BAYERN CONSULT Consulting Letter #01 2022: Bauindustrie & Immobilienwirtschaft
Newsletter der Bayern Consult Unternehmensberatung. Themenschwerpunkt der aktuellen Ausgabe: Fokusbranche Bauindustrie und Immobilienwirtschaft. Mit Beiträgen der LBS Hessen-Thüringen und LB Immowert, einem Gastartikel von Drees & Sommer, Gesprächen mit VertreterInnen der Sparkassen Darmstadt, Starkenburg, Bad Kissingen, Mainfranken Würzburg sowie einem Kommentar von Bayern Consult Geschäftsführer Markus Ziechaus zu Bauindustrie & Nebengewerke: "Rohstoffengpässe, Lieferschwierigkeiten und Preisanstiege dämpfen positive Prognosen".
Newsletter der Bayern Consult Unternehmensberatung. Themenschwerpunkt der aktuellen Ausgabe: Fokusbranche Bauindustrie und Immobilienwirtschaft. Mit Beiträgen der LBS Hessen-Thüringen und LB Immowert, einem Gastartikel von Drees & Sommer, Gesprächen mit VertreterInnen der Sparkassen Darmstadt, Starkenburg, Bad Kissingen, Mainfranken Würzburg sowie einem Kommentar von Bayern Consult Geschäftsführer Markus Ziechaus zu Bauindustrie & Nebengewerke: "Rohstoffengpässe, Lieferschwierigkeiten und Preisanstiege dämpfen positive Prognosen".
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München ◆ Nürnberg ◆ Leipzig ◆ Frankfurt a.M. ◆ Stuttgart<br />
<strong>CONSULT</strong>ING LETTER<br />
<strong>#01</strong>-<strong>2022</strong><br />
Fokusbranche<br />
<strong>Bauindustrie</strong> & <strong>Immobilienwirtschaft</strong><br />
Für Unternehmen und<br />
Unternehmer seit 1989
<strong>CONSULT</strong>ING LETTER <strong>#01</strong>-<strong>2022</strong><br />
INHALT<br />
Konsequentes, zukunftsorientiertes Handeln statt 3<br />
Prinzip Hoffnung<br />
Jürgen Kogler, Markus Ziechaus<br />
Standortqualität von Darmstadt beschert der Sparkasse 4<br />
einen Run auf Immobilienkredite<br />
Sebastian Schüler, Sparkasse Darmstadt<br />
Nach Auslaufen der Coronahilfen sieht die Sparkasse Starkenburg 7<br />
die Situation entspannt<br />
Robin Chatterjee, Sparkasse Starkenburg<br />
Investitionen werden wegen unsicherer Perspektiven aufgeschoben 10<br />
Die Krise als psychisches Problem bei Unternehmern<br />
Roland Friedrich, Michael Rendl, Sparkasse Bad Kissingen<br />
Pandemie ist Turbo für essentielle Innovationen der Betriebe 14<br />
Sparkasse Mainfranken Würzburg mit blitzsauberem Kreditbu<br />
Carolin Höhn, Sparkasse Mainfranken Würzburg<br />
<strong>Bauindustrie</strong> & Nebengewerke: Rohstoffengpässe, Lieferschwierigkeiten 18<br />
und Preisanstiege dämpfen positive Prognosen<br />
Kommentar & Branchen-Steckbrief Bayern Consult<br />
LBS Hessen-Thüringen sieht Chancen für periphere Regionen 20<br />
Bausparer haben eine gute Bonität und geringes Ausfallrisiko<br />
Stephen Adam, LBS Hessen-Thüringen<br />
Gastartikel Drees & Sommer 23<br />
Bauen im Bestand: Warum jetzt ein guter Zeitpunkt ist<br />
Stephen Adam, Drees und Sommer<br />
LB Immowert 27<br />
Welche Auswirkungen zeigte die Corona-Krise auf den Markt für<br />
Unternehmensimmobilien?<br />
Bayern Consult: Impressum, Standorte, Kontakt 30-31<br />
<strong>#01</strong>-22 www.bayernconsult.de
<strong>CONSULT</strong>ING LETTER<br />
EDITORIAL<br />
KONSEQUENTES, ZUKUNFTSORIENTIERTES<br />
HANDELN STATT PRINZIP HOFFNUNG<br />
Sämtliche Medien zeigen es uns täglich und<br />
unmissverständlich auf: Die Welt ist in ihren<br />
Grundfesten erschüttert. So schwer es auch<br />
scheint, wir müssen uns den vielfältigen und<br />
anspruchsvollen Herausforderungen stellen –<br />
wegsehen ist keine Lösung und „ein bisschen<br />
Veränderung“ reicht nicht.<br />
Wie kann die Rohstoffversorgung sichergestellt<br />
werden, wie die steigenden Energiepreise abgefedert,<br />
wie der Fachkräftemangel koordiniert?<br />
Das sind nur ein paar der ganz operativen Fragen, die gelöst werden müssen. Etwas komplexer<br />
sind dann schon die taktischen Fragen nach der mittelfristigen Neuausrichtung von Unternehmen:<br />
welche Produkte sind die richtigen für die Kund/inn/en vom morgen, welche Märkte<br />
müssen versorgt werden, welchen Digitalisierungsgrad ist für das Unternehmen (überlebens-)<br />
notwendig? Und nicht zuletzt: Wie positioniere ich das eigene Unternehmen robust und stark<br />
für die Zukunft – verkaufen, interne Übergabe, Vorwärtsstrategie durch Zukauf oder Gesundung<br />
durch Rationalisierung?<br />
Viele Fragen und derzeit oft noch zu wenige Antworten. Viele Fragen stellen sich erstmalig,<br />
viele Themen kommen neu auf den Tisch. Die Summe der Herausforderungen – digitale Transformation,<br />
Versorgungsknappheit, Preisexplosion, etc. – schafft praktisch neue Unternehmen<br />
mit alternativen Geschäftsmodelle. Um dauerhaft wettbewerbsfähig zu werden, zu sein oder zu<br />
bleiben braucht es ständige und tiefgreifende Veränderung. Denn sicher ist derzeit nur, dass die<br />
disruptiven Veränderungen nicht wieder verschwinden werden und doch wird noch allzu oft<br />
notwendiges, konsequentes Handeln vom Prinzip Hoffung gebremst.<br />
Sehr gerne stellen wir uns den Herausforderungen der Zeit und gehen mit Ihren Kunden in den<br />
Ring – bitte sprechen Sie uns an.<br />
Herzlichst,<br />
Jürgen Kogler<br />
juergen.kogler@bayernconsult.de<br />
Markus Ziechaus<br />
markus.ziechaus@bayernconsult.de<br />
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www.bayernconsult.de
<strong>CONSULT</strong>ING LETTER<br />
SPARKASSE DARMSTADT<br />
STANDORTQUALITÄT VON DARMSTADT BESCHERT DER<br />
SPARKASSE EINEN RUN AUF IMMOBILIENKREDITE<br />
Sebastian Schüler<br />
Die Stadt Darmstadt gehört seit einer Reihe von Jahren<br />
zu den am besten bewerteten Standorten in Deutschland.<br />
Mit etwas mehr als 160.000 Einwohnern bietet die hessische<br />
Großstadt fast 140.000 Arbeitsplätze. Durch hohen<br />
Zuzug wird Wohnfläche als auch Wohnungen zur Mangelware.<br />
Daher ist es notwendig, dass jährlich zwischen 500-<br />
600 neue Wohnungen geschaffen werden. Für die Sparkasse<br />
Darmstadt bedeutet das eine Fortsetzung des Runs auf Immobilienkredite,<br />
stellt der Abteilungsdirektor Firmenkundencenter,<br />
Sebastian Schüler, fest.<br />
Die viertgrößte Stadt Hessens profitiert von<br />
der Nähe zum Ballungszentrum Frankfurt am<br />
Main, aber auch von den Hochschulen und<br />
Forschungseinrichtungen (TU, Hochschule,<br />
Evangelische Hochschule, Wilhelm Büchner<br />
Hochschule). Darmstadt ist Standort des Europäischen<br />
Raumflugkontrollzentrums, der<br />
Europäischen Organisation für die Nutzung<br />
meteorologischer Satelliten und dreier Fraunhofer-Gesellschaften.<br />
Ideale Voraussetzungen<br />
für eine prosperierende Wirtschaft. Leitbranchen<br />
sind Chemie, Pharma (DAX-Konzern Merck hat<br />
seinen Firmensitz hier), Biotech, Haarkosmetik,<br />
ITK, Maschinenbau, Elektrotechnik, Mechatronik<br />
sowie Weltraum-Technologie. Mitarbei-terinnen<br />
und Mitarbeiter schätzen auch den hohen<br />
Freizeitwert, weiß Sebastien Schüler. Rund<br />
um die großen Städte gibt es viele ländliche<br />
Gebiete und den Odenwald als Erholungsraum.<br />
Wie schätzen sie das Immobiliengeschäft ein?<br />
Die Bedeutung der Finanzierung von Immobilien<br />
für die Sparkasse Darmstadt lässt sich anhand<br />
einer einzigen Zahl verdeutlichen: Neun<br />
von 10 Krediten, die wir vergeben, haben etwas<br />
mit Immobilien zu tun. Überwiegend fließt<br />
das Geld in den privaten Wohnungsbau. Auch<br />
Bauträgerfinanzierungen fallen darunter. Eine<br />
geringere Rolle spielen betriebliche Bauten.<br />
Damit der Boom der Wirtschaft nicht nachlässt,<br />
müssen die neuen Arbeitskräfte auch in<br />
Darmstadt wohnen können. Angesichts enden<br />
wollender Baugrundreserven wird vor allem<br />
nachverdichtet. Häuser werden aufgestockt,<br />
Dachgeschoße ausgebaut.<br />
Durch die Verknappung bei den Immobilien<br />
steigen die Preise pro Quadratmeter und die<br />
Größe der Wohneinheiten sinkt. Inzwischen<br />
werden für Neubauten 8.000 Euro pro m 2 aufgerufen,<br />
selbst sanierungsbedürftige Altbauten<br />
im urbanen Bereich bringen 5.000 Euro pro m 2 .<br />
»Wir sehen die Lage entspannt«<br />
Wie ist aktuelle betriebswirtschaftliche Lage<br />
der Unternehmen in Ihrem Geschäftsgebiet?<br />
Der überwiegenden Zahl der Unternehmen<br />
geht es erstaunlich gut. Sie haben in der Pandemie<br />
gut gehaushaltet und die Liquidität hochgehalten.<br />
Wie in ganz Deutschland haben durch<br />
die Lockdowns die Hotellerie sowie Gastronomie<br />
und gerade bei uns in Darmstadt mit den<br />
vielen Studierenden die Studentenwohnheime<br />
schwere Einbrüche erlebt. Die Studierenden<br />
kommen jetzt wieder in die Präsenzvorlesungen<br />
zurück, die Hotellerie sehe ich ebenfalls positiv.<br />
Allerdings gehe ich davon aus, dass sie sich nicht<br />
<strong>#01</strong>-22 S.04 www.bayernconsult.de
<strong>CONSULT</strong>ING LETTER<br />
FOKUSBRANCHE BAU & IMMOBILIEN 2|3<br />
so rasch erholen wird wie die Restaurants. Ich<br />
glaube nämlich nicht, dass am „Freedom Day“,<br />
dem Tag, an dem die Pandemie für beendet erklärt<br />
wird, alle Onlinemeetings gecancelt werden.<br />
Daher wird die Businesshotellerie wohl<br />
nicht mehr ganz so stark sein wie vorher. Zwar<br />
werden wieder Präsenzveranstaltungen stattfinden,<br />
aber bei weitem nicht in dem Umfang wie<br />
früher. Die Arbeitgeber haben gesehen, dass vieles<br />
Online möglich ist und werden bei Dienstreisen<br />
die Kosten hinterfragen. Dazu kommt, dass<br />
ökologische Argumente für den Verzicht unnötiger<br />
Autofahrten oder Flugreisen sprechen.<br />
Diese Tendenz gibt es mit einer Ausnahme auch<br />
bei uns in der Sparkasse: Unsere Kundenberater<br />
müssen persönlich vor Ort sein, um das schwierig<br />
zu verkaufende ‚Produkt Geld‘ erklären zu<br />
können. Dazu braucht es den haptischen Austausch.<br />
Abgesehen von Corona sind alle Betriebe<br />
vom Fachkräftemangel und Problemen<br />
durch die Unterbrechung von Lieferketten betroffen.<br />
Produzierende Betriebe müssen größere<br />
Mengen an Vorräten anlegen, was höhere Zwischenfinanzierungen<br />
bedeutet. Bei Immobilienprojekten<br />
sorgt der Mangel an Baustoffen<br />
immer öfter zu Verzögerungen bei den Fertigstellungsterminen.<br />
Auch das führt zu einem zusätzlichen<br />
Finanzierungsbedarf, was aber keinen<br />
unserer Kunden bislang umgehauen hat.<br />
Wie ist aktuelle betriebswirtschaftliche Lage<br />
der Unternehmen mit Ausfallsrisiko?<br />
Darmstadt gehört mit einem Ausleihungsvolumen<br />
von 70 % der Bilanzsumme zu den führenden<br />
Geldinstituten der Sparkassengruppe. Das<br />
liegt einerseits an der dominierenden Rolle der<br />
Immobilienfinanzierung, andererseits an zahlreichen<br />
Konsortialfinanzierungen. Wir haben<br />
uns unter den Sparkassen einen Namen gemacht,<br />
weil wir auf Grund unserer Bilanzsumme auch<br />
größere Tickets im zweistelligen Millionenbereich<br />
übernehmen können. Aktuell haben wir<br />
eine überschaubare Anzahl an Unternehmen,<br />
um die wir uns auf Grund von Frühwarnindikatoren<br />
besonders kümmern müssen. Unsere<br />
Unternehmerkunden haben auch relativ wenige<br />
kurz laufende Coronakredite aufgenommen<br />
und wenn, dann geht es nicht um große Summen.<br />
Deshalb sehe keine nennenswerten Nachwehen<br />
für das Kreditportfolio.<br />
Sind Sie proaktiv auf Unternehmen zugegangen,<br />
die besonders unter der Pandemie gelitten<br />
haben?<br />
Es gab einen hohen Beratungsbedarf, vor allemvon<br />
März bis Juni 2020. Damals hat die KfW<br />
jede Woche ein neues Kreditprogramm an den<br />
Start gebracht. Da ging es dann um die Wahl<br />
des richtigen Programmes und die Bereitstellung<br />
der notwendigen Unterlagen. Letztlich gab<br />
es fast für jeden Antragsteller die Möglichkeit,<br />
die Liquidität sicherzustellen. Durch den Rost<br />
gefallen sind beispielsweise Startup-Unternehmen,<br />
die im Jahr 2019 ein negatives Ergebnis<br />
