Ausgabe 02/2023
| Der Stratege - Coverinterview mit Peter Krammer | Zu Tisch mit … Marius Richter | Kommentare von unter anderem ... Michael Pisecky, Philipp Kaufmann, Hans Jorg Ulreich, Georg Flödl, Beiglböck, Louis Obrowsky | Exklusiv im Interview Michael Klement und Norbert Pfundner, Frederic Puzin und Philippe Cervesi, Christoph Urbanek und Wolfgang Maurer | Kolumnen von Thomas Malloth, Wolfgang Fessl, Anita Körbler | Real Circle - Immobilienfinanzierung | BluePrint - Illmitzer Gespräche
| Der Stratege - Coverinterview mit Peter Krammer | Zu Tisch mit … Marius Richter | Kommentare von unter anderem ... Michael Pisecky, Philipp Kaufmann, Hans Jorg Ulreich, Georg Flödl, Beiglböck, Louis Obrowsky | Exklusiv im Interview Michael Klement und Norbert Pfundner, Frederic Puzin und Philippe Cervesi, Christoph Urbanek und Wolfgang Maurer | Kolumnen von Thomas Malloth, Wolfgang Fessl, Anita Körbler | Real Circle - Immobilienfinanzierung | BluePrint - Illmitzer Gespräche
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Der Stratege<br />
Peter Krammer<br />
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<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3 03
ImFokus<br />
136 ImmoFokus
Blackout Vorsorge<br />
Steckenbleiben muss nicht sein! Ein unerwarteter Stromausfall oder aber ein flächendeckendes<br />
Blackoutszenario kann jederzeit auftreten. Dies bereitet Aufzugspassagieren bei der täglichen<br />
Nutzung zunehmend Sorgen. Um auf diese Situationen bestmöglich vorbereitet zu sein,<br />
bietet Schindler ab sofort eine automatische Notevakuierungsvorrichtung an.<br />
So können Fahrgäste die Aufzugkabine normal verlassen, ohne auf eine Notbefreiung<br />
warten zu müssen. Wir wissen eben, worauf es ankommt.<br />
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<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
137
12 Bilderstrecke<br />
Urlaube lieber ungewöhnlich<br />
Der Stratege<br />
COVERINTERVIEW MIT<br />
PETER KRAMMER<br />
36<br />
INHALT<br />
AUSGABE<br />
Rubriken<br />
Positionen & Meinungen<br />
006 VOM HERAUSGEBER<br />
008 EDITORIAL<br />
151 VORSCHAU/IMPRESSUM<br />
Unternehmen & Projekte<br />
12 BILDERSTRECKE URLAUBSORTE<br />
30 TOP DEAL<br />
31 PROBLEMLÖSER<br />
32 IMMOBILIE IM FOKUS<br />
33 AUFSTEIGER<br />
36 COVERINTERVIEW MIT ...<br />
Peter Krammer<br />
48 ZU TISCH MIT ...<br />
Marius Richter<br />
54 WEIN UND IMMOBILIEN<br />
56 WANN WIRD ES ENDLICH WIEDER SO,<br />
WIE ES NIE WAR?<br />
Kommentar von Frank Brün<br />
58 AKTIVES ASSETMANAGEMENT<br />
VERHINDERT VERLUSTE<br />
Kommentar von Jenni Wenkel<br />
60 BEWEGTE IMMOBILIENWIRTSCHAFT<br />
Kommentar von Philipp Kaufmann<br />
62 ZIELE GENÜGEN NICHT, UM<br />
DEN KLIMAWANDEL ZU BREMSEN!<br />
Kommentar von Michael Pisecky<br />
64 DER MARKETER<br />
Kommentar von Philipp Kaufmann<br />
66 FASTENZEIT<br />
Kommentar von Hans Jörg Ulreich<br />
68 WO VIEL LICHT IST, IST VIEL SCHATTEN<br />
Kommentar von Wolfgang Fessl<br />
70 BLOCKCHAIN IN DER<br />
IMMOBILIENWIRTSCHAFT<br />
Kommentar von Jasmin Soravia<br />
72 FRECH GESAGT<br />
Kolumne von Anita Körbler<br />
74 FACHKRÄFTE – AUCH IN DER<br />
IMMOBILIENWIRTSCHAFT GESUCHT<br />
Kommentar von Georg Flödl<br />
75 FREIZEITWOHNSITZE FÜR<br />
ÖSTERREICH SEHR WICHTIG<br />
Kommentar von Sebastian Beiglböck<br />
76 ÖKONOMISCHE SACHVERHALTE<br />
DÜRFEN NICHT AUSGEBLENDET WERDEN<br />
Kommentar von Louis Obrowsky<br />
Fotos: ATP/Kuball<br />
04 ImmoFokus
80<br />
Der 31. Real Circle<br />
Finanzierung<br />
106<br />
Alternativen sind gefragt<br />
Christoph Urbanek und<br />
Wolfgang Maurer<br />
48<br />
Zu Tisch mit ...<br />
Marius Richter<br />
<strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
Im Fokus<br />
80 REAL CIRCLE<br />
FINANZIERUNG<br />
96 MIT IMMOBILIEN ARBEITEN<br />
Interview mit Michael Klement und<br />
Norbert Pfundner<br />
1<strong>02</strong> AUF DER KÄUFERSEITE<br />
Interview mit Frédéric Puzin und<br />
Philippe Cervesi<br />
106 ALTERNATIVEN SIND GEFRAGT<br />
Interview mit Christoph Urbanek und<br />
Wolfgang Maurer<br />
114 DIE GRÜNDE UND AUSWIRKUNGEN<br />
DER KIM-VERORDNUNG<br />
Kommentar von Karina Schunker<br />
115 FINANZIERUNGSPLÄNE<br />
MIT ZUKUNFTSBLICK<br />
Kommentar von Michael Haugeneder<br />
116 FÜNF „F“ FÜR DIE ENERGIEWENDE!<br />
Kommentar von Martin Prunbauer<br />
117 WOHNZUKUNFT IM AUGE BEHALTEN<br />
Ein Kommentar von Klaus Baringer<br />
118 VOX FEMINA<br />
Kommentar von Michaela Pelinka<br />
136 DAS WAR DIE COPAREAL 2<strong>02</strong>3<br />
144 EVENTS<br />
152 OBSERVER<br />
154 BUCHTIPPS<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
05
Gekommen,<br />
um zu bleiben<br />
„Niedrige Zinsen:<br />
Euphorisch machendes<br />
süßes Gift.“<br />
D<br />
ie Pandemie ist vorbei. Aber<br />
die Wirtschaft – nicht nur in<br />
Europa – befindet sich weiter<br />
im Krisenmodus. Lieferkettenprobleme,<br />
Mitarbeitermangel, der Krieg in<br />
der Ukraine, die damit einhergehende Energiekrise<br />
– all das führt zu Inflation – und diese<br />
bleibt hoch. Nach Auffassung des EZB-Rats<br />
kann Preisstabilität am besten gewährleistet<br />
werden, wenn mittelfristig ein Inflationsziel<br />
von zwei Prozent angestrebt wird. Aktuell ein<br />
frommer Wunschgedanken.<br />
Mit der Inflation sind auch die Zinsen zurückgekehrt.<br />
Nach vielen Jahren mit praktisch<br />
keinen Zinsen beziehungsweise Krediten<br />
zum Nulltarif, hat die EZB mit der Erhöhung<br />
des Leitzinses im Sommer 2<strong>02</strong>2 eine Zeitenwende<br />
in der Immobilienbranche eingeleitet.<br />
Steigen die Zinsen, wird mehr gespart.<br />
Dadurch wird weniger Geld ausgegeben. Das<br />
bremst zwar das Wirtschaftswachstum, senkt<br />
gleichzeitig aber auch die Inflation.<br />
auf die andere. Dass sich die Zinsen wieder<br />
gegen Null bewegen werden, daran glauben<br />
wohl nur noch die Optimisten. Noch hört<br />
man von keinen Notverkäufen. Das aber ist<br />
nur eine Frage der Zeit – bis den ersten Immobilienentwicklern<br />
der finanzielle Atem, die<br />
Liquidität ausgeht. Doch zu welchem Preis<br />
verkaufen? Noch liegen in vielen Fällen die<br />
Preisvorstellungen von Käufer und Verkäufer<br />
weit auseinander.<br />
Eines ist auch klar: Ein sinkender Immobilienwert<br />
erhöht die Loan to Value Ratio (LTV).<br />
Ist ein fixer LTV in den Kreditverträgen vereinbart,<br />
bedeutet dies – Eigenkapital nachschießen.<br />
Bewerter möchte ich im Moment nicht sein.<br />
In diesem Sinne wünsche ich Ihnen eine informative<br />
Lektüre.<br />
Eines ist klar: Die Zinsen sind gekommen,<br />
um zu bleiben: Die niedrigen Zinsen in den<br />
letzten Jahren waren eine Ausnahmeerscheinung.<br />
Einige Marktteilnehmer sprechen sogar<br />
von einem euphorisch machenden süßen<br />
Gift, von dem zu viel genascht wurde.<br />
Sehsüchtig wird von manchen Kommentatoren<br />
versucht die nächste Zinswende herbeizuschreiben,<br />
die bereits mit Ende 2<strong>02</strong>2<br />
erwartet wurde. Doch weder die FED noch<br />
die EZB dürften diese Kolumnen lesen. In regelmäßigen<br />
Abständen folgte eine Erhöhung<br />
Michael Neubauer<br />
Herausgeber<br />
Fotos: Adobe Stock<br />
06 ImmoFokus
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Immobilien.<br />
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Gewerbe-, Wohn- und Investmentbereich und stellen eine solide Basis für gezielte Investitionsund<br />
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Zinshausmarktbericht<br />
Wien |2<strong>02</strong>2<br />
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Geschäftsflächenbericht<br />
Österreich|2<strong>02</strong>2/23<br />
Büromarktbericht<br />
Wien |Frühjahr 2<strong>02</strong>3<br />
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<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
07
Krisenmodus<br />
„Inflationsbekämpfung<br />
ist oberstes Gebot.“<br />
K<br />
ommt es oder kommt es doch<br />
erst später? Die Rede ist vom<br />
Ende des Zinsanhebungszyklus,<br />
das klarerweise in der Immobilienbranche<br />
sehnsüchtig herbeigesehnt<br />
wird. Dass es in der ersten Jahreshälfte 2<strong>02</strong>3<br />
erfolgen wird, wie das so mancher Optimist<br />
Ende des Vorjahres gehofft hatte, scheint<br />
unwahrscheinlich – vor allem, wenn man<br />
die Aussagen der Währungshüter dies- und<br />
jenseits des Atlantiks vernimmt. Kurz vor<br />
Redaktionsschluss erhöhten sowohl EZB als<br />
auch US-FED den Leitzins erneut und machten<br />
unmissverständlich klar, dass man weiter alles<br />
tun werde, was notwendig sei, um die Inflation<br />
unter Kontrolle zu kriegen.<br />
und Wolfgang Maurer von Median Capital im<br />
Gespräch mit Herausgeber Michael Neubauer.<br />
„Bei den Finanzierungen kommen wir mit der<br />
Arbeit kaum nach“, sagen sie. Keine Fragen<br />
offen lässt der Nachbericht zum Real Circle, bei<br />
dem rund 25 ausgewählte Immobilienprofis<br />
sämtliche Facetten des Themas diskutierten.<br />
Dass es auch Investoren gibt, die selbst im aktuellen<br />
Umfeld groß auf Einkaufstour sind, ist<br />
im Interview mit Frédéric Puzin und Philippe<br />
Cervesi von Corum zu erfahren. Im Vorjahr<br />
hat der Pariser Vermögensverwalter für seine<br />
offenen Immobilienfonds 45 Objekte für 1,2<br />
Milliarden Euro erworben. Heuer soll es in einer<br />
ähnlichen Tonart weitergehen.<br />
Das wirkliche Ausmaß der Zinswende wird<br />
mehr und mehr sichtbar. Und es ist alles andere<br />
als beruhigend, dass derzeit auffallend<br />
viele Vergleiche zu früheren Krisen, wie etwa<br />
jenen von 1999 oder 2008, durch Medien und<br />
Diskurse geistern. Und auch das Wort „Bankenkrise“<br />
ist immer öfter zu vernehmen. Etwas<br />
beruhigender sind da Experteneinschätzungen,<br />
die davon eher die USA betroffen sehen<br />
und sowohl in Österreich als auch in der EU die<br />
Lage als stabil einschätzen. Dennoch beklagen<br />
Häuslbauer, Developer und Investoren unisono<br />
höhere Kreditzinsen und zurückhaltendere<br />
Banken.<br />
Und „last but not least“: In einem spannenden<br />
Coverinterview spricht der neue Swietelsky-<br />
CEO Peter Krammer über seine Pläne mit der<br />
Nummer drei unter den heimischen Baufirmen<br />
und vor allem darüber, wie er die Vielzahl<br />
an Herausforderungen meistern wird.<br />
Herzlichst,<br />
Der Zeitpunkt könnte also kaum besser sein<br />
für das Schwerpunktthema dieser <strong>Ausgabe</strong>: Finanzierung.<br />
Interessante Einblicke geben etwa<br />
Christoph Urbanek von Schindler Attorneys<br />
Patrick Baldia<br />
Chefredakteur<br />
Foto: Adobe Stock<br />
08 ImmoFokus
jpi.at<br />
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<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
09
Unternehmen & Projekte<br />
12<br />
32<br />
URLAUBE LIEBER UNGEWÖHNLICH<br />
Darf es mal was anderes<br />
sein als ein normales<br />
Hotelzimmer? Dann<br />
bieten die folgenden<br />
Seiten eine wunderbare<br />
Inspiration für eine<br />
kurze Auszeit in einem<br />
besonderen<br />
Ambiente.<br />
24<br />
KASINO ZÖGERNITZ<br />
Am 21. Juni 1837 wird das Casino<br />
Zögernitz eröffnet. 2008 erwirbt<br />
der Immobilienentwickler Hermann<br />
Rauter das Objekt und entwickelt ein<br />
Revitalisierungskonzept. Rund 23 Millionen<br />
Euro soll der Umbau des teilweise<br />
denkmalgeschützten Gebäudes gekostet<br />
haben. Wie Eigentümer und Developer<br />
Hermann Rauter wiederholt erklärte,<br />
habe er sehr viel Geld für Anwälte und<br />
Sachverständige ausgegeben. 2017 wurden<br />
etwa die Umbauarbeiten nach Einsprüchen<br />
von Anrainern von Anwälten gestoppt. Ein<br />
Jahr später hat die MA 64 alle Einsprüche in<br />
zweiter Instanz abgewiesen.<br />
WIEN MITTE THE MALL<br />
Erst zehn Jahre alt und schon der Star<br />
der City. „Stillstand bedeutet Rückschritt.<br />
Kunden wollen Veränderungen.“ Aus<br />
diesem Grund sind Centermanager<br />
Florian Richter und Roland Pinz,<br />
Managing Director CC Real neuen<br />
Konzepten gegenüber aufgeschlossen:<br />
„Wir arbeiten für und mit den Mietern.“<br />
Foto: Adobe Stock<br />
10 ImmoFokus
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<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
11
Unternehmen & Projekte<br />
Kreativ. Darf es mal was<br />
anderes sein als ein normales<br />
Hotelzimmer? Dann bieten<br />
die folgenden Seiten eine<br />
wunderbare Inspiration<br />
für eine kurze Auszeit im<br />
besonderen Ambiente.<br />
Autor: Lisa Grüner<br />
12 ImmoFokus
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
13
Unternehmen & Projekte<br />
TRÄUMEN IM BAUMHAUS DES STEIRERECKS<br />
Seit der Kindheit träumt man von einem<br />
Baumhaus. Am Pogusch wird dieser Traum<br />
wahr: Auf 1.100 Metern Seehöhe, eingebettet<br />
im Wald gegenüber vom Wirtshaus, wurden<br />
Baumhäuser mit hochwertigen Materialien von<br />
Betrieben aus der Region gebaut. Diese liegen<br />
fußläufig zum Wirtshaus Steirereck. Bei einer<br />
Zimmerreservierung ist automatisch wahlweise<br />
ein Tisch im Wirtshaus (Mittwoch bis Samstag)<br />
oder in der Schankkuchl (Donnerstag bis<br />
Samstag) des Steirerecks reserviert.<br />
Ort: Pogusch Turnau/Steiermark<br />
www.steirereck.at<br />
Fotos: Reitbauer/Steirereck<br />
14 ImmoFokus
ROMANTIK IM GARTENHIMMELBETT<br />
„Archaisch und angereichert mit einer wohltuenden<br />
Portion Demut“, so beschreibt „die<br />
UnterbergerIn“ das Hochgefühl beim Übernachten<br />
im Himmelbett unter freiem Himmel. Bei der<br />
Privatpension „die Unterbergerin“ im Gasteinertal<br />
kann in der warmen Jahreszeit eine Nacht im<br />
wildromantischen Garten-Himmelbett geschlafen<br />
werden: Zwischen Birnbaum, Borretsch und Kopfsalat<br />
lässt es sich wunderbar träumen. So sagten<br />
auch Pfarrer Kneipp und Hildegard von Bingen:<br />
Der Schlaf unter dem Sternenzelt wirkt wie ein<br />
Gesundbrunnen. Auch im Feng Shui ist längst bekannt:<br />
Hundert Prozent Qi gibt es nur ohne Dach,<br />
direkt unter dem Firmament. Laptop und Handy<br />
verbringen derweil die Auszeit im Hotelsafe.<br />
Ort: Dorfgastein/Salzburg<br />
www.dieunterbergerin.com<br />
Fotos: www.dieunterbergerin.com<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
15
Unternehmen & Projekte<br />
16 ImmoFokus
Fotos: Gert Perauer<br />
EXTRAVAGANTES ALPENCAMPING<br />
Im Herbst 2016 hatte Eigentümerin Gertie Morik die Idee, einen Hügel mit Einzelobjekten<br />
zu bebauen. Umgesetzt hat die Chalets der Architekt Reinhold Hammerer,<br />
der sie als vorgefertigte, vollmöblierte Röhren mit Parabelquerschnitt auf einen<br />
kegelförmigen Hang aufständerte. Gerade einmal 1,43 Meter breit ist das Innere<br />
und der Scheitelpunkt der Parabel erreicht eine lichte Höhe von 3,49 Metern. Die<br />
Bauten des Alpencampings schmiegen sich an den Fuß des steilen, stark bewaldeten<br />
Hügels, der sich etwa 22 Meter hoch über das Areal erhebt. Die Chalets sind<br />
so in den Hang gesetzt, dass die meisten Panoramafenster südorientiert sind und<br />
jedes einzelne einen ungestörten Blick auf die Bergkulisse und hinunter auf den<br />
Campingplatz ermöglicht, der aus dieser Perspektive an ein kreisförmig um das<br />
Feuer formiertes Wagenlager aus dem Wilden Westen erinnert.<br />
Ort: Nenzing/Vorarlberg<br />
www.alpencamping.at<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
17
Unternehmen & Projekte<br />
ÜBERNACHTEN IM SKY BED<br />
Ein Bett unter freiem Himmel auf 1.600 Metern kann man<br />
beim My-Alpenwelt-Resort für eine Nacht dazubuchen. Bei<br />
der romantischen Übernachtung unterm Sternenhimmel lässt<br />
es sich hervorragend mit einem Glas Secco Rosé anstoßen.<br />
Das Sky Bed ist mit einem Igluzelt abgedeckt, das man auf<br />
Wunsch schließen kann. Ideal ist es jedoch, die klare Nacht<br />
offen unter freiem Sternenhimmel zu genießen. Buchbar ist das<br />
Sky Bed, solange das Wetter zum Kuscheln im Freien einlädt.<br />
My Alpenwelt Resort ist ein Leading Spa Hotel mit einem<br />
im FelsenBAD&SPA, einem ganzjährig geheizten Glas Infinity<br />
SKY Außenpool, Massage, Health und Beauty Anwendungen,<br />
Saunen, Dampfbädern und einem Private Spa. Die Zimmer sind<br />
mit einem Interieur aus Naturholz, Leder oder Leinen gestaltet.<br />
Eat, drink, enjoy ist das kulinarische Motto, das den Bogen von<br />
traditioneller österreichischer Küche über eine moderne Crossover-Küche<br />
bis hin zu internationalen Spezialitäten spannt.<br />
Ort: Königsleiten/Salzburg<br />
www.alpenwelt.net<br />
Fotos: My Alpenwelt Resort<br />
18 ImmoFokus
BIWAKS UNTER DEN STERNEN<br />
Aufwachen direkt am Wasser, hoch oben am Berg oder auf einer Waldlichtung: Am Millstätter See machen insgesamt<br />
sechs „Biwak unter den Sternen. Rifugio sotto le stelle.“ unvergessliche See- und Bergberührungen® erlebbar.<br />
Die Biwaks sind 15 Quadratmeter große Hütten aus Lärchen- oder Zirbenholz, die bewusst minimalistisch<br />
gehalten wurden. Ausgestattet sind sie mit einem Bett, Tisch samt Stühlen mit kuscheligem Lammfell und einem<br />
Waschraum. Da bleibt viel Zeit, bei einem Picknick den Sonnenuntergang zu genießen und die Sterne zu zählen.<br />
Ort: Millstättersee/Kärnten<br />
www.biwaks.millstaettersee.com<br />
Fotos: Gert Perauer<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
19
Unternehmen & Projekte<br />
TRÄUMEN IM WOHNWAGON FANNI<br />
Fanni hat sich einen besonders schönen Stellplatz vier<br />
Kilometer außerhalb von Gutenstein ausgesucht. Hier<br />
verweilt der Almwagon auf einer sonnigen Wiese am<br />
Waldesrand. Die Lage ist perfekt für gemütliche Spaziergänge<br />
und ausgedehnte Wanderungen, erfrischendes<br />
Bachwaten oder entspannendes Sonnenbaden.<br />
Weit weg vom Trubel und der Hektik des Alltags. Die<br />
Wohnwagons werden in einer kleinen Manufaktur in<br />
Niederösterreich aus nachhaltigen, natürlichen Materialien<br />
gebaut. Die hochwertige Ausführung ermöglicht ein<br />
ganzjähriges Wohnen inklusive Autarkie-Lösungen für<br />
Strom, Wasser und Wärme. Über die „Independent Box“<br />
können die Energiegewinnung sowie der -verbrauch<br />
stets mitverfolgt werden. Den Wohnwagon kann man<br />
mieten und auch testen, sollte man vielleicht mit einem<br />
Kauf liebäugeln.<br />
Ort: Gutenstein/Niederösterreich<br />
https://wohnwagon.at<br />
Fotos: Küssler<br />
20 ImmoFokus
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
21
Unternehmen & Projekte<br />
SCHLAFEN IM WEINFASS<br />
Im Winzerhof Küssler steht alles im Zeichen<br />
des Fasses: Hier kann man wahlweise in einer<br />
von zwölf Weinfass-Suiten nächtigen. Schon<br />
die Außenfassaden der Zimmer zeigen den<br />
Deckel eines Weinfasses und im Zimmer<br />
selbst steht ein Weinfass mit Bett. Auch zwei<br />
Weinfass-Chalets, die aus ehemaligen Presshäusern<br />
stilgerecht entstanden sind, stehen<br />
zur Auswahl. Die Zimmer liegen in einem 800<br />
Quadratmeter großen Winzergarten, gleich<br />
gegenüber befindet sich unter dem Heurigenlokal<br />
ein 300 Jahre alter Weinkeller, in dem<br />
die hauseigenen Weine verkostet werden<br />
können. Dazu buchbar sind ein Abendessen<br />
mit Heurigenschmankerln und Mehlspeisen<br />
im ehemaligen Eiskeller und ein einzigartiges<br />
Wellnesserlebnis: Ein Wein-Bad in einer Holzwanne<br />
bei Kerzenschein.<br />
Ort: Grub an der March/Niederösterreich<br />
www.kuessler.at<br />
Fotos: Küssler<br />
22 ImmoFokus
ABENTEUER IM TROADKASTEN<br />
Zwischen Gipfeln und Bergsee auf einem<br />
Hochplateau auf 1.800 Metern Höhe stehen „Drei<br />
Riesen“, die bis in die Baumspitzen reichen. Dabei<br />
handelt es sich um Troadkästen, die nach alter<br />
Zimmermannskunst wie typische alte Getreidespeicher<br />
gebaut wurden. Die Hütten sind<br />
Türme, der Aufstieg vergnüglich, in jeder Hütte<br />
wartet eine Überraschung. „Toni“, „Luki“ und<br />
„Franzi“ heißen die Kästen, die sich in die Zirben<br />
und Föhren schmiegen. „Toni“ bietet bequeme<br />
Schlafkojen und eine großzügige Sauna, „Luki“<br />
eine urgemütliche Stube zum Spielen und Plaudern.<br />
Aus seiner Sauna geht es direkt ins Freie in<br />
den Wald mit Außendusche. „Franzi“ wartet mit<br />
einer traumhaften Waldterrasse auf. Hollmann<br />
am Berg hat den Hüttenurlaub neu erfunden. In<br />
der Scheune gibt es Raum für Vieles: Für Partys<br />
und Familienfeste, für Business-Meetings und für<br />
Vorträge mit bis zu 30 Personen.<br />
Ort: Turracher Höhe/Kärnten<br />
www.crazyhollmann.com/turrach<br />
Fotos: heldentheater_hollmann_am_berg<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
23
Unternehmen & Projekte<br />
Für und mit den<br />
Mietern arbeiten<br />
Erst zehn Jahre alt und schon der Star der City. 2013 eröffnete auf<br />
der Landstraßer Hauptstraße mit „Wien Mitte The Mall“ das größte<br />
innerstädtische Shoppingcenter Wiens mit mehr als 60 Shops, 30.000<br />
Quadratmetern Geschäfts- und 70.000 Quadratmetern Büroflächen. Von<br />
den Planungen bis zur Inbetriebnahme war es tatsächlich ein Hin und Her,<br />
viele Umstrukturierungen waren nötig.<br />
Autor: Michael Neubauer<br />
W<br />
ie schnell das Projekt das<br />
Herz der Wiener erobert<br />
hat, beeindruckt auch<br />
Centermanager Florian<br />
Richter. „Die Erfolgsgeschichte von ‚Wien<br />
Mitte The Mall‘ ist in Österreich einzigartig,<br />
denn bereits drei Jahre nach der Eröffnung<br />
wurden wir von unabhängigen Studien<br />
(SCPRÖ, Shoppingcenter Performance Report<br />
Österreich) zum beliebtesten Shoppingcenter<br />
der Stadt gewählt. Dieser Erfolg beruht auf<br />
harter Arbeit und viel Flexibilität, denn wir<br />
sind stets bemüht, ein Einkaufserlebnis zu<br />
schaffen, das sich von unseren Mitbewerbern<br />
abhebt. Die optimale Anbindung an den öffentlichen<br />
Verkehr und der Mix aus gehobener<br />
Gastronomie und Markenshops kommen<br />
uns dabei natürlich zugute“, fasste der Centermanager<br />
die Erfolgsformel zusammen.<br />
Stolz auf das gesamte Projekt Wien Mitte zeigt<br />
sich auch Roland Pinz, Managing Director<br />
des Betreiberunternehmens CC Real, beim<br />
gemeinsamen Rundgang durch die Shopping-<br />
Mall: „Für die CC Real ist Wien Mitte ein<br />
Vorzeigeprojekt, das auch im Ausland Schule<br />
macht. Ein moderner Bürokomplex, ein Bahnhof<br />
mit direkter Anbindung zum Flughafen,<br />
ein Shoppingcenter, und das alles vereint unter<br />
einem Dach – Wien Mitte ist das Entree einer<br />
Großstadt, das der internationalen Bedeutung<br />
unserer Bundeshauptstadt gerecht wird.“<br />
Am Vorabend fand hier im Atrium noch die<br />
Zehn-Jahres-Feier mit über 500 geladenen<br />
Gästen statt – auf einem Teil dieser Fläche<br />
locken heute verbilligte Sportartikel zum<br />
Kauf. Mit 60 Shops, dem Fokus auf Premium-<br />
Gastronomie und der perfekten Anbindung<br />
an das öffentliche Verkehrsnetz ist „Wien<br />
Mitte The Mall“ der Star unter den innerstädtischen<br />
Einkaufszentren, sind sich Richter<br />
und Pinz einig. Das belegt auch das enorme<br />
Plus bei der Besucherfrequenz von 44 Prozent<br />
im Vorjahr.<br />
13,09 Millionen Kunden<br />
In Summe besuchten 2<strong>02</strong>2 mehr als 13,09<br />
Millionen Kunden – und damit um vier Millionen<br />
mehr als 2<strong>02</strong>1 – „Wien Mitte The Mall“.<br />
Der Jahresumsatz stieg um 15,4 Prozent auf<br />
150 Millionen Euro (2<strong>02</strong>1: 130 Millionen).<br />
Dieser Trend setzte sich auch im neuen Jahr<br />
fort. „Wir liegen im Schnitt aktuell nur mehr<br />
knapp hinter den Besucherzahlen von 2019,<br />
dem Jahr vor der Pandemie. An einigen Tagen<br />
bereits wieder darüber“; betont Richter. Aber<br />
– die Umsätze steigen, dank kaufkräftigen<br />
Publikums. „Kein anderes Shopping-Center<br />
in Wien ist so gut und so einfach erreichbar.<br />
Fotos: @Rizar.Photo<br />
24 ImmoFokus
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
25
Zwei U-Bahnlinien, fünf S-Bahnlinien und<br />
der City Airport Train halten in Wien Mitte.“<br />
„Wer trotzdem nicht auf sein Auto verzichten<br />
möchte, dem stehen 470 Garagenplätze zur<br />
Verfügung“, ergänzt Pinz mit einem Augenzwickern.<br />
Verändertes Einkaufsverhalten<br />
Wobei sich das Einkaufsverhalten seit der<br />
Pandemie deutlich verändert hat. „Die Spontaneinkäufe<br />
gehen zurück“, erklärt Pinz.<br />
„Wenn aber eingekauft wird, dann wird auch<br />
Geld in die Hand genommen. Zum Teil wird<br />
auch auf Aktionen gewartet.“ Auffallend ist<br />
auch, dass die Verweildauer stark gestiegen<br />
ist. Veränderungen spürt auch die Gastronomie.<br />
„Das Home-Office geht zurück – aber<br />
die vor Corona üblichen After-Work-Drinks<br />
finden nicht mehr statt.“<br />
„Geschaffene Zentren im urbanen Gefüge<br />
der Städte, wie es Wien Mitte für Wien darstellt,<br />
müssen viele Bedürfnisse vereinen<br />
und Qualitäten für sehr unterschiedliche<br />
Tagesabläufe und Aktivitäten bereithalten.<br />
Als Verkehrshub für Menschen von nah und<br />
fern, als Arbeitsplatz, als Shopping-Mall, als<br />
Raum für Öffentlichkeit“, ist Pinz überzeugt.<br />
„Unser Erfolg ist kein Zufall, sondern das<br />
Ergebnis einer genauen Beobachtung der<br />
Bedürfnisse unserer Kunden. Gefragt sind ein<br />
möglichst gut erreichbares Einkaufserlebnis,<br />
ein umfassendes Sortiment als Nahversorger<br />
für den täglichen Bedarf, aber auch nachhaltige<br />
Angebote abseits des Mainstreams, die<br />
man so in keinem anderen Einkaufszentrum<br />
findet“, erklärt Richter. Der Centermanager<br />
kann mit beeindruckenden Zahlen aufwarten:<br />
„Mit 100 Prozent bei den Shoppingflächen und<br />
99 Prozent bei den Büroimmobilien könnte es<br />
in Sachen Auslastung nicht besser laufen.“<br />
Das ist aber kein Grund, sich auf den Lorbeeren<br />
auszuruhen: „Stillstand bedeutet Rückschritt.<br />
Kunden wollen Veränderungen.“<br />
Aus diesem Grund sind Richter und Pinz<br />
neuen Konzepten gegenüber aufgeschlossen:<br />
„Wir arbeiten für und mit den Mietern.“ Der<br />
Branchenmix allein ist nicht entscheidend<br />
für den Erfolg einer Shopping-Mall. Auch die<br />
Platzierung der einzelnen Mieter entscheidet<br />
über Erfolg oder Misserfolg. Im Erdgeschoss<br />
finden sich schnell drehende Daily-Goods,<br />
Daily-Communications und Dienstleistungsangebote.<br />
Mode ist im zweiten Stockwerk<br />
konzentriert. „Scotch&Soda im Erdgeschoss,<br />
das würde nicht funktionieren“, so Richter.<br />
Roland Pinz, Managing Director CC Real<br />
Florian Richter, Centermanager<br />
26 ImmoFokus
Einkaufen ist heute mehr denn je ein Inspirationsparcours,<br />
im besten Fall ansprechend<br />
für alle fünf Sinne. Architektur und von ihr<br />
geschaffene Atmosphäre, Licht, Wegführung,<br />
Farben – vieles spielt hier eine Rolle für ein<br />
„Der öffentliche<br />
Verkehr bringt<br />
täglich rund<br />
150.000<br />
Fahrgäste nach<br />
Wien Mitte.“<br />
Roland Pinz,<br />
CC Real<br />
gelungenes Erlebnis. Bildende Kunst in dieses<br />
Umfeld zu integrieren ist nicht selbstverständlich,<br />
aber – wie sich in The Mall erkennen lässt<br />
– falls gut gemacht, eine Bereicherung.<br />
Da kann es auch passieren, dass zwei Mitbewerber<br />
in Sichtweite zueinander anzutreffen<br />
sind. Wobei „passieren“ der falsche Ausdruck<br />
ist. „Mit beiden Mietern wird gesprochen. In<br />
der Regel profitieren beide. Wie hier: ein<br />
Optiker, der günstige Eigenmarken anbietet,<br />
und ein Optiker, der Top-Marken führt. Eine<br />
ideale Kombination – perfekt für unsere<br />
50.000 täglichen Besucher.“ Und es sollen,<br />
wenn es nach dem Willen von Richter und<br />
Pinz geht, mehr werden. Das Potenzial wäre<br />
vorhanden. „Der öffentliche Verkehr bringt<br />
täglich rund 150.000 Fahrgäste nach Wien<br />
Mitte – 50.000 besuchen auch unser Einkaufscenter<br />
– also da ist noch genug Potenzial<br />
vorhanden.“<br />
Um dieses zu heben, setzt das Duo auch<br />
auf Kooperationen. „Anders als andere<br />
Shopping-Center, wie zum Beispiel die Millennium<br />
City, haben wir kein eigenes Kino-<br />
Center – im Laufe der Jahre haben wir die Kooperation<br />
mit Village Cinemas intensiviert“,<br />
so Richter. „Die Kinobesucher profitieren<br />
von vergünstigten Parktickets in unseren<br />
Garagen und unsere Gastronomie freut sich<br />
über eine erhöhte Frequenz. Eine perfekte<br />
Win-Win-Situation.“<br />
Besonders stolz ist man auch darauf, dass<br />
„Wien Mitte The Mall“ als erstes Einkaufszentrum<br />
in Österreich von der Deutschen<br />
Über „Wien Mitte The Mall“<br />
Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB)<br />
mit der Zertifizierung nach dem „Gebäude<br />
im Betrieb-2<strong>02</strong>0-Standard“ in Platin – der<br />
höchstmöglichen Zertifizierung – ausgezeichnet<br />
wurde. Der Platin-Status wird<br />
ausschließlich an Projekte verliehen, die<br />
Mit 30.000 Quadratmetern Geschäftsflächen, 70.000 Quadratmetern Büroflächen und<br />
60 Shops ist „Wien Mitte The Mall“ das größte Einkaufszentrum im Herzen Wiens. Als<br />
Kundenmagnet erweist sich der Branchenmix aus Premium-Gastronomie (unter anderem<br />
ein 1500 Quadratmeter großer Vapiano und ein ra’mien go) und Top-Mode-Marken wie<br />
H&M, Hervis, Müller, New Yorker, Deichmann, s.Oliver, comma, KULT und HUBER. Die exzellente<br />
Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz unterstreicht die Ausnahmestellung,<br />
die „Wien Mitte The Mall“ unter Österreichs Einkaufszentren einnimmt. Kein anderes<br />
Shopping-Center in Wien ist so gut und so einfach erreichbar. Zwei U-Bahnlinien (U3,<br />
U4), fünf S-Bahnlinien (S1, S2, S3, S7, S15), der CAT (City Airport Train), sowie die Straßenbahnlinie<br />
O und die Buslinie 74A führen zu „Wien Mitte The Mall“. Wer trotzdem nicht<br />
auf sein Auto verzichten möchte, dem stehen 470 Garagenplätze (Zufahrt Gigergasse)<br />
zur Verfügung. Für das Centermanagement ist die CC Real GmbH zuständig.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
27
einen Gesamterfüllungsgrad von mindestens<br />
80 Prozent aufweisen können. Mit einem<br />
Gesamterfüllungsgrad von 82,9 Prozent reüssierte<br />
das Einkaufszentrum „Wien Mitte<br />
The Mall“. „Unser Objekt verfügt über ein<br />
vollständig ausgestattetes Zähler-, Mess- und<br />
Monitoringsystem zur Erfassung der Verbrauchswerte<br />
von Strom, Wärme, Kälte und<br />
Wasser. Auf Basis dieses Systems können<br />
Maßnahmen zu Energieoptimierung gesetzt<br />
werden“, so Richter.<br />
„Die DGNB-Zertifizierung auf Platin-Level ist<br />
der Lohn unserer intensiven Bestrebungen<br />
nach mehr Nachhaltigkeit in allen Bereichen<br />
der Mall. Wir hoffen, dass auch andere Center<br />
unserem Beispiel folgen werden, denn<br />
die Nachfrage von Investoren, Mietern und<br />
Kunden zeigt, dass nachhaltige Gebäude vermehrt<br />
an Bedeutung gewinnen“, sind Richter<br />
und Pinz überzeugt.<br />
Nachhaltigkeit ist für Pinz mehr als Energieeffizienz.<br />
Schon während der Bautätigkeit<br />
spielte bildende Kunst eine tragende Rolle.<br />
Künstler wie Rita Nowak, Elfie Semotan<br />
„Hypergram<br />
passt perfekt<br />
zu unserem<br />
Engagement,<br />
unseren Kunden<br />
immer wieder<br />
neue innovative<br />
Erlebnisse zu<br />
bieten.“<br />
Florian Richter,<br />
Wien Mitte The Mall<br />
oder Erwin Wurm manifestierten sich mit<br />
temporären Kunstwerken. Esther Stocker<br />
ist mit geometrischen Formationen im Eingangsbereich<br />
von The Mall vertreten. Der<br />
Street-Art-Künstler Emanuel Jesse setzte in<br />
den vergangenen Jahren rund 600 Quadratmeter<br />
Wandfläche mit seinen Motiven zum<br />
Thema „Urban Jungle“ in Szene. In einem<br />
der Innenhöfe gestaltete Jesse außerdem<br />
eine besonders hohe Wand mit einem seiner<br />
„Schüttbilder“. Für all jene, deren Büroräumlichkeiten<br />
sich in Wien Mitte befinden,<br />
wurde 2<strong>02</strong>2 ein weiteres Highlight fertiggestellt:<br />
ein rund 4.000 Quadratmeter großer,<br />
mit 3.200 Pflanzen begrünter Dachgarten,<br />
der sowohl ein Bürger-Solarkraftwerk als<br />
auch vier Bienenstöcke beherbergt. 280.000<br />
Bienen produzieren rund 160 Kilogramm<br />
Honig pro Saison.<br />
Auch bei der Werbung geht „Wien Mitte The<br />
Mall“ neue Wege. Wie Außenwerbung in Zukunft<br />
aussehen könnte, lässt sich ab sofort im<br />
Eingangsbereich erleben. Bei „Hypergram“<br />
handelt es sich um eine 3D-Technologie in<br />
8K, die scheinbar begehbaren Hologramme<br />
28 ImmoFokus
„zum Angreifen“ ermöglicht. Objekte, Animationen,<br />
aber auch Werbespots schweben<br />
für den Betrachter mitten im Raum, ohne<br />
dass 3D-Brillen oder Bildschirme benötigt<br />
werden. Richter ist sichtlich stolz, als erster<br />
Anbieter in Österreich seinen Kunden diese<br />
Technologie präsentieren können. „Hypergram<br />
passt perfekt zu unserem Engagement,<br />
unseren Kunden immer wieder neue innovative<br />
Erlebnisse zu bieten.“<br />
Vom Ratzenstadl zum Prestigeobjekt<br />
Ursprünglich sollte dort, wo seit 1803 der<br />
Wiener Hafen des Wiener Neustädter Kanals<br />
lag, der Südbahnhof (Gloggnitzer Bahnhof) errichtet<br />
werden. Geplant war ein Kopfbahnhof,<br />
realisiert wurde schließlich ein Verbindungsbahnhof<br />
zwischen Nord- und Südbahnhof.<br />
1899 wurde der Bahnhof gemeinsam mit der<br />
Wientallinie und der Wiener Verbindungsbahn<br />
eröffnet. Die Wiener Stadtbahn wurde 1925<br />
elektrifiziert und sorgte für einen großen Passagierzuwachs<br />
am Bahnhof Hauptzollamt. Im<br />
Jahr 1957 wurde auf der Überplattung des Bahnhofs<br />
das Ausstellungs- und Einkaufszentrum<br />
„AEZ“ errichtet – eines der ersten Einkaufszentren<br />
Wiens. Das Hauptzollamt wurde rund um<br />
das Jahr 1960 abgerissen. Ab den frühen 90er-<br />
Jahren gab es zahlreiche Pläne für eine dichtere<br />
Bebauung des Areals. Die Planungen zogen<br />
sich bis ins neue Jahrtausend. Bürgermeister<br />
Michael Häupl nannte das Areal einst „Ratzenstadl“.<br />
Pläne für einen Neubau wurden gewälzt<br />
und immer wieder verworfen. Zunächst war<br />
der Bau von bis zu 97 Meter hohen Bürotürmen<br />
geplant, was aber eine Debatte um das<br />
Unesco-Weltkulturerbe-Prädikat der Innenstadt<br />
auslöste. 2003 wurde das Projekt fallen<br />
gelassen und redimensioniert. 2007 erfolgte<br />
der Baustart – realisiert wurde ein U-förmiger<br />
Gebäudekomplex mit einem 70-Meter-Hochhaus<br />
mit 17 Stockwerken und Parkdecks mit<br />
500 Stellplätzen. Errichter war die „Wien Mitte<br />
Immobilien GmbH“, die jeweils zur Hälfte im<br />
Eigentum der BAI („Bauträger Austria Immobilien<br />
GmbH“) und der Bank Austria stand, die<br />
auch das 480 Millionen Euro schwere Projekt<br />
finanzierte. 2013 wurde der Komplex, der Büros,<br />
Geschäfte und Gastronomieeinrichtungen<br />
beherbergt, schließlich eröffnet. Im Oktober<br />
2015 verkaufte die UniCredit Bank Austria den<br />
Bahnhof Wien Mitte mit dem Einkaufszentrum<br />
„The Mall“ an den aktuellen Eigentümer, ein<br />
Konsortium unter Führung von Morgan Stanley<br />
Real Estate Investing (MSREI).<br />
Über CC Real<br />
Seit 2015 ist CC Real für das Center Management von WIEN MITTE The Mall verantwortlich.<br />
Das 2006 gegründete Unternehmen CC Real mit Hauptsitz im Wiener Millennium<br />
Tower und 180 Mitarbeitern in mehreren Ländern, ist ein Investor und Betreiber von<br />
Gewerbeimmobilien mit verwalteten Assets von 2,7 Milliarden Euro und einem dynamischen<br />
und ständig wachsenden Portfolio. CC Real bietet ein Full-Service-Paket aus umfassenden<br />
INVESTMENT- (Transaktions-, Fonds- und Portfoliomanagement, einschließlich<br />
eigener AIFM-Gesellschaft) und REAL ESTATE MANAGEMENT- (Asset-, Center-/Property-,<br />
Facility-, Construction-Management, Leasing) Dienstleistungen an. Darüber hinaus verfügt<br />
das Unternehmen über ausgewiesene Erfahrung bei Co-Investitionen in europäische<br />
Vermögenswerte mit internationalen institutionellen Investoren sowie mit Family Offices.<br />
Anfang 2<strong>02</strong>1 hat sich CC Real zudem mit 50 Prozent am Non-Banking Debt Fund Manager<br />
Madigan Capital (Sydney, Australien) beteiligt.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
29
Top Deal<br />
ImFokus<br />
Multifunktionales<br />
Quartier am Donaukanal<br />
1030 Wien. Das Stadtquartier Erdberger Lände zählt aktuell 850 Wohnungen und Büroflächen für 1.500<br />
Mitarbeiter. Tendenz weiter steigend.<br />
D<br />
as „Erdberger-Portfolio“ der<br />
Art-Invest Real Estate ist kürzlich<br />
um ein weiteres Objekt<br />
gewachsen: Nachdem sich der<br />
deutsche Investor bereits 2018 das Wohnquartier<br />
IU (für „idyllisch“ und „urban“) mit<br />
390 Wohnungen samt dem angrenzenden<br />
Leonie-Rysanek-Park sicherte, folgte nun das<br />
gegenüberliegende Bürogebäude mit 18.200<br />
Quadratmetern Nutzfläche und 220 Stellplätzen<br />
an der Adresse Erdberger Lände 40–48,<br />
das vollständig an die ÖBB-Business Competence<br />
Center vermietet ist. Über den Kaufpreis<br />
wurde mit dem Verkäufer, einem geschlossenen<br />
Publikumsfonds der KGAL Asset Management,<br />
Stillschweigen vereinbart.<br />
Nach dem Auszug der ÖBB-Business Competence<br />
Center will Art-Invest Real Estate<br />
das Objekt ab 2<strong>02</strong>4 umfangreich revitalisieren<br />
und als nachhaltige Multi-Tenant-<br />
Büroimmobilie positionieren. Zuletzt wurde<br />
das vierteilige Bürogebäude mit einem<br />
Unter- und sechs Obergeschossen (Baujahr:<br />
1984) 2007 einer Revitalisierung unterzogen.<br />
Wie der Geschäftsführer der Wiener<br />
Niederlassung bei Art-Invest, Mark Leiter,<br />
konkretisiert, soll es ab dem kommenden<br />
Jahr nachhaltig und Taxonomie-konform<br />
modernisiert werden. Kurz: fit für die aktuellen<br />
Anforderungen von Büromietern<br />
gemacht werden.<br />
Gute Lage<br />
Alles andere als ein Nachteil für die künftige<br />
Vermietbarkeit des Bürogebäudes ist sicher<br />
die zentrumsnahe Lage, direkt am Leonie-<br />
Rysanek-Park, zwischen Drorygasse, Dietrichgasse<br />
und Erdberger Lände. Gleich gegenüber,<br />
über den Donaukanal wohlgemerkt, finden<br />
sich die weitläufigen Parkanlagen des Praters.<br />
Auch die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz<br />
passt: Die U-Bahnstation Kardinal-<br />
Nagl-Platz (U3) liegt nur wenige Gehminuten<br />
entfernt, ganz zu schweigen von der Nähe zu<br />
wichtigen Verkehrsadern wie unter anderem<br />
der Tangente. Kleines Detail am Rande: Bei guter<br />
Verkehrslage erreicht man den Flughafen<br />
in etwas mehr als zehn Minuten.<br />
Die „Waterfront Erdberger Lände“ hat sich<br />
gemäß dem Leitbild – Bauliche Entwicklung“<br />
des Stadtentwicklungsplans von 2005 nach<br />
der Absiedelung großer Betriebe wie etwa<br />
Siemens oder Postbus langsam, aber sicher<br />
zu einem multifunktionalen Stadtquartier<br />
mit den Nutzungsarten Wohnen, Gewerbe<br />
und Büroquartier entwickelt. Aktuell zählt<br />
das Quartier, das durch die Straßenzüge Erdberger<br />
Lände – Wassergasse – Erdbergstraße<br />
– Schwalbengasse – Göllnergasse – Haidingergasse<br />
– Dietrichgasse – Lechnerstraße begrenzt<br />
ist, 850 Wohnungen sowie Büroflächen<br />
für rund 1.500 Arbeitnehmer.<br />
Art-Invest Real Estate hat sich auch der Verschönerung<br />
des Quartiers gewidmet. So ziert<br />
etwa die 520 Quadratmeter große Brandwand<br />
zweier Häuser am südlichen Ende des Leonie-<br />
Rysanek-Parks ein Werk des international<br />
renommierten heimischen Künstlers Peter<br />
Kogler. Darüber hinaus steht beim „Eingangstor“<br />
des Parks an der Erdberger Lände eine<br />
Holzskulptur des deutschen Bildhauers Stephan<br />
Balkenhol sowie im Inneren die Skulptur<br />
„Nicht die Kurve kriegen“ von Noële Ody, die<br />
die Art-Invest-Mitarbeiter im Übrigen liebevoll<br />
„die Bohne“ getauft haben.<br />
Foto: THE FIZZ Frankfurt<br />
30 ImmoFokus
Problemlöser<br />
ImFokus<br />
Benjamin<br />
Schmidt<br />
Gründer & Geschäftsführer<br />
keimfrei<br />
1. DAS PROBLEM<br />
Ab einem dauerhaften Feuchtigkeitsgehalt von 70 Prozent kann eine<br />
Schimmelbildung kaum vermieden werden. Durch stark gedämmte<br />
Neubauten sowie energieeffiziente Sanierungen treten diese Auswirkungen<br />
meist schneller als gedacht auf. Ein weiteres Problem sind<br />
kontaminierte Lüftungsanlagen bei Passivhäusern. Diese regulieren<br />
zwar die Raumfeuchtigkeit, verteilen jedoch sämtliche Keime in allen<br />
angeschlossenen Räumen. Das unterschiedliche Nutzungsverhalten<br />
der Bewohner trägt oftmals unbeabsichtigt zur Schimmelbildung und<br />
-vermehrung bei. Dies kann auf lange Sicht vor allem der Bausubstanz<br />
und somit dem Immobilienwert schaden.<br />
Fotos: aedifion<br />
2. DIE LÖSUNG<br />
Die Ursachen von Schimmelpilzbefall sind meist Feuchtigkeit, Wasser<br />
beziehungsweise Abflussprobleme. Schimmelpilz entsteht generell in<br />
der kalten Jahreszeit, hervorgerufen durch den Temperaturunterschied<br />
von innen und außen. Dadurch bildet sich Feuchtigkeit und Kondensat,<br />
die häufigste Ursache von Schimmelpilzbefall.<br />
„Daher ist es nach den Wintermonaten umso wichtiger, Wände mit<br />
Schimmelpilzschäden zu sanieren, um eine weitere Verbreitung in der<br />
wärmeren Jahreszeit zu vermeiden“, so Benjamin Schmidt Gründer der<br />
bio.defense Schimmelsanierung. Er rät auch eine Schimmelprophylaxe<br />
und Kondensatschutz nach der Sanierung aufzutragen, um Wände vor<br />
zukünftigen Schimmelbefall zu schützen.<br />
Die bio.defense Schimmelsanierung arbeitet mit ihrer Produktreihe<br />
KEIMFREI, die mit einem speziell entwickelten und patentierten<br />
Wirkstoff hergestellt und nach OECD-Richtlinien geprüft und als<br />
ungiftig für Mensch und Tier eingestuft ist. Dieser Wirkstoff umschließt<br />
die Mikroorganismen, zerreißt sie und bindet die Membranteile, mit<br />
der Folge, dass sämtliche Schimmelpilzsporen absterben und somit<br />
eine Neubildung der Sporen verhindert wird.<br />
50<br />
DIE ZAHL<br />
Die optimale<br />
Luftfeuchtigkeit ist keine<br />
feste Größe, sondern<br />
eine prozentuale Spanne.<br />
Als optimal gilt eine<br />
relative Luftfeuchtigkeit<br />
von etwa 50%, mit<br />
einer Abweichung von<br />
+/- 10%. Die optimale<br />
Temperatur liegt im<br />
Durchschnitt bei 20 Grad<br />
Celsius.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
31
Immobilie<br />
ImFokus<br />
350<br />
Gemeinsam mit dem 80 Quadratmeter großen Oktogon bildet der 350<br />
Quadratmeter große, für seine einzigartige Akustik bekannte Strauss-<br />
Saal das Herzstück des Casino Zögernitz. Allein die Wiederherstellung der<br />
originalgetreuen Wandbemalung dauerte dort 2,5 Jahre. Weiters wurde hinter<br />
den historischen Wänden modernste Heiz-, Kühl- und Lüftungstechnik verbaut,<br />
die Wärme und Kälte wird von der benachbarten Energiezentrale geliefert.<br />
600<br />
Im ersten Stock des Casinos werden auf 600 Quadratmetern<br />
Ausstellungsfläche zwei Räume eine Doppelfunktion haben: Einerseits als<br />
klassischer Ausstellungsraum, andererseits sollen darin aber auch echte<br />
Meisterklassen stattfinden, bei denen Besucher mitlauschen dürfen.<br />
500<br />
Bereits fertig und eröffnet ist ein Restaurant mit einem 500<br />
Quadratmeter großen Gastgarten mit altem Baumbestand<br />
und einem historischen Brunnen. In einem nächsten Schritt<br />
