IMMOBILIENMARKT-Magazin 11/12 2023
Der IMMOBILIENMARKT ist eine der renommiertesten Online- und Print-Magazine für Immobilien in Norddeutschland. Seit 1978 bietet der IMMOBILIENMARKT ein breit gefächertes Spektrum an interessanten Immobilien sowie informativen redaktionellen Beiträgen, Tipps und innovativen Trends.
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TGI, der Film<br />
ein turbulentes Jahr neigt sich<br />
so langsam dem Ende entgegen.<br />
Es war und ist weiterhin<br />
geprägt von viel inner- und<br />
weltpolitischer Unruhe, Existenzsorgen<br />
und Verunsicherung<br />
bei vielen Menschen sowie<br />
einer immer unsicher erscheinenden<br />
Zukunft. Neben der allgegenwärtigen<br />
Klimathematik,<br />
welche auch immense Auswirkungen<br />
auf den Immobiliensektor<br />
nach sich zieht, werden<br />
wir uns offensichtlich auch auf<br />
anderweitige einschneidende<br />
Veränderungen einstellen müssen,<br />
da sowohl unsere kleine als<br />
auch die große Welt an vielen<br />
Ecken ein wenig aus den Fugen<br />
zu geraten scheint.<br />
Den Kopf in den Sand zu stecken,<br />
hilft jedoch nicht weiter.<br />
Bringen wir zunächst ein wenig<br />
Ordnung in das energiepolitische<br />
Chaos der Bundesregierung.<br />
Der Immobilienverband<br />
IVD Deutschland gibt hier im<br />
<strong>IMMOBILIENMARKT</strong> eine verständliche<br />
und ausführliche<br />
Übersicht über das nun überarbeitete<br />
und beschlossene Gebäudeenergiegesetz<br />
und zeigt<br />
detailliert auf, welche Pflichten<br />
und Fristen für Immobilieneigentümer<br />
ab dem 1. Januar<br />
2024 gelten (Seite 8).<br />
TGI, der Film<br />
Eine gute Nachricht: Bauwillige<br />
Familien können sich über<br />
Optimierungen am Kreditprogramm<br />
„Wohneigentum für<br />
Familien“ freuen. Wie genau<br />
die Kreditanstalt für Wiederaufbau<br />
(KfW) diese Anpassungen<br />
vorgenommen hat, erfahren<br />
Sie vom unabhängigen Finanzmakler<br />
TGI Finanzpartner auf<br />
der Seite 4.<br />
Auch in dieser Ausgabe dominieren<br />
die Themen rund um<br />
die Energie. Die hoch gehypten<br />
Wärmepumpen an den Häusern<br />
und Photovoltaikanlagen auf<br />
den Dächern sowie Balkonen<br />
werden immer häufiger Opfer<br />
von Diebstahl, Beschädigungen<br />
oder Witterungseinflüssen. Da<br />
liegt es nahe, diese optimal zu<br />
versichern. Lesen Sie auf der<br />
Seite 10, worauf hier unbedingt<br />
geachtet werden sollte.<br />
Interessante Ergebnisse liefert<br />
das KfW-Energiebarometer<br />
<strong>2023</strong>. Es zeigt vor allem, dass<br />
viele Eigentümer einerseits<br />
durchaus gewillt sind, Einschnitte<br />
für die Energiewende<br />
hinzunehmen. Allerdings sinkt<br />
im Gegenzug die Bereitschaft,<br />
in Modernisierungen zu investieren.<br />
Viele können es sich<br />
schlichtweg nicht leisten oder<br />
sind der Meinung, dass die Investition<br />
nicht lohnenswert ist.<br />
Des Weiteren tut der Mangel an<br />
Handwerkerkapazitäten sein<br />
Übriges. Im Bericht auf der Seite<br />
26 können Sie die genauen<br />
Zahlen einsehen.<br />
Kennen Sie eigentlich die Kleinreparaturklausel?<br />
Sie findet<br />
sich in fast allen Mietverträgen.<br />
Was aus dieser hervorgeht<br />
und welche Voraussetzungen<br />
gegeben sein müssen, damit<br />
sie überhaupt wirksam ist, berichtet<br />
Jana Pallack, Immobilienfachwirtin<br />
und Leiterin der<br />
Hausverwaltung der OTTO STÖ-<br />
BEN GmbH mit Hauptsitz in Kiel<br />
(Seite 14).<br />
„Es kann der Frömmste nicht<br />
in Frieden leben, wenn es dem<br />
bösen Nachbarn nicht gefällt.“<br />
So schrieb schon einst der<br />
Dichterfürst Friedrich Schiller<br />
in seiner Tragödie ‚Wilhelm Tell’.<br />
Wie recht er doch nach wie vor<br />
noch hat. Neben vielen anderen<br />
Streitigkeiten führt vor allem<br />
auch Lärmbelästigung zu<br />
Unmut zwischen Nachbarn. Ob<br />
penetrant quietschende Geräusche,<br />
bellende Hunde, die mehr<br />
oder weniger talentierte Bearbeitung<br />
eines Instrumentes<br />
oder Lärm durch Schulbusse<br />
– in all diesen Fällen haben Gerichte<br />
Urteile gefällt (Seite <strong>12</strong>).<br />
Was Sie tun können, wenn Sie<br />
sich in ihrer Ruhe gestört fühlen,<br />
erklärt Ihnen der Infodienst<br />
Recht und Steuer der LBS.<br />
In diesem Sinne: Lassen Sie sich<br />
nicht aus der Ruhe bringen.<br />
Einen goldenen Herbst und eine<br />
besinnliche Vorweihnachtszeit<br />
wünscht Ihnen<br />
Ihr <strong>IMMOBILIENMARKT</strong>-Team<br />
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3
Advertorial<br />
Verbesserte Rahmenbedingungen für den Neubau<br />
"Wohneigentum für Familien" ab 16.10.<strong>2023</strong><br />
Im Auftrag des Bundesministeriums<br />
für Wohnen, Stadtentwicklung<br />
und Bauwesen<br />
hat die Kreditanstalt für Wiederaufbau<br />
(KfW) bedeutsame<br />
Anpassungen am Kreditprogramm<br />
„Wohneigentum<br />
für Familien“ vorgenommen.<br />
Diese Optimierungen sind ein<br />
wesentlicher Bestandteil des<br />
Engagements zur Förderung<br />
des Wohnungsbauvorhabens<br />
in Deutschland.<br />
Was bedeutet das konkret?<br />
Das zu versteuernde Jahreseinkommen<br />
für Familien<br />
mit einem Kind erhöht sich<br />
von bisher 60.000,– Euro auf<br />
90.000,– Euro. Mit jedem zusätzlichen<br />
Kind steigt diese<br />
Grenze um 10.000,– Euro. Diese<br />
Anpassung war notwendig,<br />
da das ursprüngliche Höchsteinkommen<br />
zu niedrig angesetzt<br />
war, um einen Neubau zu<br />
finanzieren. Jetzt rücken wir in<br />
eine realistische Größenordnung.<br />
Zudem werden die Kredithöchstbeträge<br />
um bis zu<br />
35.000,– Euro angehoben.<br />
Ein Kurzüberblick zu den<br />
neuen Kredithöchstbeträgen:<br />
Für ein „Klimafreundliches<br />
Wohngebäude“:<br />
1 oder 2 Kinder:<br />
170.000,– Euro<br />
3 oder 4 Kinder:<br />
200.000,– Euro<br />
Ab 5 Kinder:<br />
220.000 Euro,–<br />
Für ein „Klimafreundliches<br />
Wohngebäude – mit QNG“:<br />
1 oder 2 Kinder:<br />
220.000,– Euro<br />
3 oder 4 Kinder:<br />
250.000,– Euro<br />
Ab 5 Kinder:<br />
270.000,– Euro<br />
Die Zinsen liegen für dieses<br />
Fördermittel in den ersten<br />
10 Jahren aktuell zwischen<br />
0,01 % und 0,51% p. a. Diese<br />
verbesserten Konditionen bieten<br />
eine hervorragende Möglichkeit,<br />
den Traum vom neu<br />
gebauten Eigenheim zu verwirklichen.<br />
Für 2024 ist auch<br />
die Neuauflage eines Förderprogramms<br />
für den Bestandskauf<br />
mit Sanierung für Familien<br />
geplant. Wir sind gespannt, es<br />
tut sich was!<br />
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<strong>11</strong>/<strong>12</strong> <strong>2023</strong>
Advertorial<br />
Das aktuelle Baufinanzierungs barometer<br />
TGI Finanzpartner – unabhängige Sachverständige für Baufinanzierung und Fördermittel<br />
***Aktuelles *** Aktuelles*** Aktuelles *** Aktuelles*** Aktuelles ***Aktuelles***<br />
+++ Zinssteigerungen bei allen Banken +++ noch günstige Bauspartarife einzelner Kassen nutzen +++<br />
Verhandlungsvorteile auf der Käuferseite +++ 30-jährige Zinsbindungen teils günstiger als 20 Jahre +++<br />
KfW Familienförderung für den Neubau ab 16.10.<strong>2023</strong> mit besseren Bedingungen<br />
Die Zinsen in der Baufinanzierung laufen nach oben. Die letzte<br />
Zinserhöhung der EZB und der FED haben den deutschen Markt<br />
leider nach oben bewegt. Die mittlerweile signifikant inverse<br />
Zinskurve deutet weiter auf Rezession hin. Kombiniert mit weiter<br />
fallenden Immobilienpreisen kann dies für Menschen, die ein Eigenheim<br />
erwerben möchten, eine günstige Gelegenheit sein. Die<br />
Beratung zu und Einbindung von Fördermitteln durch den Experten<br />
wird noch wichtiger.<br />
Marktinformation: Aktuelle Top-Zinskonditionen Immobiliendarlehen<br />
(erstrangige 50 %-Finanzierung mit Eigennutzung)<br />
29.09.<strong>2023</strong>, freibleibend, alle Zinsangaben auf Jahresbasis<br />
KfW-Programme<br />
100 % Auszahlung, 30 Jahre Laufzeit<br />
Wohneigentum für Familien 300<br />
10 Jahre Zinsbindung / 35 Jahre Laufzeit<br />
BEG Energieeffizient Sanieren 261 –<br />
ab Effizienzhaus 85<br />
10 Jahre Laufzeit / 10 Jahre Zinsbindung<br />
Klimafreundlicher Neubau 297<br />
35 Jahre Laufzeit / 10 Jahre Zinsbindung<br />
Wohneigentumsprogramm <strong>12</strong>4<br />
10 Jahre Zinsbindung, 25 Jahre Laufzeit<br />
Sollzinssatz<br />
Effektiver<br />
Jahreszins<br />
0,51 % 0,51 %<br />
0,31 % 0,31 %<br />
1,02 % 1,02 %<br />
4,01 % 4,08 %<br />
Sollzinsbindung Sollzinssatz Effektiver Jahreszins<br />
