Betriebskosten Aktuell - Ausgabe November 2022

Betriebskostenaktuell
Alles rund um die Wohnkosten
Ausgabe 80 | November 2022
Bild: Adobe Stock/ peterschreiber.media
Impressum
Betriebskosten aktuell / alles
rund um die Wohnkosten
Herausgeber:
Verband norddeutscher
Wohnungsunternehmen
Verantwortlich:
Dr. Peter Hitpaß
VNW Verband norddeutscher
Wohnungsunternehmen e. V.
Tel.: 0385 / 48937503
E-Mail: hitpass@vnw.de
Kommentar von Andreas Breitner:
Thema Fernwärme – Wenn Fernwärmekosten
sich auf einen Schlag verdreifachen
oder sogar vervierfachen, dann wirft
das Fragen auf.
Seite 2
Prof. Dr. Andreas Saxinger
und Timo Hubert Scheer
Das Verhältnis zwischen dem betriebskostenrechtlichen
Belegeinsichtsrecht und
dem datenschutzrechtlichen Auskunftsrecht
des Mieters
Seite 3
BK01 Rechnungsdatenverarbeitung
bei VIVAWEST
Optimieren, digitalisieren, automatisieren:
Versorgerrechnungen effizient verarbeiten
Seite 7
Papierloses Büro
Einsichtsrecht des Mieters in Originalbelege
Seite 9
Ifo- Institut
Immer mehr Stornierungen im
Wohnungsbau
Seite 10
Hohe Energiepreise
Manche Wohnungen blieben schon vor
der Krise kalt
Seite 11
Ratseinigung zur EPBD
Emissionsfrei bis: Alle öffentlichen Gebäude
bis 2028, alle neuen Gebäude bis 2030
und alle bestehenden Gebäude bis 2050
Seite 13
Bauindustrie
Umsatzprognose für 2022 und 2023 gesenkt
– Präsident Peter Hübner erklärt
warum.
Seite 15
Der digitale Schlüssel
Welche Vorteile haben die Vermietungsabteilung,
aber auch die technische Abteilung,
Herr Österreicher?
Seite 16
Verbraucherzentrale NRW warnt
Stromsparboxen und Heizlüfter für Steckdosen
ohne Spareffekt
Seite 18

Betriebskostenaktuell
Alles rund um die Wohnkosten
Ausgabe 80 | November 2022
Kommentar von VNW-Verbandsdirektor Andreas Breitner
Thema Fernwärme – Wenn Fernwärmekosten sich auf
einen Schlag verdreifachen oder sogar vervierfachen,
dann wirft das Fragen auf.
VNW-Verbandsdirektor Andreas
Breitner. Foto: VNW, Bertold Fabricius,
Hamburg
Angesichts teils drastisch gestiegener Fernwärmepreise mehrt sich in der Politik der Ruf nach einem
Einschreiten des Bundeskartellamts. Die Behörde müsse auch bei der Fernwärme darauf achten,
dass der Wettbewerb gewahrt bleibe, heißt es. Beklagt wird eine mangelnde Preistransparenz.
Allein auf das Kartellamt zu setzen, reicht aus meiner Sicht nicht aus. Wir brauchen eine unabhängige
Behörde, die ständig die Preise für Fernwärme beobachtet, kontrolliert und umgehend eingreift,
wenn zu Lasten der Verbraucherinnen und Verbraucher Reibach gemacht wird.
Das Kartellamt ist eine gute Institution, aber in diesem Fall eher nicht geeignet, weil es aus meiner
Sicht zu selten und zu spät eingreifen würde. Allerdings verdeutlicht die Forderung nach einem
Eingreifen des Kartellamts, dass da etwas nicht in Ordnung ist
Vor allem in Mecklenburg-Vorpommern sind viele Mieterinnen und Mieter an ein Fernwärmenetz
angeschlossen. Was für die Energiewende eine sehr gute Grundlage ist – mit der Dekarbonisierung
von Fernwärme lassen sich viele Haushalte erreichen – ist für die Nutzerinnen und Nutzer ein Problem:
sie können nicht mal eben den Anbieter wechseln, wenn sie unzufrieden sind.
Dieses ‚naturgegebene‘ Ungleichgewicht zwischen Anbieter und Nutzer muss dadurch geheilt werden,
dass die die Unternehmen permanent kontrolliert werden. Sie müssen der Öffentlichkeit ihre
Kostenstruktur darlegen und nachvollziehbar begründen, warum sie ihre Preise erhöhen wollen.
Nur dann werden die Menschen es auch akzeptieren.
Derzeit herrscht bei vielen Mieterinnen und Mietern große Verunsicherung und Verärgerung.
Wenn Energieversorger ankündigen, dass die Fernwärmekosten sich auf einen Schlag verdreifachen oder sogar vervierfachen, dann wirft das
Fragen auf. Eine Preisexplosion dieser Wucht lässt sich auch in Zeiten allgemein steigender Energiepreise beim besten Willen nicht vermitteln.
Ich habe die Sorge, dass in manchen Fällen ein großer Teil des Problems hausgemacht ist, weil die betreffenden Energieversorger eine Beschaffungsstrategie
verfolgt haben, die nun die Vermieter und Mieter ausbaden sollen. Das ist nicht hinnehmbar.
Die bestandshaltenden Vermieter haben die explodierenden Fernwärmepreise nicht zu verantworten. Der Preisanstieg verteuert aber das
Wohnen und ist sozialer Sprengstoff. Wer in einer kalten Wohnung leben soll, den wird man über kurz oder lang auch mit Klimaschutzanforderungen
nicht mehr erreichen. Wenn die Fernwärme auch für die Energiewende ein wesentlicher Bestandteil bleiben soll, muss jetzt
gehandelt werden.
Andreas Breitner
Vorstand und Verbandsdirektor
Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW)
Ausgabe 80 Jahrgang 2022 // In Kooperation mit Wohnungswirtschaft heute. Fakten und Lösungen für Profis Seite 2

Betriebskostenaktuell
Alles rund um die Wohnkosten
Prof. Dr. Andreas Saxinger und Timo Hubert Scheer
Das Verhältnis zwischen dem betriebskostenrechtlichen
Belegeinsichtsrecht und dem datenschutzrechtlichen
Auskunftsrecht des Mieters
1. Das betriebskostenrechtliche Belegeinsichtsrecht des Mieters
Das betriebskostenrechtliche Belegeinsichtsrecht des Mieters stellt ein gesetzlich ungeregeltes Rechtsinstitut
dar. Eine gesetzliche Grundlage existiert nur für den preisgebundenen Wohnraum in § 29 Abs. 1 NMV, die
aber als auslaufendes Recht nicht auf den preisfreien Wohnraum übertragen werden kann. Für den preisfreien
Wohnraum ist bis heute im Einzelnen umstritten, auf welcher Rechtsgrundlage das Einsichtsrecht des
Mieters fußt.
Letztlich kann dahingestellt bleiben, ob sich das betriebskostenrechtliche Belegeinsichtsrecht aus § 259 BGB,
aus § 556 Abs. 3 BGB oder aus dem Grundsatz von Treu und Glauben herleiten lässt. Entscheidend für die
Praxis ist, dass das Einsichtsrecht durch die Rechtsprechung ab den achtziger Jahren des letzten Jahrhunderts
entwickelt worden ist und seitdem immer deutlichere Konturen bekommen hat.