werden der Veranstaltungsbereich und Konzertsaal mitsamt<br />
Garderobenräumlichkeiten und Museumsshop aufsperren.<br />
1837<br />
Am 21. Juni 1837 wird das Casino Zögernitz eröffnet. Erbaut wurde es von Ferdinand Zögernitz<br />
im Biedermeierstil auf ehemaligem kaiserlichen Besitz. 2008 erwirbt der Immobilienentwickler<br />
Hermann Rauter das Objekt und entwickelt ein Revitalisierungskonzept. Finanziert werden<br />
sollen die Arbeiten durch den Bau neuer Wohnungen auf dem brach liegenden Grundstück.<br />
2<strong>02</strong>3<br />
Ab diesem Herbst soll das „House of Strauss“ an den Start<br />
gehen. Auf einer Fläche von rund 2.000 Quadratmetern, die<br />
von dem auf Ausstellungsflächen und Museen spezialisierten<br />
Atelier Brückner gestaltet wurden, soll dann anhand der<br />
Familie Strauss erzählt werden, warum Wien früher die<br />
Welthauptstadt der Musik war.<br />
400<br />
Etwas Trivia gefällig? Das Publikum wird künftig auf<br />
400 originalen Thonetstühlen Platz nehmen sowie auf<br />
modernen Möbeln, die vom heimischen Start-up Trastic<br />
aus recyceltem Plastik produziert wurden.<br />
23<br />
Rund 23 Millionen Euro soll der Umbau des teilweise denkmalgeschützten<br />
Gebäudes gekostet haben. Wie Eigentümer und Developer Hermann Rauter<br />
wiederholt erklärte, habe er sehr viel Geld für Anwälte und Sachverständige<br />
ausgegeben. 2017 wurden etwa die Umbauarbeiten nach Einsprüchen<br />
von Anrainern von Anwälten gestoppt. Ein Jahr später hat die MA 64 alle<br />
Einsprüche in zweiter Instanz abgewiesen.<br />
Fotos: RAUMKUNST ZT GmbH Adobe Stock<br />
32 ImmoFokus
Aufsteiger<br />
Absteiger<br />
Frischer Wind<br />
im 6B47-Vorstand<br />
Generationenwechsel. Nachdem Friedrich Gruber sein Mandat vorzeitig zurücklegt, werden<br />
Christian G. Polak und Christian Mayer in den Vorstand der 6B47 Real Estate Investors berufen.<br />
1 2006<br />
Polak beginnt nach einer Reihe<br />
von ersten Stationen in der<br />
Baubranche bei Porr Solutions<br />
Immobilien- und Infrastrukturprojekte.<br />
2012 wird diese mit der<br />
Strauss & Partner Development<br />
(heute UBM) verschmolzen. Der<br />
Absolvent der Universität Wien<br />
(Studienrichtung: Internationale<br />
Betriebswirtschaft) sowie einer<br />
HTL im Bereich Bautechnik übernimmt<br />
im „neuen“ Unternehmen<br />
die Leitung der Projektentwicklung<br />
CEE/SEE.<br />
1<br />
2 2014<br />
Der Wiener wechselt als COO in den Vorstand<br />
der Eyemaxx Real Estate, eine Position, die er drei<br />
Jahre lang bekleiden wird.<br />
3 2017<br />
Polak wird Geschäftsführer der 6B47 Austria.<br />
Diese Funktion wird der 43-jährige Wiener, der<br />
auf 25 Jahre Erfahrung in der Bau- und Immobilienbranche<br />
zurückblickt, zumindest vorläufig<br />
auch als neuer COO beziehungsweise als Mitglied<br />
des Vorstands des Developers weiter ausüben.<br />
1<br />
2<br />
2<br />
1 2012<br />
Mayer beginnt im Controlling bei<br />
DO & CO. Es ist im Übrigen nicht<br />
die erste berufliche Station des<br />
Absolventen der FH Wien (Studienrichtung:<br />
Finanz-, Rechnungs- und<br />
Steuerwesen). Davor war er bei der<br />
OMV ebenfalls im Controlling tätig.<br />
4 2<strong>02</strong>3<br />
Polak und Mayer werden als COO beziehungsweise<br />
CFO in den Vorstand der 6B47 berufen.<br />
Gemeinsam mit CEO Sebastian G. Nitsch bilden<br />
sie die Führungsspitze des Unternehmens „Beide<br />
haben in den vergangenen Jahren ihre Managementqualitäten<br />
vielfach unter Beweis gestellt“, so<br />
Arwed Fischer, Aufsichtsratsvorsitzender 6B47,<br />
zur Bestellung der beiden Experten.<br />
3<br />
3<br />
3 2<strong>02</strong>0<br />
Ab Juli bekleidet Mayer die Position<br />
Head of Finance bei 6B47. Zu<br />
seinem Aufgabenbereich gehörten<br />
unter anderem die Erstellung<br />
von Budgets und Prognosen, laufende<br />
Kapitalmaßnahmen und<br />
Treasury Maßnahmen, die Weiterentwicklung<br />
des Konzerncontrollings<br />
sowie Beteiligung- und<br />
Projektcontrolling<br />
4<br />
Foto: feel image - Fotografie<br />
Christian G. Polak<br />
Christian Mayer<br />
2 2014<br />
Mayer tritt als Controller in die 6B47 ein. Drei Jahre<br />
später wird der heute 34-Jährige die Leitung der<br />
Controlling-Abteilung des Developers übernehmen.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
33
Positionen & Meinungen<br />
54<br />
WEIN UND IMMOBILIEN<br />
„Wir haben Ziele, wieviel Neugeschäft<br />
grün sein muss, aber auch bis wann unser<br />
Bestand grün sein muss. Dabei stehen<br />
wir vor dem Problem, dass in der EU-<br />
Taxonomie noch nicht alle Kriterien klar<br />
definiert sind“, klagt Karin Schmidt-Mitscher,<br />
Bereichsleiterin Wohnbau bei der Erste Bank<br />
der oesterreichischen Sparkassen, bei der<br />
Weinverkostung.<br />
48<br />
ZU TISCH MIT ...<br />
Marius Richter, Bereichsleiter Real Estate<br />
bei PwC Österreich erzählt in einem seiner<br />
Lieblingsrestraurants über seine Liebe<br />
zu Wien, der Wiener Küchen und den<br />
Weinbergen: „Ich bin der Liebe wegen nach<br />
Wien gekommen und der Liebe zur Stadt<br />
wegen geblieben.“<br />
36<br />
COVERINTERVIEW<br />
Kleinstrukturiert, aber<br />
nicht kleinkariert.<br />
„Das Spannende ist,<br />
dass bei uns wirklich<br />
Entrepreneure tätig<br />
sind – in einem weitaus<br />
höheren Ausmaß als<br />
in anderen Baufirmen<br />
des Landes“, so der neue<br />
Swietelsky CEO Peter<br />
Krammer.<br />
Foto: Adobe Stock<br />
34 ImmoFokus
Altes bewahren.<br />
Neues schaffen.<br />
WIR KAUFEN<br />
UND BAUEN<br />
WEITERHIN!<br />
Mit unserem gesamten Können legen wir Passion, Fingerspitzengefühl und Handwerkskunst<br />
in die Erhaltung und Entwicklung von Immobilien. Seit 3 Generationen<br />
steht die 3SI Immogroup für Bauprojekte höchster Qualität. Und Partnerschaften,<br />
die mit einem Handschlag beginnen und über Jahrzehnte andauern.<br />
anfrage@3si.at | +43 1 607 58 58 11 | www.3si.at<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
35
Positionen & Meinungen<br />
Peter Krammer<br />
Der Niederösterreicher Peter Krammer<br />
promovierte 1995 an der Fakultät für<br />
Bauingenieurwesen der Technischen<br />
Universität Wien zum Doktor der Technischen<br />
Wissenschaften. Erste Berufserfahrungen<br />
sammelte er bei der Porr<br />
Technobau, der Strabag und der Swietelsky,<br />
bis er im Jahr 2005 zur Strabag<br />
zurückkehrte. Als Mitglied des Vorstands<br />
zeichnete er dort ab 2010 für den Unternehmensbereich<br />
Hoch- und Ingenieurbau<br />
in Osteuropa sowie konzernweit<br />
für die Umwelttechnik verantwortlich.<br />
Diese Funktion übte Peter Krammer<br />
bis Ende 2<strong>02</strong>2 aus. Auch nach seinem<br />
Wechsel an die Swietelsky-Spitze bleibt<br />
er Präsident der Vereinigung Industrieller<br />
Bauunternehmungen (VIBÖ) sowie<br />
des Fachverbands der Bauindustrie in<br />
der Wirtschaftskammer.<br />
36 ImmoFokus
Der Stratege<br />
Kleinstrukturiert, aber nicht kleinkariert. „Das Spannende ist, dass bei uns wirklich Entrepreneure<br />
tätig sind – in einem weitaus höheren Ausmaß als in anderen Baufirmen des Landes“, so der<br />
neue Swietelsky CEO Peter Krammer.<br />
Das Gespräch führten: Patrick Baldia und Michael Neubauer<br />
Fotos: @Rizar.Photo<br />
Ihre ersten hundert Tage bei der Swietelsky<br />
sind vorbei. Normalerweise ist<br />
damit die Schonfrist abgelaufen. Daher<br />
meine Frage: Wie waren die ersten<br />
hundert Tage?<br />
Peter Krammer: Ich bin zwar mit Anfang<br />
Jänner in das Unternehmen eingetreten,<br />
allerdings als stellvertretender Vorstandsvorsitzender.<br />
Das war die Einarbeitungszeit, um<br />
das Unternehmen kennenzulernen. Für mich<br />
beginnen die ersten hundert Tage mit dem<br />
1. April, seit ich CEO bin. Ich kenne das Unternehmen<br />
aus der fernen Vergangenheit, als<br />
ich da als Filialleiter tätig war. Seitdem hat<br />
sich aber wahnsinnig viel getan, das Unternehmen<br />
ist mittlerweile sieben Mal so groß<br />
wie damals. Jetzt möchte ich mir die Zeit<br />
nehmen, mit meinen Kollegen Strukturen<br />
und Prozesse zu analysieren, um herauszufinden,<br />
wie die Dinge im Detail laufen, und<br />
wo manches gegebenenfalls anzupassen ist.<br />
Das ist jetzt meine Aufgabe.<br />
Haben Sie lange gezögert, als Sie das<br />
Angebot bekommen haben?<br />
Das war eher ein längerer Prozess und nicht<br />
eine Entscheidung, die ich sofort getroffen<br />
habe. Das hatte auch mit den damaligen<br />
Entwicklungen in der Strabag zu tun, vor<br />
allem damit, wie die Nachfolge im Unternehmen<br />
geregelt wird. Als das feststand, war es<br />
für mich dann klar: Ja, das Angebot möchte<br />
ich sehr gerne annehmen.<br />
In einer Presse-Aussendung anlässlich<br />
Ihres Einstiegs bei Swietelsky meinten<br />
Sie, Sie wollen nun Strukturen und<br />
Prozesse neu denken…<br />
Swietelsky ist ein ausgesprochen kleinstrukturiertes<br />
Unternehmen, auch von der<br />
Führungsstruktur her. Das ist auch das<br />
Spannende am Unternehmen, dass hier<br />
wirklich Entrepreneure tätig sind – in einem<br />
weitaus höheren Ausmaß als in anderen<br />
Baufirmen des Landes. Bei Themen wie<br />
etwa Nachhaltigkeit, Nachwuchsförderung,<br />
Personalentwicklung oder Digitalisierung<br />
macht es Sinn, sie zentral zu denken. Dazu<br />
braucht es Einheiten mit einer gewissen<br />
Größe, die sich entsprechende Stäbe leisten<br />
können. Wenn wir diese Themen in der<br />
Zentrale smart angehen – natürlich im engen<br />
Austausch mit unseren Operativen – werden<br />
unsere operativen Einheiten stark davon<br />
profitieren.<br />
Heißt das, dass viele Unternehmen, die<br />
in der Vergangenheit angekauft wurden<br />
und noch als eigenständige Unternehmen<br />
bestehen, integriert werden?<br />
Das ist ganz unterschiedlich. Beispielsweise<br />
wurden 2013 mit der Übernahme der Alpine<br />
Teile des Unternehmens übernommen, die<br />
jetzt zum Teil eigenständige Swietelsky-<br />
Filialen sind und sich sehr gut entwickelt<br />
haben. Es gibt aber auch viele Akquisitionen,<br />
meist kleinere, die weiter als eigenständige<br />
Unternehmen unter ihrer Marke geführt<br />
werden. Das muss man sich jetzt einfach<br />
genau anschauen, wo es optimal läuft und<br />
wo vielleicht durch eine größere Organisationseinheit<br />
Synergien realisiert werden<br />
können. Kaufmännisch sind alle jedoch<br />
schon jetzt voll integriert.<br />
In derselben Aussendung erklärten Sie<br />
auch, neue Geschäftsfelder erschließen<br />
zu wollen, die im Zusammenhang mit<br />
dem Klimawandel stehen. Können Sie da<br />
Konkreteres nennen?<br />
Ehrlich gesagt, wenn ich aktuell die Gesamtkonjunktur<br />
am Bau betrachte, so komm ich<br />
schön langsam ins Schwitzen. Nach vielen<br />
guten Jahren ziehen jetzt eindeutig Wolken<br />
auf beziehungsweise ist das Donnergrollen<br />
schon zu hören – teilweise fallen sogar schon<br />
die ersten Tropfen. Das wird uns 2<strong>02</strong>3 und<br />
auch 2<strong>02</strong>4 in der ganzen Branche erwischen<br />
– insbesondere im Hochbau. Wie Sie<br />
wissen, stehen dahinter unter anderem die<br />
strengeren Kreditvergabekriterien, ebenso<br />
wie die Zurückhaltung der institutionellen<br />
Investoren.<br />
Heißt das, dass es der falsche Zeitpunkt<br />
für neue Geschäftsfelder ist?<br />
Nein. Schaut man sich beispielsweise den Infrastrukturausbau<br />
an – und ich meine nicht<br />
nur die Straßen- und Schieneninfrastruktur<br />
– schaut das Ganze schon anders aus. Kon-<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
37
Positionen & Meinungen<br />
kret meine ich beispielsweise Telekommunikationsinfrastruktur<br />
wie Glasfaserkabel oder<br />
auch Stromleitungen. Und natürlich stehen<br />
wir in den nächsten Jahren, was den Ausbau<br />
erneuerbarer Energien betrifft, vor einem<br />
gewaltigen Schub. Das geht von Photovoltaik<br />
über Windenergie bis hin zu Wasserkraft.<br />
Ganz zu schweigen von generellen Effizienzsteigerungsmaßnahmen<br />
und Sanierungen.<br />
Es gibt ja ganz viele Themen, die<br />
im Zusammenhang mit der Energiewende<br />
und der Verringerung des CO2-Ausstoßes<br />
stehen. Bei diesen Themen verschwinden die<br />
konjunkturbedingten Angstschweißperlen<br />
auf meiner Stirn schnell wieder. Gerade im<br />
Gebäudebestand muss die Sanierungsthematik<br />
an Geschwindigkeit aufnehmen – beginnend<br />
bei der Fassade, über Fenster und Dach<br />
bis zu neuen Heizsystemen.<br />
„Gerade im Gebäudebestand<br />
muss die Sanierungsthematik an<br />
Geschwindigkeit aufnehmen.“<br />
Peter Krammer,<br />
Swietelsky<br />
Sind Sie in diesen Bereichen gut aufgestellt?<br />
Man verbindet Sie eher mit<br />
Neubauten…<br />
Natürlich sind wir im Neubaubereich in der<br />
Öffentlichkeit präsenter. Da drehen sich<br />
auch die großen Kräne überall. Aber wie<br />
gesagt: Swietelsky ist ein Unternehmen,<br />
das sich aus vielen Kleinunternehmen<br />
zusammensetzt und im sogenannten<br />
Flächengeschäft sehr stark ist. Und das<br />
Geschäftsfeld der Sanierungen fällt genau<br />
dort rein. Aber generell verfügt die österreichische<br />
Bauwirtschaft im Moment nicht über<br />
genügend Kapazitäten, um die angestrebte<br />
Sanierungsoffensive zu bewältigen. Da geht<br />
es ja nicht nur um Baukapazitäten, sondern<br />
etwa unter anderem auch um Dienstleister<br />
aus dem Haustechnikbereich. Zukünftig gibt<br />
es wahnsinnig viel zu tun.<br />
Die Frage, die sich auch stellt: Wer soll<br />
und kann das bezahlen? Gerade wenn ich<br />
mir den Bestand in Wien anschaue, ist<br />
das Thema immer dasselbe: Die Wünsche<br />
sind groß, die Mittel begrenzt…<br />
Das ist richtig. Aber wenn man was erreichen<br />
will, muss man die 80-20-Regel anwenden<br />
und aktiv denken. Und 80 Prozent des dem<br />
Baubereich zugeschriebenen CO2-Ausstoßes<br />
kommen nun mal aus dem Gebäudebestand.<br />
Wenn es der politische Wille ist, etwas zu<br />
bewirken, dann muss hier investiert werden.<br />
Und wenn Sie mich fragen, wo das Geld<br />
38 ImmoFokus
herkommen soll: Wir finden immer wieder<br />
Lösungen, Geld richtig einzusetzen. Und<br />
Österreich ist in der glücklichen Lage, eine<br />
wirklich gute, sehr diversifizierte wirtschaftliche<br />
Basis zu haben.<br />
Wenn man sich die Baupreise anschaut,<br />
sind die natürlich von Corona, der Unterbrechung<br />
der Lieferketten, und auch den<br />
Auswirkungen des Russlandkriegs in die<br />
Höhe getrieben worden. Und nun treibt<br />
die Inflation auch die Personalkosten in<br />
die Höhe. Ein Sinken der Baupreise ist da<br />
wohl eher unwahrscheinlich?<br />
Da gebe ich Ihnen recht. Sehr viele Baumaterialien<br />
sind Energie-getrieben. Und in<br />
Summe steigen auch die Löhne stark. Leider<br />
ist das so. Ich habe mich bemüht, bei den<br />
Kollektivvertragsverhandlungen Augenmaß<br />
walten zu lassen. Aber wir haben nun mal<br />
einen Durchrechnungs-VPI von 9,47 Prozent<br />
und wir haben bei 9,50 Prozent abgeschlossen.<br />
Weniger ist nicht gegangen. Trotzdem<br />
wird es nicht kurzfristig zu weiteren<br />
Baupreissteigerungen kommen, sondern<br />
aufgrund der sinkenden Nachfrage werden<br />
die Preise eher stabil bleiben. Wir merken<br />
auch schon wieder, dass viele Gewerke, die in<br />
den vergangenen Jahren wegen Überauslastung<br />
kaum Subangebote abgegeben haben,<br />
jetzt wieder mehr Interesse zeigen und man<br />
kann auch wieder über die Preise verhandeln.<br />
Trotzdem gehe ich nicht von sinkenden<br />
Preisen aus.<br />
Grob zusammengefasst: Was sind Ihre<br />
persönlichen Lehren aus der Corona-<br />
Pandemie beziehungsweise aus den<br />
Problemen, die die Bauwirtschaft gehabt<br />
hat und noch immer hat, wie Lieferkettenschwierigkeiten<br />
oder Mitarbeiter bei<br />
Nachfrageschwankungen zu halten? Wie<br />
geht man damit um?<br />
Der Grund für die Preissprünge zu Beginn<br />
der Pandemie waren in erster Linie die<br />
Hamsterkäufe und nicht nur der Schiffsvorfall<br />
im Suezkanal oder der Brand<br />
einer Anlage bei BASF. Auch haben nicht<br />
allein die Borkenkäfer in Kanada oder der<br />
Schneesturm in Texas die Preise in die Höhe<br />
getrieben, sondern eher, dass die gesamte<br />
Wirtschaftswelt gemeint hat, jetzt müsse<br />
sie darauf schauen, sich ihre Ressourcen zu<br />
sichern und ein bisschen Körberlgeld zu machen.<br />
Damit ist die Nachfrage gestiegen. Und<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
39
Positionen & Meinungen<br />
„Viele, die im Hochbau<br />
tätig sind, verschieben<br />
ihre Kapazitäten in<br />
den Tiefbau.“<br />
Peter Krammer,<br />
Swietelsky<br />
40 ImmoFokus
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
41
Positionen & Meinungen<br />
möglicherweise war die Produktion während<br />
den Lockdowns da und dort unterbrochen.<br />
Nachfrageschwankungen gibt es jedes Jahr<br />
zu Beginn der Bausaison. Grundsätzlich ist<br />
die Lage insgesamt noch gut. Eine Tendenz,<br />
die wir da und dort erkennen: Viele, die im<br />
Hochbau tätig sind, verschieben ihre Kapazitäten<br />
in den Tiefbau. Die Baufirmen denken<br />
sich: Wenn ich meine Leute halten möchte,<br />
muss ich halt etwas machen, wo ich den<br />
Betonbauer im Tiefbau einsetzen kann. Das<br />
ist eine ganz normale Vorgehensweise von<br />
wirtschaftlich intelligenten Unternehmen.<br />
Wie findet man in Zeiten wie diesen<br />
Nachwuchs? Wie kann man junge Leute<br />
für die Bauwirtschaft begeistern?<br />
Das ist sicher eines der herausforderndsten<br />
Themen und beginnt beim Ingenieur<br />
beziehungsweise bei der Ingenieurin und<br />
geht bis zur gesamten Arbeiterschaft. Bei<br />
der Arbeiterschaft geht das gut, weil die<br />
Einstiegslöhne in der Baubranche bei 2.500<br />
Euro liegen und weil wir krisensichere Jobs<br />
anbieten können. Aber natürlich ist die<br />
Arbeit nicht einfach. Auch bei den Lehrlingsentschädigungen<br />
spielen wir ganz vorne<br />
mit. Das motiviert sehr viele Leute, zu uns zu<br />
kommen. Das müssen wir weiter forcieren,<br />
etwa indem wir die Lehrlingsausbildung weiter<br />
professionalisieren und noch attraktiver<br />
machen. In der Baubranche bekommt heute<br />
schon jeder Lehrling von Bundesinnung Bau<br />
und dem Fachverband der Bauindustrie ein<br />
eigenes Tablet inklusive Software geschenkt.<br />
Da sind wir sehr aktiv. Wir wollen auch unsere<br />
Leute weiter ausbilden. Bislang war es<br />
so, dass Arbeiter nach der Lehrabschlussprüfung,<br />
sofern sie nicht Polier geworden sind,<br />
kaum zusätzlichen Schulungen bekommen<br />
haben. Auch das wollen wir ändern und die<br />
Fortbildungen vorantreiben.<br />
Wie schaut es bei den Angestellten aus?<br />
Im Angestelltenbereich ist es echt Hardcore.<br />
Dass wir eine schrumpfende Erwerbsgesellschaft<br />
haben, wissen wir. In den nächsten<br />
zehn Jahren werden bei uns, wie in vielen<br />
anderen Branchen, sehr viele Leute in<br />
Pension gehen. Das heißt: Wir müssen<br />
effizienter werden. Darüber hinaus muss<br />
es uns gelingen, als Branche attraktiver zu<br />
werden: Ein ganz wesentlicher Ansatzpunkt<br />
„Bei der Arbeiterschaft geht das<br />
gut, weil die Einstiegslöhne in der<br />
Baubranche bei 2.500 Euro liegen.“<br />
Peter Krammer,<br />
Swietelsky<br />
ist die Zusammenarbeit mit den Universitäten<br />
– dass wir zum Beispiel versuchen,<br />
mehr Frauen für bautechnische Berufe zu<br />
begeistern. Ich persönlich bin im Präsidium<br />
der FH Campus Wien. Erst letzte Woche<br />
haben wir dort diskutiert, dass die Zahl der<br />
Studienplätze in technischen Studien nicht<br />
steigt, weil es keine zusätzlichen Mittel gibt.<br />
Da sage ich der Regierung klar: Hier wäre das<br />
Geld gut investiert.<br />
Aber wie kann man die Produktivität<br />
steigern?<br />
Aus meiner Sicht wird im Bauprozess sehr<br />
sequenziell vorgegangen. Da gibt es die<br />
Planer, die Architekten, die Ausschreibenden,<br />
die Baufirmen und so weiter. Zwischen<br />
ihnen ist die Kommunikation nicht wirklich<br />
optimiert. Da denkt jeder in seinem Silo.<br />
Und da bin ich der Meinung, da können<br />
wir gemeinsam sehr viel mehr heben.<br />
Beispielsweise würden Allianzverträge oder<br />
Partnerschaftsmodelle helfen, die Baufirma<br />
von Anfang an miteinzubeziehen und die<br />
Planung gemeinsam so weit zu entwickeln,<br />
dass wir wissen, wie das betreffende Projekt<br />
ressourcentechnisch optimal gebaut werden<br />
kann. Das gilt für das Personal, die Geräte<br />
und Materialien, aber auch für den CO2-<br />
Ausstoß.<br />
Wieso Allianzverträge?<br />
Weil es einfach ein Umdenken braucht. Sehr<br />
viele Player in der Baubranche sind in ihren<br />
alten Strukturen verhaftet beziehungsweise<br />
denken sich: so bin ich immer gut gefahren,<br />
wieso soll ich das ändern? Zu Änderungen ist<br />
man erst bereit, wenn die Ressourcen nicht<br />
da sind. Und das ist offensichtlich nicht der<br />
Fall. In Skandinavien und Großbritannien<br />
wird nur mehr mit Allianzverträgen gebaut.<br />
Auch ich habe in der Vergangenheit in<br />
Deutschland oft die Erfahrung gemacht,<br />
dass man bei Großprojekten mit dem<br />
Allianzmodell einfach besser fährt. Das ist<br />
auch logisch: Weil es die Kommunikation<br />
zwischen den beteiligten Parteien fördert.<br />
Gerade läuft bei uns ein erstes Pilotprojekt<br />
mit der ASFINAG: Die S31. Erst vergangene<br />
Woche habe ich mit dem Bauleiter gesprochen,<br />
der mit dem Ansatz sehr zufrieden ist.<br />
Wir kommen gemeinsam schneller voran.<br />
Vor allem, weil wir die Planung kennen.<br />
Sicher gibt es noch Verbesserungspotenzial,<br />
zum Beispiel dass der Planer im Allianzmodell<br />
voll integriert ist.<br />
Reden wir von der Digitalisierung. Ist<br />
eigentlich BIM bei Ihrer kleinteiligen<br />
Struktur umsetzbar?<br />
Die Kleinteiligkeit von Swietelsky ist in<br />
diesem Zusammenhang nicht das Problem,<br />
weil wir solche Themen zentral entwickeln.<br />
Das Problem ist vielmehr, dass es in Österreich<br />
keine Vorgaben gibt – anders als das<br />
beispielsweise in Tschechien bei BIM der Fall<br />
ist. Aktuell entwickelt in Österreich jedes<br />
Unternehmen seinen eigenen Merkmalserver,<br />
was mit sehr viel Aufwand verbunden<br />
ist. Das verhindert die breite Anwendung<br />
von BIM. Für BIM sollte es zeitnah einen<br />
österreichischen Standard geben.<br />
Weil wir vorhin von Vereinfachungen<br />
gesprochen haben: Geht Ihnen die UVP-<br />
Novelle weit genug?<br />
Alles, was dazu führt, dass Projekte, die für<br />
die Energiewende notwendig sind, in der<br />
Genehmigungsphase rascher umgesetzt<br />
42 ImmoFokus
WORDRAP MIT PETER KRAMMER<br />
Ihren Kaffee trinken<br />
Sie am liebsten...<br />
Schwarz: Espresso.<br />
Lieblingshobbies?<br />
Skifahren,<br />
Touren gehen,<br />
Moutainbiken,<br />
Laufen<br />
Welches Buch<br />
liegt auf<br />
Ihrem Schreibtisch?<br />
Kein Buch, ich bin<br />
digital unterwegs<br />
Nehmen Sie<br />
gerne Risiko?<br />
Nur so viel<br />
wie nötig.<br />
Morgen- oder<br />
Abendmensch?<br />
Morgenmensch<br />
Wenn Sie das Radio<br />
im Auto aufdrehen,<br />
was läuft?<br />
Ö3<br />
In den nächsten<br />
zehn Jahren möchte<br />
ich unbedingt...<br />
Fit und gesund<br />
bleiben<br />
Womit haben Sie Ihr<br />
erstes Geld verdient?<br />
Als Blumenbinder<br />
im Geschäft meiner<br />
Mutter<br />
Wenn Sie im Lotto<br />
gewinnen, was würden<br />
Sie machen?<br />
Ich spiele<br />
nicht Lotto<br />
Mit welcher Person<br />
(lebend oder bereits<br />
verstorben) würden Sie<br />
gerne einen Abend<br />
verbringen?<br />
Mit meinem Vater<br />
Ihr größtes Laster?<br />
(lacht herzlich)<br />
Gewinnen zu<br />
wollen.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
43
Positionen & Meinungen<br />
44 ImmoFokus
werden, ist hilfreich. Auch wenn ich mit der<br />
Thematik vertraut bin, gibt es andere, die das<br />
wesentlich besser beurteilen können, weil sie<br />
sich tagtäglich damit befassen. Es ist sicher<br />
ein österreichisches und deutsches Spezifikum,<br />
vielleicht in Deutschland sogar noch<br />
ein Stückchen mehr als bei uns, dass wir in<br />
der Administration ersticken und uns selbst<br />
das Leben schwer machen. Ich glaube, dass<br />
wir, wenn wir ein gemeinsames Ziel haben,<br />
das wir mit aller Konsequenz verfolgen – und<br />
die Klimawende ist so ein Ziel – alles, was die<br />
Erreichung erleichtert, unterstützen sollten.<br />
elektronisch angelegt werden kann. Der<br />
gilt allerdings dann nicht für die ÖBB und<br />
auch nicht für andere öffentliche und<br />
private Auftraggeber. Jeder will sein eigenes<br />
Formular. Dabei ist der Bautagebericht nur<br />
eines von tausenden Formularen, die wir<br />
erstellen müssen. Und bei der Planung ist es<br />
nochmals etwas komplexer. Da gibt es ganz<br />
viele Planer, die digital so arbeiten, wie es für<br />
sie optimal ist – was verständlich ist. Aber<br />
in der digitalen Welt wären abgestimmte<br />
Prozesse notwendig.<br />
In Deutschland wird seit ein, zwei Jahren<br />
über serielles Bauen diskutiert. Da wird<br />
etwa argumentiert, dass man bei einer<br />
gewissen Vorfertigung eine bessere<br />
Qualitätskontrolle hat. Ist serielles Bauen<br />
eine Chance, günstiger zu bauen? Und wo<br />
sehen Sie sonst noch Möglichkeiten, um<br />
Kosten zu sparen?<br />
Sicher ist das serielle Bauen eine Möglichkeit,<br />
Kosten einzusparen. Eine weitere wäre<br />
es, wie vorhin angeführt, Vertragsverhältnisse<br />
einzuführen, die sicherstellen, dass<br />
Wann kommt die CO2-freie Baustelle?<br />
Bis 2040. Der entscheidende Punkt ist, wie<br />
ich vorhin schon gesagt habe, dass wir bei<br />
den Baumaterialien erheblichen Nachholbedarf<br />
haben, allen voran beim Zement und<br />
beim Stahl. Es liegt an der Bauwirtschaft<br />
selbst, sich zu überlegen, welche Geräte wir<br />
einsetzen und wie wir die Abläufe optimieren<br />
und damit den CO2-Ausstoß minimieren.<br />
Wie schaut es mit elektrischen<br />
Baufahrzeugen aus?<br />
Da gibt es nicht viel am Markt. Das sind im<br />
Wesentlichen Prototypen. Und die setzen wir<br />
auch ein. Insgesamt sehe ich da Parallelen<br />
zur Elektromobilität: Da steckt ganz viel Geld<br />
und Know-how drinnen. Dennoch fährt noch<br />
nicht jeder mit dem Elektroauto, aber das<br />
wird zunehmen.<br />
Wie weit fortgeschritten ist die Digitalisierung<br />
auf den heimischen Baustellen?<br />
Im Spiegel war kürzlich zu lesen, dass in<br />
Deutschland jede Hühnerfarm stärker<br />
digitalisiert ist als eine Baustelle…<br />
Die Meinung, dass es bei der Digitalisierung<br />
am Bau Luft nach oben gibt, teile ich zu<br />
hundert Prozent. Nur ganz ehrlich: Wie viele<br />
Hühnerfarmen gibt es? Vielleicht hundert.<br />
Und wie viele Baustellen? Sicher Zigtausende.<br />
Man darf nicht vergessen, dass jede<br />
Baustelle eigene Anforderungen hat. Nicht<br />
nur eine andere örtliche Umgebung mit<br />
anderen Witterungsverhältnissen, sondern<br />
vor allem andere Anforderungen des<br />
Auftraggebers. Das ist der Grund, warum wir<br />
uns bei der Digitalisierung so schwertun.<br />
Beispielsweise diskutieren wir gerade mit<br />
der Asfinag über die Vereinheitlichung<br />
eines Bautageberichts, damit dieser auch<br />
„Nur ganz ehrlich: Wie viele<br />
Hühnerfarmen gibt es? Vielleicht<br />
hundert. Und wie viele Baustellen?<br />
Sicher Zigtausende.“<br />
Ist das ein Ruf nach mehr<br />
Standardisierung?<br />
Natürlich! Das ist ein lauter Ruf nach<br />
Standardisierung. Wären etwa in Österreich<br />
die Abnahmeformulare oder die Bauprozessformulare<br />
standardisiert, würde alles viel<br />
einfacher gehen. Ich erinnere an das zuvor<br />
angeführte Beispiel mit dem BIM-Merkmalserver.<br />
Die Merkmale sind nicht standardisiert.<br />
Punkt. Wir versuchen insgesamt zwar,<br />
einiges über die Verbände zu koordinieren,<br />
aber das ist natürlich nur ein Versuch und<br />
keine Vorgabe.<br />
Da müsste also der Staat eingreifen?<br />
Ja, selbstverständlich.<br />
Aber grundsätzlich ist es sicher für große<br />
Player in der Bauwirtschaft einfacher, auf<br />
die Digitalisierung zu setzen?<br />
Keine Frage. Vor allem, weil das eine Menge<br />
Geld kostet. Da braucht man Top-Personal.<br />
Und das musst du dir erst leisten können.<br />
Dabei tun sich größere Unternehmen<br />
leichter.<br />
Peter Krammer,<br />
Swietelsky<br />
Bauprojekte frühzeitig umfassend und<br />
optimiert durchgeplant werden. Dazu gehört<br />
auch, rechtzeitig zu wissen, welche Bauteile<br />
man vorproduzieren kann. Das ist ein<br />
Kreislauf, der endlich in Angriff genommen<br />
werden muss, ansonsten werden wir nicht<br />
besser werden…<br />
Wie gehen Sie bei Swietelsky mit dem<br />
Thema ESG um?<br />
Das ist eine Herausforderung, der wir uns<br />
stellen, die wir sehr ernst nehmen, die in fast<br />
allen Bereichen eine Rolle spielt und der man<br />
sich auch stellen muss, um besser zu werden.<br />
Gerade arbeiten wir etwa wieder an unserem<br />
Nachhaltigkeitsbericht, der im Herbst<br />
herauskommen wird.<br />
Werden Sie, wie auch andere Player in der<br />
Baubranche, verstärkt mit Holz arbeiten?<br />
Sie sind im Vorjahr eine Kooperation mit<br />
Binderholz eingegangen…<br />
Ja, das gehört für uns in diesem Zusammenhang<br />
dazu. Für mich ist es wesentlich, in der<br />
Planung und auch Produktion möglichst<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
45
Positionen & Meinungen<br />
offen zu sein, um jedes Material optimal einzusetzen.<br />
Beispielsweise muss man mit Holz<br />
kein Hochhaus bauen. Aber ich kann mit<br />
dem Material sehr viele Projekte realisieren,<br />
die auch auf Vorfertigung setzen und so auf<br />
der Baustelle viel Zeit sparen. Da sehe ich ein<br />
Riesenpotenzial, gerade bei der Sanierung.<br />
Wir werden die Kooperation mit Binderholz<br />
sicher noch verstärken. Aber bei Swietelsky<br />
hatten wir auch vorher schon Kompetenz im<br />
Holzbau…<br />
„Ich glaube,<br />
dass bei den<br />
Häuslbauern<br />
auch die<br />
Kreditzinsen<br />
eine größere<br />
Rolle spielen.“<br />
Peter Krammer,<br />
Swietelsky<br />
Wie stark spüren Sie die KIM-Verordnung?<br />
Die merken wir bei den Häuslbauern. Etwa<br />
spüren wir, dass die Schuldendienstquote bei<br />
maximal 40 Prozent liegen darf. Da überlegt<br />
sich jeder drei Mal, ob er jetzt bauen soll. Ich<br />
hoffe, dass dies nur ein vorübergehender<br />
Schock ist. Wie mein Vorgänger Karl Weidlinger<br />
gesagt hat: Billiger wird es nicht mehr<br />
- insbesondere auch, weil ab Mail eine wesentliche<br />
Lohnkostensteigerung eintreten wird.<br />
Oder spielen da die Kreditzinsen nicht eine<br />
größere Rolle?<br />
Ich glaube, dass bei den Häuslbauern auch<br />
die Kreditzinsen eine größere Rolle spielen.<br />
Bei den größeren Developern sind es eher die<br />
Eigenkapitalanforderungen. Da hören wir,<br />
dass das Aufbringen von Eigenkapital eigentlich<br />
die große Schwierigkeit darstellt. Die<br />
Zinsen berühren sie, denke ich, nicht so, weil<br />
sie entweder Mieteinnahmen haben oder die<br />
Wohnungen einzeln oder das Gesamtprojekt<br />
verkaufen. Das heißt: Höhere Zinsen hat man<br />
nur für einen überschaubaren Zeitraum. Und<br />
wenn sich das nicht ausgeht, dann macht man<br />
ohnehin etwas falsch.<br />
46 ImmoFokus
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
47
Positionen & Meinungen<br />
Zu<br />
Tisch<br />
mit …<br />
Marius Richter<br />
Gedanken zu einem Menü verfasst<br />
48 ImmoFokus
Immobilienprofi<br />
mit Bodenhaftung<br />
Abwechslung. „Wenn man denkt, man hat schon einmal alles gesehen,<br />
kommt immer wieder etwas Neues dazu“, meint Marius Richter,<br />
Bereichsleiter Real Estate bei PwC Österreich.<br />
Das Gespräch führte: Michael Neubauer<br />
Fotos: @Rizar.Photo<br />
W<br />
ir treffen einander beim<br />
Pfarrwirt in Döbling.<br />
Obwohl erst kurz nach<br />
zwölf, ist das Lokal gut<br />
besucht. Für uns kein Problem, wir haben –<br />
wie immer – reserviert. Warum also gerade<br />
hier?, frage ich meinen Gast Marius Richter<br />
von PwC Österreich. „Der Pfarrwirt liegt für<br />
mich genau in der Mitte zwischen Arbeit und<br />
Kindergarten. Es war auch eines der ersten<br />
Lokale, das ich, als ich nach Wien gekommen<br />
bin, besucht habe. Freunde von uns haben<br />
damals hier geheiratet.“ Angetan haben<br />
es ihm auch das Ambiente und die Wiener<br />
Küche. „Die Wiener Küche und die Weinberge<br />
– so etwas kannte ich aus Düsseldorf<br />
nicht.“ Erst seit kurzem wohnt Richter auch<br />
selbst im 19. Bezirk. „Wir haben auch Glück<br />
gehabt, eine Wohnung zu finden, die gemessen<br />
am Quadratmeterpreis damals preislich<br />
okay war. Aber jetzt würde ich nicht mehr<br />
kaufen. Jetzt würde ich mieten, wenn ich<br />
ehrlich bin.“ Er würde aktuell einen auf drei,<br />
vier Jahren befristeten Mietvertrag abschließen<br />
und „einfach einmal schauen, wie sich<br />
alles so entwickelt“.<br />
Aber wie kommt man von Düsseldorf nach<br />
Wien? „Ich bin der Liebe wegen nach Wien<br />
gekommen und der Liebe zur Stadt wegen<br />
geblieben.“ Seine damalige Freundin studierte<br />
an der Heinrich-Heine-Universität<br />
Germanistik und wollte wieder nach Wien<br />
ziehen. „Innerhalb einer Woche hatten<br />
wir uns entschieden.“ Richter war damals<br />
bereits seit einem Jahr bei PwC beschäftigt.<br />
„Ich habe in Wien angerufen – und bin nach<br />
einem ganz normalen Bewerbungsgespräch<br />
hier gelandet.“<br />
Frühe erste Berufspläne musste Richter<br />
verwerfen. „Ich wollte gerne Architekt oder<br />
Künstler werden. Aber mit einem eher konservativ<br />
geprägten Elternhaus war dies nicht<br />
ganz so einfach vereinbar.“ Seine Eltern<br />
wollten, dass er Finanzbeamter werde und<br />
dann Großbetriebsprüfungen und „solche<br />
Themen“ mache. „Aber – ja. Ich bin froh, dass<br />
es sich anders entwickelt hat,“ so Richter.<br />
Koch aus Leidenschaft<br />
Jetzt aber ist es Zeit, zu bestellen. Richter<br />
wählt als Vorspeise Saiblingsmousse mit<br />
grünem Spargel und zum Hauptgang ein<br />
klassisches Kalbsbutterschnitzerl mit Erdäpfelpüree<br />
und glacierten Karotten. Ich wähle<br />
eine Karotten-Curry-Suppe und – heute mal<br />
ganz vegetarisch unterwegs – ein Gemüserisotto.<br />
Dazu gibt’s Riesling „Ried Alsegg“ und<br />
ein Glas Bier.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
49
Positionen & Meinungen<br />
Richter steht gerne am Herd. „Ich koche mit<br />
Leidenschaft, einerseits klassisch rheinisch,<br />
also Rindsrouladen, Kohlrouladen – eines<br />
meiner Lieblingsgerichte –, aber auch mal<br />
Schweinsbraten mit Kraut und Knödeln,<br />
oder auch italienisch. Immer das, was mir<br />
gerade einfällt.“ Die Rollenverteilung bei ihm<br />
zuhause ist klar. „Ich bin für den Haushalt verantwortlich<br />
und koche. Meine Frau kümmert<br />
sich um das Finanzielle.“ Kein Wunder also,<br />
dass die Wohnküche bei der Suche nach einer<br />
neuen Bleibe eine große Rolle gespielt hat.<br />
„Die Wohnküche war bereits sehr groß, die<br />
wir dann durch einen Durchbruch zum Wohnzimmer<br />
noch weiter vergrößern konnten. Die<br />
Küche ist für uns der Lebensmittelpunkt. Unser<br />
Leben spielt sich in der Küche ab.“<br />
Wochenendbeschäftigung Renovieren<br />
Beim Renovieren legte Richter selbst Hand<br />
an. „„Mein Großvater war jeden Tag bei uns<br />
und hat mich schon von früh an an den Umgang<br />
mit Werkzeugen und Maschinen herangeführt.<br />
Gemeinsam haben wir viel repariert<br />
und renoviert“. Das mache sich jetzt bezahlt.<br />
„Renovieren war in den vergangenen zwei<br />
Jahren meine Wochenendbeschäftigung. Die<br />
Wohnung befindet sich in einem Haus aus<br />
„Da ging es ums Geldverdienen<br />
und darum, sich die Abende mit<br />
Studienkollegen leisten zu können.“<br />
den 70er-Jahren: „Da war einiges zu machen.<br />
Neue Böden, neue Fliesen – und eine Outdoorküche.“<br />
Sein erstes eigenes Geld verdiente er während<br />
des Studiums bei der Leergutannahme<br />
in einem Getränkemarkt. „Ich habe das ganze<br />
Studium durchgejobbt. Ich habe darauf geachtet,<br />
dass ich mir das Studium selbst finanziere.“<br />
Die Arbeit hat ihm zum Großteil Spaß<br />
gemacht. „Da ging es ums Geldverdienen und<br />
darum, sich die Abende mit Studienkollegen<br />
leisten zu können.“ Anschließend verschlug<br />
es ihn zur Creditreform. Dort kam er zum<br />
Marius Richter,<br />
PwC Austria<br />
ersten Mal mit Immobilien in Berührung.<br />
„Meine Hauptaufgabe bestand darin, Bilanzratings<br />
zu erstellen, insbesondere von Immobilienfirmen.“<br />
Ein Jahr lang war Richter auch<br />
bei einem Immobilienmakler beschäftigt und<br />
anschließend bei einer großen Versicherung<br />
im Schadensbereich. „Studentenjobs eben,<br />
um mein eigenes Geld zu haben.“ Nach dem<br />
Studium ging Richter zu PwC. „Dort bin ich<br />
nun seit 16 Jahren. Ehrlich gesagt: Die Zeit<br />
ist unheimlich rasch vergangen.“ Bereut hat<br />
er diesen Schritt noch nie. „Für Abwechslung<br />
in der Wirtschaftsprüfung ist gesorgt, jeder<br />
Mandant und jedes Unternehmen ist einzig-<br />
Marius Richter<br />
Marius Richter startete seine<br />
PwC-Karriere 2007 am Standort<br />
in Düsseldorf, ehe er 2008 zu<br />
PwC Österreich wechselte. Der<br />
studierte Betriebswirt verantwortet<br />
die Leitung des Fokusbereichs<br />
Real Estate und ist als<br />
Wirtschaftsprüfer auf die Prüfung<br />
von kapitalmarktorientierten Unternehmensgruppen<br />
spezialisiert.<br />
Zu seinen Fachgebieten zählen<br />
neben der klassischen Abschlussprüfung<br />
insbesondere transaktionsnahe<br />
Zusicherungsleistungen<br />
sowie die Beratung in immobilienspezifischen<br />
Bewertungs- und<br />
Bilanzierungsfragen. Marius Richter<br />
ist Mitglied im Fachsenat für<br />
Unternehmensrecht und Revision.<br />
50 ImmoFokus
artig.“ Jedoch ist die Branche aufgrund von<br />
Bilanzskandalen auch mit Negativschlagzeilen<br />
konfrontiert. „Man darf nichts kleinreden<br />
oder beschönigen. Hier ist unsere ganze<br />
Branche gefragt: Wir müssen analysieren,<br />
verstehen und daraus lernen.“ Ein wichtiger<br />
Punkt in dieser Diskussion ist jedoch auch<br />
eine klar abgesteckte Erwartungshaltung.<br />
„Ein Wirtschaftsprüfer muss nicht gezielt<br />
nach Malversationen suchen und allfällige<br />
aufdecken. Er kann grundsätzlich von der<br />
Richtigkeit der bereitgestellten Unterlagen<br />
ausgehen. Er muss allerdings das Risiko, dass<br />
ein Abschluss manipuliert sein könnte in seinen<br />
Prüfungshandlungen berücksichtigen.“<br />
Der Kunde, der geprüft werden soll, zahlt<br />
für die Dienstleistung, und sucht sich seinen<br />
Wirtschaftsprüfer selbst aus. „Das heißt,<br />
wir sind natürlich auch in einem gewissen<br />
Spannungsverhältnis zwischen Kundenorientierung<br />
und unserem gesetzlichen Auftrag.“<br />
Zudem würden die Prüfungen immer<br />
komplexer: Die gesetzlichen Anforderungen<br />
werden immer mehr, das Regulatorische sei<br />
„unglaublich“ mittlerweile. Dazu kommt<br />
der immer schärfer werdende Wettbewerb<br />
zwischen den Beratungsunternehmen. „Man<br />
darf den Preisdruck nicht unterschätzen.“<br />
Doch könnte Künstliche Intelligenz in der<br />
Wirtschaftsprüfung zu einer Entlastung führen?<br />
Richter glaubt daran: „Ich glaube schon,<br />
es wird aber immer wieder notwendig sein,<br />
dass es eine Person gibt, die am Ende des Tages<br />
das Testat abgibt und die Haftung übernimmt.<br />
KI wird uns die Möglichkeiten geben,<br />
tiefer in die Unternehmen hineinzuschauen<br />
und vielleicht auch Dinge festzustellen, die<br />
man selbst nicht so identifizieren würde.<br />
Aber: Man darf auch, glaube ich, die menschliche<br />
Komponente nicht vergessen.“<br />
Was er besonders an seinem Job liebt, ist<br />
die Abwechslung: „Ich mache klassische<br />
Wirtschafts- und Due-Diligence-Arbeiten.<br />
Zu meinen Klienten zählen Immobilienentwickler,<br />
aber auch sehr viele Immobilienfonds.<br />
Ich habe mit den unterschiedlichsten<br />
Assetklassen und Investoren zu tun. Für<br />
Abwechslung ist gesorgt.“<br />
Lernen von den Unternehmen<br />
Aber es gibt immer wieder neue Herausforderungen.<br />
„Wenn man denkt, man hat schon einmal<br />
alles gesehen, kommt immer wieder etwas<br />
Neues dazu. Und das Interessanteste ist, dass<br />
wir ja von und mit den Unternehmen lernen.“<br />
Über mangelnde Arbeit kann sich Richter nicht<br />
beklagen. Wobei Diskretion immer wichtiger<br />
wird: „Ich glaube, die Berater müssen diese<br />
Klausel noch ernster nehmen.“ Transaktionen<br />
gibt es weiterhin. „Wir sehen viele Off-Market-<br />
Transaktionen und Umstrukturierungen.“<br />
Off-Market-Deals vor allem, weil die aktuelle<br />
Preisbildung nicht funktioniert. „Da erzähle ich<br />
Ihnen aber wahrscheinlich nichts Neues“. Auf<br />
Unternehmensebene sind die „Loan to Value“<br />
(LTV) aktuell doch recht angespannt. Diese<br />
werden mit Aussicht auf möglicherweise oder<br />
höchstwahrscheinlich sinkende Immobilienwerte<br />
weiter unter Druck geraten. Dann wird<br />
die Refinanzierung schwieriger verlaufen.<br />
Refinanzierungen finden weiterhin statt, wenn<br />
auch zu weit schlechteren Konditionen. „Am<br />
Ende des Tages ist es ein Thema der Garantien,<br />
die ich habe. Reichen diese aus, geben die Sicherheiten<br />
das her, was sie versprechen – dann<br />
gibt es auch weitere Refinanzierungen.“<br />
Jetzt wird’s Zeit für den Nachtisch. Pfarrwirts<br />
Crème brûlée und eine hausgemachte Palatschinke<br />
mit Pfarrwirts Marillenmarmelade<br />
kommen auf den Tisch, dazu Espresso schwarz.<br />
Einige Unternehmen in seinem Portfolio<br />
bereiten Richter Kopfzerbrechen. Das sind<br />
insbesondere Grundstücksgesellschaften von<br />
ausländischen Immobilienfonds, und darunter<br />
vor allem geschlossene Immobilienfonds, die<br />
jetzt teilweise ihr natürliches Ende erreichen.<br />
Bei einem Fonds müssen die Gelder Ende des<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
51
Positionen & Meinungen<br />
Jahres zurücktransferiert werden. Aktuell<br />
sind aber noch einige doch sehr großvolumige<br />
Immobilien in den Fonds. „Wenn man jetzt<br />
eins und eins zusammenzählt, wird dieser<br />
Fonds Immobilien in einer Stresssituation verkaufen<br />
müssen.“<br />
Vieles liegt noch im Dunklen<br />
Bei den Fonds sind die Rücknahme- und Behaltefristen<br />
das Problem. Hier stimmt Richter<br />
der Europäischen Zentralbank zu, die erst vor<br />
kurzem vor einem Billionen-Risiko bei Gewerbeimmobilienfonds<br />
gewarnt hat: Wenn<br />
zu viele Anleger Geld aus den Fonds abzögen,<br />
könne die Finanzstabilität gefährdet werden.<br />
In der Niedrigzinsphase waren Zwei-Drei-<br />
Prozent-Rendite-per-annum-Produkte sehr<br />
lukrativ. „Aber jetzt, ganz ehrlich, da nehme<br />
ich mir eine Staatsanleihe oder gehe ich in<br />
Alternativanlagen, ziehe das Geld heraus. Das<br />
geht derzeit noch gut, weil ich glaube, dass die<br />
Liquiditätsreserven da sind, aber die werden<br />
irgendwann aufgebraucht sein.“ Dass die österreichischen<br />
Publikumsfonds in Bedrängnis<br />
kommen könnten, daran glaubt Richter nicht.<br />
