Flensburg Journal Ausgabe 257 - Februar 2024

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Auflage:
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Redaktion:
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Lektorat:
Peter Feuerschütz
Redaktionsschluss
nächste Ausgabe:
15. Februar 2024
Erscheinungstermin
nächste Ausgabe:
Ende Februar 2024
Druck:
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Vertriebsgesellschaft mbH
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Rechtsanwälte
Fachanwälte
Notare
Kauf von Immobilienanlageobjekten
– ohne gründliche Prüfung riskant
Der Erwerb von Immobilien als Anlageobjekte
wird in Zeiten sinkender
Zinsen interessanter. Gerne werden
Bestandsimmobilien erworben. Nicht
wenige Käufer erleben allerdings später
ein böses Erwachen, wenn sie merken,
dass unerkannte Schwierigkeiten
auftreten und sie aufgrund des üblichen
Sachmangelgewährleistungsausschlusses
keinen Regress beim
Verkäufer nehmen können. Daher gilt:
Niemals Immobilien als Anlageobjekte
erwerben ohne gründliche Prüfung
(sogenannte due diligence). Die due
diligence (in etwa übersetzt: „gebotene
Sorgfalt“) bezeichnet den Prozess
der sorgfältigen Untersuchung eines
Kaufgegenstandes im Vorfeld einer
Transaktion. Sie ist geboten aufgrund
des typischerweise bei Bestandsimmobilien
erfolgenden weitgehenden
Ausschlusses von Gewährleistungsansprüchen
des Käufers. Der Käufer ist
mithin gehalten, bevor er ein Anlageobjekt
erwirbt, dieses sehr sorgfältig
zu prüfen, damit er nicht im Nachhinein
erst Schwierigkeiten entdeckt, die
sich auf den Wert des Anlageobjekts
auswirken können. Der Schwerpunkt
einer due diligence beim Immobilienerwerb
liegt unter anderem auf folgenden
Aspekten:
• Durchführung einer Bestandsaufnahme
im Hinblick auf Bauplanungsrecht,
Sanierungsrecht, Denkmalschutzrecht
und Bauordnungsrecht;
• Erfassung technischer Anlagen, z. B.
Prüfung des Vorhandenseins eines
Energiepasses, der Begleitpapiere
für technische Anlagen, TÜV­Abnahmebescheinigungen,
etc.;
• Erfassung und Beurteilung von
Dauerschuldverhältnissen, wie z. B.
Wartungsverträge, Hausmeisterverträge,
Verträge über Schnee­ und
Eisbeseitigung, etc.;
• Prüfung der vorhandenen Sachversicherungen
hinsichtlich versicherter
Risiken, zugrundeliegender Bedingungen,
Absicherung des gleitenden
Neuwerts/Zeitwerts/gemeinen
Werts;
• Erfassung des Kostenmanagements
hinsichtlich der Nebenkosten;
• Mietrechtliche „due diligence“ im eigentlichen
Sinn, z. B. Erfassung von
Miethöhen, Wertsicherung, Laufzeit,
Optionsrechte, Regelung über
Instandhaltung/Instandhaltungspflichten,
Schönheitsreparaturklauseln,
etc.;
• Analyse der den Grundbucheintragungen
zugrundeliegenden Bewilligungen,
z. B. Dienstbarkeitsbestellungen,
Reallasten, etc., sowie
Überprüfung sonstiger Grundlagendokumente,
z. B. von Erbbaurechtsverträgen,
Teilungserklärungen und
Gemeinschaftsordnungen, Verträge
zur Begründung von Dauernutzungsrechten,
etc.
Entscheidet sich ein Kaufinteressent
nach eingehender Prüfung eines
Objekts, Kaufverhandlungen
abzubrechen, begründet das keinen
Schadensersatzanspruch. Denn jede
Vertragspartei ist grundsätzlich dazu
berechtigt, laufende Vertragsverhandlungen
jederzeit abzubrechen (vgl. OLG
München, Urteil v. 19.09.2012, Az. 7 U
736/12; so bereits zuvor BGH, Urteil v.
07.12.2000, VII ZR 360/98).
Aufgrund sich verschärfender rechtlicher
Rahmenbedingungen in Hinblick
Ihr gutes Recht.
auf die Energieeffizienz von Gebäuden
wird für Kaufinteressenten immer wichtiger,
mit finanzierenden Banken abzuklären,
welche Anforderungen heute
und zukünftig an den Energiestandard
eines Gebäudes gestellt werden, damit
keine Nachteile bei der Finanzierung
auftreten. Entspricht ein älteres Bestandsgebäude,
z. B. ein Mehrfamilienhaus
aus dem Jahr 1970, nicht mehr
dem heutigen energetischen Standard
und verpflichtet der Gesetzgeber zur
Ergreifung von Maßnahmen, die die
Energieeffizienz steigern, kann sich
das auf die Finanzierung auswirken.
Finanzierungsbanken können geneigt
sein, den Beleihungswert von Immobilien
herabzustufen, wenn ihr energetischer
Standard nicht zeitgemäß ist
und hieraus können für Kreditnehmer
auch bei laufenden Krediten erhebliche
Nachteile entstehen. Es macht also
Sinn, sich auch mit der Energieeffizienz
eines Kaufobjekts zu befassen und diese
möglicherweise sachverständig bewerten
zu lassen.
Rechtsanwalt und Notar
Dietrich Schenke
LL.M. (Steuerwissenschaften)
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht,
Schlichter und Schiedsrichter nach
SOBau in der Kanzlei KH&S Dr. Kruse,
Hansen & Sielaff Rechtsanwälte
Partnerschaft mbB,
Rechtsanwälte, Fachanwälte, Notare,
Stuhrsallee 35, 24937 Flensburg
Tel. 0461 - 5 20 77 0
(Diesen Beitrag sowie alle früheren
Beiträge können Sie unter
www.khs-flensburg.de nachlesen)
76 FLENSBURG JOURNAL • 02/2024