipp Sebesta (sebesta@brauneis.law) sind Rechtsanwälte bei Brauneis Rechtsanwälte in Wien.
Sie orten als Folge der neuen OGH-Judikatur eine Reihe rechtlicher Fragezeichen. [Elisabeth Lammer]
auch Rückforderungsansprüche
von Mietern für sämtliche Erhöhungsbeträge
aufgrund der Wertsicherung
der vergangenen Jahre.
Das ist ein beunruhigender Ausblick
für Vermieter . . .
Steindl-Tomschizek: Richtig ist,
dass die momentane Judikaturlage
zu erheblichen wirtschaftlichen
Verwerfungen führen könnte. Ein
Kritikpunkt liegt dabei in der Außerachtlassung
des Zwecks von
Wertsicherungsklauseln, der in der
Sicherstellung eines andauernd angemessenen
Entgelts
für eine an-
‘‘
dauernde Leistung
(die Zurverfügungstellung
des Mietobjekts)
besteht,
weshalb gerade
keine einseitige
Entgelterhöhung
durch den Vermieter
vorgesehen ist.
Es kann durch
Wertsicherungsklauseln
ja nicht
nur zu Erhöhungen,
sondern naturgemäß
auch zu Senkungen des
Hauptmietzinses kommen. Entgeltänderungen
durch eine vereinbarte
Wertsicherung geschehen
auch nicht durch den Willen einer
Vertragspartei, sondern sind diesem
gerade entzogen. Die Veränderung
des Entgelts (Hauptmietzinses)
erfolgt anhand der
konjunkturellen Entwicklung, festgehalten
im Verbraucherpreisindex,
der ja auch einen Gradmesser
für viele weitere Bereiche unseres
Lebens darstellt. Folglich können
durch die Vereinbarung einer Wertsicherung
keine willkürlichen Ent-
„Immobilienbewertungen
orientieren sich im
geplanten Verkaufsfall
bei vermieteten Objekten
auch an den zu
erzielenden Mieteinnahmen.“
Georg Steindl-Tomschizek
Brauneis Rechtsanwälte
gelterhöhungen vorgenommen
werden, vor denen das KSchG die
Verbraucher schützen möchte. Zum
Schutz vor überhöhten Hauptmietzinsen
bestehen ohnehin gesetzliche
Regularien, wie die im MRG
(Vollanwendungsbereich) vorgesehene
Möglichkeit zur Hauptmietzinsüberprüfung
im Zuge eines
Schlichtungsstellen- oder gerichtlichen
Verfahrens. Hingegen könnte
der Vermieter bei Wegfall der Wertsicherung
vor dem Ergebnis stehen,
dass er über eine fortgesetzte Vertragsdauer
gerade kein angemessenes
Entgelt mehr für das Mietobjekt
erhält und er damit einhergehend
eine Entwertung seines Mietobjektes
sowohl bei Vermietung als auch
beim Verkauf hinnehmen
muss.
Schließlich orientieren
sich Immobilienbewertungen
im geplanten Verkaufsfall
bei vermieteten
Objekten
auch an den zu erzielenden
Mieteinnahmen.
Sebesta: Ein vorsichtiger
Vermieter
könnte angesichts
der im Zusammenhang
mit Wertsicherungsklauseln
drohenden Folgen
zu dem Schluss kommen, keine
Mietverträge mehr abzuschließen,
die über die gesetzliche Mindestvertragsdauer
hinausgehen, da einerseits
der Werterhalt auf dem
Prüfstand steht und andererseits
auch nicht ausgeschlossen werden
kann, dass in Zukunft Wertsicherungsklauseln
grundsätzlich für
unzulässig erklärt werden und damit
unangewendet bleiben müssten.
Immobilienbewertungen sind in Folge
von Insolvenzen gerade in aller
Munde. Gibt es hier Auswirkungen
für die Bewertung in Unternehmen?
Sebesta: Natürlich stellt sich die
Frage, ob bilanzierende Vermieter
die Bewertung ihrer Immobilien in
den Bilanzen nicht vorsorglich anzupassen
hätten, um Haftungen im
Zusammenhang mit Bewertungsfehlern
vorzubeugen. Werden nun
Immobilienvermögen
zu hoch bewertet
und in den Jahresabschluss
in
diesem Sinne
„überhöht“ aufgenommen,
könnte
dies zur Nichtigkeit
dieser Jahresabschlüsse
führen,
was wiederum die
Gesellschafter zum
Rückersatz der erhaltenen
Dividenden
verpflichten
könnte. Da unter
Umständen auch
die Leitungsorgane
der Gesellschaften für den Rückersatz
allenfalls zu Unrecht veranlasster
Dividendenzahlungen haften
könnten, sollte dieses Thema nicht
unterschätzt werden.