„Bei den fünf heimischen Immobilien-KAG<br />
braucht man sich keine Sorgen machen.<br />
Diese haben auch Mittelabflüsse, aber das ist<br />
überschaubar. Diese Fonds haben sehr hohe<br />
Liquiditätsreserven von teilweise 20, 30 Prozent.<br />
Das reicht aus, um auch stärkere Mittelabflüsse<br />
abzufedern.“ Dennoch auch für diese<br />
gilt es die Liquidität laufend zu überwachen<br />
und auch neue Kreditrahmen aufzunehmen<br />
oder bestehende auszuweiten.<br />
Bei den großen Gewerbeimmobilienfonds<br />
sieht Richter ein schlummerndes systemisches<br />
Risiko. Das Problem seien ja gar nicht<br />
die Fonds. Diese werden teilweise mit einem<br />
Minus geschlossen werden, davon ist der Immobilienspezialist<br />
überzeugt. Insbesondere<br />
die mit unter zwölf Monaten Restlaufzeiten<br />
werden mit dickem Minus enden. „Diese werden<br />
ihre Objekte auch gedreht bekommen.<br />
Aber das Thema ist: Zu welchem Preis? Die<br />
Investitionsausschüsse werden zuwarten,<br />
aber einmal ist Schluss und sie werden zustimmen<br />
müssen, weil sie sonst bei den anderen<br />
Produkten wiederum in Probleme laufen.<br />
Das sind keine Investoren, die nur in einem<br />
Fonds investiert sind.“ Da ist die Möglichkeit<br />
für einige Kettenreaktionen vorprogrammiert.<br />
Preiskorrekturen sind unausweichlich.<br />
„Die ersten werden wir wohl im dritten<br />
Quartal 2<strong>02</strong>3 sehen“, ist Richter überzeugt.<br />
Mehr Klarheit wünscht sich Richter beim<br />
Thema ESG: „Da liegt noch vieles im Dunklen.<br />
Hier gibt es noch zu wenig Einheitlichkeit<br />
unter den Marktteilnehmern.“ Auch bei<br />
der EU-Taxonomie gibt es noch viel zu tun.<br />
„Da verwenden die Unternehmen teilweise<br />
noch zu viele eigene Kennzahlenwerke und<br />
Nachhaltigkeitskriterien, die teilweise aber<br />
noch nicht auf die EU-Taxonomie überleitbar<br />
sind.“ Aber dies ist nur eine Frage der Zeit.<br />
52 ImmoFokus
Lokal<br />
DAS SAGT DER FALSTAFF<br />
Paradewirtshaus mit wunderschönem altem<br />
Schank- und Gastraum. Auch kulinarisch bleibt<br />
man zumeist traditionell: gehobene Wiener<br />
Wirtshausküche ohne Firlefanz. Traumhafter<br />
Gastgarten unter Bäumen!<br />
DAS SAGT DER IMMOFOKUS<br />
Wiener Küche vom Feinsten. Immer einen<br />
Besuch wert. Sehr gutes Preis/Leistungsverhältnis.<br />
Pfarrwirt<br />
Pfarrplatz 5, 1190 Wien<br />
Tel. +43 (1) 370 73 73<br />
Email: info@pfarrplatz.at<br />
Öffnungszeiten<br />
Täglich 12:00-24:00<br />
www.pfarrwirt.com<br />
ImmoFokus Restaurantguide<br />
17<br />
PUNKTE<br />
Essen:<br />
Service:<br />
Weinkarte:<br />
Ambiente:<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
53
Wein &<br />
Immobilien<br />
Frisch von der Leber weg<br />
Ein lockeres Gespräch bei einem Weinstreifzug mit<br />
Karin Schmidt-Mitscher, Bereichsleiterin Wohnbau<br />
bei der Erste Bank der oesterreichischen Sparkassen.<br />
Jeder ist mit<br />
ESG beschäftigt<br />
Fehlende Klarheit. Immer noch gibt es keine vollständige gesetzliche<br />
Grundlage, was die Handlungen aller Akteure erschwert. Am Thema vorbei<br />
kommt trotzdem niemand.<br />
Kolumne: Lisa Grüner<br />
U<br />
nser erster Wein, ein Riesling<br />
Nussberg 2<strong>02</strong>1 von Johannes<br />
Müller zeigt sich in feinem<br />
Strohgelb im Glas. Ein klassischer<br />
Riesling mit einer guten Harmonie aus<br />
Frucht, Säure, Süße und Würze. „Beim ESG gibt<br />
es naturgemäß verschiedene Perspektiven“,<br />
erklärt Karin Schmidt-Mitscher, Bereichsleiterin<br />
Wohnbau bei der Erste Bank der oesterreichischen<br />
Sparkassen. „Ich spreche aus der<br />
Sicht eines Bankinstituts, das stark geprägt<br />
von Regularien ist und entsprechende Berichte<br />
abliefern muss.“ Eine große Herausforderung<br />
sieht Schmidt-Mitscher beim Kreditportfolio.<br />
„Wir haben Ziele, wieviel Neugeschäft grün sein<br />
muss, aber auch bis wann unser Bestand grün<br />
sein muss. Dabei stehen wir vor dem Problem,<br />
dass in der EU-Taxonomie noch nicht alle Kriterien<br />
klar definiert sind. Wir orientieren uns<br />
daher nicht nur an der EU-Taxonomie, sondern<br />
spinnen das Thema weiter. Wir als Erste Bank<br />
haben definiert, dass im Jahr 2<strong>02</strong>6 25 Prozent<br />
des Unternehmenskreditportfolios grün sein<br />
soll. Bis dahin ist nicht mehr viel Zeit.“<br />
Valide Datenlage<br />
Also nächsten Wein von Johannes Müller probieren<br />
wir den Pinot Blanc Ried Mitterberg,<br />
Heiligenstadt 2<strong>02</strong>1. Schmidt-Mitscher ist ein<br />
Fan des Wiener Weins und lobt die Duftigkeit<br />
des Weißburgunders. Am Gaumen zeigt er sich<br />
frisch und seidig zugleich, mit verspielten Zitrusnoten<br />
und leicht nussig. Dabei kommen wir<br />
auf das große Thema valider Daten. „Im Bestand<br />
müssen wir viel mit Annahmen arbeiten, weil<br />
wir nicht die Datenlage haben. Dabei ist es auch<br />
im Interesse der Kunden, Daten zu haben und<br />
diese weiterzugeben. Die Herausforderung ist<br />
dann, die Daten aufzubereiten, um daraus eine<br />
Strategie entwickeln zu können. Im Neubau tun<br />
wir uns da viel leichter.“ Hier spielt Schmidt-<br />
Mitscher auf die Energieproblematik an. „Der<br />
Mieter ist Partner des Energieunternehmens.<br />
Der Vermieter hat den Energieausweis und<br />
damit eine theoretische Zahl, aber beim Verbrauch<br />
hat er praktischen Daten. Mit den Smartmetern<br />
kann man das Problem vielleicht lösen.<br />
Interessant finde ich in diesem Zusammenhang<br />
die Initiative ECORE. Da wird versucht, einen<br />
Standard zu entwickeln, an dem sich Gewerbliche<br />
Unternehmen orientieren können.“<br />
Als dritten Wein von Johannes Müller probieren<br />
einen Roter Traminer 2<strong>02</strong>1. Ein sehr fruchtiger<br />
Wein, im Geschmack saftig, süß mit leicht<br />
an Rosen und Litschi erinnerndes Aroma. Doch<br />
zurück zur Nachhaltigkeit. „Die großen Unternehmen,<br />
die am Kapitalmarkt sind, haben bereits<br />
eine Nachhaltigkeitsberichterstattung. Das<br />
Ziel ist für alle gleich: wir müssen schauen, wie<br />
kommen wir raus aus Öl und Gas und wo sind<br />
Möglichkeiten zur Optimierung. Dazu braucht<br />
es eine Strategie und im Idealfall eine Zeitleiste,<br />
wie man das bis 2035 schafft.“ Schmidt-<br />
Mitscher wünscht sich hierfür eine gesetzliche<br />
Grundlage, denn dann gäbe es Klarheit – für<br />
alle Player. Auch soll die Bürokratie erleichtert<br />
werden. „Ein mittlerer, größerer Kunde hat<br />
nicht nur eine Bankverbindung, das heißt, er<br />
muss pro Bank viele Formulare ausfüllen. Ideal<br />
wäre, in einem frühen Stadium ein Formular zu<br />
befüllen, auf das alle zugreifen können.“<br />
Dekarbonisierungsstrategie<br />
Der Blaufränkisch Roter Schotter 2019 von Pia<br />
Strehn zeichnet sich durch eine faszinierende<br />
Mineralik, tiefgründige Eleganz und dichte<br />
Aromatik von roten Früchten aus und zeigt<br />
sich in schöner dunkelroter Farbe im Glas. Dabei<br />
spricht Schmidt-Mitscher die derzeitigen<br />
Schwachpunkte der ESG-Auflagen an. „Ganz<br />
klar, das Thema ESG als Ganzes ist nicht mehr<br />
wegzudenken, doch eigentlich muss man sich<br />
die Frage stellen, ob die Unternehmen eine<br />
54 ImmoFokus
Die Weine<br />
Johannes Müller, Ried Mitterberg 2<strong>02</strong>1<br />
Pinot Blanc<br />
www.jmueller.at<br />
Johannes Müller, Ried Nussberg 2<strong>02</strong>1<br />
Riesling<br />
www.jmueller.at<br />
Johannes Müller 2<strong>02</strong>1<br />
Roter Traminer<br />
www.jmueller.at<br />
Pia Strehn, Roter Schotter 2019<br />
Blaufränkisch<br />
www.strehn.at<br />
Weingut Gassner, Ried Rusterberg 2017<br />
Blaufränkisch<br />
www.weingut-gassner.at<br />
Weingut Gassner, Ried Rusterberg<br />
Blauer Zweigelt<br />
www.weingut-gassner.at<br />
durchgängige Dekarbonisierungsstrategie<br />
haben? Vieles ist noch Überschrift und noch<br />
nicht runter gebrochen bis zum letzten Mitarbeiter.<br />
Dennoch ist jeder irgendwie mit der<br />
Thematik beschäftigt: Jeder von uns wohnt<br />
und muss heizen. Die Explosion der Kosten<br />
hat das Enerige-Thema virulenter gemacht.<br />
Meiner Meinung nach ist die Übung ESG<br />
machbar, der Investitionsbedarf ist stemmbar.<br />
Dass es geht, haben wir bei der Corona-<br />
Pandemie gesehen, aber es müssen alle an<br />
einem Strang ziehen. Das Hauptproblem ist,<br />
wie vorher angesprochen, dass viel noch nicht<br />
ausdefiniert ist.“<br />
Für Schmidt-Mitscher ist klar, dass ESG in drei<br />
bis fünf Jahren ein normaler Bestandteil der Betrachtung<br />
sein wird. „Ohne Nachhaltigkeit der<br />
Immobilie gibt es keine Transaktion mehr, ESG<br />
wird ganz selbstverständlich in die Bewertung<br />
und Policy einfließen.“<br />
Als Status quo sieht sie, dass sich die Bewerter<br />
mit ESG schon intensiv auseinandersetzen, die<br />
Kluft zwischen guten und schlechten Objekten<br />
größer wird und langfristig die schlechten nicht<br />
mehr finanziert und gehandelt werden. „Der<br />
Druck von den Banken wird nicht nur wegen<br />
ESG höher, es kommt auch noch Basel 4 auf uns<br />
zu, wodurch sich die Eigenkapitalunterlegungserfordernisse<br />
verändern werden.“<br />
Als nächstes nehmen wir die Flasche eines Blaufränkisch<br />
2017, Ried Rusterberg vom Weingut<br />
Gassner in die Hand und betrachten das Etikett.<br />
Vor Abzug des Überetiketts zeigt sich das<br />
Design von Studio Riebenbauer sehr reduziert<br />
und schlicht. Nach dem „Freilegen“ des echten<br />
Etiketts findet man tiefergehende Infos zum<br />
Wein auf der Flasche. Das ist der Antrieb von<br />
Marianne und Robert Gassner, das was schon<br />
immer da war freizulegen, also nicht Sichtbares<br />
sichtbar zu machen. Ihre Weine entstehen in<br />
intensiver Handarbeit, biodynamisch, im Kreislauf<br />
der Natur. Im Glas zeigt sich der Wein in<br />
einem dunklen intensiven Purpur, am Gaumen<br />
mit würzigen Aromen von Waldbeeren und<br />
leichtem Chilli, sowie einer unaufdringlichen<br />
Holznote. „Wir befinden uns derzeit in einer<br />
schwierigen Spirale“, erzählt Schmidt-Mitscher.<br />
„Die Zinsen werden nicht ewig auf dem jetzigen<br />
Niveau bleiben, allerdings ist auch das kein<br />
Niveau, das wir noch nie gesehen haben. Es<br />
werden trotzdem Wohnungen gekauft und vermietet<br />
werden.“ Dass sich die Preise korrigieren<br />
werden, glaubt sie nicht. „Der Druck auf Mieten<br />
wird steigen und wir werden dramatisch weniger<br />
Fertigstellungen sehen.“<br />
Für die ERSTE Bank sieht sie keinen Grund<br />
für einen übertriebenen Pessimismus. „Wir<br />
haben ein sehr gutes Portfolio und langfristige<br />
Kunden. Wir haben auch die letzten drei Jahre<br />
durchgestanden und professionell geschafft.<br />
Dennoch wird sich vermehrt die Spreu vom<br />
Weizen trennen.“<br />
Als letzten Wein kosten wir einen Blauer<br />
Zweigelt Rusterberg des Weingut Gassner,<br />
ein dunkler, intensiver Wein, in der Nase sehr<br />
komplex, mit viel Würze und erdigen Noten,<br />
intensiv am Gaumen, mit starker Tanninstruktur<br />
und präsenter Säure, mit Noten von<br />
Tabak und dunkler Schokolade. Dabei spricht<br />
Schmidt-Mitscher an, wie schwer es ist, den<br />
Nachwuchs für eine Tätigkeit in der Bank zu<br />
begeistern. „Wir brauchen junge Menschen,<br />
die erkennen, wie viel sie in unserer Branche<br />
verändern können und dass die Immobranche<br />
als Gesamtheit einen großen Hebel hat, etwas<br />
zu bewirken, etwas zu bewegen. Unsere große<br />
Challenge ist, als Arbeitgeber attraktiv zu sein<br />
und gute Leute für uns zu begeistern.“<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
55
Zum Autor<br />
Frank Brün ist Managing Partner bei Phorus Management<br />
und Gründungsvorsitzender der AREAMA - Austrian Real<br />
Estate Asset Management Association.<br />
Wann wird es endlich wieder so, wie es nie war?<br />
Kommentar: Frank Brün<br />
Warum kratzt sich meine Katze mit der Hinterpfote am Ohr,<br />
fahren Fahrradfahrer ständig bei Rot weiter und mogeln Anbieter<br />
mit der Nachhaltigkeit ihrer Produkte? Weil sie es können!<br />
Das Greenwashing hat mittlerweile einen Großteil der Bevölkerung<br />
erreicht: Ausstieg aus Fossilem? Tempo 100? Reduktionen<br />
des CO2-Fußabdrucks? Ja, sicher, aber …<br />
Osterkurztrip auf die Malediven<br />
Viele finden das eh super und werden nicht müde, dies in den sozialen<br />
Medien kundzutun. Der Großteil der Handelnden aber kann nicht<br />
oder tut sich schwer bei der Umsetzung: zu teuer, zu kompliziert, zu<br />
unsozial, zu irgendwas. Mit ein bisschen Geduld wird die öffentliche<br />
Meinung durch Kommentare jeglicher Couleur einen irgendwann<br />
schon dabei unterstützen. Dann fühlt sich der Osterkurztrip auf die<br />
Malediven oder der neue Elektro-SUV nicht ganz so arg an. Noch<br />
schnell auf LinkedIn einen längeren Text über die eigene Betroffenheit<br />
posten. Die eintrudelnden Likes sind wie Balsam für die Seele.<br />
Das Traurige am Klimawandel ist ja nicht nur, dass das Schreckliche<br />
kommt, sondern vor allem, dass das Schöne verschwindet.<br />
Ich war in der letzten Zeit häufiger mit Veganern unterwegs. Bewegt<br />
man sich in dieser Welt und geht häufiger vegan einkaufen oder<br />
essen, zeigt sich, wie gut sich die Szene auskennt und Wert darauf<br />
legt, dass Produkte transparent beschrieben werden, um den eigenen<br />
Vorstellungen bestmöglich nahe zu kommen. Erkennbar falsche<br />
Angaben oder Pfuschereien fallen sehr schnell auf. Wäre beispielsweise<br />
das hippe Street-Food in Berlin tatsächlich nicht wirklich<br />
vegan, würde sich ein spontaner Shitstorm entladen, die Causa<br />
ordentlich breitgetreten und Missetäter durch Ächtung abgestraft.<br />
Außerhalb der veganen Welt sieht das mit dem<br />
Korrektiv etwas anders aus: Werbenachrichten<br />
mit irreführendem Inhalt oder banalen Slogans<br />
mit dem Offensichtlichen über die Einhaltung der<br />
co 2<br />
gesetzlichen Mindestbestimmungen fallen nicht wirklich auf. Das<br />
Thema ist zu komplex, kann nur schwer überprüft werden und ist<br />
den Konsumenten im Grunde eigentlich erst einmal egal.<br />
Krönungs-Binge-Watching<br />
Für das erste Wochenende im Mai ist wieder Binge-Watching angesagt.<br />
Da versammelt sich die geneigte Gemeinde wieder vor den Bildschirmen,<br />
um zuzusehen, wie Charles III von England gekrönt wird. So<br />
richtig im Hermelinmäntelchen mit weltumfassender Übertragung auf<br />
allen Kanälen, stundenlang mit anschließend endlosen Kommentaren<br />
von Kommentatoren, die ständig das Gleiche berichten, zum Beispiel,<br />
warum Harry ohne Meghan teilnimmt. So intensiv wird es sonst nur<br />
bei der Berichterstattung von Fußball-Weltmeisterschaften.<br />
König Charles III wollte auf seiner kürzlichen Europatour eigentlich<br />
auch in Frankreich „Hallo“ sagen. Hat er dann aber doch ausgelassen,<br />
weil dort gerade das Volk rebelliert und ihm eingefallen ist, was die<br />
Franzosen so mit Königen machen, wenn sie schlecht gelaunt sind.<br />
Es speist sich nicht so ganz entspannt, wenn das Volk draußen auf<br />
die Barrikaden geht. Historisch gesehen ist es in Frankreich nur ein<br />
kurzer Weg vom Kuchenbuffet zu den Guillotinen.<br />
Bei einem Vortrag über Gedächtnistraining ließ ich kürzlich meine<br />
Gedanken schweifen: wandele die Zahlen in Bilder und Personen<br />
um. Die acht ist zum Beispiel ein Katzenbaby und die elf meine Frau,<br />
weil sie an dem Tag Geburtstag hat. Verbinde ich das mit der wöchentlichen<br />
Einkaufsliste muss ich nichts mehr notieren oder<br />
ins Handy schreiben. Möchte man sich erinnern, dann geht<br />
das wohl am besten mit geschlossenen Augen im Stehen.<br />
Werde ich am Wochenende ausprobieren: Sollten Sie<br />
einen Mann sehen, der an der Wursttheke mit geschlossenen<br />
Augen »Katzenbaby« vor sich hinmurmelt, seien<br />
Sie bitte nachsichtig mit mir.<br />
Fotos: Stephan Huger, Adobe Stock<br />
56 ImmoFokus
Advertorial<br />
Vorsteuerabzug für von<br />
Hausverwaltung beauftragte Leistungen<br />
Strenge Kriterien. Kein Vorsteuerabzug für Vermieter ohne sorgfältige Überprüfungshandlungen.<br />
W<br />
ird eine Immobilie umsatzsteuerpflichtig<br />
vermietet, so<br />
wird dem Vermieter grundsätzlich<br />
ein Vorsteuerabzug<br />
aus den an ihn ausgeführten Eingangsleistungen<br />
gewährt.<br />
Voraussetzung für den Vorsteuerabzug ist unter<br />
anderem, dass ein anderer Unternehmer an den<br />
Vermieter eine Leistung erbracht hat und darüber<br />
eine ordnungsgemäße Rechnung ausstellt.<br />
Es ist daher wichtig, dass die eingesetzte Hausverwaltung<br />
die diversen Gewerke im Namen<br />
des Vermieters und nicht im eigenen Namen<br />
beauftragt. Die Handwerker müssen dann die<br />
Rechnung an den Vermieter adressieren.<br />
Werden die Rechnungen an die Hausverwaltung<br />
adressiert, so steht dem Vermieter grundsätzlich<br />
kein Vorsteuerabzug zu. Die Finanzverwaltung<br />
akzeptiert aber, dass Rechnungen an<br />
die bevollmächtigte Hausverwaltung adressiert<br />
sind, wenn aus der Rechnung selbst eindeutig<br />
hervorgeht, für wen die Leistung bestimmt war<br />
(UStR 1507).<br />
Überprüfungshandlungen<br />
des Vermieters erforderlich<br />
In einem kürzlich vom BFG entschiedenen Fall<br />
wurden Rechnungen für Instandhaltungsleistungen<br />
an den Vermieter ausgestellt (BFG<br />
RV/7103010/2017 und RV/7101171/2014,<br />
5. 1. 2<strong>02</strong>3). Es stellte sich jedoch in der Betriebsprüfung<br />
heraus, dass – ohne Wissen des<br />
Ver-mieters – ein Mitarbeiter der beauftragten<br />
Hausverwaltung für vereinbarte und erbrachte<br />
Instandhaltungsarbeiten Schwarzarbeiten<br />
beauftragt und diese mittels Scheinrechnungen<br />
abgerechnet hat. Auch wenn die in den<br />
Scheinrechnungen angegebenen Handwerker<br />
umsatzsteuerlich registrierte Unternehmer waren,<br />
entsteht für diese keine USt-Schuld, wenn<br />
sie nicht in die Leistungserbringung und Rechnungsausstellung<br />
involviert waren.<br />
Im gegebenen Fall standen die Scheinrechnungen<br />
im Zusammenhang mit einer Umsatzsteuerhinterziehung.<br />
Damit steht dem Vermieter<br />
kein Recht auf Vorsteuerabzug zu. Nach der<br />
ständigen Rechtsprechung hat der Steuerpflichtige,<br />
der den Vorsteuerabzug begehrt, nachzuweisen,<br />
dass die Voraussetzungen erfüllt sind.<br />
Der Vermieter muss sich dabei das Wissen der<br />
Hausverwaltung und deren Mitarbeitern zurechnen<br />
lassen. Die Sorgfalt eines ordentlichen<br />
Kaufmannes hätte erfordert, dass der Vermieter<br />
entsprechende Nachforschungen vornimmt,<br />
um zu prüfen, ob die in der Rechnung angeführten<br />
Handwerker die tatsächlichen Leistungserbringer<br />
waren. Es ist daher wichtig, ein System<br />
zu etablieren, das die umsatzsteuerlichen<br />
Voraussetzungen des Vorsteuerabzugs genau<br />
überprüft und dokumentiert.<br />
Fotos: AdobeStock, Michael Königshofer<br />
www.leitnerleitner.com<br />
+43 1 718 98 90<br />
harald.galla@leitnerleitner.com<br />
A 1030 Wien, Am Heumarkt 7<br />
Harald Galla,<br />
Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei<br />
LeitnerLeitner Wien. Er ist spezialisiert auf<br />
Immobilientransaktionen.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
57
Zum Autor<br />
Jenni Wenkel ist Mitglied des Vorstandes der Union Investment<br />
Real Estate Austria AG und hier für das Investment<br />
Management verantwortlich. Zuvor war sie 13 Jahre für den<br />
Erste Bank Konzern tätig. Frau Wenkel ist darüber hinaus<br />
Vorstandsvorsitzende der RICS in Österreich.<br />
Aktives Assetmanagement verhindert Verluste<br />
Kommentar: Jenni Wenkel<br />
Die Zahlen sprechen für sich. In Europa ist der Gebäudebestand für<br />
40 Prozent des Energiekonsums und 36 Prozent der mit dem Energiekonsum<br />
in Verbindung stehenden CO2-Emissionen verantwortlich.<br />
Da ist es nicht weiter verwunderlich, dass die EU-Regulierung insbesondere<br />
bei der Energieeffizienz der Immobilien ansetzt. Bereits Ende<br />
2<strong>02</strong>1 hat die EU-Kommission einen Vorschlag für die Neufassung der<br />
Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Energy<br />
Performance of Buildings Directive, kurz EPBD) vorgelegt. Daraus gehen<br />
konkrete und durchaus ambitionierte Vorgaben für den Gebäudebestand<br />
in der EU hervor. Im März dieses Jahres hat nun das Parlament<br />
seine Position dazu verabschiedet. Das Parlament ist traditionell ein<br />
strenger Verfechter der Klima- und Energiepolitik und verlangt unter<br />
anderem Mindestanforderungen für die ineffizientesten Gebäude<br />
im Bestand. Neubauten sollen zudem bereits ab dem Jahr 2<strong>02</strong>8 als<br />
Nullemissionsgebäude gebaut werden. Der Beschluss ist noch nicht<br />
verbindlich, aber stellt die Ausgangsposition für die nun folgenden<br />
Verhandlungen mit dem Europäischen Rat dar. Die Richtung ist klar:<br />
Mittelfristig dürfte sich der Immobilienmarkt in Gebäude mit einer<br />
guten Gesamtenergieeffizienz und Gebäude mit schlechter Gesamtenergieeffizienz<br />
aufspalten. Aktives Assetmanagement in Richtung<br />
Nachhaltigkeit ist darum das Gebot der Stunde, um in Zukunft Wertverluste<br />
zu vermeiden.<br />
Es gibt keine Alternative<br />
Union Investment hat bereits im Jahr 2018 die „Manage-to-Green-<br />
Strategie“ mit dem Ziel verabschiedet, mit dem weltweiten Immobilienportfolio<br />
bis zum Jahr 2050 klimaneutral zu sein. Dabei orientieren<br />
wir uns am sogenannten CRREM-Pfad (Carbon Risk Real Estate Monitor),<br />
der die Kurven für CO2- und Energieverbrauch für unterschiedliche<br />
Nutzungsarten und Länder vorgibt. Stück für Stück statten wir<br />
unser Portfolio mit Energie-Monitoringsystemen (EMS) aus, damit wir<br />
eine verlässliche Datenbasis über den Verbrauch in unseren Objekten<br />
haben. Parallel erfolgt die Untersuchung des Bestandsportfolios<br />
mithilfe von energetischen Modernisierungsfahrplänen,<br />
um Optimierungspotenziale und effektive Maßnahmen<br />
zu identifizieren. Unser Bestandsportfolio<br />
wäre von den harten Mindestenergiestandards,<br />
die in der EPBD-Novellierung<br />
derzeit angedacht sind, aktuell<br />
zwar kaum betroffen, haben<br />
unsere Analysen gezeigt.<br />
Dennoch bleibt die performanceverträgliche<br />
Umsetzung von Optimierungsmaßnahmen<br />
für die Immobilienwirtschaft<br />
eine große Herausforderung. Es<br />
gibt jedoch keine Alternative. Nichtstun<br />
wird noch teurer.<br />
Fotos: Adobe Stock, Stanislav Jenis<br />
58 ImmoFokus
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<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
59
Die bewegte<br />
ImmoWirtschaft<br />
Regelmäßige Kolumne<br />
über Fakten und Inhalte, die<br />
verändern und prägen.<br />
#36<br />
Energiepreise:<br />
Was für ein Wahnsinn?<br />
Kommentar: Philipp Kaufmann<br />
Der Farm-to-Table-Trend hat in den letzten Jahren immer mehr an Bedeutung<br />
gewonnen und umfasst eine Vielzahl von Aspekten, die sowohl<br />
für Konsumenten als auch für die Umwelt und die lokale Wirtschaft von<br />
Vorteil sind. In diesem Kommentar werden die verschiedenen Vorteile<br />
von Farm-to-Table untersucht, darunter die Verbesserung der Nachhaltigkeit,<br />
die gesundheitlichen Vorteile, die Stärkung der lokalen Wirtschaft<br />
und die positiven Auswirkungen auf die Konsumenten.<br />
Zunächst einmal ist Nachhaltigkeit ein zentrales Thema, wenn es um<br />
Farm-to-Table geht. Durch den direkten Bezug von Lebensmitteln<br />
von lokalen Bauern und Produzenten werden die Transportwege<br />
verkürzt, was bedeutet, dass weniger Treibhausgase durch den<br />
Transport von Lebensmitteln freigesetzt werden. Dies trägt dazu bei,<br />
den ökologischen Fußabdruck von Lebensmitteln zu reduzieren und<br />
einen positiven Beitrag zum Klimaschutz zu leisten. Darüber hinaus<br />
ermutigt der Farm-to-Table-Ansatz Landwirte und Produzenten dazu,<br />
nachhaltigere Anbaumethoden zu praktizieren, indem er den Fokus<br />
auf eine vielfältige Landwirtschaft, ökologische Landwirtschaft und<br />
die Verwendung natürlicher Ressourcen legt.<br />
Ein weiterer bedeutender Vorteil von Farm-to-Table für die Konsumenten<br />
ist die verbesserte Lebensmittelqualität. Durch den direkten Bezug von<br />
Lebensmitteln von Bauern und Produzenten erhalten Konsumenten frischere,<br />
nahrhaftere und geschmackvollere Produkte, die häufig ohne den<br />
Einsatz von chemischen Düngemitteln und Pestiziden angebaut wurden.<br />
Dies kann zu einer besseren Ernährung und einem gesteigerten Genuss<br />
am Essen führen. Zudem ermöglicht der direkte Kontakt zu den Erzeugern<br />
eine erhöhte Transparenz und Rückverfolgbarkeit der Lebensmittel,<br />
was das Vertrauen der Konsumenten in die Qualität und Sicherheit der<br />
Produkte stärkt.<br />
Die gesundheitlichen Vorteile von<br />
Farm-to-Table sind ebenfalls beachtenswert.<br />
Durch den Verzehr von<br />
frischen, nahrhaften Lebensmitteln,<br />
die auf nachhaltige Weise angebaut<br />
wurden, können Konsumenten ihre<br />
allgemeine Gesundheit und ihr Wohlbefinden<br />
fördern. Der Verzicht auf<br />
künstliche Zusatzstoffe, Konservierungsmittel<br />
und Pestizide kann das<br />
Risiko für Allergien, Unverträglichkeiten<br />
und andere gesundheitliche<br />
Probleme verringern. Darüber hinaus<br />
fördert der Farm-to-Table-Ansatz den<br />
Verzehr von saisonalen Lebensmitteln,<br />
die reich an Vitaminen, Mineralstoffen<br />
und Antioxidantien sind und<br />
Fotos: Gottfried Poessl, Adobe Stock<br />
60 ImmoFokus
dazu beitragen, das Immunsystem zu stärken und chronischen<br />
Krankheiten vorzubeugen.<br />
Die Stärkung der lokalen Wirtschaft ist ein weiterer wichtiger<br />
Aspekt des Farm-to-Table-Konzepts. Durch den Kauf von lokal<br />
produzierten Lebensmitteln unterstützen Konsumenten die<br />
einheimischen Bauern, Produzenten und Kleinunternehmer,<br />
indem sie Arbeitsplätze erhalten und das Geld in der Region<br />
zirkulieren lassen. Dies trägt zu einer stabilen und florierenden<br />
lokalen Wirtschaft bei, in der alle Beteiligten profitieren<br />
können. Darüber hinaus kann die wachsende Beliebtheit von<br />
Farm-to-Table dazu beitragen, dass neue Märkte entstehen<br />
und innovative Geschäftsmodelle entwickelt werden, die auf<br />
Nachhaltigkeit und lokaler Produktion basieren.<br />
Ein weiterer positiver Aspekt von Farm-to-Table ist die Stärkung<br />
der Gemeinschaft. Der direkte Kontakt zwischen Konsumenten<br />
und Erzeugern fördert den Aufbau von Vertrauen<br />
und gegenseitigem Verständnis. Dies kann zu einer stärkeren<br />
Bindung innerhalb der Gemeinschaft führen und dazu beitragen,<br />
das Bewusstsein für die Bedeutung von nachhaltiger<br />
Landwirtschaft und lokaler Produktion zu erhöhen. Darüber<br />
hinaus können gemeinschaftliche Veranstaltungen wie Bauernmärkte,<br />
Workshops und Festivals den Zusammenhalt in<br />
der Gemeinschaft weiter stärken und den Austausch von Wissen<br />
und Erfahrungen fördern.<br />
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Farm-to-Table-<br />
Trend eine Vielzahl von Vorteilen bietet, die sich sowohl auf<br />
die Konsumenten als auch auf die Umwelt, die Gesundheit und<br />
die lokale Wirtschaft auswirken. Durch den Fokus auf Nachhaltigkeit,<br />
Transparenz und Qualität können Konsumenten<br />
von frischen, nahrhaften Lebensmitteln profitieren, während<br />
sie gleichzeitig die lokale Wirtschaft unterstützen und zum<br />
Schutz des Klimas und der Umwelt beitragen. Die Stärkung<br />
der Gemeinschaft und der Aufbau von Vertrauen zwischen<br />
Konsumenten und Erzeugern sind weitere positive Aspekte,<br />
die den Farm-to-Table-Ansatz zu einer wichtigen Bewegung<br />
in der heutigen Gesellschaft machen. Es ist zu hoffen, dass<br />
dieser Trend weiter an Bedeutung gewinnt und dazu beiträgt,<br />
eine nachhaltigere, gesündere und stärker vernetzte Welt zu<br />
schaffen. In Anbetracht der globalen Herausforderungen,<br />
wie Klimawandel, Ressourcenknappheit und wachsende<br />
Bevölkerung, kann der Farm-to-Table-Ansatz als Teil der<br />
Lösung betrachtet werden. Die Fokussierung auf regionale<br />
Wertschöpfungsketten und die Förderung von Kreislaufwirtschaftsmodellen<br />
können dazu beitragen, den Druck auf<br />
globale Ressourcen zu verringern und eine resiliente Versorgung<br />
mit Lebensmitteln sicherzustellen. Schließlich bietet<br />
Farm-to-Table auch Bildungschancen, um das Bewusstsein für<br />
nachhaltige Ernährung und Landwirtschaft zu erhöhen und<br />
zukünftige Generationen dazu zu befähigen, verantwortungsbewusstere<br />
Entscheidungen im Bereich der Lebensmittelproduktion<br />
und -konsumption zu treffen.<br />
deilma ist eine<br />
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<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3 deilma.com<br />
61
Zum Autor<br />
Michael Pisecky war lange Jahre Geschäftsführer der s Real<br />
und ist Obmann der Wiener Fachgruppe der Immobilienund<br />
Vermögenstreuhänder.<br />
Ziele genügen nicht, um<br />
den Klimawandel zu bremsen!<br />
Kommentar: Michael Pisecky<br />
Was wir jetzt erleben, was wir an Ereignissen mitbekommen, die dem<br />
Klimawandel entspringen, und was zu tun wäre, wissen wir seit ungefähr<br />
30 Jahren. Mittlerweile wird darüber diskutiert, welche Studien es konkret<br />
dazu gab und wer eine öffentliche Diskussion darüber vermieden<br />
oder verhindert hat. Aber so, wie wir Babyboomer über die Kernkraft Bescheid<br />
wussten und viele mit unterwegs waren, um die Inbetriebnahme<br />
von Zwentendorf zu verhindern, wussten wir um die klimaschädlichen<br />
Auswirkungen, die wir als Menschen verursachen.<br />
Politik nicht allein verantwortlich<br />
Wir haben jedoch die letzten dreißig Jahre kaum Initiativen<br />
gesetzt, um mit Maßnahmen und Veränderungen<br />
darauf zu reagieren. Wir können auch die Politiker,<br />
Stakeholder und Führungskräfte in der Wirtschaft<br />
dafür verantwortlich machen – und das sind sie<br />
auch, jedoch nicht alleine, sondern gemeinsam<br />
mit uns allen. Die Politiker können nur so viel<br />
beschließen und umsetzen, wie von der Bevölkerung<br />
mitgetragen wird. Das hat uns die<br />
Corona-Pandemie gezeigt. Es liegt also an uns<br />
allen, wie wir mit dem jetzigen, nicht mehr<br />
verschiebbaren Wissen um die Ereignisse<br />
rund um den Klimawandel umgehen und auch<br />
selbst überlegen, wie wir weitere Personen um<br />
uns herum überzeugen und selbst aktiv daran<br />
mitarbeiten, eine Trendwende einzuleiten.<br />
Obwohl wir klare Prognosen über die weitere Entwicklung<br />
der Erderwärmung haben, verfolgen Autokraten ohne Rücksicht auf die<br />
Bevölkerung oder die Umwelt ihre persönlichen Ziele auch mit Krieg<br />
und Unterdrückung der eigenen oder fremder Bevölkerung. Auch Regierungen<br />
in demokratischen Ländern, auch in Europa, neigen dazu, den<br />
Klimawandel zu ignorieren, heben sogar schon gesetzte Maßnahmen<br />
wieder auf und fördern und beschließen klimaschädliche Maßnahmen.<br />
Noch dazu kommt bei dem steigenden Ausstoß an CO2-Äquivalenten,<br />
dass der Anteil von Österreich (2 Prozent) oder auch Europa (15 Prozent)<br />
an dem Ausstoß auch schon egal ist, denn eine Veränderung wird die<br />
Welt nicht retten können. Es ist wirklich aussichtslos und dennoch ist<br />
dies für die österreichische Seele in der Geschichte eine nicht ungewohnte<br />
Situation. Das können wir: Wenn nichts mehr geht oder es keinen<br />
(sichtbaren) Ausweg mehr gibt, trotzdem weitermachen, improvisieren,<br />
Erfindungen machen und auf dem Weg auch Lösungen<br />
finden, die uns den Umweltzielen näherbringen.<br />
Nationale Gesetze fehlen<br />
Den Immobilien sind 30 bis 40 Prozent des<br />
CO2-Ausstoßes zuzurechnen, für die Klimaneutralität<br />
sind in Österreich Investitionen<br />
in einer Größenordnung von circa<br />
280 Milliarden Euro erforderlich, das sind<br />
70 bis 80 Prozent der erforderlichen Klimamaßnahmen.<br />
75 Prozent der Gebäude<br />
erfordern eine thermische Sanierung,<br />
ähnlich viele eine Umrüstung des Heizund<br />
Kühlsystems. Wir haben dafür die EU-<br />
Vorgaben, Stichwort „Green Deal“. Uns fehlen<br />
nationale Gesetze für die Umsetzung, allen voran<br />
das Erneuerbaren-Wärme-Gesetz.<br />
Es ist kein Thema für parteitaktisches Geplänkel, die politisch<br />
Verantwortlichen müssen dieses Gesetz wirklich rasch<br />
beschließen und wir als Gesellschaft müssen dies auch mit breiter<br />
Mehrheit einfordern. Wir arbeiten als Immobilientreuhänder in einer<br />
Schlüsselposition für Maßnahmen für die Klimaneutralität. Und auch<br />
wenn Österreich nur 2 Prozent und Europa 15 Prozent weltweit zum CO2-<br />
Ausstoß beiträgt – es macht mehr als Sinn, hier voranzugehen.<br />
Foto: Adobe Stock<br />
62 ImmoFokus
move121 - Real Estate Branding<br />
Marketing for<br />
masterpieces.<br />
Nur eine starke Marke gibt Ihrem Immobilienprojekt<br />
den Rahmen den es verdient.<br />
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move<br />
121<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
63
Der<br />
Marketer<br />
Gedankensplitter zum<br />
ImmoMarketing in<br />
Theorie und Praxis.<br />
Künstliche Intelligenz: Das Ende der<br />
Immobilienwirtschaft, wie wir sie kennen?<br />
Regelmäßiger Kommentar: Philipp Kaufmann<br />
Machen Sie sich bereit für die Entmystifizierung der Immobilienbranche!<br />
Es wird Zeit, den Vorhang zu lüften und die Rolle von<br />
Künstlicher Intelligenz (KI) in dieser alten, oft arroganten Industrie zu<br />
offenbaren. Die Tage der elitären Makler und raffinierten Verkäufer<br />
sind gezählt, denn KI wird mit voller Wucht zuschlagen und die Immobilienwirtschaft<br />
für immer verändern.<br />
Die Immobilienbranche hat sich jahrzehntelang erfolgreich gegen<br />
Veränderungen gewehrt. Doch jetzt gibt es kein Zurück mehr: KI-<br />
Technologien sind unaufhaltsam auf dem Vormarsch und haben bereits<br />
damit begonnen, die Branche auf den Kopf zu stellen. Schon bald<br />
werden intelligente Algorithmen und Maschinenlenkung den Markt<br />
dominieren, und das traditionelle Geschäft mit Immobilien könnte in<br />
den Geschichtsbüchern verschwinden.<br />
Wie werden KI-Systeme die Immobilienwirtschaft revolutionieren?<br />
Nun, denken Sie an Chatbots, die Kundenfragen in Sekundenschnelle<br />
beantworten, ohne jemals müde oder genervt zu werden. Und stellen<br />
Sie sich 3D-Visualisierungen von Immobilien vor, die so realistisch<br />
sind, dass potenzielle Käufer nicht einmal mehr einen Besichtigungstermin<br />
benötigen. Eine digitale Revolution bahnt sich an, und sie wird<br />
unaufhaltsam voranschreiten.<br />
diejenigen, die sich dem Fortschritt widersetzen, werden gnadenlos<br />
auf der Strecke bleiben.<br />
Aber bevor Sie jetzt in Panik geraten: KI ist nicht der Feind. Sie bietet<br />
vielmehr eine Chance, die Immobilienwirtschaft zu revolutionieren<br />
und sie endlich auf ein neues Level der Effizienz und Zugänglichkeit<br />
zu heben. Weg mit den antiquierten, undurchsichtigen Strukturen! Es<br />
ist an der Zeit, diese Branche mit offenen Armen in das Zeitalter der<br />
Künstlichen Intelligenz zu führen.<br />
Die Zukunft der Immobilienwirtschaft liegt in der KI, ob Sie es nun<br />
mögen oder nicht. Daher sollten Sie sich besser darauf vorbereiten<br />
und sich der neuen Weltordnung anpassen. Sonst werden Sie mit Sicherheit<br />
zurückgelassen, während die künstlichen Intelligenzen ihre<br />
unaufhaltsame Herrschaft über die Branche ausüben.<br />
Die Immobilienbranche war bisher ein sicheres Pflaster für Menschen,<br />
die ihren Lebensunterhalt mit Fachwissen und Insiderinformationen<br />
verdienen. Doch dieses Monopol wird bald ein Ende haben. KI-basierte<br />
Systeme werden den Markt transparenter und effizienter gestalten,<br />
und das bedeutet, dass jeder – und ich meine wirklich JEDER – in der<br />
Lage sein wird, fundierte Entscheidungen über Immobilieninvestitionen<br />
zu treffen.<br />
KI wird die traditionelle Rolle des Maklers überflüssig machen. Wer<br />
braucht schon einen menschlichen Vermittler, wenn Algorithmen<br />
den perfekten Mieter oder Käufer finden können, ohne jemals einen<br />
Kaffee trinken oder schlafen gehen zu müssen? Es wird kein Vertun<br />
geben: KI wird jeden Aspekt der Immobilienwirtschaft erobern, und<br />
64 ImmoFokus
Advertorial<br />
Welche Vorteile bringt<br />
DAVE in der aktuellen<br />
Marktsituation?<br />
DAVE das digitale Angebotsverfahren von RE/MAX<br />
A<br />
us Kundensicht hat sich in den<br />
vergangenen sechs Monaten<br />
viel geändert: Der Immobilienmarkt<br />
hat sich vom Verkäuferzum<br />
Käufermarkt gewandelt. Das heißt, dort,<br />
wo es früher viel Nachfrage für eine Immobilie<br />
gab und Liegenschaften häufig rasch zu guten<br />
Preisen verkauft wurden, sind es heute<br />
oftmals deutlich weniger Käufer, die sich für<br />
ein spürbar größeres Objektangebot interessieren.<br />
Die Auswahl wird also größer, aber<br />
die Vermarktungsdauer von Immobilien ist<br />
ebenso im Steigen. Gründe für diese Entwicklungen<br />
sind unter anderem die allgemeine<br />
Teuerungssituation, die steigenden Zinsen<br />
und die Kreditvergaberichtlinien.<br />
Kaufinteressenten anzusprechen. Somit hat der<br />
Verkäufer den Vorteil, mehr Nachfrage zu generieren;<br />
gleichzeitig stellt diese höhere Nachfrage<br />
sicher, dass der Verkäufer seine Immobilie<br />
nicht unter dem Marktpreis verkaufen muss.<br />
Für Käufer hat DAVE den großen Vorteil, dass<br />
Immobilien grundsätzlich nicht überteuert angeboten<br />
werden. Das heißt, jeder Kaufinteressent<br />
kann sich attraktive Objekte ansehen und<br />
dann basierend auf echter und transparenter<br />
Marktnachfrage ein Kaufangebot abgeben, das<br />
seinen finanziellen Möglichkeiten oder Vorstellungen<br />
entspricht. Damit rückt der „Traum<br />
des Eigenheims“ näher, ohne das ungute Gefühl,<br />
eventuell zu viel für die Immobilie angeboten<br />
zu haben. Die Letztentscheidung über<br />
die Annahme des Kaufangebotes liegt immer<br />
noch beim Verkäufer.<br />
Nutzen auch Sie die vielen Vorteile von DAVE –<br />
und lassen Sie sich begeistern!<br />
Mehr dazu unter remax.at/dave<br />
Der Preis einer Immobilie<br />
wird am Markt bestimmt<br />
Der Preis einer Immobilie wird am Markt<br />
bestimmt! Dies gilt aktuell mehr denn je. Das<br />
heißt, man muss aktuelles Angebot und Nachfrage<br />
bestmöglich zusammenbringen, um dann<br />
in einem transparenten und fairen Prozessablauf<br />
den optimalen Marktpreis zu finden. Genau<br />
das bietet DAVE, das digitale Angebotsverfahren<br />
von RE/MAX.<br />
DAVE bietet die perfekte Lösung:<br />
Für Verkäufer bietet DAVE die Möglichkeit, ihr<br />
Objekt zu einem attraktiven Startpreis anzubieten<br />
und dadurch effektiv mehr potenzielle<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
65
Zum Autor<br />
Hans Jörg Ulreich, Gründer und geschäftsführender<br />
Gesellschafter der Ulreich Bauträger GmbH, Bauträgersprecher<br />
Österreich, Lektor an der TU Wien und FH Wien.<br />
Fastenzeit<br />
Kommentar: Hans Jörg Ulreich<br />
Wenn der 1. April verstrichen ist, dann ist es auch mit dem politischen<br />
Willen zu einer ernsthaften MRG-Reform wieder ganz schnell<br />
vorbei und bis zum Jahresende, je nach Wirtschaftslage oder anstehenden<br />
Wahljahren – so scheint es mir zumindest –, bleibt vorerst<br />
alles wie es ist. Erst rund um Neujahr heißt es dann für Vermieter und<br />
Mieter, angesichts der rechtsunsicheren Zukunft, aufs Neue zu zittern.<br />
Jahr für Jahr das selbe<br />
Es ist Jahr für Jahr das selbe und für alle Seiten nervenaufreibende<br />
Spiel. Trotzdem regen mich die Diskussionen in der ersten Jahreshälfte<br />
immer wieder noch mehr auf, mehr sogar noch als die daraus<br />
resultierenden politischen Maßnahmen. Gerade die Mietrechtsmaterie<br />
und die Meinungen, die zu Jahresbeginn dazu immer wieder<br />
auftauchen, zeigen mir – als Kenner der Materie – wie oberflächlich,<br />
wie ideologisch und wie weit entfernt von der tatsächlichen Faktenlage<br />
in Österreich Themen politisch und öffentlich diskutiert werden.<br />
Und ich frage mich schon, wieso ein derart stark emotional besetztes<br />
Thema wie „Bauen und Wohnen“ nicht ein einziges Mal, zumindest<br />
wenigstens vom öffentlichen Rundfunk, sachlich beleuchtet werden<br />
kann, gerne auch von allen Seiten.<br />
Verschiedene Wohnungsmodelle<br />
Wir haben in Österreich verschiedene Wohnungsmodelle im Mietbereich:<br />
zur Gänze „öffentlich“ errichtete Wohnungen (Gemeindebauten),<br />
gemeinnützigen Wohnbau und einen privaten Wohnungsmarkt.<br />
Letzterer befindet sich im Übrigen nicht in der Hand von Riesenimmobilienfonds,<br />
sondern auch hier ist der Eigentümerkreis stark unterschiedlich.<br />
Von den Big Playern bis hin zu Kleinstanlegern, die ein<br />
kleine Garçonnière vermieten, ist alles mit dabei. Sowohl die sozialen<br />
Wohnungen als auch die privat vermieteten Wohnräume unterliegen<br />
alle demselben Mietrecht, und das, obwohl die einen mit Steuergeldern,<br />
die anderen privat finanziert werden.<br />
Eine weitere Gemeinsamkeit aller Mietverträge ist, dass sie in Österreich<br />
auf zumindest drei Jahre bis unbefristet – also auf lange Zeit<br />
– ausgerichtet sind und damit wie alle anderen Verträge auf längere<br />
Dauer auch einer Wertsicherung/Indexierung unterliegen müssen.<br />
Das ist auch gar nichts Besonderes, sondern vielmehr ja die günstigste<br />
und sicherste Lösung für beide Vertragsparteien – wenn es nicht zu<br />
extremen Ausnahmesituationen wie einer Pandemie oder einer überdurchschnittlich<br />
hohen und nicht erwartbaren Inflation kommt.<br />
Darf Preis am privaten Markt nicht steigen?<br />
Wenn also alles rund um uns herum aufgrund der wirtschaftlichen<br />
Lage preislich steigt, wieso sollte dann ausgerechnet in einem Seg-<br />
Fotos: Sebastian Philipp, Adobe Stock<br />
66 ImmoFokus
ment, nämlich dem privaten Immobilienmarkt, der Preis nicht<br />
steigen dürfen?<br />
| BA12-20G |<br />
Einfach konfigurierbar:<br />
TwinCAT 3 Lighting<br />
Solution für DALI-2<br />
Und wieso wird ständig unserem privaten Sektor in ausnahmslos<br />
jeder Diskussion vorgeworfen, dass Menschen sich Mieten nicht<br />
mehr leisten können, wenn allein in Wien der größte Vermieter,<br />
quasi der dickste Immofisch im Mietpreis-Becken, die Stadt Wien<br />
selbst ist?<br />
Wieso wird in einer derartigen Krisensituation wie heute sozialer,<br />
billiger Wohnraum zum Teil immer noch ohne Einkommensüberprüfung<br />
vergeben, private Vermieter aber werden für ihre<br />
redliche Geschäftsführung und damit normale und notwendige<br />
Mieterhöhung jedes Mal an den Pranger gestellt?<br />
Wieso werden wir ständig für unsere Leistung und das entsprechende<br />
Honorar von allen Seiten auf das Schlimmste kritisiert<br />
und müssen uns für unsere Arbeit fast schon rechtfertigen?<br />
Weil sich jene, die von Wählerstimmen abhängig sind, nur ungerne<br />
eingestehen, dass sie allesamt in der Sozialpolitik kläglich<br />
versagen.<br />
Mindestpension unter Armutsgrenze<br />
Beispiele sind: österreichische Mindestpensionisten, die ihr<br />
Leben lang entweder in Niedriglohnjobs gearbeitet haben oder<br />