5 Jahre 3,85 % 3,97 %<br />
10 Jahre 3,81 % 3,91 %<br />
15 Jahre 3,91 % 4,01 %<br />
20 Jahre 4,01 % 4,<strong>11</strong> %<br />
25 Jahre 4,07 % 4,16 %<br />
Die aktuellen Zinskonditionen der Anbieter sind abhängig<br />
von den individuellen Gegebenheiten. Dazu gehören z. B. Objektbesonderheiten,<br />
persönliche Bonität, Darlehenshöhe,<br />
Tilgungshöhe und das Beleihungsrisiko. Bei der aktuellen<br />
Marktinformation handelt es sich nicht um ein konkretes Finanzierungsangebot<br />
von TGI Finanzpartner.<br />
Die oben genannten Konditionen unterstellen einen Nettodarlehensbetrag<br />
ab 200.000 Euro, eine Beleihung von maximal 54 % des<br />
Kaufpreises, eine anfängliche Tilgung von 4,00 % p.a. und eine erstrangige<br />
Absicherung des Darlehens durch eine eigengenutzte Immobilie<br />
ohne erhöhten Modernisierungsaufwand und Auszahlung<br />
des Darlehensbetrags in einer Summe. Wie bei der Vergabe von<br />
Immobilienkrediten üblich, werden außerdem eine einwandfreie<br />
Einkommens- und Vermögenssituation des Antragstellers, ein gesichertes<br />
Angestelltenverhältnis sowie ein bankseitig festgestellter<br />
Objektwert von mindestens 400.000 Euro vorausgesetzt.<br />
Nachrangdarlehen jeweils mit<br />
100 % Auszahlung, 1 % Tilgungssatz<br />
Sollzinssatz<br />
Effektiver<br />
Jahreszins<br />
IB.SH Immoflex (15 Jahre Zinsfestschreibung) 5,08 % 5,25 %<br />
IB.SH Immofix (15 Jahre Zinsfestschreibung) 4,84 % 5,00 %<br />
IB.SH Immo Eigentum (15 Jahre Zinsfestschreibung) 4,59 % 4,73 %<br />
IB.SH Immo Effizienzhaus (15 Jahre Zinsfestschreibung) 4,46 % 4,60%<br />
IB.SH Immokonstant 24, Zinsbindung 24 Jahre,<br />
Volltilgung innerhalb Zinsbindung<br />
Tilgungssatz 2,19 %<br />
Sollzinssatz 5,09 %<br />
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<strong>11</strong>/<strong>12</strong> <strong>2023</strong>
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an dem Familien und Freunde<br />
zusammenkommen. Sie<br />
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Bedürfnisse und<br />
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des Hauses und Ihre<br />
Kochinsel der Übergang zum<br />
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verzichten?<br />
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7
Advertorial<br />
Schleswig-Holstein, Hamburg, Bremen, Niedersachen, Mecklenburg-Vorpommern<br />
Gebäudeenergiegesetz<br />
Was jetzt für Hauseigentümer zu beachten ist<br />
Das überarbeitete Gebäudeenergiegesetz<br />
wurde nach<br />
langer Diskussion vom Bundestag<br />
beschlossen und<br />
tritt ab dem 1. Januar 2024<br />
in Kraft. Der Immobilienverband<br />
Deutschland IVD<br />
gibt Hauseigentümern eine<br />
Übersicht, welche Pflichten<br />
und Fristen es zu beachten<br />
gibt und welche Handlungsmöglichkeiten<br />
sich hinsichtlich<br />
ihrer Heizung ergeben.<br />
Was gilt für bestehende Heizungen<br />
und in diesem Jahr<br />
neu eingebaute Heizungen?<br />
Eine Heizungsanlage, die<br />
bereits im Haus im Einsatz<br />
ist oder noch bis Ende dieses<br />
Jahres eingebaut wird,<br />
kann bis zum 31. Dezember<br />
2044 betrieben und auch<br />
repariert werden. Sollte die<br />
Heizungsanlage kein Brennwert-<br />
oder Niedertemperaturkessel<br />
sein, endet die<br />
Betriebsdauer jedoch längstens<br />
30 Jahren nach Einbau.<br />
Der Immobilienunternehmerverband<br />
sieht daher aktuell<br />
keinen eiligen Handlungsbedarf<br />
für Hauseigentümer,<br />
wenn die Heizung absehbar<br />
noch einige Jahre betriebsfähig<br />
ist. In der Regel sei es<br />
besser, mit Neuinvestitionen<br />
abzuwarten, bis die Marktlage<br />
für Brennstoffe, Strom<br />
und Heizungsanlagen klarer<br />
ist, empfiehlt der IVD.<br />
Was gilt ab dem kommenden<br />
Jahr?<br />
Ab dem 1. Januar 2024 sind<br />
Bauherren verpflichtet, in<br />
Neubauten nur noch Heizungsanlagen<br />
mit mindestens<br />
65 Prozent erneuerbarer<br />
Energie einzubauen.<br />
In Bestandsgebäuden hingegen<br />
können Gas- und<br />
Ölheizungen auch ab dem<br />
1. Januar 2024 noch einge-<br />
baut werden, müssen dann<br />
aber ab 2029 stufenweise<br />
auf erneuerbare Brennstoffe<br />
umgestellt werden. Der<br />
dann verpflichtende Mindestanteil<br />
im Brennstoff an<br />
Biomasse (Biogas, Biodiesel,<br />
e-Fuels) oder Wasserstoff<br />
beträgt zunächst 15 Prozent,<br />
ab 1. Januar 2035 30 Prozent,<br />
ab 1. Januar 2040 60 Prozent<br />
und ab 1. Januar 2045 100<br />
Prozent.<br />
Die kommunale Wärmeplanung<br />
setzt den entscheidenden<br />
Zeitpunkt für neue<br />
Vorgaben<br />
Für alle Städte und Gemeinden<br />
wird eine Wärmeplanung<br />
bald zur Pflicht.<br />
Großstädte ab 100.000 Einwohnern<br />
müssen ihre Wärmeplanung<br />
bis spätestens<br />
1. Juli 2026 vorlegen, alle<br />
anderen Kommunen bis zum<br />
1. Juli 2028.<br />
Wird eine neue Heizung nach<br />
Vorliegen der kommunalen<br />
Wärmeplanung eingebaut,<br />
gilt ab diesem Zeitpunkt ein<br />
Pflichtanteil erneuerbarer<br />
Energien von 65 Prozent.<br />
Dies kann durch einen Anteil<br />
von 65 Prozent am Brennstoff<br />
(beispielsweise Biomasse,<br />
grüner Wasserstoff)<br />
erreicht werden oder durch<br />
den Einbau einer Wärmepumpe,<br />
einer reinen Stromheizung,<br />
dem Anschluss an<br />
ein Wärmenetz, den Einsatz<br />
von Solarthermie oder eine<br />
Biomasseheizung (wie eine<br />
Holzpellet-Heizung).<br />
Auch hybride Lösungen wie<br />
etwa die Kombination aus<br />
einer Wärmepumpe und einer<br />
Gasheizung sind zulässig.<br />
In jedem Fall müssen aber<br />
ab dem 1. Januar 2045 alle<br />
Heizungen 100 Prozent klimaneutral<br />
sein und dürfen<br />
keine fossilen Brennstoffe<br />
mehr nutzen.<br />
Einbau neuer Gasheizungen<br />
Wenn eine Heizung mit Erdgas<br />
nach dem 1. Januar 2024<br />
eingebaut wurde und die<br />
Wärmeplanung der Kommune<br />
ein Wasserstoffausbaugebiet<br />
vorsieht, dann kann<br />
diese Heizung längstens bis<br />
1. Januar 2045 betrieben<br />
werden, wenn sie bis dahin<br />
komplett auf Wasserstoff<br />
umgestellt wird.<br />
Eine weitere wissenswerte<br />
Regelung gilt für Wärmenetze:<br />
Ab dem 1. Januar 2024<br />
kann eine Heizungsanlage<br />
jeder Art eingebaut werden,<br />
auch wenn eine kommunale<br />
Wärmeplanung bereits vorliegt.<br />
Voraussetzung für den Einbau<br />
ist, dass die Heizungsanlage<br />
spätestens nach zehn<br />
Jahren durch den Anschluss<br />
an ein Wärmenetz ersetzt<br />
wird. Dafür muss vom Hauseigentümer<br />
bereits schon<br />
bei Einbau der Heizung ein<br />
Vertrag über die Belieferung<br />
durch ein Wärmenetz vorgelegt<br />
werden.<br />
Wie wird der Einbau klimafreundlicher<br />
Heizungen<br />
unterstützt?<br />
Hauseigentümer können<br />
künftig für den Einbau einer<br />
neuen klimafreundlichen<br />
Heizungsanlage 30 Prozent<br />
Förderung erhalten. Weitere<br />
30 Prozent können Selbstnutzer<br />
mit einem Jahreseinkommen<br />
unter 40.000 Euro<br />
bekommen. Und noch einmal<br />
20 Prozent Förderung<br />
erhalten selbstnutzende<br />
Hauseigentümer, die vorzeitig<br />
in eine neue Heizung<br />
investieren, obwohl sie dazu<br />
noch nicht verpflichtet sind<br />
(Speed-Bonus).<br />
In Summe können jedoch<br />
nur maximal 70 Prozent<br />
gefördert werden, zudem<br />
ist die maximal förderbare<br />
Summe gedeckelt (im Falle<br />
eines Einfamilienhauses auf<br />
30.000 Euro).<br />
Vermieter können ihre Mieter<br />
an den Investitionen in<br />
die neue klimafreundliche<br />
Heizung beteiligen. Sie können<br />
die eigens für diesen<br />
Zweck von acht auf höchstens<br />
zehn Prozent leicht<br />
erhöhte Modernisierungsmieterhöhung<br />
nutzen, wenn<br />
gleichzeitig die staatliche<br />
Förderung in Anspruch genommen<br />
wird. Außerdem<br />
ist die Erhöhung auf monatlich<br />
50 Cent je Quadratmeter<br />
Wohnfläche begrenzt,<br />
soweit es die Kosten für<br />
die Heizungsanlage selbst<br />
betrifft. Für die weiteren<br />
Kosten der Sanierung, beispielsweise<br />
für Heizkörper,<br />
Verteiler, Pumpen oder Speicher,<br />
soll weiterhin die reguläre<br />
gesetzliche Kappungsgrenze<br />
je nach Miethöhe von<br />
zwei oder drei Euro gelten.<br />
Wichtige Regelung zu Etagenheizungen<br />
Bei Etagenheizungen ist<br />
zu beachten: Fünf Jahre<br />
nach Austausch der ersten<br />
Etagenheizung muss eine<br />
Entscheidung getroffen<br />
werden, ob weiterhin Etagenheizungen<br />
betrieben<br />
werden sollen. Fällt keine<br />
Entscheidung, besteht die<br />
Pflicht, an deren Stelle eine<br />
