casanostra 174 | Februar 2024

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14 SERVICE RATGEBER Virtuelle Versammlungen – schon wieder passé? Gehört der Baumschnitt zu den Nebenkosten? Sorgenkind Elektroboiler: wie weiter? «Während der Pandemie hat sich in vielen Stockwerkeigentümergemeinschaften eine neue Form der Eigentümerversammlung etabliert: Die vir tuelle Versammlung.» Die Geltungsdauer der Covid-19-Verordnung 3, welche die virtuellen Versammlungen für zulässig erklärt hat, ist am 31. Dezember 2022 ausgelaufen. Während im revidierten Aktienrecht die Abhaltung virtueller Versammlungen ausdrücklich erlaubt wird, fehlt es an einer gesetzlichen Grundlage für die Abhaltung solcher Versammlungen im Stockwerkeigentum, denn die Bestimmungen des revidierten Aktienrechts finden auf die Beschlussfassungen von Stockwerkeigentümergemeinschaften keine Anwendung. Letztere unterliegen dem Vereinsrecht. Dieses sieht nur zwei Formen von Beschlüssen vor: Beschlüsse, die anlässlich einer Versammlung gefasst werden, und Beschlüsse, die durch schriftliche Zustimmung aller zustande kommen. Trotz fehlender gesetzlicher Grundlage scheint die Meinung heute vorherrschend zu sein, dass virtuelle Versammlungen auch ab dem 1. Januar 2023 zulässig sind, wenn sie sich auf eine reglementarische Grundlage stützen können. Damit muss das Rad nicht zurückgedreht werden. Die technischen Errungenschaften, die eine Flexibilisierung der Beschlussfassung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft ermöglichen, können weiterhin eingesetzt werden. Dazu ist aber erforderlich, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft ihr Reglement mit entsprechenden Bestimmungen über die virtuelle Versammlung ergänzt. Dr. Eliane E. Ganz, LL.M. Rechtsanwältin, Kämpfen Rechtsanwälte Zürich, nebenamtliche Handelsrichterin im Bereich Miete «Im Hinterhof des Mehrfamilienhauses steht eine Platane, die für gut 2000 Franken zurückgeschnitten wird, damit der Abstand zu den Fassaden gewahrt bleibt. Ich möchte diese Kosten auf die Mietparteien aufteilen – darf ich das?» Sie dürfen die Kosten für den Rückschnitt dann verrechnen, wenn die Garten- und Umgebungspflege in Ihren Verträgen ausdrücklich als Nebenkosten genannt beziehungsweise der Posten im Casafair-Mietvertrag angekreuzt ist. Falls dies nicht der Fall ist, können Ihre Mieter*innen davon ausgehen, dass die betreffende Leistung bereits durch den Mietzins abgegolten ist. Nebenkosten müssen bei der Abrechnung detailliert aufgeführt werden. Sie müssen zudem berücksichtigen, dass ausschliesslich Betriebskosten, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen, abgerechnet werden dürfen. Dies im Gegensatz zu den Unterhaltskosten, die zu Ihren Lasten gehen und demnach mit der Miete abgegolten sind. Zulässige Kosten beim Gartenunterhalt sind der periodische Rückschnitt von Sträuchern oder Bäumen, das Rasenmähen oder das Bewässern bei Trockenheit. Diese Kosten können als Nebenkosten den Mietenden weiterverrechnet werden, auch hier nur, wenn in den bestehenden Mietverträgen «Umgebung/Hauswartung» als Nebenkostenposition aufgeführt ist. Fehlt die entsprechende Kostenposition, muss sie formal korrekt eingeführt werden. Die Einführung stellt eine einseitige Mietvertragsanpassung dar und muss den Mietern deshalb mittels amtlichen Formulars angezeigt werden, es gelten die Fristen gemäss Art. 269d OR. Daniel Gassmann, Fachberater Casafair «Nur konsequente Kaltduscher sollten diesen Artikel überspringen, denn: alte Elektroboiler sind Stromfresser und müssen bis spätestens 2035 ersetzt werden!» Gemäss Energiestrategie 2050, dem Klimaabkommen Paris 2015 und dem CO 2-Gesetz müssen reine Elektroboiler (und zentrale Elektroheizungen) bis spätestens 2035 ersetzt werden, bei tiefgreifenden Umbauten sofort. Seit 2011 dürfen keine neuen Elektroboiler mehr installiert werden, sofern sie nicht mit Solarwärme oder dem Heizsystem gekoppelt sind. Das ist hart, aber richtig, wenn wir den schädlichen CO 2-Ausstoss verringern und das in grösste Not geratene Klima retten wollen. Wir verbrauchen im Durchschnitt pro Person und Tag 50 Liter Warmwasser. Die Erwärmung eines Liters Wasser benötigt 0,058 kWh und ergibt für eine vierköpfige Familie rund 4200 kWh oder Fr. 1200.