Familien und Kinder betreuten oder kranke Verwandte zusätzlich<br />
pflegten, oder Menschen, die keine Ausbildung machen konnten<br />
oder schwer krank wurden. Diese Menschen haben 2<strong>02</strong>3 rund<br />
1160 Euro an Mindestpension zur Verfügung. Die Armutsgrenze<br />
liegt bei 1500 Euro.<br />
Auch wenn ihnen zusätzlich kleine Sozialleistungen zugutekommen,<br />
etwa eine Befreiung von der Medikamentengebühr oder<br />
der Rundfunkgebühr: Davon wird das Geldbörsel nicht dicker.<br />
Dass sich diese Menschen keine private Wohnung leisten können<br />
oder nur unter den menschenunwürdigsten Einschränkungen,<br />
dafür braucht es keine große Mathematikleistung. Und ja, vielen<br />
von Ihnen und auch mir ist nicht durchgehend bewusst, dass<br />
Menschen, die den ihnen möglichen Teil zur Leistung redlich beigetragen<br />
haben, in Österreich mit derart wenig Einkommen ein<br />
Auskommen finden müssen.<br />
Mit TwinCAT 3 Lighting Solution stellt Beckhoff eine Lichtlösung vor, die<br />
vom Engineering bis zur Wartung auf die Vereinfachung aller Arbeitsschritte<br />
setzt. Alle typischen Lichtregelungen sind integriert, die Anzahl der DALI-<br />
Linien ist unbegrenzt. TwinCAT 3 Lighting Solution ist auch für Betreiber<br />
leicht über Excel konfigurierbar und zugleich voll HTML- und webfähig,<br />
dezentral skalierbar sowie direkt über Panel bedienbar. Schnelle Funktionsänderungen,<br />
Adressierungen und Erweiterungen sind direkt im Betrieb<br />
möglich, ebenso wie von DALI-Linien unabhängige Gruppierungen.<br />
Solange Österreicher, Pensionisten, überwiegend Frauen, in unserem<br />
Land Tag für Tag die Fastenzeit durchleben müssen, um<br />
noch irgendwie durchzukommen, solange werden die Verantwortlichen<br />
bevorzugt uns als Drittschuldner vorführen, um selbst<br />
nicht unterzugehen.<br />
Was können wir tun? Unsere Leistungen aufzeigen, Fakten auf<br />
den Tisch bringen und vor allem eines deutlich machen: Die Versäumnisse<br />
der österreichischen Politik im Sozialbereich können<br />
nicht von der Immobilienbranche und auch nicht über das Mietrecht<br />
gelöst werden!<br />
Scannen und<br />
alles über die<br />
Vorteile der<br />
Lighting Solution<br />
erfahren<br />
Direkt vom Panel aus bedienbar: TwinCAT 3<br />
Lighting Solution vereinfacht die Umsetzung<br />
individueller Lichtlösungen.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
67
Bewertung<br />
ImFokus<br />
Wo viel Licht<br />
ist, ist starker<br />
Schatten<br />
Der Vohang ist gefallen. Nun ist es also vorbei, das unsäglich<br />
peinliche Schauspiel um eine „Mietpreisbremse“. Alleine die<br />
Bezeichnung ist etwas irreführend, die Bremse hätte ja nichts<br />
gebremst, nur aufgeschoben.<br />
Kolumne: Wolfgang M. Fessl<br />
W<br />
ohnen und Mieten war<br />
in Wien ja schon immer<br />
ein schwieriges, ambivalentes<br />
Thema. Dazu muss<br />
man wissen, dass Wien um die Jahrhundertwende<br />
eine prosperierende Stadt war, die sich<br />
ausgehend vom riesigen Einzugsgebiet der<br />
Donaumonarchie zur weltweiten Metropole<br />
entwickelt hat. Wien hatte im Jahr 1910 den<br />
bisherigen Höchststand mit 2,08 Millionen<br />
Einwohnern und war damit die fünftgrößte<br />
Stadt der Welt. Aus heutiger Sicht eigentlich<br />
unglaublich …<br />
Der Stadtplan von 1912 gibt Auskunft darüber,<br />
dass das Stadtgebiet damals schon in etwa<br />
so groß wie heute war, der Gebäudebestand<br />
aber noch deutlich geringer. Speziell die<br />
Bezirke 21 bis 23 waren großteils noch landwirtschaftlich<br />
genutzt. Also war die Bevölkerungsdichte<br />
sehr viel höher als heute. Die<br />
durchschnittliche Wohnungsgröße wurde<br />
mit 22 Quadratmetern ausgewiesen. Das WC<br />
am Gang und die Bassena setzten sich langsam<br />
auch außerhalb des Gürtels durch. Und<br />
auch bei Familien waren Untermieter und<br />
Bettgeher die Regel. Ja richtig, damals haben<br />
mehrere, fremde Leute in einem Bett geschlafen.<br />
Die Wohnsituation mag man sich, auch<br />
olfaktorisch, kaum vorstellen.<br />
Natürlich wohnten nicht alle so. Einer breiten<br />
Arbeiterschicht stand damals eine sehr<br />
schmale reiche Schicht gegenüber. Der Wohnungsneubau<br />
war lukrativ und erfolgte großteils<br />
durch Private. Das Mietniveau und die<br />
Fluktuation waren enorm, Investoren konnten<br />
damals einen Neubau in nur zwei Jahren<br />
amortisieren. Dennoch wird der Aufwand in<br />
den Archiven lediglich mit „fast ein Viertel<br />
des Einkommens“ beschrieben. Das ist noch<br />
immer viel für „Kategorie D unbrauchbar“.<br />
Die Regelung der Bestandsverträge erfolgte<br />
zu jener Zeit ausschließlich durch das ABGB<br />
und einige Verordnungen, es herrschte also<br />
eine weitreichende Vertragsfreiheit. Preisbildend<br />
war also in erster Linie die hohe Nachfrage.<br />
Im Jahr 1917 erfolgte die erste „Verordnung<br />
über den Schutz der Mieter“, welche<br />
im Jahr 1922 durch das erste Mietengesetz<br />
abgelöst wurde. Der damals eingeführte<br />
„Friedenszins“ hatte dann immerhin bis 1968<br />
Gültigkeit. Immerhin war das Gesetz neben<br />
dem Mieterschutz darauf ausgelegt, dass der<br />
Hauseigentümer nach Abzug von Instandhaltungs-<br />
und Betriebskosten eine Rendite<br />
von fünf Prozent erwirtschaften kann.<br />
Wohnbausteuer für Superblocks<br />
Mit Kriegsbeginn 1914 endete der private Neubau<br />
abrupt. Demgegenüber stand aber eine<br />
massive Fluchtbewegung Richtung Wien, welche<br />
die Wohnungsnot nochmals intensivierte.<br />
Zuerst wurde von kommunaler Seite noch die<br />
Siedlerbewegung unterstützt, doch wenige<br />
Jahre später wurde der Bau von Großwohnanlagen<br />
präferiert. Zur Finanzierung dieser<br />
„Superblocks“ wurde 1923 die Wohnbausteuer<br />
eingeführt, welche einen (sehr erheblichen)<br />
Teil der „Breitner Steuern“ darstellte. Das<br />
Vorhaben der Stadtregierung war einfach: Es<br />
wurde alles besteuert, was zum Leben notwendig<br />
war, und Dinge, die nicht lebensnotwendig<br />
waren, wurden dabei mit extrem hohen Steu-<br />
68 ImmoFokus
Wolfgang M. Fessl<br />
Wolfgang M. Fessl ist Geschäftsführer bei Reinberg & Partner. Insgesamt verfügt er über<br />
mehr als 20 Jahre Erfahrung im nationalen und internationalen Immobiliengeschäft. Fessl<br />
ist allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger, Immobilientreuhänder<br />
(Makler), Member der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), zertifiziert<br />
nach CIS Immozert und Recognised European Valuer (REV).<br />
ersätzen belegt. Die Reichen sollten zahlen. Es<br />
wurden Nahrungsmittel, Hunde, Fremdenzimmer<br />
und Autos besteuert, sowie die Beschäftigung<br />
von Hausangestellten, Kino und<br />
Opernkarten sowie Sportveranstaltungen.<br />
Sogar Feuerversicherungen wurden besteuert<br />
(mit 30 Prozent der Jahresprämie!), um die<br />
Feuerwehr zu finanzieren – und noch vieles<br />
mehr. Man kann sich vorstellen, dass diese<br />
Steuern nicht besonders beliebt waren.<br />
Bereits 1927 stellten die neuen Steuern einen<br />
Anteil von 36 Prozent der Wiener Steuereinnahmen<br />
dar. Allerdings gilt es auch zu<br />
erwähnen, dass vor 1914 die „Mietzinssteuer“<br />
für 50 Prozent der Einnahmen verantwortlich<br />
war. Die ertragreichste Steuer war die<br />
Wohnbausteuer auf die Miete, diese reichte<br />
von zwei Prozent bei Kleinwohnungen bis zu<br />
36 Prozent bei Luxuswohnungen. Die Treffsicherheit<br />
scheint gepasst zu haben, immerhin<br />
wurde fast die Hälfte der Wohnbausteuer<br />
durch nur 0,5 Prozent der teuersten Wohnungen<br />
erwirtschaftet. Durch diese Steuer<br />
in Kombination mit dem Mieterschutzgesetz<br />
und der Wertzuwachsabgabe (der Kauf von<br />
Liegenschaften war höher besteuert als der<br />
Verkauf) war kommerzieller Wohnungsneubau<br />
unmöglich. Die Stadt wurde selbst zum<br />
Bauträger und errichtete in den nächsten<br />
zehn Jahren etwa 64.000 Wohnungen.<br />
Stadt verzehnfacht Grundbesitz<br />
Der Wegfall der privaten Bautätigkeit führte<br />
aber auch zu einem drastischen Verfall der<br />
Grundpreise in Wien, die Stadt erhielt faktisch<br />
eine Monopolstellung beim Ankauf<br />
von Grundstücken. Innerhalb weniger Jahre<br />
konnte die Stadt ihren Grundbesitz verzehnfachen<br />
und wurde zum größten Grundeigentümer<br />
mit etwa 260 Hektar Bauland.<br />
Man sieht also, wo viel Licht ist, ist auch viel<br />
Schatten. In Wien lässt man das Pendel gerne<br />
ganz ausschlagen: Von null Prozent Wohnbau<br />
zu 100 Prozent im Jahr 2<strong>02</strong>4 und wieder<br />
zurück zu null im Jahr 1994. Ähnliches gilt<br />
für die Migration. Billige Mieten im Altbau<br />
sind zu schützen, weil arm, teure Mieten im<br />
Neubau brauchen keine Unterstützung, weil<br />
reich. Die Einflussnahme bei den Grundstückspreisen<br />
ist bis jetzt ausgeblieben, der<br />
private Wohnungsneubau ist derzeit auch<br />
ohne auf null gesunken.<br />
www.cerhahempel.com<br />
CERHA HEMPEL ist eine der führenden Rechtsanwaltskanzleien Österreichs<br />
mit integrierter Praxis in Mittel- und Osteuropa. Seit mehr als 100 Jahren steht der<br />
Anspruch höchster Qualität im Mittelpunkt unserer Beratung.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
69
Zum Autor<br />
Jasmin Soravia ist seit 2019 Vorsitzende des Urban Land<br />
Institut Austria. Sie ist Geschäftsführerin bei der Kollitsch &<br />
Soravia Immobilien, Beirat im Advisory Board GRÜNSTATT-<br />
GRAU und Vorstand beim Travel Industry Club Austria.<br />
Blockchain in der Immobilienwirtschaft<br />
Kommentar: Jasmin Soravia<br />
Die Blockchain-Technologie – wohl eine der größten wirtschaftlichen<br />
Innovationen der aktuellen Zeit – sorgt auch in der Immobilienbranche<br />
für neue Möglichkeiten, da sie bei vielfältigen, weltweiten<br />
Transaktionen ein hohes Maß an Sicherheit gewährt. Die transferierten<br />
Daten können nicht durch Einzelne manipuliert werden, was eine<br />
erhöhte Transparenz und eine irreversible Dokumentation sämtlicher<br />
Prozesse bei reduzierten Kosten mit sich bringt.<br />
Bei einer Blockchain (Block-Kette) handelt es sich um ein dezentrales,<br />
digitales Register (Ledger), das Daten oder Informationen in Blöcken<br />
aufzeichnet und speichert. Sie benötigt somit keine zentrale Zertifizierungsstelle.<br />
Blockchain ist also eine Art Datenbank, die mit einem<br />
Ursprungsblock startet („Genesis Block“), und an die immer mehr<br />
neue Datenblöcke chronologisch angehängt werden, nachdem sie<br />
überprüft und bestätigt wurden. Um eine Manipulationssicherheit<br />
zu gewährleisten, liegt diese Datenbank wiederum im Netz auf einer<br />
Vielzahl von Rechnern gespiegelt vor.<br />
Ein wichtiges Merkmal von Blockchains ist damit ihre absolute Unveränderlichkeit.<br />
Sobald eine Transaktion in die Blockchain aufgenommen<br />
wurde, kann sie nicht mehr geändert oder gelöscht werden.<br />
Dies erhöht die Sicherheit und Vertrauenswürdigkeit der Daten in der<br />
Blockchain.<br />
Vielfältige und sichere Anwendungen<br />
Kurz gesagt: Die Blockchain ist außerordentlich sicher und damit sehr<br />
gut für internationale Transaktionen geeignet, bei denen größere<br />
Summen im Spiel sind. In der Immobilienbranche kann sie daher in<br />
folgenden Bereichen eingesetzt werden:<br />
• Verwaltung von Eigentumsrechten: Hier kann die Blockchain<br />
verwendet werden, um rechtliche Transaktionen von Immobilien<br />
nachzuverfolgen und zu verifizieren. Dies trägt dazu bei, den Prozess<br />
des Kaufs und Verkaufs von Immobilien zu beschleunigen und<br />
zu vereinfachen.<br />
• „Smart Contracts“ (digitale Verträge, die auf einer Blockchain-<br />
Technologie basieren): Diese intelligenten Vertragsfunktionen<br />
können eingesetzt werden, um die Ausführung von Vertragsbedingungen<br />
automatisch zu überwachen und durchzuführen. Zum<br />
Beispiel kann der Prozess der Vermietung und der Veränderung<br />
von Mietverhältnissen so automatisiert werden. Damit wird auch<br />
eine schriftliche Fixierung obsolet.<br />
• „Tokenisierung“ von Immobilien: Immobilien können in digitale<br />
Tokens (Einheiten) aufgeteilt werden, die auf der Blockchain gehandelt<br />
werden können. Für Investoren wird es damit möglich, in<br />
kleinere Anteile von Immobilien zu investieren. Damit wird der<br />
Zugang zu Investitionsmöglichkeiten in Immobilien erleichtert.<br />
Durch die Dezentralisierung werden auch die Verwaltung und<br />
Übertragung von Vermögenswerten enorm erleichtert.<br />
• Prozessoptimierung: Mit der Blockchain-Technologie können auch<br />
Prozesse in der Immobilienwirtschaft optimiert und automatisiert<br />
werden, wie zum Beispiel bei der Verwaltung von Gebäudeverzeichnissen,<br />
der Dokumentation von Wartungsarbeiten oder der<br />
Abrechnung von Nebenkosten. Langfristig können auch Bestandsund<br />
Mieterdatenbanken dezentralisiert und sicher zur Verfügung<br />
gestellt werden.<br />
• „Supply Chain Management“: Gerade im Bereich Wertschöpfungsund<br />
Lieferketten ist die Blockchain-Technologie aufgrund ihrer<br />
hohen Datensicherheit und Transparenz hilfreich; Blockchainbasierte<br />
Lösungen können zum Beispiel auch bei Neu- und Um-<br />
Fotos: Adobe Stock<br />
70 ImmoFokus
auarbeiten von Gebäuden verwendet werden, um die Transparenz<br />
und Nachvollziehbarkeit des Einsatzes von Materialien und<br />
Bauelementen zu erhöhen und damit die Qualitätssicherung zu<br />
verbessern.<br />
Es sind bereits Anbieter in der Immobilienbranche am Markt, deren<br />
Produkte auf der Blockchain-Technologie basieren, wie ManageGo,<br />
PropertyClub, Propy, RealBlocks, Republic, ShelterZoom, SMARTRealty,<br />
StreetWire oder Vairt.<br />
Langfristige Veränderungen<br />
der Immobilien-Wertschöpfungskette<br />
Da es, wie beschrieben, imKontext der Immobilienwirtschaft mehrere<br />
Möglichkeiten gibt, die Blockchain entlang der gesamten Immobilien-<br />
Wertschöpfungskette einzusetzen und damit komplexe Prozesse zu<br />
vereinfachen, könnten sich in Folge auch die Wertschöpfungsketten<br />
in der Immobilienbranche langfristig ändern. Vor allem die signifikante<br />
Senkung von Transaktionskosten ist ein attraktives Merkmal,<br />
das zeigt, dass die Blockchain-Technologie durchaus das Potenzial<br />
hat, die tradierten Prozesse in der Immobilienbranche zu verändern.<br />
Dafür sprechen auch Vorteile wie reduzierte Prozesskosten, Datensicherheit,<br />
erhöhte Transparenz und die irreversible Dokumentation<br />
der Prozesse. Jedoch gibt es auch einige Nachteile. Wegen der hohen<br />
Komplexität der Technologie bestehen noch erhebliche Herausforderungen<br />
hinsichtlich der Akzeptanz in den Unternehmen und im<br />
Zusammenhang mit der Implementierung in die bestehenden Strukturen.<br />
Auch die Regulatorien sind noch nicht ausreichend. Darüber<br />
hinaus ist diese Technologie sehr energieintensiv und somit aus Nachhaltigkeitsaspekten<br />
umstritten.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
71
Frech<br />
gesagt<br />
„Oft kopiert -<br />
immer erreicht?“<br />
Löst künstliche Intelligenz à la ChatGPT nun unsere Probleme? Müssen wir überhaupt noch selbst denken,<br />
oder reicht es künftig, die richtigen Fragen zu stellen?<br />
Kolumne: Anita Körbler<br />
S<br />
pätestens, seitdem die künstliche<br />
Intelligenz (KI) auch bis dato<br />
Nicht-Interessierte via dialogbasierten<br />
Chatbots erreicht hat, wird<br />
langsam klar, dass uns die IT in vielen Themen<br />
nicht nur begleiten, sondern auch hauptsächlich<br />
unterstützen kann und wird. Egal ob beruflich<br />
oder persönlich.<br />
Die einen lieben, die anderen fürchten diese<br />
Art von Unterstützung. In vielen Berufszweigen<br />
wehrt man sich noch vehement gegen die<br />
drohende „digitale Gefahr“. Dies ist in unserer<br />
Branche – beginnend bei Baustellenlogistik und<br />
Gerätemanagement über Immobilienentwicklung<br />
bis hin zur Objektvermittlung – erfreulicherweise<br />
nicht der Fall. Dennoch verspürt<br />
man immer wieder Skepsis, wenn sich analoge<br />
Prozesse durch digitale Technologien optimieren<br />
lassen sollen. Dies mag mit ein Grund sein,<br />
warum so manche das Gefühl beschleicht, dass<br />
sich in puncto Digitalisierung im Bau- und<br />
Immobilienumfeld in den vergangenen drei<br />
Jahren nicht wirklich viel getan hat.<br />
Gehen uns die neuen Ideen aus oder müssen<br />
erfolgversprechende Start-ups ihre Unternehmenstüren<br />
rasch wieder schließen, weil zu<br />
wenige Interessenten bereit sind, die entsprechenden<br />
Kosten für elektronische Unterstützung<br />
aufzuwenden?<br />
Sieht man sich das Start-up-Umfeld in Österreich<br />
an, verzeichnen wir einen Großteil der<br />
Gründer im Sektor IT/Softwareentwicklung. So<br />
richtig Innovatives lässt sich in der heimischen<br />
PropTech-Landschaft in letzter Zeit jedoch<br />
wenig entdecken. Mittlerweile finden wir uns<br />
branchenmäßig eher in einem Software-<br />
Umfeld wieder, das uns täglich wunderbares<br />
„more-of-the-same“ liefert, sprich: Funktionalitäten<br />
bleiben gleich, lediglich entsprechende<br />
Eingabe-Oberflächen ändern sich.<br />
Nicht falsch verstehen: Es ist großartig, wenn<br />
Leistungen als wichtig anerkannt und somit<br />
nachgeahmt werden. Dass Software-Developer<br />
vor vielen Jahren die Zeichen der Zeit erkannt<br />
und mit einzigartigen Produkten und frischen<br />
Services neue Anwendungsmöglichkeiten für<br />
die Bau- und Immobilienbranche geschaffen<br />
haben, hat einige kluge Köpfe dazu inspiriert,<br />
diese Ideen aufzugreifen und auf ihre eigene<br />
Weise auszuarbeiten. Interessanter für potenzielle<br />
Imitatoren wäre es dennoch, sich auf die<br />
Entwicklung neuer Funktionalitäten zu fokussieren,<br />
als die am Markt funktionierenden Systeme<br />
nachzubauen und diese hauptsächlich in<br />
preispolitischer Hinsicht für den Kunden zu<br />
unterscheiden. Denn dies stellt sich zumeist<br />
als kurzfristig erfolgreicher Gedanke mit langfristig<br />
nicht unbedingt gewinnversprechender<br />
Wirkung heraus.<br />
Hyperautomation<br />
versus Detaildigitalisierung<br />
Kreativ denkende Unternehmen (und deren<br />
Berater) verstehen das Problem Fachkräftemangel<br />
als Anreiz, sich nicht nur auf digitale<br />
Unterstützung in etwaigen Teilprozessen zu<br />
konzentrieren, sondern Technologien auf mehreren<br />
Ebenen und über Abteilungen hinweg zu<br />
transformieren.<br />
Es geht also um das große Ganze: Nutzen genieren<br />
– Kosten reduzieren. Dies gelingt dann,<br />
wenn neue Technologien auch eingesetzt werden.<br />
Diese Anwendung erfordert klarerweise<br />
Aufklärung – wie soll ich als skeptischer Noch-<br />
Nicht-User wissen, was mich wie, wo, wann, warum<br />
in welchem Ausmaß unterstützen kann?<br />
Verwende ich etwa als Immobilienvermittler<br />
eine Maklersoftware, gehe ich davon aus, dass<br />
mich diese in meiner Vermarktung hinsichtlich<br />
Plattformen unterstützt. Dass diese Softwareprodukte<br />
noch so viel mehr für mich und<br />
für meine Mitarbeiter, also das gesamte Unternehmen,<br />
tun könn(t)en, bleibt mir fern, solange<br />
ich mich nicht dafür interessiere, was außerhalb<br />
meines derzeitigen tatsächlichen Bedarfs noch<br />
alles mithilfe von ein paar Klicks möglich wäre.<br />
Einfach erklärt: Es bringt beispielsweise nur<br />
wenig, wenn ich heute einen smarten Kühl-<br />
Fotos: REMG/trovato GmbH<br />
72 ImmoFokus
Ganz frech gesagt: Wie Grönemeyer beschreibt: „In<br />
der Un-Ruhe liegt die Kraft“. Innovationsgetriebene<br />
Menschen kennen keine Arbeitszeiten, das könnten<br />
sie sich auf Dauer nicht leisten.<br />
Anita Körbler,<br />
trovato.immo<br />
schrank habe, der mich via App darauf hinweist, welche Zutaten ihm gerade<br />
zu meinen Lieblingsmahlzeiten fehlen, wenn ich nicht zuhause bin,<br />
um diese Gerichte zuzubereiten.<br />
Anita Körbler<br />
Managing Partner trovato.immo<br />
Anita Körbler, MA, ist ideenreiche Branchenkennerin<br />
und Managerin mit Herz und Hirn. Körbler kann auf<br />
langjährige Erfahrung in Immobilienunternehmen<br />
sowie exklusive Projekte im öffentlichen Bereich<br />
(PPP) zurückblicken. Berufsbegleitend absolvierte<br />
sie erfolgreich zwei Studien im Bereich Wirtschaft<br />
und Public Communications, zeichnete jahrelang<br />
für verschiedene PropTech-Unternehmen als<br />
Geschäftsführerin verantwortlich und widmet sich<br />
der Beratung und Immobilienvermarktung sowie der<br />
Realisierung von Digitalisierungsprozessen in der<br />
Immobilienbranche.<br />
Wer keine Hitze verträgt...<br />
...hat bekanntlich in der Küche nichts verloren (Harry S. Truman). Und<br />
einem Software-Unternehmer ist permanent heiß: Produkte nicht nur<br />
funktionell weiterzuentwickeln, sondern auch längerfristig immer wieder<br />
interessant zu gestalten, die richtige Balance zwischen Benutzerfreundlichkeit<br />
auf der einen und Attraktivität auf der anderen Seite zu finden,<br />
und das unter hohem Tempo, weil schon heute die besten Lösungen von<br />
morgen kreiert oder eben kopiert werden. All das ist nichts für schwache<br />
Nerven oder risikoaverse Persönlichkeiten.<br />
Aber auch das innovativste Gehirn stößt manchmal an seine Grenzen. Marktforschung<br />
kann zum Finden neuer Produkte und Services beitragen – unter<br />
der Bedingung, dass die Befragten bereits eine Vorstellung davon haben, was<br />
sie sich wünschen. Das könnte schwierig werden, wenn das Gewünschte in<br />
dieser Form noch unbekannt und nicht greifbar ist. Dann auf Möglichkeiten<br />
der künstlichen Intelligenz zurückgreifen zu können und diese zumindest teilweise<br />
in die Ideen einfließen zu lassen, kann viel Zeit sparen oder den ein oder<br />
anderen Knoten aufgehen lassen. Es wird sehr spannend sein, was diverse Hilfsmittel<br />
zu künftigen Lösungen für die Bau- und Immobilienbranche beitragen<br />
werden können. Wie ich schon aus den vergangenen zwei Jahrzehnten in unserem<br />
PropTech-Umfeld mitnehmen durfte, kann Fortschritt nur stattfinden,<br />
wenn man das früher Gelernte mit den neuen Möglichkeiten verbindet. Wer<br />
also viel aus seinen Erfahrungen mitnimmt und sich mit Freude auf das Neue<br />
einlässt, kann angstbefreit in moderne Arbeitswelten eintauchen und immer<br />
wieder revolutionäre Lösungen anbieten. Ich freue mich gespannt darauf.<br />
IMMOBILIENBEWERTUNG.<br />
Warum wir?<br />
Weil wir´s können.<br />
www.reinberg-partner.com<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
73
Zum Autor<br />
ÖVI Präsident Georg Flödl ist geschäftsführender Partner<br />
von Funk Immobilien, seit langem in unterschiedlichen<br />
Funktionen in der Immobilienbranche tätig und<br />
Mitbegründer der ÖVI Young Professionals.<br />
Fachkräfte – auch in der<br />
Immobilienwirtschaft gesucht<br />
Kommentar: Georg Flödl<br />
Wenn Unternehmer einander in diesen Tagen und Wochen begegnen,<br />
bleibt es nicht aus, dass über Arbeitskräftemangel, fehlende Bewerbungen<br />
und offene Stellen gesprochen und oftmals auch lamentiert wird. Die<br />
allgemeine Situation auf dem Arbeitsmarkt hat die Immobilienwirtschaft<br />
längst erreicht. Eine gewisse Zeit Home-Office, gleitende Arbeitszeiten<br />
und Obstkörbe als „Incentive“ reichen schon längst nicht mehr aus, um als<br />
Arbeitgeber attraktiv zu sein. Heute bewerben sich Unternehmer bei Kandidaten<br />
und nicht umgekehrt. Gleichzeitig gilt es auch, sich verändernde<br />
Berufsbilder zu kommunizieren<br />
und die Attraktivität nicht nur des<br />
eigenen Unternehmens, sondern<br />
der beruflichen Tätigkeiten publik<br />
zu machen. Diese Aufgabe ist eine,<br />
bei der vor allem die Interessenvertretungen<br />
der Branche nachhaltig<br />
unterstützen können.<br />
Großes Interesse<br />
an Immobranche<br />
Erfreulich ist das große Interesse,<br />
das der ÖVI und die ÖVI Immobilienakademie<br />
durch ihre Präsenz bei<br />
der BeSt³ Wien von 2. bis 5. März<br />
2<strong>02</strong>3 generieren konnten. Vier<br />
Tage lang drehte sich in der Wiener<br />
Stadthalle bei Österreichs größter Bildungsmesse alles um Beruf, Studium<br />
und Weiterbildung. Die ÖVI Young Professionals als Testimonials, allen<br />
voran die neue Board-Vorsitzende Sabrina Ritter, konnten authentisch<br />
darüber berichten, was ihre Jobs so besonders und attraktiv macht.<br />
Aktivitäten wie die Testimonials auf der Messe sind eingebunden in eine<br />
Gesamtstrategie des Verbandes, qualitätssichernde Maßnahmen im Immobilienbereich<br />
zu entwickeln, zu gestalten und nachhaltig zu fördern.<br />
Neben den eigenen Veranstaltungen der ÖVI Immobilienakademie, einer<br />
Institution, die es seit mittlerweile 20 Jahren gibt, sind Kooperationen mit<br />
Fachhochschulen und Universitäten ein wesentlicher Baustein.<br />
Gefragt: Interdisziplinäres Denken<br />
Das jüngste Produkt dieser Aufbauarbeit sind neue Master-Lehrgänge<br />
in Kooperation mit der Universität Innsbruck. Ab Herbst 2<strong>02</strong>3 wird<br />
es immobilienspezifische Post-Graduate-Angebote (Master of Law/<br />
LLM, Akademischer Immobilienexperte)<br />
am dortigen Institut für<br />
Zivilrecht geben, die Leitung übernimmt<br />
einer der renommiertesten<br />
österreichischen Wohnrechtsexperten,<br />
Andreas Vonkilch. Vor<br />
allem interdisziplinäres Denken<br />
und interdisziplinäre Fähigkeiten<br />
sollen vermittelt werden, um als<br />
Generalist und Spezialist gleichzeitig<br />
in der Immobilienwirtschaft<br />
erfolgreich zu sein.<br />
An der Fachhochschule Kufstein<br />
Tirol werden auch im Herbst 2<strong>02</strong>3<br />
in bewährter Weise Ausbildungen<br />
zum Thema Immobilienbewertung<br />
in Kooperation mit dem ÖVI angeboten, ein Tätigkeitsfeld, das ebenso<br />
nachgefragt ist wie jenes des Asset-Managements. Hier wird bereits zum<br />
dritten Mal der Universitätslehrgang der IREBS gemeinsam mit ÖVI und<br />
AREAMA durchgeführt werden.<br />
Es wird eine Challenge für die Branche werden, diese verschiedenen Berufsbilder<br />
an Jugendliche zu vermitteln, auf dass nicht nur Medizin, Marketing<br />
und IT auf der Hitliste der Berufswünsche stehen.<br />
Fotos: Stephan Huger, Adobe Stock<br />
74 ImmoFokus
Zum Autor<br />
Sebastian Beiglböck ist Geschäftsführer der Vereinigung<br />
der gewerblichen Projektentwickler in Österreich.<br />
(VÖPE).<br />
Freizeitwohnsitze für Österreich sehr wichtig<br />
Kommentar: Sebastian Beiglböck<br />
Als Projektentwickler setzen wir uns intensiv mit dem Thema „Freizeitwohnsitze“<br />
auseinander. Dabei ist uns aufgefallen, dass das Thema<br />
fast immer negativ dargestellt wird. „Freizeitwohnsitze“ werden für vieles<br />
verantwortlich gemacht, was in Tourismusgemeinden schiefläuft.<br />
Vieles davon wird vielleicht überemotional diskutiert: Ja, es gibt einige<br />
Hotspots, an denen die Immobilienpreise aus dem Ruder laufen und<br />
Maßnahmen gesetzt werden müssen. Deswegen aber flächendeckend<br />
Menschen die Möglichkeit zu verwehren, sich einen zweiten Lebensmittelpunkt<br />
zu suchen, in einer Gegend, die man liebt und schätzt, kann<br />
aber auch nicht die Lösung sein.<br />
Relevante ökonomische Größe<br />
Wir haben kürzlich eine von uns beim Institut für höhere Studien (IHS)<br />
beauftragte Studie präsentiert, mit der wir zur Versachlichung der Diskussion<br />
beitragen möchten. Unbestritten ist: Die IHS-Studie zeigt, dass<br />
Freizeitwohnsitze eine relevante ökonomische Größe für die österreichische<br />
Wirtschaft sind. Durch Freizeitwohnsitze werden mindestens<br />
zwischen 2,5 und 3 Milliarden Euro erwirtschaftet. Diese Wertschöpfung<br />
ist annähernd so groß wie die der gesamten Forstwirtschaft. Die<br />
Wirtschaftssektoren, die davon am meisten profitieren, sind Handel,<br />
Gastgewerbe, Bau, Verkehr und Landwirtschaft.<br />
Die Mitglieder der VÖPE verstehen sich als Lebensraumentwickler.<br />
Daher ist es uns wichtig, Wege zu finden, Projekte in einer Win-Win-<br />
Win-Situation für Gemeinden, die lokale Wohnbevölkerung und für<br />
die Immobilienwirtschaft mit ihren Kunden umzusetzen, und das immer<br />
unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen und gesellschaftspolitischen<br />
Ziele. Unserer Beobachtung nach fehlt es nämlich oft nur<br />
an ausreichend Informationen dazu, welch vielfältige Instrumente es<br />
gibt, um sinnvolle Projekte umzusetzen, von denen alle profitieren.<br />
Fotos: Alba Communications, Stephan Huger, Adobe Stock<br />
Ortskerne werden belebt<br />
Denn von uns hat keiner ein Interesse daran, Orte zu verschandeln<br />
– wir wollen die Attraktivität erhalten. Freizeitwohnsitze sind Wirtschaftsfaktoren,<br />
sie bringen Leben in Ortschaften und schaffen bessere<br />
Entwicklungspotenziale: Der Ortskern stirbt nicht aus, sondern<br />
wird belebt.<br />
Potenziale sehen wir beim Thema Verdichtung, aber auch durch Vertragsraumordnung.<br />
So würden sich Projektentwickler an bezahlbarem<br />
Wohnraum und der Infrastruktur der Gemeinden beteiligen. Auch eine<br />
Aufteilung der Einnahmen auf die einzelnen Wohnsitzgemeinden aus<br />
dem Finanzausgleich würde die Fairness des Systems erhöhen.<br />
Die IHS-Studie steht hier zum Download zur Verfügung:<br />
www.voepe.at/positionen-downloads/<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
75
Zum Autor<br />
Louis Obrowsky ist Präsident des Verbandes der Institutionellen<br />
Immobilieninvestoren und Geschäftsführer der LLB<br />
Immo Kapitalanlagegesellschaft.<br />
Ökonomische Sachverhalte<br />
dürfen nicht ausgeblendet werden<br />
Kommentar: Louis Obrowsky<br />
Wir wollen ja nicht unken, aber wenn der deutsche Netzagenturchef<br />
Klaus Müller vor wenigen Wochen warnte, dass es zu einer<br />
Überlastung des Stromnetzes durch Elektroautos und Wärmepumpen<br />
kommen könnte, dann hat das schon Gewicht. Denn mit einer steigenden<br />
Anzahl an Wärmepumpen und Ladestationen für elektrische<br />
Automobile kann es zu Stromausfällen kommen. Aus dieser<br />
nüchternen Erkenntnis resultiert ein Eckpunktepapier,<br />
das in Zeiten hoher Auslastung eine temporäre<br />
Stromrationierung für Wärmepumpen<br />
und Ladestationen vorsieht. Das muss<br />
man schon zweimal lesen: Es bedeutet,<br />
dass, wenn im Eilzugstempo – so wie<br />
die Politik sich das vorstellt – Wärmepumpen<br />
installiert und E-Autos<br />
verkauft werden, es in absehbarer<br />
Zeit in den Wohnungen nicht klimaneutral<br />
wärmer werden wird,<br />
sondern dann die Heizungen zu<br />
gewissen Zeiten kalt bleiben. Ganz<br />
zu schweigen vom E-Auto, das dann<br />
möglicherweise nur gelegentlich<br />
aufgeladen werden darf.<br />
Politik stellt oft<br />
Ideologie vor Vernunft<br />
Wenn das in Deutschland so gesehen wird,<br />
dann kann man davon ausgehen, dass es in Österreich<br />
nicht viel anders ist. Hier ist man vielleicht mit solchen<br />
Botschaften zurückhaltender, denn wer will es sich schon mit<br />
der Politik verscherzen, beziehungsweise welcher Politiker will seinem<br />
potenziellen Wähler so genau erklären, wo die Probleme liegen<br />
könnten? Da ist es besser, Ideologie vor Vernunft zu stellen, vielleicht<br />
sogar in der Hoffnung: „Jetzt machen wir die Gesetze“, und wenn es in<br />
Zukunft schief geht, ist man als Politiker selbst gar nicht mehr an der<br />
Macht. Dann können es die anderen ausbaden.<br />
Technikoffenheit wird in Österreich nicht gelebt<br />
Da kommt die EU-Debatte über ein generelles Verbot der Zulassung<br />
von Personenkraftwagen mit Verbrennungsmotoren ab 2035<br />
noch hinzu. Die nun angefachte Diskussion, ob es<br />
dafür die nötige Mehrheit im EU-Rat geben wird,<br />
ist ein Sinnbild dessen, dass Verbote nicht<br />
unbedingt das Gelbe vom Ei sind. Technikoffenheit<br />
wird ja vor allem auch in Österreich<br />
nicht gelebt, dabei müsste die<br />
technische Entwicklung der letzten<br />
Jahrzehnte doch ein gutes Beispiel<br />
sein, dass Technik mehr vollbringen<br />
kann, als man es vorab vermuten<br />
würde. Der Satz von Bundesministerin<br />
Gewessler, dass „ein bisserl<br />
Technik“ uns in Zukunft nicht weiterhelfen<br />
wird, zeigt, dass das Technikverständnis<br />
noch ausbaubar ist.<br />
Man muss sich ja nur die Entwicklung<br />
des Mobiltelefons im letzten Jahrzehnt<br />
ansehen. Kann man unter der Überschrift<br />
Klimaschutz wirklich alles unterbringen,<br />
egal ob es sinnvoll ist, sich technisch überhaut<br />
machen lässt, oder ob es schlichtweg am nötigen<br />
Personal und am vorhandenen Equipment fehlt?<br />
Wir wollen festhalten, dass wir nicht gegen Klimamaßnahmen sind.<br />
Wir wollen sie auch umsetzen, nur müssen sie eben umsetzbar und<br />
auch finanzierbar sein. Daher: Bitte mehr praktisches Wissen einbinden,<br />
damit die Wende gelingen kann.<br />
Foto: Adobe Stock<br />
76 ImmoFokus
Advertorial<br />
Wir müssen unsere Gebäude optimieren<br />
Visionär. Die Wohnkompanie setzt bei der nachhaltigen Bauweise neue Maßstäbe.<br />
Foto: DIE WOHNKOMPANIE<br />
S<br />
chon seit Jahren wird bei DIE<br />
WOHNKOMPANIE darauf geachtet,<br />
schadstoffarme beziehungsweise<br />
schadstofffreie Baustoffe<br />
einzusetzen. Der größte Teil der Projekte<br />
des Wiener Bauträgers ist mit Zertifikaten<br />
ausgezeichnet, wie ÖGNI Gold beziehungsweise<br />
bauXund. Schon vor dem Verbot der<br />
Verwendung von fossilen Brennstoffen ist DIE<br />
WOHNKOMPANIE dazu übergegangen, mit<br />
Wärmepumpen zu arbeiten. „Pro Projekt und<br />
Liegenschaft analysieren wir, ob Luft- oder<br />
Erdwärmepumpen das beste Verhältnis zwischen<br />
Investition und niedrigen Betriebskosten<br />
erzielen und wo das Grundwasser Verwendung<br />
finden kann,“ erläutert Roland Pichler,<br />
Geschäftsführer von DIE WOHNKOMPANIE.<br />
„Zudem kommen bei unseren Projekten seit<br />
vielen Jahren Photovoltaik-Paneele zum Einsatz.“<br />
Energieeffizientes Bauen und Wohnen<br />
beginnt für Roland Pichler mit einer klugen<br />
Planung, einer guten Gebäudehülle und<br />
einer sauberen Umsetzung. Danach gibt es<br />
viele Möglichkeiten, energieeffizient zu sein.<br />
Etwa, indem man aus Sonnenenergie Strom<br />
gewinnt, mit dem Wärmepumpen und/oder<br />
Brunnenanlagen betrieben werden können.<br />
Einer der spannendsten Wege, um nachhaltig<br />
zu bauen, ist mit Holz. Mit dem Projekt<br />
Timber*Laa in Wien Favoriten setzt DIE<br />
WOHNKOMPANIE gerade das erste Vollholzprojekt<br />
um. „Die Vollholzbauweise ist<br />
in der Planung und im Bau anders als die<br />
konventionelle Bauweise. Der hohe Vorfertigungsgrad<br />
bei unserem Holzwohnbau<br />
bringt enorme Vorteile im Bauablauf und der<br />
Ausführungsqualität. Die positiven Effekte<br />
spürt man sofort bei der Akustik und dem<br />
Raumklima. Trotzdem wird der Holzbau die<br />
herkömmliche Bauweise niemals verdrängen<br />
und das ist auch nicht unsere Ambition. Es<br />
ist ein Werkstoff, der seine Qualitäten, aber<br />
auch seine Grenzen hat.“ Die 38 freifinanzierten<br />
Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen mit<br />
großzügigen Freiflächen werden mittels Luftwärmepumpen<br />
beheizt und mit Warmwasser<br />
versorgt, Photovoltaik-Anlagen optimieren<br />
den erforderlichen Stromverbrauch. Die Fertigstellung<br />
im 10. Bezirk ist für den Sommer<br />
2<strong>02</strong>3 vorgesehen.<br />
„Wir haben intern sehr lange über das Thema<br />
Holzwohnbau nachgedacht. Für uns müssen<br />
derartige Projekte, die nicht den herkömmlichen<br />
Normen und Bauweisen gehorchen und<br />
auch von uns neues Know-how verlangen,<br />
rundum stimmig sein, um unseren eigenen,<br />
hohen Ansprüchen an Qualität, Nachhaltigkeit<br />
und Wohlfühlen der Bewohner gerecht<br />
zu werden.“<br />
Neben Timber*Laa hat DIE WOHNKOMPA-<br />
NIE ein weiteres Projekt mit 38 Wohneinheiten<br />
– 18 Reihenhäusern und 20 Eigentumswohnungen<br />
– in der Ketzergasse im 23. Bezirk<br />
in Vorbereitung. Neben der Holzbauweise<br />
und der hochmodernen Energieversorgung<br />
sollen eine Fassadenbegrünung und Grauwassernutzung<br />
zum Einsatz kommen. Das<br />
Projekt wird außerdem während der gesamten<br />
Bauphase von einem Chemiker begleitet,<br />
um sicherzustellen, dass die BewohnerInnen<br />
ein schadstoffarmes Zuhause erhalten.<br />
Roland Pichler zum Abschluss: „Bei uns<br />
wissen die Kunden, dass wir uns im Bereich<br />
Nachhaltigkeit auskennen, großes Knowhow<br />
aufgebaut haben und Maßnahmen aus<br />
tiefster Überzeugung treffen und nicht, um<br />
bloß einem Trend zu folgen.“<br />
Roland Pichler,<br />
Geschäftsführer<br />
Über DIE WOHNKOMPANIE<br />
DWK Die Wohnkompanie GmbH entwickelt<br />
als inhabergeführter, unabhängiger<br />
Wohnbauträger nachhaltige urbane Lebensräume.<br />
Der Fokus liegt dabei in der<br />
Realisierung freifinanzierter, nachhaltiger<br />
Wohnbauprojekte.<br />
Als Tochterunternehmen der Zech Group<br />
– eines der stärksten Bau- und Immobilienunternehmen<br />
Deutschlands – steht<br />
DIE WOHNKOMPANIE für umfassende<br />
Kompetenz im Wohnungsbau, einzigartige<br />
Expertise und sichere Bonität.<br />
www.wohnkompanie.at<br />
www.zech-group.com<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
77
ImFokus<br />
100<br />
ANTIZYKLISCH<br />
„Erleben derzeit den besten Zeitpunkt seit<br />
langem, um zu investieren“: Während der<br />
Großteil der Immobilieninvestoren aktuell<br />
an der Seitenlinie zu warten scheint, ist<br />
CORUM hochaktiv. 2<strong>02</strong>2 wurden für die von<br />
CORUM gemanaged Fonds 45 Immobilien<br />
für 1,2 Milliarden Euro gekauft<br />
106<br />
ALTERNATIVE FINANZIERUNG<br />
Gefühlte Hochkonjunktur. „Der Transaktionsmarkt<br />
ist zum Stillstand gekommen, bei den<br />
Finanzierungen kommen wir mit der Arbeit<br />
kaum nach“, berichten Christoph Urbanek<br />
(Schindler Attorneys) und Wolfgang Maurer<br />
(Median Capital).<br />
78<br />
REAL CIRCLE<br />
Dringend benötigt -<br />
aber aktuell schwer zu<br />
bekommen: Beim 31. Real<br />
Circle auf Einladung von<br />
ERSTE BANK, ERSTE<br />
Immobilien KAG, Erste<br />
Group, IMMOunited, PwC<br />
und ImmoFokus drehte<br />
sich alles um das Thema<br />
Immobilienfinanzierung.<br />
Foto: Adobe Stock<br />
78 ImmoFokus
Kollitsch &<br />
Soravia.<br />
Inspiriert von<br />
morgen.<br />
Zwei tatkräftige Partner vereinen ihre Erfahrung und<br />
Fähigkeiten: Die innovationsstarke Kollitsch Gruppe<br />
und die erfahrene Immobilienentwicklerin Jasmin<br />
Soravia schaffen gemeinsam hochwertigen Wohnbau<br />
in Wien und Umgebung. Für eine bessere Zukunft. Für<br />
ein besseres morgen.<br />
Neben Neubauten stehen im Sinne der Nachhaltigkeit<br />
die Revitalisierung und Sanierung bestehender<br />
Gebäude im Fokus. Über Projekte und Vorhaben<br />
informieren wir Sie laufend auf unserer Webseite.<br />
Anfragen senden Sie uns bitte gerne an<br />
immobilien.wien@kollitsch.eu<br />
Kollitsch & Soravia Immobilien GmbH.<br />
Gußhausstraße 2, 1040 Wien. +43 1 226 2600 750.<br />
kollitsch.eu/soravia<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
79
Real Circle<br />
#31<br />
„Welche Finanzierungen,<br />
welche Projekte?“<br />
Dringend benötigt. Beim 31. Real Circle auf Einladung von ERSTE BANK, ERSTE Immobilien KAG,<br />
ERSTE Group, IMMOunited, PwC und ImmoFokus stand ein Thema zur Diskussion, dass aktuell die ganze<br />
Immobilienbranche auf die eine oder andere Art beschäftigt: Finanzierung..<br />
Autoren: Patrick Baldia, Gerhard Fritz, Lisa Grüner, Rudolf Oezelt, Charles Steiner und Heimo Rollett<br />
N<br />
ach vielen Jahren mit praktisch<br />
keinen Zinsen beziehungsweise<br />
Krediten zum Nulltarif, hat die<br />
EZB mit der Erhöhung des Leitzinses<br />
im Sommer 2<strong>02</strong>2 eine Zeitenwende in<br />
der Immobilienbranche eingeleitet. Seitdem<br />
liegt kein Stein auf den anderen. Die Kreditnachfrage<br />
ist – auch aufgrund von strengeren<br />
Vergabekriterien – deutlich eingebrochen.<br />
Entwicklungen werden verschoben, laufende<br />
Projekte gestoppt. Finanzierungen werden<br />
umstrukturiert. Alternative Quellen werden für<br />
so manchen Branchenplayer – auch nicht ganz<br />
freiwillig – wieder interessanter. Ein merklicher<br />
Anstieg der Non-Performing-Loans wird befürchtet.<br />
Dazu kommt eine neue Herausforderung:<br />
ESG und EU-Taxonomie.<br />
Wie gehen Immobilienprofis mit der Entwicklung<br />
um? Ist, wie manche meinen, das Ende des<br />
Zinsanhebungszyklus wirklich in Sicht? Wird<br />
eine Aufweichung der KIM-Verordnung merkliche<br />
Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft<br />
haben? Lassen sich neue Finanzierungstrends<br />
ausmachen? Welche alternativen Finanzierungsquellen<br />
bieten sich aktuell an? Wie erleben<br />
Crowd- und Mezzaninfinanzierer das neue<br />
Umfeld? Können neue Krypto-Geschäftsmodelle<br />
– Stichworte Eigenkapitalaufnahme in Form<br />
von nachrangigen Darlehen – die Immobilienfinanzierung<br />
revolutionieren?<br />
Schwerer Start für Projekte<br />
„Welcher Markt? Welche Projekte?“, so der<br />
Grundtenor der Experten der Gruppe A über die<br />
Lage am Finanzierungsmarkt in den letzten<br />
80 ImmoFokus
Hier geht‘s<br />
zum Video<br />
www.immo-timeline.at<br />
Wochen und Monaten. So würden die Banken<br />
aktuell Projekte sehr genau prüfen, erheblich<br />
mehr Eigenmittel verlangen und auch laufende<br />
Finanzierungen nachverhandeln, meint etwa<br />
Erik Steger. „Daher haben viele Projekte einen<br />
sehr schweren Start“, bringt es der Rechtsanwalt<br />
und Partner bei Wolf Theiss auf den Punkt. „Oder<br />
werden überhaupt verschoben“, fügt er hinzu.<br />
Alfred Nemetschke, Rechtsanwalt und Partner<br />
Nemetschke Huber Koloseus Rechtsanwälte,<br />
berichtet darüber hinaus von „sehr langen Entscheidungswegen“<br />
bei den Banken. „Für einen<br />
Developer ist es völlig sinnlos, Druck zu machen.<br />
Ist die Finanzierung nicht in trockenen Tüchern,<br />
hat er ein großes Problem.“<br />
Etwas anders ist die Lage bei DIE WOHNKOM-<br />
PANIE, wie Geschäftsführer Roland Pichler erklärt.<br />
„Wir haben im vergangenen halben beziehungsweise<br />
dreiviertel Jahr zwar deutlich weniger<br />
Projekte gekauft als sonst, sehr wohl aber kaufen<br />
wir weiterhin“, sagt er. Und die langjährigen<br />
Finanzierungspartner würden auch weiter<br />
mitgehen. Dabei habe DIE WOHNKOMPANIE<br />
sicherlich auch das Glück, im richtigen Segment<br />
tätig zu sein: im hochwertigen Wohnungsneubau.<br />
„Von den Wohnungskäufern hört man aber<br />
sehr wohl, dass es sehr lange dauert, bis man<br />
eine Finanzierungszusage bekommt und dass<br />
man praktisch keinen Verhandlungsspielraum<br />
hat“, so Pichler.<br />
Extrem hohe LTV<br />
Ein großes Thema ist nach Einschätzung von<br />
Marius Richter, Real Estate Leader bei PwC Österreich,<br />
dass die LTVs (für Loan-to-Value-Ratio)<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
81
der Unternehmen derzeit extrem hoch sind. „Es<br />
kommt durchaus vor, dass Banken eine Senkung<br />
des LTV verlangen, bevor sie sich ein Projekt<br />
überhaupt ansehen“, sagt er. Was Einzelfinanzierungen<br />
betrifft, so können Bank und Kreditnehmer<br />
bei den Bewertungsvorstellungen<br />
mitunter deutlich auseinanderliegen. „Wenn<br />
man sich mit der Bank beim Wert einig wird,<br />
