Investment Special
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Investment Special
Markt im Umbruch
Vorerst werden kleinere
Brötchen gebacken
Wir leben Immobilien.
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04 ImmoFokus
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Ausgabe 03|2022
05
22 Abkühlung:
Kleinere Brötchen
Hotellerie: Emotionale
16
Investments
30
Ein Markt
im Umbruch
INVESTMENT
SPECIAL
07 EDITORIAL
08 DER IMMOFOKUS FRAGT ... UND
IMMOBILIEN-EXPERTEN ANTWORTEN
16 EMOTIONALES INVESTMENT,
GUTES GESCHÄFT
Nadja Hafez, Daniel Jelitzka, Franz Pasler
und Marcel Weber im Gespräch über den
spannenden Wandel in der Hotelbranche.
22 MIESE LAUNE
Am deutschen Immobilieninvestmentmarkt
herrscht Krisenstimmung. Trotzdem
glauben Experten, dass es bereits ab dem
ersten Halbjahr bergauf gehen könnte.
26 ROHSTOFFPREISE STEIGEN WEITER
Interview mit Danilo Zatta
30 INVESTMENTMARKT ÖSTERREICH –
EIN MARKT IM UMBRUCH
Kommentar von Markus Mendel
32 ABKÜHLUNG
Nach der Zinserhöhung werden am
heimischen Immobilienmarkt vorerst
kleinere Brötchen gebacken.
34 WO WIRD WANN WIEVIEL GEBAUT?
52 FELSEN IN DER BRANDUNG
Die drei größten heimischen Publikums-
Immobilienfonds haben bereits so manche
Krise gemeistert. Peter Czapek, Peter
Karl und Louis Obrowsky analysieren wie
sie das aktuelle Umfeld wahrnehmen.
54 VORSCHAU/IMPRESSUM
Fotos: Adobe Stock
06 ImmoFokus
Blick in die
Glaskugel
„Niemand weiß derzeit,
was passieren wird.“
D
ie Erkenntnis, dass Prognosen
schwierig sind, vor allem, weil sie
die Zukunft betreffen, verdanken
wir Mark Twain. Auch der Verfasser
dieser Zeilen durfte diese Erfahrung bereits
machen. Vor genau einem Jahr wagte er etwa an
dieser Stelle einen Blick in die Glaskugel: Zumindest
in der Eurozone spreche einiges dafür,
dass es kurz- und mittelfristig zu keiner Zinsanhebung
kommen werde, meinte er selbstbewusst.
Dabei hatte die Inflation hierzulande 2021 den
höchsten Stand seit 30 Jahren erreicht und die
Fed für 2022 bereits mehrere Zinsschritte angekündigt.
Dass diese Einschätzung auch weitaus
erfahrenere und versiertere Marktbeobachter
trafen, ist kein Trost.
Zugegeben: Die Erfahrungen der jüngeren Vergangenheit
– Stichworte Corona und Ukraine-
Krieg – mahnen besonders zur Vorsicht, was
das Treffen von Prognosen anbelangt. Selten
zuvor war es so schwierig, in die Zukunft zu
blicken. „Früher hatten wir eine Gleichung mit
zwei Unbekannten. Heute haben wir es mit
sieben Unbekannten zu tun“, bringt es Investor
Daniel Jelitzka im Rahmen eines Roundtables,
bei dem der Wandel in der Hotelbranche zur
Diskussion stand (Seite 16), auf den Punkt.
Nachsatz: Niemand wisse derzeit, was passieren
werde.
– Stichwort KIM-Verordnung – wird im Übrigen
auch in Österreich nicht gejubelt. Etwas
Hoffnung macht in diesem Zusammenhang,
dass die FMA eine Anpassung der Kreditvergabekriterien
überprüft.
Heimische Experten glauben jedenfalls, dass
nach einer kurzen Preisfindungsphase die
Transaktionstätigkeit in der zweiten Jahreshälfte
zunehmen könnte, wenngleich mit unterdurchschnittlicher
Intensität. Einig sind sie
sich, dass das Umfeld herausfordernd bleiben
sollte. Das erwartet im Übrigen auch Pricing-
Experte und Beststellerautor Danilo Zatta. Im
Interview auf Seite 26 erklärt er, wieso er mit
weiteren erheblichen Preissteigerungen bei
den Bau- und Rohstoffen rechnet. Mit seinen
Prognosen lag er im Zuge der Corona-Pandemie
richtig, wie im Handelsblatt nachzulesen
war.. Obwohl sie die Zukunft betrafen.
Foto: Adobe Stock
Klar ist, dass die Stimmung in der Immobilienbranche
schon mal besser war. Wobei zu hören
ist, dass das Sentiment an den internationalen
Märkten deutlich schlechter sein soll. Letzteres
trifft sicher auf Deutschland zu, wie auf
Seite 22 zu lesen ist. Dort sei die schlechte Laune
vor allem auf die Entwicklung der Fremdfinanzierung
aufgrund steigender Zinsen zurückzuführen,
so der Branchenverband ZIA. Über
das herausforderndere Finanzierungsumfeld
Patrick Baldia
Chefredakteur
Investment Special 2022
07
Der ImmoFokus fragt …
... und Immobilien-Experten antworten. Der Immobilienmarkt ist im Umbruch. Der ImmoFokus fragte bei
den Investment-Experten Anton Cermak (Beacon Invest), Franz Kuttner (CC Real), Matthias Ortner (Advicum),
Franz Pöltl (EHL Investment Consulting), Lukas Schwarz (CBRE) und Jenni Wenkel (Union Investment) nach, was
sie sich von 2023 erwarten.
FRAGE 1
Was für ein Investmentklima erwarten Sie 2023?
FRAGE 2
In welchen Assetklassen erwarten Sie die stärkste Transaktionstätigkeit?
FRAGE 3
In welchem Segment erwarten Sie 2023 am meisten Bewegung bei den Preisen und
Renditen?
FRAGE 4
Stichwort: Zinserhöhung. Wo sehen Sie bei den Zinsen den Plafonds?
FRAGE 5
Was hat Sie 2022 am meisten überrascht?
FRAGE 6
Was war für Sie der Deal des Jahres 2022 in Österreich (muss sich nicht um den
höchsten Preis handeln)?
FRAGE 7
Welcher internationale Deal ist für Sie 2022 hervorzuheben?
08 ImmoFokus
Anton Cermak,
Beacon Invest
1 Wir gehen von einem verhaltenen ersten Halbjahr aus. Danach könnten die Käufer wieder
vermehrt auf den Markt zurückkehren. Nach wie vor ist viel Geld am Markt. Man darf nicht vergessen,
dass viele institutionelle Investoren veranlagen müssen. Dazu kommt, dass Immobilien
der einzige wirkliche Inflationsschutz sind – es sei denn, die Politik mischt sich nicht ein. Wir
glauben, dass die Inflation 2023 zwar zurückgehen wird, aber trotzdem überdurchschnittlich
hoch sein wird.
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Die meisten Aktivitäten erwarten wir im Zinshausbereich und bei Neubauprojekten unter
1.500 Quadratmetern. Auf verstärktes Interesse sollten auch neue Wohnbauprojekte ab 2.000
Quadratmeter Wohnnutzfläche stoßen. Zudem könnte der Fokus wieder auf Gewerbeimmobilien
liegen. Vor allem auf Mixed-Use-Objekte sowie Logistik- beziehungsweise Light Industrial-
Immobilien.
Am stärksten betroffen von Preisabschlägen werden Zinshäuser in B- und C-Lagen sein. In diesen
Segmenten haben wir während der Pandemie auch die extremsten Preisanstiege gesehen.
Dort waren auch viele kleinere und mittlere Investoren mit hohem Fremdfinanzierungsanteil
unterwegs, die jetzt gezwungen sein könnten, angesichts der gestiegenen Finanzierungskosten
zu handeln. Aber auch bei neuen Wohnbauprojekten dürfte es zu Preisrückgängen kommen.
Wir sehen den Zins-Plafond bei maximal 3,5 Prozent. Er sollte Ende des zweiten Quartals
erreicht sein. Daraus ergibt sich eine Gesamtbelastung inklusive Bankaufschlag für Investoren
von rund 4,5 Prozent.
Die geringe Reaktion vieler Bauträger auf den Zinsanstieg hat mich sicher am meisten überrascht.
Das dürfte daran liegen, dass vor allem viele kleinere und mittlere Player im Finance-
Bereich nicht professionell aufgestellt sind. Dies führt bereits jetzt zu Problemen.
Das Projekt Jakomini Verde von ARE und Immovate in Graz, unter anderem mit klimafreundlicher
Energiegewinnung und Autofreiheit, entspricht für mich dem Zeitgeist.
Über Österreichs Grenzen hinaus war für uns die Pioneer-Kaserne im deutschen Hanau ein
Highlight. Als Brownfield-Entwicklung entsteht dort ein Rechenzentrum-Campus mit 200.000
Quadratmetern.
Foto: Georg Wilke
Investment Special 2022
09
Matthias Ortner,
Advicum
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Das Investmentklima wird zumindest in der ersten Jahreshälfte verhalten sein und das
Transaktionsvolumen im Vergleich zu den Vorjahren massiv zurückgehen — auch weil große
Bestandshalter Transaktionsstopps ausgerufen haben. Die große Frage wird sein, wie viele
Bestandshalter und Projektentwickler finanziell notleidend sind beziehungsweise gezwungen
sein könnten, zu verkaufen. Wer hingegen Cash hat, steht gut da und kann sich Immobilien
sichern. Diese Entwicklung hat jetzt schon begonnen.
Die meisten Aktivitäten erwarte ich im Wohnsegment, vor allem im parifizierten Bereich. Angesichts
des Konjunkturabschwungs, hoher Inflation und steigender Zinsen, werden Privatinvestoren
großteils ausfallen oder verkaufen müssen. Auch institutionelle Investoren werden
kürzertreten. Dahinter stehen auch Themen wie regulatorische Eingriffe beziehungsweise der
Mietpreisdeckel. Zu erwarten ist auch, dass Wohnprojektentwicklungen gestoppt werden.
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Einiges an Bewegung werden wir bei den Zinshauspreisen sehen. Bereits jetzt werden aus
Finanzierungsgründen vereinzelt Objekte mit hohen Abschlägen zum Verkauf angeboten.
Da wird einiges auf den Markt kommen, was nicht durch die geringe Bautätigkeit abgefedert
werden kann. Im Bürobereich erwarte ich ebenfalls eine volatile Entwicklung. Weiter steigen,
sollten – getrieben durch das geringe Flächenagebot bei gleichzeitig starker Nachfrage – hingegen
die Logistikpreise.
(Selbst nach vier Zinsschritten in Folge hinkt Europa noch immer den USA hinterher. Trotzdem
besteht vor allem aufgrund der hohen Staatsverschuldung nicht viel Luft nach oben. Die
Leitzinsen sollten sich bei rund 3,5 Prozent einpendeln.
Das war tatsächlich die hohe Inflation und als Reaktion darauf die rasante Zinserhöhung innerhalb
kürzester Zeit. Der Krieg in der Ukraine kam wenig überraschend. Das hat man durchaus
prognostizieren können.
Auch wenn das Signing schon vor zwei Jahren erfolgt ist, ist für mich der Verkauf des Carré
Lassalle der Deal der letzten Jahre gewesen.
Aufgrund ihres beeindruckenden internationalen Portfolios mit insgesamt 400 Immobilien
gehört für mich die Übernahme der S Immo durch die Immofinanz zum internationalen Deal
des Jahres.
10 ImmoFokus
Jenni Wenkel,
Union Invest
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Ich glaube, dass wir in den ersten beiden Quartalen noch Zurückhaltung am Markt sehen
werden. Viele werden noch abwarten, ob sich das Investitionsklima weiter verändert. Um die
MIPIM herum könnte der Markt dann langsam an Fahrt aufnehmen. Tatsächliche Abschlüsse
sollten wir im dritten und vierten Quartal sehen. Dennoch sollte das Investitionsvolumen 2023
aufgrund der deutlichen Zurückhaltung zu Jahresbeginn nicht ganz an jenes von 2022 herankommen.
2022 war vor allem im Bürobereich deutliche Zurückhaltung unter den Investoren auszumachen.
Dasselbe gilt für Retail-Immobilien. Für die Logistik lief es wiederum gut. Ich glaube, dass
Büroinvestments 2023 zurückkommen werden. Dort und in der Logistik sollte es die meisten
Aktivitäten geben. Spannend wird sein, wie sich das Thema Wohnen entwickeln wird. Damit
meine ich nicht die institutionelle Seite, sondern wie sich die veränderte Finanzierungslandschaft
auf das private Segment auswirken wird.
Die deutlichste Bewegung bei den Preisen erwarte ich ebenfalls im Bürobereich. Die Preise
werden spürbar fallen. Die Renditen könnten sich, je nach Qualität und Lage der Objekte sowie
ESG-Tauglichkeit, um bis zu 40 bis 50 Basispunkte erhöhen.
Unsere Hausmeinung bei Union Investment ist, dass sich der Drei-Monats-Euribor bis Mitte
2023 bei drei bis 3,5 Prozent einpendeln wird – sofern wir nicht weitere Zinsschritte sehen
werden.
Am meisten hat mich sicher der Angriff Russlands auf die Ukraine überrascht. Dass wir so
etwas noch einmal in Europa sehen werden, hätte ich nicht für möglich gehalten. Überrascht
hat mich auch, dass der Krieg noch immer andauert. Es ist zu befürchten, dass er uns noch
länger begleiten wird.
Der Buyout von Dietmar Reindl beziehungsweise die Vereinbarung mit der Immofinanz, dass er
das Wohnkonzept „On Top Living“ nutzen darf, war für mich ein sehr kluger Move des ehemaligen
Immofinanz-CEOs. Gerade in Zeiten wie diesen, gewinnen die Themen Nachhaltigkeit
beziehungsweise Nachverdichtung und leistbares Wohnen weiter an Bedeutung.
Auf internationaler Ebene war es für mich bemerkenswert, dass es mit der CPI Property Group
einem internationalen Investor gelang, dass umzusetzen, woran die Österreicher über viele
Jahre gescheitert sind: Das Konglomerat an Wiener Immobiliengesellschaften, sprich Immofinanz
und S Immo, zusammenzuführen. Auch wenn das in Österreich vielleicht nicht gerne
gehört wird.
Investment Special 2022
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Markus Kuttner,
CC Real
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Ich denke, dass die ersten Monate noch von Zurückhaltung geprägt sein werden. Spätestens ab
dem zweiten Halbjahr sollten jedoch wieder mehr Transaktionen stattfinden.
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In jenen Assetklassen in denen aufgrund einer möglichen, lokalen Angebotsverknappung
nachhaltige Einkünfte zu erwarten sind beziehungsweise Core-Produkte, die den ESG- Richtlinien
entsprechen.
Value-Add-Produkte werden aufgrund von Herausforderungen bei der Finanzierung höhere
Abschläge hinnehmen müssen.
Gute Frage, ich glaube, dass wissen nicht einmal die Ökonomen bei der EZB so genau. Drei
Prozent oder etwas mehr werden wir schon sehen.
Der Einmarsch Russlands in die Ukraine und die damit einhergehende sehr rasche fiskalpolitische
Entwicklung.
Alle Transaktionen, die noch zu den historischen Renditen im ersten Halbjahr geclosed werden
konnten.
Verkauf des rumänischen Portfolios der CA Immo im zweiten Halbjahr.
12 ImmoFokus
Lukas Schwarz,
CBRE
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Wir gehen von einem etwas verhaltenen Investmentklima im ersten Halbjahr 2023 aus. Zurzeit
sind die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern häufig divergierend. Zudem können
wir vermehrt opportunistisches Interesse feststellen. Zum heutigen Zeitpunkt gehen wir davon
aus, dass es im Laufe des 2. Quartals eine neue Preisfindung geben wird. Dann sollte auch die
Investmenttätigkeit wieder erstarken.
Core Produkte stehen im Zentrum des Interesses der Investoren. Der Trend geht ganz stark in
Richtung ESG konforme Investments. In allen Asset Klassen rückt die Qualität der Lage wieder
in den Vordergrund.
Grundsätzlich werden sich die Renditen in allen Asset Klassen nach oben bewegen. Bei Büro
und Logistik Immobilien wird ein nachhaltiges Mietwachstum diese Steigerung teilweise
kompensiert. Bei Wohnen ist die Leistbarkeit der Mieten mehr und mehr ein Thema. Die
Renditen des Jahres 2022 sind hier aufgrund der nun steigenden Zinsen kaum finanzierbar, was
den Druck auf Preise und Renditen erhöht.
Aktuell gehen wir von weiteren Zinserhöhungen im Jahr 2023 aus, mittelfristig sehen wir den
Euribor bei rund 3% bzw. leicht darüber.
Wie schon in der Vergangenheit hat sich gezeigt, dass der österreichische Immobilien Investmentmarkt
auch in diesem Jahr einer der stabilsten und weniger volatil als andere internationale
Immobilienmärkt war – dies fällt vor allem auch im Vergleich zu Deutschland auf. Überraschend
für uns war auch die Entwicklung der Büromieten: aufgrund weiterhin guter Nachfrage
und einer reduzierten Pipeline stiegen die Mieten für attraktive Büroflächen stark an.
