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II. Umsatzsteuer
und Aufgabe der Vermietung) zur Vorsteuer-Berichtigungspflicht
führen.
Diese Berichtigung betrifft die Vorsteuern aus Anschaffungs- oder
Herstellungskosten sowie von Großreparaturen, die während der
letzten 10 Jahre abgezogen wurden. Der Gesamtbetrag der zu
berichtigenden Vorsteuern vermindert sich für jedes Jahr der
bisherigen Nutzung um 1/10, beginnend ab dem Folgejahr der
erstmaligen Verwendung. Für den Verkäufer besteht die Möglichkeit,
Grundstücksumsätze umsatzsteuerpflichtig zu behandeln
und dem Käufer des Grundstückes 20 % Umsatzsteuer zu verrechnen,
wenn dies zivilrechtlich vereinbart ist. Wird vom Verkäufer –
spätestens bis zur Rechtskraft des Bescheides – zur Steuerpflicht
optiert, entfällt das Erfordernis einer Vorsteuerberichtigung bzw.
erhält der Verkäufer grundsätzlich das Recht, den Vorsteuerabzug
geltend zu machen. Die Option auf Umsatzsteuerpflicht kann für jede
einzelne Bestandseinheit gesondert in Anspruch genommen werden.
Dass der Vorsteuerabzug für Vorleistungen nicht erst zum Zeitpunkt
des steuerpflichtigen Umsatzes, sondern – wenn zum Zeitpunkt des
Bezuges der Vorleistungen der steuerpflichtige Verkauf wirtschaftlich
überwiegend wahrscheinlich ist – sofort geltend gemacht
werden kann, ist durch den Verwaltungsgerichtshof klargestellt
worden.
Die Optionsmöglichkeit zur Steuerpflicht gibt es auch bei Schenkung
einer Immobilie. Anders als beim Verkauf, sind nur jene Teile
der Liegenschaft Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer, für
welche ein Vorsteuerabzug (seit 1972) geltend gemacht wurde. Laut
Umsatzsteuerrichtlinien 2000 (UStR) sind sowohl (Teile der) Herstellungskosten
als auch Großreparaturen betroffen. Der Wert des
Grund und Bodens ist jedenfalls nicht der Umsatzsteuer zu unterwerfen,
wenn beim Ankauf keine Umsatzsteuer verrechnet wurde. Der
Empfänger des Grundstückes hat wiederum bei Vorliegen einer vom
Geschenkgeber ausgestellten Rechnung über die Umsatzsteuer
(§ 12 Abs 15 UStG 1994) die Vorsteuerabzugsmöglichkeit, sofern er
mit dem Grundstück steuerpflichtige Umsätze ausführt.
Die Beendigung der Vermietungstätigkeit führt zur Berich ti gung für
Vorsteuern aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und nach
Ansicht der Abgabenbehörde auch aus Großreparaturen der letzten
10 Jahre.
Der Verkauf eines Mietrechtes vom Vormieter an den Nachmieter
unterliegt bei Objekten, die Wohnzwecken dienen, dem ermäßigten
Steuersatz von 10 %, bei Nicht-Wohnobjekten dem Steuersatz von
0 % bzw. 20 %.
20 TPA Horwath | Immobilien-Service 2011