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Die Ausstellung einer Rechnung ist jedenfalls verpflichtend, wenn
Leistungen an Unternehmer oder juristische Personen erbracht
werden, aber auch dann, wenn Leistungen im Zusammenhang mit
Grundstücken an Private / Nichtunternehmer erbracht werden.
Auch elektronisch ausgestellte Rechnungen sind unter bestimmten,
sehr strengen Voraussetzungen zulässig. Faxrechnungen berechtigen
nun doch noch bis zum 31.12.2011 zum Vorsteuerabzug. Bei
Rechnungen, welche nicht an den Leistungsempfänger selbst oder
an seinen Bevollmächtigten adressiert sind (zB Hausverwalter), ist
aufgrund der Randziffer 1507 der Umsatzsteuerrichtlinien darauf zu
achten, dass aus der Rechnung eindeutig hervorgeht, für wen die
Leistung bestimmt war.
11.2. Mietvorschreibung und fortlaufende Nummer
Bei der Ausstellung von Vorschreibungen auf Grund von Dauerschuldverhältnissen,
wie Miet-, Pacht- und Wartungsverträgen oder
ähnlichen Leistungen, besteht die Möglichkeit der Ausstellung einer
Anzahlungsrechnung.
Bei diesen Rechnungen kann die Angabe des Leistungszeitraumes
in der Weise erfolgen, dass der Beginn des Leistungszeitraumes mit
dem Zusatz angeführt wird, dass die Vorschreibung (= Anzahlungsrechnung)
bis zum Ergehen einer neuen Vorschreibung gilt.
Kommt es später zu einer Änderung der Miethöhe, zB auf Grund einer
Indexanpassung, ist eine neue Anzahlungsrechnung, welche sämtliche
Rechnungsbestandteile aufzuweisen hat, auszustellen. Die Verpflichtung,
eine fortlaufende Rechnungs-Nummer anzu geben, wird
vom Gesetzgeber nicht genauer definiert. Die Nummerierung von
Anzahlungsrechnungen durch den Immobilientreu händer kann für
jedes einzelne Haus, aber auch pro Vermietungsobjekt, Wohnungseigentumsobjekt
etc. mit eigenständigen Zahlenreihen erfolgen.
11.3. Umsatzsteuervoranmeldung
In der Umsatzsteuervoranmeldung sind in KZ 028 Vorsteuern in
Zusammenhang mit Gebäuden gesondert anzugeben. Es sind
davon laut Erlass des BMF nur Vorsteuern aus aktivierungspflichtigen
Auf wendungen erfasst, nicht jedoch Vorsteuern aus Miete,
Betriebs kosten, Reparaturen sowie für Instandsetzungs- und
Instand haltungsaufwendungen und Vorsteuern in Zusammenhang
mit Grund und Boden.
TPA Horwath | Immobilien-Service 2011 23