procontra Ausgabe 05/2023

90 | SACHWERTE Pflegeimmobilien
»Weitere Insolvenzen würden
mich nicht überraschen«
Pflegeimmobilien gelten als risikoarmes Investment. Doch eine Reihe von Insolvenzen
verunsichert Investoren. Markus Bienentreu, Geschäftsführer der Terranus GmbH, eines
Spezialmaklers für Sozialimmobilien, erläutert die Umstände und Aussichten.
IR IMKE REIHER
procontra: Etliche Pflegeheime sind in
Schieflage geraten und mussten Insolvenz
anmelden. Viele Hundert könnten
zeitnah folgen, meinen Experten. Ist
deren Befürchtung berechtigt?
Markus Bienentreu: Laut der Pflegestatistik
von Ende 2021 gibt es in Deutschland
über 16.100 Pflegeeinrichtungen,
und wir haben auf dem Markt sicher
noch nicht die letzte Insolvenz gesehen.
„Mehrere Hundert Insolvenzen“ ist
vielleicht etwas hoch angesetzt. Aber
100 weitere würden mich nicht überraschen.
procontra: Woher rührt die Pleitewelle?
Bienentreu: Für die wirtschaftlichen
Schwierigkeiten von Pflegeheimbetreibern
sind mehrere Gründe ausschlaggebend.
Neben den gestiegenen Kosten
für Personal, Energie, andere Sachkosten
und Mieten, ist dies vor allem
im Fachkräftemangel begründet. Wenn
nicht genug Personal vorhanden ist, um
die Quote zu erfüllen, kann ich die Einrichtung
nicht voll belegen. Je geringer
die Belegung, umso schwieriger wird es,
kostendeckend zu wirtschaften.
procontra: Alles keine Faktoren, die
sich schnell beheben lassen. Lohnt ein
Investment in Pflegeimmobilien?
Bienentreu: Das Ausfallrisiko ist unterm
Strich geringer als in vielen anderen As-
Was Sie erfahren
werden:
Warum sich die Spielregeln
am Markt verändern
Welche Kriterien für Investoren
besonders wichtig sind
Warum der langfristige Blick
lohnt
setklassen, und in den letzten 20 Jahren
ist der Markt gut gelaufen. Zudem ist er
hoch reguliert. Aktuell kommen einfach
zu viele Faktoren zusammen. Diese
Kumulation macht den Markt schwierig
und bremst ihn aus, denn natürlich verunsichern
Insolvenzen oder Mietausfälle
Investoren. Trotzdem gilt weiter: Solide
kalkulierte und ausgelastete Einrichtungen
bringen eine stabile, langfristige
Rendite bei geringer Volatilität, und die
Nachfrage nach Pflegeplätzen ist hoch.
procontra: Für Rückenwind sorgt die
Demografie. Auf welche Kennziffern
sollten Investoren besonders achten?
Bienentreu: Der Standort und der Bedarf
sind extrem wichtig, denn davon
hängt die Auslastung ab. Weitere wichtige
Kennziffern sind die Investitionsfolgekosten
und die Personalverfügbarkeit.
Die beste Absicherung ist eine vernünftige
Prüfung aller Rahmenbedingungen
im Vorfeld des Investments. Dazu zählt
auch zu schauen, wie das Geschäftsmodell
des Verkäufers aussieht und wie die
Miete refinanziert wird. Idealerweise
sollte dieser schon länger im Markt aktiv
sein und Kunden auch nach dem Verkauf
bei Problemen noch betreuen.
procontra: Doch was, wenn das Kind
bereits in den Brunnen gefallen ist?
Welche Chance haben Investoren, ihre
Gelder zurückzubekommen?
Bienentreu: Im Insolvenzfall gibt es für
Pflegeeinrichtungen keine Sonderregeln
oder eine besondere Absicherung. Ist
das Geld investiert, ist es meist zu spät.
Da bleibt oft nur ein Verkauf durch den
Insolvenzverwalter, und jener kann
wahrscheinlich nur mit deutlichen
Abschlägen realisiert werden. Die Umwidmung
von Pflegeheimen ist nicht
leicht und mit hohen Umbaukosten
verbunden, weil die Gemeinschaftsflächen
sehr groß sind. Insofern sollte
die Fortführung des Betriebs angestrebt
werden, sofern die Immobilie das hergibt.
Aber natürlich kostet ein Betreiberwechsel
Geld und es können weitere
Verluste entstehen. Wenn ein Heim
300.000 Euro im Minus ist, wird es
nicht in drei Monaten Gewinn erzielen.
procontra 5 | 2023