Unser „Deal des Jahres“ ist der erfolgreiche Verkauf zweier wunderschöner Zinshäuser im
01. Wiener Gemeindebezirk für die IMMOFINANZ (Schreyvogelgasse 2 + Franz-Josefs-Kai 27).
Dieser Deal zeigt, dass die Investor:innen in unsicheren Zeiten auf bleibende Werte bauen. Gute
Lagen, wertstabile Objekte und nicht zuletzt kompetente Partner sind in herausfordernden
Zeiten gefragter denn je! CBRE konnte hier beweisen, dass wir auch im Bereich der historischen
Wiener Zinshäuser ein kompetenter Partner und schlagkräftiger Player am Markt sind.
Was wahrscheinlich viele positiv überrascht hat – und daher unser internationaler Deal des
Jahres ist – war der Verkauf des gesamten rumänischen Büroportfolios der CA Immo um EUR
400 Millionen. Das war eine, vor alle für die CEE Region, sehr bemerkenswerte Transaktion.
Investment Special 2022
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Franz Pöltl,
EHL Investment Consuling
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Vor allem im ersten Quartal erwarten wir auf Grund der Zinspolitik der EZB noch eine geringere
Transaktionstätigkeit. Im Moment ist unsere Wahrnehmung, dass sich die Preisvorstellungen
der Verkäufer und Käufer zwar annähern, aber noch nicht decken. Unabhängig davon könnte
im Zuge von Umfinanzierungen die eine oder andere Liegenschaft früher als geplant auf den
Markt kommen. Im zweiten Quartal erwarten wir dann bereits mehr Aktivität. Wir arbeiten
aktuell an einigen Transaktionen und blicken daher vorsichtig zuversichtlich ins kommende
Jahr, wiewohl das Investmentvolumen 2023 deutlich hinter den Zahlen der vergangen Jahre
zurückbleiben dürfte.
Im Bürobereich ist die Pipeline an Fertigstellungen für 2023 insgesamt sehr überschaubar. Das
heißt, der Umsatz wird mit Bestandsimmobilien gemacht werden. Aber auch da gilt: Alles muss
ESG-fähig sein beziehungsweise. dahingehend adaptierbar sein. Die Liquidität wird jedenfalls
dort hin fließen, wo es gute, nachhaltige Produkte gibt. Im Wohnungsneubau ist das nach
unserer Wahrnehmung weitgehend der Fall, da die überwiegende Zahl der Entwickler dem
Bedürfnis von Mietern und vor allem Investoren nach ESG-fähigen Produkten bereits Rechnung
trägt. Von der fundamentalen Nachfrage seitens der Nutzer sehen wir weiter vor allem Logistikimmobilien
im Fokus. Großvolumige Schoppingcenter und Hotels kämpfen nach wie vor mit
den aktuellen Rahmenbedingungen.
Da die Trendwende primär durch die Zinsschritte der EZB ausgelöst wurde, betrifft der Renditeanstieg
alle Immobiliensegmente. Daher werden sich auch in allen Assetklassen die Preise
und Renditen ändern, von Wohnen bis zu Logistik. Das Ausmaß der Anpassungen wird von
Lage, technischer Ausstattung/Erfüllung der ESG-Voraussetzungen sowie Laufzeit des Mietvertrages
und Mieterbonität abhängen.
Das ist schwer zu sagen. Wir hoffen, dass wir 2023 nicht mehr als zwei Zinsschritte mit jeweils
maximal. 25 Basispunkten sehen werden.
Foto: EHL
14 ImmoFokus
| MT12-01G |
Vom Konferenzraum …
© Eric Ferguson / Getty Images
… bis zur Gebäudeautomation
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Am meisten überrascht hat uns die Geschwindigkeit, mit der die EZB
die Zinserhöhung durchgezogen und den Paradigmenwechsel eingeläutet
hat. Die erste Leitzinserhöhung erfolgte Ende des zweiten Quartals
und nun zum Jahreswechsel stehen wir bereits bei 2,5 Prozent. Man darf
nicht vergessen, dass wir von einem negativen Zinsniveau gekommen
sind. Wir waren lange gewohnt, dass Geld nichts kostet. Aber natürlich
war retrospektiv betrachtet klar, dass sich das angesichts der Inflationsund
Energiepreisentwicklung sowie dem Krieg in der Ukraine ändern
wird.
Ich möchte keinen einzelnen Deal hervorzuheben, aber 2022 war ein
hervorragendes Investment-Jahr für uns mit bislang 52 Transaktionen
in allen Segmenten: Entwicklungsgrundstücke wie das Alvorada oder
das Trinity in Linz, Büroobjekte wie das TLAPA Haus, Greenworx oder
das U6 Center, gemischt genutzte Objekte wie das Art & Garden, eine
Reihe von Wohnobjekten (Lavater, High-Five, etcetera) bis zu Einzelhandelsimmobilien
wie dem SC 17. Wir haben im letzten Jahr sehr
viele Deals im Bereich zwischen EUR 40 und 100 Mio. abgeschlossen.
Insgesamt haben wir 2022 Transaktionen im Wert von rund 1,5 Milliarden
Euro. abgewickelt.
Im internationalen Kontext hat die Zinserhöhung weit stärkere Renditeanpassungen
ausgelöst als in Österreich, das für geringe Volatilität
und Stabilität bekannten ist. Auffallend ist auch, dass das Sentiment in
den angrenzenden Ländern wesentlich schlechter ist als hierzulande,
wo das Glas nach wie vor eher halb voll gesehen wird und nicht halb
leer, wie zum Beispiel in Deutschland.
Eine Plattform für Medientechnik,
Gebäudeautomation und
Entertainment: PC-based Control
Medientechnik neu gedacht: Als Spezialist für PC-basierte Steuerungssysteme
ermöglicht es Beckhoff mit einem umfassenden und industrieerprobten
Automatisierungsbaukasten, Multimedia, Gebäudeautomation
sowie Entertainmentkonzepte vernetzt und integriert umzusetzen.
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Medientechnik
entdecken
IoT
Investment Special 2022
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Emotionales Investment,
gutes Geschäft
Hotel-Experten. Nadja Hafez (Geschäftsführende Gesellschafterin Adeqat Investment Services), Daniel
Jelitzka (Geschäftsführender Gesellschafter JP Immobilien), Franz Pasler (Managing Partner PK & Partner Hotel
Specialists) und Marcel Weber (Head of Hospitality Arnold Investments) im Gespräch über den spannenden
Wandel in der Hotelbranche.
Das Gespräch führte: Patrick Baldia
Was für eine Stimmung nehmen Sie am
Hotelinvestmentmarkt wahr?
Nadja Hafez: Wir beobachten eine zurückhaltende
Stimmung, was am Zinsanstieg
liegt, aber auch an übergeordneten wirtschaftlichen
Entwicklungen und Verunsicherungen
am Markt. Die Käuferseite wartet
zunehmend ab, weil sie von steigenden
Renditen ausgeht. Die Verkäuferseite ist
vor diesem Hintergrund ebenfalls zurückhaltend.
Geld ist jedenfalls ausreichend am
Markt vorhanden. Wir gehen davon aus, dass
sich die Situation wieder einpendeln wird,
wenn ein paar Frage hinsichtlich Inflation,
Zinsanstieg, politischer Situation und
Weltwirtschaft verschwinden.
Marcel Weber: Die Käufer sind insgesamt sehr
zurückhaltend. Allerdings sehen wir durchaus
einen starken Expansionswunsch der Betreiber
sowie starke Nachfrage von Investoren,
16 ImmoFokus
die eigene Betreibergesellschaften haben. Was
Verkäufe betrifft, haben wir aktuell weniger
Mandate von Fonds, aber viele von familiengeführten
Hotels, bei denen eine Übergabe
bevorsteht, und die einen guten Preis lukrieren
möchten, der vielleicht im kommenden
Jahr nicht mehr erzielbar sein könnte.
Franz Pasler: Die Investorenseite ist abwartend
und beobachtet, wie sich der Markt weiterentwickelt
oder wartet auf Schnäppchen, wie am
Beginn der Corona-Pandemie. Diese gibt es aber
kaum. Neue Projekte sind wiederum zunehmend
„on hold“ weil keiner weiß, wie sich die
Finanzierungssituation entwickeln wird.
Daniel Jelitzka: Hätte ich Ihnen vor einem
Jahr erzählt, dass Russland in die Ukraine
einmarschiert, die Inflation auf zehn Prozent
ansteigt und die Energiekosten um das Vierbis
Fünfache in die Höhe steigen, hätten Sie
mich für verrückt erklärt. Früher hatten wir
eine Gleichung mit zwei Unbekannten. Heute
haben wir es mit sieben Unbekannten zu tun.
Und wer ein bisschen was von Mathematik
versteht, weiß, dass man eine solche Gleichung
nicht lösen kann. Keiner weiß derzeit
was passieren wird. Es ist eine sehr spannende
Zeit.
Wie schaut es mit den Renditen aus?
Weber: Grundsätzlich kann man festhalten,
dass die Assetklasse Hotel aktuell noch sehr
krisenresistent ist. In Europa sind die Spitzenrenditen
nur um 20 Basispunkte gestiegen.
Das ist schon deutlich weniger als zum
Beispiel in der Logistik.
Jelitzka: Hotel-Assets in Prime-Lagen haben
ihren Wert absolut gehalten. Solche Objekte
kommen zum selben Preis auf den Markt
wie vor Corona. Es zeigt sich also: Bluechip
bleibt Bluechip. B-Lagen werden sicherlich
eine Korrektur erleben. Die Frage ist, wie
lange wird sie dauern? Bei Hotels in C-Lagen
haben sich die Renditeerwartungen dagegen
spürbar verändert. Da gibt es einige Häuser,
die zu kämpfen haben. Es gilt die Faustregel,
dass sich die Cap Rates, wenn die Zinsen um
hundert Basispunkte steigen – je nach Lage
– um 20 bis 25 Basispunkte bewegen. Das ist
eine gute Nachricht: Steigen die Zinsen um
200 Basispunkte, sollten die Cap Rates um
maximal 50 Basispunkte zurückgehen. Das ist
okay. Man muss ja nicht verkaufen, sondern
kann abwarten, bis der Markt wieder raufgeht.
Sie haben vorher eine starke Expansion der
Betreiber angesprochen…
Jelitzka: Derzeit sind unglaublich viele
Betreiber aktiv. Vor allem die großen Brands,
die ihre regionalen Marktpositionen ausbauen
wollen. Wir haben also kein Problem, Betreiber
für unsere Hotels zu finden.
Pasler: Wir sehen jetzt schön langsam, dass
sich bei den Betreibern die Spreu vom Weizen
trennt. Es ist natürlich schön, eine Brand auf
der Fassade stehen zu haben. Es gibt aber
einige White-Label-Betreiber, die geglaubt
haben, mit den Developern mitschwimmen
zu können und zu rasch expandiert haben. Sie
wurden teilweise von den Covid-Förderungen
durch die letzten zweieinhalb Jahre getragen.
Die werden jetzt einige massive Schwierigkeiten
bekommen.
Jelitzka: Da bin ich völlig bei Ihnen. In Südeuropa
hat es keine Förderungen gegeben wie bei
uns. Da ist der Schmerz schon vor zweieinhalb
Jahren angekommen. Das fängt in Resteuropa
erst jetzt an. Man darf nicht vergessen, dass
wir im Jänner und Februar 2022 noch einen
Lockdown hatten. Und die Corona-Hilfen
werden Anfang des Jahres abgedreht…
Wird der Hype um die Ferienhotellerie
weitergehen?
Jelitzka: Wenn die Corona-Pandemie etwas
Gutes gebracht hat, dann, dass die Leisure-
und Resort-Hotellerie zur Assetklasse
geworden ist. Das zeigt auch, dass alle großen
europäischen Fondsgesellschaften in den
letzten 18 Monaten eigene Spezialvehikel
gelauncht haben. Die Leisure-Hotellerie ist als
Assetklasse entdeckt worden, weil sie resilienter
ist als die Stadthotellerie. Auch haben sich
die Spitzenrenditen von guten Resort-Assets
jenen guter Stadt-Assets angeglichen. Früher
gab es zwischen ihnen einen Gap von mindestens
50 Basispunkten.
„Die Käuferseite wartet
zunehmend ab, weil sie
von steigenden Renditen
ausgeht.“
Nadja Hafez,
Adeqat Investment Services
Ist Ferienhotellerie wirklich langfristig
rentabler?
Hafez: Ja, beispielsweise ist die Auslastung
in der Ferienhotellerie nach der Wiedereröffnung,
mit Ende der Lockdowns, sehr schnell
wieder gestiegen. Und heuer sind auch die
Zimmerraten sowohl in der Ferienhotellerie
als auch der gehobenen Stadthotellerie massiv
gestiegen. Letztere verzeichnet ein Plus von
bis zu 35 Prozent und liegt damitum 25 Prozent
über dem Niveau von 2019. Man sieht also: Die
Hotels in diesem Segment können Kostenanstiege
beispielsweise beim Personal oder der
Energie leichter durchsetzen.
Pasler: Man muss natürlich zwischen der
Resort-Hotellerie in maritimen Badedestinationen
und jener im alpinen Raum
unterscheiden. Aus meiner Sicht, eignen sich
Produkte in den Bergen nur bedingt für Institutionelle,
vor allem wegen der größeren
Saisonalität im Vergleich zur Stadthotellerie.
Dazu kommen die geringen Hotelgrößen.
Man müsste mehrere kleine Einheiten an
einer Destination operativ zu einem Resort
zusammenbringen und die geeigneten
Betreiber dafür haben. Meine Erfahrung ist,
dass die großen internationalen Marken an
alpinen Destinationen kaum was bringen –
vielleicht Image, aber das kommt kaum in
Form von Cash in der Hotelkasse an.
Jelitzka: Die Ferienhotellerie funktioniert nur
dann, wenn die Saison acht, oder noch besser
zehn Monate dauert. Und was die Größe
betrifft: In der Ferienhotellerie liegt der „sweet
Spot“ bei mindestens 80 Zimmern, in der
Stadthotellerie idealerweise bei 120.
Investment Special 2022
17
„Das rein digitale Hotel
hat hundertprozentig seine
Berechtigung, aber
niemals in der
Resort-Hotellerie.“
Daniel Jelitzka
JP Immobilien
Hafez: In etlichen heimischen Feriendestinationen
ist nahezu ganzjähriger Tourismus
möglich. Ich bin gebürtige Schladmingerin
und dort haben wir mittlerweile 49 Prozent
der Nächtigungszahlen im Sommer und
51 Prozent im Winter. Da kann man ein
Investment gut rechnen. Es ist eine Tatsache,
dass deshalb viele unserer Investoren in die
Ferienhotellerie drängen. Aber Betreiber, die
die Ferienhotellerie auch in der DNA haben,
gibt es nicht allzu viele.
Weber: Ich glaube, dass künftig Betreiber auf
den Markt kommen werden, die wir noch gar
nicht am Radar haben und eher die kleineren
Hotels bespielen werden. Das ist eine Riesenchance
für die Hotellerie beziehungsweise die
Häuser mit 30, 40 oder 50 Zimmern, die sonst
auf der Strecke bleiben würden.
Reden wir hier von digitalen Konzepten?
Weber: Es wird schon eher in Richtung
Technologisierung gehen. Wir werden nicht
mehr die klassischen Betreiber sehen, sondern
solche, die viel digital machen, weniger Personal
benötigen und trotzdem rentabel arbeiten
können. Solche Betreiber drängen teilweise
jetzt schon auf den Markt.
Werden solche digitalen Konzepte auch im
alpinen Raum funktionieren?
Weber: Durchaus. Der Skiurlaub war ja
bislang eher der oberen Mittelschicht
vorbehalten. Die, die nicht so gut verdient
haben, konnten sich beispielsweise keinen
Skiurlaub in einer Top-Destination leisten.
Da sehe ich riesiges Potenzial, das bislang
übersehen wurde und auf das die neuen
Konzepte abzielen werden. Natürlich
müssen dann auch die Skigebiete mitspielen
– vor allem, was die Skikartenpreise
betrifft.
Aber ist nicht gerade persönliche Betreuung
und Gastfreundschaft das, was die
Ferienhotellerie ausmacht und auch internationale
Gäste nach Österreich bringt?
Pasler: Wir werden in der ganzen Branche
eine Trennung zwischen Luxus- und Economy-
beziehungsweise Lifestyle-Betrieben
sehen. In den Top-Häusern wird es weiter
Mitarbeiter und Service beziehungsweise
gehobene Gastronomie geben. Die restlichen
werden mit deutlich weniger Mitarbeitern
arbeiten müssen. Diesen Trend sehen wir in
der Stadthotellerie, wo das Konzept Serviced
Apartments boomt. Diese mitarbeiterlosen
Konzepte werden auch in der Ferienhotellerie
ankommen.