Sinn und Zweck des Einsichtsrechts ist nach Ansicht der mietrechtlichen Rechtsprechung, dem Mieter eine
sachgerechte Überprüfung der Richtigkeit der Belege, die der Betriebskostenabrechnung des Vermieters
zu Grunde liegen, zu ermöglichen. Der Darlegung eines besonderen Interesses an der Belegeinsicht bedarf
es seitens des Mieters nicht. Vielmehr genügt das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen
Vermieters zu kontrollieren. Die Einsicht soll dem Mieter zur Vorbereitung möglicher
Einwendungen gegen die Abrechnung dienen.
Im Ergebnis ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter all diejenigen Belege in einer geordneten Form vorzulegen,
die geeignet sind, die noch offenen Fragen des Mieters im Hinblick auf die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung
abzuklären. Der Mieter muss in die Lage versetzt werden, die vom Vermieter getätigten
Rechenschritte ggfs. unter Hinzuziehung fachkundiger Hilfe nachzuvollziehen.
Ausgabe 80 Jahrgang 2022 // In Kooperation mit Wohnungswirtschaft heute. Fakten und Lösungen für Profis
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Alles rund um die Wohnkosten
2. Das datenschutzrechtliche Auskunftsrecht des Mieters
Am 25.05.2018 ist die Datenschutzgrundverordnung (DS-GVO) in Kraft getreten. Diese beinhaltet in Art.
15 DS-GVO ein allgemein formuliertes datenschutzrechtliches Auskunftsrecht einer betroffenen Person gegen
den Verantwortlichen i.S.v. Art. 4 Nr. 8 DS-GVO. Der Anspruch ist auf die Übermittlung von Informationen
gerichtet, welche u.a. die Zwecke, Kategorien und Dauer der Verarbeitung von personenbezogenen
Daten i.S.v. Art. 4 Nr. 1 DS-GVO der betroffenen Person betreffen.
Für Wohnraummietverhältnisse wurde dieses datenschutzrechtliche Auskunftsrecht des Art. 15 DS-GVO
erstmals in den beiden Entscheidungen des AG Wiesbaden vom 26.04.2021 (Teilurt. v. 26.04.2021, 93 C
2338/20) und des LG Wiesbaden vom 30.09.2021 (Urt. v. 30.09.2021, 3 S 50/21) konkretisiert. Diese Entscheidungen
betrafen einen Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Auskunft über die Verarbeitung
von personenbezogenen Daten des Mieters im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung. Eine weitere Entscheidung
zur Anwendung von Art. 15 Abs. 1 DS-GVO in Wohnraummietverhältnissen behandelte der
BGH im Urteil vom 22.02.2022 (Urt. v. 22.02.2022, VI ZR 14/21). Dabei ging es nicht um eine Betriebskostenabrechnung,
sondern um einen Auskunftsanspruch eines Mieters zur Identifikation der Person eines
Mitbewohners, der sich bei der Vermieterin über starke Geruchsbelästigungen und Ungeziefer im Treppenhaus,
die aus der Wohnung des Mieters herrührten, beschwert hatte.
Seit 25.05.2018 steht somit das gesetzlich in Art. 15 DS-GVO verankerte datenschutzrechtliche Auskunftsrecht
neben dem von der Rechtsprechung entwickelten mietrechtlichen Einsichtsrecht des Mieters in die
Belege für die Betriebskostenabrechnung des Vermieters.
3. Unterschiedliche Voraussetzungen der beiden Ansprüche
Beide dem Mieter zustehenden Ansprüche unterscheiden sich von ihren Voraussetzungen.
a) Voraussetzungen des datenschutzrechtlichen Auskunftsanspruchs
Das datenschutzrechtliche Auskunftsrecht des Betroffenen ist auf die Übermittlung von Informationen
gerichtet, welche u.a. die Zwecke, Kategorien und Dauer der Verarbeitung von ihn betreffenden personenbezogenen
Daten durch den Verantwortlichen betrifft. Welche Auskünfte im Einzelnen durch den
Mieter vom Vermieter verlangt werden können, ergibt sich aus Art. 15 Abs. 1 lit. a) – h) DS-GVO. Im
Ergebnis kann der Mieter also nur eine Auskunft über seine personenbezogenen Daten verlangen, die
der Vermieter zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung verarbeitet hat.
In Art. 4 Nr. 1 DS-GVO werden personenbezogene Daten als all diejenigen Informationen definiert,
die sich auf eine identifizierte oder identifizierbare natürliche Person beziehen. Die identifizierte oder
identifizierbare natürliche Person wird in der DS-GVO als die betroffene Person bezeichnet. Der Begriff
der personenbezogenen Daten ist in Art. 4 Nr. 1 DS-GVO sehr weit gefasst. Voraussetzung für den Personenbezug
ist lediglich, dass die Daten „aufgrund ihres Inhalts, ihres Zwecks oder ihrer Auswirkungen
mit einer bestimmten Person verknüpft“ sind (BGH, Urt. v. 15.06.2021, VI ZR 576/19; BGH, Urt. v.
22.02.2022, VI ZR 14/21).
Bei der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen durch den Vermieter sind verschiedene personenbezogene
Daten des Mieters betroffen. Neben Name, Anschrift, Telefonnummer, sonstigen Kontaktdaten
und Geburtsdatum von Mietern zählen hierzu auch die nach erfasstem Verbrauch durch die
Mieter gemessenen Betriebskosten. Die Erhebung von Verbrauchsdaten durch externe Messdienstleistungsunternehmen
und deren Übermittlung an den Vermieter zum Zwecke der Erstellung der Betriebskostenabrechnung
ändert nichts an der datenschutzrechtlichen Verantwortlichkeit des Vermieters. Die
externen Messdienstleistungsunternehmen sind als Auftragsverarbeiter gemäß Art. 4 Nr. 8, Art. 28 DS-
GVO tätig. Verantwortlicher i.S.v. Art. 4 Nr. 7 DS-GVO bleibt auch in solchen Fällen der Vermieter, da
dieser gegenüber den externen Messdienstleistern über die Zwecke und Mittel der Verarbeitung der
personenbezogenen Daten entscheidet.
b) Voraussetzungen des betriebskostenrechtlichen Einsichtsrechts
Anders als in Art. 15 Abs. 1 DS-GVO existiert bei dem durch die Rechtsprechung entwickelten betriebskostenrechtlichen
Einsichtsrecht eine Beschränkung der Einsicht des Mieters lediglich auf seine
im Rahmen der Betriebskostenabrechnung verarbeiteten personenbezogenen Daten nicht. Vielmehr
hat der Vermieter dem Mieter all diejenigen Belege in einer geordneten Form vorzulegen, die geeignet
sind, die noch offenen Fragen des Mieters im Hinblick auf die Richtigkeit der Betriebskostenabrech-
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Alles rund um die Wohnkosten
nung abzuklären. Ob diese Belege (auch) personenbezogene Daten des Mieters enthalten oder nicht,
spielt dabei keine Rolle. Das betriebskostenrechtliche Einsichtsrecht ist somit weiter gefasst.
