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III. Immobilien im Betriebsvermögen
Im Folgenden geben wir einen Überblick, welche Punkte bei der
steuerlichen Behandlung von Immobilien im Betriebsvermögen besonders
zu beachten sind:
1. Gewinnermittlung
Bei Einkünften aus Gewerbebetrieb erfolgt die Gewinnermittlung in
Form der Bilanzierung (§ 5 oder § 4 Abs. 1 EStG 1988) oder – bei Erfüllen
der Voraussetzungen – über Einnahmen-Ausgaben-Rechnung
gemäß § 4 Abs. 3 EStG 1988. Das Unternehmensgesetzbuch (UGB)
brachte unternehmensrechtlich neue Rechnungslegungspflichten,
die teilweise auch Auswirkungen auf die steuerliche Gewinnermittlung
haben. Folgende wesentliche steuerliche Aspekte sind zu beachten:
■ Die Einlage von Immobilien in das Betriebsvermögen erfolgt
immer zu dem im Einlagezeitpunkt gegebenen Teilwert
(= Verkehrswert).
■ Sofern die Immobilie in der Folge nach Ablauf der weitergedachten
Spekulationsfrist verkauft wird, ist nur jener Teil der stillen Reserven
zu versteuern, der nach Einlage in das Betriebsvermögen entstanden
ist. Jener Teil der stillen Reserven, der vor Einlage in das
Betriebsvermögen entstanden ist, bleibt gänzlich steuerfrei.
TIPP:
Es sollte der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der
Einlage in das Betriebsvermögen durch ein Gutachten eines Sachverständigen
ermittelt und nachgewiesen werden!
■ Ab 01.01.2010 wurden die Bilanzierungsgrenzen angehoben,
wobei die neuen Grenzen auch für die Beobachtungszeiträume
vor dem 01.01.2010 gelten: Sofern eine gewerbliche Personengesellschaft
nach § 189 UGB zur Bilanzierung verpflichtet ist (Umsatzerlöse
2-mal mehr als EUR 700.000 bzw. 1-mal mehr als EUR
1.000.000), hat diese ihren Gewinn zwingend nach § 5 EStG 1988
zu ermitteln. Es sind somit die (ab diesem Zeitpunkt entstandenen)
stillen Reserven von Grund und Boden jedenfalls steuerhängig.
Bei Gewinnermittlung nach § 5 Abs. 1 EStG 1988 besteht auch die
Möglichkeit der Schaffung gewillkürten Betriebsvermögens.
■ Gewerbebetriebe, welche durch Unterschreiten der Umsatzgrezen
(Umsatzerlöse 2-mal kleiner als 700.000, oder Umsatzerlöse
1-mal kleiner als 350.000 infolge Veräußerung oder Aufgabe eines
(Teil-)Betriebes) aus der Bilanzierungspflicht nach § 189 UGB
herausfallen, können gemäß § 5 Abs. 2 EStG 1988 zur Gewinnermittlung
gemäß § 5 Abs. 1 EStG 1988 optieren. Damit kann ein abweichendes
Wirtschaftsjahr beibehalten werden und es kommt zu
keiner Entnahmebesteuerung der stillen Reserven von Grund und
Boden oder von gewillkürtem Betriebsvermögen.
26 TPA Horwath | Immobilien-Service 2011