VNW-Magazin Ausgabe 3/2022

VNW magazin
Wohnen
im Norden
3_2022
Campus
Verband Norddeutscher Wohnungsunternehmen

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Stand: Juni 2022
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1
Inhalt 3_2022
VNW
Analysen
Editorial 03
Vom Ich zum Wir 04
Solidarische Gesellschaft 06
Genossenschaftsgedanke 08
Baugenossenschaftsgründerin 12
Blaupause für andere Unternehmen 16
Wohnen für alle Generationen 20
Nicht wegducken 22
Viele stecken schon im Berufsleben 26
Garant des bezahlbaren Wohnens 30
Erbbaurecht als Teil der Lösung 34
Anmietkosten für Rauhwarnmelder 36
Elektronische Kommunikation 38
Alles was Recht ist 40
Der älteste Paternoster 44
Sozial und nachhaltig 46
Namen und Nachrichten 48
VNW und IFB 54
Real Estate Arena 58
Externes Rating 64
Rechnungswesen 66
Energie Projektinitiative 70
Serieller Holzbau 76
Digital-Detox-Experiment 82
Novelle des Betriebskostenrechts 84
Impressum 92
Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird auf die gleichzeitige Verwendung
der Sprachformen männlich, weiblich und divers (m/w/d) verzichtet.
Sämtliche Personenbezeichnungen gelten gleichermaßen für alle Geschlechter.
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Campus
Seit mehr als zwölf Jahren gibt es
am Standort des VNW in Hamburg
ein EBZ-Studienzentrum.
Was für den Herbst geplant ist.

2
„Wenn ich weiter geblickt habe,
so deshalb, weil ich auf den
Schultern von Riesen stehe.“
Isaac Newton 1676 in einem Brief an Robert Hooke
Das Gleichnis von den Zwergen auf den
Schultern von Riesen ist ein Versuch, das
Verhältnis der jeweils aktuellen Wissenschaft
und den Leistungen früherer Generationen
zu bestimmen. Aus dieser Sicht profitieren
heutige Wissenschaftler von Pionierleistungen
der Vergangenheit.

3
Liebe Leserin,
lieber Leser,
„Mögest Du in interessanten Zeiten leben.“ Dieser
aus dem Chinesischen stammende Satz ist ironisch gemeint
und gilt daher auch als „chinesischer Fluch“. Der
Absender will eigentlich sagen, dass das Leben in „uninteressanten
Zeiten“ des Friedens und der Ruhe besser
sei als in „interessanten“, die normalerweise Zeiten der
Not sind.
Folgt man dieser Logik, so leben wir wahrlich in „interessanten“
Zeiten. Die Corona-Pandemie ist noch längst
nicht vergangen. Die Baupreise dürften bald die Galaxie
verlassen. Der Krieg in der Ukraine findet zwar am Rande
Europas, aber gar nicht so weit von Norddeutschland
entfernt statt. In den Regierungszentralen wiederum hat
Kurzatmigkeit das Zepter übernommen. Und nun steigen
auch noch die Zinsen. Das hat uns dann ja gerade noch
gefehlt.
Für sozial orientierte Wohnungsunternehmen, die üblicherweise
in Dekaden planen, sind derart unruhige
Zeiten nicht die allerbeste Umgebung. Wenn soziale
Vermieter den Bau oder die Sanierung eines Wohngebäudes
planen, dann denken sie nicht zuallererst daran,
wie rasch und mit welchem Gewinn sich das Investment
rechnen wird.
Vielmehr spielt die Frage eine Rolle, ob der Standort
auch in zwanzig oder dreißig Jahren noch so attraktiv
ist, dass die Vermietungsquote stimmt. Oder: Wer heute
investiert, der muss sicher sein, dass auch künftig Kostensteigerungen
infolge von Inflation oder strengerer
gesetzlicher Auflagen durch höhere Mieten kompensiert
werden können.
Das mögen Selbstverständlichkeiten sein. Angesichts der
Hektik, mit der vor allem auf Bundesebene agiert wird,
kommen jedoch Zweifel auf. Ursprünglich sollte die CO 2
-
Abgabe dazu dienen, Menschen zu einer Änderung ihres
Verhaltens zu bewegen. Statt teure fossile Energie zu
verbrauchen, sollten sie weniger verbrauchen oder auf
regenerativ erzeugte Energie umsteigen.
Mit der Aufteilung der CO 2
-Abgabe vom kommenden
Jahr an konterkariert die Politik ihr eigenes Ziel, indem
sie die Steuerungswirkung der Abgabe schwächt. Die
Unklarheit darüber, ob und welcher Neubaustandard
künftig gefördert werden wird, hat wiederum dazu geführt,
dass vermehrt Wohnungsunternehmen Investitionen
verschieben oder sich gleich ganz auf die Ertüchtigung
des Bestands konzentrieren.
Problematisch beim Umbau unserer Gesellschaft zu Klimaneutralität
ist vor allem, dass die Politik zwar immer
höhere Anforderungen stellt, bei den „Basics“ aber (seit
vielen Jahren) nicht vorankommt. Die Bürokratie ist trotz
wiederkehrender Beteuerungen nicht weniger geworden.
Viele Kommunen haben noch immer kein Liegenschaftskataster.
Und die Zeit bis zum Erteilen einer Baugenehmigung
misst sich nach wie vor nicht in Monaten,
sondern Jahren.
Es geht mir nicht darum, die Notwendigkeit der Reduzierung
von CO 2
-Emissionen in Frage zu stellen. Wir schützen
nicht mehr das Klima, sondern uns vor den Folgen
eines überhitzten Planeten Erde. Wir werden aber die
selbst gesteckten Ziele nicht erreichen, wenn der Staat
immer nur fordert, aber selbst nicht liefert. In diesem
Sinne wünsche ich mir „uninteressante“ Zeiten. Zeiten,
in denen VNW-Unternehmen ihre Hausaufgaben erledigen
können und nicht ständig neue Anforderungen
fürchten müssen.
Andreas Breitner, VNW-Vorstand und Verbandsdirektor

4 VNW
zumWir
Vom Ich
Impressionen vom Genossenschaftstag 2022 in Hamburg.
Hamburg. Mehr als 150 Gäste zählte der diesjährige Genossenschaftstag
in Hamburg. Das wichtigste Gesprächsthema des
Treffens dürften die massiven Steigerungen der Baupreise in der
jüngsten Zeit gewesen sein. Immer wieder ging es um die Beantwortung
der Frage, wie angesichts dieser Entwicklung bezahlbarer
Wohnraum geschaffen werden kann.
Bundesbauministerin Klara Geywitz ließ sich nicht in ihrem
Optimismus beirren und machte deutlich, dass sie an dem Ziel, in
Deutschland jährlich 400 000 Wohnungen zu errichten, festhalte.
Zugleich kündigte die Bundesministerin ein Förderprogramm
an, mit dem Menschen beim Kauf von Genossenschaftsanteilen
wfinanziell unterstützt werden können.
Das zeige, dass der Genossenschaftsgedanke auch mehr als
200 Jahre nach der Gründung der ersten Genossenschaften in
Deutschland nichts an Aktualität eingebüßt habe, sagte VNW-
Direktor Andreas Breitner. Gerade in einer Zeit der Vereinzelung
und der Verunsicherung seien Gemeinschaft und Solidarität in
den Wohnquartieren gefragt. Menschen, die sich für bezahlbares
Wohnen zusammentun: Was könnte aktueller sein? h

5

6 VNW
Das Versprechen einer
solidarischen Gesellschaft
Seit mehr als 120 Jahren gibt es in Norddeutschland Wohnungsbaugenossenschaften.
Am 2. Juli, dem Tag der Genossenschaften, warben diese für die Idee der Selbstbestimmung und
Selbsthilfe. Das VNW-Magazin sprach mit Alexandra Chrobok, Vorstand des Eisenbahnbauvereins
Harburg (EBV) und Vorsitzende des Vereins Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften.
VON OLIVER SCHIRG

7
magazin: Was macht ein genossenschaftliches Wohnungsunternehmen
aus?
Alexandra Chrobok: Das besondere Verhältnis zu seinen
Mitgliedern. Formal sind die Menschen, die in unseren
Wohnungen leben, Mieterin oder Mieter. Zugleich gehören
ihnen die Wohnungen und sie sind in letzter Instanz
diejenigen, die bestimmen können. Auch wenn viele das
so nicht sehen.
magazin: Warum nicht? Ist die genossenschaftliche Idee aus der
Zeit gefallen?
Chrobok: Das glaube ich nicht. Umfragen belegen, dass
Menschen die Gemeinschaft der Vereinzelung vorziehen
und dass Gemeinsinn hoch im Kurs steht. Wenn es konkret
wird, sind es jedoch eher wenige, die sich aktiv einbringen.
magazin: Woran liegt das?
Chrobok: Letztlich ist eine Genossenschaft das Spiegelbild
unserer Gesellschaft.
magazin: In der jeder nur an sich denkt?
Chrobok: So weit würde ich nicht gehen. Ich erlebe
schon, dass sich Menschen in unseren Wohnanlagen umeinander
kümmern und füreinander da sind. Aber es gibt
eben auch Mitglieder, die sich lediglich als Mieterin oder
Mieter verstehen. Geht etwas kaputt, gibt es Ärger mit
den Nachbarn oder funktioniert etwas nicht, rufen sie in
der Geschäftsstelle oder beim Hausmeister an. Sie fragen
(sich) nicht, ob sie das Problem möglicherweise selbst lösen
könnten.
magazin: Woran liegt das?
Chrobok: Üblicherweise suchen die Menschen ihresgleichen
und verbringen Zeit mit ihnen: vom Alter her, im
Freundeskreis, beim Sport, bei der Arbeit. Sie entscheiden
selbst, zu welcher Gruppe in der Gesellschaft sie gehören
wollen – und zu welcher nicht. Beim Wohnen kommen
diese unterschiedlichen Gruppen wie im Brennspiegel zusammen.
magazin: … und leben aneinander vorbei?
Chrobok: Das nicht, aber sie müssen die Art ihres Zusammenlebens
„aushandeln“. Ein Kinderspielplatz im
Hof wird von einer Familie mit Kindern anders bewertet
als von einem Rentnerehepaar. Junge Menschen wiederum
haben einen anderen Lebensrhythmus als berufstätige
Eltern. „Die Tür hinter sich zuschließen“ bedeutet für einen
alleinlebenden älteren Mann etwas anderes als für die
Geschäftsführerin, die den ganzen Tag auf Achse ist. Ich
glaube, Genossenschaften sind ein Anker, der die Fliehkräfte
unserer modernen Gesellschaft im Zaume hält.
magazin: Ohne die würde unsere Gesellschaft auseinanderfliegen?
Chrobok: Ich will die genossenschaftliche Idee nicht überfrachten.
Aber sie erinnert uns daran, dass wir Menschen
soziale Wesen sind und bei allem Streben nach Selbstverwirklichung
nur in der Gemeinschaft (über-)leben können.
Wir brauchen einander, auch wenn wir uns dessen
manchmal nicht bewusst sind. Zudem ist eine Genossenschaft
eine zutiefst demokratische Einrichtung. Jedes Mitglied
hat eine Stimme: egal ob reich oder arm, jung oder
alt, Frau oder Mann.
magazin: Also das, wofür viele Menschen auf der Welt kämpfen.
Chrobok: Genossenschaften sind das Versprechen einer
solidarischen Gesellschaft. Niemand muss bei uns Angst
vor einer Kündigung wegen Eigenbedarf oder vor einer
massiven Mietsteigerung haben. Ja, auch wir müssen am
Ende eines Wirtschaftsjahres eine schwarze Null schreiben.
Aber im Mittelpunkt unserer Arbeit steht eben nicht
die Erwirtschaftung einer Maximalrendite für Einzelne.
Das, was am Ende übrigbleibt, kommt allen zugute.
magazin: Die genossenschaftliche Idee lebt davon, dass die Mitglieder
sich einbringen. Was bedeutet das für Sie als Chefin?
Chrobok: Die Mieterinnen und Mieter können mitbestimmen.
Das führt manchmal zu einem längeren Ringen um
die beste Lösung. Als Vorstand schlagen zwei Seelen in
meiner Brust: einerseits will ich einen Kompromiss, der
möglichst viele Menschen zufriedenstellt. Andererseits
muss ich Entscheidungen treffen, die dem einen oder anderen
nicht gefallen.
magazin: Reden die Mitglieder aus Ihrer Sicht ausreichend mit?
Chrobok: Es sind oftmals ältere Menschen, die sich aktiv
einbringen. Das mag an der Sozialisation der 1960er und
1970er Jahre, aber auch an der jeweiligen Lebenssituation
liegen. Jüngere Menschen, die Familie und Arbeit unter
einen Hut bringen müssen, sind da möglicherweise etwas
passiver. Ich verstehe das, finde es dennoch bedauerlich.
Als Mitbesitzer trägt man Mitverantwortung. Das sollte
auch unseren jüngeren Mitgliedern bewusst sein.
magazin: In den Satzungen von Genossenschaften ist der Bau bezahlbarer
Wohnungen verankert. Können Sie heute in einer Stadt
wie Hamburg diesem Satzungsauftrag noch gerecht werden?
Chrobok: Wenn ich jetzt neu bauen wollte und kein eigenes
Grundstück habe, müsste ich am Ende eine Neubauwohnung
für eine monatliche Netto-Kaltmiete von mindestens
18 bis 19 Euro pro Quadratmeter vermieten. Das
würde ich nicht als bezahlbar bezeichnen. Nein: Das Ende
der Fahnenstange ist erreicht.
Der Eisenbahnbauverein Harburg (EBV) besitzt rund 3200
Wohnungen und zählt rund 5000 Mitglieder. h

8 VNW
„Wir tragen den
Genossenschaftsgedanken
in die Welt“
VON FRAUKE MAASS
Die DESWOS ist ein von der Wohnungswirtschaft
gegründeter gemeinnütziger
Verein, der Entwicklungshilfe in Lateinamerika,
Afrika und Asien leistet.
Aktuell kämpft er mit großen finanziellen
Schwierigkeiten – durch Corona und den
Krieg in der Ukraine.

9
Aktuell ist die Situation schwierig
Hamburg. 30 kleine Häuser und Sanitäranlagen sowie eine kleine
Ackerfläche für Christen in Pakistan, die dort als Minderheit jahrelang
ausgegrenzt, obdachlos oder in nahezu fensterlosen Hütten
gelebt haben.
Ein Speisesaal für die Flüchtlingssiedlung Kyangwali in Uganda,
damit 800 Schulkinder während des Mittagessens nicht unter einem
Baum und einem einfachen Holzunterstand Schutz vor Regen
und Hitze finden, sondern unter einem festen Dach ihre warme
Mahlzeit einnehmen können.
Oder der Bau eines Vorschulgebäudes und eines Pavillons mit
mehreren Klassenzimmern in Santa Cruz /Nicaragua, um für Bildung
der Kinder und damit langfristig für wirtschaftliche Sicherheit
der Menschen dort zu sorgen.
Das sind nur drei Projekte von mittlerweile mehr als 400, die die
Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen
e.V., kurz DESWOS, seit ihrer Gründung durch die
Wohnungswirtschaft im Jahr 1969 zusammen mit lokalen gemeinnützigen
Partnerorganisationen in Lateinamerika, Afrika und Asien
angeschoben und unterstützt hat.
„Aktuell sind wir in einer schwierigen Situation“, gesteht der Geschäftsführer.
Erst hat die Corona-Pandemie für ein deutliches Minus
in der Spendenkasse gesorgt, weil viele Charity Events, bei
denen traditionell Geld gesammelt wird, ausfallen mussten. Jetzt
ist es der Ukraine-Krieg, der dem Verein große Sorgen bereitet.
„Es ist gut und richtig, dass viele unserer Mitgliedsunternehmen
für die Flüchtlinge aus der Ukraine spenden, aber darüber
sollten sie nicht unsere Projekte vergessen, die auch weitergeführt
werden müssen“, erinnert Clever. Rund 15 bis 20 Projekte laufen
in der Regel gleichzeitig.
Es geht um Heimat
„Wir schaffen Heimat – weltweit“ ist für die Organisation mehr als
nur ein Motto, es ist ihre Leitlinie, ihr Ziel gemäß Artikel 25 (1) der
allgemeinen Menschenrechte. „Die DESWOS ist eine der wenigen
Institutionen, die die Idee des sozialen Wohnungsbaus in die Welt
hinausträgt“, sagt Winfried Clever. Seit 22 Jahren ist der 65-Jährige
bei der DESWOS. 17 Jahre lang hat er Projekte in Afrika und
Lateinamerika begleitet, bevor er Geschäftsführer geworden ist.
Das Herz des gelernten Architekten schlägt für Haus- und Siedlungsbau,
und er hat die Zielsetzung des Vereins mit viel Engagement
und Herzblut in den vergangenen vier Jahren vorangetrieben.
„Haus- und Siedlungsbau sind die nachhaltigsten Themen,
die es zu bewältigen gibt", sagt er.
Dass Menschen ein Dach über dem Kopf haben und über
Sanitäranlagen verfügen, seien existenzielle Notwendigkeiten und
hätten einen großen Effekt für die Menschen, die damit erreicht
werden. „Wir wollen einen sicheren Ort für die Menschen in den
Ländern schaffen, um ihre Situation zu stabilisieren“, sagt Clever.
Mal handelt es sich um kleinere Projekte, die durch Spenden
finanziert werden können, mal sind es große Projekte mit einem
Investitionsvolumen von mehreren Hunderttausend Euro, die zu
75 Prozent durch Bundesmittel und zu 25 Prozent aus Eigenmitteln
finanziert werden. Egal wie man es dreht und wendet –
der Verein könne nur bestehen, wenn die Finanzierung gesichert
sei – das betreffe die laufenden Projekte ebenso wie die Verwaltung,
konstatiert Clever.
Zu den großen Projekten zählt aktuell der Wiederaufbau und Neubau
von Häusern für Menschen in Ecuador, die vor zehn Jahren
ihre Häuser durch einen Vulkanausbruch verloren haben. „Wir
wollen ihnen ermöglichen, wieder ein Dach über dem Kopf und
vor allem in der Nähe ihrer Arbeit zu haben“, sagt Johanna Drach.
Die 40-Jährige ist seit einem Jahr bei der DESWOS und wird
Winfried Clever zum 1. Juli als Geschäftsführer ablösen. Vor wenigen
Wochen hat sie sich ein Bild vor Ort gemacht. „Es ist ein
klassisches Habitat-Projekt, das vier zentrale Komponenten beinhaltet“,
erläutert sie.
Einsatz für die Ärmsten der Armen
Hausbau, die Ausbildung von Maurern in einem dualen System,
die landwirtschaftliche Unterstützung der Menschen, damit sie im
Anlegen von Gärten geschult werden. Und zuletzt soll auch der
Tourismus in der Bergregion gefördert werden.
„Es sind in der Regel die ärmsten der Armen, für die wir uns
einsetzen, und wir achten darauf, dass wir Minderheiten als erstes
in die Projekte holen“, sagt Clever und weist auf ein weiteres
aktuelles Projekt in Juba, Südsudan, hin, in dem ebenfalls bessere
Lebensbedingungen für geflüchtete und bedürftige Familien geschaffen
werden.
„Es geht uns nicht um kurzfristige Hilfe. Wir helfen den Menschen
nachhaltig, indem wir sie dabei unterstützen, sich langfristig
selbst helfen zu können“, erläutert Clever den Gedanken, der hinter
allen DESWOS-Projekten steht.
Rund 650 Unternehmen von insgesamt 3000, die im Bundesverband
deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen GdW
organisiert sind, sind Mitglied in der verbandseigenen Spendenorganisation.
Hinzu kommen rund 200 private Mitglieder.
f

10
Für die DESWOS zählt jeder Cent
„Im Jahr haben wir einen Spendenumsatz von rund 600 000 Euro
plus 450000 Euro an Mitgliedsbeiträgen und 600000 Euro an
Mitteln des Bundesministeriums für wirtschaftliche Zusammenarbeit
und Entwicklung“, sagt Johanna Drach.
„Der Krieg sorgt auch in unseren Projekt-Ländern für Preissteigerungen,
aber noch viel schwerer wiegt der Hunger durch das
fehlende Getreide aus Russland und der Ukraine“, erläutert Clever.
„Es ist schrecklich zu sehen, dass Menschen wieder in großem
Umfang Hunger leiden müssen durch diesen Krieg!“
Projekte würden sich verzögern und teurer, was sich im Budget
der einzelnen Baustellen niederschlage. Winfried Clever appelliert
daher an die Unternehmen, bei all der Hilfe, die sie verständlicherweise
aktuell leisten – sei es für die Ukraine-Flüchtlinge oder für
lokale Projekte – die DESWOS nicht zu vergessen und an die, die
noch nicht Mitglied sind, dem Verein beizutreten. „Die Mitgliedsbeiträge
sind moderat, aber für uns zählt jeder Cent“, betont
Johanna Drach. h
MATTHIAS SASS
Vorstand Allgemeine Deutsche Schiffszimmerer-
Genossenschaft eG
„Die DESWOS unterstützt weltweit Menschen
dabei, ihr Leben selbst in die Hand zu nehmen.
Sie leistet Hilfe zur Selbsthilfe und nimmt damit
unser genossenschaftliches Prinzip auf. Mitglieder
der DESWOS sorgen mit ihren Beiträgen dafür,
dass alle Spenden ohne Abzüge in Bauprojekte
fließen. Notleidende Familien in Asien, Afrika
und Zentralamerika bauen sich damit ein
eigenes Dach über dem Kopf.“
UTA MECKERT
Vorstand Torgelower Gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft eG
„Wohnen ist ein Grundbedürfnis für jeden Menschen, welches mit Projekten
der DESWOS in Entwicklungsländern ermöglicht werden kann. Jede Spende ist
hilfreich und bringt die Umsetzung der Maßnahmen voran.“
WILFRIED PAHL
Vorstand Baugenossenschaft
Mittelholstein eG
„Es ist ein Alleinstellungsmerkmal, auf das unsere Branche stolz sein kann. Seit über 50 Jahren
arbeitet die DESWOS daran, die Lebensverhältnisse und Existenzgrundlagen in den Projektländern
zu verbessern. Dabei geht es über den Bau von Wohnungen hinaus um Bildungsmaßnahmen,
hygienische Verbesserungen und medizinische Versorgung. Mit relativ geringen Mitteln und
kreativen Projekten kann vor Ort viel bewegt werden. Helfen Sie mit, ob als Spender oder Mitglied.“

DESWOS In aller Kürze
Die Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungsund
Siedlungswesen DESWOS wurde am 17. November
1969 von sozial orientierten Wohnungsgenossenschaften
und -gesellschaften, die dem GdW angehören, sowie von
Privatpersonen gegründet.
Das Ziel war, Hilfe zur Selbsthilfe zu leisten für bedürftige
Menschen beim Bau von Wohnraum und bei der
Sicherung ihrer wirtschaftlichen Existenz, entsprechend
dem Artikel 25 (1) der allgemeinen Erklärung der Menschenrechte.
Die Projekte werden in Kooperation mit lokalen
gemeinnützigen Organisationen der Zivilgesellschaft
in Afrika, Asien und Lateinamerika durchgeführt.
Bislang sind 410 Projekte in mehr als 50 Partnerländern
abgeschlossen. 61 Millionen Euro flossen in diese Projekte.
Es wurden davon 37000 Gebäude (Wohnraum und Gemeinschaftseinrichtungen)
gebaut. Rund eine Viertelmillion
Menschen profitieren bisher von den Maßnahmen.
Die DESWOS hat 850 Mitglieder, davon sind 200 Privatpersonen.
Der Mitgliedsbeitrag beträgt pro Jahr für eine
Privatperson 75 Euro, für ein Unternehmen 660 Euro. Es
gibt darüber hinaus einen Förderverein, Mitglieder zahlen
5000 Euro pro Jahr.
Spenden sind immer willkommen. Mehrere Events im
Jahr bieten die Gelegenheit, sich über die Aktivitäten der
DESWOS zu informieren und zu spenden. Weitere Informationen
unter www.deswos.de.
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Minol eMonitoring
Transparenz für Verwalter und Bewohner.
„Wir wollen ihnen ermöglichen, wieder ein
Dach über dem Kopf und vor allem in der
Nähe ihrer Arbeit zu haben.“
JOHANNA DRACH
„Die DESWOS ist eine der wenigen
Institutionen, die die Idee des sozialen
Wohnungsbaus in die Welt hinausträgt.“
WINFRIED CLEVER
FRAUKE MAASS
ist Journalistin in Hamburg. Während
ihrer Tätigkeit als Reiseredakteurin hat sie
viele Länder bereist und dabei ihr Interesse
für die unterschiedlichsten Wohnformen
entdeckt. Heute gehören Themen aus der
Wohnungsbaubranche und Architektur
zu ihren inhaltlichen Schwerpunkten.
Die neue Heizkostenverordnung ist da.
Minol hat die passenden Lösungen für fernauslesbare
Messgeräte, unterjährige Verbrauchsinformationen und
erweiterte Abrechnungsdetails.
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12 VNW
Hamburgserste
Baugenossenschaftsgründerin
Nach dem Ersten Weltkrieg herrscht im Norden Deutschlands große
Wohnungsnot. Eine Lösung ist die Gründung von Wohnungsgenossenschaften.
1927 rückt mit Adele Reiche erstmals eine Frau an die Spitze
einer Baugenossenschaft.
Hamburg. Die Revolution von 1918/19 brachte für einen Großteil
der Bevölkerung lang ersehnte Veränderungen mit sich. Das
Frauenwahlrecht wurde eingeführt und die ersten demokratischen
Wahlen bildeten endlich die wirklichen politischen Kräfteverhältnisse
ab.
Die neuen Regierungen im Reich und in den Ländern standen
allerdings vor gewaltigen Herausforderungen. Die Folgen des
verlorenen Krieges waren zu bewältigen, die Nahrungsmittelversorgung
musste sichergestellt werden und die allgegenwärtige
Wohnungsnot forderte Lösungen.
Während des Ersten Weltkrieges war die Bautätigkeit weitgehend
zum Erliegen gekommen. Nach dem Kriegsende heimkehrende
Soldaten, die jetzt eine Familie gründen wollten, fanden keine
Wohnung. Wohnraumbewirtschaftung und Mietenkontrolle
wurden eingesetzt, um den Mangel zu verwalten.
Wohnungsversorgung wird staatliche Aufgabe
Die Dringlichkeit des Wohnungsbaus kam auch in der Verfassung
der Weimarer Republik zum Ausdruck, in der die Wohnraumversorgung
nunmehr als staatliche Aufgabe gesehen wurde. In Art.
155 der neuen Verfassung wurde als Ziel ausgegeben, „jedem
Deutschen eine gesunde Wohnung und allen deutschen Familien,
besonders den kinderreichen, eine ihren Bedürfnissen entsprechende
Wohn- und Wirtschaftsheimstätte zu sichern“.
Land auf Land ab wurde vor Ort nach Lösungen gesucht und
wurden Wohnungsunternehmen in kommunaler Trägerschaft
oder in der Rechtsform der Genossenschaft gegründet. Auch in
Hamburg wurden ab 1919 zahlreiche Baugenossenschaften ins
Leben gerufen.
Ausgangspunkt für Gründungen waren häufig verbindende
Gemeinsamkeiten etwa im Beruf. So entstand beispielsweise der
Bauverein der Finanzbeamten oder die Baugenossenschaft der
Buchdrucker. Gleich drei Genossenschaften widmeten sich in
Hamburg dem Verfassungsauftrag und bauten für Kinderreiche.
Erstmals eine Frau an der Spitze
Die 1927 gegründete Baugenossenschaft für kinderreiche Familien
e.Gen.m.H. zeichnete sich dadurch aus, dass mit Adele Reiche
erstmalig eine Frau an der Spitze einer Hamburger Baugenossenschaft
stand, die sich auch politisch für Kinder, Frauen und Familien
einsetzte. Soweit bekannt ist, hatte zuvor nur die Baugenossenschaft
Finkenwärder 1922 ein weibliches Vorstandsmitglied,
das als Kassiererin fungierte.
Adele Reiche, geb. Cords, wurde am 16. Juni 1875 in Hamburg
geboren. Sie besuchte die Volksschule und absolvierte anschließend
von 1892 bis 1896 das Lehrerinnenseminar. Sie arbeitete
als Volksschullehrerin, bis sie nach ihrer Heirat 1906 aus dem
Schuldienst ausschied.
1907 wurde ihr Sohn Egon geboren. Während des Ersten
Weltkrieges war sie ab 1915 als Kriegshilfslehrerin wieder im
Staatsdienst tätig. Adele Reiche war Mitglied der SPD und wurde
1919 nach der Einführung des Frauenwahlrechts in die Hamburgische
Bürgerschaft gewählt, der sie bis 1931 angehörte.
Aufgabenfeld öffentliche Jugendfürsorge
Adele Reiche war eine engagierte Politikerin, die sich für soziale
Themen und die Rechte der Frauen einsetzte. Als Bürgerschaftsabgeordnete
war sie Mitglied der Behörde für öffentliche Jugendfürsorge.
Besonders wichtig waren ihr gesunde Lebensverhältnisse
für Kinder und Familien sowie bessere Bildungschancen.
Dass eine große Anzahl von Kindern das Armutsrisiko erhöhte,
war auch für Adele Reiche keine neue Erkenntnis. Sie trat für
eine Geburtenkontrolle ein und setzte dabei auf eine Aufklärung
der Frauen. 1930 gründete sie zusammen mit der SPD-Bürgerschaftsabgeordneten
Paula Henningsen die Hamburger Ortsgruppe
des „Reichsverbandes für Geburtenregelung und Sexualhygiene“.
Der Verband lehnte den Paragraph 218 ab und klärte Frauen
über Verhütungsmöglichkeiten auf.
f

ARBEITSTAGUNG 2022
Wir freuen uns, Sie wieder in der Musik- und
Kongresshalle in Lübeck begrüßen zu können!
© René Müller
UNSERE KEYNOTE
SPEAKER 2022
PROF. MONIKA
SCHNITZER
Universität München
Mitglied der
Wirtschaftsweisen
PROF. DR.
WERNER SOBEK
Werner Sobek AG,
Stuttgart
PROF. DR.
MICHAEL VOIGTLÄNDER
Institut der Deutschen
Wirtschaft, Köln
HARTMUT THOMSEN
Aareon AG, Mainz
PROF. DR.
HARALD SIMONS
Professur für Volkswirtschaftslehre
an der HTWK Leipzig
Vorstand der empirica ag,
Berlin
KATJA SUDING
Ex-MdB, Autorin,
Hamburg
© nilshasenaufotografie
JAN FLEISCHHAUER
Journalist und Autor,
München
Ihre Ansprechpartnerin beim VNW:
Kerstin Haase, Tel. 040/52011-212,
E-Mail haase@vnw.de. Anmeldung
und weitere Informationen auf
bildung.vnw.de
AXEL
GEDASCHKO
Präsident des GdW
Bundesverband deutscher
Wohnungs- und Immobilienunternehmen
e. V.
19.–20. SEPTEMBER 2022 IN LÜBECK
Wohnungsbauförderung durch den Staat
Vor dem Hintergrund ihres Engagements verwundert es nicht,
dass sich Adele Reiche insbesondere für den Wohnungsbau einsetzte
und dabei vor allem kinderreiche Familien im Blick hatte.
Dieses Interesse dürfte sie auch in den Vorstand der Hamburgischen
Beleihungskasse für Hypotheken geführt haben, dem sie
von 1926 bis 1929 angehörte.
Die staatliche Beleihungskasse hatte den Auftrag, Fördermaßnahmen
für den Wohnungsbau durchzuführen und sorgte damit für
eine erfolgreiche Wohnungsbaupolitik in der Weimarer Zeit.
Am 17. August 1927 schritt die Bürgerschaftsabgeordnete
selbst zur Tat und gründete die Gemeinnützige Baugenossenschaft
für kinderreiche Familien e.Gen.m.H. Ungewöhnlich war,
dass die Genossenschaft keine größere Anzahl von Mitgliedern
f