wird auch finanziert – vorausgesetzt, ein entsprechender<br />
Eigenkapitalanteil ist gegeben.“<br />
Dass die Banken aktuell bei Projekten noch<br />
genauer auf die Eigenkapitalausstattung schauen,<br />
bestätigt Günther Artner, Leiter Group Commercial<br />
Real Estate bei der ERSTE Group. „Vor<br />
ein paar Jahren war der Fremdkapitalanteil, also<br />
der LTV, der kritische Faktor, jetzt sind das Cashflow<br />
und Schuldendienstfähigkeit“, hält er fest.<br />
Die Erste Group finanziert jedenfalls weiterhin<br />
„Es kommt vor, dass Banken<br />
eine Senkung des LTV<br />
verlangen, bevor sie sich ein<br />
Projekt überhaupt ansehen.“<br />
Marius Richter,<br />
PwC<br />
Developments – und zwar bunt gemischt mit<br />
Schwerpunkt Einzelhandel und Büro. „Allerdings<br />
finanzieren wir kein Projekt ohne eine gewisse<br />
Vorverwertung. Da hilft es auch nicht, wenn das<br />
betreffende Unternehmen eine Garantie gibt.<br />
Wir wollen genau sehen, wer ein Projekt später<br />
nutzen wird“, sagt Artner.<br />
Crowdfunding-Boom vorbei<br />
Wie schaut es mit dem Crowdfunding aus? Der<br />
Boom der letzten Jahre scheint wohl fürs Erste<br />
vorbei zu sein. Zwar würden die Plattformen<br />
weiterhin Projekte anbieten, nur fehle die Nachfrage<br />
der Anleger, so der Grundtenor der Diskutierenden.<br />
„Aktuell werden mit Crowdfunding<br />
Projekte finanziert, bei denen einem das Bauchgefühlt<br />
sagt, dass man nicht dabei sein möchte“,<br />
sagt Richter. Diese könnten sich für Developer<br />
schlichtweg nicht rentieren – vor allem vor dem<br />
82 ImmoFokus
„Die typisch österreichische<br />
Denkweise, dass Immobilien<br />
beim Kauf fertig finanziert<br />
sein müssen, sollte<br />
überdacht werden.“<br />
Roland Pichler,<br />
Die Wohnkompanie<br />
Hintergrund fallender Immobilienpreise. Auch<br />
die Banken haben mit dem Crowdfunding offensichtlich<br />
wenig Freude. „Wir wollen solche<br />
Strukturen nicht in unseren Finanzierungen<br />
sehen, sondern echtes Eigenkapital“, so Artner.<br />
Nachsatz: „Und wenn auch mit Mezzaninkapital<br />
finanziert wird, so muss das so ausgestaltet sein,<br />
dass es de facto Eigenkapital ist.“<br />
Anleihen scheinen nach Einschätzung der Experten<br />
der Gruppe A auch nicht die Lösung für<br />
die aktuelle Finanzierungsproblematik für<br />
kleinere Immobilienunternehmen zu sein. So<br />
würden die regulatorischen Anforderungen für<br />
institutionelle Investoren punkto Liquidität,<br />
Streubesitz und Handelbarkeit stetig zunehmen,<br />
weshalb sie auch primär bei größeren Transaktionen<br />
zugreifen“, erklärt Artner. Gleichzeitig<br />
gebe es nur wenige Unternehmen, die so große<br />
„Wir wollen Crowdfunding-<br />
Strukturen nicht in<br />
unseren Finanzierungen<br />
sehen, sondern echtes<br />
Eigenkapital.“<br />
Günther Artner,<br />
ERSTE Group<br />
„Bei den<br />
Banken sind die<br />
Entscheidungswege<br />
derzeit sehr lange.“<br />
Afred Nemetschke,<br />
Nemetschke Huber Koloseus<br />
Rechtsanwälte<br />
„Die Compliance-Kosten<br />
von Anleihen sind zu<br />
hoch, um sie als breite<br />
Finanzierungsalternative<br />
zu etablieren“<br />
Erich Steger,<br />
Wolf Theiss<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
83
Anleihentransaktionsvolumina seriöserweise<br />
begeben beziehungsweise darstellen könnten.<br />
Für den PwC-Experten Richter ist die einschlägige<br />
Regulatorik in Österreich zu komplex und die<br />
bei Emissionen anfallenden Kosten sind zu hoch,<br />
um „Public Placements“ auch kleineren Unternehmen<br />
als Finanzierungsalternative schmackhaft<br />
zu machen. „Wir sollten eher darüber diskutieren,<br />
weshalb in Österreich nicht die<br />
Strukturen für REITS geschaffen werden, also<br />
für börsennotierte Immobiliengesellschaften,<br />
die je nach Gesetzeslage verpflichtende Ausschüttungsquoten<br />
von bis zu 90 Prozent haben“,<br />
stellt Richter in den Raum. Der Vorteil für Unternehmen:<br />
Die Dividenden sind steuerfrei.<br />
Investitionen fördern<br />
Steger sieht in diesem Zusammenhang auch<br />
einen politischen Bedarf. „Etwa wenn man<br />
bedenkt, dass laut Prognosen der Wohnbau<br />
in den kommenden drei Jahren zurückgehen<br />
wird.“ Da sei es doch naheliegend, dass man<br />
in diesem Bereich Investitionen fördere – beispielsweise<br />
über Steuererleichterungen.<br />
Schließlich könne die öffentliche Hand selbst<br />
diesen Bedarf nicht stemmen. Und auch für<br />
den Wolf-Theiss-Experten sind die Compliance-<br />
Kosten von notierten Anleihen viel zu hoch,<br />
um sie an breiter Front als Finanzierungsalternative<br />
zu etablieren.<br />
Dass die KIM-Verordnung in ihrer jetzigen Form<br />
über das Ziel hinausschießt, ist ebenfalls Konsens<br />
in der Gruppe A. „Sie wird sehr strikt und<br />
„Bei großvolumigen<br />
Projekten musst Du auf<br />
ein, zwei Jahre den hohen<br />
Leverage rausnehmen.“<br />
Sascha Stadnikow,<br />
United Benefits Holding<br />
intensiv ausgelegt“, meint Pichler, der allerdings<br />
auch die äußerst freizügige Kreditvergabe in<br />
den letzten Jahren kritisiert. Wichtig sei jedenfalls,<br />
dass jetzt Zwischenfinanzierungen von<br />
der KIM-Verordnung ausgenommen werden.<br />
Gleichzeitig regt der Experte auch ein Umdenken<br />
an. Etwa was die „typisch österreichische“<br />
Denkweise betreffe, dass man Immobilien beim<br />
Kauf fertig finanzieren muss.<br />
Wird das Ausklammern von Zwischenfinanzierungen<br />
in der KIM-Verordnung merkbare<br />
Auswirkungen am Markt haben? „Wir sehen<br />
bei unseren Bauträger-Klienten keine euphorische<br />
Stimmung aufkommen“, meint Nemetschke.<br />
„Man sollte der Bank mehr<br />
vertrauen. Wir leben davon,<br />
dass wir Geld borgen<br />
und mit Zinsen wieder<br />
zurückbekommen.“<br />
Martin Clemens Weber,<br />
ERSTE BANK<br />
Sahnehäubchen KIM-V<br />
Für Martin Weber, Leiter Stabstelle Immobilien<br />
ERSTE BANK, ist die aktuelle Zinsenlandschaft<br />
das derzeit wichtigste hemmende Element für<br />
alle Immobilieninvestoren. Die KIM-Verordnung<br />
ist das Sahnehäubchen obendrauf– und trifft<br />
indirekt auch die Immobilien-Developer. Deutschland<br />
und Österreich haben einen sehr ähnlich<br />
strukturierten Markt. In Deutschland ist der<br />
Markt um 50 Prozent eingebrochen, in Österreich<br />
um 70 Prozent – auch dank KIM. „Man sollte der<br />
Bank mehr vertrauen. Wir leben davon, dass wir<br />
Geld borgen und mit Zinsen wieder zurückbekommen“,<br />
betont Weber. „Das ist unser Kerngeschäft.<br />
Das Modell funktioniert. Wir haben<br />
„Unsere Kunden sind sich einig,<br />
dass das Zinsniveau so schnell nicht<br />
wieder bei null ankommen wird.“<br />
Manuel Oberaufner,<br />
IMMOunited<br />
„Das Non-Performing-<br />
Loan-Ratio liegt bei<br />
rund 1,67 Prozent.“<br />
Helmut Beer,<br />
TPA<br />
„Aktuell gibt es sehr viel am<br />
Markt, viele Besichtungen,<br />
aber kaum Abschlüsse.“<br />
Benedikt Pollak,<br />
Adeqat<br />
84 ImmoFokus
keine gröberen Ausfälle.“ „Die Non-Performing-<br />
Loan-Ratio liegt bei rund 1,67 Prozent“, wirft<br />
Helmut Beer, Partner und Steuerberater, TPA<br />
Group, ein. „Das betrifft alle aushaftenden Kredite<br />
– nicht nur Immobilienkredite. Wobei bei<br />
Hypothekarkrediten immer Immobilien als<br />
Sicherheit im Spiel sind und hier die Ausfälle<br />
minimieren.“<br />
„Von der Entwicklerseite betrachtet gibt es aktuell<br />
zwei spannende Komponenten“, bringt<br />
Sascha Stadnikow, Transaction & Funding,<br />
United Benefits Holding, die Sichtweise der<br />
Developer in die Diskussion ein. „Wir sind als<br />
Bauträger überwiegend im großvolumigen<br />
Mietwohnbau, vereinzelt auch in Eigentumswohnungsprojekten<br />
tätig. Bei den Eigentumswohnungen<br />
merken wir, dass sich die Verwertungsdauern<br />
massiv erhöhen. Das Thema<br />
Finanzierung verschiebt sich auf die Projekt-<br />
Finanzierer, also Banken und Mezzanine-Kapital<br />
und Crowd-Finanzierer. Da wird es noch zu<br />
einem Hauen und Stechen kommen.“ Für den<br />
großvolumigen Wohnbau sei die Lage, so pervers<br />
es auch klingen mag, perfekt. Die Reduzierung<br />
der Leistbarkeit einer Eigentumswohnung führt<br />
zu einer stark steigenden Mietnachfrage – gerade<br />
in Wien. Noch werde genug gebaut. „2<strong>02</strong>4 geht<br />
der Neubau massiv zurück. Die Mieten werden<br />
tendenziell deutlich steigen“, ist Stadnikow<br />
überzeugt. „Wir sehen es ja bei unseren Objekten,<br />
die wir vermieten, wie groß die Mietnachfrage<br />
geworden ist. Wo wir 2<strong>02</strong>1 bis Anfang 2<strong>02</strong>2<br />
teilweise Mieter anlocken mussten, rennen sie<br />
uns jetzt mehr oder weniger die Bude ein.“<br />
Wobei sich immer mehr Top-Verdienende unter<br />
den Mietinteressenten finden. Weber: „Aber<br />
auch wenn beide arbeiten gehen, geht sich<br />
einfach eine Wohnung im Wert von 700.000<br />
Euro bis zu einer Million bei den jetzigen Zinsen<br />
nicht aus. Eine Zinsbelastung von 2400 Euro im<br />
Monat, je nach Eigenmitteleinsatz, können viele<br />
nicht aufbringen – eine Miete von 1400 Euro<br />
geht sich aus. Eigenkapitalstarke Investoren<br />
„Bezüglich der weiteren<br />
Zinsentwicklung, die das<br />
Transaktionsgeschehen<br />
lähmt, herrscht massive<br />
Unsicherheit.“<br />
Markus Mendel,<br />
EHL Investment Consulting<br />
Dedicated to Real Estate,<br />
focused on solutions.<br />
Advisory | Assurance | Tax | Legal | Digital<br />
www.pwc.at/real-estate<br />
„PwC“ bezeichnet das PwC-Netzwerk und/oder eine oder mehrere seiner Mitgliedsfirmen. Jedes Mitglied dieses<br />
Netzwerks ist ein selbstständiges Rechtssubjekt. Weitere Informationen finden Sie unter pwc.com/structure.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
85
kaufen nach wie vor. „Family Offices, Privatstiftungen,<br />
Fonds, die nicht auf den schnellen<br />
Profit aus sind, aber stabile Renditen erwarten“,<br />
so Weber. „Die kaufen nicht nur Einzelwohnungen,<br />
sondern sind auch im großvolumigen<br />
Wohnbau aktiv.“<br />
Unterschiedliche Preisvorstellungen<br />
Am Grundstücksmarkt hingegen ist kaum Bewegung<br />
wahrnehmbar. Dass die Grundstückspreise<br />
in nächster Zeit sinken werden, daran<br />
glaubt in der Runde niemand. „Wer es sich<br />
leisten kann, behält seine Immobilie“, ist der<br />
einheitliche Tenor. Für Weber klaffen auch die<br />
Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern<br />
derzeit noch zu weit auseinander.<br />
Dass der Markt ins Stocken geraten ist, kann<br />
Manuel Oberaufner, Head of Product Development,<br />
IMMOunited, mit Ziffern unterlegen. „Die<br />
„Unternehmensanleihen<br />
sind zurzeit für viele<br />
attraktiver als Immobilien,<br />
da man sich nicht um sie<br />
kümmern muss.“<br />
Mark Leitner,<br />
Art-Invest<br />
„Die Goldgräberstimmung<br />
und das Glücksrittertum ist<br />
vorbei. Die professionellen<br />
Marktteilnehmer werden<br />
sich durchsetzen.“<br />
Michael Priebsch,<br />
ERSTE BANK<br />
86 ImmoFokus
Anzahl der Verbücherungen spricht eine deutliche<br />
Sprache. In den vergangenen drei Monaten<br />
lag die Anzahl der Verbücherungen gut<br />
zehn bis 15 Prozent unter dem Vergleichswert<br />
des Vorjahres.“ Aber die Preise sind noch stabil<br />
„Die Nachfrage ist gesunken, die Preise aber<br />
haben noch nicht reagiert – das ist eigentlich<br />
spannend. Mal sehen, wie lange sich das noch<br />
hält.“<br />
Für Beer ist die Spitze des Eisberges noch nicht<br />
erreicht. „Es laufen noch viele fixe Finanzierungen,<br />
die in zwei, drei, vier Jahren auslaufen“,<br />
kommt Beer wieder auf das Thema Finanzierungen<br />
zu sprechen. „Bleibt das Zinsniveau hoch,<br />
kann es sowohl für private als auch gewerbliche<br />
Investoren eng werden.“<br />
„Ein wenig erinnert mich die Situation an 2008“,<br />
wirft Stadnikow in die Diskussion ein. „Aber<br />
wir haben aus der Krise gelernt. Die Finanzierer<br />
sind ruhig – auch die Projektentwickler,<br />
egal, ob das jetzt die Senior-Banken, oder die<br />
Mezzanine-Finanzierer sind. Aus diesem Grund<br />
sehen wir auch noch keine Notverkäufe. Man<br />
schichtet um und macht statt 15 nun eben nur<br />
noch sieben Prozent Rendite.“ Einen weiteren<br />
Grund sieht Weber in der Professionalisierung<br />
der Branche. „Während früher im Prinzip ein<br />
Exposé und ein Immobiliengutachten gereicht<br />
haben, herrschen jetzt andere Zeiten.“ Auf der<br />
Projektentwicklungsseite wird es, und da ist<br />
sich nicht nur Weber sicher, zu einer Marktbereinigung<br />
kommen. „Glücksritter, die eine<br />
Lücke gekauft haben und diese mit einem<br />
kleinen Bauunternehmen bebauen, werden<br />
schauen müssen, dass sie schnell bauen oder<br />
das Projekt an einen Größeren, Professionellen<br />
mit größerer Eigenmittelausstattung weitergeben<br />
können.“<br />
Kurzfristig steigende Zinsen<br />
Dass sich die Zinsen wieder gegen Null bewegen<br />
werden, daran glaubt in der Runde niemand.<br />
Dies sei bei allen Aktivitäten zu berücksichtigen.<br />
Martin Weber allerdings sieht die Sachlage<br />
differenzierter „Die EIB hat sich auf einen Falken-<br />
Kurs im Sinne von höheren Zinsen verständigt.<br />
Dieser wird zu Ende sein, wenn die Volkswirtschaften<br />
in Südeuropa über die Refinanzierung<br />
ein Problem bekommen. Wenn diese Länder<br />
keine Anleihen mehr geben können, dann werden<br />
wir die Leitzinsen senken, bevor der ganze<br />
Euroraum den Bach runter geht.“ Die Zinsen<br />
werden – auch darin besteht weitestgehend<br />
Konsens – noch im Mai und Juni ein wenig nach<br />
oben gehen, um dann auf einem hohen Niveau<br />
für einen gewissen Zeitraun - bis die Inflation<br />
sich deutlich nach unten bewegt - verharren<br />
und dann langsam wieder zu sinken. „In der<br />
EZB herrscht, wie ich gelesen habe, aktuell<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
87
„Die Bereitschaft zu<br />
finanzieren ist da, wie wohl<br />
die Rahmenbedingungen<br />
weniger lustig<br />
geworden sind“<br />
Anton Bondi,<br />
Bondi Consulting<br />
„Ohne Nachhaltigkeit<br />
geht in der<br />
Finanzierung<br />
nichts mehr“<br />
Peter Engert,<br />
ÖGNI<br />
„Der Referenzzinssatz limitiert<br />
den Loan-to-Value und drückt<br />
ihn massiv nach unten – daher<br />
gibt es für Neuprojekte höhere<br />
Eigenkapitalanforderungen“<br />
Claus Graggaber,<br />
ERSTE Group<br />
Konsens, die Zinsen in zwei weiteren Schritten<br />
auf vier Prozent steigen zu lassen“, wirft Benedikt<br />
Pollak, Investment Consultant, Adeqat<br />
Investment, ein. „Entscheidend wird aber sein,<br />
wie lange die Zinsen auf dem absoluten Hoch<br />
verharren werden.“<br />
Doch wie sollte man aktuell finanzieren? „Sind<br />
Eigenmittel und Reserven vorhanden, raten<br />
wir, variabel zu finanzieren, um später bei<br />
langfristigen Finanzierungen von den gesunkenen<br />
Zinsniveaus wieder profitieren zu können.<br />
Sind keine Eigenmittel und Reserven<br />
vorhanden und man kann sich die fixen Zinsen<br />
jetzt leisten, dann machen wir es fix“, erklärt<br />
Weber. Manuel Oberaufner, IMMOunited: „Bei<br />
unserem Stimmungsbarometer waren sich<br />
unsere Kunden einig, dass das Zinsniveau in<br />
den nächsten drei Jahren nicht wieder bei null<br />
ankommen wird.“<br />
Zinswende 2<strong>02</strong>3?<br />
Stadnikow erwartet die Zinswende noch 2<strong>02</strong>3.<br />
„Der Druck auf die Staatsfinanzen und auf die<br />
Bankenbilanzen wird dazu führen, dass das<br />
Zinserhöhungsszenario im Euroraum, aber<br />
auch in den USA schnell beendet wird. Ein<br />
Szenario, dem auch Weber etwas abgewinnen<br />
kann. Auf das steigende Zinsniveau habe man<br />
reagiert und bei den Grundstücksfinanzierungen<br />
das Mezzanine-Kapital rausgenommen,<br />
lässt sich Stadnikow in die Karten blicken. „Bei<br />
großvolumigen Projekten musst du auf ein,<br />
zwei Jahre den hohen Leverage rausnehmen,<br />
weil dich sonst die hohen Mezzanine-Zinsen<br />
auffressen. In guten Zeiten habe ich Mezzanine-<br />
Kapital mit 9,5 Prozent finanziert, aktuell sind<br />
es elf, zwölf Prozent.“<br />
„Hat man größere Ungewissheit, sollte man<br />
bei einer variablen Verzinsung bleiben. Versucht<br />
man, die Ungewissheit auszusitzen, ist die<br />
Variante „fix für eine längere Laufzeit“ die<br />
ungeschicktere Variante“, so Benedikt Pollak.<br />
„Wobei eine Variante, bei der die Mezzanine-<br />
Finanzierung mit dem Projekterfolg mitgeht,<br />
durchaus denkbar wäre“. „Das eine Thema ist“,<br />
meldet sich Weber wieder zu Wort, „die Streckung<br />
der Projektlaufzeit. Ursprünglich war die Idee,<br />
dass wir in drei Jahren von Projektstart bis<br />
Übergabe fertig sind. Jetzt sind es auf einmal<br />
fünf Jahre. Die zeitliche Komponente ist bei<br />
diesen Zinssätzen dann schon so gewaltig, dass<br />
die einfach nicht mehr darstellbar ist.“<br />
Anleihen wären keine Alternative. Erstens<br />
würden sich diese erst ab einem höheren zweistelligen<br />
Betrag rechnen und zweitens wären<br />
diese sehr unflexibel. „Anleihen stehen für die<br />
nächsten 20 Jahre fix mit 4,75 Prozent in meinen<br />
Büchern. Diese 4,75 Prozent musst du in jedes<br />
damit finanzierte Projekt einrechnen. Bei einer<br />
klassischen Bankfinanzierung kann man mit<br />
der Bank reden und den Zinssatz anpassen.<br />
Das kostet auch, aber weniger als 4,75 Prozent<br />
bis Laufzeitende.“ Ein gutes Beispiel sei die<br />
Vonovia, blickt Stadnikow über die Landesgrenzen<br />
hinweg. „Die Anleihen lagen bei einer<br />
Verzinsung bei 1,5 Prozent. Diese mussten nun<br />
mit über 5,25 Prozent refinanziert werden. Das<br />
ist eine Verdreifachung der Zinsbelastung. Bei<br />
der Bank gibt es bilateralen Verhandlungsspielraum.<br />
Beim Kapitalmarkt hast du Pech, wenn<br />
du zur falschen Zeit refinanzieren musst.“<br />
Whole-Loans: Keine Alternative<br />
Auch Whole-Loans wären keine Alternative.<br />
„Whole-Loans waren einige Zeit en vogue. Auch<br />
wir haben das immer wieder geprüft. Wenn du<br />
als Entwickler einen guten Marktzugang hast,<br />
also gute, verlässliche Senior-Mezzanine-<br />
Banken, hat sich immer herausgestellt, dass<br />
das einzelne Tranchieren günstiger war, als die<br />
Whole-Loans-Finanzierung zu nehmen. Mit<br />
einer Whole-Loans-Finanzierung hat man<br />
vielleicht weniger Aufwand, aber man hat<br />
hinterher nicht die Beleihungshöhe, die man<br />
wollte, oder die Konditionen waren teurer<br />
durchgerechnet. Ich glaube, das Thema hat<br />
sich auch wieder erledigt für geraume Zeit.“<br />
Im Moment allerdings herrscht mehr oder<br />
weniger Ruhe am Transaktionsmarkt – was die<br />
Abschlüsse betrifft, weiß Pollak zu berichten.<br />
„Es ist sehr viel am Markt, was auch geprüft<br />
wird. Es gibt sehr viele Besichtigungen. Aber<br />
es ist im Moment bei Hotelprojekten schwierig,<br />
die Erwartungshaltung der Entwickler, Endinvestoren<br />
und Betreiber auf einen Nenner zu<br />
bringen. Das wird noch einige Zeit brauchen.“<br />
Ein Hoffnungsschimmer wären sinkende Zinsen.<br />
Weber bringt es für alle Assetklassen auf<br />
den Punkt: „Momentan finden Parallelverschiebungen<br />
auf allen Ebenen statt: Zinsen, Inflation,<br />
Personalkosten. Die einzelnen Linien bewegen<br />
sich nicht gleichzeitig, sondern wandern um<br />
Monate verschoben. Die eine ist schon oben,<br />
die andere kommt erst nach, und so weiter. In<br />
88 ImmoFokus
dieser Phase des zeitversetzten Parallelverschiebens<br />
passt vieles nicht zusammen“. Diese<br />
Kurven werden nachwandern. „Im Endeffekt<br />
landet dann halt alles auf einem zehn bis 20<br />
Prozent höheren Niveau als davor. Das wird<br />
auch bei den Mieten im Wohnbereich so sein.<br />
Wo vorher die Schmerzgrenze bei 1.000 Euro<br />
lag, sind es jetzt 1.200 Euro.“ „Alle Marktteilnehmer<br />
sind vorsichtig geworden“, so Pollak.<br />
„Einer unserer Klienten hat es zuletzt perfekt<br />
ausgedrückt: Er möchte nicht der Erste sein,<br />
der den Markt indiziert. Es weiß einfach niemand,<br />
wo wir momentan stehen, alle warten ab.“ „Und<br />
starren wie das Kaninchen auf die Schlange“,<br />
ergänzt. Stadnikow.<br />
„Bei langfristigen Projekten<br />
wurden die Zinsen oft<br />
abgesichert.“<br />
Gabriele Hauer,<br />
ERSTE BANK<br />
„40 Prozent Schuldendienstquote<br />
gepaart mit den gestiegenen<br />
Zinsen, killen das Geschäft.“<br />
Stephan Pasquali,<br />
3SI Immogroup<br />
Massive Unsicherheit<br />
„Die preisliche Diskrepanz zwischen den Vorstellungen<br />
der Verkäufer und der Käufer ist<br />
über alle Assetklassen hinweg auszumachen.<br />
Außerdem gibt es eine massive Unsicherheit<br />
bezüglich der weiteren Zinsentwicklung, die<br />
das Transaktionsgeschehen lähmt und für die<br />
Zurückhaltung auf Investorenseite verantwortlich<br />
ist. Viele Businesspläne haben sich daher<br />
gerade bei den Projektentwicklern massiv<br />
geändert und sind nun mit massiven Herausforderungen<br />
verbunden“, so Markus Mendel,<br />
Geschäftsführer der EHL Investment Consulting,<br />
über die aktuelle Lage am Investmentmarkt.<br />
Für ihn ist klar, dass es zukünftig vereinzelt<br />
auch zu Notverkäufen kommen kann, wenn<br />
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<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3 89
„In Deutschland gibt es<br />
alternative Kapitalgeber,<br />
die sagen: Jetzt räumen wir<br />
das Feld auf.“<br />
Christoph Urbanek,<br />
Schindler Attorneys<br />
„Die Berücksichtigung<br />
der Klimarisken wird die<br />
Finanzierung deutlich<br />
verändern.“<br />
Klaus Sperka,<br />
Drees & Sommer<br />
„Erhöhte Zinsen und<br />
KIM-Verordnung haben<br />
seit Sommer 2<strong>02</strong>2<br />
zu klar rückläufigen<br />
Verbücherungen geführt“<br />
Lukas Weinwurm,<br />
IMMOunited<br />
die Finanzierungslast zu groß wird oder man<br />
aufgrund von Covenants-Brüchen Eigenkapital<br />
bei den Banken nachzuschießen hat.<br />
„Die Goldgräberstimmung und das Glücksrittertum<br />
sind vorbei. Die professionellen Marktteilnehmer<br />
werden sich durchsetzen“, findet<br />
Michael Priebsch, Leiter großvolumiger Wohnbau<br />
bei der ERSTE BANK, klare Worte. Besonders<br />
herausfordernd sei, dass die Baukosten steigen,<br />
während sich die Zinsen nach vielen Jahren im<br />
Nullbereich wieder in einem normaleren Bereich<br />
bewegen. Dennoch könnte er leistbaren Wohnraum<br />
finanzieren, bis es nicht mehr geht. Wohnraum<br />
ist derzeit die am stärksten nachgefragte Assetklasse.<br />
Es gibt de facto auch keinen Leerstand. „Viele<br />
Leute suchen wieder Mietwohnungen, da die<br />
‚böse‘ KIM-Verordnung hier scheinbar das Eigentum<br />
benachteiligt“, so Priebsch.<br />
Zu früh gefreut<br />
„Die große Frage, die uns derzeit alle beschäftigt,<br />
ist, um wie viel die Zinsen noch steigen werden<br />
beziehungsweise wann der Höhepunkt erreicht<br />
ist“, bringt es Mark Leiter, Geschäftsführer Art-<br />
Invest Real Estate Management Austria, auf den<br />
Punkt. Viele hätten bereits Ende 2<strong>02</strong>2 etwas<br />
vorschnell geglaubt, dass das Ende der Fahnenstange<br />
erreicht sei. Und auch eine Zeitung habe zu Jahresbeginn<br />
auf der Titelseite das Ende des Zinsanhebungszyklus<br />
verkündet.<br />
Für Priebsch war die Geschwindigkeit der Zinserhöhungen<br />
durch die EZB das Überraschende.<br />
„Es kann aber auch genauso schnell wieder nach<br />
unten gehen“, sagt er. Er geht davon aus, dass<br />
sich die Zinsen bereits 2<strong>02</strong>4 wieder normalisieren<br />
werden. Vorausgesetzt, es komme zu keinen<br />
Verwerfungen. Entwicklungen wie die Probleme<br />
der Credit Suisse oder den Ukraine-Krieg könne<br />
man bekanntlich nicht vorhersehen. Wichtig sei,<br />
dass sich die Banken weiterhin zur Finanzierung<br />
bekennen. Nachsatz: „Allerdings unter strengeren<br />
Maßstäben.“<br />
EHL-Investmentexperte Mendel berichtet auch,<br />
dass es derzeit verstärkt Aktivitäten von Private-<br />
Equity-Investoren gibt, die den Markt im Hinblick<br />
auf entstehende Notsituationen beobachten und<br />
diese für Investments nutzen möchten.<br />
Michael Priebsch erinnert daran, dass der Risikoaufschlag<br />
für Hotel und Gewerbe immer ein<br />
anderer war als fürs Wohnen. „Aber wenn die<br />
Wohnkosten mit dem VPI steigen, wird man sich<br />
auch beim ‚leistbaren Wohnen‘ an zwölf Euro pro<br />
Quadratmeter gewöhnen müssen“, sagt er. Und<br />
wenn das die Politik nicht will, so muss sie nicht<br />
rückzahlbare Geschenke verteilen. Aus Sicht der<br />
Erste-Bank-Experten müsse viel langfristiger<br />
gedacht werden. Vor allem Wohnimmobilien<br />
wären kein Vehikel zum Traden.<br />
Verkäufe mit Verlust<br />
„Derzeit werden viele große Wohnbauprojekte<br />
geschoben, da die veranschlagten Verkaufspreise<br />
gerade nicht erzielbar sind. Vor allem die institutionellen<br />
Investoren, die renditegetrieben<br />
agieren, haben hier große Herausforderungen.<br />
Ein interessanter Aspekt ist, dass aktuell auch<br />
diese Investoren wieder vermehrt auf den<br />
Sachwert der Immobilien schauen und bei<br />
guten Einstandspreisen, die im Verhältnis zu<br />
den Gestehungskosten attraktiv sind, doch<br />
zuschlagen.“, sagt Mendel. „Es gibt zudem auch<br />
einige institutionelle Investoren, die für erwartete<br />
Liquiditätsengpässe vorsorgen müssen<br />
und dazu bereit sind, vor kurzem erworbene<br />
Objekte wieder zu veräußern, teils mit<br />
Einbußen.“<br />
„Für Mezzanine- und Crowd-Finanzierungen ist<br />
die Situation aufgrund der aktuellen Kapitalmarktlage<br />
ebenfalls problematisch. Viele Mezzanine-Finanzierer<br />
stehen derzeit vor der Problematik,<br />
dass die finanzierten Projekte an Wert<br />
verlieren, höhere Baukosten zum Tragen kommen<br />
und ein Exit deutlich schwieriger wird.“ Vor allem<br />
die Idee des Crowd-Fundings hält Mendel für<br />
sehr problematisch. „Wenn private Kleinanleger<br />
mit kleinteiligen Einlagen Kapital für teils komplexe<br />
Projekte zur Verfügung stellen, dann ist<br />
hier in so manchen Fällen ein durchaus großes,<br />
für den einzelnen Anleger nicht immer durchschaubares<br />
Risiko gegeben.“<br />
Banken finanzieren weiter<br />
Für Anton Bondi de Antoni, Geschäftsführender<br />
Gesellschafter Bondi Consult, ist „das reine Finanzieren,<br />
wie wir es in den vergangenen Jahren<br />
erlebt haben“ schwierig geworden, zum Beispiel,<br />
dass ohne Vorverwertung ganz einfach einmal<br />
90 ImmoFokus
Greenfield Developments finanziert wurden“.<br />
Die Bereitschaft zu finanzieren sei vorhanden,<br />
wie wohl die Rahmenbedingungen weniger<br />
lustig geworden sind. Claus Graggaber, Head of<br />
CRE Clients International, ERSTE Group, betont<br />
in seinem Eingangsstatement, dass nach wie vor<br />
Projekte in allen Assetklassen finanziert werden:<br />
„Die Frage, die sich stellt, ist: Welche Voraussetzungen<br />
müssen erfüllt sein, damit ein Projekt<br />
„1999 oder 2008 ist das<br />
Geschäft nach einer –<br />
durchaus berechtigten<br />
- Marktbereinigung<br />
weitergegangen“<br />
Wolfgang Fessl,<br />
Reinberg & Partner<br />
finanziert wird? In allen Segmenten gibt es Projekte,<br />
die attraktiv sind. Da geht es um Themen<br />
wie Lage und Vorverwertung, aber auch darum,<br />
um welchen Investor es sich handelt.“<br />
Hier hakt Florian Wöhrle, Geschäftsführer Alvarea<br />
Immobilien, ein: „Derzeit ist von Investorenseite<br />
eine starke Nachfrage nach Bestandsimmobilien<br />
zu spüren. Die Bau- und<br />
Finanzierungskosten sind stark gestiegen. Bestandsimmobilien,<br />
die bereits eine Rendite<br />
abwerfen und entwickeln können, sind in der<br />
Regel auch günstiger als ein Neubau. Ob das<br />
jetzt die Assetklasse Wohnen oder die Assetklasse<br />
Gewerbe betrifft, ist zweitrangig.“ Dem kann<br />
Peter Vcelouch, Partner und Rechtsanwalt, Cerha<br />
Hempel Rechtsanwälte, nur zustimmen: „Finanzierungen<br />
im Wohnbereich gehen zurück. Die<br />
Differenzierung zwischen Neubauprojekten und<br />
Bestandsimmobilien ist deutlich spürbar.“<br />
„Ohne Nachhaltigkeit geht in der Finanzierung<br />
nichts mehr“, wirft Peter Engert, Geschäftsführer<br />
Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige<br />
Immobilienwirtschaft (ÖGNI), ein. „Nachhaltigkeit<br />
hat sich seit dem EU-Green-Deal auf zwei<br />
Punkte konzentriert, nämlich einerseits auf die<br />
EU-Taxonomie, die noch nicht überall angekommen<br />
ist, und auf die Zertifikate, die gutachterlich<br />
nachweisen, dass ein Gebäude nachhaltig ist.“<br />
Bei der EU-Taxonomie hängen die Banken und<br />
Nationalbanken hinterher, kritisiert Engert – lässt<br />
aber gelten, dass „viele Punkte noch offen sind.<br />
Vcelouch: „Wir sehe hier großen Harmonisie-<br />
rungsbedarf. Zwischen EU-Taxonomie und<br />
nationalen Regelungen gibt es eklatante Unterschiede.<br />
Atom und Gas ist grüne Energie nach<br />
der Taxonomie – aber laut der Wiener Bauordnung<br />
wollen wir komplett raus aus dem Gas. Da wird<br />
man sich noch irgendwie überlegen müssen,<br />
was man jetzt wirklich haben will.“ „Das Thema<br />
Nachhaltigkeit ist auch bei Banken mittlerweile<br />
angekommen“, bestätigt Graggaber. „Wir versuchen,<br />
eigene Standards im Haus zu entwickeln,<br />
weil die regulatorischen Standards selbst noch<br />
teilweise unklar sind. Die EU-Taxonomie ist<br />
teilweise ungeeignet. Da kommen noch starke<br />
Veränderungen auf uns zu.“<br />
Anforderungsschiene geht auseinander<br />
Für Bondi ist die Sachlage aus der Sicht des Investors<br />
simpel. „Ich kann mir diese ganzen<br />
Überlegungen wie Taxonomie und Sonstiges<br />
hintanstellen. Wir haben so großartige Formeln<br />
wie Debt-Service-Coverage-Ratio (DSCR), LTV<br />
oder sonst irgendwas, die sich im Zuge höherer<br />
Zinsen und einer höheren Inflation dramatisch<br />
entwickeln. Am Ende des Tages bedeutet das,<br />
dass wir wesentlich mehr Eigenkapital bringen<br />
müssen. Das sehe ich aber gar nicht als das große<br />
Problem. Die große Schwierigkeit sehe ich darin,<br />
dass die Anforderungsschiene auseinandergeht.<br />
Ich verstehe die Anforderungen von Banken,<br />
ich verstehe auch die Anforderungen der EU-<br />
Taxonomie. Für mich als reiner Entwickler stellt<br />
sich die Frage: Was kann ich mir in Wirklichkeit<br />
noch leisten? Ich habe jetzt einen Spagat zwischen<br />
den steigenden Baukosten und den noch nicht<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
91
Game Changer: Zinsumfeld<br />
Dass die Banken bei bestehenden Projekten Erhöhungen<br />
des Eigenkapital einfordern, davon<br />
will Graggaber nichts wissen. „Das entspricht<br />
nicht unserer Geschäftspolitik“, sagt er. Wenn,<br />
dann seien dies nur Einzelfälle. „Natürlich fänden<br />
sich LTV-Bestimmungen in den Verträgen. Allerentsprechend<br />
steigenden Mieten. Ich habe<br />
momentan Diskussionen mit potenziellen Mietern,<br />
die mich alle fragen, ob das entsprechende<br />
Projekt auch nachhaltig ist. Wenn ich dann sage:<br />
„Wir sind nachhaltig, wir sind grün, aber das für<br />
1,20 Euro mehr auf den Quadratmeter.“ Höre<br />
ich nur: „Aber ich zahle es nicht. Ich erwarte mir<br />
hier, dass die Banken mehr auf die Probleme<br />
der Entwickler eingehen.“<br />
Die gesamte Kette vom Investor über die Bank<br />
bis hin zum Endnutzer müsste neu überdacht<br />
werden, wirft Florian Wöhrle ein: „Meine Kunden<br />
kommen aus dem Investorenbereich, sie<br />
sind also Entwickler und Anleger. Sie stehen<br />
alle vor demselben Problem, nämlich, dass sie<br />
ihre Projekte nicht umsetzen können, weil sie<br />
einfach nicht verkauft werden können, weil eben<br />
die Anforderungen für die Kreditvergaben für die<br />
Privatpersonen dermaßen streng sind, dass sie<br />
keine Kredite bekommen.“ Wöhrle übt vor allem<br />
an der 40-Prozent-Regel der KIM-Verordnung<br />
Kritik: „Der Wohnbau hat ein strukturelles Problem.“<br />
Bondi stimmt Wöhrle im Prinzip zu: „Alles,<br />
was Sie sagen, stimmt. Aber solange ich nicht<br />
endlich ein neues Mietrecht mache, kann ich<br />
dieses Thema nicht lösen. Wir hören jetzt die<br />
Streitereien und die Diskussionen um die Richtwertmieten.<br />
Aber nur acht Prozent der Mieten in<br />
Wien sind Richtwertmieten, das ist eigentlich gar<br />
nicht der Erwähnung wert.“ Das größere Problem<br />
aus Sicht von Bondi ist dass die erzielbaren Mieten<br />
die steigenden Baukosten nicht auffangen können.<br />
Auch Peter Engert sieht strukturelle Probleme.<br />
„Die KIM-Verordnung wird ein Beschleuniger<br />
gewesen sein, aber auch nur im Wohnbereich.<br />
Das primäre Problem sind die zu hohen Grundpreise.<br />
Viele Glücksritter, die den Markt zerstört haben,<br />
fliegen gerade um. Auch das wird eine Bereinigung<br />
sein, also positiv gedacht. Aber wir dürfen uns<br />
nicht darauf verlassen, dass wir so weiter bauen<br />
können, wie wir es bisher gemacht haben. Wir<br />
werden unsere Prozesse ändern müssen. Wir<br />
werden die Unternehmensstrukturen ändern<br />
müssen. Wir werden zum Beispiel möglicherweise<br />
in eine industrielle Vorfertigung gehen müssen.<br />
Wir dürfen uns nicht nur darauf verlassen, dass<br />
die Inflation alles regelt oder die FMA die Verordnung<br />
zurücknimmt. Wir müssen an der Struktur<br />
unserer Unternehmen arbeiten.“<br />
dings sehen wir noch keine massiven Auswirkungen<br />
auf die Bewertungen. Das heißt, wir haben<br />
jetzt noch keine Fälle, die mir bekannt sind, bei<br />
denen Eigenkapital nachzuschießen gewesen<br />
wäre. Game Changer ist das Zinsumfeld. Das wird<br />
fälschlich oft den Banken zugeschrieben. Aber<br />
für den Referenzzinssatz der EZB können die<br />
Banken nichts. Der Referenzzinssatz limitiert den<br />
LTV und drückt ihn massiv nach unten – daher<br />
gibt es für Neuprojekte höhere Eigenkapitalanforderungen.<br />
Bei bestehenden Projekten haben<br />
wir sehr darauf geachtet, dass die Zinsen für die<br />
Laufzeit, die üblicherweise zwischen fünf und<br />
zehn Jahren ist, abgesichert werden. Interessant<br />
wird es bei der Refinanzierung von bestehenden<br />
Projekten. Da wird es möglicherweise nicht mehr<br />
möglich sein, 70 Prozent LTV darzustellen, sondern<br />
eventuell nur mehr 55 Prozent.<br />
„Bei einem Finanzierungsvolumen von über<br />
hundert Millionen sind die Aufschläger der<br />
Bank nicht das Problem“, wirft Bondi ein. „Der<br />
Basiszinssatz ist entscheidend. Zinssatzabsicherungen,<br />
sind für einen Entwickler nicht<br />
wirklich lustig. Im Regelfall mache ich eine<br />
Baufinanzierung, weil ich vorhabe, das Projekt<br />
nachher zu verkaufen. Da macht es keinen Sinn<br />
,Zinsen auf zwei, drei Jahre zu fixieren. Die<br />
Aufschläge bringen uns jetzt in Bedrängnis.“<br />
92 ImmoFokus
Bondi bricht allerdings für die Banken eine<br />
Lanze. „Die Banken, und das möchte ich hier<br />
ausdrücklich betonen, stehen diesen Themen<br />
lösungsorientiert gegenüber.“ Eines sollte<br />
man aber bedeken, so Bondi: „Ich habe einmal<br />
gelernt: Du solltest zumindest die Zinsen,<br />
die Tilgung und die AfA verdienen. Solange<br />
ich das im Wesentlichen einhalten kann,<br />
kann ich auch überleben.“<br />
„Die Finanzierungskosten sind jetzt aus der<br />
Sicht des Rechtsberaters eigentlich nicht unser<br />
tägliches Thema“, bringt sich Peter Vcelouch<br />
wieder in die Diskussion ein. „Das Gefüge passt<br />
im Moment nicht zusammen. Die Inflation ist<br />
deutlich höher als die Anlagezinsen. Die Kreditzinsen<br />
sind deutlich höher als die Anlagezinsen.<br />
Da war das Gefüge schon einmal besser,<br />
wirtschaftsfreundlicher.“ Erste Group-Experte<br />
Graggaber nimmt den Ball auf: „Damit sind<br />
wir wieder beim Thema „Renditen“. Wie wird<br />
es mit den Bewertungen weitergehen? Niemand,<br />
der Immobilien im Bestand hat, wird sich über<br />
Korrekturen in den Bewertungen freuen. Andererseits:<br />
Die Wertsteigerungen in der Bewertung<br />
lagen in den vergangenen Jahren im zweistelligen<br />
Prozentbereich. Irgendwann ist die Fallhöhe so<br />
groß, dass eine Korrektur besser früher als später<br />
kommt. Also ich sehe das mittelfristig nicht unbedingt<br />
negativ. Aber die große Frage wird sein:<br />
Welche Auswertungen werden die höheren Kapitalkosten<br />
auf die Bewertungen haben?“<br />
Herausforderung Vorvermietung<br />
Bei der Planbarkeit rücken für die Banken wieder<br />
stärker Vorvermietung und -verwertung in<br />
den Mittelpunkt. Das wiederum bringt Projektenwickler<br />
in Bedrängnis, speziell im gewerblichen<br />
Bereich. Bondi: „Anders als im Wohnbereich<br />
will der Gewerbemieter von mir als allererstes<br />
einmal wissen, wann er einziehen kann. Das<br />
kann ich ihm aber nicht ohne Finanzierungszusage<br />
sagen. Wenn die Bank von mir einen<br />
dreißigprozentigen Vorvermietungsstand braucht,<br />
www.arnold.immobilien<br />
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Die Kompetenz<br />
unserer Makler ist<br />
Spezialität des Hauses.<br />
Wer beim Investment auf stabile<br />
Werte baut, hat mit Sicherheit mehr<br />
Möglichkeiten, das Leben zu genießen<br />
und für Generationen vorzusorgen.<br />
Diese Werte sind für uns nicht nur<br />
Immobilien in Bestlage. Sondern vor<br />
allem auch Verlässlichkeit, Ehrlichkeit<br />
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<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
93
stellt sich die Frage: Was ist Vorvermietung? Ist<br />
es ein unterschriebenes Mietanbot oder brauche<br />
ich einen unterschriebenen Mietvertrag? Hier<br />
brauchen wir einen partnerschaftlichen Ansatz,<br />
zum Beispiel eine Zweiteilung des Kredites. Die<br />
Banken geben uns die Möglichkeit, dass wir<br />
beginnen können zu bauen. Das sieht der potenzielle<br />
Mieter, für den es nun absehbar wird,<br />
wann er einziehen kann. Der zweite Teil des<br />
Kredites wird freigegeben, wenn die vereinbarte<br />
Vorverwertung erreicht ist. Ich fahre momentan<br />
gerade ein solches Modell, mit dem alle glücklich<br />
sind. Im Gewerbebereich macht ein Vorvermietungsstand<br />
vor Baubeginn in 80 Prozent der<br />
Fälle das Projekt fast unmöglich.“„ Wobei die<br />
Planbarkeit auch von der Verfügbarkeit der<br />
Rohstoffe abhängt“, bringt Florian Wöhrle einen<br />
neuen Gedanken die die Diskussion ein.<br />
Kommen nun aufgrund der verschärften Kriterien<br />
wieder die Nicht-Banken wie Debt-Fonds<br />
und Family-Offices ins Spiel? „Auf dem Papier<br />
ja, am Ende des Tages eigentlich nein, weil alle<br />
Finanzierungsgeber am Ende des Tages ziemlich<br />
gleiche Kriterien haben“, analysiert Bondi. „Der<br />
eine nimmt ein bisschen mehr Risiko in Kauf,<br />
will dafür aber ein bisschen mehr Marge oder<br />
„Derzeit ist von<br />
Investorenseite eine<br />
starke Nachfrage nach<br />
Bestandsimmobilien zu<br />
spüren“<br />
Florian Wörhle,<br />
ALVAREA Immobilien<br />
Beteiligung am Ertrag. Aber das Projekt muss<br />
sich per se in irgendeiner Form rechnen. Wenn<br />
es sich nicht rechnet, hilft mir auch der Whole-<br />
Sale-Anbieter nichts.“<br />
Whole-Loans kaum Thema<br />
Dass Nicht Banken, wie Debt-Fonds in die Finanzierungslücke<br />
springen, daran glaubt Gabriela<br />
Hauer, Leitung Projektfinanzierungen<br />
Wohnbau, ERSTE BANK, nicht. „Das sehe ich<br />
aktuell am Markt nicht.“ Etwas differenzierter<br />
sieht es allerdings Christoph Urbanek, Schindler<br />
Rechtsanwälte. „In Österreich habe ich erst<br />
wenige Whole-Loans gesehen. In Deutschland<br />
ist dies anders. Hier gibt es Alternative Kapitalgeber,<br />
die sagen: Jetzt räumen wir das Feld<br />
auf.“ Klaus Sperka, Drees & Sommer, wirft in<br />
die Diskussion, dass sich niemand überrascht<br />
zeigen dürfe, denn: „Niemand hätte daran<br />
glauben dürfen, dass die Zinsen auf diesem<br />
tiefen Niveau verharren werden“. „Viele haben<br />
das auch nicht und ihre Zinsen abgesichert“,<br />
meldet sich nun wieder Hauer zu Wort. „Die<br />
Zinsen bei langfristigen Projekten wurden oft<br />
abgesichert.“ Eine kurz- bis mittelfristige Zinserhöhung,<br />
werden die meisten Projektentwickler<br />
in ihren Kalkulationen einpreisen können.<br />
94 ImmoFokus
Wobei aus der Mode gekommene Instrumente<br />
– Zinsswaps und Zinscaps nun wieder vermehrt<br />
nachgefragt werden.<br />
„Die Berücksichtigung der Klimarisken – Stichwort<br />
ESG, EU-Taxonomie und Kreislaufwirtschaft<br />
- wird die Finanzierung deutlich verändern“, ist<br />
Klaus Sperka, Drees & Sommer, überzeugt. „Das<br />
birgt Chancen für Developer und finanzierendes<br />
Kapital. Wir müssen in vielen Dingen umdenken.<br />
Das wird spannend.“<br />
Kreditgeschäft eingebrochen<br />
Aber natürlich bereitet die KIM-Verordnung<br />
den Banken zusätzliches Kopfweh. „Das Geschäft<br />
ist massiv zurückgegangen“, so Hauer. Sie, sieht<br />
aber auch gesellschaftspolitische Probleme.<br />
„Man nimmt der jungen Generation die Möglichkeit<br />
Eigentum zu erwerben“. Wie für Urbanek<br />
sind auch für Hauer die geforderten 20<br />
Prozent Eigenkapital weniger das Problem. „Da<br />
hilft die Familie mit.“ Der Knackpunkt ist die<br />
Schuldendienstquote von 40 Prozent. „Wie soll<br />
sich dies ausgehen“, fragt Urbanek rhetorisch<br />
in die Runde, um sich selbst die Antwort zu<br />
geben. „Geht nicht. Familiengründung, Abschluss<br />
der Ausbildung, der erste – zumeist noch nicht<br />
top bezahlte Job – das kann sich nicht ausgehen.“<br />
Mit 60 kein Problem, da könne man Eigentum<br />
locker schaffen, mache dies aber aus anderen<br />
Gründen. „Da geht es dann darum die Pensionslücke<br />
zu schließen und um zusätzliche<br />
Einnahmen zu lukrieren.“<br />
„Das Gefüge aus Inflation,<br />
Zinsen und Renditen<br />
passt im Moment nicht<br />
zusammen.“<br />
Peter Vcelouch,<br />
Cerha Hempel<br />
herumgesprochen. Stark nachfragt werden auch<br />
flexible Kredite. „Bei diese Kreditform bleibt die<br />
Rate – unabhängig vom aktuellen Zinsniveau<br />
gleich. Allein die Laufzeit verlängere sich bei<br />
steigenden bzw. verkürze sich bei sinkenden<br />
Zinssätzen. Berechenbarkeit heißt das Zauberwort<br />
bei dieser Variante.<br />
Fehlende Berechenbarkeit<br />
Gerade diese Berechenbarkeit, klagt die Gruppe<br />
unisono, fehle derzeit. „Entwickler brauchen<br />
eine langfristige Perspektive“, mahnt Pasquali<br />
von der Politik und den Notenbanken mehr<br />
Verständnis für die Immobilienwirtschaft ein.<br />
„Bei den Zinsen, bei der Inflation, bei den Baukosten<br />
…“. „Wenn die großen Developer nicht<br />
mehr bauen, die Nachfrage aber weiter steigt wird<br />
der Staat wieder eingreifen müssen“, ist sich Urbanek<br />
sicher.<br />
„Man braucht allerdings auch Hausverstand und<br />
historisches Wissen“, mischt sich nun auch Wolfgang<br />
Fessl, Reinberg & Partner, ein. „Denken wir<br />
eine oder zwei Krisen zurück. Was ist nach der<br />
Krise 2008 oder 1999 passiert. Das Geschäft ist<br />
nach einer – durchaus berechtigten - Marktbereinigungen<br />
weitergegangen.“ Dass es zu einer<br />
Marktbereinigungen kommen wird, zweifelt<br />
niemand am Tisch. In der Vergangenheit wurden<br />
Projekte in einem Jahr mehrfach gedreht und<br />
finanziert. Kein Wunder also, dass manche Projekte<br />