4. Unterschiedliche Rechtsfolgen der beiden Ansprüche
Beide Ansprüche des Mieters weisen unterschiedliche Rechtsfolgen auf.
a) Mietrechtliche Rechtsfolgen
Nach der mietrechtlichen Rechtsprechung des BGH zum Einsichtsrecht der Mieter preisfreien Wohnraums
haben diese grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien
der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung. Sie dürfen nur Einsicht in die Originaldokumente
nehmen (BGH, Urt. v. 08.03.2006, VIII ZR 78/05; BGH, Urt. v. 13.09.2006, VIII ZR 105/06).
Lediglich die Mieter preisgebundenen Wohnraums können anstelle der Einsicht in die Originaldokumente
auch Ablichtungen gegen Erstattung der Auslagen vom Vermieter verlangen. Die Rechtsgrundlage
hierfür bildet § 29 Abs. 2 NMV, die aber nur für den preisgebundenen Wohnraum gilt. Als auslaufendes
Recht kann § 29 Abs. 2 NMV jedoch nicht auf den preisfreien Wohnraum übertragen werden.
Im preisfreien Wohnraum haben Mieter nach der Rechtsprechung einen Anspruch auf Kopien lediglich
in recht eng begrenzten Sonderfällen. Ein Anspruch wäre denkbar bei einer Vereinbarung zwischen den
Mietvertragsparteien oder bei einer entsprechenden Zusage des Vermieters. Ein Anspruch des Mieters
auf Kopien kann sich auch ergeben, falls die Entfernung zu den Räumlichkeiten des Vermieters, in denen
die Einsicht des Mieters in die Originalbelege stattfinden soll, für diesen unzumutbar ist. Es handelt sich
um Fallkonstellationen mit weiten räumlichen Distanzen oder langen Fahrzeiten. Eine abstrakte Grenze
in Kilometern lässt sich nicht ziehen, obgleich in einigen Gerichtsentscheidungen die Grenze für eine
für den Mieter noch zumutbare Entfernung bei etwa 30 Kilometern lag (AG Höxter, Urt. v. 13.10.2021,
10 C 154/21; AG Frankfurt, Urt. v. 10.08.2017, 33 C 3797/16; AG Halle/Saale, Urt. v. 20.02.2014, 93 C
2240/13; LG Münster, Beschl. v. 25.11.2010, 3 S 160/10; AG Dülmen, Urt. v. 30.08.2010, 3 C 121/10).
Ähnliches gilt, falls es dem Mieter aus anderen Gründen als einer weiten Entfernung unzumutbar ist,
die Belegeinsicht in den Büroräumen des Vermieters vorzunehmen. Das könnte der Fall sein, wenn
zwischen Mieter und Vermieter ein schweres Zerwürfnis vorliegt, welches bereits zu Rechtsstreitigkeiten
geführt hat. Dann ist eine Einsicht in die Originaldokumente für den Mieter ebenfalls unzumutbar
und er hat Anspruch auf die Übersendung von Kopien (LG Berlin, Urt. v. 11.06.2014, 65 S 233/13; AG
Bergisch Gladbach, Urt. v. 07.11.2011, 68 C 230/07).
b) Datenschutzrechtliche Rechtsfolgen
Nach der Vorschrift des Art. 15 Abs. 3 DS-GVO ist der Vermieter als Verantwortlicher datenschutzrechtlich
verpflichtet, dem Mieter als Betroffenen eine Kopie der personenbezogenen Daten, die Gegenstand
der Verarbeitung sind, beispielsweise zur Erstellung einer Betriebskostenabrechnung, zur Verfügung
zu stellen. Dies geschieht gemäß Art. 12 Abs. 5 Satz 1 DS-GVO unentgeltlich. Eine Differenzierung
zwischen preisgebundenem oder preisfreien Wohnraum oder eine Beschränkung dieses Rechts lediglich
auf bestimmte Sonderfälle gibt es in Art. 15 Abs. 3 DS-GVO nicht. Eng begrenzte Ausnahmen
können sich lediglich aus Art. 15 Abs. 4 DS-GVO (Beeinträchtigung der Rechte und Freiheiten anderer
Personen) sowie aus Art. 12 Abs. 5 Satz 2 lit. b DS-GVO (offenkundig unbegründeter oder exzessiver
Antrag) ergeben.
Noch nicht geklärt ist, wie weit der Anspruch aus Art. 15 Abs. 3 DS-GVO auf eine Kopie der Daten, über
die nach Art. 15 Abs. 1 DS-GVO vom Verantwortlichen Auskunft zu erteilen ist, reicht. Eine weite Ansicht
versteht den Anspruch aus Art. 15 Abs. 3 DS-GVO dahingehend, dass der Verantwortliche Kopien
sämtlicher verarbeiteter Einzeldaten ohne Rücksicht auf eine etwaige Redundanz in der bei ihm vorliegenden
„Rohfassung“ als Kopie zu übermitteln hat. Eine engere Ansicht hält es für zulässig, dass das
Recht auf Kopie auch durch die Überlassung einer - gegebenenfalls strukturierten - Zusammenfassung
der verarbeiteten Daten erfüllt werden kann (BGH, Beschl. v. 29.03.2022, VI ZR 1352/20 mit verschiedenen
Vorlagefragen an den EuGH).
Ergebnis
Der gesetzlich in Art. 15 DS-GVO verankerte datenschutzrechtliche Auskunftsanspruch des Mieters gegen
den Vermieter steht neben dem von der Rechtsprechung entwickelten betriebskostenrechtlichen Einsichts-
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recht. Nach Art. 15 Abs. 1 DS-GVO ist der Mieter auf eine Auskunft über seine personenbezogenen Daten
beschränkt, die bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter verarbeitet worden
sind. Nicht alle Abrechnungsbelege, die der Vermieter zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung heranzieht,
enthalten personenbezogene Daten des Mieters nach Art. 4 Nr. 1 DS-GVO. Nach dem betriebskostenrechtlichen
Einsichtsrecht hingegen hat der Vermieter dem Mieter all diejenigen Belege in einer geordneten
Form vorzulegen, die geeignet sind, die noch offenen Fragen des Mieters im Hinblick auf die Richtigkeit
der Betriebskostenabrechnung abzuklären. Damit ist das betriebskostenrechtliche Einsichtsrecht weiter angelegt.
Unterschiede im Hinblick auf die Rechtsfolgen bei den beiden Ansprüchen werden sich für diejenigen Belege
der Betriebskostenabrechnung, die personenbezogene Daten des Mieters nach Art. 4 Nr. 1 DS-GVO
enthalten, ergeben. Die mietrechtliche Rechtsprechung zu der eher restriktiven und nur ausnahmsweisen
Überlassung von Fotokopien an den Mieter preisfreien Wohnraums im Rahmen dessen betriebskostenrechtlicher
Belegeinsicht wird durch die ab 25.05.2018 in Kraft getretene Vorschrift des Art. 15 Abs. 3 DS-
GVO datenschutzrechtlich überlagert und modifiziert. Nach Art. 15 Abs. 3 DS-GVO ist der Vermieter als
Verantwortlicher datenschutzrechtlich verpflichtet, dem Mieter als Betroffenen eine Kopie der personenbezogenen
Daten, die Gegenstand der Verarbeitung zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung sind, zur
Verfügung zu stellen und dies gemäß Art. 12 Abs. 5 Satz 1 DS-GVO unentgeltlich zu tun.