hatten. Andererseits gab es viele Unternehmen,<br />
die sich preiswert mit Liquidität vollgesogen<br />
haben, bald aber begannen, die Kredite, die<br />
nicht benötigt wurden, wieder zurückzuführen.<br />
EINSCHÄTZUNG DER ZUKUNFTSTAUGLICHKEIT<br />
Was braucht es, damit ein Sanierungsverfahren<br />
positiv über die Bühne geht?<br />
In erster Linie kommt es auf den Unternehmer<br />
und den Erfolg des Geschäftsmodells an. In den<br />
letzten beiden Jahren haben viele darüber nach- >>><br />
<strong>#01</strong>-22 S.05 www.bayernconsult.de
<strong>CONSULT</strong>ING LETTER<br />
SPARKASSE DARMSTADT 3|3<br />
gedacht, ob das, was bis dahin gemacht wurde,<br />
noch zukunftstauglich ist. Andere haben hinterfragt,<br />
wie sie Prozesse verschlanken oder die<br />
Digitalisierung nutzen können. Grundsätzlich<br />
sollten Unternehmer sich regelmäßig mit ihren<br />
Produkten, Dienstleistungen und Prozessen<br />
auseinandersetzen. Beeindruckend war für mich<br />
das Beispiel eines Varietéunternehmers, der fast<br />
zwei Jahre nicht öffnen durfte. Er hat sich an<br />
seine Ausbildung als Garten- und Landschaftsbauer<br />
erinnert und diesen Zweig erfolgreich als<br />
zweites Standbein aufgebaut.<br />
Das Wichtigste ist für uns die positive Fortführungsprognose.<br />
Dazu brauchen wir einen Partner,<br />
der das für uns erstellt. Von den Zahlen her<br />
bekommen wir dabei selten neue Erkenntnisse,<br />
die wir nicht auch aus der Bilanz hätten ablesen<br />
können. Der Zusatznutzen bei der Zusammenarbeit<br />
mit Unternehmensberater ist die Beleuchtung<br />
des Geschäftsmodells unter Veränderungsgesichtspunkten.<br />
In der Zusammenarbeit mit<br />
der Bayernconsult haben wir erlebt, dass wir<br />
eine profunde Einschätzung der Zukunftstauglichkeit<br />
und eine verlässliche Cashflow-Planung<br />
erhalten. Das gibt uns ein gutes Bauchgefühl.<br />
Bisweilen denken Sanierungsberater auch in<br />
Richtungen, die wir nicht auf dem Schirm haben,<br />
wenn etwa das Thema der Nachfolge bei<br />
den Eigentümern angesprochen wird.<br />
AGILER, FLEXIBLER, ANPASSUNGSFÄHIGER<br />
Hat Corona die Steuerung der Sparkasse<br />
Darmstadt dauerhaft verändert?<br />
Wir haben mobiles Arbeiten schon im März<br />
2020 eingeführt. Die elektronische Ausstattung<br />
wurde aufgerüstet, neue Software eingeführt.<br />
Entscheidungsunterlagen werden mit einer digitalen<br />
Unterschrift gezeichnet, was viel Papier<br />
spart. Tablets wurden angeschafft und die<br />
IT-Umgebung unserer Mitarbeitenden im Homeoffice<br />
an die neuen Bedürfnisse angepasst.<br />
Insgesamt sind wir nach wie vor auf dem Pfad<br />
der Digitalisierung. Wir hinterfragen laufend<br />
unsere Prozesse, ohne Ergebnisdruck und aus<br />
einer Position der Stärke heraus. Um es auf einen<br />
Nenner zu bringen: Wir sind agiler, flexibler<br />
und anpassungsfähiger geworden.<br />
Als vertriebsstarke Sparkasse ist es uns ganz<br />
wichtig, gut unterwegs zu sein. Aktuell können<br />
unsere Kolleginnen und Kollegen bis zu zwei<br />
Tage die Woche mobil arbeiten. Auch bei 5 Wochentagen<br />
im Homeoffice hat alles gut funktioniert,<br />
was das Vertrauen zum Team sehr gestärkt<br />
hat, schätzen aber die Vorteile des Austauschs<br />
untereinander sehr.<br />
ÜBER<br />
SEBASTIAN SCHÜLER<br />
1983 geboren durchlief Sebastian Schüler die<br />
Ausbildung als Bankkaufmann bei der Sparkasse<br />
Dieburg und absolvierte danach alle<br />
Lehrgänge an der Sparkassenakademie bis hin<br />
zum diplomierten Sparkassenbetriebswirt mit<br />
Bachelorabschluss. Er war als Firmenkundenberater<br />
in Dieburg tätig bis er 2015 zur Sparkasse<br />
Darmstadt wechselte, um sich weiterzuentwickeln.<br />
Hier wurde stellvertretender Leiter<br />
Firmenkunden und ist heute Vertreter des Direktors<br />
Firmenkundenbetreuung, dem Verhinderungsvertreter<br />
des Vorstands. Die Sparkasse<br />
Darmstadt hat eine Bilanzsumme von 5,5 Mrd.<br />
€, betreut 3.000 Gewerbe- und Firmenkunden<br />
und verwaltet ein Kundenkreditvolumen von<br />
4,0 Mrd. €. Insgesamt hat die Sparkasse einen<br />
Marktanteil von 40 %.<br />
<strong>#01</strong>-22 S.06 www.bayernconsult.de
<strong>CONSULT</strong>ING LETTER<br />
SPARKASSE STARKENBURG<br />
NACH AUSLAUFEN DER CORONAHILFEN SIEHT DIE<br />
SPARKASSE STARKENBURG DIE SITUATION ENTSPANNT<br />
Robin Chatterjee<br />
Heppenheim an der Bergstraße liegt am Rande des Odenwaldes.<br />
Mit den umliegenden Gemeinden wohnen im Geschäftsgebiet<br />
134.000 Menschen. Wirschaftlich ist die Region – zwischen<br />
den Metropolregionen Rhein-Main und Rhein-Neckar<br />
gelegen – höchst erfolgreich. Die Sparkasse trägt seit 2000<br />
das Wahrzeichen der Stadt im Namen. Die Starkenburg, vor<br />
fast 1000 Jahren vom Kloster Lorsch erbaut, steht für Standfestigkeit,<br />
was den Verantwortlichen der vormaligen Bezirkssparkasse<br />
Heppenheim (Bergstraße) sehr passend für den<br />
eigenen Firmennamen erschien. Heppenheim ist seit Jahren<br />
eine Zuzugsgemeinde und entwickelt sich sehr positiv, weiß Bereichsdirektor Robin Chatterjee,<br />
mit dem wir über aktuelle Entwicklungen im Firmenkundengeschäft gesprochen haben.<br />
Was macht die Region Heppenheim und die<br />
Sparkasse Starkenburg erfolgreich?<br />
Unser Vorteil ist, dass wir in zwei Metropolregionen<br />
eingebettet sind. Für Unternehmen ist<br />
es sinnvoll, sich hier anzusiedeln, weil die Verkehrsinfrastruktur<br />
perfekt ist und wir eine sehr<br />
hohe Freizeitqualität bieten können. Heppenheim<br />
ist seit Jahren Zuzugsgemeinde, was sich<br />
auch in den Grundstückspreisen niederschlägt.<br />
Vor ein paar Jahren wurden für innerstädtischen<br />
Baugrund noch 400 Euro verlangt, heute sind<br />
es schon bis zu 700 Euro. In den benachbarten<br />
Städten sind viele große Konzerne angesiedelt<br />
wie ABB, SAP oder Merck. In unmittelbarer<br />
Nähe gibt es mehrere Universitätsstädte. Das<br />
alles bildet eine stabile Grundlage für die Wirtschaftsdaten:<br />
Wir haben eine hohe Beschäftigtenquote,<br />
einen starken Akademikeranteil und<br />
eine überdurchschnittliche Kaufkraft.<br />
übersteigt. Oder auch, wenn das Bonitätsrating<br />
aufgrund fehlender Nachfolgeregelung negativ<br />
beeinflusst wird. Hier hat es die Hausbank in<br />
der Hand, die Entwicklung mitzugestalten und<br />
optimale Lösungen gemeinsam mit dem Unternehmen<br />
zu erarbeiten.<br />
Wie schätzen Sie die aktuelle betriebswirtschaftliche<br />
Lage der Unternehmen in Ihrem<br />
Geschäftsgebiet ein?<br />
Grundsätzlich waren die Unternehmen vor der<br />
Pandemie sehr gut aufgestellt. Die meisten Betriebe<br />
sind deshalb auch gut durch die Krise<br />
gekommen, verfügen über eine entsprechende<br />
Eigenkapitaldecke und ausreichend Liquidität.<br />
Wir sehen aktuell, dass die Lieferengpässe<br />
kleinere Bremsspuren in der Entwicklung hin-<br />
Es gibt noch einen weiteren wesentlichen Vorteil,<br />
sich aktiv in die Debatte zur Nachfolgeregelung<br />
einzubringen: Dem Risiko zukünftigen<br />
Geschäftsentgangs wird tatkräftig entgegengengewirkt.<br />
Zum Beispiel, wenn die Laufzeit neuer<br />
Finanzierungen die Dauer bis zum erwarteten<br />
Ruhestand der aktuellen Geschäftsführer*innen<br />
>>><br />
<strong>#01</strong>-22 S.07 www.bayernconsult.de
<strong>CONSULT</strong>ING LETTER<br />
SPARKASSE STARKENBURG 2|3<br />
terlassen. Die Unterbrechung der Lieferketten<br />
belastet die Liquidität, es müssen größere<br />
Vorräte angelegt werden oder können nicht<br />
Produkte abgenommen werden, weil die Abnehmer<br />
wegen fehlender Vormaterialien nicht<br />
lieferfähig sind. Im Geschäftsgebiet der Sparkasse<br />
Starkenburg spielt das aber keine kritische<br />
Rolle, weil hier wenig Industrie angesiedelt ist.<br />
Anders ist die Situation in der Reise- und Eventbranche<br />
sowie in der Gastronomie. Während<br />
Tourismus und Veranstaltungen nach wie vor<br />
weit unter dem Vorkrisenniveau liegen, hat sich<br />
die Gastronomie wieder erholt. Viele Betriebe<br />
haben mit Liefergeschäft gutes Geld verdient.<br />
Es gibt sogar eine Reihe von Unternehmen, denen<br />
es heute besser geht als vor Corona.<br />
Erwarten Sie noch „Nachwehen“ der<br />
Pandemie bei den Unternehmen?<br />
Einige Branchen werden längere Zeit noch betroffen<br />
sind. Der Flughafen Frankfurt am Main<br />
zum Beispiel. Hier ist noch viel weniger los als<br />
früher, vor allem bei touristischen Reisen. Das<br />
drückt sich im Kurs der Fraport-Aktie aus.<br />
Über mögliche Probleme einzelner Betriebe<br />
legt sich noch eine leichte Decke. Überbrückungskredite<br />
von Bund und Land zur Abfederung<br />
der Lockdownfolgen stehen jetzt zur Tilgung<br />
an und wir werden sehen, wie es wirklich<br />
aussieht. Wir von der Sparkasse Starkenburg<br />
sehen das Ganze entspannt. Wir beobachten<br />
die verschiedenen Indikatoren sehr genau, sind<br />
mit unseren Kunden im Gespräch. Selbst wenn<br />
es da oder dort zu Insolvenzen käme, gehen<br />
wir nicht davon aus, dass diese in Summe über<br />
dem Niveau bis 2019 liegen werden. Die Zahl<br />
der Unternehmenspleiten in den letzten zwei<br />
Jahren war auf Grund der Zahlungsmoratorien<br />
extrem gering.<br />
Die Hilfen kamen nicht ganz unbürokratisch,<br />
aber sie kamen schnell. Wer Hilfe gebraucht<br />
hat, ist in einem der zahlreichen Programme<br />
untergekommen. Kritisch gab es an der vorübergehenden<br />
Senkung der Mehrwertsteuer.<br />
Das erforderte erheblichen Aufwand bei der<br />
Umstellung der EDV-Systeme und fühlte sich<br />
nach Zusatzarbeit ohne entsprechende Gegenfinanzierung<br />
an, was nicht sehr gut ankam.<br />
Sind Sie in den letzten Monaten proaktiv<br />
auf Unternehmen zugegangen?<br />
Im ersten Lockdown waren wir vor allem in der<br />
Beratung gefragt: „Welche staatlichen Hilfen<br />
können wie in Anspruch genommen werden,<br />
was muss dabei erfüllt werden?“ Oft haben wir<br />
gemeinsam mit unseren Kunden Liquiditätspläne<br />
erstellt. Seit einiger Zeit befassen wir uns<br />
mit der Frage: „Wie startet ihr durch, wie sieht<br />
das künftiges Geschäftsmodell aus, was sind<br />
die finanziellen Verpflichtungen und wie sehen<br />
die Liquiditätspläne aus.“ Im Hintergrund achten<br />
wir auf Signale aus der Kontoführung, die<br />
durchwegs positiv sind: Wir sehen durch die<br />
Bank weg eher Verbesserungen. Bei den Geschäftsmodellen<br />
wird mehrheitlich an kleinen<br />
Schrauben gedreht in der Hoffnung dahinter,<br />
dass alles wieder so wird, wie es früher war. Es<br />
gibt vereinzelt auch Unternehmen, die ihre Geschäftsmodelle<br />
völlig überarbeitet haben.<br />
Was braucht es, damit ein Sanierungsverfahren<br />
positiv über die Bühne geht?<br />
Das wichtigste ist der Mitwirkungswille des<br />
Unternehmers. Gegen den Willen eines Unter-<br />
<strong>#01</strong>-22 S.08 www.bayernconsult.de
<strong>CONSULT</strong>ING LETTER<br />
FOKUSBRANCHE BAU & IMMOBILIEN 3|3<br />
nehmers wird es nicht funktionieren. Je älter<br />
der Unternehmer ist, desto schwieriger ist das.<br />
Auf Grund von Corona gab es nur wenige Übernahmen.<br />
Das Thema Nachfolge ist stärker im<br />
Fokus, weil wir selbst es mehr auf die Tagesordnung<br />
holen. Die Übergabe an neue Eigentümer<br />
oder die nächste Generation in der Familie<br />
wurde von uns früher nicht so gern angesprochen,<br />
weil es oft negative Reaktionen hervorgerufen<br />
hat. Das war in der Pandemie anders. Die<br />
meisten sagten: „Wir kämpfen noch mal und<br />
übergeben dann, wenn alles gut ist.“ Es gab jedoch<br />
auch Fälle, wo Unternehmer verkauft haben,<br />
weil sie einfach nicht mehr wollten. Das<br />
war vor allem dort der Fall, wo es innerfamiliär<br />
keine Nachfolger gab. Alles in allem hat die<br />
Coronapandemie die größten Veränderungen<br />
beim Nervenkostüm hervorgerufen. Das wirkt<br />
bis heute noch nach.<br />
