Swissmechanic_Journal_2022-05

Energie und Umwelt
Altlasten
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denken ist dabei an den Betreiber einer
Anlage, welche direkt zur Belastung der
Umwelt geführt hat.
Da die Belastungen zumeist vor Jahrzehnten
entstanden sind und der damalige
Betriebsinhaber, d. h. der Verursacher
der Belastung, aufgrund der Auflösung
des Betriebs oftmals nicht mehr zur
Rechenschaft gezogen werden kann, besteht
auch ein Interesse, die Kosten der
Sanierung z. B. dem Käufer des belasteten
Grundstücks, dem Pächter oder dem
Mieter teilweise aufzuerlegen. Sie sind
Zustandsstörer, welche über den belasteten
Standort die rechtliche oder tatsächliche
Herrschaft haben. Je nachdem,
ob diese von der Altlast Kenntnis
gehabt haben und aufgrund der Belastung
von einem reduzierten Mietzins
oder tiefen Kaufpreis profitieren konnten,
können ihnen mehr oder weniger
hohe Kosten auferlegt werden.
Oftmals sind die Verursacher der Belastung
(Verhaltensstörer) aufgrund von
Konkurs oder Löschung der Gesellschaft
nicht mehr greifbar. In diesem Fall haftet
das Gemeinwesen, d. h. die Gemeinde,
der Kanton oder der Bund, für die Sanierungskosten.
Aufgrund der immer knapper
werdenden öffentlichen Mittel ist es
aber denkbar, dass versucht werden
könnte, zur Schonung der öffentlichen
Finanzen einen grösseren Teil der Kosten
den Eigentümern der belasteten Grundstücke
(Zustandsstörer) aufzuerlegen.
Bauherrenaltlasten
Ein Spezialfall sind die Bauherrenaltlasten.
Diese entstehen, wenn auf belasteten,
aber nicht sanierungsbedürftigen
Baugrundstücken durch den Bau belastete
Materialien oder Aushub bewegt
wird. In solchen Fällen muss grundsätzlich
der Inhaber der Abfälle, d. h. der
Bauherr, die Entsorgungskosten tragen.
Eine Abwälzung der Kosten auf den Verursacher
aufgrund des Umweltschutzgesetzes
ist ausgeschlossen. Allenfalls
kann der Bauherr aufgrund des Kaufvertrages
die Kosten auf den Verkäufer abwälzen.
Dies muss aber im Kaufvertrag
separat vereinbart worden sein. Entsprechend
müssen geplante Bauten auf
belasteten Grundstücken bereits bei der
Kaufvertragsgestaltung berücksichtigt
werden.
Wie kann einer Haftung vorgebeugt
werden?
Zunächst sollte unbedingt vor einem Erwerb
eines Grundstückes Einsicht in das
Altlastenkataster genommen werden.
Die im Altlastenkataster erfassten Belastungen
haben als bekannt zu gelten,
auch wenn der Käufer diese vor dem Abschluss
des Kaufvertrages nicht zur
Kenntnis genommen hat! Gegenwärtig
sind zwar viele belastete Standorte in
den kantonalen Katastern erfasst. Trotzdem
kann es vorkommen, dass noch
nicht erfasste Standorte bestehen. Gerade
bei Gewerbeliegenschaften sollte daher
vor dem Kauf immer die Frage gestellt
werden, welche Betriebe in der
Vergangenheit auf dem Grundstück tätig
waren und mit welchen Belastungen des
Erdreichs zu rechnen ist.
Um die Kosten für die Sanierung von Altlasten
dem Verkäufer aufzuerlegen, können
in einem Grundstückskaufvertrag
Gewährleistungs- oder Kostentragungsklauseln
eingefügt werden. Zu beachten
ist aber, dass solche Klauseln nur das
Verhältnis zwischen den jeweiligen Vertragsparteien
betreffen. Die staatlichen
Behörden, welche für den Vollzug des
Altlastenrechts zuständig sind, sind an
solchen Klauseln nicht gebunden, d. h.,
die kantonalen Vollzugsbehörden werden
die Kostenverteilung ungeachtet
der zivilrechtlichen Vereinbarung vornehmen.
Aufgrund einer zivilrechtlichen
Vereinbarung kann aber ein Käufer auf
den Verkäufer regressieren. Dies jedoch
nur, wenn der Verkäufer noch nicht aus
dem Rechtsverkehr ausgeschieden ist.
Kontakt
Christian Lörli, Rechtsanwalt
und Partner
Kathrin Moosmann, Rechtsanwältin
Muri Partner Rechtsanwälte AG
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