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VII. Immobilienfonds – steuerliche Bestimmungen
Österreichische Immobilienfonds sind im Immobilien-Investmentfondsgesetz
geregelt.
1. Eckpunkte des Immobilienfonds
■ Der Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, welcher die Gelder
der Anleger nicht in Wertpapieren, sondern weitgehend in Immobilien
investiert.
■ Es können je nach Ausgestaltung der Fondsbestimmungen unter
anderem folgende inländische und ausländische Immobilien angeschafft
werden:
■ bebaute Grundstücke.
■ unbebaute Grundstücke, die für eine baldige Bebauung geeignet
sind.
■ Grundstücke im Zustand der Bebauung.
■ Baurechte, Superädifikate, Mit- und Wohnungseigentum.
■ Maximal 20 % des Fondsvermögens dürfen in Immobilien
außerhalb des EU- / EWR-Raumes veranlagt werden. Der Erwerb
von Grundstücksgesellschaften ist bis zu einem Ausmaß von 49 %
des Fondsvermögens generell möglich.
■ Das Fondsvermögen steht bei Immobilienfonds nicht im Miteigentum
der Anleger, sondern im (Treuhand-)Eigentum der Fondsgesellschaft.
Dadurch soll vermieden werden, dass jeder Anlegerwechsel
umständliche Grundbuchsberichtigungen und
Grunderwerbsteuer auslöst.
■ Da es für Immobilien keine Börsenkurse gibt, muss jede Immobilie
zumindest einmal jährlich durch zwei unabhängige Sachverständige
bewertet werden.
■ Maximal 50 % des Immobilienvermögens dürfen fremdfinanziert
werden (zB durch Kredite).
2. Veranlagungsvorschriften
Auf Grund der für Fonds charakteristischen Risikostreuung sind die
eingelegten Gelder auf mindestens 10 (bei Spezialfonds 5) verschiedene
(Immobilien-)Vermögenswerte zu verteilen, wobei
■ keiner der Vermögenswerte (zur Zeit seines Erwerbes) 20 % des
Fondsvermögens (bei Spezialfonds 40 %) übersteigen darf und
■ diese Mindeststreuung spätestens nach einer Anlauffrist von vier
Jahren erreicht sein muss.
■ Da der Fonds grundsätzlich zum jederzeitigen Rückkauf der
Anteile verpflichtet ist, müssen bei Publikumsfonds mindestens
10 % (bei Spezialfonds 5 %) des Fondsvermögens in kurz- bis
mittel fristigen Bankguthaben und / oder Forderungswertpapieren
veranlagt sein. Nach oben ist der Bestand an liquidem Vermögen
mit 49 % des Fondsvermögens begrenzt. Die Mindestliquidität
TPA Horwath | Immobilien-Service 2011 41