14 VNW
aufnahm, sondern sich auf die Mindestzahl von sieben Genossenschaftsmitgliedern
beschränkte.
Üblicherweise warben die neu gegründeten Genossenschaften
zahlreiche Mitglieder an – zumeist wurden mindestens so
viele Personen aufgenommen wie Wohnungen geplant waren –,
denn die Anteile der Genossenschaftsmitglieder bildeten das dringend
benötigte Eigenkapital.
Geschäftsanteil kostete 50 Reichsmark
Bei der von Adele Reiche und dem Buchrevisor Dr. Otto Hütteroth
gegründeten Genossenschaft war jedes Mitglied verpflichtet,
mindestens einen Geschäftsanteil über 50 Reichsmark zu zeichnen.
Bis zu 100 Geschäftsanteile durften erworben werden.
Neben Reiche und Hütteroth gehörten der Genossenschaft
mit dem Schriftgießer Felix Bauer, dem Lagermeister Paul Siegert,
dem Arbeiter Georg Krüger und dem Baurat Erwin Ockert sechs
Personen an, die Gemeinnützige Baugenossenschaft der Schutzund
Notgemeinschaft der kinderreichen Familien-Hamburg
e.Gen.m.H. war das siebte Mitglied.
Bis Ende 1931 zählte die Genossenschaft zehn Mitglieder. Erst
kurz vor der Fusion ergab sich durch den Eintritt von Mitgliedern
der übernehmenden Genossenschaft ein neuer Höchststand von
elf Mitgliedern. 1929 wurde der Geschäftsanteil auf 1000 Reichsmark
angehoben, wobei die Höchstzahl an Geschäftsanteilen erst
später auf zehn abgesenkt wurde. Ende 1931 wurde mit 14 500
Reichsmark die Höchstmarke der gezeichneten Genossenschaftsanteile
erreicht.
Grundstück für fast 650 000 Reichsmark
Das Guthaben aus den Genossenschaftsanteilen belief sich Ende
1928 auf 450 Reichsmark. Dennoch hatte die Baugenossenschaft
ein Grundstück für fast 650000 Reichsmark erworben und ein
Darlehen in Höhe von 1,01 Millionen Reichsmark sowie einen
Zwischenkredit über 363000 Reichsmark von der Hamburgischen
Beleihungskasse erhalten. Hypotheken waren im Wert des Grundstücks
abgeschlossen worden.
Unterstützung hatte sich der Vorstand um Reiche und
Hütteroth für die Bauvorhaben am Horner Weg 95 -107 und am
Horner Stieg 1-9 offensichtlich an verschiedenen Stellen geholt.
Der Konsum-, Bau- und Sparverein „Produktion“ richtete im
Horner Weg mit einer Verteilungsstelle, einer Bäckerei und einer
Schlachterei gleich drei Läden für die Nahversorgung ein.
Aus anderen Projekten ist bekannt, dass sich die Produktion
im Gegenzug mit Darlehen an der Baufinanzierung beteiligte.
Am Horner Stieg 1 nahm die Landeszentrale für Säuglings- und
Kleinkinderschutz, Säuglingsfürsorge, ihren Sitz. Am Horner Weg
wurde zudem ein Kindertagesheim eingerichtet, das von bis zu
110 Kindern täglich genutzt wurde.
Die Einrichtung erwies sich allerdings als Zuschussgeschäft,
zeitweilig musste das Heim jährlich mit mehreren tausend Reichsmark
unterstützt werden. Weitere Wohnungen wurden in der
Snitgerreihe 32-52 und dem Snitgerstieg 1-9 errichtet. Bis 1932
baute die Genossenschaft über 400 Wohnungen.
Familie von Loki Schmidt
wohnte in der Snitgerreihe 44
Zu den glücklichen Beziehern einer Neubauwohnung gehörte
1929 die Familie des Elektrikers Hermann Glaser, dessen Tochter
Hannelore später unter dem Namen Loki Schmidt bekannt wurde.
Nach ihrer Erinnerung wohnten die Eltern mit ihren drei Kindern
zunächst bei den Großeltern, um dann in eine Wohnung mit
28 qm zu ziehen, ohne Sonnenlicht und mit einer Toilette im Treppenhaus.
Ein erneuter Wohnungswechsel erwies sich nur als vorübergehende
Lösung, da die Wohnung nach der Geburt eines weiteren
Kindes zu klein war. 1929 konnte die Familie eine Dreizimmerwohnung
der Baugenossenschaft für kinderreiche Familien mit
60 qm in der Snitgerreihe 44 beziehen.
Überliefert ist eine Beschreibung der Mutter: „Da war eine
Wohnküche mit Kochnische, Speisekammer, Müllschlucker und
Loggia, ein großes und zwei kleine Zimmer und ein Badezimmer
mit Gasboiler [und Badewanne], alles mit Zentralheizung. Vor der
Tür auf der anderen Straßenseite waren ein Grasplatz und ein
Knick, dahinter überall Schrebergärten. Die Snitgerreihe war eine
Sackgasse und für die Kinder nun der ideale Spielplatz.“
Die Wohnsituation hatte sich für die Familie deutlich verbessert
und ein Leben in gesunden Verhältnissen war endlich möglich.
Allerdings war die Miete drei Mal so hoch wie die der alten
Wohnung, obwohl sie subventioniert wurde.
Gestaffelte Mieten
Die Baugenossenschaft hatte die Mieten gestaffelt, so zahlte
1934 eine kinderreiche Familie – das waren Haushalte mit vier
und mehr Kindern – eine Jahresmiete von 6,65 Reichsmark pro
Quadratmeter zuzüglich Nebenleistungen, Heizung und Treppenreinigung.
Dieser außerordentlich günstige Mietpreis war nur möglich,
weil die Genossenschaft einen Teil der Wohnungen an nicht
kinderreiche Familien zu einem Mietpreis von 9 Reichsmark pro
Quadratmeter ohne Nebenleistungen vermietete. Diese Quersubventionierung
funktionierte, solange der Wohnraum knapp war
und besser situierte Familien bereit waren, einen höheren Preis
zu zahlen.
Als 1933 die Nationalsozialisten an die Macht kamen, stellte
sich Adele Reiche den Gleichschaltungsmaßnahmen der neuen
Machthaber kämpferisch entgegen. Das führte am 6. Mai 1933
zu ihrer Inhaftierung, aus der sie zehn Tage später wieder entlassen
wurde. Aufgrund der internen Querelen und ihrer Zugehörigkeit
zur SPD wurde sie aus der Genossenschaft ausgeschlossen.
In den Kriegswirren zog Adele Reiche nach Aumühle. Dort
nahm sie nach 1945 ihre politische Arbeit wieder auf und gehörte
dem Gemeinderat an. Vor Gericht erstritt sie die Aufhebung ihres
Ausschlusses aus der Genossenschaft, Verantwortung übernahm
sie aber nicht mehr in dem Unternehmen. Sie starb am 25. August
1957.
Die Genossenschaft wurde 1934 in Baugenossenschaft
Hornerweg umbenannt. Fast 90 Prozent des Wohnungsbestands
fielen den Bomben des Zweiten Weltkrieges zum Opfer. 1951
wurde die Fusion mit der Baugenossenschaft freier Gewerkschafter
beschlossen. h

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16 VNW
Blaupause
für andere Unternehmen?
Michael Pischke
Die Rostocker Baugenossenschaft Neptun eG geht in Lütten Klein bei
der Sanierung eines Plattenbaus aus den 1960er Jahren neue Wege.
Durch „Anbauten“ werden die Grundrisse der Wohnungen verändert.
VON OLIVER SCHIRG

17
Rostock. Was 2,50 Meter ausmachen können. Wer in der Küche
steht, merkt sofort den „Komfort der Größe“. Mehr Platz, mehr
Luft, mehr Bewegungsfreiheit. Da, wo früher das Küchenfenster
war, ist die Wand herausgenommen worden. Von außen haben
Bauarbeiter ein quadratisches Betonelement „angeflanscht“ und
so die Mauer um 2,50 Meter nach außen „verschoben“. Auch auf
der anderen Gebäudeseite sorgt der Anbau von Erkern für mehr
Platz in einer Wohnung.
Michael Pischke ist Technischer Prokurist der Rostocker Baugenossenschaft
Neptun. Er führt den Besucher durch den im Jahr
1968 errichteten Plattenbau in der Helsinkier Straße in Rostock
Lütten Klein. Fünf Eingänge hat der fünfstöckige, lang gezogene
Block. Die führen zu insgesamt 100 Wohnungen. Jetzt sieht der
größte Teil des Gebäudes trostlos grau aus. Die Bauarbeiten sind
in vollem Gange.
Wer eintritt, durchschreitet vielleicht vier, fünf Meter, ehe sich
das Treppenhaus nach links und rechts in zwei Stränge teilt. Von
dort geht es – entweder mit dem Aufzug oder auf einer Treppe –
in die einzelnen Etagen. In jedem Stockwerk gibt es vier Wohnungen
– jeweils zwei mit zwei Zimmern und zwei mit drei Zimmern.
Immer wieder begegnen wir Bauarbeitern. Hämmern und Bohren
ist im gesamten Gebäude zu hören.
Begehrte Wohnungen – auch heute noch
Die Wohnungen in den Plattenbauten sind auch heute noch begehrt.
Zum einen, weil Otto-Normal-Verbraucher sie bezahlen
kann. Zum anderen, weil die Wohngebäude auch mehr als 50 Jahre
nach ihrer Errichtung in ihrer Substanz intakt sind. „Die damals
verbauten Fertigteile sind von hoher Qualität“, sagt Michael Pischke.
„Zugleich wurde schon damals vorausschauend gedacht.“ Er
zeigt auf eine freigelegte Platte und deren drei Schichten. „Acht
Zentimeter Dämmung wurden damals eingebaut.“
Die DDR-Plattenbauten, darin sind sich viele Experten einig,
sind viel zu schade, um abgerissen zu werden. Oft haben sie die
erste Sanierungswelle in den 1990er Jahren gut überstanden:
neue Fenster, Dämmung von außen, sanierte Dächer, aufgehübschte
Eingänge und Hausflure bis hin zu neuen Küchen und
Bädern.
Aber da ist noch etwas. Angesichts der aktuellen Debatte
über den Klimaschutz haben die Plattenbauten einen unschätzbaren
Vorteil gegenüber neu zu errichtenden Wohngebäuden:
Ihre Klimabilanz – betrachtet man die gesamte Lebensdauer – ist
deutlich besser.
Das liegt daran, dass der größte Teil der Kohlendioxidemission
eines Wohngebäudes am Anfang bei seiner Errichtung anfällt. Je
länger ein Haus steht, desto geringer wird die Emission. Klar ist:
Die sogenannte „graue“ Energie wird bei der Betrachtung von
Wohngebäuden künftig eine größere Rolle spielen.
f

18 VNW
Bislang spielte diese bei der Bewertung der Energiebilanz von
Wohngebäuden eine untergeordnete Rolle. Auch deshalb war es
in der Regel günstiger, ein altes Gebäude abzureißen und ein neues
zu errichten. So konnten – vereinfacht betrachtet – die gestiegenen
Ansprüche der Mieterinnen und Mieter an moderne Wohnungsgrundrisse
genauso befriedigt werden wie die verschärften
Klimaschutzanforderungen des Staates.
Nun ist zu erwarten, dass Sanierung und Modernisierung
bestehender Wohngebäude künftig Vorrang vor dem Neubau
haben werden. Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck hat bereits
angekündigt, dass die öffentliche Förderung auf die Sanierung
von Bestandsgebäuden konzentriert werde. Das gilt auch
für die vielen Plattenbauten, die in den sechziger, siebziger und
achtziger Jahren errichtet wurden.
Die Menschen wollen mehr Wohnfläche
Ina Liebing
Was den Zustand der Gebäude angeht, dürfte das – wie oben
beschrieben – machbar sein. Ein Problem schien sich bislang allerdings
nicht ohne größeren Aufwand lösen lassen. Die Grundrisse
der Wohnungen konnten nur in engen Grenzen verändert
werden. Zwar wurden Wohnungen zusammengelegt, auch gern
über zwei Etagen. Wohnungen mit deutlich größeren Zimmern
jedoch entstanden, wenn auch in überschaubarer Zahl, zumeist
nur durch Aufstockung.
Michael Pischke führt den Besucher in die zweite Etage und
öffnet eine Tür. Die Außenwände sind zwar schon entfernt, aber
der Grundriss der Wohnung ist noch alt: zwei kleine Zimmer, eine
schmale Küche, die über einen Durchgang durch Bad und Toilette
zu erreichen ist. Als der Wohnblock vor gut 50 Jahren gebaut
wurde, war das der „letzte Schrei“. Eine Neubauwohnung war
einem „Sechser im Lotto“ vergleichbar.
Inzwischen gilt „Klein, aber mein“ nicht mehr. Heutige Mieterinnen
und Mieter wollen oftmals zwar nicht umziehen, haben
aber höhere Ansprüche als früher. Mehr Platz im Bad für eine
Dusche, mehr Platz in der Küche. Wer das Rentenalter erreicht
hat, freut sich, wenn der Fahrstuhl ihn in den vierten oder fünften
Stock bringt. Die Folge: Seit 1991 ist in Deutschland die durchschnittliche
Wohnfläche pro Person von 34,9 Quadratmeter auf
inzwischen 47,4 Quadratmeter gestiegen.
„Wir hätten die Gebäude ohnehin sanieren müssen“, sagt Michael
Pischke, während er die Tür zu einer weiteren Wohnung öffnet.
Hier kann man die Zukunft erahnen. Die Küche ist größer und
die von außen angesetzte Loggia schon teilweise verglast. Vor ein
paar Jahren hätte man die alten Plattenbauten abgerissen. „Aber
wer kann sich das angesichts der explodierenden Baupreise noch
leisten?“ Entscheidend ist daher, dass die „Erweiterungsmodule“
vorgefertigt angeliefert werden. Wer vor dem Gebäude steht,
kann die „Quader“ erkennen.
„Die Menschen wollen mehr Platz in der eigenen Wohnung
und dem wollen wir gerecht werden“, sagt Ina Liebing, Vorstand
der Baugenossenschaft Neptun. „Zudem wollen wir zeigen, dass
so ein ‚Umbau‘ von Plattenbauten finanziell machbar ist, dass also
die Mieten, die später genommen werden müssen, bezahlbar bleiben.“
Ina Liebing ist zwar angesichts der gestiegenen Baupreise
vorsichtig, aber dennoch optimistisch, dass man in der Helsinkier
Straße dieses Ziel erreichen wird. „Wir werden am Ende wohl bei
elf bis zwölf Euro pro Quadratmeter netto-kalt landen.“
Rund 1850 Quadratmeter Wohnfläche werde man am Ende
durch das Erweitern der Wohnungen und durch Aufstocken gewinnen,
sagt Michael Pischke. Zwölf Wohnungen werde es mehr
geben, ergänzt Ina Liebing. Die Genossenschaft investiere rund
15 Millionen Euro in das Projekt. „Wir verstehen das Ganze als
eine Art Test.“ Sollte sich das Projekt am Ende rechnen, könnte
die Helsinkier Straße nicht nur eine Blaupause für andere Gebäude
der Neptun eG, sondern auch für andere Genossenschaften
werden.
Eine Blaupause für andere Wohnungsunternehmen?
Darauf setzt auch VNW-Direktor Andreas Breitner. „Das, was die
Baugenossenschaft Neptun in Rostock derzeit umsetzt, ist beispielhaft“,
sagt er und fügt hinzu: „Bei dem innovativen Vorgehen
werden die Grundrisse von Wohnungen den Wünschen heutiger
Mieterinnen und Mieter entsprechend angepasst. Das ist gut
für die Umwelt und hilft, bezahlbaren Wohnraum für die Zukunft
zu sichern.“
Sorgen darüber, dass die „neuen“ Wohnungen schwer an
die Frau oder den Mann zu bringen sind, hat Ina Liebing nicht.
„Einige Mieterinnen und Mieter können es gar nicht abwarten,
einzuziehen.“ Ende kommenden Jahres sollen die Umbauarbeiten
fertig sein. In Zeiten, in denen Wissenschaft und Politik darüber
klagen, dass gut verdienende Bürger der „Platte“ den Rücken
kehren, sind derartig attraktive Wohnungen ein Pfund, mit dem
die Genossenschaft wuchern kann.
Bei den Rostockerinnen und Rostockern kommen die Umbauarbeiten
der Genossenschaft gut an. „Das sollte Schule machen.
Bezahlbarer Wohnraum ist sehr, sehr wichtig“, zitiert die Ostsee-
Zeitung eine Leserin. Und eine andere meint: „Wenn die Balkone
und Dächer noch mit Grünpflanzen bestückt würden, wäre es
total rund.“ h

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20 VNW
Wohnen für
alle Generationen
Nach acht Jahren Bauzeit hat der Lübecker Bauverein sein „Wohnquartier
für Jung und Alt“ fertiggestellt. Erstmals geht die Genossenschaft
eine Kooperation mit einem Pflegedienstleister ein.
VON HEIKE HEICKMANN

21
Lübeck. Nach mehr als acht Jahren Bauzeit hat der Lübecker Bauverein
sein neu gebautes „Wohnquartier für Jung und Alt“ in der
Ratzeburger Allee in Lübeck-St. Jürgen fertiggestellt. Die Siedlung
vereint das Wohnen für alle Generationen: Singles, Studierende,
Familien und ältere Menschen leben hier künftig in einem Quartier
Tür an Tür zusammen.
Erstmalig in seiner Geschichte ist der Lübecker Bauverein eine
Kooperation mit einem Dienstleister rund um das Thema Pflegeleistungen
in einer Wohnanlage eingegangen. Kooperationspartnerin
an diesem Standort ist die DRK-Schwesternschaft Lübeck.
Damit hat der Bauverein die Idee einer genossenschaftlichen Lösung
für die Unterstützung und Betreuung bis zur Pflege der Mitglieder
im hohen Alter realisiert.
Seit April 2019 hat die Genossenschaft den vierten bis sechsten
Bauabschnitt umgesetzt. Im Projekt entstanden hier 109
überwiegend barrierefreie Genossenschaftswohnungen, davon
34 Wohneinheiten öffentlich gefördert.
31,5 Millionen Euro wurden investiert
Der Wohnungsmix setzt sich aus 1 bis 2-Zimmer-Wohnungen mit
Größen von 42 bis 66 Quadratmetern sowie 3- bis 4-Zimmer-
Wohnungen zwischen 70 und 110 Quadratmetern zusammen.
Im Frühjahr 2022 erfolgten die Übergaben an alle Mitglieder. Die
Investitionssumme für diese Bebauung beträgt rund 31,5 Millionen
Euro.
Bereichert wird das Wohnen in diesem Quartier mit einem
umfangreichen sozialen Angebot der DRK-Schwesternschaft
Lübeck sowie dem Quartierskonzept der Genossenschaft. Allerdings
muss bei Mietbeginn keine vertragliche Bindung über Betreuungsleistungen
eingegangen werden. Künftig werden die
Betreuungsleistungen ambulante Alten- und Tagespflege sowie
eine Tagesmutter-Einrichtung durch die DRK-Schwesternschaft
angeboten.
Das Wohnquartier ist darauf angelegt, dass Jung und Alt in
ihrem Quartier möglichst viele Anlaufstellen finden. Junge Familien
können ohne lange Wege ihre Kinder im Quartier bei der
Tagesmutter betreuen lassen. Für die älteren bzw. pflegebedürftigen
Menschen gibt es einen ambulanten Pflegedienst mit umfangreichem
Beratungs- und Betreuungskonzept und eine Seniorentagespflege.
Das Team der DRK-Schwesternschaft wird auch
für die persönliche Beratung hinsichtlich Gesundheit, Sozial- und
Pflegeversicherung zuständig sein.
„Zweites Wohnzimmer“ im Nachbarschaftstreff
Das Team Nachbarschaft des Lübecker Bauvereins wird ebenfalls
an diesem Standort aktiv. Ehrenamtlich Tätige, angeleitet durch
das Team Nachbarschaft, entwickeln Aktivitäten für eine lebendige
und verlässliche Gemeinschaft im Nachbarschaftstreff „Zweites
Wohnzimmer“.
Für Studentinnen und Studenten wurden 44 geförderte Wohnungen
geschaffen. Die Grundrisse sind so flexibel gestaltet, dass
sich aus einer 4er-Wohngemeinschaft zwei 2-Zimmer-Wohnungen
problemlos herrichten lassen. Komplettiert wird das umfassende
soziale Angebot des neuen Quartiers durch ein Servicebüro.
Gemeinschaftsflächen mit Bänken, eine Boule-Anlage, dem
Nachbarschaftstreff zugeordnete Freibereiche für Feste und Begegnungen,
ein gestalteter Garten der Tagespflege und ein Spielplatz
laden auf vielfältige Weise zum Verweilen ein.
Die Versiegelung wurde trotz Tiefgarage auf ein Minimum
beschränkt. Flachdächer wurden als Gründächer oder Grünflächen
ausgebildet. Alle Wohnungen werden mit Wärme aus der
Abwasserkanalisation beheizt. h
Fakten auf einen Blick
Im Gesamtprojekt, das sich in sechs Bauabschnitten
über eine Dauer von über acht Jahren erstreckt hat,
entstanden 214 Wohneinheiten – davon 77 öffentlich
gefördert. Für Studentinnen und Studenten
wurden elf Wohngemeinschaften mit jeweils vier
Zimmern geschaffen. Die gesamte Investitionssumme
beläuft sich auf ca. 54,5 Millionen Euro.
HEIKE HEICKMANN
ist Diplom-Kauffrau
und seit mehr als 13
Jahren bei der Lübecker
Bauverein eG als Leiterin
Unternehmenskommunikation
beschäftigt.
An diesem Standort wurden 36 Prozent öffentlich
geförderte Wohnungen geschaffen. Das Angebot
richtet sich überwiegend an kleine und mittlere
Einkommensschichten. Mit dem umfangreichen Betreuungsangebot
wird den Mitgliedern ein Verbleiben
in den eigenen vier Wänden bis ins hohe Alter
ermöglicht.
Es sind keine vertraglichen Verpflichtungen für
Pflegeleistungen mit dem Mietverhältnis verbunden.
Bausteine des Sozialkonzeptes sind die ambulante
Pflege mit Stützpunkt im Quartier, die
Seniorentagespflege und der Nachbarschaftstreff
„Zweites Wohnzimmer“. Komplettiert wird das Angebot
des neuen Quartiers durch ein Servicebüro.
f

22
VNW
Nicht wegducken!
VON CHRISTOPH KOSTKA
Auch wenn Hamburg für steigende Bau- und Grundstückspreise nicht
verantwortlich ist, hält die Stadt an ihrer ambitionierten und erfolgreichen
Wohnungsbaupolitik fest. Ganz wichtig ist dabei eine verlässliche
Wohnungsbauförderung.
VON DR. DOROTHEE STAPELFELDT
DR. DOROTHEE STAPELFELDT
ist seit April 2015 Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen der Freien und Hansestadt
Hamburg. Zuvor war die am 12. August 1956 in Hamburg geborene Politikern
1986 bis 2011 Mitglied der Hamburgischen Bürgerschaft, von 2000 bis 2004 und
erneut kurzzeitig im März 2011 deren Präsidentin. Von März 2011 bis April 2015 war
Stapelfeldt Zweite Bürgermeisterin und Senatorin für Wissenschaft und Forschung in
Hamburg.

23
Hamburg. Dank des außergewöhnlichen Engagements der Hamburger
Wohnungsbaugenossenschaften und der SAGA sowie der
engen Zusammenarbeit von Wohnungswirtschaft, Politik und Verwaltung
im Bündnis für das Wohnen ist die Wohnungspolitik in
Hamburg seit über zehn Jahren ein Vorbild für ganz Deutschland.
Seit 2011 konnten über 119000 neuen Wohnungen genehmigt
werden, wovon auch bereits rund 85000 fertiggestellt wurden. Ein
Erfolg, der den angespannten Hamburger Wohnungsmarkt entlastet
und vielen tausend Menschen die Gelegenheit gibt, in unserer
Stadt zu leben.
Dem Beispiel Hamburgs folgend hat sich inzwischen auch auf
Bundesebene ein „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ konstituiert.
Dieses Bündnis soll die Grundlage für den Bau von jährlich 100000
öffentlich geförderten Sozialwohnungen und insgesamt 400000
zusätzliche Wohneinheiten jährlich schaffen. Das ist ein klares Ziel
mit Bezug auf die gesellschaftliche Realität in Deutschland.
Rahmenbedingungen haben sich verschlechtert
Allerdings erleben wir gerade, dass sich die Rahmenbedingungen
zur Erreichung der ambitionierten Wohnungsbauziele sowohl in
Hamburg als auch bundesweit dramatisch verschlechtern. Auf
dem Hamburger Wohngipfel am 28. April 2022 wurden die
wesentlichen Faktoren, die die jetzigen Rahmenbedingungen
in der Bauwirtschaft und auf dem Wohnungsmarkt bestimmen,
deutlich benannt.
Die immer noch nicht vollständig überwundene Pandemie, der
Krieg in der Ukraine, die Entwicklung der Energiepreise, die
Lieferkettenprobleme, exorbitante Kostensteigerungen bei vielen
Baumaterialien, der Rohstoff- und der Fachkräftemangel stellen
Wohnungsunternehmen, Bauwirtschaft und Politik vor gravierende
Herausforderungen. Aus Hamburger Sicht lässt sich dabei feststellen,
dass die maßgeblichen Faktoren weit über unsere Stadt
hinausreichen. Diese Probleme lassen sich auch nicht innerhalb
Hamburgs lösen.
Nicht wegducken
Dennoch: gerade weil diese Faktoren größtenteils außerhalb unseres
Einflussbereichs liegen, dürfen wir uns erst recht dort nicht
wegducken, wo wir Einfluss haben. So hat sich der Senat vorgenommen,
mit der anstehenden Novelle der Hamburgischen
Bauordnung die Genehmigungsverfahren für den Wohnungsbau
noch effizienter zu gestalten. Wie dies gelingen kann, werden wir
in Kürze im fachlichen Austausch beraten.
Und auch die Frage, welche Mittel wir in Hamburg einsetzen
können, um Lieferengpässen und explodierenden Materialpreisen
zum Trotz weiterhin bauen zu können, wollen wir weiterhin im
engen Austausch mit den Partnern im Bündnis für das Wohnen in
Hamburg besprechen.
f

W
md
24 VNW
„Insgesamt lässt sich festhalten: Die Mitglieder
des VNW sind die zentralen Akteure, um die
Herausforderungen auf dem Hamburger
Wohnungsmarkt erfolgreich zu meistern.“
Verlässliche Wohnraumförderung
Wir stehen für verlässliche finanzielle Rahmenbedingungen für
den Wohnungsneubau in unserer Stadt und für Planungssicherheit.
Der Senat leistet einen wichtigen Beitrag mit den Förderkonditionen
für den geförderten Wohnungsbau und bei der Planung
neuer Stadtentwicklungsgebiete.
Ganz wichtig dabei ist die Planungssicherheit für Investoren
und die Bauindustrie durch die Unabhängigkeit vom Kapitalmarktzins,
die wir im Rahmen unserer verlässlichen Wohnraumförderung
durch die Hamburgische Investitions- und Förderbank
schaffen.
Mit dem neuen Hamburger Förderbaustein, der „IFB-Basis-
Energieeffizienzförderung“ gewährt die Stadt einen Zuschuss für
das Erreichen des Effizienzhaus 55-Standards in Höhe von 13 500
Euro pro Wohnung, für Wohnungen im EH 40-Standard sind es
15000 Euro.
Finanzierungslücken werden geschlossen
In Kombination mit einem möglichen IFB-Ergänzungsdarlehen
können so Finanzierungslücken für jetzt geplante Sozialwohnungen
geschlossen werden. Damit ist sichergestellt, dass die höheren
Energieeffizienz-Standards in der sozialen Wohnraumförderung
für die Vorhaben, die in diesen Standards geplant wurden,
trotz der wegfallenden KfW-Förderung weiterhin umgesetzt werden
können.
Der Senat sorgt damit weiterhin für eine verlässliche Förderung
von Neubauvorhaben, die nicht nur mehr bezahlbaren
Wohnraum für Hamburg bringen, sondern auch in ambitionierteren
Energieeffizienz-Standards geplant sind. Unser Ziel ist es,
Umplanungen auf niedrigere Standards und den Stopp von geplanten
Bauvorhaben in der sozialen Wohnraumförderung aus
wirtschaftlichen Gründen zu vermeiden.
Gleichzeitig arbeitet der Senat gemeinsam mit den Bezirken
mit Nachdruck weiter an der Flächenmobilisierung und an der
fortgesetzten Schaffung von Planrecht. Wir werden als Stadt auch
künftig angebotsfähig sein, das heißt: Wir werden die notwendigen
Rahmenbedingungen für guten Wohnungsbau setzen.
Wobei der in jüngerer Zeit leider zu beobachtende, eklatante
Anstieg der Bodenpreise das Bauen und damit das Wohnen in
ganz Deutschland vielfach deutlich verteuert. Eine der wichtigsten
Aufgabe in Berlin wie auch hier in Hamburg wird es sein, durch
eine nachhaltige Bodenpolitik gegenzusteuern, um eine Preisentwicklung
ins Uferlose zu verhindern.
Große Stadtentwicklungsgebiete haben Priorität
Priorität für eine sozial ausgewogene und klimafreundliche
Entwicklung haben selbstverständlich die großen Stadtentwicklungsgebiete,
die innerstädtischen Entwicklungspotenziale sowie
mittel- und langfristig die Entwicklung der Magistralen mit ihrem
enormen Potenzial zum Wohnen und Arbeiten.
Die Zielbotschaft „Mehr Stadt in der Stadt“ bleibt der zentrale
Maßstab unserer Innenentwicklung. Potenziale für das Wohnen
bieten sich dabei an vielen Stellen und bereichern in der Regel die
urbane Landschaft der Stadt und ihre Quartiere.
Auch dabei leisten die Wohnungsbaugenossenschaften und
die SAGA einen wichtigen Beitrag durch das Erschließen vorhandener
Innenentwicklungspotenziale. Dafür bin ich sehr dankbar,
denn bezahlbares Wohnen in unserer Stadt in ausreichender Anzahl
bereitzustellen ist eine zentrale soziale Aufgabe.
Insgesamt lässt sich festhalten: Die Mitglieder des VNW
sind die zentralen Akteure, um die Herausforderungen auf dem
Hamburger Wohnungsmarkt erfolgreich zu meistern. Ihnen und
allen weiteren Partnern im Bündnis für das Wohnen in Hamburg
danke ich dafür, dass sie gemeinsam mit dem Senat den Weg der
sozialen Wohnungspolitik, der urbanen Quartiersentwicklung,
der weitsichtigen Stadtentwicklung, der Digitalisierung in Bauleitplanung
und Baugenehmigung, des Klimaschutzes sowie des
Erhalts des baukulturellen Erbes so konsequent und erfolgreich
auch in schwierigeren Zeiten beschreiten. h
„Die Zielbotschaft
,Mehr Stadt in der Stadt'
bleibt der zentrale Maßstab
unserer Innenentwicklung.“

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26 VNW
„Viele stecken
schon im
Berufsleben“
Seit mehr als zwölf Jahren gibt es am
Standort des VNW in Hamburg ein
EBZ-Studienzentrum. Die Corona-
Pandemie hat das Interesse an einem
Studium in der Nähe von Wohn- und
Arbeitsplatz verstärkt. Das VNW-
Magazin sprach mit Campusleiter
Roland Keich.
VON OLIVER SCHIRG
Roland Keich ist akademischer Campusleiter
der EBZ Business School Campus Hamburg.
magazin: Warum braucht es einen EBZ-Campus in Hamburg?
Roland Keich: Das Europäische Bildungszentrum der Wohnungs-
und Immobilienwirtschaft (EBZ) wird auf Bundesebene
von den wohnwirtschaftlichen Verbänden über eine Stiftung
getragen und ist im Norden sehr eng mit dem Verband norddeutscher
Wohnungsunternehmen (VNW) verbunden. Wir
haben bereits vor zwölf Jahren erkannt, dass es aufgrund der
Nähe zur Wohnungswirtschaft sinnvoll ist, hier ein Studienzentrum
zu entwickeln.
magazin: Was heißt „besondere Nähe“ zur Wohnungswirtschaft?
Keich: Es gibt in den Bundesländern Hamburg, Schleswig-
Holstein, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen und
Bremen viele Wohnungsunternehmen, von denen eine Reihe
von Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern am traditionellen EBZ-
Bildungszentrum in Bochum ihr Studium absolvierten. Da lag
es nah, im Norden Flagge zu zeigen und einen Studienort zu
schaffen.