Hafez: Weil wir gerade über die Mitarbeiter
sprechen. Ich glaube, dass es bei Ferienhotel-
Konzepten, egal ob das jetzt Bestandshotels
oder Neuentwicklungen sind, ganz wichtig ist,
auch das Thema Mitarbeiterunterkünfte mitzudenken.
Diese müssen schon ein bisschen
was können, etwa nicht nur entsprechende
Wohnungen, sondern auch allgemeine
Flächen zum Austausch, für Fitness oder
Well-Being bieten und über Meeting Points
verfügen, wo man sich austauschen kann.
Jelitzka: Das rein digitale Hotel hat hundertprozentig
seine Berechtigung, aber niemals
in der Resort-Hotellerie. In der Stadt hat man
die Infrastruktur vor Ort. Ist im Haus nichts
los, geht man halt in ein nahes Lokal. Am
Land, in der Ferienhotellerie, geht das aus
zwei einfachen Gründen nicht: Erstens, wer
in einem Resort-Hotel Urlaub macht, möchte
die DNA der Gegend erleben und spüren. In
Griechenland will man nicht in einem chinesischen
Badetempel wohnen. Zweitens, will
ich auch bei Tisch die DNA des Ortes erleben,
also mein Tsatsiki und Souvlaki bekommen.
18 ImmoFokus
„Grundsätzlich betrifft
der Personalmangel alle
Branchen, auch wenn dieser
in der Hotellerie allen
extrem auffällt.“
Franz Pasler,
PK & Partner
Entscheidend ist, dass die Erwartungen der
Leute erfült werden. Und dazu gehören nun
mal Mitarbeiter, die sich mit einem Lächeln
im Gesicht um die Gäste kümmern. Dafür sind
die Gäste bereit, mehr zu zahlen.
Weber: Ich glaube auch nicht, dass die
Resort-Hotels digitalisiert werden. Ich
denke da beispielsweise an Zell am See, wo
es zahlreiche 60 Hotels mit 30 bis 40 Zimmern
gibt. Diese Häuser hatten nie die Möglichkeit,
groß in Mitarbeiterunterkünfte
zu investieren und werden sie vermutlich
auch künftig nicht haben. Dasselbe gilt für
großflächige Spa-Bereiche, die viel Personal
voraussetzen.
Wie geht die Ferienhotellerie mit dem
grassiereden Fachkräftemangel, dem wohl
größten Problem der gesamten Hotelbranche,
um?
Pasler: Grundsätzlich betrifft der Personalmangel
alle Branchen, auch wenn dieser in
der Hotellerie allen extrem auffällt. Wenn wir
uns aber die guten heimischen Feriendestinationen
anschauen, da werden in Wahrheit
Mitarbeiterunterkünfte gebaut, die die
Qualität von Mid-Market-Betrieben bieten.
Die Hoteliers, die das machen, haben auch
geringere Probleme Mitarbeiter zu finden.
Die gestiegene Kostenstruktur sowohl in
den Bereichen Energie als auch bei den
Mitarbeitern muss zwangsläufig zu höheren
Preisen führen. Wie gesagt, es ist ein
Preisthema. Die Frage ist nur, wie groß ist
die Zielgruppe, die sich das leisten kann?
Hafez: Viele werden dennoch nicht auf den
Skiurlaub verzichten. Reisen ist ein Grundbedürfnis
und Tourismus ein langfristiger Trend,
der seit ich denken kann, steil nach oben zeigt.
Jelitzka: Das sehe ich genauso. Tourismus ist
vor allem in Europa unschlagbar. Vor der Pandemie
haben pro Jahr 1,4 Milliarden Menschen
weltweit in Hotels übernachtet. Davon 680
Millionen, also fast die Hälfte, allein in Europa.
Europa bleibt also die Destination Nummer
eins. Was die Preise betrifft: Egal ob Inflation
oder Personal- und Energiekosten – irgendwann
kommt der Punkt, wo man nicht mehr
alle Teuerungen dem Gast weitergeben kann.
Die Hotellerie kann dann nur auf Margen
verzichten. Dabei sind die in der Hotellerie
ohnehin nicht so dick. Die Lösung dieses
Problems wird sicher spannend.
Wie lässt sich der Personalmangel in der
Hotellerie beheben?
Jelitzka: Es gibt zwei Möglichkeiten: Erstens
man zahlt höhere Löhne. Meiner Meinung
nach sind diese in der Hotellerie und der
Gastronomie tendenziell zu niedrig. Zweitens
muss man die Lohnnebenkosten der Arbeitgeber
und -nehmer entlasten. Dann steigt
das verfügbare Einkommen und man weiß,
warum man arbeitet, ist motivierter und gibt
mehr aus. Und kurbelt damit letztlich auch die
Wirtschaft etwas an.
Pasler: Wenn ich mich dazu bekenne, gute
Dienstleistungen anzubieten, dann ist das
auch mit Kosten verbunden. Und da ist man in
der Ferienhotellerie schnell auf einem Preisniveau
unterwegs wie am Arlberg. Dann kann
man den Mitarbeitern auch attraktive Löhne
und Gehälter zahlen und ihnen eine ordentliche
Unterkunft bieten. Dann tun sie sich einen
Saisonjob auch an, wo sie de facto eine ganze
Saison überdurchschnittlich viel arbeiten, um
dann mit echtem Geld nachhause zu fahren.
Hafez: Klarerweise müssen die Löhne erhöht
werden. Die Vier-Tage-Woche, mit der
Personaler, wie man hört, in Wien wirklich
Investment Special 2022
19
punkten können, passt eher in die Stadthotellerie
als ins Resort. Aber was mir etwas fehlt in
der Hotelbranche ist es, den Menschen coole
und steile Karrierewege bei entsprechendem
Einsatz aufzuzeigen.
Wie steht es um den Pachtvertrag? Im
Zuge der Pandemie hatte man den Eindruck,
dass dessen Schwächen gnadenlos
aufgezeigt werden…
Pasler: Ich glaube auch, dass institutionelle
Investoren andere Betreibermodelle
brauchen als den Fixpachtvertrag. Wie
Corona gezeigt hat, nutzt auch der beste
Fixpachtvertrag nichts in Krisensituationen.
Geht der Betreiber in die Knie, wird man
sich zusammensetzen müssen. Aus meiner
Sicht ist die Auswahl des richtigen Konzeptes
und des für den jeweiligen Standort besten
Betreibers wichtiger denn je. Zusätzlich ist
die Zeit der Hybridverträge gekommen, wo
beide Vertragspartner sowohl Erfolg als auch
Risiko teilen.
Jelitzka: Wir bleiben nach wie vor beim
Pachtvertrag. Will man nicht den gesamten
Kaufpreis mit Eigenkapital zahlen, ist das
die einzige Rechtsform, mit der man eine
vernünftige Finanzierung bekommt. Aber
in den Modalitäten nähert sich der Pachtvertrag
immer mehr dem Managementvertrag.
Oft wird neben einer fixen Pacht
heute eine umsatzabhängige Variable
vereinbart.
Aber man muss fairerweise sagen, dass beides
Vor- und Nachteile hat. Die wirklich guten und
coolen Brands bekommt man nur über einen
Management-Vertrag, die tun sich keinen
Pachtvertag an. Es sei denn, man kann einen
wirklich guten Standort anbieten.
Lebt die heimische Hotellerie Nachhaltigkeit
und ESG?
Jelitzka: Immer mehr. Und das ist auch
wichtig, denn wenn wir heute ein Projekt an
einen Investor verkaufen wollen, muss es
ESG-konform sein. Ebenso wie der Betreiber.
Punkt. Dazu kommt der große Vorteil, dass
man sich mit einschlägigen Maßnahmen wie
Photovoltaik, Geothermie, Tiefenbohrungen
usw. die Möglichkeit aufbaut, die derzeit
explodierenden Energiekosten etwas zu reduzieren.
Man darf nicht vergessen, dass manche
Hotelbetreiber vier Mal so hohe Energiekosten
haben wie früher. Ihr GOP beträgt damit nicht
wie üblich 45 Prozent, sondern nur mehr 20
Prozent. Wenn jetzt so ein Hotel verkauft
werden soll, und ein Interessent stellt das fest,
wird das zum Problem für den Verkäufer. Er
wird nur zu einem geringeren Preis verkaufen
können.
Hafez: Hoteliers können auch schon im laufenden
Betrieb die Energiekosten um bis zu 25
Prozent senken ohne gleich Photovoltaik oder
Geothermie einbauen zu müssen. Beispielsweise
muss sich ein Wellnesshotel überlegen,
ob die Sauna wirklich von früh bis spät laufen
muss oder erst ab 16, 17 Uhr angeboten werden
könnte. Die Strom- und Gaspreise standen ja
im Sommer bei fast tausend Euro pro Megawattstunde,
jetzt wieder bei rund 380 Euro.
Die Preise hängen auch davon ab, wann die
Hoteliers ihre Energielieferverträge abgeschlossen
haben. Wie es ausschaut, werden
die Energiekosten der Hotels längerfristig
hoch bleiben und wie in den 90er Jahren auf
einen höheren Anteil an den Gesamtkosten
ansteigen.
Weber: Bis in die 90er Jahre hinein war es
üblich, dass Saunen Öffnungszeiten hatten.
Sie wurden nicht um fünf Uhr früh ein- und
um Mitternacht wieder ausgeschalten. Dass
man das überhaupt angeboten hat, liegt daran,
dass damals Energie wenig gekostet hat. Die
Hotellerie muss wieder zum Nachhaltigkeitsgedanken
zurückkehren, Angebote auch
beschränken und nicht alles unendlich zur
Verfügung stellen.
Wie geht es mit der Stadthotellerie weiter?
Weber: Die Stadthotellerie hat immer eine
Daseinsberechtigung. Auch jetzt nach Corona
wollen die Leute wieder Städte besuchen.
Schauen Sie sich nur die aktuellen Nächtigungszahlen
in Wien an. Natürlich fehlt noch
einiges zu 2019, aber die Erholung findet statt.
Zwar sind einige Häuser vom Markt gegangen,
es werden aber wieder neue dazukommen.
Laut Prognosen soll es in Wien 2025 gleich
viele Hotels geben wie vor Corona, aber einige
20 ImmoFokus
tausend Zimmer mehr. Die Hotels werden
größer und einheitlicher im Layout. Ich
glaube, dass sich dieser Trend fortsetzen wird,
weil große Häuser einfacher zu bespielen sind.
Pasler: Die Stadthotellerie hat es grundsätzlich
etwas einfacher, weil sie sich breiter aufstellen
kann. Man hat das Kongressgeschäft, man
hat die Business Traveller und die normalen
Touristen. Es gibt also mehr Ankerpunkte in der
Vermarktung. Und wenn man wie Wien einen
Top-Tourismusverband hat, der die Destination
so enorm pusht, dann hat man es als Hotelier
mit der Vermarktung natürlich einfacher.
Jelitzka: Interessant ist, dass sich das Bild der
Stadthotellerie völlig gewandelt hat. Das Hotel
wird immer mehr zum Grätzel-Hub, das sich
auch für die Einheimischen öffnet. Beispielsweise
hat Sébastien Bazin, der Chef von Accor,
heuer verkündet, dass jeder für einen geringen
Mitgliedsbeitrag von zehn, 15 Euro in allen
Hotels der Gruppe die Lobby als Co-Working-
Space nutzen kann. Das ist eine wirkliche
Gefahr für Co-Working-Space-Betreiber.
Weil Sie zuvor auch eine Marktbereinigung
angesprochen haben: Wie steht es
um das Bettenangebot am Wiener Hotelmarkt?
Hafez: Allein in Wien sind rund 40 neue
Hotelprojekte in der Pipeline. Natürlich muss
man abwarten, ob sie angesichts des Zinsanstiegs
und der hohen Baukosten tatsächlich
umgesetzt werden. Aber grundsätzlich sollten
in den kommenden Jahren weitere drei- bis
viertausend Zimmer auf den Wiener Markt
kommen. In Graz soll das bestehende Zimmerangebot
sogar um ein Drittel wachsen.
Jelitzka: Während es in ganz Europa genügend
Betreiber gibt, sehe ich einen Mangel an Hotelprojekten.
Woran liegt das? Für Developer
ist es extrem schwierig, zu Finanzierungen zu
kommen. Wenn in Italien, Spanien, Portugal
oder Griechenland ein Hotelprojekt finanziert
werden soll, braucht man mindestens 50
Prozent Eigenkapital. In Italien beträgt der
Aufschlag auf den Euribor bei manchen
Banken plus 400 Basispunkte. Hat man einen
Euribor von zwei Prozent, heißt das, dass ich
sechs Prozent Kapitalkosten habe. Jedes Hotel
muss also mindestens sechs Prozent Rendite
abwerfen, damit der Kapitaldienst bedient
werden kann.
Pasler: Auf der anderen Seite gibt es Länder
wie Deutschland, Holland oder Österreich, wo
bonitätsstarke Investoren auch mal nur 20 bis
30 Prozent Eigenkapital benötigen, wenn diese
ein gutes Standing bei der Bank haben.
Darf ich Sie abschließend fragen, was für
Sie das Besondere an der Assetklasse Hotel
ist?
Jelitzka: Die Hotellerie ist sicher das Immobilien-Asset,
das dem Menschen am nächsten ist
beziehungsweise am meisten Spaß macht. Es
„Ich glaube, dass künftig
Betreiber auf den Markt
kommen werden, die wir
noch gar nicht
am Radar haben.“
Marcel Weber;
Arnold Investments
geht um tolle Architektur, es geht um Psychologie,
um Storytelling. Besonders ist auch, dass
man sofort Feedback bekommt, ob der Gast
zufrieden ist oder nicht. Und natürlich sind
Hotels auch ein gutes Geschäft.
Pasler: À la longue sind Hotels ein relativ
krisensicheres Investment. Schwankungen
kommen zwar immer wieder vor, aber das
Verreisen wird immer ein Thema sein. Hotels
sind auch emotionale Investments. Sie
bereiten Freude, wenn man sie besucht. Sie
bieten darüber hinaus die Möglichkeit, ein
aktiver Investor zu sein sich in den Betrieb
einzubringen.
Weber: Ich glaube, für Privatinvestoren ist
es auch oft eine Prestigesache, das schönste
Hotel der Stadt zu besitzen. Für Institutionelle
sind Hotels wiederum eine gute Möglichkeit,
um ihr Portfolio zu durchzumischen beziehungsweise
um aus gewissen Zyklen auszubrechen,
weil es den Tourismus schon immer
gegeben hat und auch immer geben wird.
Hafez: Die langfristige Entwicklung des
Tourismus ist positiv. Und natürlich ist es die
emotionalste Assetklasse. Letztlich kann die
Assetklasse für alle Seiten wirtschaftlich sehr
sinnvoll sein.“
Investment Special 2022
21
Die Krise hat deutschen
Markt voll im Griff
Miese Laune. Am deutschen Immobilieninvestmentmarkt herrscht Krisenstimmung. Trotzdem glauben
Experten, dass es bereits ab dem ersten Halbjahr bergauf gehen könnte.
Autor: Patrick Baldia
A
m deutschen Immobilieninvestmentmarkt,
dem größten Europas,
war schon einmal mehr
los. „Der Markt bleibt deutlich
unter seinen Möglichkeiten. Das Angebot ist
da, doch es fehlen die Käufer“, umschreibt
Alexander Kropf, Head of Capital Markets bei
Cushman & Wakefield Deutschland, die Lage
nach den ersten drei Quartalen 2022. Vor allem
Core-Produkte würden liegen bleiben. Zu groß
sei die Sorge, in sechs Monaten festzustellen,
dass man zu teuer eingekauft habe. Nachsatz:
„Diese Sorge wird uns noch einige Monate
begleiten.“
Dass die Laune in der Immobilienbranche
nicht die beste ist, bestätigt der Immobilienstimmungsindex
(ISI), die Konjunkturbefragung
des IW Köln in Kooperation mit dem Zentralen
Immobilien Ausschuss (ZIA). Dieser ist
gegenüber dem Vorquartal um 9,4 Punkte auf
einen Tiefstand von 9,1 Punkten zurückgegan-
22 ImmoFokus
gen. Hinter der schlechten Stimmung stehe
vor allem die Entwicklung der Fremdfinanzierung
aufgrund steigender Zinsen, heißt es
seitens des Branchenverbands ZIA. Auch hohe
Baukosten und extrem gestiegene Energiepreise
würden zunehmend auf die Stimmung
drücken.
Restriktive Kreditvergabe
„Die Kreditvergabestandards werden restriktiver,
insbesondere was die Kapitaldienstdeckung
angeht. Im Neugeschäft beobachten
wir teilweise ein extremes Cherry-Picking“,
berichtet Timo Wagner, Debt Advisory JLL
Deutschland. Dabei liege der Fokus vieler
Kreditinstitute auf ihren Bestandskunden und
laufenden Finanzierungen. Nach Einschätzung
des Experten werden sich die Banken
erst dann wieder verstärkt dem Neugeschäft
widmen, wenn Klarheit bezüglich drohender
Abschreibungen herrsche und sie das Thema
im Griff hätten.
