VNW-Magazin Ausgabe 3/2022

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Externes Rating
Externes Rating
als Chance für die Wohnungswirtschaft?
Die GEWOBA Aktiengesellschaft Wohnen und Bauen, Bremen hat
sich im Wirtschaftsjahr 2020 entschieden, ihre gute Bonität durch
ein externes Rating zu unterlegen und bestätigen zu lassen. Grundlage
der Entscheidung waren die immer komplexer werdenden
Kreditnebenabreden (Covenants) sowie die erforderliche Erschließung
weiterer Refinanzierungsquellen für zukünftige Investitionen
außerhalb des Bankensektors. Insbesondere das zunehmende Delta
zwischen den nach der Beleihungswertermittlungsverordnung
erzielbaren Beleihungswerten aufgrund der Förderbedingungen
im geförderten Neubau und den Gestehungskosten für Neubauprojekte
erfordert für die Zukunft Refinanzierungsinstrumente, die
ohne grundbuchrechtliche Sicherstellung zur Verfügung stehen.
Zudem konnte die GEWOBA auf Grundlage des Ratings konditionelle
Vorteile bei Kreditaufnahmen – insbesondere bei Förderbanken
– erzielen sowie Financial Covenants durch einen Rating
Trigger substituieren. Ein Rating Trigger ermöglicht den Investoren
ein Kündigungsrecht, sofern ein vertraglich definiertes Mindestrating
nicht erreicht wird. In Abhängigkeit der Einstufung des
Rating-Triggers greifen konditionelle Vorteile in unterschiedlicher
Höhe. Spürbare konditionelle Vorteile gab es insbesondere bei den
Konditionsverhandlungen mit internationalen Förderbanken.
Mit der Beauftragung der Ratingagentur Standard & Poor´s
waren zunächst übliche wirtschaftliche Unterlagen, die auch Banken
oder andere Kreditgeber bei Kreditvergaben auf Grundlage
des § 18 Kreditwesengesetzes abverlangen, vorzulegen. Dazu
gehören insbesondere Bilanzen, Wirtschaftspläne, Liquiditätspläne
sowie Unterlagen, die die Existenz von Refinanzierungsquellen
unterlegen wie Kreditverträge oder Verträge über bestehende
Fazilitäten. Aber auch regionale Marktdaten wie Durchschnittsmieten
und Kaufpreisentwicklungen sowie portfoliobezogene
Daten (Modernisierungszustand, Leerstandsquoten etc.) waren
vorzulegen. Die wirtschaftlichen Unterlagen wurden ausgewertet
und übliche Bilanzrelationskennzahlen und Ertragskennzahlen ermittelt.
In einem nächsten Schritt wurden offene Fragen in einem
Managementgespräch erläutert. Der Fokus der Fragen lag auf
finanzwirtschaftlichen Themen, im Rahmen des jährlich stattfindenden
Re-Rating-Prozesses waren aber auch zunehmend Fragen
zum Thema IT-Sicherheit erkennbar.
Die Zeitschiene von der Vorlage aller erforderlichen Unterlagen
bis zur Bekanntgabe des abschließenden Ratingergebnisses betrug
fünf Wochen, nachdem die erbetenen Unterlagen auf Basis des
vorliegenden gut strukturierten Datenbestandes ohne weiteren
Aufwand geliefert werden konnten. Auf die Beauftragung eines
externen Beratungsunternehmens zur Begleitung dieses Prozesses
hat die GEWOBA bewusst verzichtet. Das Unternehmen hatte die
Möglichkeit bei Bekanntgabe der Ratingeinstufung, sich für oder
gegen eine Veröffentlichung des Ratings zu entscheiden. Aufgrund
des guten Ratingergebnisses hat sich die GEWOBA für die
Veröffentlichung entschieden.
Jedes Jahr erfolgt ein Re-Rating-Prozess, in dem das ursprüngliche
Rating überprüft wird. Neben dem jährlichen Managementgespräch
ist dafür auch die anlassbezogene Kommunikation mit
der Ratingagentur erforderlich. Sachverhalte, die die finanzwirtschaftliche
Entwicklung wesentlich positiv oder negativ beeinflussen
können, sollten der Ratingagentur auch außerhalb von
turnusgemäßen Neubewertungen und Managementgesprächen
offengelegt werden. Eine offene Finanzkommunikation ist wichtig.
In der Regel ist das Vertragsverhältnis mit Rating-Agenturen über
eine längere Zeit geprägt, formal aber jederzeit unter Einhaltung
von Fristen kündbar. Insbesondere mögliche kreditvertragliche Vereinbarungen
verpflichten Wohnungsunternehmen jedoch, jährlich
ein neues Rating vorzulegen. Ein Wechsel innerhalb der Ratingagenturen
ist dabei möglich.
Die Ratingsystematik wurde der GEWOBA transparent offengelegt.
Die Ratingagentur unterscheidet zwischen dem Unternehmensrisikoprofil
und dem finanzwirtschaftlichen Risikoprofil.