smartLiving Magazin Stuttgart | Ausgabe 05/2023

Finanzierung
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FERIENWOHNUNGEN UND
FERIENHÄUSER IM INLAND
DIE ART DER NUTZUNG ENTSCHEIDET DARÜBER, OB IHRE FERIENWOHNUNG
VOM FINANZAMT GEFÖRDERT WIRD ODER NICHT
Wer seine Ferienimmobilie an Urlaubende vermietet,
kann schnell in eine Steuerfalle tappen. Daher sollten
Sie sich vorab ausreichend informieren. Wenn Sie Ihre Ferienwohnung
oder Ihr Ferienhaus in Deutschland vermieten wollen,
müssen Sie einiges beachten, damit Sie die Kosten von der
Steuer absetzen können. Denn nur, wenn Sie mit der Vermietung
wirklich Gewinn machen wollen, erkennt das Finanzamt
die Ausgaben für Anschaffung, Nebenkosten oder Reparaturen
als Werbungskosten an.
Liegt Ihre Ferienimmobilie im Ausland, gelten die dortigen
Steuerregeln. Die Mieteinkünfte unterliegen allerdings in
Deutschland gegebenenfalls dem Progressionsvorbehalt. Sie
sollten sich daher vor der Vermietung mit einem Steuerberater
oder eine Steuerberaterin vor Ort zusammensetzen.
Ob persönlicher Rückzugsort oder lukrative Einnahmequelle
– als Besitzer einer Ferienimmobilie sollten Sie immer auch
die steuerlichen Rahmenbedingungen im Auge behalten.
Welche Steuern fallen an? Welche Kosten können Sie für die
Ferienwohnung in der Steuererklärung angeben? Was ist zu
beachten, wenn Sie Ihre Ferienwohnung selbst nutzen und
vermieten möchten?
GEWINNERZIELUNGSABSICHT ODER LIEBHABEREI
Können Sie dem Finanzamt nicht nachweisen, dass Sie mit
der Vermietung Ihrer Ferienwohnung oder Ihres Ferienhauses
Geld verdienen wollen, dann gilt Ihre Vermietung als sogenannte
Liebhaberei und Sie können keine Werbungskosten
von der Steuer absetzen. Damit das nicht passiert, sollten Sie
diese Dinge beachten, um eine sogenannte Gewinnerzielungsabsicht
nachweisen zu können: Am leichtesten weist
man seine Gewinnerzielungsabsicht nach, indem man die Ferienwohnung
oder das Ferienhaus zunächst gar nicht (mehr)
selbst nutzt. Das geht zum Beispiel mit einem Maklervertrag,
der die sogenannte Eigennutzung für die nächsten Jahre ausschließt.
Zudem sollte das Ferienhaus oder die Ferienwohnung mindestens
75 Prozent der ortsüblichen Vermietungszeit vermietet
sein. Sind beispielsweise die Ferienwohnungen im Ort
durchschnittlich an 200 Tagen vermietet, muss Ihre Wohnung
demnach an mindestens 150 Tagen ebenfalls vermietet sein.
Wie hoch diese Zahl in Ihrem Ferienort ist, erfahren Sie in der
Regel beim Tourismusverband.
Verlangt das Finanzamt eine sogenannte Ertragsprognose,
müssen Sie in der Regel für die nächsten 30 Jahre nachweisen,
dass ein Mietüberschuss erwirtschaftet werden kann, das
heißt, dass Sie mehr Einnahmen haben werden als Ausgaben.
ÜBRIGENS: Wenn Sie das Ferienhaus oder die Ferienwohnung
auch privat nutzen wollen, müssen Sie die Ertragsprognose
auf jeden Fall machen.
FERIENVERMIETUNG UND TROTZDEM SELBST NUTZEN
Können Sie dem Finanzamt nachweisen, dass Sie mit der Vermietung
Ihrer Ferienwohnung oder Ihres Ferienhauses Geld
verdienen werden, obwohl Sie die Immobilie auch selbst für
Ihren Urlaub nutzen wollen, dann fängt die Behörde an zu
rechnen: Die Finanzbeamten und -beamtinnen müssen nämlich
die Zeiträume der Vermietung mit den Zeiträumen der
Eigennutzung ins Verhältnis setzen. Das heißt: Je länger die
Vermietungszeit dauert, umso mehr können Sie absetzen.
Können Sie nicht nachweisen, zu welchem Anteil Sie die Ferienwohnung
oder das Ferienhaus selbst genutzt haben und
nutzen werden, geht das Finanzamt von einer 50-prozentigen
Eigennutzung aus.
Tipp: Auch Leerstand kann zur Vermietungszeit gezählt werden,
wenn Sie eine nachweisbare Absicht hatten, das Haus zu
vermieten und der Leerstand nicht Ihre Schuld ist. Dafür
müssen Sie allerdings vorher genau festlegen, wann Sie die Ferienwohnung
oder das Ferienhaus selbst nutzen wollen, damit
das Finanzamt diese Zeit rausrechnen kann. Ansonsten wird
auch der Leerstand entsprechend dem Verhältnis von Vermietung
und Eigennutzung aufgeteilt.