Die miese Laune am deutschen Immobilienfinanzierungsmarkt
zeigt auch die jüngste
Entwicklung des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex,
der von JLL und dem Leibnitz-
Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung
(ZEW) quartalsweise erhoben wird. Er
zeigt auf, wie Finanzierungsexperten die Lage
in den vergangenen sechs Monaten einschätzen
sowie welche Entwicklung in den kommenden
sechs Monaten erwartet werden. Im
Dezember erreichte das Stimmungsbarometer
mit einem Rückgang um 19,2 Punkte auf minus
69,7 Punkte den niedrigsten Stand seit der
erstmaligen Erhebung 2011. Es war im Übrigen
der vierte Rückgang in Folge.
„Auch wenn sich die konjunkturelle Lage
leicht verbessert und auch die Marktzinsen in
den vergangenen Wochen etwas stabilisiert
haben, bleibt das Marktumfeld für Immobilienfinanzierer
von vielen Unsicherheiten
geprägt“, bringt Helge Scheunemann, Head of
Research bei JLL Deutschland, die Situation auf
den Punkt.
Wohnimmobilien:
Schwacher Ausblick
Was den Ausblick auf das nächste Halbjahr
betrifft, haben sich die Einschätzungen
der befragten Finanzierungsexperten für
Einzelhandelsimmobilien jedenfalls etwas
verbessert und für Hotels nur leicht verschlechtert.
Deutlich negativer werden die
Assetklassen Wohnen, Büro und Logistik gesehen.
Am schwächsten fällt der Ausblick für
Wohn- und Büroimmobilien aus.
So weit so gut beziehungsweise trist. Schaut
man sich das Transaktionsvolumen der ersten
drei Quartale und des prognostizierten
Gesamtjahresergebnisses an, so stellt sich die
Frage, ob im nördlichen Nachbarland nach
vielen fetten Jahren nicht etwas zu laut gejammert
wird. Laut CBRE Deutschland lag das
Investmentvolumen nach drei Quartalen bei
„Im Neugeschäft beobachten
wir teilweise ein extremes
Cherry-Picking seitens
der Banken.“
Timo Wagner,
JLL
knapp 52 Milliarden Euro (Prognose Gesamtjahr:
65 Milliarden Euro). Das entspricht einem
Minus von 15 Prozent gegenüber den ersten
drei Quartalen des Vorjahres. Bei JLL erwartet
man für das Gesamtjahr ein Transaktionsvolumen
von 70 Milliarden Euro, was knapp unter
dem Zehnjahresmittelwert von 72 Milliarden
Euro liegt.
Für die Experten von CBRE steht hinter dem
Rückgang des Transaktionsvolumens in den
ersten drei Quartalen 2022 vor allem die
abwartende Haltung institutioneller Core-
Investment Special 2022
23
„Wir rechnen damit, dass
die Inflation aktuell ihren
Höhepunkt erreicht hat und
sich zwar langsam, aber
stetig abbauen wird.“
Helge Scheunemann,
JLL
Investoren. Sie müssten ihre Renditeanforderungen
an das neue Zinsumfeld mit höheren
Renditen bei risikolosen Festzinsanleihen als
Alternative anpassen. Gleichzeitig würden
die seit Jahresanfang sehr deutlich gestiegenen
Finanzierungszinsen dafür sorgen, dass
niedrigrentierliche Immobilieninvestments
oft nicht mehr wirtschaftlich attraktiv wären.
Kapital wartet auf Opportunität
Jan Linsin, Head of Research CBRE Deutschland,
verweist darauf, dass der Finanzierungszins
gemessen am Fünf-Jahres-Euro-Swap
zum Ende des dritten Quartals mit 2,93 Prozent
um 3,12 Prozentpunkte höher ausfiel als
vor einem Jahr. Die Rendite der zehnjährigen
Bundesanleihe lag mit 2,12 Prozent wiederum
um 2,33 Punkte über dem Vorjahresniveau.
Für Linsin verdeutlichen die derzeitige Reallokationen
in Fixed-Income-Produkte einen
temporären Strategiewechsel.
„Sobald sich ein neuer Gleichgewichtspreis
an den Märkten eingestellt hat, wird sich
das Kapital wieder den Immobilienmärkten
zuwenden“, meint er. Denn nach wie vor
werde viel Kapital eingesammelt, das auf die
richtige Opportunität warte.
In die gleiche Kerbe schlägt auch der Mitbewerb.
„Wir rechnen damit, dass die Inflation
„Das Angebot ist da, doch es
fehlen die Käufer.“
Alexander Kropf,
Cushman & Wakefield
aktuell ihren Höhepunkt erreicht hat und sich
zwar langsam, aber stetig abbauen wird“, sagt
JLL-Head of Research Scheunemann. Bereits
ab Mitte 2023 könnte daher wieder eine Marktbelebung
einsetzen. „Spätestens dann werden
sich Käufer und Verkäufer auch mit der neuen
Zinslandschaft arrangiert haben“, so Scheunemann.
Die Notenbanken halten die Zügel
in der Hand
Allzu viel Hoffnung auf eine Rückkehr zum
Zinsniveau der letzten Jahre sollte man sich
jedoch nicht machen, so Scheunemann.
Klar sei, dass der Anpassungsprozess bei
einer Vervierfachung der Finanzierungskonditionen
nicht vonstattengehen kann,
ohne Spuren zu hinterlassen. Entscheidend
werde sein, dass ein Boden beziehungsweise
ein Korridor gefunden werde, in dem sich
Margen und Kapitalmarktzins einpendeln,
und mit denen Investoren und Entwickler
verlässlich kalkulieren können. Die Zügel in
der Hand hätten dabei die Notenbanken.
24 ImmoFokus
„Sobald sich ein neuer
Gleichgewichtspreis an den
Märkten eingestellt hat,
wird sich das Kapital wieder
den Immobilienmärkten
zuwenden.“
Jan Linsin,
CBRE Deutschland
Höhere Anleiherenditen
Bei aller Euphorie über höhere Anleiherenditen,
für eine Rückkehr zur Assetklasse
Immobilien, sobald die Orientierungsphase
am Immobilienmarkt und die Rekalibrierung
der Preisniveaus beendet sei, sprechen
„Wo sich die Preise einpendeln,
bleibt abzuwarten.“
Marcus Lemli,
Savills
für die JLL-Experten vor allem zwei Motive:
Inflationsschutz und Realzinssicherung. Je
länger das inflationäre Umfeld anhalte, desto
intensiver würden sich nämlich Versicherer,
Pensionskassen und private Anleger mit dem
Kaufkraft- und Vermögensverlust auseinandersetzen
und Anlagen favorisieren, die bestmöglichen
Schutz vor der Teuerung bieten.
Steigende Spitzenrenditen
Im dritten Quartal hat CBRE jedenfalls in allen
Assetklassen steigende Spitzenrenditen
beobachtet. Für erstklassige Büroimmobilien
in den Top-Standorten stiegen die Nettoanfangsrenditen
um 0,25 Prozentpunkte an.
Damit wird die niedrigste Spitzenrendite
mit 2,9 Prozent in München und Berlin
verzeichnet, die höchste wiederum in Düsseldorf,
Köln und Stuttgart mit 3,15. Indes
ist Hamburg auf drei Prozent und Frankfurt
auf 3,1 Prozent angestiegen. Im Logistikbereich
stieg die Spitzenrendite gegenüber der
Jahresmitte um 0,25 Prozentpunkte. Top-
Geschäftshäuser in erstklassigen innerstädtischen
Lagen verzeichneten einen Anstieg um
0,25 Prozentpunkte. Die Spitzenrenditen von
Shoppingcentern legten immerhin um 0,1
Prozentpunkte zu.
„Wo sich die Preise einpendeln, bleibt abzuwarten“,
sagt Marcus Lemli, CEO Germany
und Head of Investment Europe bei Savills.
Sicher sei man sich, dass sich der Zinsanstieg
nicht eins-zu-eins in die Immobilienanfangsrenditen
übersetzen werde. „Die hohe Differenz
zwischen Immobilien- und Anleiherenditen
der letzten Jahre sei hauptsächlich der
ultralockeren Geldpolitik geschuldet und
wird sich nun zurückbilden“, erklärt Lemli.
Auch wenn er ebenfalls erwartet, dass viele
Käufer an den Markt zurückkehren werden,
sobald sich die Preise stabilisiert haben,
würde das Nachfragevolumen niedriger
bleiben als in den letzten Jahren. „Angesichts
der Veränderungen an den Nutzermärkten
schrumpft das Core-Segment und es werden
sich vor allem risikoaffinen Investoren Ankaufsgelegenheiten
bieten“, so Lemli.
Investment Special 2022
25
Rohstoffpreise
steigen weiter
Pricing-Experte. Danilo Zatta, CEO der Unternehmensberatung Horváth in Italien, ist ein gefragter
Gesprächspartner, um die Entwicklung der Rohstoffpreise zu erklären. Dem ImmoFokus erklärt er unter
anderem, wieso mit weiteren Anstiegen zu rechnen ist und Pricing gerade in Rezessionen wichtig ist.
Das Gespräch führte: Patrick Baldia
Die Rohstoffpreise haben sich in den letzten
zweieinhalb Jahren extrem entwickelt.
Haben Sie für 2023 gute Nachrichten für
unsere Leser?
Danilo Zatta: Ich befürchte nicht. Auch die
kommenden zwei Jahre werden, was die
Rohstoffpreise betrifft, sehr herausfordernd
bleiben. Die globalen Lieferketten sind nach
wie vor nicht vollständig reaktiviert oder
neu ausgerichtet und daher extrem anfällig.
Bekanntlich hat die Pandemie das Verhältnis
zwischen Angebot und Nachfrage bei
Rohstoffen zur Produktion langlebiger Güter
aus dem Gleichgewicht gebracht. Wenig
hilfreich waren in diesem Zusammenhang
auch extreme Naturereignisse oder der Krieg
in der Ukraine. Eine weitere Problematik ist,
dass mit dem Krieg die bereits bestehenden
Transportprobleme verschärft wurden,
weil hunderttausende LKW-Fahrer aus der
Ukraine stammten und jetzt in den Wehrdienst
einberufen wurden. Damit fallen diese
Kapazitäten auf lange Zeit aus. Gleichzeitig
ist die Stahlproduktion, Russlands und der
Ukraine zusammengenommen, um rund ein
Viertel eingebrochen. Obwohl die Nachfrage
mittlerweile zurückgegangen ist, bleiben
Baustoffe jedenfalls knapp.
Bei welchen Bau- und Rohstoffen erwarten
Sie 2023 die größten Preisanstiege und bei
welchen wird es ruhiger zur Sache gehen?
Wenn wir in die Zukunft blicken, sollten
wir beachten, dass es bezüglich Preisen
und Verfügbarkeit regionale Unterschiede
geben kann, die vom Haupttrend abweichen.
Generell erwarten wir jedoch einen erneuten
Anstieg der Bau- und Rohstoffpreise.
Bei verschiedenen Rohstoffen wie Stahl war
beispielsweise für die Bauindustrie in 2022
ein Preisrückgang zu verzeichnen, der in den
letzten Monaten einen Tiefstand erreicht
hat. Gleichzeitig ging die Stahlproduktion
weltweit zurück. Wir gehen deshalb davon
aus, dass sich solche Preisrückgänge nicht
fortsetzen werden, sondern in 2023 ein
erneuter leichter Anstieg zu erwarten ist.
Dafür spricht auch, dass wegen zu hoher
Energiepreise weitere Hochöfen stillgelegt
werden. Auch Kunststoffe wie Polystyrol
oder PVC haben sich deutlich verknappt, die
Produktion wurde gedrosselt. Selbst wenn
die Preise hier noch recht stabil sind, könnten
sie in 2023 wieder deutlich anziehen.
Zudem sind in China hunderte Millionen
von Menschen immer noch im Lockdown
– sobald die Lockdown-Maßnahmen dort
26 ImmoFokus
Mit dem Buch „The Pricing Model Revolution“
ist Ihnen ein internationaler
Bestseller gelungen. Dabei haben Sie auch
vorher durchaus beachtete Bücher über
Pricing geschrieben. Ist das Thema im
aktuellen, von Unsicherheit geprägten
Umfeld vielleicht noch wichtiger?
Meiner Meinung nach ja – auch wenn Pricing
grundsätzlich immer ein relevantes Thema
sein sollte. Schließlich ist Pricing von allen
Ertragshebeln, sprich Menge, Preis und Kosten,
nicht nur der stärkste, sondern auch der
schnellste. Gerade in einer wirtschaftlichen
Schwächephase nimmt die Preisgestaltung
eine zentrale Rolle ein: Zahlungsbereitschaften
ändern sich, Preiselastizitäten erhöhen
sich und neue Preismodelle werden benötigt,
um den Wert, den Unternehmen an Kunden
liefern, zu monetarisieren. All das muss
durch optimiertes Pricing orchestriert werden.
Wir beobachten, dass Unternehmen, die
die Preisgestaltung an oberster Stelle in ihre
Geschäftsführungsagenda gesetzt haben, ein
im Branchenvergleich überdurchschnittlich
hohes Ertragsniveau erreichen. Das ist in
Rezessionsphasen besonders wichtig.
gelockert werden, wird sich das auch in der
Roh- und Baustoffnachfrage spüren lassen.
Für 2023 vermuten wir somit bei fast allen
Rohstoffen erhebliche Preissteigerungen.
Bedeuten hohe Rohstoffpreise weiterhin
hohe Inflation?
Die Inflation wird weiter steigen. Auch weil
die Geldmenge nach wie vor sehr hoch ist.
Dazu kommt, dass die Gewerkschaften hier
wie da über Lohnerhöhungen verhandeln.
Der Inflationsanstieg wird aber nicht mehr
so stark ausfallen wie zuvor. Es zeigt sich
nämlich, dass aufgrund des Zinsanstiegs, der
Geld deutlich teurer gemacht hat, sowie der
hohen Verunsicherung über das wirtschaftliche
Umfeld der Konsum zurückgeht. Das
betrifft Investitions- wie Konsumgüter – egal
ob Maschinen, Wohnungen oder Mode.
„Die globalen
Lieferketten
bleiben extrem
anfällig.“
Danilo Zatta,
Horváth
Worum geht es konkret beim Pricing –
darum, den höchstmöglichen Preis zu
ermitteln?
Beim Pricing geht es darum, den optimalen,
und nicht den höchsten Preis zu bestimmen.
Also den Preis, bei dem am meisten Gewinn
erzielt wird.
Für Unternehmen geht es also darum,
mit Pricing so viel Profit wie möglich zu
machen?
Genau. Das ist auch die Voraussetzung, um
weiter wachsen beziehungsweise investieren
zu können. Die bewusste Entscheidung, den
Profit über den optimalen Preis zu maximieren,
bedeutet auch, gegebenenfalls einen
kleineren Marktanteil in Kauf zu nehmen als
Unternehmen, die die Philosophie verfolgen,
das Volumen zu maximieren.
Kann das nicht gefährlich sein?
Andersrum ist es gefährlicher. Unternehmen,
die sich in erster Linie auf einen
möglichst hohen Marktanteil konzentrieren,
laufen Gefahr, sich in Preiskriege oder Rabattschlachten
zu verstricken. Das ist lang-
Investment Special 2022
27
Danilo Zatta
Danilo Zatta ist Geschäftsführer der Unternehmensberatung
Horváth in Italien und zudem Global
Head of Pricing. In den letzten 25 Jahren hat der
Deutsch-Italiener zahlreiche Projekten für multinationale
Unternehmen, KMU und Investmentfonds
in unterschiedlichen Branchen begleitet. Zu seinen
Schwerpunkten zählen neben Programmen zur
Verbesserung der Preisgestaltung und des Vertriebs
Wachstumsstrategien sowie die Neuausrichtung
von Geschäftsmodellen. Zatta hat zahlreiche
Bücher und Artikel verfasst und hält regelmäßig
Vorträge. Sein letztes Buch „The Pricing Model Revolution“
ist ein internationaler Bestseller und wird
in Kürze in zwölf Sprachen verfügbar sein.
fristig nicht wirtschaftlich und könnte das
Überleben eines Unternehmens gefährden,
vor allem, wenn Marktanteile auf Kosten von
Ertrag gekauft werden, im schlimmsten Fall,
wenn auch Verluste hierfür in Kauf genommen
werden.
Ist Pricing und Immobilienbewertung
eigentlich dasselbe?
Beim Pricing geht es vor allem darum, den
Wert, den man am Markt anbietet, durch
optimierte Preise zu monetarisieren. Die
Bewertung zielt ja auch darauf ab, über
verschiedene Wertermittlungsverfahren den
aktuellen Verkehrswert einer Immobilie zu
ermitteln, also den Preis, der voraussichtlich
am freien Markt erzielt werden kann.
Horváth ist ja für Unternehmen aus
verschiedenen Branchen tätig. Auch aus
der Immobilienwirtschaft?
