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II. Umsatzsteuer<br />
2.3. Wahl des Normalsteuersatzes – 20 %<br />
Sofern der Verlust des Vorsteuerabzuges sowie die Rückverrechnung<br />
vermieden werden sollen, kann der Umsatz der 20 % igen USt<br />
unterworfen werden. Diese Wahlmöglichkeit des Vermieters besteht<br />
für jedes einzelne Objekt (Bestandsobjekt, Wohnungseigentumsobjekt)<br />
und wird idR für geschäftlich genutzte Gebäude in Anspruch<br />
genommen.<br />
3. Ist-Besteuerung und Versteuerung von Anzahlungen<br />
Bei Vermietung im Privatvermögen besteht die Verpflichtung, die USt<br />
entsprechend der Vereinnahmung der Entgelte abzuführen, wenn der<br />
Gesamtumsatz aus nicht betrieblichen Einkünften (nicht Einkünfte<br />
aus Land- und Forstwirtschaft, sowie Gewerbebetrieb) in einem der<br />
beiden vorangegangenen Kalenderjahre nicht mehr als EUR 110.000<br />
betragen hat. Maßgeblich ist somit nicht die Mietvorschreibung,<br />
sondern der Eingang des Mietentgeltes. Bei erhaltenen Mietzinsvorauszahlungen<br />
und Anzahlungen ist die Umsatzsteuer ebenfalls zum<br />
Zeitpunkt der Vereinnahmung abzuführen, außer es handelt sich um<br />
ein echtes Darlehen.<br />
Unternehmer, die betriebliche Einkünfte erzielen (Einkünfte aus<br />
Land- und Forstwirtschaft, sowie Gewerbebetrieb) haben nach<br />
vereinnahmten Entgelten zu besteuern, wenn der jeweilige Betrieb<br />
nicht buchführungspflichtig ist.<br />
Durch die Stellung eines entsprechenden Antrages beim Finanzamt<br />
kann der Unternehmer die Soll-Versteuerung wählen, das heißt, die<br />
Umsatzsteuer – nicht aber die Einkommensteuer – ist auf Basis der<br />
Vorschreibung bzw. Leistungserbringung abzuführen.<br />
4. Umsatzsteuer von Vorleistungen<br />
Der Vorsteuerabzug steht nur zu, wenn der Unternehmer mit dem<br />
Grundstück umsatzsteuerpflichtige Umsätze ausführt. Vor der<br />
tatsächlichen Vermietung anfallende Vorsteuern können sofort abgezogen<br />
werden, wenn die Absicht einer künftigen steuerpflichtigen<br />
Vermietung nachgewiesen oder die überwiegende Wahrscheinlichkeit<br />
zumindest glaubhaft gemacht werden kann.<br />
Auch bei Grundstücksverkäufen ist nach Rechtsprechung des VwGH<br />
ein sofortiger Vorsteuerabzug von Vorleistungen möglich, wenn der<br />
zukünftige steuerpflichtige Verkauf nachgewiesen werden kann oder<br />
überwiegend wahrscheinlich ist.<br />
18 TPA Horwath | <strong>Immobilien</strong>-Service 2011
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