PT-Magazin - Ausgabe 6 2022

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Schnell Liquidität generieren
Sale-and-Lease-Back von Unternehmensimmobilien
Explodierende Preise, Lieferkettenabbrüche
und höhere Mindestlöhne – die Krisen
reihen sich aneinander und hinterlassen
tiefe Spuren in den Bilanzen. Nun
benötigen viele Unternehmen dringend
frische Liquidität, doch die Banken sind
aufgrund der sich auch im Jahr 2023
weiter verschärfenden Vorgaben bei
der Kreditvergabe zurückhaltend. Eine
Lösung: Sale-and-Lease-Back-Transaktionen
(SLB) haben sich als Finanzierungsinstrument
in Krisenzeiten etabliert.
Das Unternehmen verkauft dazu seine
Betriebsimmobilie an einen Investor
und mietet diese anschließend zurück.
Gerade in Unternehmensimmobilien
ist viel Kapital gebunden, das sich mit
Sale-and-Lease-Back freisetzen lässt.
Mit dem Geld können Wareneinkäufe
vorfinanziert, in neue Geschäftsmodelle
investiert oder Restrukturierungsmaßnahmen
finanziert werden. Durch
den Verkauf und die sofortige Rückmiete
ändert sich im operativen Betrieb
nichts. Eine weitere, uneingeschränkte
Nutzung der Immobilien ist gegeben.
Vorteile von SLB
Die Finanzierungsoption eignet
sich auch für Krisensituationen,
insbesondere, wenn der Verschuldungsgrad
hoch ist und die
Kapitaldienstfähigkeit an ihre Grenze
stößt. Vier Gründe sprechen dafür:
1. Der SLB-Prozess dauert gerade einmal
drei bis sechs Monate. Somit erhält
das Unternehmen kurzfristig die
dringend benötigten liquiden Mittel.
2. Der Käufer muss keine zusätzlichen
Sicherheiten vorlegen, da das
Objekt selbst die Sicherheit darstellt.
3. Die Finanzierungsform wirkt sich
positiv auf die zukünftige Steuerlast
und die Bilanzkennzahlen aus. So kann
die Miete als Betriebsausgabe steuerlich
geltend gemacht werden und
nach dem Verkauf fällt das Gebäude
beim Alteigentümer aus der Bilanz.
4. Da es sich um eine bonitäts- und
bankenunabhängige Finanzierung
handelt, kommt es zu keiner weiteren
Abhängigkeit von der Hausbank.
Wie funktioniert der SLB-Prozess?
Das Prinzip hinter Sale-and-Lease-Back
(SLB), das eigentlich Verkauf mit Rückmietung
heißen müsste, ist relativ einfach:
Ein Unternehmen verkauft seine
Betriebsimmobilie gegen eine Pauschalzahlung
an einen Investor und verpflichtet
sich, diese im gleichen Atemzug
zurückzumieten. Der Mietvertrag sollte
über rund zehn bis 15 Jahre geschlossen
werden. Üblich sind Triple-Net-Verträge,
bei denen der Nutzer neben der Miete
auch die Kosten für Versicherung, Betrieb,
Instandhaltung und Instandsetzung
übernimmt. Bei der Ermittlung der Miethöhe
spielt der Zustand und die Drittverwendungsmöglichkeit
eine ganz entscheidende
Rolle. Darin fließen etwa die
Makrolage der Immobilie, Nutzungsvorschriften
oder -beschränkungen mit ein.
Falkensteg übernimmt in dem SLB-
Prozess die komplette Steuerung. Im
ersten Schritt werden gemeinsam mit
dem Auftraggeber alle immobilienrelevanten
Unterlagen besorgt, gesichtet
und bewertet. Alle wichtigen Transaktionsparameter
befinden sich dann in
einem detaillierten Informationsmemorandum,
welches sich als Angebot
an die Investoren versteht. Aufgrund
der vorher festgelegten Parameter in
der Verkaufsunterlage werden dann
die Investoren passend auf ihr persönliches
Suchprofil angesprochen. Danach
folgen die Vor-Ort-Besichtigungen mit
den Interessenten und die Einholung
der Angebote für die Transaktion. Diese
stellt Falkensteg dem Auftraggeber vor.
Erst nach dessen Entscheidung starten
die detaillierten Miet- und Kaufvertragsverhandlungen
mit dem Investor. Zum
Abschluss des Prozesses wird der Verkauf
und das Mietverhältnis beurkundet.
Investitionen oder Schuldenabbau
Das realistische Finanzierungsvolumen
bewegt sich zwischen 3 und 25 Millionen
Euro. Je nach Zustand und Branchenentwicklung
sind auch höhere Finanzierungssummen
möglich. Bisher nutzten
vor allem Mittelständler aus dem verarbeitenden
Gewerbe SLB, um frische
Liquidität für Investitionen zu erhalten
oder auch M&A-Käufe zu finanzieren.
Nun entdecken Maschinenbauer, Autozulieferer,
Kunststoffverarbeiter, Textilhersteller,
Lebensmittelhersteller und
Logistiker die finanziellen Chancen. ó
Bendix Todsen
Bendix Todsen arbeitet bei
Falkensteg im Bereich Real
Estate. Der Immobilienexperte
berät mittelständische
Unternehmen bei SLB-Transaktionen
sowie dem Asset-
Management von Immobilienbeständen.
bendix.todsen@falkensteg.com
https://sale-und-lease-back.de
Über den Autor
PT-MAGAZIN 6 2022