Zu unseren Kunden aus den verschiedensten
Branchen gehören auch etliche Immobilienunternehmen
oder Asset-Management-
Unternehmen. Aktuell vor allem Firmen und
Agenturen, die im „Short-term-Rental“-Bereich
tätig sind. Solche Vermietungen können
Immobilien betreffen, aber auch zum
Beispiel Wohncontainer, Schulcontainer,
mobile Toiletten bis hin zu Gabelstaplern,
Maschinen, Schiffen oder Kraftfahrzeugen.
Welche neuen Preisansätze spielen in der
Immobilienwirtschaft eine Rolle?
Besonders spannend sind Preisansätze, die
mit künstlicher Intelligenz beziehungsweise
Algorithmen und maschinellem Lernen
arbeiten, um den optimalen Verkaufspreis
oder Mietpreis einer Immobilie zu bestimmen.
Damit können die vielen verschiedenen
und vor allem dynamischen Aspekte,
die dabei eine Rolle spielen, berücksichtigt
werden.
Bitte geben Sie ein Beispiel…
Ein Immobilieninvestor hat uns beauftragt,
die optimalen Verkaufspreise für 15 seiner
Mehrfamilienhäuser festzulegen. Dazu
haben wir mit unserem selbst entwickelten
Tool Artelligence zum einen objektbezogene
Daten wie die Nutzungsfläche, Anzahl der
Wohnungen, Etagen und Parkplätze sowie
Baustil und Baujahr analysiert. Zum anderen
auch öffentliche Daten, wie Lage, Verkehrsanbindung,
Lärmbelästigung, regionales
Einkommen sowie die Nähe zu Schulen,
Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und
Grünflächen. Ebenfalls berücksichtigt wurden
die Preise vergleichbarer Immobilien,
die von Webcrawlern erfasst wurden.
28 ImmoFokus
unterschiedliche Preiskontingente geöffnet
oder geschlossen. Falls zum Beispiel die Auslastung
der Apartments höher als geplant
ist, schließen sich niedrigpreisige Angebotskontingente
und die für einen bestimmten
Zeitraum verbleibenden Apartments werden
teurer, weil die Nachfrage gestiegen ist.
Somit erhöht sich der Ertrag.
„Beim Pricing geht es darum, den
optimalen, und nicht den höchsten
Preis zu bestimmen.“
Mit dem Ergebnis?
Der auf Basis dieser Daten vom Pricing-
Algorithmus ermittelte optimale Verkaufspreis
lag im Durchschnitt um 22 Prozent
über den ursprünglichen Preisvorstellungen
des Kunden. Und mit dem Verkauf der
Mehrfamilienhäuser wurden jedenfalls
Mehreinnahmen in der Höhe von mehreren
Millionen Euro lukriert. Im Durchschnitt
können Unternehmen, die Artelligence
einsetzen, eine Profitsteigerung von fünf bis
acht Prozent erzielen.
Inwiefern kann das Tool flexibel mit Daten,
etwa zu neuen Regularien, „gefüttert“
werden?
Bei Artelligence handelt es sich nicht um
ein Standard-Tool. Es kann sehr flexibel und
branchen- beziehungsweise kundenspezifisch
programmiert werden. Und natürlich
kann es auch zur Ermittlung gewerblicher
Danilo Zatta,
Horváth
Mieten – etwa mittels dynamischem Pricing
– verwendet werden.
Wie kann man sich das vorstellen?
Wie erwähnt arbeiten wir für Unternehmen
und Agenturen, die zum Beispiel im
„Short-term-Rental“-Geschäft tätig sind, also
Apartments für maximal zwölf Monate vermieten.
Angesichts hoher Fixkostenblöcke
wollen sie natürlich die optimale Auslastung
ihres Bestandes sicherstellen und dabei auch
noch den besten Preis kassieren. Für diese
Unternehmen ist dynamisches Pricing die
Lösung. Durch Segmentierung, Forecasting
und unterschiedliche Preiskontingente ist es
möglich, die maximale Zahlungsbereitschaft
pro Segment auszuschöpfen und die Kapazitäten
zu nutzen. Auf Basis eines Forecasts
ermittelt unser Tool, wie die Auslastung laut
Plan sein sollte. Bei Abweichungen werden
durch die Analyse zahlreicher Faktoren
Aber riskiert man nicht, seine Kunden vor
den Kopf zu stoßen, wenn diese im selben
Haus (durch dynamisches Pricing) mitunter
stark abweichende Preise zahlen?
Dass Preise variieren, haben Kunden zu akzeptieren
gelernt. Wer bei Amazon einkauft,
ein Flugticket oder eine Hotelübernachtung
bucht oder ein Auto anmietet, kennt das:
Innerhalb kurzer Zeit kann sich der Preis
ändern. Um für Akzeptanz zu sorgen,
ist es jedenfalls wichtig, klare Regeln zu
kommunizieren. Zum Beispiel, dass nichtstornierbare
Angebote günstiger sind. Und
dass für mehr Flexibilität bei der Stornierung
ein höherer Preis bezahlt werden muss. Im
Fachjargon nennt man das „Fencing“, also
einen Zaun um ein Preisangebot zu errichten,
um das sogenannte „Cherry Picking“ zu
verhindern.
So kann man im „Short-term-Rental“-
Geschäft einen Zaun um ein attraktives
Preisangebot errichten, wenn man jetzt
die volle Vorauszahlung des Mietpreises
verlangt, ohne dass es eine Möglichkeit gibt,
diesen bei Stornierung erstattet zu bekommen.
Geschäftskunden, die bei der Apartmentanmietung
eine gewisse Flexibilität
wünschen, werden aufgrund dieses Zaunes,
das heißt der Limitierung, das günstige
Angebot ablehnen und lieber mehr zahlen,
um eine Stornomöglichkeit aufrecht zu
erhalten.Natürlich eignet sich dynamisches
Pricing nicht für normales Wohnen – allein
schon, weil dieser Markt stark von Gesetzen
und Regularien geprägt ist. Und bekanntlich
nehmen dort, wo die Politik reinspielt, die
Herausforderungen nicht gerade ab.
Investment Special 2022
29
Zum Autor
Markus Mendel ist Geschäftsführer der EHL Investment
Consulting und in dieser Funktion ganzheitlich für den
Bereich Investment/Capital Markets verantwortlich.
Investmentmarkt Österreich –
Ein Markt im Umbruch
Kommentar: Markus Mendel
Der österreichische Investmentmarkt gilt schon immer als ein sehr
robuster, wenig volatiler, dafür aber stabiler Markt. Das war auch in
den vergangenen Jahren so. Nachdem weder die Pandemie, der Anstieg
der Rohstoffpreise, die Ukraine-Krise noch die stark gestiegene
Inflation die Dynamik des österreichischen Immobilienmarktes
brechen konnten, haben die Zinsschritte der EZB nun doch die Trendwende
und ein Ende des fortlaufenden Preisanstiegs eingeleitet.
Die Änderung der Zinspolitik muss der Markt erst noch verarbeiten
und sich daran gewöhnen, dass Geld nun auch wieder Zinsen kostet,
wobei im kommenden Jahr noch weitere Zinsschritte zu erwarten sind,
wenn auch auf einem geringeren Niveau als die letzten Anhebungen.
Verhaltenen Dynamik
Aufgrund dessen ist im ersten Halbjahr 2023 mit einer leicht besser
werdenden, aber dennoch verhaltenen Dynamik insbesondere im institutionellen
Investmentmarkt zu rechnen. Nach Bildung eines neues
Rendite- bzw. Preisniveaus ist aber
spätestens ab dem zweiten Halbjahr
wieder mit einer Annäherung an das
Transaktionsniveau der Vergangenheit
zu erwarten.
Das kommende Jahr wird sicherlich die
eine oder andere Gelegenheit bieten,
um bei entsprechender Risikobereitschaft
und Entscheidungsgeschwindigkeit
Immobilien zu vergleichsweise
günstigen Preisen erwerben zu können
und es werden auch wieder verstärkt
Käuferschichten aus dem Value-Add
bzw. opportunistischen Bereich zum
Zuge kommen, die in den vergangenen Jahren aufgrund der geringen
Renditen nicht kaufen konnten.
Indexierung der Mieten
Es wird aktuell sehr stark darauf geachtet, wie gut die Bonität der
Mieter ist und ob es Einschränkungen bei der Indexierung der Mieten
gibt. Der Belastung aus den gestiegenen Zinsen wirken nämlich die
möglichen Mietsteigerungen auf Grund der Indexierungen entgegen,
sodass darauf besonderes Augenmerk zu legen ist, zumindest solange
der Preisauftrieb im gegenwärtigen Ausmaß anhält.
Hohe Sicherheit wird vom Markt auch weiterhin mit guten Preisen
honoriert werden, Risiken werden hingegen deutlich stärker eingepreist
und mit teils erheblichen Abschlägen abgestraft. Die sich derzeit
sehr stark manifestierende Zurückhaltung der Banken wirkt sich
zudem in allen Segmenten negativ auf die Preisentwicklung aus. Das
äußerst sich nicht nur in höheren Zinssätzen, sondern es steigen auch
die geforderten Eigenkapitalquoten
in Kombination mit den verrechneten
Risikomargen. In den meisten Fällen
münden diese Adjustierungen der
Businesspläne auch in entsprechenden
Preisanpassungen.
Trotz der aktuellen Unwägbarkeiten
wird die Immobilie als Realveranlagung
jedenfalls im Fokus der Anleger bleiben
und wir von EHL sind zuversichtlich,
dass sich die Stimmung auf dem Investmentmarkt
nach Erreichen eines neuen
Marktgleichgewichts wieder positiv
entwickeln wird.
Foto: AdobeStock
30 ImmoFokus
Real Invest investiert.
Der Real Invest Austria ist mit einem Marktanteil von rund 44 % 1) der größte offene
Immobilienfonds Österreichs und verwaltet derzeit ein Immobilienvermögen von
rund 3,9 Milliarden Euro 1) .
Der Real Invest Austria investiert mit seiner Anlagestrategie
seit Fondsstart erfolgreich in Wohnimmobilien
und Infrastrukturimmobilien sowie in Gewerbeimmobilien
(Büro und Handel) ausschließlich in
Österreich.
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Zur Erweiterung und Optimierung des ertragsstarken
Immobilienportfolios investieren wir laufend in
nachhaltige Objekte. Sämtliche Immobilienangebote
werden nach strengen Qualitätskriterien evaluiert,
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Real Invest Austria fortzusetzen. Kommen Sie mit
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den Landeshauptstädten und ausgewählten Bezirkshauptstädten
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bestehender Flächenwidmung)
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• Gute Lage (1A- und 1B-Lagen)
• Investitionsvolumen ab 10 Millionen Euro
• Taxonomie-Konformität und Nachhaltigkeitszertifizierung bei Neubauprojekten
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Tel. (01) 331 71-75254, reinhold.jaretz@realinvest.at; www.realinvest.at
DAS JULIUS – Parkquartier Q5, Graz
ÖBB Konzernzentrale, Wien
Palais Wellenstein, Wien
realinvest.at
1) Daten per 30. 9. 2022
Die hier dargestellte Marketingmitteilung dient ausschließlich der unverbindlichen Information. Sie stellt weder ein Angebot bzw. eine Einladung zur Stellung eines
Anbots zum Kauf/Verkauf von Finanzinstrumenten noch eine Empfehlung zum Kauf/Verkauf oder eine sonstige vermögensbezogene, rechtliche oder steuerliche
Beratung dar und dient überdies nicht als Ersatz für eine umfassende Risikoaufklärung bzw. individuelle, fachgerechte Beratung. Unsere Analysen und Schlussfolgerungen
sind genereller Natur und berücksichtigen nicht die individuellen Bedürfnisse unserer Anleger hinsichtlich Ertrag, steuerlicher Situation oder Risikobereitschaft.
Die Wertentwicklung der Vergangenheit lässt keine verlässlichen Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung eines Fonds zu.
Der entsprechend den Bestimmungen des Alternative Investmentfonds Manager-Gesetz (AIFMG) BGBl. I Nr. 135/2013 iVm dem ImmoInvFG BGBI. Nr. 80/2003 idjF
erstellte „Prospekt und Informationen für Anleger gem. § 21 AIFMG“ inklusive sämtlicher Änderungen seit Erstverlautbarung (20. 11. 2003 im Amtsblatt zur Wiener
Zeitung) einschließlich der Wesentlichen Anlegerinformationen (Kundeninformationsdokument/KID), der allgemeinen und besonderen Fondsbestimmungen sowie
der Jahres- und Halbjahresberichte in der jeweils aktuell gültigen Fassung sind auf der Homepage der Bank Austria Real Invest Immobilien-Kapitalanlage GmbH
www.realinvest.at veröffentlicht und stehen den interessierten Anleger:innen in deutscher Fassung kostenlos am Sitz der Bank Austria Real Invest Immobilien-Kapitalanlage
GmbH (Verwaltungsgesellschaft, AIFM) sowie am Sitz der UniCredit Bank Austria AG (Depotbank bzw. Verwahrstelle) zur Verfügung. Das genaue Datum der
jeweils letzten Veröffentlichung des Prospekts sowie allfällige weitere Abholstellen der Dokumente sind auf der Homepage www.realinvest.at ersichtlich.
Irrtümer und Druckfehler vorbehalten.
Diese Marketingmitteilung wurde von der Bank Austria Real Invest Immobilien-Kapitalanlage GmbH, Rothschildplatz 1, 1020 Wien, erstellt (Medieninhaber).
Investment Special 2022 31
Abkühlung
Trendwende. Nach der Zinserhöhung werden am heimischen Immobilienmarkt vorerst kleinere Brötchen
gebacken. Mit einem merklichen Preisrückgang rechnen Experten dennoch nicht.
Autor: Patrick Baldia
H
ohe Inflation und die deshalb
erfolgten drastischen Zinsschritte
haben 2022 gemeinsam mit
strengeren Kreditvergabekriterien
eine Trendwende am zuvor seit Jahren boomenden
österreichischen Immobilienmarkt eingeleitet.
Nachdem die Inflationsrate Ende 2021 mit
3,9 Prozent den vorläufigen Rekordstand seit
Beginn der Währungsunion erreichte, schoss sie
im Vorjahr auf 8,6 Prozent in die Höhe. Laut
Prognose der OeNB soll sich der Preisauftrieb
2023 auf 6,5 Prozent verlangsamen, um in den
darauffolgenden beiden Jahren auf 3,6 beziehungsweise
2,9 Prozent zurückzugehen.
Plus 30 Prozent mehr Angebot
„Die steigenden Zinsen, die restriktiveren
Kreditvergaberichtlinien, die hohe Inflation
und die allgemeine Verunsicherung haben
im zweiten Halbjahr 2022 zu einer deutlich
niedrigeren Nachfrage geführt, gleichzeitig
ist das Angebot – speziell im Bereich der Wohnimmobilien
– seit Jahresmitte um mehr als 30
Prozent gestiegen“, zieht Bernhard Reikersdorfer,
Managing Director REMAX Austria, eine
erste Bilanz über das Vorjahr. Nachsatz: „All
diese Faktoren führen dazu, dass die hohen
Preissteigerungen der letzten Jahre vorerst zu
Ende sind.“
2023 soll nach Einschätzung der Experten des
größten heimischen Immobiliendienstleisters
ein äußerst spannendes Immobilienjahr werden.
Anders als in den letzten acht Jahren, in
denen die Entwicklung immer nur nach oben
ging und nur die Frage nach der konkreten
Intensität gestellt wurde, sei nun eine andere
Richtung angesagt. „Abkühlen statt aufblasen“,
so die Devise. Konkret soll die Nachfrage
um 11,2 Prozent gegenüber 2022 einbrechen
und das Angebot um 7,6 Prozent steigen. Die
Preise sollen wiederum quer über alle Bundesländer
und Immobilientypen hinweg um 6,8
Prozent zurückgehen.
32 ImmoFokus
Bei REMAX wird davon ausgegangen, dass die
Nachfrage 2023 im mittleren Preissegment mit
minus 9,9 Prozent am stärksten zurückgehen
wird, gefolgt von der gehobenen Preisklasse
mit minus 9,5 Prozent. In der unteren Preiseklasse
soll sich das Nachfrageminus jedoch
nur bei 4,6 Prozent belaufen, in der Top-Fünf-
Prozent-Luxusklasse sogar nur bei 3,4 Prozent.
„Die sinkende Nachfrage beruht in erster Linie
auf Finanzierungsschwierigkeiten der Mittelschicht.
Ein Teil sucht dann im unteren Preissegment,
während Kaufinteressenten im unteren
Segment überhaupt vom Kauf kurzfristig
Abstand nehmen“, erklärt Reikersdorfer.
„Institutionelle
Investoren agieren zurzeit
zurückhaltender.“
Karina Schunker,
EHL Wohnen
ÖVI: Moderater Preisanstieg
„Es wird nicht billiger werden“, heißt es hingegen
beim Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft
(ÖVI). Vorstandsmitglied
Andreas Wollein erwartet einen moderaten
Anstieg von etwa fünf Prozent oder eine Stagnation.