in Schieflage kommen. Ungeachtet dessen ist die<br />
aktuelle Marktlage auch eine Herausforderung<br />
für die Bewertung. „Solange die Zinsschritte andauern,<br />
herrscht Unsicherheit am Markt, die<br />
Transaktionen werden weniger. Das wirkt sich<br />
auch bei der Bewertung aus“, erklärt Fessl.<br />
„Wer bisher nicht auf Anschlag gekauft hat, wird<br />
dies auch in Zukunft nicht tun“, ist Pasquali überzeugt.<br />
Lukas Weinwurm, Chief Product Officer/<br />
Geschäftsführung IMMOunited, sagt, dass sich<br />
die erhöhten Zinsen wie auch die KIM-Verordnung<br />
durchaus bemerkbar gemacht haben, und zwar<br />
bei den Verbücherungen, die sich seit Sommer<br />
des Vorjahres klar rückläufig erwiesen haben:<br />
„Die Daten sprechen eine klare Sprache!“<br />
40 Prozent Schuldendienstquote gepaart mit<br />
den gestiegenen Zinsen, killen das Geschäft.<br />
Davon ist auch Stephan Pasquali, Geschäftsführer<br />
Neubau 3SI Immogroup, überzeugt. Für ihn<br />
hat die Stunde der Finanzberater geschlagen.<br />
„Auf der Wiener Immobilienmesse war der<br />
Vortrag der INFINA-Beratergruppe, wohl einer<br />
der am stärksten besuchten.“ Dass man einer<br />
breiten Bevölkerungsgruppe die Chance nimmt<br />
Eigentum zu erwerben, hält Pasquali für absurd.<br />
Die KIM-Verordnung sei deutlich über das Ziel<br />
hinausgeschossen, die Gruppe ist sich einig,<br />
dass es nicht notwendig gewesen wäre, die<br />
Banken an die kurze Leine zu legen.<br />
„Das Geschäft machen nun andere – vor allem<br />
deutsche Banken“, berichtet Pasquali aus der<br />
Praxis. „Deutsche Banken dürfen mit einer<br />
höheren Verschuldungsquote rechnen und<br />
haben somit echte Vorteile.“ Das habe sich bei<br />
inländischen Finanzierungssuchenden schon<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
95
Im Fokus<br />
Mit Immobilien arbeiten<br />
Herausforderung ESG. „Jetzt trennt sich Spreu von Weizen“, sind sich Michael Klement und Norbert Pfundner<br />
sicher. „Wir müssen Bestands- und Neubauprojekte ökologisch, sozial und ökonomisch optimieren - und wir<br />
können das.“<br />
Das Gespräch führte: Michael Neubauer<br />
Einige Marktteilnehmer sprechen bereits<br />
von einer bevorstehenden Zinswende.<br />
Zweckoptimismus oder realistische<br />
Einschätzung? Könnten die Zinsen nicht<br />
auch weiter steigen? 6B47-CEO Sebastian<br />
G. Nitsch rechnet etwa mit 3,75 Prozent.<br />
Michael Klement: Ich kann mir schon ganz<br />
gut vorstellen, dass wir sogar über vier oder<br />
4,5 Prozent landen werden. In Polen sind<br />
die Zinsen bereits um 6,75 Prozent höher.<br />
Kurzfristig rechne ich damit, dass die Zinsen<br />
weiter steigen. Langfristig werden sich<br />
die Zinsen zwischen drei und 3,5 Prozent<br />
einpendeln. Die Null-Zins-Politik ist definitiv<br />
vorbei. Das ist aber kein Drama.<br />
Aber Staatsanleihen rücken nun wieder in<br />
den Fokus der Anleger.<br />
Klement: Für Projektentwickler wird es<br />
schwieriger – definitiv. Die Produktqualität<br />
hat sich brutal verändert. Mit ESG und EU-<br />
Taxonomie ist das Thema „Nachhaltigkeit“<br />
nun auch im Wohnbau angekommen. In<br />
dieser Assetklasse spielte Nachhaltigkeit bis<br />
vor kurzem noch eine Nebenrolle. Das ist jetzt<br />
vorbei – lässt aber auch die Preise steigen.<br />
Gleichzeitig wurde die Finanzierung deutlich<br />
teurer. Wobei die Zinsen für Entwickler eine<br />
nicht so gravierende Rolle spielen. Developer<br />
haben nur eine kurze Finanzierungsphase.<br />
Aber: Die Banken fordern deutlich mehr<br />
Sicherheiten und Eigenkapital – und das<br />
Eigenkapital muss arbeiten. Damit sind wir<br />
beim aktuell schwierigsten Thema: Der klassische<br />
Projektentwickler ist schlussendlich auf<br />
den Verkauf seines fertiggestellten Produktes<br />
angewiesen. Dieser Investmentmarkt, dieser<br />
Exit-Markt, ist momentan unter Druck.<br />
Noch kurz zum Thema Staatsanleihen.<br />
Solange Investoren es schaffen, die Inflation<br />
an den Mieter weiterzugeben – und das ist<br />
der Fall – ist die Immobilie eines der wenigen<br />
Güter, die inflationsgesichert sind. Und weil<br />
Sie die Staatsanleihen ansprechen: wenn<br />
ich jetzt 100 Euro in eine Staatsanleihe<br />
investiere, beginne ich einmal mit 90 Euro.<br />
Dann kann ich sehr konstant meine zwei bis<br />
drei Prozent Rendite erwirtschaften. Aber ich<br />
verliere immer durch die Inflation und mein<br />
Geld wird immer weniger wert.<br />
Immobilien gehen den umgekehrten Weg.<br />
Mieten sind indexgesichert. Sowohl im<br />
Wohnen als auch im Gewerbe sind diese<br />
durchwegs noch voll durchsetzbar.<br />
Ich bin sehr froh, dass es nicht zu einem<br />
Mietpreisdeckel gekommen ist. Das wäre für<br />
viele Investoren schlimm geworden. Ich sage<br />
das jetzt nicht als großer Projektentwickler.<br />
Aber wenn ich mir mit meinem privaten<br />
Geld eine Eigentumswohnung kaufe und ich<br />
bekomme auf einmal einen Mietpreisdeckel<br />
drauf, das wäre ja ein Wahnsinn.<br />
„Die großen Ketten haben<br />
in ihren Verträgen schon oft<br />
Deckelungen mit 70, 80 Prozent.“<br />
Norbert Pfundner,<br />
Ekazent Management<br />
Wie sieht es aktuell im Retail-Bereich aus?<br />
Sind die Indexierungen durchsetzbar?<br />
Norbert Pfundner: Die großen Ketten haben<br />
in ihren Verträgen schon oft Deckelungen<br />
mit 70, 80 Prozent. In der Regel findet man<br />
bei kurzfristigen Schwierigkeiten eine Einigung.<br />
Probleme werden eher die kleineren<br />
Mieter haben, die eine volle Indexierung in<br />
ihren Verträgen stehen haben, und sich die<br />
Miete in wirtschaftlich schwierigen Zeiten<br />
nicht schwer leisten können.<br />
Aber das haben wir während der Covid-<br />
Pandemie bereits erlebt. Wir haben mit den<br />
meisten Mietern eine Lösung gefunden, die<br />
für beide Seiten gut war. Sowohl für den<br />
Eigentümer als auch für den Mieter. Wenn es<br />
nicht mehr geht, muss man sich eben auch<br />
von Mietern trennen. Aber meistens liegt es<br />
nicht an der Miete, wenn das Geschäft nicht<br />
gut geht, sondern am Produkt des Mieters.<br />
Fotos: Richard Tanzer<br />
96 ImmoFokus
Dann muss man sich auf die Suche nach<br />
einem neuen Mieter machen. Aktuell auch<br />
keine einfache Übung, und kostet – Stichwort<br />
Incentives für Neumieter – auch mal<br />
richtig viel Geld?<br />
Pfundner: Wenn eine Immobilie gut bewirtschaftet<br />
ist, dann gibt es eine gut gefüllte<br />
Warteliste für die Leerstände.<br />
Haben Sie eine solche?<br />
Pfundner: Ja. Für einige Immobilien sicher.<br />
Wer sucht im Moment Flächen?<br />
Pfundner: Es gibt immer wieder neue Marken,<br />
die Flächen suchen. Wie zum Beispiel<br />
Thomas Philipps, einem Discounter für Heim<br />
& Garten, der in Siegendorf 1000 Quadratmeter<br />
angemietet hat. Aber auch neue<br />
Gastrokonzepte – vor allem aus Deutschland<br />
– suchen nach Flächen, wie zum Beispiel<br />
„Hans im Glück“ oder „Peter Pane“.<br />
Klement: Es geht ja nicht nur um die reine<br />
Miete. Aus unserer Sicht als Eigentümer, als<br />
Projektentwickler, reden wir vom Nettomietzins.<br />
Dem Pächter oder dem Mieter geht es<br />
um die Bruttomiete, um die Bewirtschaftungskosten.<br />
Wir haben schon immer – und<br />
nicht erst im Zuge der ESG-Debatte – in<br />
unserem strategischen Ansatz im Assetmanagement<br />
auf optimierte Betriebskosten<br />
geachtet. Die Investitionen werden jetzt<br />
zunehmen – aufgrund der hohen Energiekosten<br />
rechnen sich Investitionen deutlich<br />
schneller. Das heißt aber nicht, dass wir die<br />
Businesspläne für die nächsten Jahre über<br />
Bord werfen.<br />
Wie wird sich die aktuelle Marktsituation<br />
auf die Bewertung von Immobilien<br />
auswirken? Es gibt Bewerter, die sagen,<br />
auf den Lebenszyklus einer Immobilie<br />
gerechnet sind zwei Jahre mit geringeren<br />
Mieten ohne Auswirkungen – andere<br />
hingegen plädieren für eine sofortige<br />
Abwertung.<br />
Klement: Da treffen Sie ein wenig mein<br />
Bewerter-Herz. Was die wenigsten wissen:<br />
Ich komme aus der Immobilienbewertung.<br />
Zu Beginn meiner Karriere habe ich mir<br />
gedacht, ich werde irgendwann Immobili-<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
97
Im Fokus<br />
enbewerter. Aber Bewerter möchte ich im<br />
Moment keiner sein.<br />
Aber im Übrigen: Eine Immobilie baut man<br />
nicht für einen Bewertungsstichtag. Eine<br />
Immobilie baut man hoffentlich für 50 Jahre<br />
oder hoffentlich 100 Jahre plus. Ich glaube, das<br />
sollte dann auch in einer Bewertung widergespiegelt<br />
werden.<br />
Auf der privaten Seite hat die KIM-<br />
Verordnung das Immobiliengeschäft<br />
einbrechen lassen.<br />
Klement: Ich persönlich finde das wirklich<br />
gut, weil sich einfach eine Vielzahl von<br />
Personen Dinge gekauft haben, die doppelt<br />
über ihrem Budget liegen. Nicht nur in<br />
Immobilien, querfeldein. Die Kreditkarten<br />
waren verschuldet, alles war verschuldet.<br />
Die klassischen Häuserbauer tun mir leid.<br />
Die haben jetzt fünf Jahre lang gespart, dass<br />
sie sich ein Grundstück kaufen können. Jetzt<br />
haben sie ihre 100.000 Euro Eigenkapital<br />
zusammen und wollen bauen. Aber jetzt<br />
haben sie auch die Baupreiserhöhung. Und<br />
eigentlich können sie sich den Kredit nicht<br />
mehr leisten, denn jeder hat mit null Prozent<br />
Zinsen kalkuliert.<br />
„Ich glaube nicht, dass sich<br />
die Baupreise deutlich<br />
nach unten bewegen werden.“<br />
Michael Klement,<br />
United Benefits Holding<br />
Grundstückskauf. Ein gutes Stichwort.<br />
Wie sieht es mit dem Landbanking bei<br />
UBH aus?<br />
Klement: Hätten Sie mich das vor drei Jahren<br />
gefragt, hätte ich immer gesagt, wir haben<br />
zu wenig Grundstücksreserven. Aktuell<br />
haben wir ein kurzfristiges zu entwickelndes<br />
Projekt als Grundstücksreserve. Hier warten<br />
wir auf die Baugenehmigung. Das heißt, dass<br />
das vom Timing genau passen wird.<br />
Im Moment laufen die Deals sehr diskret ab.<br />
Klement: Käufer und Verkäufer halten sich<br />
bedeckt. Der Verkäufer will sich nicht eingestehen,<br />
was er nachgelassen hat – und der Käufer<br />
ist sich nicht sicher, ob es genug Nachlass war.<br />
Jeder hat neue Autos, neue Handys. Jeder ist<br />
dreimal im Jahr in den Urlaub gefahren. Das<br />
war nicht mehr gesund. Ich sehe aber eher<br />
in den erhöhten Zinsen die Ursache für das<br />
Einbrechen des Immobilienmarktes.<br />
Aber wir haben sonst unsere Projekte alle<br />
verkauft. Dort, wo wir Baureserven, die<br />
klassischen Landbanks haben, haben wir<br />
überall bestehende Erträge darauf. Das<br />
heißt, das sind Entwicklungen, bei denen<br />
wir in unserer jetzigen Phase Erträge über<br />
Mieteinkünfte generieren. Wir haben also<br />
98 ImmoFokus
keinen Druck. Ehrlich gesagt hätte ich schon<br />
damit gerechnet, dass wir im ersten Quartal<br />
dieses Jahres deutlich mehr spannende<br />
Grundstücke auf dem Markt sehen werden.<br />
Überteuerte, kleinere Projekte gibt es genug<br />
am Markt. Ich glaube, da wird das zweite<br />
Halbjahr ein wenig spannender.<br />
Wann, glauben Sie, wird der Markt wieder<br />
anspringen?<br />
Klement: Frühestens im dritten Quartal.<br />
Derzeit kommen eben mehrere Parameter<br />
zusammen. Ich fürchte, dass der Krieg in<br />
der Ukraine nicht kurzfristig endet. Ich<br />
sehe mittlerweile keinen Lösungsansatz,<br />
wie dieses Ende aussehen könnte. Aber das<br />
zum Investieren verfügbare Kapital wird<br />
nicht weniger – auch wenn Anleihen wieder<br />
zunehmend in den Fokus der Anleger rücken.<br />
Daneben ist die freie Immobilienquote<br />
abhängig von den Bewertungen, auch dies<br />
wird sich wieder entspannen.<br />
Ein von langer Hand geplanter Einstieg?<br />
Klement: Der Einstieg in Polen war langfristig<br />
geplant.<br />
Der Krieg in der Ukraine hat sie nicht<br />
abgehalten?<br />
Klement: Wir haben mit unseren Investoren<br />
und Bankpartnern die Sachlage intensiv diskutiert.<br />
Angenommen, Putin siegt in der Ukraine<br />
Bekommen Sie auch den Bestand ESGtauglich<br />
hin? Oder gibt es Einzelobjekte,<br />
bei denen man sagt: da wird es unwirtschaftlich?<br />
Pfundner: Wir haben sicher Objekte, auf die<br />
das zutrifft. Vor allem bei Retailflächen in den<br />
Fachmärkten – Pappdeckel mit einem Blechdach<br />
oben drauf. Das ist sehr schwierig, das<br />
ESG-tauglich zu machen.<br />
Im Moment fehlt ein nachhaltiges Pricing.<br />
Wenn man das nachhaltige Pricing kennt,<br />
dann wird man versuchen, Produkte zu<br />
finden, die das Pricing bringen. Was ich ausschließen<br />
kann, ist, dass Projektentwickler<br />
Verluste realisieren, damit die Kapitalgeber<br />
Gewinne schreiben können.<br />
Klement: Die Preise werden sicher nicht billiger.<br />
Ich glaube nicht, dass sich die Baupreise<br />
deutlich nach unten bewegen werden. Bei<br />
den reinen Baustoffpreisen erwarte ich eine<br />
Seitwärtsbewegung. Jetzt schlagen aber die<br />
Personalkosten voll durch.<br />
Pfundner: Jetzt gilt es, die Business-Pläne an<br />
die neuen Rahmenbedingungen zu adaptieren.<br />
Sie haben vor kurzem ein Projekt in Polen<br />
gestartet …<br />
Klement: Für uns als Gruppe ist es das erste<br />
Projekt in Polen. Aber unsere drei Eigentümer-Familien<br />
und ein Großteil unseres<br />
Managements sind oder waren sehr stark in<br />
Polen aktiv. Die geografischen Kennzahlen<br />
stimmen. Polen wird aus unserer Sicht am<br />
stärksten vom Kriegsende in der Ukraine<br />
profitieren. Das andere Thema ist, dass wir<br />
von der Bau- und Servicequalität, die man<br />
vor Ort bekommt, mehr als überzeugt sind.<br />
Auf den Punkt gebracht: Der Zeitpunkt ist<br />
richtig, sich dort stärker zu positionieren.<br />
– was dann, wenn er weiter nach Westen, nach<br />
Polen geht? Wenn das passiert, dann haben<br />
wir kein Problem in Polen. Dann haben wir ein<br />
Problem, egal wo wir sind.<br />
Pfundner: Ein weiterer wichtiger Punkt ist<br />
unser ESG-Ansatz, den wir wirklich verkörpern,<br />
der vor allem bei Bestandsimmobilien<br />
einen absoluten Mehrwert liefern wird. Dieser<br />
Ansatz ist in Polen noch deutlich geringer<br />
ausgeprägt als in Österreich. Ehrlich gesagt:<br />
In Österreich ist der Ansatz auch nicht so weit<br />
ausgeprägt. Ich bin mir sicher, dass wir hier<br />
eine Vorreiterrolle einnehmen können.<br />
Notwendige Investitionen werden wohl<br />
nicht auf den Mieter umgelegt werden<br />
können?<br />
Pfundner: Das wird nicht funktionieren. Oft<br />
wird am Ende der Aufwand so groß sein, dass<br />
man besser sagt: Ich mache es gar nicht.<br />
Klement: Investitionen lohnen sich. Wir<br />
haben es gerade zum ersten Mal gesehen,<br />
dass man über ein ESG-konformes Haus<br />
im Bestand günstigere Finanzierungen<br />
bekommt. Das hat es noch nie gegeben.<br />
Wir haben es jetzt zum ersten Mal in einem<br />
Finanzierungsangebot gelesen.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
99
Im Fokus<br />
Michael Klement<br />
Der gebürtige Oberösterreicher war nach abgeschlossenen<br />
Studien der Rechtswissenschaften und Immobilienwirtschaft<br />
viele Jahre als Asset- und Investmentmanager in Führungsaufgaben<br />
tätig, etwa bei CA Immo und bei Signa. 2015<br />
heuerte er bei Invester United Benefits an. 2017 wechselte er<br />
als COO in den Vorstand. Ein Jahr später trat er den Posten<br />
als CEO an. Seit 2<strong>02</strong>1 ist er Mitgesellschafter der United Benefits<br />
Holding und fungiert dort als CEO / Managing Partner.<br />
Norbert Pfundner<br />
Gebürtig aus Wien absolvierte er die HTL für Hochbau<br />
und sammelte zahlreiche Erfahrungen in der Projektentwicklung<br />
und -Umsetzung unter anderem bei der<br />
Immobilientochter der Nationalbank. In den Bereichen<br />
Assetmanagement und Centermanagement war er bei<br />
Raiffeisen und Uniqa beschäftigt. 2016 folgte sein Einstieg<br />
bei Invester. 2<strong>02</strong>0 wurde er im Schwesternunternehmen<br />
Ekazent Geschäftsführer und zeichnet dort<br />
für rund 250.000 Quadratmeter Fläche verantwortlich.<br />
100 ImmoFokus
„Wir müssen Bestands- und Neubauprojekte<br />
ökologisch, sozial und ökonomisch<br />
optimieren – daran führt kein Weg vorbei.“<br />
Michael Klement,<br />
United Benefits Holding<br />
Um wie viel günstiger?<br />
Klement: Aus meiner Sicht zu wenig.<br />
Immerhin sind es zweistellige Basispunkte.<br />
Sinnvoll wären 200 Basispunkte. Aber es ist<br />
ein Anfang. Irgendwann hoffe ich, dass es<br />
eine Regulatorik bei den Banken gibt, so dass<br />
sie ihre Kreditvergaben auch raten müssen.<br />
Klement: Und ich glaube, da muss man<br />
wirklich massiv hineingehen. Wir müssen<br />
Bestands- und Neubauprojekte ökologisch,<br />
sozial und ökonomisch optimieren – daran<br />
führt kein Weg vorbei.<br />
Wobei wir beim Thema „United Climate“,<br />
dem Joint Venture der United Benefits<br />
Holding und Rhomberg, angekommen<br />
wären.<br />
Klement: Mit United Climate schließen<br />
sich zwei starke Partner zusammen, setzen<br />
ihr Know-how für Investoren, Umwelt und<br />
Gesellschaft ein, und bieten neben Beratung<br />
auch eine komplette Umsetzung. Beide<br />
Unternehmen verbindet seit Jahren eine<br />
Strategie: langfristige Wertschöpfung durch<br />
höchste Nachhaltigkeitsstandards.<br />
Das 50:50-Joint Venture United Climate<br />
verfolgt einen ganzheitlichen Entwicklungsansatz<br />
für Bestands- und Neubauprojekte.<br />
United Climate will sämtliche Prozesse<br />
entlang der gesamten Wertschöpfungskette<br />
anbieten – von der Beratung über die Planung<br />
bis hin zur Umsetzung mit direkt und<br />
indirekt verbundenen Unternehmen. Ziel:<br />
anderen Unternehmen helfen, ihre Bestandsund<br />
Neubauprojekte ökologisch, sozial und<br />
ökonomisch zu optimieren.<br />
Klement: In der österreichischen Projektentwicklung<br />
ist das ESG ausreichend verankert.<br />
Aber besser geht immer. ESG wird aber auch<br />
zu höheren Preisen führen. Das Problem sind<br />
die Bestandsbauten. Hier kommen wir mit<br />
United Climate ins Spiel.<br />
Den Bestand ESG-konform zu machen und<br />
das, was wir liefern, ist ein Riesenunterschied.<br />
Wir können das Portfolio analysieren,<br />
auswerten, aufzeigen, Maßnahmen<br />
darstellen. Stranded-AssetAnalysen erstellen<br />
und die Wirtschaftlichkeit in Szenarien rechnen,<br />
Cashflow und Werte simulieren. Das<br />
sind unsere großen Stärken. Der Klimawandel<br />
stellt die Profitabilität von Real Assets vor<br />
neue Bewertungsskalen. Heute gilt „Climate<br />
risk = financial risk“.<br />
Pfunder: Wir können Zeit, Kosten und Qualität<br />
sichern. Das ist die große Stärke aus dem<br />
Joint Venture der United Benefits Holding<br />
und Rhomberg. Das Beste aus beiden Welten.<br />
Ich glaube, wir verstehen die Regulatorik, die<br />
Anforderungen des institutionellen Kapitals<br />
und des Bestandshalters. Wir sind auf das<br />
langfristige Management gepolt – und<br />
Rhomberg ist ein Vorreiter im nachhaltigen<br />
Bauen und hat die Ressourcen im Bau.<br />
Ich sage es offen: In den vergangenen zehn<br />
Jahren hat es Wildwuchs in unserer Branche<br />
gegeben. Der Fokus lang auf den Transaktionen.<br />
Kaum jemand hat mit den Immobilien<br />
gearbeitet. Die, die das können, haben jetzt<br />
die besseren Karten. Wir haben immer schon<br />
mit den Immobilien gearbeitet.<br />
Vielen in der Branche fehlt oftmals das<br />
Umsetzungswissen. Um eine umweltfreundliche<br />
Zukunft garantieren zu können, werden<br />
seit Abschluss des Pariser Klimaabkommens<br />
(COP21) die Rahmenbedingungen für das<br />
Baugewerbe enger gesteckt. Aktuell bestimmen<br />
Taxonomieverordnungen, Corporate<br />
Social Responsibility (CSR), Corporate<br />
Sustainability Reporting Directive (CSRD),<br />
Insurance Distribution Directive (IDD) und<br />
Markets in Financial Instruments Directive<br />
(MIFiD2) die rechtlichen Grundlagen der<br />
Ökonomie und der Bauwirtschaft. Da kann<br />
man schnell die Übersicht verlieren.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
101
Im Fokus<br />
Auf der Käuferseite<br />
Performance-Lieferer. CEO Frédéric Puzin sowie Head of Real Estate Philippe Cervesi, beide vom Pariser<br />
Vermögensverwalter Corum, über ihre Einkaufspläne für 2<strong>02</strong>3, wie sie finanzieren und über die Schwierigkeit,<br />
ihre Strategie zu erklären.<br />
Das Gespräch führte: Patrick Baldia<br />
Während der Großteil der Immobilieninvestoren<br />
aktuell an der Seitenlinie zu<br />
warten scheint, sind Sie hochaktiv. 2<strong>02</strong>2<br />
haben Sie für Ihre Fonds 45 Immobilien<br />
für 1,2 Milliarden Euro gekauft. Und auch<br />
heuer wollen Sie in großem Stil kaufen.<br />
Damit sind Sie wohl eine Ausnahme in der<br />
Branche…<br />
Frédéric Puzin: Am erfolgreichsten ist man<br />
beim Investieren, wenn man sich nicht so<br />
verhält wie der Markt. Allein im ersten<br />
Quartal 2<strong>02</strong>3 haben wir 10.000 neue Kunden<br />
gewinnen können und 360 Millionen Euro<br />
an Zuflüssen aufgenommen. Zur selben Zeit<br />
haben unsere Konkurrenten in Frankreich<br />
die Zuflüsse um zwanzig Prozent reduziert.<br />
Ein weiteres Beispiel: Als wir 2012 den<br />
„Corum Origin“ auflegten, investierten wir<br />
in Spanien. Wie Sie sich erinnern können,<br />
war der spanische Markt damals, etwa im<br />
Vergleich zum französischen, in einer desaströsen<br />
Verfassung. Wir dachten uns, dass<br />
die spanische Regierung viel getan hatte, um<br />
die Folgen der Finanzkrise aufzuarbeiten.<br />
Gleichzeitig war die Wirtschaft in einer<br />
viel besseren Verfassung als der Immobilienmarkt.<br />
Für uns war das die beste Zeit<br />
für einen Markteintritt. Es gab auch keine<br />
Konkurrenten.<br />
Menschen diese Strategie zu erklären, ist<br />
wohl nicht immer leicht…<br />
Puzin: Viele halten uns für verrückt. Aber<br />
die Situation war 2014 ähnlich, als wir in die<br />
Niederlande gingen. Zu dieser Zeit war der<br />
Immobilienmarkt nicht in einer so tollen<br />
Verfassung.<br />
Philippe Cervesi: Damals lag das jährliche<br />
Transaktionsvolumen am Investmentmarkt<br />
bei acht bis neun Milliarden Euro. 2018 waren<br />
es 18 Milliarden Euro. Man sieht also den<br />
Unterschied und kann sich auch vorstellen,<br />
wie hoch der Druck auf die Preise in den<br />
Jahren davor war.<br />
Puzin: Ein gutes Beispiel für unsere Strategie<br />
ist sicher auch Großbritannien 2017. Das war<br />
wohl das Albtraum-Szenario schlechthin<br />
für Investoren. Uns war klar, dass der Brexit<br />
große Auswirkungen auf die britische<br />
Wirtschaft haben wird. Aber wie zuvor in<br />
Spanien wussten wir, dass das Land nicht im<br />
Meer versinken würde…<br />
Cervesi: Ein paar Jahre davor war es für uns<br />
undenkbar, in Großbritannien zu investieren,<br />
weil der Markt sehr teuer war. Es war<br />
der Markt schlechthin in Europa, ungefähr<br />
gleich groß wie Frankreich und Deutschland<br />
zusammen, in dem Investoren aus aller Welt<br />
aktiv waren, die in der Lage waren, hohe<br />
Preise zu bezahlen. Dann kam der Brexit und<br />
alles änderte sich. Das jährliche Transaktionsvolumen<br />
halbierte sich auf rund 40 bis 45<br />
Milliarden Euro, das Pfund verlor gegenüber<br />
dem Euro um circa 30 Prozent an Wert.<br />
Natürlich waren damit viele Gelegenheiten<br />
verbunden.<br />
Puzin: Ein Journalist meinte damals zu<br />
mir: Ihr seid wohl verrückt, das Geld der<br />
Anleger in Großbritannien zu investieren.<br />
Ich antwortete: Wer ist hier der Verrückte?<br />
Das britische Pfund notierte bei 1,10 Euro,<br />
die Immobilienpreise waren um rund 25<br />
Prozent zurückgegangen. Aber um auf<br />
Ihre Frage zurückzukommen: Ja, es ist sehr<br />
schwer, diese Strategie zu erklären. Aber<br />
ehrlich gesagt habe ich den Eindruck, dass<br />
sie einfache Leute beziehungsweise Anleger<br />
besser verstehen als Professionelle.<br />
Die richtige Marktphase spielt in Ihrer<br />
Strategie also die entscheidende Rolle…<br />
Puzin: Die Idee hinter der Gründung unseres<br />
Fonds ist einfach: Wir sind in ganz Europa<br />
aktiv, in Ländern, die sich in unterschiedlichen<br />
Phasen des Immobilienzyklus befinden.<br />
Damit versuchen wir zu spielen. Das war<br />
damals eine revolutionäre Idee. Die gängige<br />
Meinung in Frankreich war, dass man nur in<br />
Paris ordentlich investieren kann.<br />
Trotzdem: Wie war es möglich im „Seuchenjahr<br />
2<strong>02</strong>2“ Ihren Anlegern mit<br />
Immobilien eine reale Performance von<br />
fast zehn Prozent zu bescheren?<br />
Puzin: Unsere Aufgabe ist es nicht, so viel<br />
Geld einzusammeln wie möglich, sondern<br />
für unsere Anleger, dazu gehören im<br />
Übrigen ausschließlich Private und keine<br />
Institutionellen, die bestmögliche Performance<br />
zu erzielen. Beispielsweise haben<br />
wir bei unserem größten Fonds, dem Corum<br />
Origin, in den vergangenen sechs Jahren das<br />
Fundraising limitiert, weil wir der Meinung<br />
waren, dass wir Zuflüsse nicht ordentlich<br />
investieren können, wenn wir weiter das<br />
Ziel verfolgen, eine jährliche Performance<br />
von mehr als sechs Prozent zu erreichen. Im<br />
Vorjahr haben wir den Fonds wieder geöffnet<br />
Fotos: studio-alterego.com<br />
1<strong>02</strong> ImmoFokus
und rund 300 Millionen Euro neue Kundengelder<br />
aufgenommen. Nicht alle Mittel<br />
aufzunehmen, die man kann, ist die einzige<br />
Art, einen offenen Immobilienfonds seriös<br />
zu managen, und auch der Schlüsselparameter<br />
in Hinblick auf die Performance.<br />
Cervesi: Die Größe des Fonds ist der beste<br />
Weg, um die Performance zu halten. Wenn<br />
wir die aufgenommenen Mittel investieren<br />
können, schaffen wir Performance. Begrenzen<br />
wir die Zuflüsse, können wir früher<br />
oder später ein Problem bekommen, weil<br />
wir Verkaufsgelegenheiten vorfinden und<br />
wahrnehmen werden. Das heißt: Der Fonds<br />
wird schrumpfen, die Mieteinnahmen und<br />
letztlich auch die Performance zurückgehen.<br />
Puzin: Wir hätten 2<strong>02</strong>2 mit den Corum<br />
Origin auch eine Milliarde Euro aufnehmen<br />
können. Das hätte die Performance für<br />
immer gekillt.<br />
Was steht bei Ihnen heuer auf dem<br />
Speisezettel?<br />
Cervesi: Es ist derzeit natürlich schwer zu<br />
prognostizieren, aber wir gehen davon aus,<br />
dass wir wahrscheinlich mehr Gelegenheiten<br />
im Hotel-, Industrie- und Logistik-Bereich<br />
haben werden. Gerade Letzterer ist in den<br />
letzten Jahren sehr teuer geworden. Wir<br />
wollen jedenfalls sowohl den Corum Origin<br />
als auch den Corum XL etwas breiter aufstellen.<br />
Aktuell erleben wir jedenfalls einen<br />
der besten Zeitpunkte der letzten zehn Jahre,<br />
um unsere Fonds um viele unterbewertete<br />
Assets aufzustocken. Unsere Hauptaufgabe<br />
ist es, unter Druck stehende Verkäufer zu<br />
finden. So macht man das beste Geschäft.<br />
Krisen sind immer eine Chance. Selbst im<br />
Bankensektor führen wir derzeit Gespräche<br />
mit großen Unternehmen.<br />
Wie finden Sie Gelegenheiten?<br />
Cervesi: Wir haben sechs Mitarbeiter in sechs<br />
europäischen Ländern, konkret den Niederlanden,<br />
Großbritannien, Portugal, Litauen,<br />
Frankreich und Österreich, die laufend die<br />
Märkte nach Gelegenheiten screenen, viel<br />
reisen und Leute treffen. Gemeinsam mit<br />
dem Team Akquisitionen, das sich ebenfalls<br />
aus sechs Personen zusammensetzt, bilden<br />
sie unser Investmentteam. Die Akquisitions-<br />
Experten decken wiederum alle Phasen des<br />
Due Dilligence ab – vom Letter-of-Intent<br />
bis zum Closing. Das Investmentteam wird<br />
von drei Research-Kollegen unterstützt, die<br />
laufend neue Märkte, Trends und Chancen<br />
analysieren. Dasselbe machen sie auch mit<br />
Währungen.<br />
Wie viele Deals haben Sie 2<strong>02</strong>2 geprüft?<br />
Cervesi: Im Vorjahr haben wir rund 50<br />
Transaktionen abgeschlossen. Tiefergehend<br />
analysiert haben wir um die 500. Angeschaut<br />
mehr als 1.000. Heuer werden es<br />
wahrscheinlich deutlich mehr werden. Wir<br />
bekommen sehr viele Ideen beziehungsweise<br />
Angebote. Das ist auf unseren Ruf zurückzuführen.<br />
Wir gelten als sehr aggressiv beim<br />
Pricing – wir sind sicher nicht die, die am<br />
meisten für ein Asset zahlen werden. Aber<br />
wir sind bekannt dafür, schnell exekutieren<br />
zu können. Sehr oft kommt es vor, dass Deals<br />
zuerst nicht zustande kommen, sondern erst<br />
nach einem halben Jahr oder mehr. Nur ein<br />
Beispiel: In Belgien boten wir acht Prozent<br />
für ein Asset. Der Verkäufer meinte, er hätte<br />
jemanden, der sieben Prozent zahlen würde.<br />
Wir sagten, ok, kein Problem, aber wenn ihr<br />
wieder auf uns zukommt, wird unser Preis<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
103
Im Fokus<br />
Frédéric Puzin<br />
Frédéric Puzin gründete 2011 Corum Asset<br />
Management. Heute managt die Pariser Investmentfirma<br />
in den drei Immobilienfonds, Corum<br />
Origin, Corum XL und Corum Eurion, in die ausschließlich<br />
Privatanleger investieren dürfen, ein<br />
6 Milliarden Euro schweres Immobilienportfolio.<br />
Philippe Cervesi<br />
Philippe Cervesi ist seit 2014 bei Corum.<br />
Nachdem er als Investment Manager begann,<br />
wurde er 2016 Head of Investment. Zwei<br />
Jahre später wurde er darüber hinaus zum Deputy<br />
General Manager ernannt. Head of Real<br />
Estate ist der Jura-Absolvent seit Anfang 2<strong>02</strong>1.<br />
ein anderer sein. Nach drei Monaten kam<br />
ein Anruf, und wir schlossen den Deal bei<br />
rund 8,7 Prozent. So was kommt oft vor, da<br />
Investoren Schwierigkeiten haben, Finanzierungen<br />
aufzustellen. Rund 30 bis 40 Prozent<br />
unserer Deals sind solche Second-Hand-<br />
Transaktionen.<br />
Welche Assets interessieren Sie nicht?<br />
Cervesi: Wir sehen derzeit in Europa viele<br />
Sale-and-Lease-Back-Transaktionen von Unternehmen<br />
mit hohem Verschuldungsgrad,<br />
die dringend Cash benötigen. Sie wollen die<br />
Investoren zur Bank machen, weil sie keine<br />
Finanzierungen bekommen. Gleichzeitig<br />
wollen sie nur Mietverträge über fünf oder<br />
sieben Jahre unterzeichnen und auch keine<br />
Mietgarantien geben. So etwas interessiert<br />
uns nicht. Was wir auch keinesfalls kaufen<br />
würden, sind Logistikimmobilien, bei<br />
denen der Käufer darauf hinweist, dass die<br />
Rendite seit der Zinswende von drei auf vier<br />
Prozent gestiegen ist. Mit Kreditzinsen um<br />
die 3,5 Prozent macht ein Unterschied von<br />
100 Basispunkten keinen Sinn. Auch wenn<br />
wir Käufer verstehen können, die meinen,<br />
dass die Kreditzinsen wieder in Richtung<br />
von einem Prozent zurückgehen werden.<br />
Wir wollen einfach kein Bewertungsrisiko<br />
eingehen.<br />
In vielen europäischen Ländern wird über<br />
die Privatisierung des Gesundheitswesens<br />
diskutiert. Können etwa Pflegeimmobilien<br />
– Stichwort: demografische Entwicklung<br />
– für Sie mittel- und längerfristig zum<br />
Thema werden?<br />
Cervesi: In sehr opportunistischer Hinsicht<br />
sicherlich. Erst kürzlich haben wir ein Altersheim<br />
in Großbritannien gekauft, mit einem<br />
über 25 Jahre laufenden Pachtvertrag mit einem<br />
sehr guten Betreiber und knapp sieben Prozent<br />
Rendite. Dazu ist es jedoch nur gekommen,<br />
weil es eine Off-Market-Transaktion war.<br />
Aber grundsätzlich unterscheiden sich die<br />
europäischen Health-Care-Märkte stark. Einer<br />
der gesättigsten ist sicher der französische. Das<br />
Problem, das damit verbunden ist: Eine hohe<br />
Konzentration an großen Playern, was normalerweise<br />
mit hohen Preisen verbunden ist.<br />
Puzin: In Healthcare zu investieren ist grundsätzlich<br />
ein guter Gedanke. Nur leider haben<br />
viele derzeit die gleiche Idee. Bei guten Ideen,<br />
die viele haben, sind wir grundsätzlich sehr<br />
vorsichtig. Das treibt die Preise künstlich in die<br />
Höhe. Die beste Art zu investieren ist, wenn<br />
sich keiner für etwas interessiert und der Markt<br />
am Boden ist.<br />
Bei Ihrer gestrigen Hauptversammlung<br />
zeigten sich einige Aktionäre besorgt, dass<br />
Ihr Verschuldungsgrad (oder der Ihrer<br />
Fonds) im Vorjahr auf 40 Prozent gestiegen<br />
ist…<br />
Puzin: Das ist ganz einfach: Leverage funktioniert<br />
am besten, wenn der Markt am Boden<br />
liegt und die Preise niedrig sind. Die einzige<br />
Schwierigkeit ist, eine Bank zu finden, die<br />
einem Geld borgt, und Immobilien, die mehr<br />
Rendite bieten als das Geld kostet. Gelingt das,<br />
kann man sehr gute Geschäfte machen.<br />
Cervesi: Man muss dazu sagen, dass unser<br />
Verschuldungsgrad seit den Fondsstarts nie<br />
höher lag als bei 25 Prozent. Der Anstieg auf<br />
40 Prozent ist also absolut historisch. Aber<br />
wie Frédéric richtig sagte: Im Moment kann<br />
es klüger sein, mit etwas mehr Leverage zu<br />
arbeiten. Noch vor kurzem hätte einem die<br />
Bank vielleicht 60 Prozent des Werts eines<br />
104 ImmoFokus
Assets finanziert. Und wir reden da von einer<br />
heißen und von überhöhten Bewertungen<br />
geprägten Marktphase. Derzeit bekommt man<br />
vielleicht 30 bis 35 Prozent finanziert. Aber<br />
weil der Markt ebenfalls überreagiert und die<br />
Immobilienwerte nach unten gehen, hat man<br />
praktisch kein Risiko. Man arbeitet also mit<br />
Leverage, um zu guten Preisen zu kaufen.<br />
Wie finanzieren Sie konkret?<br />
Cervesi: Wir arbeiten zu 90 Prozent mit<br />
revolvierenden Krediten. Das ist mit mehr<br />
Flexibilität verbunden und erlaubt uns auch,<br />
unsere Kosten besser zu managen. Gebühren<br />
werden nur fällig, wenn wir Geld aufnehmen.<br />
Und da unsere Fonds nicht so stark verschuldet<br />
sind, zahlen wir auch niedrigere Zinsen.<br />
Puzin: So kurzfristig zu finanzieren ist eigentlich<br />
nicht üblich in der Immobilienwirtschaft.<br />
Uns erlaubt das hingegen, schnell zu verkaufen<br />
und Fremdkapital schnell zurückzuzahlen. Und<br />
das zu vernachlässigbaren Kosten.<br />
Cervesi: Mit revolvierenden Kreditfazilitäten<br />
zu arbeiten ist heute vergleichsweise einfach<br />
für uns. Wir haben um die 20 Bankpartner.<br />
Aber als wir 2014, 2015 erstmals bei einer<br />
Bank darum ansuchten, war das mit heftigen<br />
Diskussionen verbunden. Sie dachten, dass wir<br />
völlig verrückt sind!<br />
Ist für Sie ESG beim Investieren ein<br />
wichtiges Thema oder würden Immobilien,<br />
die in dieser Hinsicht top sind, zu<br />
niedrige Renditen bieten?<br />
Cervesi: Schaut man sich unser Portfolio an,<br />
so besitzen wir hauptsächlich neue Gebäude<br />
mit hohen ökologischen Standards. Viele<br />
wurden auch zertifiziert. Das liegt auch<br />
daran, dass wir in ganz Europa investieren.<br />
Beispielsweise sind wir seit 2014 in den<br />
Niederlanden. Seitdem hat sich dort in<br />
Sachen Nachhaltigkeit viel mehr getan als<br />
etwa in Frankreich. So darf man etwa ab<br />
dem kommenden Jahr keine Büroflächen<br />
mehr vermieten, die nicht einem gewissen<br />
Energiestandard entsprechen. In Ländern<br />
wie den Niederlanden oder beispielsweise<br />
auch in Finnland aktiv zu sein, hat uns<br />
also die Bedeutung des Themas bewusst<br />
gemacht und wir achten darauf bei unseren<br />
Immobilien. Aber wir kommunizieren es<br />
bewusst nicht via Storytelling nach außen.<br />
Wir wollen uns auf die Performance unserer<br />
Fonds konzentrieren. In Frankreich gibt es<br />
schon genug Greenwashing.<br />
Hinweis: Der Autor war auf Einladung von<br />
Corum auf Pressereise in Paris.<br />
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<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
105
Im Fokus<br />
Alternativen<br />
sind gefragt<br />
Gefühlte Hochkonjunktur. „Der Transaktionsmarkt ist zum Stillstand<br />
gekommen, bei den Finanzierungen kommen wir mit der Arbeit kaum<br />
nach“, berichten Christoph Urbanek (Schindler Attorneys) und Wolfgang<br />
Maurer (Median Capital) im Interview mit dem ImmoFokus.<br />
Das Gespräch führte: Michael Neubauer<br />
Der Markt ist also mehr in Bewegung als es<br />
den Anschein hat?<br />
Christoph Urbanek: Viele Unternehmen<br />
müssen sich jetzt, ob sie wollen oder nicht,<br />
mit dem Thema Anschlussfinanzierung und<br />
Bridge-Finanzierung auseinandersetzen. In der<br />
jetzigen Phase geht es darum, wie man auf der<br />
Finanzierungsseite den Finanzier überhaupt<br />
noch, vom Interesse her, in das Projekt bringen<br />
oder im Projekt halten kann.<br />
Wolfgang Maurer: Es sind viele Faktoren<br />
zusammengekommen, die die Finanzierungen<br />
erschweren. Jetzt sind Profis gefragt. Bei 0<br />
Prozent Zinsen eingekauft, bei vier Prozent<br />
bauen – das wird knapp bei zehn Prozent Inflation.<br />
Projekte werden sich verzögern, andere<br />
laufen aus. Rückzahlungen werden fällig. Die<br />
Vorwertung funktioniert nicht. Somit stehen<br />
Refinanzierungen im Raum und die Probleme<br />
sind vorprogrammiert. Die hohen Baukosten<br />
und Zinsen sowie die KIM-Verordnung machen<br />
vielen Entwicklern einen dicken Strich durch<br />
die Rechnung. Die Frage ist nur, wann. Da<br />
kommt es auf die Developer an, ob sie entweder<br />
noch günstig eingekauft oder bereits teuer<br />
eingekauft haben – und darauf, wie gut das<br />
Verhältnis zu den Kapitalgebern ist.<br />
Einige Marktteilnehmer spekulieren<br />
bereits mit einer Zinswende…<br />
Maurer: Die wird so schnell nicht kommen.<br />
Denn die EZB will in erster Linie mit Zinssteigerungen<br />
die hohe Inflation bekämpfen,<br />
was, meiner Meinung nach, aber nicht der<br />
richtige Weg ist.<br />
Stichwort Mezzanine-Kapital. Was muss<br />
ich im Moment zahlen, um jemanden zu<br />
finden, der mich mit Mezzanine-Kapital<br />
finanziert?<br />
Maurer: Die positive Nachricht ist, dass<br />
Mezzanine-Kapitalgeber nicht so stark von<br />
steigenden Zinsen abhängig sind wie die<br />
Banken. Keine Frage: Auch Mezzanine-<br />
Zinsen sind leicht gestiegen. Ich würde<br />
sagen, ab zehn bis vierzehn Prozent ist man<br />
eigentlich mit einer klassischen Mezzanine-<br />
Finanzierung dabei. Die Zinsen lagen vor<br />
einigen Monaten noch etwas darunter, aber<br />
nicht weit.<br />
Urbanek: Mezzanine-Finanzierungen sind<br />
im Moment stark nachgefragt, da die Banken<br />
immer zurückhaltender werden, wie wir in<br />
Deutschland sehen. Ein Trend, der sicher<br />
auch nach Österreich kommen wird.<br />
Da Banken immer mehr als Geldgeber<br />
ausscheiden, öffnet Mezzanine-Kapital,<br />
das Eigenkapital substituiert, Möglichkeiten,<br />
Finanzierungslücken zu<br />
schließen.<br />
Maurer: Geldgeber überlegen, Mezzanine-<br />
Darlehen zu erweitern und quasi auch<br />
die Senior-Tranche zu übernehmen. Man<br />
spricht dann von „Whole-Loans“. Das<br />
heißt, der Finanzier nimmt das ganze Paket<br />
in seine Hand, nimmt die Bank aus dem<br />
Spiel und bringt sich solo als Kapitalgeber<br />
ins Rennen.<br />
Fotos: @Rizar.Photo<br />
106 ImmoFokus
Urbanek: Bei einer Whole-Loan-Lösung<br />
liege ich bei den Zinsen bei rund sieben Prozent,<br />
wenn nicht sogar ein wenig drunter.<br />
Wie bei allen anderen Finanzierungen stellt<br />
sich auch bei Finanzierung mit Mezzanine-<br />
Kapital die Frage: Welche Finanzierungsgestaltung<br />
ist geeignet? Wer ist der richtige<br />
Finanzierungspartner? Wie kann ich mein<br />
konkretes Immobilienprojekt prägnant<br />
vorstellen? Wie kann ich die zumeist hoch<br />
angesetzten Sicherheiten bei der Fremdkapitalvergabe<br />
prompt beschaffen?<br />
Wo liegen die Vorteile einer Whole-<br />
Loan?<br />
Urbanek: Mit Whole-Loan erhalten Sie eine<br />
Komplettfinanzierung für Ihr Immobilienprojekt<br />
von einem einzigen Anbieter, was<br />
die Umsetzung und Dokumentation im<br />
Vergleich zu einer „Eigenkapital + Mezzanine<br />
+Senior-Loan“-Struktur wesentlich<br />
erleichtert und beschleunigt.<br />
Maurer: Mit dem Finanzierungsinstrument<br />
des Whole-Loans finanzieren alternative<br />
Kapitalgeber, unter anderem Fonds, in einer<br />
Finanzierungstranche mit hypothekarischer<br />
Besicherung im ersten Rang bis zu 95 Prozent<br />
Loan-to-Cost (LTC) und ersetzen somit<br />
die klassische Bankfinanzierung.<br />
Warum aber sind Mezzanine-Finanzierungen<br />
und Whole-Loans in Deutschland<br />
viel stärker nachgefragt?<br />
Maurer: Die deutschen Banken agieren viel<br />
zurückhaltender. Sie haben in der Krise<br />
nun ihre Commitments zurückgenommen<br />
– auch, was Loan-to-Value (LTV) betrifft. Das<br />
bedeutet, dass die Finanzierungslücke grö-<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
107
Im Fokus<br />
ßer wird. Diese Gaps werden jetzt vermehrt<br />
von Mezzanine-Kapitalgebern aufgefüllt<br />
oder übernehmen mit Whole-Loans die<br />
gesamte Finanzierung.<br />
Urbanek: Das ist ein Trend, der sich auch<br />
Österreich fortsetzen wird, falls die Banken<br />
auch in Österreich noch zurückhaltender<br />
werden, was ja angesichts Basel IV durchaus<br />
realistisch ist. Wobei Deutschland zwar weit<br />
vor Österreich, aber weit hinter Großbritannien<br />
oder Amerika liegt. Zum Vergleich: In<br />
Großbritannien ist das Volumen gut um ein<br />
Viertel höher als in Resteuropa.<br />
…und der Gesamtmarkt in Europa? Derzeit<br />
liegt der Anteil der „non-bank lenders“ am<br />
Finanzierungsmarkt in Europa bei rund zehn<br />
Prozent. Bei einem unterstellten Anstieg dieses<br />
Marktanteils auf das aktuelle Niveau im<br />
Vereinigten Königreich (25 Prozent) ergäbe<br />
sich rechnerisch ein Marktvolumen von 450<br />
Milliarden Euro, das in den nächsten Jahren<br />
zu erschließen ist. Eine stolze Summe.<br />
Maurer: Veränderungen des regulatorischen<br />
Umfelds (insbesondere Basel II/<br />
III sowie perspektivisch Basel IV) führen<br />
zu einer Neubewertung von Kreditrisiken<br />
beziehungsweise deren Eigenkapitalhinterlegung.<br />
In der Folge ziehen sich Banken<br />
aus Teilbereichen des Marktes zunehmend<br />
zurück. Hierdurch steigt die Nachfrage nach<br />
108 ImmoFokus
alternativen Kreditgebern, diese Lücke zu<br />
füllen. Es werden viele Fonds aufgelegt, die<br />
in Mezzanine-Finanzierungen investieren.<br />
Debt Funds legen, anders als Private Equity<br />
Funds, das ihnen von den Investoren<br />
anvertraute Geld nicht an, indem sie<br />
Unternehmen kaufen, weiterentwickeln und<br />
im Anschluss gewinnbringend verkaufen.<br />
Vielmehr investiert der Debt Fund, indem<br />
er Kredite vergibt. Erst vor kurzem haben<br />
„Alle leiden darunter.<br />
Privatinvestoren und Eigennutzer<br />
ebenso wie die Entwickler selbst.“<br />
Christoph Urbanek,<br />
Schindler<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
109
Im Fokus<br />
Union Investment und Helaba Invest große<br />
Debt Funds aufgelegt.<br />
Wie wird sich der Markt in Österreich<br />
entwickeln?<br />
Urbanek: Urbanek: 2<strong>02</strong>1 – im letzten guten<br />
Jahr – betrug das gesamte gewerbliche<br />
Finanzierungsvolumen rund 15 Milliarden<br />
Euro, davon wurde eine knappe Milliarde<br />
Euro von Nicht-Banken platziert. 2<strong>02</strong>2 und<br />
2<strong>02</strong>3 wird dies natürlich deutlich weniger.<br />
Wir dürfen aber davon ausgehen, dass<br />