Welche Vorteile bringt es für Sparkassen, mit<br />
Unternehmensberatern zusammenzuarbeiten?<br />
Wenn Unternehmensberater mit an Bord sind,<br />
denen der jeweilige Unternehmer vertraut, ist<br />
das ein großer Vorteil. Wir bekommen eine<br />
neutralere Meinung und ein viel detaillierteres<br />
Zahlenwerk aufbereitet. Auch die Fortführungsprognose<br />
bringt wichtige Aufschlüsse für<br />
die Sanierung des Unternehmens. Von Vorteil<br />
ist auch das Netzwerk der Berater, die oft einen<br />
Nachfolger oder Kunden mitbringen.<br />
Wir arbeiten auch mit Bayernconsult zusammen<br />
und sind in allen bisherigen Fällen sehr<br />
zufrieden. Das gilt auch für die beratenen Unternehmer.<br />
Die Kombination aus Betriebswirtschaft<br />
und fachspezifischem Know-how hilft<br />
sehr. Die Analysen und Empfehlungen behandeln<br />
nicht nur die Symptome, sondern zeigen<br />
die Ursachen für eine Schieflage auf. In den<br />
meisten Fällen wurde der Produktionsprozess<br />
und die Zahlenaufbereitung verbessert. Das<br />
hilft uns als Sparkasse, weil wir mit besserem<br />
Datenmaterial treffsicherere Entscheidungen<br />
fällen können. Bei Jungunternehmen in der<br />
Wachstumsphase haben wir die Erfahrung mit<br />
der Bayernconsult, dass sie den Aufwärtstrend<br />
Schritt für Schritt begleiten. Die Prozesse werden<br />
aus langjähriger Beratererfahrung heraus strategisch<br />
aufbereitet, wodurch überschießende Investitionen<br />
verhindert werden.<br />
Was hat Corona im Hinblick auf die Steuerung<br />
Ihrer Sparkasse verändert?<br />
Wir haben schon vor Corona mit mobilem<br />
Arbeiten begonnen und viele Prozesse digitalisiert.<br />
Corona hat das nochmal beschleunigt.<br />
Wir gehen diesen Weg weiter. Bei uns in der<br />
Sparkasse Starkenburg ist nahezu jeder Berater<br />
in der Lage, auch mobil von zu Hause zu<br />
arbeiten. Wo es der Arbeitsprozess zulässt, der<br />
Mitarbeiter oder die Mitarbeiterin will und aus<br />
räumlicher Sicht kann, dort geht das auch.<br />
ÜBER<br />
ROBIN CHATTERJEE<br />
Der Vater kam in den 1970ern aus Indien zum<br />
Studium nach Deutschland. In Mannheim geboren<br />
und in Viernheim aufgewachsen begann<br />
Robin Chatterjees nach dem Abitur bei der damaligen<br />
Bezirkssparkasse Heppenheim (Bergstraße)<br />
die Ausbildung zum Bankkaufmann.<br />
An der Sparkassenakademie durchlief er das<br />
Studium bis zur Diplomprüfung am Lehrinstitut<br />
der deutschen Sparkassenakademie. Seit<br />
2008 leitet Chatterjee den Bereich Firmenkundenbetreuung,<br />
seit 2012 vertritt der den Vorstandsvorsitzenden<br />
im Verhinderungsfalle.<br />
Die Sparkasse Starkenburg beschäftigt 355<br />
Mitarbeitende, hat eine Bilanzsumme von 2,3<br />
Milliarden €, 23 Geschäftsstellen und ein Kundenkreditvolumen<br />
von 1,1 Mrd. €. In Summe<br />
werden 6.000 Geschäftskunden betreut, wobei<br />
der Marktanteil in der Region bei 36 % liegt.<br />
<strong>#01</strong>-22 S.09 www.bayernconsult.de
<strong>CONSULT</strong>ING LETTER<br />
SPARKASSE BAD KISSINGEN<br />
Die Krise als psychisches Problem bei Unternehmern<br />
INVESTITIONEN WEGEN UNSICHERER PERSPEKTIVEN AUFGESCHOBEN<br />
Roland Friedrich, Michael Rendl<br />
Die Große Kreisstadt Bad Kissingen in Unterfranken<br />
hat 24.000 Einwohner und gehört<br />
zum UNESCO-Weltkulturerbe. Das bayerische<br />
Staatsbad liegt im Tal der Fränkischen<br />
Saale, am südöstlichen Rand der Rhön. Die<br />
Kurstadt wurde seit dem 18. Jahrhundert in<br />
Konkurrenz zu Karlsbad und Baden-Baden<br />
zum Weltbad ausgebaut. Vor Corona kamen<br />
über 250.000 Gäste in die Kuranstalten<br />
(2.500 Betten) und Wellnesshotels (4.400<br />
Betten). Es wurden rund 1,6 Millionen Nächtigungen<br />
gezählt. Im Jahr 2020 waren es nur<br />
noch knapp eine Million Übernachtungen.<br />
Über die aktuelle Situation haben wir mit<br />
dem Vorstandsvorsitzenden der Sparkasse<br />
Bad Kissingen, Roland Friedrich, und seinem<br />
Vorstandskollegen Michael Rendl gesprochen.<br />
<br />
Der gefürchtete Tsunami an Pleiten durch die<br />
Pandemie ist auch im Geschäftsbereich der<br />
Sparkasse Bad Kissingen ausgeblieben, obwohl<br />
die Kurstadt natürlich durch die Lockdowns<br />
und damit die Schließung aller touristischen<br />
Einrichtungen stark betroffen war. Dennoch<br />
zeigt sich Roland Friedrich trotz der aktuell positiven<br />
Situation vorsichtig optimistisch: „Wir<br />
wären schlecht beraten, wenn wir davon ausgingen,<br />
dass alles so weiter geht. Der Staat, der mit<br />
seinen Förderungen das Schlimmste verhindert<br />
hat, kann nicht auf Dauer sein Füllhorn ausschütten,“<br />
sagt der Vorstandsvorsitzende.<br />
Aktuell sei es so, dass Tilgungsaussetzungen<br />
stark rückläufig sind und auch die Darlehen<br />
vereinbarungsgemäß getilgt werden. So gesehen<br />
gibt es keine Verwerfungen und keinen erhöhten<br />
Bedarf an Einzelwertberichtigungen. Zwei<br />
Unbekannte gibt es aber: Wie viel Eigenkapital<br />
wurde von den Unternehmen aufgebraucht und<br />
wie sieht es mit Zukunftsinvestitionen aus?<br />
Roland Friedrich (li), Vorstandsvorsitzender<br />
Michael Rendl (re), Vorstand, Sparkasse Kissingen<br />
VOM VOLLGAS ZUR VOLLBREMSUNG<br />
Was vom Zahlenwerk her positiv klingt, hat für<br />
Roland Friedrich aber auch negative Seiten: „Die<br />
Unternehmen fahren auf Sicht, sie investieren<br />
weniger.“ Was die aktuellen Bilanzen gut aussehen<br />
lässt, könnte auf mittlere Frist fatal sein:<br />
Durch die Digitalisierung verändern sich Produktionsprozesse.<br />
Wenn darauf nicht reagiert<br />
werde, könnte das Ungemach mit sich bringen,<br />
weil die Zeichen der Zeit nicht rechtzeitig erkannt<br />
werden. Während in normalen Zeiten<br />
permanent investiert werde, seien die Unternehmen<br />
aktuell fast zu vorsichtig, sind Roland<br />
Friedrich und Michael Rendl überzeugt.<br />
Was die Unternehmer mürbe macht, ist das permanente<br />
Auf und Ab. War im letzten Sommer<br />
Euphorie und Vollgas angesagt, kam vor Weihnachten<br />
die Vollbremsung. Dann die Ansage<br />
des Gesundheitsministers, dass nächstes Jahr die<br />
Pandemie vorbei wäre, um wenig später die Hiobsbotschaft<br />
der Omikron-Mutation zu verkünden.<br />
„Die fehlende Kontinuität und Planungssicherheit<br />
schlägt sich auf die Psyche und lässt die<br />
Menschen vorsichtig agieren“, erklärt Friedrich.<br />
Wir wissen, dass vielen Unternehmen sehr effizient<br />
geholfen wurde, jetzt aber niemand sagen<br />
könne, wie es <strong>2022</strong> aussehen wird. Zahlreiche<br />
Verbraucher haben spürbar ihre Gewohnheiten<br />
<strong>#01</strong>-22 S.10 www.bayernconsult.de
<strong>CONSULT</strong>ING LETTER<br />
FOKUSBRANCHE BAU & IMMOBILIEN 2|4<br />
SZENARIEN DURCHSPIELEN<br />
Die betriebswirtschaftlichen Kennziffern sind<br />
das Eine, die ‚weichen Faktoren‘ das Andere. Die<br />
Ursache von Problemen bei Unternehmen läge<br />
häufig am fehlenden Weitblick und am Notfallmanagement.<br />
„Banken müssen auf Grund der<br />
europäischen Regularien viele Szenarien durchzuspielen.<br />
Wir sind es gewohntsind, alle Eventualitäten<br />
in den Blick zu nehmen. Unternehmer<br />
müssen das nicht“, sagt der Vorstandsvorsitzende.<br />
Deshalb wurden viele am falschen Fuß erwischt.<br />
geändert. Nur wer die Transformationsprozesse<br />
verstanden hat, kann die Risiken managen, den<br />
Wandel weiter fördern und Geschäftschancen<br />
gewinnbringend nutzen. Michael Rendl erläutert<br />
die Problematik anhand des Rettungsschirmes<br />
für das Rote Kreuz, für das er ehrenamtlich<br />
tätig ist. Mit Beginn der Pandemie war die Hilfsorganisation<br />
in einigen Bereichen völlig aus dem<br />
Markt. Der Umsatzentgang bei der Pflege wurde<br />
vom Staat ausgeglichen, wodurch das Ergebnis<br />
nicht schlechter ausfiel als im Vorkrisenjahr.<br />
Bund und Land Bayern brachten erhebliche<br />
Mittel auf, um die wichtige Infrastruktur nicht<br />
vor die Hunde gehen zu lassen – ein Kaufen von<br />
Zeit. Die Frage ist, so Rendl, „ob wir in eine<br />
Endlosschleife kommen oder nicht.“ Eine besondere<br />
Problematik gibt es auf Seiten der Mitarbeitenden.<br />
Sie bekamen in Kurzarbeit nicht<br />
100 % des Gehalts. Das betraf in Bad Kissingen<br />
vor allem die Gesundheits- und Tourismuswirtschaft.<br />
Die Folge: Viele suchten sich einen Job in<br />
Branchen mit konstanter Beschäftigung. Damit<br />
potenziert sich der Fachkräftemangel in diesen<br />
Dienstleistungssparten noch zusätzlich.<br />
»Nur wer die Transformationsprozesse<br />
verstanden hat, kann Geschäftschancen<br />
gewinnbringend nutzen.«<br />
Wesentlich bei Sanierungsverfahren ist es aus<br />
seiner Sicht, dass mit Unterstützung externer<br />
Unternehmensberater wie der Bayern Consult<br />
ein Konzept erstellt wird, das mitgetragen und<br />
als Blaupause für das künftige Handeln genommen<br />
wird. Dabei gilt es nicht nur die Geschäftsführer<br />
und Gesellschafter mitzunehmen,<br />
sondern auch die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.<br />
Ihre Einschätzung der handelnden Personen,<br />
vor allem der Führungskräfte, ist von unschätzbarem<br />
Wert.<br />
Wenn ein Sanierungsverfahren schiefläuft,<br />
dann manchmal deshalb, weil die erarbeiteten<br />
Konzepte nicht umgesetzt werden und „der<br />
alte Stiefel“ weitergeht. Dabei wäre es zum eigenen<br />
Besten, wenn die Ratschläge aufgegriffen<br />
würden, weil ja letztlich der Unternehmer am<br />
Schluss den Kopf hinhalten muss, wenn ein Sanierungsverfahren<br />
schiefläuft<br />
WOHNIMMOBILIEN SIND „AUSVERKAUFT“<br />
Eine Branche, die keinen Rückgang erlebte, ist<br />
die Bauwirtschaft. Vor allem der Wohnungsbau<br />
boomt in Bad Kissingen und Umgebung.<br />
Zum Aufschwung hat auch die Pandemie einen<br />
wichtigen „Beitrag“ geleistet. Durch den >>><br />
<strong>#01</strong>-22 S.11 www.bayernconsult.de
<strong>CONSULT</strong>ING LETTER<br />
SPARKASSE BAD KISSINGEN 3|4<br />
Bei Gewerbeimmobilien ist die Lage entspannter:<br />
Bad Kissingen hat wenig Industrie und die<br />
Nachfrage ist nicht so hoch. Deshalb lag der<br />
Preisanstieg in den letzten drei Jahren auch nur<br />
bei 20 %. Bei Hotels und Gaststätten sind die<br />
Preise in der Pandemie sogar um bis zu 10 % gesunken,<br />
wobei so gut wie kein Angebot an touristischen<br />
Immobilien am Markt vorhanden ist.<br />
NEUE KONZEPTE DER BERATUNG<br />
Trend zum Homeoffice ist Bad Kissingen zu<br />
einer Zuzugskommune geworden. Das Rhein-<br />
Main-Gebiet ist nahe, Frankfurt gerade einmal<br />
120 km entfernt, Erfurt kaum weiter, Fulda<br />
liegt gar nur 50 km entfernt. Wenn nicht täglich<br />
gependelt werden muss, ist es für viele überlegenswert,<br />
die günstigeren Wohnungspreise zu<br />
nutzen, zumal zwei Autobahnen Bad Kissingen<br />
aus jeder Richtung sehr gut erreichbar machen.<br />
Die Quadratmeterpreise sind zwar in den letzten<br />
Jahren deutlich gestiegen, liegen aber derzeit<br />
für eine Eigentumswohnung noch bei gut 4.000<br />
Euro. Was sehr wenig ist im Vergleich zu den<br />
umliegenden Ballungszentren. Das bringt auch<br />
eine Reihe von Menschen aus den Ballungsgebieten<br />
dazu, für die Pension ein Eigenheim in<br />
Unterfranken zu suchen, wo weniger als die<br />
Hälfte dessen bezahlt werden muss als für eine<br />
vergleichbare Immobilie in den Metropolen. Die<br />
Folge: „Wir haben momentan so gut wie keine<br />
Objekte im Angebot“, bedauert Michael Rendl.<br />
„Wir zahlen sogar Provisionen um Kunden zu<br />
ermutigen, uns Immobilien zu bringen.“<br />
Die Sparkasse Bad Kissingen betreut 1200 gewerbliche<br />
Kunden und ein Kreditportfolio in<br />
Höhe von rund 1 Milliarde. 95% davon weisen<br />
ein gutes Rating auf, 3 % haben ein leicht<br />
erhöhtes Risiko, 2 % höhere Risiken sind also<br />
in einem Sanierungsverfahren. Während diese<br />
Werte sogar besser sind als in normalen Zeiten,<br />
