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I. Immobilien im Privatvermögen 4. Werbungskosten Die folgende Aufzählung soll einen Überblick über die gängigsten Formen der im Bereich des Immobilienvermögens anfallenden Werbungskosten geben. Im Jahr der Bezahlung sofort abzugsfähig sind insbesondere: ■ Zinsen und Finanzierungsnebenkosten für Darlehen zur Finanzierung der Immobilie (nicht die Darlehenstilgung selbst) ■ Kosten für steuerliche und rechtliche Beratung, sofern kein Zusammenhang mit den Anschaffungs- u. Herstellungskosten gegeben ist ■ Betriebskosten (zB Versicherung, Rauchfangkehrer, Wasser, Müll, Hausbesorger, Grundsteuer, Hausverwaltungshonorare), diese können wahlweise – ebenso wie die Betriebskosteneinnahmen – als durchlaufende Posten behandelt werden. ■ Maklergebühren, soweit diese im Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Vorauszahlungen von Beratungs-, Bürgschafts-, Fremdmittel-, Garantie-, Miet-, Treuhand-, Vermittlungs-, Vertriebs- und Ver waltungskosten müssen auf den Zeitraum der Vorauszahlung verteilt werden, außer sie betreffen lediglich das laufende und das folgende Jahr. Eine Vereinfachungsregel ist dahingehend zulässig, dass im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei Vermietung von Zimmern mit Frühstück bzw. bei Vermietung von Appartements ohne Erbringung von Nebenleistungen die Werbungskosten pauschal geschätzt werden können (Ausnahme Dauervermietung von Wohnungen). Die Höhe der geschätzten Werbungskosten beträgt bei Zimmern 30 %, bei Appartements 10 % der Einnahmen (ohne USt und Kurtaxe). Zu den Details siehe Rz 5435 f der EStR 2000). Bezüglich der Abbruchkosten eines Gebäudes kommt es auf den Veranlassungszusammenhang der Aufwendungen oder Ausgaben an: ■ Dient der Abbruch eines Gebäudes dazu, um ein auf dem Grundstück errichtetes Ersatzgebäude oder auch das unbebaute Grundstück wiederum zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu verwenden, stellen die Abbruchkosten (sofort abzugsfähige) Werbungskosten dar. ■ Dient der Abbruch eines abbruchreifen Gebäudes dazu, um das (allenfalls neu bebaute) Grundstück sodann privat zu nutzen, liegt ein Zusammenhang mit einer künftigen Einnahmenerzielung von vornherein nicht vor und verbietet sich somit ein Abzug als Werbungskosten. ■ Dient der Abbruch eines abbruchreifen Gebäudes dazu, das unbebaute Grundstück zu veräußern, sind die Aufwendungen diesem Vorgang zuzuordnen und nur insoweit steuerlich beacht- 10 TPA Horwath | Immobilien-Service 2011
lich, als die Veräußerung (des privaten Wirtschaftsgutes) der Einkommensteuer unterliegt. 5. Privatnutzung Wird eine vermietete Immobilie teilweise zu privaten Zwecken verwendet, dürfen die privaten Anteile bei der Überschussermittlung nicht berücksichtigt werden. Abschreibungen können nur von jenem Teil vorgenommen werden, der vermietet wird. Ebenso sind die laufenden Aufwendungen nur in diesem Ausmaß anzusetzen. Ausnahmen bestehen bei Miteigentumsgemeinschaften, wobei hier von der Finanzverwaltung besonders auf einen Missbrauch im Sinne der Bundesabgabenordnung (BAO) geachtet wird. 6. Eigennutzung einer bisher vermieteten Liegenschaft Bei voller Eigennutzung einer bisher vermieteten Liegenschaft kann die Zehntelabsetzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen weitergeführt werden; offene beschleunigte Teilabsetzbeträge von Herstellungsaufwendungen gehen verloren (zu den umsatzsteuerlichen Folgen siehe Kapitel II). 7. Erstmalige Vermietung Bei erstmaliger Vermietung ab dem 01.01.2007 einer bereits früher (idR mehr als 1 Jahr) angeschafften oder hergestellten Liegenschaft dürfen als Abschreibungsbasis stets die fiktiven Anschaffungs kosten des Wirtschaftsgutes zum Zeitpunkt der erstmaligen Vermietung angesetzt werden. Bei vormaliger Verwendung zur Erzielung anderer Einkünfte sind andere Werte maßgeblich (vgl. EStR 2000, Rz 6433 ff). Bei unentgeltlichem Erwerb wird bei der Prüfung, ob erstmalige Vermietung vorliegt, grundsätzlich auch der Rechtsvorgänger in die Betrachtung einbezogen, sodass der unentgeltliche Erwerber die AfA fortzusetzen hat. Es bestehen nach Ansicht des BMF aber keine Bedenken, der AfA- Bemessung die fiktiven Anschaffungskosten zum Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung zu Grunde zulegen, wenn seit der Beendigung der Vermietung durch einen Rechtsvorgänger und dem Beginn der Vermietung durch den Steuerpflichtigen ein Zeitraum von mehr als zehn Jahren vergangen ist. Der Beendigung der Vermietung durch den Rechtsvorgänger ist es gleichzuhalten, wenn der Steuerpflichtige selbst im Zuge eines TPA Horwath | Immobilien-Service 2011 11
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