Flensburg Journal Ausgabe 257 - Februar 2024
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Immobilien als Kapitalanlage:<br />
Trotz gestiegener Zinsen sind die Aussichten<br />
auf dem Immobilienmarkt gut.<br />
Die Zinsen sind gestiegen, die Kaufpreise gefallen.<br />
Man sollte jedoch nicht darauf hoffen, der<br />
Sinkflug ginge weiter, sondern sich gerade jetzt<br />
mit dem Kauf von Immobilien näher befassen.<br />
Dabei sind Neubauten aktuell die große Ausnahme.<br />
Viele Baustellen in der gesamten Republik stehen<br />
still. Und trotzdem bewegt sich einiges am Markt –<br />
nur eben nicht beim Neubau.<br />
Nach der Zinswende Mitte 2022 haben etliche<br />
Bauträger ihre Projekte gestoppt. Laut Ifo-Zahlen<br />
klagt jedes zweite Bauunternehmen über Auftragsmangel,<br />
jedes achte sorgt sich um seine Zukunft.<br />
Denn potentielle Immobilienkäufer können oder<br />
wollen derzeit kaum noch die horrenden Neubaupreise<br />
bezahlen, seit die Kreditzinsen auf rund vier<br />
Prozent gestiegen sind. Sie warten ab. Damit aber<br />
fehlt den Bauträgern frisches Kapital, um geplante<br />
Projekte fortzusetzen. Hinzu kommt, dass die<br />
Baukosten ebenfalls seit Mitte 2022 weiter gestiegen<br />
sind. Inzwischen kostet der Quadratmeter im<br />
Neubau (inklusive Bodenanteil) im Bundesschnitt<br />
5000 Euro.<br />
Doch nach der Wende ist vor der Wende: Gerade bei<br />
älteren Immobilien wächst das Angebot im Markt<br />
stetig. Die Preise haben sich im Bundesschnitt seit<br />
dem Höchststand Mitte 2022 um rund zehn Prozent<br />
angepasst. Immobilien mit Sanierungsstau und<br />
schlechten Energiewerten sind in Randlagen jetzt<br />
sogar 20 bis 30 Prozent günstiger zu haben. Gleichzeitig<br />
ziehen auch die Such- und Finanzierungsanfragen<br />
auf Immobilien- und Finanzierungsplattformen<br />
wieder an. Einige haben sich an das erhöhte<br />
Zinsniveau gewöhnt und beginnen, sich nach der<br />
Schockstarre wieder mit dem Thema zu beschäfti-<br />
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Auch wenn die Banken in der Kreditvergabe deutlich<br />
restriktiver geworden sind, so bietet der Kauf<br />
einer Immobilie als Kapitalanlage, aufgrund der<br />
aktuellen Marktsituation erhebliche Chancen. Er<br />
ist als Sachwert zur Diversifikation und des effektiven<br />
Vermögensaufbaus (Wertzuwachs, Steuervorteile,<br />
Mieteinnahmen) ohnehin unersetzlich.<br />
Viele Kaufwillige hoffen allerdings auf weiter sinkende<br />
Preise. Hier sei jedoch vor überzogenen Erwartungen<br />
gewarnt, weil kein eindeutiger Trend<br />
hinsichtlich der Preisentwicklung <strong>2024</strong> zu erkennen<br />
ist. Weil der Einbruch auf dem Neubausektor<br />
den Wohnungsmangel noch weiter verstärken wird,<br />
der massive Zuzug in Ballungszentren anhält und<br />
die Mieten bereits erheblich steigen, ist ein größerer<br />
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Preisrückgang<br />
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nicht wahrscheinlich. Ein weiteres<br />
Abwarten oder gar der Einstiegsverzicht würde<br />
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den Anleger vermutlich viel Geld kosten.<br />
Denn trotz höherer Zinsen und steigender Mieten<br />
sind die Aussichten auf dem Immobilienmarkt gut,<br />
weil sich die Käufer beim Erwerb einer Immobilie<br />
als Kapitalanlage die Inflation und das künftige<br />
Zinsumfeld bei der Finanzierung zunutze machen<br />
können.<br />
Als Selbstnutzer ist man auf einen Ort festgelegt.<br />
Die entscheidende Frage ist hier: Reicht das Budget<br />
für eine gute Citylage, oder muss man weiter<br />
ins Umland ausweichen? Für Toplagen erwarten die<br />
Marktexperten weiterhin eine stabile Preisentwicklung,<br />
dort sind die Quadratmeterpreise bisher kaum<br />
gesunken – und werden es vermutlich auch zukünftig<br />
nicht. Daneben sollten Käufer aber beachten,<br />
dass nicht nur die Lage, sondern auch der Zustand<br />
der Immobilie eine Rolle spielt. Wichtig ist neben<br />
ausreichendem Eigenkapital auch die energetische<br />
Qualität einer Immobilie, da sonst hohe Nebenkosten<br />
und Sanierungsauflagen drohen könnten.<br />
Kapitalanleger dagegen sollten sich fragen: Will<br />
ich noch in einer 1A-Lage kaufen, also in einer Metropole,<br />
die meist ohnehin hoch bewertet ist, oder<br />
investiere ich lieber in einer 1B- oder 1C-Lage, wo<br />
man (noch) mehr Quadratmeter fürs Geld erhält?<br />
Wer in puncto Wertstabilität sichergehen will,<br />
wählt eine 1A-Lage. Es gilt als unwahrscheinlich<br />
bis ausgeschlossen, dass die Preise in fünf oder<br />
zehn Jahren tiefer liegen werden als heute.<br />
Das gilt jedoch auch für 1B- und 1C-Lagen, die aus<br />
Renditegesichtspunkten eher noch attraktiver<br />
sind (ausgenommen Berlin). Sie sind ähnlich stabil<br />
wie die Metropolen, jedoch noch nicht derart überpreist.<br />
So liefern sie auch aktuell Bruttomietrenditen<br />
von 2,5 bis 3,5 Prozent, während A-Städte<br />
häufig knapp darunter liegen. Auch von steigenden<br />
Mieten können Kapitalanleger in 1B- und 1C-Lagen<br />
überproportional profitieren, ebenso vom Wertzuwachs.<br />
Allerdings gilt immer: Ein genaues Hinschauen bei<br />
Makro- und Mikrolage, Zustand, Verwaltung und<br />
weiteren Punkten ist unerlässlich und entscheidet<br />
über den Erfolg des Invests. Ein Austausch mit<br />
Experten wird dringend empfohlen. Wir beraten<br />
zu diesem Thema und anderen Themen der Finanzdienstleistung<br />
seit mehr als zwanzig Jahren.<br />
Es gibt somit gute Gründe, jetzt zuzuschlagen. Die<br />
Phase, in der es wegen günstiger Zinsen billiger<br />
war zu kaufen als zur Miete zu wohnen, ist definitiv<br />
vorbei. Doch wer es schafft, diese Umstellung<br />
anzunehmen und die aktuelle Situation realistisch<br />
zu bewerten und für sich zu nutzen, wird in einigen<br />
Jahren trotz höherer Kreditbelastung der Gewinner<br />
sein.<br />
Lars Pommerening<br />
Geprüfter Finanzanlagenfachmann (IHK)<br />
Business Coach (IHK)<br />
Tel.: 0171-5325920<br />
Jägerweg 16, 24941 <strong>Flensburg</strong><br />
www.compexx-finanz.de<br />
www.beratungskonzepte-nord.de<br />
pommerening@beratungskonzepte-nord.de<br />
2 FLENSBURG JOURNAL • 02/<strong>2024</strong><br />
FLENSBURG JOURNAL • 10/201975