casanostra 174 | Februar 2024
Knapp bei Kasse: Wenn die Mieterschaft an ihre Grenzen kommt | Landschaftsinitiative: Die Arbeit geht weiter | MetamorpHouse, anstatt verkaufen | Kündigungsfristen während der Ferien
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14 SERVICE RATGEBER<br />
Virtuelle Versammlungen<br />
– schon wieder<br />
passé?<br />
Gehört der Baumschnitt<br />
zu den Nebenkosten?<br />
Sorgenkind<br />
Elektroboiler: wie<br />
weiter?<br />
«Während der Pandemie hat<br />
sich in vielen Stockwerkeigentümergemeinschaften<br />
eine<br />
neue Form der Eigentümerversammlung<br />
etabliert: Die<br />
vir tuelle Versammlung.»<br />
Die Geltungsdauer der Covid-19-Verordnung<br />
3, welche die virtuellen Versammlungen<br />
für zulässig erklärt hat, ist am<br />
31. Dezember 2022 ausgelaufen. Während<br />
im revidierten Aktienrecht die Abhaltung<br />
virtueller Versammlungen ausdrücklich<br />
erlaubt wird, fehlt es an einer<br />
gesetzlichen Grundlage für die Abhaltung<br />
solcher Versammlungen im Stockwerkeigentum,<br />
denn die Bestimmungen<br />
des revidierten Aktienrechts finden auf<br />
die Beschlussfassungen von Stockwerkeigentümergemeinschaften<br />
keine Anwendung.<br />
Letztere unterliegen dem Vereinsrecht.<br />
Dieses sieht nur zwei Formen<br />
von Beschlüssen vor: Beschlüsse, die<br />
anlässlich einer Versammlung gefasst<br />
werden, und Beschlüsse, die durch<br />
schriftliche Zustimmung aller zustande<br />
kommen.<br />
Trotz fehlender gesetzlicher Grundlage<br />
scheint die Meinung heute vorherrschend<br />
zu sein, dass virtuelle Versammlungen<br />
auch ab dem 1. Januar 2023<br />
zulässig sind, wenn sie sich auf eine reglementarische<br />
Grundlage stützen können.<br />
Damit muss das Rad nicht zurückgedreht<br />
werden. Die technischen<br />
Errungenschaften, die eine Flexibilisierung<br />
der Beschlussfassung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft<br />
ermöglichen,<br />
können weiterhin eingesetzt<br />
werden. Dazu ist aber erforderlich, dass<br />
die Stockwerkeigentümergemeinschaft<br />
ihr Reglement mit entsprechenden<br />
Bestimmungen über die virtuelle Versammlung<br />
ergänzt.<br />
Dr. Eliane E. Ganz,<br />
LL.M. Rechtsanwältin, Kämpfen<br />
Rechtsanwälte Zürich,<br />
nebenamtliche Handelsrichterin<br />
im Bereich Miete<br />
«Im Hinterhof des Mehrfamilienhauses<br />
steht eine Platane,<br />
die für gut 2000 Franken zurückgeschnitten<br />
wird, damit der<br />
Abstand zu den Fassaden gewahrt<br />
bleibt. Ich möchte diese Kosten<br />
auf die Mietparteien aufteilen –<br />
darf ich das?»<br />
Sie dürfen die Kosten für den Rückschnitt<br />
dann verrechnen, wenn die Garten-<br />
und Umgebungspflege in Ihren Verträgen<br />
ausdrücklich als Nebenkosten<br />
genannt beziehungsweise der Posten im<br />
Casafair-Mietvertrag angekreuzt ist.<br />
Falls dies nicht der Fall ist, können Ihre<br />
Mieter*innen davon ausgehen, dass<br />
die betreffende Leistung bereits durch<br />
den Mietzins abgegolten ist.<br />
Nebenkosten müssen bei der Abrechnung<br />
detailliert aufgeführt werden.<br />
