procontra Ausgabe 05/2023
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Immobilien SACHWERTE | 93<br />
Was Sie erfahren werden:<br />
Drum prüfe, wer sich ewig bindet.<br />
Das gilt für die Wahl des Ehepartners<br />
wie für den Immobilienkauf. Derzeit<br />
herrscht viel Verunsicherung<br />
bei Kaufwilligen, was die weitere<br />
Entwicklung von Zinsen und Objektpreisen,<br />
aber auch Vorgaben wie Heizungsgesetz<br />
und Gebäudesanierung<br />
betrifft. Teilweise dramatisch ist die<br />
Lage auf dem Mietmarkt. Bezahlbare<br />
Wohnungen sind kaum noch zu finden<br />
– zumindest in den Großstädten<br />
und deren Speckgürteln. Kaufen oder<br />
mieten? Das ist die Frage.<br />
Maximal 25 Prozent Belastung<br />
Orientierung gibt diese Faustformel:<br />
Gib nicht mehr fürs Wohnen aus als<br />
25 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens.<br />
Diese Linie nicht<br />
zu überschreiten, ist für durchschnittlich<br />
verdienende Haushalte<br />
schwierig geworden. Dies geht aus<br />
dem Postbank Wohnatlas <strong>2023</strong> hervor.<br />
Demnach lebte 2022 jeder zweite<br />
Haushalt in einer der 144 Regionen<br />
Deutschlands, in denen im Schnitt<br />
mehr als 25 Prozent des verfügbaren<br />
Haushaltseinkommens für die Kreditfinanzierung<br />
einer beispielhaften<br />
70-Quadratmeter-Wohnung ausgegeben<br />
werden musste. 2021 seien nur 35<br />
Regionen als entsprechend teuer für<br />
Durchschnittshaushalte eingeordnet<br />
worden.<br />
Belastung der Haushalte durch Mieten und Zinskosten<br />
Ob eine Entlastung in Sicht ist<br />
Regionen für Käufer nahe der Belastungsgrenze<br />
Ein Grund: Vielerorts sind die Immobilienpreise<br />
schneller gestiegen<br />
als die Einkommen in der jeweiligen<br />
Region. Noch entscheidender für die<br />
verschlechterte Lage für Kaufwillige<br />
sei der steile Zinsanstieg gewesen.<br />
Bekanntlich hat die Europäische Zentralbank<br />
seit Mitte 2022 den Leitzins<br />
von 0 auf aktuell 4,25 Prozent in die<br />
Höhe katapultiert; so rasch wie nie in<br />
ihrer Geschichte.<br />
Zinsniveau bleibt hoch<br />
In der Folge sind auch die Zinskosten<br />
für Immobilienkredite auf lange<br />
nicht gesehene Niveaus gestiegen.<br />
Laut Ingmar Rega, Chef des Genossenschaftsverbands,<br />
wird das derzeitige<br />
Niveau für langfristige Kreditzinsen<br />
zum Marktstandard. Kurz:<br />
Geld leihen bleibt teuer. Aktuell, so<br />
»Aktuell sind für<br />
Kreditnehmer die<br />
Niedrigzinsen der<br />
gefühlte Maßstab.«<br />
Ingmar Rega<br />
Chef des Genossenschafts verbands<br />
– Verband der Regionen<br />
Rega, sind für Nachfrager „noch die<br />
Niedrigzinsen der gefühlte Maßstab“,<br />
was abwartendes Verhalten bei der<br />
Kreditaufnahme begünstige.<br />
„Wer ein Objekt im Auge hat, sollte<br />
umso gründlicher prüfen, ob die<br />
Finanzierung auch langfristig zu<br />
stemmen ist“, meint Manuel Beermann,<br />
Leiter Immobiliengeschäft<br />
der Postbank. „Auch einen Puffer für<br />
unvorhersehbare Änderungen der finanziellen<br />
Lage und für Belastungen<br />
durch Inflation und hohe Energiepreise<br />
sollten Kaufinteressenten einbauen.“<br />
In den vergangenen Jahren<br />
sei der Einkommensanteil, der für<br />
die Finanzierung von Eigentumswohnungen<br />
aufgewendet werden musste,<br />
stetig gewachsen. Diese Entwicklung<br />
flache nun ab, weil die Kaufpreise<br />
langsamer oder gar nicht mehr stiegen.<br />
Fachleuten zufolge verharren sie<br />
aber auf hohem Niveau.<br />
Extreme Lage in Großstädten<br />
Teuer ist Kaufen in 23 Regionen,<br />
darunter die sechs Metropolen Berlin,<br />
Hamburg, München, Köln, Frankfurt<br />
am Main und Düsseldorf. Hier<br />
überweisen Eigentümer mehr als<br />
40 Prozent ihres durchschnittlichen<br />
regionalen Haushaltseinkommens<br />
für die laufenden Kreditzahlungen an<br />
die Banken. Die Großstadt Stuttgart –<br />
Nummer sieben der sogenannten Big<br />
Seven – liegt mit 39,7 Prozent knapp<br />
unter dieser Schwelle.<br />
Betrachtet man nur die sieben Metropolen,<br />
wird eine deutliche Veränderung<br />
sichtbar. Dort fließt mittlerweile<br />
ein sehr hoher Einkommensanteil in<br />
die Finanzierung der beispielhaften<br />
70-Quadratmeter-Wohnung. Laut<br />
Wohnatlas sprang der Anteil am verfügbaren<br />
Einkommen von 34,3 Prozent<br />
im Jahr 2021 auf 48,8 Prozent im<br />
Jahr 2022. Die höchste durchschnittliche<br />
Belastung haben Käufer in München<br />
(62 Prozent), gefolgt von Berlin<br />
(57 Prozent), Hamburg (52 Prozent)<br />
und Frankfurt (50 Prozent).<br />
Mietbelastung bundesweit<br />
im Rahmen<br />
Weitere Großstädte mit hohen monatlichen<br />
Ratenzahlungen sind Rostock,<br />
Potsdam, Freiburg, Heidelberg,<br />
Regensburg und Augsburg. Sogar<br />
<strong>procontra</strong> 5 | <strong>2023</strong>