Zentralheizung einzubauen<br />
– spätestens acht Jahre<br />
nach Austausch der ersten<br />
Etagenheizung. Dies ist auch<br />
für Wohnungseigentümergemeinschaften<br />
(WEG) relevant.<br />
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Schutz vor Starkwetter und Langfingern<br />
Wärmepumpen und Photovoltaikanlagen versichern<br />
Immer häufiger kommt es<br />
vor, dass Wärmepumpen und<br />
Photovoltaik-Anlagen (PV)<br />
beschädigt oder sogar gestohlen<br />
werden, so der Immobilienverband<br />
Deutschland<br />
IVD. Ein großes Ärgernis für<br />
die betroffenen Immobilieneigentümer.<br />
Eigentümer sollten ihre Wärmepumpen<br />
und PV-Anlagen<br />
gegen Schäden und Diebstahl<br />
versichern, rät IVD-Sprecher<br />
Stephen Paul. Und weist darauf<br />
hin, wie wichtig es ist, auf<br />
das Kleingedruckte zu achten.<br />
cherungsvertrag vereinbart<br />
wurde. „Das ist nicht der<br />
Standard, da Versicherungen<br />
meist nur Gefahren aus Feuer,<br />
Leitungswasser und Sturm/<br />
Hagel abdecken“, weiß Johann<br />
Ulferts, Experte vom<br />
Versicherungsmakler Funk-<br />
Gruppe, Kooperationspartner<br />
des IVD.<br />
Immobilieneigentümer sollten<br />
auch prüfen, welche Formen<br />
von Diebstahl genau<br />
versichert sind. Oft wird nur<br />
Einbruchdiebstahl abgedeckt.<br />
Daher ist es ratsam,<br />
alle Formen des Diebstahls<br />
im Versicherungsvertrag zu<br />
erfassen.<br />
Auch die Höhe der Entschädigung<br />
kann begrenzt sein, im<br />
schlechtesten Fall auf wenige<br />
Tausend Euro. Jeder sollte daher<br />
seine Versicherungsbedingungen<br />
sorgfältig prüfen.<br />
oft aus der Gebäudeversicherung<br />
ausgeklammert und<br />
muss über separate Versicherungskonzepte<br />
erworben<br />
werden.<br />
Eine Versicherung für PV-<br />
Anlagen sollte einerseits die<br />
Kosten abdecken, die bei<br />
der Reparatur von Schäden<br />
entstehen. Andererseits soll<br />
Versicherungsschutz für den<br />
Ausfall des Ertrages geschaffen<br />
werden, wenn mit der Anlage<br />
kein Strom mehr erzeugt<br />
werden kann.<br />
Hagel. Die Absicherung von<br />
Ertragsausfällen muss gesondert<br />
im Versicherungsumfang<br />
vereinbart werden. Funk-<br />
Versicherungsexperte Ulferts<br />
rät, auch Elementargefahren<br />
wie Überschwemmung, Erdrutsch<br />
und Schneedruck in<br />
die Versicherung einzuschließen.<br />
„Photovoltaik anlagen<br />
sind draußen auf dem Dach<br />
starken äußeren Einflüssen<br />
ausgesetzt.“<br />
Von Produktbezeichnungen<br />
nicht verwirren lassen<br />
Spezielle PV-Versicherungen<br />
bieten Allgefahrendeckung<br />
Gebäudeversicherung<br />
erfasst auch Wärmepumpen<br />
Hat ein Immobilieneigentümer<br />
eine Gebäudeversicherung<br />
abgeschlossen, ist eine<br />
auf dem Grundstück installierte<br />
Wärmepumpe in der Regel<br />
vom Versicherungsschutz<br />
erfasst. Dafür muss sie ein sogenannter<br />
wesentlicher Bestandteil<br />
des Gebäudes sein.<br />
Der Bundesgerichtshof hatte<br />
schon im Jahre 1989 geurteilt,<br />
dass eine Heizungsanlage<br />
auch außerhalb des Gebäudes<br />
als wesentlicher Bestandteil<br />
angesehen werden kann.<br />
Ist die Wärmepumpe ausreichend<br />
gegen Diebstahl versichert?<br />
Wenn die Anlage gestohlen<br />
wird, besteht Versicherungsschutz<br />
nur dann, wenn die<br />
Diebstahlgefahr als „versicherte<br />
Gefahr“ im Versi-<br />
Ulferts weist auch darauf hin,<br />
dass Versicherungsnehmer<br />
oft mit unterschiedlichen Deckungs-<br />
und Tarifkonzepten<br />
konfrontiert sind. Manche<br />
Versicherer verwenden Bezeichnungen<br />
wie „Baustein<br />
Erneuerbare Energien“ oder<br />
„Energiepaket“, andere fassen<br />
Wärmepumpen unter<br />
Haustechnik oder „technische<br />
Gefahren“ zusammen.<br />
PV-Anlagen oft nicht über<br />
Gebäudeversicherung geschützt<br />
Bei Photovoltaikanlagen muss<br />
für den Versicherungsschutz<br />
geklärt werden, ob sie fest<br />
mit dem Gebäude verbunden<br />
sind oder als Zubehör<br />
gelten. Photovoltaikanlagen,<br />
die der persönlichen Stromversorgung<br />
dienen, gelten<br />
in der Regel als versichertes<br />
Zubehör. Bereits bei teilgewerblicher<br />
Nutzung wird der<br />
Versicherungsschutz jedoch<br />
Um sowohl Schäden als auch<br />
Ertragsausfälle abzusichern,<br />
greift man am besten auf<br />
spezielle PV-Versicherungen<br />
zurück, die von privaten<br />
Immobilieneigentümern<br />
kostengünstig abgeschlossen<br />
werden können. Solche<br />
Versicherungen bieten eine<br />
sogenannte Allgefahrendeckung,<br />
die im Gegensatz zur<br />
Gebäudeversicherung vor<br />
allen Gefahren schützt und<br />
sogar Ereignisse wie Stromnetzschwankungen<br />
oder<br />
Überspannungen abdeckt.<br />
Und wenn die Anlage keinen<br />
Strom erzeugen kann, ist<br />
auch der Ertragsausfall erfasst.<br />
Alternativ die bestehende<br />
Gebäudeversicherung erweitern<br />
Gebäudeversicherer bieten<br />
dagegen meist nur Schutz<br />
für PV-Anlagen bei den klassischen<br />
Gefahren Blitz und<br />
Vom Versicherungsexperten<br />
beraten lassen<br />
Ulferts hält separate Spezialdeckungen<br />
für die beste<br />
Wahl. „Ob ein reduzierter Versicherungsschutz<br />
über die<br />
Wohngebäudeversicherung<br />
gegeben ist, hängt von den<br />
Angeboten der Versicherer<br />
ab. Immobilienbesitzer sollten<br />
daher ihre Versicherungsbedingungen<br />
genau prüfen<br />
und auf eine umfassende Beratung<br />
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Wenn die Lautstärke unter Nachbarn zum Streitfall wird<br />
Die Ruh´ ist hin<br />
Wer hat es nicht schon mal erlebt, dass er einen ganzen Sommertag lang im Garten oder auch innerhalb des Hauses durch laute<br />
Geräusche um seine Ruhe gebracht wurde? Manchmal ist das so störend, dass man entweder dagegen vorgehen oder flüchten<br />
muss.<br />
Der Infodienst Recht und Steuer<br />
der LBS hat für seinen Extra-<br />
Dienst einige Fälle gesammelt,<br />
die am Ende vor Gericht landeten.<br />
Die Spannbreite reicht<br />
dabei von den akustischen<br />
Lebenszeichen einer Marderfamilie<br />
auf dem Dachboden bis<br />
zu gut hörbaren sexuellen Ausschweifungen<br />
von Nachbarn.<br />
Erlaubt sich ein Mieter regelmäßig<br />
Ruhestörungen, dann<br />
stellt das eine nachhaltige Störung<br />
des Hausfriedens dar und<br />
ihm kann deswegen fristlos<br />
gekündigt werden. Das Landgericht<br />
Köln (Aktenzeichen 10<br />
S 139/15) sah das so, als ihm<br />
ein Fall vorgetragen wurde,<br />
in dem der beklagte Mieter<br />
nachts immer wieder auf den<br />
Boden schlug, Türen zuknallen<br />
ließ und sich einiges anderes<br />
leistete.<br />
Die Nachbarn wunderten<br />
sich, dass sie aus einer Nachbarwohnung<br />
über einen längeren<br />
Zeitraum immer wieder<br />
quietschende Geräusche<br />
hörten. Wie sich herausstellte,<br />
hatten sich andere Hausbewohner<br />
eine sogenannte<br />
„Sex-Schaukel“ angeschafft,<br />
die für die Geräusche verantwortlich<br />
war. Als sich nach<br />
entsprechenden Hinweisen<br />
an die Ruhestörer nichts änderte,<br />
stimmte das Amtsgericht<br />
München (Aktenzeichen<br />
417 C 17705/13) einer Kündigung<br />
wegen nicht sozialadäquaten<br />
Verhaltens zu.<br />
Im schlimmsten Falle ist auch<br />
die behördliche Verhängung<br />
von Bußgeld möglich, wenn<br />
ein Verstoß gegen das Lärmschutzgesetz<br />
vorliegt. Das<br />
Oberlandesgericht Hamm<br />
(Aktenzeichen 4 RBs <strong>11</strong>1/16)<br />
legte allerdings Wert darauf,<br />
es müsse zur Verhängung<br />
eines Bußgeldes schon exakt<br />
festgestellt werden, wo<br />
und wie sich diese Geräusche<br />
ausgewirkt haben. Die bloße<br />
Feststellung einer gewissen<br />
Lautstärke reiche nicht aus.<br />
Eine Marderfamilie auf dem<br />
Dach kann für gehörige Unruhe<br />
sorgen und den darunter<br />
wohnenden Menschen den<br />
Schlaf rauben. Wenn es sich<br />
um Mieter handelt, kommt<br />
eine Mietminderung in Frage.<br />
Zumindest dann, wenn dem<br />
Eigentümer Gelegenheit gegeben<br />
wurde, diesen Mangel<br />
zu beseitigen. Das Amtsgericht<br />
Augsburg (Aktenzeichen<br />
72 C 2081/16) entschied<br />
auf eine Minderung in Höhe<br />
von 10 Prozent.<br />
Besonders tragisch wird es,<br />
wenn ein psychisch kranker<br />
Mieter regelmäßig die<br />
Nachtruhe stört. In diesem<br />
Falle handelt es sich ja normalerweise<br />
nicht um eine absichtliche<br />
oder gar bösartige<br />
Störung. Trotzdem kann nach<br />
Ansicht des Amtsgerichts<br />
Berlin-Spandau (Aktenzeichen<br />
