procontra Ausgabe 05/2023

Immobilien SACHWERTE | 93
Was Sie erfahren werden:
Drum prüfe, wer sich ewig bindet.
Das gilt für die Wahl des Ehepartners
wie für den Immobilienkauf. Derzeit
herrscht viel Verunsicherung
bei Kaufwilligen, was die weitere
Entwicklung von Zinsen und Objektpreisen,
aber auch Vorgaben wie Heizungsgesetz
und Gebäudesanierung
betrifft. Teilweise dramatisch ist die
Lage auf dem Mietmarkt. Bezahlbare
Wohnungen sind kaum noch zu finden
– zumindest in den Großstädten
und deren Speckgürteln. Kaufen oder
mieten? Das ist die Frage.
Maximal 25 Prozent Belastung
Orientierung gibt diese Faustformel:
Gib nicht mehr fürs Wohnen aus als
25 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens.
Diese Linie nicht
zu überschreiten, ist für durchschnittlich
verdienende Haushalte
schwierig geworden. Dies geht aus
dem Postbank Wohnatlas 2023 hervor.
Demnach lebte 2022 jeder zweite
Haushalt in einer der 144 Regionen
Deutschlands, in denen im Schnitt
mehr als 25 Prozent des verfügbaren
Haushaltseinkommens für die Kreditfinanzierung
einer beispielhaften
70-Quadratmeter-Wohnung ausgegeben
werden musste. 2021 seien nur 35
Regionen als entsprechend teuer für
Durchschnittshaushalte eingeordnet
worden.
Belastung der Haushalte durch Mieten und Zinskosten
Ob eine Entlastung in Sicht ist
Regionen für Käufer nahe der Belastungsgrenze
Ein Grund: Vielerorts sind die Immobilienpreise
schneller gestiegen
als die Einkommen in der jeweiligen
Region. Noch entscheidender für die
verschlechterte Lage für Kaufwillige
sei der steile Zinsanstieg gewesen.
Bekanntlich hat die Europäische Zentralbank
seit Mitte 2022 den Leitzins
von 0 auf aktuell 4,25 Prozent in die
Höhe katapultiert; so rasch wie nie in
ihrer Geschichte.
Zinsniveau bleibt hoch
In der Folge sind auch die Zinskosten
für Immobilienkredite auf lange
nicht gesehene Niveaus gestiegen.
Laut Ingmar Rega, Chef des Genossenschaftsverbands,
wird das derzeitige
Niveau für langfristige Kreditzinsen
zum Marktstandard. Kurz:
Geld leihen bleibt teuer. Aktuell, so
»Aktuell sind für
Kreditnehmer die
Niedrigzinsen der
gefühlte Maßstab.«
Ingmar Rega
Chef des Genossenschafts verbands
– Verband der Regionen
Rega, sind für Nachfrager „noch die
Niedrigzinsen der gefühlte Maßstab“,
was abwartendes Verhalten bei der
Kreditaufnahme begünstige.
„Wer ein Objekt im Auge hat, sollte
umso gründlicher prüfen, ob die
Finanzierung auch langfristig zu
stemmen ist“, meint Manuel Beermann,
Leiter Immobiliengeschäft
der Postbank. „Auch einen Puffer für
unvorhersehbare Änderungen der finanziellen
Lage und für Belastungen
durch Inflation und hohe Energiepreise
sollten Kaufinteressenten einbauen.“
In den vergangenen Jahren
sei der Einkommensanteil, der für
die Finanzierung von Eigentumswohnungen
aufgewendet werden musste,
stetig gewachsen. Diese Entwicklung
flache nun ab, weil die Kaufpreise
langsamer oder gar nicht mehr stiegen.
Fachleuten zufolge verharren sie
aber auf hohem Niveau.
Extreme Lage in Großstädten
Teuer ist Kaufen in 23 Regionen,
darunter die sechs Metropolen Berlin,
Hamburg, München, Köln, Frankfurt
am Main und Düsseldorf. Hier
überweisen Eigentümer mehr als
40 Prozent ihres durchschnittlichen
regionalen Haushaltseinkommens
für die laufenden Kreditzahlungen an
die Banken. Die Großstadt Stuttgart –
Nummer sieben der sogenannten Big
Seven – liegt mit 39,7 Prozent knapp
unter dieser Schwelle.
Betrachtet man nur die sieben Metropolen,
wird eine deutliche Veränderung
sichtbar. Dort fließt mittlerweile
ein sehr hoher Einkommensanteil in
die Finanzierung der beispielhaften
70-Quadratmeter-Wohnung. Laut
Wohnatlas sprang der Anteil am verfügbaren
Einkommen von 34,3 Prozent
im Jahr 2021 auf 48,8 Prozent im
Jahr 2022. Die höchste durchschnittliche
Belastung haben Käufer in München
(62 Prozent), gefolgt von Berlin
(57 Prozent), Hamburg (52 Prozent)
und Frankfurt (50 Prozent).
Mietbelastung bundesweit
im Rahmen
Weitere Großstädte mit hohen monatlichen
Ratenzahlungen sind Rostock,
Potsdam, Freiburg, Heidelberg,
Regensburg und Augsburg. Sogar
procontra 5 | 2023