Flensburg Journal Ausgabe 257 - Februar 2024

Immobilien als Kapitalanlage:
Trotz gestiegener Zinsen sind die Aussichten
auf dem Immobilienmarkt gut.
Die Zinsen sind gestiegen, die Kaufpreise gefallen.
Man sollte jedoch nicht darauf hoffen, der
Sinkflug ginge weiter, sondern sich gerade jetzt
mit dem Kauf von Immobilien näher befassen.
Dabei sind Neubauten aktuell die große Ausnahme.
Viele Baustellen in der gesamten Republik stehen
still. Und trotzdem bewegt sich einiges am Markt –
nur eben nicht beim Neubau.
Nach der Zinswende Mitte 2022 haben etliche
Bauträger ihre Projekte gestoppt. Laut Ifo-Zahlen
klagt jedes zweite Bauunternehmen über Auftragsmangel,
jedes achte sorgt sich um seine Zukunft.
Denn potentielle Immobilienkäufer können oder
wollen derzeit kaum noch die horrenden Neubaupreise
bezahlen, seit die Kreditzinsen auf rund vier
Prozent gestiegen sind. Sie warten ab. Damit aber
fehlt den Bauträgern frisches Kapital, um geplante
Projekte fortzusetzen. Hinzu kommt, dass die
Baukosten ebenfalls seit Mitte 2022 weiter gestiegen
sind. Inzwischen kostet der Quadratmeter im
Neubau (inklusive Bodenanteil) im Bundesschnitt
5000 Euro.
Doch nach der Wende ist vor der Wende: Gerade bei
älteren Immobilien wächst das Angebot im Markt
stetig. Die Preise haben sich im Bundesschnitt seit
dem Höchststand Mitte 2022 um rund zehn Prozent
angepasst. Immobilien mit Sanierungsstau und
schlechten Energiewerten sind in Randlagen jetzt
sogar 20 bis 30 Prozent günstiger zu haben. Gleichzeitig
ziehen auch die Such- und Finanzierungsanfragen
auf Immobilien- und Finanzierungsplattformen
wieder an. Einige haben sich an das erhöhte
Zinsniveau gewöhnt und beginnen, sich nach der
Schockstarre wieder mit dem Thema zu beschäfti-
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Auch wenn die Banken in der Kreditvergabe deutlich
restriktiver geworden sind, so bietet der Kauf
einer Immobilie als Kapitalanlage, aufgrund der
aktuellen Marktsituation erhebliche Chancen. Er
ist als Sachwert zur Diversifikation und des effektiven
Vermögensaufbaus (Wertzuwachs, Steuervorteile,
Mieteinnahmen) ohnehin unersetzlich.
Viele Kaufwillige hoffen allerdings auf weiter sinkende
Preise. Hier sei jedoch vor überzogenen Erwartungen
gewarnt, weil kein eindeutiger Trend
hinsichtlich der Preisentwicklung 2024 zu erkennen
ist. Weil der Einbruch auf dem Neubausektor
den Wohnungsmangel noch weiter verstärken wird,
der massive Zuzug in Ballungszentren anhält und
die Mieten bereits erheblich steigen, ist ein größerer
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Preisrückgang
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nicht wahrscheinlich. Ein weiteres
Abwarten oder gar der Einstiegsverzicht würde
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den Anleger vermutlich viel Geld kosten.
Denn trotz höherer Zinsen und steigender Mieten
sind die Aussichten auf dem Immobilienmarkt gut,
weil sich die Käufer beim Erwerb einer Immobilie
als Kapitalanlage die Inflation und das künftige
Zinsumfeld bei der Finanzierung zunutze machen
können.
Als Selbstnutzer ist man auf einen Ort festgelegt.
Die entscheidende Frage ist hier: Reicht das Budget
für eine gute Citylage, oder muss man weiter
ins Umland ausweichen? Für Toplagen erwarten die
Marktexperten weiterhin eine stabile Preisentwicklung,
dort sind die Quadratmeterpreise bisher kaum
gesunken – und werden es vermutlich auch zukünftig
nicht. Daneben sollten Käufer aber beachten,
dass nicht nur die Lage, sondern auch der Zustand
der Immobilie eine Rolle spielt. Wichtig ist neben
ausreichendem Eigenkapital auch die energetische
Qualität einer Immobilie, da sonst hohe Nebenkosten
und Sanierungsauflagen drohen könnten.
Kapitalanleger dagegen sollten sich fragen: Will
ich noch in einer 1A-Lage kaufen, also in einer Metropole,
die meist ohnehin hoch bewertet ist, oder
investiere ich lieber in einer 1B- oder 1C-Lage, wo
man (noch) mehr Quadratmeter fürs Geld erhält?
Wer in puncto Wertstabilität sichergehen will,
wählt eine 1A-Lage. Es gilt als unwahrscheinlich
bis ausgeschlossen, dass die Preise in fünf oder
zehn Jahren tiefer liegen werden als heute.
Das gilt jedoch auch für 1B- und 1C-Lagen, die aus
Renditegesichtspunkten eher noch attraktiver
sind (ausgenommen Berlin). Sie sind ähnlich stabil
wie die Metropolen, jedoch noch nicht derart überpreist.
So liefern sie auch aktuell Bruttomietrenditen
von 2,5 bis 3,5 Prozent, während A-Städte
häufig knapp darunter liegen. Auch von steigenden
Mieten können Kapitalanleger in 1B- und 1C-Lagen
überproportional profitieren, ebenso vom Wertzuwachs.
Allerdings gilt immer: Ein genaues Hinschauen bei
Makro- und Mikrolage, Zustand, Verwaltung und
weiteren Punkten ist unerlässlich und entscheidet
über den Erfolg des Invests. Ein Austausch mit
Experten wird dringend empfohlen. Wir beraten
zu diesem Thema und anderen Themen der Finanzdienstleistung
seit mehr als zwanzig Jahren.
Es gibt somit gute Gründe, jetzt zuzuschlagen. Die
Phase, in der es wegen günstiger Zinsen billiger
war zu kaufen als zur Miete zu wohnen, ist definitiv
vorbei. Doch wer es schafft, diese Umstellung
anzunehmen und die aktuelle Situation realistisch
zu bewerten und für sich zu nutzen, wird in einigen
Jahren trotz höherer Kreditbelastung der Gewinner
sein.
Lars Pommerening
Geprüfter Finanzanlagenfachmann (IHK)
Business Coach (IHK)
Tel.: 0171-5325920
Jägerweg 16, 24941 Flensburg
www.compexx-finanz.de
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