3 C <strong>12</strong>2/13) auch hier unter<br />
bestimmten Umständen<br />
die Grenze des Zumutbaren<br />
erreicht sein und dem Mieter<br />
die Kündigung ausgesprochen<br />
werden.<br />
Wer in einem Zivilprozess Erfolg<br />
haben will, der sollte die<br />
Lärmbelästigung am besten<br />
dokumentieren. Doch wie?<br />
Sehr hilfreich kann das Verfassen<br />
sogenannter „Lärmprotokolle“<br />
sein, die Zeit, Art,<br />
Intensität, Dauer und Häufigkeit<br />
der Geräusche beschreiben.<br />
Der Bundesgerichtshof<br />
(Aktenzeichen VIII ZR 134/20)<br />
stellte fest, dass der Kläger die<br />
Ursache und die Person des<br />
Verursachers nicht unbedingt<br />
benennen muss, wenn er dies<br />
– z. B. mangels Einblick in eine<br />
andere Wohnung – nicht detailliert<br />
vortragen kann.<br />
Ein Spezialfall sind bellende<br />
Hunde. Immer wieder müssen<br />
sich Gerichte damit befassen,<br />
weil sich Nachbarn gestört fühlen.<br />
Das Verwaltungsgericht<br />
Trier (Aktenzeichen 8 L <strong>11</strong>1/20)<br />
verpflichtete einen Tierhalter<br />
dazu, das Bellen zu gewissen<br />
Zeiten, vor allem nachts, zu<br />
unterbinden. Außerhalb dieser<br />
Zeiten sei es auf ein erträgliches<br />
Maß zu begrenzen.<br />
Abmahnungen sind im Regelfall<br />
immer erforderlich, bevor<br />
einem Mieter wegen Ruhestörung<br />
gekündigt werden kann.<br />
Erst wenn dies geschehen ist<br />
und der Betroffene sein Verhalten<br />
nicht geändert hat, sei<br />
das möglich, stellte das Landgericht<br />
Berlin (Aktenzeichen<br />
63 S 166/14) fest. Pauschale<br />
Hinweise auf Lärmbelästigungen<br />
reichten dazu nicht, es<br />
bedürfe schon des Benennens<br />
von Art, Ort und Zeit.<br />
Trompeten haben einen<br />
schlechten Ruf, was das Üben<br />
innerhalb von Wohngebieten<br />
betrifft. Doch auch Trompeter<br />
müssen üben dürfen, erklärte<br />
der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen<br />
V ZR 143/17). Einem<br />
Reihenhausbesitzer wurde das<br />
Spielen des Instruments gestattet,<br />
wenn er die üblichen<br />
Ruhezeiten einhalte.<br />
Anwohner fühlten sich davon<br />
gestört, dass die Haltebuchten<br />
am Straßenrand in der Nähe<br />
ihrer Grundstücke zum nächtlichen<br />
Abstellen von Schulbussen<br />
benutzt wurden und deswegen<br />
ab dem frühen Morgen<br />
– beim Start in den Schultag<br />
– ein gewisser Geräuschpegel<br />
entstand. Das Verwaltungsgericht<br />
Neustadt (Aktenzeichen<br />
3 K 778/16.NW) entschied, sie<br />
müssten das hinnehmen.<br />
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Wann und was muss der Mieter zahlen?<br />
Kleinreparaturklausel in Mietverträgen<br />
übernehmen. Er kann hier keine<br />
anteilige Kostenbeteiligung<br />
durch den Mieter verlangen<br />
(Grundsatz: ganz oder gar<br />
nicht).<br />
Muss der Mieter selbst die Reparatur<br />
in Auftrag geben?<br />
Mit Abschluss des Mietvertrages<br />
ist der Vermieter<br />
laut §535 des Bürgerlichen<br />
Gesetzbuches (BGB) verpflichtet,<br />
die Mietsache dem<br />
Mieter in einem zum vertragsgemäßen<br />
Gebrauch<br />
geeigneten Zustand zu überlassen<br />
und sie während der<br />
Mietzeit in diesem Zustand<br />
zu erhalten. Er hat die auf der<br />
Mietsache ruhenden Lasten zu<br />
tragen’.<br />
Die Kosten für große und<br />
kleine Reparaturen und<br />
Instandhaltungen hat<br />
dem nach der Vermieter<br />
zu übernehmen. Allerdings<br />
gibt es Ausnahmen:<br />
Sogenannte Kleinreparaturen<br />
können auf den Mieter<br />
übertragen werden. Voraussetzung<br />
hierfür ist, dass dies<br />
in einer wirksamen Klausel im<br />
Mietvertrag vereinbart wurde.<br />
Des Weiteren muss in dieser<br />
Kleinreparaturklausel festgelegt<br />
sein, wie viel eine einzelne<br />
Reparatur maximal kosten darf<br />
und welchen Gesamtbetrag<br />
die Kosten im Laufe eines Jahres<br />
nicht über schreiten dürfen.<br />
Auch müssen Obergruppen<br />
von Gegenständen, die zu reparieren<br />
sind, festgelegt sein.<br />
Was fällt unter Kleinreparaturen?<br />
Unter Kleinreparaturen werden<br />
Bagatellschäden an Gegenständen<br />
und Einrichtungen<br />
in der Mietwohnung verstanden,<br />
die der Mieter direkt<br />
und regelmäßig nutzt. Hierzu<br />
gehören zum Beispiel Wasserhähne,<br />
Duschköpfe, Lichtschalter,<br />
Türgriffe, Jalousien,<br />
Steckdosen etc. Welche Reparaturen<br />
als Kleinreparaturen<br />
gelten, sind im §28 der zweiten<br />
Berechnungsverordnung (II.<br />
BV) festgelegt.<br />
Nicht unter die Kleinreparaturklausel<br />
fallen Gegenstände<br />
oder Teile der Wohnung, mit<br />
denen der Mieter wenig oder<br />
nie in direkten Kontakt kommt,<br />
wie etwa Kabel und Rohrleitungen,<br />
die in der Wand verlaufen.<br />
In welcher Höhe muss der<br />
Mieter Kleinreparaturen übernehmen?<br />
Eine genaue Höhe hat der Gesetzgeber<br />
bei Klein reparaturen<br />
nicht fest gelegt. Es gibt aber<br />
durch diverse Grundsatzurteile<br />
Beschränkungen, um Mieter<br />
vor zu hohen Kosten zu schützen.<br />
Üblicherweise werden für<br />
einzelne Klein reparaturen Beträge<br />
bis zu ca. 100 Euro als angemessen<br />
erachtet. Insgesamt<br />
kann der Vermieter bis zu 8 %<br />
der jährlichen Nettokaltmiete<br />
vom Mieter verlangen.<br />
Achtung: Ist in der Kleinreparaturklausel<br />
eine<br />
Höchstgrenze von zum<br />
Beispiel 100 Euro angegeben,<br />
trägt der Mieter nur die Kosten<br />
für eine Reparaturrechnung<br />
bis zu dieser Summe. Kostet<br />
die Reparatur einer bestimmten<br />
Sache mehr, muss der<br />
Vermieter die vollen Kosten<br />
Der Mieter kann nicht verpflichtet<br />
werden, die Kleinreparatur<br />
selbst in Auftrag<br />
zu geben. Etwaige Vertragsklauseln<br />
im Mietvertrag sind<br />
unwirksam. Die Beauftragung<br />
zur Reparatur gehört immer<br />
zu den Aufgaben des Vermieters.<br />
Hiermit soll eine Haftung<br />
des Mieters für eine fehlerhafte<br />
Reparatur ausgeschlossen<br />
werden.<br />
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muss rechtssicher formuliert<br />
sein. Ist nur ein Punkt in dieser<br />
Klausel fehlerhaft, wird die<br />
komplette Klausel unwirksam.<br />
Änderungen bedürfen dann einer<br />
beidseitigen Vereinbarung<br />
zwischen Mieter und Vermieter.“<br />
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Krise bei Baugenehmigungen –<br />
jetzt einen Neubau wagen?<br />
Teure Kredite, Inflationsauswirkungen<br />
und hohe Materialkosten<br />
machen auch vor<br />
dem Bau von Immobilien nicht<br />
halt. Eine aktuelle Umfrage des<br />
Münchener Ifo-Instituts von<br />
Mitte September <strong>2023</strong> zeigt,<br />
dass so viele Neubauprojekte<br />
wie nie zuvor abgesagt werden.<br />
Lohnt es sich jetzt noch,<br />
neu zu bauen?<br />
Bereits im Frühsommer berichtete<br />
das Statistische Bundesamt<br />
(Destatis), dass die<br />
Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser<br />
um mehr als ein<br />
Drittel im Vergleich zu 2022<br />
eingebrochen sind. Gründe<br />
seien vor allem die erschwerten<br />
Finanzierungsbedingungen<br />
und gestiegene Bau- und<br />
Materialkosten. Vor diesem<br />
Hintergrund fragt sich der bauwillige<br />
Interessent, ob sich die<br />
Erfüllung seines Traums noch<br />
rechnet.<br />
Doch lieber eine Bestandsimmobilie<br />
kaufen?<br />
Da das Angebot an Immobilien<br />
steigt und gleichzeitig günstigere<br />
Preise zu beobachten<br />
sind, sollten Sie in Betracht ziehen,<br />
eine bereits bestehende<br />
Immobilie zu erwerben. Warum?<br />
Aufgrund der teureren Finanzierungskredite<br />
sind viele<br />
verunsichert und Immobilien<br />
werden weniger nachgefragt.<br />
Das führt dazu, dass viele verkaufsbereite<br />
Eigentümer ihre<br />
Preisvorstellungen dem Markt<br />
anpassen müssen und verhandlungsbereiter<br />
sind. Finanzierungskosten<br />
und Kaufpreise<br />
nähern sich seit einiger Zeit<br />
wieder an.<br />
Wann die Kosten für den Bau<br />
einer Immobilie wieder sinken,<br />
ist schwer zu sagen. Wenn Sie<br />
doch bauen wollen, helfen Ihnen<br />
staatliche Förderungen,<br />
etwa wenn Sie ein Haus nach<br />
aktuellen energetischen Standards<br />
errichten. Geld vom<br />
Staat gibt es allerdings auch,<br />
wenn eine bestehende Immobilie<br />
energetisch saniert wird.<br />
Dazu sind Sie als Käufer eh in<br />
den ersten zwei Jahren nach<br />
Kauf verpflichtet.<br />
Was ist wichtig bei der<br />
Finanzierung?<br />
Planen Sie sorgfältig Ihr Budget.<br />
Was zum Beispiel oft vergessen<br />
wird, sind die Ausgaben<br />