27
magazin: Ist der Hamburger Abschluss eines Studiums der Immobilienwirtschaft
mit dem Bochumer Abschluss vergleichbar?
Keich: Unbedingt. Die Abschlüsse sind gleichwertig, die
Professorinnen und Professoren reisen übrigens alle nach
Hamburg. Bochum ist der Hochschulsitz. In Hamburg können
Studentinnen und Studenten aus Norddeutschland in
Präsenz studieren.
magazin: Reicht Bochum als Studienstandort nicht aus?
Keich: Für Menschen, die berufsbegleitend studieren,
ist es einfacher und besser, in Hamburg einen Studienort
zu haben. Zudem können wir mehr junge Leute für ein
Studium interessieren, wenn das Angebot möglichst nah
vor Ort besteht. „Unsere“ Studentinnen und Studenten
gehen überwiegend einem gewöhnlichen Beruf mit all
seinen alltäglichen Erfordernissen nach. Viele sind deshalb
ganz froh, beispielsweise Fahrzeiten zu reduzieren.
magazin: Wodurch unterscheiden sich Bochum und Hamburg?
Keich: Wie gesagt: An beiden Orten kann man Immobilienwirtschaft
studieren und einen Abschluss erlangen.
In Bochum hat sich mehr das Vollzeitstudium etabliert, in
Hamburg das berufsbegleitende Studium. Es zeigt sich
außerdem zunehmend, dass junge Menschen gern montags
bis donnerstags „Freiraum“ für Arbeit, Lernen oder
andere Aktivitäten haben wollen und das Wochenende,
also Freitag und Sonnabend, ihrem Studium widmen, da
erweitert sich unser Interessentenkreis aus der #NextGen.
magazin: Wodurch unterscheiden sich die Studentinnen und Studenten
in Bochum und Hamburg?
Keich: Der Standort Bochum ist durch ein klassisches
Campusleben mit vielen Studentinnen und Studenten
geprägt. Es gibt mehrere Unigebäude, eine Mensa, eine
große Bibliothek plus die EBZ-Akademie und die InWIS als
Forschungsinstitut. Das „klassische“ Campusstudium von
montags bis freitags spricht vor allem Abiturienten an, die
gerade die Schule beendet haben und am Anfang ihres
Berufslebens stehen. In Hamburg stecken viele unserer
Studentinnen und Studenten schon im Berufsleben, haben
Familie, befinden sich also in einer anderen Lebensphase.
magazin: Welches Modell hat eine Zukunft?
Keich: Vermutlich beide Modelle. Allerdings erleben wir
auf Bildungsmessen vermehrt, dass junge Menschen gezielt
nach dem „Hamburger“ Modell fragen. Sie wollen
zwar an einer Immobilienhochschule studieren, aber schon
während des Studiums praktische Erfahrungen sammeln.
Das aber geht am besten in einem Unternehmen, dazu
bauen wir auch die Kooperation mit Unternehmen aus,
was für diese wiederum unter Recruitingaspekten hoch
interessant ist.
Keich: Wir haben Vollzeitstudentinnen und Vollzeitstudenten,
die noch nie den Campus besucht haben.
Während der Pandemie wurde überwiegend Onlinelehre
angeboten. Sie müssen ein Campusleben erst einmal entdecken.
magazin: Kommen die Studenten jetzt, also nach der Pandemie,
zurück?
Keich: Lehre und Wissenschaft hängen stark mit dem Dialog
von Menschen zusammen. Die Präsenzlehre in den
Räumen, also der Austausch untereinander, ist das Fundament.
Andererseits sind die Menschen immer digitaler
geworden. Moderne Studenten erwarten neben dem Präsenzunterricht
digitale Angebote.
magazin: Wie bekommen Sie diesen Spagat hin?
Keich: Unser Präsenzunterricht wird zugleich live gestreamt.
Die Studentin und der Student können entscheiden,
ob sie zum Beispiel am Freitagnachmittag hier nach
Hamburg-Langenhorn in den Seminarraum kommen oder
ob sie die Vorlesung – von wo auch immer – am Computer
verfolgen.
magazin: Funktioniert das?
Keich: Das entscheiden die Studentinnen und Studenten
selbst. Aber eines ist natürlich klar: eine Teilnahme am Präsenzunterricht
ist unmittelbarer. Sie können ihre Nachbarin
und ihren Nachbarn direkt ansprechen und die Dozenten
bzw. Dozentinnen viel konkreter erleben. Wenn man eine
Vorlesung am Computer verfolgt, ist man eher Zuschauer
und Zuhörer. Dennoch halte ich die „Präsenz+“-Vorlesung
für den richtigen Weg.
magazin: Warum?
Keich: Die Onlineteilnahme ist eine angenehme „Rückfalloption“
für jene, die nicht vor Ort dabei sein können
– vielleicht, weil sie wegen irgendetwas auf der Arbeit
daran gehindert wurden. Wir ermöglichen zudem ein größeres
Maß an Flexibilität. Ein Student kann beispielsweise
sagen, er schaffe es am Freitag nicht, werde aber am
Sonnabend bei der Vorlesung in Hamburg dabei sein. Am
Ende kommt es darauf an, dass wir unseren Studentinnen
und Studenten die besten Möglichkeiten bieten, Wissen
zu erwerben.
f
magazin: Wie viele Studentinnen und Studenten zählen Sie derzeit
in Hamburg?
Keich: Rund 100. Das schwankt immer ein wenig. Insgesamt
studieren an der EBZ rund 1200 Menschen.
magazin: Wie hat sich das Studium infolge der Corona-Pandemie
verändert?

28 VNW
magazin: Als Student muss ich vorher nicht Bescheid geben?
Keich: Alle Beteiligten lernen noch, wie man mit den verschiedenen
Formaten umgeht. Wenn ein Kurs wünscht,
dass eine spezielle Vorlesung ausschließlich online stattfinden
soll, dann organisieren wir das. Andererseits erleben
wir auch, dass die Studentinnen und Studenten sagen,
nein, für diese Vorlesung und für dieses Seminar wollen
wir uns im Studienzentrum treffen.
magazin: Online bedeutet also, dass eine Vorlesung gestreamt
wird?
Keich: Das wäre in der Tat zu wenig. „Online“ heißt auch,
dass alle Bildungsinhalte digital in unserem System vorliegen
und jede Studentin und jeder Student darauf zugreifen
kann und die Organisation des Studiums in unserem
System EMMI erfolgt. Zudem ist das EBZ nicht nur
Vorlesungslieferant, sondern ermöglicht den Austausch
von Wissen – und zwar in unterschiedlichen Formaten
bis hin zum digitalen Kaminabend. Unsere Studentinnen
und Studenten können beispielsweise auch losgelöst von
klassischen Sprechzeiten ihre Dozenten kontaktieren – per
Videocall oder über die Chatfunktion. Das geht natürlich
auch untereinander, beispielsweise bei der Bildung von
Lerngruppen im Internet.
magazin: Was ist das Besondere am EBZ-Campus Hamburg?
Keich: Sicherlich die Nähe zu den Unternehmen. Viele
Studentinnen und Studenten arbeiten und bringen praktische
Erfahrungen ein. Das ist manchmal auch für die
Professoren herausfordernd. Zudem ist der EBZ-Campus
Hamburg überschaubar klein und ermöglicht so Nähe zur
Verwaltung und zu den Dozenten. Es gibt hier weniger
Anonymität. Pro Kurs zählen wir zwischen zehn und 20
Studentinnen und Studenten. Das fördert den direkten
Kontakt untereinander.
magazin: Reicht das Engagement der Unternehmen für den
Campus Hamburg?
Keich: Durch die Förderung von 28 Unternehmen haben
wir hier neu eine Stiftungsprofessur Wohnungswirtschaft
und die akademische Campusleitung, auch mit kräftiger
Unterstützung vom VNW. Hinzu kommt ein starker Bezug
zum Alltag von Wohnungsunternehmen. Natürlich wünsche
ich mir, dass gestandene Führungskräfte häufiger als
bisher am Hamburg-Campus auftreten, beispielsweise mit
einem Gastvortrag – oder dass unsere Seminargruppen
häufiger Unternehmen besuchen und Projekte besichtigen
können. Das hat Corona erschwert, ist aber jetzt wieder
möglich und wir starten hierzu den Dialog mit der Immobilienwirtschaft.
magazin: Wie kommt der Umbau des Hamburger EBZ-Campus
voran?
Keich: Wir sind natürlich an das bestehende Gebäude
gebunden, haben aber die Seminarräume u.a. frisch gestrichen.
Veränderung soll auch sichtbar werden. Entscheidend
wird sein, ob es uns gelingt, den Campus zu einem
Ort des Dialogs und des Zusammenkommens zu machen.
Ein Vorlesungsraum muss mehr sein als ein Beamer und
ein Schreibtisch. Wir haben – natürlich im Rahmen des
Möglichen – einen Raum für Begegnung geschaffen, mit
Fußballkicker, gemütlichen Stühlen und der Möglichkeit,
ins Gespräch zu kommen.
magazin: Was ändert sich in diesem Jahr an der Lehre in Hamburg?
Keich: Zum Wintersemester starten zwei neue Studiengänge:
der Bachelorstudiengang „Digitalisierung und
Immobilienmanagement“ und der Masterstudiengang
„Projektentwicklung“. Damit werden in Hamburg – zusammen
mit dem Bachelor- und Masterstudiengang „Real
Estate Management“ – vier Studiengänge angeboten.
magazin: Studium ist das eine, das Studentenleben das andere …
Keich: Wir sind bescheiden und werden sicher dem Campusleben
in Bochum keine Konkurrenz machen. Aber wir
planen integrierte Formate wie beispielsweise „Pizza und
Diskussion“. Einmal im Monat, an einem Sonnabend,
nutzen wir die Mittagspause, laden einen interessanten
Gesprächspartner ein und spendieren Pizza. Wir hoffen,
dass die Studentinnen und Studenten, losgelöst von den
Seminaren, direkt mit Praktikern und Experten aus der
Wohnungswirtschaft ins Gespräch kommen. Im Winter ist
Fußball-WM, da lässt sich bestimmt ein Fußballkickerturnier
ins Leben rufen, gern mit den Unternehmen und dem
VNW zusammen. Generell wünsche ich mir, dass wir nach
der Lockdownzeit der Corona-Pandemie wieder mehr am
Campus zusammenkommen. Ideen sind da von allen herzlich
willkommen. h

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30
VNW
Garant
des bezahlbaren Wohnens
Selten war es schwieriger als heute, bezahlbaren Wohnraum anzubieten.
Die Hamburger VNW-Unternehmen stemmen sich gegen explodierende
Bau- und Bodenpreise und stehen für das bezahlbare Wohnen. Noch.
Hamburg. Mieterinnen und Mieter bei einem Hamburger VNW-
Wohnungsunternehmen mussten im vergangenen Jahr im Durchschnitt
eine monatliche Nettokaltmiete von 7,03 Euro pro Quadratmeter
bezahlen. Gegenüber 2020 ist das ein Anstieg um 1,07
Prozent (rund sieben Cent pro Quadratmeter).
Damit liegt der Anstieg deutlich unter der allgemeinen Preissteigerungsrate
von 3,1 Prozent und die Durchschnittsmiete mehr
als zwei Euro unter dem Wert des Hamburger Mietenspiegels.
Dieser betrug im vergangenen Jahr 9,29 Euro pro Quadratmeter.
Bei öffentlich geförderten Wohnungen, die von VNW-
Unternehmen angeboten wurden, stieg die Durchschnittsmiete
im Vergleich zu 2020 um 1,85 Prozent auf 6,36 Euro. Bei den frei
finanzierten Wohnungen stieg die durchschnittliche Nettokaltmiete
um 0,24 Prozent auf 7,23 Euro pro Quadratmeter.
Das ergab die jährliche Umfrage unter Hamburger VNW-
Mitgliedsunternehmen. Dem Verband gehören in der Hansestadt
derzeit 51 Wohnungsgenossenschaften und 17 am Gemeinwohl
orientierte Wohnungsgesellschaften an. Sie verwalten rund
302000 Wohnungen (+ 0,6 Prozent gegenüber 2020). Das sind
43 Prozent aller Mietwohnungen in der Hansestadt.
Insgesamt investierten die VNW-Unternehmen 2021 rund
1,445 Milliarden Euro in den Neubau, die Instandhaltung und die
Modernisierung von bezahlbarem Wohnraum. Das waren rund
18,6 Prozent mehr als im Jahr 2020. Für den Bau von Wohnungen
wurden rund 732 Millionen Euro (+ 16 Prozent) ausgegeben.
50,7 Prozent aller Investitionen der VNW-Unternehmen flossen in
den Neubau.
Insgesamt übergaben die VNW-Unternehmen im vergangenen
Jahr für 2 243 Wohnungen die Schlüssel. 2020 waren es
2475. Die Zahl der Baubeginne sank von 2602 (2020) auf 1991
im vergangenen Jahr. Insgesamt wurden im vergangenen Jahr
400 Wohnungen von VNW-Unternehmen abgerissen.
Fast zwei Drittel der fertiggestellten Wohnungen – 64 Prozent
– wurden öffentlich gefördert. Gegenüber dem Jahr 2020
sank dieser Anteil um fünf Prozentpunkte. Bei den Baubeginnen
stieg dagegen der Anteil öffentlich geförderter Wohnungen von
55 Prozent (2020) auf 76 Prozent (2021).
Die Fluktuationsquote ist weiter gesunken – und zwar von
6,5 Prozent (2020) auf 6,2 Prozent im vergangenen Jahr.
VNW-Direktor Andreas Breitner bewertet die Zahlen
wie folgt:
„Die VNW-Mitgliedsunternehmen bleiben auch in schwieriger
Zeit der Garant des bezahlbaren Wohnens in Hamburg. Bei ihnen
liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete mehr als zwei Euro
unter dem Wert des Hamburger Mietenspiegels. Zudem lag der
Anstieg der Mieten bei Hamburgs sozialen Vermietern mit 0,83
Prozent deutlich unter der allgemeinen Preissteigerungsrate von
3,1 Prozent.
Das Gewicht dieser Zahlen wird durch die Tatsache erhöht,
dass die Unternehmen mit einem beispiellosen Anstieg von Bauund
Grundstückspreisen konfrontiert sind. Das stellt die Errichtung
und Unterhaltung bezahlbarer Wohnungen grundsätzlich
infrage. Wer Spitzenmieten nehmen kann, kann Preissteigerungen
verkraften. VNW-Unternehmen, die sich dem bezahlbaren
Wohnen verpflichtet fühlen, können das nicht. Die Folge: Sie werden
gar nicht mehr oder deutlich weniger bauen.
Die Befragung der VNW-Unternehmen fand vor dem Chaos
bei der KfW-Förderung und dem Krieg in der Ukraine statt. Deshalb
gehe ich davon aus, dass die dort geäußerten Erwartungen
sich nicht erfüllen lassen. Das, was gerade gebaut wird, wird
sicher zu Ende gebaut. Beim Neubau allerdings sehe ich schwarz.
Ursprünglich dafür geplante Gelder werden die Unternehmen
in die Modernisierung und Sanierung von Wohnungsbeständen
stecken.“
Marko Lohmann, Vorsitzender des VNW-Landesverbands
und Vorstand der Gemeinnützigen Baugenossenschaft
Bergedorf-Bille eG sagt: „Genossenschaften und am Gemeinwohl
orientierte Gesellschaften geht es nicht um den ‚schnellen
Euro‘. Wenn sie Wohnungen bauen oder modernisieren, denken
sie in Jahrzehnten. Deshalb achten sie bei allen Arbeiten auf hohe
Qualität. Diese hat ihren Preis. Auch in der Wohnungswirtschaft
gilt der Satz: ‚Wer billig kauft, kauft letzten Endes teuer.‘
Die Verabredungen von SPD und Grünen, öffentliche Grundstücke
vorrangig im Wege des Erbbaurechts zu vergeben und in
einigen Quartieren einen Anteil von 50 Prozent Sozialwohnungen
pro Wohnungsbauprojekt vorzuschreiben, sind zusätzliche Hürden
beim Neubau bezahlbarer Wohnungen. Die Folge: Im vergangenen
Jahr haben die Genossenschaften lediglich ein öffentliches
Grundstück von der Stadt in Erbpacht übernommen.“ h

31
Netto-Kaltmiete
1,9
%
Durchschnittliche Netto-Kaltmiete in Euro/qm,
nach finanzieller Förderung,
(Anstieg 2021 gegenüber 2020 in Prozent)
6,68
6,24
6,82
6,95
7,03
(+1%)
6,03
6,21 6,08
6,23
6,36
(+2%)
6,85 6,92
7,05
7,19
7,23
(+0,5%)
6,00
Euro/qm
5,00
4,00
GESAMT
ÖFFENTLICH GEFÖRDERT
FREI FINANZIERT
3,00
2017 2018 2019 2020 2021 2017 2018 2019 2020 2021 2017 2018 2019 2020 2021
Wohnungsbestand
insgesamt, 2017–2021
302.064
Investitionen
Investitionsvolumen in Millionen Euro
(Investitionsanteile in Prozent)
1445,5
300.000
Wohnungen
300.247
Insgesamt
Neubau
Instandhaltung
Modernisierung
1375,9
1145,0
1218,1
1140,2
295.000
1000
945,8
290.000
289.385
290.495
566,7 574,4
(49,5) (50,4)
614,5
(50,4)
732,4 730,4
(50,7) (53,1)
285.000
281.725
280.000
2017
2018
2019
2020
2021
500
0
429,5
(45,4%)
343,2
(36,3)
200,7
(21,2)
2017
313,9
(27,4)
266,9
(23,3)
2018
346,7
(30,4)
219,0
(19,2)
2019
356,2 366,5
(29,2) (25,4)
185,2
(15,2)
2020
346,6
(24,0)
2021
355,9
(25,9)
289,6
(21,0)
Zahlen gerundet
2022
Prognose
f

32 VNW
Bautätigkeit
Anzahl Wohneinheiten
7451
7693
8152
8523
6000
Wohneinheiten
Modernisierung
Neubau/Baubeginne
Neubau/Fertigstellung
Abriss
6312
4000
3372
2000
1465
3244 3344
2112
2408
2602
2475
2243
2781
1991 1853
460 348 408 356 400 374
0
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Prognose
Anteile der öffentlich geförderten Wohnungen
im Neubau
Anteile (%)
76% 73 69 64 71
öffentlich
gefördert
frei finanziert
2018 2019 2020 2021 2022
Prognose
19% 27 29 36 27
Anteile der öffentlich geförderten Wohnungen
bei den Baubeginnen
Anteile (%)
65% 71 55 76 74
öffentlich
gefördert
frei finanziert
2018 2019 2020 2021
2022
Prognose
35% 28 45 18 27
Fluktuation
Anteile (%)
6,8% 6,5 7,2 6,5 6,2
2017 2018 2019 2020 2021

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34 VNW
Die Visualisierung zeigt die sieben neuen Gebäude des Projekts „Luisenhof“ der mgf zwischen dem historischen Bestand (grau).
Am oberen Rand ist die Erlöserkirche, ein wichtiger Mittelpunkt der Gartenstadt, zu sehen.
Erbbaurecht als Teil
der Lösung
Die mgf Gartenstadt Farmsen eG Mieter- und Wohnungsbaugenossenschaft
baut 275 Wohnungen ohne eigenes Kapital.
Das Erbbaurecht spielt dabei eine wichtige Rolle.
Hamburg. Seit dem Jahr 2019 entstehen im Projekt „Luisenhof“
auf dem südlichen, nicht denkmalgeschützten Teil der Gartenstadt
Farmsen im Stadtteil Wandsbek sieben Gebäude. Bis auf
zwei der Neubauten werden die Gebäude auf der Fläche von fünf
mittlerweile abgerissenen Mehrfamilienhäusern – 60 Wohnungen
aus den 1950er Jahren – errichtet.
Was die Nachverdichtung im Eigentum der mgf so besonders
macht, ist die finanzielle und die eigentumsrechtliche Konstruktion.
Geschichtlicher Hintergrund d ist die Anpachtung eines zuvor
von der Freien und Hansestadt Hamburg (FHH) erworbenen ehemaligen
Bestands der Neuen Heimat im Jahr 1992 durch die mgf.
Dieser Selbstverwaltung war ein langjähriger Kampf der mgf als
Mieterinitiative vorausgegangen.
Bauen ohne eigenes Kapital
Die Finanzierung des Projektbudgets von 51 Millionen Euro fußt
auf zwei Säulen: Einem Förderkredit der Hamburgischen Investitions-und
Förderbank (IFB), die die Wohnungen komplett im
ersten Förderweg finanziert. Zudem gibt es einen Förderkredit
der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), für die im Effizienz-

35
hausstandard KfW 40 erstellten Gebäude. Der 20-prozentige
Tilgungszuschuss des KfW-Darlehens sowie der Förderanteil des
IFB-Kredites bilden das nötige Eigenkapital in Höhe von rund zehn
Millionen Euro.
Als Treuhänderin der FHH verfügt die mgf über keine eigenen
Grundstücke. „Um das Projekt ‚Luisenhof‘ rechtlich und finanziell
abzusichern, wurden die Neubauten mit einem Erbbaurechtsvertrag
zwischen der mgf und der FHH ausgestattet“, sagt Matthias
Diekhöner, der Vorstandsvorsitzende der mgf. Dazu wurden vier
Flächen aus dem Treuhandensemble „herausgeschnitten“ und in
einem Erbbaurechtsvertrag über 75 Jahre gebündelt.
„Für uns als mgf ist es eine riesige Chance, vor der eigenen
Haustür und im eigenen Vermögen zu bauen. Damit sind wir nicht
länger nur Verwalter der Gartenstadt Farmsen, sondern gehen die
ersten Schritte der Eigenständigkeit und der wirtschaftlichen Unabhängigkeit.
Auch wenn wir am Ende der Laufzeit die Grundstücke
wahrscheinlich drei Mal bezahlt haben“, betont Matthias
Diekhöner.
In der Branche weist das Motto „Lieber
kaufen, statt pachten“ dem Erbbaurecht
eine untergeordnete Rolle
zu. Die Konstruktion kann trotzdem
attraktiv sein. „Das Erbbaurecht von
1919 ist auch 100 Jahre später für Unternehmen
wie unseres die Blaupause,
überhaupt bezahlbaren Wohnraum
schaffen zu können“, sagt Matthias
Diekhöner.
Attraktive Wohnungen für unterschiedliche
Lebenssituationen
Die 1 bis 5-Zimmerw-Wohnungen, die bis Anfang des Jahres
2024 fertiggestellt werden, bieten den Mitgliedern der mgf auf
Wunsch die Möglichkeit, in gewohnter Umgebung in altersgerechte
und barrierefreie Wohnungen umzuziehen. „Die hellen
und durchgehend mit Fahrstühlen sowie Balkonen, Loggien oder
Terrassen ausgestatteten Neubauwohnungen erweitern unser
Portfolio enorm“, hebt Diekhöner hervor.
Die Nettokaltmiete wird 6,70 Euro pro Quadratmeter betragen
und alle zwei Jahre um 20 Cent pro Quadratmeter steigen.
Die grüne Umgebung mit dem alten Baumbestand und die günstige
Lage – es dauert lediglich 20 Minuten von der nahegelegenen
U-Bahnstation bis zum Hamburger Hauptbahnhof – macht
die neu gebauten Wohnungen für viele Wohnungssuchende in
der Hansestadt zusätzlich attraktiv. Auch ohne nennenswerte
Werbung ist die Nachfrage größer als das Angebot.
Die Konversionsquote für Umzüge innerhalb der Genossenschaft
ist auf 15 Prozent des Neubestands beschränkt. „Wir öffnen
uns bewusst für neue Mitglieder: jüngere und ältere Menschen,
Alleinstehende, Paare, Menschen mit Behinderung und
Familien in Hamburg und führen das Unternehmen auf eine neue
Ebene“, betont Matthias Diekhöner. h
Einst ein Teil der Neuen Heimat
Die Gartenstadt Farmsen entstand von 1953 bis 1958 als
eines der ersten Projekte der Neuen Heimat, der damaligen
Wohnungsbaugesellschaft des Deutschen Gewerkschaftsbundes
(DGB). Die nach Plänen des Architekten
Hans Bernhard Reichow errichtete Anlage folgt den
Ideen der Gartenstadtbewegung.
Überwiegend als Schleifen ohne Durchgangsverkehr
angelegte Straßen und große Grünflächen zwischen den
rund 2500 Wohnungen boten schon damals den rund
10000 Menschen attraktiven und bezahlbaren Wohnraum
mitten in der Großstadt.
Im Zuge des Konkurses der Neuen Heimat sollte die 50
Hektar umfassende grüne Oase 1985 privatwirtschaftlich
verkauft werden. Die mgf gründete sich zunächst
als Verein, um den Verkauf abzuwenden. Nach sieben
Jahren politischen Kampfes konnte die mgf dann in der
Rechtsform der Genossenschaft im Jahr 1992 die im selben
Jahr von der FHH erworbene Gartenstadt von der
FHH pachten.
Seit dem Jahr 2018 verwaltet die mgf die teilweise
unter Denkmalschutz stehenden Wohnungen nicht
mehr im Rahmen eines Pachtverhältnisses, sondern als
Treuhänderin. Zudem entstanden im Jahr 2018 die ersten
58 Wohnungen im eigenen Vermögen.

