Flensburg Journal Ausgabe 257 - Februar 2024
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IMPRESSUM<br />
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A. B & M<br />
Art. Books & Magazines –<br />
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Herausgeber:<br />
Horst Dieter Adler<br />
Sünderup 46 · 24943 <strong>Flensburg</strong><br />
Tel.: (04 61) 6 70 00 00<br />
Fax: (04 61) 6 70 00 08<br />
moin@flensburgjournal.de<br />
www.flensburgjournal.de<br />
Anzeigen:<br />
Horst Dieter Adler<br />
JensUwe Boenigk<br />
Fotos:<br />
Bildarchiv Verlagskontor<br />
Horst Dieter Adler und<br />
A. B & M Art. Books & Magazines –<br />
International – GmbH und Co KG,<br />
Bodo Nitsch, Benjamin Nolte<br />
Titelbild: Benjamin Nolte<br />
(Museumsberg <strong>Flensburg</strong>)<br />
Satz- und<br />
Lithografieherstellung:<br />
dialogkontor Werbeagentur<br />
Auflage:<br />
48.000 Exemplare<br />
Vertrieb:<br />
In alle Haushalte per Verteiler,<br />
Post und Auslegestellen<br />
Redaktion:<br />
Horst Dieter Adler, Hrsg.,<br />
Peter Feuerschütz,<br />
Jessica Hofmann,<br />
Benjamin Nolte, Jan Kirschner<br />
Tel.: (04 61) 67 00 00 1<br />
Namentlich gekennzeichnete Artikel<br />
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des Herausgebers wieder. Alle Fotos,<br />
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Veranstaltungshinweise sind kostenlos,<br />
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Veranstaltungstermine:<br />
Keine Gewähr für die Richtigkeit<br />
Lektorat:<br />
Peter Feuerschütz<br />
Redaktionsschluss<br />
nächste <strong>Ausgabe</strong>:<br />
15. <strong>Februar</strong> <strong>2024</strong><br />
Erscheinungstermin<br />
nächste <strong>Ausgabe</strong>:<br />
Ende <strong>Februar</strong> <strong>2024</strong><br />
Druck:<br />
PerCom<br />
Vertriebsgesellschaft mbH<br />
Printed in Germany<br />
Rechtsanwälte<br />
Fachanwälte<br />
Notare<br />
Kauf von Immobilienanlageobjekten<br />
– ohne gründliche Prüfung riskant<br />
Der Erwerb von Immobilien als Anlageobjekte<br />
wird in Zeiten sinkender<br />
Zinsen interessanter. Gerne werden<br />
Bestandsimmobilien erworben. Nicht<br />
wenige Käufer erleben allerdings später<br />
ein böses Erwachen, wenn sie merken,<br />
dass unerkannte Schwierigkeiten<br />
auftreten und sie aufgrund des üblichen<br />
Sachmangelgewährleistungsausschlusses<br />
keinen Regress beim<br />
Verkäufer nehmen können. Daher gilt:<br />
Niemals Immobilien als Anlageobjekte<br />
erwerben ohne gründliche Prüfung<br />
(sogenannte due diligence). Die due<br />
diligence (in etwa übersetzt: „gebotene<br />
Sorgfalt“) bezeichnet den Prozess<br />
der sorgfältigen Untersuchung eines<br />
Kaufgegenstandes im Vorfeld einer<br />
Transaktion. Sie ist geboten aufgrund<br />
des typischerweise bei Bestandsimmobilien<br />
erfolgenden weitgehenden<br />
Ausschlusses von Gewährleistungsansprüchen<br />
des Käufers. Der Käufer ist<br />
mithin gehalten, bevor er ein Anlageobjekt<br />
erwirbt, dieses sehr sorgfältig<br />
zu prüfen, damit er nicht im Nachhinein<br />
erst Schwierigkeiten entdeckt, die<br />
sich auf den Wert des Anlageobjekts<br />
auswirken können. Der Schwerpunkt<br />
einer due diligence beim Immobilienerwerb<br />
liegt unter anderem auf folgenden<br />
Aspekten:<br />
• Durchführung einer Bestandsaufnahme<br />
im Hinblick auf Bauplanungsrecht,<br />
Sanierungsrecht, Denkmalschutzrecht<br />
und Bauordnungsrecht;<br />