Wie sind Sie in Ihrer anwaltlichen
Praxis aktuell mit dieser Thematik
konfrontiert?
Steindl-Tomschizek: Vermieter
kommen nun laufend mit Forderungen
von Mietern zu uns, die
pauschal und ohne Konkretisierung
die Erhöhungsbeträge aus der
Wertsicherung für die Vergangenheit
zurückfordern und zugleich für
die Zukunft die Zahlung des bei Vertragsbeginn
vereinbarten (nicht
mehr wertgesicherten) Hauptmietzinses
ankündigen.
‘‘
„Ein vorsichtiger Vermieter
könnte zu dem
Schluss kommen, keine
Mietverträge über
die gesetzliche Mindestvertragsdauer
hinaus
mehr abzuschließen.“
Philipp Sebesta
Brauneis Rechtsanwälte
Und welche Argumente sprechen
nun für oder gegen diese Forderungen
der Mieter?
Sebesta: Allgemein wird in einem
gerichtlichen Verfahren zu überprüfen
sein, ob ein Hauptmietzins
ohne entsprechende Wertsicherung
(insbesondere bei unbefristeten
Mietverträgen) von den Parteien
bei Vertragsabschluss überhaupt
nur angedacht gewesen sein könnte.
Nach derzeitigem Meinungsstand
ist ferner
strittig, ob die
Rückforderbarkeit
allenfalls zu Unrecht
eingehobener
Wertsicherungen
für drei Jahre
oder gar für dreißig
Jahre möglich sein
soll. Der OGH entschied
dazu in der
Vergangenheit,
dass für die Rückforderung
von zu
Unrecht eingehobenen
„Mietbetreffnissen“
(also
sämtlichen aus
dem Mietverhältnis entspringenden
Ansprüchen) für Objekte, die
dem MRG unterliegen, jedenfalls
die dreijährige Verjährungsfrist zu
gelten habe (8 Ob 12/13t). Im Einzelfall
muss im Lichte der beiden OGH-
Entscheidungen stets überprüft
werden, ob einerseits eine vom
KSchG verpönte Entgelterhöhung
in den ersten zwei Monaten laut
Mietvertrag vertraglich ausgeschlossen
ist, und andererseits wie
die Index-Ersatz-Klausel konkret
formuliert ist. Abschließend bleibt
festzuhalten, dass gerade das Mietrecht
eine höchst vielschichtige
Rechtsmaterie darstellt und viele
Variablen beinhaltet, weshalb jeder
Vertrag und jede Forderung im Einzelfall
zu überprüfen sind.
INFORMATION
Diese Seite wurde finanziert von
Brauneis Rechtsanwälte GmbH.

VI Mittwoch, 21. Februar 2024
IMMOBILIENRECHT
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Auf Eigentümer rollen rechtliche Probleme zu
Streitpotenzial. Die Umsetzung der Energiewende im Gebäudesektor könnte zu langwierigen Rechtsstreitigkeiten
führen. Auch ein Urteil des Obersten Gerichtshofes zu Indexklauseln sorgt für Ärger.
VON ANDRÉ EXNER
Zuckerbrot statt Peitsche: Die
Bundesregierung setzt bei
der Dekarbonisierung des
Immobiliensektors statt auf Verbote
und Strafen auf förderungsrechtliche
Anreize. Allein im Neubau
dürfen seit heuer keine Gasthermen
mehr installiert werden, im
Bestand sollen saftige Förderungen
von – je nach Einkommen – bis zu
100 Prozent der entstehenden Kosten
dafür sorgen, dass Österreich zu
einem Wärmepumpen-Musterschüler
Europas wird.
Rechtliche Fallen
Das Konzept ist nicht nur politisch
umstritten, sondern auch rechtlich:
„Aus wohnrechtlicher Perspektive
ist dazu kritisch anzumerken, dass
mangels Verpflichtungen der
Normunterworfenen der Gesetzgeber
wohl keinen unmittelbaren
Druck sieht, das Wohnrecht für die
Erreichung des Klimaschutzziels
umbauen zu müssen“, sagt Christoph
Kothbauer – der Universitätsund
FH-Professor ist Konsulent für
Wohn- und Immobilienrecht sowie
Vortragender bei der ARS Akademie,
Österreichs größtem privaten
Fachseminaranbieter, der mit rund
20 Fachbereichen ein breites Spektrum
an Seminarinhalten und Branchenthemen
abdeckt.