36 VNW
Anmietkosten für Rauchwarnmelder
sind nicht umlagefähig
Nun also endgültig. Der Bundesgerichtshof entscheidet eine Frage,
die über viele Jahre streitig war.
VON DR. KAI MEDIGER
Hamburg. In der Rechtsprechung und Fachliteratur war es lange
Zeit streitig, ob und inwiefern die Kosten für die Anmietung von
Rauchwarnmeldern als Betriebskosten auf den Mieter umlagefähig
sind.
Während vor einigen Jahren das LG Magdeburg (Urteil vom
27. September 2011 - 1 S 171/11) und das AG Hamburg-Altona
(Urteil vom 3. Mai 2013 - 318a C 337/12) Anmietkosten für
Rauchwarnmelder noch als „sonstige“ Betriebskosten gemäß
§ 2 Nr. 17 BetrKV für grundsätzlich umlagefähig ansahen, hat sich
in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und der Fachliteratur
seit einigen Jahren auf breiter Front die Rechtsauffassung durchgesetzt,
dass Anmietkosten für Rauchwarnmelder nicht (auch
nicht als „sonstige“ Betriebskosten) umlagefähig sind (so z.B. LG
Düsseldorf, Urteil vom 6. April 2020 - 21 S 52/19; LG Hagen,
Urteil vom 4. März 2016 - 1 S 198/15; AG Dortmund, Urteil vom
30. Januar 2017 - 423 C 8482/16; AG Hamburg-Wandsbek,
Urteil vom 4. Dezember 2013 - 715 C 283/13; Zehelein, in: Münchener
Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2020, § 2 BetrKV, Randnummer
79).
Eine Entscheidung des BGH zu dieser Rechtsfrage gab es bis vor
Kurzem zwar noch nicht. Die Rechtsauffassung, dass die Anmietkosten
für Rauchwarnmelder nicht als Betriebskosten umlagefähig
sind, ist jedoch rechtlich plausibel und nachvollziehbar. Wir
haben daher auch beim letzten „Norddeutschen Mietrechtstag“
am 8. November 2021 in Lübeck auf diese in der Rechtsprechung
und Fachliteratur bereits zu dem Zeitpunkt vorherrschende Tendenz
hingewiesen.
Das Problem liegt dabei auf den Punkt gebracht darin, dass die
Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern – anders als
z.B. die Kosten für die Anmietung von Kaltwasserzählern (§ 2 Nr.
2 BetrKV), für Geräte zur Wärmeerfassung (§ 2 Nr. 4a BetrKV) und
für Warmwasserzähler (§ 2 Nr. Nr. 5a i.V. mit 2 BetrKV) – gerade
nicht im Katalog der umlagefähigen Betriebskosten ausdrücklich
aufgeführt sind. Kosten, die nicht in diesem Katalog aufgeführt
sind, können aber allenfalls als sogenannte sonstige Betriebskosten
gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV umgelegt werden. Das ist jedoch
nur bei Vorliegen enger Voraussetzungen möglich, die nach dem
BGH bei Anmietkosten für Rauchwarnmelder nicht gegeben sind.
Nach dem BGH handelt es sich bei den Anmietkosten für Rauchwarnmelder
nicht um Betriebskosten.
Der BGH hat seine Rechtsauffassung, dass Anmietkosten
für Rauchwarnmelder nicht (auch nicht als sonstige Betriebskosten)
umlegbar sind, wie folgt begründet:
„Betriebskosten sind – wie in § 1 BetrKV definiert – die Kosten,
die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück
oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des
Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude,
Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Neben den gemäß § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich
ausgenommenen Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und
Verwaltungskosten gehören auch etwaige Kapital- und Finanzierungskosten
für die Anschaffung von Betriebsmitteln
grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten
(vgl. BR-Drucks. 568/03, Seite 29). Aufwendungen, die nicht
unter den in § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV enthaltenen Betriebskostenkatalog
fallen, können als „sonstige Betriebskosten" (§ 2
Nr. 17 BetrKV) umlagefähig sein. Die Regelung in § 2 Nr. 17
BetrKV ist als Auffangtatbestand konzipiert und erfasst Aufwendungen
des Vermieters, die der allgemeinen Definition in
§ 1 BetrKV entsprechen, aber entweder wegen ihrer geringen
praktischen Bedeutung nicht in den Katalog des § 2 Nr. 1 - 16
BetrKV aufgenommen wurden oder dort nicht genannt werden
konnten, weil sie aufgrund neuartiger technischer Entwicklungen
zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung noch
nicht absehbar waren und erst später entstanden sind (vgl.
BR-Drucks. 568/03, Seite 34).
Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie
Erwerbskosten sind – entsprechend der allgemeinen Definition
für Betriebskosten – auch nach § 2 Nr. 17 BetrKV grundsätzlich
nicht umlagefähig [...] .Sonstige Betriebskosten müssen
nach Art, Umfang, Sinn und Zweck mit den in § 2 Nr.1 - 16

37
DR. KAI MEDIGER
ist Rechtsanwalt und Kaufmann
der Grundstücks- und
Wohnungswirtschaft und
betreut die Themen Genossenschaften,
Datenschutz,
Quartiersentwicklung,
Betriebskostenrecht und
Wohnungseigentumsrecht.
BetrKV im Einzelnen aufgeführten Betriebskosten vergleichbar
sein [...]. Gemessen daran handelt es sich bei den – in § 2 Nr.
1 - 16 BetrKV nicht aufgeführten – Kosten für die Miete von
Rauchwarnmeldern nicht um umlagefähige Betriebskosten im
Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV [...]
Ihrem Wesen nach sind diese Kosten [...] nicht als umlagefähige
Betriebskosten einzustufen [...] Kosten für die Miete
von Rauchwarnmeldern fallen ausschließlich dann an, wenn
der Vermieter sich – was allein in seiner Entscheidungsmacht
steht – dazu entschließt, die in der Mietwohnung zu installierenden
Rauchwarnmelder nicht zum Eigentum zu erwerben,
sondern sie stattdessen anzumieten. Wie oben aufgezeigt,
wären die Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern
– selbst wenn sie infolge einer Fremdfinanzierung nicht nur
einmalig, sondern periodisch und deshalb möglicherweise
laufend im Sinne von § 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV anfielen – nicht
umlagefähig. Es ließe sich mit dem oben aufgezeigten in den
Gesetzesmaterialien eindeutig zum Ausdruck gebrachten Willen
des Verordnungsgebers, dass Kosten für die Anschaffung
von Betriebsmitteln grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen
Betriebskosten gehören (vgl. BR-Drucks. 568 /03, Seite
29), nicht vereinbaren, wenn man die – vom Vermieter anstatt
eines Erwerbs gewählte – Miete von Rauchwarnmeldern
demgegenüber als umlagefähige (sonstige) Betriebskosten
einordnete.
Denn das bedeutete im Ergebnis, dass dem Vermieter ein Weg
eröffnet würde, auf einfache Weise – nicht nur im Fall der
Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern, sondern
auch in anderen Fällen, in denen er das Mietobjekt mit bestimmten
Einrichtungen zu versehen‚ hätte – die im Grundsatz
ihm zugewiesene Belastung mit Anschaffungskosten zu
umgehen, indem er die allein ihm obliegende wirtschaftliche
Entscheidung zugunsten einer Miete anstatt eines Kaufs des
fraglichen Betriebsmittels träfe. [...]"
Nach dem BGH seien also die Kosten der Anmietung von Rauchwarnmeldern
deswegen nicht als „sonstige“ Betriebskosten einzustufen,
weil der Vermieter dadurch die ihm zugewiesene Verpflichtung
zum Erwerb von Betriebsmitteln umgehen könnte und
sich die Kosten durch Anmietung der Geräte und dann anschließende
Umlage auf den Mieter als Betriebskosten auf Kosten des
Mieters im Ergebnis ersparen würde.
Der BGH hat sich dann weitergehend mit den auch von der Vermieterseite
in dem Verfahren vorgebrachten Argumenten befasst,
insbesondere mit der Frage, ob nicht eine analoge Anwendung
der nach § 2 BetrKV möglichen Anmietungstatbestände betreffend
andere Gerätschaften (Anmietung von Kaltwasserzählern,
Geräten zur Wärmeerfassung etc., siehe die oben gemachte Aufzählung)
auf die Anmietung von Rauchwarnmeldern möglich sei.
Das sei aber angesichts der eindeutigen gesetzgeberischen Entscheidung,
der die Anmietkosten für Rauchwarnmelder eben anders
als die Anmietkosten für andere Gerätschaften nicht explizit
in der BetrKV aufgeführt hat, nicht der Fall.
Auch der Umstand, dass ein Vermieter die Kosten für die erste
Anschaffung von Rauchwarnmeldern zumindest anteilig als Modernisierungsmaßnahme
auf den Mieter umlegen kann, rechtfertigt
nach dem BGH keine andere Beurteilung.
Dazu der BGH wie folgt:
„Es wäre [...] systemwidrig, aus dem Umstand, dass bestimmte
dem Vermieter entstandene Anschaffungskosten unter den
in §§ 559 ff. BGB geregelten formellen und materiellen Voraussetzungen
(in Grenzen) im Wege der Mieterhöhung auf
den Mieter umgelegt werden können [...], darauf zu schließen,
dass der Einordnung der anstelle solcher Erwerbskosten
angefallenen Mietkosten als umlagefähige sonstige Betriebskosten
nichts entgegenstehe.“
Das Argument des BGH ist nachvollziehbar. Denn eine Modernisierungsmieterhöhung
ist nur möglich unter bestimmten gesetzlichen
formellen und materiellen Voraussetzungen und vor allem
auch nur in Höhe eines geringen Teilbetrags (siehe § 559 Abs. 1
BGB, 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten (Modernisierungs-)
Kosten). Es handelt sich daher rechtlich bei der anteiligen
Umlegung von Kosten für Modernisierungsmaßnahmen auf
den Mieter im Vergleich zu den Erwerbskosten um verschiedene
Themenfelder.
Das Urteil des BGH vom 11. Mai 2022 ist abrufbar unter
http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/
document.py?Gericht=bgh&Art=en&az=VIII%20ZR%20
379/20&nr=130193
Im Ergebnis hat der BGH somit nur die bereits vorherrschende
landgerichtliche Rechtsauffassung bestätigt, und das Urteil bzw.
dessen Aussagen kommen nicht überraschend.
Trotzdem ist es für die betriebskostenrechtlichen Abteilungen unserer
Mitgliedsunternehmen wichtig, sich mit diesem Urteil des
BGH zu befassen. Teilweise haben unsere Mitgliedsunternehmen,
was auch trotz der gegenteiligen vorherrschenden Tendenzen in
der landgerichtlichen Rechtsprechung zumindest vertretbar erschien,
die Anmietkosten für Rauchwarnmelder unter Verweis
insbesondere auf das Urteil des LG Magdeburg aus 2011 noch
immer auf den Mieter mit der Betriebskostenabrechnung umgelegt.
Das wird aber spätestens jetzt aufgrund des Urteils des BGH
nicht mehr vertretbar und nicht mehr begründbar sein und sollte
besser unterbleiben. h

38 VNW
So sichern Sie Ihre elektronische
Kommunikation mit dem Mieter ab
GdW veröffentlicht zusätzliche Klausel für Musterverträge.
Experten gehen von großer Bedeutung für die Praxis aus.
VON DR. KAI MEDIGER
Hamburg. Der GdW hat seine Miet- oder Nutzungsverträge um
eine Klausel zur Verwendung der elektronischen Kommunikationsform
mit dem Mieter erweitert. (Die Klausel finden Sie im Anschluss
an diesen Text.)
Die Ergänzung der Mustermietverträge um eine solche Klausel
war angesichts der zunehmenden Digitalisierung und des gesellschaftlichen
Wandels dringend erforderlich und angezeigt. Die
heutige Kommunikation mit dem Mieter erfolgt bereits vielfach
per E-Mail. Der rein schriftliche Austausch mit dem Mieter per
Post gerät immer mehr in den Hintergrund, wenngleich auch die
Schriftform in manchen Fällen wie für die Kündigung des Mietverhältnisses
gesetzlich gemäß § 568 BGB vorgeschrieben ist.
Der Bedarf an elektronischen Kommunikationsformen ist spätestens
seit Inkrafttreten der neuen Heizkostenverordnung und
der damit (bei fernauslesbaren Zählern) einhergehenden Informationspflichten
des Vermieters noch weiter gestiegen, um massenweise
Briefpostverkehr und damit einhergehende Kosten, Zeitverluste
und Umweltbelastungen vermeiden zu können.
Datenschutzrechtlich kann aber nicht einfach eine dem Vermieter
zufällig bekannte E-Mail-Adresse des Mieters genutzt werden,
wenn der Mieter sich hiermit nicht einverstanden erklärt.
Hierauf haben wir kürzlich in der Sitzung des Fachausschusses
Recht im VNW hingewiesen.
Klausel legitimiert elektronische Kommunikation
zwischen Mieter und Vermieter
Die hier vorgelegte Klausel zur elektronischen Kommunikation
mit dem Mieter legitimiert die elektronische Kommunikation mit
dem Mieter. Der Mieter wird dadurch auch dazu angehalten, dem
Vermieter seine E-Mail-Adresse anzugeben. Auch die Lösung über
ein Mieter-Portal oder eine Mieter-App wird dadurch legitimiert
(Absatz 2 der Klausel).
In der Abwicklung gibt es die im Rundschreiben des GdW benannten
Besonderheiten und Einschränkungen, so dass der Mieter
sein Einverständnis zur elektronischen Kommunikation z.B. auch
widerrufen kann. Diese Möglichkeit muss ihm zugestanden werden,
die Klausel wäre sonst unwirksam.
In der Praxis ist aber unseres Erachtens davon auszugehen,
dass die meisten Mieter ihre einmal erteilte Zustimmung zur elektronischen
Kommunikation nicht widerrufen werden, so dass diese
Klausel und ihre Verwendung eine hohe praktische Bedeutung für
unsere Mitgliedsunternehmen in Bezug auf die Durchführung des
Mietverhältnisses haben kann/wird. Die Klausel wurde im Fachausschuss
Recht beim GdW unter Beteiligung der Justiziare der
Regionalverbände abgestimmt.
Das Rundschreiben des GdW zum Thema „Musterverträge
– Ergänzung einer Klausel zur Verwendung der elektronischen
Kommunikationsform“
Sehr geehrte Damen und Herren,
der GdW hat seine Miet- oder Nutzungsverträge um eine Klausel
zur Verwendung der elektronischen Kommunikationsform erweitert.
Die entsprechende Klausel lautet:
§ XY elektronische Kommunikationsform
1. Die Parteien sind damit einverstanden, dass ihnen der Vertragspartner
Erklärungen oder Informationen zur Durchführung des
Mietverhältnisses per E-Mail übermitteln kann.
Die E-Mail-Adresse des Mieters lautet:
Die E-Mail-Adresse des Vermieters lautet:
Änderungen der E-Mail-Adresse sind mitzuteilen.
2. Der Mieter ist weiter damit einverstanden, dass ihm Erklärungen
oder Informationen des Vermieters zur Durchführung des Mietverhältnisses
auch über ein Mieterportal, eine Mieter-App oder
eine ähnliche elektronische Kommunikationseinheit übermittelt
werden können. Der Zugang der Erklärung oder Information setzt
voraus, dass der Vermieter dem Mieter die zur Nutzung der elek-

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tronischen Kommunikationseinrichtung erforderlichen Informationen
zur Verfügung stellt und der Mieter eine Benachrichtigung
[per E-Mail, pushTAN, …] über den Eingang einer Erklärung oder
Information in der Kommunikationseinrichtung erhalten hat.
3. Diese Regelungen gelten nicht für Erklärungen, die der Schriftform
bedürfen. Der Mieter kann sein Einverständnis jederzeit
widerrufen.
Erläuterung:
Zu Absatz 1:
Rechtsprechung und Literatur gehen davon aus, dass ohne anderslautende
Vereinbarung der postalische Versand von Erklärungen
oder Informationen zur Durchführung des Mietverhältnisses
die Regel ist. Wollen Mieterinnen und Mieter sowie Vermieterinnen
und Vermieter elektronische Kommunikationsformen wie
etwa eine E-Mail nutzen, so bedarf es also einer vertraglichen
Grundlage, die bei Verwendung der Klausel geschaffen wird.
Zugleich sollen durch die Klausel elektronische Kommunikationsformen
gefördert werden. Dies leistet einen Beitrag zur Kostenreduzierung
und dient dem Umweltschutz.
Zu Absatz 2:
Werden Erklärungen oder Informationen über das Internet wie
etwa einem Mieterportal zur Verfügung gestellt, muss der Mieter
über den Eingang der Nachricht informiert werden, etwa per
E-Mail oder per pushTAN. Andernfalls ist der Zugang nicht
erfolgt. Grund hierfür ist, dass es nach Rechtsprechung und
Literatur keine Pflicht des Mieters gibt, regelmäßig in das entsprechende
Mieterportal zu schauen. Offen ist der Nachweis über
den Zugang bei Absendung einer Eingangsbestätigung über das
Mieterportal. Insofern wird dieser Weg bei rechtserheblichen
Erklärungen (noch) nicht empfohlen.
Zu Absatz 3:
Sofern das Gesetz, wie etwa im Fall der Kündigung oder bei
einer entsprechenden Vereinbarung, die Schriftform verlangt, so
reicht etwa eine E-Mail nicht aus. Die Schriftform verlangt eine
eigenhändige Unterschrift. Ferner muss dem Mieter die Möglichkeit
eingeräumt werden, sein Einverständnis zur Verwendung der
elektronischen Form jederzeit zu widerrufen. Die entsprechende
Klausel kann natürlich auch nach Abschluss des Mietvertrages in
einer separaten Vereinbarung verwendet werden. h
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40
VNW
Alles was
RECHT ist!
Vermieter können vom Jobcenter keine Miete einklagen
Sichere Mieteinnahmen, wenn das
Amt zahlt? Theoretisch schon. Kommt
es aber doch mal zu Rückständen, haben
Vermieter keine direkten Ansprüche
dem Amt gegenüber, sondern nur
dem schuldigen Mieter.
Celle/Berlin. Wohnen Grundsicherungsempfänger
in ihrer vermieteten Eigentumswohnung?
Dann können sie sich die
Miete direkt vom Jobcenter überweisen
lassen. Dazu muss der Mieter lediglich zustimmen.
Zahlungsansprüche aber haben Vermieter
trotzdem nur gegenüber dem
Mieter. Das geht aus einem Urteil des Landessozialgerichts
Niedersachsen-Bremen
(Az.: L 11 AS 578/20) hervor, auf das die
Arbeitsgemeinschaft Sozialrecht des Deutschen
Anwaltvereins (DAV) hinweist.
In dem verhandelten Fall klagte ein
Vermieter, der seine Wohnungen an
Grundsicherungsempfänger vermietete.
Die Miete kam dabei direkt vom Jobcenter.
Nachdem eine Mieterin ihre Nebenkosten
für zwei Jahre schuldig blieb, verlangte
der Vermieter die Zahlung der Rückstände
vom Jobcenter. Dieses aber lehnte die
Zahlung ab und begründete das damit,
dass der Vermieter keine eigenen sozialrechtlichen
Ansprüche gegenüber dem
Jobcenter habe. Das Gericht gab dem
Jobcenter recht, die Klage des Vermieters
scheiterte.
Trotz der Möglichkeit der Direktzahlung
der Miete ergibt sich nach Auffassung
des Gerichts keine Rechtsbeziehung
zwischen Vermieter und Jobcenter. Die
Option diene allein der Sicherheit, dass die
Leistung des Jobcenters auch wirklich für
die Miete verwendet wird. Sie soll nicht
die Durchsetzung der Mietforderungen
erleichtern. h
Darf der Vermieter einen Schlüssel behalten?
Ein Schlüsselbund für den Mieter, ein
Ersatzschlüssel für den Vermieter: Ist
das zulässig? Jedenfalls nicht ohne
Zustimmung des Mieters, sagt eine
Expertin.
Berlin. Beziehen Mieterinnen und Mieter
eine neue Wohnung, ist manchmal
nicht ganz klar: Hat der Vermieter jetzt
alle Schlüssel für den Zutritt zur Wohnung
ausgehändigt? Oder ist ein Ersatzschlüssel
in dessen Besitz verblieben? Die Rechtslage
dazu ist absolut eindeutig.
„Der Mieter muss alle beim Vermieter
vorhandenen Wohnungsschlüssel
ausgehändigt bekommen”, sagt Jutta
Hartmann vom Deutschen Mieterbund.
Ohne Erlaubnis des Mieters dürfe der Vermieter
in keinem Fall einen Ersatzschlüssel
zurückhalten.
Im Notfall muss der Vermieter
Zutritt zur Wohnung haben
Aber: Der Mieter habe dafür Sorge zu tragen,
dass Vermieter oder Hausmeister im
Notfall die Wohnung betreten können, sagt
Hartmann. Der klassische Notfall ist etwa
ein Wasserrohrbruch, denkbar sind auch
Szenarien wie eine leckende Gasleitung
oder ein beim Sturm geborstenes Fenster.
Dennoch müssen Mieterinnen oder
Mieter dem Vermieter nicht zwingend einen
Schlüssel überlassen. „Es reicht aus,
wenn der Mieter während eines Urlaubs
zum Beispiel einem Nachbarn oder in der
Nähe wohnenden Bekannten einen Schlüssel
überlässt und dem Vermieter dies mitteilt”,
so Hartmann.
Schlüsselüberlassung kann widerrufen
werden
Angesichts vielerorts angespannter Wohnungsmärkte
kann es aber ungünstig sein,
sich gleich zu Beginn des Mietverhältnisses
mit dem Vermieter zu überwerfen.
Eine Alternative ist es, dem Vermieter den
Schlüssel zunächst zu überlassen, um sich
nicht von vornherein aus dem Kreis potenzieller
Mieter auszuschließen.
Die Vereinbarung kann man später
rückgängig machen, sagt Hartmann:
„Das Überlassen eines Wohnungsschlüssels
an den Vermieter ist nach der Rechtsprechung
jederzeit widerruflich.” h

41
Unerlaubte Untervermietung rechtfertigt Kündigung
In vielen Städten scheint es lukrativ,
Feriengäste in freien Wohnungszimmern
zu beherbergen. Doch auch vor
einer tageweisen Untervermietung
sollte der eigene Mietvertrag gelesen
werden.
Berlin. Einfach die gemietete Wohnung
in Teilen untervermieten, ist eine schlechte
Idee. Wer in seiner Wohnung Reisende
unterbringen möchte, muss zuvor die Erlaubnis
der Vermieterin oder des Vermieters
einholen.
Andernfalls droht die fristlose Kündigung.
Dies geht aus einer Entscheidung
des Amtsgerichts München hervor (Az.
417 C 7060/21).
Verhandelt wurde der Fall eines Mieters,
der einzelne Räume seiner Wohnung
auf verschiedenen Reisebuchungsseiten
im Internet angeboten hatte. Die im Mietvertrag
ausdrücklich vorgeschriebene Erlaubnis
seiner Vermieterin holte er nicht
ein. Stattdessen vermietete er auch nach
einer Abmahnung Teile seiner Wohnung
an Touristen unter. Die darauffolgende
fristlose Kündigung der Vermieterin sei
daher rechtmäßig, so das Amtsgericht
München. h
Wann dürfen Vermieter die Heizung abstellen?
Zwar wird es tagsüber schon spürbar
wärmer, in der Nacht aber kühlt
es noch deutlich ab. Für einige Grund
genug, die Heizung laufen zu lassen.
Was aber, wenn Vermieter zentral
ausschalten?
Berlin. Dem Vermieter ist es warm genug
und damit wird die Heizung ausgeschaltet?
Ganz so einfach ist es nicht. Eine
konkrete gesetzliche Regelung zur Heizperiode
gibt es in Deutschland laut der
Verbraucherplattform „Intelligent heizen”
zwar nicht. In der Rechtsprechung habe
sich aber der Zeitraum zwischen dem
1. Oktober und 30. April etabliert. In
dieser Zeit müssten Vermieterinnen und
Vermieter sicherstellen, dass die Heizung
einwandfrei funktioniert.
Theoretisch können Vermieterinnen
und Vermieter also am 1. Mai die Heizung
zentral abschalten. Je nach Region und
Witterung kann es Abweichungen geben.
Innerhalb der Heizperiode müssen Vermieterinnen
und Vermieter der Verbraucherplattform
zufolge Raumtemperaturen
von 20 bis 22 Grad gewährleisten. Nur in
der Nacht, zwischen 24 und 6 Uhr, könne
diese auf mindestens 16 Grad abgesenkt
werden.
Übrigens: Eine Heizpflicht für Mieterinnen
und Mieter gibt es laut „Intelligent
heizen” nicht. Zumindest solange sie dafür
sorgten, dass in der Wohnung keine
Kälteschäden entstehen. h
Mäusebefall kann kompletten Mieterlass rechtfertigen
Schädlinge in der Wohnung sind ein
großes Ärgernis für Mieter. Ein Gerichtsurteil
spricht ihnen in manchen
Fällen eine saftige Mietminderung zu
Berlin. Wer in seiner Wohnung mit
Mäusebefall zu kämpfen hat, kann von
seinem Vermieter eine Mietminderung
erwarten. Das geht aus einem Urteil des
Amtsgerichts Frankfurt (Az. 33 C 390/21
(93)) hervor.
Die Frankfurter Richter urteilten, dass
den Mietern aufgrund erheblicher Belästigung
durch die Schädlinge durchschnittlich
20 Prozent Mietminderung zustehen.
Grundsätzlich gilt laut Mieterbund: Eine
Minderung ist immer dann rechtmäßig,
wenn und solange ein Mangel besteht.
Das könne auch nur tageweise der Fall
sein. Zeigt die Bekämpfung schließlich
Wirkung und die Schädlinge verschwinden,
müsse der Mieter ab dem Monat
wieder die volle Miethöhe begleichen.
Die Höhe der Mietminderung hängt
aber vom Umfang des Befalls, dessen
Dauer und den Maßnahmen zur Beseitigung
ab – und ist letztlich eine Einzelfallentscheidung.
Das zeigen andere Urteile
in ähnlichen Fällen.
Das Amtsgericht Brandenburg (Az. 32
C 520/00) gab einem Kläger recht, der wegen
eines Mäusebefalls in einer Stadtwohnung
100 Prozent der Mietkosten mindern
wollte. Richter in Bonn hingegen sprachen
einem Mieter nur zehn Prozent Mietminderung
zu (Az. 6 C 277/84). Mieter in
Berlin können laut Amtsgericht Wedding
(Az. 19 C 577/00) auf die durchschnittlichen
20 Prozent Mieterlass hoffen. h

42
VNW
Alles was
RECHT ist!
Gutachten ermöglicht höhere Immobilien-Abschreibung
Von vermieteten Immobilien können
Eigentümer steuerlich profitieren, indem
sie diese abschreiben. Üblicherweise
funktioniert das über die gesamte
Nutzungsdauer linear. Aber
nicht immer.
Berlin. Eine vermietete Immobilie können
Eigentümer über die Nutzungsdauer hinweg
abschreiben. Im Normalfall mit einer
linearen Abschreibung von zwei Prozent
pro Jahr. Nach 50 Jahren wäre ein Objekt
so vollständig abgeschrieben. Aber Achtung:
Mit jedem Eigentümerwechsel beginnt
die Nutzungsdauer neu zu laufen.
Ein Gutachten kann das verhindern.
Mit jedem Verkauf wird Abschreibungsdauer
neu ermittelt
In der Regel werden Abschreibungshöhe
und -dauer mit jedem Verkauf neu
ermittelt. So könne die tatsächliche Nutzungsdauer
eines Gebäudes im Laufe
der Zeit die gesetzlich zugrunde gelegte
Nutzungsdauer von 50 beziehungsweise
40 Jahren weit übersteigen, sagt Daniela
Karbe-Geßler vom Bund der Steuerzahler.
Wer aber eine kürzere Restnutzungsdauer
durch ein Gutachten nachweisen
kann, kann davon steuerlich profitieren
– dank einer höheren Abschreibung. Das
geht aus einem Urteil (Az. 1 K 1741/18
E) des Finanzgerichts Münster hervor, auf
das der Bund der Steuerzahler hinweist.
Finanzgericht Münster gibt dem Vemieter
recht
In dem Fall hatte ein Vermieter ein Grundstück
erworben, für das ein Sachverständigengutachten
zur Ermittlung des Grundstückswerts
vorlag. Laut Gutachten wies
das Gebäude eine Restnutzungsdauer von
30 Jahren aus.
Der Eigentümer setzte daraufhin in
seinen Einkommensteuererklärungen eine
jährliche Abschreibung des Gebäudes von
3,33 Prozent statt der üblichen zwei Prozent
als Werbungskosten aus Vermietung
und Verpachtung an. Das Finanzamt berücksichtigte
lediglich den kleineren Abschreibungssatz.
Später gab das Finanzgericht
aber dem Vermieter recht.
Vermieter sollten daher gerade bei einem
Neukauf prüfen, ob ein Gutachten
eine kürzere Nutzungsdauer bescheinigt,
rät Daniela Karbe-Geßler. Ein normales
Wertgutachten sei für den Ansatz höherer
Abschreibungen ausreichend. h

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44 VNW
Der älteste
Paternoster
der Welt
rotiert
wieder
Mehr als 40 Jahre lang war eine verkehrstechnische Kostbarkeit
hinter einer vergleichsweise schnöden Hartfaserschale in einem
Kontorhaus in Hamburg versteckt – ein Paternoster. Bis ein junger
Kunsthistoriker in alten Schriften darauf stößt – und eine kleine
Sensation schafft.
VON ULRIKE CORDES, dpa
Hamburg (dpa). Die Geschichte um die Wiederentdeckung des
wohl ältesten Paternosters der Welt beginnt fast wie ein Indiana-
Jones-Abenteuerfilm: Vor vier Jahren entdeckt ein junger Kunsthistoriker
mehr oder weniger zufällig bei Recherchen zu einer
Uni-Vorlesung ein Stück imposanter Fahrstuhl-Kultur. Der Doktorand
Robin Augenstein stößt in einer Publikation auf einen alten
Bauplan des Hamburger Flüggerhauses, eines historistischen Kontorbaus
mit Jugendstilanklängen von 1908. Und entdeckt damit
auch einen seit mehr als vier Jahrzehnten hinter einer Verschalung
versteckten uralten Paternoster wieder.
Aufgeregt sucht der damals 28-Jährige sofort Kontakt zum
Mieter des Gebäudes und zum Denkmalschutzamt – und kann
die zuständigen Leute von seiner Idee überzeugen. „Dann sind
wir mit Taschenlampen runter in den Keller gestapft und standen
plötzlich vor diesen Zahnrädern“, erinnert sich Augenstein
mit noch immer spürbarer Begeisterung. Denn allein die urige
Mechanik im Sechs-Etagen-Haus in Hafennähe wirkt geradezu
sagenhaft.
Durch sein Engagement ist ein vergessener Paternoster aus seinem
Dornröschenschlaf geweckt worden. Und der gilt nun nach
seiner Instandsetzung und Restaurierung als der wohl weltweit
älteste, original erhaltene Personen-Umlauf-Aufzug.

45
Paternoster – „Vaterunser“
Stets schön in Schwung zu bleiben, ist der Daseinszweck eines Personen-Umlauf-Aufzugs.
Ohne Unterlass über die Stockwerke eines
Gewerbe- oder auch Amtsgebäudes zu rotieren, damit Nutzer jederzeit
problemlos zu- und aussteigen können. Geschmeidig gleiten
soll dieser Aufzug, wie ein Rosenkranz über die Hand von Gläubigen
– darum nennt man ihn auch Paternoster („Vaterunser“).
Zehn elektrobetriebene Zahnräder aus massivstem Stahlguss,
eines davon gut 1,50 Meter hoch, bilden die Grundlage für ein
System mit zwei dicken, bis ins Obergeschoss parallel laufenden
Ketten. An ihnen hängen 14 Kabinen für je zwei Personen aus
Mahagoni gebeiztem Weichholz. Daraus bestehen auch die dezent
ornamentierten Zugangsumrahmungen auf den Etagen.
„Hier handelt es sich eher um ein Standardmodell, aber es
ist ein besonders schöner und in der Bauform in Deutschland
einmaliger Paternoster“, erklärt Augenstein, dessen Promotionsthema
der Denkmalwert alter Aufzüge ist. Und er merkt an: „Die
meisten der etwa 20 Paternoster, die in Hamburg noch lauffähig
sind, haben nicht mehr ihren ursprünglichen Zustand. Oft wurde
massives Holz wie Eiche, Mahagoni oder auch Weichholz durch
Kunststoff ersetzt. Wodurch Charme und Denkmalwert verloren
gehen.“
Nun der älteste erhaltene Paternoster
Als ältester erhaltener Paternoster der Welt läuft der Aufzug des
Flüggerhauses nun dem des Wiener Hauses der Industrie von
1910 den Rang ab. Da fügte es sich, dass inzwischen ein Investor,
SIGNA Real Estate, das alte Kontorgebäude gekauft hatte und
renovieren ließ. Die Firma war bereit, in Zusammenarbeit mit Behörden
und Prüfinstitute auch die Wiederherstellung des Paternosters
zu veranlassen – und die Kosten von einigen hunderttausend
Euro zu tragen.
So können künftige Mieter, Mitarbeiter und Besucher im Haus
nicht nur ein urtümliches Fahrgefühl, sondern auch die Schönheit
des mit Majolika-Fliesen ausgekleideten Treppenhauses genießen.
Für die Arbeiten wie den im Januar durchgeführten Ausbau
der Kabinen, ihren Wiedereinbau sowie die Restaurierung aller
Teile holten die Hamburger eine Spezialfirma aus der Nähe von
Stuttgart mit ins Boot. „Zunächst haben wir die Holzverkleidungen
ausgebaut, um Verschleiß, Korrosion und schlecht reparierte
Teile festzustellen“, sagt deren junger Chef Patric Wagner.
„Bei der Gelegenheit haben wir dann doch sämtliche Kabinen
mit ihren je 250 Kilo herausgenommen. Fünf Mann waren dafür
notwendig – mit elektrischen Kettenzügen und wirklich viel Präzisions-
und Gefühlsarbeit. Das war heftig.“
Sandgestrahlt, nachgeschweißt, grundiert und
neu lackiert
Um etwa die vernieteten Gusskränze der hölzernen Gondeln zu
entfernen, habe man selbst die teuersten und besten kobaltbeschichteten
Bohrer stumpf werden lassen. Ein 40-Tonner beförderte
die Kabinen anschließend nach Aichwald bei Stuttgart, wo
sie auf die Richtbank gestellt wurden.
Fachkräfte korrigierten, was sich im Laufe der Zeit verzogen
hatte und stellten die Fahrgastzellen in ein chemisches Entlackungsbad.
Unter vielen Farbschichten kam dabei im Guss noch
eine Gebrauchsmusternummer des Deutschen Patent- und Markenamts
zutage. Dann wurden die Kabinen sandgestrahlt, nachgeschweißt,
grundiert und neu lackiert.
Ihr Wiedereinbau in Hamburg begann Ende Februar, nachdem
die Zahnräder und Ketten vor Ort generalüberholt waren. „Die
sind so unglaublich kompakt und massiv gebaut. Und bei regelmäßiger
Wartung mit Spezialölen auch in Zukunft nicht kaputtzukriegen“,
schwärmt Wagner, ein gelernter Maschinenbauer. Er
habe sich auch herausgefordert gefühlt zu zeigen, was man so
alles reparieren und damit stilvoll und umweltschonend erhalten
könne.
Eine Umrundung dauert vier Minuten
„Momentan haben wir noch einen großen Bauabschnitt, der viel
Dreck und die eine oder andere Macke verursachen könnte“, erklärt
Wagner. Darum sei das Finish durch einen Holzrestaurator
erst für September eingeplant. Denn derzeit ist der Aufzug zwar
betriebsfähig. „Es fehlt nichts. So wie er jetzt läuft, lief er immer“,
sagt Augenstein über das nur leise surrende Gefährt, das für eine
Umrundung aller Etagen vier Minuten braucht.
Doch aufgrund technischer Vorgaben erhalten die Kabinen
noch Decken, außerdem werden zwischen ihnen aufwendig sogenannte
Schürzen – komplette Hohlraumkabinen – eingebaut.
Man soll eben nicht in den Schacht hineinfallen können. Um
weiterhin die Sicht auf die alte Technik zu ermöglichen, bestehen
die neuen Teile aus Plexiglas.
„Was dann fertig ist, ist wirklich das Original und nicht etwas
Nachgebautes“, urteilt der Kunsthistoriker.
Und aus der Hamburger Kulturbehörde heißt es dazu auf dpa-
Anfrage: „Mit der Wiederentdeckung und Wiederherstellung des
Paternosters im Flüggerhaus konnte ein spannendes Zeugnis der
Fahrstuhl-Kultur des frühen 20. Jahrhunderts gesichert und für
nachfolgende Generationen erhalten werden. Ein vergleichbarer
Vorgang ist zumindest für die letzten zwanzig Jahre nicht bekannt.“
Hamburg war einst Vorreiter bei Paternostern
Augenstein erzählt, dass die Hansestadt einst Vorreiter bei den
Paternostern war. Um 1900 habe es weit mehr als 100 davon
gegeben – wohingegen etwa in Berlin bis in die 1920er Jahre wegen
eines Verbots der Baupolizei keiner dieser Personenaufzüge
eingebaut werden durfte. Heute sind in Deutschland noch rund
200 der 1875 in London erfundenen Paternoster in Betrieb. In
Hamburg haben sehenswerte Exemplare auch im Slomanhaus am
Hafen und in der Finanzbehörde am Gänsemarkt überlebt.
Persönlich begeistert sich Augenstein vor allem für die Anlagen
im Haus des Reichs in Bremen mit ihren Art-Deco-Kabinen aus
Mahagoni und im Salamander-Areal in Stuttgart-Kornwestheim.
Wie all diese Gebäude wird auch das Flüggerhaus nicht zum
Hotspot für Paternoster-Fans werden. Denn es ist nicht öffentlich
zugänglich – allein Fahrten an einem „Tag des offenen Denkmals“
stellt der Eigentümer in Aussicht. Aufgrund amtlicher Bestimmungen
müsste sich jeder Benutzer dann eine Einweisung in das richtige
Fahrgastverhalten gefallen lassen.
Dabei dürfte jedoch kaum noch gelten, was ein Metallschild
an der Holzverkleidung besagt: Die Geldstrafe bei Zuwiderhandlung
müsse in Goldmark gezahlt werden. h

46 VNW
Sozial und nachhaltig – von
der Wohnung zum Quartier
Warum sich Wohnungsunternehmen Gedanken über das
Quartiersmanagement machen!
VON KARIN SCHMALRIEDE
Hamburg. Quartiersentwicklung ist seit einigen Jahren ein
Trendthema. Unter Quartiersentwicklung verstehen wir die Gestaltung
eines umfassenden Prozesses, Quartiere oder auch Nachbarschaften
mit den dort lebenden Menschen so zu gestalten,
dass ein hohes Maß an Teilhabemöglichkeiten und sozialem Miteinander
geschaffen, die soziale Infrastruktur den heutigen Anforderungen
entsprechend angepasst wird und dass Menschen
mit Hilfe- und Pflegebedarf so lange wie möglich zu Hause leben
können.
Wenn wir nach Beendigung der Quartiersentwicklung wieder
gehen, sollten mit Hilfe des Engagements der lokalen Akteure
(dazu gehört natürlich die Wohnungswirtschaft), der Bewohner
und Bewohnerinnen und hoher öffentlicher Förderung sowie von
privatem Investment die schlimmsten Mängel in der Infrastruktur
vor Ort behoben und eine nachhaltige Verbesserung des sozialen
Miteinanders im Quartier erreicht worden sein.