fürs Wohnen während der Bauphase.<br />
Auch die Kaufnebenkosten<br />
für Makler, Grundbuch und<br />
Notar sowie für Versicherungen<br />
und Steuern müssen unter anderem<br />
berücksichtigt werden.<br />
Das gilt auch für den Kauf einer<br />
Bestandsimmobilie. In beiden<br />
Fällen gilt: umso mehr Eigenkapital,<br />
desto besser. Circa<br />
30 Prozent des Immobilienpreises<br />
sollten vorhanden sein.<br />
Kaufnebenkosten müssen vom<br />
Eigenkapital gezahlt werden,<br />
für diese gibt es keinen Kredit<br />
von den Banken.<br />
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Grundstücksübertragungsvertrag galt nicht mehr<br />
Rückgängig gemacht<br />
Verträge sind einzuhalten – so<br />
lautet ein uraltes Rechtsprinzip.<br />
Doch es gibt auch Ausnahmesituationen.<br />
Ein heillos zerrüttetes<br />
Verhältnis zwischen<br />
den Vertragspartnern kann<br />
nach Auskunft des Infodienstes<br />
Recht und Steuern der LBS<br />
dazu führen, dass bestimmte<br />
Vereinbarungen rückgängig<br />
gemacht werden. (Oberlandesgericht<br />
Hamm, Aktenzeichen<br />
22 U 97/17)<br />
Der Fall: Ein Mann, der einen<br />
schweren Herzinfarkt erlitten<br />
hatte, übertrug sein mit einem<br />
Wohnhaus bebautes Grundstück<br />
an seine Schwester. Als<br />
Gegenleistung wurde ihm ein<br />
Wohnrecht in bestimmten<br />
Räumen zugestanden und außerdem<br />
verpflichtete sich die<br />
Schwester, den Bruder lebenslang<br />
zu pflegen. Bald kam es<br />
zu Streit, die Pflegeleistungen<br />
wurden nicht mehr erbracht.<br />
Daraufhin trat der Bruder von<br />
dem Vertrag zurück, weil er<br />
sich bedrängt und genötigt<br />
fühlte.<br />
Das Urteil: Ein Anspruch auf<br />
Rückübertragung wegen<br />
Wegfalls der Geschäftsgrundlage<br />
des Grundstücksübertragungsvertrags<br />
mit Pflegeverpflichtung<br />
komme dann in<br />
Betracht, wenn das Verhältnis<br />
zwischen den Parteien „heillos<br />
zerrüttet“ sei, zitierten<br />
die Richter eine Grundsatzentscheidung<br />
des Bundesgerichtshofs.<br />
Im konkreten Fall<br />
müsse man berücksichtigen,<br />
dass die Zerwürfnisse nicht<br />
dem Übertragenden alleine<br />
anzulasten seien.<br />
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*150.000,–<br />
8089b<br />
Am Schönberger Strand<br />
Gepflegtes Wochenendhaus, 400 m 2 Grund, 77 m 2 Wohnfläche, Saunahaus,<br />
Carport, Stellplatz. Baujahr 2003, Energieausweis ist angefordert<br />
495.000,–*<br />
Eckernförde<br />
Gewerbehalle im Gewerbegebiet<br />
auf 2.643 m 2 Grund<br />
ca. 3000 m 2 Nutzfl.<br />
Baujahr ca. 1990, Energieausweis<br />
ist in Bearbeitung.<br />
1.590.000,–*<br />
3368b<br />
8087b<br />
Vor den Toren Kiels · Nähe Bothkamper See<br />
1–2-Familienhaus mit großem Raumangebot, 892 m 2 Grund, 7 Zimmer, 3<br />
Bäder, 250 m 2 Wohnfläche, EBK, Solar für Warmwasser, freiwerdend nach<br />
Vereinbarung, Doppelgarage,. Bauj. ca. 1997, Energieverbrauchsausweis,<br />
Gas-heizung, Energiekennwert 51,5 kWh/(m 2·a), Effizienzklasse B<br />
448.000,–*<br />
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Deutsche Haushalte haben 2022<br />
kaum Heizenergie gespart<br />
• Heizenergieverbrauch ging 2022 um lediglich 1,4 % zurück<br />
• Sparappelle allein reichen nicht, Beratung und Begleitung beim<br />
Energiesparen notwendig<br />
• Mindesteffizienzstandards schützen Mieter vor hohen Heizkosten<br />
in unsanierten Gebäuden<br />
Eine Auswertung der gemeinnützigen<br />
Beratungsgesellschaft<br />
co2online (www.<br />
co2online.de) zeigt, dass<br />
Privathaushalte in Deutschland<br />
im letzten Jahr nur 1,4<br />
Prozent Heizenergie aktiv<br />
eingespart haben. Insbesondere<br />
in unsanierten Gebäuden<br />
konnten keine Einsparungen<br />
erreicht werden.<br />
Zwar sank der Verbrauch in<br />
den Gebäuden insgesamt<br />
um 10,6 Prozent, doch das<br />
ist vor allem auf den milden<br />
Winter zurückzuführen.<br />
Die witterungsbereinigte<br />
Einsparung beträgt im Vergleich<br />
zum Jahr 2021 lediglich<br />
1,4 Prozent. Haushalte<br />
mit einer Gasheizung haben<br />
mit 3,5 Prozent etwas mehr<br />
eingespart als der Durchschnitt.<br />
Für die Auswertung<br />
wurde der reale Heizenergieverbrauch<br />
von rund<br />
4.000 Wohngebäuden sowohl<br />
in 2021 als auch in 2022<br />
verglichen.<br />
Die Auswertung zeigt, dass<br />
Sparappelle allein nicht rei-<br />
chen. Energiesparen bleibt<br />
damit für viele Haushalte<br />
eine große Herausforderung.<br />
Ohne Kenntnis über<br />
den tatsächlichen Verbrauch<br />
und mögliche Sparpotenziale<br />
fehlt der konkrete Anreiz,<br />
mit dem Sparen zu beginnen.<br />
Verbraucher müssen<br />
daher aktiv beraten und begleitet<br />
werden und benötigen<br />
Feedback zu Einsparungen<br />
oder Mehrverbräuchen.<br />
Hier hilft der Heizspiegel<br />
(www.heizspiegel.de) mit<br />
Vergleichswerten zum persönlichen<br />
Energieverbrauch<br />
und konkreten Spartipps.<br />
Keine Einsparungen in unsanierten<br />
Gebäuden möglich<br />
Zwar lässt sich durch Senkung<br />
der Raumtemperatur,<br />
richtiges Lüften und Warmwassersparen<br />
der Verbrauch<br />
in einigen Fällen um bis zu 20<br />
Prozent reduzieren. Das gilt<br />
allerdings nicht für unsanierte<br />
Gebäude, die im letzten<br />
Jahr sogar mehr verbraucht<br />
haben. Gebäude mit dem<br />
höchsten Mehrverbrauch<br />
(plus 3,4 Prozent) liegen in<br />
der aktuell drittschlechtesten<br />
Energieeffizienzklasse<br />
F. Einsparungen wurden hingegen<br />
in Gebäuden der Klassen<br />
A bis D erreicht.<br />
In energetisch schlechten<br />
Gebäuden sind Sanierungen<br />
daher umso wichtiger,<br />
da dort durch Verhaltensänderungen<br />
nicht mehr aktiv<br />
Energie gespart werden<br />
kann. In diesem Licht betrachtet<br />
sind die geplanten<br />
Mindesteffizienzstandards<br />
und Sanierungsvorgaben<br />
für besonders ineffiziente<br />
Gebäude ein wichtiges Instrument,<br />
um vor allem Mieter<br />
vor zu hohen Energiekosten<br />
zu schützen.<br />
Quelle: co2online gGmbH<br />
Der energetische Zustand<br />
des Gebäudes ist entscheidend<br />
für den Heizenergieverbrauch.<br />
Energetisch sanierte<br />
Häuser mit neuer Heizung<br />
und Wärmedämmung sparen<br />
50 bis 80 Prozent Energie.<br />
Neben kurzfristig wirkenden<br />
Verhaltensänderungen<br />
und Sparbemühungen sind<br />
daher vor allem Sanierungsmaßnahmen<br />
notwendig, um<br />
Haushalte mit hohen Heizkosten<br />
zu entlasten.<br />
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<strong>11</strong>/<strong>12</strong> <strong>2023</strong>
Schadenhöhen durch Extremwetterereignisse steigen<br />
Extremwetterereignisse sorgen<br />
für erhebliche Schäden an der<br />
Bausubstanz. Die zunehmende<br />
Anzahl und Stärke von Ereignissen<br />
wie Hagel, Starkregen oder<br />
Sturm werden von vielen Normen<br />
und Ausführungsbestimmungen<br />
im Baubereich noch nicht ausreichend<br />
berücksichtigt. Deshalb<br />
sollten Bauherren und Immobilienbesitzer<br />
das individuelle Schadenrisiko<br />
für ihre Immobilie ermitteln<br />
und bauliche Vorsorge treffen.<br />
Die Studie von Bauherren-Schutzbund<br />
e.V. (BSB), Institut für Bauforschung<br />
e.V. und der VHV Allgemeine<br />
Versicherung AG zeigt, dass die<br />
durchschnittlichen Schadenhöhen<br />
durch Extremwetterereignisse gestiegen<br />
sind. Lag der Durchschnitt der Schadenhöhe 1976 bis<br />
1995 noch bei 465 Euro, haben sich die Schadenhöhen in den<br />
darauf folgenden 20 Jahren verdoppelt und in den letzten 6<br />
Jahren sogar auf 1.480 Euro verdreifacht. Diese Mittelwerte<br />
dürfen nicht darüber hinwegtäuschen, dass einzelne Ereignisse<br />
deutlich mehr Schadenkosten verursachen. So liegt der<br />
Durchschnitt der letzten Jahre bei Schäden in der Bauphase<br />
durch Niederschlag bzw. Hochwasser bei über 15.700 Euro.<br />
Insgesamt zeigt die Untersuchung, dass besonders einzelne<br />
extreme Unwetterereignisse die Gesamtstatistik beeinflussen.<br />
Eine weitere Erkenntnis der Studie ist, dass jede Immobilie<br />
von einem kaum vorhersehbaren Extremwetterereignis<br />
getroffen werden kann.<br />
„Verbraucher können sich durch vorbeugende planerische<br />
und bauliche Maßnahmen schützen. Idealerweise richten sie<br />
sich auf die typischen Unwetterbedrohungen in ihrer Region<br />
aus“, rät Florian Becker, Geschäftsführer des BSB. Dabei sollte<br />
man sich nicht alleine auf Baunormen verlassen. „Die Normen<br />
berücksichtigen nicht unbedingt regional spezifische<br />