MIETEINNAHMEN VERSTEUERN
Wenn Sie mit Ihrem Ferienhaus oder Ihrer Ferienwohnung
Mieteinnahmen erzielen, müssen Sie diese – wie Ihre anderen
Einkünfte auch – versteuern. Das machen Sie über Ihre
Einkommensteuererklärung. Ob Ihre Immobilie vorher
vom Finanzamt als Liebhaberei eingestuft wurde oder nicht,
ist dabei egal.
Unter bestimmten Bedingungen kann die Vermietung der Ferienwohnung
oder des Ferienhauses als Gewerbebetrieb eingestuft
werden. Dieses Risiko besteht zum Beispiel dann,
wenn Sie umfangreiche Zusatzdienstleistungen für Ihre Mieter/innen
anbieten. Der Nachteil dieser Einstufung: Neben
eventuell Gewerbesteuer unterliegt ein Verkauf der Immobilie
auch nach mehr als zehn Jahren der Einkommensteuer.
WIE FUNKTIONIERT DIE BESTEUERUNG
EINER FERIENWOHNUNG?
Auf Ferienwohnungen fallen Steuern an. Das Finanzamt unterscheidet
zwischen Immobilien zur Selbstnutzung und zur
Vermietung. Wenn Sie Ihre Ferienwohnung dauerhaft an
wechselnde Gäste vermieten, geht das Finanzamt von einer
sogenannten Gewinnerzielungsabsicht aus. Können Sie diese
allerdings nicht ausreichend nachweisen oder Sie nutzen Ihre
Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus ausschließlich als Zweitwohnsitz,
dann handelt es sich um Liebhaberei. Je nach Nutzungsart
müssen Sie beispielsweise Einkünfte aus der Vermietung
Ihrer Ferienwohnung in der Steuererklärung angeben
und können gleichzeitig finanzielle Aufwände steuerlich geltend
machen.
WERBUNGSKOSTEN FÜR FERIENWOHNUNG
STEUERLICH ABSETZEN
Wenn Sie mit der Vermietung Ihrer Ferienwohnung oder Ihres
Ferienhauses Gewinn machen und diesen nachweisen
können, können Sie die Ausgaben für den Erhalt der Einnahmen
(Anschaffung, Nebenkosten, Reparaturen, Vermarktungskosten,
etc.) als Werbungkosten absetzen. Auch die
Grundsteuer und Gebäudeversicherung zählen zu den Werbungskosten.
Wenn das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht
anerkennt, können Sie somit auch ggf. Verluste geltend
machen. Am einfachsten lassen sich Werbungskosten für Ferienwohnungen
in der Steuererklärung angeben, die ausschließlich
vermietet und nicht selbst genutzt werden.
Das Finanzamt erkennt die Gewinnerzielungsabsicht zweifelsfrei
an, wenn:
die jährliche Vermietungsdauer der Ferienimmobilie nicht
deutlich unter dem ortsüblichen Durchschnitt liegt.
Sie als Steuerpflichtiger einen Vermittler mit der Vermietung
beauftragen und die Eigennutzung vertraglich ausgeschlossen
ist.
sich die Ferienwohnung im eigenen Wohnhaus befindet und
Sie nachweisen können, dass Ihr Eigenheim über genug Platz
für Besuch verfügt.
FERIENWOHNUNG – STEUERLICHE BEHANDLUNG
BEI EIGENNUTZUNG IN GERINGEM UMFANG
Beabsichtigen Sie, Ihre Ferienimmobilie nicht ausschließlich
zu vermieten, sondern gelegentlich auch selbst zu nutzen,
dann müssen Sie dem Finanzamt die Zeiträume der Selbstnutzung
und der Vermietung offenlegen. Können Sie dabei
nachweisen, dass Sie mit der Vermietung Ihrer Ferienimmobilie
Geld verdienen, auch wenn Sie diese zeitweise selbst nutzen,
können Sie die Kosten für die Ferienwohnung teilweise
steuerlich absetzen. Das Finanzamt setzt die Zeiträume der
Vermietung mit den Zeiträumen der Eigennutzung ins Verhältnis.
Auch Leerstandszeiten können zur Vermietungszeit
gezählt werden. Hierfür müssen Sie nachweisen, dass Sie eine
Vermietung beabsichtigt hatten und der Leerstand nicht Ihre
Schuld ist.
Manche Gemeinden regeln in ihrer Satzung, dass Immobilienbesitzer
nur einen Anteil der Zweitwohnungsteuer zahlen
müssen, wenn ihnen die Ferienwohnung nur anteilsmäßig zur
Verfügung steht.
EIGENNUTZUNG DER FERIENWOHNUNG:
ZWEITWOHNSITZSTEUER
Wenn die Eigennutzung der Ferienwohnung im Vordergrund
steht, gelten andere steuerliche Rahmenbedingungen. Nutzen
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