„Damit besteht die Gefahr, dass
Vermieter, Mieter, Eigentümergemeinschaften
und Wohnungseigentümer
und damit nicht zuletzt
auch die Liegenschaftsverwalter –
ungeachtet der in Aussicht gestellten
Förderungen – beim Ausstieg
aus den fossil betriebenen Wärmebereitstellungsanlagen
erheblichen
Rechtsunsicherheiten ausgesetzt
sind.“
WEG-Novelle wirkt nach
Um Rechtssicherheit zu schaffen,
hat der Gesetzgeber mit der WEG-
Novelle vor zwei Jahren die Mehrheitsfindung
im Rahmen der gemeinschaftlichen
Beschlussfassung
im Sinne einer Erleichterung
grundlegend reformiert. Dabei
wurde auch die Bildung einer angemessenen
Rücklage neu normiert.
Neues Gesetz, viele Fragen
Wasbringt die neue
FlexKap?
Steuern.
Wirtschaft.
Recht.
Am Punkt.
Bis aus einem alten Haus ein energieeffizientes Gebäude wird, braucht es hohe Investitionen, die rechtlich derzeit oft noch umstritten sind. [Getty Images/Philippe Paternolli]
€59,–
€84,–
Print &digital
€99,–
lindeverlag.at
Kothbauer befasst sich im Praxishandbuch
„Fehlerfreie Beschlussfassung
im Wohnungseigentum“,
das im Shop des Fachinformationsanbieters
LexisNexis erhältlich ist,
auf mehr als 300 Seiten mit den Änderungen.
Sein Fazit: Einfacher
sind Sanierungsvorhaben auch mit
der WEG-Novelle nicht unbedingt
geworden. Empfehlenswert ist daher
in den meisten Fällen eine umfassende
und auf die individuelle
Situation des Objekts zugeschnittene
Rechtsberatung.
Die rechtlichen Fallen betreffen
neben der Umstellung der Heizung
Themen wie Kochstellen, aber auch
die Anbringung von privaten PV-
Anlagen in der Form von Balkonkraftwerken
sowie die Nachrüstung
von E-Auto-Ladestationen. Bei all
diesen Vorhaben geht nichts ohne
umfassende juristische Beratung.
Erschwerend wirkt, dass die Regierung
bei der Umrüstung bestehender
Anlagen bremst – die Länder jedoch
das Tempo steigern.
So gibt es in Wien eine neue Förderung
für die Bewohner von Mietwohnungen,
wenn sie den Gasanschluss
aufgeben. Das betrifft
neben Heizungen auch E-Herde
und könnte damit
‘‘
für Zehntausende
Mieter interessant
sein. Allerdings ist
ein Tausch des Gasherds
gegen einen
E-Herd in einer
Mietwohnung ohne
Zustimmung des
Vermieters rechtlich
nicht möglich, zudem
ist dafür meistens
auch ein Aufstemmen
der Wände und damit der
Eingriff in Allgemeinflächen des
Hauses notwendig, was das Streitpotenzial
weiter erhöht.
Hoher Arbeitsaufwand
Bei vielen Vermietern
tickt eine Zeitbombe,
die vom
Gesetzgeber entschärft
werden muss.
Stefan Jaitler
Gutwerk Immobilien
Eigentümer haben auch mit dieser
Förderung wenig Freude: Sie
scheuen sich vor langwierigen
Rechtsstreitigkeiten mit den Mietern
sowie vor hohen Investitionen.
Denn während Mieter die Mietpreisbremse
zumindest theoretisch
schützen könnte, steigen die Betriebskosten
munter weiter. Erst im
November vergangenen Jahres
wurde die gesetzliche Mindestrücklage
von 90 Cent auf 1,06 Euro
je Quadratmeter Gesamtnutzfläche
und Monat angehoben.
„Der Arbeitsaufwand für ESG ist
in etwa 40-mal höher als für die
DSGVO“, vergleicht Stefan Jaitler,
geschäftsführender Gesellschafter
der Immobilienverwaltung Gutwerk
die neuen ökologischen Normen
mit einer anderen bekannten
Rechtsvorschrift. „Doch inzwischen
sind alle großen institutionellen
Immobilieneigentümer gesetzlich
dazu verpflichtet, die
entsprechenden Daten zu erheben,
auszuwerten und Sparpotenziale
zu identifizieren. Wir müssen deswegen
sehr viele Daten sammeln,
die Bereiche vom Energieverbrauch
bis zum Hausmüllaufkommen betreffen
und einen hohen Kostenund
Arbeitsaufwand verursachen.“
Dazu komme das Problem, dass
sich ESG- und DSGVO-Vorschriften
in der Praxis oft widersprechen: So
könnten Smart Meter automatisch
abgelesen werden – das ist aber aus
datenschutzrechtlichen Gründen
nicht erlaubt. „Deswegen müssen
wir die Smart Meter persönlich fotografieren:
Diese befinden sich ja
im Allgemeinbereich des Hauses
und sind deswegen zugänglich.“
Gutwerk betreut alle Objektarten
von der Wohnung im Zinshaus
bis zu Neubauten, Bürohäusern
und Einkaufsoder
Logistikflächen.