Sie müssen zudem berücksichtigen,<br />
dass ausschliesslich Betriebskosten, die<br />
mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen,<br />
abgerechnet werden<br />
dürfen. Dies im Gegensatz zu den Unterhaltskosten,<br />
die zu Ihren Lasten gehen<br />
und demnach mit der Miete abgegolten<br />
sind.<br />
Zulässige Kosten beim Gartenunterhalt<br />
sind der periodische Rückschnitt<br />
von Sträuchern oder Bäumen, das Rasenmähen<br />
oder das Bewässern bei<br />
Trockenheit. Diese Kosten können als<br />
Nebenkosten den Mietenden weiterverrechnet<br />
werden, auch hier nur, wenn<br />
in den bestehenden Mietverträgen<br />
«Umgebung/Hauswartung» als Nebenkostenposition<br />
aufgeführt ist. Fehlt<br />
die entsprechende Kostenposition, muss<br />
sie formal korrekt eingeführt werden.<br />
Die Einführung stellt eine einseitige<br />
Mietvertragsanpassung dar und muss<br />
den Mietern deshalb mittels amtlichen<br />
Formulars angezeigt werden, es gelten<br />
die Fristen gemäss Art. 269d OR.<br />
Daniel Gassmann,<br />
Fachberater Casafair<br />
«Nur konsequente Kaltduscher<br />
sollten diesen Artikel überspringen,<br />
denn: alte Elektroboiler<br />
sind Stromfresser und müssen<br />
bis spätestens 2035 ersetzt werden!»<br />
Gemäss Energiestrategie 2050, dem<br />
Klimaabkommen Paris 2015 und dem<br />
CO 2-Gesetz müssen reine Elektroboiler<br />
(und zentrale Elektroheizungen) bis<br />
spätestens 2035 ersetzt werden, bei tiefgreifenden<br />
Umbauten sofort. Seit 2011<br />
dürfen keine neuen Elektroboiler mehr<br />
installiert werden, sofern sie nicht mit<br />
Solarwärme oder dem Heizsystem gekoppelt<br />
sind. Das ist hart, aber richtig,<br />
wenn wir den schädlichen CO 2-Ausstoss<br />
verringern und das in grösste Not geratene<br />
Klima retten wollen.<br />
Wir verbrauchen im Durchschnitt<br />
pro Person und Tag 50 Liter Warmwasser.<br />
Die Erwärmung eines Liters Wasser<br />
benötigt 0,058 kWh und ergibt für eine<br />
vierköpfige Familie rund 4200 kWh<br />
oder Fr. 1200.– Stromkosten pro Jahr,<br />
was 46 Prozent des Haushaltstroms entspricht.<br />
Das ist zu viel und es gibt sinnvolle<br />
Alternativen. A: Mit einem Wärmepumpenboiler,<br />
der dem Keller zusätzlich<br />
Feuchtigkeit entzieht und damit Schimmel<br />
vermeidet, kann drei Viertel elektrische<br />
Energie eingespart werden; er<br />
kostet etwa Fr. 5000.–. B: Anschluss des<br />
Boilers an die klimakonforme Heizungsanlage.<br />
C: die Montage von thermischen<br />
Sonnenkollektoren auf ihrem Hausdach<br />
für ca. Fr. 12 000.–. Die Anlage wird<br />
in fünfzehn Jahren amortisiert sein – ab<br />
dann gibt es Warmwasser praktisch zum<br />
Nulltarif. Dies ist die edelste und energieeffizienteste<br />
Art, Warmwasser aufzubereiten.<br />
Was für ein wunderbares<br />
und beruhigendes Gefühl, mit der Sonne<br />
warm zu duschen und erst noch etwas<br />
gegen den Klimawandel zu tun – packen<br />
Sie’s an!<br />
Casafair berät Sie gerne. Subventionen<br />
siehe energiefranken.ch<br />
Hannes J. Heuberger,<br />
B a u Beratungen hjh<br />
CASANOSTRA <strong>174</strong> <strong>2024</strong>