• Erfassung technischer Anlagen, z. B.<br />
Prüfung des Vorhandenseins eines<br />
Energiepasses, der Begleitpapiere<br />
für technische Anlagen, TÜVAbnahmebescheinigungen,<br />
etc.;<br />
• Erfassung und Beurteilung von<br />
Dauerschuldverhältnissen, wie z. B.<br />
Wartungsverträge, Hausmeisterverträge,<br />
Verträge über Schnee und<br />
Eisbeseitigung, etc.;<br />
• Prüfung der vorhandenen Sachversicherungen<br />
hinsichtlich versicherter<br />
Risiken, zugrundeliegender Bedingungen,<br />
Absicherung des gleitenden<br />
Neuwerts/Zeitwerts/gemeinen<br />
Werts;<br />
• Erfassung des Kostenmanagements<br />
hinsichtlich der Nebenkosten;<br />
• Mietrechtliche „due diligence“ im eigentlichen<br />
Sinn, z. B. Erfassung von<br />
Miethöhen, Wertsicherung, Laufzeit,<br />
Optionsrechte, Regelung über<br />
Instandhaltung/Instandhaltungspflichten,<br />
Schönheitsreparaturklauseln,<br />
etc.;<br />
• Analyse der den Grundbucheintragungen<br />
zugrundeliegenden Bewilligungen,<br />
z. B. Dienstbarkeitsbestellungen,<br />
Reallasten, etc., sowie<br />
Überprüfung sonstiger Grundlagendokumente,<br />
z. B. von Erbbaurechtsverträgen,<br />
Teilungserklärungen und<br />
Gemeinschaftsordnungen, Verträge<br />
zur Begründung von Dauernutzungsrechten,<br />
etc.<br />
Entscheidet sich ein Kaufinteressent<br />
nach eingehender Prüfung eines<br />
Objekts, Kaufverhandlungen<br />
abzubrechen, begründet das keinen<br />
Schadensersatzanspruch. Denn jede<br />
Vertragspartei ist grundsätzlich dazu<br />
berechtigt, laufende Vertragsverhandlungen<br />
jederzeit abzubrechen (vgl. OLG<br />
München, Urteil v. 19.09.2012, Az. 7 U<br />
736/12; so bereits zuvor BGH, Urteil v.<br />
07.12.2000, VII ZR 360/98).<br />
Aufgrund sich verschärfender rechtlicher<br />
Rahmenbedingungen in Hinblick<br />
Ihr gutes Recht.<br />
auf die Energieeffizienz von Gebäuden<br />
wird für Kaufinteressenten immer wichtiger,<br />
mit finanzierenden Banken abzuklären,<br />
welche Anforderungen heute<br />
und zukünftig an den Energiestandard<br />
eines Gebäudes gestellt werden, damit<br />
keine Nachteile bei der Finanzierung<br />
auftreten. Entspricht ein älteres Bestandsgebäude,<br />
z. B. ein Mehrfamilienhaus<br />
aus dem Jahr 1970, nicht mehr<br />
dem heutigen energetischen Standard<br />
und verpflichtet der Gesetzgeber zur<br />
Ergreifung von Maßnahmen, die die<br />
Energieeffizienz steigern, kann sich<br />
das auf die Finanzierung auswirken.<br />
Finanzierungsbanken können geneigt<br />
sein, den Beleihungswert von Immobilien<br />
herabzustufen, wenn ihr energetischer<br />
Standard nicht zeitgemäß ist<br />
und hieraus können für Kreditnehmer<br />
auch bei laufenden Krediten erhebliche<br />
Nachteile entstehen. Es macht also<br />
Sinn, sich auch mit der Energieeffizienz<br />
eines Kaufobjekts zu befassen und diese<br />
möglicherweise sachverständig bewerten<br />
zu lassen.<br />
Rechtsanwalt und Notar<br />
Dietrich Schenke<br />
LL.M. (Steuerwissenschaften)<br />
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht,<br />
Schlichter und Schiedsrichter nach<br />
SOBau in der Kanzlei KH&S Dr. Kruse,<br />
Hansen & Sielaff Rechtsanwälte<br />
Partnerschaft mbB,<br />
Rechtsanwälte, Fachanwälte, Notare,<br />
Stuhrsallee 35, 24937 <strong>Flensburg</strong><br />
Tel. 0461 - 5 20 77 0<br />
(Diesen Beitrag sowie alle früheren<br />
Beiträge können Sie unter<br />
www.khs-flensburg.de nachlesen)<br />
76 FLENSBURG JOURNAL • 02/<strong>2024</strong>