vermelden die beiden Vorstände der Sparkasse<br />
Bad Kissingen massive Veränderungen in den<br />
Beratungsansprüchen der Unternehmenskunden.<br />
„Unternehmer wollen eine andere Taktung<br />
bei Gesprächen. ‚Out‘ sind lange Sitzungen von<br />
Sparkasse und Kunden, in denen strategische<br />
Themen und Analysen vorgetragen werden,<br />
‚In‘ sind kurze Meetings, in denen Themen auf<br />
den Punkt gebracht werden,“ weiß Friedrich.<br />
Umgestellt wurden auch die Kontaktmöglichkeiten<br />
per Telefon oder Videokonferenz: „Wir<br />
haben aus den Klagen unserer Kundinnen und<br />
Kunden über manche Dienstleister gelernt, dass<br />
endlose Wartezeiten in der Leitung nicht akzeptiert<br />
werden. Deshalb haben wir unser Servicelevel<br />
und damit die Erreichbarkeit bei uns in der<br />
Sparkasse deutlich verbessert, was auch sehr geschätzt<br />
wird.“<br />
»Wir zahlen sogar Provisionen<br />
um Kunden zu ermutigen,<br />
uns Immobilien zu bringen«<br />
Als Filialbank ist die Sparkasse Bad Kissingen<br />
räumlich nahe am Kunden, dennoch wurde<br />
die Digitalisierung befeuert, die nicht stationären<br />
Vertriebswege beschleunigt. Annähernd die<br />
Hälfte der Mitarbeitenden hat die Möglichkeit,<br />
im Homeoffice tätig zu sein. Führungskräfte<br />
<strong>#01</strong>-22 S.12 www.bayernconsult.de
<strong>CONSULT</strong>ING LETTER<br />
FOKUSBRANCHE BAU & IMMOBILIEN 4|4<br />
müssen dehalb andere Managementmethoden<br />
anwenden, für dislozierte Teammitglieder<br />
brauchtes einen anderen Umgang mit den Kunden.<br />
Maßgeblich verändert hat sich die Nutzung<br />
von Onlinebanking und anderer digitaler<br />
Möglichkeiten, die zwar schon länger angeboten,<br />
aber zu wenig genutzt wurden. Aus diesem<br />
Grund wird jetzt auch an der Einrichtung eines<br />
digitalen Kundenberatungscenters gearbeitet,<br />
das heuer in Betrieb gehen wird.<br />
Die Vorstände der Sparkasse Bad Kissingen gehen<br />
davon aus, dass weder die Arbeitswelt der<br />
Mitarbeitenden, noch die Betreuungsstandards<br />
von 2019 zurückkommen werden. Deshalb werden<br />
Prozesse neu gedacht, Schulungen auf kurze<br />
Onlineeinheiten reduziert und die Bearbeitung<br />
von Kreditakten digitalisiert. „Technisch“, sagt<br />
Roland Friedrich, „ist vieles gut umgesetzt und<br />
in der Praxis bewährt. Die Herausforderung<br />
liegt darin, Mitarbeiter zu binden. Wenn sie<br />
große Teile ihrer Arbeitszeit im Homeoffice verbringen,<br />
geht das Familiäre, der Teamspirit und<br />
der Vorteil kurzer Anfahrtszeiten zum Arbeitsplatz<br />
verloren.“ Wir vertrauen unseren Mitarbeitenden,<br />
sehen anhand der Geschäftsentwicklung<br />
und der geleisteten Stunden, dass Arbeiten<br />
auf Distanz funktioniert.“ Was fehle, sei der informelle<br />
Austausch, weshalb eine Anwesenheit<br />
in der Sparkasse im Ausmaß von zwei bis drei<br />
Tagen pro Woche auch künftig erwünscht ist.<br />
ÜBER DEN VORSTAND DER<br />
SPARKASSE BAD KISSINGEN<br />
Die Sparkasse Bad Kissingen hat eine Bilanzsumme<br />
von 1,8 Mrd. Euro, 330 Mitarbeiter<br />
und 21 Geschäftsstellen.<br />
Roland Friedrich ist seit 2006 Vorstandsvorsitzender.<br />
In Thulba geboren durchlief er die Ausbildung<br />
zum Bankkaufmann bis zum Sparkassenbetriebswirt<br />
und absolvierte den Diplomierten<br />
Bankbetriebswirt bei der Frankfurt<br />
School of Finance & Management. Seine berufliche<br />
Laufbahn begann er bei der damaligen<br />
Privatbank Schilling Bank. 1986 wechselte<br />
er als Geschäftsstellenleiter zur Sparkasse Bad<br />
Kissingen. Nach der Wiedervereinigung war<br />
Friedrich bei der Sparkasse Gera-Greiz in Führungspositionen<br />
bis zum Vorstand tätig. Als<br />
Vorstandsvorsitzender in Bad Kissingen, ist er<br />
für Personal, Interne Revision, Vertriebssteuerung,<br />
Firmenkundenbereich und zwei Marktbereiche<br />
zuständig.<br />
Michael Rendl ist seit 14 Jahren Vorstand der<br />
Sparkasse Bad Kissingen. Der gebürtige Hesse<br />
studierte Betriebswirtschaft an der FH der<br />
Deutschen Bundesbank und startete seine Karriere<br />
bei der Landeszentralbank Hessen. 1991<br />
wechselte er zum Sparkassen- und Giroverband<br />
Hessen-Thüringen. Fünf Jahre später wurde er<br />
Abteilungsleiter für den Zentralbereich Kredit<br />
der Sparkasse Wartburg-Eisenach und Geschäftsführer<br />
deren Beteiligungsgesellschaft.<br />
Ab 2001 war er Markt und Handelsvorstand<br />
der VR-Bank NordRhön von wo er 2007 als<br />
Vorstand zur Sparkasse Bad Kissingen kam<br />
Hier ist er für Unternehmenssteuerung, Finanzen,<br />
Risikocontrolling, Marktfolge Kredit inkl.<br />
Sanierung und Abwicklung, Marktfolge Passiv<br />
und zwei Marktbereiche zuständig.<br />
<strong>#01</strong>-22 S.13 www.bayernconsult.de
<strong>CONSULT</strong>ING LETTER<br />
SPARKASSE MAINFRANKEN WÜRZBURG<br />
Sparkasse Mainfranken Würzburg mit blitzsauberem Kreditbuch<br />
PANDEMIE IST TURBO FÜR ESSENZIELLE INNOVATIONEN DER BETRIEBE<br />
Carolin Höhn<br />
Carolin Höhn Bereichsdirektorin<br />
Firmenkunden, Sparkasse<br />
Mainfranken Würzburg<br />
Prominenter könnte die Adresse der Zentrale der Sparkasse Mainfranken<br />
Würzburg nicht sein: Hofstraße 7-9. „Nachbar“ ist die opulente<br />
Würzburger Residenz, die 1981 gemeinsam mit Hofgarten und Residenzplatz<br />
zum Unesco Weltkulturerbe erklärt wurde. In „normalen“<br />
Zeiten hat Würzburg pro Jahr eine Million Nächtigungen und so gut<br />
wie jeder Gast wandelt durch die Hofgasse an der Sparkasse vorbei<br />
hin zur 1744 fertiggestellten Residenz der Fürstbischöfe. Neben der<br />
Residenz ist die Hauptstadt Unterfrankens auf einen weltberühmten<br />
Bürger ihrer Stadt stolz: Wilhelm Conrad Röntgen, erster Physik-Nobelpreisträger,<br />
entdeckte in Würzburg die nach ihm benannten Strahlen.<br />
Wirtschaftlich gesehen ist Mainfranken – also Würzburg und die<br />
drei umliegenden Landkreise – prosperierend. Die Stadt bietet bei 130.000 Einwohnern rund<br />
82.000 Arbeitsplätze. 36.000 Studierende einer der ältesten Unis Deutschlands geben ihr ein<br />
junges Flair. Dazu gibt es eine Musikuni und eine Fachhochschule. Als Dienstleistungszentrum<br />
verfügt die Stadt über wenige große Industriebetriebe. Das ist der Lage in einem Kessel,<br />
umgeben von Weinbergen, geschuldet. Wir haben mit der Bereichsdirektorin Firmenkunden<br />
der Sparkasse Mainfranken Würzburg, Carolin Höhn, über die Wirtschaftslage und den Immobilienmarkt<br />
gesprochen.<br />
Wie entwickeln sich Wohnungsmarkt und<br />
Immobilienfinanzierungen in Ihrem<br />
Geschäftsgebiet?<br />
Die Entwicklung der letzten Jahre ist spannend<br />
zu beobachten. Der Wohnungsmarkt ist geprägt<br />
von anhaltend hoher Nachfrage sowohl im Bereich<br />
der Kapitalanlage als auch der Eigennutzung.<br />
Das vorhandene Angebot ist bei weitem<br />
kleiner als die Nachfrage. Das führt zu einem<br />
Verkäufermarkt mit steigenden Preisen. Allein<br />
im letzten Halbjahr lag die Preissteigerung bei<br />
Eigentumswohnungen bei 15 bis 20 %. Nach<br />
meiner Meinung ist der Zenit aber bereits überschritten,<br />
da die Käufer wieder zu etwas mehr<br />
Besonnenheit zurückkehren. Die Finanzierung<br />
wird bei steigenden Preisen auch eingebremst,<br />
da die jüngere Generation eine deutlich sinkende<br />
Sparneigung hat, weshalb es kaum Puffer bei<br />
Immobilienkäufen gibt. Das Verständnis dafür,<br />
dass der Erwerb einer eigenen Immobilie etwas<br />
mit Verzicht zu tun hat, ist kaum noch gegeben.<br />
ZENIT BEI IMMOBILIENPREISEN ERREICHT<br />
Ein Verkauf direkt vom Reißbrett bzw. ohne<br />
Besichtigung findet so gut wie nicht mehr statt<br />
und zu hohe Preise werden nicht mehr akzeptiert.<br />
Wobei die Quadratmeterpreise in Würzburg<br />
mit denen der großen Ballungszentren<br />
generell nicht zu vergleichen sind. Das teuerste<br />
Objekt, das jüngst verkauft wurde, war ein<br />
Penthouse in zentraler Lage in Würzburg, für<br />
das 7.000 Euro/m 2 bezahlt wurde. Im Spessart<br />
<strong>#01</strong>-22 S.14 www.bayernconsult.de
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FOKUSBRANCHE BAU & IMMOBILIEN 2|4<br />
oder Kitzingen werden Preise von rund 4.500<br />
Euro für den Quadratmeter Neubau bezahlt.<br />
Aufgrund der Corona-Situation steigt die Nachfrage<br />
im urbanen Umfeld von Würzburg. Das<br />
hat steigende Preise im ländlichen Bereich zur<br />
Folge. Steigende Material- und Personalkosten<br />
sorgen bei der Sparkasse Mainfranken Würzburg<br />
überdies für ein weiter steigendes Volumen<br />
der Baufinanzierungen. Dazu kommt noch die<br />
höhere Nachfrage nach Modernisierungsfinanzierungen.<br />
Viele der derzeit am Markt befindlichen<br />
Objekte stammen aus den Jahren 1960<br />
bis 1980, die auf den aktuellen Stand der Haustechnik<br />
und Wärmedämmung gebracht werden<br />
müssen.<br />
Würzburg weist in einer ihrer Standort-Broschüren<br />
mit umliegenden Gewerbeflächen<br />
verfügbare Flächen für Expansion und Neuansiedelung<br />
von Betrieben nahezu 400.000<br />
m 2 Grund mit Preisen bis 225 € pro Quadratmeter<br />
aus. Das ist gegenüber anderen<br />
Ballungszentren schon ein „Überfluss“.<br />
Vorhandene Flächen allein sind kein Wachstumsgarant.<br />
Es ist das Zusammenspiel vieler<br />
Vorzüge: Universitätsstadt, zentrale Lage in der<br />
Mitte Deutschlands zwischen Frankfurt, Nürnberg<br />
und Stuttgart, Anbindung an A3/A7/A81<br />
und der ICE Knotenpunkt machen den Standort<br />
ebenso attraktiv wie vorhandene Arbeitskräfte.<br />
Wirtschaftsförderung und Standortmarketing<br />
bemühen sich um bestehende und neue<br />
Betriebe. Das ändert aber nichts daran, dass<br />
Würzburg kein typischer Standort für Industrie<br />
und produzierendes Gewerbe ist. Die Fläche von<br />
400.000 m 2 entspricht der eines mittleren zusammenhängenden<br />
Gewerbegebietes. In Würzburg<br />
sind die Flächen aber über verschiedene<br />
Standorte verteilt, was eine Neuansiedlung größerer<br />
Betriebe nicht möglich macht.<br />
Kommen wir zu Ihrem Geschäftsgebiet Unternehmensfinanzierungen:<br />
Wie schätzen Sie<br />
die aktuelle betriebswirtschaftliche Lage der<br />
Unternehmen in Ihrem Geschäftsgebiet ein?<br />
Laut Bundesbank sind lediglich 6 % der Unternehmen<br />
stark von der Pandemie betroffen. Auch<br />
unsere Unternehmerinnen und Unternehmer im<br />
Geschäftsgebiet haben die Pandemie und deren<br />
Auswirkungen mit Bravour gemeistert. Sicherlich<br />
sind gewisse Branchen wie Gastronomie und<br />
Hotellerie deutlich mehr betroffen als andere,<br />
aber auch die haben dank der Hilfen von Bund<br />
und Land das Schlimmste vermeiden können.<br />
Die Situation in Zahlen: 2019 erwirtschaftete<br />
der Tourismus in Würzburg einen Bruttoumsatz<br />
von 685 Millionen Euro, 2020 waren es um 265<br />
Millionen Euro weniger. Gesamt gesehen sind<br />
wir und die überwiegende Zahl der Betriebe<br />
aktuell tiefenentspannt. Was wir sehen, ist eine<br />
gewisse Zurückhaltung bei Ausrüstungsinvestitionen,<br />
die sich aber zu einem guten Teil auf<br />
Lieferschwierigkeiten zurückführen lassen.<br />
»Staatliche Unterstützungen haben<br />
Liquidität hochgehalten.«<br />
Herausfordernd sind Materialknappheit, unterbrochene<br />
Lieferketten, Fachkräftemangel und<br />
rasante Preiserhöhungen bei Rohstoffen. Das<br />
trifft eine Reihe von Branchen. Unseren Unternehmen<br />
in der Region geht es trotzdem gut.<br />
Dazu haben natürlich die staatlichen Unterstützungen<br />
beigetragen. Es hätte wohl keiner<br />
gedacht, dass die Liquiditätslage der Unternehmer<br />
auch Ende 2021 so gut ist. Wir spüren das<br />
in steigenden Passiva und der niedrigsten Beanspruchung<br />
von Kontokorrentkrediten seit 2012.<br />
In dem von mir zu verantwortenden Geschäftsbereich<br />
Firmenkunden betreuen wir hauptver- >>><br />
<strong>#01</strong>-22 S.15 www.bayernconsult.de
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SPARKASSE MAINFRANKEN WÜRZBURG 3|4<br />