Extremwetterausprägungen und die Wetterveränderungen<br />
der letzten Jahre. Deshalb sollten sich Bauherren und Immobilienbesitzer<br />
selbst informieren und für den Neubau bzw.<br />
für den Gebäudebestand bauliche Optimierungsmaßnahmen<br />
prüfen und ergreifen“, so Becker weiter. Neu sind Bauwerksschäden<br />
durch anhaltende Trockenheit. Hierdurch kann es<br />
zu Baugrundveränderungen und in der Folge zu Rissbildung<br />
und Setzungen am Gebäude kommen. Zudem kann es bei<br />
starker Hitze zu Verformungen von Bauteilen oder sogar<br />
Spannungsrissen in großen Glasscheiben kommen.<br />
Die Studie bietet Bauherren und Immobilienbesitzern Checklisten<br />
zur systematischen Erfassung des Risikos und informiert<br />
über weiterführende Quellen, mit deren Hilfe sich Verbraucher<br />
über Wetterrisiken an ihrem Standort informieren<br />
können.<br />
„So wissen sie, welche wetterbedingten Gefahren konkret<br />
drohen und welche Maßnahmen zu ergreifen sind. Das kann<br />
etwa die Befestigung von Dachziegeln mit sogenannten<br />
Sturmklammern sein. Droht vermehrt Starkregen, sollte das<br />
Entwässerungssystem des Hauses großzügig dimensioniert<br />
sein und über einen Notüberlauf verfügen“, erläutert Becker.<br />
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21
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diese Immobilie aus 1960 bietet auf ca. <strong>12</strong>0 m² und 6 Zimmern ein geräumiges Wohnambiente<br />
in einer ruhigen Wohngegend. Das Erdgeschoss verfügt über ein großes Wohnund<br />
Esszimmer, eine Terrasse und eine Küche mit Einbauküche. Das Obergeschoss beherbergt<br />
ein Schlafzimmer, Arbeitszimmer, ein Badezimmer und ein Kinderzimmer. Zusätzlicher<br />
Stauraum ist im Spitzboden vorhanden. Ein Carport schützt sowohl das Fahrzeug als auch<br />
den Eingangsbereich. Baujahr 1960, Gas, (B) 176 kWh, F<br />
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OSI 21059<br />
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Schönes und großzügiges Einfamilienhaus als Kapitalanlage mit 676 m² Grundstück,<br />
das 1982 erbaute Einfamilienhaus mit 197m² und 5 Zimmern bietet im Erdgeschoss Küche,<br />
Badezimmer (barrierefreie Dusche), Gäste-WC, zwei Schlafzimmer und ein Wohn-<br />
Esszimmer mit Zugang zur Terrasse. Die Küche ist mit einer Einbauküche ausgestattet. Das<br />
Obergeschoss enthält ein Schlafzimmer, Balkon, ein Arbeitszimmer und ein weiteres Bad. Im<br />
Keller befindet sich die Heizungsanlage und der Keller bietet Stauraum. Die Immobilie ist seit<br />
2007 für 923,50 € Nettokaltmiete plus 75,00 € BK vermietet. Die Teilungserklärung wird<br />
derzeit überarbeitet und neu aufgesetzt. Baujahr 1982, Gas, (B) 192,9 kWh, F<br />
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immer einen Experten zu Rate ziehen<br />
Beim Bestandsimmobilienkauf<br />
lauern viele Risiken.<br />
Deshalb sollten Verbraucher<br />
das neue Eigenheim vor<br />
dem Kauf von einem unabhängigen<br />
Experten prüfen<br />
lassen. Darauf weist die Verbraucherschutzorganisation<br />
Bauherren-Schutzbund e.V.<br />
(BSB) hin. So können Fachleute<br />
oft schon mit Blick auf<br />
das Baujahr und das Maklerexposé<br />
mögliche Schwachstellen<br />
des Hauses erkennen.<br />
Die Bandbreite an versteckten<br />
Risiken, die auf die<br />
Käufer lauern, ist groß: Sie<br />
reichen von undichten Dachanschlüssen<br />
über Putzschäden,<br />
Schadstoffen und Wärmebrücken<br />
bis zu feuchten<br />
Außenwänden und veralteter<br />
Elektrik.<br />
BSB-Geschäftsführer Florian<br />
Becker kennt die größten<br />
Gefahren: „Feuchtigkeit ist<br />
eine der häufigsten Ursachen<br />
für Schäden an Altbauten.“<br />
So gehört Pilzbefall von<br />
Holzkonstruktionen, besonders<br />
als Folge dauerhafter<br />
Feuchtebelastung z.B. durch<br />
defekte Dacheindeckungen<br />
oder Abdichtungen, zu den<br />
häufigen Schadensfällen in<br />
Dächern, Decken und Leichtbauwänden.<br />
„Feuchte Wände<br />
führen zu einer Verringerung<br />
der Dämmfähigkeit<br />
sowie weiteren Folgeschäden<br />
wie Salzausblühungen,<br />
Putzabplatzungen<br />
und Schimmelpilzbildung“,<br />
erklärt<br />
Becker.<br />
Erfahrungen der<br />
unabhängigen Berater<br />
des Bauherren-Schutzbunds<br />
bei der Begutachtung<br />
von Altbauobjekten<br />
zeigen<br />
zudem, dass insbesondere<br />
die Holzkonstruktion<br />
des Dachstuhls und<br />
das Kellermauerwerk in Altbauten<br />
am häufigsten von<br />
Schädigungen betroffen<br />
sind, wodurch unter Umständen<br />
aufwendige Instandsetzungsmaßnahmen<br />
erforderlich<br />
werden. „Damit es<br />
nicht zu solch bösen Überraschungen<br />
kommt, besser<br />
gleich auf Nummer sicher<br />
gehen und die Immobilie vor<br />
dem Kauf prüfen lassen“, so<br />
Becker.<br />
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22 Anzeigen-Partner rund ums Haus<br />
<strong>11</strong>/<strong>12</strong> <strong>2023</strong>
IMMOBILIEN<br />
MIETOBJEKTE<br />
GEWERBE<br />
OSI 21457<br />
OSI 21580<br />
KIEL<br />
SCHÖNBERG<br />
Büro Kiel 0431 664030 € 488,68 2) Büro Kiel 0431 664030 €450,– 2)<br />
Gewerbefläche in Ecklage mit Schaufensterfront,<br />
44,4 m² Gewerbefläche, 2 Ladenräume, Teeküche,<br />
WC im Keller, Baujahr 1909, Öl, (B) 254,9 kWh, H<br />
4-Zimmer-Wohnung in der Adolfstraße 37, 2.OG<br />
104 m² Wohnfläche, Einbauküche, Duschbad/WC,<br />
Balkon, Baujahr 1900, Fernwärme, (V) 100,9 kWh, D<br />
Büro Kiel 0431 664030 € 400,– 2) Büro Kiel 0431 664030 € 1.150,– 2)<br />
OSI 21539<br />
OSI 21585<br />
KIEL - SÜDFRIEDHOF<br />
KIEL - METTENHOF<br />
1-Zimmer-Wohnung in der Lüdemannstraße 33, EG, 3-Zimmer-Wohnung in der Helsinkistraße 82,<br />
32,8 m² Wohnfläche, Einbauküche, Duschbad/WC, 3. OG, 81 m² Wohnfläche, Einbauküche, Balkon,<br />
Terrasse, Baujahr 1907, Fernwärme, (V) 145,3 kWh, E Wannenbad, WC separat, Fahrstuhl vorhanden,<br />
Baujahr 1974, Fernwärme, (V) 130 kWh, D<br />
Büro Kiel 0431 664030 € 395,– 2) Büro Kiel 0431 664030 € 664,20 2)<br />
OSI 21588<br />
OSI 21560<br />
KIEL - METTENHOF<br />
KIEL - VORSTADT<br />
2-Zimmer-Wohnung in der Helsinkistraße 80, 4.OG, 1-Zimmer-Wohnung am Ziegelteich 35, 4. OG<br />
56,1 m² Wohnfläche, Balkon, WC/Wannenbad, 40,3 m² Wohnfläche, Vollbad/WC, Balkon, Küche,<br />
Keller, Einbauküche, Fahrstuhl vorhanden,<br />
Baujahr 1960, Fernwärme, (V) <strong>12</strong>4 kWh, D<br />
Baujahr 1974, Fernwärme, (V) 130 kWh, D<br />
OSI 21561<br />
KIEL - SÜDFRIEDHOF<br />
2-Zimmer-Wohnung in der Harriesstraße 5, 1.OG,<br />
46 m² Wohnfläche, Balkon, Duschbad/WC,<br />
Küchenzeile, Baujahr 1893, Gas, (V) <strong>11</strong>4,4 kWh, D<br />
Büro Kiel 0431 664030 € 486,– 2)<br />
OSI 21587<br />
KIEL - METTENHOF<br />
3,5-Zimmer-Wohnung in der Helsinkistraße 90,<br />
3. OG, 85,8 m² Wohnfläche, Wannenbad, WC separat,<br />
Einbauküche, Balkon, Fahrstuhl vorhanden, Baujahr<br />
1974, Fernwärme, (V) <strong>12</strong>5 kWh, D<br />
Büro Kiel 0431 664030 €703,97 2)<br />
OSI 21579<br />
RENDSBURG<br />
3-Zimmer-Wohnung in der Bismarckstraße 15,<br />
EG, 63 m² Wohnfläche, Duschbad/WC,<br />
Einbauküche mit Dunstabzugshaube, Baujahr 1996,<br />
Gas, (V) 168 kWh, F<br />
Büro Kiel 0431 664030 € 486,– 2)<br />
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Markt 5<br />
OSI 21051<br />
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EBK, Speisekammer, Gäste-WC, Vollbad, Waschkeller,<br />
Keller, Garten, Terrasse, Garage, Stellplätze, Werkstatt,<br />
Baujahr 1962, Gas, (B) 247,2 kWh, G<br />
OSI 21515<br />
DÖRPSTEDT<br />
Wochenendhaus in idyllischer Feldrandlage,<br />
39,2 m² Wohnfläche, 1,5 Zimmer, 1.340 m² Grundstück,<br />
8,45 m² Nutzfläche, 2 Terrassen, Kamin, Duschbad/WC,<br />
Küchenzeile, Garten, Baujahr 1981, Elektro-Heizung,<br />
Strom, (B) 178,2 kWh, F<br />
OSI 20640<br />
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Stellplatz in der Innenstadt von Husum,<br />
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Grundstücks Markt 15<br />
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KAPITALANLAGE<br />
OSI 21554<br />
RATEKAU<br />
Haus am See - massives Einfamilienhaus mit Keller, ca. 97,3 m² Wohnfläche,<br />
ca. 1.091 m² Grundstück, Garage mit elektr. Tor, überdachte Terrasse, Kamin, Schuppen,<br />
DG, Stall, Sauna, letzte Modernisierungen 2017, Baujahr 1963, Gas, (B) 2<strong>12</strong>,4 kWh, G<br />
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OSI 20498<br />
BARGTEHEIDE<br />
Mehrfamilienhaus mit Potenzial in beliebter Wohngegend, ca. 400 m² Wohnfläche<br />