47
Entwicklung von Quartieren
Wir von der Johann Daniel Lawaetz-Stiftung arbeiten befristet
im öffentlichen Auftrag (von Bezirken und Fachbehörden) in den
Quartieren. Deshalb sprechen wir von der Entwicklung von Quartieren.
Damit werden wichtige Prozesse vor Ort eingeleitet, aber
diese befristeten Aktivitäten reichen in der Regel nicht aus. Viele
der Quartiere brauchen nicht nur einen Anschub durch zeitlich
begrenzte Quartiersentwicklung, sondern sie brauchen auf Dauer
– oder mindestens auf längere Sicht – so etwas wie Quartiersmanagement.
Jeder fünfte Einwohner Deutschlands ist mittlerweile zugewandert.
50 Prozent der zugewanderten Menschen leben in Städten
und dort in bestimmten Stadtteilen. Warum zieht es so viele
Menschen in die Städte? Wichtige Gründe sind Menschen der
eigenen Ethnie und die Aufnahmefähigkeit des Arbeitsmarktes.
Außerdem ist das Bildungssystem differenzierter und „Fremde“
fallen weniger auf.
Dieses alles sind Faktoren, die – wie der Stadtsoziologie Walter
Siebel betont – die hohe Integrationsfähigkeit von Städten ausmachen.
In bestimmten Quartieren allerdings führen strukturelle
und soziale Faktoren dazu, dass Integration als Daueraufgabe gesehen
werden muss.
Quartiersmanagement gehört zur Aufgabe
von Wohnungsunternehmen
Dieser Aufgabe sollten sich die Wohnungsunternehmen, wenn
sie über einen großen Wohnungsbestand in solchen Quartieren
verfügen, stellen und Quartiersmanagement in ihr Angebotsportfolio
übernehmen. Gleich zwei gute Gründe sprechen dafür: Der
eigene wirtschaftliche Nutzen und der Nutzen für die städtische
Gesellschaft. Dieser Nutzen lässt sich durch die Schaffung von Begegnungsräumen,
Unterstützung von Gemeinwohlprojekten und
durch die Förderung von sozialem Leben konkret belegen.
Wichtig ist es, kompetente Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartner
für die Gebiete zu haben, die sich als Manager für
das Gebiet verstehen und sich nicht nur verantwortlich fühlen,
sondern auch etwas bewirken können. In fast jeden Wohnungsunternehmen
gibt es sie, die weltoffenen Kontakterinnen und
Kontakter mit dem großen Herzen für Diversität.
Bei Bedarf können die erforderlichen fachlichen Kenntnisse im
Rahmen einer VNW-Weiterbildung zum qualifizierten „Quartiersmanager
bzw. Quartiersmanagerin in der Wohnungswirtschaft“
erworben werden. Seit 2017 bietet der VNW im Verbund mit Pro-
Quartier, der Schiffszimmerer-Genossenschaft, dem Diakonischen
Werk, der BIG Städtebau und der Lawaetz-Stiftung diese Weiterbildung
an.
Im Mai dieses Jahres endet der 3. Durchgang. Für den
4. Durchgang, der im September 2023 startet, können sich Interessierte
bei Kerstin Haase auf eine Warteliste setzen lassen. h
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48 VNW
Namen und
Nachrichten
SAGA pflanzt 100 Bäume
zum 100. Geburtstag
Hamburg. Stadtentwicklungssenatorin Dr. Dorothee Stapelfeldt
und SAGA Vorstand Wilfried Wendel haben am Alten Teichweg in
Dulsberg stellvertretend für das nachhaltige Quartiersengagement
symbolisch zwei Linden gepflanzt. Die SAGA wird im Jahr ihres
100. Bestehens 100 hochwertige Bäume in ihren 14 Geschäftsstellenbezirken
pflanzen. Die Grünanlagen der SAGA haben eine
wichtige soziale Funktion, indem sie nachbarschaftliches Miteinander
auch in den Außenanlagen der Quartiere ermöglichen und
gleichzeitig für Erholung sorgen. Sämtliche Bäume der Jubiläumspflanzaktion
sind gut für das Stadtklima geeignet. Zugleich dienen
sie als Nährgehölze für Vögel und Insekten. „Für die SAGA ist es
von großer Bedeutung, die Grünanlagen in ihren Quartieren für die
Mieterinnen und Mieter so zu gestalten, dass ein Mehrwert für das
gelebte soziale Miteinander und die eigene Erholung entsteht“,
sagte SAGA-Vorstand Wilfried Wendel.
Zeugnisübergabe der Immobilienleute auf der Müritz
Waren. Am 8. April 2022 erhielten die
Immobilienkaufleute des 3. Lehrjahres ihre
Abschlusszeugnisse an Deck des Dampfers
„MS Klink“ auf den Wassern der Müritz.
Nachdem in den vergangenen zwei Jahren
Corona-Beschränkungen die Zeugnisübergabe
in diesem Rahmen verhinderten,
konnte die Tradition dieses Jahr wieder
aufleben. Tosender Wind tat der guten
Stimmung unter den Immobilienkaufleuten
dreier Klassen keinen Abbruch, als sie
an Bord mit Sekt und Brötchen empfangen
wurden. Alle 60 Anwesenden nahmen
mit Stolz ihr Zeugnis und ein Zertifikat für
ihre Facharbeit entgegen. VNW-Landesgeschäftsführer
Steffen Laser appellierte an
die Auszubildenden, ihre Heimat nicht aus
den Augen zu verlieren und möglichst in
Mecklenburg-Vorpommern zu bleiben.

49
Genossenschaften als Königsweg
der Wohnungswirtschaft?
Hamburg. Mehrmals musste die Veranstaltung wegen der Pandemie
verschoben werden. Doch Anfang Mai war es dann so weit:
In den Tanzenden Türmen in den Räumen der Kanzlei Osborne
Clarke lud die Baugenossenschaft dhu zu einer Diskussion über
die Zukunft der Genossenschaften ein. Vor 50 Gästen debattierten
Dr. Henning von Stechow (Vorstand Prokon), Frank Seeger (Vorstand
dhu), Prof. Dr. Theresia Theurl (Institut für Genossenschaftswesen)
und VNW-Direktor Andreas Breitner über die Frage:
„Genossenschaft als Königsweg der Wohnungspolitik?“.
Moderiert wurde die Diskussion von Dr. Bernd-Georg Spies.
Stefanie Stoltzenberg (Strasburger Kreise) hatte die Veranstaltung
organisiert. Einhellig sprach sich die Runde dafür aus, Genossenschaften
zu stärken. Genossenschaften würden nicht die Interessen
renditegetriebener Investoren bedienen, sondern kümmerten sich
um das Wohl ihrer Mitglieder. Damit würden sie den Nerv der Zeit
treffen, weil sie statt „Shareholder Value“ „Members Value“ umsetzen
würden. Allerdings wirke das Image von Genossenschaften
oft antiquiert. „Vielleicht ist der Begriff nicht sexy genug“, sagte
Breitner. Die Runde war sich einig, dass man mehr Erfolgsgeschichten
von Genossenschaften öffentlich machen müsste.
HANSA Baugenossenschaft plant Neubau im Quartier Beensroaredder
Hamburg. Der Stadtentwicklungsausschuss der Hamburgischen
Bürgerschaft hat dem von der HANSA Baugenossenschaft geplanten
Neubauprojekt auf einer Teilfläche des Quartiers am Beensroaredder
zugestimmt. Nach dem Abriss von eingeschossigen
Reihenhauszeilen aus den 1960er Jahren sowie einer Parkgarage
ist eine sensible Verdichtung geplant. Ziel ist es, 60 bis 70
Wohneinheiten nach dem Effizienzhausstandard 40 zu errichten.
Rund 60 Prozent der Wohnungen werden öffentlich gefördert,
75 Prozent sollen seniorengerecht und barrierearm werden. Die
bisherige Parkgarage soll durch einen Neubau ersetzt werden und
künftig den Bedarf des gesamten Quartiers abdecken. In einem
Wettbewerbsverfahren gewann der Entwurf von Störmer Murphy
and Partners in Zusammenarbeit mit dem als Berater fungierenden
Büro bgmt Landschaftsarchitekten GmbH. Durch die Konstruktion
von Längszeilen und kürzeren quergestellten Zeilen wird ein
offener Hof gebildet. Der Hof verspricht, ein Treffpunkt mit hoher
Aufenthaltsqualität zu werden.

50
SBV zieht eine positive Jahresbilanz
Flensburg. Auch sein Geschäftsjahr 2021 hat der SBV
(Selbsthilfe-Bauverein) erfolgreich abschließen können.
Die Bilanzsumme ist auf 402 Millionen Euro gestiegen, der
Jahresüberschuss liegt bei 2,4 Millionen Euro. Der SBV-
Vertreterversammlung wurde vorgeschlagen, erneut eine
Dividende von vier Prozent auszuzahlen. „Mit einer Eigenkapitalquote
von 21 Prozent und Rücklagen von fast 50 Millionen Euro
steht der SBV auf einem soliden finanziellen Fundament“, sagte
der SBV-Vorstandsvorsitzende Jürgen Möller. Auf dieser Grundlage
konnte der SBV im vergangenen Jahr 139 Neubauwohnungen fertigstellen
und 107 Bestandswohnungen strangsanieren. „Unsere
Neubauten laufen weitgehend nach Plan, und immer, wenn die
Corona-Regeln es zuließen, haben wir unsere Modernisierungsarbeiten
im Wohnungsbestand fortgeführt. So konnten umfangreiche
Arbeiten an der Anlagentechnik, am Gebäude, aber auch
bei Modernisierungen abgeschlossen werden“, sagte Vorstand
Michael Ebsen.
Zwei VNW-Unternehmen mit dem
Immobilien-Oscar ausgezeichnet
Hamburg. Mit dem Selbsthilfe-Bauverein eG (SBV) aus Flensburg
und der ADLERSHORST Baugenossenschaft eG aus Norderstedt
sind in diesem Jahr zwei VNW-Unternehmen mit den „Oscars der
Immobilienwirtschaft“ ausgezeichnet worden. Der SBV erhielt
die Auszeichnung in der Kategorie „Bestes Image“ und die AD-
LERSHORST in der Kategorie „Bester Neuvermietungsprozess“. Zuvor
hatten mehr als 700 000 Mieterinnen und Mieter abgestimmt,
wer sich zu Deutschlands besten Vermietern zählen kann. Am
20. Mai wurden die Auszeichnungskristalle übergeben. Ziel des
von dem Unternehmen AktivBo organisierten Benchmark-Events
ist es, sowohl die Immobilienunternehmen auszuzeichnen, die ihren
Kunden Priorität einräumen, als auch eine Plattform für den
Erfahrungsaustausch zu schaffen.

51
Richtfest für Pilotprojekt der TRAVE
in Lübeck
Lübeck. Am 3. Juni wurde in Lübeck Richtfest für ein neues Wohnmodell
für Menschen mit Handicap gefeiert. Das Gebäude ist ein
Pilotprojekt der Grundstücks-Gesellschaft TRAVE mbH, der Marli
GmbH und der Wohnraumförderung Schleswig-Holstein. 31 barrierefreie
Mietwohnungen für Menschen mit Handicap bieten jeder
und jedem dort Betreuten eine abgeschlossene und voll ausgestattete
1-Zimmer-Wohnung, die sie oder er eigenständig anmieten
und für sich allein bewohnen kann. Für die Nachbarschaft im
Haus und die Betreuung durch die Marli GmbH stehen zusätzliche
Gemeinschaftsflächen und eine große Küche im Erdgeschoss zur
Verfügung. Das neue Wohnmodell bietet durch die umfassende
Förderung des Landes Schleswig-Holstein bezahlbaren Wohnraum
für benachteiligte Menschen, die so eigenständiger und dennoch
gut betreut leben können. Die TRAVE investiert rund 6,5 Millionen
Euro in den Neubau.
Die Hamburger Sprinkenhof GmbH
gewinnt Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft
Hamburg. Die Hamburger Sprinkenhof GmbH hat in diesem
Jahr den Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft gewonnen. Das
Unternehmen habe die Jury mit seinem Projekt „Städtebauliche
Entwicklung am Wiesendamm“ im Hamburger Stadtteil Barmbek
überzeugen können. Dabei sei aus einer ehemaligen Industriefläche
ein Ort für Begegnung, Kommunikation und Interaktion
geworden. „Die Sprinkenhof GmbH ist ein gutes Beispiel dafür,
dass Immobilienunternehmen sozialpolitische Verantwortung
übernehmen und zugleich wirtschaftlich erfolgreich sein können“,
sagt VNW-Direktor Andreas Breitner. „Wirtschaftlichkeit, Gemeinwohlorientierung
und städtebaulicher Zugewinn schließen einander
nicht aus.“
NEUE LÜBECKER investiert nachhaltig
in ihren Wohnungsbestand
Lübeck. Die NEUE LÜBECKER Norddeutsche Baugenossenschaft
eG hat im vergangenen Jahr 70,48 Millionen Euro in ihren Wohnungsbestand
investiert. Das ist ein ähnlich hohes Niveau wie
2020. 30,8 Millionen Euro flossen in die Instandhaltung, 14 Millionen
Euro in Modernisierungsmaßnahmen und 25,7 Millionen
Euro in den Neubau. „Dahinter steckt eine enorme Teamleistung –
gerade unter den erschwerten Bedingungen der Pandemie“, sagte
Marcel Sonntag, Vorstandsvorsitzender der NEUE LÜBECKER.
„Die Mannschaft hat eine tolle Leistung vollbracht. Insofern war
2021 ein intensives Jahr mit einem guten Ergebnis, das die wirtschaftliche
Stabilität der Genossenschaft weiterhin sichert. Auch
die Eigenkapitalquote konnten wir leicht steigern, auf jetzt 37,7
Prozent.“

52
Richtfest für 59 Wohnungen
Ahrensburg. Die NEUE LÜBECKER Norddeutsche Baugenossenschaft
eG hat in Ahrensburg „Reeshoop“ ein Richtfest für 59 Wohnungen
gefeiert. „Mit dem vierten Bauabschnitt erreichen wir einen
weiteren Meilenstein unserer Quartierserneuerung in Reeshoop“,
sagte NL-Vorstand Dr. Uwe Heimbürge. Im Frühjahr 2023 würden
dann insgesamt 262 Genossenschaftswohnungen entstanden sein.
Mit dem Neubau in allen vier Bauabschnitten wurde ein Zugewinn
von 129 Wohnungen erzielt. Zudem entstanden 277 zusätzliche
Stellplätze, davon 138 in Tiefgaragen, wodurch die angespannte
Parkplatzsituation verbessert werden konnte.
ARGE-Vorstand neu
gewählt
Kiel. Die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes
Bauen e.V. (ARGE) hat am 8. Juni
ihren neuen Vorstand gewählt. Der zuletzt
amtierende Vorstand stellte sich geschlossen
zur Wiederwahl und wurde für zwei
weitere Jahre im Amt bestätigt. Die in fordernden
Zeiten wichtige Kontinuität in der
übergreifenden Zusammenarbeit ist damit
gewährleistet. Zuvor hatten ARGE-Vorsitzender
Arne Kleinhans und Geschäftsführer
Dietmar Walberg über die Arbeit des
zurückliegenden Jahres berichtet und dabei
auf die schwierigen Umstände in der
Wohnungswirtschaft verwiesen.

53
Endlich wieder Young
Leader-Treffen
Hamburg. Das Young Leader Network hat
sich wieder persönlich und analog getroffen.
Gespräche wurden geführt, Erfahrungen
ausgetauscht, Informationen und Tipps
wurden gewechselt – beste Netzwerkarbeit.
Gastgeber war die Baugenossenschaft
FLUWOG-NORDMARK eG. Eine spannende
und inspirierende Führung durch die Bestände
in Barmbek waren ein Highlight des Tages.
Der VNW bedankt sich bei Jörg Tondt und
Benjamin Schatte für die Einladung und bei
Felix Buth und Dennis Ose für die sehr gute
Organisation
TRAVE erhält ÖKOPROFIT-Zertifizierung
Lübeck. Die Grundstücks-Gesellschaft TRAVE hat erfolgreich am Einsteigerprogramm
des betrieblichen Umweltmanagementsystems ÖKOPROFIT teilgenommen. Nach der
Musik- und Kongresshalle ist die TRAVE damit das zweite Unternehmen aus Lübeck, das
als ÖKOPROFIT-Betrieb ausgezeichnet wurde. Umweltsenator Ludger Hinsen überreichte
die Auszeichnungsurkunde jetzt der TRAVE. ÖKOPROFIT ist ein Kooperationsprojekt von
Kommunen und Wirtschaft, das die Zielsetzung hat, natürliche Ressourcen zu schonen
und zugleich die Betriebskosten der Unternehmen zu senken. In Deutschland wurden seit
den 1990er Jahren mehr als 4000 Unternehmen aus mehr als 100 Kommunen zertifiziert.
„Durch die Teilnahme am ÖKOPROFIT-Programm können wir unsere Ressourcenverbräuche
systematisch erfassen und diese Zahlen regelmäßig und unkompliziert fortschreiben“,
sagte Alexandra Schlennstedt, Nachhaltigkeitsmanagerin bei der TRAVE. Man sei schon
seit Längerem auf dem richtigen Weg ergänzte TRAVE-Geschäftsführer Dr. Matthias Rasch.
Dazu zählten die Umstellung auf Elektroautos und Ökostrom genauso wie die geplante
Solaranlage auf dem Dach der Geschäftsstelle und der Einbau einer effizienteren Heizungsanlage.
SBV-Fertigfest für den WohnPark Tarup
Flensburg. Im Sommer 2017 hatten die Erschließungsarbeiten auf dem Gebiet des Wohn-
Parks Tarup begonnen, mittlerweile sind alle Wohnungen bezogen und die Außenanlagen
angelegt. Mit einem Fertigfest hat der SBV (Selbsthilfe-Bauverein) den Abschluss der Neubauarbeiten
am 13. Mai 2022 gefeiert. Unter den knapp 100 Gästen des offiziellen Teils
waren unter anderem Schleswig-Holsteins Innenministerin Dr. Sabine Sütterlin-Waack,
Flensburgs Oberbürgermeisterin Simone Lange und VNW-Direktor Andreas Breitner. Der
SBV-Vorstandsvorsitzende Jürgen Möller unterstrich die Bedeutung des WohnParks Tarup.
„Wir haben mit dem Projekt ein neues Quartier geschaffen, in das wir mehr als 46 Millionen
Euro investiert haben.“ Die schiere Größe des Areals mache das Projekt zu etwas
Besonderem, ergänzte SBV-Vorstand Michael Ebsen. Auf einer Fläche in der Größe von
etwa 60 Fußballfeldern seien 34 Neubauten mit 287 Wohnungen errichtet worden. Dafür
wurden in den feuchten, lehmigen Boden mehr als 2 600 Pfähle gesetzt.

54
VNW
VNW und IFB Hamburg feiern
gemeinsame Erfolgsgeschichte
Hamburg. Die sozialen Vermieter haben die zentrale und unverzichtbare
Zusammenarbeit mit der Hamburgischen Investitionsund
Förderbank (IFB Hamburg) für den bezahlbaren Wohnraum
in der Hansestadt gewürdigt.
„Ohne die Zusammenarbeit zwischen der Bank, der Stadt
und den sozialen Vermietern wäre Hamburg heute eine sozial
gespaltene Stadt“, sagte VNW-Direktor Andreas Breitner am Rande
der Ausstellung über die mehr als 100-jährige Geschichte des
Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW). „Viele
Menschen mit mittlerem und geringem Einkommen könnten sich
ohne die IFB und die sozialen Vermieter das Leben in einer prosperierenden
Metropole wie Hamburg nicht leisten.“
Die Wanderausstellung „120 Jahre VNW“ zeichnet den Weg
des bezahlbaren Wohnens in Norddeutschland und des 1900 in
Kiel gegründeten Wohnungsverbandes nach. Zunächst sollte der
Zusammenschluss schleswig-holsteinischer Wohnungsbaugenossenschaften
dem Austausch von Erfahrungen dienen. Doch schon
bald entwickelte sich der Verband zu einem schlagkräftigen Instrument
bei der Interessenvertretung der sozialen Vermieter. Die
Wanderausstellung ist derzeit im Foyer der IFB Hamburg zu sehen.
Nach den Zerstörungen während des Zweiten Weltkrieges
– fast 280000 der 563000 Wohnungen in Hamburg waren bei
Kriegsende nicht mehr bewohnbar – rückte der Bau von Sozialwohnungen
in den Mittelpunkt des gesellschaftlichen Interesses.
Die 1953 als Hamburgische Wohnungsbaukasse gegründete IFB
Hamburg wurde zum Dreh- und Angelpunkt der Stadtentwicklung
und zu einem der wichtigsten Instrumente des sozialen
Wohnungsbaus.

55
DR. DOROTHEE STAPELFELDT
Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen
der Freien und Hansestadt Hamburg
„Aktuell entfallen fast 60 Prozent aller Bewilligungen
auf den Sozialwohnungsbau zu Projekten der Genossenschaften
und der SAGA. Darum sind die Räumlichkeiten
der Hamburgischen Investitions- und Förderbank als Ort
für die Wanderausstellung ‚120 Jahre VNW‘ genau richtig
gewählt. Die 51 Wohnungsgenossenschaften und die
SAGA, die sich im Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen
in Hamburg zusammengeschlossen haben, sind
neben weiteren sozialorientierten privaten Wohnungsunternehmen
ein wesentlicher Faktor für den Hamburger
Wohnungsmarkt und haben die Stadtentwicklung über
viele Jahrzehnte geprägt. Wir können froh sein, dass es sie
gibt, denn mit ihren rund 290000 Wohnungen sorgen die
Hamburger Mitgliedsunternehmen des VNW in erheblichem
Maße dafür, dass das Wohnen in der Hansestadt
bezahlbar bleibt.
Darüber hinaus ist der VNW für den Senat ein wichtiger
und verlässlicher Partner, wenn es – wie gerade jetzt – mit
den schwierigen Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau
und den Herausforderungen bei der Erreichung der
Klimaziele darum geht, den Neubau und die Bestandsentwicklung
voranzubringen. Die Ausstellung zeigt die
Bedeutung des genossenschaftlichen und des sozialen
Wohnungsbaus und ist ein spannender Streifzug durch die
Geschichte der Stadtentwicklung in Hamburg und Norddeutschland.“
ANDREAS BREITNER
VNW-Direktor
„Seit sieben Jahrzehnten arbeiten soziale Vermieter und
IFB vertrauensvoll zusammen. Ohne diese Zusammenarbeit
hätte Hamburg heute ein anderes Gesicht. Vor allem gäbe
es nicht die vielen gut durchmischten Quartiere, in denen
Menschen aus unterschiedlichen Schichten und aus aller
Herren Länder friedlich und solidarisch zusammenleben.
Das gemeinsame Wirken von IFB und sozialen Vermietern
ist heute wichtiger denn je. Wer die Herausforderungen
des Klimawandels meistern will, ohne dabei das bezahlbare
Wohnen zu vergessen, wird das nur mit Hilfe einer
umfassenden öffentlichen Förderung und einer starken
öffentlichen Bank erreichen. Die IFB weiß um die gesellschaftlichen
Herausforderungen, aber auch um Bedürfnisse
der sozialen Vermieter. Sie ist das Scharnier, das beides
zusammenhält. Die Ausstellung ‚120 Jahre VNW‘ stellt viele
Beispiele der guten Zusammenarbeit vor.“
RALF SOMMER
Vorstandsvorsitzender der Hamburgischen
Investitions- und Förderbank
„Der VNW und die IFB Hamburg können auf eine lange und erfolgreiche
Zusammenarbeit zurückblicken. Deshalb freue ich mich, dass
wir mit der Ausstellung ‚120 Jahre VNW‘ diese Erfolgsgeschichte
feiern und Aufmerksamkeit auf das Thema lenken können. Denn
die Zusammenarbeit zwischen der IFB Hamburg, der Hansestadt und
Verbänden wie dem VNW bildet die Grundlage für den erfolgreichen
sozialen Wohnungsbau in Hamburg. Im kommenden Jahr
feiert die IFB Hamburg ihren 70. Geburtstag. Dies wird ein weiterer
Anlass sein, das Erreichte Revue passieren zu lassen und gemeinsam
auf zukünftige Herausforderungen zu blicken.“

56 VNW
Die wichtigsten Termine in den kommenden Monaten
17.
AUG 22
4. NORDDEUTSCHER
BETRIEBSKOSTENTAG
Lübeck
19./20.
SEP 22
VNW-ARBEITSTAGUNG
Lübeck
17.
OKT 22
FACHTAGUNG GROSSSIEDLUNGEN –
WOHNQUARTIERE MIT ZUKUNFT
Lübeck
17.
NOV 22
9. NORDDEUTSCHER MIETRECHTSTAG
Lübeck
Bildnachweise
Titelbild, S1.: Westend61 / Kniel Synnatzschke; S. 2: H&K_Axel Born; Seite 4-5: Bertold Fabricius; Seite 6-7: Bertold Fabricius; S. 8: DESWOS;
S. 9: Baugenossenschaft Mittelholstein eG; S. 10: Allgemeine Deutsche Schiffszimmerer-Genossenschaft eG, VNW, Baugenossenschaft Mittelholstein
eG; S. 11: privat; S. 16-18: Bertold Fabricius; S. 20: Malzahn/Lübecker Bauverein; S. 21: Malzahn/Lübecker Bauverein; S. 22: Senatskanzlei
Hamburg/Bina Engel; S. 23: Christian Charisius/dpa; S. 26-28: Bertold Fabricius; S. 31/32: Grafik Frank Hasse; S. 34: ImmoExplorer24/Visualisierung:
mgf; S. 35: ImmoExplorer24/Visualisierung: mgf (2), Kasper Fuglsang; S. 37: Bertold Fabricius; S. 44: Marcus Brandt/dpa; Seite 46: Viacheslav
Yakobchuk/AdobeStock; S. 48: SAGA, VNW; S. 49: Strasburger Kreise, Visualisierung: Störmer Murphy and Partners, Hamburg; SBV, Felix Liebel
Fotos (2); S. 51: TRAVE, NEUE LÜBECKER; S. 52: Visualisierung: Tim Möller, VNW; S. 53: VNW, TRAVE, SBV; S. 54-55: Bertold Fabricius;
S. 58-62: photovision; S. 64: AdobeStock_ vegefox; S 70: A Stockfoto; S. 72: Nassauische Heimstätte; S. 73: Tina Merkau; S. 74, 75: Grafiken:
IntegraTE; S. 77: Florian Nagler Architekten; S. 78 (links): Sebastian Schels; S. 78 (rechts): Max Kratzer; S. 82: Getty Images; S. 83: © Haufe;
S. 85: AdobeStock_Artinum; S. 86: Jens Büttner; S. 90: AdobeStock_bht2000

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58
Real Estate Messe
Immobilienmesse feiert gelungene Premiere /
GdW, VNW und vdw dabei
Bauministerin Geywitz besucht
Verbände im Haus der Zukunft
Hannover. Die Premiere der norddeutschen Immobilienmesse
Real Estate Arena auf dem hannoverschen Messegelände war
ein voller Erfolg. Beteiligt waren als Aussteller neben dem vdw
Niedersachsen Bremen und dem GdW Bundesverband deutscher
Wohnungs- und Immobilienunternehmen, die sich auf einem gemeinsamen
Stand präsentierten, auch zahlreiche vdw-Mitgliedsunternehmen
und die NT Nordwestdeutsche Treuhand.
GdW-Präsident Axel Gedaschko wies zur Eröffnung der Messe
auf die massiven Probleme hin, vor denen die sozialorientierte Wohnungswirtschaft,
aber auch andere Akteure am Wohnungsmarkt
derzeit stehen. Gedaschko nahm die Politik in die Pflicht, mehr zu
fördern, statt an vielen Stellen den Druck zu erhöhen. vdw-Verbandsdirektorin
Dr. Susanne Schmitt betonte in einer Diskussionsrunde
u.a. mit dem hannoverschen Oberbürgermeister Belit Onay
und Gundlach-Geschäftsführerin Nadine Otto, dass der soziale
Wohnungsbau einen massiven Einbruch erleiden werde. Allein die
vdw-Unternehmen hätten angekündigt, ab 2023 rund 1500 Wohneinheiten
pro Jahr weniger zu bauen als eigentlich geplant.