– Stromkosten pro Jahr, was 46 Prozent des Haushaltstroms entspricht. Das ist zu viel und es gibt sinnvolle Alternativen. A: Mit einem Wärmepumpenboiler, der dem Keller zusätzlich Feuchtigkeit entzieht und damit Schimmel vermeidet, kann drei Viertel elektrische Energie eingespart werden; er kostet etwa Fr. 5000.–. B: Anschluss des Boilers an die klimakonforme Heizungsanlage. C: die Montage von thermischen Sonnenkollektoren auf ihrem Hausdach für ca. Fr. 12 000.–. Die Anlage wird in fünfzehn Jahren amortisiert sein – ab dann gibt es Warmwasser praktisch zum Nulltarif. Dies ist die edelste und energieeffizienteste Art, Warmwasser aufzubereiten. Was für ein wunderbares und beruhigendes Gefühl, mit der Sonne warm zu duschen und erst noch etwas gegen den Klimawandel zu tun – packen Sie’s an! Casafair berät Sie gerne. Subventionen siehe energiefranken.ch Hannes J. Heuberger, B a u Beratungen hjh CASANOSTRA 174 2024
RATGEBER SERVICE 15 Ferien und Fristen «Ich habe meiner Mieterin ordentlich und fristgerecht gekündigt. Die eingeschriebene Sendung mit der Kündigung kam an mich zurück, weil sie nicht zugestellt werden konnte, offenbar, weil die Mieterin ferienabwesend war. Wann beginnt und endet die Frist zur Anfechtung der Kündigung beziehungsweise zum Mieterstreckungsbegehren?» Ausgelöst wird der Fristenlauf mit dem Empfang der Kündigung. Kann die eingeschriebene Sendung der Mieterin durch den Briefträger nicht ausgehändigt werden, ist das Datum auf der Abholungseinladung massgebend, ab welchem die Sendung bei der Poststelle abgeholt werden kann. Der erste Tag wird in aller Regel der Folgetag sein. Dieser Tag gilt als Empfangstag der Kündigung. An diesem Tag wird der Lauf der 30-tägigen Frist ausgelöst, worauf der weitere Folgetag der erste Tag der Frist ist. Fällt der 30. Tag auf einen Samstag oder einen Sonntag, verlängert sich die Frist bis am Montag. Die Aufgabe des Anfechtungs- beziehungsweise Erstreckungsbegehrens an diesem Tag bei der Post durch die Mieterin wahrt die Frist. Kann die eingeschriebene Sendung der Kündigung der Mieterin durch den Briefträger ausgehändigt werden, so gilt dieser Tag als Empfangstag, und dies löst die Frist aus. Der erste Tag der Frist ist dann bereits der Folgetag, auch wenn dies ein Samstag oder ein Sonntag ist. Verpasst die Mieterin die siebentägige Abholungsfrist und wird die eingeschriebene Sendung von der Post an den Vermieter zurückgesandt, ändert dies nichts am Fristenlauf. Die Mieterin läuft Gefahr, dass ihr Mietverhältnis am Kündigungstermin beendet wird, ohne dass sie davon Kenntnis hat. Der von Casafair propagierte moralische Grundsatz des fairen Vermietens verlangt vom Vermieter, dass er die an ihn zurückgesandte eingeschriebene Kündigung der Mieterin nochmals umgehend von sich aus mit einfacher A-Post zustellt, damit sie sichere Kenntnis von der erfolgten Kündigung erhält. Diese Zweitzustellung ändert nichts am Fristenlauf. Anderes gilt für den Fall, dass der Vermieter beim Versand seiner Kündigung erwiesenermassen Kenntnis von der gleichzeitig bestehenden Ferienabwesenheit der Mieterin hatte. In diesem Fall gilt die Kündigung als nicht zugestellt beziehungsweise mangels Empfang als ungültig. Dies alles gilt nicht für die Mitteilung einer Mietzinserhöhung und auch nicht für die Mahnung von ausstehenden Mietzinsen mit Nachfristansetzung und Kündigungsandrohung. Und für die Zustellung von fristauslösenden Sendungen von Schlichtungsbehörden und Gerichten gelten die Bestimmungen der Zivilprozessordnung über die Zustellung, den Fristenlauf, die Säumnis und die Fristwiederherstellung. Beratung Bei Casafair erhalten Sie individuelle und kompetente Beratung von Fachpersonen in allen Fragen rund um Haus und Wohnen. Beratung für Mitglieder 15 Minuten Gratisberatung für Mitglieder Beratung auf Deutsch Mietrecht, Stockwerkeigentum, Geld und Recht: Montag bis Freitag, 9–12 Uhr Telefon 031 312 00 21 oder E-Mail an beratung@casafair.ch Bauen, Umbauen, Baumängel (z. B. Schimmel), Energie: Mittwoch, 14–17 Uhr Telefon 031 312 00 21 oder E-Mail an bau-beratung@casafair.ch Beratung auf Französisch Téléphone 021 652 88 77, du lundi au vendredi de 8 h 30 à 11 h 30 conseil@habitatdurable.ch Armin Linder, Rechtsanwalt, rtwp rechtsanwälte & notare Foto: zvg CASANOSTRA 174 2024
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