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VIII. <strong>Immobilien</strong>investitionen im Ausland<br />
1. Laufende Einkünfte<br />
In den meisten Doppelbesteuerungsabkommen wird das Besteuerungsrecht<br />
dem Lagestaat des unbeweglichen Vermögens an den aus<br />
diesem Vermögen stammenden Einkünften eingeräumt. Dies gilt für<br />
Privat- und Betriebsvermögen. Auch Gewinne aus einem land- und<br />
forstwirtschaftlichen Betrieb fallen unter die Zuteilungsregel für Einkünfte<br />
aus unbeweglichem Vermögen.<br />
Beispiel:<br />
Ein in Österreich ansässiger Steuerpflichtiger hat in Deutschland<br />
ein Mietwohngrundstück geerbt. Die aus dem deutschen Mietshaus<br />
stammenden Mieteinkünfte sind in Deutschland zu versteuern.<br />
Auch die Einkünfte aus einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft<br />
(zB <strong>Immobilien</strong>-KG) fallen unter die Zuteilungsregel für<br />
unbewegliches Vermögen.<br />
Die Zuteilungsregel findet sowohl bei unmittelbarer Nutzung durch den<br />
Grundstückseigentümer als auch bei mittelbarer Nutzung des unbeweg-<br />
lichen Vermögens durch einen bloß Nutzungsberechtigten Anwendung.<br />
Beispiel:<br />
Ein in Österreich ansässiger Unternehmer hat im Inland Grund<br />
angekauft und darauf eine Wohnhausanlage errichtet, die er in Folge<br />
an eine Schweizer Kapitalgesellschaft vermietet. Die Schweizer<br />
Gesellschaft vermietet die einzelnen Wohnungen weiter. Die<br />
Schweizer Gesellschaft besitzt lediglich die Mietrechte, dennoch<br />
sind die aus den Untermietverträgen stammenden Einkünfte in<br />
Österreich zu versteuern.<br />
2. Veräußerungsgewinne<br />
Veräußerungsgewinne aus unbeweglichem Vermögen werden idR<br />
dessen Lagestaat zur Besteuerung zugewiesen.<br />
TIPP: Als Ausweg besteht die Möglichkeit, das unbewegliche<br />
Vermögen rechtzeitig in eine Kapitalgesellschaft zu übertragen und<br />
einer Besteuerung im Lagestaat des unbeweglichen Vermögens<br />
durch bloße Veräußerung der Gesellschaftsanteile auszuweichen.<br />
Denn das Besteuerungsrecht bei Veräußerung von Gesellschaftsanteilen<br />
steht idR dem Ansässigkeitsstaat des Veräußerers zu. Zu<br />
beachten ist allerdings, dass die Einlage eines Grundstücks in eine<br />
Kapitalgesellschaft einen Tausch darstellt, und somit zur Versteuerung<br />
der dann bereits bestehenden stillen Reserven führen kann.<br />
Im Ansässigkeitsstaat kann oft von einem internationalen Schachtel-<br />
44 TPA Horwath | <strong>Immobilien</strong>-Service 2011