59
Die zwei Messetage standen ganz im Fokus von Wohnungsbau,
Klimaschutz und Digitalisierung. Ein Höhepunkt war der Besuch
von Bundesbauministerin Klara Geywitz, die sich auch im „Haus
der Zukunft“ von GdW/vdw sowie am Spiri.Bo-Stand von meravis
informieren ließ. Im nächsten Jahr wird die Real Estate Arena am
24./25. Mai zum zweiten Mal stattfinden. Dann in einer moderneren
Halle, denn sowohl die Kapazitäten des diesjährigen Austragungsortes
als auch die baulichen Qualitäten waren absolut
unzureichend.
f

60
Real Estate Messe
Hier zusammengetragen einige
Stimmen zur diesjährigen Messe:
„Die Stadt Hameln war u.a. vertreten
durch die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften
HWG und GSW mit einem
kleinen Stand bei der Metropolregion
Hannover. Fazit: Unerwartet viele gute
Gespräche, die in großen Teilen echten
„Mehrwert“ bedeuteten und die Grundlage
für mögliche Kooperationen darstellen.
Aus Sicht eines Mittelzentrums ist es
genau richtig, sich auf die mittelständische
Immobilienwirtschaft zu konzentrieren.“
Christian Mattern, Geschäftsführer
Hamelner Wohnungsbau-Gesellschaft
„Die Messe war 2022 wie ein großes
Klassentreffen mit großer Wiedersehensfreude
nach zwei Corona-Jahren. Wir
konnten in nur zwei Tagen so zahlreiche
Gespräche führen, wie es im Alltag kaum
möglich ist und hatten die Möglichkeit,
dass was uns wichtig ist zu präsentieren.
Auch intern ist die Messe als ein bereichsübergreifendes
Teambuilding-Event wertvoll.
Die Fokus-Themen wie Digitalisierung
und Klimawandel haben auch für uns eine
hohe Relevanz. Viele Ideen und Impulse
nehmen wir mit. Wir freuen uns auf eine
Wiederholung im nächsten Jahr.“
Nadine Otto, Geschäftsführerin
Gundlach-Immobilien

61
„Engagierte Ausstellen
de mit guten Antworten auf die aktuellen
Herausforderungen der Immobilienwirtschaft,
hochrangige Vortragende
und interessierte Besuchende haben die
beiden Tage zu einer tollen Premiere dieses
neues Messeformats gemacht. Nach
der Messe ist vor der Messe – wir beginnen
schon mit der Planung für 2023 und
haben bereits viele Ideen, wie wir einen
Beitrag dazu leisten können, diese Veranstaltung
als Highlight für die Immobilienbranche
im Norden zu etablieren.“
Karsten Klaus,
Geschäftsführer hanova
„Viele Eindrücke und noch mehr Impulse
– das war der Auftakt der Real Estate
Arena. Die Branche will nicht nur reden,
sondern machen und diese Dynamik hat
sich auf den Bühnen, in den Panels und
den Gesprächen gezeigt. Das absolute
Highlight war der persönliche Austausch mit
der Bundesbauministerin, Klara Geywitz,
die uns NextGen als Impulsgeber versteht.“
Sarah-Madeline Buschmann,
Team Projektentwicklung hanova
„Gratulation an die Messe Hannover
für diese Initiative. Für die Städtische
Wohnungsbau Göttingen hat es sich sehr
gelohnt dort auszustellen. Wir konnten
wichtige neue Kontakte knüpfen und bestehende
pflegen. Das ist hilfreich für die
vielfältigen anstehenden Herausforderungen.“
Claudia Leuner-Haverich,
Geschäftsführerin
Städtische Wohnungsbau Göttingen
f

62
Real Estate Messe
„Das war sie also: die Real Estate Arena
2022. Was war das für eine Freude und
was für ein Energizer – nicht nur für uns
als Aussteller – sondern auch, wie uns vielfach
gespiegelt wurde, für die Besucher
auf unserem Stand. Unsere Erwartungshaltung
mit Dialogformaten mit unseren
Kooperationspartnern wurde erfüllt. So
konnten wir nicht nur der Bundesbauministerin
Klara Geywitz zeigen, wie innovativ
Wohnungswirtschaft gedacht wird und
wie wir versuchen, den Herausforderungen
zu begegnen, sondern auch dem sehr
interessierten Publikum aus ganz Deutschland.
Das geht nicht alleine, sondern in
Partnerschaft, in Netzwerkarbeit und auch
mit ein wenig Mut.
In diesem Sinn: Auf die Real Estate
Arena 2023, die Digitalisierung der WoWi,
auf viele weitere Partnerschaften bei den
Umsetzungen der Herausforderungen
unserer Branche.“
Matthias Herter, Geschäftsführer
meravis Wohnungsbau- und
Immobilien
„Für uns als KSG war die Teilnahme an
der Real Estate Arena ein Erfolg. Der besondere
Rahmen machte es möglich, mit
vielen Menschen unterschiedlicher Branchen
ins Gespräch zu kommen und sich
über interessante Themen auszutauschen.
Darüber hinaus haben wir die Gelegenheit
gerne genutzt, um uns als Wohnungsunternehmen
und unsere Konzepte für die
Themenbereiche Quartiersmanagement,
Nachhaltigkeit und Solar-Mieterstrom,
Schaffung von Wohnraum sowie Mobilität
vorzustellen.“
Karl Heinz Range,
Geschäftsführer KSG Hannover
Die Real Estate Arena 2022 im Rückblick
Real Estate Arena 2023:
24./25. Mai
„Die deutsche Immobilienbranche hat
die Real Estate Arena als Branchenplattform
mit großer Begeisterung aufgenommen.
An den beiden Messetagen kamen
3000 Teilnehmer*innen nach Hannover
und besuchten die Stände von knapp 200
Ausstellern. Die außergewöhnlich positiven
Reaktionen von Ausstellern und Besucher*innen
zeigen, dass das Konzept
der Real Estate Arena von Beginn an überzeugt
hat.“
Hartwig von Saß,
Projektleiter Deutsche Messe AG h

63
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64
Externes Rating
Externes Rating
als Chance für die Wohnungswirtschaft?
Die GEWOBA Aktiengesellschaft Wohnen und Bauen, Bremen hat
sich im Wirtschaftsjahr 2020 entschieden, ihre gute Bonität durch
ein externes Rating zu unterlegen und bestätigen zu lassen. Grundlage
der Entscheidung waren die immer komplexer werdenden
Kreditnebenabreden (Covenants) sowie die erforderliche Erschließung
weiterer Refinanzierungsquellen für zukünftige Investitionen
außerhalb des Bankensektors. Insbesondere das zunehmende Delta
zwischen den nach der Beleihungswertermittlungsverordnung
erzielbaren Beleihungswerten aufgrund der Förderbedingungen
im geförderten Neubau und den Gestehungskosten für Neubauprojekte
erfordert für die Zukunft Refinanzierungsinstrumente, die
ohne grundbuchrechtliche Sicherstellung zur Verfügung stehen.
Zudem konnte die GEWOBA auf Grundlage des Ratings konditionelle
Vorteile bei Kreditaufnahmen – insbesondere bei Förderbanken
– erzielen sowie Financial Covenants durch einen Rating
Trigger substituieren. Ein Rating Trigger ermöglicht den Investoren
ein Kündigungsrecht, sofern ein vertraglich definiertes Mindestrating
nicht erreicht wird. In Abhängigkeit der Einstufung des
Rating-Triggers greifen konditionelle Vorteile in unterschiedlicher
Höhe. Spürbare konditionelle Vorteile gab es insbesondere bei den
Konditionsverhandlungen mit internationalen Förderbanken.
Mit der Beauftragung der Ratingagentur Standard & Poor´s
waren zunächst übliche wirtschaftliche Unterlagen, die auch Banken
oder andere Kreditgeber bei Kreditvergaben auf Grundlage
des § 18 Kreditwesengesetzes abverlangen, vorzulegen. Dazu
gehören insbesondere Bilanzen, Wirtschaftspläne, Liquiditätspläne
sowie Unterlagen, die die Existenz von Refinanzierungsquellen
unterlegen wie Kreditverträge oder Verträge über bestehende
Fazilitäten. Aber auch regionale Marktdaten wie Durchschnittsmieten
und Kaufpreisentwicklungen sowie portfoliobezogene
Daten (Modernisierungszustand, Leerstandsquoten etc.) waren
vorzulegen. Die wirtschaftlichen Unterlagen wurden ausgewertet
und übliche Bilanzrelationskennzahlen und Ertragskennzahlen ermittelt.
In einem nächsten Schritt wurden offene Fragen in einem
Managementgespräch erläutert. Der Fokus der Fragen lag auf
finanzwirtschaftlichen Themen, im Rahmen des jährlich stattfindenden
Re-Rating-Prozesses waren aber auch zunehmend Fragen
zum Thema IT-Sicherheit erkennbar.
Die Zeitschiene von der Vorlage aller erforderlichen Unterlagen
bis zur Bekanntgabe des abschließenden Ratingergebnisses betrug
fünf Wochen, nachdem die erbetenen Unterlagen auf Basis des
vorliegenden gut strukturierten Datenbestandes ohne weiteren
Aufwand geliefert werden konnten. Auf die Beauftragung eines
externen Beratungsunternehmens zur Begleitung dieses Prozesses
hat die GEWOBA bewusst verzichtet. Das Unternehmen hatte die
Möglichkeit bei Bekanntgabe der Ratingeinstufung, sich für oder
gegen eine Veröffentlichung des Ratings zu entscheiden. Aufgrund
des guten Ratingergebnisses hat sich die GEWOBA für die
Veröffentlichung entschieden.
Jedes Jahr erfolgt ein Re-Rating-Prozess, in dem das ursprüngliche
Rating überprüft wird. Neben dem jährlichen Managementgespräch
ist dafür auch die anlassbezogene Kommunikation mit
der Ratingagentur erforderlich. Sachverhalte, die die finanzwirtschaftliche
Entwicklung wesentlich positiv oder negativ beeinflussen
können, sollten der Ratingagentur auch außerhalb von
turnusgemäßen Neubewertungen und Managementgesprächen
offengelegt werden. Eine offene Finanzkommunikation ist wichtig.
In der Regel ist das Vertragsverhältnis mit Rating-Agenturen über
eine längere Zeit geprägt, formal aber jederzeit unter Einhaltung
von Fristen kündbar. Insbesondere mögliche kreditvertragliche Vereinbarungen
verpflichten Wohnungsunternehmen jedoch, jährlich
ein neues Rating vorzulegen. Ein Wechsel innerhalb der Ratingagenturen
ist dabei möglich.
Die Ratingsystematik wurde der GEWOBA transparent offengelegt.
Die Ratingagentur unterscheidet zwischen dem Unternehmensrisikoprofil
und dem finanzwirtschaftlichen Risikoprofil.

65
xxx
MICHAEL STÜHRMANN
Leitung Unternehmensfinanzierung GEWOBA AG Wohnen und Bauen, Bremen
Während das unternehmensbezogene Risikoprofil die Kernpunkte
Branchenrisiko, Marktposition, Unternehmensführung und Strategien
abbildet, bezieht sich das finanzwirtschaftliche Risikoprofil
auf die Kernthemen finanzwirtschaftliche Kennzahlen, Stabilität
der Verbindlichkeitenstruktur sowie die Liquidität. Exemplarisch
für eine finanzwirtschaftliche Kennzahl steht die finanzwirtschaftliche
Leistungsfähigkeit in Form des EBITDA im Verhältnis zum Gesamtumsatz.
Das Kernthema Verbindlichkeitenstruktur analysiert
sowohl die Fähigkeit des Wohnungsunternehmens, die Finanzierungskosten
zu decken, als auch die Verbindlichkeiten aus den Ertragsströmen
innerhalb angemessener Zeiträume zu tilgen. Maßgeblich
für eine erste Bewertung ist das EBITDA im Verhältnis zu
den zinstragenden Finanzverbindlichkeiten sowie das EBITDA im
Verhältnis zum Zinsaufwand.
Die Kernthemen sind unterschiedlich gewichtet und werden
nach dem Schulnotensystem mit Note 1 bis 6 bewertet.
Bei der Liquidität zum Beispiel ist die Bewertung abhängig
von dem Liquiditätsdeckungsgrad für die nächsten zwölf Monate.
Ein Liquiditätsdeckungsgrad von 1,1 entspricht der Bewertung Note
4. Daneben gibt es für jedes Kernthema aber auch „weiche“ Faktoren,
die die Note positiv oder negativ beeinflussen können. Wenn
der Liquiditätsdeckungsgrad zum Beispiel 1,1 beträgt, wird neben
der rein rechnerischen Ermittlung auch berücksichtigt, ob es möglicherweise
instabile Zugänge zu Refinanzierungsquellen gibt. Die
Wohnungswirtschaft partizipiert häufig von Fazilitäten, also kurzfristigen
Kreditmöglichkeiten, die bei Bedarf in Anspruch genommen
werden können. Diese werden nicht auf Basis vertraglicher
Vereinbarungen gewährt, sondern ohne vertragliche Zusage der
Kreditinstitute. Oder ihre vertragliche Zusage liegt unter 365 Tage.
Derartige Vereinbarungen entlasten Kreditinstitute in der
Eigenkapitalunterlegung oder in der Liquiditätsreserve. Daraus ergeben
sich konditionelle Vorteile für den Kreditnehmer. Die Aufrechterhaltung
oder Inanspruchnahme derartiger Kreditmittel ist
aber von dem Wohlwollen der Kreditinstitute abhängig und insofern
keine „sichere“ Refinanzierungsquelle im Rahmen der
Ratingbewertungsmethodik.
Aber auch andere Faktoren begrenzen die Einstufung in eine
bestimmte Ratingnote. So führen zum Beispiel negativen Bewer-
Sources of liquidity over the next 12 month divided by uses of liquidity over the next 12 month*
Ratio > 250 (1.75; 2.50] (1.25; 1.75] (1.00; 1.25] (0.75; 1.00] (0.75; 1.00]
Initial assessment 1 2 3 4 5 6
Factors that can positively adjust
the initial assessment above
Exceptional access to external
funding: We will revise upward the
initial assessment by two levels
Factors that can negatively
adjust the initial assessment
above
Uncertain access to external
funding: We will revise downward
the initial assessment by two levels
Quelle: Methodik zur Bewertung öffentlicher und gemeinnütziger Anbieter von Sozialwohnungen (8. Dezember 2020) – Standard & Poor´s
tungen (Note 5 oder schlechter) innerhalb der Kernthemen zu
Kappungen in der Bewertung des Stand-Alone Credit Profiles.
Exemplarisch dafür steht eine Liquiditätsunterdeckung von < 1,0.
Sofern die rechnerische Liquiditätsunterdeckung nicht durch stabile
Zugänge zu externen Finanzmitteln ausgeglichen werden kann,
kann das Stand-Alone-Rating nicht über ein „B“ hinaus erfolgen.
Das Rating gliedert sich bei kommunalen Wohnungsgesellschaften
in ein Stand-Alone Credit Profile, also die Bewertung
der kommunalen Wohnungsgesellschaft ohne Berücksichtigung
der kommunalen Eigentümerstruktur und einem Issuer Credit Rating,
also der Einbezug der Bonität des kommunalen Eigentümers
sowie deren grundsätzlichen Bereitschaft und Möglichkeit der
Unterstützung der Wohnungsgesellschaft im Krisenfall. Das Issuer-
Credit-Rating wird in der Regel vom Stand-Alone Credit Profile
abweichen. Häufig heben kommunale Eigentümerstrukturen das
Issuer-Credit-Rating.
Die GEWOBA hat erstmalig im Juli 2020 das Issuer-Rating „A“
zugewiesen bekommen. Dieses hervorragende Ergebnis ist im Juli
2021 bestätigt worden, mit der Tendenz zu A+. Auf Basis des externen
Ratings hat die GEWOBA im November 2021 erstmalig
Namensschuldverschreibungen platziert und auch hier einen Rating-Trigger
mit den Investoren vereinbart. Für die GEWOBA war
die Beauftragung eines externen Ratings richtig und vorteilhaft.
Auf dieser Basis können auch zukünftig gute und tragfähige Refinanzierungsquellen
– neben den Kreditinstituten – erschlossen
werden. h

66 Rechnungswesen
Im aktuellen Fokus des wohnungswirtschaftlichen
Rechnungswesens
– CO -Bilanz und Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz
2
VON MARK OLIVER KÖNEMUND / FRANK NOLTE VDW NIEDERSACHSEN BREMEN
„Neue Themen erobern das Wohnungsunternehmen.”
Waren es früher Diskussionen um Abschreibungsfristen von Wohngebäuden
und Bilanzierungsfragen im Bereich der nachträglichen
Herstellungskosten, so bestimmen wohl immer mehr die Bilanzierungsgrundsätze
einer CO 2
-Bilanz die Pausengespräche bei den anstehenden
Fachtagungen der Verbände.
Aber nicht etwa der fachliche Austausch zu Bilanzierungs- und
Bewertungsfragen von Emissionsrechten in Handelsbilanzen der
Wohnungsunternehmen rücken in den Fokus – vielmehr geht es
zunehmend um die Rahmenbedingungen der Erstellung einer CO 2
-
Bilanz, das CO 2
-Monitoring und die wirtschaftlichen Auswirkungen
der CO 2
-Bepreisung, die nunmehr ganz oben auf der Agenda stehen.
Bedingt durch die Formulierung und die Umsetzung der Klimaziele
für 2030 und 2045 reichern sich die Aufgaben im Rechnungswesen
nunmehr mit den Themenbereichen „tatsächlicher
Energieverbrauch und Emissionen des Gebäudebestandes mit
Energieeinsparzielen und Reduzierung der Emissionen“ und „Diskussionen
und Gesetzesentwürfe um eine (Nicht-)Umlagefähigkeit
der CO 2
-Abgabe“ an.
Einzelne Objekte können gezielt als „Schwachstellen“ im Bestand
(Emissionstreiber) identifiziert und konkrete Maßnahmen ergriffen
werden.
Doch zurück zum Pausengespräch und lauschen wir einer Frage:
„Wie kann man denn überhaupt CO 2
bilanzieren, reichen dafür
denn meine HGB-Kenntnisse für den Jahresabschluss?“. Zur Beantwortung
dieser Frage muss das Wohnungsunternehmen zunächst
den grundlegenden Rahmen der Bilanzierung festlegen. Versuchen
wir die Beantwortung dieser Frage, indem wir die systematische
Herangehensweise skizzieren:
Bilanzrahmen
„Der CO 2
-Fußabdruck für Wohnungsunternehmen
lässt sich transparent durch eine jährliche
unternehmensbezogene CO 2
-Bilanz darstellen."
Diese Herangehensweise ermöglicht es dem Wohnungsunternehmen,
einen unternehmensbezogenen Klimapfad und eine klimapolitische
Zielsetzung abzuleiten, zu kontrollieren und bei Bedarf
gegenzusteuern. Die Auswertung und Darstellung der CO 2
-Bilanz
und des Energieeinsatzes im Zeitverlauf stellt die potenzielle Basis
der unternehmensbezogenen Klimazielerreichung (-setzung) dar.
Bilanz
Aufbereitung
Werkzeug
Energiedaten

CO 2
-Bilanz einschließlich Erstellungsbericht –
Leistungsangebot des VNW/vdw
Der CO 2
-Fußabdruck von Wohnungsunternehmen lässt sich transparent
durch eine jährliche unternehmensbezogene CO 2
-Bilanz
darstellen. Diese Herangehensweise ermöglicht es dem Wohnungsunternehmen,
einen unternehmensbezogenen Klimapfad
und eine klimapolitische Zielsetzung abzuleiten.
Klimawandel, Wir bieten Ihnen Finanzkrise, unsere Leistungen Form Covid-19, der erstmaligen explodierende Vorteile der CO 2
-Bilanz: Mieten – ein
Erstellung einer CO 2
-Bilanz mit Erstellungsbericht an.
Branchenvergleich
Thema jagt das nächste. Um ihnen zu begegnen, wird als erstes nach
Neben den Berechnungsgrundlagen zur Herleitung der branchenbezogenen
CO
- Identifikation von Emissionstreibern
dem Staat gerufen. 2
-Bilanz werden hierbei auch die unternehmensbezogenen
Aktivitätsdaten des Wohnungsunternehmens in die
Maßnahmen zur CO 2
Dabei zeigt die Wohnungswirtschaft vorbildliche
-Reduzierung
Berichterstattung übernommen. Im Ergebnis werden die CO
Lösungsansätze für unsere aktuellen
2
-Bilanzierung
und Ansatzpunkte zur CO 2
- transparente Darstellung der Klimazielsetzungen
Herausforderungen. Nutzen wir
-Reduktion im Bericht aufgeführt.
Darüber hinaus umfasst der Erstellungsbericht auch eine
die kollektive Intelligenz!
auf Wirtschaftseinheiten bezogene Darstellung der Energieverbräuche
nach den verschiedenen Energieträgern und die hieraus
resultierenden CO 2
-Emissionen. Abgerundet wird der Bericht mit
einer Darstellung und Klassifizierung der Objekte nach Energieeffizienzklassen
(GEG). Ein Glossar informiert über die wichtigsten
fachlichen Begriffe zum Thema CO 2
-Bilanz.
Mark Oliver
Könemund
Jörg Cammann
Frank Nolte
- Standardisierte Berichterstattung ermöglicht transparenten
- Ermittlung der Grundlagen für Entscheidungen über weitere
- Einstieg in die regelmäßige Berichterstattung der CO 2
-Bilanz
und Weiterentwicklung zu einer unternehmensbezogenen
Nachhaltigkeitsberichterstattung mit DNK-Erklärung
Lassen Sie sich ein unverbindliches Angebot unterbreiten.
Den vdw erreichen Sie telefonisch unter 0511 1265-166
Den VNW unter der Telefonnummer 040 520 11 241
„Welcher Bilanzrahmen gilt?”
Eine bedeutende Fragestellung zu Beginn einer Datenerhebung mit
dem Ziel einer CO 2
-Bilanzerstellung ist die Festlegung des eigentlichen
Bilanzrahmens, d.h. der Bilanzgrenze für die zu berichtenden
CO 2
-Emissionen – was wird hereingenommen, was wird herausgelassen?
Neben den Bestandsobjekten werden hierbei in der Praxis
auch die in der laufenden Verwaltung entstandenen Emissionen,
z.B. durch Beheizung, Warmwasseraufbereitung, Kühlung und Allgemeinstromverbrauch
sowie durch den Fuhrpark, einbezogen
Emissionen, die aus der Herstellung von Baumaterialien (graue
Emissionen) resultieren, werden gegenwärtig in der Praxis in der
Regel noch nicht berücksichtigt. Zukünftig wird dieser Punkt wohl
aber an Bedeutung gewinnen. Graue Emissionen sollten daher perspektivisch
erfasst und entsprechende Maßnahmen zur Reduzierung
in Betracht gezogen werden.
„Welche Energiedaten müssen ermittelt werden?”
Es werden Endenergiedaten erhoben, also die gelieferte bzw. bezahlte
Energie der bewirtschafteten Bestände. Vorrang haben
immer gemessene Verbrauchsdaten. Die Energieverbrauchsdaten
sollten möglichst auf Objektebene (physisches Gebäude, nicht
Hauseingang) erhoben werden. Aber auch die Schätzung der Verbräuche
durch objektbezogene Verbrauchs- und Bedarfsausweise
kommen in der Praxis zur Anwendung, falls verbrauchsbezogene
Daten nicht vorliegen.
Die Endenergiedaten werden hierbei nach Energieträgern (Erdgas,
Heizöl, Kohle, Holz, Fernwärme u.a.) differenziert. Wurde die
Energieumwandlung vor Ort oder beim Energieversorger vorgenommen,
wofür wurde die Energie verwendet (Heizung, Warmwasser,
Allgemeinstrom)? Und auch die Wahl des angemessenen
Emissionsfaktors des Energieträgers runden die Fragestellungen
rund um die Aufbereitung der Energiedaten schließlich ab.
Die Berechnung der CO 2
-Emissionen erfolgte hierbei mit der
Formel:
Endenergieverbrauch x Emissionsfaktor des Energieträgers
= Emissionsmenge
„Werkzeug”
Dem „CO 2
-Bilanzierungswerkzeug“ kommt die Aufgabe zu, die
entsprechenden objektbezogenen Emissionsdaten aufzubereiten
und im Ergebnis den CO 2
-Ausstoß zu quantifizieren.
Hierbei werden neben den energieträgerbezogenen Emissionsfaktoren
die Witterungsbereinigung durch Anwendung ortsbezogener
Klimafaktoren des Deutschen Wetterdienstes und möglicherweise
Leerstände und weitere objektbezogene Bewertungskriterien
zugrunde gelegt.
„Aufbereitung”
Die Aufbereitung der Daten zur Erstellung der CO 2
-Bilanz stellt nun
die eigentliche Aufgabe im Rechnungswesen des Wohnungsunternehmens
dar. Hierbei sind zunächst folgende grundlegende Fragen
zu klären:
f

68 Rechnungswesen
• In welchem Turnus soll das CO 2
-Monitoring erfolgen? Ist eine
jährliche Bilanzierung zwingend erforderlich?
• Wie sind die Bestände des Wohnungsunternehmens von den
Energiedaten her strukturiert? Liegen für alle Objekte verbrauchsmäßige
Daten vor?
• Wie sollen Leerstände, Neubauten, Verkaufs- und Abrissobjekte
berücksichtigt werden?
• Sollen auch die wirtschaftlichen Auswirkungen der CO 2
-Bepreisung
abgebildet werden?
„Bilanz”
Auf der Grundlage der unternehmensbezogenen Daten erstellt das
Wohnungsunternehmen der von ihrem Gebäudebestand und der
Verwaltungstätigkeit ausgehenden CO 2
-Emissionen die sogenannte
CO 2
-Bilanz. Auf Basis der GdW-Arbeitshilfe 85 – CO 2
-Monitoring
(GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen
e.V.) – kann die Auswertung und Einordnung dieser
Ergebnisse herangezogen werden.
Auf Unternehmensebene werden dann in der Regel die energieträgerbezogenen
Emissionen aufgeschlüsselt und im Ergebnis
der jährliche CO 2
-Ausstoß quantifiziert.
Auf Objektebene hat sich in der Praxis und im Rahmen der
Erstellungsberichte des VNW/vdw (siehe Leistungsangebot) auch
eine objektbezogene Aufgliederung der Ergebnisse bewährt, da
auf dieser Basis gezielte Maßnahmen ergriffen werden können, die
CO 2
-Emissionen im unternehmensbezogenen Zielkorridor zu reduzieren.
Aber auch eine transparente Darstellung der Objekte nach den
Energieeffizienzklassen (GEG) erhöht die Aussagekraft einer erstmalig
erstellten CO 2
-Bilanz:
Ziel dieses Gesetzes ist es, dem aus der Kostenbelastung des
Kohlendioxidpreises resultierenden Anreiz zu Energieeinsparungen
und zu energetischen Sanierungen im Gebäudebereich zur
Wirkung zu verhelfen. Dazu werden die Kohlendioxidkosten abgestuft
entsprechend dem Kohlendioxidausstoß des Gebäudes pro
m² Wohnfläche und damit anhand der energetischen Qualität des
Gebäudes verteilt. Es soll somit eine Aufteilung erreicht werden,
die den Verantwortungsbereichen und Einflussmöglichkeiten von
Vermieter- und Mieterseite auf den Kohlendioxidausstoß Rechnung
trägt und Anreize schafft, Treibhausgasemissionen möglichst weit
zu reduzieren und damit zum Klimaschutz beizutragen.
Das Gesetz sieht dazu ein Stufenmodell vor, das anhand des
Kohlendioxidausstoßes des Gebäudes festlegt, wie Kohlendioxidkosten
auf Vermieter und Mieter in Wohngebäuden aufgeteilt sind.
Bei Nichtwohngebäuden wird zunächst eine hälftige Teilung der
Kohlendioxidkosten eingeführt. Die Regelungen dieses Gesetzes
sollen unbefristet gelten, spätestens zum Ablauf der Festpreisphase
des BEHG Ende 2025 um ein Stufenmodell für Nichtwohngebäude
ergänzt und bis zum 30. September 2026 evaluiert werden. Die
erforderliche Datengrundlage soll bis zum Ende des Jahres 2024
erarbeitet werden.
Im Rahmen unserer Beratungsleistung „CO 2
-Erstellungsbericht“
werden wir diese Auswirkungen zukünftig in die entsprechenden
unternehmensbezogenen Auswertungen einbeziehen,
da die erforderlichen Datensätze grundlegend aus der CO 2
-Bilanz
vorliegen. Ein auf Excel-Basis beruhender CO 2
-Belastungsrechner,
der die Auswirkungen auch auf Gebäudeebene zeigt, rundet hierbei
unser Produktportfolio und die Beratungsleistungen für Wohnungsunternehmen
weiter ab. h
Anzahl WE
Energieeffizienzklassen
70
66
60
50
43
34
40
30
14
20
9 10
12 10
10
0
0
A+ A B C D E F G H
CO 2
-Kostenbelastung
Zusammenstellung der CO 2
-Belastung für den Vermieter
Energieträger Kosten 2023
€
Kosten 2024
€
Kosten 2025
€
Erdgas 10.652 13.210 16.852
Heizöl 5.423 6.123 7.562
insgesamt 17.481 21.141 26.623
CO2-Belastung Vermieter
30.000
25.000
„Transparenz zu wirtschaftlichen Auswirkungen –
Kostenabschätzung CO 2
-Bepreisung”
20.000
15.000
10.000
Am 25.Mai 2022 hat die Bundesregierung einen Entwurf zum
„Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz” – (CO 2
KostAufG) vorgelegt.
Das Gesetz soll die Frage klären, wie die Mehrbelastungen, die
für den Verbrauch von u.a. Heizöl und Erdgas in Gebäuden anfallen,
zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt werden. Derzeit
können Vermieter die Zusatzkosten für den CO 2
-Preis vollständig
an ihre Mieter weitergeben.
5.000
0
2023 2024
Heizöl
Erdöl
2025

Wir, der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen
e.V. (VNW), vertreten die Interessen von über
400 Wohnungsgenossenschaften, kommunalen und
sozialorientierten privaten Wohnungsunternehmen
sowie Fördermitgliedern aus Hamburg, Mecklenburg-
Vorpommern und Schleswig-Holstein.
Wir suchen zum 01. Januar 2023 in Schwerin für unseren
Landesverband Mecklenburg-Vorpommern einen
Verbandsreferenten (m/w/d)
in Vollzeit – Teilzeit möglich
Aufgaben, die Ihnen gefallen werden:
• Sie unterstützen kompetent den Vorstand bei allem rund um das Thema Wohnen.
• Sie halten unsere Mitglieder zu Gesetzesvorhaben, Förderungen und wohnungswirtschaftlichen
Inhalten auf dem Laufenden.
• Sie planen Workshops, organisieren Veranstaltungen und halten Kontakt zu den Mitgliedern.
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Leidenschaft.
Sie bringen mit:
• Eine abgeschlossene Berufsausbildung vorzugsweise im immobilienkaufmännischen Bereich oder
eine höherwertige Qualifikation und mehrjährige Berufserfahrung
• Idealerweise erste Erfahrungen in der Verbandsarbeit
• Selbstständige, sorgfältige Arbeitsweise mit einem freundlichen und verbindlichen Auftreten
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Wir bieten Ihnen:
• Eine professionelle Arbeitsatmosphäre in einem sympathischen Team
• Tarifliche Vergütung, zusätzliche Altersvorsorge und weitere soziale Leistungen
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Wir freuen uns auf Sie!
Ist Ihr Interesse geweckt, freuen wir uns auf die Zusendung Ihrer aussagekräftigen
Bewerbungsunterlagen über den „Jetzt Bewerben”-Button unter www.vnw.onapply.de.
Inhaltliche Fragen zu unserem Stellenangebot besprechen Sie gern mit Andreas Thal
unter 040 52011-204.