Prof. Dr. Andreas Saxinger, Geislingen und
Timo Hubert Scheer, B.Sc., Luxemburg
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BK01 Rechnungsdatenverarbeitung bei VIVAWEST
Optimieren, digitalisieren, automatisieren:
Versorgerrechnungen effizient verarbeiten
Jahrelang erreichten VIVAWEST Versorgerrechnungen auf dem Postweg. Die Papierdokumente zogen
eine ganze Reihe manueller Aufwände nach sich. Doch mithilfe einer Lösung der Aareal Bank hat das
Wohnungsunternehmen die Verarbeitung der Rechnungen inzwischen digitalisiert, bis hin zur automatischen
Plausibilisierung – und spart damit heute deutlich Ressourcen ein.
Die Vorteile dieses schnellen und simplen Verfahrens liegen auf der Hand: Sie digitalisieren Ihren gesamten Rechnungseingangsprozess,
sparen Zeit und das manuelle Handling von Papierrechnungen, automatisieren Prüfmechanismen und gewinnen an Zahlungssicherheit dank
vorausschauender Planungsmöglichkeiten. Aber sehen Sie selbst. KLICKEN Sie auf die Grafik und das Erklärvideo BK01 Rechnungsdatenverarbeitung
für die Wohnungswirtschaft startet bei Youtube.
Bedarf an Wohnraum gibt es immer? Das stimmt, und doch steht die Wohnungswirtschaft unter wachsendem
ökonomischem Druck. Obwohl sie aus einer zuletzt recht komfortablen Marktsituation kommt,
werden die Zeiten für die Branche zunehmend schwierig – und das hängt mit einer brisanten Melange an
externen Entwicklungen zusammen. So werden Bauvorhaben und Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden
immer kostspieliger: Der vom Statistischen Bundesamt erhobene Baupreisindex für Wohngebäude etwa
zeigt eine Steigerung von sagenhaften 17,6 Prozent zwischen dem zweiten Quartal 2021 und dem zweiten
Quartal 2022. Zeitgleich steigt der Druck auf institutionelle Vermieter zur Dekarbonisierung und energetischen
Sanierung ihres Bestands unablässig. Die aktuelle Energiekrise schürt Befürchtungen, dass ein Teil
der Mieterschaft die nächste Nebenkostenabrechnung nicht wird begleichen können, was wiederum direkte
Folgen für die Liquidität der Unternehmen hätte. Und noch dazu macht sich in den Wohnungsunternehmen
inzwischen der Fachkräftemangel bemerkbar.
Das Ziel: ein umfassendes Prozessmanagement
Die Folge ist eine angespannte Ressourcenlage auf Seiten der Vermieter. Immer mehr Unternehmen suchen
heute mit wachsender Dringlichkeit nach Wegen, um Kosten zu sparen und Ressourcen zu schonen. Hin-
Ausgabe 80 Jahrgang 2022 // In Kooperation mit Wohnungswirtschaft heute. Fakten und Lösungen für Profis
VIVAWEST ist eines der
führenden Wohnungsunternehmen
in Nordrhein-Westfalen.
Es bewirtschaftet
knapp 120.000 Wohnungen
in ca. 100 Kommunen an
Rhein und Ruhr und gibt
etwa 300.000 Menschen ein
Zuhause.
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Alles rund um die Wohnkosten
zu kommt, dass die Potenziale in vielen wohnungswirtschaftlichen Organisationen bis dato längst nicht in
vollem Umfang genutzt werden: Laut einer KPMG-Studie sind mehr als 25 Prozent der Wohnungsunternehmen
hierzulande nicht oder nur wenig digitalisiert.
Doch prozessuale Ineffizienzen kann – und will – sich heute kein institutioneller Vermieter mehr leisten.
„Deshalb ist es unerlässlich, die wohnungswirtschaftlichen Kernprozesse unter die Lupe zu nehmen und
sie auf die Frage hin zu überprüfen, wo noch Effizienzpotenziale zu heben sind“, sagt Managing Director
Dr. Christian Fahrner, der bei der Aareal Bank den Bereich Strategy and Development leitet. „Insbesondere
dort, wo Regelprozesse noch immer mit massiven manuellen Aufwänden verbunden sind – etwa bei der
Rechnungs- oder bei der Zahlungseingangsverarbeitung – lohnt sich ein kritischer Blick. Das Ziel sollte ein
umfassendes Prozessmanagement sein, denn mit einem Dreiklang aus Optimierung, Digitalisierung und
Automatisierung können Wohnungsunternehmen hier einen großen Schritt in Richtung Zukunft gehen.“
VIVAWEST optimiert konsequent die hauseigenen Prozesse
Wie das in der Praxis funktionieren kann, zeigt zum Beispiel VIVAWEST. Das nordrhein-westfälische Wohnungsunternehmen
ist permanent dabei, seine hauseigenen Prozesse immer weiter zu optimieren. Bereits
vor vielen Jahren wurde im Unternehmen mit der Einführung von SAP in diesem Zuge auch das BK01 Betriebskosten
Management der Aareal Bank implementiert, das mithilfe virtueller Kontonummern für ein
automatisches Zahlen und Buchen der Versorgerrechnungen sorgt. „In der Zeit davor mussten wir alle Zahlungen
und Buchungen manuell tätigen – das war ein enormer Aufwand, der in dieser Form heute, rund
15 Jahre später, kaum noch vorstellbar ist“, erklärt Brigitte Miosga, Referentin Zentrale Bewirtschaftung bei
VIVAWEST.
Eine Herausforderung allerdings blieb trotz der kompletten Automatisierung der Versorgereinzüge auf Seiten
von VIVAWEST bestehen: Die Rechnungen der Versorger kamen weiterhin auf dem Postweg – und
zogen damit eine Menge manueller Tätigkeiten nach sich: Vom Öffnen der Briefe über die Verteilung der
Rechnungen auf die richtigen Schreibtische bis hin zur manuellen Prüfung der Dokumente. „Hinzu kam,
dass die Rechnungslegung nicht mit dem Lastschrifteinzug kombiniert war“, erzählt Sabine Thöne, Bereichsleiterin
Zentrale Bewirtschaftung bei VIVAWEST. „Konkret haben uns die Rechnungen oft so kurzfristig vor
der Abbuchung erreicht, dass eine Rechnungsprüfung erst im Nachgang der Abbuchung erfolgen konnte. So
kam es zu Korrekturen, die sowohl für uns als auch für unsere Partner auf der Versorgerseite natürlich mit
erheblichen Aufwänden verbunden waren.“
Von Strom und Gas bis zum Schornsteinfeger
Die Aareal Bank Gruppe
mit Hauptsitz in Wiesbaden
ist ein führender internationaler
Immobilienspezialist.
Sie bietet smarte Finanzierungen,
Software-Produkte
sowie digitale Lösungen für
die Immobilienbranche und
angrenzende Industrien und
ist auf drei Kontinenten – in
Europa, Nordamerika und
Asien/Pazifik – vertreten.
