download PDF - Marlies Muhr Immobilien GmbH
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III. <strong>Immobilien</strong> im Betriebsvermögen<br />
oder für dieses eine Sonderabschreibung in Anspruch genommen<br />
wurde. Die Fristen sind taggenau zu berechnen.<br />
7.2. Einschränkungen<br />
Grundsätzlich können stille Reserven aus der Veräußerung von<br />
<strong>Immobilien</strong> auf alle körperlichen Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens<br />
übertragen werden (also zB nicht auf Finanzanlagen oder<br />
immaterielle Wirtschaftsgüter). Eine Übertragung auf Grund und<br />
Boden ist nur möglich, wenn die stillen Reserven auch aus der Veräußerung<br />
von Grund und Boden stammen und die Gewinnermittlung<br />
nach § 5 EStG 1988 erfolgt.<br />
Sofern die stillen Reserven nicht im Jahr ihrer Aufdeckung übertragen<br />
werden können, besteht die Möglichkeit der Zuführung zu<br />
einer Übertragungsrücklage, für deren Verwendung besondere<br />
Bestimmungen (zB 12- bzw. 24-Monate-Frist) bestehen.<br />
Die Übertragungsmöglichkeit steht nur natürlichen Personen als<br />
Einzelunternehmer oder Mitunternehmer zu, und ist demnach bei<br />
Kapital gesellschaften nicht möglich.<br />
8. <strong>Immobilien</strong> und Betriebsaufgabe / -veräußerung<br />
Unter bestimmten Voraussetzungen unterliegt der Gewinn aus der<br />
Betriebsaufgabe bzw. Betriebsveräußerung samt Übergangsgewinn<br />
nur dem Hälftesteuersatz.<br />
Befindet sich im Betriebsvermögen ein Gebäude, so unterbleibt in<br />
bestimmten Fällen (Hauptwohnsitz) die Besteuerung der auf das<br />
Betriebsgebäude entfallenden stillen Reserven, wenn es der Unternehmer<br />
anlässlich der Betriebsaufgabe (nicht: Betriebsveräußerung<br />
oder Entnahme des Gebäudes im Rahmen einer Einbringung nach<br />
Artikel III UmgrStG) ins Privatvermögen entnimmt. Der Steuerpflichtige<br />
kann seine ehemaligen Betriebsräumlichkeiten sofort nach<br />
Betriebsauf gabe zur anderweitigen Einkunftserzielung (zB Vermietung)<br />
verwenden.<br />
Die unversteuert gebliebenen stillen Reserven kürzen jedoch den<br />
steuerlichen Wertansatz und damit die Abschreibungsbasis. Eine<br />
(rückwirkende) Nachversteuerung der bisher unversteuerten stillen<br />
Reserven erfolgt nur noch bei Veräußerung der Immobilie innerhalb<br />
einer Frist von fünf Jahren nach Betriebsaufgabe, nach neuester<br />
Ansicht des BMF jedoch höchstens in dem Ausmaß, in welchem<br />
stille Reserven bei Veräußerung tatsächlich realisiert werden: Sinkt<br />
der Wert der Immobilie nach Entnahme, verringert sich die Nachversteuerung<br />
(höchstens auf Null, kein Verlust), bei einer Wertsteigerung<br />
30 TPA Horwath | <strong>Immobilien</strong>-Service 2011
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