70
Energie
Stille
Energiequelle für
die Wärmepumpe
PVT-Wärmepumpen-Systeme als Baustein lokal emissionsfreier Quartierslösungen

71
IntegraTE
Die vom Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) geförderte Initiative zur Verbreitung von PVT-Solarkollektoren
und Wärmepumpen im Gebäudesektor – unter dem Namen IntegraTE – will den Bekanntheitsgrad dieser energieeffizienten
Technologie steigern. Mit dem Fraunhofer ISE in Freiburg, dem Institut für Gebäudeenergetik, Thermotechnik und
Energiespeicherung (IGTE) der Universität Stuttgart und dem Institut für Solarenergieforschung Hameln (ISFH) sind dafür seit
Dezember 2019 gleich drei wissenschaftliche Partner gemeinsam am Start. Darüber hinaus unterstützen der BWP (Bundesverband
Wärmepumpe), der BDH (Bundesverband der deutschen Heizungsindustrie) und der BSW (Bundesverband Solarwirtschaft)
sowie zwölf Industriepartner und die Bielefelder Agentur Solrico das Projekt. Ziel der für drei Jahre angelegten Initiative
ist es, den Status quo der aktuell verfügbaren und eingesetzten PVT-Wärmepumpen-Systeme (PVT-WP-Systeme) zu ermitteln,
diese in Bezug auf ihre Energieeffizienz, CO 2
- Einsparung und Wärmegestehungskosten zu bewerten und über spezielle Tools
eine Vergleichbarkeit gegenüber alternativen Energieversorgungssystemen herzustellen. Darüber hinaus sind das Monitoring
und die Optimierung bestehender PVT-WP-Anlagen sowie die Konzeption und Umsetzung von Marketingmaßnahmen Arbeitsinhalte
der Projektpartner.
Um Deutschland bis 2045 treibhausgasneutral zu machen, muss in den kommenden
Jahren der Wärmebedarf von Millionen Immobilien so weit wie möglich reduziert werden.
Vor allem für den Bestand sind Sanierungskonzepte gefordert, die auf der einen Seite die
Energieeffizienz der Gebäude deutlich verbessern, auf der anderen aber auch praktikabel
und bezahlbar sind.
Die vom Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) geförderte Projektinitiative
IntegraTE sondiert derzeit die Möglichkeiten und Grenzen sogenannter PVT-
Wärmepumpen-Systeme. PVT-Kollektoren gewinnen sowohl Strom als auch Wärme aus
Sonnenenergie.
Am 26. Juni 2021 hat das novellierte deutsche Klimaschutzgesetz den Bundesrat passiert.
Die Bundesregierung verschärft darin die Klimaschutzvorgaben und verkürzt die Zeitspanne
bis zur angestrebten Netto-Treibhausgasneutralität um fünf Jahre auf das Jahr 2045.
Bereits bis 2030 sollen die Emissionen um 65 Prozent gegenüber 1990 sinken – entsprechend
sind die Energiewirtschaft, die Industrie, der Bereich Verkehr, die Landwirtschaft und
der Gebäudesektor in punkto Energieeffizienz und Klimaschutz gefordert.
Effizientere Technik unverzichtbar
Corona beschleunigt den Trend eines neuen Arbeits- und Wohnmixes
in den Städten. Die Verbindung von Büros mit Wohnungen
und Kitas mit Schulen prägt die Post-Corona-Stadt. Nahversorgung
wird für die Bewohner wichtiger, die Nachfrage nach
Manufakturen und Handwerksbetrieben wächst. Statt überall die
gleichen Läden wird es in Zukunft mehr Unikate geben.
Zum Vorbild der Transformation könnte Paris werden. In der
französischen Hauptstadt haben Stadtrat und Wirtschaftsförderung
einen Aktionsplan verabschiedet und einen gemeinnützigen
Verband gegründet, um den stationären Einzelhandel durch eine
„Revitalisierung“ zu stärken. Verlassene Geschäfte wurden aufgekauft,
zu günstigeren Konditionen vermietet und der Einzelhändler
mit digitalen Start-ups zusammengebracht. So lernen die Händler,
wie sie sich auf digitalen Plattformen und Seiten eintragen und
besser vermarkten. Hunderte kleine Händler profitieren seitdem
von den neuen „Vitalquartieren“. Die zuständige Stadträtin Olivia
Polski macht eine einfache Rechnung auf: „Wenn wir nur fünf Prozent
der Ladenzeile in einer Straße an interessierte Einzelhändler
verpachten, dann gelingt es nach und nach, die frühere Mono-
Aktivität durch ein vielfältiges Einkaufsangebot zu ersetzen.“ Besonderen
Revierschutz hat der Buchhandel. Über 50 Buchläden
werden im städtischen Auftrag verwaltet. Soziales Wohnen, kommunale
Wirtschaft und Kultur gehören zusammen.
f

72 Energie
Die soziale gilt es mit der digitalen und ökologischen Transformation
zu verbinden. Klimawandel und digitale Transformation
sind eine Chance für den Umbau der Städte. Das Leitbild der
gesunden und grünen Stadt setzt auf Trinkwasserbrunnen, Sitzbänke,
Gärten, Bauernmärkte und Fitnessplätze auch im Freien.
Klimaneutrale und digitale Lieferdienste sollten zum Standard
werden, Handel, Gewerbe und Start-ups stärker zusammenarbeiten.
Die Zukunft gehört smarten urbanen Lösungen, die Shopping
und Services mit der neuen Sehnsucht der Bürger:innen nach Sinn
und Lebensqualität verbinden. Für Immobilienbesitzer und Wohnungsunternehmen
erwächst eine neue gesellschaftliche Verantwortung.
Gemeinwohlorientierte Nutzung liegt wieder im Trend.
Quartiere mit mehr Lebensqualität machen den Unterschied und
ziehen neue, auch jüngere Bewohner an. Digitale Smartness und
analoge Solidarität gehen zusammen.
Standort Bürgeler Straße 9 - 33 in Frankfurt Fechenheim, der vier
Gebäude mit rund 100 Wohnungen umfasst, sollen nun erstmals
vier PVT-WP-Systeme den Betrieb aufnehmen (Abb. 1).
Grenzen der Wärmepumpe bei der Bestandssanierung
Im Bestand sind der Wärmepumpe Grenzen gesetzt. Denn die vorhandene
Grundstücksfläche ist in vielen Fällen nicht ausreichend,
um das Erdreich als Wärmequelle zu nutzen. Und setzt man auf
eine Luft/Wasser-Wärmepumpe, ist häufig der Geräuschpegel,
der beim Ansaugen der Luft in die Außeneinheit entsteht, ein Hindernis
– wenn nicht sogar ein Ausschlusskriterium.
Ein weiteres Hemmnis für die Wärmepumpentechnologie
besteht darin, dass Strom im Vergleich zum Gas derzeit deutlich
teurer ist. „Um die Anlagen wirtschaftlich zu betreiben, sind Arbeitszahlen
der Wärmepumpe deutlich über drei notwendig“, so
die Erfahrung von Tobias Reichert, zuständig unter anderem für
Energiekonzepte im Unternehmensbereich Modernisierung und
Großinstandhaltung der Nassauischen Heimstätte Wohnungsund
Entwicklungsgesellschaft mbH in Frankfurt am Main. „Dies
ist bei unsanierten Häusern mit hohem Temperaturniveau kaum
möglich.“
Um diese Schwierigkeiten zu kompensieren, haben Reichert
und sein Kollege Mathias Lupp aus dem Fachbereich Zentrale Technische
Aufgaben (ZTA) nun erstmals PVT-Wärmepumpen(WP)-Systeme
im Rahmen der Bestandssanierung eingesetzt. Diese Technologie
gewinnt über sogenannte PVT-Kollektoren sowohl Strom als
auch Wärme aus Sonnenenergie und beliefert damit eine Wärmepumpe.
Die wiederum versorgt die Haushalte mit der notwendigen
Energie zum Heizen und für die Warmwasserbereitung.
Auch eine Kühlung des Hauses wäre bei entsprechender Funktionalität
des Systems in den Sommermonaten möglich. „Wir
haben die Hoffnung, dass die PVT-Anlagen uns in der Kombination
mit der Wärmepumpe dabei helfen, das Thema Geräuschemissionen
zu lösen und bessere Jahresarbeitszahlen zu erreichen“,
begründet Reichert die Entscheidung. „Allerdings sind heute trotz
erheblicher Förderungen die Investitionen verglichen mit einer
Luft/Wasser-Wärmepumpe deutlich höher.“
Vier PVT-WP-Systeme für Quartier in
Frankfurt Fechenheim
Die Nassauische Heimstätte besitzt rund 59 000 Mietwohnungen
an 128 Standorten in Hessen und Thüringen. Zu jedem energetischen
Sanierungsprojekt werden eigene Konzepte entwickelt. Am
Abb. 1: Die Nassauische Heimstätte besitzt rund 59000 Mietwohnungen
an 128 Standorten in Hessen und Thüringen. Am Standort
Bürgeler Straße 9 - 33 in Frankfurt Fechenheim, der vier Gebäude
mit rund 100 Wohnungen umfasst, sollen nun erstmals vier PVT-
WP-Systeme den Betrieb aufnehmen.
Jeder der vier Gebäuderiegel wurde mit einer autarken PVT-
Wärmepumpen-Anlage der Giersch Enertech GmbH, Hemer, ausgerüstet.
Diese umfasst jeweils 72 PVT-Module vom Typ Duo Panel
320 mit einer Gesamtfläche von 119 m 2 und zwei Wärmepumpen
vom Typ CTC EcoPart 417, die modulierend bis 20 kW Nennleistung
bringen. Außerdem wurden pro Gebäude zwei Gasbrennwertgeräte
mit insgesamt 76 kW als Zusatzheizung installiert.
Laut Polysun-Simulation liefert das PVT-WP-System mehr als
50% des jährlichen Gesamtwärmebedarfs eines Gebäuderiegels,
der restliche Wärmebedarf wird über die Brennwertkessel gedeckt.
Die Jahresarbeitszahl (JAZ) der Wärmepumpen liegt bei 3,8. Das
heißt, die Wärmepumpe benötigt nur eine Einheit Strom, um fast
vier Einheiten Wärme zur Verfügung zu stellen.
„Bevor wir die neuen Systeme installiert haben, wurden
die Wohnungen vollmodernisiert, so dass der jährliche spezifische
Heizwärmebedarf heute 38,4 kWh/m 2 beträgt“, beschreibt
Mathias Lupp den Ablauf der Sanierungsarbeiten. „Es wurden
neue dreifachverglaste Fenster eingebaut, ein Wärmedämmverbundsystem
(WDVS) mit 16-cm-Dämmung angebracht sowie die
Kellerdecke und die oberste Geschossdecke gedämmt.
Neben der neuen Zentralheizung inklusive zentraler Warmwasserbereitung
ist eine kontrollierte Wohnungsabluft installiert
worden. Die Vorlauftemperatur liegt nun unter Volllast bei 55 °C.“
Normalerweise modernisiert die Nassauische Heimstätte im bewohnten
Zustand, coronabedingt hat die Modernisierung jedoch
zum Leerzug in den Wohnungen geführt.
Finanzielle Unterstützung für das Projekt erhielt die Nassauische
Heimstätte aus dem Fördermitteltopf des Bundesamtes für
Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), wobei sich die Fördersituation
kontinuierlich verbessert. „Seit diesem Jahr können wir
über die KfW die kompletten Anlagen und die energetische Ertüchtigung
der gesamten Hüllfläche zur Verbesserung der Energieeffizienz
fördern lassen,“ erläutert Lupp.

73
Grenzen für den Einsatz von PVT-WP-Systemen sieht Lupp in
den derzeit trotz Förderung hohen Investitionskosten. Trotzdem
sei die Technologie vor allem dann geeignet, wenn eine Vollmodernisierung
anstehe. „Geht es um einen reinen Technikaustausch
bei einer Heizungsanlage mit 70 °C Vorlauf, kann ich mit diesen
Systemen keine lohnende Jahresarbeitszahl erzielen“, lautet seine
Bilanz.
Auch sollten Bauherren beachten, dass es diese Technologie
noch nicht von der Stange gibt. „Die Systeme laufen immer nur
so gut, wie die Fachleute sie jeweils konzipiert haben beziehungsweise
so gut, wie die Steuerung programmiert wurde“, gibt Lupp
zu bedenken „Aber mit zunehmender Marktdurchdringung wird
sich das schnell verbessern.“
Sanierungskonzept für degewo-Zukunftshaus
in Berlin-Lankwitz
Ein weiterer Pionier beim Einsatz von PVT-WP-Systemen ist die Berliner
degewo AG. Diese zählt mit rund 75 000 Wohnungen und
mehr als 155000 m 2 Gewerbeflächen bundesweit zu den größten
Konzernen der Wohnungswirtschaft. Die PVT-Wärmepumpenanlage
ist Teil des Sanierungskonzeptes für ein Mehrfamilienhaus in
Berlin-Lankwitz (Abb 2). 1954 erbaut, umfasst das Gebäude insgesamt
64 Wohneinheiten über acht Stockwerke mit einer Gesamtwohnfläche
von 3733 m 2 .
f
Abb. 2: Pionierprojekt der Berliner degewo GMBH
in Berlin-Lankwitz in einem Mehrfamilienhaus mit
64 Wohneinheiten
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als warmes Wasser
Die neue Generation elektrischer
Durchlauferhitzer von Bosch.
Elektrokessel Tronic 4000 und Tronic 5000
▶ Ein echter Hingucker
Im neuen DNA-Glas Design
▶ Starke Leistung
11-27 kW Verbrauch, internetfähig
▶ Schön nachhaltig
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74 Energie
Die komplexe Sanierung wurde von Januar 2016 bis Juni 2017
durchgeführt und von der Hochschule für Technik und Wirtschaft
Berlin wissenschaftlich begleitet. Projektziele waren unter anderem
die Transformation des Gebäudebestandes im Einklang mit
den energiepolitischen Vorgaben wie der Treibhausgasneutralität
2050 sowie die weitgehende Eigenversorgung mit Wärme und
Hausstrom.
Dabei sollten unterschiedliche innovative Technologien in einem
Reallabor kombiniert werden, mit dem Ziel eines maximalen
Erfahrungs- und Erkenntnisgewinns, niedriger Energiekosten bei
hohem Raumkomfort sowie einer zukunftsfähigen und langfristig
nachhaltigen Bestandssanierung.
Im Rahmen der Sanierung wurde zunächst der Niedrigenergiehausstandard
umgesetzt. Dies erforderte einen temporären
Auszug der Mieter und umfasste eine Verdoppelung der Fassaden-
und Dachdämmung, den Austausch der Fenster, den Einbau
einer kontrollierten mechanischen Wohnungslüftung mit Wärmerückgewinnung
sowie eine Minimierung
von Wärmebrücken.
Außerdem wurden die
Wohnungen mit einer Deckenheizung
in Form von Kapillarrohrmatten
ausgestattet, um
das Heizen der Räume auf
einem niedrigen Temperaturniveau
zu ermöglichen. „Wir
mussten das Gebäude für den
Einbau der Deckenheizungen
komplett entmieten“, erklärt
Volker Ries, Energiemanager bei
der degewo netzWerk GmbH,
Berlin. „Das machen wir normalerweise
bei einer Bestandssanierung
nicht, weil das viel zu
teuer ist.“
Angestrebt wurde eine maximal
mögliche Energiegewinnung
über die Gebäudehülle
durch den Einsatz von PV- und
PVT-Kollektoren auf dem Dach
und an der Fassade. Die Wärme
aus der 188 m 2 großen PVT-Anlage
dient als Energiequelle für
die beiden Sole-Wärmepumpen
sowie für die Regeneration eines
teilweise wärmegedämmten Niedertemperatur-Erdreichspeichers.
Insgesamt kommen 121 2Power Module der PA-ID Process
GmbH, Kleinostheim, zum Einsatz. Über die Wärmepumpen werden
die Wohnungen mit Heizwärme und Warmwasser versorgt.
Im Winter wird die Wärmeversorgung durch den bestehenden Anschluss
ans örtliche Nahwärmenetz ergänzt.
Die Steuerung sieht vor, dass vorrangig das Warmwassersystem
als Hautverbraucher mit Nahwärme versorgt wird. Auf diese Weise
kann die Heizungswärmepumpe über die Wintermonate durchgängig
bei niedrigeren Temperaturen betrieben werden, was die
Jahresarbeitszahl verbessert. Dieses Konzept zahlt sich aus: Die JAZ
der Wärmepumpe für das Heizen liegt bei 3,8, während Brauchwasser
über das Jahr mit einer JAZ von nur 2,9 bereitgestellt wird.
Nicht alle Ziele für das Zukunftshaus-Konzept der degewo AG
wurden erfüllt. Dennoch, nach der Sanierung benötigt der Betrieb
des Gebäudes 70 Prozent weniger Energie und verursacht 80 Prozent
weniger an CO 2
-äquivalenten Emissionen. Mit dem zunehmenden
Anteil an erneuerbaren Energien am deutschen Strommix
wird sich der CO 2
-Ausstoß des Gebäudes in Zukunft noch weiter
reduzieren.
Viermal mehr Gesamtenergie als PV-Kollektor
Die effiziente Flächennutzung, das einheitliche Erscheinungsbild,
die geräuschlose Arbeitsweise und die Verbesserung der Jahresarbeitszahl
der Wärmepumpe durch die Sonnenenergienutzung
vom Dach sind die wesentlichen Vorteile von PVT-Kollektoren.
Übers Jahr hinweg produzieren diese etwa viermal mehr Gesamtenergie,
also Wärme und Strom, als eine Photovoltaikanlage mit
der gleichen Fläche (Abb. 3).
Abb 3. PVT-Kollektoren beliefern die Wärmepumpe nicht nur mit
CO 2
-neutralem Strom, sondern dienen ihr auch als Wärmequelle,
indem sie einen Großteil des Jahres Solar- und Umweltwärme zur
Verfügung stellen.
Der Nutzer profitiert nicht nur von dauerhaft niedrigen Betriebskosten,
sondern auch von einer lokal emissionsfreien Heizung
ohne Feinstaub, die im Vergleich zu einem Gas-Brennwertgerät
nur etwa halb so hohe CO 2
-Emissionen verursacht und anders als
eine Luft-Wärmepumpe geräuschlos arbeitet (Abb. 4).
Im Gebäudesektor ist zur Einhaltung der Klimaziele eine deutliche
Verbesserung der Energieeffizienz gefordert. Die Kombination
von PVT-Kollektoren mit der Wärmepumpe kann überall dort

75
Hoher Zuschuss durch
„Bundesförderung für effiziente
Gebäude“ (BEG) bei Austausch
eines Ölkessels
Lokal emissionsfreie Heizung
ohne Feinstaub
Etwa halb so hohe CO 2
-Emissionen
für Heizen und Warmwasser wie
bei Gas-Brennwertgerät
Ausgeglichene Jahres-Klimabilanz
bei verringerter Inanspruchnahme
des Stromnetzes im Winter
gegenüber Luftwärmepumpen
Dauerhaft, niedrige Betriebskosten
(die Sonne strahlt umsonst)
Geräuschloser Betrieb im
Gegensatz zur Luftwärmepumpe
eine interessante Lösung bieten, wo eine energetische Nutzung
des Erdreichs nicht möglich ist oder die klassische Luft-Wasser-
Wärmepumpe als zu laut empfunden wird. Im Bestand lohnt es
sich dabei, den Energiebedarf der Gebäude vorab deutlich zu reduzieren
und das Temperaturniveau des Heizungssystems signifikant
abzusenken. Dadurch lassen sich mit den Hybridsystemen
aus PVT-Kollektoren und Wärmepumpe Jahresarbeitszahlen von
vier und höher erreichen. h
Abb. 4: Vorteile eines PVT-Wärmepumpensystems
Weitere Informationen zum IntegraTE-Projekt:
https://wp-monitoring.ise.fraunhofer.de/integrate/
german/index/index.html
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76 Nachhaltiges Bauen
Studie von BayernHeim und B&O Gruppe zum nachhaltigen Bauen
Serieller Holzbau
nimmt Fahrt auf
VON SIMON SCHROEDER B&O GRUPPE

77
B&O GRUPPE
Eine klare thematische Fokussierung auf die Wohnungswirtschaft und die langjährige, vertrauensvolle Zusammenarbeit
mit Mitarbeitern und Partnern bestimmen die Unternehmensphilosophie von B&O. B&O bietet Lösungen sowohl für den
gesamten Bereich der Sanierung und Modernisierung als auch für den Neubau von bezahlbarem Wohnraum. Dabei fokussiert
sich B&O auf den vorgefertigten Systembau, vorrangig in CO 2
-sparender Holz-Hybrid-Bauweise, und ist zusätzlich
spezialisiert auf innovative Wohnkonzepte wie Parkplatzüberbauungen und Dachaufstockungen.
Die internationale Forschung
zeichnet ein düsteres Bild für
die nicht mehr so ferne Zukunft:
durch den Klimawandel werden
wir bereits ab 2050 auch in Europa
Wassermangel, starke Überschwemmungen
und Dürreperioden zu spüren
bekommen. So wurde beispielsweise in
Wales bereits beschlossen, ein Dorf dem
steigenden Meeresspiegel zu überlassen.
Maßnahmen, um die Fluten einzudämmen,
werden ab 2050 eingestellt, das
Dorf soll ins Landesinnere umgesiedelt
werden. 1 Umso wichtiger ist, dass sich
die Baubranche ihrer Mitschuld an der
Klimamisere bewusst wird und einlenkt.
Schließlich sind aktuell knapp 40 Prozent
der CO 2
-Emissionen auf sie zurückzuführen.
Gleichzeitig greift aber auch ganz
akut der Wohnungsmangel um sich. Gerade
in Deutschland braucht es dringend
vor allem bezahlbaren Wohnraum.
Um diese Probleme zu lösen, bedarf es einem radikalen Kurswechsel.
Noch heute mutet die Bauweise der meisten Bauvorhaben
in Deutschland mittelalterlich an: Stein für Stein, Arbeiter
für Arbeiter, Zunft für Zunft. Das dauert, ist teilweise ineffektiv und
in erster Linie auch äußerst klimaschädlich.
Ein Umdenken der Bauindustrie ist deshalb nicht nur überfällig,
sondern auch notwendig. Die BayernHeim und B&O Gruppe
haben hierzu gemeinsam an einer repräsentativen und wissenschaftlichen
Studie gearbeitet. Erst einmal galt es zu prüfen, ob
die Beseitigung des Wohnraummangels überhaupt mit dem Nachhaltigkeitsbedarf,
den unsere Umwelt an uns stellt, vereinbar sein
kann. Vorgreifend darf man diese Frage mit einem vorsichtigen
„Ja“ beantworten. Als prädestinierte Problemlösung behandelt
der zweite Forschungsschwerpunkt dieser Studie die serielle Holzbauweise,
die B&O bereits seit einigen Jahren erfolgreich umsetzt.
Die beiden Studienpartner identifizieren drei übergreifende Wettbewerbsvorteile
der seriellen Holzbauweise: schnell, kostengünstig
und ökologisch. Diese Win-Win-Win-Situation ergibt sich aus den
inhärenten Vorteilen des Baustoffes Holz und der industrialisierten
Vorfertigung großer Bauelemente.
Dass der serielle Bau schneller sein kann als herkömmliche
Praktiken, ist für viele intuitiv verständlich. Das Tempo des seriellen
Holzbaus überrascht aber dann doch: In 180 Tagen lassen
sich so 100 Wohnungen errichten. Üblich sind zwei bis vier Jahre
„Dante 2“
für herkömmliche Bauten dieser Größenordnung. Die Wände und
Decken werden in der Fabrik gefertigt und müssen auf der Baustelle
nur noch montiert werden. Die Bäder werden sogar schon
komplett fertig an die Baustelle geliefert und können mit dem
Kran in die Wohnungen gehoben werden. Ein Großteil des Bauens
verlagert sich so in die Fabrik und schafft nebenher auch bessere
Arbeitsbedingungen für die Arbeiter.
Die Ökologie des Holzbaus wurde von B&O in der Zusammenarbeit
mit der Technischen Universität München bereits bewiesen.
Seit zwei Jahren stehen auf dem B&O Parkgelände drei identische,
monolithische Häuser. Entworfen wurden diese vom Forschungsverbund
„Einfach Bauen“ der TU München. Die Häuser unterscheiden
sich lediglich in ihren Baustoffen. Eines ist komplett aus
Beton, das andere ein Ziegelbau und das dritte wiederum aus Holz
gefertigt worden. Ziel war die Erforschung der CO 2
-Bilanz der drei
Baustoffe. Oft und gerne wurden bei dieser Bilanzierung zunächst
die Emissionen des Hauses in Form von Heizenergie und Stromverbrauch
gemessen. Ein nicht zu vernachlässigender Teil der Emissionen
wird aber schon vor Einzug der ersten Mieter freigesetzt. Die
1 Sea-threatened Fairbourne villagers call for answers – BBC News,
letzte Einsicht: 30.05.2022.
2 Siehe Grafik „CO 2
-Bilanz Forschungshäuser“
f

78
Nachhaltiges Wohnungspolitik Bauen
„Forschungshäuser 1“
Ein weiterer, wichtiger Aspekt im Kampf gegen den Klimawandel
ist die Eindämmung des Flächenverbrauches. Auch hier
bietet der serielle Holzbau Perspektiven. Holz ist vergleichsweise
leicht und ist darum für aufgeständerte Bauten prädestiniert. In
München baute B&O beispielsweise zwei Gebäude über bereits
versiegelten Parkplätzen. Über 150 Stellplätzen entstanden beim
sogenannten „Dante 2“ 144 Wohnungen. Die Parkplätze blieben
weiter nutzbar. Auch hier war die Bauzeit extrem kurz. Allgemein
ist für aufgeständerte Parkplatzüberbauungen mit einer Bauzeit
von nur sechs bis zwölf Monaten zu rechnen. Hier bietet sich für
uns auch die Chance noch nachhaltiger zu denken. Braucht ein
Gewerbegebiet am Stadtrand einen freistehenden Parkplatz oder
kann man auf selbigen nicht auch die diversen Supermärkte errichten?
Können wir nicht die Parkplätze sämtlicher Bahnhöfe
in Norddeutschland überbauen und so bezahlbaren Wohnraum
schaffen? Die Möglichkeiten sind offenbar endlos. h
bisher sträflich vernachlässigte sogenannte „Graue Energie“, also
Energie, die in der Herstellung verbraucht wird, ist bei herkömmlichen
Bauten aus Beton, Glas und Ziegel sehr hoch. Ein Haus aus
Holz schafft bis Vorinbetriebnahme hingegen das Unmögliche: Es
ist klimapositiv! Die Messungen aus den Forschungshäusern und
die Berechnungen der TU München zeigen, dass ein robust gebautes
Holzhaus in 100 Jahren Betrieb (inklusive Bau und Abriss)
weniger CO 2
emittiert als allein der Bau eines entsprechenden Beton-
oder Ziegelhauses. 2 Ein Kubikmeter Holz speichert, je nach
Holzart, etwa eine Tonne CO 2
. Das ergibt für ein Einfamilienhaus
aus Holz eine gespeicherte Menge von bis zu 80 Tonnen des umweltschädlichen
Gases. Größere Bauten binden entsprechend
mehr. In einem Parkhaus aus Holz, das B&O kürzlich errichten ließ,
wurden insgesamt etwa 380 m³ Holz verbaut.
„Forschungshäuser 1 im Bau – Beton, Holz, Ziegel“
CO 2
-Bilanz Forschungshäuser

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Fachforum
Wohnungswirtschaft 2022
Klimaschutz und Wärmewende im Gebäudesektor.
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80 Advertorial
Glasfaser bis in jede Wohnung
Glasfaserbereitstellungsentgelt
ermöglicht eine kostenneutrale
Innenhausverkabelung
In den letzten Jahren hat unsere Gesellschaft einen großen Schritt in das
digitale Zeitalter gemacht. Damit sind auch unsere Ansprüche an das
Internet und die Technik gewachsen.
Der immer steigende Bandbreitenbedarf für Online-Meetings, Streaming
und vieles mehr macht ein Umdenken notwendig, denn unsere aktuellen
Kupferleitungen, die unsere Internetanbindung sichern, stammen
meist aus den 70er Jahren. Der Unterschied zwischen einem Kupfer- und
einem Glasfasernetz wird in der Geschwindigkeit deutlich: Eine Internetverbindung
mit Kupferanteil erreicht bis zu 250 Mbit/s. Die Glasfasertechnologie,
als Technologie der Zukunft, bietet nahezu unbegrenzte
Bandbreiten.
Somit ist es besonders wichtig, nicht beim Verteilerkasten oder im
Gebäude halt zu machen, sondern die Glasfasern als FTTH-Netz
(Fibre to the Home) bis in jede Wohnung zu verlegen.
Während heute schon viele Telekommunikationsanbieter den
Glasfaserausbau im Ort vorantreiben, gibt es nur wenige Anbieter,
die den Wohnungseigentümer:innen und Verwaltungen ein vollumfängliches
und kostenneutrales Konzept für die Verlegung der
Innenhausverkabelung anbieten.
Die TNG Stadtnetz GmbH baut seit 2013 in ganz Schleswig-
Holstein und weiteren Regionen Glasfasernetze bis in die Wohnungen
und strebt damit einen nachhaltigen Ausbau für zukunftssicheres
Internet an. TNG verzichtet komplett auf störanfällige
Kupferleitungen und setzt zu 100 Prozent auf Glasfaser, sodass
alle Vorteile der Glasfasertechnologie ausgeschöpft werden.
Um Gebäude mit Glasfaser auszustatten, prüft TNG gemeinsam
mit den Eigentümer:innen von Mehrfamilienhäusern jedes
Objekt individuell und legt ein Ausbaukonzept vor, das zu den
Wünschen passt. Über das Glasfaserbereitstellungsentgelt haben
Eigentümer:innen die Möglichkeit, die Innenhausverkabelung zu
refinanzieren. Dabei plant, baut und überwacht TNG das Glasfasernetz
in den Mehrfamilienhäusern.
TNG steht Eigentümer:innen und Verwaltungen als regionaler
Partner in allen Belangen der Innenhausverkabelung mit Rat
und Tat zur Seite, sodass die Objekte schnell und zuverlässig über
Expert:innen an das zukunftsfähige Glasfasernetz angeschlossen
werden.