Überall ist die Entwicklung
eindeutig, so Jaitler:
„Die ESG-Konformität
ist für die Klienten
sehr wichtig, aber auch
die Rechtssicherheit.“
Da kein Haus einem anderen
gleiche, seien die
Energieeinsparungspotenziale
individuell zu
definieren. Daher fragten viele Eigentümer
von energetisch veralteten
Bestandsobjekten beim Unternehmen
an, wie sie ihre entsprechenden
Ziele leichter und
ohne rechtliche Probleme erreichen
könnten. Gutwerk findet dafür
stets eine Lösung, so der Gesellschafter:
So könne es statt einem
aufwendigen Kompletttausch der
Heizungsanlage schon sehr viel bewirken,
wenn eine veraltete Lüftungsanlage
gegen eine neue getauscht
wird. Auch dafür gibt es
Förderungen, zudem können gewerbliche
Vermieter die Kosten auf
15 Jahre abschreiben, was die Investitionsbereitschaft
erhöht.
Indexklauseln im Kreuzfeuer
KRITIK VOM ÖVI
Der Österreichische Verband der
Immobilienwirtschaft (ÖVI) lehnt
jüngst gehörte Pläne, Vermieter
mit den Kostenpositionen Versicherung,
Grundsteuer und
Verwaltung zu belasten, ab: „Wenn
das Mietrechtssystem neu aufgestellt
wird, kann das nur fair
erfolgen. Eine einseitige Belastung
des Vermieters ist nicht gerechtfertigt“,
so ÖVI-Vorstand Timur
Jelinek. Die Mietsteigerungen
fußten zudem nicht auf der
Indexierung: „Mehr Qualität
bedingt auch einen anderen
Preis.“
Damit das funktioniert und die
Energiewende von den großen Vermietern
vorangetrieben wird,
braucht es vor allem eines: kalkulierbare
Mieterträge. Doch gerade
auf dieser Front tut sich derzeit eine
weitere rechtliche Falle auf – die neben
künftigen Erträgen auch früher
erwirtschaftete rückwirkend betreffen
kann: Aktuelle Urteile des
Obersten Gerichtshofs (OGH) stellen
die beliebten und in der Regel
vertraglich vorgeschriebenen Inflationsanpassungen
auf eine harte
Probe.
Nach Ansicht des OGH sind viele
dieser Indexklauseln rechtswidrig,
da sie nicht den Regelungen des
Konsumentenschutzgesetzes entsprechen.
„Das bedeutet, dass je
nach Ausgestaltung des Vertrages
nur der ursprünglich vereinbarte
Mietzins Gültigkeit hat. Der Mieter
könnte die zu viel bezahlte Miete
zurückverlangen und der Vermieter
dürfte in Zukunft nur den ursprünglich
laut Mietvertrag verlangten
Mietzins vorschreiben“,
warnt Kothbauer.
Klagen in Vorbereitung
Mit Hinblick auf die jüngsten OGH-
Urteile könnten so mehr als
100.000 Mietverträge mit ihren Indexklauseln
in ganz Österreich
rechtswidrig sein – es gibt bereits
erste Rechtsanwaltskanzleien, die
mit Rechtsschutzversicherungen
und Prozesskostenfinanzierern zusammenarbeiten,
um Mietkostenrückforderungen
zu erwirken, die
Jahrzehnte zurückreichen können.
„Diese Situation ist der Rechtssicherheit
nicht zuträglich, bei vielen
Vermietern tickt daher eine Zeitbombe,
die vom Gesetzgeber entschärft
werden muss“, sagt Jaitler.
Er sieht das Justizministerium am
Ball und hofft, dass die Rechtsunsicherheit
bald beseitigt wird.
Denn gerade internationale Immobilieninvestoren
haben für
rechtliche Probleme in Österreich
wenig Verständnis – und könnten
bei einer Eskalation dieses Problems
Österreich auf die „schwarze
Liste“ setzen und von Neuinvestments
jahrelang Abstand nehmen,
was den bereits angespannten Immobilienmarkt
weiter belasten
dürfte. Das unterstreicht auch Georg
Steindl-Tomschizek aus dem
Immobilienteam der Kanzlei Brauneis
Rechtsanwälte. Er warnt:
„Schließlich orientieren sich Immobilienbewertungen
im geplanten
Verkaufsfall bei vermieteten
Objekten auch an den zu erzielenden
Mieteinnahmen.“