Nach einem Jahrzehnt steigender
Preise scheine ein Plafond erreicht zu sein beziehungsweise
eine Beruhigung einzutreten.
In den vergangenen Monaten sei die Nachfrage
spürbar zurückgegangen, vor allem bei Objekten,
die mehr als 500.000 Euro kosten. „Die
Anfragen hätten sich eher in Richtung Miete
verlegt“, so Wollein. Daran wären vor allem die
Banken schuld.
Im Zuge der radikalen Verschärfung der Finanzierungsregeln
in Verbindung mit gestiegenen
Finanzierungskosten ist es im zweiten Halbjahr
2022 zu einer Nachfrageverschiebung
von Eigentum zu Miete gekommen, berichtet
Karina Schunker, Geschäftsführerin der EHL
Wohnen. „Andererseits setzen Anbieter
wieder verstärkt auf den Einzelwohnungsabverkauf,
da institutionelle Investoren zurzeit
zurückhaltender agieren“, erklärt sie. Die positive
Nachricht: Trotz des geänderten Marktumfelds
wären Leerstände weiterhin kein
großes Thema.
Deutlicher Angebotsrückgang
Nachdem in den Jahren 2019 bis 2021 in Wien
jeweils rund 19.000 Wohnungen neu auf den
Markt gekommen sind, wird es 2023 in dieser
Hinsicht etwas ruhiger zur Sache gehen. Laut
Schunker werden bis zur Jahresmitte noch
ausreichend Objekte auf den Markt kommen,
danach sei jedoch mit einem markanten Rückgang
zu rechnen. Dann würde sich der deutliche
Rückgang der Baugenehmigungen seit
2021 und der Baustopp der Developer bei der
Bauleistung bemerkbar machen. „2024 wird
mit voraussichtlich weniger als 11.000 Einheiten
das niedrigste Niveau seit 2018 erreicht
werden“, sagt Schunker.
„Die sinkende Nachfrage
beruht in erster Linie auf
Finanzierungsschwierigkeiten
der
Mittelschicht.“
Bernhard Reikersdorfer,
REMAX
„Es wird nicht billiger
werden. Die Anfragen gehen
Richtung Miete.“
Andreas Wollein,
ÖVI
Wie auch der VÖI rechnet die EHL-Expertin
mit wenig Veränderung bei den Preisen. Für
das erste Halbjahr 2023 sollte aufgrund der aktuellen
Zinspolitik kein Anstieg erfolgen. „Ab
der zweiten Jahreshälfte könnte sich das aufgrund
der angeführten Angebotsverknappung
wieder anders darstellen“, so Schunker, die
davon ausgeht, dass sich die Preise großteils
auf dem Vorjahresniveau einpendeln werden.
Die Mieten sollten dagegen um sechs bis 8,5
Prozent zulegen (2022: plus 6,8 Prozent). Die
weitere Entwicklung hänge wesentlich davon
ab, ob der Wohnungsneubau in absehbarer
Zeit wieder angekurbelt werden könne.
Für Bauträger ist das Umfeld jedenfalls nicht
einfacher geworden, meint Klaus Wolfinger,
Bauträgersprecher beim ÖVI. Immerhin gäbe
es keine Anzeichen dafür, dass die Baupreise
weiter drastisch steigen. „Selbstverständlich
sind aber die Faktoren Energie und Lohnkosten
zu berücksichtigen“, so Wolfinger. Positiv sei,
dass sich mittlerweile einige Bauunternehmen
wieder Fixpreise zutrauen würden. „Bremsend
wirken freilich die steigenden Finanzierungszinsen
– die Entwicklung der Leitzinsen wird
einen wesentlichen Einfluss haben“, hält der
ÖVI-Bauträgersprecher fest.
Investment Special 2022
33
WIEN
WIEN
1–2 Zi-Wg: 59 %
3 Zi-Wg: 30 %
4+ Zi-Wg: 141 %
Wohnungen: 99 %
Reihen-/Doppelhaus: 1 %
Einfamilienhaus: 0 %
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 50.142)
ø 50 Wohnungen / Projekt
aller Wohnungen im Angebot (n = 28.501)
mit Loggia: 27 %
mit Balkon: 57 %
mit Terrasse: 26 %
mit Garten: 10 %
mit Freifläche: 92 %
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)
aller Wohnungen im Angebot (n = 28.796)
ø 0,77 PKW-Stellplätze / Wohnung
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 1.003)
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 993)
ø 64,2 m² Wohnnutzfläche
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 543)
Median aller Wohneinheiten im
Angebot (n = 8.154)
ø 8,9 m² Freiflächen
ø Grundkostenanteil: 1.046 €/m²
(Loggia/Balkon/Terrasse)
Median aller Wohneinheiten
im Angebot (n = 8.154)
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 18.08.2022
Projekte in der Vermarktung (Vermarktungsstart August 2021)
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Projekte
Projekte
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Wien 256 13.281 2,29 103,7
Wien 256 13.281 2,29 110,5
Wien 1., Innere Stadt 4 29 1,8 94,4
Wien 2., Leopoldstadt 7 1286 12,3 112,1
Wien 3., Landstraße 12 1235 13,2 108,3
Wien 4., Wieden 3 111 3,4 107,4
Wien 5., Margareten 3 38 0,7 109,8
Wien 6., Mariahilf 5 98 3,2 111,3
Wien 7., Neubau 6 150 4,8 109
Wien 8., Josefstadt 3 37 1,5 109,1
Wien 9., Alsergrund 3 45 1,1 111,2
Wien 10., Favoriten 24 1151 5,4 113,3
Wien 11., Simmering 6 542 5,1 110,4
Wien 12., Meidling 11 608 6,2 108,1
Wien 13., Hietzing 9 354 6,6 99,3
Wien 14., Penzing 17 766 8,2 107,4
Wien 15., Rudolfsheim-
Fünfhaus
7 132 1,7 111,8
Wien 16., Ottakring 10 287 2,8 110,3
Wien 17., Hernals 10 191 3,4 108,3
Wien 18., Währing 8 232 4,6 104,2
Wien 19., Döbling 13 153 2,1 103,3
Wien 20., Brigittenau 4 568 6,7 113,5
Wien 21., Floridsdorf 22 840 4,7 114,3
Wien 22., Donaustadt 54 3.792 18,6 117,2
Wien 23., Liesing 15 636 5,5 108,5
Fotos: pixLab, StudioVlayStreeruwitz, Squarebytes, Labvert, Dietrich Untertrifaller
34 ImmoFokus
Fertigstellungen &
Pipeline
Die Top-3-Projekte Fertigstellung 2023 ff.
KUKU
Fertigstellung Q4 2024
1230 Wien, Gastgebgasse Bauplatz 3
Danube Flats
Fertigstellung Q4 2024
1020 Wien, Wagramer Straße 2
The One
Fertigstellung Q1 2023
1030 Wien, Modecenterstrasse 20
Developer
Heimbau, Gemeinnützige Bau-, Wohnungs- und
Siedlungsgenossenschaft
Gemeinnützige Siedlungs-Genossenschaft
Altmannsdorf und Hetzendorf
Wohnungen Miete gefördert 98 bzw. 110
Wohnungen Miete
Superförderung
99 bzw. 122
Nettomiete €/m² 5,63
Developer
S+B Gruppe - Soravia
Wohnungen Eigentum
freifinanziert
550
Wohnungen Miete gefördert 40
Grundkostenanteil €/m² 250
Angebotspreis €/m² 10.959
Verkaufspreispreis €/m² 9.659
Developer
Wohnbauvereinigung für Privatangestellte
Gemeinnützige GmbH.
Gemeinnützige Bau-, Wohn- und
Siedlungsgenossenschaft „Neues Leben“
registrierte Genossenschaft mbH
Wohnungen Eigentum
freifinanziert
Wohnungen Miete
freifinanziert
224
170
Grundkostenanteil €/m² 556
Nettomiete €/m² 11,64
Angebotspreis €/m² 6.097
Investment Special 2022
35
NIEDERÖSTERREICH
NIEDERÖSTERREICH
1–2 Zi-Wg: 35 %
3 Zi-Wg: 36 %
4+ Zi-Wg: 29 %
Wohnungen: 80 %
Reihen-/Doppelhaus: 18 %
Einfamilienhaus: 2 %
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 21.009
ø 21 Wohnungen / Projekt
aller Wohnungen im Angebot (n = 14.696)
mit Loggia: 19 %
mit Balkon: 43 %
mit Terrasse: 50 %
mit Garten: 37 %
mit Freifläche: 97 %
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)
aller Wohnungen im Angebot (n = 14.961)
ø 1,68 PKW-Stellplätze / Wohnung
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 1.013)
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 988)
ø Grundkostenanteil: 474 €/m²
ø 75,2 m² Wohnnutzfläche
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 233)
Median aller Wohneinheiten im
Angebot (n = 14.958)
ø 11,8 m² Freiflächen
(Loggia/Balkon/Terrasse)
Median aller Wohneinheiten
im Angebot (n = 14.961)
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 18.08.2022
Projekte in der Vermarktung (Vermarktungsstart August 2021)
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Projekte
Projekte
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Niederösterreich 232 5.299 1,04 105
Niederösterreich 232 5.299 1,04 105
Amstetten 12 240 2,1 102,6
Baden 24 469 3,2 107,7
Bruck an der Leitha 13 358 3,4 110,6
Gänserndorf 12 262 2,5 109,6
Gmünd 96,1
Hollabrunn 8 183 3,5 101,4
Horn 4 34 1,1 100,4
Korneuburg 12 369 4 109,9
Krems an der Donau
(Stadt)
4 88 3,5 104,9
Krems (Land) 7 125 2,2 102,7
Lilienfeld 98,8
Melk 14 211 2,7 101,3
Mistelbach 11 118 1,6 103,7
Mödling 16 401 3,4 108,5
Neunkirchen 10 137 1,6 102,2
Sankt Pölten (Land) 20 526 4 103,9
Sankt Pölten (Stadt) 10 635 11,3 103,7
Scheibbs 4 62 1,5 99,9
Tulln 20 382 3,6 110,3
Waidhofen an der Thaya 1 12 0,5 96,2
Waidhofen an der Ybbs
(Stadt)
1 17 1,5 99,2
Wiener Neustadt (Land) 14 246 3,1 103,7
Wiener Neustadt (Stadt) 12 402 8,5 111,1
Zwettl 3 22 0,5 95,6
Fotos: Tobias Singer, ZOOM VP
36 ImmoFokus
Fertigstellungen &
Pipeline
Die Top-3-Projekte Fertigstellung 2023 ff.
St. Pölten XIX/1+2+3
Steingötterhof
Fliegergasse 15-35
Fertigstellung März 2023
Fertigstellung Q3 2024
Fertigstellung Q1 2024
3100 St. Pölten, Niederösterreichring 5
3100 St. Pölten, Dr. Wilhelm-Steingötter-Str. 25
2700 Wr. Neustadt, Fliegergasse 15-35
Developer
Gemeinnützige Bau-, Wohn- und
Siedlungsgenossenschaft „Alpenland“
Developer
6B47 Real Estate Investors
Developer
MITRAS Holding und ELK BAU
Wohnungen Eigentum
freifinanziert
Wohnung Eigentum
gefördert
68
46
Wohnungen Eigentum 191
Angebotspreis €/m² 3.948
Grundkostenanteil €/m² 346
Wohnungen Eigentum
freifinanziert
126
Angebotspreis 3.707
Wohnungen Miete gefördert 148
Verkaufspreis €/m² 4.125
Grundkostenanteil €/m² 235
Nettomiete €/m² 6,99
Angebotspreis €/m² 3.614
Verkaufspreis €/m² 3.557
Investment Special 2022
37
BURGENLAND
BURGENLAND
mit Loggia: 51 %
mit Balkon: 35 %
mit Terrasse: 49 %
mit Garten: 40 %
mit Freifläche: 97 %
1–2 Zi-Wg: 43 %
3 Zi-Wg: 30 %
4+ Zi-Wg: 27 %
aller Wohnungen im Angebot (n = 2.708)
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)
aller Wohnungen im Angebot (n = 2.819)
Wohnungen: 74 %
Reihen-/Doppelhaus: 24 %
Einfamilienhaus: 2 %
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 3.485)
ø 13 Wohnungen / Projekt
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 278)
ø 74,2 m² Wohnnutzfläche
Median aller Wohneinheiten im
Angebot (n = 2.819)
ø 11,0 m² Freiflächen
(Loggia/Balkon/Terrasse)
Median aller Wohneinheiten
im Angebot (n = 2.819)
ø 1,73 PKW-Stellplätze / Wohnung
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 289)
ø Grundkostenanteil: 431 €/m²
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 56)
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 28.10.2022
Projekte in der Vermarktung (Vermarktungsstart Oktober 2021)
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Burgenland 103 904 1,01 103,7
Eisenstadt (Stadt) 6 88 5,8 109.3
Eisenstadt-Umgebung 12 161 3,6 108.0
Güssing 12 68 2,6 98.7
Jennersdorf 3 26 1,5 99.5
Mattersburg 13 132 3,3 101.9
Projekte
Projekte
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Burgenland 103 904 1,01 103,7
Neusiedl am See 18 156 2,6 108.2
Oberpullendorf 16 81 2,2 102.4
Oberwart 23 192 3,5 99.8
Rust (Stadt) 108.0
Fotos: K3 Immobilien, Michael Pinzolits Fotografie, TheHeyon
38 ImmoFokus
Fertigstellungen &
Pipeline
Die Top-3-Projekte Fertigstellung 2023 ff.
Bischof Stefan Laszlo-Straße
Fertigstellung Q3 2025
7000 Eisenstadt, Bischof Stefan Laszlo-Straße
Developer
Neue Eisenstädter Gemeinnützige Bau-, Wohnund
Siedlungsgesellschaft m.b.H.
Dorfsiedlung Markt Allhau
Fertigstellung Q2 2024
7411 Markt Allhau, Hochstrasse 47
Developer
Plus-Immobilien GmbH
Bahnhofsplatz 5
Fertigstellung Q3 2024
7000 Eisenstadt, Bahnhofsplatz 5
Developer
K3 Immobilienentwicklungs GmbH
EISK3 Projektentwicklung GmbH
Wohnungen Miete 69
Nettomiete €/m² 9,56
Wohnungen Eigentum 45
Angebotspreis €/m² 4.192
Wohnungen Eigentum
freifinanziert
45
Grundkostenanteil €/m² 864
Angebotspreis €/m² 4.413
Investment Special 2022
39
STEIERMARK
STEIERMARK
1–2 Zi-Wg: 45 %
3 Zi-Wg: 39 %
4+ Zi-Wg: 16 %
aller Wohnungen im Angebot (n = 9.861)
Wohnungen: 96 %
Reihen-/Doppelhaus: 3 %
Einfamilienhaus: 1 %
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 17.040)
ø 26 Wohnungen / Projekt
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 649)
mit Loggia: 6 %
mit Balkon: 58 %
mit Terrasse: 37 %
mit Garten: 22 %
mit Freifläche: 96 %
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)
aller Wohnungen im Angebot (n = 10.097)
ø 1,37 PKW-Stellplätze / Wohnung
arithm. Mittel geeigneter Projekte in
(n = 661)
ø 62 m² Wohnnutzfläche
ø Grundkostenanteil: 641 €/m²
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 285)
Median aller Wohneinheiten im
Angebot (n = 10.091)
ø 13,8 m² Freiflächen
(Loggia/Balkon/Terrasse)
Median aller Wohneinheiten
im Angebot (n = 10.097)
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 28.10.2022
Projekte in der Vermarktung (Vermarktungsstart Oktober 2021)
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Projekte
Projekte
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Steiermark 169 4.707 1,25 103,7
Steiermark 169 4.707 1,25 103,7
Bruck-Mürzzuschlag 13 227 2,3 95,2
Deutschlandsberg 4 74 1,2 98,8
Graz (Stadt) 62 2636 9 113
Graz-Umgebung 30 712 4,4 106,2
Hartberg-Fürstenfeld 8 103 1,1 98,4
Leibnitz 11 313 3,6 101,6
Leoben 7 98 1,7 94,5
Liezen 6 76 1 95,8
Murau 91,7
Murtal 3 58 0,8 94,9
Südoststeiermark 9 125 1,5 97,7
Voitsberg 6 107 2,1 97,7
Weiz 10 178 1,9 102,5
Fotos: C & P Immobilien, Telegram 71, trivalue
40 ImmoFokus
Fertigstellungen &
Pipeline
Die Top-3-Projekte Fertigstellung 2023 ff.
