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VII. Immobilienfonds – steuerliche Bestimmungen
muss seit 2006 nicht mehr auf Fondsebene bereit gehalten werden,
sondern sie kann alternativ auch durch eine Vereinbarung mit einem
EU- / EWR-Kreditinstitut bzw -Versicherungsunternehmen
sichergestellt werden. Dabei muss sich der jeweilige Vertragspartner
verpflichten, bei Bedarf im entsprechenden Umfang Anteile
des Fonds zu erwerben.
3. Gewinnverwendung und Besteuerung
■ Die vom Fonds erwirtschafteten Gewinne können uneingeschränkt
verwendet werden: Vollausschüttung, Vollthesaurierung,
aber auch jede Zwischenlösung ist zulässig.
■ Der Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer unterliegt nicht der
Fonds selbst, sondern die einzelnen Anleger mit ihren (anteiligen)
Gewinnen.
■ Steuerpflichtig sind ab 2011 nicht mehr die tatsächlichen Ausschüttungen
des Fonds, sondern regelmäßig die sogenannten
„ausschüttungsgleichen Erträge“ (das sind jene Erträge, die
grundsätzlich ausschüttbar wären). Tatsächliche Ausschüttungen
werden in der Folge nicht mehr besteuert.
■ Beim Privatanleger zählen alle auf Fondsebene erzielten Einkünfte
zu den Einkünften aus Kapitalvermögen.
■ Steuerpflichtig sind nicht nur die Einkünfte aus der Vermietung
und Verpachtung der Immobilien (sogenannte „Bewirtschaftungsgewinne“),
sondern auch 80 % (bei nicht öffentlich angebotenen
Fonds sogar 100 %) des jährlich erzielten Wertzuwachses, und
zwar unabhängig davon, ob dieser Wertzuwachs (insbesondere
durch Verkauf) realisiert wurde, oder ob er sich nur durch die
Bewertung der Sachverständigen ergibt. Bei der Ermittlung der
Bewirtschaftungsgewinne ist keine Abschreibung zulässig; stattdessen
sind bis zu 20 % der Nettomieterträge (exkl. USt) als Instandhaltungsrücklage
aufwandswirksam zu dotieren.
■ Die Erträge unterliegen der Kapitalertragsteuer (KESt) von 25 %.
■ Der Privatanleger ist mit dem KESt-Abzug grundsätzlich endbesteuert,
er hat aber die Möglichkeit zur Antragsveranlagung.
Ab 01.10. 2011 können Immobilienfondsanteile, die ab dem
01.01.2011 erworben werden, auch nach Ablauf einer Frist von einem
Jahr nicht mehr steuerfrei verkauft werden, sondern unterliegen
künftig der Vermögenszuwachsbesteuerung. Besteuert wird
hierbei der Differenzbetrag zwischen dem Veräußerungs- bzw.
Rücknahmepreis und den fortgeschriebenen Anschaffungskosten.
Der Steuersatz beträgt 25 %.
42 TPA Horwath | Immobilien-Service 2011