Die Muttergesellschaft des
Konzerns ist die Aareal Bank
AG. Unter ihrem Dach sind
die Unternehmen der Gruppe
in den Geschäftssegmenten
Strukturierte Immobilienfinanzierungen,
Banking &
Digital Solutions und Aareon
gebündelt. Im Geschäftssegment
Banking & Digital
Solutions bietet die Aareal
Bank Gruppe Unternehmen
aus der Wohnungs- und
Immobilienwirtschaft sowie
der Energiewirtschaft als
Digitalisierungspartner umfassende
Beratungsservices
und Produktlösungen an und
bündelt es mit klassischem
Firmenkunden-Banking und
Einlagengeschäft.
Eine Lösung musste her – und um diese zu entwickeln, schlossen sich VIVAWEST, die Aareal Bank, SAP
und die Stadtwerke Duisburg im Jahr 2015 zu einer Projektgruppe zusammen. Die Beteiligten trugen die
Anforderungen sowohl von wohnungswirtschaftlicher als auch der Versorgerseite zusammen und entwickelten
auf dieser Basis ein SAP-Lastenheft. Im Anschluss galt es, die Stammdaten abzugleichen und, wo
nötig, zu bereinigen. Um den Zahlungsverkehr zu regeln, wurden nun in Masse virtuelle BK01-Kontonummern
für die Liegenschaften von VIVAWEST vergeben, die der Versorger in sein System übernahm. Nach
der Programmierung durch SAP überprüften beide Seiten die neue Lösung zunächst über Testsysteme.
Im Jahr 2017 ging die BK01 Rechnungsdatenverarbeitung (RDV) bei VIVAWEST in einen Regelprozess
über – zunächst mit der Sparte Gas, dann recht bald auch mit der Sparte Strom. „Anschließend haben wir
die Systematik auf möglichst alle Versorger, Kommunen und Städte, die diesen Weg mit uns gehen möchten,
weiter ausgeweitet. Mit den Stadtwerken Duisburg beispielsweise wickeln wir auch das Thema Wasser über
RDV ab, in einigen Städten zudem die Grundbesitzabgaben. Die Schornsteinfeger sind noch nicht in der
Rechnungsdatenverarbeitung integriert. Diese Sparte ist für VIVAWEST die nächste Herausforderung“, erläutert
Brigitte Miosga weiter.
Rund 45.000 Rechnungen verarbeitet VIVAWEST heute bereits über die BK01 Rechnungsdatenverarbeitung,
die weitaus meisten davon sind Stromrechnungen. Und jede Stromrechnung ist bis zu neun Seiten
stark. „Die Vorteile dieses nun digitalen Prozesses sind für uns beträchtlich: Zunächst einmal bekommen
wir deutlich weniger Papier auf den Tisch. Umschläge öffnen, die Post auf die Mitarbeiter verteilen etc., das
fällt heute alles weg. Stattdessen haben wir jetzt alle wichtigen Rechnungsbestandteile in einem System und
können sofort damit arbeiten“, resümiert Sabine Thöne. „Der größte Vorteil aus unserer Sicht ist aber die
automatische Plausibilisierung der Rechnungen. Unsere Mitarbeiter bekommen heute angezeigt, wo etwa
eine Abweichung unplausibel ist oder Stammdaten fehlen. Dort können sie gezielt tätig werden. Für uns
kommen hier Effizienz und Qualitätsvorteile zusammen.“
Jörg Matheis
Jörg Matheis ist bei der Aareal
Bank AG in Wiesbaden
im Bereich Banking & Digital
Solutions tätig. Foto: Aareal
Bank AG
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Betriebskostenaktuell
Alles rund um die Wohnkosten
Papierloses Büro
Einsichtsrecht des Mieters in Originalbelege
Der Mieter kann nach Treu und Glauben eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung
verweigern, wenn der Vermieter keine Einsicht in die (noch vorhandenen) Originalbelege gewährt
(Anschluss an BGH GE 2022, 193). Das gilt auch dann, wenn in einer Zweigstelle in der Nähe der
Wohnung ein papierloses Büro geführt wird, die Originalbelege aber in einer für den Mieter unzumutbaren
Entfernung aufbewahrt werden.
Amtsgericht Ludwigslust. Foto: www.mv-justiz.de
Das hat das AG Ludwigslust durch Urteil vom 14. März 2022 (Az.: 44 C 504/20) entschieden.
Nach einer Betriebskostenabrechnung hat ein Mieter Anspruch auf Einsicht in die Belege im Original, wenn
diese noch vorhanden sind. Der Vermieter darf ihn nicht auf eingescannte Kopien in einer Zweigstelle verweisen.
Der Fall: Die Mieter einer Wohnung in Hagenow hatten wiederholt um Einsicht in die Originalbelege für
Betriebskostennachforderungen aus mehreren Jahren gebeten. Die in Berlin ansässige Vermieterin verwies
auf ein Büro in Boizenburg, bei dem die eingescannten Kopien eingesehen werden könnten. Nach Beendigung
des Mietverhältnisses verlangten die Mieter ihre Kaution zurück; die Vermieterin rechnete mit Betriebskostennachforderungen
für mehrere Jahre auf.
Das Urteil: Das AG Ludwigslust hielt die Aufrechnung für unbegründet, da die Vermieterin die Belegeinsicht
verweigert habe. Zwar könne bei Führung eines papierlosen Büros der Vermieter auf Kopien verweisen,
wenn die Originalbelege nicht mehr vorhanden seien. Das gelte jedoch nicht für ein papierloses Büro in
einer Zweigstelle. Dass am Hauptsitz der Vermieterin die Originalbelege nicht mehr vorhanden seien, habe
sie nicht vorgetragen. Die Einsicht dort sei für die Mieter wegen der Entfernung unzumutbar, sodass die
Vermieterin Einsicht der Originalunterlagen im Büro in Boizenburg hätte ermöglichen müssen.
Quelle: GE 2022, 796
Dr. Peter Hitpaß,
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Ifo- Institut
Immer mehr Stornierungen im Wohnungsbau
Die Stornierungswelle im Wohnungsbau brandet höher. Im September 2022 waren 16,7 Prozent der
befragten Unternehmen davon betroffen, nach 11,6 Prozent im Vormonat. Das ergaben die Umfragen
des ifo Instituts. „Aufgrund der explodierenden Material- und Energiepreise sowie der steigenden Finanzierungszinsen
ist die Planungssicherheit dahin. Die Baukosten steigen immer weiter. Für einige
Bauherren ist das alles nicht mehr darstellbar, sie stellen Projekte zurück oder ziehen ganz die Reißleine“,
sagt ifo Forscher Felix Leiss.
Die Geschäftserwartungen trübten sich nochmals ein. Sie fielen auf minus 53,2 Punkte, das ist außergewöhnlich
schwach. „Die Unternehmen verfügen im Schnitt immer noch über große Auftragsreserven, aber
die Zukunftssorgen waren selten so groß. Die Erwartungen notieren auf dem tiefsten Stand seit Beginn der
Erhebung 1991“, ergänzt Leiss. Weiterhin gab es viele Probleme beim Baumaterial, 32,7 Prozent der Unternehmen
meldeten Engpässe. Im Vormonat hatte der Anteil noch bei 36,4 Prozent gelegen. „Die Materialengpässe
entspannen sich nur langsam und die hohen Energiepreise verteuern das knappe Material zusätzlich.