Gate 17
Smart Quadrat
Jakomini Verde
Fertigstellung November 2023
8055 Graz, Triester Straße 432
Developer
C&P Bauträger GmbH
Wohnung Eigentum
gefördert
510
Grundkostenanteil €/m² 345
Angebotspreis €/m² 3.872
Verkaufspreis €/m² 4.434
Fertigstellung Q3 2023
8020 Graz, Waagner-Biro-Straße 126-134
Developer
Smart City Graz Wohnbau GmbH, TRIVALUE
Manamagment GmbH
Wohnungen Miete 291
Wohnungen Eigentum 69
Grundkostenanteil €/m² 838
Angebotspreis €/m² 4.954
Fertigstellung Q4 2024
8010 Graz, Kasernstraße 24
Developer
Periscon GmbH, ARE Austrian Real Estate GmbH
Wohnungen gefördert
Bauherrenmodell
570
Grundkostenanteil €/m² 321
Investment Special 2022
41
KÄRNTEN
KÄRNTEN
mit Loggia: 10 %
mit Balkon: 41 %
mit Terrasse: 53 %
mit Garten: 33 %
mit Freifläche: 96 %
1–2 Zi-Wg: 33 %
3 Zi-Wg: 44 %
4+ Zi-Wg: 23 %
aller Wohnungen im Angebot (n = 1.606)
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)
aller Wohnungen im Angebot (n = 1.729)
Wohnungen: 93 %
Reihen-/Doppelhaus: 5 %
Einfamilienhaus: 2 %
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 7.858)
Vergleich Ferienwohnungen (n = 131)
ø 21 Wohnungen / Projekt
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 218)
ø 76,4 m² Wohnnutzfläche
Median aller Wohneinheiten im
Angebot (n = 1.724)
ø 19,3 m² Freiflächen
(Loggia/Balkon/Terrasse)
Median aller Wohneinheiten
im Angebot (n = 1729)
ø 1,76 PKW-Stellplätze / Wohnung
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 226)
ø Grundkostenanteil: 548 €/m²
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 62)
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 30.05.2022
Projekte in der Vermarktung (Vermarktungsstart Mai 2021)
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Projekte
Projekte
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Känten 91 1.765 1,04 105
Känten 91 1.765 1,04 105
Feldkirchen 3 18 0,6 99
Hermagor 1 92,5
Klagenfurt Land 18 248 4,1 100,4
Klagenfurt (Stadt) 18 827 8,1 107,6
Sankt Veit an der Glan 7 66 1,2 94,4
Spittal an der Drau 14 162 2,1 94,3
Villach Land 6 51 0,8 98,8
Villach (Stadt) 15 320 5 104,1
Völkermarkt 6 42 1 97,2
Wolfsberg 3 31 0,6 94,4
Fotos: Kollitsch Gruppe GS Visuals
42 ImmoFokus
Fertigstellungen &
Pipeline
Die Top-3-Projekte Fertigstellung 2023 ff.
Das Maxpalais
Fertigstellung Februar 2024
9020 Klagenfurt, Friedensgasse 20-24
Developer
Antares Bauträger und Beteiligungs GmbH
GM Generationenpark GmbH
Adris Immobilien
Matrix Immobilien und Bauträger GmbH
Wohnungen Eigentum 105
Angebotspreis 8.211
Verkauspreis 5.214
Grundkostenanteil €/m² 392
Nettomiete 15,64
Origen - Wohnen im
Welzenegg
Fertigstellung März 2023
9020 Klagenfurt, Schachterlweg
Developer
Innovation Wohnen Nageler GmbH
Wohnungen Miete 112
Grundkostenanteil €/m² 236
Nettomiete €/m² 9,46
Unsereins 1
Fertigstellung Q4 2024
9020 Klagenfurt, Feschnigstrasse 151-181
Developer
KEF Bauträger
Wohnungen Eigentum 99
Angebotspreis €/m² 4.640
Investment Special 2022
43
OBERÖSTERREICH
OBERÖSTERREICH
1–2 Zi-Wg: 36 %
3 Zi-Wg: 43 %
4+ Zi-Wg: 21 %
Wohnungen: 94 %
Reihen-/Doppelhaus: 5 %
Einfamilienhaus: 1 %
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 30.449)
ø 23 Wohnungen / Projekt
aller Wohnungen im Angebot (n = 3.913)
mit Loggia: 48 %
mit Balkon: 43 %
mit Terrasse: 31 %
mit Garten: 25 %
mit Freifläche: 98 %
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)
aller Wohnungen im Angebot (n = 3.383)
ø 1,71 PKW-Stellplätze / Wohnung
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 1.054)
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 1.170)
ø 75 m² Wohnnutzfläche
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 240)
Median aller Wohneinheiten im
Angebot (n = 3.781)
ø 8 m² Freiflächen
ø Grundkostenanteil: 495 €/m²
(Loggia/Balkon/Terrasse)
Median aller Wohneinheiten
im Angebot (n = 3.383)
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 18.01.2022
Fertigstellungen 2020-2022 (Erster österreichischer Neubaubericht 2022)
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Projekte
Projekte
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Oberösterreich 701 15.280 3,38 104
Oberösterreich 701 15.280 3,38 104
Braunau am Inn 61 1.043 3,27 104,7
Eferding 11 151 1,51 102,8
Freistadt 20 309 1,54 101,3
Gmunden 57 1.273 4,15 101,8
Grieskirchen 33 539 2,75 102,4
Kirchdorf an der Krems 15 328 1,91 99,8
Linz (Stadt) 93 3.355 5,41 109,4
Linz-Land 90 1.981 4,33 108,2
Perg 29 531 2,55 103,6
Ried im Innkreis 26 471 2,53 100,2
Rohrbach 12 178 1,05 98,4
Schärding 16 272 1,58 101,2
Steyr (Stadt) 11 252 2,21 101,2
Steyr-Land 35 584 3,19 100,3
Urfahr-Umgebung 41 644 2,49 103,8
Vöcklabruck 78 1.515 3,65 103,2
Wels (Stadt) 26 844 4,47 107
Wels-Land 47 1.010 4,51 104,3
Fotos: EbsterLiving, WIMBERGER
44 ImmoFokus
Fertigstellungen &
Pipeline
Die Top-3-Projekte Fertigstellung 2023 ff.
Wohnen im Stadtzentrum
Fertigstellung Juli 2024
4840 Linz, Vöcklabruck
Developer
„Gemeinnützige Siedlungsgesellschaft für den
Bezirk Vöcklabruck
Wohnungen Miete gefördert 82
Gartenstrasse
Fertigstellung Q2 2023
4810 Ried im Innkreis, Gartenstrasse 36-38
Developer
Ebster Living Bauträger
Gorilla Immobilien
Wohnungen Miete 73
Veichter/Hagenberg
Fertigstellung 2023
4020 Hagenberg im Mühlkreis,
Schmidbauernweg
Developer
Wimberger Immobilien
Wohnungen Eigentum 25
Investment Special 2022
45
SALZBURG
SALZBURG
mit Loggia: 19 %
mit Balkon: 47 %
mit Terrasse: 46 %
mit Garten: 20 %
mit Freifläche: 98 %
1–2 Zi-Wg: 40 %
3 Zi-Wg: 34 %
4+ Zi-Wg: 26 %
aller Wohnungen im Angebot (n = 532)
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)
aller Wohnungen im Angebot (n = 482)
Wohnungen: 98 %
Reihen-/Doppelhaus: 2 %
Einfamilienhaus: 0 %
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 9.235)
ø 21 Wohnungen / Projekt
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 475)
ø 70,6 m² Wohnnutzfläche
Median aller Wohneinheiten im
Angebot (n = 532)
ø 13,4 m² Freiflächen
(Loggia/Balkon/Terrasse)
Median aller Wohneinheiten
im Angebot (n = 482)
ø 1,77 PKW-Stellplätze / Wohnung
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 435)
ø Grundkostenanteil: 989 €/m²
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 114)
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 10.05.2022
Fertigstellungen 2020-2022 (Erster österreichischer Neubaubericht 2022)
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Salzburg 271 4.912 2,91 104,0
Hallein 24 440 2,41 107,1
Salzburg (Stadt) 57 1.290 2,77 103,2
Salzburg-Umgebung 87 1.437 3,10 106,8
Projekte
Projekte
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Salzburg 271 4.912 2,91 104,0
Sankt Johann im Pongau 44 836 3,42 102,2
Tamsweg 7 91 1,50 94,8
Zell am See 52 818 3,10 102,0
Fotos: SIGES Salzburger Immobilien GesmbH, Myslik
46 ImmoFokus
Fertigstellungen &
Pipeline
Die Top-3-Projekte Fertigstellung 2023 ff.
Paracelsus Garten
Wohnpark Thalgau
Duett Moarhaus
Fertigstellung Juni 2023
5500 Bischofshofen, Josef-Leitgeb-Strasse
Developer
Hans Myslik Betriebs GmbH
Gemeinnützige Wohn- und
Siedlungsgenossenschaft „Salzburg“
Wohnungen Miete gefördert 14
Wohnungen Eigentum
freifinanziert
44
Grundkostenanteil €/m² 632
Angebotspreis €/m² 7.578
Verkaufspreis €/m² 7.474
Fertigstellung Q2 2024
5304 Thalgau am Fuschlsee
Developer
SIGES Salzburger Immobilien GesmbH
Wohnungen Miete 10
Wohnungen Eigentum
freifinanziert
70
Grundkostenanteil €/m² 614
Angebotspreis €/m² 5.682
Verkaufspreis €/m² 5.379
Fertigstellung Q3 2024
5111 Bürmoos, Moarhaugasse
Developer
gswb - Gemeinnützige Salzburger
Wohnbaugesellschaft mbH
Wohnungen Eigentum 41
Grundkostenanteil €/m² 245
Angebotspreis €/m² 5.297
Verkaufspreis €/m² 4.973
Investment Special 2022
47
TIROL
TIROL
1–2 Zi-Wg: 35 %
3 Zi-Wg: 43 %
4+ Zi-Wg: 22 %
Wohnungen: 97 %
Reihen-/Doppelhaus: 2 %
Einfamilienhaus: 1 %
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 12.465)
Vergleich Ferienwohnungen (n = 185)
ø 21 Wohnungen / Projekt
aller Wohnungen im Angebot (n = 1.193)
mit Loggia: 6 %
mit Balkon: 45 %
mit Terrasse: 46 %
mit Garten: 22 %
mit Freifläche: 94 %
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)
aller Wohnungen im Angebot (n = 1.239)
ø 1,67 PKW-Stellplätze / Wohnung
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 563)
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 600)
ø 75 m² Wohnnutzfläche
ø Grundkostenanteil: 943 €/m²
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 95)
Median aller Wohneinheiten im
Angebot (n = 1.240)
ø 13,3 m² Freiflächen
(Loggia/Balkon/Terrasse)
Median aller Wohneinheiten
im Angebot (n = 1.239)
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 17.09.2021
Fertigstellungen 2020-2022 (Erster österreichischer Neubaubericht 2022)
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Tirol 424 7828 3,41 106,5
Imst 38 506 2,77 103,7
Innsbruck-Land 103 1.872 3,43 108,1
Innsbruck-Sadt 52 1.418 3,6 113,3
Kitzbühel 38 484 2,49 101,1
Kufstein 63 1383 4,15 109,1
Projekte
Projekte
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Tirol 424 7828 3,41 106,5
Landeck 27 492 3,69 100,4
Lienz 22 317 2,17 96,3
Reutte 16 315 3,17 101,5
Schwaz 65 1.041 4,1 105,8
Fotos: Pendlarchitects, beaufort Architekten ZT,
48 ImmoFokus
Fertigstellungen &
Pipeline
Die Top-3-Projekte Fertigstellung 2023 ff.
Bichlinger Strasse 89
Innsbruck Pradler Saggen
T 459 Integrationshaus
Fertigstellung März 2024
6363 Westendorf, Bichlinger Strasse 89
Developer
Neue Heimat Tirol - Gemeinnützige
WohnungsGmbH
Wohnungen Eigentum 33
Wohnungen Miete gefördert 17
Grundkostenanteil €/m² 419
Nettomiete €/m² 6,81
Angebotspreis €/m² 4.262
Fertigstellung Q1 2024
6063 Rum, Steinbockallee
Developer
Neue Heimat Tirol - Gemeinnützige
WohnungsGmbH
Wohnungen Miete 151
Fertigstellung Q3 2023
6020 Innsbruck, Gumppstrasse 71
Developer
Aplenländische Gemeinnützige WohnbauGmbH
Wohnungen Miete gefördert 73
Investment Special 2022
49
VORARLBERG
Fertigstellungen 2020-2022 (Erster österreichischer Neubaubericht 2022)
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Vorarlberg 281 4868 4,04 106,1
Bludenz 28 415 2,15 101,2
Bregenz 80 1.374 3,38 106,4
Projekte
Projekte
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Vorarlberg 281 4868 4,04 106,1
Dornbirn 64 1.295 4,77 109,2
Feldkirch 109 1784 5,45 105,9
Fotos: Haberl Baugesellschaft, Wohnbauselbsthilfe Vorarlberger gem. reg. Gen.m.b.H., Rhomberg
50 ImmoFokus
Fertigstellungen &
Pipeline
Die Top-3-Projekte Fertigstellung 2023 ff.
Drei Häuser in Vorach
Fertigstellung September 2023
6890 Lustenau, Vorachstrasse 62+62a-b
Developer
Wohnbauselbsthilfe Vorarlberger gemeinnützige
Gen.m.b.H.
Bludenz Quartier Brunnenbach
Fertigstellung Q4 2022
6700 Bludenz, Wichnerstrasse
Developer
Haberl Baugesellschaft
Wohnen an der Furt
Fertigstellung Q2 2025
6850 Dornbirn, Rohrbach
Developer
Rhombergbau Bau GmbH
Wohnungen Eigentum
gefördert
55
Wohnungen Eigentum
frefinanziert
42
Wohnungen Eigentum
freifinanziert
42
Angebotspreis €/m² 5.359
Verkaufspreis €/m² 4.808
Grundkostenanteil €/m² 1.452
Angebotspreis €/m² 6.289
Grundkostenanteil €/m² 1.777
Angebotspreis €/m² 7.305
Investment Special 2022
51
„Die Preise müssen
sich entspannen“
Felsen in der Brandung. Die drei größten heimischen Publikums-Immobilienfonds haben bereits so manche
Krise gemeistert. Auf Einladung des ImmoFokus erklärten die Verantwortlichen Peter Czapek (Bank Austria
Rea Invest Immobilien KAG), Peter Karl (ERSTE Immobilien KAG) und Louis Obrowsky (LLB Immo KAG), was
dahintersteht und wie sie das aktuelle Umfeld wahrnehmen.
Das Gespräch führte: Patrick Baldia
52 ImmoFokus
„Eigentlich ist unser
Business unsexy, über die
Laufzeit unauffällig, aber
dafür nachhaltig gut für
die Anleger.“
Peter Czapek,
Bank Austria Real Invest
Beide wurden gut überstanden – selbst
während der Coronakrise hat sich die Vermietungssituation
nicht wesentlich geändert.
Man hat also gesehen: Mittel- und langfristig
haben sich Immobilienfonds als Beimischung
bewährt. Ich kann jetzt nur für unser Portfolio
sprechen; das ist so alt, so breit aufgestellt. Da
ist eine enorme Stabilität drinnen. Das haben
die Anleger gesehen, weshalb sie uns weiterhin
ihr Vertrauen schenken.
Trotz Zinserhöhung haben heimische
offene Immobilienfonds zuletzt weitere
Zuwächse verzeichnet. Woran liegt das?
Ist der Glaube an Sachwerte hierzulande
unerschütterlich? Oder war der Zinsanstieg
nicht hoch genug?
Louis Obrowsky: Das ist eine berechtigte Frage.
Tatsächlich haben wir heute eine gänzlich
andere Situation als vor neun Monaten.
Langfristig betrachtet sind Immobilienfonds
sicherlich eines jener Instrumente, das
sich für fast alle wirtschaftlichen Szenarien
eignet. Insbesondere Inflationsszenarien, weil
Immobilienfonds aufgrund der großen Nähe
zum Real-Asset-Markt einen Inflationsschutz
eingebaut haben. Dieser ist zwar nicht auf
einen Zeitraum von sechs oder zwölf Monaten
gegeben, aber langfristig, also über fünf
oder mehr Jahre, sehr wohl. Das könnte die
jüngsten Zuwächse erklären.
Peter Czapek: In den vergangenen 20 Jahren
habe wir zwei Krisen erlebt: die Finanzkrise
2008/09 und die Covid-Pandemie ab 2020.
Herr Karl, würden Sie das auch
unterschreiben?
Peter Karl: Ich bin völlig bei den Kollegen.
Unsere Fonds sind durch die Bank konservativ
aufgestellt. Zu den Fonds der Erste Immobilien
KAG kann ich sagen: Wir wurden immer sehr
konservativ bewertet und haben alle Krisen
relativ unbeschadet überstanden. Deswegen
bin ich zuversichtlich, dass wir auch künftige
Krisen hinter uns bringen werden. Qualität
setzt sich am Ende durch, und das wird auch
diesmal der Fall sein.
Peter Czapek: Ich glaube, was die österreichischen
Publikums-Immobilienfonds auch
auszeichnet, und wir drei sind ja für 80 bis 85
Prozent des Marktvolumens verantwortlich,
ist, dass wir nicht laut jubeln, wenn es uns gut
geht, oder klagen, wenn das Gegenteil der Fall
ist. Wir sind einfach weiter aktiv und beherrschen
unser Geschäft. Eigentlich ist unser
Business unsexy, über die Laufzeit unauffällig,
aber dafür nachhaltig gut für die Anleger.