das Volumen ab 2<strong>02</strong>4 wieder deutlich zu<br />
steigen beginnt – Nachholbedarf inklusive.<br />
Ich rechne mit einer Verdoppelung des<br />
Volumens auf zwei Milliarden Euro in den<br />
nächsten fünf Jahren.<br />
Maurer: Viele Projektentwickler sind auf<br />
der Suche nach Kapital. Wir werden mit<br />
vielen Projekten konfrontiert – sie liegen<br />
stapelweise bei uns auf dem Schreibtisch.<br />
Durch die Komplexität der Fälle und durch<br />
die aktuell schwierige Situation landen<br />
einfach mehr Projekte als früher bei uns<br />
als Finanzierungsexperten. Aber dies sind<br />
genau die Projekte, bei denen Mezzanine-<br />
Kapital perfekt punkten kann.<br />
Ich hätte eher gedacht, dass bei Projekten<br />
mit starkem Liquiditätsbedarf Mezzanine-Kapital<br />
deutlich teurer kommt – vor<br />
allem dann, wenn die Banken bereits<br />
einen Rückzieher gemacht haben?<br />
„Die KIM-<br />
Verordnung<br />
treibt die Mieten<br />
nach oben, das<br />
muss jedem<br />
klar sein.“<br />
Wolfgang Maurer,<br />
Median Capital<br />
Wolfgang Maurer (Median Capital GmbH)<br />
ist seit 1992 in der Finanzdienstleistungsindustrie tätig. Neben der Ausbildung zum<br />
Versicherungskaufmann und Vermögensberater legte der Branchenveteran auch die<br />
Konzessionsprüfung für Wertpapierdienstleistungsunternehmen ab. Als Geschäftsführer<br />
eines nationalen Finanzunternehmens vertiefte Maurer ab 2003 sein Knowhow<br />
im Bereich Wohnbau- und Immobilienfinanzierung.<br />
2009 startet er mit der Immoinvest Immobilien & Finanzierungen GmbH die Entwicklung<br />
der creditnet.at Finanzierungsplattform und setzt mit der Technischen Universität<br />
Wien für Finanzmathematik die Idee der ersten Online-Kreditberatung um. Nach<br />
zehn Jahren verkaufte Maurer seine Anteile und gründete 2<strong>02</strong>0 die Median Capital.<br />
Maurer: Das sollte es. Tut es allerdings nicht.<br />
Die Zinsen haben sich um rund zehn Prozent<br />
erhöht. In einigen Fällen mag die Steigerung<br />
auch 15, 20 Prozent betragen haben, aber<br />
nicht wie bei klassischen Bankfinanzierungen<br />
um die 300 Prozent.<br />
Im Vergleich zu klassischen Senior-/<br />
Mezzanine-Strukturen bieten Whole-Loans<br />
zumeist neben dem schnelleren Ablauf, weil<br />
ja die Interkreditorenvereinbarung wegfällt,<br />
auch Kostenvorteile, da der Kreditprozess<br />
nur eine Kreditdokumentation, einen<br />
Gutachterprozess, einen juristischen Berater<br />
und einen Verhandlungspartner erfordert.<br />
110 ImmoFokus
Christoph Urbanek (Schindler Rechtsanwälte)<br />
Christoph Urbanek hat an der Universität Wien Rechtswissenschaften studiert und<br />
ist Mitglied des Austrian Board of the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).<br />
Er begann seine berufliche Laufbahn bei der Kommunalkredit Austria als Syndikusanwalt<br />
in der Treasury-Abteilung. Nach einer einjährigen Tätigkeit bei Cerha Hempels<br />
Vorgängerorganisation im Bereich Banking & Finance setzte er 2004 sein Referendariat<br />
bei DLA Piper im Team Finance and Projects fort und wurde 2008 als Rechtsanwalt<br />
zugelassen. Er blieb bei DLA Piper Weiss-Tessbach in Wien, wo er fast 17 Jahre<br />
lang tätig war, davon neun Jahre als Equity Partner. Seit 2<strong>02</strong>1 ist er bei Schindler<br />
Rechtsanwälte tätig und leitet dort den Bereich Real Estate Finance and Law.<br />
Zu seinen Mandanten zählen nationale und internationale Investoren, Banken, Projektentwickler<br />
und verschiedene andere Unternehmen aus den Bereichen Immobilien<br />
und erneuerbare Energien. Er ist Experte für Immobilientransaktionen und -finanzierungen,<br />
Restrukturierungen und Investmentrecht.<br />
Urbanek ist seit mehreren Jahren Lehrbeauftragter an der Universität Wien, FH Wien<br />
der WKW, FH Joanneum, bfi Wien und FH Donau Uni Krems. Er lehrt Bankaufsichtsrecht,<br />
Finanzierungs- und Kreditsicherungsrecht, Immobilienrecht und Insolvenzrecht.<br />
Wie sehen Sie die KIM-Verordnung?<br />
Urbanek: Alle leiden darunter. Privatinvestoren<br />
und Eigennutzer ebenso wie die Entwickler<br />
selbst.<br />
Maurer: 20 Prozent Equity sind nicht das<br />
Problem. Gerade bei privaten Investoren.<br />
20 Prozent Eigenkapital wurde von den<br />
Banken auch bereits vor der KIM-Verordnung<br />
eingefordert.<br />
Aber wie ist die Realität? Wohnraumschaffung<br />
sollte in jungen Jahren stattfinden. Aber das ist<br />
in den letzten zwanzig Jahren schon schwer zu<br />
stemmen gewesen, weil durch die steigenden<br />
Immobilienpreise und nicht im Verhältnis dazu<br />
passende Gehaltssteigerungen ist Wohnraumfinanzierung<br />
extrem schwer geworden.<br />
Urbanek: Es ist schon verrückt. Beim Kauf<br />
wird ein Riegel eingeschoben. Man darf<br />
nicht mehr als 40 Prozent des verfügbaren<br />
Nettoeinkommens aufwenden. Bei der Miete<br />
ist das Haushaltseinkommen kein Problem. Da<br />
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<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
111<br />
EIN UNTERNEHMEN DER WIENER STADTWERKE GRUPPE
Im Fokus<br />
können es dann mehr als 50 Prozent sein.<br />
Da gibt es ja keine KIM-Verordnung, da kann<br />
ich 80 Prozent meines Gehalts für Miete<br />
ausgeben. Also wo ist die Gleichbehandlung?<br />
Ich konnte mir mit 30 Jahren mit einer<br />
„normalen Finanzierung“ eine Eigentumswohnung<br />
leisten. Meine Frau war damals<br />
auch teilweise in Karenz, also hat nicht<br />
immer mitverdient, und ich war nicht von<br />
Beginn an Anwalt. Das heißt, ich hatte in<br />
den ersten Jahren auch ein überschaubares<br />
Einkommen. Heute wäre der Erwerb dieser<br />
Wohnung unmöglich.<br />
Der Druck wird höher, weil in den Jahren<br />
2<strong>02</strong>3, 2<strong>02</strong>4 und auch 2<strong>02</strong>5 kaum Nachschub<br />
an neuen Wohnungen auf den Markt kommen<br />
wird. Das wird eine sehr unangenehme<br />
Situation.<br />
Maurer: Die KIM-Verordnung treibt die Mieten<br />
nach oben, das muss jedem klar sein. Die<br />
kritische Frage aber ist: Was kann Österreich<br />
anders, sprich besser machen, um die extrem<br />
niedrige Eigenheimquote zu steigern?<br />
Die Eigenheimfinanzierung wird nicht<br />
leichter werden. Im Gegenteil: die Finanzierungskosten<br />
werden durch die<br />
Taxonomie-Verordnung garantiert teurer.<br />
Man wird daher unweigerlich etwas an der<br />
Finanzierung für den Endkunden machen<br />
müssen. Die Verschuldungsquote per se ist<br />
ja in Ordnung. Die Zinsen sind nicht mehr<br />
bei null. Also bleibt nur eine Option offen –<br />
nämlich die Laufzeiten einer Finanzierung<br />
zu strecken.<br />
In der Vergangenheit hat man angenommen,<br />
dass ein Haus nach 20 bis 30 Jahren extrem<br />
renovierungsbedürftig ist und quasi neu<br />
gebaut werden sollte und Banken haben deshalb<br />
die Laufzeiten kurzgehalten. Innovative<br />
Nachhaltigkeitsstrategien im Bau und der<br />
vermehrte Einsatz neuer, alter Materialien<br />
wie Lehm und Tom führen dieses Argument<br />
aber jetzt ad absurdum. Wenn diese KIM-<br />
Verordnung nicht aufgehoben wird, wird<br />
hier keiner nachhaltig bauen können.<br />
Wir schweifen ab. Zurück zum Mezzanine-Kapital.<br />
Wie funktioniert Ihre<br />
Dienstleistung? Welchen Mehrwert<br />
bringen Sie Kapitalgebern und Finanzierungssuchenden?<br />
Maurer: Wir haben 300 Kapitalgeber in<br />
unserem Portefeuille. Davon sind knapp 100<br />
Banken und über 200 Alternativ-Finanzierer.<br />
Deren Finanzierungsbereitschaft und -bedingung<br />
fragen wir regelmäßig ab, denn nicht<br />
jeder Kapitalgeber passt zu jedem Projekt.<br />
Die Auswahl des Finanzierungspartners ist<br />
ein sensibles Thema, denn Assetklassen,<br />
Ticketgrößen und Rendite-Erwartungen<br />
sind zu berücksichtigen. Ferner erarbeiten<br />
wir für den Kapitalwerber eigenkapitalschonende<br />
Finanzierungsstrukturen. Die<br />
richtige Option zu finden, ist komplex<br />
geworden. Wir bewegen uns in einem<br />
extrem unübersichtlichen Markt, der sich<br />
stetig verändert.<br />
Warum ist er unübersichtlich?<br />
Maurer: Weil er aus unterschiedlichen<br />
Strukturen gewachsen ist. Da gibt es Fonds,<br />
Family-Offices, Versicherungen, Crowdfunding-Plattformen.<br />
Im Gegensatz zu<br />
Banken sind diese Organisationen weniger<br />
streng reglementiert und können daher ihre<br />
Investitionsstrategien flexibler bestimmen.<br />
Urbanek: Kennst Du eine Bankannahmerichtlinie,<br />
kennst Du mehr oder weniger<br />
alle. Beim Mezzanine-Kapital läuft das<br />
Spiel anders. Vor allem muss das mit dem<br />
Senior-Loan zusammenpassen. Noch mal<br />
schwieriger wird es bei einer konsortialen<br />
Finanzierung. Die ist arbeitsintensiv.<br />
Um das ordentlich abwickeln zu können,<br />
braucht man eine Legal-Abteilung: Eine<br />
eigene Abteilung, die sich um die Abwicklung<br />
kümmert. Auf den Punkt gebracht:<br />
112 ImmoFokus
Es ist ein Spezialwissen nötig, das auf der<br />
Entwicklerseite nicht im notwendigen<br />
Ausmaß vorhanden ist.<br />
Das ist der Grund, warum wir so einen<br />
starken Zufluss haben, weil eben dieses<br />
Spezialwissen nicht mehr so leicht abrufbar<br />
ist.<br />
Höre ich da richtig heraus, dass ich,<br />
wenn ich die richtigen Kontakte habe,<br />
jede Assetklasse mit Mezzanine-Kapital<br />
finanzieren kann? Ich muss nur den<br />
Richtigen finden?<br />
Urbanek: Das ist so – weil es unterschiedliche<br />
Anbieter gibt. Banken haben ein ähnliches<br />
Finanzierungsspektrum. Das Schwierige<br />
beim Mezzanine-Kapital ist es dann, herauszufinden,<br />
welche Assetklasse zu welchem<br />
Kapitalgeber passt. Ein Mezzanine-Kapitalgeber<br />
kann sich von seinen persönlichen<br />
Einschätzungen leiten lassen. Die Bank hat<br />
hier viel strengere Regularien. Das Riskmanagement<br />
in der Bank ist nicht restriktiver,<br />
aber viel stärker reglementiert.<br />
O H !<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
113
Zum Autor<br />
Karina Schunker startete ihre Karriere in der EHL-Gruppe im<br />
Vertrieb von Miet- und Eigentumswohnungen. 2019 wurde<br />
ihr für EHL Wohnen die Prokura verliehen. Seit 2<strong>02</strong>1 ist sie<br />
Geschäftsführerin von EHL Wohnen.<br />
Die Gründe und Auswirkungen der KIM-Verordnung<br />
Kommentar: Karina Schunker<br />
Mit Stichtag 01. 08. 2<strong>02</strong>2 ist in Österreich die neue Kreditinstitute-<br />
Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung, kurz KIM-V,<br />
auf Empfehlung des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG) an die<br />
Finanzmarktaufsicht (FMA) in Kraft getreten. Hintergründe, die eine<br />
solche Maßnahme erforderten, sind zum einen die Zinswende sowie<br />
zum anderen stetig steigende Baukosten, welche erstellte Finanzierungspläne<br />
hinfällig machen können. Mit verschärften Vergabekriterien<br />
bei Immobilienkrediten soll das Risiko der Überschuldung und<br />
des Verlusts der Immobilie aufgrund von Zahlungsunfähigkeit für den<br />
Käufer minimiert werden. Diese in Österreich sehr strenge Umsetzung<br />
der EU-Richtlinie zum Verbraucherschutz hat hierzulande zu Verunsicherung<br />
und starken Einbrüchen bei der Anzahl der genehmigten<br />
Finanzierungen geführt. Schon vor Inkrafttreten der Verordnung<br />
konnte binnen zwei Monaten am Markt ein Nachfragerückgang von<br />
circa 30 Prozent registriert werden. Der Ruf nach einer Lockerung der<br />
Vorgaben wurde folglich immer lauter.<br />
Kernelemente bleiben unberührt<br />
Jetzt hat die FMA in Form von Anpassungen reagiert. Ab 01. April 2<strong>02</strong>3<br />
fallen Zwischenfinanzierungen, definiert als private Wohnimmobilienfinanzierung<br />
mit einer maximalen Laufzeit von zwei Jahren, nicht<br />
mehr unter die KIM-Verordnung. Als zweite Maßnahme wird die Geringfügigkeitsgrenze<br />
für gemeinsame Kreditnehmer auf 100.000 Euro<br />
heraufgesetzt. Die Kernelemente bleiben jedoch unberührt, wie die<br />
Laufzeit der Wohnbaukredite mit maximal 35 Jahren, der Eigenmittelanteil<br />
von mindestens 20 Prozent und die Höhe der Rückzahlungsrate<br />
von maximal 40 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens.<br />
Mehr Mietwohnungen nachgefragt<br />
Diese Lockerung allein wird die aufgrund der Finanzierungserschwernis<br />
gehemmte Nachfrage nach Eigentumswohnungen wohl nicht<br />
ankurbeln. Wir bei der EHL verzeichnen seit Inkrafttreten der KIM-V<br />
einen verstärkten Bedarf an Mietwohnungen, was bedeutet, dass die<br />
europaweit gesehen ohnehin schon niedrige Eigentumsquote bestenfalls<br />
stagnieren wird. Österreich liegt hier mit circa 55 Prozent im<br />
unteren Bereich – zum Vergleich rangieren Mittelmeerstaaten wie<br />
Griechenland, Italien, Spanien und Malta zwischen 73 und 81 Prozent,<br />
unser Nachbarland Ungarn liegt sogar bei 90 Prozent. Handlungsbedarf<br />
besteht hiermit durchaus. Vor allem, wenn man sich zudem vor<br />
Augen hält, dass starke Hypothekar-Besicherungen durch Banken<br />
ebenfalls ein Schutz dahingehend sind, dass selbst im Falle von Zahlungsschwierigkeiten<br />
und der damit verbundenen Verwertung der<br />
Immobilie der finanzielle Schaden begrenzt bleibt. Fakt ist, dass der<br />
Erwerb einer Immobilie und die in den meisten Fällen daran gekoppelte<br />
Finanzierung einem Großteil der Bevölkerung aufgrund der<br />
derzeit geltenden Vorschriften verwehrt bleibt.<br />
Um zukünftig den Markt wieder für mehr Interessenten zu öffnen und<br />
einen Immobilienkauf realisierbar zu machen, wird es definitiv weiterer<br />
Lockerungen bedürfen.<br />
Fotos: ALEXANDER SCHLEISSING, Adobe Stock<br />
114 ImmoFokus
Zum Autor<br />
Michael Haugeneder von der Forschungs- und Sonderplanungsgesellschaft<br />
ATP sustain ist Präsidiumsmitglied der<br />
ÖGNI, ÖGNI-Auditor, BREEAM Assessor, BREEAM in-use<br />
Auditor, LEED AP und EU Taxonomy Advisor.<br />
Finanzierungspläne mit Zukunftsblick<br />
Kommentar: Michael Haugeneder<br />
Der Druck auf die Immobilienwirtschaft, ob in Sachen<br />
Neubau oder Bestand, dem Klimaschutz und<br />
dem Umbau des europäischen Wirtschaftsraumes<br />
in eine zirkuläre klimaschonende Wirtschaft, steigt<br />
enorm. Es stellt sich die Frage nach der Finanzierbarkeit<br />
bzw. nach einem tragfähigen ökonomischen<br />
Modell zur Bereitstellung ausreichender Flächen<br />
für Wohnen, Arbeiten, Bildung oder Gesundheit.<br />
Fotos: Florian Schaller, Adobe Stock<br />
Blick in die Zukunft<br />
Die EU-Taxonomie ist keine bürokratische Belastung,<br />
sondern eine Chance, um zukunftsfit die eigene<br />
Immobilie und damit den europäischen Wirtschaftsraum<br />
zu entwickeln und zu stabilisieren. Die<br />
Datenfrage ist in diesem Fall keine Sicherstellung<br />
der Nachweisführung zu bekannten Risiken, ähnlich einem abschließenden<br />
Gutachten oder einer Technischen Due Diligence (Blick in<br />
die Vergangenheit), sondern die Erhebung von Baselinedaten zur<br />
strategischen Entwicklung des Immobilienwirtschaftsraumes, und<br />
das basierend auf den Assetdaten und dem dazugehörigen Dekarbonisierungsfahrplan.<br />
Klimaschutz<br />
Derzeit befindet sich die gesamte Branche im Blindflug hinsichtlich<br />
der wesentlichen Klimaschutzziele, aber auch Abhängigkeiten vom<br />
EU-Ausland – wie beispielsweise bei fossiler Energie, Lieferketten,<br />
Schadstoffen, Wasserverbrauch, Versiegelung. Wir denken nicht an<br />
die Risiken des vor uns liegenden Klimawandels und des finanziellen<br />
Verlusts. Um planbar sein Gebäude, sein Portfolio und Finanzströme<br />
zu steuern, ist es wichtig, diese Risiken zu erheben und Ziele zu erreichen,<br />
wie die Forcierung regenerativer Energie, den Umbau der Lieferketten<br />
in eine europäische Kreislaufwirtschaft, die Schadstofffreiheit<br />
für saubere Materialkreisläufe und den Wasserschutz. Die Risiken des<br />
Klimawandels müssen drastisch reduziert werden, sodass es zu den<br />
Klimakatastrophen gar nicht kommt.<br />
Digitalisierter Kreislauf<br />
Um das zu erreichen und ein gutes Wirtschaftswachstum in einem<br />
begrenzten Raum zu ermöglichen, benötigt es einen klassischen<br />
P (Plan) D (Do) C (Check) A (Act)-Prozess. Dies ist die grundlegende<br />
Vorgangsweise bei einer Gebäudezertifizierung nach ÖGNI für eine/n<br />
Immobilienneubau/-renovierung und den Immobilienbetrieb. Essentiell<br />
dabei ist das Werkzeug BIM zur vollständigen Digitalisierung<br />
einer Immobilie über den gesamten Lebenszyklus hinweg. Für die<br />
Zertifizierung werden allerdings derzeit nur die Daten aus Planung<br />
und Errichtung verwendet, nicht jene aus Projekteentwicklung und<br />
Betrieb. Der klassische lineare Finanzierungsplan muss durch einen<br />
digitalisierten Kreislaufprozess ersetzt werden – lebenszyklusorientiert<br />
mit Zukunftsblick. Damit verbleiben die Daten und die Verantwortung<br />
für die sichere Zukunft auch bei der Verursacherin von rund<br />
40 Prozent aller CO2-Emissionen – nämlich der Immobilienbranche.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
115
Zum Autor<br />
Martin Prunbauer ist seit 2012 Präsident des Österreichischen<br />
Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB), seit 2<strong>02</strong>0<br />
Präsident des Zentralverband Haus und Eigentum und im<br />
Zivilberuf als Rechtsanwalt in Wien tätig.<br />
Fünf „F“ für die Energiewende!<br />
Kommentar: Martin Prunbauer<br />
Klimapolitik mit der Keule bringt uns nicht weiter! Die Vorgaben<br />
des Erneuerbare-Wärme-Gesetzes sind reine Elfenbeinpolitik, nicht<br />
umsetzbar und machen Haus- und Wohnungseigentum für Durchschnittsverdiener<br />
unbezahlbar. Von den Vorschriften wären alle Eigentümer<br />
betroffen, egal ob Eigennutzer oder Vermieter, also rund 50<br />
Prozent der Österreicher.<br />
Fristen<br />
In Österreich sind rund 1,9 Millionen fossile Heizungssysteme<br />
in Betrieb. Für den endgültigen Ausstieg in<br />
eine klimaneutrale Zukunft bis 2040 stehen rund<br />
920 Wochen zur Verfügung. Aktuell gibt es<br />
etwa 6.500 aktive Installateure, wobei nicht<br />
alle Gas- beziehungsweise Heizungstechniker<br />
sind. Um die Zielvorgaben zu erfüllen,<br />
müssten jede Woche über 2.000 Heizungen<br />
getauscht werden. Zu berücksichtigen sind<br />
auch Lieferengpässe für Material und ein eklatanter<br />
Facharbeitermangel. Wie innerhalb<br />
der aktuell festgesetzten Fristen der Ausstieg<br />
aus fossilen Brennstoffen bewerkstelligt werden<br />
kann, ist nicht erkennbar.<br />
Flexibilität und Freiwilligkeit<br />
Vielfach mangelt es an Alternativen: Eine effektive thermische<br />
Sanierung eines Gründerzeithauses ist aufgrund gegliederter Fassaden<br />
kaum zu bewerkstelligen. Der Einbau einer Wärmepumpe in so<br />
manchem Bestandsgebäude erfordert eine Kernsanierung, die aufgrund<br />
von Kosten, geregelten Mietzinseinnahmen und technischem<br />
Aufwand eine immense Herausforderung darstellt. Eine Beheizung<br />
mittels Pellets scheitert insbesondere im städtischen Bereich an den<br />
Möglichkeiten einer vernünftigen Anlieferung und Lagerung. Auch<br />
ist der Anschluss an die Fernwärme nicht überall möglich, die derzeit<br />
zu einem beträchtlichen Teil auf Gas und sogar Öl zugreift. Zwar wird<br />
an innovativen Lösungen oder Verbesserungen gearbeitet, doch diese<br />
technologischen Entwicklungen sind keinesfalls abgeschlossen, da<br />
sie einem laufenden Prozess unterliegen. Auch bei Wärmetauschern<br />
und Wärmepumpen bestehen technische Hürden. Bei all diesen Umbauten<br />
kommen auch rechtliche Schwierigkeiten hinzu (zum Beispiel<br />
MRG, WEG und so weiter).<br />
Fairness<br />
Werden Gebäude thermisch saniert und weitere<br />
Maßnahmen im Sinne der Energieeffizienz vom<br />
Eigentümer gesetzt, muss auch der Profiteur<br />
seinen Teil dazu beitragen. Dies ist bei vermieteten<br />
Objekten auch finanziell zu berücksichtigen.<br />
Finanzierbarkeit<br />
Bis dato ungeklärt ist die Frage, wie all diese<br />
Maßnahmen finanziert werden sollen. Will<br />
man verhindern, dass Eigentümer zum Verkauf<br />
getrieben werden, müssen erhebliche<br />
Maßnahmen zur Gegensteuerung ergriffen und<br />
dementsprechend umfassende Abfederungs- und<br />
Übergangsregelungen geschaffen werden.<br />
Ein Gesetz, das nicht praxisgerecht umgesetzt werden kann, führt zu<br />
Widerstand, womit ein an sich gut gemeintes Ziel desavouiert wird.<br />
Einen solchen Weg zu beschreiten, erscheint unter den gegebenen<br />
Umständen nicht nur unzeitgemäß, sondern ist völlig kontraproduktiv.<br />
Die Betroffenheit ist groß, denn es werden nicht nur Vermieter<br />
belastet, es trifft auch mehr als 50 Prozent der Österreicher, die im Eigentum<br />
leben. Dieses Gesetz ist nicht nur massiv eigentumsfeindlich,<br />
es gefährdet die Zukunft des österreichischen Hausbestandes.<br />
Fotos: Schedl/ÖHGB, Adobe Stock<br />
116 ImmoFokus
Zum Autor<br />
Klaus Baringer ist Obmann des Verbandes<br />
gemeinnütziger Bauvereinigungen.<br />
Wohnzukunft im Auge behalten<br />
Kommentar: Klaus Baringer<br />
Fotos: Weinwurm, Adobe Stock<br />
Wohnen ist ohne Zweifel ein essenzielles Grundbedürfnis. Klar<br />
ist aber auch, dass sich in den letzten Monaten Wohnen in allen<br />
Bereichen aus vielen verschiedenen Gründen verteuert hat. Die<br />
gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) mit ihren über zwei<br />
MillionenBewohnerinnen und Bewohnern kommen ihrem<br />
gesetzlichen Auftrag, leistbares Wohnen für Generationen<br />
zu schaffen, seit über hundert Jahren nach.<br />
Leistbares Wohnen ist in ihrer DNA. Die GBV-<br />
Mieten sind deutlich niedriger als jene bei<br />
den gewerblichen Vermietern.<br />
Sektor leistbares Wohnen<br />
erhalten - Generationenausgleich<br />
nicht vergessen<br />
Die Ankündigungen von verschiedenen politischen<br />
Ebenen dazu, wie die immer stärker<br />
steigenden Wohnkosten zu bekämpfen<br />
sind, müssen aber differenziert betrachtet<br />
werden. Selbstverständlich begrüßen die<br />
GBV es, wenn der Bund und die Bundesländer<br />
Maßnahmen zur Kostendämpfung für<br />
die Bewohnerinnen und Bewohner setzen.<br />
Nicht rückzahlbare Zinszuschüsse und die<br />
Aussetzung von Annuitätensprüngen bei den<br />
Förderdarlehen oder direkte Wohnbeihilfen<br />
sind ein wesentlicher Beitrag zur Stabilisierung<br />
der Mieten.<br />
Die GBV müssen aber auch darauf hinweisen,<br />
dass sie im Rahmen ihres Auftrages zum<br />
Generationenausgleich insbesondere auf<br />
die Kostendeckung zu achten haben. Die<br />
Kostendeckung wirkt in beide Richtungen.<br />
Während die Bewohnerinnen und Bewohner in den<br />
letzten 15 Jahren durch die niedrigen Kreditzinsen<br />
begünstigt waren, müssen die GBV in der aktuellen<br />
Lage die Mehrbelastungen weitergeben, sofern die<br />
Bundesländer diese nicht durch zusätzliche Wohnbauförderungsmittel<br />
abfedern. Sonst wird die nachhaltige<br />
Bereitstellung von Wohnraum für zukünftige Generationen<br />
gefährdet und der funktionierende Kreislauf<br />
durchbrochen. Selbstverständlich werden von den GBV<br />
alle Möglichkeiten ausgelotet, um gegenzusteuern.<br />
Schon bisher wurden Maßnahmen wie beispielsweise<br />
Laufzeitverlängerungen von Krediten und<br />
Umfinanzierungen durchgeführt.<br />
Handlungsbedarf<br />
Wohnbauförderung<br />
Apropos: Bei der Wohnbauförderung<br />
herrscht aus meiner<br />
Sicht generell Handlungsbedarf.<br />
Hier gab es in den letzten<br />
Jahren immer mehr finanzielle<br />
Rückschritte. Während vor 25 Jahren<br />
rund 2,3 Milliarden Euro (rund 1,4<br />
Prozent des Bruttoinlandsprodukts) für Wohnbauförderung<br />
eingesetzt wurden, belaufen sich die Wohnbauförderungsmittel<br />
zuletzt nur noch auf 1,8 Milliarden (rund 0,4<br />
Prozent des BIP). In vielen wissenschaftlichen Studien und<br />
Empfehlungen von großen internationalen Organisationen<br />
wird dieses System gelobt und zum Nachmachen empfohlen.<br />
Ich denke, nunmehr ist es wieder erforderlich, diese Mittel<br />
aufzustocken. Nur so kann man langfristig<br />
leistbares Wohnen für möglichst viele<br />
Menschen in Österreich gewährleisten.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
117
Zum Autor<br />
Michaela Pelinka ist Rechtsanwältin und Partnerin<br />
(Co-Head Real Estate) bei bpv Hügel Rechtsanwälte<br />
GmbH und Mitglied beim Salon Real.<br />
Lockerungen beim Zugang<br />
zu Wohnimmobilienkrediten<br />
Kommentar: Michaela Pelinka<br />
Durch die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-<br />
Verordnung („KIM-VO“) im Jahr 2<strong>02</strong>2 wurde die Begrenzung der<br />
systemischen Risiken der Kreditinstitute bezüglich der Immobilienfinanzierung<br />
behandelt. Damit setzte die FMA die Empfehlungen<br />
und Vorgaben des Finanzmarktstabilitätsgremiums („FMSG“) um, da<br />
die Risiken aus Fremdkapitalfinanzierungen im Bereich<br />
der privaten Wohnimmobilienfinanzierung wegen<br />
zunehmender systemischer Risiken angesichts<br />
von Immobilienpreisboom, Zinswende,<br />
fragilem wirtschaftlichen Umfeld sowie<br />
der bisherigen Kreditvergabepraxis<br />
angestiegen sind. Vereinfacht gesagt<br />
bedeutete dies Obergrenzen<br />
für Laufzeit (maximal 35 Jahre),<br />
Beleihungs- (maximal 90 Prozent)<br />
und Schuldenquote (maximal 40<br />
Prozent) und führte zu einem merklichen<br />
Rückgang der Kreditvergabe.<br />
Relevante Anpassungen betreffen<br />
Zwischenfinanzierungen sowie Förderungszuschüsse<br />
und sollen ab dem<br />
1. April 2<strong>02</strong>3 in Geltung treten.<br />
Zwischenfinanzierung<br />
als Ausnahme<br />
Zwischenfinanzierungen werden im Zuge der Novellierung<br />
vom Anwendungsbereich der KIM-VO ausgenommen<br />
und als private Wohnimmobilienfinanzierungen mit einer<br />
Laufzeit von maximal zwei Jahren definiert.<br />
Bei der Tilgung einer Zwischenfinanzierung durch den Verkaufserlös<br />
einer Immobilie muss diese im Eigentum des Kreditnehmers stehen<br />
oder als Sicherheit dienen, jedoch darf die Kreditsumme 90 Prozent<br />
des Betrags der Hypothek nicht überschreiten. Es dürfen höchstens<br />
80 Prozent des Marktwerts der Immobilie, von welchen etwaige Vorlasten<br />
abzuziehen sind, als Zwischenfinanzierung getätigt werden.<br />
Ebenso ist eine Tilgung der Kreditsumme aus Förderungen für den Erwerb<br />
oder Bau einer Immobilie möglich.<br />
Zuschüsse<br />
Eine weitere Ausnahme vom Anwendungsbereich<br />
sind Vorfinanzierungen von Zuschüssen durch<br />
Gebietskörperschaften, welche nicht rückzahlbar<br />
sind und für einen Zeitraum von<br />
höchstens zwei Jahren bestehen. Ansonsten<br />
würden jene öffentlichen Zuschüsse<br />
die Verschuldung von Kreditnehmern<br />
lediglich vorübergehend erhöhen.<br />
Paare bevorteilt<br />
Aufgrund der kreditnehmerbezogenen<br />
Geringfügigkeitsgrenze sind neu<br />
vereinbarte Finanzierungen bis maximal<br />
50.000 Euro von der Anwendung<br />
der Maßnahmen ausgenommen. Sind jedoch<br />
Lebensgefährten, eingetragene Partner<br />
oder Ehegatten gemeinsame Kreditnehmer,<br />
erhöht sich der Betrag auf die doppelte Summe.<br />
Kritik<br />
Die österreichische Eigentumsquote ist im europäischen Vergleich<br />
niedrig. Die KIM-VO trägt dazu bei, dass die Schaffung von leistbarem<br />
Wohnen sowie Eigentum in Österreich erschwert ist. Im Hinblick auf<br />
die Klimatransformation sollten zum Beispiel Photovoltaik-Anlagen<br />
aus der VO ausgenommen werden. Weiters sollte es deutschen Banken<br />
nicht möglich sein, in Österreich Kredite anzubieten, welche<br />
nicht der KIM-VO unterliegen.<br />
Fotos: Tanja Hofer, Adobe Stock<br />
118 ImmoFokus
Illmitzer<br />
Gespräche<br />
30. August - 01. September 2<strong>02</strong>3<br />
EWG - oder:<br />
Schreckgespenst Inflation:<br />
Illmitzer Gespräche<br />
Was beißt mich?<br />
Gekommen um zu bleiben?<br />
Das Programm<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
119
ImmoFokus.Rubrik<br />
EWG – oder:<br />
was beißt mich?<br />
Autor: Thomas Malloth<br />
E<br />
s ist wirklich bemerkenswert: Ich plaudere mit Freunden,<br />
die den Wasserstand des Neusiedlersees, mit<br />
Winzerkollegen, die den Wassermangel im Seewinkel,<br />
mit Immobilieninvestoren, die die Inflation und den<br />
Rückgang der Preise, mit Autofahrern, die den Stau<br />
ob der Kleber, und mit Politikern, die die Umsetzungsmöglichkeiten der<br />
Klimamaßnahmen beklagen. Ich glaube, wir sind in einem richtigen<br />
Jammertal der Lamentierenden: „Das Glas ist zu schwer, ich kann es nicht<br />
tragen, wenn ich 100/80 Kilometer pro Stunde fahre, komme ich nicht an,<br />
wozu habe ich einen 2,5 Tonnen schweren Elektro-SUV, die Fernwärme<br />
ist zu weit weg und die Wärmepumpe zu laut, mein Gasherd ist mir heilig<br />
und überhaupt, jetzt sind erstmal die Chinesen, Amerikaner, Afrikaner,<br />
Ozeanier, natürlich auch die Russen, die besonders, dran.“<br />
Erkennt wirklich niemand, dass längst alles mit allem zusammenhängt,<br />
dass wir das Zeitalter des bloßen Wissens um einen Mikrokosmos<br />
verlassen haben und wieder (einige wenige konnten es ja) systemisch<br />
denken und handeln müssen? Zu meinen Studierenden sage ich oft und<br />
wiederholt: „System vor Inhalt!“, hast du den Zusammenhang und die<br />
Wechselwirkung verstanden, dann wird es dir leichter fallen, das Detail zu<br />
entscheiden.<br />
Apropos Detail: Wenn es wahr ist, dann steht das EWG – mit dem wunderbaren<br />
sinnergreifenden Namen „Erneuerbare-Wärmen-Gesetz“ – ante<br />
portas. Und schon geht es los: „Lasst uns unsere Gasherde, wir werden<br />
sie mit 500 Grad Celsius heißem Biogas betreiben, abgesehen davon, wie<br />
sollte denn die arme Gastronomie (Anm.: im Zeitalter der Induktionstechnologie)<br />
sonst Spaghetti kochen können?“<br />
Also: Ich wurde gefragt, wie man denn das EWG sinnvoll strukturieren<br />
und inhaltlich gestalten solle. System vor Inhalt, Strategie vor Operation:<br />
Klares Ziel ist der Ausstieg aus fossilen Brennstoffen – und das nicht nach<br />
der Weicheimethode, sondern „pronto“. Daraus ergeben sich drei erste<br />
klare operative Ansätze: Ausnahmen und Auswege müssen so gering<br />
Fotos: REMG, Adobe Stock<br />
120 ImmoFokus
wie möglich gehalten werden, die Zeiträume sind knapp zu gestalten und<br />
es darf keine neu geschaffenen Parallelstrukturen geben, also etwa eine<br />
Gasleitung neben der PV-Anlage und der Wärmepumpe. Strategisch gilt<br />
weiters: Wir dürfen denken und müssen der wissenschaftlichen Evidenz<br />
folgen. Ein Zentralisierungsgebot ist nett, aber vielfach nicht umsetzbar,<br />
also zurück zu Gebot 1: Ziel ist die Dekarbonisierung und nicht das Sponsoring<br />
von Industrie- und Handwerkszweigen. Und lässt mich denn dann<br />
der Mieter oder Wohnungseigentümer bei der Tür herein, wenn ich seine<br />
Therme abhole? Es sind klare Duldungspflichten vorzusehen und der Erhaltungsbegriff<br />
des Wohnrechtes im weiteren Sinn radikal an die neuen<br />
Gegebenheiten anzupassen. Jede Maßnahme zu Klimaanpassung und<br />
Klimaschutz ist Erhaltung, nämlich Erhaltung unseres Lebensraumes.<br />
Der Finanzminister kann sich entspannen: Die volkswirtschaftlichen Multiplikatoreffekte<br />
(Umsatzsteuern, Einkommensteuern, Beschäftigungseffekte)<br />
werden Einbußen durch verkürzte Abschreibungszeiten locker<br />
wettmachen, gerne rechne ich das vor.<br />
Zuletzt: Wer zahlt? Noch einmal: System vor Inhalt. Die Maßnahmen,<br />
die wir zu setzen haben, sind ganzheitlich zu sehen und nicht unter dem<br />
bisherigen Blickwinkel von „Wann rechnet sich das?“. Es rechnet sich nie,<br />
denn nicht jede Notwendigkeit ist eine mathematische Aufgabe, auch<br />
wenn uns das die Digitalisierer weismachen wollen. Wir alle werden es<br />
bezahlen müssen, denn es handelt sich um eine Aufgabe des Gemeinwohls.<br />
Ist mit der Maßnahme eine relevante Steigerung des Wertes von<br />
Eigentum verbunden, dann wird sich der Eigentümer einen moderaten<br />
Selbstbehalt gefallen lassen müssen, das ist sein Anteil. Ein EVB neu<br />
wird beim Mieter hängen bleiben müssen, selbst wenn dann die Roten<br />
die Blauen, die Schwarzen die Roten, die Grünen die Rosanen – habe ich<br />
jemanden vergessen? – wählen werden. Denn darum darf es längst nicht<br />
mehr gehen,<br />
Prof. Mag. Thomas N. Malloth, FRICS<br />
... ist Jurist und hat sich auf die Bereiche<br />
Immobilienbewertung, Immobilienconsulting,<br />
Immobilienverwaltung, und -vermarktung und<br />
auf die Projektentwicklung, v.a. im dichten<br />
städtischen Raum, spezialisiert. Er ist ständiges<br />
Mitglied des Bundesdenkmalbeirates und<br />
Lehrbeauftragter an 7 Universitäten. Im November<br />
2016 wurde Prof. Malloth in den Vorstand<br />
des österreichischen Chapters der Royal<br />
Institution of Chartered Surveyors berufen.<br />
Wir haben keine Zeit mehr.<br />
Ihr Thomas Malloth<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
121
ImmoFokus.Rubrik<br />
Inflation: Gekommen<br />
um zu bleiben?<br />
Das Schreckgespenst der Inflation wird uns wohl noch länger in Schach halten. Nach Jahren<br />
und sogar Jahrzehnten niedrigster bis negativer Raten klettern die Preise raketenartig nach oben und<br />
wiesen im Jahr 2<strong>02</strong>2 die schon lange nicht gesehene Jahresrate von 8,6 Prozent auf.<br />
Autor: Mag. Dr. Franz Gschiegl<br />
D<br />
er<br />
14,0 Prozent.<br />
heurige Märzwert lag zwar mit 9,2 Prozent<br />
unter den Rekordzahlen vom Jänner von 11,2<br />
Prozent, eine Entwarnung sollte dies jedoch<br />
noch nicht bedeuten. Der Mikrowarenkorb (er<br />
umfasst die täglichen Einkäufe) lag zuletzt bei<br />
Aufgrund der sogenannten Zweitrundeneffekte wird sich der Preisauftrieb<br />
leider auch heuer fortsetzen, wenn auch in Zahlen ausgedrückt<br />
etwas abgeschwächt. Die Zweitrundeneffekte ergeben sich<br />
vor allem durch die Lohn-/Preisspirale. Durchaus ansehnliche Lohnund<br />
Gehaltssteigerungen im Ausmaß von elf Prozent und darüber<br />
werden viele Unternehmen nötigen, ihre Produkte und Dienstleistungen<br />
auch höher zu bepreisen, umso mehr, als in vielen Branchen<br />
ein Arbeitskräftemangel vorherrscht. Die Gastronomie und Hotellerie<br />
seien hier besonders erwähnt. Auch die Energiepreise schlagen<br />
extrem zu Buche. Wenngleich sich Strom- und Gaspreise schon weit<br />
von ihren Höchstwerten entfernt haben, ist leider für die Konsumenten<br />
noch eine längere Durststrecke zu befürchten, da die Betreiber<br />
zumeist auf zwölf bis 24 Monate auf Termin eingekauft haben und<br />
sich die Rekordwerte beim Verbraucher dann erst zeitverzögert niederschlagen.<br />
Die für heuer niedriger erhofften Inflationsraten (die Prognosen<br />
liegen im Durchschnitt bei 6,6 Prozent) beruhen nicht unwesentlich<br />
auf dem „Basiseffekt“. Dies bedeutet, dass bei der Inflationsrate der<br />
Jahresabstand hergenommen wird und die bereits hohe Inflation der<br />
jeweiligen Monatswerte aus 2<strong>02</strong>2 als hohe „Basis“ glättend wirkt.<br />
Das ist auch wenig Trost für uns als Konsumenten, insbesondere weil<br />
der Mikrowarenkorb, der den täglichen Bedarf erfasst, deutlich – wie<br />
oben erwähnt – über der allgemeinen Jahresrate liegt.<br />
Die großen Supermarktketten werden wohl weiterhin den Großteil<br />
der Erhöhungen weitergeben, da sie natürlich auch betriebswirtschaftlich<br />
denken.<br />
Im Supermarkt beschränkt zwar der Griff zu preiswerteren Produkten<br />
die Wachstumsraten der Bioprodukte, aber beispielsweise eine<br />
Reduktion des Fleischkonsums hilft der persönlichen Brieftasche<br />
wie auch der Gesundheit.<br />
Herr und Frau Österreicher konsumieren im Durchschnitt nahezu<br />
das dreifache der von der WHO vorgeschlagenen Fleischmenge.<br />
Insbesondere Rindfleisch- und Milch(produkte) sind ausgewiesene<br />
„CO2-Schädlinge“, umso mehr, wenn man noch die für den Futter-<br />
Fotos: Adobe Stock<br />
122 ImmoFokus
Mag. Dr. Franz Gschiegl<br />
Seit über 40 Jahren Börsen-, Finanz- und Wirtschaftsexperte mit Vorstandspositionen<br />
in der ERSTE-Group. Ständiger Autor im Wirtschaftsmagazin „GEWINN“.<br />
Co-Autor zahlreicher Fachbücher. Jüngst in Alterspension als konzessionierter Unternehmensberater<br />
aktiv. Von Beginn an im Vorstand des „Nachhaltigkeitsforums<br />
Illmitz“ für die Bereiche Finanzen und Wirtschaft zuständig. Sein Ziel: In unserem<br />
„Thinktank“ mitwirken um „etwas zu bewegen“ und einen nachhaltigen „positiven<br />
Footprint“ zu hinterlassen.<br />
mittelanbau benötigte Fläche (sieben Mal mehr als die für die Tiere<br />
genützte Fläche!) und die Importe, etwa von Futtersoja, berücksichtigt.<br />
Im Sinne der Nachhaltigkeit sollte der Blick auf saisonale und<br />
regionale Produkte geschärft werden.<br />
Neben den bekannten Inflationstreibern wie dem Höhenflug der<br />
Energie- und Rohstoffpreise, die Lieferkettenengpässe, die Nachholeffekte<br />
nach der Pandemie und dem Krieg in der Ukraine sowie<br />
der oben erwähnten Lohn- und Gehaltssteigerungen fällt ein nicht<br />
unbeträchtlicher Teil auf die „Gewinninflation“. Viele Unternehmen<br />
nützen sie, um ihre Marktmacht zu kräftigen, und für zusätzliche<br />
Preiserhöhungen. Langfristig wird sich in einer freien Marktwirtschaft<br />
über die Angebots-/Nachfragekonstellation das Preisniveau<br />
einpendeln, schwierig ist das nur bei Abhängigkeiten wie etwa im<br />
Energie- und Grundnahrungsmittelsegment. Preiserhöhungen etwa<br />
beim Treibstoff werden meist rasch auf die Konsumenten überwälzt,<br />
Reduktionen erfahrungsgemäß erst zeitverzögert.<br />
Im jetzt oft zitierten Gastronomie- und Beherbergungsbereich<br />
werden wohl weitere Preissteigerungen zu erwarten sein, der Fachkräftemangel,<br />
die hohen Energiepreise und eben auch die höheren<br />
Wareneinsätze müssen sich naturgemäß niederschlagen. Im Luxussegment<br />
wird dies nicht so tragisch sein: Ob die Gäste in einem<br />
renommierten Haubenlokal für ein Menü 180 Euro statt 140 Euro<br />
bezahlen, wird wohl kaum eine Rolle spielen. Im „Wirtshaus um die<br />
Ecke“ wird’s wohl enger werden. Dies zeigt leider auch schon die aktuelle<br />
Pleitenstatistik.<br />
Lösungen zur raschen Inflationsbekämpfung sind in einer freien<br />
Marktwirtschaft nicht einfach, wie bereits erwähnt wird die Angebots-/Nachfragekonstellation<br />
ein Regulativ ergeben, auch mit dem<br />
Vermerk auf entsprechende Firmenschließungen. Diese „Marktbereinigungen“<br />
sind unangenehme, aber natürliche Folgen: Viele<br />
„Zombieunternehmen“, die nur durch Förderungen die Pandemie<br />
überstanden haben, werden eben ausscheiden.<br />
Auch die zurecht als viel zu spät kritisierten Zinserhöhungen der<br />
Notenbanken als Lenkungsmaßnahme greifen nur zeitverzögert und<br />
abgeschwächt. Die erhöhten Finanzierungskosten treffen wohl etwa<br />
die Immobilienbranche oder andere Bereiche mit hohem Fremdkapitalanteil.<br />
Zu ergänzen ist noch, dass die Leitzinserhöhungen durch die<br />
EZB (Europäische Zentralbank) nur noch begrenztes Potenzial haben,<br />
bei über vier Prozent wären etwa für Italien, Spanien und Frankreich<br />
die Refinanzierungen der Staatsschulden nicht mehr so einfach…<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
123
ImmoFokus.Rubrik<br />
Das Programm<br />
„Komm wir brechen morgen aus und dann stellen wir uns gegen den Wind.“ – singt Konstantin<br />
Wecker und so wollen wir es auch mit den 3. Illmitzer Gesprächen halten. Wir müssen uns jenen<br />
entgegenstellen, die meinen „Das wird schon!“, jenen die sagen „Das sehen wir uns an!“ und vor allem<br />
jenen die meinen „Das kann nicht funktionieren!“ Lassen Sie uns wieder drei Tage anders denken,<br />
anders reden und dann anders handeln.<br />
Mittwoch, 30. 08. 2<strong>02</strong>3<br />
14:00 ERÖFFNUNG<br />
Prof. Mag. Thomas Malloth FRICS<br />
Bürgermeister Illmitz - Maximilian Köllner, MA<br />
(angefragt)<br />
14:30 Dr. Andreas Baumgarten<br />
„Selbstversorgung mit Nahrungsmitteln - eine Utopie?“<br />
16:00 Martha Krumpeck<br />
„Widerstand als letzte Chance“<br />
17:00 Josef Umathum - Ernährung und Produktion<br />
„Wie machen wir weiter, was können wir ändern?“<br />
19:00 Biolog*innen<br />
Spaziergang zur Zicklacke<br />
20:30 Abendveranstaltung in der „Johannes Zeche“<br />
mit Live Musik „Hocky“<br />
Donnerstag, 31. 08. 2<strong>02</strong>3<br />
09:30 ERÖFFNUNG<br />
LH stv.in Mag.a Astrid Eisenkopf<br />
15:00 Mag. Anton (Toni) Innauer<br />
„Meine Sicht der Dinge“<br />
10:30 Mag.a Michaela Krömer LL.M<br />
„Verfassungsklage Klimaschutzgesetz,<br />
12 jährige geben Gas“<br />
Pause<br />
12:00 Vortragende(r) wird noch bekanntgegeben<br />
14:00 Mag. Dr. phil. Patrick Scherhaufer<br />
„Wie wir achtsamer mit Energie umgehen“<br />
Pause<br />
16:00 Kutschenfahrt<br />
mit Ranger vom Nationalparkzentrum Illmitz<br />
19:30 Abendveranstaltung mit<br />
Live Musik „Puszta Ramblers“<br />
Fotos: Adobe Stock<br />
124 ImmoFokus
Freitag, 01. 09. 2<strong>02</strong>3<br />
Anmeldung:<br />
www.illmitzer-gespraeche.at<br />
09:30 ERÖFFNUNG<br />
Grußbotschaft BM Leonore Gewessler, BA<br />
10:00 DI Dr. Stefan Sattler – WÄRME & KÄLTE<br />
„Best practice Beispiel Wien –<br />
erneuerbare Energie für 1,8 Mio Bürger*innen?“<br />
11.00 Dr. Philipp Blom<br />
„Als es zwei Grad kälter wurde“<br />
13.00 DI Dr. Harald Frey<br />
Die 10 Forderungen 2<strong>02</strong>3 der Agenda Nachhaltigkeit<br />
Pause<br />
14.00 Ende<br />
In Anschluss gibt es die Möglichkeit,<br />
an einem geführten Ausflug<br />
12.00 Bürgermeister*Innenforum<br />
Nachhaltige Vorzeigeprojekte<br />
Anreise mit öffentlichen Verkehrsmitteln<br />
Von Wien nach Illmitz in nur 1 Std. 18 Min.<br />
z.B. am 31. 8. 2<strong>02</strong>2 am Vormittag. 09.15 Uhr<br />
Abfahrt Wien Hauptbahnhof mit dem Regionalexpress nach Neusiedl am See.<br />
Ankunft 09.55 Uhr<br />
Weiterfahrt mit Buslinie 290 um 10.00 Uhr vom Bahnhofsvorplatz<br />
(Fußweg ca. 1 Min.) - Ankunft Illmitz Gemeindeamt 10.33 Uhr.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
125
ImmoFokus.Rubrik<br />
Organisations-Team<br />
DI Dr. Harald Frey<br />
... ist seit 2006 Verkehrswissenschaftler an der TU Wien, Leiter des Arbeitskreises<br />
„e-mobility“ und stellvertretender Leiter des Arbeitskreises „Nachhaltige<br />
Infrastruktur“ der Österreichischen Verkehrswissenschaftlichen Gesellschaft<br />
(ÖVG). Sein Tätigkeitsfeld umfasst Lehre, Forschung sowie die Praxis: Verkehrsund<br />
Siedlungsplanung, das Mobilitätsverhalten und die Instrumente zur Verhaltensänderung,<br />
die Jurymitgliedschaft bei der Vergabe von Förderprogrammen.<br />
Vorstands-mitglied des „Club of Vienna“ und des „Forum Wohnbaupolitik“ und<br />
seit 2<strong>02</strong>0 Mitglied des Aufsichtsrates der ÖBB Postbus AG sowie der ASFINAG.<br />
Mag. Dr. Franz Gschiegl<br />
Seit über 40 Jahren Börsen-, Finanz- und Wirtschaftsexperte mit Vorstandspositionen<br />
in der ERSTE-Group. Ständiger Autor im Wirtschaftsmagazin „GEWINN“. Co-Autor<br />
zahlreicher Fachbücher. Jüngst in Alterspension als konzessionierter Unternehmensberater<br />
aktiv. Von Beginn an im Vorstand des „Nachhaltigkeitsforums Illmitz“ für<br />
die Bereiche Finanzen und Wirtschaft zuständig. Mein Ziel: In unserem „Thinktank“<br />
mitwirken um „etwas zu bewegen“ und einen nachhaltigen „positiven Footprint“ zu<br />
hinterlassen.<br />
Arch. DIin Dr.in Renate Hammer, MAS<br />
