procontra Ausgabe 05/2023

Pflegeimmobilien SACHWERTE | 91
»Wenn ein Heim
300.000 Euro im
Minus ist, wird es
nicht in drei
Monaten Gewinn
erzielen.«
Long Story short
procontra: Eine längere Durstrecke
können sich finanzschwächere Investoren
kaum leisten. Können Makler,
die Beteiligungen vermittelt haben,
Haftungsprobleme bekommen, wenn es
zur Pleite kommt?
Bienentreu: Grundsätzlich gelten hier
die gleichen Voraussetzungen wie bei
anderen Immobilien. Insofern sollten
Makler keine Negativkriterien oder
Risiken verheimlichen – sofern diese bekannt
sind. Hätte der Kunde sonst nicht
investiert, könnte er zur Rechenschaft
gezogen werden. Beispiele sind etwa
Falschangaben zur Bonität des Betreibers
oder zur Auslastung der Immobilie.
procontra: Wie lukrativ ist der Markt
für Makler? Worauf gilt es zu achten?
Bienentreu: In Zeiten, in denen der
Markt geboomt hat, war das insbesondere
wegen der niedrigen Zinsen ein
interessantes Geschäftsfeld, um sein
Angebot zu erweitern. Derzeit gehen
die Transaktionsvolumina und Kaufpreisfaktoren
wegen der gestiegenen
Zinsen aber zurück. Lagen diese früher
für Core-Immobilien im Schnitt beim
23- bis 24-Fachen der Miete, liegen
sie heute eher beim 20-Fachen oder
darunter. Wichtig ist, dass der Makler
seinen Markt kennt.
procontra: Wie sind Sie positioniert?
Bienentreu: Wir verkaufen kein
Teileigentum, sondern arbeiten für
institutionelle Kunden. Wir vermitteln
Objekte und Betriebe, übernehmen
Einrichtungen, die Probleme haben,
bieten Beratung, Wertermittlung und
Konzeptanalysen und springen auch als
Interimsmanager ein, falls noch kein
neuer, passender Betreiber gefunden
ist. In diesem Fall gründen wir eine
Gesellschaft, die den jeweiligen Betrieb
übernimmt und ihn später im Rahmen
eines Share Deals an den neuen Eigentümer
verkauft. Das heißt, dass die
bestehenden Verträge erhalten bleiben.
Im Moment ist es aber schwieriger,
zügig einen neuen Betreiber zu finden –
viele haben derzeit keine Kapazitäten.
procontra: Wie lautet Ihr Fazit?
Bienentreu: Seniorenimmobilien
bleiben ein wachstumsstarker Zukunftsmarkt.
Dass es immer wieder Insolvenzen
und wirtschaftliche Schieflagen
geben wird, ändert daran nichts. Denn
für ein gutes, marktfähiges Objekt an
einem guten Standort mit einem
wirtschaftlichen Betriebskonzept und
einer über die Investitionsfolgekosten
refinanzierbaren Miete wird man mit
sehr großer Wahrscheinlichkeit auch
einen neuen Betreiber finden.
Inflation, steigende Kosten, Personalmangel fördern Insolvenzen.
Makro- und Mikrolage (Standort), Bedarf und Fachkräfte
sind Top-Kriterien.
Demografie pusht die Nachfrage nach Pflegeplätzen.
procontra 5 | 2023