Die Bauunternehmen müssen die höheren Beschaffungskosten an die Kunden weitergeben. Für die
kommenden Monate sind auf breiter Front weitere Preiserhöhungen geplant“, erklärt Leiss. Die Preispläne
erhöhten sich von 48,4 auf 49,5 Punkte.
PM / Quelle: ifo Institit
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Betriebskostenaktuell
Alles rund um die Wohnkosten
Hohe Energiepreise
Manche Wohnungen blieben schon vor der
Krise kalt
Die anhaltend hohen Energiepreise treiben zu Beginn der kalten Jahreszeit die Heizkosten in die Höhe.
Doch bereits vor Beginn der Energiekrise in Folge des Krieges in der Ukraine war eine ausreichend
beheizte Wohnung nicht für alle selbstverständlich.
3,2 % der Bevölkerung in Deutschland lebten nach eigener Einschätzung im Jahr 2021 in Haushalten, die ihr
Haus oder ihre Wohnung aus finanziellen Gründen nicht angemessen warmhalten konnten. Das entspricht
insgesamt 2,6 Millionen Menschen in Deutschland. Überdurchschnittlich häufig waren Alleinlebende und
Menschen in Alleinerziehenden-Haushalten betroffen. Rund 4,3 % der Alleinlebenden sowie 4,7 % der Personen
in Alleinerziehenden-Haushalten konnten ihre Wohnung aus Geldmangel nicht angemessen heizen.
Ein Blick über die Landesgrenzen hinweg zeigt, dass Deutschland mit einem Bevölkerungsanteil von 3,2 %
deutlich unter dem EU-Durchschnitt liegt. In der Europäischen Union (EU) waren im vergangenen Jahr
rund 6,9 % der Bevölkerung finanziell nicht in der Lage, ihre Wohnung angemessen warmzuhalten.
Bei den Angaben handelt es sich um Erstergebnisse der europäischen Gemeinschaftsstatistik über Einkommen
und Lebensbedingungen (European Union Statistics on Income and Living Conditions, EU-SILC).
Weitere Ergebnisse der Erhebung EU-SILC 2021 sowie viele Informationen, Daten, Grafiken und Publikationen
sind im Internetangebot des Statistischen Bundesamtes auf der Themenseite Lebensbedingungen
und Armutsgefährdung veröffentlicht. Darüber hinaus finden Sie Informationen zum Thema »Wohnen« auf
der Themenseite Wohnen.
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Betriebskostenaktuell
Alles rund um die Wohnkosten
Der Erdgaspreis für Verbraucherinnen und Verbraucher stieg im Oktober 2022 gegenüber dem Vorjahresmonat
um 109,8 % an.
Die Erzeugerpreise für Erdgas (bei Abgabe an die Industrie) verzeichneten im Oktober 2022 gegenüber
Oktober 2021 einen deutlichen Anstieg um 151,2 %.
Im September 2022 erhöhten sich die Einfuhrpreise für Erdgas gegenüber dem Vorjahresmonat mit 252,0
% massiv.
In der Preisstatistik werden Ergebnisse von zeitlichen Preisvergleichen in Form von Indizes monatlich beziehungsweise
vierteljährlich veröffentlicht. Das deutsche preisstatistische System folgt dabei in seinem Aufbau
den Stufen, die Güter auf ihrem Weg vom Import oder von der Produktion bis zum Endverbrauch durchlaufen
können.
21.11.2022, Datenstand: Einfuhrpreis Erdgas September 2022, sonstige Oktober 2022
Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis)
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Betriebskostenaktuell
Alles rund um die Wohnkosten
Ratseinigung zur EPBD
Emissionsfrei bis: Alle öffentlichen Gebäude bis
2028, alle neuen Gebäude bis 2030 und alle bestehenden
Gebäude bis 2050
Der EU-Rat erzielte am 25. Oktober 2022 eine Einigung über den Vorschlag zur Überarbeitung der
Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD). Diese legt Mindestanforderungen
an die Gesamtenergieeffizienz neuer und bestehender Gebäude fest, die saniert werden. Ziel der Überarbeitung
ist es, dass alle öffentlichen Gebäude bis 2028, alle neuen Gebäude bis 2030 und alle bestehenden
Gebäude bis 2050 emissionsfrei sind.
Der Europäische Rat kümmert sich um die großen zukunftsbestimmenden Fragen.
Foto: Bundesregierung/Bergmann
Was macht eigentlich der Europäische Rat? Was entscheidet er, wer sind die Mitglieder, und was ist der Unterschied zum „Rat der Europäischen
Union“? Antworten finden Sie hier unter diesem Link:
https://www.bundesregierung.de/breg-de/themen/europa/wie-funktioniert-europa/der-europaeische-rat
Für bestehende Wohngebäude wurden Mindeststandards für die Gesamtenergieeffizienz festgelegt, die auf
einem nationalen Zielpfad zur Dekarbonisierung bis 2050 basieren. Der nationale Zielpfad entspräche dem
Rückgang des durchschnittlichen Primärenergieverbrauchs des gesamten Wohngebäudebestands im Zeitraum
von 2025 bis 2050 mit zwei Kontrollpunkten:
• bis 2033 das Niveau der Energieeffizienzklasse D für den Durchschnitt des nationalen Gebäudebestands,
• bis 2040, ein national festgelegter Wert, der sich aus einer schrittweisen Senkung des durchschnittlichen
Primärenergieverbrauchs von 2033 bis 2050 ergibt.
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Betriebskostenaktuell
Alles rund um die Wohnkosten
Der Rat bestätigt in dem Vorschlag die Energiezertifizierung von Gebäuden, bei der Gebäude auf einer Skala
von A bis G nach ihrer Energieeffizienz eingestuft werden. Neu allerdings ist, dass darüber hinaus eine neue
Kategorie ‚A0‘ für Energieausweise eingeführt werden, die Null-Emissions-Gebäuden entspricht, sowie eine
neue Kategorie ‚A+‘ für Gebäude, die nicht nur Null-Emissions-Gebäude sind, sondern auch vor Ort erneuerbare
Energie in das Energienetz einspeisen. Jedoch sollen die nationalen Energieausweise beibehalten
werden.
Mit Blick auf erneuerbare Energien wird folgender Fahrplan für die Installation von Solaranlagen festgelegt:
• bis zum 31. Dezember 2026 für alle neuen öffentlichen Gebäude und Nichtwohngebäude mit einer
Nutzfläche von mehr als 250 m2;
• bis zum 31. Dezember 2027 für alle bestehenden öffentlichen Gebäude und Nichtwohngebäude, die
einer größeren oder umfassenden Renovierung unterzogen werden, mit einer Nutzfläche von über 400
m2;
• bis zum 31. Dezember 2029 für alle neuen Wohngebäude.
Bei den Intelligenzfähigkeitsindikatoren (Smart Readiness Indicators-SRI) schlägt der Rat vor, diese bis 2026
durch die EU-Kommission zu testen und im Erfolgsfall bei Nichtwohngebäuden einzuführen.
Der Rat hat mit diesem Beschluss seine Position für die Verhandlung mit dem Europäischen Parlament zur
EPBD festgelegt. Frankreich, die Niederlande, Belgien, Luxemburg, Deutschland und Irland plädieren für
schärfere Mindestenergiestandards als im Ratsvorschlag vorgesehen. Insbesondere kritisieren sie die Ausnahmen
für Nicht-Wohngebäude, die jedoch von einer großen Mehrheit der Mitgliedstaaten getragen wird.