...leitet das Institute of Building Research & Innovation. Sie studierte Architektur und Philosophie in<br />
Wien, sowie Urban Engineering in Tokio und Solararchitektur in Krems. Sie ist als selbstständige<br />
Architektin in der Planung und Forschung tätig und hält einen Lehrauftrag an der Universität für<br />
künstlerische und industrielle Gestaltung Linz sowie an der Fachhochschule Campus Wien und<br />
unterrichtet einschlägig an der Arch+Ing Akademie. Sie ist Sprecherin der Plattform Baukulturpolitik,<br />
Mitglied des Beirats für Baukultur im Bundeskanzleramt, des Oxford Round Table sowie der<br />
Deutschen und der Österreichischen lichttechnischen Gesellschaft. Ihr Arbeits- und Interessenschwerpunkt<br />
liegt in der Umsetzung umfassender Nachhaltigkeit im Bauwesen.<br />
126 ImmoFokus
Stv. Dir. Christian Janisch<br />
Groß geworden bin ich in einer Zeit, als das Lebensmotto lautete, „macht euch die Welt untertan“ – und<br />
genauso hat dann auch meine Generation ohne Rücksicht auf Natur und Umwelt mit Vollgas gelebt. In<br />
der Immobilienwelt war Nachhaltigkeit nicht im Entferntesten ein Thema – in Wahrheit ist sie es auch<br />
heute noch immer nicht wirklich. Auch ich habe bis dato nicht viel zu einer besseren Welt beigetragen<br />
– ich befürchte, dass ich mit meinen 57 Jahren meinen persönlichen Earth Overshoot Day schon längst<br />
überschritten habe. Ich ersuche die junge Generation vor allem für die letzten 30 Jahre um Entschuldigung,<br />
denn so lange wissen wir ehrlicherweise, dass wir so nicht weiterleben dürfen.<br />
Helmut Lang<br />
Helmut Lang, 25 Jahre alt und geborener Illmitzer. Student an der Universität für<br />
Bodenkultur im Studiengang Lebensmittel- und Biotechnologie. Neben dem Studium<br />
arbeitet er im familieneigenen Weingut in Illmitz. Im Team kümmert er sich um<br />
die Verbreitung der Idee hinter den Illmitzer Gesprächen in der jüngeren Bevölkerung<br />
der Umgebung. Zusätzlich unterstützt er bei der<br />
lokalen Umsetzung von Veranstaltungen.<br />
Mag.a Brita Hombrecher<br />
Fundierte Erfahrungen sammelte Brita Hombrecher zunächst in der Buwog GmbH sowie bei Immoconsult<br />
LeasingGmbH in Wien, bevor sie sieben Jahre lang in der Immo Kapitalanlage GmbH als<br />
Asset Managerin sowie Verantwortliche für den An- und Verkauf von Immobilien tätig war. Weitere<br />
Stationen ihrer Karriere führten sie über die Dr. Eugen Otto GmbH und die Erste Group Immorent<br />
AG zu ihrer – ebenfalls sieben Jahre dauernden – Position als Head of Asset Management bei Erste<br />
Immobilien KAG.<br />
Seit 2<strong>02</strong>1verstärkt die gelernte Juristin und versierte Branchenkennerin jetzt das mehrfach ausgezeichnete<br />
Architekturbüro baukult ZT GmbH in Wien.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
127
ImmoFokus.Rubrik<br />
Christoph Malloth, MSc<br />
... ist seit über 20 Jahren in der Kommunikationsbranche tätig und das vor allem im Bereich<br />
Beratung und Konzeption. Er absolvierte seinen Master in Marketing und Businessmanagement.<br />
Seit 2011 ist er als Kommunikationsberater für Agenturen und Direktkunden<br />
tätig und fungiert als Lektor an diversen Bildungseinrichtungen für Marketing.<br />
Prof. Mag. Thomas N. Malloth, FRICS<br />
... ist Jurist und hat sich auf die Bereiche Immobilienbewertung, Immobilienconsulting, Immobilienverwaltung,<br />
und -vermarktung und auf die Projektentwicklung, v.a. im dichten städtischen<br />
Raum, spezialisiert. Er ist ständiges Mitglied des Bundesdenkmalbeirates und Lehrbeauftragter<br />
an 7 Universitäten. Im November 2016 wurde Prof. Malloth in den Vorstand des österreichischen<br />
Chapters der Royal Institution of Chartered Surveyors berufen.<br />
DI Dr. Stefan Sattler<br />
Stefan Sattler hat nach seinem Kulturtechnik und Wasser-wirtschaft Studium an der Universität für<br />
Bodenkultur als Universitätsassistent über 4 Jahre im Bereich Ressourcenorientiertes Bauen geforscht. Er<br />
war in diversen nationalen und internationalen Forschungsprojekten tätig bzw. hat diese geleitet und hat<br />
außerdem in der Lehre mitgearbeitet. Neben seiner Vortragstätigkeit bei nationalen und internationalen<br />
Veranstaltungen ist er außerdem an der Universität für Bodenkultur – Wien als Lektor tätig. Seit 2018<br />
arbeitet er bei der Stadt Wien – Energieplanung und betreut dort den Bereich „erneuerbare Energien“.<br />
Im Fokus steht dabei die Versorgung von bestehenden Gebäuden mit erneuerbarer Energie, damit fossile<br />
Energieträger nicht länger benötigt werden und Wien bis 2040 klimaneutral werden kann.<br />
128 ImmoFokus
Mag. Hans Jörg Ulreich<br />
Hans Jörg Ulreich studierte an der WU Wien Betriebswirtschaftslehre mit den Schwerpunkten Industrie-<br />
und Personalwirtschaft. Seit 1999 ist er selbstständiger Immobilientreuhänder in Wien, Lektor<br />
an der TU-Wien sowie FH Wien und Bauträgersprecher der WKO Österreich.<br />
Univ. Ass. Mag.a Magdalena Weißmann, LL.M.<br />
Magdalena Weißmann studierte Rechtswissenschaften und absolvierte den postgradualen<br />
Universitätslehrgang Wohn- und Immobilienrecht an der Universität Wien. Seit<br />
2018 ist sie Universitätsassistentin am Institut für Europarecht, Internationales Recht<br />
und Rechtsvergleichung und engagiert sich im Bereich der Nachhaltigkeit.<br />
Julia Tschida<br />
Nach der Matura absolvier- te Julia Tschida den Lehrgang Freizeitpädagogik und Dipl. Kindergesundheitstrainerin.<br />
Seit 10 Jahren ist sie an der Volksschule Illmitz für die Früh- und Nachmittagsbetreuung<br />
zu- ständig. Zusätzlich bietet sie auch noch Kinderturnen für die 3 bis 10-jährigen Kinder an. Im Team<br />
für die Illmitzer Gespräche ist sie für die Verwaltung und Organisation zuständig. „Wer den Tag mit<br />
einem Lächeln beginnt, hat ihn bereits gewon- nen.“ Cicero.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
129
ImmoFokus.Rubrik<br />
Die Speaker<br />
Dr. Andreas Baumgarten<br />
Dr. Andreas Baumgarten studierte Biologie an der Uni Wien und promovierte mit einer Arbeit über<br />
Bodenmikrobiologie. Zunächst Lehrer und Forscher an der HBLVA für Gartenbau, wechselte er als<br />
Leiter des Instituts für Bodengesundheit und Pflanzenernährung an die heutige Agentur für Gesundheit<br />
und Ernährungssicherheit. Er leitet den Fachbeirat für Bodenfruchtbarkeit und Bodenschutz im<br />
BMLRT, ist Präsident der Österreichischen Bodenkundlichen Gesellschaft und Vorstandsmitglied der<br />
International Union of Soil Sciences.<br />
Dr. Philipp Blom<br />
Philipp Blom wurde in Hamburg geboren und wuchs dort und in Detmold auf. Da die Eltern sich<br />
nach vierzehn Jahre Ehe scheiden ließen, wuchs er zuletzt bei seiner Mutter auf.[2] Er studierte<br />
Philosophie, Geschichte und Judaistik in Wien und Oxford, wo er 1996 mit einer Dissertation über die<br />
Nietzsche-Rezeption und das Rassendenken im Kulturzionismus promoviert wurde. Blom arbeitete<br />
anschließend in London und Paris. Seit 2007 lebt er in Wien. Er ist mit der neuseeländischen Schriftstellerin<br />
Veronica Buckley verheiratet. Er schreibt auf Englisch und Deutsch. Seine historischen Werke<br />
beschäftigen sich mit Geistesgeschichte und der Geschichte von Mentalitäten. Er ist Beiratsmitglied<br />
der Giordano-Bruno-Stiftung und Stiftungsrat des Friedenspreises des Deutschen Buchhandels..<br />
LH stv.in Mag.a Astrid Eisenkopf<br />
Astrid Eisenkopf ist stellvertretende Landeshauptfrau im Burgenland. Nach ihrem<br />
Stu- dium an der Universität Wien, war sie unter anderem bei der burgenländischen<br />
Gebiets- krankenkasse und in der burgenländischen Landesregierung – Stabstelle<br />
Beteiligungs- management und der Finanzabteilung tätig.<br />
130 ImmoFokus
DI Dr. Harald Frey<br />
... studierte Bauingenieurswesen an der Technischen Universität Wien, Fachrichtung Verkehrswesen<br />
und Infrastrukturplanung. Er arbeitet am Forschungsbereich für Verkehrsplanung und Verkehrstechnik<br />
der TU Wien, seine Forschungsschwerpunkte sind Verkehrserhebungen und Befragungen,<br />
Verkehrskonzepte, Machbarkeitsuntersuchungen, Verkehrsmodellierung, Verkehrs- und Siedlungsplanung<br />
sowie E-Mobilität.<br />
Mag. Anton Innauer<br />
Seine Zeit als Springer, Trainer und Sportdirektor im ÖSV ist begleitet von überragenden<br />
Erflogen aber auch von dramatischen Rückschlägen. Seine Biografie macht<br />
ihn zum „Mister Skisprung“. Nach seiner Zeit als Trainer und seinem Wirken als<br />
Nordischer Sportdirektor schrieb er jeweils ein Buch. Beide wurde zum Bestseller.<br />
Heute ist er UNternehmer, Sportmanager, Autor, Kolumnistund Keynote-Speaker zu<br />
verschiedensten Anlässen in Wirtschaft und öffentlichen Institutionen.<br />
Mag.a Michaela Krömer LL.M<br />
Michaela Krömer studierte Rechtswissenschaften an der Universität Wien, an der Universität Nottingham<br />
(England) sowie an der Harvard Universität und unterstützt die Kanzlei seit 2015. Seit 2017 ist sie eingetragene<br />
Rechtsanwältin. Zusätzlich absolvierte sie in London eine Ausbildung zur Wirtschaftsmediatorin. Während ihres<br />
LL.M.-Studiums war sie auch als Studienassistentin an der Harvard Universität tätig. Michaela Krömer hat umfangreiche<br />
Erfahrungen als Rechtsanwaltsanwärterin bei Schönherr Rechtsanwälte GmbH, Wien, als Lektorin<br />
an der Universität Wien, sowie bei zahlreichen internationale Organisationen im In- und Ausland gesammelt.<br />
Michaela Krömer spricht fließend Englisch und Russisch und ist Mitglied bei ECCHR Alumni, ECBA, ELDH und<br />
Netzwerk Asylanwalt. Seit April 2<strong>02</strong>1 ist sie ordentliches Mitglied der Regulierungskommission der E-Control.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
131
ImmoFokus.Rubrik<br />
Martha Krumpeck<br />
Martha Krumpeck (31) hat die Letzte Generation in Österreich mitbegründet. Sie klebt<br />
sich an Straßen, um Politik und Gesellschaft angesichts der drohenden Klimakatastrophe<br />
und immer eindringlicherer wissenschaftlicher Warnungen wachzurütteln. Zuvor<br />
schloss sie ein Bachelor-Studium der Molekularbiologie ab.<br />
Prof. Mag. Thomas N. Malloth, FRICS<br />
... ist Jurist und hat sich auf die Bereiche Immobilienbewertung, Immobilienconsulting,<br />
Immobilienverwaltung, und -vermarktung und auf die Projektentwicklung, v.a.<br />
im dichten städtischen Raum, spezialisiert. Er ist ständiges Mitglied des Bundesdenkmalbeirates<br />
und Lehrbeauftragter an 7 Universitäten. Im November 2016 wurde<br />
Prof. Malloth in den Vorstand des österreichischen Chapters der Royal Institution of<br />
Chartered Surveyors berufen.<br />
DI Dr. Sefan Sattler<br />
... hat nach seinem Kulturtechnik und Wasserwirtschaft Studium an der Universität für Bodenkultur als Universitätsassistent<br />
über 4 Jahre im Bereich Ressourcenorientiertes Bauen geforscht. Er war in diversen nationalen und<br />
internationalen Forschungsprojekten tätig bzw. hat diese geleitet und hat außerdem in der Lehre mitgearbeitet. Im<br />
Jahr 2<strong>02</strong>0 schloss er sein Doktorat zum Thema „Klimasensitives Bauen im Zeichen des Klimawandels“ ab. Neben<br />
seiner Vortragstätigkeit bei nationalen und internationalen Veranstaltungen ist er außerdem an der Universität für<br />
Bodenkultur – Wien als Lektor tätig. Seit 2018 arbeitet er bei der Stadt Wien – Energieplanung und betreut dort den<br />
Bereich „erneuerbare Energien“. Im Fokus steht dabei die Versorgung von bestehenden Gebäuden mit erneuerbarer<br />
Energie, damit fossile Energieträger nicht länger benötigt werden und Wien bis 2040 klimaneutral werden kann.<br />
132 ImmoFokus
Mag. Dr. phil. Patrick Scherhaufer<br />
... promovierte in Politikwissenschaft an der Universität Wien und absolvierte<br />
einen postgraduierten Lehrgang in European Studies. Seit 2010 arbeitet er<br />
am Institut für Wald-, Umwelt- und Ressourcenpolitik an der Universität für<br />
Bodenkultur Wien (BOKU). Zuvor war er in unterschiedlichen Positionen an<br />
der Akademie der Wissenschaften (ÖAW) und am Institut für Höhere Studien<br />
(IHS) tätig. Seine Forschungs- und Arbeitsschwerpunkte liegen in den Bereichen<br />
österreichische und europäische Umwelt- und Energiepolitik, partizipative<br />
Demokratie, Wissensintegration und Inter- und Transdisziplinarität.<br />
Josef Umathum<br />
Der Familienvater Josef Umathum ist Winzer aus Frauenkirchen im Burgenland.<br />
Bekannt ist der 45 Hektar große, biodynamisch geführte Weinbaubetrieb, vor allem<br />
für seine authentischen Rotweine aus den traditionellen heimischen Sorten Blaufränkisch,<br />
Sankt Laurent und Zweigelt. Josef Umathum keltert überdies auch faszinierende<br />
Weißweine, und einen ganz außergewöhnlichen Rosé m2005 hat Josef Umathum<br />
die historische Rebsorte Lindenblättriger im Burgenland wieder belebt.<br />
Gerald Votava<br />
... absolvierte das humanistische Gymnasium im Kollegium Kalksburg mit der Matura<br />
und belegte dann an der Universität Wien die Fächer Jus und Psychologie. Seit 1994<br />
ist er als Radiomoderator, Kabarettist und Schauspieler tätig. Gerald Votava ist Romy-<br />
Preisträger und wird die Illmitzer Gespräche moderieren.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
133
ImmoFokus.Rubrik<br />
Hotels & Privatzimmer<br />
**** Hotel Nationalpark GmbH<br />
Apetloner Straße 56<br />
A-7142 Illmitz<br />
Tel.: +43 (0) 2175/3600<br />
office@hotel-nationalpark.com<br />
www.hotel-nationalpark.com<br />
Einzelzimmer mit Frühstück/Person und Nacht ab<br />
€ 125,50<br />
Doppelzimmer mit Frühstück/Person und Nacht ab<br />
€ 97,50<br />
*** Hotel Post Illmitz<br />
Apetloner Straße 2<br />
A-7142 Illmitz<br />
Tel.: +43 (0) 2175/2321<br />
office@hotelpostillmitz.at<br />
www.hotelpostillmitz.at<br />
Einzelzimmer mit Frühstück und Nacht ab<br />
Doppelzimmer mit Frühstück und Nacht ab<br />
€ 94<br />
€ 169<br />
*** Rosenhof, Fam. Haider<br />
Florianigasse 1<br />
A-7142 Illmitz<br />
Tel.: +43 (0) 2175/2232<br />
illmitz@rosenhof.cc<br />
www.rosenhof.cc<br />
Einzelzimmer mit Frühstück/Person und Nacht ab<br />
€ 92.50<br />
Doppelzimmer mit Frühstück/Person und Nacht ab<br />
€ 67.50<br />
*** Johannes-Zeche<br />
Komm.-Rat Hans Tauber<br />
Florianigasse 10<br />
7142 Illmitz, Austria<br />
Tel. 0043 (0) 2175/2335 | Fax 0043 (0) 2175/2335-5<br />
office@johannes-zeche.at | www.johannes-zeche.at<br />
Einzelzimmer mit Frühstück/Person und Nacht ab<br />
€ 80<br />
Doppelzimmer mit Frühstück/Person und Nacht ab<br />
€ 65<br />
Weitere Zimmerauskünfte über Frühstückspensionen und Privatzimmer erhalten<br />
Sie über die Tourismusinformation Illmitz, Obere Hauptstraße 2–4, A- 7142 Illmitz.<br />
Tel: 43 (0) 2175 2383, Fax +43 (0) 2175 23834, Mail: illmitz@illmitz.co.at,<br />
www.illmitz.co.at<br />
134 ImmoFokus
Unsere Partner<br />
DAS WIRTSCHAFTSMAGAZIN FÜR IHREN PERSÖNLICHEN VORTEIL<br />
bewegt<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
135
ImFokus<br />
136 ImmoFokus
Die Ankündigung<br />
Copa Real 2<strong>02</strong>3. Vorjahresfinalist Teamneunzehn triumphiert im Endspiel<br />
gegen ein starkes IFM-Team knapp mit 2:1. Dritter wird mit der Örag der<br />
Champion von 2<strong>02</strong>2.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
137
ImFokus<br />
W<br />
Wer dachte, der Copa Real<br />
2<strong>02</strong>2 könne schwer an<br />
Spannung übertroffen<br />
werden, irrte gewaltig: Die<br />
16 Mannschaften, die sich an dem sonnigen<br />
Samstagnachmittag im April in der Westside<br />
Soccer Arena in Wien-Penzing einfanden,<br />
präsentierten sich sogar in noch stärkerer Form.<br />
Schnell war klar: Für die meisten Teams ist das<br />
kein Hobby-Kick, vielmehr ist der Hunger nach<br />
dem prestigeträchtigsten Fußballtitel in der<br />
österreichischen Immobilienwirtschaft offensichtlich<br />
groß. Dementsprechend bot sich den<br />
vielen mitgereisten Fans ein wahres Fußballfest.<br />
Es sollten keine leeren Worte sein, dass Markus<br />
Ringsmuth, Geschäftsführer teamneunzehn,<br />
nach dem Finale im Vorjahr ankündigte,<br />
die „Mission Copa Real“ 2<strong>02</strong>3 nochmals<br />
angehen zu wollen. Seine Mannschaft fegte<br />
mit nur einem 4:4-Unentschieden – richtungsweisend<br />
gegen den späteren Finalisten<br />
IFM – in Gruppe A regelrecht durch die Gruppenphase.<br />
Besonders zu spüren bekamen den<br />
Siegeswillen der „Grünen“ Thalhof Immobilien<br />
und Glorit, die mit 8:0 beziehungsweise<br />
9:1 vom Platz geschossen wurden. Und als in<br />
der fünften Runde der starke Mitfavorit Örag<br />
knapp mit 3:2 gebogen werden konnte, zeigte<br />
sich, wohin die „Reise Copa Real 2<strong>02</strong>3“ für<br />
teamneunzehn gehen könnte.<br />
Ebenbürtiger Gegner<br />
Als ebenbürtiger Gegner des späteren Champions<br />
teamneunzehn und würdiger Finalist<br />
erwies sich in Gruppe A von der ersten Partie<br />
an IFM. Nur dank zweier Unentschieden beendete<br />
die Auswahl des Facility-Managers die<br />
Gruppenphase auf dem zweiten Platz, zwei<br />
Punkte hinter teamneunzehn. Und um ein<br />
Haar wurde IFM die Teilnahme am Semifinale<br />
verwehrt – Schuld war ein, nach heftigen<br />
Protesten, schnell behobener technischer<br />
Fehler seitens der Turnierleitung. In diesem<br />
konnte eine starke Buwog-„Seleccion“, die<br />
die Gruppe B dank der besseren Tordifferenz<br />
vor der punktegleichen „Squadra“ Schindler<br />
gewann, mit 2:0 geschlagen werden.<br />
Etwas schwieriger gestaltete sich das Spiel<br />
um den Finaleinzug für teamneunzehn. In<br />
einem packenden 4:3 verlangte Schindler<br />
dem späteren Champion alles ab. Im Finale<br />
mussten dann Mannschaft und Fans der<br />
„Grünen“ lange zittern. Nachdem IFM mit<br />
0:1 in Führung gegangen war, gelang teamneunzehn<br />
erst relativ spät der Ausgleich und<br />
in weiterer Folge schließlich der vielumjubelte<br />
Siegestreffer. Das über weite Strecken<br />
des Turniers bärenstarke IFM-Team wirkte<br />
geschockt und konnte dem nichts mehr entgegensetzen.<br />
Sportlich fair und bescheiden blieb Markus<br />
Ringsmuth im Interview nach dem Triumph:<br />
„Letztendlich waren wir ein glücklicher Gewinner<br />
und darüber freuen wir uns.“ „Die<br />
Gegner waren stark, die Gruppe B sehr, sehr<br />
gut. Ich muss dem Sieger teamneunzehn<br />
gratulieren, das war hochverdient“, so die<br />
Turnierbilanz von Örag-Kapitän Alexandr<br />
Miladinovic. Glücklich zeigte er sich über den<br />
sechsten Platz in der Schlusstabelle jedenfalls<br />
nicht. „Wir müssen jetzt anfangen mehr<br />
zu trainieren“, meint er. Klingt nach einer<br />
Kampfansage. Zufrieden mit dem neunten<br />
Platz war hingegen Philipp Maisel, seines<br />
Zeichens Spielführer von Otto Immobilien –<br />
138 ImmoFokus
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the Date!<br />
Copa Real 2<strong>02</strong>4<br />
Gleich fürs nächste Jahr<br />
27.04.2<strong>02</strong>4 anmelden unter:<br />
t.klingseis@media-group.immo<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
139
ImFokus<br />
ALRAG AON BUWOG<br />
DREES & SOMMER EBG EHL<br />
GLORIT IFM ÖRAG<br />
OTTO IMMOBILIEN RUSTLER SCHINDLER<br />
140 ImmoFokus
TEAMNEUNZEHN<br />
THALHOF IMMOBILIEN<br />
TPA<br />
auch bekannt als „Atletico Otto“: „Das wichtigste<br />
ist, dass sich niemand verletzt hat.“<br />
WIENINVEST<br />
Besonders erfreulich war, dass beim Copa<br />
Real 2<strong>02</strong>3 in fast jeder Mannschaft Frauen<br />
spielten – hoffentlich mit steigender Tendenz<br />
im kommenden Jahr. 2<strong>02</strong>2 wurde lediglich<br />
das Team der Örag von einer Frau verstärkt.<br />
Alles beim Alten blieb es dagegen an der<br />
Spitze der Torschützenliste: Bereits zum<br />
dritten Mal in Folge setzte sich Buwog Edi<br />
Brahimi die Krone auf.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
141
ImFokus<br />
142 ImmoFokus
Hier geht‘s<br />
zum Video<br />
www.immo-timeline.at<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
143
Events & Awards<br />
Events & Partys der<br />
Immobilien-Society<br />
10 JAHRES FEIER WIEN MITTE THE MALL<br />
Der Callboy wurde zum Mallboy: Mit einer großen Jubiläumsparty<br />
feierte das Team von WIEN MITTE The Mall zehn erfolgreiche<br />
Jahre in Österreich. Neben zahlreichen Ehrengästen<br />
gab Kabarettist und Comedian Gernot Kulis für das größte,<br />
innerstädtische Shoppingcenter ein Comedy-Ständchen in<br />
Form eines Bests-of-Kabarettabends. Neben zahlreichen Ehrengästen<br />
gab Kabarettist und Comedian Gernot Kulis für das<br />
größte, innerstädtische Shoppingcenter ein Comedy-Ständchen<br />
in Form eines Bests-of-Kabarettabends. Als kleines Dankeschön<br />
luden Centermanager Florian Richter und sein Team<br />
Mieter und Freunde des Hauses zur großen Jubiläumsparty<br />
mit 500 Gästen und einem Auftritt von Kabarettist und Comedian<br />
Gernot Kulis in das „Erfolgscenter“ ein. Begrüßt wurden<br />
die Gäste von Moderatorin Olivia Peter .<br />
144 ImmoFokus
3SI BUCHPRÄSENTATION<br />
„Es war mir seit langer Zeit ein großes Anliegen,<br />
eine Publikation zu beauftragen, die sich<br />
auf hohem wissenschaftlichen Niveau mit dem Objekt<br />
Zinshaus, das das Kerngeschäft unseres Familienunternehmens<br />
darstellt, auseinandersetzt und es dabei in leicht<br />
verständlicher, erzählerischer Weise in seiner Vielfalt<br />
präsentiert“, erklärt Michael Schmidt, Geschäftsführer<br />
der 3SI Immogroup. Kurz nach Projektstart fiel die Entscheidung,<br />
das Buchprojekt gemeinsam mit der Fogarassy<br />
Privatstiftung umzusetzen. „Alfred Fogarassy und ich<br />
hegen dieselbe Leidenschaft für Altbauten, jeder von uns<br />
hatte bereits ein Autorenteam an der Hand und dasselbe<br />
Ziel – die Herausgabe eines neuen Standardwerks über die<br />
Zinshausgeschichte Wiens. Da fiel die Entscheidung nicht<br />
schwer, zu kooperieren“, erzählt Michael Schmidt.<br />
Die Publikation „Das Wiener Zinshaus. Bauen für die Metropole“<br />
ist Mitte April im Residenz Verlag erschienen.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
145
Events & Awards<br />
THE REAL 100<br />
Ende März stand der exklusive Afterwork-Event<br />
#TheREAL100 ganz im Zeichen seines Jubiläums. 100<br />
Immobilienprofis, das Who-is-Who der heimischen<br />
Immobilienwirtschaft, trafen sich zum 10. Mal zum<br />
Networking und lauschten einer spannenden Keynote<br />
zum Thema „Breaking the Mold - Attraktivität durch<br />
Innovation – wie man junge Talente anzieht und hält.“<br />
Dazu braucht es, laut Frau Pölzl, ganz neue Managementstile.<br />
Hierarchiedenken ist passé, Menschlichkeit<br />
ist in. Mit dabei an diesem spannenden Abend waren<br />
auch: Roland Pichler (Managing Partner, Die Wohnkompanie)<br />
Roland Schmid (CEO IMMOunited) Karina<br />
Schunker (EHL Wohnen), Gerald Kerbl (Partner TPA<br />
Steuerberatung), Sabina Berloffa (CEO BSC Strategy<br />
Consulting) Peter de Leeuw (General Manager Vienna<br />
AirportCity), Andrea Besenhofer (Asset Management<br />
Erste Group) Michael Mack und Sascha Haimovici (GF<br />
IMMOCONTRACT), Michael Pisecky (FG der Immobilientreuhänder),<br />
Naja Pröwer (CBRE Austria), Jenni Wenkel<br />
(Union Investment), Irene Rief Hauser (Salon Real).<br />
146 ImmoFokus
VIENNA AIRPORT BUSINESS NIGH<br />
Über 700 interessierte Gäste aus den Bereichen Wirtschaft,<br />
Politik, Kultur und Gesellschaft verfolgten die spannenden<br />
Beiträge mit Statements von Flughafen Wien-Vorstand Günther<br />
Ofner, sowie von Wolfgang Scheibenpflug, Bereichsleiter<br />
des Immobilien- und Standortmanagements der Flughafen<br />
Wien AG. Mit großem Interesse verfolgten die Eventgäste<br />
den Vortrag von Philosoph und Publizist Prof. Konrad Paul<br />
Liessmann über aktuelle gesellschaftspolitische Entwicklungen<br />
in Zeiten von Meinungsblasen und Fake News. Für musikalische<br />
Unterhaltung sorgte die österreichische Künstlerin<br />
Caroline Kreutzberger. Charmant durch den Abend führte<br />
die bekannte TV-Moderatorin Nadja Mader. Unter den zahlreichen<br />
Eventgästen dabei waren unter anderem: Karlheinz<br />
Kopf (Generalsekretär Wirtschaftskammer Österreich),<br />
Wolfgang Hesoun (CEO Siemens Österreich), Daniel Serafin<br />
(Kulturmanager), Arthur Worseg (Arzt), Christian Pöttler<br />
(Echo Medienhaus), Hans-Peter Weiss (Vorstand BIG/ARE),<br />
Christine Catasta (Wirtschaftsprüferin), Maria Rauch-Kallat<br />
(Unternehmerin), Christian Domany (Fachgruppenobmann-<br />
Stv. Wirtschaftskammer Wien) und viele mehr.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
147
Events & Awards<br />
EHL BENEFIZKONZERT<br />
Außerordentlicher Erfolg für das jüngste Benefizkonzert der EHL Immobilien<br />
Gruppe: 70.000 Euro konnten für das CS Kalksburg, ein Pflegeheim für alte<br />
und schwerkranke Menschen aufgebracht werden. Das Geld wird vom Betreiber<br />
Caritas Socialis für den Ausbau einer Pflegeoase für an Demenz Erkrankte<br />
verwendet werden. Das Konzert war aber nicht nur im Hinblick auf die hohe<br />
Spendensumme ein durchschlagender Erfolg: Circa 1.800 Gäste sorgten für<br />
einen vollbesetzten Großen Saal im Konzerthaus. EHL-CEO Michael Ehlmaier,<br />
der als begeisterter Musiker auch selbst als Geiger im Orchester mitspielte,<br />
übergab den Spendenscheck an den Geschäftsführer der Caritas Socialis, Robert<br />
Oberndorfer: „Das Pflegeheim in Kalksburg ist eine vorbildliche und in<br />
seiner Art fast einzigartige Institution, für die wir uns mit voller Überzeugung<br />
engagieren. Ich bin äußerst dankbar, dass so viele Unterstützer vor allem aus<br />
der Immobilienbranche dazu beigetragen haben, dass diese hohe Summe für<br />
diesen besonders guten Zweck aufgebracht werden konnte.“<br />
ADOMO GOLFTROPHY 2<strong>02</strong>3<br />
ADOMO, die Experten für 360-Grad-Service rund<br />
um die Immobilie, und IMMOcontract, Österreichs<br />
größtes Maklerunternehmen, luden am 21. April zur<br />
Golftrophy 2<strong>02</strong>3 im renommierten Diamond Country<br />
Club Atzenbrugg, Niederösterreich. Nach einem erfolgreichen<br />
Golftag bei besten Bedingungen wurden<br />
die Sieger durch ADOMO CEO Matthias Wechner<br />
und die IMMOcontract Geschäftsführung Sascha<br />
Haimovici und Michael Mack gekürt. Das Event<br />
wurde durch die Unterstützung von namhaften<br />
Sponsoren ermöglicht, darunter Rohrmax, Mibag Sanierungs<br />
GmbH, Sturm Energie, Herztraum Immobilientreuhand,<br />
OHL-Immobilientreuhand, Ärzte- und<br />
Apothekerbank, CUUBUS architects & developers,<br />
Volksbank Wien und Volksbank Niederösterreich.<br />
148 ImmoFokus
BONDI SPATENSTICH<br />
Nach dem Motto „Es gibt viel zu feiern“ fand<br />
letzten Donnerstag der Spatenstich für den Central<br />
Hub sowie die offizielle Eröffnung des Innovation<br />
Hub und der Hochgarage im Quartier<br />
„TwentyOne“ von Bondi Consult im feierlichen<br />
Rahmen statt. Nachdem Georg Papai, Bezirksvorsteher<br />
von Floridsdorf, Hubert Wetschnig,<br />
Habau, als Generalunternehmer Bau, Herbert<br />
Wegleitner, Elin, als Generalunternehmer TGA,<br />
Heinz Neumann, HNP Architects, Architekt des<br />
Central Hubs sowie Anton Bondi de Antoni und<br />
Christoph Nemetschke, Projektleiter Twenty-<br />
One, den Grundstein für den Central Hub gelegt<br />
hatten, wurden die rund 100 Gäste im 12. Stock<br />
der Hochgarage begrüßt. Kurzweilige, unterhaltsame<br />
Ansprachen von Georg Papai, Hubert<br />
Wetschnig, Herbert Wegleitner, Heinz Neumann,<br />
Betreiber der Hochgarage Andreas Fitsch,<br />
Goldbeck-Parking und Bauherr Anton Bondi endeten<br />
mit dem gern gehörten Satz „Das Buffet ist<br />
eröffnet“ von Gastgeber Anton Bondi. Die Gäste<br />
freuten sich über gegrillte Köstlichkeiten und<br />
Getränke um auf das TwentyOne anzustossen.<br />
Im Laufe der Veranstaltung wurde Anton Bondi<br />
das ÖGNI Vorzertifikat „Platin“ von ÖGNI Geschäftsführer<br />
Peter Engert feierlich übergeben.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
149
Events & Awards<br />
COLLIERS COCKTAIL<br />
Colliers hat bereits zum zweiten Mal zu ihrem exklusiven Colliers Cocktail<br />
eingeladen. Die Veranstaltungsreihe soll jedes Mal unter einem anderen<br />
Motto stehen und unter diesem einen unterhaltsamen und gleichzeitig informativen<br />
Abend bescheren. Der Auftakt im Jänner wurde mit einer Rumverkostung,<br />
geführt von Herrn Felix Karasek, eingeläutet. In der März <strong>Ausgabe</strong><br />
des Formats wurde das präsente Thema Natur Wein von dem exklusiven<br />
Weinhändler Vinifero vorgestellt. Colliers freut über die Teilnahme zahlreicher<br />
Kollegen, Geschäftspartner und bekannter Gesichter.<br />
Das neue Office in der Wiener Innenstadt unterstreicht den Boutique Charakter<br />
der Immobilienfirma Colliers und lädt dazu ein, sich über bewegende<br />
Themen in einem entspannten Umfeld zu unterhalten.<br />
HOTELINVESTMENT-KONFERENZ<br />
Am 28. März 2<strong>02</strong>3 trafen führende Experten der Hotellerieund<br />
Tourismusbranche zur Hotelinvestment-Konferenz<br />
HOTCO zusammen. Im Fokus standen Hotelimmobilien<br />
und -projekte in der CEE-Region, die für Investoren, Eigentümer,<br />
Banker und Entwickler besonders interessant ist.<br />
Rupert Simoner, CEO der Vienna House Hotel Management<br />
GmbH, hielt die diesjährige Keynote. Zu den hochkarätigen<br />
Referenten zählen Oliver Bonke, CEO, Deutsche Hospitality;<br />
Heribert Gangl, Director Hotel & Tourism of Erste Group;<br />
Martina Maly-Gärtner, COO und Member of the Board, UBM<br />
Development; Tomislav Popović, CEO of Maistra Hospitality<br />
Group; Otmar Michaeler, CEO, Falkensteiner Michaeler Tourism<br />
Group; Marcus Milan Arandelovic, Head of Hospitality,<br />
Cerberus Global Investments; Mindee Lee, Corporate Strategy<br />
and Board Secretary, CPI Property Group; David Kellett,<br />
MD Hotel Transactions, Invesco und Prof. Dr. Christian Buer,<br />
Managing Partner, Horwath HTL Germany.<br />
150 ImmoFokus
IMPRESSUM<br />
Vorschau<br />
Lesen Sie im ImmoFokus<br />
<strong>Ausgabe</strong> 03/2<strong>02</strong>3<br />
Kreislaufwirtschaft. Das große Interview mit ... Zu Tisch<br />
mit ... Bestand gegen Neubau - Eigenschaften von<br />
kreislauffähigen Gebäuden - Wie gelingt der Nachweis<br />
der Kreislauffähigkeit und Erhöhung von<br />
Ressourceneffizienz - Anpassungs- und Recyclingfähigkeit -<br />
Mehrwerte für Projektentwickler, Investor und Nutzer.<br />
Medieneigentümer<br />
Real Estate Media Group GmbH<br />
Handelskai 94-96<br />
1200 Wien<br />
Tel. +43 1 890 18 26-100<br />
office@media-group.immo<br />
www.media-group.immo<br />
Herausgeber<br />
Mag. Michael Neubauer<br />
Chefredaktion<br />
Mag. Patrick Baldia<br />
Art Director<br />
Jelio Stefanov<br />
Lektorat<br />
Michaela Hocek<br />
Ingeborg Morawetz, BA<br />
Autoren dieser <strong>Ausgabe</strong><br />
Mag. Patrick Baldia,<br />
Mag. Lisa Grüner,<br />
Mag. Michael Neubauer, Gerhard Fritz, Heimo<br />
Rollett sowie die Kommentatoren<br />
Sales & Relation<br />
Rudolf E. Oezelt<br />
ERSCHEINUNGSTERMIN: Juni 2<strong>02</strong>3<br />
Täglich top informiert: www.immo-timeline.at<br />
Den ImmoFokus jetzt immer und überall lesen, mit der REMG-App.<br />
Relations Management<br />
Tanja Klingseis<br />
Fotos<br />
wenn nicht anders angegeben:<br />
Real Estate Media Group/Katharina Schiffl,<br />
Michael Hetzmannseder, Richard Tanzer,<br />
Gabriel Alarcón-Rizar<br />
Druck<br />
Ferdinand Berger & Söhne Ges.m.b.H<br />
Der IMMOFOKUS wendet sich im Sinne der<br />
Gleichstellung gleichermaßen an Frauen<br />
und Männer. Aus Gründen der Übersichtlichkeit<br />
und Verständlichkeit kann es bei den<br />
Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline<br />
Ansprechform verwendet wird.<br />
ImmoFokus ist Mitglied bei:<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
151
Branchen & Services<br />
Zinsen und Kredite<br />
als brisantes Thema in<br />
österreichischen Medien<br />
Immobilienfinanzierung. Der Traum vom Eigenheim, jahrzehntelang eine Selbstverständlichkeit für viele<br />
Österreicher, scheint aktuell aufgrund von Zinserhöhungen und strengeren Kreditvergaberichtlinien in die<br />
Ferne gerückt zu sein. In der österreichischen Medienlandschaft ist die Finanzierung von Immobilien vor<br />
dem Hintergrund der hohen Inflation ein besonders stark präsentes Thema, das die Gesellschaft und Politik<br />
wohl noch länger beschäftigen wird.<br />
D<br />
ie Brand Intelligence Agentur<br />
»Observer« hat die Berichterstattung<br />
in Print- und Onlinemedien<br />
während der letzten sechs Monate<br />
unter die Lupe genommen. Allein zum<br />
Suchbegriff Immobilienfinanzierung gab es<br />
mehr als 3.700 Beiträge in Onlinemedien (inklusive<br />
Newsletter sowie Postings in Foren, Blogs<br />
und auf Twitter) und 292 Printartikel mit einer<br />
potenziellen Reichweite von über 1,4 Milliarden<br />
Usern beziehungsweise einer Gesamtauflage<br />
von 23,1 Millionen Exemplaren. 77,4 Prozent der<br />
gedruckten Berichte sind in General-Interest-<br />
Medien erschienen, also in tagesaktuellen Zeitungen,<br />
Illustrierten und Programmzeitschriften.<br />
Der Rest verteilt sich auf Fachjournale aus<br />
den Bereichen Finanz, Wirtschaft und Lifestyle.<br />
Die meisten Berichte zu Immobilienfinanzierung<br />
gab es in den Tageszeitungen „Kurier“ und<br />
„Die Presse“. Vor allem die Turbulenzen und<br />
die Instabilität am Immobilienmarkt dominieren<br />
hier sowie auch in regionalen Medien als<br />
Thema. So setzten sich zum Beispiel Anfang<br />
Jänner 2<strong>02</strong>3 einige Artikel mit der Frage auseinander,<br />
ob der lang andauernde Aufwärtszyklus<br />
bei den Preisen von Wohnimmobilien durchbrochen<br />
werde und ob die Anschaffungskosten<br />
infolge einer sinkenden Nachfrage bald fallen<br />
würden. Bei den Onlinemedien erzielte eine<br />
Meldung auf orf.at zu Lockerungen bei der<br />
Wohnkreditvergabe eine Spitzenreichweite von<br />
über neun Millionen Usern. Diese Lockerungen<br />
waren insbesondere von Banken, vonseiten der<br />
Immobilienindustrie und auf politischer Ebene<br />
verstärkt eingefordert worden.<br />
Steigende Zinsen und<br />
Bausparen im Fokus<br />
Zum Suchbegriff Zinsen im Zusammenhang<br />
mit Immobilien wurden über 2.200 Beiträge in<br />
Online- und 309 Artikel in Printmedien gefunden<br />
(potenzielle Reichweite: 1,2 Milliarden User,<br />
beziehungsweise Auflage: 24,2 Millionen Exemplare).<br />
Auch zu diesem Thema sind die meisten<br />
Berichte in überregionalen Tageszeitungen<br />
wie „Kurier“, „Die Presse“ und „Der Standard“<br />
zu finden. Sie handeln überwiegend von steigenden<br />
Zinsen infolge von Zinserhöhungen<br />
durch die Europäische Zentralbank und deren<br />
Auswirkungen auf den heimischen Immobilienmarkt.<br />
Einige Artikel thematisieren, dass<br />
die Zinssteigerung und die weiterhin hohen<br />
Preise für Wohnungseigentum in Österreich<br />
ein vermehrtes Interesse an Bausparverträgen<br />
erzeugt haben.<br />
Im Februar 2<strong>02</strong>3 sorgte die in der österreichischen<br />
Bundesregierung debattierte Mietpreisbremse<br />
für Schlagzeilen. Ein Artikel auf orf.at<br />
mit einem Zitat von WIFO-Chef Gabriel Felbermayr,<br />
der das Problem der Wohnraumknappheit<br />
aufgrund von steigenden Zinsen anspricht,<br />
weist eine potenzielle Reichweite von über 9,6<br />
Millionen Usern auf. Stark diskutiert wurde<br />
auch ein Beitrag auf krone.at, der steigende<br />
Zinsen im Kontext der hohen Inflation, der<br />
Mieterhöherungen und verschärften Kreditvergaberichtlinien<br />
in Österreich erwähnt.<br />
KIM-Verordnung medial<br />
eher schwach präsent<br />
Seit 1. August 2<strong>02</strong>2 ist in Österreich die Kreditin-<br />
stitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-<br />
Verordnung („KIM-VO“) in Kraft. Durch strengere<br />
Regeln für die Vergabe von Wohnkrediten<br />
sollen Risiken bei der Finanzierung von Eigentum<br />
begrenzt werden. So dürfen Wohnbaukre-<br />
152 ImmoFokus
dite nicht länger als 35 Jahre laufen, während<br />
der Eigenmittelanteil mindestens 20 Prozent<br />
betragen muss.<br />
64 Printbeiträge mit einer Auflagenzahl von<br />
4,2 Millionen Exemplaren beziehen sich auf<br />
die KIM-Verordnung. In mehreren Regionalmedien<br />
(zum Beispiel Bezirksrundschauen aus<br />
Oberösterreich) erschien im November 2<strong>02</strong>2<br />
ein Statement von Heinrich Schaller, Generaldirektor<br />
der Raiffeisenlandesbank Oberösterreich,<br />
der die neuen Kreditvergaberichtlinien<br />
scharf kritisiert, weil dadurch nicht mehr garantiert<br />
sei, dass sich junge Familien in Zukunft<br />
noch ein Eigenheim leisten können.<br />
Ab Februar 2<strong>02</strong>3 greifen viele Printmedien die<br />
Novellierung der KIM-Verordnung auf. Über<br />
die Aufweichung von Zwischenfinanzierungen<br />
im Rahmen der neuen Richtlinien mit 1.<br />
April 2<strong>02</strong>3 berichten hauptsächlich Tageszeitungen<br />
mit größerer Reichweite wie etwa „Die<br />
Presse“, „Der Standard“, „Salzburger Nachrichten“<br />
sowie die „Tiroler Tageszeitung“.<br />
Top 10 Printmedienin Österreich nach<br />
Medienpräsenz zum Thema Immobilienfinanzierung<br />
Zeitraum: 25.10.2<strong>02</strong>2 - 25.04.2<strong>02</strong>3<br />
Kurier<br />
Die Presse<br />
Der Standard<br />
Tiroler Tageszeitung<br />
Kleine Zeitung<br />
Salzburger Nachrichten<br />
Wiener Zeitung<br />
Neue Vorarlberger Tageszeitung<br />
Vorarlberger Nachrichten<br />
Medianet<br />
13<br />
12<br />
11<br />
27<br />
27<br />
23<br />
22<br />
60<br />
60<br />
58<br />
Finanzierung<br />
Zinsen<br />
KIM- Verordnung<br />
0 20 40 60<br />
Clippingzahl<br />
726 Onlineberichte mit einer potenziellen<br />
Reichweite von rund 262 Millionen Usern<br />
thematisieren die KIM-Verordnung. Die<br />
meisten Leser erreichte ein Bericht auf orf.at,<br />
laut dem die Immokreditnachfrage bei den<br />
Volksbanken mit Ende 2<strong>02</strong>2 um 50 Prozent<br />
zurückgegangen ist. Dieser Rückgang wird<br />
mit der Rückzahlungsrate von 40 Prozent des<br />
Nettoeinkommens bei Wohnbaukrediten im<br />
Rahmen der KIM-Verordnung und den rasant<br />
angestiegenen Zinsen erklärt.<br />
Die Auswirkungen der Zinssteigerung auf<br />
den österreichischen Immobilienmarkt<br />
dürfte auch in den kommenden Monaten<br />
großes Thema in der medialen Berichterstattung<br />
bleiben.<br />
Clippingzahl<br />
Immobilienfinanzierung, Zinsen und KIM-Verordnung<br />
in den österreichischen Medien (Print und Online)<br />
Zeitraum: 25.10.2<strong>02</strong>2 - 25.04.2<strong>02</strong>3<br />
4.000<br />
3.000<br />
2.000<br />
1.000<br />
0<br />
292<br />
3.700<br />
Finanzierung<br />
309<br />
2.200<br />
Zinsen<br />
64<br />
726<br />
KIM-Verordnung<br />
Print<br />
Online (inkl. Sozial Media)<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>02</strong>|2<strong>02</strong>3<br />
153
Buchtipps<br />
NEU!<br />
Investieren in Photovoltaik<br />
Ausgereifte Lösungen für Wohnungsunternehmen und Immobilieneigentümer<br />
Solarenergie nimmt eine Schlüsselrolle beim Umstieg auf erneuerbare<br />
Energiequellen ein. Mario H. Kraus zeigt, wie Immobilien mit Photovoltaik nach- und<br />
ausgerüstet werden. Er führt in die richtige Planung, Bedarfs- und Ertragsermittlung<br />
ein und informiert über die optimale Nutzung der Sonneneinstrahlung und<br />
mögliche Störfaktoren. Sein Werk geht auch auf die Steuerung der Anlage sowie<br />
die Kopplung mit Wärmepumpe/Heizung/Warmwasserversorgung ein. Zudem<br />
weist es auf Förder- und steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten, Meldepflichten<br />
und Baugenehmigungen hin.<br />
EDITOR´S<br />
CHOICE:<br />
Lesenswert!<br />
Mario H. Kraus<br />
180 Seiten<br />
ISBN: 9783648167540<br />
Haufe Lexware Verlag | 2<strong>02</strong>3<br />
€ 61,70<br />
Marion Krammer, Andreas Nierhaus, Margarethe Szeless<br />
250 Seiten<br />
ISBN: 9783701735853<br />
Residenz Verlag | 2<strong>02</strong>3<br />
€ 39,00<br />
Das Wiener Zinshaus<br />
Die Häuser der Gründerzeit (ungefähr<br />
1840–1918) prägen das Wiener Stadtbild<br />
bis heute. Reich gegliederte Fassaden,<br />
mächtige Portale, bunt verflieste<br />
Eingangsfoyers und hohe Räume sind<br />
die Markenzeichen des Wiener Zinshauses. Das Spektrum reicht vom<br />
Nobelpalais über das bürgerliche Miethaus bis zum Massenzinshaus.<br />
Der neue Bautyp bringt standardisierte Wohnungen hervor, ermöglicht<br />
vielfältige Nutzungen und vereint Mieter unterschiedlicher sozialer<br />
Schichten unter einem Dach. Das Buch erzählt die Kulturgeschichte<br />
des Wiener Zinshauses als komplexes Zusammenspiel von Architekturund<br />
Sozialgeschichte, Stadtentwicklung und ökonomischen Faktoren.<br />
Historisches Bildmaterial und aktuelle Aufnahmen von Nora Schoeller<br />
illustrieren das Thema.<br />
Helmut Eberhart, Anita Ziegerhofer<br />
250 Seiten<br />
ISBN: 9783701105052<br />
Leykam Verlag | 2<strong>02</strong>3<br />
€ 30,50<br />
Frostige Spurensuche<br />
Eine Geschichte der Tiefkühlhäuser in der Steiermark<br />
Ausgereifte Lösungen für Wohnungsunternehmen<br />
und Immobilieneigentümer<br />
Die Autoren begeben sich auf die Spurensuche nach einem<br />
beinahe verschwundenen Denkmal einer Welt von gestern:<br />
dem Tiefkühlhaus. Einige Gebäude sind heute noch in Betrieb, doch etliche<br />
wurden inzwischen abgerissen, da sie ihre ursprüngliche Aufgabe verloren<br />
hatten. Eine Vielzahl erlebte hingegen einen Funktionswandel – die Häuser<br />
dienen heute beispielsweise als Vereinslokal oder sogar als Museum. In<br />
dem vorliegenden Buch erfolgt zunächst eine allgemeine Betrachtung von<br />
Tiefkühlhäusern, um dann die Geschichte der steirischen Tiefkühlhäuser<br />
in unterschiedlichsten Facetten zu beleuchten: Wo befand sich das erste<br />
Tiefkühlhaus, auf welchen rechtlichen Grundlagen erfolgte ihre Errichtung,<br />
wer waren die Initiatoren der Bauten, wem gehörten sie und wer nutzte sie?<br />
G. V. Shalini<br />
124 Seiten<br />
ISBN: 978620583<strong>02</strong>39<br />
Verlag Unser Wissen | 2<strong>02</strong>3<br />
€ 62,70<br />
Auswirkung von geschichtetem Boden<br />
auf die seismische Reaktion von Gebäuden<br />
Ein unvorhersehbares Erdbeben führt zum Versagen von Bauwerken. Daher sollten Erdbebenschäden<br />
sorgfältig bewertet werden, um eine bessere Planung für den Katastrophenschutz zu ermöglichen.<br />
Aufgrund der Kopplung von Boden und Bauwerk während eines Erdbebens unterscheidet sich der<br />
Zustand der Verformungen im tragenden Boden von dem im freien Feld. Infolgedessen kann sich<br />
die dynamische Reaktion eines starren Bauwerks, das auf weichem Boden ruht, erheblich von der<br />
Reaktion eines starren Bauwerks unterscheiden, das auf sehr steifem Boden oder Fels ruht. Daher ist es<br />
notwendig, das unter verschiedenen Bodenbedingungen gegründete Bauwerk unter Berücksichtigung<br />
der Boden-Bauwerk-Interaktionseffekte zu analysieren. In der Analyse wird die Reaktion der<br />
Gebäude auf verschiedenen Stockwerken in Bezug auf Verschiebung, Spitzenbodenbeschleunigung,<br />
Verstärkungsverhältnis und Spektralbeschleunigung für eine typische Erdbebenbelastung ermittelt.<br />
154 ImmoFokus
DAS GRUNDBUCH<br />
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der unmittelbaren Umgebung.<br />
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