ONT (N
Wohneinheit
Wohneinheit
81
APL (A
Legende
Legende
Legende
Router
Verbind
Router
Router
ONT (Netzabschlussgerät)
ONT bis
ONT (Netzabschlussgerät)
ONT (Netzabschlussgerät)
Router
APL (Abschlusspunkt Linientechnik)
APL (Abschlusspunkt Linientechnik)
APL (Abschlusspunkt Linien
Verbindung vom APL zum ONT – Glasfaser
Verbindung vom APL zum ONT – Glasfaser
Verbindung vom APL zum O
ONT bis zum Router – CAT 5e- oder CAT 7-Kabel
ONT bis zum Router – CAT 5e- oder CAT 7-Kabel
Router bis zum Endgerät – Netzwerkkabel
ONT bis zum Router – CAT 5e
Router bis zum Endgerät – Netzwerkkabel
Router bis zum Endgerät – N
NE 3
NE 4
Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten
NE 3
NE 3
NE 4
NE 4
NE 3
NE 4 Legende
Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten
Router
Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten
Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten
ONT (Netzabschlussgerät)
APL (Abschlusspunkt Linientechnik)
Legende
Legende
Legende
Router
Verbindung vom APL zum ONT – Glasfaser
Router
Router
ONT (Netzabschlussgerät)
ONT bis zum Router – CAT 5e- oder CAT 7-Kabel
ONT (Netzabschlussgerät)
ONT (Netzabschlussgerät)
Router bis zum Endgerät – Netzwerkkabel
APL (Abschlusspunkt Linientechnik)
APL (Abschlusspunkt Linientechnik)
APL (Abschlusspunkt Linientechnik)
Step 1:
Step 2:
Step 3:
Verbindung vom APL zum ONT – Glasfaser
Verbindung vom APL zum ONT – Glasfaser
Verbindung vom APL zum ONT – Glasfaser
ONT bis zum Router – CAT 5e- oder CAT 7-Kabel
ONT bis zum Router – CAT 5e- oder CAT 7-Kabel
Router bis zum Endgerät – Netzwerkkabel
ONT bis zum Router – CAT 5e- oder CAT 7-Kabel
Router bis zum Endgerät – Netzwerkkabel
Router bis zum Endgerät – Netzwerkkabel
TNG stellt sich, die Ausbauprojekte und die
Konzepte vor.
Technische Begehung und Abstimmung mit
den Hausverwaltungen.
TNG unterstützt bei WEG-Versammlungen und
geht gemeinsam in die Kommunikation mit Ihnen.
Mit dem Glasfaserausbau bis in jede Wohnung können sich
Eigentümer:innen in Sachen Internetversorgung in Zukunft zurücklehnen,
denn diese Technologie ist eine Vorsorge für viele Jahrzehnte.
Mit unseren Glasfaser-Produkten nutzen Bewohner:innen
bestes Internet zu einem günstigen Preis, denn mit TNG erhalten
Bewohner:innen Glasfaser-Internet in Gigabit-Geschwindigkeit
ab 19,95 €/Monat in den ersten sechs Monaten, danach fallen
39,95 €/Monat an.
Step 4:
Step 5:
NE 3
TNG plant, baut und überwacht den
Glasfaserinnenausbau bis in jede Wohneinheit.
NE 4
Aktivierung der Hausanschlüsse und Refinanzierung
über das Glasfaserbereitstellungsentgelt.
Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten
Der Ausbau ist nur einen Anruf entfernt. Kontaktieren
Sie uns jetzt und wir bringen Ihre Immobilie gemeinsam
in die digitale Zukunft:
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NE 3
NE 4
Wohneinheiten
Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten

82 Digital-Detox-Experiment
Einfach mal
abschalten!
Die wohl meisten Menschen sind „always on“. Bis zum letzten
Wochenende war ich das auch. Dann verabschiedete sich mein Smartphone,
und ich brachte es nicht zum Laufen. Das Wochenende war ich
im off. Nachträglich kann ich sagen: Super-Erfahrung! Ein Plädoyer für
die Weiterentwicklung der Smartphone-Kultur.

83
SUSANNE VIEKER
ist Mitglied der Geschäftsleitung und Prokuristin der Haufe-Lexware Real Estate AG
mit Sitz in Bielefeld. Sie verantwortet neben dem Business Development die Softwareentwicklung
und den Produktsupport. Durch ihren Background als Softwareentwicklerin
und überzeugte New Workerin fokussiert sie sich auf Technologie- und People-
Themen.
Ihre Möglichkeit zur Vernetzung: Susanne Vieker auf LinkedIn
Vor knapp 20 Jahren wusste noch kaum jemand, was ein Smartphone
ist. Heute müssen wir uns oft genug die Frage stellen, wer
wen steuert: wir das Smartphone oder ist es umgekehrt? Wir checken
auch am Wochenende mal schnell unsere beruflichen Mails.
Wir lesen nach Feierabend die WhatsApps unserer Geschäftspartner.
Wir müssten all das nicht, machen es aber trotzdem. Warum?
Ich glaube, die kleinen, nützlichen Geräte haben die Steuerung
in unserem Leben übernommen. Sie machen uns quasi willenlos.
Zu groß ist die Verlockung nachzusehen, was sich so tut in der
Welt da draußen, man könnte ja Spannendes verpassen. Höchste
Zeit, wieder selbst das Ruder zu übernehmen, denn das permanente
Online-Sein stresst. Das belegen auch diverse Studien.
Ungewolltes Digital-Detox-Experiment:
Zwei Tage ohne Smartphone
Ich hatte oft von jener Art Experimente gelesen, deren Ratschlag
ich beständig in den Wind schlug: „Schalten Sie am Freitagabend
Ihr Mobiltelefon aus und verordnen Sie sich ein Wochenende ganz
ohne digitale Nachrichten.“ Zwei Tage ohne Handy? Absurde Vorstellung.
So lange, bis ich mich selbst in so einer Situation wiederfand.
Unfreiwillig, denn mein Mobiltelefon funktionierte nicht
mehr. Ich wohne auf dem Land. Idylle pur. Freitagnachmittag. Zu
spät. Anderthalb Stunden bis zum nächsten Service-Shop.
Ich wurde nervös – aber später immer ruhiger. Denn ich konnte
überhaupt nichts tun. Und irgendwann entspannte ich mich.
Zum ersten Mal seit Langem. Während die Familie um mich herum
immer wieder auf das Display ihrer Geräte sah, um neue Nachrichten
zu checken, saß ich tatenlos daneben. Ich spürte, wie gut
mir dieses Nichtstun tat, wie fokussiert ich plötzlich auf meine
Gesprächspartner am Tisch war, wie sehr ich das Beisammensein
ohne Ablenkung genoss. Plötzlich war ich mit meinen Gedanken
ganz im Hier und Jetzt – und nicht beim Meeting von morgen oder
beim Kundengespräch von vorgestern.
Das brachte mich zum Nachdenken. Ich reflektierte meine
Handy-Gewohnheiten – und beschloss, sie zu verändern. Seitdem
beginnt für mich jeder Feierabend mit dem Lautlos-Stellen meines
Telefons. Zudem lege ich es außer Sichtweite, denn auch das kur-
ze Aufblinken einer Push-Nachricht verführt zum schnellen Check.
Was zunächst ungewohnt war, ist jetzt schon zum Ritual geworden.
Es hilft mir vor allem im Homeoffice, die Grenzen zwischen
Job und Freizeit klarer zu ziehen.
Multitasking im Berufsleben? Besser nicht!
Ein bewussterer Umgang mit dem Smartphone ist nicht nur relevant,
wenn es um unser persönliches Wohlbefinden geht. Auch im
Berufsleben sollten wir reflektieren, ob die Always-on-Mentalität
zielführend ist. Multitasking ist gut, und oft scheint es auch nicht
anders zu gehen. Aber ich kann mich nicht zu 100 Prozent auf die
Arbeit oder ein Meeting konzentrieren, wenn mein Smartphone
eingeschaltet in Griffweite liegt.
Ich bekam Studien zur Konzentrationsforschung in die Hand,
die mir das zu belegen schienen, was ich lange Zeit nicht wahrhaben
wollte: dass natürlich die Effizienz leidet, wenn meine Aufmerksamkeit
immer wieder zu anderen Dingen abschweift. Und
auch das wurde mir klar: Wer während eines Gesprächs auf dem
Handy tippt, suggeriert seinem Gegenüber eher Desinteresse statt
Wertschätzung.
Die Lösung ist auch hier wieder ziemlich simpel: Gehen Sie offline,
zumindest für eine begrenzte Zeit. Besonders gut funktioniert
das, wenn Sie es gemeinsam tun, so beispielsweise im Meeting.
Etablieren Sie handyfreie Phasen und Zonen, die für alle gelten –
natürlich auch für vielbeschäftigte Führungskräfte, deren Vorbildfunktion
nicht zu unterschätzen ist.
"Ich habe es ausprobiert,
und ich kann Ihnen
versichern:
Es lohnt sich!" h

84
Betriebskosten
Betriebskosten
aktuell
Forderungen des AK
Geislinger Konvention an die
Novelle des Betriebskostenrechts
Auf der Sitzung des letzten Deutschen Mietgerichtstags am 25./ 26.
März 2022 in Dortmund wurden die Mitglieder gebeten, dem Präsidium
des Deutschen Mietgerichtstags Vorschläge für eine mögliche
Änderung des Betriebskostenrechts zu unterbreiten. Diese könnten
dann in gebündelter Form vom Deutschen Mietgerichtstag im Rahmen
einer geplanten Expertenanhörung gegenüber dem Bundesjustizministerium
vorgebracht werden.

85
Dazu Prof. Dr. Andreas Saxinger, Vorsitzender des
AK Geislinger Konvention:
1. Im Hinblick auf die am 1. Dezember 2021 in Kraft getretene
neue HeikostenV (Verordnung über die Heizkostenabrechnung)
wird die in § 6a Abs. 1 HeizkostenV gesetzlich vorgegebene Bringschuld
der unterjährigen Verbrauchsinformation (UVI), soweit entsprechende
fernauslesbare Geräte im Gebäude installiert sind,
stark kritisiert. Es sollte als Grundsatz festgehalten werden, dass
die Mieter grundsätzlich die UVI zu erhalten haben, allerdings sollte
die Möglichkeit für die weniger interessierten Mieter bestehen,
durch schriftliche Mitteilung auf die Versendung solcher UVI zu verzichten.
Als Alternative böte sich an, dass der Versand der UVI nur
auf dem digitalen Weg verpflichtend ist. Die Zustellung per Post
erscheint anachronistisch und sollte grundsätzlich vermieden werden.
Statt – wie vom Gesetzgeber vorgesehen – einer Bringschuld
wäre die Einführung einer Holschuld für die Mieter effizienter; die
Mieter könnten sich dann die von den Vermietern bereitgestellten
UVI selbst herunterladen.
2. Hinsichtlich der Kalt- und Abwasserabrechnung sollte auf Bundesebene
eine Regelung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung
eingeführt werden. Für Neubauten sehen fast alle Bundesländer
die Pflicht zur Installation von Wasserzählern vor. Die Ausnahmen
bilden lediglich Bayern, Brandenburg und Sachsen-Anhalt. Eine
verbrauchsabhängige Abrechnungspflicht von Kaltwasser in Bestandsimmobilien
existiert aktuell lediglich in Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern
und Schleswig-Holstein. Hier wären bundeseinheitliche
Regelungen wünschenswert.
3. Zur betriebskostenrechtlichen Belegeinsicht der Mieter sollte
aufgrund der zunehmenden Digitalisierung der Begriff des Originalbeleges
hinterfragt werden. Das Urteil des BGH v. 15.12.2021,
VIII ZR 66/20 zur Vorlage von Originalen oder gescannten Dokumenten
gegenüber den Mietern wird sehr kritisch gesehen. Der
BGH hatte sich in diesem Urteil sehr zurückhaltend zur Möglichkeit
der Vorlage von gescannten Dokumenten geäußert; diese solle auf
Ausnahmefälle beschränkt bleiben. Das Urteil hinterlässt für die
Praxis ein großes Maß an Rechtsunsicherheit. Eine gegenüber gescannten
Dokumenten derartig kritische Haltung, wie sie in dem
Urteil zum Ausdruck kommt, wird als nicht mehr zeitgemäß angesehen.
Eine Regelung durch den Gesetzgeber wird als sinnvoll
erachtet.
5. Sonstige Betriebskosten: Eine Erweiterung des Kataloges der
Betriebskostenverordnung hinsichtlich der sonstigen Betriebskosten
erscheint sinnvoll. Durch klare Definitionen von möglichen
sonstigen Betriebskosten würde die Rechtssicherheit gestärkt.
6. Insgesamt sollte der Betriebskostenkatalog in § 2 BetrKV offener
gegenüber neuen Technologien gestaltet werden.
7. Der Komplex der Umlagefähigkeit der Kosten für die Miete von
Rauchwarnmeldern beschäftigt immer noch zahlreiche Wohnungsunternehmen.
Hier wird eine gesetzgeberische Klarstellung, ob
und inwieweit Mietkosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen,
als sinnvoll erachtet.
Auf der Sitzung des letzten Deutschen Mietgerichtstags am 25./26.
März 2022 in Dortmund wurden die Mitglieder gebeten, dem Präsidium
des Deutschen Mietgerichtstags Vorschläge für eine mögliche
Änderung des Betriebskostenrechts zu unterbreiten. Diese
könnten dann in gebündelter Form vom Deutschen Mietgerichtstag
im Rahmen einer geplanten Expertenanhörung gegenüber
dem Bundesjustizministerium vorgebracht werden.
Der AK Geislinger Konvention wurde Anfang der 2000er Jahre
mit dem Ziel gegründet, das Betriebskostenbenchmarking in der
Wohnungswirtschaft zu implementieren und dafür die entsprechenden
Normen zu entwickeln. Entstanden ist daraus die mittlerweile
aus vier Teilen bestehende „Geislinger Konvention“ als
Grundlage für das Benchmarking der wohnungswirtschaftlichen
Betriebskosten. Mitglieder des AK Geislinger Konvention sind in
erster Linie Verbände und Unternehmen aus der Wohnungswirtschaft
sowie EDV-Plattformen und die Hochschule für Wirtschaft
und Umwelt Nürtingen-Geislingen. h
4. Nachdem die Rechtsprechung eine erweiterte betriebskostenrechtliche
Belegeinsicht zulässt, können Mieter nicht nur die Belege
ihrer eigenen Abrechnung einsehen, sondern auch die Verbrauchswerte
anderer Mieter oder Daten sonstiger Dritter, z.B. von Hausmeisterverträgen
im Hinblick auf die Klärung der Frage, ob und
inwieweit die angefallenen Hausmeisterkosten tatsächlich zu den
umlegbaren Betriebskosten gehören. Soweit diese Belege personenbezogene
Daten dritter Personen beinhalten, wäre eine datenschutzrechtlich
klare Regelung wünschenswert. Die neue Vorschrift
des § 6b HeizkostenV geht in die richtige Richtung, beschäftigt sich
aber nur mit der Beziehung Vermieter – Mieter, nicht hingegen mit
den datenschutzrechtlichen Problemen, die sich durch eine erweiterte
Belegeinsicht der Mieter und die damit verbundene Einsicht in
personenbezogene Daten dritter Personen ergeben.

86 Betriebskosten
BDEW:50 Prozent
des Stromverbrauchs …
… wurden im ersten Quartal 2022 durch
Erneuerbare Energien gedeckt.
Erneuerbare Energien haben zwischen Januar und März
2022 50 Prozent des Stromverbrauchs gedeckt – rund neun
Prozentpunkte mehr als im Vorjahreszeitraum. Das zeigen
vorläufige Berechnungen des Zentrums für Sonnenenergie-
und Wasserstoff-Forschung Baden-Württemberg (ZSW)
und des Bundesverbands der Energie- und Wasserwirtschaft
(BDEW). Insgesamt wurden im ersten Quartal rund 73,1 Milliarden
Kilowattstunden (Mrd. kWh) Strom aus Windenergie,
Sonnenenergie, Wasserkraft und anderen erneuerbaren
Energieträgern erzeugt.
Insbesondere in den ersten beiden Monaten des Jahres
waren die Erneuerbaren ungewöhnlich stark: Dank des stürmischen
Wetters konnte im Februar sogar eine Erneuerbaren-Quote
von 62 Prozent erreicht werden. Im Januar lag sie
bei 47 Prozent. Im März gab es weniger Wind, aber dafür
mehr Sonnenstunden. Hier lag der Erneuerbaren-Anteil bei
41 Prozent.
Die Erzeugungszahlen im Einzelnen
Im ersten Quartal 2022 lag die Bruttostromerzeugung bei 160 Milliarden
Kilowattstunden (Mrd. kWh) – ein Rückgang / eine Zunahme
von drei Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Q1 2021:
155 Mrd. kWh). Dem stand ein Stromverbrauch von 146,5 Mrd.
kWh gegenüber (Q1 2021: 146,6 Mrd. kWh). Insgesamt wurden
rund 73,1 Mrd. kWh Strom aus Sonne, Wind und anderen regenerativen
Quellen erzeugt (Q1 2021: 59,7 kWh). Davon stammten
38,0 Mrd. kWh aus Wind an Land, 13,4 Mrd. kWh aus Biomasse
(einschl. biogenen Siedlungsabfällen), 7,6 Mrd. kWh aus Wind
auf See, 9,6 Mrd. kWh aus Photovoltaik und 4,4 Mrd. kWh aus
Wasserkraft. Aus konventionellen Energieträgern und Kernenergie
wurden 86,7 Mrd. kWh erzeugt. Im Vorjahresquartal waren es
95,2 Mrd. kWh.
Ökostromanteil: Zwei Berechnungsmöglichkeiten
Der Anteil Erneuerbarer Energien bezogen auf den Bruttostromverbrauch
im ersten Quartal 2022 beträgt 50 Prozent. Den Ökostromanteil
am Bruttostromverbrauch zu bemessen, ist die gängige
Berechnungsgrundlage. Sie geht zurück auf europäische
Vorgaben und steht im Einklang mit den Zieldefinitionen der Bundesregierung
zum Ausbau der Erneuerbaren Energien. Der Bruttostromverbrauch
bildet das gesamte Stromsystem eines Landes ab.
Eine andere Möglichkeit ist, den Anteil der Erneuerbaren Energien
an der Bruttostromerzeugung zu messen. Sie umfasst die gesamte
in Deutschland erzeugte Strommenge, also auch die exportierten
Strommengen. Der Anteil Erneuerbarer Energien im ersten Quartal
2022 auf Basis der Bruttostromerzeugung beträgt 46 Prozent –
und damit sieben Prozentpunkte mehr als im Vorjahresquartal. h

87
EEG-Umlage fällt im Juli –
Bundestag hat zugestimmt
Stromkunden müssen bereits ab dem 1. Juli 2022 keine EEG-Umlage
mehr zahlen. Jetzt hat der Bundestag das Gesetz zur Absenkung
der Kostenbelastung durch die EEG-Umlage beschlossen.
Um die Stromkunden schnell von den stark gestiegenen Energiekosten
zu entlasten, entfällt die EEG-Umlage ein halbes Jahr früher
als im Koalitionsvertrag geplant.
Mit dem Gesetz senken die Übertragungsnetzbetreiber (ÜNB)
die EEG-Umlage zum 1. Juli 2022 von bislang 3,72 Cent pro Kilowattstunde
auf null ct/kWh. Eine vierköpfige Familie wird beispielsweise
durch die Absenkung im Vergleich zu 2021 um rund
300 Euro pro Jahr entlastet.
Damit die Entlastung zügig zum 1. Juli 2022 erfolgen kann,
hat die Bundesregierung den entsprechenden Gesetzentwurf dem
Bundestag Anfang März als sogenannte Formulierungshilfe zugeleitet.
Der Bundestag hat das „Gesetz zur Absenkung der Kostenbelastung
durch die EEG-Umlage und zur Weitergabe dieser Absenkung
an die Letztverbraucher“ beschlossen. Eine Zustimmung
des Bundesrats ist nicht erforderlich.
Ab Januar 2023 wird die EEG-Umlage dann auf Dauer abgeschafft.
Die Bundesregierung hat die große EEG-Novelle am
6. April 2022 mit dem „Osterpaket“ beschlossen. Der Wegfall der
Umlage ist Teil der Entlastungspakete der Bundesregierung.
Stromlieferanten müssen den Wegfall der EEG-Umlage an
Stromkunden weitergeben. Damit sichergestellt ist, dass die
Umlageabsenkung zu einer spürbaren Entlastung von Letztverbrauchern
bei den Stromkosten führt, enthält das Gesetz Regelungen
zur Weitergabe der Absenkung. Stromlieferanten werden
in den jeweiligen Vertragsverhältnissen zu einer entsprechenden
Absenkung der Preise zum 1. Juli 2022 verpflichtet h
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88 Betriebskosten
EU-Parlament – Mehrheit
billigt Gasspeicherpläne
Das Europäische Parlament hat am 7. April 2022 in Straßburg grünes
Licht für die Gasspeicher-Pläne der EU-Kommission gegeben.
Demnach müssen die Gasspeicher der EU bis zum 1. November
dieses Jahres zu mindestens 80 Prozent gefüllt sein. Der Vorschlag
wurde im Dringlichkeitsverfahren angenommen und wird nun von
den EU-Regierungen verhandelt.
Das Gesetz sieht vor, dass in den Folgejahren ab 2023 die Gasspeicher
in den Mitgliedstaaten zu 90 Prozent gefüllt sein müssen.
Außerdem sind die Speicherbetreiber verpflichtet, sich einer Zerti-
fizierung zu unterziehen. Der Betrieb einer Gasspeicheranlage darf
in Zukunft nur noch mit Genehmigung der nationalen Regulierungsbehörde
eingestellt werden.
Als Anreiz für die Betreiber für die Wiederbefüllung der Gasspeicher
schlägt die Kommission einen Preisnachlass auf Fernleitungstarife
am Ein- und Ausspeisepunkt von Speicheranlagen vor.
Bei dem Gesetz gehe es vor allem um „die Sicherung der Gasversorgung
für den nächsten Winter“, erklärte der polnische Berichterstatter
und EVP-Abgeordnete im Parlament Jerzy Buzek. h
Verivox: Hessen verbrauchen
29 Prozent mehr Strom als Berliner
Beim durchschnittlichen Stromverbrauch eines Haushalts
gibt es zwischen den deutschen Bundesländern Unterschiede
von bis zu 29 Prozent. Das hat eine Auswertung von Verivox
vom Mai 2022 ergeben.
Höchster Stromverbrauch in Hessen und
Rheinland-Pfalz
Verivox hat alle Stromwechsel im Jahr 2021 ausgewertet: Im bundesweiten
Durchschnitt liegt der jährliche Stromverbrauch bei
3 424 Kilowattstunden (kWh). Das entspricht je nach Ausstattung
mit Elektrogeräten einem 2- bis 3-Personen-Haushalt. In den alten
Bundesländern ist der Stromverbrauch höher (3 552 kWh) als in
den neuen (3319 kWh).
Den höchsten Stromverbrauch mit durchschnittlich 3728 kWh
haben die Hessen, obwohl sie mit einer durchschnittlichen Haushaltsgröße
von 2,05 Personen nur leicht über dem Bundesschnitt
von 2,03 Personen liegen. Auch in Rheinland-Pfalz (3667 kWh),
Nordrhein-Westfalen (3 610 kWh) und Niedersachsen (3609 kWh)
liegt der Stromverbrauch deutlich über dem Bundesschnitt.
Niedrigste Stromverbräuche in Berlin und Sachsen
Den niedrigsten Stromverbrauch haben mit durchschnittlich 2647
kWh Haushalte in Berlin. Die durchschnittliche Haushaltsgröße in
der Hauptstadt liegt bei 1,83 Personen. In Berlin gibt es viele Einpersonenhaushalte,
bei denen der Stromverbrauch üblicherweise
geringer ausfällt.
In Sachsen (2890 kWh) und Mecklenburg-Vorpommern (3105
kWh) fallen die Stromverbräuche ebenfalls vergleichsweise niedrig
aus.
Baden-Württemberger besonders sparsam?
In Baden-Württemberg wurde ein Stromverbrauch von durchschnittlich
3386 kWh angegeben. Der Wert liegt leicht unter
dem Bundesdurchschnitt (3424 kWh). Gleichzeitig gehört Baden-
Württemberg jedoch zu den Bundesländern mit der höchsten
durchschnittlichen Haushaltsgröße (2,11). Ob der vergleichsweise
niedrige Stromverbrauch an der vielgepriesenen Sparsamkeit der
Schwaben liegt oder andere Gründe hat, lässt sich allerdings nicht
abschließend feststellen.
Methodik
Datengrundlage sind alle Stromanbieterwechsel, die im Jahr 2021
über Verivox durchgeführt wurden. Ausgewertet wurden alle über
Verivox abgeschlossenen Stromverträge, bei denen der Verbrauch
individuell in den Vergleichsrechner eingegeben wurde. Die
durchschnittlichen Haushaltsgrößen stammen vom Statistischen
Bundesamt. h

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90 Betriebskosten
Verivox: Energiekosten:
Entlastungspaket gleicht hohe
Mehrkosten nicht aus
Verbraucher in Deutschland müssen immer tiefer für Heizung,
Strom und Sprit in die Tasche greifen. Auf Jahressicht
stiegen die Kosten für einen Musterhaushalt um 2 408 Euro.
Das Entlastungspaket der Bundesregierung gleicht mit 1035
Euro jedoch nicht einmal die Hälfte dieser Mehrkosten aus.
Das zeigen eine Analyse des Vergleichsportals Verivox und
Berechnungen vom Bund der Steuerzahler.
Energie kostet Musterfamilie 2 408 Euro mehr im Jahr
Die Energiekosten für einen Musterhaushalt lagen im April 2022
bei 6269 Euro pro Jahr. Im April 2021 kostete die gleiche Menge
Energie noch 3861 Euro. Damit sind die Ausgaben für Energie
innerhalb der letzten zwölf Monate um 62 Prozent gestiegen. Die
Haushaltskasse eines Musterhaushalts wird mit 2 408 Euro jährlich
zusätzlich belastet.
Vor allem Heizölkunden leiden unter der aktuellen Entwicklung.
Das Heizen mit Öl verteuerte sich um 144 Prozent. Wurden
für 20 Hektoliter Heizöl im April 2021 noch 1305 Euro fällig, waren
es ein Jahr später bereits 3196 Euro. Auch bei Gas ist ein deutliches
Preisplus zu verzeichnen: Hier verdoppelten sich die Kosten
für 20000 Kilowattstunden von 1184 Euro auf 2 424 Euro (plus
105 Prozent).
Die Preise für Strom haben auf Jahressicht um 30 Prozent zugelegt.
Benzin (plus 35 Prozent) und Diesel (plus 56 Prozent) sind
ebenfalls deutlich gestiegen.
„Die Folgen der Corona-Pandemie und des russischen Angriffs
auf die Ukraine haben die Energiepreise weltweit stark nach oben
getrieben. Egal ob Strom, Gas, Heizöl oder Sprit: Alle Energiearten
kratzen an ihren Höchstständen oder haben diese sogar übertroffen“,
sagt Thorsten Storck, Energieexperte bei Verivox.
1 035 Euro Entlastung für eine vierköpfige Familie
Die Bundesregierung hat angesichts derart stark gestiegener
Energiepreise ein Entlastungspaket auf den Weg gebracht. Eine
vierköpfige Musterfamilie mit einem gemeinsamen Jahresbruttoeinkommen
von 92688 Euro wird im Jahr 2022 durch die Maßnahmen
zur Abfederung hoher Energiekosten um 1 035 Euro entlastet.
Die Berechnung berücksichtigt die Energiepreispauschale für
Erwerbstätige in Höhe von 300 Euro, die Erhöhung der Werbungskostenpauschale
um 200 Euro, den Familienzuschuss in Form
eines Einmalbonus in Höhe von 100 Euro pro Kind, den Wegfall
der EEG-Umlage in der zweiten Jahreshälfte, die Absenkung der
Energiesteuer auf Kraftstoffe für drei Monate sowie die Erhöhung
des Grundfreibetrages.
„Trotz umfassender staatlicher Entlastungsmaßnahmen muss
ein Haushalt durchschnittlich knapp 1400 Euro mehr für Energie
ausgeben als noch vor einem Jahr. Für viele Familien stellt das eine
hohe finanzielle Belastung dar“, sagt Thorsten Storck.
Methodik
Grundlage der Berechnung ist ein Vier-Personen-Haushalt mit
einem jährlichen Wärmebedarf von 20000 Kilowattstunden (kWh),
einem Stromverbrauch von 4000 kWh und einer jährlichen Fahrleistung
von 13300 Kilometern. Die durchschnittlichen Preise
für Strom und Gas entsprechen dem jeweils separat errechneten
Verivox-Verbraucherpreisindex, bei dem sowohl die Preise der örtlichen
Grundversorger als auch der 30 wichtigsten überregionalen
Anbieter herangezogen werden. Die Spritpreise wurden vom
ADAC übernommen. Die Steuerberechnung wurde vom Bund der
Steuerzahler vorgenommen. h

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Impressum 3_2022
HERAUSGEBER
Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-Holstein
Andreas Breitner
Verbandsdirektor
040 52011-215 | E-Mail: breitner@vnw.de
WP/StB Gerhard Viemann
Direktor für den Prüfungsdienst
040 52011-240 | E-Mail: viemann@vnw.de
WP/StB/RA Jürgen Wendlandt
Stellv. Direktor für den Prüfungsdienst
040 52011-275 | E-Mail: wendlandt@vnw.de
Andreas Daferner
Bildung
040 52011-218 | E-Mail: daferner@vnw.de
Dr. Peter Hitpaß
Wohnungswirtschaft, Betriebskosten- und
Medienrecht
0385 48937-503 | E-Mail: hitpass@vnw.de
Christoph Kostka
Geschäftsführung
VNW Landesverband Schleswig-Holstein
040 52011-225 | E-Mail: kostka@vnw.de
Steffen Laser
Geschäftsführung
VNW Landesverband Mecklenburg-Vorpommern
0385 48937-501 | E-Mail: laser@vnw.de
Petra Memmler
Geschäftsführung VNW Landesverband Hamburg
Technik und Energie
040 52011-230 | E-Mail: memmler@vnw.de
Nicola Olivier
Datenschutz
040 520 11 221 | Mail: olivier@vnw.de
Andreas Thal
Stellvertreter des Verbandsdirektors und Verwaltung
040 52011-204 | E-Mail: thal@vnw.de
REDAKTION
Oliver Schirg
Verantwortlich im Sinne des Presserechts
040 52011-226 | E-Mail: schirg@vnw.de
ANZEIGEN
Ilka Schünemann
0511 1265-123 | E-Mail: i.schuenemann@vdw-online.de
GESTALTUNG
hungerundkoch.com
0511 51 99 46-00
DRUCK
QUBUS media GmbH
Beckstraße 10 | 30457 Hannover
RA Dr. Kai Mediger
Recht, Genossenschaften und Quartiersentwicklung
040 52011-238 | E-Mail: Mediger@vnw.de
Mehr Informationen über den VNW finden Sie im Internet unter www.vnw.de

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