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IV. Immobilien und Privatstiftungen zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, wenn die Liegenschaft umsatzsteuerpflichtig vermietet wird (vgl. Kapitel II, Punkt 7. sinngemäß); ■ Spekulationsfrist des Stifters wird von der Stiftung fortgesetzt (Ausnahmen siehe Punkt IV.1.). 4. Neue Offenlegungs- und Meldepflichten für Privatstiftungen ■ Offenlegungspflicht: Seit 01.07.2010 sind Privatstiftungen verpflichtet, dem Finanzamt ihre Stiftungsurkunde samt etwaiger Stiftungszusatzurkunden sowie bestehende Treuhandschaften offenzulegen, andernfalls das Finanzamt unverzüglich die Geldwäschemeldestelle zu informieren hat. ■ Meldepflicht: Seit 01.04.2011 hat der Stiftungsvorstand dem Finanzamt die Begünstigten einer Privatstiftung unverzüglich zu melden. Sämtliche Begünstigte einer Privatstiftung, die zum 31.03.2011 bestehen, sind bis 30.06.2011 zu melden. Bei Verletzung der Meldepflicht drohen empfindliche Geldstrafen (bis zu EUR 20.000,00 je verschwiegenem oder nicht vollständig mitgeteiltem Begünstigten). 36 TPA Horwath | Immobilien-Service 2011
V. Bauherrenmodelle – Vorsorgemodelle 1. Grundzüge der Besteuerung Bauherrenmodelle bzw. Vorsorgemodelle sind idR vom steuerlichen Verlustausgleichsverbot des § 2 Abs. 2a EStG 1988 nicht betroffen. Der Vergleich der Renditen mit und ohne Steuer ist für die gesamte zu erwartende Nutzungsdauer der Liegenschaft anzustellen. Im Bereich der Vermietung und Verpachtung können somit Steuervorteile im Wege der Teilabsetzungen erzielt werden, sofern mit diesen Vorteilen nicht (explizit) geworben wird. Die Teilabsetzung für Herstellungsaufwand (siehe Kapitel I, Punkt 2) ist möglich bei ■ Aufwendungen im Sinne des Denkmalschutzes, ■ Verbesserungen gemäß §§ 3 bis 5 MRG und ■ bestimmten Sanierungskosten im Rahmen einer Förderungszusage (Förderung nach dem Wohnhaussanierungsgesetz, dem Startwohnungsgesetz oder entsprechend den landesgesetzlichen Vorschriften). Seit 2009 sind in Wien unter bestimmten Voraussetzungen auch der Abbruch und die Neuerrichtung umfasst. Nicht nur die Form der Bauherrenmodelle im schlichten Miteigentum bzw. einer Kommanditgesellschaft, sondern auch die Anlage von Vermögen im Rahmen von Wohnungseigentum wird dem Vorsorgegedanken gerecht. Langfristig erzielbare Überschüsse aus der Vermietung können einen wesentlichen Beitrag zur privaten Altersvorsorge darstellen. Auch bei beabsichtigter oder sofortiger Begründung von Wohnungseigentum können anfängliche Verluste aus einer Immobilie unter gewissen Voraussetzungen (siehe vor allem Kapitel I, Punkt 8.7 zur Liebhaberei) steuerlich genutzt werden. Wie folgende Gegenüberstellung von „großem“ und „kleinem“ Bauherrn zeigt, bietet die Investition in Immobilien mit Vermietungsabsicht auch die Möglichkeit des Vorsteuerabzuges aus den Baukosten. Voraussetzung ist, dass die Einkunftsquelle vom Finanzamt akzeptiert wird (siehe Kapitel I, Punkt 8.7). 2. Großer Bauherr 2.1. Voraussetzungen ■ Kein einheitliches Vertragsgeflecht (Verträge über Liegenschaftskauf und Baumaßnahmen bilden keine wirtschaftliche Einheit) ■ Herstellerinitiative beim Bauinteressenten (Einfluss bei Planung) ■ Herstellerrisiko trägt der Bauinteressent (finanzielles Risiko – Vereinbarung eines Fixpreises ist idR schädlich). TPA Horwath | Immobilien-Service 2011 37
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