antwortlich, Gewerbe-, Firmen- und Unternehmenskunden.<br />
Dazu kommen Kommunen sowie<br />
öffentliche Institutionelle Kunden. Für freie<br />
Berufe, Heilberufe, Agrarkunden und die Immobilien-<br />
und Projektfinanzierung haben wir<br />
ebenfalls speziell ausgebildete Berater. Insgesamt<br />
beträgt das Aktivvolumen für alle genannten<br />
Kundengruppen ca. 4 Mrd. €.<br />
Sehen Sie aus dem Titel der Pandemie heraus<br />
Langzeitfolgen im Kreditportfolio?<br />
Die Sparkasse Mainfranken Würzburg hat –<br />
das kann ich mit Stolz sagen – ein blitzsauberes<br />
Kreditbuch. Wir stehen im Kunden- und Sparkasseninteresse<br />
für eine sensible Risikopolitik.<br />
Das Ergebnis spricht für die hervorragende Arbeit<br />
unserer Kunden wie auch unserer Berater.<br />
Wir rechnen trotz allem in den kommenden<br />
Jahren mit moderat steigenden Risiken im Kreditportfolio.<br />
Entscheidend wird sein, dass unsere<br />
Unternehmerinnen und Unternehmer ihr<br />
Geschäftsmodell kritisch überprüfen und sich<br />
so auf die neuen Erfordernisse einstellen.<br />
Wenn es dennoch notwendig ist, ein Sanierungsverfahren<br />
durchzuführen: Was braucht<br />
es, dieses positiv über die Bühne zu bringen?<br />
Den meistern Unternehmern fällt die Einbin-<br />
dung einer Unternehmensberatung nicht leicht.<br />
Oft sind damit Ängste verbunden, die eigene<br />
Kompetenz abzugeben oder die eigene Handlungsfähigkeit<br />
in Frage zu stellen. Wir stellen<br />
fest, dass es der jüngeren Generation meist etwas<br />
leichter fällt, externes Know-how und Unterstützung<br />
durch eine Unternehmensberatungsgesellschaft<br />
in Anspruch zu nehmen. Wir geben<br />
unseren Unternehmern den Impuls mit, dass ein<br />
„nein“ nach dem Gespräch wertvoller ist als ein<br />
„nein“ vor dem Gespräch. Wir empfehlen den<br />
Unternehmern deshalb, ein kostenloses Erstgespräch<br />
in Anspruch zu nehmen und sich so<br />
einen Eindruck zu verschaffen, ob eine Zusammenarbeit<br />
auf Augenhöhe mit dem Unternehmensberater<br />
möglich ist. Ziel muss es sein, das<br />
Unternehmen mindestens einen Schritt nach<br />
vorne zu bringen und gemeinsam die Zukunftsfähigkeit<br />
sicher zu stellen.<br />
INS UNTERNEHMEN HINEINHÖREN<br />
Welche Vorteile bringt die Zusammenarbeit<br />
mit Unternehmensberatern im Sanierungsverfahren?<br />
Bringt eine Fortführungsprognose<br />
Erkenntnisse, die Sie aus dem Ihnen zur Verfügung<br />
stehenden Zahlenwerk nicht herauslesen<br />
können?<br />
Die Zusammenarbeit mit Unternehmensberatern<br />
in Sanierungsverfahren ist für alle Beteiligten<br />
im Normalfall ein Gewinn. In betriebswirtschaftlich<br />
herausfordernden Zeiten erhält<br />
der Unternehmer Unterstützung und Impulse.<br />
Als Sparkasse profitieren wir vom unabhängigen<br />
Blick auf die wesentlichen Stellschrauben im<br />
Unternehmen und professionellem Reporting.<br />
Den Unternehmerinnen und Unternehmern<br />
lege ich ans Herz, gut in ihr Unternehmen hineinzuhören<br />
und sich immer wieder die Frage<br />
zu stellen: „Ist mein Unternehmen so aufgestellt,<br />
<strong>#01</strong>-22 S.16 www.bayernconsult.de
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FOKUSBRANCHE BAU & IMMOBILIEN 4|4<br />
dass es nachhaltig erfolgreich tätig sein kann?“<br />
Unternehmen, die seit Jahrzehnten erfolgreich<br />
am Markt sind, zeichnen sich dadurch aus, dass<br />
sie handeln und Maßnahmen ergreifen um die<br />
Zukunftsfähigkeit zu sichern, solange es ihnen<br />
„gut geht“. Eine professionelle Unternehmensberatung,<br />
wie wir sie bei der Bayern Counsult<br />
schon mehrmals erlebt haben, kann hier wertvolle<br />
Impulse und Unterstützung geben.<br />
Aus unserer Sicht hat die Pandemie wie ein<br />
Turbo für die bereits bekannten Megathemen<br />
Digitalisierung und Nachhaltigkeit gewirkt.<br />
Viele Gespräche mit unseren Kunden stärken<br />
uns in der Überzeugung, dass es keinen Weg<br />
zurück in die Welt vor der Pandemie gibt. Das<br />
stellt uns als Sparkasse teilweise vor neue Themen,<br />
die wir – um zukunftsfähig zu bleiben –<br />
mit Nachdruck angehen müssen.<br />
ÜBER CAROLIN HÖHN<br />
Was hat Corona im Hinblick auf die<br />
Steuerung Ihrer eigenen Sparkasse bzw.<br />
der gesamten Sparkassengruppe verändert?<br />
Was davon wird die Pandemie überleben?<br />
Wir sind als Sparkasse schon zu Beginn der<br />
Pandemie sehr „geräuschlos“ arbeitsfähig und<br />
handlungsfähig geblieben. Das liegt zum einen<br />
daran, dass wir unseren Mitarbeitenden mobiles<br />
Arbeiten seit 2019 ermöglichen. Equipment<br />
und die technischen Möglichkeiten für eine digitale<br />
Beratung wurden zur Verfügung gestellt.<br />
Dadurch können wir alle gut von zu Hause arbeiten.<br />
Zudem sind unsere Kreditprozesse seit<br />
Ende 2019 vollständig papierlos. Dies und die<br />
Flexibilität unserer Mitarbeitenden hat uns ermöglicht,<br />
unsere Arbeit auch zu Beginn der<br />
Pandemie – hier war vor allem ein offenes Ohr<br />
für unsere Kunden und Reaktion auf viele Anfragen<br />
gefragt – professionell zu leisten.<br />
Die gebürtige Haßfurterin begann nach dem<br />
Abitur ihre Karriere bei der Sparkasse Ostunterfranken.<br />
Nebenbei absolvierte sie die Berufsakademie<br />
Mosbach, die sie als Diplom Betriebswirtin<br />
abschloss. Ihr Aufgabengebiet lag<br />
von Anfang an im Bereich der Firmenkundenberatung.<br />
2012 absolvierte Sie das Lehrinstitut<br />
in Bonn. 2014 wechselte Carolin Höhn als<br />
Teamleiterin Gewerbekundenbetreuung zur<br />
Sparkasse Mainfranken Würzburg und stieg<br />
rasch zur Abteilungsleiterin auf. 2019 übernahm<br />
sie die Leitung des Bereichs Geschäftskunden<br />
und Immobilien, 2021 die Bereichsdirektion<br />
Firmenkundenbetreuung.<br />
Die 1822 gegründete Sparkasse Mainfranken<br />
Würzburg ist die viertgrößte und zweitälteste<br />
Bayerns. Als „Flächensparkasse“ deckt sie ein<br />
Gebiet von mehr als 3.000 Quadratkilometern<br />
ab. Bei einer Bilanzsumme von 9,8 Milliarden,<br />
werden 10.072 Geschäftskunden im Haupterwerb<br />
betreut. An Unternehmen wurden rd. 4,0<br />
Milliarden verliehen, das entspricht einem regionalen<br />
Marktanteil von 35 %. Die Sparkasse beschäftigt<br />
in 88 Geschäftsstellen in Summe 1.573<br />
Mitarbeitende. Carolin Höhn hat in ihrem Bereich<br />
Führungs- und Vertriebsverantwortung<br />
für 97 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.<br />
<strong>#01</strong>-22 S.17 www.bayernconsult.de
<strong>CONSULT</strong>ING LETTER<br />
KOMMENTAR <strong>BAYERN</strong> <strong>CONSULT</strong><br />
<strong>Bauindustrie</strong> und Nebengewerke<br />
ROHSTOFFENGPÄSSE, LIEFERSCHWIERIGKEITEN UND<br />
PREISANSTIEGE DÄMPFEN POSITIVE PROGNOSEN<br />
Markus Ziechaus,<br />
Geschäftsführer Bayern Consult<br />
Bau- und Baunebengewerke sind aktuell geprägt durch einen enorm<br />
hohen Auslastungsgrad – Man möchte meinen, den Unternehmen<br />
ginge es gut. Die Nachfrage nach Baumaßnahmen ist hoch und<br />
gemäß aller Schätzungen wird das auch so bleiben. Rohstoffpreise<br />
und die Risiken der Rohstoffversorgung trüben allerdings die optischen<br />
Prognosen. Zusätzlich wirken die Nachwehen der Coronajahre,<br />
der Fachkräftemangel nimmt zu, die Energiepreise steigen weiter<br />
an. Rohstoffverknappung, Lieferschwierigkeiten und Preisanstiege<br />
dämpfen in Summe die Freude über gute Auftragsbestände deutlich.<br />
Ein Stück weit gelingt es den Bauunternehmen inzwischen bei neuen<br />
Verträgen, den Druck auf der Einkaufseite an den Markt weiterzugeben. Gleichwohl unterstützt<br />
die hohe Kapazitätsauslastung zdie Degrssionseffekte deutlich. Die hohe Geräteauslastung<br />
hat die Investitionsbereitschaft vieler Unternehmen deutlich erhöht. Seit geraumer Zeit<br />
investiert das Baugewerbe stärker als das übrige produzierende Gewerbe und die Dienstleistungsbereiche<br />
in neue Anlagen und moderne Infrastruktur. Die personellen Kapazitäten bleiben<br />
weiterhin ein Engpass, doch es scheint Licht am Ende des Tunnels zu geben: Neben dem<br />
Rückgang der Arbeitslosenzahl und der Gewinnung ausländischer Arbeitskräfte gelingt es, die<br />
Gesamtzahl der Ausbildungsverhältnisse zu erhöhen.<br />
FAZIT<br />
Die Preissteigerungen im Baugewerbe seit dem Jahr 2020<br />
werden auch <strong>2022</strong> und den kommenden Jahren Nachwirkungen<br />
haben. Allerdings legen Bauunternehmen die<br />
Preise bereits vielfach, wenngleich nicht flächendeckend,<br />
auf die Bauherren um. Die Baukosten steigen somit, der<br />
Umsatzentwicklung tut dies keinen Abbruch Die Nachfrage<br />
ist weiterhin ungebrochen – mit dem Koalitionsvertrag<br />
der neuen Bundesregierung nimmt auch die Modernisierung<br />
öffentlicher Infrastruktur, der Wohnungsbau<br />
und klimaneutrales Bauen weiter Fahrt auf.<br />
Als größte Gefahr bleiben die Rohstoffversorgung und<br />
die unkontrollierte Erhöhung der Energiekosten. Die<br />
Nachfrage übersteigt vielfach das Angebot, die Lieferketten<br />
sind am Anschlag und durch den Ukraine-Krieg kann<br />
die Versorgung nicht als dauerhaft sicher angenommen<br />
werden.Es gilt also: der Trend bei Auftragsbestand und<br />
Auslastung positiv, die Kosten drücken das Ergebnis und<br />
die Gewinnerwartung aber deutlich<br />
(mzi)<br />
<strong>#01</strong>-22 S.18 www.bayernconsult.de
<strong>CONSULT</strong>ING LETTER<br />
BRANCHEN-STECKBRIEF<br />
Bayern Consult Branchen-Steckbrief <strong>Bauindustrie</strong><br />
ZEIT FÜR VERBESSERUNG UND NEUE PRIORITÄTEN<br />
IN HERAUSFORDERNDEN ZEITEN<br />
Das Bauhauptgewerbe spürt Rückenwind. Volle Auftragsbücher und gute Perspektive in zahlreichen<br />
Segmenten und Nischen prägen das Bild. Die Prognosen der führenden Wirtschaftsforschungsinstitute<br />
sind durchweg positiv. Gedämpft wir der Optimismus aber von brüchigen<br />
Lieferketten, Rohstoffengpässen und Preissteigerungen sowie einem eklatanten Mangel an<br />
Fachkräften. Gerade in herausfordernden Zeiten gilt es Kraft zu bündeln, Reserven aufzubauen<br />
und intern die richtigen Verbesserungsmaßnahmen anzugehen.<br />
CHANCEN<br />
+ + Kooperationsprozesse in der Branche<br />
+ + Auflösung Investitionsstau Infrastruktur<br />
Steigender Handlungsdruck, z.B.<br />
bezüglich Sanierung von Straßen,<br />
Brücken und Tunnels<br />
+ + Höhere Prozesseffizienz durch digitale<br />
Medien<br />
Innovative, prozesskostensenkende Informationsflüsse<br />
(z.B. Einkauf, Leistungsmeldung<br />
oder Mängelanzeige via Smartphone/<br />
Tablet)<br />
+ + Internationalisierung<br />
Einschränkung: Finanzmittelbedarf<br />
Nach Jahren größter Herausforderungen beherrschen<br />
positive Dynamik und gleichzeitig<br />
Unsicherheit die Branche. Starke Nachfrage<br />
versetzt innovative Unternehmen in die Lage,<br />
sich durch das Aufbrechen alter Vorgehensweisen,<br />
nicht nur im Bauprojektmanagement, neu<br />
zu definieren. Mit neuen, effizient gestalteten<br />
Informationsflüssen via Smartphone / Tablets<br />
lassen sich Prozesskostenvorteile erzielen. Wenn<br />
markseitig Unruhe herrscht, sollten interne<br />
Optimierungs- und Verbesserungsmaßnahmen<br />
nicht weiter aufgeschoben werden (Relaunch<br />
kaufmännische Steuerungssysteme, Anpassung<br />
Kalkulationsschemata, Einführung leistungsorientierter<br />
Vergütung für Schlüsselmitarbeiter).<br />
RISIKEN<br />
+ + Projektkalkulation<br />
Steigende Einkaufspreise und Inflationseffekte<br />
+ + Unsichere Rohstoffverfügbarkeit<br />
Gebrochene Lieferketten, Logistik-<br />
Engpässe, Preis-/ Mengeneffekte<br />
+ + Fachkräftemangel<br />
Fortschreitender Verlust der Fachkompetenz<br />
durch Ausscheiden älterer<br />
Mitarbeiter<br />
+ + Wettbewerbsintensität<br />
Zunehmender internationaler Wettbewerb<br />
auf dem Heimmarkt<br />
Bei einer Reihe namhafter Bauunternehmen<br />
laufen Planung und Umsetzung für derartige<br />
Projekte auf Hochtouren, um effizient auf<br />