+ ca. 160 m² Nutzfl., 2 Gebäude, 5 Wohneinheiten, 18 Zimmer, 1.253 m² Grundstück,<br />
Terrasse, Einbauküche, Stell plätze, Garten, Keller, Baujahr 1936, Gas, (V) 135,5 kWh, E<br />
Für den Käufer provisionsfrei! €490.000,– 1)<br />
KAPITALANLAGE<br />
EIGENTUMSWOHNUNG<br />
OSI 21324<br />
BAD MALENTE - GREMSMÜHLEN<br />
Großzügiges EFH + Gästehaus, 5 Zi. (ca. 143,2 m² Wfl.)<br />
Haupthaus + 2 Zi. Gäste haus (ca. 30,6 m²), 1.057 m²<br />
Grdst., Terrasse, EBK, ausgebauter Spitzboden, teilw. FBH,<br />
2 Balkone, Garage, Bj. 1930, Gas, (B) 240,2 kWh, G<br />
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OSI 20958<br />
ST. LORENZ SÜD<br />
Lübeck Zentrum: Jugendstil MFH, ca. 509,9 m² Wfl.,<br />
6 WE + Gewerbefl., 853 m² Grdst., ca. 905,66 m² Gesamtfl.,<br />
Balkon, EBK, Denkmalschutz Fassade straßenseitig,<br />
Keller, Schuppen, Garage, Bj. 1904, Gas, (B) 132 kWh, E<br />
Für den Käufer provisionsfrei! € 995.000,– 1)<br />
OSI 2<strong>11</strong>57<br />
GEESTHACHT<br />
Helle 2,5-Zimmer-Wohnung mit Balkon,<br />
ca. 62,6 m² Wohnfläche, Einbauküche, Fußbodenheizung,<br />
Keller, Fahrradkeller, Waschraum, Trockenboden,<br />
Baujahr 1964, Strom, (B) 169,5 kWh, F<br />
Für den Käufer provisionsfrei! € 165.000,– 1)<br />
GEWERBE<br />
GEWERBE<br />
VERMIETUNG<br />
OSI 20905<br />
ST. LORENZ NORD<br />
Attraktive Büro- oder Praxisfläche ab 01.07.<strong>2023</strong>,<br />
ca. 226,5 m² Bürofl., PKW-Stellplätze vorhanden, hohe<br />
Visibilität, direkte Anbindung zur A1, nahe Innenstadt,<br />
Baujahr 2006, Gas, (V) 131 kWh, Strom 13,0 kWh<br />
NKM € 2.265,50 2)<br />
OSI 20732<br />
LÜBECK - INNENSTADT<br />
Frisch renovierte Büro- / Praxisfl in bester<br />
Innenstadtlage, ca. 164 m² Gesamtfl., Verfügbarkeit nach<br />
Absprache, im 1. OG gelegen, Fahrstuhl, Erstbezug nach<br />
Sanierung, Bj. 1935, Gas, (B) 250 kWh, Strom 48 kWh<br />
NKM € 1.800,– 2)<br />
OSI 21443<br />
BAD SCHWARTAU<br />
Frisch renovierte 5-Zimmer-Wohnung mit Balkon<br />
+ 2 Badezimmern, ca. 104,7 m² Wohnfläche, Laminat,<br />
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der vergangenen Jahre und<br />
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die Debatte um das Gebäudeenergiegesetz<br />
halten<br />
neun von zehn privaten<br />
Haushalten (88 Prozent)<br />
die Energiewende für wichtig<br />
und sehr wichtig. Auch<br />
die Handlungsbereitschaft<br />
steigt, bleibt aber deutlich<br />
hinter der Zustimmungsquote<br />
zurück. Das geht aus dem<br />
aktuellen KfW-Energiewendebarometer<br />
hervor.<br />
Der Anteil der Haushalte,<br />
die eine hohe Bereitschaft<br />
zeigen, selbst Einschnitte<br />
hinzunehmen, um die Energiewende<br />
voranzutreiben,<br />
stieg danach auf 37 Prozent<br />
(2022: 29 Prozent). 32 Prozent<br />
der Haushalte (2022: 29<br />
Prozent) nutzen gegenwärtig<br />
mindestens eine Energiewendetechnologie<br />
(Photovoltaikanlage, Solarthermie,<br />
Kraft-Wärme-Kopplung, Holzpelletheizung, Wärmepumpe,<br />
Batteriespeicher, Elektroauto). Wie in der Vorjahresbefragung<br />
auch, planen weitere sieben Prozent die Anschaffung<br />
einer entsprechenden Technologie im laufenden Jahr. Die<br />
deutlichsten Zuwächse verzeichneten PV-Anlagen (plus<br />
<strong>11</strong>,7 Prozent), Wärmepumpen (plus 10,3 Prozent) und Solarthermie<br />
(plus 9,6 Prozent). Zwei von drei Haushalten ohne<br />
Energiewendetechnologie können sich inzwischen die Nutzung<br />
einer solchen vorstellen (60 Prozent). Auch der Anteil<br />
der Haushalte, die glauben, dass die Politik bei der Energiewende<br />
eine faire Lösung für alle gesellschaftlichen Gruppen<br />
anstrebt ist von 32 Prozent im Vorjahr auf nun 43 Prozent<br />
deutlich gestiegen.<br />
Als Grund dafür, warum Eigentümer eine Maßnahme nicht<br />
umsetzen, obwohl sie sich diese grundsätzlich vorstellen<br />
können, verwiesen 41 Prozent der Befragten darauf, dass sie<br />
sich diese nicht leisten können. 39 Prozent gehen davon aus,<br />
dass sich die Investition nicht lohnt. Fehlende Handwerkerkapazitäten<br />
benannten 27 Prozent als Sanierungshindernis.<br />
In ihrem Fazit weisen die Autoren des KfW-Energiewendebarometers<br />
daraufhin, dass eine hohe Akzeptanz der Bevölkerung<br />
für die politischen Maßnahmen der Energiewende<br />
weiter erarbeitet und erhalten werden müsse. Um mehr<br />
Haushalte für die erforderlichen Maßnahmen und Investitionen<br />
zu gewinnen müssten kurzfristig finanzielle Hemmnisse<br />
abgebaut werden, etwa durch ein „ausgewogenes und anreizkompatibles<br />
Fördersystem“. Mittelfristig sei es notwendig,<br />
dass die Energiewendtechnologien günstiger werden<br />
und ihr Einsatz für die Haushalte mit planbaren wirtschaftlichen<br />
Vorteilen verbunden ist. Dafür böte die Kombination<br />
von Technologien weiteres Potenzial. Dem Handwerkermangel<br />
müsse die Bundesregierung entgegenwirken, in dem sie<br />
die Fachkräftestrategien auch mit Blick auf die Bedarfe der<br />
Energiewende ausrichtet. Die aktuellen Förderinitiativen der<br />
Bundesregierung zur Stärkung der Weiterbildungsmaßnahmen<br />
von Handwerkerinnen und Handwerkern sehen die Wissenschaftler<br />
als guten Ansatz.<br />
Zur Einordnung:<br />
Im KfW-Energiewendebarometer <strong>2023</strong> gaben 55 Prozent der<br />
Haushalte an, zur Miete zu wohnen, womit die Befragung<br />
sehr gut die Gesamtsituation in Deutschland widerspiegelt.<br />
In Deutschland wird der Großteil der Wohnungen von<br />
Privatpersonen vermietet. Die befragten Mieterhaushalte<br />
gaben zu 54 Prozent an, dass sie ihre Wohnung bzw. ihr Haus<br />
von einer Privatperson gemietet haben.<br />
Im aktuellen KfW-Energiewendebarometer wird die für den<br />
Mietmarkt wesentliche Gruppe der privaten Vermieter genauer<br />
betrachtet. Insgesamt vermieten rund 9 Prozent der<br />
im KfW-Energiewendebarometer <strong>2023</strong> befragten Haushalte<br />
mindestens eine Wohneinheit. Informationen dazu, in welcher<br />
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sich die Haushalte befinden, gibt es nicht.<br />
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Maklerrecht<br />
Die Wirksamkeit der Maklerklausel bei Ausübung<br />
des Vorkaufsrechts<br />
Eine Maklerklausel im notariellen<br />
Kaufvertrag, nach der<br />
der Käufer an den Makler<br />
eine Provision zu zahlen hat,<br />
die sich im üblichen Rahmen<br />
hält und für die vor Abschluss<br />
des notariellen Kaufvertrages<br />
bereits eine maklervertragliche<br />
Regelung getroffen war,<br />
wirkt auch gegenüber dem<br />
Vorkaufsberechtigten.<br />
KG, Urteil vom 27.04.<strong>2023</strong> – 10<br />
U 80/22<br />
Sachverhalt:<br />
Die Klägerin klagt aus abgetretenem<br />
Recht eine Maklerprovision<br />
ein. Die Klage<br />
richtet sich gegen den Mieter<br />
einer verkauften Wohnung,<br />
der sein Vorkaufsrecht gemäß<br />
§ 577 BGB ausgeübt hat.<br />
Im notariellen Kaufvertrag ist<br />
in § 20 Abs. 1 eine sog. echte<br />
Maklerklausel enthalten,<br />
in der der Erstkäufer dem<br />
Makler im Rahmen eines Vertrages<br />
zu Gunsten Dritter<br />
verspricht, die Provision zu<br />
zahlen (§ 328 BGB).<br />
Entscheidung:<br />
Das Landgericht Berlin weist<br />
die Klage ab. Das Kammergericht<br />
gibt der Provisionsklage<br />
statt.<br />
Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts<br />
durch den Beklagten<br />
sei zwischen ihm und<br />
dem Verkäufer ein selbständiger<br />
Kaufvertrag neu begründet<br />
worden, dies zu den<br />
gleichen Bedingungen, wie er<br />
zwischen dem Verkäufer und<br />
dem Erstkäufer abgeschlossen<br />
worden war. Danach habe<br />
der Vorkaufsberechtigte nicht<br />
nur den Kaufpreis zu zahlen,<br />
sondern schlechthin diejenigen<br />
Leistungen zu erbringen,<br />
die dem Erstkäufer nach dem<br />
Kaufvertrag oblegen hätten.<br />
Dazu gehöre vorliegend nicht<br />
nur die Zahlung des Kaufpreises,<br />
sondern auch die gemäß<br />
§ 20 Abs. 1 des Kaufvertrages<br />
vereinbarte vom Käufer zu<br />
zahlende Maklerprovision.<br />
Voraussetzung sei, dass die<br />
Maklerklausel „wesensmäßig“<br />
zum Kaufvertrag gehöre.<br />
Nach der Rechtsprechung des<br />
BGH können Maklerkosten,<br />
die sich im üblichen Rahmen<br />
halten, nicht als „Fremdkörper“<br />
im Kaufvertrag angesehen<br />
werden, sie gehören vielmehr<br />
zum Kaufvertrag.<br />
Maklerkosten können – so das<br />
KG – dann als „wesensmäßig“<br />
zum Kaufvertrag gehörend<br />
angesehen werden, wenn<br />
sie die Verteilung die zur Anbahnung<br />
des Hauptvertrages<br />
bereits „entstandenen“ Maklerkosten<br />