Investment Special 2022
53
„Für Retail-Anleger
gibt es in Österreich
im Low-Vola-Bereich
kein vergleichbares
Alternativprodukt.“
Peter Karl,
ERSTE Immobilien KAG
Obrowsky: Lassen Sie mich zwei Zahlen zu
unserem Retail-Portfolio nennen, damit Sie
sehen, wie langweilig unsere Ausrichtung ist:
Wir haben einen Vermietungsgrad von 96 Prozent
und eine durchschnittliche Restlaufzeit
der Mietverträge von 10,2 Jahren. Deshalb ist
es uns auch nicht wichtig, zehn oder zwanzig
Cent bei der Miete auszureizen, sondern mit
den Mietern ein partnerschaftliches Verhältnis
zu pflegen im Sinne langfristig stabiler und
planbarer Cashflows.
Peter Karl
ist CEO der ERSTE Immobilien KAG. Sein ERSTE IMMOBILIENFONDS (Volumen: 2,5 Milliarden
Euro) ist in Wohn- (71 Prozent), Büro- (22 Prozent) und Geschäftsimmobilien (7
Prozent) in Österreich (76 Prozent) und Deutschland (24 Prozent) investiert. Seit dem
Fondsstart 2008 lukrierten Anleger eine jährliche Performance von 2,65 Prozent. 2016
legte die Erste Immobilien KAG mit dem ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS den
ersten nachhaltig-orientierten Publikums-Immobilienfonds des Landes auf.
Wie schätzen Sie die Gefahr ein, dass
doch mehr Kapital abgezogen wird als
Sie erwarten?
Karl: Klar ist, dass wir Abflüsse sehen werden.
Wir beobachten die Kapitalflüsse in unseren
Fonds auch sehr genau. Bislang war aber
nichts Außergewöhnliches auszumachen.
Wie Herr Czapek richtig gesagt hat, sind
offene Immobilienfonds ein Beimischprodukt.
Und selbst bei steigenden Zinsen sollte
ein gewisser Real-Estate-Anteil in keinem
vernünftigen Portfolio fehlen. Dazu kommt,
dass es für Retail-Anleger in Österreich
im Low-Vola-Bereich kein vergleichbares
Alternativprodukt gibt, das man selbst Kapitalmarktneulingen
guten Gewissens empfehlen
kann. Ich sehe daher keine Gefahr, dass wir
netto verlieren werden. Es muss uns allen aber
bewusst sein, dass die Zeiten des sehr starken
Wachstums vorbei sind. Wir werden uns in
Zukunft etwas mehr bemühen müssen, wenn
wir neue Anleger gewinnen wollen. Auch weil
es im Fixed-Income-Bereich wieder positive
Zinsen gibt.
Obrowsky: Natürlich gibt es auch bei uns
Abflüsse. Es gibt uns ja auch seit mehr als 17
Jahren und vielleicht möchte der eine oder
andere, der seit längerem dabei ist, in etwas
anderes investieren oder sich ein Konsumgut
leisten. Sicher werden auch neue Investoren
überlegen, ob sie nicht stattdessen lieber ein
klassisches Substitutionsprodukt wie etwa die
zehnjährige österreichische Bundesanleihe
kaufen sollen. Drei Prozent Kupon sind ein
gutes Argument für die Anleihe.
Müssen Anleger heuer für das Gesamtjahr
mit etwas weniger Performance rechnen?
Karl: Fairerweise lässt sich das nicht genau
sagen. Es gibt ja am Markt derzeit kaum
Transaktionen als Evidenz. Klar ist, dass wir
54 ImmoFokus
bei steigenden Zinsen in manchen Segmenten,
insbesondere in den schwächeren Lagen auch
steigende Yields sehen könnten. Die Erträge
aus den Portfolien sind zwar zum Teil oder
auch komplett vor Inflation geschützt. Aber
natürlich müssen sich sowohl die privaten
Wohnungsmieter als auch die gewerblichen
Mieter die indexierten Mieten auch einmal
leisten können. Vielleicht wird es daher zu
punktuell zu keinen nominellen Mieterhöhungen
kommen. Hilfreich ist sicher, dass
wir Liquidität nicht mehr zu negativen Zinsen
veranlagen müssen. Insgesamt erwarte ich
aber keine Renditerückgänge.
Czapek: Als mündelsicherer Fonds haben
wir natürlich genaue Vorgaben, wie wir zu
veranlagen haben, und haben daher auch
Anleihen im Portfolio. Deren Kurse haben
heuer nachgegeben, was sich natürlich auch
in unserer Performance niederschlägt, aber
nicht gravierend. So geht es aber allen, die in
Fixanleihen investiert haben. Wichtig ist nur,
dass man das den Kunden auch entsprechend
kommuniziert.
„Wichtig ist ein partnerschaftliches Verhältnis
mit den Mietern im Sinne langfristig stabiler
und planbarer Cashflows.“
Louis Obrowsky,
LLB Immo KAG
Obrowsky: Auch wir halten in sehr geringem
Umfang Anleihen, was die Performance
heuer belastet. Aber insgesamt hat sich der
LLB Semper Real Estate 2022 bislang sehr gut
entwickelt, besser als in den vergangenen
beiden Jahren. Das liegt daran, dass wir keine
Belastungen mehr verdauen müssen, die
auf die behördlichen Betretungsverbote
während der Corona-Lockdowns zurückgehen.
Bei uns kommt die Performance ja aus der
Vermietung. Und da wir auch die Covid-Zeit
dazu genutzt haben, im Gegenzug für die
mietfreie Zeit, die wir den Mietern gegeben
haben, die Verträge zu verlängern, bin ich sehr
zuversichtlich, dass wir keinesfalls Rückgänge
sehen werden. Aber natürlich hat Herr Karl
recht, wenn er in den Raum stellt, ob sich
alle Mieter die Indexierung der Mietverträge
leisten werden können. Ob wir wieder Arrangements
treffen werden müssen, werden wir
erst 2023 sehen.
Ihre Fonds sind schon sehr lange am
Markt. Daher besitzen Sie sicher auch
Gebäude, die in die Jahre gekommen sind.
Wie gehen Sie damit um? Nicht zuletzt,
weil ja aus ESG-Gründen Abwertungen zu
erwarten sind…
Karl: Aus diesem Grund verkaufen wir auch
regelmäßig Gebäude, von denen wir der
Meinung sind, dass sie mit vernünftigen
Investitionen nicht auf einen entsprechenden
Standard zu bringen sind. Erst vor wenigen
Wochen haben wir so ein Objekt, eine Büroimmobilie
in Hamburg, verkauft. Vielleicht wird
auch die aktuelle Energiekostenkrise dazu
beitragen, dass dieser Trend beschleunigt wird.
Czapek: Klar ist, dass wir beim Thema ESG
erst am Beginn der Reise sind. Wir können
nicht über Nacht ein zu hundert Prozent
grüner Fonds werden. Das ist bei unserem
über Jahrzehnte gewachsenen Portfolio auch
nicht möglich. Beim Neugeschäft sind wir
hingegen seit drei Jahren vollkommen auf
Nachhaltigkeit ausgerichtet. Aktuell sind
wir gerade dabei, den Bestand zu analysieren.
Gleichzeitig haben wir in den letzten Jahren,
als es praktisch keine Zinsen gab, sehr viel
in den Bestand investiert. Unmittelbaren
Verkaufsdruck haben wir insgesamt also nicht.
Was Zukäufe betrifft glauben wir, dass sich
in dem Bereich, in dem wir uns bewegen, in
dem es um Summen um die 150 Millionen
Euro geht, in den kommenden 24 Monaten am
Markt sehr viel tun wird. Wir gehen davon aus,
dass der Markt zu uns kommen wird.
Obrowsky: Im Publikumsfonds-Bereich können
wir nicht von einer Minute auf die andere
nachhaltig sein. Auch weil es den Fonds seit
Investment Special 2022
55
Peter Czapek
Der CEO der Bank Austria Real Invest verantwortet den 4,44 Milliarden Euro
schweren Real Invest Austria, den größten heimischen Publikums-Immobilienfonds.
Investiert wird ausschließlich in Österreich. Aktuell setzt sich das Portfolio zu
80 Prozent aus Wohnen und Infrastruktur und zu 20 Prozent aus Gewerbeimmobilien
zusammen. Seit dem Fondsbeginn 2003 erzielte der Real Invest Austria eine
jährliche Performance von 3,23 Prozent.
17 Jahren gibt. Wir haben aber einige Prozesse
entsprechend umgestellt und alle Neuinvestitionen
sind selbstverständlich nachhaltig, wie
etwa die bisher größte Investition für den LLB
Semper Real Estate: die Neuentwicklung des
Tlapa-Kaufhauses in Wien-Favoriten, die wir
ÖGNI Platin zertifizieren lassen werden, um
EU-Taxonomie und ESG-Richtlinien Rechnung
zu tragen.
Ansonsten haben auch wir das Portfolio
gescreent und es in drei Töpfe unterteilt: Objekte,
die strengen Nachhaltigkeitskriterien entsprechen,
solche, die wir sanieren und zu einer
nachhaltigen beziehungsweise nachhaltigeren
Immobilie machen können, und Gebäude, bei
denen das aus unserer Sicht nicht möglich ist.
Von solchen Objekten haben wir uns schon
getrennt oder werden wir uns trennen.
Sind Sie aktuell auf der Käuferseite?
Karl: Also ich muss sagen: Wir haben gerade
sehr viel am Tisch, eine große Pipeline
abzuarbeiten. Ich könnte nicht sagen, dass uns
irgendwie Produkte fehlen. Natürlich muss
man fairerweise sagen, dass es sich dabei in
vielen Fällen um Transaktionen handelt, die
sich schon länger angebahnt haben oder
die bereits in Verhandlung sind. Auf der
Käuferseite versuchen wir selbstverständlich
dort, etwas nachzuverhandeln, wo wir es
als erfolgversprechend einschätzen. Man
darf nicht vergessen: Je weiter weg von der
Top-Lage, desto wahrscheinlicher sind künftig
Renditeaufschläge.
Czapek: Nachdem wir im Vorjahr um 200
Millionen Euro zugekauft haben, werden es
heuer um die 240 Millionen Euro sein. Da
sind teilweise Projekte dabei, die schon lange
vorbereitet wurden.
Obrowsky: Wir sind in der glücklichen Lage,
dass wir heuer bereits große Objekte in Wien
und Berlin erworben haben, und sind daher
relativ entspannt. Aber tatsächlich gibt es
derzeit im Gewerbeimmobilien-Bereich
spannende Sachen, die wir prüfen. Auch wir
glauben im Übrigen, dass nach der Jahreswende,
ab dem ersten Quartal 23,
viele interessante Möglichkeiten kommen
werden.
Rechnen Sie mit etwas Entspannung bei
den Preisen?
Czapek: Auf jeden Fall. Es wird auch so sein
müssen. Ich glaube, wir merken es alle, dass
man derzeit länger für die Vollvermietung
eines Gebäudes braucht als früher, weil
sehr viel gebaut wird. Man muss realistisch
sein: Wer kann sich eine Miete von 13 Euro
leisten? Dazu kommen ja noch Betriebskosten
und Heizung. Das geht sich vielfach nicht
aus, da gibt es eine Grenze. Vor allem wenn
man sich anschaut, wieviel der Durchschnitt
verdient. Da ist es unverhältnismäßig,
welche Mieten mancherorts verlangt werden.
Da ist es ganz gut, dass weitergebaut wird.
Und ich muss sagen: Bei gewissen Preisen
56 ImmoFokus
Louis Obrowsky
ist Geschäftsführer der LLB Immo KAG. Mit seinem LLB Semper Real Estate (Volumen:
1,16 Milliarden Euro) deckt er die Assetklassen Büro (35,59 Prozent), Einzelhandel
(23,84 Prozent), Hotel (22,59 Prozent), Logistik (10,20 Prozent) und Wohnen
(3,86 Prozent) ab. Investiert wird ausschließlich in Deutschland (63,10 Prozent) und
Österreich (36,90 Prozent). Anlegern bescherte der Fonds seit dem Start 2004 ein
jährliches Plus von 2,19 Prozent.
können wir die Projekte gar nicht erwerben.
Schließlich muss man ja aufgrund des
Immobilienfondsgesetzes eine Bewertung
vorlegen, die bestätigt, dass ein bestimmter
Preis unter den aktuellen Rahmenbedingungen
am Markt gerechtfertigt ist.
Karl: Ich kann mich da beiden Herren nur
anschließen. Ich würde dazu noch gerne eine
Besonderheit am Wiener Markt ansprechen.
Wir haben schon immer darauf hingewiesen,
dass zwar sehr viel Wohnraum produziert
wird, allerdings wird am Bedarf vorbei gebaut.
Also der Zuschnitt der Wohnungen und das
ganze Set-Up sind ganz eindeutig auf den
Geschmack des typischen Wohnungsinvestors
zugeschnitten. Was am Mietermarkt nachgefragt
wird, wird leider außer Acht gelassen.
Da muss es zu einer Preisanpassung kommen,
weil am Ende des Tages diese Wohnungen
auch vermietet werden. Aber halt nicht um
die 13, 14, 15 Euro, von denen manche träumen.
Nehmen Sie derzeit unbeschränkt
Investorengelder an?
Obrowsky: Ja, der Publikumsfonds ist jederzeit
offen. Bei den institutionellen
Produkten haben wir ein Capital-Call-System,
das heißt, dort verpflichtet sich der
institutionelle Anleger für einen Zeitraum
von 24 oder 36 Monaten, Betrag X zu
investieren, und das Geld wird abgerufen,
wenn eine Neuinvestition unmittelbar
bevorsteht.
Karl: Beim ERSTE IMMOBILIENFONDS war
eine Tranche bis zum 9. September offen.
Die ist sehr gut gelaufen. Seit dem zwölften
September ist eine Tranche des ERSTE
RESPONSIBLE IMMOBILIENFODNS offen.
Ob wir angesichts der veränderten Rahmenbedingungen
beim Tranchenmodell bleiben,
lasse ich mal dahingestellt. Der Grund,
wieso wir es überhaupt eingeführt haben, ist
aber klar: der enorme Run auf das Produkt
innerhalb kürzester Zeit hat es für uns
unmöglich gemacht, mit der entsprechenden
Geschwindigkeit zu investieren. Aber da der
Andrang nach unseren Erwartungen zurückgehen
sollte, kann ich mir durchaus vorstellen,
dass wir beide Publikumsfonds auch durchgehend
geöffnet lassen können.
Herr Czapek, Ihre Fonds waren
immer offen?
Czapek: Unsere Fonds waren nie geschlossen,
sondern auch in Krisenzeiten
stets in beide Richtungen offen. Als ich zur
Real Invest gekommen bin, ist der Vertrieb
ja über alle Banken gelaufen. Und wir hatten
auch zu viele Zuflüsse, etwa phasenweise
350 bis 400 Millionen Euro. Das mussten wir
einbremsen. Als Hauptvertriebspartner ist
schließlich die Bank Austria geblieben.
Da besteht natürlich eine laufende
Kommunikation und enge Abstimmung, wie
unsere Pläne aussehen. Und und das funktioniert
gut. Darum haben wir bis heute kein
Kaufschlusssystem eingeführt.
Investment Special 2022
57
IMPRESSUM
Vorschau
Lesen Sie im ImmoFokus
Ausgabe 01/2023
Zerifikate am Prüfstand. Das große Interview mit ..., Zu
Tisch mit ... Welche Rolle spielen Gebäudezertifizierung,
Zertifikate im Vergleich, Klimaneutralität & CO2-
Bilanzierung - MIPIM - SnapShot Immobilienmarkt
- Die Projekt-Pipeline Österreich 2023, Nachhaltige
Energiequellen: Nationale & Internationale Best in Class-
Projekte. Die große ImmoFokus Umfrage ...
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Herausgeber
Mag. Michael Neubauer
Chefredaktion
Mag. Lisa Grüner
Grafik
Andreas Altstädter
Lektorat
Dr. Melanie Knünz
Michaela Hocek
Ingeborg Morawetz, BA
Autoren dieser Ausgabe
Mag. Patrick Baldia,
Mag. Lisa Grüner, Amelie Miller, BA,
Mag. Michael Neubauer, sowie die Kommentatoren
ERSCHEINUNGSTERMIN: Februar 2023
Täglich top informiert: www.immo-timeline.at
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Sales & Relation
Rudolf E. Oezelt
Relations Management
Tanja Klingseis
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wenn nicht anders angegeben:
Real Estate Media Group/Katharina Schiffl,
Michael Hetzmannseder,
Gabriel Alarcón - Rizar
Druck
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Der IMMOFOKUS wendet sich im Sinne der
Gleichstellung gleichermaßen an Frauen
und Männer. Aus Gründen der Übersichtlichkeit
und Verständlichkeit kann es bei den
Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline
Ansprechform verwendet wird.
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