Der Industrieausschuss des Europäischen Parlaments wird seinen Standpunkt im Dezember 2022 abstimmen.
Danach kann der Trilog, die Verhandlung zwischen Rat, Europäisches Parlament und Kommission
beginnen.
Quelle: GdW Europabrief 11/2022
Mythos im Meer
Die privaten Sylter Filmschätze
Ein Film von Claus Oppermann und Sven Bohde
Sylt, wie Sie es noch nie
gesehen haben.
Ein einmaliges Panorama der beliebten
Ferieninsel. Zusammengestellt aus 300
digitalisierten und restaurierten Privatfilmen
von 1928 bis in die 1990er Jahre.
94 Minuten Laufzeit.
Nur auf DVD erhältlich.
Hier bestellen
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Alles rund um die Wohnkosten
Bauindustrie
Umsatzprognose für 2022 und 2023 gesenkt –
Präsident Peter Hübner erklärt warum.
Das Statistische Bundesamt meldete für August einen preisbereinigten Rückgang des Umsatzes1 im
Bauhauptgewerbe im Vergleich zum Vorjahresmonat von 5,1 Prozent. „Für die ersten acht Monate
sind wir mittlerweile bei einem realen Minus von 4,3 Prozent. Wir sehen uns daher gezwungen, unsere
Umsatzprognose für das Gesamtjahr 2022 vom Mai anzupassen. Zur Jahresmitte sind wir (für alle Betriebe)
noch von einer Spannbreite von real Null bis minus zwei Prozent ausgegangen. Dies ist nicht
mehr zu halten. Wir erwarten nun für das Gesamtjahr 2022 einen realen Umsatzrückgang von fünf
Prozent.“ Mit diesen Worten kommentiert der Präsident der BAUINDUSTRIE, Peter Hübner, die aktuellen
Konjunkturindikatoren für die Bauwirtschaft.
Die besondere Situation am Bau
erläutert Hübner wie folgt: „Die
Unternehmen selbst rechnen nicht
in preisbereinigten (realen), sondern
in tagesaktuellen (nominalen)
Preisen, weshalb sie weiterhin
hohe positive Umsätze ausweisen.
Auch der Auftragsbestand ist noch
relativ hoch. Der Effekt, dass für
das gleiche Geld inflationsbedingt
aber weniger Bauleistung erbracht
wird, trifft vor allem die Auftraggeber.
Diese können künftig mit
dem gleichen Geld weniger Projekte
umsetzen, die aber heute und in
Zukunft dringend gebraucht werden.
Zudem schaffen die starken
Preissteigerungen bei Baumaterial
und Energie, der Zinsanstieg sowie
höhere Lebenshaltungskosten
ein zunehmend unsicheres Marktumfeld
für private und öffentliche
Bauherren. Schon heute führt dies
zu einem Rückgang beim Auftragseingang sowie zu Stornierungen auf einem ungewöhnlich hohen Niveau.“
Die Bauunternehmen (1) hätten für den August 2022 im Vergleich zum Vorjahresmonat ein reales Orderminus
von 14,2 Prozent (kalenderbereinigt: - 15,6 Prozent), zum Vormonat (2) von 6,0 Prozent gemeldet.
Für die ersten acht Monate sei dies mittlerweile ein Rückgang von real 5,0 Prozent (kalenderbereinigt: - 5,2
Prozent). „Das sind keine guten Vorzeichen für das laufende und das kommende Jahr,“ beurteilt Hübner
die aktuelle Lage „Im Wohnungsbau spüren wir heute schon eine de facto Investitionsbremse - der Auftragseingang
ist im August um real 24 Prozent eingebrochen. Angesichts des hohen Bedarfs an Wohnraum
erschreckend.“
Peter Hübner, Präsident der
Bauindustrie.
Foto: www.bauindustrie.de
PH
Quelle: Alle Angaben (1) und Berechnungen (2) beruhen auf Daten des Statistischen Bundesamtes.
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Alles rund um die Wohnkosten
Der digitale Schlüssel
Welche Vorteile haben die Vermietungsabteilung,
aber auch die technische Abteilung, Herr Österreicher?
Wenn Schloss und Schlüssel digital werden, gibt es dann auch Chancen für ein Einsparpotential bei
den Kosten heute und in Zukunft. Wir haben Ingo Österreicher, Produktmanager Markt resivo bei der
dormakaba Deutschland GmbH, gefragt, welche digitalen Vorteile es sind und warum es wichtig ist bei
Entwicklung und Planung auf über 150 Jahre Erfahrung rund um Schloss und Schlüssel zurückgreifen
zu können.
Heizungsausfall am Sonntag. Der Notdienst-Mitarbeiter kann für alle erforderlichen Türen eine digitale Berechtigung auf das Smartphone bekommen.
Anruf genügt. Foto: dormakaba
Digitale Schließsysteme verändern die Arbeits-Abläufe. Welche Vorteile bieten digitale Schließsysteme
bei den Arbeits-Abläufen in den Vermietungsabteilungen, aber auch in den technischen Abteilungen?
Welche Vorteile können noch „gehoben“ werden?
Ingo Österreicher: Beim Einzug wird die Schlüsselübergabe an den Mieter oder Bewohner vereinfacht und
die Verantwortung übertragen. Fehlt ein digitaler Schlüssel, muss die Hausverwaltung eben nicht aktiv wer-
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Alles rund um die Wohnkosten
den und sich um Bestellung, Lieferung und Rechnungsstellung von Nachschlüsseln kümmern. Das spart viel
Zeit und Geld. Beim Auszug eines Mieters können Berechtigungen sofort gelöscht werden, für erforderliche
Renovierungen im Leerstand können Handwerker temporär berechtigt werden. Alles ohne eine aufwendige
manuelle Schlüsselübergabe.
Bei Notfällen, z.B. einem Heizungsausfall am Sonntag, kann der Notdienst für alle erforderlichen Türen eine
digitale Berechtigung auf das Smartphone bekommen, ohne dass Mitarbeiter der technischen Abteilung vor
Ort die Tür öffnen oder eine gesonderte Fahrt zur Schlüsselübergabe erforderlich ist.
Für Gemeinschaftsräume, Werkräume, Hobbykeller, temporär vermietete Räume oder auch Tiefgaragenstellplätze
kann das Wohnungsunternehmen zusätzliche Einnahmen durch Kurzzeitvermietung generieren.
Hier gibt es viele Ansätze, die sich durch die Vernetzung der Anwendungen ergeben.
Sprechen wir über die Kosten. Nehmen wir wieder unser Beispiel: Ein Wohnungsunternehmen möchte
ein Bestandsquartier mit 140 Wohnungen aus den 1960er Jahren umrüsten. Wie sehen die Kosten fürs
Umrüsten aus? (Und was wiegen die Vorteile ((Frage 1)) auf?)