betreffen. Es müsse<br />
sich mithin um Provisionsansprüche<br />
handeln, für die bei<br />
Abschluss des Kaufvertrags<br />
bereits eine maklervertragliche<br />
Rechtsgrundlage angelegt<br />
gewesen sei.<br />
Im zu entscheidenden Fall<br />
hatte der Verkäufer der Maklerin<br />
zwei in seinem Eigentum<br />
stehende Gebäude mit einer<br />
größeren Anzahl vermieteter<br />
Wohnungen zum Verkauf<br />
an die Hand gegeben. Der<br />
Erstkäufer hatte bereits vor<br />
Abschluss des notariellen<br />
Kaufvertrages eine Provisionsvereinbarung<br />
mit dem<br />
Makler geschlossen. Das Gericht<br />
wies den Vortrag des<br />
Beklagten zurück, es handele<br />
sich um eine AGB, da der<br />
Kaufvertrag „en bloc“ für<br />
alle 28 Wohneinheiten abgeschlossen<br />
worden sei.<br />
Das Gericht lässt es dahinstehen,<br />
ob die Verwendung<br />
der Maklerklausel in einem<br />
notariellen Kaufvertrag, mag<br />
dieser auch 28 Wohnungen<br />
betreffen, überhaupt eine<br />
allgemeine Geschäftsbedingung<br />
darstelle. Jedenfalls<br />
müsse die Regelung den<br />
Vertragspartner des Verwenders<br />
entgegen der Gebote<br />
von Treu und Glauben unangemessen<br />
benachteiligen.<br />
Das sei vorliegend nicht der<br />
Fall, da der Verkäufer durch<br />
die Maklerklausel nicht beeinträchtigt<br />
werde. Der Vorkaufsberechtigte<br />
war damit<br />
zur Zahlung der Maklerprovision<br />
verpflichtet.<br />
Fazit:<br />
Rechtsanwältin<br />
Ricarda Breiholdt<br />
Fachanwältin für Miet-/WEG-Recht<br />
Immobilienmediatorin (DIA)<br />
Das ausführliche und gut begründete<br />
Urteil des KG bestätigt<br />
die bisherige Rechtsprechung<br />
des BGH. Eine<br />
Maklerklausel im notariellen<br />
Kaufvertrag, nach der der<br />
Käufer gem. § 328 BGB an<br />
den Makler eine Maklerprovision<br />
zu zahlen hat, die sich<br />
im üblichen Rahmen hält und<br />
für die vor Abschluss des notariellen<br />
Kaufvertrages eine<br />
maklervertragliche Regelung<br />
getroffen wurde, wirkt auch<br />
gegenüber dem Vorkaufsberechtigten,<br />
soweit er das Vorkaufsrecht<br />
ausübt.<br />
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Günstige Immobilie als Reihenhaus in attraktiver Lage, ca. 50 m² Wohnfläche,<br />
3 Zimmer, Terrasse mit Markise, Einbauküche mit Elektrogeräten, Spülmaschine,<br />
Balkon, teilmöbliert, öffentliches Schwimmbad in der Nähe, Strände in 4 km,<br />
täglicher Bedarf schnell erreichbar, Energieklasse G<br />
Für den Käufer provisionsfrei! zzgl. 10 % GrESt. (ITP) € 68.000,–<br />
HA-GUN-446-A01<br />
ALICANTE, VALENCIA<br />
Appartements mit 2 Schlafzimmern, 2 Bädern, Klimaanlage, Einbauküchen mit<br />
Elektrogeräten, Tiefgaragenstellplatz, Gemeinschaftspool und Spa,<br />
ca. 97 – <strong>11</strong>1 m² konstruierte Fläche, 3 Zimmer, Terrasse, ruhige Umgebung,<br />
teilmöbliert, Erstbezug, Energieklasse A<br />
Für den Käufer provisionsfrei! zzgl. 10 % MwSt. (IVA) € ab 265.000,–<br />
HA-CQ-102<br />
ALICANTE, VALENCIA<br />
Reihenhaus in attraktiver Lage zu einem attraktiven Preis, ca. 85 m 2 Wohnfläche,<br />
3 Zimmer, ca. 100 m 2 Grundstück, Meerblick, Massagedusche, Einbauküche,<br />
Elektrogeräte, Terrasse mit Markise, möbliert, Baujahr 1999, Energieklasse E<br />
Für den Käufer provisionsfrei! zzgl. 10 % GrESt. (ITP) € <strong>11</strong>5.000,–<br />
Zentral-Büro Kiel Schülperbaum 31 · 24103 Kiel · Tel. 0431 66403-0<br />
Mehr Infos zur OSI-Nr. unter www.stoeben.de<br />
1)<br />
Angebot im<br />
ALLEINAUFTRAG!<br />
www.stoeben.de<br />
Anzeigen-Partner rund ums Haus <strong>11</strong>/<strong>12</strong> <strong>2023</strong><br />
33
Partner rund ums Haus<br />
Weitere Infos finden Sie auf www.immobilienmarkt-magazin.de unter „Partner“.<br />
Anwälte<br />
Breiholdt & Voscherau<br />
Immobilienanwälte<br />
www.breiholdt-voscherau.de<br />
Dr. Henf & Partner<br />
www.henf.de<br />
Dr. Martin Keden - Notar<br />
www.karkossa-partner.de<br />
Luetgebrune Anwaltskanzlei<br />
Tel.: 0431 661790<br />
Dr. Ross & Partner<br />
www.ross-und-partner.de<br />
Elektro<br />
Elektrotechnik<br />
Jörg Günther<br />
www.elektrotechnikjoerg-guenther.de<br />
Energieversorger<br />
Stadtwerke Kiel AG<br />
www.stadtwerke-kiel.de<br />
Finanzierung<br />
TGI Finanzpartner<br />
GmbH & Co. KG<br />
www.tgi-partner.de<br />
Glaser<br />
WURR Glasbau GmbH<br />
www.wurr.com<br />
Haus und Garten<br />
Börgert Haus- und<br />
Grundstücksservice<br />
Tel.: 0431 64567<br />
Brunata Metrona<br />
Wärmemesser<br />
www.brunata-metrona.de<br />
Hermann Möller<br />
Gartenpflege<br />
Inh. Ann-Katrin Möller<br />
Tel.: 04346 9261696<br />
Dachdeckerei<br />
Ingo Wasmuth<br />
www.dach-wasmuth.de<br />
Jürgensen Erdbau &<br />
Abbruch<br />
0173 / 6391719<br />
www.juergensen-erdbauabbruch.de<br />
Heizung & Sanitär<br />
Bodo Wulf GmbH Sanitär –<br />
Heizung – Klempnerei<br />
www.bodo-wulf.de<br />
Küchen<br />
Falke Küchen<br />
www.falke-kuechen.de<br />
Küchenhaus Maus<br />
www.kuechenhaus-maus.de<br />
Maler<br />
Malereibetrieb<br />
Christoph Janke<br />
www.maler-janke.de<br />
Malereibetrieb<br />
Günther Witt GmbH<br />
www.ihr-maler-in-kiel.de<br />
Naturstein<br />
Schlüter & Ahrens<br />
Natursteinwerk GmbH<br />
www.schlueter-undahrens.de<br />
PKW<br />
Süverkrüp Automobile<br />
GmbH & Co. KG (Mercedes<br />
Vertragshändler)<br />
www.mercedes-sueverkruep.de<br />
Steuerberatung<br />
SBS Steuerberatung<br />
www.sbs-kiel.de<br />
Tischler<br />
Tischlerei Kurt Fornefett<br />
www.fornefett.de<br />
Ostseetischlerei<br />
www.ostsee-tischlerei.de<br />
Umzug<br />
Die Möbelträger<br />
www.die-moebeltraeger.de<br />
Versicherungen<br />
accaris Prisma Dobrick<br />
insurance management<br />
GmbH<br />
www.accaris.de<br />
Provinzial<br />
Versicherungen<br />
www.provinzial.de<br />
Verschiedenes<br />
Bauernblatt<br />
www.bauernblattsh.de<br />
Förster IT-<br />
Dienstleistungen GmbH<br />
www.foerster-it.de<br />
PerCom<br />
Druck- und Vertriebsgesellschaft<br />
mbH<br />
www.percom.biz<br />
Impressum<br />
45. Jahrgang<br />
Ausgabe <strong>11</strong>/<strong>12</strong> <strong>2023</strong><br />
Verlag und Anzeigenverwaltung:<br />
<strong>IMMOBILIENMARKT</strong><br />
Verlagsgesellschaft mbH<br />
Königsweg 1 · 24103 Kiel<br />
Tel.: 0431 66452-0<br />
Fax: 0431 66452-22<br />
anzeigen@derimmomarkt.de<br />
immobilienmarkt-magazin.de<br />
Redaktion:<br />
Adrienne Michel<br />
michel@derimmomarkt.de<br />
Onlinemarketing:<br />
Selina Horstmann<br />
horstmann@derimmomarkt.de<br />
Grafik:<br />
Carlotta Lundt<br />
lundt@derimmomarkt.de<br />
Selina Horstmann<br />
horstmann@derimmomarkt.de<br />
Layout/Satz:<br />
IMAGE Marketing GmbH<br />
Königsweg 1<br />
24103 Kiel<br />
Tel.: 0431 66452-0<br />
info@image-kiel.de<br />
www.image-kiel.de<br />
Druck:<br />
PerCom Druck und Vertriebs -<br />
gesellschaft mbH<br />
Am Busbahnhof 1<br />
24784 Westerrönfeld<br />
Gültig ist die Anzeigenpreisliste<br />
Nr. 23 vom 01.07.2020.<br />
Für den Anzeigeninhalt bleibt der<br />
Auftraggeber verantwortlich.<br />
Anzeigenschluss :<br />
für Ausgabe 01/02 2024 ist<br />
der 24.<strong>11</strong>.<strong>2023</strong>.<br />
Erscheinungsweise:<br />
6 x im Jahr, zweimonatlich,<br />
zum 1. der Monate Januar,<br />
März, Mai, Juli, September<br />
und November.<br />
Vertrieb:<br />
ca. 2.500 Auslage- und<br />
Verkaufsstellen<br />
Abo € 20,– p. a.<br />
Titelbild:<br />
© iStock.com<br />
Für unverlangt eingesandte<br />
Manuskripte und Bilder wird keine<br />
Haftung übernommen. Bei den im<br />
redaktionellen Teil abgebildeten<br />
Häusern handelt es sich um reine<br />
Schmuckfotos. Sie stehen – sofern<br />
nicht ausdrücklich erwähnt – in<br />
keinem Zusammenhang mit dem<br />
Text und sind nicht zum Verkauf<br />
angeboten. Die Veröffentlichungen<br />
in den Anzeigen und Angaben im<br />
redaktionellen Teil basieren auf<br />
den uns zur Verfügung gestellten<br />
Informationen; Schadenersatzansprüche<br />
sind daher ausgeschlossen.<br />
Nachdruck und Vervielfältigung, auch<br />
auszugsweise, nur mit Genehmigung<br />
des Verlages.<br />
Abkürzungen der Energieangaben<br />
in diesem Heft<br />
EVA = Energieverbrauchs ausweis<br />
EBA = Energiebedarfs ausweis<br />
EEV = Endenergieverbrauch<br />
EEB = Endenergiebedarf<br />
BJ = Baujahr<br />
EE = Energieeffizienzklasse<br />
Öl<br />
= Erdöl<br />
FW = Fernwärme<br />
Gas = Gas<br />
EL = Elektrische Energie<br />
NSH = Nachtspeicher heizung<br />
34 Anzeigen-Partner rund ums Haus<br />
<strong>11</strong>/<strong>12</strong> <strong>2023</strong>