die volatilen Herausforderungen reagieren zu<br />
können.<br />
NUTZEN FÜR UNTERNEHMEN<br />
Das Bayern Consult Team berät seit Jahrzehnten<br />
mittelständische Bauunternehmen bei allen<br />
Herausforderungen, die sich im Lebenszyklus<br />
des Unternehmen ergeben. Das Team aus<br />
Betriebswirten und Ingenieuren versteht Ihre<br />
Probleme und erarbeit Lösungen mit dem Ziel,<br />
nachhaltigen Mehrwert zu generieren.<br />
<strong>#01</strong>-22 S.19 www.bayernconsult.de
<strong>CONSULT</strong>ING LETTER<br />
LBS HESSEN-THÜRINGEN<br />
Bausparer haben eine gute Bonität und geringes Ausfallrisiko<br />
LBS HESSEN-THÜRINGEN SIEHT CHANCEN FÜR PERIPHERE REGIONEN<br />
Stephen Adam<br />
Als Mitglieder der Sparkassen-Finanzgruppe<br />
liegen die acht Landesbausparkassen bei einem<br />
Marktanteil von 36 Prozent und sind<br />
damit die Nummer 1 der Bausparkassen in<br />
Deutschland. Acht Millionen Kunden werden<br />
von den Landesbausparkassen betreut,<br />
8,9 Millionen laufende Bausparverträge<br />
mit einem Volumen von 306,6 Milliarden<br />
Euro sind im Bestand. Im Jahr 2020 wurden<br />
503.000 Verträge mit einer Bausparsumme<br />
von 27,5 Milliarden Euro abgeschlossen. Die<br />
LBS-Gruppe hat 2020 in Deutschland rund<br />
33.600 Immobilien im Wert von 9,6 Milliarden<br />
Euro vermittelt. Wir haben mit Stephen<br />
Adam, Mitglied der Geschäftsleitung der<br />
LBS Hessen-Thüringen über die Zukunft des<br />
Bauspargeschäfts und den Immobilienmarkt<br />
gesprochen.<br />
<br />
Stephen Adam,<br />
Mitglied der Geschäftsleitung<br />
LBS Hessen-Thüringen<br />
»Die Regierung sollte proaktiv<br />
den Eigenheimbau fördern«<br />
ersten Pandemiejahr gab es einen Einbruch um<br />
15 % und in diesem Jahr nochmals um 10 %.<br />
Wir gehen aber davon aus, dass wir nun den<br />
Boden erreicht haben. Wir mussten in der Pandemie<br />
erkennen, dass eine etwas komplexere<br />
Baufinanzierungsstruktur mit Einbindung von<br />
Ist Bausparen heute noch attraktiv genug für<br />
Geldanleger und Immobilienfinanzierer?<br />
Trotz des niedrigen Niveaus bei den Einlagezinsen<br />
sehen Menschen, die an einen Eigenheimkauf<br />
denken, es für sinnvoll an, mit Bausparen<br />
Eigenkapital zu bilden. Eine wichtige Rolle<br />
spielt dabei die Wohnungsbauprämie, die ab<br />
dem Sparjahr 2021 für Alleinstehende 70 € und<br />
für Verheiratete/Lebenspartner maximal 140<br />
€ jährlich ausmacht, wenn die entsprechenden<br />
Einkommensgrenzen eingehalten werden. Angesichts<br />
einer aktuellen Verzinsung von 0,01 %<br />
auf Sparguthaben ein nettes Zubrot. Die Attraktivität<br />
des Bausparens als Finanzierungsbaustein<br />
hat angesichts der niedrigen Zinsen etwas nachgelassen,<br />
zumal wir bei der Anpassung der Bauspartarife<br />
der Entwicklung des Zinsniveaus immer<br />
einen gewissen Zeitversatz haben. Im Jahr<br />
2018/19 betrug das Volumen des Bruttoneugeschäftes<br />
rd. 100 Milliarden bundesweit. Im<br />
Bauspar-/und Fördermitteln nicht ganz einfach<br />
virtuell bzw. am Telefon zu platzieren ist. Das<br />
betraf nicht nur unsere Außendienstpartner,<br />
sondern auch die Sparkassen. Einige Häuser<br />
hatten lange Monate die Filialen geschlossen<br />
und kaum mehr persönlichen Kontakt zur<br />
Kundschaft. Unser wichtigstes Asset ist die Absicherung<br />
der niedrigen Finanzierungszinsen<br />
auf viele Jahre und in die Zukunft. Das muss<br />
erklärt werden.<br />
<strong>#01</strong>-22 S.20 www.bayernconsult.de
<strong>CONSULT</strong>ING LETTER<br />
FOKUSBRANCHE BAU & IMMOBILIEN 2|3<br />
Wie sehen Sie die Entwicklung des<br />
Immobilienmarktes?<br />
Der Markt in den Ballungszentren ist überhitzt.<br />
Das sehen wir an den Finanzierungssummen<br />
unserer Bausparer, die stark steigen. Die Immobilienpreise<br />
explodieren. Das ist für Normalverdiener<br />
längst nicht mehr leistbar. Wir<br />
finanzieren Eigentumswohnungen in Frankfurt<br />
mit Quadratmeterpreisen von teilweise deutlich<br />
über 10.000 Euro. Viele Menschen, die sich mit<br />
dem Gedanken tragen, in die eigenen vier Wände<br />
zu investieren, erkennen sehr schnell, dass sie<br />
ohne ausreichendes Eigenkapital keine Finanzierung<br />
bekommen. Hier kommt das Bausparen<br />
ins Spiel. Es gibt eine interessante Statistik, die<br />
ausweist, dass Bausparer wesentlich konsequenter<br />
und mehr sparen als Nicht-Bausparer. Diese<br />
fokussierten Sparer kommen auch schneller ins<br />
Eigenheim und haben auch eine höhere Eigenheimquote.<br />
Wer sich also mit dem Gedanken<br />
trägt, in die eigene Immobilie einzuziehen, sollte<br />
beizeiten mit dem Bausparen beginnen.<br />
Die neue Bundesregierung sollte Überlegungen<br />
anstellen, wie der Eigenheimbau gefördert<br />
werden kann. Das ist in der Vergangenheit<br />
viel zu wenig geschehen, weshalb in Deutschland<br />
nur 42,1 % der Menschen in ihrer eigenen<br />
Immobilie wohnen. Ein europaweit sehr<br />
niedriger Wert. Die Mietbremse in Berlin war<br />
absolut kontraproduktiv, weil dadurch der<br />
Wohnungsbau mangels zu erwartender Rendite<br />
praktisch zum Erliegen kam. Es wäre absolut<br />
sinnvoll, wenn politische Weichen gestellt würden,<br />
die in Richtung Wohnbau-Investitionen<br />
und weiterer Förderung von Privaten gehen.<br />
Eine interessante Entwicklung ist durch ‚Remote<br />
Work‘ entstanden. Als die Menschen ins<br />
Homeoffice übersiedelten, haben sich viele überlegt,<br />
sich zu günstigeren Preisen weiter draußen<br />
in der Peripherie nach großzügigeren Wohnmöglichkeiten<br />
umzusehen, wo man sich mit<br />
weniger Geld ein großzügigeres Raumangebot<br />
mieten oder kaufen kann, weil sich plötzlich<br />
durch Homeoffice und Homeschooling ganz<br />
neue Bedarfe für das eigene Wohnen entstanden<br />
sind. Das Ganze steht und fällt aber mit<br />
der Infrastruktur. Wenn es kein leistungsfähiges<br />
Angebot im öffentlichen Personennahverkehr<br />
und schlechte Internetverbindungen gibt, funktioniert<br />
das nicht. Auch hier sind Bund, Länder<br />
und Kommunen gefordert, eine Investitionsoffensive<br />
zu starten, ebenso wie für die Förderung<br />
von Sanierung von Bestandsobjekten.<br />
Gibt es aufgrund der Pandemie „Nachwehen“,<br />
was die Bedienung von Bauspardarlehen<br />
betrifft? ?<br />
Nein! Die Stundungsanfragen bei unseren Bausparverträgen<br />
waren sehr überschaubar und es<br />
gab keine Ausfälle. Wir hatten durchaus Befürchtungen,<br />
dass etwas auf uns zukommen<br />
könnte, wenn großflächig Hotels, Restaurants,<br />
Händler und körpernahe Dienstleister ihre Arbeit<br />
einstellen mussten. Es hat sich aber gezeigt,<br />
dass Bausparer insgesamt eine gute Bonität haben,<br />
sehr fokussiert sind auf ihr Anliegen, ihr<br />
Eigenheim zu schaffen und zu erhalten. Sei<br />
sparen mehr, weshalb sie auch mehr finanzielle<br />
Luft haben, wenn es enger wird. Wir haben keine<br />
Verträge verkauft, die nicht bedient werden<br />
konnten. Es gab zwar da und dort einmal Gespräche<br />
über individuelle Vereinbarungen sowie<br />
kurzfristige Stundungen, aber die sind allesamt<br />
schon wieder geregelt. >>><br />
<strong>#01</strong>-22 S.21 www.bayernconsult.de
<strong>CONSULT</strong>ING LETTER<br />
LBS HESSEN-THÜRINGEN 3|3<br />
WENIGER SITZUNGSTOURISMUS<br />
Was hat Corona im Hinblick auf die Steuerung<br />
der Landesbausparkasse verändert?<br />
Die Helaba Landesbank Hessen-Thüringen,<br />
deren Geschäftsbereich wir sind, hat Großartiges<br />
geleistet. In kürzester Zeit wurden tausende<br />
Arbeitsplätze remotefähig gemacht. Niemand<br />
hätte sich gedacht, dass es reibungslos<br />
funktioniert, wenn bis zu 90 % der Mitarbeitenden<br />
vom Homeoffice aus arbeiten. Wir<br />
werden auch in Zukunft flexible Lösungen<br />
anbieten, eine Mischung von Homeoffice und<br />
Büro. 100 % im Büro wird es nicht geben,<br />
wir gehen von max. 50 % Homeoffice aus.<br />
Den Sitzungstourismus von früher wird es nicht<br />
mehr geben. 5 Stunden Reisezeit für 2 Stunden<br />
Meeting sind inakzeptabel. Wir nutzen dafür<br />
Videokonferenzen, auch in der Mitarbeiterkommunikation.<br />
Damit reduzieren wir unseren<br />
CO 2<br />
-Footprint erheblich und leisten unseren<br />
Beitrag zur Nachhaltigkeit. Wir werden aber<br />
„haptische“ Treffen nicht komplett abschaffen.<br />
Die Sehnsucht nach persönlichen Kontakten<br />
ist durch die lange Trennungszeit groß. Es<br />
gilt, negative Effekte zu verhindern. Auch wenn<br />
die Produktivität im Homeoffice oft höher ist,<br />
kommt es zu einer Entsozialisierung. Bindung<br />
und Identifikation mit dem Unternehmen werden<br />
geringer. Besonders schmerzlich ist festzustellen:<br />
Schwarmintelligenz kann nicht genutzt<br />
werden, weil der persönliche Austausch fehlt.<br />
Wir haben gelernt, dass es Vertrauen in die Mitarbeiterinnen<br />
und Mitarbeiter braucht. Viele<br />
haben einen intrinsischen Antrieb (=aus dem<br />
eigenen Antrieb heraus) und eine hohe Eigenmotivation.<br />
Andere, denen es schon vorher an<br />
Elan fehlte, haben den auch zu Hause nicht bekommen.<br />
Gefordert sind hier in erster Linie die<br />
Führungskräfte, die richtige Ansprache zu wählen,<br />
Ziele zu setzen und deren Einhaltung auch<br />
zu würdigen. Damit konnten Menschen, deren<br />
Antrieb nicht rein intrinsisch ist, durchaus zur<br />
höheren Leistung motiviert werden.<br />
ÜBER STEPHEN ADAM<br />
Stephen Adam ist seit 2020 Mitglied der Geschäftsleitung<br />
der seit 1929 existierendenLBS<br />
Hessen-Thüringen. Heute ist die LBS mit einer<br />
Bilanzsumme von 6,2 Mrd. € ein Geschäftsbereich<br />
der Helaba Landesbank Hessen-Thüringen<br />
und betreut fast 664.000 Kunden mit<br />
über 720.000 Bausparverträgen und einem<br />
Bausparvolumen von 21,1 Mrd. €. Die LBS arbeitet<br />
mit 200 Mitarbeitenden im Innendienst<br />
und 154 Partnern im Außendienst zusammen.<br />
Als Mitglied der Sparkassen-Finanzgruppe ist<br />
die LBS Hessen-Thüringen mit sieben weiteren<br />
Landesbausparkassen bei einem Marktanteil<br />
von 36 Prozent die Nummer 1 der Bausparkassen<br />
in Deutschland.<br />
Stephen Adam absolvierte die Ausbildung zum<br />
Bankkaufmann in der Sparkasse Konstanz, in<br />
den Neunzigerjahren durchlief er die Studiengänge<br />
bis zum dipl. Bankbetriebswirt. Bis 2015<br />
war Adam Firmenkundenberater in verschiedenen<br />
Banken und Sparkassen, zuletzt als Leiter<br />
des FirmenCenters Ludwigshafen der fusionierten<br />
Sparkasse Vorderpfalz. Danach wurde<br />
er Bereichsleiter in der Helaba, wo er für das<br />
Sparkassengeschäft-Süd in 6 Bundesländern<br />
auf Vorstandsebene zuständig war. Im vergangenen<br />
Jahr wechselte er dann in die LBS, wo er<br />
nun Mitglied der Geschäftsleitung ist.<br />
<strong>#01</strong>-22 S.22 www.bayernconsult.de
<strong>CONSULT</strong>ING LETTER<br />
DREES & SOMMER SE<br />
BAUEN IM BESTAND:<br />
WARUM JETZT EIN GUTER ZEITPUNKT IST<br />
Holger Seidel<br />
Ob Produktionsgebäude, Büro, Hotel<br />
oder sonstige gewerbliche Immobilie:<br />
In ihren Bestand müssen Unternehmen<br />
regelmäßig investieren. Doch ein nachhaltiges<br />
Refurbishment ist noch aus weiteren<br />
Gründen erforderlich: Die Klimapolitik<br />
und gesellschaftliche Veränderungen<br />
machen Sanierungen besonders lohnend.<br />
Was das für mittelständische Unternehmen<br />
bedeutet und wie sie das Thema am<br />
besten anpacken …<br />
KLIMAWANDEL BEFEUERT<br />
SANIERUNGEN<br />
Dipl.-Ing. (FH) Holger Seidel, ist Geschäftsführer und<br />
Associate Partner bei der Drees & Sommer SE<br />
© Christian Back<br />
Der Klimawandel ist Realität. Mittlerweile besteht<br />
politischer Konsens über dessen gravierende<br />
Auswirkungen. Klimaneutralität bis 2050 –<br />
indem die Europäische Union dieses Ziel<br />
ausrief, legte sie auch die wesentlichen ordnungspolitischen<br />
Rahmenbedingungen fest,<br />