Ingo Österreicher: Hier sind einige Annahmen zu treffen. Bei einer ca. 60 Jahre alten Liegenschaft wurde
die mechanische Schließanlage schon teilweise oder komplett ersetzt. Schlüssel wurden verloren oder nicht
zurückgegeben. Nachgemachte Schlüssel oder unregistrierte Schlüssel-Kopien sind im Umlauf und erfordern
eine Neubeschaffung. Die Kosten für die Umrüstung der Schließanlage sind in etwa zwei bis dreimal
höher gegenüber einer neuen mechanischen Serienschließanlage. Mechanische Schließzylinder mit gutem
Manipulationsschutz liegen bei ca. 100-150€ - ein digitaler Schließzylinder bei ca. 350€. Zusätzliche Gemeinschaftstüren
bei Hauseingängen können noch flexibler mit elektronischen Lesegeräten ausgestattet
werden. Infrastrukturtüren für Technik, Heizung, Elektro usw. sind ebenfalls integrierbar. Über die Laufzeit
der Anlage sind dann die Organisations-Einsparungen bei Schlüsselverwaltung, Schlüsselübergaben,
Schlüsselverlust, Fahrten zum Objekt, um dem Handwerker die Techniktür zu öffnen, Renovierungen bei
Leerstand um ein Vielfaches höher als die anfänglichen initialen Investitionen.
Die digitale Welt entwickelt sich rasend schnell weiter. Wie sieht die Zukunft der Schießsysteme aus?
Und könnte man die eigenen Systeme stetig „Upgraden“?
Ingo Österreicher: Bisher wurde bei den Schließ- oder Zutrittssystemen immer die 3W-Frage gelöst: Wer
darf Wo und Wann eine Tür öffnen? Zunehmend wird daraus ein spontaner und individueller Bedarf: Irgendwer
– Irgendwo – Irgendwann. Viele Geschäfte lassen z.B. Stammkunden außerhalb der Geschäftszeiten
einkaufen. Nach einer Registrierung wird automatisch ein digitaler Schlüssel generiert und der Kunde
kann die Geschäftsräume betreten. Co-Working-Spaces usw. sind die Treiber für die Digitalisierung der
Zutritte. Szenarien in einem Mehrfamilien- oder Multifunktionshaus gibt es sehr viele. So könnte z.B. die
Sauna, der Fitnessraum oder Partyraum kostenpflichtig genutzt werden. Eine weitere Anwendung wäre die
Vermietung von privaten und freien Tiefgaragenstellplätzen in Ballungszentren tagsüber. Über entsprechende
Schnittstellen (API) können nun die verschiedenen Applikationen ideenreich und sinnvoll in einem
Cloud-Zutrittsmanagement wie z.B. resivo integriert werden.
Herr Österreicher, vielen Dank für Einblick in die digitale Schlüsselwelt.
GW
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Verbraucherzentrale NRW warnt
Stromsparboxen und Heizlüfter für Steckdosen
ohne Spareffekt
Aktuell finden Verbraucher:innen vermehrt Onlinewerbung für kleine Geräte zum Einstecken in die
Steckdose, die angeblich eine Senkung der Stromkosten bieten oder als günstige Alternative zur Raumheizung
für Wärme sorgen sollen. Energieexperte Sören Demandt von der Verbraucherzentrale NRW
erklärt, was es mit Geräten dieser Art auf sich hat und worauf Verbraucher:innen achten sollten.
Womit werben die Hersteller der Geräte konkret?
Die Stromsparboxen sollen eine angebliche Stabilisierung des Haushaltsstroms garantieren und bis zu 90
Prozent Energie einsparen. Die Geräte in der Größe eines WiFi-Repeaters würden die sogenannte Blindleistung
reduzieren. Sie ist ein Nebenprodukt bei der Stromlieferung und pendelt zwischen Empfänger:innen
und Erzeuger:innen. Allerdings wird die Blindleistung für private Haushalte generell nicht berechnet und
von den meisten Stromzählern auch nicht erfasst. Die angebotenen Heizlüfter sollen als mobile Heizung
mit dem aufgeheizten Luftstrom für unmittelbare Wärme sorgen, etwa in kleineren Räumen oder direkt am
Arbeitsplatz. Die kompakten Heizlüfter werden ebenfalls direkt in die Steckdose gesteckt. Dort würden sie
angeblich effizient für Wärme im ganzen Raum sorgen und damit Kosten sparen.
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Was steckt technisch hinter Geräten dieser Art und welches Energieeinsparpotential haben sie?
Die beworbenen Stromsparboxen sind gänzlich wirkungslos. Das Onlineportal „heise online“ hat etwa
herausgefunden, dass in einer untersuchten Stromsparbox ausschließlich ein Überspannungsschutz, eine
Leuchtdiode und ein schwarzer Klotz verbaut wurden. Der besagte Klotz hat gar keine technische Funktion.
Käufer:innen können nicht einmal die Anschaffungskosten der Box durch Energieeinsparungen hereinholen,
da das Gerät durch den Betrieb der Leuchtdiode sogar mehr Strom verbraucht, als es einsparen soll. Die
Steckdosen-Heizlüfter sind technisch in der Kategorie Werbemittel und Gadgets einzuordnen. Die kleinen
Geräte sind als Heizungsalternative schlichtweg ungeeignet. Sie haben wenig Heizleistung, verbrauchen im
Dauerbetrieb trotzdem sehr viel Strom und ersetzen keine Raumheizung. Dies gilt genaugenommen auch
für den Einsatz herkömmlicher Heizlüfter, die nur räumlich und zeitlich begrenzt eingesetzt werden sollten.
Geräte dieser Art verbrauchen ebenso massiv Energie und belasten die Stromrechnung. Geld sparen kann
man mit ihnen nicht.
Wie lassen sich wirklich Strom- und Heizkosten sparen?
Verbraucher:innen, die Energiekosten einsparen wollen, halten sich besser an bewährte Maßnahmen, die
sich eigenverantwortlich gut umsetzen lassen. Geräte wie etwa Fernseher oder Spielekonsolen, die dauerhaft
im Stand-by-Modus verbleiben, verbrauchen unnötig Strom. Hier ist es ratsam, diese bei Nichtgebrauch
vom Netz zu nehmen. Besonders praktisch ist die Verwendung von Steckdosenleisten, die per Kippschalter
gleich mehrere Geräte vom Netz nehmen. Bei Neuanschaffungen von Großgeräten wie Kühlschränken lässt
sich durch energieeffizientere Geräte langfristig Strom sparen. Bei der Beleuchtung ist es sinnvoll, Glüh- und
Halogenlampen durch sparsame LED zu ersetzen. Sie verbrauchen bis zu 90 Prozent weniger Strom und
sind in allen Fassungen und Formen erhältlich. Überheizte Räume kosten unnötig Energie und Geld. Jedes
Grad weniger senkt den Verbrauch um etwa sechs Prozent. Verbraucher:innen sollten daher genau auf die
Einstellung der Thermostate achten und zum Beispiel nachts oder bei Abwesenheit herunterregeln. Außerdem
Heizkörper nicht mit Vorhängen verdecken oder mit Möbeln zustellen. Nur unverdeckte Heizkörper
ermöglichen eine optimale Verteilung der Wärme im Raum.
Quelle: Verbraucherzentrale NRW
Weitere Informationen und Links:
Tipps zum Stromsparen gibt es hier: www.verbraucherzentrale.nrw/node/10734
Tipps zum Sparen beim Heizen: www.verbraucherzentrale.nrw/node/13892
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