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V. Bauherrenmodelle – Vorsorgemodelle
1. Grundzüge der Besteuerung
Bauherrenmodelle bzw. Vorsorgemodelle sind idR vom steuerlichen
Verlustausgleichsverbot des § 2 Abs. 2a EStG 1988 nicht betroffen.
Der Vergleich der Renditen mit und ohne Steuer ist für die gesamte zu
erwartende Nutzungsdauer der Liegenschaft anzustellen. Im Bereich
der Vermietung und Verpachtung können somit Steuervorteile im
Wege der Teilabsetzungen erzielt werden, sofern mit diesen Vorteilen
nicht (explizit) geworben wird.
Die Teilabsetzung für Herstellungsaufwand (siehe Kapitel I, Punkt 2)
ist möglich bei
■ Aufwendungen im Sinne des Denkmalschutzes,
■ Verbesserungen gemäß §§ 3 bis 5 MRG und
■ bestimmten Sanierungskosten im Rahmen einer Förderungszusage
(Förderung nach dem Wohnhaussanierungsgesetz, dem
Startwohnungsgesetz oder entsprechend den landesgesetzlichen
Vorschriften). Seit 2009 sind in Wien unter bestimmten Voraussetzungen
auch der Abbruch und die Neuerrichtung umfasst.
Nicht nur die Form der Bauherrenmodelle im schlichten Miteigentum
bzw. einer Kommanditgesellschaft, sondern auch die Anlage von
Vermögen im Rahmen von Wohnungseigentum wird dem Vorsorgegedanken
gerecht. Langfristig erzielbare Überschüsse aus der
Vermietung können einen wesentlichen Beitrag zur privaten Altersvorsorge
darstellen.
Auch bei beabsichtigter oder sofortiger Begründung von Wohnungseigentum
können anfängliche Verluste aus einer Immobilie unter
gewissen Voraussetzungen (siehe vor allem Kapitel I, Punkt 8.7 zur
Liebhaberei) steuerlich genutzt werden.
Wie folgende Gegenüberstellung von „großem“ und „kleinem“
Bauherrn zeigt, bietet die Investition in Immobilien mit Vermietungsabsicht
auch die Möglichkeit des Vorsteuerabzuges aus den Baukosten.
Voraussetzung ist, dass die Einkunftsquelle vom Finanzamt
akzeptiert wird (siehe Kapitel I, Punkt 8.7).
2. Großer Bauherr
2.1. Voraussetzungen
■ Kein einheitliches Vertragsgeflecht (Verträge über Liegenschaftskauf
und Baumaßnahmen bilden keine wirtschaftliche Einheit)
■ Herstellerinitiative beim Bauinteressenten (Einfluss bei Planung)
■ Herstellerrisiko trägt der Bauinteressent (finanzielles Risiko –
Vereinbarung eines Fixpreises ist idR schädlich).
TPA Horwath | Immobilien-Service 2011 37