mit denen sie den Klimawandel eindämmen<br />
will.<br />
Es sind vor allem zwei Bausteine der Klimapolitik,<br />
die sich unmittelbar auf die Bau- und<br />
<strong>Immobilienwirtschaft</strong> auswirken. Zum einen<br />
ist die Besteuerung von CO2-Emissionen gemeint,<br />
welche die überwiegende Mehrheit aller<br />
Wirtschaftssektoren betrifft. Zum anderen<br />
erzeugt die Einführung der ESG-Kriterien<br />
(Environmental, Social, Governance) für die<br />
Kapitalanlage in Immobilien eine wesentliche<br />
Lenkungskraft.<br />
NACHHALTIGES REFURBISHMENT:<br />
DIE GEBÄUDE DER ZUKUNFT STEHEN SCHON<br />
Aber nicht nur für Kapitalanleger, sondern<br />
auch für Eigennutzer von Immobilien – etwa<br />
mittelständische Unternehmen – wirkt sich die<br />
Klimapolitik massiv aus. Die wichtige Nachricht:<br />
Es muss nicht immer gleich Neubau sein.<br />
Stattdessen wird eine weitergenutzte, ökologisch<br />
optimierte Bestandsimmobilie aus der<br />
Klimaschutzperspektive zunehmend die beste<br />
Wahl sein! Dies hat die Politik erkannt. Mit<br />
dem Europäischen Aufbaufonds bietet sie ein<br />
umfangreiches Förderprogramm zum Klimaschutz.<br />
Durch ein Bündel aus Förderungsanreizen<br />
soll die Sanierungsrate in den kommenden<br />
Monaten und Jahren verdoppelt werden!<br />
Das ergibt Sinn, denn der Gebäudesektor ist<br />
für mehr als ein Drittel des Energieverbrauchs<br />
und der CO2-Emissionen in Europa verantwortlich:<br />
Ein sanierter und verbesserter Gebäudebestand<br />
in der EU wird zu einem kohlenstoffarmen<br />
und sauberen Energiesystem<br />
beitragen. Die Sanierung öffentlicher und privater<br />
Gebäude ist in diesem Zusammenhang<br />
eine wesentliche Maßnahme. Im Europäischen<br />
Green Deal gilt sie als Schlüsselinitiative, um<br />
die Energieeffizienz im Bau- und Immobiliensektor<br />
zu steigern.<br />
>>><br />
<strong>#01</strong>-22 S.23 www.bayernconsult.de
<strong>CONSULT</strong>ING LETTER<br />
DREES & SOMMER SE 2|4<br />
BAUEN IM BESTAND:<br />
WARUM JETZT EIN GUTER ZEITPUNKT IST<br />
WAS BEDEUTET ESG FÜR DEN<br />
IMMOBILIENBESTAND?<br />
Im Zusammenhang mit Klimaschutz tauchen<br />
immer wieder drei Buchstaben auf: ESG.<br />
ESG steht für „Environmental, Social, Governance“.<br />
Die drei Begriffe bezeichnen eine<br />
Wirtschaftspraxis, die neben dem ökonomischen<br />
Erfolg Verbesserungen in den Bereichen<br />
Umwelt (Environmental), Soziales (Social)<br />
sowie Unternehmensführung (Governance)<br />
anstrebt.<br />
Sinngemäß übersetzt bedeutet ESG „umweltbewusste,<br />
sozial-verantwortliche (Unternehmens-)Führung“.<br />
Der ESG-Ansatz umfasst ein<br />
System von Indikatoren und Offenlegungen,<br />
mit denen sich Fortschritte in diesen drei Bereichen<br />
messen lassen. Ziel ist es, E, S und G als<br />
Felder für Zukunftsrisiken zu bewerten.<br />
ESG ist in Zusammenhang mit weiteren Nachhaltigkeitssystemen<br />
zu sehen: Die sogenannte<br />
EU-Taxonomie beispielsweise dient als Kriterienkatalog<br />
zur Nachhaltigkeit mit einer direkten<br />
Umsetzung des Bausteins „E“ in ESG. Die<br />
Sustainable Development Goals (SDGs) der<br />
UN dagegen definieren politische Ziele in unterschiedlichen<br />
Bereichen. Darunter fallen etwa<br />
eine bessere Bildung oder nachhaltige Konsumund<br />
Produktionsmuster. Um auch in Zukunft<br />
gesetzeskonform zu agieren und die von der EU<br />
geforderten ESG-Kriterien zu erfüllen, ist es<br />
wichtig, einen Überblick über die Nachhaltigkeitssysteme<br />
zu behalten. Darüber hinaus geht<br />
es darum, mit Nachhaltigkeitsrisiken umgehen<br />
und mit geeigneten Tools und Strategien handeln<br />
zu können. In Bezug auf Gebäude sind<br />
es in erster Linie Anforderungen Materialität,<br />
CO2- und Energieverbrauch, denen Eigentümer<br />
und Nutzer zu entsprechen haben.<br />
Drees & Sommer unterstützt mittelständische<br />
Unternehmen dabei, die ESG-Anforderungen<br />
umzusetzen – angefangen bei einer Bestandsaufnahme<br />
über eine Nachhaltigkeitsstrategie<br />
bis zum Reporting.<br />
CORONA UND DER FLÄCHENBEDARF<br />
Neben der Klimapolitik hat ein Ereignis die<br />
Anforderungen an Gebäude bedeutend verändert:<br />
Die Corona-Pandemie. Unbestritten hat sie<br />
während und nach ihrem Auftreten zu grundlegenden<br />
Veränderungen in unserer Gesellschaft<br />
geführt. Wie Menschen jetzt und in Zukunft<br />
wohnen, einkaufen, reisen und arbeiten wollen –<br />
das wirkt sich auch massiv auf die Gebäude aus.<br />
Was die Arbeitswelt betrifft, so hat die Pandemie<br />
den Startschuss zu einem nie dagewesenen<br />
Digitalisierungs-Sprint gegeben. Vor allem im<br />
Dienstleistungssektor deckte dieser signifikante<br />
Effizienzpotenziale auf. Das temporäre Leben<br />
und Arbeiten von zu Hause hat die Anforderungen<br />
an Büro- und Wohnimmobilien neu definiert.<br />
Große Unternehmen wie BMW, Siemens<br />
und Allianz bieten ihren Mitarbeitenden flexibles<br />
Arbeiten. Das „Next level of work“ reduziert<br />
einerseits die quantitativen Flächenbedarfe<br />
in Büroimmobilien. Anderseits haben sich die<br />
Anforderungen an die verbleibenden Büroflächen<br />
deutlich gewandelt. Mehr Kollaboration<br />
in Kombination mit einer erhöhten Sharing-Rate<br />
führt Dienstleistungsunternehmen zu neuen<br />
Bürokonzepten.<br />
Corona hat Fortschritte ausgelöst, die sonst<br />
sicher ein Jahrzehnt beansprucht hätten, gerade<br />
auch hinsichtlich der Digitalisierung.<br />
Bestandsimmobilien verschiedener Branchen<br />
und Gebäudearten „digital ready“ zu<br />
machen, ist eine wichtige Zukunftsaufgabe.<br />
<strong>#01</strong>-22 S.24 www.bayernconsult.de
<strong>CONSULT</strong>ING LETTER<br />
FOKUSBRANCHE BAU & IMMOBILIEN 3|4<br />
KLIMANEUTRALITÄT<br />
ESG-Check<br />
Digitalisierungsstrategie<br />
Modulares<br />
Sanieren<br />
BAUEN IM BESTAND<br />
fungibel,<br />
nachhaltig und<br />
rentabel<br />
Fördermittel<br />
<strong>Consulting</strong><br />
Cradle-to-Cradle,<br />
Garage. Diese Räume können je nach Uhrzeit<br />
Urban Mining und<br />
energetische Sanierung<br />
und Buchung verschiedene Funktionen erfüllen,<br />
stärken dabei aber immer das Miteinander.<br />
New Work –User<br />
Centric <strong>Consulting</strong><br />
und Design<br />
Das Gesamtkonzept lebt vom NUTZERVERHALTEN Zusammenspiel<br />
UND<br />
BEDÜRFNISSE<br />
starker Kontraste und der frei zu wählenden<br />
Die Bau- und <strong>Immobilienwirtschaft</strong> befindet sich im Umbruch, gerade auch was den Immobilienbestand betrifft. Gesellschaftliche<br />
Entwicklungen wie der Klimawandel und die Corona-Pandemie erzeugen vielschichtige, sich teilweise überlagernde Veränderungen.<br />
Drees & Sommer hat die passenden Antworten zum nachhaltigen Refurbishment Ihrer Bestandsimmobilien.<br />
© Drees & Sommer SE<br />
BEISPIEL AUS DER PRAXIS:<br />
NEW WORK HUB IN MÜNCHEN<br />
Sicherlich lassen sich neue Ansätze am leichtesten<br />
bei einem Neubau-Projekt umsetzen. Aber<br />
gerade auch Bestandsimmobilien bilden oft einen<br />
attraktiven Rahmen, um neue Konzepte<br />
baulich umzusetzen.<br />
Am Drees & Sommer-Standort in München<br />
brachten die Expertinnen und Experten mit<br />
dem New Work Hub das Thema zukunftsfähige<br />
Arbeitswelten in einem Bestandsgebäude<br />
auf die Fläche. Dort bündelt das Unternehmen<br />
seine Kompetenzen zu neuen Arbeitswelten und<br />
berät Kunden von der Konzeption bis zur Umsetzung<br />
im Raum. Nach dem Umbau bis April<br />
2021 sind nun auch die eigenen Büroräume bereit<br />
für die Zukunft des Arbeitens.<br />
Arbeitsmöglichkeiten. Deshalb sind auch die<br />
Passagen zwischen den Räumen keine reinen<br />
Verkehrswege, sondern beherbergen unter anderem<br />
die Materialbibliothek, Schließfächer und<br />
Kommunikationsflächen.<br />
Digitale Tools und Technologien erleichtern den<br />
Arbeitsalltag. So lassen sich Räume über eine<br />
App buchen, die Auslastung der Arbeitsplätze<br />
digital verfolgen und auswerten. Die Beleuchtung<br />
ist mit Sensorik-Beacons ausgestattet und<br />
bereichsweise steuerbar.<br />
© Peter Neusser<br />
Wer heute durch die Büros in der Geisenhausener<br />
Straße 17 in München läuft, entdeckt<br />
unterschiedlich gestaltete Bereiche. Das Konzept<br />
stellt vor allem den Mehrwert von Shared<br />
Spaces ins Zentrum, also gemeinsame Flächen<br />
für Kollaboration und Kommunikation. Es<br />
gibt einen Marketplace und zahlreiche Konferenz-<br />
und Meetingräume. Daneben gibt es auch<br />
Orte für Konzentration, wie die Bibliothek und<br />
vielfältige Fokusräume. Und nicht zu vergessen<br />
den Pocket Park, die Kioske, das Studio und die<br />
Homebase for New Work – das Drees & Sommer-Büro in der<br />
Geisenhausenerstraße 17 in München nach dem Umbau<br />
INNOVATIONSGEIST IM<br />
1980er-JAHRE-PRODUKTIONSGEBÄUDE<br />
Auch am Hauptsitz von Drees & Sommer in<br />
Stuttgart hat das Unternehmen eine Bestandsimmobilie<br />
aus den 1980ern – eine ehemalige<br />
>>><br />
<strong>#01</strong>-22 S.25 www.bayernconsult.de
<strong>CONSULT</strong>ING LETTER<br />
DREES & SOMMER SE 4|4<br />
© seven city<br />
Industrie-Buchbinderei – nachhaltig umgenutzt<br />
und mit neuer Gebäudetechnik ausgestattet. Sie<br />
beheimatet jetzt den Innovation Hub mit attraktiven<br />
Flächen, auf denen die Zukunft der Arbeit<br />
spürbar wird. Auf rund 2.000 Quadratmetern<br />
erforschen die Mitarbeitenden vor allem digitale<br />
Geschäftsmodelle. Drees & Sommer kooperiert<br />
dafür mit zahlreichen Start-ups. Auch der Vorstand<br />
ist dort eingezogen.<br />
Das Konzept legt viel Wert auf Kommunikation<br />
und interdisziplinären Austausch und schafft<br />
gleichzeitig Orte für konzentriertes Arbeiten;<br />
und das bei maximaler Transparenz! Im Sinne<br />
der Nachhaltigkeit wurden an zahlreichen Stellen<br />
Mobiliar und Stoffe aus recycelten Materialien<br />
verwendet. Der gezielte Einsatz von Pflanzen<br />
wirkt sich positiv auf Raumklima und Akustik<br />
aus und bietet einen Ort zum beruhigten Arbeiten,<br />
an dem Gemeinschaft und räumliche Qualität<br />
gleichermaßen erlebbar werden.<br />
Der Innovation Hub der Drees & Sommer SE in Stuttgart, kurz<br />
DS HUB: Von der alten Buchbinderei zum Pop-Up-Office<br />
DEN WANDEL WIRTSCHAFTLICH REALISIEREN<br />
Umfangreiche Sanierungsprojekte sind teuer<br />
und dauern lange – zumindest ist das die Befürchtung<br />
vieler Eigentümer. Das muss aber<br />
nicht sein. Wer modular baut, erreicht eine hohe<br />
Skalierbarkeit und realisiert auf diese Weise<br />
auch komplexe Projekte ökonomisch. Gerade<br />
im Bestand, zum Beispiel in Gebäuden aus den<br />
1960er-Jahren, trifft man häufig auf regelmäßig<br />
Strukturen und damit auf ein hohes Potenzial<br />
für modulares Bauen. Eine Prüfung ganz zu<br />
Anfang legt die Einsparmöglichkeiten offen.<br />
Modulares Bauen bietet sich nicht nur für gesamte<br />
Projekte, sondern genauso gut für einzelne<br />
Teile eines Bestandsgebäudes an – wie etwa eine<br />
Fassade oder ein neues Technikmodul. Da alles<br />
vorproduziert ist und nur noch eingebaut werden<br />
muss, verkürzt sich die Ausführung vor Ort.<br />
FAZIT: Im Entwickeln und Bauen im Bestand<br />
stecken technische und konzeptionelle Herausforderungen<br />
– aber in erster Linie Chancen.<br />
Wer den Bestand nutzt, schont Ressourcen.<br />
Energetisch zu optimieren und den CO2-Verbrauch<br />
zu reduzieren – das gehört schon fast<br />
zum Standard. Wer zusätzlich auf kreislauffähige<br />
Materialien und Digitalisierung setzt und<br />
Bestandsimmobilien in der Nutzung flexibel<br />
hält, sichert die Zukunft seiner Immobilien und<br />
profitiert zudem von Fördermöglichkeiten. Jetzt<br />
oder nie ist die richtige Zeit, das Pflicht-Thema<br />
Sanieren völlig neu anzugehen. Digital, nachhaltig,<br />
wirtschaftlich und innovativ!<br />
ÜBER HOLGER SEIDEL<br />
Sein Bauingenieurstudium an der Hochschule<br />
in München vertiefte Holger Seidel im Fach<br />
Baubetrieb/Grundbau. In seiner Tätigkeit bei<br />
Drees & Sommer spezialisierte er sich auf die<br />
Projektentwicklung und das Projektmanagement<br />
für Quartiersentwicklungen, Dienstleistungs-<br />
und Verwaltungsgebäude. Er betreut<br />
speziell für Fondgesellschaften, Banken und<br />
Versicherungen Due-Diligence-Untersuchungen<br />
bei Immobilienbewertungen und leitet die<br />
Durchführung von Projektcontrollingleistungen.<br />
Seine berufliche Entwicklung führte ihn<br />
über verschiedenste Standorte und Großprojekte<br />
in leitende Positionen als Geschäftsführer<br />
und Associate Partner bei der Drees & Sommer<br />
SE speziell am Standort Bayern. Die Niederlassung<br />
in Nürnberg hat er maßgeblich seit über<br />
15 Jahren aufgebaut. Er ist verheiratet, Vater<br />
einer Tochter und lebt in Freising.<br />
<strong>#01</strong>-22 S.26 www.bayernconsult.de
<strong>CONSULT</strong>ING LETTER<br />
LB IMMOWERT<br />
Unternehmensimmobilien<br />
WELCHE AUSWIRKUNGEN ZEIGTE DIE CORONA-KRISE<br />
AUF DEN MARKT FÜR UNTERNEHMENSIMMOBILIEN?<br />
Begriffsdefinition<br />
»Unternehmensimmobilie«<br />
Zu Beginn der Corona-Pandemie im Frühjahr<br />
2020 haben sich die weltweiten Lieferketten als<br />
sehr anfällig gezeigt. Es kam teils zu deutlichen<br />
Lieferengpässen, was wiederum in einigen Branchen<br />
auch zu einem Produktionsstopp führte. In<br />
diesem Rahmen kamen Prognosen auf, dass zukünftig<br />
ein Ausbau von Lagerflächen gerade in<br />
Bezug auf im Rahmen der Produktion benötigten<br />
Materialien sowie bei Ersatzteilen eintreten<br />
wird. Des Weiteren wurde in diesem Rahmen<br />
diskutiert, ob es teils nicht sinnvoll wäre, ausgelagerte<br />
Produktion wieder ins Inland zu holen.<br />
Ab Mitte März 2020 musste eine Vielzahl an<br />
Einzelhandelsbetrieben in den Lockdown. Infolge<br />
dessen kam es zu einem deutlichen Umsatzanstieg<br />
beim E-Commerce. Die Nachfrage<br />
nach Logistikflächen, um das gestiegene Warenaufkommen<br />
im Versandhandel überhaupt bewältigen<br />
zu können, war hoch.<br />
Basierend auf diesen sich am Markt abzeichnenden<br />
Auswirkungen gingen Marktakteure davon<br />
aus, dass Unternehmensimmobilien, insbesondere<br />
Lager-/Logistikimmobilien sowie Produktionsimmobilien<br />
langfristig von der Krise profitieren<br />
würden. Gleichzeitig stand die Befürchtung<br />
im Raum, dass es coronabedingt zu Produktionsrückgängen<br />
sowie Insolvenzen und in Folge<br />
zu Betriebsschließungen kommen würde.<br />
Diese Entwicklung würde kurz- und mittelfristig<br />
einen Nachfragerückgang an den Vermietungsmärkten<br />
auslösen, was wiederum Einfluss auf<br />
die Investmentmärkte nach sich ziehen würde.<br />
Da dieser Begriff sehr breit gefasst ist, bietet<br />
sich an dieser Stelle zum besseren Verständnis<br />
nochmals eine kurze Begriffsdefinition an. Die<br />
Assetklasse Unternehmensimmobilie zeichnet<br />
sich durch eine hohe Komplexität aus, welche<br />
unter anderem auf den vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten<br />
dieser Immobilienart beruht.<br />
„Unternehmensimmobilien werden im<br />
Allgemeinen als gemischt genutzte Gewerbeobjekte<br />
mit typischerweise mittelständischer<br />
Mieterstruktur definiert.“ 1<br />
Im angelsächsischen Raum ist die Verwendung<br />
des Begriffs „Light Industrial Real Estate“<br />
für diesen Immobilientyp gebräuchlich.<br />
UNTERNEHMENSIMMOBILIEN ZEIGTEN SICH<br />
ALS RESILIENTE ASSETKLASSE IN DER KRISE<br />
Flächenumsatz nur geringfügig unter<br />
Vorjahresniveau<br />
Die Assetklasse zeigte sich in der Corona-Krise<br />
als relativ resilient. Basis hierfür waren die<br />
langfristigen Mietvertragslaufzeiten und der<br />
diese Assetklasse prägende Nutzermix.<br />
Der Flächenumsatz bei Unternehmensimmobilien<br />
bewegte sich nur geringfügig unter dem<br />
Vorjahresniveau. Da die in Unternehmensimmobilien<br />
registrierten Vermietungen seit 2017<br />
bereits einen fallenden Trend zeigten, war das<br />
schwache Jahresergebnis nicht nur durch die<br />
von der Corona-Pandemie ausgelöste, wirtschaftliche<br />
Verunsicherung beeinflusst worden.<br />
1<br />
Prof. Dr. Dr. h.c. Lars P. Feld u.a. (2021):<br />
Frühjahresgutachten <strong>Immobilienwirtschaft</strong> 2021 des<br />
Rates der Immobilienweisen<br />
>>><br />
<strong>#01</strong>-22 S.27 www.bayernconsult.d1
<strong>CONSULT</strong>ING LETTER<br />
LB IMMOWERT 2|4<br />
WELCHE AUSWIRKUNGEN ZEIGTE DIE CORONA-KRISE<br />
AUF DEN MARKT FÜR UNTERNEHMENSIMMOBILIEN?<br />
Mit einem Flächenumsatz von rund 525.000<br />
m² war das Jahresergebnis 2020 annähernd auf<br />
dem Niveau von 2019. In Bezug auf den langjährigen<br />
Mittelwert für den Zeitraum 2013 bis<br />
2020 war der Flächenumsatz 2020 jedoch um<br />
über 40 % niedriger ausgefallen. Ursächlich für<br />
den seit Jahren niedrigen Flächenumsatz ist<br />
nicht eine mangelnde Nachfrage, sondern vielmehr<br />
ein zu geringes Angebot.<br />
Hohe Umsatzanteile haben 2020 beispielsweise<br />
Gewerbeparks, welche aufgrund des Flächenund<br />
Nutzermixes ein breites Spektrum von<br />
potentiellen Mietern ansprechen, aufgewiesen.<br />
Zudem sehr gefragt waren Produktionsflächen.<br />
Diese Marktentwicklung könnte ein erstes Anzeichen<br />
sein, dass aufgrund der Erfahrungen<br />
aus der Corona-Krise eine Verlagerung der<br />
Produktion zurück ins Inland erwägt wird.<br />
FLÄCHENUMSATZ NACH OBJEKTKATEGORIEN<br />
Quelle: Initiative Unternehmensimmobilien; Darstellung: LBImmoWert Research (2021)<br />
AUFGRUND VON FLÄCHENKNAPPHEIT<br />
KOMMT ES ZU MIETPREISANSTIEGEN<br />
Im Jahr 2020 zeigte sich bei den Durchschnittsmieten<br />
von Unternehmensimmobilien<br />
je nach Flächenart ein steigender Trend, unbeeinflusst<br />
von der durch die Corona-Pandemie<br />
ausgelösten wirtschaftlichen Verunsicherung.<br />
Dieser Mietpreisanstieg untermauert auch die<br />
Beobachtung, dass der geringe Flächenumsatz<br />
nicht durch eine mangelnde Nachfrage initiiert<br />
wurde, sondern die Folgen eines mangelnden<br />
Angebots waren. So zeigte sich bei der Durchschnittsmiete<br />
für Produktionsflächen ein Anstieg<br />
um 8,5 % auf 6,40 €/m² bzw. bei angegliederten<br />
Büro-/Sozialflächen war ein Anstieg<br />
um 5,3 % auf 9,95 €/m². Die durchschnittliche<br />
Miete bei Flex Space blieb mit 8,15 €/<br />
m² auf Vorjahresniveau. Bei Lagerflächen unter<br />
500 m² zeigte sich ein geringer Anstieg im<br />
Bereich von 1 % auf 5,60 €/m².<br />
<strong>#01</strong>-22 S.28 www.bayernconsult.de
<strong>CONSULT</strong>ING LETTER<br />
FOKUSTHEMA BAU & IMMOBILIEN 3|4<br />
AUSWIRKUNGEN DER CORONA-PANDEMIE AUF DEN INVESTMENTMARKT ERSICHTLICH<br />
Der Investmentmarkt für Unternehmensimmobilien<br />
war trotz des anfänglichen Optimismus<br />
im Hinblick auf Produktions- und Logistikimmobilien<br />
von der allgemeinen wirtschaftlichen<br />
Verunsicherung aufgrund der Auswirkungen<br />
der Corona-Pandemie beeinflusst. Basierend auf<br />
dem im 1. Halbjahr 2020 erzielten Investitionsvolumen,<br />
das überwiegend auf 2019 angebahnten<br />
Transaktionen beruhte, war der Optimismus,<br />
dass ein sehr gutes Jahresergebnis erzielbar<br />
wäre, hoch. Im 2. Halbjahr 2020 zeigten sich<br />
die Investoren jedoch abwartend und Transaktionen<br />
wurden mit großer Umsicht getätigt. Insgesamt<br />
wurde 2020 ein Investmentumsatz von<br />
2,14 Mrd. € erzielt, ein Rückgang im Bereich<br />
von über 30 % im Vergleich zum Vorjahr.<br />
INVESTMENTUMSATZ NACH OBJEKTKATEGORIEN<br />
Quelle: Initiative Unternehmensimmobilien; Darstellung: LBImmoWert Research (2021)<br />
BEI DEN RENDITEN ZEIGTE SICH EIN STABILER<br />
BIS LEICHT STEIGENDER TREND<br />
Unternehmensimmobilien erwiesen in der Corona-Pandemie<br />
als sehr robuste Assetklasse. Dies<br />
beruhte unter anderem auf dem teils breiten<br />
Nutzermix. Gerade Gewerbeparks zeichnen sich<br />
durch ein breites Mieterspektrum aus, sodass Investoren<br />
einen besonderen Fokus auf diese Objektkategorie<br />
gelegt hatten. Dies spiegelte sich in<br />
einem hohen Investmentumsatz fallenden Renditen<br />
wider. Die Spitzenrendite bei Gewerbeparks<br />
reduzierte sich von 5,7 % brutto auf 5,3 %<br />
brutto. Auch Logistikimmobilien standen bei<br />
Investoren hoch im Kurs. Hier ergab sich ein<br />
Renditerückgang von 4,5 % brutto in 2019 auf<br />
4,3 % brutto in 2020. Obwohl es bei den anderen<br />
Ausprägungen von Unternehmensimmobilien<br />
in 2020 beim Investmentumsatz deutliche<br />
Einbrüche gegeben hatte, zeigten die Renditen<br />
hier einen Seitwärtstrend. Die Spitzenrendite<br />
bei Transformationsimmobilien stagnierte bei<br />
4,3 % brutto. Die Rendite bei Produktionsimmobilien<br />
bleibt beinahe auf dem Vorjahresniveau<br />
und rutschte lediglich um 10 bp von 5,6 %<br />
brutto auf 5,5 % brutto. >>><br />
<strong>#01</strong>-22 S.29 www.bayernconsult.de
<strong>CONSULT</strong>ING LETTER<br />
LB IMMOWERT 4|4<br />
AUSBLICK<br />
Zu Beginn der Corona-Pandemie war es, wie<br />
bereits einleitend angesprochen, teils zu Lieferengpässen<br />
gekommen. Dies hatte sich wiederum<br />
negativ auf Teilbereiche des produzierenden<br />
Gewerbes ausgewirkt.<br />
Nicht nur im Hinblick auf die Lagerhaltung<br />
im Rahmen der Produktion benötigten Materialien<br />
sowie bei Ersatzteilen, sondern auch<br />
aufgrund des steigenden E-Commerce und den<br />
damit einhergehenden Bedarf an Lager- und<br />
Logistikflächen, hier insbesondere für die letzte<br />
Meile, wird die Nachfrage an Logistikimmobilien<br />
mittel- bis langfristig betrachtet auf einem<br />
hohen Niveau verharren.<br />
Auch im Hinblick auf Produktionsprozesse,<br />
welche nicht ins „Homeoffice“ ausgelagert werden<br />
können, sprechen für einen anhaltend hohen<br />
Bedarf an Produktionsimmobilien. Auch<br />
der Gedankengang, dass Teile der Produktion<br />
wieder im Inland angesiedelt werden, unter<br />
anderem aufgrund der Erfahrungen durch die<br />
Corona-Pandemie, ist nicht abwegig. Digitalisierung<br />
und technologische Innovationen<br />
werden dazu beitragen, dass sich die Anforderungen<br />
an eine Produktionsimmobilie insbesondere<br />
auf die Ausstattung bzw. die Flächenqualität<br />
erhöhen.<br />
Durch eine digitalisierte Fertigung wird eine<br />
Verlagerung an Produktionsstandorte nahe der<br />
Absatzmärkte / Metropolregionen unter Umständen<br />
wirtschaftlich sinnvoll.<br />
In diesem Zusammenhang ist auch das Schlagwort<br />
„Urban Production“, welche kleine, flexible,<br />
gut in die gängige Stadtstruktur integrierbare<br />
Einheiten benötigt, zu nennen.<br />
ÜBER<br />
LB IMMOWERT<br />
Die 2002 gegründete LBImmobiliengesellschaft<br />
(LBImmoWert) ist das Kompetenzzentrum<br />
für Immobilienbewertungen und<br />
Immobilienresearch in Deutschland, Europa<br />
und den USA. 65 zertifizierte, unabhängige<br />
und erfahrenen Gutachter erstellen jährlich<br />
rund 3.500 Bewertungen mit einem Marktvolumen<br />
von 50 Mrd. Euro.<br />
Das Leistungsportfolio der LB Immowert<br />
bildet alle Bewertungsanlässe ab und reicht<br />
von der Vorwertanalyse bis hin zum Marktund<br />
Objektrating. Mit Ressourcenstärke und<br />
langjähriger Expertise bietet LB Immowert<br />
Kompetenz auf unabhängiger Basis und ist<br />
heute eine der bedeutendsten und größten Bewertungsgesellschaften<br />
in Deutschland.<br />
www.lb-immowert.de<br />
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Konzept, Layout & Grafik: Syngroup Management <strong>Consulting</strong> GmbH<br />
Interviews (S. 4, 7, 10, 14, 20): Dr. Wolfgang Immerschitt ,<br />
Fotos: Christian Back, Amelie Chapalain, Christina Ganslmaier, Michael<br />
Königshofer, LB Immowert, LBS Hessen-Thüringen,<br />
Peter Neusser, pixabay, seven city, Spk. Bad Kissingen,<br />
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